Mercado Imobiliário da Polônia 2025: Tendências, Preços, Rendimento e Perspectivas

by Marcin Frąckiewicz
in Investimentos, Mercado Imobiliário, Tendencias
on 21 Junho 2025

Poland Real Estate Market 2025: Trends, Prices, Yields and Outlook

Introdução e Visão Geral Econômica

O mercado imobiliário da Polônia em 2025 permanece robusto e dinâmico, apoiado por uma economia resiliente e forte interesse de investidores. O país teve um ano excepcionalmente ativo em 2024, com os volumes de investimento em propriedades comerciais mais do que dobrando para mais de €5 bilhões (aumento de ~142% ano a ano) content.knightfrank.com. A previsão de crescimento do PIB é de cerca de 3–4% em 2025, impulsionada pelo consumo privado e pelos investimentos cbre.pl. A inflação, que disparou em 2022–2023, agora está em trajetória de queda, criando espaço para cortes nas taxas de juros cbre.pl. Em maio de 2025, o Banco Nacional da Polônia (NBP) fez seu primeiro corte na taxa desde 2023 (reduzindo a taxa básica para 5,25%) diante de projeções de inflação mais favoráveis globalpropertyguide.com. O desemprego permanece em níveis historicamente baixos cbre.pl, e o crescimento dos salários continua, impulsionando a demanda por habitação e o consumo no varejo. Esse contexto macroeconômico – inflação moderando, expectativa de flexibilização monetária e fundamentos sólidos do mercado de trabalho – estabelece um tom positivo para todos os segmentos do mercado imobiliário na Polônia.

A política governamental também foi influente. Um programa de hipoteca subsidiada pelo Estado, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Crédito Seguro 2%), lançado em meados de 2023, impulsionou significativamente o volume de empréstimos habitacionais (novos empréstimos habitacionais em 2024 somaram PLN 83,9 bilhões, +43,2% em relação a 2023) globalpropertyguide.com. Embora tenha melhorado a acessibilidade para compradores de primeira viagem, também alimentou um rápido aumento dos preços das casas, levando as autoridades a repensar as medidas de apoio globalpropertyguide.com. Planos para um programa sucessor foram arquivados em favor de uma nova iniciativa (“Pierwsze Klucze” ou Primeiras Chaves), voltada para ajudar quem compra sua primeira casa a adquirir apartamentos usados mais baratos globalpropertyguide.com. Outras propostas de políticas – como taxar proprietários de múltiplas residências – foram debatidas e criaram alguma incerteza para os investidores globalpropertyguide.com. No geral, porém, a Polônia mantém um ambiente imobiliário relativamente aberto e favorável ao investidor. O país é considerado o mercado mais atraente da Europa Central e Oriental para investidores imobiliários internacionais cbre.pl, com mais de 90% do investimento em propriedades comerciais em 2024 vindo de fundos estrangeiros europaproperty.com. (A Polônia vem trabalhando em uma lei de REIT para possibilitar maior participação de capital doméstico, mas até 2025 isso ainda está pendente, dando aos investidores estrangeiros um papel desproporcional no mercado europaproperty.com.)

Nas seções a seguir, fornecemos uma análise abrangente de todos os principais tipos de propriedades – residencial, escritórios, varejo, industrial e terrenos – cobrindo tendências regionais de preços, rendimentos de aluguel, dinâmica de oferta e demanda, impactos de políticas, principais riscos, influência do investimento estrangeiro e uma previsão de 3–5 anos para cada segmento.

Imóveis Residenciais: Tendências do Mercado Habitacional e Setor de Aluguéis

Crescimento de Preços em Moderação: Após um período de crescimento frenético, o mercado habitacional da Polônia caminha para estabilização em 2025. A inflação dos preços das casas arrefeceu das taxas de dois dígitos para dígitos simples mais moderados. No 1º trimestre de 2024, o preço médio de transação de imóveis usados nas sete maiores cidades foi de PLN 13.404 por metro quadrado (≈USD 3.460), alta de 8,1% ano a ano globalpropertyguide.com. Os preços dos novos lançamentos (mercado primário) ficaram na média de PLN 14.265/m² (≈USD 3.686), um aumento menor de +4,4% YoY globalpropertyguide.com. No 1º trimestre de 2025, o crescimento dos preços continuou desacelerando – refletindo custos de financiamento mais altos e o fim do impacto de subsídios anteriores – mas permaneceu positivo. A tabela abaixo mostra os preços médios de apartamentos nas principais cidades no 1º trimestre de 2025:

Cidade	Preço Médio (Revenda) 1T 2025 PLN/m²	Variação YoY (vs 1T 2024)	Preço Médio (Novo) 1T 2025 PLN/m²	Variação YoY (vs 1T 2024)
Varsóvia	16.459 PLN (~$4.250)	+8,1%	16.383 PLN (~$4.233)	+3,1%
Cracóvia	15.099 PLN (~$3.900)	+10,6%	15.686 PLN (~$4.053)	+6,6%
Wrocław	12.675 PLN (~$3.275)	+9,3%	14.257 PLN (~$3.684)	+11,1%
Poznań	10.831 PLN (~$2.800)	+6,1%	12.328 PLN (~$3.185)	+5,3%
Gdańsk	12.279 PLN (~$3.170)	+0,3%	13.240 PLN (~$3.420)	+6,9%
Gdynia	11.544 PLN (~$2.983)	+8,2%	12.907 PLN (~$3.335)	+7,8%
Łódź	7.799 PLN (~$2.015)	+4,1%	9.781 PLN (~$2.527)	+0,3%

Fontes: Dados NBP para o 1º trimestre de 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Esses números destacam as grandes disparidades regionais. Varsóvia continua sendo o mercado mais caro, com preços médios em torno de PLN 16,4 mil/m² (~€3.500) globalpropertyguide.com. Outras grandes cidades como Cracóvia e Wrocław vêm logo atrás, enquanto cidades médias como Poznań e Gdańsk apresentam preços intermediários. Cidades secundárias, como Łódź e Bydgoszcz, são muito mais acessíveis – Bydgoszcz, por exemplo, tem médias em torno de PLN 7.400–9.400 por m², sendo um dos mercados mais baratos globalpropertyguide.com. Em resumo, o mercado habitacional polonês é altamente segmentado, com uma diferença de preço de cerca de 2x–2,5x entre Varsóvia e as cidades menos caras.

Dinâmica de Oferta e Demanda: A demanda por habitação arrefeceu em 2024 sob o peso das taxas de hipoteca em alta e da incerteza nas políticas. Segundo dados da JLL/NBP, as vendas de imóveis novos em 2024 nos seis maiores mercados urbanos caíram para 39.649 unidades, uma forte queda de –31% ano a ano globalpropertyguide.com. O primeiro trimestre de 2025 continuou com vendas mais baixas (9.100 unidades vendidas, –17,5% YoY), mas o ritmo da queda diminuiu, sinalizando possível estabilização do mercado globalpropertyguide.com. As construtoras reagiram à demanda mais fraca reduzindo o início de novas obras, mas um número recorde de unidades não vendidas permanece no mercado em algumas cidades globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Por exemplo, Cracóvia e Wrocław acumularam grandes estoques de apartamentos prontos, mas não vendidos, enfrentando agora um desequilíbrio semelhante ao observado antes em Poznań globalpropertyguide.com. Em Łódź, o estoque é tão alto que, no ritmo de vendas atual, levaria mais de 2 anos para liquidar toda a oferta nova globalpropertyguide.com. Varsóvia está em situação melhor – é o mercado mais líquido, com menor tempo de venda – mas, no geral, os compradores agora têm mais opções e poder de negociação do que nos anos de boom durante a pandemia.

Vários fatores explicam essa demanda mais fria. As taxas de hipoteca continuam elevadas (média de ~7,5% para novos financiamentos imobiliários no início de 2025, uma leve queda em relação aos picos acima de 8% em 2022) globalpropertyguide.com, excluindo muitos compradores do mercado. Potenciais investidores têm sido desencorajados por discussões sobre impostos mais altos para proprietários de múltiplos imóveis globalpropertyguide.com. E algumas famílias estão aguardando programas do governo – seja na esperança de subsídios reativados ou simplesmente adiando a compra esperando promoções de preço ou quedas nas taxas de juros globalpropertyguide.com. Preocupações geopolíticas (guerra logo além da fronteira na Ucrânia) também tornaram os compradores mais cautelosos globalpropertyguide.com.

Apesar da recente desaceleração, especialistas não preveem um colapso, mas sim um “pouso suave”. O aumento generalizado dos salários (os salários na Polônia têm crescido em termos reais) e uma perspectiva de melhora nas taxas de juros tendem a sustentar a demanda habitacional no futuro globalpropertyguide.com. Uma análise de Otodom e Polityka Insight prevê que, em 2025, as vendas se estabilizarão em um nível saudável — não retornando ao pico do boom de 2021, mas evitando uma queda acentuada ou uma onda de falências de construtoras globalpropertyguide.com. De forma semelhante, incorporadoras como a Dom Development observam que “esperamos que o mercado caminhe para o equilíbrio. Não prevemos quedas de preço; em vez disso, o crescimento dos preços provavelmente acompanhará ou ficará um pouco abaixo da inflação” globalpropertyguide.com. Em outras palavras, a previsão é de que os preços dos imóveis subam moderadamente (na ordem do IPC polonês, algo entre 4% e 6%), em vez dos saltos de dois dígitos observados anteriormente. Os esperados cortes nas taxas de juros no final de 2025 podem estimular um novo aumento na atividade de compradores e na concessão de hipotecas globalpropertyguide.com, embora qualquer salto de demanda possa ser moderado pelo volume considerável de estoque não vendido que ainda precisa ser absorvido globalpropertyguide.com.

Déficit habitacional e crescimento dos aluguéis: É importante notar que a Polônia ainda sofre com um déficit habitacional estrutural – por várias estimativas, o país precisa de vários milhões de unidades a mais para alcançar os níveis de estoque per capita da Europa Ocidental cbre.pl. Esse déficit subjacente, aliado à forte migração para a Polônia (incluindo refugiados ucranianos e trabalhadores estrangeiros), sustenta a demanda de longo prazo. No mercado de locação, tradicionalmente a Polônia contava com um setor privado pequeno, mas isso está mudando rapidamente. A demanda por aluguel disparou nos últimos anos devido a uma combinação de fatores: gerações mais jovens preferindo mobilidade, preços altos de imóveis e custos de crédito levando mais pessoas a alugar, e o fluxo de ucranianos em busca de moradia desde 2022. Como resultado, os preços dos aluguéis subiram e os retornos melhoraram.

No início de 2025, os aluguéis continuam subindo, embora em ritmo mais suave que antes. Os valores praticados estavam 4,2% mais altos na comparação anual em abril de 2025 (queda em relação aos 5,4% do ano anterior), segundo o Índice Harmonizado de Preços ao Consumidor da Eurostat globalpropertyguide.com. Uma pesquisa de mercado da Otodom mostrou que o aluguel médio solicitado na Polônia em março de 2025 foi de PLN 3.581 por mês ($925), cerca de 2% acima do ano anterior globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Essa média, na verdade, recuou em relação ao final de 2024 (foi o menor valor desde setembro do ano passado), indicando que o pico dos aluguéis após a pandemia e o fluxo de refugiados começa a se estabilizar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Os aluguéis vêm subindo em “passos moderados, porém constantes” – cerca de +0,3% ao mês nos últimos 12 meses globalpropertyguide.com.

As diferenças regionais dos aluguéis são significativas. Por exemplo, Varsóvia possui os maiores valores – cerca de PLN 4.900 (€1.050) por mês em média para um apartamento, seguida por outras grandes metrópoles como Cracóvia, Tricidade (Gdańsk–Gdynia–Sopot) e Wrocław globalpropertyguide.com. Já cidades menores como Kielce têm aluguel médio em torno de PLN 2.000 (~€430) por mês globalpropertyguide.com. A tabela abaixo mostra os valores em principais mercados em março de 2025:

Cidade	Aluguel Mensal Médio (mar/2025)	Variação Anual
Varsóvia	PLN 4.906 (≈$1.268)	+0,3%
Cracóvia	PLN 3.273 (≈$846)	+3,7%
Wrocław	PLN 3.057 (≈$790)	+0,3%
Tricidade (Gdańsk/Gdynia)	PLN 3.164 (≈$818)	+3,0%
Poznań	PLN 2.564 (≈$662)	+3,4%
Łódź	PLN 2.191 (≈$566)	+3,9%

Fonte: Relatório de aluguel Otodom, mar/2025 globalpropertyguide.com.

Podemos ver que os aluguéis em Varsóvia são aproximadamente o dobro de cidades médias como Łódź, refletindo a diferença de preços também no mercado de venda. Vale destacar que os retornos dos aluguéis residenciais melhoraram. Os rendimentos brutos em apartamentos pela Polônia atualmente são, em média, de 6,13%, acima dos ~6,0% do fim do ano passado globalpropertyguide.com. Entre as grandes cidades, Bydgoszcz oferece o melhor rendimento, com cerca de 6,65%, reflexo dos preços de compra mais baixos globalpropertyguide.com. Os rendimentos em Varsóvia também são relativamente altos (~6,5% em média) graças aos aluguéis elevados, enquanto Poznań mostrou o pior rendimento (~5,36%) na pesquisa globalpropertyguide.com. Esses retornos — na faixa de 5–6% — são bastante atraentes para padrões europeus e superam as atuais taxas de hipoteca, o que ajuda a atrair investidores/proprietários (apesar da incerteza quanto a possíveis mudanças tributárias para imóveis de investimento).

Expansão do Build-to-Rent (PRS): O setor privado de locação (PRS) na Polônia está passando por uma transformação. Tradicionalmente dominado por pequenos proprietários, o mercado agora tem visto uma entrada de investidores institucionais construindo grandes blocos de apartamentos para locação. Em 2024, o estoque institucional de PRS na Polônia superou 21.000 apartamentos (nas maiores cidades), com cerca de 25.000 unidades adicionais em desenvolvimento para os próximos anos globalpropertyguide.com. Quase 40% das locações institucionais existentes estão em Varsóvia globalpropertyguide.com, mas outras cidades como Cracóvia e Wrocław também concentram muitos projetos Build-to-Rent. Na verdade, o mercado de PRS de Cracóvia já é o terceiro maior do país e cresce rapidamente, com cerca de 3.400 unidades em operação e quase 2.000 em construção em 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Os altos custos de financiamento e a escalada dos preços de compra têm levado mais pessoas (inclusive jovens profissionais e famílias em mudança) a optar pelo aluguel, impulsionando a demanda por esses apartamentos administrados profissionalmente content.knightfrank.com content.knightfrank.com. A taxa de ocupação no PRS é muito alta – por exemplo, os projetos de aluguel em Cracóvia registraram vacância de apenas 3,9% no final de 2024 (queda dos 6,5% do ano anterior), apesar do aumento considerável da oferta content.knightfrank.com. Muitos inquilinos desses novos projetos do PRS são expatriados ou ucranianos, mostrando como a imigração está impulsionando a demanda de locação content.knightfrank.com. Com mais oferta entrando no mercado, os locatários devem ganhar opções, mas, dado o déficit habitacional significativo, o mercado de aluguel deve permanecer pressionado no curto prazo. Em 2025, cerca de 12,9% das famílias polonesas vivem em imóvel alugado (ainda pouco em relação à Europa Ocidental), e essa taxa está crescendo, pois alugar vai se tornando mais aceitável socialmente globalpropertyguide.com. A tendência do PRS, aliada ao incentivo governamental ao comprador de primeira viagem, tem ajudado a reequilibrar aos poucos o mercado após anos de demanda extrema por compra de imóveis.

Compradores estrangeiros: Curiosamente, compradores estrangeiros estão se tornando mais ativos no mercado imobiliário residencial da Polônia, especialmente nas grandes cidades e subúrbios. Uma pesquisa recente com os principais incorporadores revelou que, em alguns projetos novos, compradores do exterior representaram mais de 30% dos clientes em 2024 globalpropertyguide.com. O maior grupo, de longe, são os ucranianos (muitos dos quais se estabeleceram na Polônia devido à guerra), seguidos por bielorrussos e compradores de outros países asiáticos e da CEE globalpropertyguide.com. Incorporadoras relatam uma clara tendência de alta no interesse de estrangeiros planejando viver na Polônia a longo prazo – muitas vezes mudando famílias e empregos – e que veem o setor imobiliário polonês como um investimento estável globalpropertyguide.com. A Polônia impõe poucas restrições à compra de apartamentos por estrangeiros (cidadãos da UE podem comprar livremente; cidadãos de fora da UE geralmente também podem, mas precisam de permissões para certos tipos de propriedades, como terras agrícolas). Essa crescente demanda internacional cria uma camada extra de sustentação, especialmente para novos empreendimentos na região de Varsóvia e Cracóvia. Isso também reflete a confiança na economia e nas perspectivas de vida no país.

Perspectivas: O consenso é de que o mercado imobiliário residencial da Polônia em 2025–2026 irá estabilizar, ao invés de enfrentar uma queda. Incorporadoras e bancos (por exemplo, o PKO BP) não esperam que os preços caiam significativamente; em vez disso, podem se estabilizar ou subir em linha com a inflação globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Se, conforme previsto, o NBP realizar cerca de 100 pontos-base de cortes nas taxas no final de 2025 globalpropertyguide.com, a maior acessibilidade ao crédito imobiliário poderá liberar certa demanda reprimida – embora de modo incremental, já que os critérios de crédito continuam cautelosos. A acessibilidade habitacional deve melhorar ligeiramente em relação aos níveis muito baixos de 2022–2023, devido ao crescimento mais lento dos preços e à redução dos custos de financiamento. O novo programa do governo “Primeiras Chaves” (focado em imóveis de segunda mão) também pode ajudar mais compradores de primeira viagem em 2025 globalpropertyguide.com, sem estimular excessivamente os preços nos imóveis novos (o que foi uma crítica aos programas anteriores). Os principais riscos a observar incluem: o timing e a magnitude dos cortes nas taxas (um atraso ou cortes menores podem prolongar a desaceleração), possíveis intervenções inesperadas do governo (como impostos mais rígidos para locadores ou controle do aluguel – embora nada esteja planejado no momento) e a saúde econômica em geral. Sobre este último ponto, a economia polonesa ainda está crescendo, com baixo desemprego, então um choque severo de demanda parece improvável. Salvo choques externos, a demanda habitacional deve se fortalecer gradualmente nos próximos 1–2 anos, enquanto a oferta segue restrita (incorporadoras adiaram novos projetos), sugerindo que o equilíbrio de mercado pode ser restaurado com aumentos sutis de preços, e não com uma bolha ou colapso. Como resumiu um relatório: “[Em 2025] as vendas não voltarão ao pico de 2020–2021, mas devem se manter estáveis, evitando um declínio acentuado” globalpropertyguide.com. O grande déficit habitacional e o crescimento populacional (impulsionado pela imigração) fornecem bases sólidas para as perspectivas de médio prazo do setor residencial.

Imóveis Comerciais: Foco na Qualidade em Meio à Oferta Limitada

Tamanho do mercado e recuperação: O setor de escritórios da Polônia está saindo dos desafios da era pandêmica com resiliência. O estoque total de escritórios modernos do país agora supera 13 milhões de m² em nove mercados principais (Varsóvia mais oito cidades regionais) polandoffices.com. Notavelmente, o estoque combinado de escritórios nas principais cidades regionais (6,8 milhões de m²) superou o de Varsóvia (6,3 milhões de m²) polandoffices.com, destacando o crescimento de polos empresariais como Cracóvia, Wrocław, Tri-City, Łódź, Poznań, Katowice, etc. A demanda por locação se recuperou fortemente em 2022–2024 após a queda pandêmica. Desde 2017 (exceto nos anos de lockdown), o volume anual de locações superou de forma consistente 1,4 milhão de m² polandoffices.com. Para 2024, o volume total de locação é estimado em aproximadamente 1,45 milhão de m² polandoffices.com. Grandes empresas estão renovando ativamente contratos e otimizando espaços – renovações representam cerca de metade das transações, já que muitas consolidam ou reduzem seus espaços em busca de imóveis de maior qualidade polandoffices.com. Importante ressaltar que o primeiro trimestre de 2025 registrou aceleração da demanda: cerca de 340 mil m² foram locados em todo o país no trimestre, alta de 25% em relação ao ano anterior europaproperty.com. Deste total, Varsóvia respondeu por ~160 mil m² (principalmente novos contratos), enquanto cidades regionais superaram 180 mil m² (com porção significativa de renovações) europaproperty.com. Isso mostra que a atividade dos locatários é robusta, especialmente fora da capital, à medida que empresas expandem ou mudam para edifícios modernos nas cidades regionais.

Taxas de vacância e restrição de oferta: A vacância em escritórios na Polônia atingiu o pico em 2021–2022 devido a novas entregas coincidindo com a redução de espaços pela pandemia. Ao final de 2024, a taxa geral de vacância era de ~14% entre os principais mercados polandoffices.com (aproximadamente 1,84 milhão de m² vagos, dos quais 1,17 milhão em cidades regionais polandoffices.com). A vacância em Varsóvia estava em torno de 11–12% na época; nas cidades regionais, era maior (meados de adolescentes%). No entanto, o cenário está mudando. A vacância deverá diminuir em 2025, principalmente porque a oferta de novos escritórios caiu drasticamente polandoffices.com. A atividade de construção atingiu mínimas plurianuais em 2023–2024. Em 2024, menos de 200 mil m² de novos escritórios foram entregues em todas as cidades regionais juntas polandoffices.com. O pipeline de Varsóvia também desacelerou muito – apenas ~135 mil m² estão previstos para entrega em 2025 (em comparação a mais de 300 mil nos anos de pico) europaproperty.com europaproperty.com. De fato, o primeiro trimestre de 2025 registrou o menor volume de novas entregas de escritórios em vinte anos – apenas um projeto de médio porte em Varsóvia e outro em Poznań foram entregues no trimestre europaproperty.com.

Para 2025, a previsão é de que o total de novas entregas no país fique abaixo dos 300 mil m² (um número excepcionalmente baixo), e as cidades regionais podem registrar um “piso histórico” de novas entregas polandoffices.com. Os incorporadores seguem cautelosos: muitos projetos permanecem em fase de planejamento, com os lançamentos sendo adiados até que pré-locações estejam garantidas ou até que a vacância caia ainda mais polandoffices.com europaproperty.com. Além disso, alguns prédios de escritório antigos estão sendo retirados do mercado ou remodelados (especialmente em Varsóvia) por serem obsoletos ou ineficientes europaproperty.com. Isso efetivamente reduz a oferta, ajudando a compensar as novas adições. No centro de Varsóvia, a falta de terrenos disponíveis para desenvolvimento é outro fator limitante – poucos novos empreendimentos podem ser construídos sem pré-compromissos significativos, e áreas centrais são escassas polandoffices.com. Nos submercados secundários, as construções só serão retomadas quando as condições de financiamento melhorarem e contratos de pré-locação forem assegurados polandoffices.com.

O resultado dessas dinâmicas é uma redução gradual do excesso de oferta. No início de 2025, a taxa de vacância em Varsóvia caiu para pouco mais de 10% em média europaproperty.com, abaixo do seu pico. Além disso, há uma forte divergência dentro de Varsóvia: apenas cerca de 7% de vacância no centro da cidade (prime) vs mais de 20% em algumas zonas periféricas como Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Isso ilustra o flight to quality and location – as empresas estão desistindo de escritórios antigos nas periferias em favor de edifícios centrais e bem conectados. Nas regiões, a vacância permanece mais alta na média (cerca de 17–18% nas principais cidades no final de 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. As tendências variam conforme a cidade: Kraków e Katowice começaram a apresentar queda na vacância (graças à forte absorção), enquanto Wrocław e Poznań tiveram recentes aumentos leves na vacância europaproperty.com. Por exemplo, Kraków (o segundo maior mercado de escritórios, 1,8 milhão de m²) teve cerca de 57.000 m² de absorção no 1T 2025 e apenas cerca de 86.000 m² em construção europaproperty.com europaproperty.com – esse ajuste entre oferta e demanda está reduzindo a vacância local. De modo geral, com nova oferta limitada em 2025–26, a vacância deve continuar caindo tanto em Varsóvia quanto nas principais cidades regionais polandoffices.com, trazendo o setor de escritórios para um equilíbrio mais saudável até 2026.

Aluguéis e preferências dos locatários: Os aluguéis de escritórios permaneceram amplamente estáveis apesar da pandemia e do recente aumento da inflação nos custos operacionais. Os proprietários têm sido cautelosos ao elevar os aluguéis de tabela, optando por usar incentivos para ajustar as taxas líquidas efetivas. No início de 2025, os aluguéis pedidos pelo padrão prime no centro de Varsóvia vão de cerca de €18 a €27 por m²/mês europaproperty.com, dependendo do padrão do edifício e da localização exata (torres novas e icônicas atingem o patamar superior ~€25–27). Escritórios não centrais em Varsóvia pedem cerca de €10 a €17/m² europaproperty.com. Nas principais cidades regionais, os aluguéis de padrão Classe A geralmente ficam na faixa de €9 a €19,5 por m² europaproperty.com — com Kraków e Wrocław no topo (valores médios entre baixos e médios da casa dos €10, chegando a ~€18–19 para espaços premium); cidades menores como Łódź ou Szczecin ficam na ponta inferior. Esses níveis de aluguel tiveram pequenos aumentos em 2024 em alguns mercados (proprietários em Kraków, por exemplo, elevaram os aluguéis prime em cerca de €0,5 com a queda da vacância), mas, no geral, não houve picos dramáticos pois a competição por locatários se manteve forte content.knightfrank.com. Em 2025, com a absorção dos espaços de qualidade, pode haver algum movimento favorável ao proprietário em localizações prime, levando a um crescimento modesto dos aluguéis nos melhores edifícios. Já os encargos de serviço (utilidades etc.) aumentaram em 2022–23 devido aos custos de energia, mas até 2024 se estabilizaram e os locatários já ajustaram seus orçamentos de ocupação total.

Crucialmente, os locatários estão priorizando qualidade ao invés de quantidade. Está em curso um “flight to quality”: empresas preferem escritórios modernos, sustentáveis e bem localizados, além de comodidades para atrair funcionários de volta ao ambiente presencial. “Os locatários continuam a preferir edifícios novos, apreciando altos padrões e localizações primordiais. Condições financeiras, localização e acesso a transporte são fatores-chave”, observa um importante consultor de escritórios europaproperty.com. Isso é evidenciado pelo fato de que, em Varsóvia, a maior parte dos espaços locados no 1T 2025 estava em edifícios novos na zona central europaproperty.com. O estoque mais antigo sem certificações verdes, ventilação eficiente ou layouts flexíveis está lutando para manter ocupantes polandoffices.com. Parte desses edifícios mais antigos (sobretudo dos anos 1990/2000) enfrentam obsolescência caso não sejam renovados. Já vemos proprietários modernizando ativos para atender padrões ESG – com adoção de sistemas inteligentes de energia, melhoria da qualidade do ar e criação de espaços colaborativos polandoffices.com. Edifícios que não atendem os critérios de ESG e bem-estar modernos correm risco de vacâncias mais longas e queda nos aluguéis polandoffices.com. Isso, na prática, dividiu o mercado: uma polarização entre escritórios de alta especificação procurados (baixa vacância, aluguéis estáveis) e escritórios ultrapassados e menos populares (alta vacância) cbre.pl. Em Varsóvia, o contraste é nítido – arranha-céus novos e reluzentes em Wola estão praticamente cheios, enquanto prédios antigos no periférico Mokotów têm vacância acima de 20% e descontos nos aluguéis.

Outra tendência é a otimização de espaço: muitas empresas estão alugando escritórios levemente menores do que no pré-COVID, reflexo do modelo híbrido e de foco em eficiência. Pesquisa da Newmark aponta que o tamanho médio dos contratos diminuiu nos últimos anos polandoffices.com, seja por consolidação de espaços ou adoção de hot desking. Apesar disso, a demanda agregada segue robusta o suficiente para manter absorção positiva. Operadoras de co-working e espaços flexíveis também voltam a expandir, absorvendo vacância ao atender empresas que buscam contratos mais flexíveis.

Investimento e yield: O apetite dos investidores por escritórios poloneses voltou no final de 2024 à medida que houve mais clareza quanto aos juros. Várias grandes transações foram fechadas, incluindo negócios marcantes como a aquisição da torre Warsaw UNIT por cerca de €280 milhões content.knightfrank.com. No total, os escritórios responderam por cerca de 33% do volume de investimento em 2024 (cerca de €1,6–1,7 bilhão) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Investidores internacionais são atraídos pelos yields da Polônia, superiores ao padrão da Europa Ocidental. Os yields prime para escritórios (ativos core em Varsóvia) subiram para cerca de 6,0% no 4T 2024 content.knightfrank.com – bem acima de, por exemplo, escritórios em Berlim ou Paris (cujas transações giram em torno de 3–4%). Em cidades regionais, escritórios prime podem negociar yields ainda maiores, dependendo do prazo contratual e perfil do locatário. Essas taxas se estabilizaram no final de 2023 e podem voltar a comprimir com a melhora do sentimento content.knightfrank.com. De fato, a Polônia oferece importante prêmio de risco e retornos de renda mais altos que mercados da Europa Ocidental, o que mantém a atração de capital global content.knightfrank.com. O investidor local segue restrito (falta de REITs etc.), mas cresce o interesse de fundos alemães, americanos e asiáticos buscando valor em ativos de escritórios na Polônia content.knightfrank.com. Para 2025, o pipeline de negociações segue forte, incluindo portfolios e a entrada de novos players.

Perspectiva: O mercado de escritórios polonês está em uma fase cíclica de alta caminhando para 2025–2026. Com quase nenhum excesso de oferta no horizonte, o equilíbrio de poder está retornando gradualmente para os proprietários nos segmentos prime. A vacância deve continuar caindo (Varsóvia pode atingir vacância total de um dígito até 2026). Os níveis de aluguel nas melhores localizações podem subir modestamente à medida que a oferta se reduz; podemos ver os aluguéis prime de Varsóvia chegando a €30 em alguns anos se a demanda permanecer sólida. Entretanto, a estratificação vai persistir – localizações secundárias e prédios antigos de categoria B precisarão se reposicionar (por meio de reformas ou conversões para outros usos, como residencial) para continuarem competitivos. Antecipamos nova oferta limitada até o final de 2025 ou 2026 polandoffices.com, quando é provável que taxas de juros mais baixas e condições de financiamento melhoradas possam dar início ao próximo ciclo de desenvolvimento europaproperty.com. Alguns incorporadores já estão garantindo licenças, mas aguardando esses sinais econômicos. Além disso, se a economia da Polônia continuar nos trilhos, o crescimento do emprego em escritórios (tecnologia, serviços empresariais, centros de P&D, etc.) deve persistir, impulsionando a absorção contínua de espaços, especialmente em polos regionais de tecnologia. Um fator de risco emergente é a tendência do trabalho remoto/híbrido – embora muitas empresas tenham retornado majoritariamente ao escritório, o trabalho híbrido veio para ficar (taxas de comparecimento típicas agora variando entre 50–80% sendo o “normal”) e pode limitar a demanda futura de espaços europaproperty.com. Ainda assim, o setor de escritórios da Polônia se mostrou adaptável: locatários focam em qualidade e ESG, proprietários reduzem oferta e modernizam ativos, e investidores seguem otimistas com as perspectivas de longo prazo. Como observado pela Knight Frank, o mercado está passando por uma “fase de correção”, mas com demanda estável de ocupantes e oferta nova muito limitada, o ambiente está pronto para um equilíbrio mais saudável e possível crescimento dos aluguéis em escritórios de alta qualidade cbre.pl.

Imóveis de Varejo: Alta Ocupação, Boom de Retail Parks & Tendências de Consumo em Evolução

Forte Recuperação Pós-Pandemia: O setor de imóveis de varejo da Polônia superou em grande parte os problemas da pandemia e está apresentando crescimento renovado. Os gastos do consumidor no país aumentaram em termos nominais, impulsionados por salários mais altos e baixo desemprego, embora a alta inflação tenha impactado as vendas reais de varejo em 2022–2023. Em 2024, o crescimento das vendas no varejo se estabilizou e o movimento retornou aos shoppings. No início de 2025, os varejistas estão cautelosamente otimistas: “O setor de varejo polonês pode olhar para o futuro com otimismo. Apesar da incerteza global e da inflação elevada no passado, o poder de compra do consumidor está aumentando e o e-commerce agora complementa o varejo físico, em vez de ameaçá-lo,” observa o chefe de varejo da BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nova Onda de Oferta em Retail Parks: Uma tendência notável é um mini-boom no desenvolvimento de varejo, especialmente fora das grandes cidades. 2024 registrou a entrega de 545.000 m² de novos espaços de varejo em toda a Polônia europaproperty.com – o maior volume anual desde 2015. O desenvolvimento tem sido especialmente focado em retail parks e galpões de varejo independentes, que atendem à demanda dos clientes por formatos práticos e com estacionamento ao lado. Apenas no primeiro semestre de 2024, o estoque varejista da Polônia cresceu em torno de 300.000 m², e no primeiro trimestre de 2025 outros 42.000 m² foram inaugurados europaproperty.com. Para todo o ano de 2025, espera-se aproximadamente 400.000 m² de novos espaços, praticamente igualando o volume de 2024 europaproperty.com. Essa onda de dois anos é significativa, considerando que as novas construções varejistas haviam desacelerado bastante no final dos anos 2010. Os projetos incluem ampliações de centros existentes e muitos empreendimentos menores em cidades menos atendidas. Por exemplo, o início de 2025 viu a inauguração de M Park Mrągowo (15.000 m²), OTO Park Żagań (6.500 m²) e M Park Brzeziny (5.800 m²), todos retail parks, além da ampliação do Aniołów Park em Częstochowa europaproperty.com. O pipeline de desenvolvimento segue robusto com ~450.000 m² em construção (incluindo algumas adaptações de antigos hipermercados) europaproperty.com. O maior projeto em andamento é o Designer Outlet Kraków (21.000 m², inaugurado em maio de 2025) europaproperty.com, e outros destaques são o Przystanek Karkonosze e o OTO Park em Siemianowice (cada um com ~17–18 mil m²) europaproperty.com. Os retail parks dominam essas aberturas, refletindo uma mudança estratégica: os desenvolvedores preferem formatos ao ar livre e de menor custo, que se provaram resilientes (permaneceram acessíveis mesmo durante os lockdowns e atendem a compras rápidas e práticas).

Alta Ocupação e Recuperação: Apesar desse aumento de novos espaços, os imóveis de varejo na Polônia estão, em sua maioria, altamente ocupados. A taxa média de vacância nas 16 maiores cidades era de apenas ~3,3% em meados de 2024, uma queda de 0,3 ponto percentual em relação ao ano anterior europaproperty.com. No final de 2024, ficou em torno de 3% cushmanwakefield.com. Uma vacância tão baixa indica que a demanda está acompanhando a oferta. Na verdade, a vacância caiu em 6 das 8 maiores cidades durante 2024 europaproperty.com. Apenas Cracóvia e Wrocław tiveram leves aumentos (e Szczecin ficou estável) europaproperty.com, provavelmente devido a projetos novos que aumentaram temporariamente a oferta. Fora isso, os varejistas estão em expansão – especialmente redes de supermercados, lojas de desconto, home centers e algumas marcas de moda – ocupando tanto novas unidades quanto antigas vagas. Os shoppings das principais cidades do país têm, em média, 97%+ de ocupação, praticamente ocupação total, exceto movimentação normal.

O fluxo de visitantes e os dados de vendas confirmam o momento positivo. Segundo o Conselho Polonês de Shopping Centers (PRCH), o fluxo de visitantes em shoppings no início de 2025 foi ligeiramente superior ao ano anterior – janeiro de 2025 teve um aumento de 0,4% YoY no tráfego e um crescimento de 2,6% YoY no faturamento dos inquilinos europaproperty.com. Isso sugere que os consumidores voltaram com força após o Natal e também fizeram compras no início do ano (talvez antes das férias de inverno). As categorias de varejo com melhor desempenho em crescimento de vendas foram serviços (+6,6%), varejo especializado (+6,2%) e saúde & beleza (+6,1%) europaproperty.com – indicando que as pessoas voltam a gastar com cuidados pessoais e serviços discricionários. O comportamento de compra parece estar se normalizando, com o varejo físico e online encontrando um novo equilíbrio. A participação do e-commerce nas vendas totais de varejo na Polônia se estabilizou em torno de 9% (em março de 2025) europaproperty.com. Em vez de canibalizar as lojas físicas, as vendas online agora são vistas como complementares; muitos varejistas operam estratégias omnichannel e os consumidores usam ambos os canais. Em resumo, o e-commerce não é mais visto como uma ameaça existencial aos shoppings, mas sim como uma parte do ecossistema varejista europaproperty.com.

Porém, nem tudo são flores: as vendas reais (ajustadas pela inflação) mostraram alguma fraqueza em 2023–2024. No início de 2025, a inflação elevada corroeu o poder de compra dos consumidores, causando pequenas quedas anuais de volume. Por exemplo, dados do Statistics Poland mostram que as vendas do varejo em março de 2025 (em valores constantes) foram 0,3% menores que em março de 2024 (marcando o segundo mês consecutivo de queda anual) europaproperty.com. Os consumidores continuam um pouco cautelosos, provavelmente devido aos preços ainda elevados e à incerteza econômica. Ainda assim, nas comparações mensais, as vendas subiram em março (alta de 14% ante fevereiro, refletindo fatores sazonais) europaproperty.com. Com a expectativa de inflação ainda mais baixa e salários subindo, a confiança do consumidor deve melhorar mais adiante em 2025, o que se traduziria em um crescimento mais forte do varejo.

Formatos de Varejo e Desafios: Um desafio estrutural importante para o setor de propriedades de varejo na Polônia é o envelhecimento do estoque de shoppings centers. Quase 70% do espaço de varejo tem mais de 10 anos europaproperty.com. Muitos shoppings de primeira geração dos anos 2000 agora precisam de renovação para atender às expectativas dos compradores modernos. Proprietários estão investindo ativamente em reformas, melhorias e na adição de novas atrações. Um exemplo relevante é o centro Nowa Sukcesja em Łódź, que, após enfrentar dificuldades, está se reinventando com uma enorme zona de entretenimento de 30.000 m² chamada “Hopa Lupa”, que inclui parques de trampolim, pistas de kart e outras opções de lazer europaproperty.com. Isso reflete uma tendência mais ampla: proprietários de lojas de varejo adicionando alimentação (F&B), entretenimento e elementos de experiência para aumentar o fluxo e o tempo de permanência dos visitantes. Podemos esperar que mais shoppings sigam esse caminho – integrando cinemas, academias, entretenimento familiar e opções gastronômicas para se manterem relevantes, já que o puro comércio está migrando para o online em algumas categorias.

Outro fator específico da Polônia é a proibição de comércio aos domingos, que desde 2018 limita a abertura da maioria das lojas na maioria dos domingos. Essa lei afetou o padrão de fluxo de visitantes nos fins de semana e forçou os shoppings a se adaptarem aumentando eventos durante a semana e oferecendo serviços como restaurantes e cinemas (que são isentos). Embora não citada explicitamente em relatórios, é um fator subjacente na operação do varejo polonês (e possivelmente uma das razões pelas quais os parques de varejo – que frequentemente abrigam supermercados que podem abrir em alguns domingos – ganharam popularidade).

Sentimento dos varejistas: As marcas internacionais geralmente veem a Polônia favoravelmente devido à sua grande população e à crescente classe média. Em 2024–25, diversas novas entradas e expansões ocorreram, inclusive no segmento de luxo em Varsóvia e marcas de valor em cidades regionais. A confiança do consumidor atingiu mínimos em 2022 devido à guerra no país vizinho e à alta inflação, mas tem se recuperado. Ainda há alguma cautela (como evidenciado pelas pequenas quedas de volume), mas no geral o consumo deve crescer em 2025 em termos reais, à medida que a inflação diminui. Isso é positivo para os proprietários de varejo – maiores vendas se traduzem em inquilinos mais saudáveis e potencial para indexação dos aluguéis.

Investimento e Yields: O mercado de investimento em varejo teve um grande retorno em 2024, representando cerca de 32% do volume de investimento imobiliário comercial da Polônia content.knightfrank.com. Vários negócios de destaque ocorreram: notavelmente, dois dos maiores shoppings da Polônia – Silesia City Center em Katowice e Magnolia Park em Wrocław – foram adquiridos pelo investidor sul-africano NEPI Rockcastle por €405 milhões e €373 milhões, respectivamente content.knightfrank.com. Também houve a venda de um portfólio de seis parques de varejo de médio porte por €285 milhões content.knightfrank.com. Essas transações mostram uma confiança renovada nos ativos de varejo poloneses, especialmente em shoppings dominantes e portfólios de conveniência/parques de varejo. O yield dos shoppings de primeira linha subiu para cerca de 6,25% até o final de 2024 content.knightfrank.com – significativamente acima do pré-pandemia (quando os yields estavam por volta de 5,0%). Essa elevação reflete tanto o reajuste global (devido a taxas de juros mais altas) quanto uma percepção de risco maior no varejo. No entanto, investidores são atraídos pelo fato de que os yields do varejo na Polônia são maiores do que na Europa Ocidental, oferecendo potencial de valorização à medida que o mercado se estabiliza content.knightfrank.com. Os parques de varejo, com sua renda resiliente, são especialmente procurados; seus yields estão em patamares semelhantes ou ligeiramente acima do dos shoppings (dependendo do prazo do contrato de locação e do mix de inquilinos).

Uma limitação para o investimento local em varejo (e outros setores) tem sido a ausência de REITs. Como mencionado, mais de 90% do investimento em imóveis comerciais na Polônia vem de capital estrangeiro europaproperty.com, em parte porque instituições e indivíduos domésticos não têm uma estrutura de REIT para investir. O governo discute há anos a introdução de legislação sobre REITs e, se for aprovada, poderia direcionar a poupança dos poloneses para propriedades como shoppings, potencialmente ampliando a participação nacional. Até 2025, entretanto, nenhum REIT existe ainda – uma “ausência contínua” que especialistas do setor apontam como peça faltante europaproperty.com.

Perspectivas: As perspectivas para o setor imobiliário de varejo polonês nos próximos 3–5 anos são cautelosamente positivas. Os fundamentos do setor – baixa vacância, crescimento do poder de consumo e oferta limitada de novos shoppings em grandes cidades – indicam estabilidade. Espera-se a permanência de alta ocupação, especialmente em shoppings com bom desempenho e parques de varejo ancorados em supermercados. Os aluguéis em shoppings de primeira linha tendem a se manter estáveis ou subir levemente, acompanhando a inflação, dada a forte demanda por localizações premium. Ativos secundários (shoppings antigos em mercados saturados) enfrentarão a pressão para se reinventar ou podem ver o aumento da vacância se não se modernizarem. Prevemos o crescimento contínuo de empreendimentos de parques de varejo em cidades menores, pois esse formato está alinhado com as preferências atuais (conveniência, espaço aberto, compras locais). Os varejistas continuarão a expandir lojas – especialmente supermercados de desconto, lojas de bricolagem e cadeias internacionais de moda voltadas para as ainda pouco atendidas cidades médias polonesas.

O consumo é um fator decisivo: se a inflação cair para cerca de 4% em 2025 e para ~3% em 2026 (como previsto) reuters.com, os salários reais subirão e sustentarão maior volume de vendas no varejo. Além disso, a população da Polônia cresceu devido à imigração, somando novos consumidores. Dessa forma, a demanda por espaço de varejo deve crescer moderadamente. Por outro lado, o e-commerce continuará aumentando sua participação (talvez passando de ~9% para a casa dos baixos dois dígitos percentuais até 2028), o que pode limitar a necessidade de alguns tipos de varejo físico (especialmente eletrônicos e livros, que já migram para o online). Mas categorias como supermercados, alimentação, lazer e serviços continuarão tornando o varejo físico importante.

Principais desafios e riscos para o varejo incluem: adaptação de shoppings antigos, manutenção do fluxo diante da conveniência do online e qualquer desaceleração econômica que afete a confiança do consumidor. Além disso, pressões de custo (como utilidades e salários) podem prejudicar a lucratividade dos lojistas, impactando sua capacidade de pagar o aluguel – embora muitos já tenham aderido ao modelo omnichannel. No geral, o mercado imobiliário de varejo polonês deve permanecer saudável, com o crescimento econômico do país se traduzindo em maior faturamento do setor. O foco da indústria estará em qualidade da experiência – acrescentando entretenimento e hospitalidade aos shoppings – e em desenvolvimento estratégico – formatando os empreendimentos ideais (parques, outlets, projetos de uso misto em ruas comerciais) para acompanhar a evolução do hábito do consumidor. Com esses ajustes, o segmento poderá usufruir de yields estáveis e, potencialmente, de maior compressão caso a Polônia lance com sucesso os REITs ou se mais investidores domésticos entrarem no jogo.

Industrial & Logística: Alta Demanda Encontra Oferta Mais Lenta – Uma Perspectiva de Equilíbrio

Expansão Recorde, Agora Desacelerando: O setor imobiliário industrial e de logística da Polônia tem sido um destaque, crescendo em ritmo extraordinário nos últimos anos. No 4º trimestre de 2024, o estoque moderno de galpões e indústria da Polônia chegou a ~34,5 milhões de m² megaproject.com, um crescimento de cerca de 9% em relação ao ano anterior property-forum.eu. (Para contexto, isso é cerca do dobro do estoque de apenas cinco anos atrás – uma indicação do boom impulsionado pelo e-commerce e pelo nearshoring.) Em 2024, apenas, os desenvolvedores entregaram cerca de mais de 4 milhões de m² de novos espaços em 14 regiões megaproject.com. Esse ritmo colocou a Polônia entre os maiores mercados de desenvolvimento logístico da Europa – em meados de 2024, a Polônia tinha a segunda maior absorção líquida do continente (atrás de apenas um outro mercado) marketoutlook.cbrepoland.pl, confirmando seu status como polo continental de armazéns.

Fatores de Demanda: Diversos fatores explicam essa força. A localização estratégica da Polônia na Europa Central, o custo de mão de obra relativamente baixo e a infraestrutura em melhoria (estradas, rodovias, ferrovias) atraem fabricantes e centros de distribuição para servir a UE. O avanço do e-commerce (Amazon, Zalando e outros possuem grandes centros de distribuição na Polônia) e o crescimento das operações 3PL (logística terceirizada) foram grandes impulsionadores da demanda. Além disso, tendências de nearshoring – empresas ocidentais aproximando produção dos seus mercados – beneficiaram a Polônia, especialmente em um contexto de tensões nas cadeias globais (por exemplo, questões comerciais EUA-China), o que leva companhias a diversificarem suas localizações polandinsight.com. De fato, órgãos poloneses relatam um número crescente de consultas de empresas internacionais (incluindo chinesas) por novos espaços de logística à medida que reestruturam suas cadeias produtivas polandinsight.com.

Locação robusta, leve aumento na vacância: A demanda por espaços industriais tem sido robusta. A atividade de locação em 2024 atingiu cerca de 5,8 milhões de m², um aumento de aproximadamente 4% em relação a 2023 axiimmo.com, indicando uma contínua expansão dos ocupantes. Notavelmente, cerca de 48% da absorção em 2024 foram renovações de contratos polandinsight.com – ou seja, inquilinos existentes estão renovando em grande número, sinalizando confiança na localização, embora também signifique que uma porção menor foi de expansão pura. Ainda assim, novos contratos e expansões representaram cerca de 3 milhões de m², o que é muito saudável. A taxa de vacância, que era extremamente baixa (em torno de 5% ou menos) durante 2019-2021, subiu levemente à medida que a oferta cresceu rapidamente. No final de 2024, a vacância nacional estava em torno de 7,5% polandwarehouses.com (aproximadamente 2,6–3 milhões de m² disponíveis). Até meados de 2025, a vacância subiu ainda mais para 8,5% polandinsight.com. Esse aumento se deve, em grande parte, ao fato de que a nova oferta superou temporariamente a absorção líquida – o mercado está absorvendo rápido, mas os desenvolvedores entregaram tanto entre 2022 e o 1º trimestre de 2024 que as vacâncias aumentaram em algumas localidades polandinsight.com. Por exemplo, regiões como Baixa Silésia (Wrocław) viram uma vacância maior, pois múltiplos parques de grande porte foram inaugurados simultaneamente europaproperty.com.

No entanto, uma vacância de 8% ainda indica um mercado equilibrado – disponibilidade suficiente para que os inquilinos tenham opções, mas sem excesso. Especialistas do setor veem, na verdade, o aumento da vacância como uma normalização saudável após o mercado extremamente restrito dos anos anteriores: “O aumento das vacâncias é um resultado natural do boom de investimentos anterior. O mercado está voltando ao equilíbrio,” explica um analista da Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. A vacância mais alta deslocou um pouco mais o poder de negociação para os inquilinos pela primeira vez em anos (os inquilinos conseguem condições ou incentivos um pouco melhores em algumas áreas) cbre.pl cbre.pl. Os desenvolvedores perceberam e reduziram a construção especulativa, o que evita que a vacância dispare. Na verdade, o início de novos projetos no final de 2024 foi menor e a carteira em construção diminuiu consideravelmente em relação ao pico de 2021–22. O mercado caminha assim para um pouso suave: a demanda segue forte e diversificada (3PL, varejo, manufatura leve, data centers, etc.), enquanto o crescimento da oferta desacelera, permitindo que o espaço vago existente seja absorvido nos próximos trimestres.

Estabilidade dos aluguéis e prêmio por logística “urbana”: Apesar da inflação de custos (materiais, mão de obra) e do maior custo de financiamento, os aluguéis de galpões permaneceram bastante estáveis. Os aluguéis industriais da Polônia estão entre os mais acessíveis da UE, sendo um dos motivos que atraem inquilinos. Em meados de 2025, os aluguéis típicos para galpões logísticos de grande porte variam de cerca de €3,80 a €5,00 por m²/mês polandinsight.com para módulos padrão nos principais polos (com valores mais baixos na Polônia Central e Alta Silésia, e mais altos em Varsóvia ou em mercados urbanos menores). Enquanto isso, galpões “urbanos” last-mile (módulos menores próximos a limites urbanos ou dentro das cidades) têm aluguéis mais elevados, cerca de €5,00 a €7,50 por m²/mês polandinsight.com, devido à comodidade da localização. Esses níveis de aluguel não mudaram de forma significativa no último ano – permaneceram relativamente estáveis, indicando que mesmo com o leve aumento da vacância, os proprietários não precisaram reduzir os valores. Em vez disso, podem oferecer mais incentivos em contratos longos. A estabilidade dos aluguéis aponta para um setor maduro, onde proprietários e ocupantes buscam parcerias de longo prazo em vez de guerras tarifárias polandinsight.com.

Vale notar que contratos mais recentes frequentemente trazem indexação à inflação (normalmente ajustes anuais pelo IPC), então muitos proprietários viram a receita de aluguel subir em 2022–23 devido à inflação elevada. Daqui para frente, com a inflação moderando, a indexação dos aluguéis será menor, de modo que qualquer crescimento da renda dependerá do aumento da ocupação ou da obtenção de valores maiores em novos contratos em localizações prime.

Sustentabilidade (“galpões verdes”): Uma tendência significativa na logística é o impulso pelos galpões sustentáveis e energeticamente eficientes. Muitos novos empreendimentos na Polônia seguem padrões ambientais BREEAM ou LEED – com painéis solares, iluminação LED, captação de água da chuva e até armazenamento de energia in loco. Há forte demanda de ocupantes e investidores por certificações “verdes”, pois as empresas buscam reduzir suas pegadas de carbono. O artigo do Poland Insight sugere um “boom de galpões verdes” (como diz no título) – realmente, isso agora é um diferencial de vendas. A instalação de energia solar fotovoltaica em grandes coberturas de galpões tornou-se comum, e algumas instalações já integram infraestrutura para caminhões elétricos. Essa tendência tornará o estoque polonês, já moderno, ainda mais preparado para o futuro, embora exija investimentos iniciais dos desenvolvedores (recuperados via aluguéis um pouco mais elevados ou preferência de ocupação).

Distribuição geográfica: As regiões logísticas centrais seguem sendo Varsóvia (Polônia Central), Alta Silésia (região de Katowice), Baixa Silésia (Wrocław), Poznań e, cada vez mais, Polônia Central (região de Łódź) e Polônia Ocidental (Szczecin, focada no mercado alemão). Essas regiões concentram a maior parte dos 35 milhões de m² do estoque. Mas o crescimento também está se espalhando para a Polônia Oriental e cidades menores à medida que a malha rodoviária avança (ex: Rzeszów, Lublin se equiparando). Por exemplo, investidores estrangeiros já começaram a buscar empreendimentos perto da fronteira com a Ucrânia (Rzeszów), prevendo demanda futura por reconstrução no país vizinho e necessidades logísticas militares da OTAN na região.

Mercado de investimentos: O setor imobiliário logístico tem sido o “queridinho” dos investidores, e a Polônia não foge à regra. Em 2024, ativos industriais responderam por cerca de 25% do volume de investimentos content.knightfrank.com. Embora menos espetacular que o boom de 2021, transações ainda ocorrem. Os yields passaram por uma forte correção em 2022–23, subindo dos mínimos históricos (~4% ou menos) para níveis mais atraentes em torno de 6,25% para galpões prime ao final de 2024 content.knightfrank.com. Essa correção, combinada aos sólidos fundamentos do setor, renovou o interesse de investidores antigos e novos. Muitos fundos globais que não viam sentido em comprar com yields de 4% agora acham as taxas polonesas competitivas acima de 6% content.knightfrank.com. Além disso, a Polônia oferece spread de yield elevado em relação à Europa Ocidental (onde yields prime ficam entre ~3,75–5%), tornando o país alvo de estratégias core-plus e value-add content.knightfrank.com.

Destaca-se uma forte tendência de sale-leaseback, na qual proprietários-ocupantes vendem seus imóveis industriais e então os alugam de volta. Segundo relatórios de mercado, a Polônia registrou “atividade recorde de sale-leaseback no início de 2025” polandinsight.com. Isso mostra que empresas polonesas estão monetizando seus ativos diante de altas avaliações e investidores estão ávidos para adquirir contratos longos. Outro ponto: investidores poloneses aumentaram sua participação em transações industriais recentemente (o capital polonês representou cerca de 9% do volume total de CRE em 2024 content.knightfrank.com, parte desse valor no setor industrial via fundos privados e desenvolvedores). Ainda assim, investidores estrangeiros (Europa, EUA, Oriente Médio, África do Sul, Ásia) dominam as grandes transações. Com várias plataformas de desenvolvimento na Polônia (Panattoni, GLP, Segro, etc.), há uma oferta constante de novos produtos de classe A para aquisição por investidores.

Perspectiva: A perspectiva de médio prazo para propriedades industriais e logísticas na Polônia é fortemente positiva, embora esteja mudando de uma expansão vertiginosa para um crescimento sustentável. A demanda deve continuar alta: a economia da Polônia (especialmente manufatura, varejo e logística de e-commerce) deve crescer de forma constante, gerando necessidade contínua de armazenagem. O ambiente geopolítico, embora tenso, na verdade favorece a Polônia, já que as empresas reconfiguram cadeias de suprimentos para estar mais próximas dos mercados finais europeus (a estável adesão à UE da Polônia e seu grande contingente de mão de obra lhe dão vantagem sobre alguns países de menor custo). A oferta será moderada – os desenvolvedores estão mais cautelosos agora e os bancos um pouco mais rigorosos no financiamento de construções especulativas. Mas este é um ajuste saudável; é provável que a nova oferta em 2025 seja menor que a de 2024, ajudando a vacância a atingir o pico e depois possivelmente cair novamente até 2026. Já no segundo semestre de 2025, podemos ver a vacância estabilizar em torno de 8–9% e, em seguida, melhorar à medida que a absorção continua.

Aluguéis podem voltar a sofrer leve pressão de alta nas localizações principais quando o estoque atualmente vago for locado. Muitos locatários de logística têm necessidades urgentes (3PLs assinando contratos, varejistas precisando de centros de distribuição) e pagarão um prêmio por espaços prontos e próximos – especialmente ao redor de Varsóvia e outras grandes cidades. Em regiões periféricas com mais disponibilidade, os aluguéis continuarão competitivos.

Uma grande incógnita é o desfecho da guerra na Ucrânia: um boom de reconstrução na Ucrânia pode impulsionar significativamente a demanda por espaços logísticos no leste da Polônia (como base operacional), enquanto a longo prazo pode também transferir alguns negócios para dentro da Ucrânia. Por enquanto, a Polônia está se beneficiando como porto seguro para atividades de logística e manufatura que antes poderiam ir para Ucrânia ou Rússia.

Em termos de riscos: uma recessão global ou europeia reduziria a demanda (embora, até agora, a manufatura na Polônia seja diversificada e parcialmente protegida por tendências de nearshoring). Além disso, se as taxas de juros permanecerem mais altas por mais tempo, isso pode limitar o desenvolvimento impulsionado por investidores e manter altos os custos de financiamento, mas também significa que ativos existentes se tornam mais valiosos por sua rentabilidade. A inflação dos custos de construção foi um desafio, mas aliviou um pouco desde 2022 – ainda assim, qualquer ressurgimento pode pressionar as margens dos desenvolvedores.

Resumindo, o setor imobiliário industrial da Polônia está amadurecendo. Passou de uma situação de escassez para um estado mais equilibrado, com espaços modernos prontamente disponíveis. Aluguéis estáveis, alta ocupação (mesmo com 8% de vacância, muitos submercados estão praticamente cheios para unidades grandes) e motores de demanda contínua traçam um cenário favorável. Espera-se que a Polônia permaneça um dos 3 principais polos logísticos europeus, e até 2028 o estoque total pode se aproximar de quarenta a cinquenta milhões de m², à medida que o desenvolvimento continua, embora em ritmo controlado. O foco daqui para frente incluirá mais big-boxes construídos sob demanda em ciclos de desenvolvimento curtos (para atender rapidamente às necessidades dos locatários) e requalificação de valor de galpões antigos (adicionando automação, recursos ESG). Diante dessas tendências e das vantagens competitivas da Polônia, o segmento industrial deve continuar proporcionando bons retornos para investidores e impulsionando o crescimento da economia em geral.

Mercado de Terrenos: Retomada Cautelosa e Reformas no Planejamento

Mercado de Terrenos para Investimento – Do Boom à Desaceleração: O mercado de terrenos para desenvolvimento na Polônia passou por uma montanha-russa nos últimos anos. Um pico de atividade em 2021–2022 (quando desenvolvedores correram para garantir terrenos em meio a crédito barato e vendas residenciais em alta) foi seguido por uma forte desaceleração em 2023 à medida que as condições mudaram polandinsight.com. Em 2024, muitos investidores e desenvolvedores adotaram uma postura de “esperar para ver” devido à ausência de incentivos habitacionais do governo, aumento vertiginoso dos custos de financiamento e incerteza geral polandinsight.com. Bancos também restringiram o crédito para compra de terrenos, aplicando critérios muito seletivos polandinsight.com. Isso levou a uma queda nas transações – 2023 teve relativamente poucos grandes negócios, pois os players suspenderam os planos de expansão.

Entrando em 2025, o sentimento no mercado de terrenos está mudando da estagnação para uma reativação cautelosa. O primeiro semestre de 2025 teve mais contratos finalizados do que no ano anterior, mas os compradores estão extremamente rigorosos com due diligence e análise de viabilidade antes de se comprometerem polandinsight.com. Em outras palavras, os investidores estão voltando, mas focando apenas em oportunidades com demanda clara, “verificada”, e fundamentos sólidos polandinsight.com. Terrenos que viabilizam projetos em demanda – desenvolvimento residencial (especialmente habitação de médio padrão), projetos de apartamentos para aluguel PRS, armazéns/logística em zonas urbanas consolidadas e projetos de uso misto em cidades secundárias em crescimento – estão atraindo interesse polandinsight.com. Por outro lado, terrenos sem um caminho claro para desenvolvimento ou em áreas com complicações urbanísticas ainda são evitados em grande parte.

O volume de transações deve melhorar em 2025 em comparação a 2024, especialmente no segundo semestre de 2025 polandinsight.com. Especialistas de mercado descrevem 2025 como um ano de “reconstrução de potencial”, ao invés de grandes negócios de impacto polandinsight.com. Provavelmente não deverá alcançar o ritmo frenético da corrida por terras de 2021, mas a atividade será mais saudável. Vale notar que os preços dos terrenos não despencaram; os proprietários de terrenos bem localizados, em geral, mantiveram seus preços, preferindo esperar a vender com grande desconto. Pode haver algum abrandamento nas localizações periféricas, mas terrenos de primeira (nas cidades) ainda são negociados por valores altos. A Polônia ainda tem custos de terrenos competitivos no contexto da CEE, fator que atrai desenvolvedores estrangeiros para projetos aqui marketoutlook.cbrepoland.pl.

Perfil do investidor e participação estrangeira: O perfil dos compradores no mercado de terrenos mudou. Em 2025, desenvolvedores e investidores poloneses locais (especialmente os não listados em bolsa) têm atuado ativamente, usando o conhecimento local e maior agilidade na tomada de decisões polandinsight.com. Uma tendência de “transações de vizinhança” é observada – investidores de países vizinhos (República Tcheca, Alemanha, Báltico) participam de negócios de terras na Polônia polandinsight.com. Esses players regionais geralmente conhecem bem o mercado e em alguns casos buscam joint ventures com empresas polonesas. Investidores institucionais da Europa Ocidental têm sido mais cautelosos, aguardando sinais econômicos mais claros antes de voltarem a atuar fortemente polandinsight.com.

Ao mesmo tempo, novos estrangeiros estão surgindo: alguns investidores turcos e mediterrâneos começaram a adquirir lotes menores, dispostos a pagar preços competitivos por projetos seguros como forma de entrar no mercado polandinsight.com. Além disso, como mencionado anteriormente, empresas chinesas demonstraram interesse em terrenos logísticos devido às mudanças globais no comércio polandinsight.com. Isso se alinha à economia estável da Polônia e sua localização estratégica, tornando o país um destino preferido para bases industriais/logísticas que estão se transferindo da Ásia polandinsight.com polandinsight.com. Enquanto isso, fundos da África do Sul e outros globais que investem em projetos já desenvolvidos normalmente não compram terrenos brutos diretamente – em vez disso, costumam fazer parcerias ou esperar para adquirir ativos prontos. Mas alguns estão financiando desenvolvedores via acordos de forward-funding em terrenos como forma indireta de garantir o pipeline.

Um desenvolvimento positivo: o capital privado polonês está cada vez mais se unindo para investir em terrenos. Por exemplo, a consultoria Walter Herz levantou mais de PLN 50 milhões de pessoas físicas para investir em aquisições de terrenos em Varsóvia, Poznań e Tricity polandinsight.com. Isso indica uma crescente sofisticação e interesse de investidores locais de alta renda em land banking, assumindo protagonismo enquanto grandes instituições estão menos ativas.

Uso do Solo e Bolsões de Demanda: Existem algumas categorias de terrenos especialmente demandadas:

Terrenos para construção residencial: Dada a falta de moradias e a expectativa de recuperação nas vendas de imóveis, lotes bem localizados para novas residências (especialmente nos subúrbios das grandes cidades ou em cidades-satélite em rápido crescimento) estão em alta demanda polandinsight.com. Os incorporadores têm cuidado para não pagar em excesso, mas querem recompor os seus bancos de terrenos para estarem prontos quando o mercado realmente retomar.
Terrenos para projetos PRS (Build-to-Rent): Desenvolvedores de habitação para aluguel institucional (tanto poloneses quanto estrangeiros) estão procurando lotes em grandes cidades onde possam construir complexos de apartamentos para aluguel polandinsight.com. Isso inclui a conversão de alguns terrenos com zoneamento de escritórios ou de uso misto em projetos residenciais/PRS, já que esse segmento está em forte expansão.
Terrenos para logística urbana: Conforme o e-commerce e as entregas de “última milha” se expandem, pequenos armazéns próximos aos centros urbanos estão em alta demanda. Investidores estão de olho em terrenos nas áreas periféricas das cidades ou em zonas industriais dentro das áreas urbanas para instalações de “logística urbana” polandinsight.com. Esses terrenos costumam ser escassos, então a concorrência pode ser acirrada.
Locais de reurbanização de uso misto e escritórios: Em certos centros urbanos, há antigos terrenos industriais ou comerciais que podem ser convertidos em projetos de uso misto (combinando escritórios, varejo e apartamentos). Alguns investidores miram nesses casos, apostando na modernização de cidades como Cracóvia, Wrocław ou Łódź.
Terras agrícolas com potencial de conversão: Curiosamente, as terras agrícolas na Polônia têm despertado maior interesse de investidores que esperam mudança de zoneamento para uso imobiliário. Regiões com forte pressão urbanizadora (entorno de Varsóvia, Cracóvia, Wrocław etc.) possuem terras agrícolas que podem ser reclassificadas para residencial ou industrial. Investidores dispostos a navegar pelo processo estão comprando esses lotes como uma aposta de longo prazo polandinsight.com. O valor das terras agrícolas polonesas subiu nos últimos anos, especialmente após 2016, quando cidadãos da UE passaram a poder comprar terras livremente (fim do período transitório pós-adesão à UE). Mesmo assim, ainda são mais baratas do que na Europa Ocidental, então há potencial de valorização caso sejam convertidas.

Maior desafio – Planejamento e Regulamentação: Talvez o maior obstáculo no mercado de terrenos da Polônia seja o sistema de planejamento. Apenas cerca de 30–40% do território polonês está coberto por planos locais de desenvolvimento espacial vinculativos (MPZP) polandinsight.com. O restante dos terrenos exige decisões de zoneamento caso a caso (WZ – decisões de condições de desenvolvimento), o que pode ser um processo lento, imprevisível e discricionário polandinsight.com. Investidores frequentemente enfrentam longas esperas por aprovações de zoneamento e, às vezes, as autoridades simplesmente não emitem uma decisão, paralisando projetos polandinsight.com. O governo vem trabalhando em uma reformulação – introduzindo “Planos Gerais” para municípios – mas isso foi adiado e, até agora, trouxe mais confusão com prazos constantemente alterados polandinsight.com. O resultado é um grau de caos legislativo no planejamento espacial polandinsight.com, frequentemente citado como grande entrave à transparência e eficiência do desenvolvimento de terrenos.

Cientes disso, legisladores estão propondo reformas. Uma das ideias é a desregulamentação para simplificar processos – por exemplo, implementando procedimentos simples e digitais para permissões de planejamento polandinsight.com. Um exemplo: eliminar a exigência de decisão completa de impacto ambiental para certos projetos de baixo impacto (como pequenos edifícios de serviço ou galpões), que atualmente acrescentam muitos meses ao licenciamento, mesmo quando o impacto ambiental é mínimo polandinsight.com. A sugestão é criar uma lista de investimentos “de baixo impacto” que poderiam pular ou simplificar a etapa de licença ambiental polandinsight.com. Além disso, está em pauta a digitalização dos registros fundiários e hipotecários em todo o país, o que agilizaria a due diligence e as transações polandinsight.com.

Outra questão regulatória específica é a conversão de terras agrícolas. A Polônia classifica terras agrícolas por classes de qualidade e a conversão de terrenos agrícolas de alta qualidade para uso imobiliário geralmente requer aprovação ministerial – que é difícil de obter. Há discussões sobre critérios claros para permitir a exclusão automática de terrenos agrícolas de menor qualidade (classe IV ou V) da produção agrícola sem necessidade de consentimento do ministério polandinsight.com. Isso liberaria mais áreas para investimento ao redor das cidades, já que muitas terras suburbanas são formalmente “agrícolas”, mas pouco produtivas.

Em resumo, a reforma do planejamento é crucial: investidores afirmam repetidamente que precisam de processos de zoneamento mais previsíveis e ágeis para realmente aquecer as transações de terreno polandinsight.com. O governo caminha nessa direção, mas o avanço tem sido lento. Até que as melhorias surtam efeito, as negociações continuarão focadas em lotes que já possuem zoneamento ou têm grandes chances de consegui-lo.

Perspectivas: O mercado de terrenos de investimento na Polônia para 2025–2027 tende a crescer, mas de forma gradual. Supondo uma queda gradual dos juros, o financiamento para aquisição e desenvolvimento de terrenos ficará mais fácil, o que deve atrair mais compradores. Os valores dos terrenos em áreas prime (ex.: lotes centrais de Varsóvia, principais zonas residenciais) provavelmente continuarão firmes ou subirão, dada a escassez. Por outro lado, localizações secundárias podem registrar preços estagnados até que a demanda realmente retorne. Espera-se que a competição por terrenos de alta qualidade aumente no final de 2025 e em 2026, à medida que construtoras se preparam para o próximo ciclo de obras, o que pode pressionar os preços para cima nas melhores localizações.

O interesse de investidores estrangeiros em terrenos poloneses também deve aumentar assim que as condições macroeconômicas se estabilizarem. Alguns grandes investidores institucionais que pausaram aquisições em 2023–24 podem retornar, especialmente se perceberem que a economia da Polônia segue crescendo ~3% ao ano e o ciclo imobiliário se tornando positivo. O fluxo de fundos da UE para infraestrutura e outros investimentos (a Polônia é grande beneficiária dos orçamentos da UE) também tornará mais regiões atraentes para desenvolver (ex.: melhores estradas tornam viável um terreno logístico, etc.).

Principais riscos e variáveis: O maior risco segue sendo o ambiente regulatório – se as reformas no planejamento travarem ou houver instabilidade política afetando as leis imobiliárias, os investidores podem recuar. Além disso, se o governo impuser restrições fortes à propriedade de terra por estrangeiros (pouco provável, já que a Polônia já flexibilizou a maioria dessas limitações), isso pode afetar a participação estrangeira. Outro fator são os custos de construção – um salto nos custos de obras reduz quanto as incorporadoras podem pagar pelo terreno (já que todo o projeto fica menos viável). No momento, os custos de construção estabilizaram, o que é positivo para o valor dos terrenos.

Em conclusão, o mercado de terras da Polônia em 2025 é caracterizado por discernimento e seletividade. A era da compra especulativa de qualquer terreno acabou; agora trata-se de escolher cuidadosamente locais com potencial claro. O ano está se desenhando como um de “reconstrução do potencial”, como uma análise colocou polandinsight.com, preparando o terreno para uma atividade mais vibrante nos próximos anos. Com melhores políticas de planejamento e ventos econômicos favoráveis, a Polônia pode desbloquear muitas terras atualmente ociosas para desenvolvimento, o que ajudaria a atender necessidades como o déficit habitacional e a expansão da rede logística. Os investidores veem a terra como porto seguro para capital no longo prazo (um ativo tangível em um país em crescimento) polandinsight.com, e muitos estão se posicionando agora para colher os benefícios quando o ciclo de desenvolvimento acelerar.

Investidores Estrangeiros e Fatores Regulatórios

O capital estrangeiro exerce um papel dominante em todos os setores imobiliários da Polônia, trazendo tanto oportunidades quanto considerações. Do lado do investimento comercial, fundos internacionais têm sido a força motriz das grandes transações. Como mencionado, em 2024 os investidores estrangeiros representaram cerca de 90%+ dos mais de €5 bilhões em volume de investimento CRE europaproperty.com. Isso inclui empresas globais de private equity, fundos de seguros, fundos de pensão e investidores imobiliários especializados da Europa, América do Norte, Ásia e África do Sul. A atração é clara: a Polônia oferece escala (uma grande economia com 38 milhões de pessoas), crescimento (taxas de crescimento do PIB e do consumo superiores às da Europa Ocidental) e rendimentos significativamente mais altos. Os ativos de escritórios, varejo e logística de perfil principal na Polônia rendem entre 6–7% (conforme detalhado anteriormente), contra 3–4% em muitos mercados ocidentais content.knightfrank.com. Essa diferença compensa o risco percebido de mercado emergente e de moeda (embora a moeda da Polônia, o zloty, seja relativamente estável e o país esteja integrado à UE).

Por país de origem, nos últimos anos investidores alemães, americanos, britânicos e sul-africanos figuraram entre os maiores compradores content.knightfrank.com. REITs sul-africanos (como NEPI Rockcastle e Redefine) têm sido particularmente ativos em varejo e escritórios, respectivamente. Investidores dos EUA e do Canadá também voltaram em 2024 content.knightfrank.com. A quebra por origem do capital em 2024 mostra fontes diversas: por exemplo, África do Sul (19% do volume), EUA (11%), Reino Unido (13%), Europa Ocidental (9%, excluindo Alemanha/Reino Unido), vizinhos do CEE (18%) e doméstico polonês ~9% content.knightfrank.com. Essa diversidade indica que a Polônia está no radar de investidores do mundo todo. Novos participantes continuam a surgir – por exemplo, em 2024 a britânica Sona Asset Management entrou no mercado por meio de um grande portfólio de escritórios content.knightfrank.com, e há rumores de capital do Oriente Médio sondando carteiras de logística.

Por que são poucos os investidores locais? A participação relativamente baixa do capital doméstico (apenas ~9% em 2024 content.knightfrank.com) deve-se principalmente a razões estruturais. A Polônia não possui um sistema desenvolvido de REITs ou fundos similares, de modo que o dinheiro institucional local (fundos de pensão, etc.) tradicionalmente não flui para o setor imobiliário. Existem apenas alguns grandes investidores imobiliários poloneses (como o estatal PFR ou algumas seguradoras) com capacidade para grandes negócios. Isso está mudando lentamente, com mais indivíduos de alta renda e private equity poloneses interessados no setor, mas por enquanto o capital estrangeiro preenche essa lacuna. Como mencionado, a introdução da legislação REIT – há anos em tramitação – pode ser um divisor de águas, permitindo que investidores domésticos menores invistam indiretamente em imóveis e, assim, ampliando a participação local europaproperty.com. Especialistas do setor frequentemente defendem isso, citando o sucesso dos REITs no vizinho Tchéquia, por exemplo europaproperty.com.

Ambiente regulatório para investidores estrangeiros: Em geral, a Polônia é bastante aberta à propriedade estrangeira de imóveis. Desde a adesão à UE, cidadãos e empresas europeus podem comprar imóveis poloneses (incluindo terras) sem restrições (há poucas exceções, como terras agrícolas durante um período de transição encerrado em 2016). Estrangeiros de fora da UE também podem comprar, embora certas categorias de imóveis (especialmente terras agrícolas e florestais) exijam autorização do Ministério do Interior. Este processo é uma formalidade em muitos casos, mas visa impedir disputas estratégicas por terras. Contudo, para imóveis urbanos (escritórios, apartamentos, armazéns), normalmente não há obstáculos para compradores internacionais de boa reputação. A Polônia possui registro claro de titularidade (o sistema de Registro de Terras e Hipotecas) e proteções legais aos proprietários, o que é valorizado pelos investidores estrangeiros.

Uma preocupação regulatória pode ser a tributação: os impostos imobiliários da Polônia incluem uma taxa de transferência de 1% (em operações com ativos) e impostos anuais sobre a propriedade (que são taxas fixas por m² e comparativamente baixos). Não há imposto anual sobre o patrimônio imobiliário, ao contrário de alguns países. No entanto, o governo cogitou ideias como um imposto adicional sobre proprietários com múltiplas unidades habitacionais (para coibir a especulação) globalpropertyguide.com. Embora nada concreto tenha sido implementado até 2025, investidores monitoram tais propostas. Outro desenvolvimento é a cobrança por conformidade ESG – as normas da UE (como as diretivas de eficiência energética) indicam que imóveis que não cumprirem os padrões podem perder valor. Investidores estrangeiros, frequentemente atentos ao ESG, preferem ativos com certificados verdes. Isso regula indiretamente que tipos de propriedades atraem investimento; aqueles com baixa eficiência poderão precisar de atualização ou serão descartados.

Estrangeiros no mercado residencial: Além dos investidores institucionais, a Polônia também tem recebido compradores estrangeiros individuais em segmentos como residências de alto padrão e segundas moradias (por exemplo, alguns ucranianos, conforme já citado, e outros expatriados comprando em Cracóvia ou na região costeira). O governo chegou a considerar restrições (alguns países limitam a compra por estrangeiros para esfriar o mercado), mas a Polônia não adotou nenhuma medida desse tipo, já que estrangeiros ainda representam fração relativamente pequena das transações totais de habitação (o salto para 30% em determinados projetos é significativo, mas esses são casos específicos, normalmente próximos a organizações internacionais ou preferidos por grupos migrantes) globalpropertyguide.com.

Investimento outbound: Vale destacar também que investidores poloneses estão cada vez mais ativos no exterior (por exemplo, adquirindo galpões logísticos na Europa Ocidental por meio de fundos), embora isso esteja fora do escopo deste relatório. Caso os REITs sejam introduzidos, eles também podem facilitar o fluxo de capital polonês para imóveis estrangeiros.

Em resumo, a participação estrangeira é parte integral do mercado imobiliário polonês, trazendo expertise e liquidez. O ambiente regulatório é, em geral, favorável, com fortes direitos legais e poucas barreiras à posse. As principais melhorias desejadas pelo setor – como a simplificação dos processos de planejamento polandinsight.com e a introdução dos REITs – beneficiariam todos, estrangeiros e nacionais, ampliando transparência e fluxo de capital. Salvo uma eventual guinada protecionista inesperada (não prevista sob o atual governo pró-negócios), a Polônia deverá se manter como mercado atraente e aberto ao investimento imobiliário global.

Previsão e Perspectivas para 3–5 Anos (2025–2030)

Olhando para frente, o mercado imobiliário polonês está pronto para um crescimento estável e sustentável nos próximos anos, sustentado por fundamentos econômicos sólidos e pelas tendências setoriais detalhadas acima. A seguir, resumimos o cenário por fatores-chave e tipo de imóvel:

Perspectiva Macroeconômica & Financeira: Economistas projetam que o crescimento do PIB da Polônia fique em torno de 3–4% ao ano entre 2025–2027, superando a média da UE cbre.pl. O consumo privado continuará impulsionando o crescimento, favorecido pelo aumento dos salários e pela absorção de volumosos fundos da UE na economia. A inflação, que disparou para dois dígitos em 2022, deve se normalizar para cerca de 4% em 2025 e 3% até 2026 reuters.com – próximo ao teto da meta do Banco Central. De fato, uma pesquisa do NBP aponta inflação média de 4,1% em 2025, caindo para 3,2% em 2026 reuters.com. Esse esfriamento da inflação deve permitir que o NBP corte as taxas de juros ainda mais. Projeções sugerem que a taxa básica pode ser reduzida em mais 75–125 pontos-base até o final de 2025 (levando-a para cerca de 4,0–4,5%), e possivelmente para 3,5–4,0% até o fim de 2026 focus-economics.com think.ing.com, desde que não ocorram novos choques inflacionários. Taxas de juros mais baixas beneficiarão o setor imobiliário: reduzirão o custo das hipotecas, facilitarão o financiamento de empreendimentos comerciais e provavelmente comprimirão os yields dos imóveis (aumentando assim o valor dos ativos) em certa medida. O desemprego deve permanecer muito baixo (3–5%), e a Polônia pode continuar atraindo trabalhadores de países vizinhos, ampliando seu contingente de mão de obra. Um risco no horizonte é a economia global – se grandes parceiros comerciais da UE estagnarem, os setores poloneses voltados à exportação podem desacelerar, mas o consenso atual indica crescimento modesto na UE, o que deve sustentar o cenário polonês.

Previsão Residencial: Esperamos que os preços dos imóveis residenciais na Polônia aumentem moderadamente nos próximos 3–5 anos, acompanhando aproximadamente o crescimento da renda e a inflação. São prováveis aumentos anuais de preços em um dígito baixo a médio (por exemplo, 3–6% ao ano), em vez dos saltos de dois dígitos do passado recente. Isso significa que, em termos reais (ajustados pela inflação), os preços das casas permanecerão amplamente estáveis ou apresentarão leve valorização real. Principais fatores: o grande déficit habitacional persistirá — mesmo com recorde de construções nos últimos anos, a Polônia ainda possui uma das menores razões de unidades habitacionais por 1.000 habitantes na Europa cbre.pl. A demografia está se tornando favorável graças à imigração (a população pode voltar a crescer após anos de estagnação, em parte devido à fixação de ucranianos). Além disso, entre 2026–2027, a atual desaceleração nos lançamentos residenciais (muitos projetos foram suspensos em 2023–24) pode levar a uma menor oferta chegando ao mercado, provocando um balanço oferta-demanda mais apertado e evitando qualquer queda nos preços.

A disponibilidade de hipotecas deve melhorar com cortes de juros — espera-se que o crédito afrouxe gradualmente após o choque das altas de 2022. Programas governamentais (como “Primeiras Chaves”) vão ajudar certos grupos de compradores (primeira compra de apartamentos antigos) a partir, presumivelmente, de 2025, dando um leve estímulo ao mercado sem superaquecê-lo. A demanda por aluguel deve permanecer forte, então os valores dos aluguéis provavelmente continuarão subindo lentamente (talvez ~2–5% ao ano) à medida que a urbanização e mudanças de estilo de vida aumentam o contingente de locatários. O setor de PRS na Polônia vai se expandir significativamente — de ~21 mil unidades agora para talvez >50 mil até 2030 — o que vai profissionalizar o aluguel e ampliar a oferta, mas dado o déficit atual, isso não deve causar queda nos aluguéis; em vez disso, atenderá a nova demanda.

Uma ressalva: caso os juros sejam cortados rápido demais ou um subsídio excessivamente generoso seja reintroduzido, pode haver outro surto de valorização dos preços. Mas os formuladores de políticas parecem focados em evitar essa volatilidade globalpropertyguide.com. O cenário-base é de crescimento estável: como previu um desenvolvedor, “não esperamos que os preços retornem aos patamares baixos do início de 2023; ao contrário, um crescimento moderado alinhado à inflação” globalpropertyguide.com. Até 2028, o estoque habitacional da Polônia verá prováveis inovações — casas “verdes” mais eficientes (conforme exigências climáticas da UE), mais construção pré-fabricada para reduzir custos e possivelmente os primeiros sinais de construtoras institucionais (empresas build-to-rent construindo bairros inteiros de casas para aluguel, modelo que começa a surgir na Europa). No geral, o setor residencial deve permanecer como pilar do mercado, sem grande risco de queda, sustentado por demanda demográfica e maior acesso à moradia.

Previsão para Escritórios: Os próximos anos no segmento de escritórios serão de qualidade em vez de quantidade. Novas entregas seguirão limitadas até pelo menos 2026 polandoffices.com, o que tende a apertar gradualmente a vacância nos segmentos prime. Entre 2025–2027, prevemos que a vacância em escritórios prime no CBD de Varsóvia possa cair para ~5% ou menos, efetivamente pleno emprego, levando alguns locatários para áreas não centrais — mas a vacância nessas áreas fora do centro seguirá elevada até que estoques obsoletos sejam removidos. Em cidades regionais, a vacância será diferente: nos principais mercados como Cracóvia e Tricidade pode cair para ~10% ou menos se a demanda for mantida, enquanto em mercados mais fracos pode se manter na faixa dos “teens”.

Os desenvolvedores devem retomar mais projetos a partir de 2026, especialmente em Varsóvia, onde há uma paralisação quase total atualmente. Uma nova onda de torres corporativas pode ser lançada no final de 2025 para atender à demanda prevista de 2027–2028, especialmente se os custos de financiamento caírem. Alguns projetos de reconversão também irão surgir: escritórios mais antigos convertidos em residências, hotéis etc., reduzindo o estoque de escritórios em áreas secundárias e atendendo outras necessidades (por exemplo, alguns prédios antigos da região Jerozolimskie de Varsóvia podem se tornar apartamentos ou moradias estudantis).

Os aluguéis de escritórios em localizações prime podem subir entre 5–15% acumulados nos próximos 3 anos, especialmente para andares superiores em prédios verdes e modernos — há oferta limitada e alta demanda. Ocupantes demonstraram disposição para pagar mais pela qualidade que contribua com satisfação de funcionários e objetivos ESG. Já os aluguéis em edifícios mais antigos podem estagnar ou cair caso não sejam modernizados. Assim, o gap de aluguel entre Classe A+ e Classe B irá se ampliar. Incentivos (como meses de aluguel grátis) nos edifícios prime vão encolher à medida que os proprietários ganham poder de barganha, melhorando o aluguel líquido efetivo.

Tendências como o trabalho híbrido continuam influenciando o uso dos escritórios – esperamos que empresas destinem mais espaço por mesa (para áreas de colaboração etc.) e aceitem uma frequência média menor, mas ainda mantenham a área de escritório para preservar cultura e atender clientes. Assim, embora talvez não precisem de tanto metro quadrado adicional por funcionário quanto antes, o crescimento dos setores de negócios (TI, BPO, centros de P&D) na Polônia ainda deve garantir absorção líquida positiva a cada ano. O talento qualificado polonês e vantagem de custo continuarão atraindo multinacionais para abrir escritórios (especialmente em Kraków, Wrocław, etc., que já são polos consagrados de serviços).

O investimento em escritórios também deve ganhar tração. Se as taxas de juros caírem como o previsto, os yields prime — atualmente cerca de 6,0% content.knightfrank.com — podem comprimir para a casa dos 5% até 2026, elevando o valor de capital. Também prevemos novos players (talvez fundos soberanos asiáticos ou investidores do Oriente Médio) entrando em escritórios poloneses atraídos pela relação risco-retorno. Um fator de risco é o sentimento global de escritório — globalmente, escritórios estão sob escrutínio devido ao trabalho remoto. Porém, a situação na Polônia é mais favorável já que o estoque é mais novo e concentrado nos setores de tecnologia/serviços mais demandados. Enquanto os proprietários seguirem se adaptando (espaços flex, comodidades, ESG), os escritórios poloneses devem continuar sendo uma história atraente.

Previsão para Varejo: O setor de varejo na Polônia é relativamente maduro; por isso, não se espera grande expansão de shopping centers. O foco dos próximos anos será otimizar e modernizar o estoque existente. Muitos shoppings passarão por reformas, e prevemos que alguns mais antigos ou de desempenho fraco serão convertidos (total ou parcialmente) em escritórios, apartamentos ou pontos logísticos. Retail parks e centros de conveniência seguirão crescendo, especialmente em cidades menores — ainda há espaço para novos projetos ancorados em supermercados onde falta varejo moderno.

O consumo das famílias deve se fortalecer quando a inflação se estabilizar. Em 2025–2026, se a inflação estiver ~3–4% e o crescimento salarial seguir entre 7–10%, os poloneses devem ter ganho real de renda, o que impulsiona o consumo no varejo. Isso pode trazer maior densidade de vendas nos shoppings, permitindo um leve reajuste de aluguel nas melhores localizações via aluguéis sobre faturamento ou renovações de contrato. Contudo, o e-commerce também deve avançar para ~15% das vendas no varejo até 2030, obrigando o varejo físico a continuar evoluindo para se manter relevante. Espere mais integração online-offline (click and collect em shoppings, lojas showroom, etc.).

A Polônia também pode finalmente implementar REITs nesse período, o que permitiria REITs focadas em varejo comprarem ativos secundários e investirem neles. Se isso ocorrer, oferecerá saída para proprietários estrangeiros e estimulará a participação dos investidores locais.

Os yields do varejo (atualmente cerca de 6,25% para prime content.knightfrank.com) podem sofrer leve compressão com a retomada da confiança dos investidores, talvez caindo para ~5,5–6,0% para prime até 2027, caso a taxa de juros recue. O varejo secundário será mais heterogêneo — os melhores centros de bairro e outlets terão compradores, enquanto shoppings terciários podem lutar para atrair interessados e ficar em yields mais altos ou serem reformulados.

Previsão Industrial/Logística: O setor logístico da Polônia deve manter o ritmo. Projetamos a demanda anual de 5–6 milhões de m² locados no curto prazo, sustentada por e-commerce (que ainda tem espaço para crescer no mix polonês) e indústrias como automotiva, eletrônica etc. investindo na produção local. A vacância pode ficar em torno de um dígito alto em 2025, mas tende a cair em 2026, já que o pipeline de construção desacelerou em 2024–25. Assim, em 2027, a vacância pode se normalizar para ~5% ou menos, que é considerado pleno emprego (com apenas vacância friccional). Isso trará pressão positiva sobre os aluguéis novamente; podemos ver alta de aluguel especialmente em logística urbana, onde o terreno é limitado e a demanda insaciável (por exemplo, armazéns de last mile nos arredores de Varsóvia podem ultrapassar €5–6 chegando até €7–8 por m² no final da década). Os aluguéis de galpões big-box em localizações centrais também podem subir um pouco se o custo de terreno e construção aumentar.

A Polônia provavelmente também se beneficiará com qualquer reconstrução da Ucrânia (embora o cronograma seja incerto) — suas regiões de fronteira servirão como bases logísticas, possivelmente exigindo mais espaço industrial. Além disso, à medida que cadeias produtivas se regionalizarem, a Polônia pode atrair indústrias como gigafábricas de baterias, manufatura de componentes etc., que irão demandar novas instalações industriais.

O desenvolvimento logístico será mais criterioso — saindo da especulação desenfreada de 2020–2022 para uma abordagem mais built-to-suit e em fases. Muitos desenvolvedores vão garantir pré-locações parciais antes de construir parques maiores. Fatores ambientais também entram em cena: políticas climáticas mais rígidas da UE podem exigir armazéns movidos a energia solar, construção carbono zero e até limitar desenvolvimento greenfield em algumas áreas protegidas. Mas a Polônia dispõe de muito espaço para logística (antigos brownfields e áreas industriais também podem ser reutilizadas).

Investimento industrial provavelmente continuará sendo o segmento mais aquecido. Prevemos compressão de yield de ~6,25% para talvez ~5,5% ou até 5% até 2027 para logística prime, à medida que a competição por ativos estabilizados esquenta novamente (semelhante à tendência pré-2022). Se as taxas de juros caírem e a economia permanecer estável, investidores globais podem entrar em disputas por portfólios prime. A posição da Polônia como mercado logístico central na Europa estará consolidada até lá, possivelmente até atingindo status de “core portfolio” para mais fundos pan-europeus (alguns já a tratam assim).

Terrenos e Desenvolvimento: Os preços dos terrenos em zonas-chave das cidades subirão à medida que os incorporadores retornam ao mercado. Esperamos que até 2026, assumindo taxas de juros em torno de 4% e economia estável, construtoras residenciais retomem o início de obras para atender à demanda renovada. Isso significa que vão buscar ativamente terrenos entre 2025–2026, aumentando a competição por bons lotes. De forma similar, desenvolvedores logísticos continuarão comprando áreas ao longo de rodovias e próximas das cidades, porém de forma disciplinada. Os valores das terras agrícolas também podem subir, tanto devido às tendências dos preços de commodities agrícolas quanto pelo potencial de conversão próximo aos limites urbanos em expansão.

As iniciativas do governo polonês para simplificar o planejamento (caso implementadas integralmente) podem liberar dramaticamente o potencial de desenvolvimento. Se até 2025–26 grande parte dos municípios adotar os novos Planos Gerais e licenciamento digitalizado, podemos ver maior agilidade nos projetos e mais transparência (menos incerteza valoriza o terreno). Além disso, desregulamentações como aceleração de projetos de baixo impacto ou flexibilização das regras de conversão de terras agrícolas polandinsight.com polandinsight.com trarão novo impulso ao mercado fundiário, tornando mais sítios viáveis. O contrário, se persistirem entraves burocráticos, limitará o ritmo de desenvolvimento e manterá preços altos para os poucos lotes facilmente aproveitáveis (situação não ideal pois concentra o crescimento).

Riscos para o cenário: Apesar da perspectiva ser amplamente positiva, existem riscos que podem alterar a trajetória:

Recessão econômica: Se houver uma recessão global (ou desaceleração acentuada na Alemanha, principal parceiro comercial da Polônia), a demanda por espaços comerciais pode enfraquecer e o desemprego subir, prejudicando a demanda habitacional. Porém, a Polônia tem mostrado resiliência e parte de uma posição forte, então uma recessão leve seria gerenciável.
Surpresa nas taxas de juros: Caso a inflação se mostre persistente e bancos centrais revertam a tendência, elevando as taxas novamente, isso desestimularia financiamentos e atividades de investidores. No momento, isso parece improvável, já que a inflação está arrefecendo e o NBP está em ciclo de corte de juros globalpropertyguide.com, mas é algo a ser monitorado (choques energéticos, etc., podem alterar o cenário).
Tensões geopolíticas: A guerra em curso na Ucrânia é um risco de pano de fundo – qualquer escalada ou transbordamento pode impactar gravemente o sentimento e a estabilidade econômica (embora a Polônia tenha se beneficiado em alguns pontos ao receber refugiados e empresas realocando-se da Rússia/Belarus). Além disso, a política doméstica (com novo governo desde o final de 2023) pode trazer mudanças; contudo, a coalizão atual é pró-UE e pró-investimento, logo mudanças drásticas de políticas não são previstas.
Mudanças setoriais: Nos escritórios, há o risco de que o trabalho remoto avance ou empresas reduzam drasticamente espaço – se, por exemplo, IA e automação reduzirem a necessidade de trabalhadores presenciais, isso reduz demanda no longo prazo. No varejo, o risco é uma mudança de comportamento do consumidor além das projeções (ex.: e-commerce saltar para 30% das vendas muito rápido, embora esse ritmo pareça improvável dado fatores culturais). No industrial, o risco é o excesso de construção se todos os desenvolvedores ficarem otimistas ao mesmo tempo – mas as lições do aumento recente de vacância provavelmente evitarão isso.

Apesar destes riscos, as projeções de especialistas permanecem majoritariamente favoráveis. Uma pesquisa recente do NBP com profissionais do setor imobiliário mostrou expectativas de estabilidade de preços e crescimento gradual nos residenciais e recuperação dinâmica nos mercados de investimento à medida que as taxas caem lexology.com etalon-estate.pl. O sentimento geral é de que o setor imobiliário polonês não repetirá a volatilidade dos anos 2020 e terá um crescimento mais moderado e com menos extremos.

Conclusão: Até 2028, prevemos o panorama imobiliário polonês caracterizado por edifícios modernizados e sustentáveis; participação maior de investidores institucionais (inclusive domésticos); e condições de oferta e demanda mais equilibradas na maioria dos segmentos. O mercado habitacional terá entregue centenas de milhares de novas unidades, mas seguirá com demanda não atendida (mantendo as construtoras ocupadas). Os escritórios serão mais inteligentes e ecológicos, com estoques antigos sendo reaproveitados e novos arranha-céus mudando os horizontes urbanos (especialmente o de Varsóvia, com projetos como a Varso Tower de 350m já concluída e outros em andamento). O varejo será mais focado em experiência e talvez a Polônia veja seus primeiros REITs em estilo americano de shoppings ou supermercados, se permitido por lei. A logística consolidará o papel da Polônia como hub europeu de distribuição, expandindo talvez para setores como data centers (que também requerem terrenos industriais e já começam a crescer no país).

Em resumo, o mercado imobiliário polonês está pronto para crescer com maturidade. Oferece uma combinação atraente de bases econômicas sólidas, ambiente regulatório em evolução e retorno competitivo que deve continuar atraindo investimento e desenvolvimento. Como bem resumiu um relatório de mercado: “O setor imobiliário polonês permanece robusto, evidenciado por demanda estável de ocupação e dinâmica de recuperação nos investimentos… com fundamentos sólidos e otimismo em 2025” content.knightfrank.com. Salvo choques maiores, os próximos 3–5 anos devem ver os segmentos imobiliários avançando em todas as frentes – trazendo oportunidades a investidores e respondendo às necessidades evolutivas de empresas e moradores.

Fontes:

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Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (citações via Bing cache) content.knightfrank.com
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Cushman & Wakefield – diversos relatórios de mercado (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.

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