Mercato Immobiliare in Polonia 2025: Tendenze, Prezzi, Rendimenti e Prospettive

Introduzione e panoramica economica

Il mercato immobiliare polacco nel 2025 rimane solido e dinamico, sostenuto da un’economia resiliente e da un forte interesse degli investitori. Il paese ha vissuto un 2024 eccezionalmente attivo, con i volumi di investimenti in immobili commerciali più che raddoppiati a oltre 5 miliardi di euro (in aumento di circa il 142% su base annua) content.knightfrank.com. La crescita del PIL è prevista intorno al 3–4% nel 2025, trainata dai consumi privati e dagli investimenti cbre.pl. L’inflazione, che era salita alle stelle nel 2022–2023, è ora in calo, lasciando spazio a tagli dei tassi d’interesse cbre.pl. Nel maggio 2025 la Banca Nazionale di Polonia (NBP) ha effettuato il suo primo taglio dei tassi dal 2023 (portando il tasso di riferimento al 5,25%) in un contesto di previsioni d’inflazione più favorevoli globalpropertyguide.com. La disoccupazione resta ai minimi storici cbre.pl e la crescita dei salari prosegue, rafforzando la domanda abitativa e la spesa al dettaglio. Questo quadro macroeconomico – inflazione in moderazione, previsto allentamento della politica monetaria e solidi fondamentali del mercato del lavoro – crea un contesto positivo per tutti i segmenti del mercato immobiliare in Polonia.

Anche la politica governativa ha avuto un ruolo significativo. Un programma statale di mutui agevolati, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Credito Sicuro 2%), lanciato a metà 2023, ha fortemente stimolato i volumi dei mutui per l’acquisto di case (i nuovi prestiti immobiliari nel 2024 sono stati pari a 83,9 miliardi di PLN, +43,2% rispetto al 2023) globalpropertyguide.com. Se da un lato ha migliorato l’accessibilità per chi acquistava la prima casa, dall’altro ha anche alimentato una rapida crescita dei prezzi, portando le autorità a rivalutare le misure di sostegno globalpropertyguide.com. I piani per un programma successivo sono stati accantonati a favore di una nuova iniziativa (“Pierwsze Klucze” o Prime Chiavi) con l’obiettivo di aiutare i futuri proprietari di prima casa ad acquistare appartamenti usati a prezzi più bassi globalpropertyguide.com. Altre politiche proposte – come la tassazione dei proprietari di più immobili – sono state oggetto di discussione, creando una certa incertezza tra gli investitori globalpropertyguide.com. Tuttavia, la Polonia mantiene complessivamente un ambiente immobiliare relativamente aperto e favorevole agli investitori. Il paese è considerato il mercato più attraente dell’Europa centro-orientale per gli investitori immobiliari internazionali cbre.pl, con oltre il 90% degli investimenti in immobili commerciali nel 2024 provenienti da fondi esteri europaproperty.com. (La Polonia sta lavorando a una legge sui REIT per favorire una maggiore partecipazione di capitali domestici, ma al 2025 questa è ancora in sospeso, concedendo così agli investitori stranieri un ruolo dominante nel mercato europaproperty.com.)

Nelle sezioni seguenti, forniamo un’analisi completa di tutte le principali tipologie immobiliari – residenziale, uffici, retail, industriale e terreni – coprendo andamento dei prezzi a livello regionale, rendimenti da locazione, dinamiche di domanda e offerta, impatto delle politiche, principali rischi, influenza degli investimenti esteri e un outlook di 3–5 anni per ciascun segmento.

Immobiliare residenziale: trend del mercato abitativo e settore degli affitti

Rallenta la crescita dei prezzi: Dopo un periodo di crescita frenetica, il mercato abitativo polacco si sta orientando verso una stabilizzazione nel 2025. L’inflazione dei prezzi delle case si è raffreddata da tassi a due cifre a più moderati incrementi a una cifra. Nel primo trimestre 2024, il prezzo medio di transazione delle abitazioni esistenti nelle sette maggiori città era di 13.404 PLN al metro quadro (≈3.460 USD), in aumento dell’8,1% su base annua globalpropertyguide.com. I prezzi delle nuove costruzioni (mercato primario) si sono attestati in media a 14.265 PLN/m² (≈3.686 USD), un incremento più contenuto del +4,4% rispetto all’anno precedente globalpropertyguide.com. Nel primo trimestre del 2025, la crescita dei prezzi ha continuato a rallentare – riflettendo costi di finanziamento più alti e l’affievolirsi degli effetti dei sussidi precedenti – ma è rimasta positiva. La tabella seguente mostra i prezzi medi degli appartamenti nelle principali città al primo trimestre 2025:

Fonti: dati NBP per il Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Questi dati evidenziano ampie disparità regionali. Varsavia si conferma il mercato più caro, con prezzi medi intorno a 16,4mila PLN/m² (~3.500 €) globalpropertyguide.com. Altre grandi città come Cracovia e Breslavia seguono a ruota, mentre città medie come Poznań e Danzica hanno prezzi intermedi. Città secondarie come Łódź e Bydgoszcz sono molto più accessibili – a Bydgoszcz, ad esempio, le medie si aggirano sui 7.400–9.400 PLN/m², il che la rende uno dei maggiori mercati più economici globalpropertyguide.com. In sintesi, il mercato residenziale polacco è fortemente segmentato, con un divario di prezzo di circa 2–2,5 volte tra Varsavia e le città meno care.

Domanda e offerta: La domanda abitativa si è raffreddata nel 2024 sotto il peso dell’aumento dei tassi sui mutui e dell’incertezza normativa. Secondo i dati JLL/NBP, le vendite di nuove case nel 2024 nei sei maggiori mercati urbani sono scese a 39.649 unità, un forte calo del –31% su base annua globalpropertyguide.com. Il primo trimestre 2025 ha continuato a registrare vendite inferiori (9.100 unità vendute, –17,5% su base annua), ma il ritmo del calo si è attenuato, segnalando un mercato in via di stabilizzazione globalpropertyguide.com. Gli operatori si sono adattati alla domanda più debole rallentando l’avvio di nuovi cantieri, ma in alcune città resta un numero record di unità invendute globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ad esempio, Cracovia e Breslavia hanno accumulato grandi scorte di appartamenti ultimati ma invenduti, affrontando ora squilibri simili a quelli già visti a Poznań globalpropertyguide.com. A Łódź, gli stock sono così alti che, alle attuali velocità di vendita, occorrerebbero oltre 2 anni per esaurire l’offerta esistente di nuove abitazioni globalpropertyguide.com. Varsavia si difende meglio – è il mercato più liquido, con i tempi di vendita più brevi – ma in generale i compratori oggi hanno più scelta e potere negoziale rispetto agli anni di boom pandemico.

Diversi fattori spiegano questa domanda più debole. I tassi dei mutui restano elevati (in media ~7,5% per i nuovi prestiti immobiliari a inizio 2025, in lieve calo rispetto ai massimi sopra l’8% nel 2022) globalpropertyguide.com, escludendo così molti potenziali acquirenti. Potenziali investitori sono stati scoraggiati dalle discussioni su maggiori tasse per i proprietari di più immobili globalpropertyguide.com. Alcune famiglie stanno aspettando programmi governativi – sperando in nuovi sussidi o semplicemente rimandando l’acquisto in attesa di promozioni o ribassi dei tassi d’interesse globalpropertyguide.com. Le incertezze geopolitiche (la guerra appena oltreconfine in Ucraina) hanno inoltre reso gli acquirenti più cauti globalpropertyguide.com.

Nonostante il recente rallentamento, gli esperti non prevedono un crollo, ma piuttosto un atterraggio morbido. La crescita generalizzata dei salari (gli stipendi in Polonia stanno crescendo in termini reali) e le prospettive di miglioramento dei tassi d’interesse dovrebbero sostenere la domanda abitativa nei prossimi anni globalpropertyguide.com. Un’analisi di Otodom e Polityka Insight prevede che nel 2025 le vendite si stabilizzeranno su livelli sani – senza tornare al boom del 2021, ma evitando sia forti cali che ondate di fallimenti tra i costruttori globalpropertyguide.com. Analogamente, operatori come Dom Development sottolineano che “ci aspettiamo un riequilibrio del mercato. Non prevediamo cali di prezzo; la crescita dovrebbe invece allinearsi o restare poco al di sotto dell’inflazione” globalpropertyguide.com. In altre parole, i prezzi delle case dovrebbero crescere moderatamente (sul livello dell’inflazione – ~4–6%), invece che registrare aumenti a doppia cifra come in passato. I previsti tagli dei tassi d’interesse a fine 2025 potrebbero stimolare una nuova crescita della domanda e delle richieste di mutuo globalpropertyguide.com, anche se eventuali picchi potrebbero essere attenuati dall’ampio stock invenduto ancora da assorbire globalpropertyguide.com.

Deficit abitativo e crescita degli affitti: È importante sottolineare che la Polonia soffre ancora di una carenza strutturale di case – secondo diverse stime, al Paese servono diversi milioni di unità abitative in più per raggiungere i livelli pro capite dell’Europa occidentale cbre.pl. Questo deficit di fondo, sommato all’alto tasso di immigrazione (compresi i rifugiati ucraini e lavoratori stranieri), sostiene la domanda di lungo periodo. Nel mercato degli affitti, la Polonia storicamente aveva un piccolo settore privato, ma la situazione sta cambiando rapidamente. La domanda di affitti è aumentata fortemente negli ultimi anni per una serie di ragioni: le giovani generazioni preferiscono la mobilità, i prezzi delle case e i costi di credito spingono verso la locazione, e l’ondata di cittadini ucraini in cerca di casa dal 2022. Di conseguenza, i canoni sono saliti e la redditività locativa è migliorata.

A inizio 2025, gli affitti continuano a crescere, sebbene a un ritmo più moderato rispetto al passato. I canoni effettivi erano aumentati di circa il 4,2% su base annua ad aprile 2025 (in calo dal 5,4% di un anno prima), secondo l’Indice armonizzato dei prezzi al consumo di Eurostat globalpropertyguide.com. Un’indagine Otodom ha rilevato che il canone medio richiesto in Polonia a marzo 2025 era di 3.581 PLN al mese (925 dollari), circa il 2% in più rispetto a un anno prima globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Questa media rappresenta in realtà un calo rispetto ai livelli di fine 2024 (è il valore più basso da settembre scorso), segno che il boom post-pandemia e post-rifugiati degli affitti si sta stabilizzando globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. I canoni sono cresciuti con passi “moderati ma costanti” – circa +0,3% mese su mese nell’ultimo anno globalpropertyguide.com.

Differenze regionali negli affitti sono significative. Per esempio, Varsavia registra i canoni più alti – circa 4.900 PLN (€1.050) al mese in media per un appartamento, seguita da altre grandi città come Cracovia, la Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) e Wrocław globalpropertyguide.com. Al contrario, città più piccole come Kielce registrano mediamente canoni intorno a 2.000 PLN (~€430) mensili globalpropertyguide.com. La tabella seguente mostra i canoni nelle principali città a marzo 2025:

Fonte: Rapporto affitti Otodom, Marzo 2025 globalpropertyguide.com.

Si nota come gli affitti di Varsavia siano circa il doppio di quelli delle città di medie dimensioni come Łódź, in linea con il divario dei prezzi di vendita. Da rilevare che i rendimenti lordi delle locazioni residenziali sono migliorati. Ora il rendimento medio lordo per appartamenti in Polonia è 6,13%, in crescita dal ~6,0% di fine anno scorso globalpropertyguide.com. Fra le grandi città, Bydgoszcz offre il rendimento più alto con circa 6,65%, grazie ai bassi prezzi di acquisto globalpropertyguide.com. Anche Varsavia assicura rendimenti relativamente elevati (~6,5% in media) grazie ai canoni forti, mentre Poznań mostra il rendimento più debole (~5,36%) secondo il sondaggio globalpropertyguide.com. Tali rendimenti – nella fascia 5–6% – sono molto competitivi a livello europeo e superano i tassi d’interesse sui mutui attuali, convincendo vari investitori-proprietari (pur con l’incognita delle possibili nuove tasse sugli immobili da investimento).

Espansione del Build-to-Rent (PRS): Il settore privato degli affitti (PRS) in Polonia sta subendo una trasformazione. Tradizionalmente dominato da piccoli proprietari privati, il mercato vede ora l’arrivo di investitori istituzionali che realizzano complessi di appartamenti destinati all’affitto su larga scala. Nel 2024 lo stock PRS istituzionale in Polonia ha superato 21.000 appartamenti (nelle maggiori città), con altri circa 25.000 immobili in arrivo nei prossimi anni globalpropertyguide.com. Quasi il 40% delle locazioni istituzionali esistenti si trova a Varsavia globalpropertyguide.com, ma anche città come Cracovia e Wrocław sono centri di sviluppo per i progetti Build-to-Rent. Cracovia, in particolare, ora possiede il terzo mercato PRS del paese in rapida crescita, con circa 3.400 unità già operative e quasi 2.000 in costruzione a fine 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Alti costi di finanziamento e prezzi di acquisto crescenti stanno spingendo sempre più persone (giovani professionisti e famiglie in trasloco) verso l’affitto, accelerando la domanda per questi appartamenti gestiti professionalmente content.knightfrank.com content.knightfrank.com. L’occupazione nei PRS è molto elevata – ad esempio, a Cracovia il tasso di vuoto degli appartamenti PRS è sceso al 3,9% a fine 2024 (dal 6,5% dell’anno prima) nonostante la nuova offerta content.knightfrank.com. Molti inquilini dei nuovi PRS sono espatriati o ucraini, a conferma di come l’immigrazione contribuisca alla domanda d’affitto content.knightfrank.com. Con il nuovo stock in arrivo, gli affittuari avranno più scelta, ma data la generale penuria di case, il mercato degli affitti resterà teso nel breve termine. Nel 2025 circa il 12,9% delle famiglie polacche vive in affitto (ancora poco rispetto all’Europa occidentale), quota comunque in crescita dato che l’affitto sta guadagnando accettazione sociale globalpropertyguide.com. Questa tendenza PRS, insieme alle misure governative per i primi acquirenti, sta contribuendo a riequilibrare il mercato dopo anni di domanda di acquisto molto forte.

Acquirenti stranieri: È interessante notare che gli acquirenti stranieri stanno diventando sempre più attivi nel mercato immobiliare residenziale polacco, soprattutto nelle principali città e nei sobborghi. Un recente sondaggio tra i principali sviluppatori ha rilevato che, in alcuni nuovi progetti, gli acquirenti provenienti dall’estero costituivano oltre il 30% dei clienti nel 2024 globalpropertyguide.com. Il gruppo più numeroso è senza dubbio quello degli ucraini (molti dei quali si sono stabiliti in Polonia a causa della guerra), seguiti da bielorussi e acquirenti provenienti da altri Paesi asiatici e dell’Europa centro-orientale globalpropertyguide.com. Gli sviluppatori registrano un chiaro trend crescente di interesse da parte di stranieri che pianificano di vivere a lungo termine in Polonia – spesso trasferendo qui famiglie e lavoro – e che vedono l’immobiliare polacco come un investimento stabile globalpropertyguide.com. La Polonia impone poche restrizioni agli stranieri che desiderano acquistare appartamenti (i cittadini dell’UE possono acquistare liberamente; in generale anche i non UE, anche se è necessario un permesso per alcune tipologie di proprietà, come i terreni agricoli). Questa crescente domanda straniera rappresenta un ulteriore elemento di sostegno, soprattutto per i nuovi sviluppi nell’area di Varsavia e a Cracovia. Riflette inoltre fiducia nell’economia e nelle prospettive di vita in Polonia.

Prospettive: Il consenso è che il mercato immobiliare polacco nel 2025–2026 si stabilizzerà piuttosto che subire un crollo. Sviluppatori e banche (ad es. PKO BP) non prevedono un calo significativo dei prezzi; piuttosto, i prezzi potrebbero stabilizzarsi o crescere in linea con l’inflazione globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Se, come previsto, la NBP effettuerà tagli dei tassi di circa 100 punti base alla fine del 2025 globalpropertyguide.com, la maggiore accessibilità ai mutui potrebbe liberare parte della domanda rimasta insoddisfatta – anche se gradualmente, dato che i criteri di credito restano prudenti. L’accessibilità abitativa probabilmente migliorerà leggermente rispetto ai valori molto scarsi del 2022–2023, grazie a una crescita dei prezzi meno accentuata e a costi di finanziamento in diminuzione. Il nuovo programma governativo “Prime Chiavi” (dedicato agli immobili sul mercato secondario) potrebbe inoltre favorire l’accesso alla prima casa nel 2025 globalpropertyguide.com, senza però stimolare eccessivamente i prezzi dei nuovi edifici (che era stata una critica ai programmi precedenti). I principali rischi da monitorare includono: tempi e entità dei tagli dei tassi (un loro rinvio o riduzione potrebbe prolungare la stagnazione), eventuali interventi politici a sorpresa (ad es. tasse più severe sui locatori o controlli sugli affitti, anche se al momento non sono previsti), e l’andamento economico generale. Su quest’ultimo aspetto, l’economia polacca è ancora in crescita e la disoccupazione è bassa, per cui un forte shock della domanda appare improbabile. Salvo shock esterni, la domanda abitativa dovrebbe rafforzarsi gradualmente nei prossimi 1–2 anni, mentre l’offerta resterà limitata (gli sviluppatori hanno posticipato nuovi progetti), suggerendo che l’equilibrio di mercato potrà essere ristabilito con lievi rialzi dei prezzi piuttosto che con una bolla o un tracollo. Come ha riassunto un rapporto immobiliare: “[Nel 2025] le vendite non torneranno ai record del 2020–2021, ma dovrebbero rimanere stabili, evitando una seria flessione” globalpropertyguide.com. Il grande deficit abitativo e la crescita demografica (sostenuta anche dall’immigrazione) sono una solida base per le prospettive di medio termine del settore residenziale.

Immobiliare per uffici: focus sulla qualità in un contesto di offerta limitata

Dimensioni di mercato e ripresa: Il settore degli uffici in Polonia sta superando con resilienza le sfide dell’era pandemica. Lo stock totale di uffici moderni nel Paese ha superato i 13 milioni di m² in nove mercati chiave (Varsavia e otto principali città regionali) polandoffices.com. Va segnalato che l’inventario uffici combinato delle principali città regionali (6,8 milioni di m²) ha superato quello di Varsavia (6,3 milioni di m²) polandoffices.com, a conferma della crescita di poli come Cracovia, Breslavia, Tri-City, Łódź, Poznań, Katowice ecc. La domanda di locazione uffici è rimbalzata con decisione nel 2022–2024 dopo il calo pandemico. Il take-up annuo ha costantemente superato 1,4 milioni di m² dal 2017 (tranne durante i lockdown) polandoffices.com. Per il 2024, il volume totale delle locazioni è stimato in circa 1,45 milioni di m² polandoffices.com. Le aziende stanno rinnovando attivamente i contratti e ottimizzando gli spazi – i rinnovi rappresentano circa metà del volume, perché molte società consolidano o riducono la superficie in favore di spazi di qualità superiore polandoffices.com. Importante: il Q1 2025 ha visto un’accelerazione della domanda: circa 340.000 m² sono stati locati a livello nazionale nel trimestre, +25% su base annua europaproperty.com. Di questi, Varsavia ha pesato per ~160.000 m² (prevalentemente nuovi contratti), mentre le città regionali hanno superato collettivamente i 180.000 m² (con una parte significativa di rinnovi) europaproperty.com. Questo indica che l’attività dei conduttori è robusta, soprattutto fuori dalla capitale, mentre le aziende espandono o si trasferiscono in sedi moderne nei mercati regionali.

Tassi di sfitto e scarsità di offerta: Le vacancy degli uffici in Polonia hanno raggiunto il picco nel 2021–2022 a causa della coincidenza di nuove consegne e riduzione degli spazi per il Covid. A fine 2024, il tasso di sfitto si attestava intorno al 14% sui principali mercati polandoffices.com (circa 1,84 milioni di m², di cui 1,17 milioni nelle città regionali polandoffices.com). A Varsavia, la vacancy era intorno all’11–12% e nelle città regionali la media era più alta (tra il 15 e il 20%). Tuttavia il vento sta cambiando. Ci si attende una riduzione degli sfitto nel 2025, principalmente perché la nuova offerta si è ridotta drasticamente polandoffices.com. Le nuove costruzioni sono scese ai minimi pluriennali nel 2023–2024. Nel 2024, meno di 200.000 m² di nuovi uffici sono stati consegnati in tutte le principali città regionali polandoffices.com. Anche la pipeline di Varsavia si è ridotta drasticamente – solo ~135.000 m² sono previsti per la consegna nel 2025 (contro 300.000+ negli anni di picco) europaproperty.com europaproperty.com. È significativo che il Q1 2025 abbia registrato il volume più basso di nuove consegne di uffici degli ultimi vent’anni – soltanto un progetto di medie dimensioni a Varsavia e uno a Poznań sono stati completati nel trimestre europaproperty.com.

Per il 2025, la nuova offerta totale prevista a livello nazionale è inferiore a 300.000 m² (dato eccezionalmente basso), e le città regionali potrebbero registrare un “minimo storico” di nuove consegne polandoffices.com. Gli sviluppatori restano cauti: molti hanno progetti in fase di pianificazione ma ne rimandano il lancio fino a quando non ottengono pre-locazioni da parte dei conduttori o fino a quando le vacancy non scenderanno ulteriormente polandoffices.com europaproperty.com. Inoltre, alcuni edifici direzionali più datati vengono ritirati o riconvertiti (soprattutto a Varsavia) perché obsoleti o inefficienti europaproperty.com. Questo di fatto riduce parte dell’offerta, compensando l’ingresso di nuovi spazi sul mercato. Nel centro di Varsavia, la mancanza di aree edificabili rappresenta un ulteriore limite – si possono costruire pochi nuovi grattacieli senza pre-impegni rilevanti, e i terreni centrali sono scarsi polandoffices.com. Nei sub-mercati secondari, invece, i cantieri ripartiranno solo quando migliorerà la situazione finanziaria e saranno garantiti gli affitti pre-leasing polandoffices.com.

Il risultato di queste dinamiche è un graduale allentamento dell’eccesso di offerta. All’inizio del 2025, il tasso di sfitto a Varsavia è sceso a poco più del 10% in media europaproperty.com, in calo rispetto al picco precedente. Inoltre, c’è una forte differenza all’interno di Varsavia: solo circa il 7% di sfitto nel centro città di pregio contro oltre il 20% in alcune zone periferiche come Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Questo illustra un “flight to quality and location” – le aziende stanno rinunciando agli uffici più datati e periferici a favore di edifici centrali e ben collegati. Nelle regioni, il tasso di sfitto rimane più elevato in media (circa 17–18% nelle principali città a fine 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Le tendenze variano da città a città: Cracovia e Katowice hanno iniziato a vedere diminuire i tassi di sfitto (grazie a una forte assorbimento), mentre Breslavia e Poznań hanno registrato di recente lievi aumenti europaproperty.com. Ad esempio, Cracovia (il secondo mercato d’uffici più grande, 1,8 milioni di m²) ha registrato circa 57.000 m² di take-up nel Q1 2025 e solo circa 86.000 m² in costruzione europaproperty.com europaproperty.com – questa stretta tra domanda e offerta sta facendo diminuire il tasso di sfitto. In generale, con un’offerta limitata di nuovi edifici nel 2025–26, il tasso di sfitto è previsto in ulteriore diminuzione sia a Varsavia sia nella maggior parte delle città regionali polandoffices.com, portando il settore degli uffici verso un equilibrio più sano entro il 2026.

Canoni e preferenze degli inquilini: I canoni d’affitto per gli uffici sono rimasti ampiamente stabili nonostante la pandemia e la recente inflazione dei costi operativi. I proprietari sono stati cauti nell’aumentare i canoni “headline”, utilizzando invece incentivi per regolare i canoni effettivi. All’inizio del 2025, i canoni richiesti per gli uffici di pregio nel centro di Varsavia vanno da circa 18 a 27 €/m²/mese europaproperty.com, a seconda dello standard dell’edificio e della posizione esatta (le nuove torri iconiche arrivano ai livelli più alti, ~25–27 €). Gli uffici fuori dal centro di Varsavia chiedono circa 10–17 €/m² europaproperty.com. Nelle principali città regionali, i canoni per gli uffici di Classe A sono generalmente compresi tra 9 e 19,5 €/m² europaproperty.com – con Cracovia e Breslavia nella fascia alta (la media è tra i teen bassi e medi, fino a circa 18–19 € per gli spazi nuovi più prestigiosi) e città più piccole come Łódź o Stettino nella fascia bassa. Questi livelli di canone hanno visto lievi aumenti nel 2024 in alcuni mercati (ad esempio, i proprietari a Cracovia hanno leggermente aumentato i canoni prime di circa 0,5 € grazie a una minore disponibilità), ma in generale non si sono verificati aumenti drammatici perché la competizione per gli inquilini è rimasta alta content.knightfrank.com. Nel 2025, man mano che gli spazi di qualità vengono assorbiti, ci potrebbe essere una leggera inversione a favore dei proprietari nelle zone prime, determinando una modesta crescita dei canoni nei migliori edifici. Già nel 2022-23 le spese accessorie (utenze, ecc.) sono aumentate per via dei costi energetici, ma nel 2024 si sono stabilizzate e gli inquilini si sono ormai adeguati ai nuovi budget complessivi di occupazione.

Fondamentale, gli inquilini stanno privilegiando la qualità rispetto alla quantità. È in corso un forte “flight to quality”: le aziende prediligono uffici moderni e sostenibili, in ubicazioni attrattive e dotati di servizi per incentivare i dipendenti a tornare in presenza. “Gli inquilini continuano a preferire edifici nuovi, apprezzando standard elevati e posizioni prime. Condizioni finanziarie, posizione e accessibilità rimangono fattori chiave”, osserva un importante consulente del settore europaproperty.com. Ne è prova che a Varsavia, la maggior parte degli spazi locati nel Q1 2025 è in edifici nuovi nella zona centrale europaproperty.com. Il patrimonio immobiliare più datato, privo di certificazioni green, di ventilazione efficiente o di layout flessibili, fatica a trattenere gli utilizzatori polandoffices.com. Parte di questi immobili (in particolare quelli degli anni ’90/2000) rischia l’obsolescenza se non riqualificata. Si vedono già proprietari investire per adeguarsi agli standard ESG: installazione di sistemi energetici smart, miglioramento della qualità dell’aria, creazione di spazi collaborativi polandoffices.com. Gli edifici che non rispettano i moderni criteri ESG e di benessere rischiano maggiori tempi di vacanza e pressione ribassista sui canoni polandoffices.com. Si assiste così a una vera polarizzazione del mercato: da una parte uffici ricercati e di alto standard (basso sfitto, canoni stabili), dall’altra immobili obsoleti meno richiesti (alto sfitto) cbre.pl. L’esempio di Varsavia è emblematico: scintillanti nuovi grattacieli a Wola quasi saturi, mentre uffici datati nella periferica Mokotów scontano oltre il 20% di sfitto e sconti sui canoni.

Un’altra tendenza è l’ottimizzazione degli spazi: molte aziende prendono in affitto uffici leggermente più piccoli rispetto al periodo pre-COVID, riflettendo l’affermazione dell’hybrid work e la ricerca dell’efficienza. La ricerca Newmark rileva che la metratura media dei nuovi contratti si è ridotta negli ultimi anni polandoffices.com poiché gli inquilini consolidano la superficie o optano per l’hot-desking. Nonostante ciò, la domanda complessiva rimane sufficientemente robusta da mantenere positivo il saldo di assorbimento. Anche operatori di co-working e uffici flessibili tornano a espandersi, absorbendo parte dello sfitto offrendo formule flessibili a chi richiede termini contrattuali dinamici.

Investimenti e rendimenti: L’appetito degli investitori per gli uffici polacchi è ripartito alla fine del 2024, grazie a una maggiore chiarezza sui tassi d’interesse. Diverse grandi transazioni si sono concluse, tra cui operazioni storiche come l’acquisizione della torre uffici Warsaw UNIT per circa 280 milioni di euro content.knightfrank.com. In totale, gli uffici hanno rappresentato circa il 33% del volume di investimenti del 2024 (circa 1,6–1,7 miliardi di euro) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Gli investitori internazionali sono attratti dagli alti rendimenti della Polonia rispetto all’Europa occidentale. I rendimenti prime (per asset core a Varsavia) si sono assestati intorno al 6,0% nel Q4 2024 content.knightfrank.com – significativamente superiori a Berlino o Parigi (che viaggiano intorno al 3–4%). Gli uffici prime nelle città regionali possono raggiungere rendimenti ancora maggiori, in base a durata dei contratti e standing dei conduttori. Questi yield si sono stabilizzati a fine 2023 e potrebbero riassorbirsi leggermente grazie al miglioramento del sentiment content.knightfrank.com. La Polonia, infatti, offre un sostanziale rischio-premio e rendimenti da locazione più elevati rispetto ai mercati dell’Europa occidentale, continuando così ad attrarre capitali globali content.knightfrank.com. Gli investitori locali restano pochi (assenza dei REIT, ecc.), ma cresce l’interesse di fondi tedeschi, statunitensi e asiatici alla ricerca di opportunità di valore nel segmento uffici polacco content.knightfrank.com. Per il 2025, la pipeline di operazioni appare solida, incluse alcune vendite di portafoglio e l’ingresso di nuovi player.

Prospettive: Il mercato degli uffici polacco è in una fase di ripresa ciclica in vista del 2025–2026. Con quasi nessun rischio di eccesso di offerta all’orizzonte, l’equilibrio di potere si sta lentamente spostando di nuovo verso i proprietari nei segmenti prime. Si prevede che la vacancy continui a diminuire (Varsavia potrebbe avvicinarsi a una vacancy complessiva a una sola cifra entro il 2026). I livelli degli affitti nelle location top potrebbero aumentare moderatamente man mano che l’offerta si restringe; potremmo vedere i canoni prime di Varsavia toccare i 30€ tra un paio d’anni se la domanda rimane solida. Tuttavia, la stratificazione persisterà – le location secondarie e gli edifici più datati di classe B dovranno essere riposizionati (tramite ristrutturazioni o conversioni ad altri usi, come il residenziale) per restare competitivi. Prevediamo nuove costruzioni limitate fino a fine 2025 o 2026 polandoffices.com, quando probabilmente tassi di interesse più bassi e condizioni di finanziamento migliorate potrebbero dare il via al prossimo ciclo di sviluppo europaproperty.com. Alcuni sviluppatori stanno già ottenendo permessi, ma attendono segnali positivi dall’economia. Inoltre, se l’economia polacca rimane stabile, la crescita dell’occupazione negli uffici (tech, servizi alle imprese, centri R&D, ecc.) dovrebbe proseguire, alimentando un assorbimento costante degli spazi, specie nei poli tecnologici regionali. Un fattore di rischio emergente è la diffusione del lavoro da remoto/ibrido – benché molte aziende siano tornate in ufficio in buona misura, il lavoro ibrido è ormai una realtà (con tassi di presenza tipici ora fra il 50% e l’80% considerati “normali”) e potrebbe limitare future necessità di spazi europaproperty.com. Ciononostante, il settore degli uffici polacco si è dimostrato adattabile: i conduttori si concentrano su qualità ed ESG, i proprietari riducono l’offerta e migliorano gli asset, e gli investitori restano ottimisti sulle prospettive di lungo termine. Come nota Knight Frank, il mercato sta attraversando una “fase di correzione” ma con domanda stabile degli utilizzatori e pochissima nuova offerta, lo scenario è favorevole a un equilibrio più sano e a una potenziale crescita dei canoni negli uffici di alta qualità in futuro cbre.pl.

Immobiliare Retail: Alta Occupazione, Boom dei Retail Park & Evoluzione dei Trend Consumi

Sostanziale Ripresa Post-Pandemica: Il settore immobiliare retail polacco si è in gran parte lasciato alle spalle le difficoltà della pandemia e mostra rinnovata crescita. La spesa dei consumatori in Polonia è cresciuta in termini nominali, sostenuta da salari più alti e bassa disoccupazione, anche se l’elevata inflazione ha inciso negativamente sulle vendite retail reali nel 2022–2023. Entro il 2024, la crescita delle vendite retail si è stabilizzata e l’afflusso di visitatori nei centri commerciali è tornato. All’inizio del 2025, i retailer sono prudentemente ottimisti: “Il settore retail polacco può guardare al futuro con ottimismo. Nonostante l’incertezza globale e l’alta inflazione passata, il potere d’acquisto dei consumatori è in ascesa, ed e-commerce ora integra il negozio fisico più che minacciarlo,” sottolinea il responsabile retail di BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nuovo Boom di Offerta nei Retail Park: Una tendenza evidente è il mini-boom nello sviluppo retail, soprattutto fuori dalle grandi città. Il 2024 ha visto 545.000 m² di nuove superfici retail consegnate in tutta la Polonia europaproperty.com – il maggiore incremento annuo dal 2015. Lo sviluppo si è concentrato specialmente su retail park e magazzini commerciali stand-alone, che soddisfano la domanda di formati comodi e facilmente accessibili in auto. Nel primo semestre 2024, il patrimonio retail polacco è aumentato di circa 300.000 m², e nel primo trimestre 2025 sono stati aperti altri 42.000 m² europaproperty.com. Per tutto il 2025 si prevede circa 400.000 m² di nuova superficie, quasi quanto il volume del 2024 europaproperty.com. Questa ondata biennale è significativa, dato che le nuove costruzioni retail si erano fortemente rallentate a fine 2010. I progetti includono ampliamenti di centri esistenti e molti piccoli interventi in città poco servite. Ad esempio, agli inizi del 2025 hanno aperto M Park Mrągowo (15.000 m²), OTO Park Żagań (6.500 m²), e M Park Brzeziny (5.800 m²), tutti retail park, così come un’estensione di Aniołów Park a Częstochowa europaproperty.com. Il pipeline di sviluppo rimane solido, con ~450.000 m² in costruzione (compresi alcuni riadattamenti di vecchi ipermercati) europaproperty.com. Il progetto più grande in corso è il Designer Outlet Kraków (21.000 m², inaugurato maggio 2025) europaproperty.com, e altri di rilievo sono Przystanek Karkonosze e OTO Park a Siemianowice (entrambi circa 17–18 mila m²) europaproperty.com. I retail park dominano queste nuove aperture, a testimonianza di uno spostamento strategico: gli sviluppatori privilegiano formati open-air e basso costo che si sono dimostrati resilienti (sono rimasti accessibili anche durante i lockdown e rispondono alla domanda di shopping rapido e comodo).

Alta Occupazione e Ripresa: Nonostante questo afflusso di nuova superficie, le proprietà retail in Polonia sono per lo più altamente occupate. Il tasso medio di vacancy nelle 16 maggiori città era di circa il 3,3% a metà 2024, in calo di 0,3 punti percentuali su base annua europaproperty.com. A fine 2024, era attorno al 3% cushmanwakefield.com. Una vacancy così bassa indica che la domanda riesce a tenere il passo con l’offerta. Infatti, le vacancy sono diminuite in 6 delle 8 principali città durante il 2024 europaproperty.com. Solo Cracovia e Wrocław hanno registrato aumenti lievi (e Szczecin stabile) europaproperty.com, probabilmente a causa di nuovi progetti che aggiungono temporaneamente superficie. Altrimenti, i retailer sono in espansione – soprattutto catene di supermercati, discount, bricolage e alcune marche moda – occupando sia nuovi centri che colmando vecchie vacancy. I centri commerciali delle grandi città polacche hanno in media oltre il 97% di occupazione, praticamente pieni a parte il normale turnover.

Dati su affluenza e vendite confermano il trend positivo. Secondo il Consiglio Polacco dei Centri Commerciali (PRCH), l’affluenza nei centri commerciali all’inizio del 2025 era leggermente superiore ai livelli dell’anno precedente – gennaio 2025 ha visto gli ingressi +0,4% a/a e il fatturato dei retailer +2,6% a/a europaproperty.com. Questo suggerisce un ritorno dei consumatori in forze dopo Natale, con anche shopping di inizio anno (forse in vista delle vacanze invernali). I segmenti retail con la crescita maggiore nelle vendite sono stati servizi (+6,6%), retail specialistico (+6,2%) e salute & bellezza (+6,1%) europaproperty.com – segno che le persone tornano a spendere per cura della persona e servizi discrezionali. Il comportamento d’acquisto sembra normalizzarsi, con fisico e online che trovano nuovo equilibrio. La quota dell’e-commerce sul totale retail in Polonia si è stabilizzata attorno al 9% (a marzo 2025) europaproperty.com. Invece che cannibalizzare i negozi fisici, le vendite online sono ora viste come complemento; molti retailer operano strategie omnicanale, e i consumatori usano entrambi i canali. In sintesi, l’e-commerce non è più visto come una minaccia esistenziale ai centri commerciali, ma solo come parte dell’ecosistema retail europaproperty.com.

Tuttavia, non è tutto rose e fiori: le vendite retail reali (al netto dell’inflazione) hanno mostrato qualche debolezza nel 2023–2024. All’inizio del 2025, la forte inflazione aveva eroso il potere d’acquisto dei consumatori, portando a lievi cali annuali nei volumi. Ad esempio, i dati di Statistics Poland mostrano che a marzo 2025 le vendite retail (prezzi costanti) erano inferiori dello 0,3% rispetto a marzo 2024 (secondo mese consecutivo di calo annuale) europaproperty.com. I consumatori restano un po’ cauti, probabilmente a causa dei prezzi ancora elevati e dell’incertezza economica. Tuttavia, su base mensile le vendite sono aumentate a marzo (in crescita del 14% rispetto a febbraio, per fattori stagionali) europaproperty.com. Con l’inflazione che dovrebbe diminuire ulteriormente e i salari in aumento, la fiducia dei consumatori dovrebbe migliorare nel corso del 2025, traducendosi in una crescita retail più forte.

Formati retail e sfide: Una delle principali sfide strutturali per il settore immobiliare retail polacco è l’invecchiamento del patrimonio dei centri commerciali. Quasi il 70% degli spazi retail ha più di 10 anni europaproperty.com. Molti centri commerciali di prima generazione degli anni 2000 necessitano ora di rinnovamento per soddisfare le aspettative moderne dei clienti. I proprietari stanno avviando attivamente ristrutturazioni, ammodernamenti e aggiunte di nuove attrazioni. Un esempio principale è il centro Nowa Sukcesja a Łódź che, dopo un periodo di difficoltà, si sta reinventando con una gigantesca zona di intrattenimento di 30.000 m² chiamata “Hopa Lupa”, che ospita parchi trampolino, piste da go-kart e altre attrazioni per il tempo libero europaproperty.com. Questo riflette una tendenza più ampia: i proprietari dei centri retail stanno aggiungendo F&B (food & beverage), intrattenimento ed elementi esperienziali per aumentare l’affluenza e la permanenza. Possiamo aspettarci che sempre più centri commerciali seguano questa strada – integrando cinema, palestre, aree per famiglie e ristorazione per restare rilevanti, dato che una parte dello shopping puro si trasferisce online per alcune categorie.

Un altro fattore tipicamente polacco è il divieto di apertura domenicale, che dal 2018 limita la possibilità per la maggior parte dei negozi di aprire la domenica. Questa legge ha modificato i flussi dei visitatori nei weekend e ha costretto i centri commerciali ad adattarsi aumentando gli eventi nei giorni feriali e offrendo servizi come ristoranti e cinema (che sono esenti). Anche se non sempre citato esplicitamente nei report, è un fattore di fondo nel funzionamento del retail polacco (e forse una delle ragioni per cui i retail park – che spesso ospitano supermercati abilitati ad aprire alcune domeniche – hanno guadagnato popolarità).

Sentiment dei retailer: I marchi internazionali generalmente vedono la Polonia in modo favorevole grazie alla sua vasta popolazione e alla crescente classe media. Nel 2024-25 si sono registrati diversi nuovi ingressi ed espansioni, inclusi nel segmento lusso a Varsavia e tra i marchi value nelle città regionali. La fiducia dei consumatori ha toccato i minimi nel 2022 a causa della guerra vicina e dell’alta inflazione, ma sta risalendo. Rimane ancora un po’ di cautela (come mostrano i lievi cali nei volumi), ma i consumi sono previsti in crescita reale nel 2025 man mano che l’inflazione diminuisce. Ciò è positivo per i proprietari retail – maggiori vendite si traducono in inquilini più solidi e movimenti favorevoli per l’indicizzazione dei canoni.

Investimenti e rendimenti: Il mercato degli investimenti retail ha registrato un grande ritorno nel 2024, rappresentando circa il 32% del volume degli investimenti immobiliari commerciali in Polonia content.knightfrank.com. Vari accordi di rilievo sono stati conclusi: in particolare, due dei più grandi centri commerciali della Polonia – il Silesia City Center a Katowice e il Magnolia Park a Wrocław – sono stati acquisiti dall’investitore sudafricano NEPI Rockcastle per 405 milioni di euro e 373 milioni di euro rispettivamente content.knightfrank.com. È stato inoltre venduto un portafoglio di sei retail park di medie dimensioni per 285 milioni di euro content.knightfrank.com. Queste operazioni mostrano una rinnovata fiducia negli asset retail polacchi, in particolare nei centri commerciali dominanti e nei portafogli di retail park/convenience. I rendimenti prime dei centri commerciali sono saliti a circa 6,25% entro fine 2024 content.knightfrank.com – significativamente più alti rispetto al periodo pre-pandemico (quando i rendimenti prime erano circa al 5,0%). Questo ampliamento riflette sia la rivalutazione globale (dettata da tassi d’interesse più elevati) sia una maggiore percezione di rischio sul retail. Tuttavia, gli investitori sono attratti dal fatto che i rendimenti retail in Polonia sono superiori rispetto all’Europa occidentale, offrendo margini di rialzo man mano che il mercato si stabilizza content.knightfrank.com. I retail park, grazie a entrate stabili, sono particolarmente richiesti; i loro rendimenti sono su livelli simili o poco superiori a quelli dei centri commerciali (a seconda della durata dei contratti e del mix di inquilini).

Un limite all’investimento locale nel retail (e in altri settori) è stata la mancanza di REIT. Come detto, oltre il 90% dell’investimento immobiliare commerciale in Polonia proviene da capitali esteri europaproperty.com, in parte perché le istituzioni e i privati polacchi non dispongono di veicoli REIT attraverso cui investire. Il governo discute da tempo l’introduzione di una legislazione sui REIT e, se approvata, potrebbe convogliare i risparmi polacchi in asset come i centri commerciali, incrementando l’ownership locale. Nel 2025, comunque, i REIT non sono ancora stati introdotti – una “mancanza continua” che il settore segnala come un tassello mancante europaproperty.com.

Prospettive: Le prospettive per il settore immobiliare retail polacco nei prossimi 3–5 anni sono cautamente positive. I fondamentali del settore – bassa vacancy, crescente potere d’acquisto dei consumatori e offerta limitata di nuovi malls nelle grandi città – indicano stabilità. Prevediamo che l’elevata occupazione persista, specialmente nei centri commerciali performanti e nei retail park ancorati a supermercati. I canoni nei centri prime dovrebbero rimanere stabili o crescere leggermente, allineati all’inflazione indicizzata, dato il forte interesse degli inquilini per le posizioni migliori. Gli asset secondari (centri più vecchi in mercati saturi) dovranno reinventarsi o rischieranno crescite di vacancy in caso di mancata modernizzazione. Ci aspettiamo una continua crescita dei retail park nelle città minori, in linea con le attuali preferenze dei consumatori (convenienza, shopping locale, spazi all’aperto). I retailer continueranno ad espandere i punti vendita – in particolare supermercati discount, negozi DIY e catene internazionali di moda rivolte ai centri medi ancora poco serviti in Polonia.

I consumi sono un fattore chiave: se l’inflazione scenderà intorno al 4% nel 2025 e al 3% nel 2026 (come previsto) reuters.com, i salari reali aumenteranno e si sosterrà un maggiore volume di vendite retail. Inoltre, la popolazione polacca è cresciuta grazie all’immigrazione, aggiungendo nuovi consumatori. Pertanto, la domanda di spazi retail dovrebbe crescere moderatamente. D’altro canto, l’e-commerce continuerà a crescere (arrivando forse dal ~9% a percentuali intorno al 13% delle vendite entro il 2028), il che potrebbe limitare la richiesta di alcuni spazi retail fisici (in particolare elettronica e libri, già fortemente online). Ma categorie come generi alimentari, ristorazione, tempo libero e servizi manterranno la centralità del fisico.

Le sfide e i rischi principali per il retail includono: adattare i centri più datati, mantenere l’affluenza a fronte della concorrenza dell’online e possibili rallentamenti economici che influenzino la fiducia dei consumatori. Inoltre, le pressioni sui costi (utenze, salari) possono mettere sotto pressione la redditività dei retailer, incidendo sulla loro capacità di pagare gli affitti – anche se molti si sono adattati con modelli omnichannel. Complessivamente, l’immobiliare retail in Polonia dovrebbe restare sano, con la crescita economica del Paese che si traduce in maggiori ricavi retail. Il focus per il settore sarà sulla qualità dell’esperienza – con l’aggiunta di elementi di intrattenimento e hospitality nei centri commerciali – e sullo sviluppo strategico – creando i formati giusti (parchi, outlet, progetti high street misti) per rispondere alle abitudini dei consumatori in evoluzione. Con questi aggiustamenti, il segmento retail dovrebbe godere di rendimenti stabili e potenzialmente ulteriori compressioni di rendimento se la Polonia lancerà con successo i REIT o se aumenteranno gli investitori domestici.

Industriale & Logistica: domanda elevata e offerta in rallentamento – prospettive di equilibrio

Espansione record, ora in fase di rallentamento: L’immobiliare industriale e logistico polacco è stato un grande protagonista, registrando una crescita straordinaria negli ultimi anni. Al Q4 2024, lo stock totale moderno di magazzini e industrie in Polonia ha raggiunto circa 34,5 milioni di m² megaproject.com, segnando una crescita annua di circa il 9% property-forum.eu. (Per dare un’idea, è circa il doppio dello stock di soli cinque anni fa – segno del boom dovuto a e-commerce e nearshoring.) Solo nel 2024, gli sviluppatori hanno consegnato oltre 4 milioni di m² di nuovi spazi in 14 regioni megaproject.com. Questo ritmo frenetico ha reso la Polonia uno dei principali mercati europei per lo sviluppo logistico – a metà 2024, la Polonia registrava il secondo assorbimento netto più alto in Europa (dietro un solo altro mercato) marketoutlook.cbrepoland.pl, confermando il suo status di hub continentale per i magazzini.

Driver della domanda: Vari fattori spiegano questa forza. La posizione strategica della Polonia nell’Europa centrale, i costi del lavoro relativamente bassi e le infrastrutture in miglioramento (strade, autostrade, ferrovie) attirano produttori e centri di distribuzione al servizio dell’UE. L’ascesa dell’e-commerce (Amazon, Zalando e altri hanno grandi centri logistici in Polonia) e la crescita delle 3PL (terze parti logistiche) sono state motori potenti della domanda. Inoltre, le tendenze del nearshoring – aziende dell’Occidente che spostano la produzione più vicino a casa – hanno favorito la Polonia, soprattutto dato che le tensioni nelle supply chain globali (es. conflitto USA-Cina) spingono le multinazionali a diversificare le location polandinsight.com. Le agenzie polacche segnalano infatti un aumento delle richieste da parte di aziende internazionali (comprese quelle cinesi) per nuovi spazi logistici in Polonia, a seguito della riorganizzazione delle catene di fornitura polandinsight.com.

Locazione solida, lieve aumento della vacancy: La domanda di spazi industriali è stata robusta. L’attività di locazione nel 2024 ha raggiunto circa 5,8 milioni di m², in crescita di circa il 4% rispetto al 2023 axiimmo.com, indicando una continua espansione da parte degli occupanti. È significativo che circa il 48% della take-up del 2024 sia costituito da rinnovi di contratti di locazione polandinsight.com – ovvero che gli inquilini esistenti stanno rinnovando in massa, segno di fiducia nella location, anche se questo significa che una porzione minore è stata pura nuova espansione. Tuttavia, nuovi contratti e ampliamenti hanno rappresentato circa 3 milioni di m², un dato molto sano. Il tasso di vacancy, che era estremamente basso (intorno al 5% o meno) tra il 2019 e il 2021, è aumentato leggermente poiché l’offerta ha superato la domanda. A fine 2024, la vacancy si attestava attorno al 7,5% su base nazionale polandwarehouses.com (circa 2,6–3 milioni di m² disponibili). A metà 2025, la vacancy è salita ulteriormente fino a l’8,5% polandinsight.com. Questo aumento è dovuto principalmente al fatto che la nuova offerta ha temporaneamente superato l’assorbimento netto – il mercato assorbe velocemente gli spazi, ma i developer hanno consegnato così tanto tra il 2022 e il Q1 2024 che la vacancy è aumentata in alcune località polandinsight.com. Ad esempio, regioni come la Bassa Slesia (Wrocław) hanno registrato una vacancy superiore poiché sono stati inaugurati diversi grandi parchi contemporaneamente europaproperty.com.

Tuttavia, una vacancy dell’8% è ancora indice di un mercato bilanciato – abbastanza disponibilità da permettere scelta agli inquilini, ma non un eccesso. Gli esperti del settore vedono infatti il lieve aumento della vacancy come una salutare normalizzazione dopo anni di mercato estremamente compressi: “L’aumento della vacancy è un risultato naturale del boom di investimenti precedente. Il mercato si sta spostando verso l’equilibrio,” spiega un analista Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. La vacancy più alta ha spostato per la prima volta da anni un po’ di potere negoziale verso gli inquilini (che possono ottenere condizioni leggermente migliori o incentivi in alcune aree) cbre.pl cbre.pl. Gli sviluppatori ne hanno preso atto e hanno ridotto le costruzioni speculative, evitando così che la vacancy salga troppo. Infatti, i nuovi avvii di progetti a fine 2024 sono stati minori, e la pipeline in costruzione si è decisamente ridotta rispetto ai picchi del 2021–22. Il mercato si sta dunque avviando verso un atterraggio morbido: la domanda resta forte e diversificata (3PL, retail, light manufacturing, data center, ecc.), mentre la crescita dell’offerta sta rallentando, così che gli spazi vacanti attuali possano essere assorbiti nei prossimi trimestri.

Stabilità degli affitti e premium per la logistica “urbana”: Nonostante l’inflazione dei costi (materiali, manodopera) e costi finanziari più elevati, i canoni di locazione degli spazi warehouse sono rimasti piuttosto stabili. Gli affitti industriali della Polonia sono tra i più accessibili dell’UE, uno dei motivi per cui gli inquilini sono attratti. A metà 2025, i canoni tipici dei “big-box logistics” vanno da circa €3,80 a €5,00 per m²/mese polandinsight.com per spazi standard nei poli principali (con il valore più basso nel centro della Polonia e in Alta Slesia, e quello più alto attorno a Varsavia o nei mercati urbani minori). Nel frattempo, i magazzini “urban” per l’ultimo miglio (unità più piccole vicino ai limiti urbani o all’interno della città) raggiungono affitti più elevati, circa €5,00–€7,50 per m²/mese polandinsight.com, grazie alla comodità della location. Questi livelli di affitto non sono cambiati drasticamente nell’ultimo anno – sono rimasti abbastanza piatti, il che indica che anche con vacancy in lieve aumento, i locatori non hanno dovuto tagliare i canoni headline. Piuttosto, possono dare più incentivi sui contratti lunghi. La stabilità dei canoni indica la maturità del settore in cui sia proprietari che inquilini puntano a partnership di lungo periodo anziché guerre di prezzo polandinsight.com.

È da notare che i contratti più recenti spesso prevedono l’indicizzazione all’inflazione (tipicamente adeguamenti annuali al CPI), per cui molti proprietari hanno visto aumentare le entrate da locazione nel 2022–23 grazie all’elevata inflazione. In futuro, mano a mano che l’inflazione scende, l’indicizzazione dei canoni sarà minore, quindi la crescita dei ricavi da affitto dipenderà dall’aumento dell’occupazione o dall’ottenimento di affitti più alti su nuovi contratti in zone prime.

Sostenibilità (“magazzini green”): Una tendenza importante nella logistica è la spinta verso magazzini sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico. Molti nuovi progetti in Polonia sono realizzati secondo gli standard green BREEAM o LEED – includendo pannelli solari, illuminazione LED, recupero dell’acqua piovana e persino sistemi di accumulo energetico in sito. C’è una forte domanda sia da parte degli utilizzatori che degli investitori per le certificazioni “green”, dato che le aziende puntano a ridurre l’impronta di carbonio. L’articolo di Poland Insight parla di un “boom dei magazzini green” (già dal titolo) – ed effettivamente ora questo è un elemento di vendita. Si vedono sempre più spesso impianti fotovoltaici installati sui grandi tetti dei magazzini, e alcune strutture integrano addirittura infrastrutture per camion elettrici. Questa tendenza renderà il patrimonio polacco – già moderno – ancora più a prova di futuro, ma comporta anche investimenti iniziali maggiori per lo sviluppatore (che ricupera attraverso canoni leggermente superiori o preferenza di occupazione).

Distribuzione geografica: Le principali regioni logistiche restano Varsavia (Polonia centrale), Alta Slesia (area di Katowice), Bassa Slesia (Wrocław), Poznań e sempre più Polonia centrale (area di Łódź) e Polonia occidentale (Szczecin, orientato al mercato tedesco). Queste regioni concentrano la parte principale dei 35 milioni di m² di patrimonio. Ma la crescita si sta diffondendo anche all’est della Polonia e alle città più piccole grazie all’ampliamento della rete autostradale (es. Rzeszów, Lublino stanno recuperando terreno). Per esempio, gli investitori stranieri hanno iniziato a guardare alle aree vicine al confine ucraino (Rzeszów) nella prospettiva della futura ricostruzione in Ucraina e per l’attuale logistica militare NATO.

Mercato degli investimenti: L’immobiliare logistico è il preferito dagli investitori, e la Polonia non fa eccezione. Nel 2024, gli asset industriali hanno rappresentato circa il 25% del volume di investimento content.knightfrank.com. Pur meno spettacolare della frenesia del 2021, ci sono ancora molte operazioni. I rendimenti hanno subito una correzione notevole nel 2022–23, passando dai minimi storici (~4% o meno) a livelli più interessanti attorno al 6,25% per la logistica prime a fine 2024 content.knightfrank.com. Questa correzione, insieme ai solidi fondamentali del settore, ha riacceso l’interesse di investitori sia vecchi che nuovi. Molti fondi globali che non potevano giustificare l’acquisto a rendimenti del 4% ora trovano appetibili i cap rate dei magazzini polacchi al 6%+ content.knightfrank.com. Inoltre, la Polonia offre un forte spread di rendimento rispetto alla logistica dell’Europa occidentale (dove i prime yield sono ~3,75–5%), rendendola un obiettivo top per strategie core-plus e value-add content.knightfrank.com.

Da notare, una tendenza sale-leaseback sta prendendo piede: i proprietari-utilizzatori cedono i loro immobili industriali agli investitori per poi riaffittarli. Nei primi mesi del 2025 la Polonia ha visto “un’attività sale-leaseback record”, secondo i report di mercato polandinsight.com. Questo indica che le aziende polacche stanno monetizzando il real estate sfruttando i valori elevati e gli investitori sono ansiosi di acquistare asset a lunga locazione. Altro elemento: gli investitori domestici polacchi hanno aumentato la loro quota nelle operazioni industriali di recente (il capitale polacco ha rappresentato circa il 9% del volume CRE totale 2024 content.knightfrank.com, e una parte riguarda l’industriale tramite fondi privati e sviluppatori). Tuttavia, gli investitori esteri (Europa, USA, Medio Oriente, Sudafrica, Asia) continuano a dominare le grandi transazioni. Grazie alle molte piattaforme di sviluppo operative in Polonia (Panattoni, GLP, Segro, ecc.), c’è una pipeline di nuovi immobili “grade-A” pronti per l’acquisizione.

Prospettive: Le prospettive a medio termine per il settore industriale e logistico in Polonia sono fortemente positive, anche se si sta passando da un’espansione a rotta di collo a una crescita più sostenibile. Si prevede che la domanda rimarrà elevata: l’economia polacca (soprattutto nei settori manifatturiero, retail e logistica e-commerce) dovrebbe crescere costantemente, generando un bisogno continuo di magazzini. Il clima geopolitico, pur essendo teso, in realtà favorisce la Polonia poiché le aziende riconfigurano le catene di approvvigionamento per avvicinarsi ai mercati finali europei (la stabile appartenenza all’UE e l’ampia disponibilità di manodopera offrono alla Polonia un vantaggio rispetto ad altri paesi a basso costo). L’offerta si modererà – gli sviluppatori sono ora più cauti e le banche un po’ più rigorose nel finanziare edifici speculativi. Tuttavia, si tratta di un aggiustamento salutare; è probabile che nel 2025 la nuova offerta sarà inferiore a quella del 2024, aiutando la vacancy a raggiungere il picco per poi potenzialmente diminuire di nuovo entro il 2026. Già nel secondo semestre 2025, potremmo vedere la vacancy stabilizzarsi intorno all’8–9% per poi migliorare con la continua assorbimento.

I canoni di locazione potrebbero subire una leggera pressione al rialzo nelle location primarie una volta che lo stock attualmente sfitto sarà locato. Molti conduttori logistici hanno esigenze impellenti (3PL che firmano contratti, retailer che necessitano centri distributivi) e sono disposti a pagare un premio per spazi pronti e vicini – soprattutto nell’area di Varsavia e nelle altre grandi città. Nelle regioni periferiche, dove c’è maggiore disponibilità, i canoni rimarranno competitivi.

Un grande punto interrogativo riguarda la fine della guerra in Ucraina: un boom di ricostruzione in Ucraina potrebbe aumentare in modo significativo la domanda di spazi logistici nell’est della Polonia (come base operativa di partenza), ma potrebbe anche attirare parte del business verso l’Ucraina nel lungo periodo. Per ora, la Polonia sta beneficiando di uno status di porto sicuro per attività logistiche e manifatturiere che prima sarebbero andate in Ucraina o Russia.

In termini di rischi: una recessione globale o europea attenuerebbe la domanda (anche se finora il settore manifatturiero polacco è diversificato e parzialmente protetto dalle tendenze del nearshoring). Inoltre, se i tassi d’interesse restassero elevati più a lungo, ciò potrebbe limitare lo sviluppo guidato dagli investitori e mantenere elevati i costi di finanziamento, ma significherebbe anche che gli asset esistenti sono più preziosi per il loro rendimento. L’inflazione dei costi di costruzione è stata una sfida, ma si è attenuata un po’ dal 2022 – comunque, un aumento potrebbe comprimere i margini degli sviluppatori.

In sintesi, il settore immobiliare industriale polacco sta maturando. Si è passati da una situazione di sottoscorta a un mercato più equilibrato, con spazi moderni facilmente disponibili. Canoni stabili, alta occupazione (anche con l’8% di vacancy, molti submercati sono di fatto pieni per i grandi spazi), e driver di domanda continui delineano un quadro favorevole. Prevediamo che la Polonia rimarrà tra le prime 3 location logistiche europee e, entro il 2028, lo stock totale potrebbe avvicinarsi ai quaranta-cinquantamilioni di m², mentre lo sviluppo proseguirà ma a ritmo controllato. Il focus futuro includerà più magazzini build-to-spec con cicli di sviluppo brevi (per rispondere rapidamente ai bisogni degli inquilini) e riqualificazioni value-add di magazzini obsoleti (aggiungendo automazione e caratteristiche ESG). Date queste tendenze e i vantaggi competitivi della Polonia, il segmento industriale dovrebbe continuare a garantire ritorni solidi agli investitori e sostenere la crescita dell’economia più ampia.

Mercato dei Terreni: Rimbalzo Cauto e Riforma della Pianificazione

Mercato dei terreni da investimento – Dal boom al rallentamento: Il mercato dei terreni per lo sviluppo in Polonia ha vissuto un vero e proprio ottovolante negli ultimi anni. Un’impennata di attività nel 2021–2022 (quando gli sviluppatori si sono affrettati a bloccare aree approfittando del credito facile e delle vendite abitative in forte crescita) è stata seguita da una brusca frenata nel 2023, quando le condizioni sono cambiate polandinsight.com. Entro il 2024, molti investitori e sviluppatori hanno adottato una posizione di “attendismo” a causa dell’assenza di sostegni governativi all’abitazione, dei costi di finanziamento schizzati alle stelle e dell’incertezza diffusa polandinsight.com. Anche le banche hanno irrigidito i criteri per i prestiti destinati all’acquisto di terreni, applicando valutazioni molto selettive polandinsight.com. Ciò ha portato a un calo delle transazioni – nel 2023 si sono registrate pochissime grandi operazioni di compravendita poiché gli operatori hanno sospeso i piani di espansione.

Entrando nel 2025, il sentiment nel mercato dei terreni sta passando dalla stagnazione a una cauta riattivazione. La prima metà del 2025 ha visto la conclusione di più contratti rispetto all’anno precedente, ma gli acquirenti sono estremamente scrupolosi nelle due diligence e nelle analisi di fattibilità prima di impegnarsi polandinsight.com. In altre parole, gli investitori stanno tornando ma si concentrano solo sulle opportunità con domanda “verificata” e fondamentali solidi polandinsight.com. I terreni che consentono progetti ad alta domanda – sviluppi residenziali (soprattutto housing di fascia media), progetti PRS di appartamenti in affitto, magazzini/logistica urbana di infill e progetti misti in città secondarie in crescita – stanno riscontrando interesse polandinsight.com. Al contrario, i terreni senza un percorso di sviluppo chiaro o in aree con complicazioni urbanistiche vengono ancora evitati.

Si prevede che i volumi di transazione miglioreranno nel 2025 rispetto al 2024, in particolare nella seconda metà dell’anno polandinsight.com. Gli esperti di mercato descrivono il 2025 come un anno di “ricostruzione del potenziale” più che di grandi operazioni da titoli di giornale polandinsight.com. Difficilmente si raggiungeranno i livelli frenetici della corsa al terreno del 2021, ma l’attività sarà più sana. Da notare che i prezzi dei terreni non sono crollati; chi possiede aree ben localizzate ha generalmente mantenuto i propri prezzi, preferendo aspettare anziché vendere a forte sconto. Si potrebbe osservare un leggero calo nelle zone periferiche, ma i terreni prime (in città) rimangono molto richiesti. La Polonia resta inoltre competitiva a livello di costo dei terreni rispetto ad altri Paesi CEE, un fattore che attrae sviluppatori stranieri marketoutlook.cbrepoland.pl.

Profilo degli investitori e partecipazione straniera: La composizione degli acquirenti nel mercato dei terreni è cambiata. Nel 2025, sviluppatori e investitori polacchi locali (soprattutto quelli non legati ai mercati pubblici) risultano molto attivi, sfruttando la loro conoscenza diretta del territorio e la velocità decisionale polandinsight.com. Si riscontra anche una tendenza a “transazioni di vicinato” – investitori provenienti da paesi confinanti (Repubblica Ceca, Germania, Paesi Baltici) partecipano a operazioni su terreni polacchi polandinsight.com. Questi operatori regionali spesso conoscono bene il mercato e talvolta ricercano joint venture con soggetti polacchi. I grandi investitori istituzionali dell’Europa occidentale sono stati invece più cauti, in attesa di segnali economici più chiari prima di rientrare in modo aggressivo polandinsight.com.

Allo stesso tempo stanno emergendo nuovi player stranieri: alcuni investitori turchi e del Mediterraneo hanno iniziato ad acquisire piccoli lotti, disposti a pagare prezzi competitivi per progetti sicuri come punto di ingresso sul mercato polandinsight.com. Inoltre, come già accennato, aziende cinesi stanno mostrando interesse per i terreni logistici a seguito dei cambiamenti nei flussi commerciali globali polandinsight.com. Questo si allinea alla stabilità economica e alla posizione strategica della Polonia, che la rende una meta favorita per insediamenti produttivi/logistici in relocation dall’Asia polandinsight.com polandinsight.com. Nel frattempo, fondi sudafricani e altri fondi globali che investono in progetti già realizzati non acquistano tipicamente terreni grezzi direttamente – piuttosto preferiscono associarsi o aspettare di acquistare asset finiti. Tuttavia, alcuni stanno finanziando sviluppatori tramite forward-funding sui terreni come modalità indiretta per garantirsi il pipeline.

Un aspetto positivo: il capitale privato polacco si sta organizzando sempre più per investire in terreni. Ad esempio, la società di consulenza Walter Herz ha raccolto oltre 50 milioni di PLN da privati per investire in acquisizioni di terreni a Varsavia, Poznań e Tricity polandinsight.com. Questo indica una crescente sofisticazione e interesse da parte di investitori locali ad alto patrimonio nell’accumulare terreni (“land banking”), intervenendo mentre le grandi istituzioni sono meno attive.

Uso del suolo e zone di domanda: Ci sono alcune categorie di terreni particolarmente richieste:

• Terreni per edilizia residenziale: Dato il deficit abitativo e la prevista ripresa delle vendite di case, sono molto ricercati i lotti ben posizionati per nuove abitazioni (soprattutto nelle periferie delle grandi città o nei comuni satelliti a rapida crescita) polandinsight.com. Gli sviluppatori sono attenti a non pagare troppo, ma puntano comunque a rimpinguare le proprie riserve di terreni per essere pronti quando il mercato ripartirà pienamente.
• Terreni per progetti PRS (Build-to-Rent): Gli sviluppatori di alloggi istituzionali in affitto (sia polacchi che stranieri) cercano lotti nelle grandi città dove poter costruire complessi di appartamenti in locazione polandinsight.com. Questo include la conversione di alcuni terreni con destinazione uffici o a uso misto in progetti residenziali/PRS, segmento che sta conoscendo una forte crescita.
• Terreni per logistica urbana: Con l’espansione dell’e-commerce e delle consegne dell’ultimo miglio, sono richiesti magazzini più piccoli vicino ai centri cittadini. Gli investitori osservano con interesse i terreni ai margini delle città o nelle aree industriali interne per realizzare strutture di “logistica urbana” polandinsight.com. Questo tipo di terreni è spesso limitato, quindi la concorrenza può essere agguerrita.
• Siti da riqualificare per usi misti e uffici: In alcuni centri urbani ci sono siti industriali o commerciali dismessi che possono essere riqualificati in progetti a uso misto (uffici, negozi, appartamenti). Alcuni investitori puntano su queste opportunità, scommettendo sulla modernizzazione dei centri di città come Cracovia, Breslavia o Łódź.
• Terreni agricoli con potenziale di conversione: Curiosamente, in Polonia i terreni agricoli hanno attirato maggior interesse da parte di investitori che prevedono il cambio di destinazione d’uso. Le regioni con forte pressione urbanistica (intorno a Varsavia, Cracovia, Breslavia, ecc.) hanno aree agricole che potrebbero essere riclassificate a uso residenziale o industriale. Gli investitori disposti a gestire l’iter stanno acquistando questi terreni come investimento di lungo termine polandinsight.com. I valori dei terreni agricoli in Polonia sono cresciuti negli ultimi anni, soprattutto dopo il 2016, quando i cittadini UE hanno potuto iniziare ad acquistare terreni liberamente (dopo il periodo transitorio post-adesione UE). Nonostante ciò, i terreni agricoli sono ancora più economici rispetto all’Europa occidentale, quindi il potenziale di rivalutazione è rilevante se si riesce a ottenere la conversione.

Sfida principale – Pianificazione e Regolamenti: Forse il maggiore ostacolo nel mercato dei terreni in Polonia è il sistema di pianificazione. Solo circa il 30–40% del territorio polacco è coperto da piani locali vincolanti di sviluppo spaziale (MPZP) polandinsight.com. Il resto dei terreni necessita invece di decisioni di destinazione urbanistica caso per caso (WZ – condizioni di sviluppo), che possono essere lente, imprevedibili e discrezionali polandinsight.com. Gli investitori spesso affrontano lunghe attese per le approvazioni urbanistiche, e talvolta le autorità semplicemente non emettono alcuna decisione, bloccando i progetti polandinsight.com. Il governo sta lavorando a una riforma con l’introduzione dei “Piani Generali” per i comuni, ma l’iter è in ritardo e finora ha aumentato la confusione a causa di scadenze variabili polandinsight.com. Il risultato è un certo grado di caos normativo nella pianificazione territoriale polandinsight.com, ritenuto uno dei principali ostacoli per uno sviluppo trasparente ed efficiente dei terreni.

Consapevoli di ciò, i decisori politici stanno proponendo riforme. Un’idea è la deregolamentazione per snellire le procedure – ad esempio implementando processi digitali e semplificati per le autorizzazioni polandinsight.com. Un esempio: eliminare l’obbligo della valutazione d’impatto ambientale completa per progetti a basso impatto (come piccoli edifici di servizio o magazzini), che attualmente richiedono mesi di attesa anche quando l’effetto ambientale è minimo polandinsight.com. La proposta è di stilare un elenco di investimenti “a basso impatto” che possano saltare o semplificare la fase del permesso ambientale polandinsight.com. Inoltre, figura in agenda la digitalizzazione a livello nazionale dei registri fondiari e immobiliari, per velocizzare le verifiche e le transazioni polandinsight.com.

Un’altra questione normativa specifica riguarda la conversione dei terreni agricoli. La Polonia classifica i terreni agricoli per classi di qualità e la conversione dei terreni agricoli di alta qualità a uso edilizio richiede spesso l’autorizzazione ministeriale, difficile da ottenere. Si parla di fissare criteri chiari che permettano l’esclusione automatica dalle aree produttive dei terreni agricoli di qualità inferiore (classe IV o V) senza il consenso del ministero polandinsight.com. Questo libererebbe più terreno per investimenti nelle aree periurbane, dove molta superficie classificata “agricola” in realtà ha produttività molto bassa.

In sintesi, la riforma della pianificazione è cruciale: gli investitori affermano costantemente di aver bisogno di regole più prevedibili e tempi più rapidi per le autorizzazioni urbanistiche al fine di aumentare davvero le operazioni di acquisto polandinsight.com. Il governo si sta indirizzando su questa strada, ma i progressi sono lenti. Fino a quando le migliorie non saranno effettive, le operazioni si focalizzeranno su lotti già urbanizzati o dove la probabilità di ottenere l’autorizzazione è molto alta.

Prospettive: Il mercato dei terreni da investimento in Polonia per il 2025–2027 sembra essere in ripresa, anche se in modo misurato. Se i tassi d’interesse diminuiranno gradualmente, finanziare acquisti e sviluppi sarà più facile e potrà attrarre nuovi acquirenti. I valori dei terreni nelle aree di pregio (ad esempio lotti centrali di Varsavia, principali zone residenziali) dovrebbero rimanere solidi o salire, vista la scarsità. Al contrario, le location secondarie potrebbero vedere prezzi stagnanti fino a quando la domanda non tornerà chiaramente. Ci aspettiamo che la competizione per terreni di alta qualità si faccia più intensa fra fine 2025 e il 2026, man mano che gli sviluppatori si preparano al prossimo ciclo edilizio, con possibile pressione al rialzo sui prezzi nei punti top.

L’interesse degli investitori esteri nei terreni polacchi dovrebbe crescere ancora quando lo scenario macroeconomico si stabilizzerà. Alcuni grandi operatori istituzionali, che hanno sospeso gli acquisti tra il 2023 e il 2024, potrebbero tornare, specialmente se vedranno l’economia polacca continuare a crescere di circa il 3% l’anno e il ciclo immobiliare tornare positivo. L’afflusso di fondi UE per infrastrutture e altri investimenti (la Polonia è tra i maggiori beneficiari dei bilanci UE) renderà inoltre più attraenti alcune aree per lo sviluppo (migliori strade possono improvvisamente rendere vantaggiosa una posizione logistica, ecc.).

Rischi e variabili chiave: Il rischio principale resta l’ambiente normativo – se le riforme urbanistiche si arenano o c’è instabilità politica che condiziona le leggi immobiliari, ciò potrebbe spaventare gli investitori. Inoltre, se il governo imponesse forti restrizioni sulla proprietà straniera di terreni (improbabile, dato che la Polonia ha già allentato gran parte dei limiti), questo potrebbe ridurre la partecipazione estera. Un altro fattore sono i costi di costruzione – un forte aumento dei costi di costruzione riduce quanto gli sviluppatori possono permettersi di pagare per il terreno (dato che la sostenibilità complessiva del progetto viene compromessa). Al momento, i costi di costruzione si sono stabilizzati, il che gioca a favore dei valori fondiari.

In conclusione, il mercato dei terreni in Polonia nel 2025 è caratterizzato da discernimento e selettività. L’epoca dell’acquisto speculativo di qualsiasi lotto è finita; ora si tratta di siti scelti con attenzione e con potenziale chiaro. L’anno si delinea come uno di “ricostruzione del potenziale”, come ha affermato un’analisi su polandinsight.com, preparando il terreno per un’attività più vivace negli anni a venire. Con politiche di pianificazione migliori e venti economici favorevoli, la Polonia potrebbe sbloccare una grande quantità di terreni attualmente inattivi per lo sviluppo, contribuendo così a rispondere a esigenze come la carenza abitativa e l’espansione della rete logistica. Gli investitori vedono la terra come un rifugio sicuro per il capitale nel lungo termine (un asset tangibile in un Paese in crescita) polandinsight.com e molti si stanno posizionando ora per raccoglierne i frutti quando il ciclo di sviluppo accelererà.

Investitori stranieri e fattori regolatori

Il capitale straniero ha un ruolo dominante in tutti i settori immobiliari polacchi, portando sia opportunità che considerazioni. Sul fronte degli investimenti commerciali, i fondi internazionali sono stati il motore delle grandi transazioni. Come già detto, nel 2024 gli investitori stranieri hanno rappresentato circa oltre il 90% dei 5 miliardi di euro+ di volume degli investimenti CRE europaproperty.com. Tra questi figurano società globali di private equity, fondi assicurativi, fondi pensione e investitori immobiliari specializzati provenienti da Europa, Nord America, Asia e Sudafrica. L’attrattiva è chiara: la Polonia offre scala (una vasta economia da 38 milioni di abitanti), crescita (tassi di crescita del PIL e dei consumi superiori a quelli dell’Europa occidentale) e rendimenti decisamente più elevati. Gli asset core di uffici, retail e logistica in Polonia rendono tra il 6–7% (come già dettagliato), rispetto al 3–4% in molti mercati occidentali content.knightfrank.com. Questo spread di rendimento compensa il rischio percepito dei mercati emergenti e il rischio valutario (anche se la valuta polacca, lo złoty, è relativamente stabile e il Paese è integrato nell’UE).

Per paese di origine, negli ultimi anni ci sono stati tra i principali acquirenti investitori tedeschi, americani, britannici e sudafricani content.knightfrank.com. I REIT sudafricani (come NEPI Rockcastle e Redefine) sono stati particolarmente attivi rispettivamente nel retail e negli uffici. Anche gli investitori statunitensi e canadesi sono tornati attivi nel 2024 content.knightfrank.com. La suddivisione per origine del capitale nel 2024 mostra fonti diversificate: ad esempio, Sudafrica (19% del volume), USA (11%), UK (13%), Europa occidentale (9% esclusi Germania/Regno Unito), vicini CEE (18%) e investitori polacchi circa il 9% content.knightfrank.com. Questa diversità indica che la Polonia è sotto il radar degli investitori di tutto il mondo. Inoltre, continuano ad apparire nuovi attori – ad esempio, nel 2024 la britannica Sona Asset Management è entrata con un importante portafoglio di uffici content.knightfrank.com, e si dice che capitali mediorientali stiano sondando portafogli logistici.

Perché sono pochi gli investitori locali? La quota relativamente bassa di capitale domestico (solo circa il 9% nel 2024 content.knightfrank.com) è dovuta principalmente a ragioni strutturali. In Polonia manca un sistema REIT sviluppato o analoghi strumenti fiduciari di investimento, perciò i capitali istituzionali locali (fondi pensione, ecc.) tradizionalmente non sono confluiti nel settore immobiliare. Ci sono solo pochi grandi investitori immobiliari polacchi (come il PFR di proprietà statale o alcune compagnie assicurative) con la capacità di concludere grandi operazioni. Questo sta lentamente cambiando, con un interesse crescente da parte di HNWI polacchi e private equity per l’immobiliare, ma per ora il capitale straniero colma la lacuna. Come già menzionato, l’introduzione di una legislazione REIT – che è in discussione da anni – potrebbe essere un punto di svolta, permettendo anche ai piccoli investitori domestici di investire indirettamente nel mattone e dunque aumentando la partecipazione locale europaproperty.com. Gli esperti del settore lo auspicano spesso, citando ad esempio il successo dell’adozione dei REIT nella vicina Repubblica Ceca europaproperty.com.

Ambiente regolatorio per investitori stranieri: In generale, la Polonia è piuttosto aperta alla proprietà straniera di immobili. Da quando è entrata nell’UE, cittadini e aziende UE possono acquistare immobili polacchi (compresi terreni) senza restrizioni (con poche eccezioni, come i terreni agricoli durante un periodo di transizione terminato nel 2016). Anche i non-UE possono acquistare, sebbene alcune categorie di immobili (soprattutto terreni agricoli e forestali) richiedano un permesso dal Ministero degli Interni. Questo permesso, spesso, è una formalità, ma serve ad evitare l’accaparramento di terreni strategici. Tuttavia, per immobili urbani (uffici, appartamenti, magazzini), in genere non ci sono ostacoli per acquirenti internazionali affidabili. La Polonia ha un sistema chiaro di registrazione dei titoli (il sistema del Registro Fondiario e Ipotecario) e protezioni legali per i proprietari, cosa molto apprezzata dagli investitori stranieri.

Una possibile criticità regolatoria riguarda la fiscalità: le tasse immobiliari polacche includono un’imposta di trasferimento dell’1% (per asset deal) e imposte patrimoniali ricorrenti (che sono relativamente basse, calcolate a tariffa fissa per m²). Non esiste una tassa patrimoniale annuale sugli immobili, al contrario di altri paesi. Tuttavia, il governo ha ipotizzato misure come una tassa aggiuntiva sui proprietari con molte unità residenziali (per frenare la speculazione) globalpropertyguide.com. Pur non essendo stato ancora attuato nulla di concreto nel 2025, gli investitori monitorano tali proposte. Un altro tema è la spinta verso la conformità ESG – le normative UE (come le direttive sull’efficienza energetica) fanno sì che immobili non a norma possano perdere valore. Gli investitori stranieri, spesso attenti all’ESG, preferiscono asset con certificazioni green. Questo regola indirettamente il tipo di proprietà oggetto di investimento; quelle meno efficienti dovranno essere riqualificate o verranno scartate.

Stranieri nel mercato residenziale: Oltre agli operatori istituzionali, anche singoli acquirenti stranieri hanno acquistato nel segmento residenziale di lusso e seconde case (ad esempio alcuni ucraini, come ricordato sopra, ma anche espatriati che comprano a Cracovia o in zone costiere). Il governo aveva considerato in passato restrizioni (alcuni paesi pongono limiti agli acquisti stranieri per raffreddare il mercato), ma la Polonia non ha introdotto misure di questo tipo, dato che gli stranieri costituiscono ancora una frazione relativamente piccola delle transazioni residenziali totali (il picco del 30% in alcuni progetti è rilevante ma riguarda casi specifici, spesso vicini a organizzazioni internazionali o prediletti da gruppi migratori) globalpropertyguide.com.

Investimenti all’estero: Vale anche la pena notare che gli stessi investitori polacchi sono sempre più attivi all’estero (ad es. acquisti di magazzini in Europa occidentale tramite fondi), ma ciò esula dall’ambito di questo rapporto. L’introduzione dei REIT potrebbe anche facilitare l’afflusso di capitale polacco nell’immobiliare estero.

In sintesi, la partecipazione degli investitori stranieri è fondamentale per il mercato immobiliare polacco, portando competenze e liquidità. Il contesto regolatorio è in generale favorevole, con forti tutele legali e limitate barriere di proprietà. I principali miglioramenti auspicati dal settore – quali la semplificazione dei processi urbanistici polandinsight.com e l’introduzione dei REIT – gioverebbero a tutti, stranieri e locali, aumentando trasparenza e flusso di capitale. Salvo svolte protezionistiche inattese (non previste con l’attuale governo pro-business), la Polonia dovrebbe rimanere un mercato attraente e aperto per gli investimenti immobiliari globali.

Previsioni e prospettive a 3–5 anni (2025–2030)

Guardando al futuro, il mercato immobiliare polacco sembra destinato a una crescita solida e sostenibile nei prossimi anni, sostenuto da solidi fondamentali economici e dalle tendenze specifiche già illustrate. Ecco un riassunto delle prospettive per fattori chiave e tipo di proprietà:

Quadro macroeconomico e finanziario: Gli economisti prevedono una crescita del PIL polacco pari in media a 3–4% annuo nel 2025–2027, superiore alla media UE cbre.pl. Saranno i consumi privati a trainare la crescita, sostenuti da salari in aumento e dall’utilizzo di cospicui fondi europei nell’economia. L’inflazione, che aveva superato la doppia cifra nel 2022, dovrebbe normalizzarsi a circa ~4% nel 2025 e ~3% entro il 2026 reuters.com – vicino al limite superiore dell’obiettivo NBP. In effetti, un sondaggio NBP prevede per il 2025 un’inflazione media al 4,1%, scendendo al 3,2% nel 2026 reuters.com. Questa inflazione in raffreddamento dovrebbe consentire alla NBP di tagliare ancora i tassi d’interesse. Le previsioni suggeriscono che il tasso di riferimento possa essere ridotto di altri ~75–125 punti base entro fine 2025 (al ~4,0–4,5%), e forse fino al ~3,5–4,0% entro fine 2026 focus-economics.com think.ing.com, a meno di nuovi shock inflattivi. Tassi inferiori saranno una spinta per l’immobiliare: caleranno i costi dei mutui, miglioreranno i finanziamenti ai progetti commerciali e probabilmente comprimeranno i rendimenti degli immobili (cioè contribuiranno a un lieve aumento dei valori di capitale). La disoccupazione è prevista su livelli molto bassi (3–5%) e la Polonia potrebbe continuare ad attrarre forza lavoro dai Paesi vicini, ampliando la base occupazionale. Un rischio riguarda l’economia globale – se i principali partner commerciali UE ristagnassero, le industrie export-oriented polacche potrebbero risentirne, ma il consenso attuale prevede una crescita, seppur modesta, nell’UE, a sostegno delle prospettive polacche.

Previsioni per il residenziale: Ci aspettiamo che i prezzi degli immobili residenziali in Polonia aumentino moderatamente nei prossimi 3–5 anni, seguendo il ritmo della crescita dei redditi e dell’inflazione. Sono probabili aumenti dei prezzi annuali nell’ordine di una cifra medio-bassa (ad es. 3–6% all’anno), piuttosto che gli aumenti a doppia cifra che si sono visti di recente. Questo significa che, in termini reali (cioè al netto dell’inflazione), i prezzi delle abitazioni saranno nel complesso stabili o vedranno un leggero apprezzamento reale. I principali fattori: il grande deficit abitativo persisterà – anche con le costruzioni record degli ultimi anni, la Polonia ha ancora uno dei rapporti più bassi di unità abitative per 1.000 abitanti in Europa cbre.pl. La demografia sta diventando un fattore di supporto grazie all’immigrazione (la popolazione potrebbe tornare a crescere dopo anni di stagnazione, anche per effetto degli ucraini che si stabilizzano nel paese). Inoltre, tra il 2026 e il 2027, l’attuale calo nelle nuove costruzioni abitative (molti progetti sono stati sospesi nel 2023–24) potrebbe portare a una minore nuova offerta sul mercato, causando paradossalmente un equilibrio domanda-offerta più ristretto e impedendo qualsiasi diminuzione dei prezzi.

La disponibilità di mutui dovrebbe migliorare con il taglio dei tassi – si prevede un graduale allentamento del credito dopo lo shock degli aumenti dei tassi del 2022. I programmi governativi (come “Primo Chiavi”) aiuteranno alcune categorie di acquirenti (acquirenti alla prima casa di appartamenti usati) a partire presumibilmente dal 2025, dando al mercato un leggero stimolo senza però surriscaldarlo. La domanda di affitti resterà forte, quindi i canoni d’affitto continueranno a salire lentamente (forse ~2–5% all’anno) mentre urbanizzazione e cambiamenti di stile di vita aumentano il numero di affittuari. Il settore PRS polacco si espanderà notevolmente – dagli attuali ~21.000 alloggi a forse oltre 50.000 entro il 2030 – il che renderà più professionale l’offerta e aumenterà la disponibilità di appartamenti in affitto, ma, vista la carenza attuale, non causerà una diminuzione degli affitti; piuttosto risponderà alla nuova domanda.

Un’avvertenza: se i tassi d’interesse venissero tagliati troppo velocemente o venisse reintrodotto un sussidio troppo generoso, potrebbe verificarsi un nuovo scatto dei prezzi. Tuttavia, sembra che i decisori politici intendano evitare questa volatilità globalpropertyguide.com. Lo scenario base è un percorso di crescita stabilizzato: come prevede uno sviluppatore, “non ci aspettiamo che i prezzi tornino ai minimi di inizio 2023; al contrario, ci attendiamo una crescita moderata allineata all’inflazione” globalpropertyguide.com. Entro il 2028, il mercato residenziale polacco vedrà probabilmente nuove innovazioni – più “green home” a basso consumo energetico (dato che le regole UE impongono aggiornamenti), più costruzioni prefabbricate per ridurre i costi e forse i primi segnali di costruttori istituzionali (società build-to-rent che costruiscono interi quartieri di case unifamiliari da affittare, modello che sta iniziando a diffondersi in Europa). In sintesi, il settore residenziale dovrebbe restare un pilastro del mercato, con nessun grande crollo all’orizzonte, sostenuto dall’esigenza demografica e da una maggiore accessibilità economica.

Previsioni per gli uffici: I prossimi anni negli uffici saranno una questione di qualità più che quantità. La nuova offerta resterà limitata almeno fino al 2026 polandoffices.com, il che restringerà gradualmente il tasso di sfitto nelle aree prime. Tra il 2025 e il 2027, ci aspettiamo che il vacancy rate degli uffici di pregio nel CBD di Varsavia possa scendere a circa il 5% o meno, praticamente piena occupazione, spingendo alcuni tenant verso zone non centrali – sebbene nelle zone periferiche il vacancy resterà elevato finché lo stock obsoleto non sarà eliminato. Nelle città regionali il vacancy sarà più vario: mercati forti come Cracovia e Tricity potrebbero scendere al ~10% o meno se la domanda resta sostenuta, mentre mercati più deboli potranno rimanere su valori in doppia cifra.

Gli sviluppatori probabilmente riprenderanno nuovi progetti entro il 2026, soprattutto a Varsavia dove ora c’è una situazione quasi di stallo. Una nuova ondata di grattacieli per uffici potrebbe essere lanciata a fine 2025 per coprire la domanda attesa per il 2027–2028, specialmente se scenderanno i costi di finanziamento. Prenderanno forma anche alcuni progetti di riconversione: vecchi uffici trasformati in residenze o hotel, ecc., il che ridurrà l’offerta di uffici nelle zone secondarie, ma soddisferà anche altre esigenze (per esempio, alcuni vecchi uffici di Varsavia nella zona di Jerozolimskie potrebbero diventare appartamenti o alloggi per studenti).

I canoni degli uffici nelle aree di pregio potrebbero aumentare del 5–15% cumulato nei prossimi 3 anni, specie per i piani alti degli edifici moderni green – questi sono limitati e molto richiesti. Gli occupanti hanno mostrato volontà di pagare un premium per la qualità che favorisca soddisfazione del personale e obiettivi ESG. Nel frattempo, gli affitti degli edifici più vecchi potrebbero ristagnare o addirittura diminuire se non vengono riqualificati. Quindi si allargerà il divario di canone tra Classe A+ e Classe B. Gli incentivi (come periodi di canone gratuito) negli edifici di pregio si ridurranno via via che i proprietari acquistano maggiore potere contrattuale, migliorando i canoni netti effettivi.

Tendenze come il lavoro ibrido continueranno a influenzare il modo in cui vengono utilizzati gli uffici – ci aspettiamo che le aziende dedichino più spazio per postazione (per aree di collaborazione ecc.) e accettino una presenza media più bassa, ma mantengano comunque una superficie di uffici per motivi di cultura aziendale e rapporti con i clienti. Quindi, anche se potrebbero non servire tanti metri quadrati extra per dipendente come prima, la crescita nei settori business (IT, BPO, centri R&S) in Polonia dovrebbe comunque portare a un assorbimento netto positivo ogni anno. Il talento qualificato polacco e il vantaggio di costo continueranno ad attrarre multinazionali (specialmente a Cracovia, Wrocław, ecc., ormai poli di servizi affermati).

Gli investimenti negli uffici dovrebbero guadagnare slancio. Se i tassi d’interesse diminuiranno come previsto, i rendimenti delle migliori proprietà per uffici – attualmente circa 6,0% content.knightfrank.com – potrebbero scendere di nuovo nella fascia bassa del 5% entro il 2026, aumentando i valori di capitale. Vediamo anche nuovi player (forse fondi sovrani asiatici o investitori mediorientali) pronti ad entrare nel settore degli uffici attratti dal valore dell’offerta polacca. Un fattore di rischio è il sentiment globale sugli uffici – a livello mondiale gli uffici sono sotto pressione per via del lavoro da remoto. Ma la situazione in Polonia è più favorevole, dato che il patrimonio immobiliare è recente e concentrato in settori tech e servizi ad alta domanda. A condizione che i proprietari continuino ad adattarsi (spazi flessibili, servizi, ESG), gli uffici polacchi dovrebbero restare una storia interessante.

Previsioni per il retail: Il settore retail in Polonia è piuttosto maturo, quindi non si prevede una massiccia espansione dei centri commerciali. Al contrario, i prossimi anni vedranno una ottimizzazione e un rinnovamento dello stock esistente. Molti centri subiranno ristrutturazioni, e ci aspettiamo che alcuni centri più vecchi o poco performanti cambino uso (parzialmente convertiti in uffici, appartamenti o punti di ritiro logistico). Retail park e centri di prossimità continueranno a crescere, specie nei centri minori – c’è ancora spazio per nuovi progetti con supermercato nei paesi che non hanno una moderna offerta retail.

Come già detto, la spesa dei consumatori dovrebbe rafforzarsi una volta che l’inflazione si stabilizza. Nel 2025–2026, se l’inflazione sarà sul 3–4% e i salari cresceranno del 7–10%, i polacchi godranno di una crescita reale dei redditi, e questo si tradurrà in maggiori consumi retail. Questo potrebbe portare a densità di vendita nei centri commerciali più elevate, permettendo un leggero aumento dei canoni prime tramite canoni percentuali o rinnovi. Tuttavia, l’e-commerce salirà probabilmente al ~15% delle vendite retail entro il 2030, il che significa che il brick-and-mortar dovrà continuare a innovarsi. Si vedrà più integrazione tra online e offline (punti click-and-collect nei centri, showrooming, ecc.).

Durante questo periodo la Polonia potrebbe finalmente introdurre i REIT, che potrebbero concentrare l’acquisto di asset secondari retail e investirci. Se ciò avverrà, offrirà una exit ad alcuni proprietari stranieri e favorirà la proprietà locale.

I rendimenti retail (attualmente circa il 6,25% prime content.knightfrank.com) potrebbero comprimersi leggermente grazie alla fiducia degli investitori che torna, forse verso il 5,5–6,0% per il primo segmento entro il 2027, sempre che i tassi calino. Il retail secondario si comporterà in modo differenziato – i migliori centri di quartiere e outlet troveranno compratori, mentre alcuni centri commerciali terziari potranno faticare a trovare acquirenti e resteranno a rendimenti più alti o verranno riconvertiti.

Previsioni per logistica/industriale: Il settore logistico polacco dovrebbe mantenere il suo slancio. Prevediamo che la domanda si mantenga a 5–6 milioni di m² di locazione all’anno nel breve termine, sostenuta dall’e-commerce (che ha ancora margini di crescita nella quota retail polacca) e dai produttori di auto, elettronica ecc., che investono nella produzione locale. Il vacancy potrebbe aggirarsi attorno alla cifra alta a singola cifra nel 2025, ma probabilmente inizierà a ridursi nel 2026 dato che il pipeline di nuove costruzioni rallenta nel 2024–25. Così, entro il 2027 il vacancy potrebbe tornare a livelli “normali” intorno al 5% o meno, il che equivale a piena occupazione (con solo vacancy fisiologica). Questo rimetterà pressione al rialzo sugli affitti, e potremmo vedere aumenti soprattutto nella logistica urbana infill, dove il terreno è limitato e la domanda insaziabile (ad esempio i magazzini dell’ultimo miglio intorno a Varsavia potrebbero superare i 5–6, forse arrivando a 7–8 €/m² entro fine decennio). Anche i canoni dei big box nelle aree centrali potrebbero aumentare se terreni e costi di costruzione saliranno.

La Polonia probabilmente beneficerà anche di qualsiasi ricostruzione dell’Ucraina (anche se la tempistica è incerta) – le regioni di confine fungeranno da basi logistiche e probabilmente avranno bisogno di nuovi spazi magazzino. Inoltre, mano a mano che le catene di fornitura si regionalizzano, la Polonia potrà attrarre industrie come gigafactory di batterie, produttori di componenti ecc., che necessiteranno di spazi industriali.

Lo sviluppo logistico sarà più misurato – si passerà dalla frenesia speculativa 2020–2022 a un approccio più built-to-suit e a tappe. Molti sviluppatori ora otterranno pre-locazioni parziali prima di costruire parchi più grandi. Entreranno in gioco anche i fattori ambientali: una politica UE più severa potrebbe spingere verso magazzini alimentati a energia solare, costruzione a zero emissioni di carbonio e persino limitare nuove costruzioni su greenfield in alcune aree protette. Ma la Polonia ha ampia disponibilità di suolo per la logistica (brownfield e siti industriali dismessi possono essere riusi anche loro).

L’investimento industriale rimarrà probabilmente il segmento più caldo. Prevediamo una compressione dei rendimenti da circa il 6,25% a forse il 5,5% o addirittura il 5% entro il 2027 per la logistica prime, poiché la competizione per asset stabilizzati si intensificherà di nuovo (simile alla tendenza pre-2022). Se i tassi di interesse scendono e l’economia si mantiene stabile, gli investitori globali potrebbero innescare guerre di offerte per portafogli prime. La posizione della Polonia come mercato logistico centrale in Europa sarà consolidata entro allora, forse persino raggiungendo lo status di “core portfolio” per più fondi paneuropei (alcuni già la considerano tale).

Terreni e sviluppo: I prezzi dei terreni nelle zone chiave delle città aumenteranno man mano che gli sviluppatori rientreranno nel mercato. Ci aspettiamo che entro il 2026, supponendo tassi di interesse ~4% ed economia stabile, gli sviluppatori residenziali aumenteranno nuovamente l’avvio di nuove costruzioni per soddisfare la domanda rinnovata. Questo significa che cercheranno attivamente terreni nel 2025–2026, intensificando la competizione per i terreni migliori. Allo stesso modo, gli sviluppatori logistici continueranno ad acquistare terreni lungo le autostrade e vicino alle città, anche se in modo più disciplinato. I valori dei terreni agricoli potrebbero inoltre aumentare, sia per l’andamento dei prezzi delle materie prime agricole, sia per la possibilità di conversione vicino ai confini urbani in espansione.

Le iniziative del governo polacco per semplificare la pianificazione (se pienamente attuate) potrebbero sbloccare significativamente il potenziale di sviluppo. Se entro il 2025–26 una larga parte dei comuni adotterà i nuovi Piani Generali e i permessi digitalizzati, potremmo vedere tempi di realizzazione dei progetti più rapidi e maggiore trasparenza (meno incertezza aggiunge valore ai terreni). Inoltre, ogni deregolamentazione come la procedura accelerata per progetti a basso impatto o l’allentamento delle regole sulla conversione di terreni agricoli polandinsight.com polandinsight.com darebbe un ulteriore impulso al mercato dei terreni rendendo più siti idonei. Al contrario, se permarranno problemi burocratici, si limiterà il ritmo dello sviluppo e si manterranno elevati i prezzi dei pochi terreni subito edificabili (scenario non ideale perché concentra la crescita).

Rischi per le prospettive: Sebbene le previsioni siano ampiamente positive, ci sono rischi in grado di alterare la traiettoria:

• Recessione economica: Se si verificasse una recessione globale (o un brusco rallentamento in Germania, principale partner commerciale della Polonia), la domanda di spazi commerciali potrebbe indebolirsi e la disoccupazione aumentare, danneggiando anche la domanda abitativa. Tuttavia la Polonia ha mostrato resilienza e parte da una posizione di forza, quindi una recessione lieve dovrebbe essere gestibile.
• Sorpresa sui tassi di interesse: Se l’inflazione si rivelasse più ostinata del previsto e le banche centrali dovessero nuovamente alzare i tassi, ne soffrirebbero i finanziamenti e le attività degli investitori. Al momento questo scenario sembra improbabile, dato che l’inflazione sta calando e la NBP polacca è in fase di allentamento globalpropertyguide.com, ma è un fattore da monitorare (shock energetici, ecc. potrebbero cambiare la prospettiva sull’inflazione).
• Tensioni geopolitiche: La guerra in corso in Ucraina rappresenta un rischio latente – qualunque escalation o propagarsi del conflitto potrebbe avere un impatto negativo sul sentiment e sulla stabilità economica (anche se la Polonia ha in parte beneficiato economicamente come paese ospitante di rifugiati e aziende rilocalizzate da Russia/Bielorussia). Inoltre, la politica interna polacca (con un nuovo governo da fine 2023) potrebbe introdurre novità; tuttavia, la coalizione attuale è favorevole all’UE e agli investimenti, quindi non sono previsti cambiamenti politici drastici.
• Cambiamenti specifici per settori: Per gli uffici, un rischio è che l’adozione dello smart working acceleri o le aziende riducano drasticamente gli spazi – se, ad esempio, IA e automazione dovessero ridurre la necessità di lavoratori umani negli uffici, ciò attenuerebbe le prospettive a lungo termine. Per il retail, il rischio è che il comportamento dei consumatori cambi oltre le attese (ad es. l’e-commerce che salta improvvisamente al 30% delle vendite, anche se un ritmo così rapido appare improbabile per ragioni culturali). Per l’industriale, un rischio è la sovracostruzione se tutti gli sviluppatori tornano ottimisti contemporaneamente – ma le lezioni tratte dall’attuale aumento delle vacancy probabilmente lo impediranno.

Nonostante questi rischi, le previsioni degli esperti rimangono ampiamente favorevoli. Ad esempio, un recente sondaggio NBP tra i professionisti del real estate ha indicato aspettative di stabilità dei prezzi e crescita graduale per l’abitativo e una dinamica ripresa nei mercati degli investimenti con la discesa dei tassi lexology.com etalon-estate.pl. Il sentiment generale è che il settore immobiliare polacco non ripeterà la volatilità dei primi anni 2020, ma progredirà su un percorso di crescita più moderato e meno estremo.

Conclusioni: Entro il 2028 immaginiamo un panorama immobiliare polacco caratterizzato da edifici modernizzati e sostenibili; maggiore partecipazione degli investitori istituzionali (compresi quelli domestici); e condizioni di domanda-offerta bilanciate nella maggior parte dei segmenti. Il mercato abitativo probabilmente avrà prodotto diverse centinaia di migliaia di unità in più ma continuerà a registrare domanda insoddisfatta (mantenendo gli sviluppatori attivi). Gli uffici saranno più smart e green, con lo stock più vecchio riconvertito e nuovi grattacieli ad arricchire lo skyline cittadino (quello di Varsavia in particolare subirà una trasformazione con progetti come la Varso Tower da 350m ormai completata e altri in pipeline). Il retail sarà più esperienziale, e forse la Polonia vedrà i suoi primi REIT in stile americano proprietari di portafogli di centri commerciali o supermercati, se la normativa lo consentirà. La logistica consoliderà il ruolo chiave della Polonia come hub europeo della distribuzione, espandendosi forse anche in nuovi settori come i campus di data center (che necessitano anch’essi di terreni industriali e stanno iniziando a diffondersi in Polonia).

In sintesi, il mercato immobiliare polacco è pronto a crescere con maturità. Offre un mix interessante di solide basi economiche, regolamentazione in miglioramento e rendimenti attraenti che continueranno ad attrarre investimenti e sviluppo. Come affermato da uno degli outlook di mercato: “Il mercato immobiliare polacco resta solido, evidenziato da una domanda stabile di locazione e una dinamica ripresa degli investimenti…consolidando i fondamentali di mercato e l’ottimismo lungo il 2025” content.knightfrank.com. In assenza di shock rilevanti, i prossimi 3–5 anni dovrebbero vedere i settori immobiliari della Polonia avanzare in modo costante su tutti i fronti – offrendo opportunità agli investitori e rispondendo alle evolute esigenze di aziende e residenti.

Fonti:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (feb. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (mag. 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Dati NBP (Banca Nazionale Polacca) tramite GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Commenti del VP di Dom Development (apr. 2024) globalpropertyguide.com
• Istituto Polacco di Economia – Rapporto housing (2024) globalpropertyguide.com
• Analisi PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• Rapporti housing JLL e Otodom/Polityka Insight (2024–25) globalpropertyguide.com
• Ministero delle Finanze Polacco / gov.pl – Info su “Bezpieczny Kredyt 2%” e previsto “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – prime yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – le più grandi transazioni 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (mag. 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Retail sector strong start 2025 (mag. 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – vacancy retail e flussi (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (giugno 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Land Market in 2025 (mag. 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Indagine sull’inflazione Polonia (gen. 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (cit. da cache Bing) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Poland’s retail vacancy (2024) europaproperty.com
• Erste Group – proiezioni NBP (mar. 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – attese sui tagli dei tassi (mag. 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – vari report di mercato (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.

Driver della domanda: Vari fattori spiegano questa forza. La posizione strategica della Polonia nell’Europa centrale, i costi del lavoro relativamente bassi e le infrastrutture in miglioramento (strade, autostrade, ferrovie) attirano produttori e centri di distribuzione al servizio dell’UE. L’ascesa dell’e-commerce (Amazon, Zalando e altri hanno grandi centri logistici in Polonia) e la crescita delle 3PL (terze parti logistiche) sono state motori potenti della domanda. Inoltre, le tendenze del nearshoring – aziende dell’Occidente che spostano la produzione più vicino a casa – hanno favorito la Polonia, soprattutto dato che le tensioni nelle supply chain globali (es. conflitto USA-Cina) spingono le multinazionali a diversificare le location polandinsight.com. Le agenzie polacche segnalano infatti un aumento delle richieste da parte di aziende internazionali (comprese quelle cinesi) per nuovi spazi logistici in Polonia, a seguito della riorganizzazione delle catene di fornitura polandinsight.com.

Locazione solida, lieve aumento della vacancy: La domanda di spazi industriali è stata robusta. L’attività di locazione nel 2024 ha raggiunto circa 5,8 milioni di m², in crescita di circa il 4% rispetto al 2023 axiimmo.com, indicando una continua espansione da parte degli occupanti. È significativo che circa il 48% della take-up del 2024 sia costituito da rinnovi di contratti di locazione polandinsight.com – ovvero che gli inquilini esistenti stanno rinnovando in massa, segno di fiducia nella location, anche se questo significa che una porzione minore è stata pura nuova espansione. Tuttavia, nuovi contratti e ampliamenti hanno rappresentato circa 3 milioni di m², un dato molto sano. Il tasso di vacancy, che era estremamente basso (intorno al 5% o meno) tra il 2019 e il 2021, è aumentato leggermente poiché l’offerta ha superato la domanda. A fine 2024, la vacancy si attestava attorno al 7,5% su base nazionale polandwarehouses.com (circa 2,6–3 milioni di m² disponibili). A metà 2025, la vacancy è salita ulteriormente fino a l’8,5% polandinsight.com. Questo aumento è dovuto principalmente al fatto che la nuova offerta ha temporaneamente superato l’assorbimento netto – il mercato assorbe velocemente gli spazi, ma i developer hanno consegnato così tanto tra il 2022 e il Q1 2024 che la vacancy è aumentata in alcune località polandinsight.com. Ad esempio, regioni come la Bassa Slesia (Wrocław) hanno registrato una vacancy superiore poiché sono stati inaugurati diversi grandi parchi contemporaneamente europaproperty.com.

Tuttavia, una vacancy dell’8% è ancora indice di un mercato bilanciato – abbastanza disponibilità da permettere scelta agli inquilini, ma non un eccesso. Gli esperti del settore vedono infatti il lieve aumento della vacancy come una salutare normalizzazione dopo anni di mercato estremamente compressi: “L’aumento della vacancy è un risultato naturale del boom di investimenti precedente. Il mercato si sta spostando verso l’equilibrio,” spiega un analista Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. La vacancy più alta ha spostato per la prima volta da anni un po’ di potere negoziale verso gli inquilini (che possono ottenere condizioni leggermente migliori o incentivi in alcune aree) cbre.pl cbre.pl. Gli sviluppatori ne hanno preso atto e hanno ridotto le costruzioni speculative, evitando così che la vacancy salga troppo. Infatti, i nuovi avvii di progetti a fine 2024 sono stati minori, e la pipeline in costruzione si è decisamente ridotta rispetto ai picchi del 2021–22. Il mercato si sta dunque avviando verso un atterraggio morbido: la domanda resta forte e diversificata (3PL, retail, light manufacturing, data center, ecc.), mentre la crescita dell’offerta sta rallentando, così che gli spazi vacanti attuali possano essere assorbiti nei prossimi trimestri.

Stabilità degli affitti e premium per la logistica “urbana”: Nonostante l’inflazione dei costi (materiali, manodopera) e costi finanziari più elevati, i canoni di locazione degli spazi warehouse sono rimasti piuttosto stabili. Gli affitti industriali della Polonia sono tra i più accessibili dell’UE, uno dei motivi per cui gli inquilini sono attratti. A metà 2025, i canoni tipici dei “big-box logistics” vanno da circa €3,80 a €5,00 per m²/mese polandinsight.com per spazi standard nei poli principali (con il valore più basso nel centro della Polonia e in Alta Slesia, e quello più alto attorno a Varsavia o nei mercati urbani minori). Nel frattempo, i magazzini “urban” per l’ultimo miglio (unità più piccole vicino ai limiti urbani o all’interno della città) raggiungono affitti più elevati, circa €5,00–€7,50 per m²/mese polandinsight.com, grazie alla comodità della location. Questi livelli di affitto non sono cambiati drasticamente nell’ultimo anno – sono rimasti abbastanza piatti, il che indica che anche con vacancy in lieve aumento, i locatori non hanno dovuto tagliare i canoni headline. Piuttosto, possono dare più incentivi sui contratti lunghi. La stabilità dei canoni indica la maturità del settore in cui sia proprietari che inquilini puntano a partnership di lungo periodo anziché guerre di prezzo polandinsight.com.

È da notare che i contratti più recenti spesso prevedono l’indicizzazione all’inflazione (tipicamente adeguamenti annuali al CPI), per cui molti proprietari hanno visto aumentare le entrate da locazione nel 2022–23 grazie all’elevata inflazione. In futuro, mano a mano che l’inflazione scende, l’indicizzazione dei canoni sarà minore, quindi la crescita dei ricavi da affitto dipenderà dall’aumento dell’occupazione o dall’ottenimento di affitti più alti su nuovi contratti in zone prime.

Sostenibilità (“magazzini green”): Una tendenza importante nella logistica è la spinta verso magazzini sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico. Molti nuovi progetti in Polonia sono realizzati secondo gli standard green BREEAM o LEED – includendo pannelli solari, illuminazione LED, recupero dell’acqua piovana e persino sistemi di accumulo energetico in sito. C’è una forte domanda sia da parte degli utilizzatori che degli investitori per le certificazioni “green”, dato che le aziende puntano a ridurre l’impronta di carbonio. L’articolo di Poland Insight parla di un “boom dei magazzini green” (già dal titolo) – ed effettivamente ora questo è un elemento di vendita. Si vedono sempre più spesso impianti fotovoltaici installati sui grandi tetti dei magazzini, e alcune strutture integrano addirittura infrastrutture per camion elettrici. Questa tendenza renderà il patrimonio polacco – già moderno – ancora più a prova di futuro, ma comporta anche investimenti iniziali maggiori per lo sviluppatore (che ricupera attraverso canoni leggermente superiori o preferenza di occupazione).

Distribuzione geografica: Le principali regioni logistiche restano Varsavia (Polonia centrale), Alta Slesia (area di Katowice), Bassa Slesia (Wrocław), Poznań e sempre più Polonia centrale (area di Łódź) e Polonia occidentale (Szczecin, orientato al mercato tedesco). Queste regioni concentrano la parte principale dei 35 milioni di m² di patrimonio. Ma la crescita si sta diffondendo anche all’est della Polonia e alle città più piccole grazie all’ampliamento della rete autostradale (es. Rzeszów, Lublino stanno recuperando terreno). Per esempio, gli investitori stranieri hanno iniziato a guardare alle aree vicine al confine ucraino (Rzeszów) nella prospettiva della futura ricostruzione in Ucraina e per l’attuale logistica militare NATO.

Mercato degli investimenti: L’immobiliare logistico è il preferito dagli investitori, e la Polonia non fa eccezione. Nel 2024, gli asset industriali hanno rappresentato circa il 25% del volume di investimento content.knightfrank.com. Pur meno spettacolare della frenesia del 2021, ci sono ancora molte operazioni. I rendimenti hanno subito una correzione notevole nel 2022–23, passando dai minimi storici (~4% o meno) a livelli più interessanti attorno al 6,25% per la logistica prime a fine 2024 content.knightfrank.com. Questa correzione, insieme ai solidi fondamentali del settore, ha riacceso l’interesse di investitori sia vecchi che nuovi. Molti fondi globali che non potevano giustificare l’acquisto a rendimenti del 4% ora trovano appetibili i cap rate dei magazzini polacchi al 6%+ content.knightfrank.com. Inoltre, la Polonia offre un forte spread di rendimento rispetto alla logistica dell’Europa occidentale (dove i prime yield sono ~3,75–5%), rendendola un obiettivo top per strategie core-plus e value-add content.knightfrank.com.

Da notare, una tendenza sale-leaseback sta prendendo piede: i proprietari-utilizzatori cedono i loro immobili industriali agli investitori per poi riaffittarli. Nei primi mesi del 2025 la Polonia ha visto “un’attività sale-leaseback record”, secondo i report di mercato polandinsight.com. Questo indica che le aziende polacche stanno monetizzando il real estate sfruttando i valori elevati e gli investitori sono ansiosi di acquistare asset a lunga locazione. Altro elemento: gli investitori domestici polacchi hanno aumentato la loro quota nelle operazioni industriali di recente (il capitale polacco ha rappresentato circa il 9% del volume CRE totale 2024 content.knightfrank.com, e una parte riguarda l’industriale tramite fondi privati e sviluppatori). Tuttavia, gli investitori esteri (Europa, USA, Medio Oriente, Sudafrica, Asia) continuano a dominare le grandi transazioni. Grazie alle molte piattaforme di sviluppo operative in Polonia (Panattoni, GLP, Segro, ecc.), c’è una pipeline di nuovi immobili “grade-A” pronti per l’acquisizione.

Prospettive: Le prospettive a medio termine per il settore industriale e logistico in Polonia sono fortemente positive, anche se si sta passando da un’espansione a rotta di collo a una crescita più sostenibile. Si prevede che la domanda rimarrà elevata: l’economia polacca (soprattutto nei settori manifatturiero, retail e logistica e-commerce) dovrebbe crescere costantemente, generando un bisogno continuo di magazzini. Il clima geopolitico, pur essendo teso, in realtà favorisce la Polonia poiché le aziende riconfigurano le catene di approvvigionamento per avvicinarsi ai mercati finali europei (la stabile appartenenza all’UE e l’ampia disponibilità di manodopera offrono alla Polonia un vantaggio rispetto ad altri paesi a basso costo). L’offerta si modererà – gli sviluppatori sono ora più cauti e le banche un po’ più rigorose nel finanziare edifici speculativi. Tuttavia, si tratta di un aggiustamento salutare; è probabile che nel 2025 la nuova offerta sarà inferiore a quella del 2024, aiutando la vacancy a raggiungere il picco per poi potenzialmente diminuire di nuovo entro il 2026. Già nel secondo semestre 2025, potremmo vedere la vacancy stabilizzarsi intorno all’8–9% per poi migliorare con la continua assorbimento.

I canoni di locazione potrebbero subire una leggera pressione al rialzo nelle location primarie una volta che lo stock attualmente sfitto sarà locato. Molti conduttori logistici hanno esigenze impellenti (3PL che firmano contratti, retailer che necessitano centri distributivi) e sono disposti a pagare un premio per spazi pronti e vicini – soprattutto nell’area di Varsavia e nelle altre grandi città. Nelle regioni periferiche, dove c’è maggiore disponibilità, i canoni rimarranno competitivi.

Un grande punto interrogativo riguarda la fine della guerra in Ucraina: un boom di ricostruzione in Ucraina potrebbe aumentare in modo significativo la domanda di spazi logistici nell’est della Polonia (come base operativa di partenza), ma potrebbe anche attirare parte del business verso l’Ucraina nel lungo periodo. Per ora, la Polonia sta beneficiando di uno status di porto sicuro per attività logistiche e manifatturiere che prima sarebbero andate in Ucraina o Russia.

In termini di rischi: una recessione globale o europea attenuerebbe la domanda (anche se finora il settore manifatturiero polacco è diversificato e parzialmente protetto dalle tendenze del nearshoring). Inoltre, se i tassi d’interesse restassero elevati più a lungo, ciò potrebbe limitare lo sviluppo guidato dagli investitori e mantenere elevati i costi di finanziamento, ma significherebbe anche che gli asset esistenti sono più preziosi per il loro rendimento. L’inflazione dei costi di costruzione è stata una sfida, ma si è attenuata un po’ dal 2022 – comunque, un aumento potrebbe comprimere i margini degli sviluppatori.

In sintesi, il settore immobiliare industriale polacco sta maturando. Si è passati da una situazione di sottoscorta a un mercato più equilibrato, con spazi moderni facilmente disponibili. Canoni stabili, alta occupazione (anche con l’8% di vacancy, molti submercati sono di fatto pieni per i grandi spazi), e driver di domanda continui delineano un quadro favorevole. Prevediamo che la Polonia rimarrà tra le prime 3 location logistiche europee e, entro il 2028, lo stock totale potrebbe avvicinarsi ai quaranta-cinquantamilioni di m², mentre lo sviluppo proseguirà ma a ritmo controllato. Il focus futuro includerà più magazzini build-to-spec con cicli di sviluppo brevi (per rispondere rapidamente ai bisogni degli inquilini) e riqualificazioni value-add di magazzini obsoleti (aggiungendo automazione e caratteristiche ESG). Date queste tendenze e i vantaggi competitivi della Polonia, il segmento industriale dovrebbe continuare a garantire ritorni solidi agli investitori e sostenere la crescita dell’economia più ampia.

Mercato dei Terreni: Rimbalzo Cauto e Riforma della Pianificazione

Mercato dei terreni da investimento – Dal boom al rallentamento: Il mercato dei terreni per lo sviluppo in Polonia ha vissuto un vero e proprio ottovolante negli ultimi anni. Un’impennata di attività nel 2021–2022 (quando gli sviluppatori si sono affrettati a bloccare aree approfittando del credito facile e delle vendite abitative in forte crescita) è stata seguita da una brusca frenata nel 2023, quando le condizioni sono cambiate polandinsight.com. Entro il 2024, molti investitori e sviluppatori hanno adottato una posizione di “attendismo” a causa dell’assenza di sostegni governativi all’abitazione, dei costi di finanziamento schizzati alle stelle e dell’incertezza diffusa polandinsight.com. Anche le banche hanno irrigidito i criteri per i prestiti destinati all’acquisto di terreni, applicando valutazioni molto selettive polandinsight.com. Ciò ha portato a un calo delle transazioni – nel 2023 si sono registrate pochissime grandi operazioni di compravendita poiché gli operatori hanno sospeso i piani di espansione.

Entrando nel 2025, il sentiment nel mercato dei terreni sta passando dalla stagnazione a una cauta riattivazione. La prima metà del 2025 ha visto la conclusione di più contratti rispetto all’anno precedente, ma gli acquirenti sono estremamente scrupolosi nelle due diligence e nelle analisi di fattibilità prima di impegnarsi polandinsight.com. In altre parole, gli investitori stanno tornando ma si concentrano solo sulle opportunità con domanda “verificata” e fondamentali solidi polandinsight.com. I terreni che consentono progetti ad alta domanda – sviluppi residenziali (soprattutto housing di fascia media), progetti PRS di appartamenti in affitto, magazzini/logistica urbana di infill e progetti misti in città secondarie in crescita – stanno riscontrando interesse polandinsight.com. Al contrario, i terreni senza un percorso di sviluppo chiaro o in aree con complicazioni urbanistiche vengono ancora evitati.

Si prevede che i volumi di transazione miglioreranno nel 2025 rispetto al 2024, in particolare nella seconda metà dell’anno polandinsight.com. Gli esperti di mercato descrivono il 2025 come un anno di “ricostruzione del potenziale” più che di grandi operazioni da titoli di giornale polandinsight.com. Difficilmente si raggiungeranno i livelli frenetici della corsa al terreno del 2021, ma l’attività sarà più sana. Da notare che i prezzi dei terreni non sono crollati; chi possiede aree ben localizzate ha generalmente mantenuto i propri prezzi, preferendo aspettare anziché vendere a forte sconto. Si potrebbe osservare un leggero calo nelle zone periferiche, ma i terreni prime (in città) rimangono molto richiesti. La Polonia resta inoltre competitiva a livello di costo dei terreni rispetto ad altri Paesi CEE, un fattore che attrae sviluppatori stranieri marketoutlook.cbrepoland.pl.

Profilo degli investitori e partecipazione straniera: La composizione degli acquirenti nel mercato dei terreni è cambiata. Nel 2025, sviluppatori e investitori polacchi locali (soprattutto quelli non legati ai mercati pubblici) risultano molto attivi, sfruttando la loro conoscenza diretta del territorio e la velocità decisionale polandinsight.com. Si riscontra anche una tendenza a “transazioni di vicinato” – investitori provenienti da paesi confinanti (Repubblica Ceca, Germania, Paesi Baltici) partecipano a operazioni su terreni polacchi polandinsight.com. Questi operatori regionali spesso conoscono bene il mercato e talvolta ricercano joint venture con soggetti polacchi. I grandi investitori istituzionali dell’Europa occidentale sono stati invece più cauti, in attesa di segnali economici più chiari prima di rientrare in modo aggressivo polandinsight.com.

Allo stesso tempo stanno emergendo nuovi player stranieri: alcuni investitori turchi e del Mediterraneo hanno iniziato ad acquisire piccoli lotti, disposti a pagare prezzi competitivi per progetti sicuri come punto di ingresso sul mercato polandinsight.com. Inoltre, come già accennato, aziende cinesi stanno mostrando interesse per i terreni logistici a seguito dei cambiamenti nei flussi commerciali globali polandinsight.com. Questo si allinea alla stabilità economica e alla posizione strategica della Polonia, che la rende una meta favorita per insediamenti produttivi/logistici in relocation dall’Asia polandinsight.com polandinsight.com. Nel frattempo, fondi sudafricani e altri fondi globali che investono in progetti già realizzati non acquistano tipicamente terreni grezzi direttamente – piuttosto preferiscono associarsi o aspettare di acquistare asset finiti. Tuttavia, alcuni stanno finanziando sviluppatori tramite forward-funding sui terreni come modalità indiretta per garantirsi il pipeline.

Un aspetto positivo: il capitale privato polacco si sta organizzando sempre più per investire in terreni. Ad esempio, la società di consulenza Walter Herz ha raccolto oltre 50 milioni di PLN da privati per investire in acquisizioni di terreni a Varsavia, Poznań e Tricity polandinsight.com. Questo indica una crescente sofisticazione e interesse da parte di investitori locali ad alto patrimonio nell’accumulare terreni (“land banking”), intervenendo mentre le grandi istituzioni sono meno attive.

Uso del suolo e zone di domanda: Ci sono alcune categorie di terreni particolarmente richieste:

• Terreni per edilizia residenziale: Dato il deficit abitativo e la prevista ripresa delle vendite di case, sono molto ricercati i lotti ben posizionati per nuove abitazioni (soprattutto nelle periferie delle grandi città o nei comuni satelliti a rapida crescita) polandinsight.com. Gli sviluppatori sono attenti a non pagare troppo, ma puntano comunque a rimpinguare le proprie riserve di terreni per essere pronti quando il mercato ripartirà pienamente.
• Terreni per progetti PRS (Build-to-Rent): Gli sviluppatori di alloggi istituzionali in affitto (sia polacchi che stranieri) cercano lotti nelle grandi città dove poter costruire complessi di appartamenti in locazione polandinsight.com. Questo include la conversione di alcuni terreni con destinazione uffici o a uso misto in progetti residenziali/PRS, segmento che sta conoscendo una forte crescita.
• Terreni per logistica urbana: Con l’espansione dell’e-commerce e delle consegne dell’ultimo miglio, sono richiesti magazzini più piccoli vicino ai centri cittadini. Gli investitori osservano con interesse i terreni ai margini delle città o nelle aree industriali interne per realizzare strutture di “logistica urbana” polandinsight.com. Questo tipo di terreni è spesso limitato, quindi la concorrenza può essere agguerrita.
• Siti da riqualificare per usi misti e uffici: In alcuni centri urbani ci sono siti industriali o commerciali dismessi che possono essere riqualificati in progetti a uso misto (uffici, negozi, appartamenti). Alcuni investitori puntano su queste opportunità, scommettendo sulla modernizzazione dei centri di città come Cracovia, Breslavia o Łódź.
• Terreni agricoli con potenziale di conversione: Curiosamente, in Polonia i terreni agricoli hanno attirato maggior interesse da parte di investitori che prevedono il cambio di destinazione d’uso. Le regioni con forte pressione urbanistica (intorno a Varsavia, Cracovia, Breslavia, ecc.) hanno aree agricole che potrebbero essere riclassificate a uso residenziale o industriale. Gli investitori disposti a gestire l’iter stanno acquistando questi terreni come investimento di lungo termine polandinsight.com. I valori dei terreni agricoli in Polonia sono cresciuti negli ultimi anni, soprattutto dopo il 2016, quando i cittadini UE hanno potuto iniziare ad acquistare terreni liberamente (dopo il periodo transitorio post-adesione UE). Nonostante ciò, i terreni agricoli sono ancora più economici rispetto all’Europa occidentale, quindi il potenziale di rivalutazione è rilevante se si riesce a ottenere la conversione.

Sfida principale – Pianificazione e Regolamenti: Forse il maggiore ostacolo nel mercato dei terreni in Polonia è il sistema di pianificazione. Solo circa il 30–40% del territorio polacco è coperto da piani locali vincolanti di sviluppo spaziale (MPZP) polandinsight.com. Il resto dei terreni necessita invece di decisioni di destinazione urbanistica caso per caso (WZ – condizioni di sviluppo), che possono essere lente, imprevedibili e discrezionali polandinsight.com. Gli investitori spesso affrontano lunghe attese per le approvazioni urbanistiche, e talvolta le autorità semplicemente non emettono alcuna decisione, bloccando i progetti polandinsight.com. Il governo sta lavorando a una riforma con l’introduzione dei “Piani Generali” per i comuni, ma l’iter è in ritardo e finora ha aumentato la confusione a causa di scadenze variabili polandinsight.com. Il risultato è un certo grado di caos normativo nella pianificazione territoriale polandinsight.com, ritenuto uno dei principali ostacoli per uno sviluppo trasparente ed efficiente dei terreni.

Consapevoli di ciò, i decisori politici stanno proponendo riforme. Un’idea è la deregolamentazione per snellire le procedure – ad esempio implementando processi digitali e semplificati per le autorizzazioni polandinsight.com. Un esempio: eliminare l’obbligo della valutazione d’impatto ambientale completa per progetti a basso impatto (come piccoli edifici di servizio o magazzini), che attualmente richiedono mesi di attesa anche quando l’effetto ambientale è minimo polandinsight.com. La proposta è di stilare un elenco di investimenti “a basso impatto” che possano saltare o semplificare la fase del permesso ambientale polandinsight.com. Inoltre, figura in agenda la digitalizzazione a livello nazionale dei registri fondiari e immobiliari, per velocizzare le verifiche e le transazioni polandinsight.com.

Un’altra questione normativa specifica riguarda la conversione dei terreni agricoli. La Polonia classifica i terreni agricoli per classi di qualità e la conversione dei terreni agricoli di alta qualità a uso edilizio richiede spesso l’autorizzazione ministeriale, difficile da ottenere. Si parla di fissare criteri chiari che permettano l’esclusione automatica dalle aree produttive dei terreni agricoli di qualità inferiore (classe IV o V) senza il consenso del ministero polandinsight.com. Questo libererebbe più terreno per investimenti nelle aree periurbane, dove molta superficie classificata “agricola” in realtà ha produttività molto bassa.

In sintesi, la riforma della pianificazione è cruciale: gli investitori affermano costantemente di aver bisogno di regole più prevedibili e tempi più rapidi per le autorizzazioni urbanistiche al fine di aumentare davvero le operazioni di acquisto polandinsight.com. Il governo si sta indirizzando su questa strada, ma i progressi sono lenti. Fino a quando le migliorie non saranno effettive, le operazioni si focalizzeranno su lotti già urbanizzati o dove la probabilità di ottenere l’autorizzazione è molto alta.

Prospettive: Il mercato dei terreni da investimento in Polonia per il 2025–2027 sembra essere in ripresa, anche se in modo misurato. Se i tassi d’interesse diminuiranno gradualmente, finanziare acquisti e sviluppi sarà più facile e potrà attrarre nuovi acquirenti. I valori dei terreni nelle aree di pregio (ad esempio lotti centrali di Varsavia, principali zone residenziali) dovrebbero rimanere solidi o salire, vista la scarsità. Al contrario, le location secondarie potrebbero vedere prezzi stagnanti fino a quando la domanda non tornerà chiaramente. Ci aspettiamo che la competizione per terreni di alta qualità si faccia più intensa fra fine 2025 e il 2026, man mano che gli sviluppatori si preparano al prossimo ciclo edilizio, con possibile pressione al rialzo sui prezzi nei punti top.

L’interesse degli investitori esteri nei terreni polacchi dovrebbe crescere ancora quando lo scenario macroeconomico si stabilizzerà. Alcuni grandi operatori istituzionali, che hanno sospeso gli acquisti tra il 2023 e il 2024, potrebbero tornare, specialmente se vedranno l’economia polacca continuare a crescere di circa il 3% l’anno e il ciclo immobiliare tornare positivo. L’afflusso di fondi UE per infrastrutture e altri investimenti (la Polonia è tra i maggiori beneficiari dei bilanci UE) renderà inoltre più attraenti alcune aree per lo sviluppo (migliori strade possono improvvisamente rendere vantaggiosa una posizione logistica, ecc.).

Rischi e variabili chiave: Il rischio principale resta l’ambiente normativo – se le riforme urbanistiche si arenano o c’è instabilità politica che condiziona le leggi immobiliari, ciò potrebbe spaventare gli investitori. Inoltre, se il governo imponesse forti restrizioni sulla proprietà straniera di terreni (improbabile, dato che la Polonia ha già allentato gran parte dei limiti), questo potrebbe ridurre la partecipazione estera. Un altro fattore sono i costi di costruzione – un forte aumento dei costi di costruzione riduce quanto gli sviluppatori possono permettersi di pagare per il terreno (dato che la sostenibilità complessiva del progetto viene compromessa). Al momento, i costi di costruzione si sono stabilizzati, il che gioca a favore dei valori fondiari.

In conclusione, il mercato dei terreni in Polonia nel 2025 è caratterizzato da discernimento e selettività. L’epoca dell’acquisto speculativo di qualsiasi lotto è finita; ora si tratta di siti scelti con attenzione e con potenziale chiaro. L’anno si delinea come uno di “ricostruzione del potenziale”, come ha affermato un’analisi su polandinsight.com, preparando il terreno per un’attività più vivace negli anni a venire. Con politiche di pianificazione migliori e venti economici favorevoli, la Polonia potrebbe sbloccare una grande quantità di terreni attualmente inattivi per lo sviluppo, contribuendo così a rispondere a esigenze come la carenza abitativa e l’espansione della rete logistica. Gli investitori vedono la terra come un rifugio sicuro per il capitale nel lungo termine (un asset tangibile in un Paese in crescita) polandinsight.com e molti si stanno posizionando ora per raccoglierne i frutti quando il ciclo di sviluppo accelererà.

Investitori stranieri e fattori regolatori

Il capitale straniero ha un ruolo dominante in tutti i settori immobiliari polacchi, portando sia opportunità che considerazioni. Sul fronte degli investimenti commerciali, i fondi internazionali sono stati il motore delle grandi transazioni. Come già detto, nel 2024 gli investitori stranieri hanno rappresentato circa oltre il 90% dei 5 miliardi di euro+ di volume degli investimenti CRE europaproperty.com. Tra questi figurano società globali di private equity, fondi assicurativi, fondi pensione e investitori immobiliari specializzati provenienti da Europa, Nord America, Asia e Sudafrica. L’attrattiva è chiara: la Polonia offre scala (una vasta economia da 38 milioni di abitanti), crescita (tassi di crescita del PIL e dei consumi superiori a quelli dell’Europa occidentale) e rendimenti decisamente più elevati. Gli asset core di uffici, retail e logistica in Polonia rendono tra il 6–7% (come già dettagliato), rispetto al 3–4% in molti mercati occidentali content.knightfrank.com. Questo spread di rendimento compensa il rischio percepito dei mercati emergenti e il rischio valutario (anche se la valuta polacca, lo złoty, è relativamente stabile e il Paese è integrato nell’UE).

Per paese di origine, negli ultimi anni ci sono stati tra i principali acquirenti investitori tedeschi, americani, britannici e sudafricani content.knightfrank.com. I REIT sudafricani (come NEPI Rockcastle e Redefine) sono stati particolarmente attivi rispettivamente nel retail e negli uffici. Anche gli investitori statunitensi e canadesi sono tornati attivi nel 2024 content.knightfrank.com. La suddivisione per origine del capitale nel 2024 mostra fonti diversificate: ad esempio, Sudafrica (19% del volume), USA (11%), UK (13%), Europa occidentale (9% esclusi Germania/Regno Unito), vicini CEE (18%) e investitori polacchi circa il 9% content.knightfrank.com. Questa diversità indica che la Polonia è sotto il radar degli investitori di tutto il mondo. Inoltre, continuano ad apparire nuovi attori – ad esempio, nel 2024 la britannica Sona Asset Management è entrata con un importante portafoglio di uffici content.knightfrank.com, e si dice che capitali mediorientali stiano sondando portafogli logistici.

Perché sono pochi gli investitori locali? La quota relativamente bassa di capitale domestico (solo circa il 9% nel 2024 content.knightfrank.com) è dovuta principalmente a ragioni strutturali. In Polonia manca un sistema REIT sviluppato o analoghi strumenti fiduciari di investimento, perciò i capitali istituzionali locali (fondi pensione, ecc.) tradizionalmente non sono confluiti nel settore immobiliare. Ci sono solo pochi grandi investitori immobiliari polacchi (come il PFR di proprietà statale o alcune compagnie assicurative) con la capacità di concludere grandi operazioni. Questo sta lentamente cambiando, con un interesse crescente da parte di HNWI polacchi e private equity per l’immobiliare, ma per ora il capitale straniero colma la lacuna. Come già menzionato, l’introduzione di una legislazione REIT – che è in discussione da anni – potrebbe essere un punto di svolta, permettendo anche ai piccoli investitori domestici di investire indirettamente nel mattone e dunque aumentando la partecipazione locale europaproperty.com. Gli esperti del settore lo auspicano spesso, citando ad esempio il successo dell’adozione dei REIT nella vicina Repubblica Ceca europaproperty.com.

Ambiente regolatorio per investitori stranieri: In generale, la Polonia è piuttosto aperta alla proprietà straniera di immobili. Da quando è entrata nell’UE, cittadini e aziende UE possono acquistare immobili polacchi (compresi terreni) senza restrizioni (con poche eccezioni, come i terreni agricoli durante un periodo di transizione terminato nel 2016). Anche i non-UE possono acquistare, sebbene alcune categorie di immobili (soprattutto terreni agricoli e forestali) richiedano un permesso dal Ministero degli Interni. Questo permesso, spesso, è una formalità, ma serve ad evitare l’accaparramento di terreni strategici. Tuttavia, per immobili urbani (uffici, appartamenti, magazzini), in genere non ci sono ostacoli per acquirenti internazionali affidabili. La Polonia ha un sistema chiaro di registrazione dei titoli (il sistema del Registro Fondiario e Ipotecario) e protezioni legali per i proprietari, cosa molto apprezzata dagli investitori stranieri.

Una possibile criticità regolatoria riguarda la fiscalità: le tasse immobiliari polacche includono un’imposta di trasferimento dell’1% (per asset deal) e imposte patrimoniali ricorrenti (che sono relativamente basse, calcolate a tariffa fissa per m²). Non esiste una tassa patrimoniale annuale sugli immobili, al contrario di altri paesi. Tuttavia, il governo ha ipotizzato misure come una tassa aggiuntiva sui proprietari con molte unità residenziali (per frenare la speculazione) globalpropertyguide.com. Pur non essendo stato ancora attuato nulla di concreto nel 2025, gli investitori monitorano tali proposte. Un altro tema è la spinta verso la conformità ESG – le normative UE (come le direttive sull’efficienza energetica) fanno sì che immobili non a norma possano perdere valore. Gli investitori stranieri, spesso attenti all’ESG, preferiscono asset con certificazioni green. Questo regola indirettamente il tipo di proprietà oggetto di investimento; quelle meno efficienti dovranno essere riqualificate o verranno scartate.

Stranieri nel mercato residenziale: Oltre agli operatori istituzionali, anche singoli acquirenti stranieri hanno acquistato nel segmento residenziale di lusso e seconde case (ad esempio alcuni ucraini, come ricordato sopra, ma anche espatriati che comprano a Cracovia o in zone costiere). Il governo aveva considerato in passato restrizioni (alcuni paesi pongono limiti agli acquisti stranieri per raffreddare il mercato), ma la Polonia non ha introdotto misure di questo tipo, dato che gli stranieri costituiscono ancora una frazione relativamente piccola delle transazioni residenziali totali (il picco del 30% in alcuni progetti è rilevante ma riguarda casi specifici, spesso vicini a organizzazioni internazionali o prediletti da gruppi migratori) globalpropertyguide.com.

Investimenti all’estero: Vale anche la pena notare che gli stessi investitori polacchi sono sempre più attivi all’estero (ad es. acquisti di magazzini in Europa occidentale tramite fondi), ma ciò esula dall’ambito di questo rapporto. L’introduzione dei REIT potrebbe anche facilitare l’afflusso di capitale polacco nell’immobiliare estero.

In sintesi, la partecipazione degli investitori stranieri è fondamentale per il mercato immobiliare polacco, portando competenze e liquidità. Il contesto regolatorio è in generale favorevole, con forti tutele legali e limitate barriere di proprietà. I principali miglioramenti auspicati dal settore – quali la semplificazione dei processi urbanistici polandinsight.com e l’introduzione dei REIT – gioverebbero a tutti, stranieri e locali, aumentando trasparenza e flusso di capitale. Salvo svolte protezionistiche inattese (non previste con l’attuale governo pro-business), la Polonia dovrebbe rimanere un mercato attraente e aperto per gli investimenti immobiliari globali.

Previsioni e prospettive a 3–5 anni (2025–2030)

Guardando al futuro, il mercato immobiliare polacco sembra destinato a una crescita solida e sostenibile nei prossimi anni, sostenuto da solidi fondamentali economici e dalle tendenze specifiche già illustrate. Ecco un riassunto delle prospettive per fattori chiave e tipo di proprietà:

Quadro macroeconomico e finanziario: Gli economisti prevedono una crescita del PIL polacco pari in media a 3–4% annuo nel 2025–2027, superiore alla media UE cbre.pl. Saranno i consumi privati a trainare la crescita, sostenuti da salari in aumento e dall’utilizzo di cospicui fondi europei nell’economia. L’inflazione, che aveva superato la doppia cifra nel 2022, dovrebbe normalizzarsi a circa ~4% nel 2025 e ~3% entro il 2026 reuters.com – vicino al limite superiore dell’obiettivo NBP. In effetti, un sondaggio NBP prevede per il 2025 un’inflazione media al 4,1%, scendendo al 3,2% nel 2026 reuters.com. Questa inflazione in raffreddamento dovrebbe consentire alla NBP di tagliare ancora i tassi d’interesse. Le previsioni suggeriscono che il tasso di riferimento possa essere ridotto di altri ~75–125 punti base entro fine 2025 (al ~4,0–4,5%), e forse fino al ~3,5–4,0% entro fine 2026 focus-economics.com think.ing.com, a meno di nuovi shock inflattivi. Tassi inferiori saranno una spinta per l’immobiliare: caleranno i costi dei mutui, miglioreranno i finanziamenti ai progetti commerciali e probabilmente comprimeranno i rendimenti degli immobili (cioè contribuiranno a un lieve aumento dei valori di capitale). La disoccupazione è prevista su livelli molto bassi (3–5%) e la Polonia potrebbe continuare ad attrarre forza lavoro dai Paesi vicini, ampliando la base occupazionale. Un rischio riguarda l’economia globale – se i principali partner commerciali UE ristagnassero, le industrie export-oriented polacche potrebbero risentirne, ma il consenso attuale prevede una crescita, seppur modesta, nell’UE, a sostegno delle prospettive polacche.

Previsioni per il residenziale: Ci aspettiamo che i prezzi degli immobili residenziali in Polonia aumentino moderatamente nei prossimi 3–5 anni, seguendo il ritmo della crescita dei redditi e dell’inflazione. Sono probabili aumenti dei prezzi annuali nell’ordine di una cifra medio-bassa (ad es. 3–6% all’anno), piuttosto che gli aumenti a doppia cifra che si sono visti di recente. Questo significa che, in termini reali (cioè al netto dell’inflazione), i prezzi delle abitazioni saranno nel complesso stabili o vedranno un leggero apprezzamento reale. I principali fattori: il grande deficit abitativo persisterà – anche con le costruzioni record degli ultimi anni, la Polonia ha ancora uno dei rapporti più bassi di unità abitative per 1.000 abitanti in Europa cbre.pl. La demografia sta diventando un fattore di supporto grazie all’immigrazione (la popolazione potrebbe tornare a crescere dopo anni di stagnazione, anche per effetto degli ucraini che si stabilizzano nel paese). Inoltre, tra il 2026 e il 2027, l’attuale calo nelle nuove costruzioni abitative (molti progetti sono stati sospesi nel 2023–24) potrebbe portare a una minore nuova offerta sul mercato, causando paradossalmente un equilibrio domanda-offerta più ristretto e impedendo qualsiasi diminuzione dei prezzi.

La disponibilità di mutui dovrebbe migliorare con il taglio dei tassi – si prevede un graduale allentamento del credito dopo lo shock degli aumenti dei tassi del 2022. I programmi governativi (come “Primo Chiavi”) aiuteranno alcune categorie di acquirenti (acquirenti alla prima casa di appartamenti usati) a partire presumibilmente dal 2025, dando al mercato un leggero stimolo senza però surriscaldarlo. La domanda di affitti resterà forte, quindi i canoni d’affitto continueranno a salire lentamente (forse ~2–5% all’anno) mentre urbanizzazione e cambiamenti di stile di vita aumentano il numero di affittuari. Il settore PRS polacco si espanderà notevolmente – dagli attuali ~21.000 alloggi a forse oltre 50.000 entro il 2030 – il che renderà più professionale l’offerta e aumenterà la disponibilità di appartamenti in affitto, ma, vista la carenza attuale, non causerà una diminuzione degli affitti; piuttosto risponderà alla nuova domanda.

Un’avvertenza: se i tassi d’interesse venissero tagliati troppo velocemente o venisse reintrodotto un sussidio troppo generoso, potrebbe verificarsi un nuovo scatto dei prezzi. Tuttavia, sembra che i decisori politici intendano evitare questa volatilità globalpropertyguide.com. Lo scenario base è un percorso di crescita stabilizzato: come prevede uno sviluppatore, “non ci aspettiamo che i prezzi tornino ai minimi di inizio 2023; al contrario, ci attendiamo una crescita moderata allineata all’inflazione” globalpropertyguide.com. Entro il 2028, il mercato residenziale polacco vedrà probabilmente nuove innovazioni – più “green home” a basso consumo energetico (dato che le regole UE impongono aggiornamenti), più costruzioni prefabbricate per ridurre i costi e forse i primi segnali di costruttori istituzionali (società build-to-rent che costruiscono interi quartieri di case unifamiliari da affittare, modello che sta iniziando a diffondersi in Europa). In sintesi, il settore residenziale dovrebbe restare un pilastro del mercato, con nessun grande crollo all’orizzonte, sostenuto dall’esigenza demografica e da una maggiore accessibilità economica.

Previsioni per gli uffici: I prossimi anni negli uffici saranno una questione di qualità più che quantità. La nuova offerta resterà limitata almeno fino al 2026 polandoffices.com, il che restringerà gradualmente il tasso di sfitto nelle aree prime. Tra il 2025 e il 2027, ci aspettiamo che il vacancy rate degli uffici di pregio nel CBD di Varsavia possa scendere a circa il 5% o meno, praticamente piena occupazione, spingendo alcuni tenant verso zone non centrali – sebbene nelle zone periferiche il vacancy resterà elevato finché lo stock obsoleto non sarà eliminato. Nelle città regionali il vacancy sarà più vario: mercati forti come Cracovia e Tricity potrebbero scendere al ~10% o meno se la domanda resta sostenuta, mentre mercati più deboli potranno rimanere su valori in doppia cifra.

Gli sviluppatori probabilmente riprenderanno nuovi progetti entro il 2026, soprattutto a Varsavia dove ora c’è una situazione quasi di stallo. Una nuova ondata di grattacieli per uffici potrebbe essere lanciata a fine 2025 per coprire la domanda attesa per il 2027–2028, specialmente se scenderanno i costi di finanziamento. Prenderanno forma anche alcuni progetti di riconversione: vecchi uffici trasformati in residenze o hotel, ecc., il che ridurrà l’offerta di uffici nelle zone secondarie, ma soddisferà anche altre esigenze (per esempio, alcuni vecchi uffici di Varsavia nella zona di Jerozolimskie potrebbero diventare appartamenti o alloggi per studenti).

I canoni degli uffici nelle aree di pregio potrebbero aumentare del 5–15% cumulato nei prossimi 3 anni, specie per i piani alti degli edifici moderni green – questi sono limitati e molto richiesti. Gli occupanti hanno mostrato volontà di pagare un premium per la qualità che favorisca soddisfazione del personale e obiettivi ESG. Nel frattempo, gli affitti degli edifici più vecchi potrebbero ristagnare o addirittura diminuire se non vengono riqualificati. Quindi si allargerà il divario di canone tra Classe A+ e Classe B. Gli incentivi (come periodi di canone gratuito) negli edifici di pregio si ridurranno via via che i proprietari acquistano maggiore potere contrattuale, migliorando i canoni netti effettivi.

Tendenze come il lavoro ibrido continueranno a influenzare il modo in cui vengono utilizzati gli uffici – ci aspettiamo che le aziende dedichino più spazio per postazione (per aree di collaborazione ecc.) e accettino una presenza media più bassa, ma mantengano comunque una superficie di uffici per motivi di cultura aziendale e rapporti con i clienti. Quindi, anche se potrebbero non servire tanti metri quadrati extra per dipendente come prima, la crescita nei settori business (IT, BPO, centri R&S) in Polonia dovrebbe comunque portare a un assorbimento netto positivo ogni anno. Il talento qualificato polacco e il vantaggio di costo continueranno ad attrarre multinazionali (specialmente a Cracovia, Wrocław, ecc., ormai poli di servizi affermati).

Gli investimenti negli uffici dovrebbero guadagnare slancio. Se i tassi d’interesse diminuiranno come previsto, i rendimenti delle migliori proprietà per uffici – attualmente circa 6,0% content.knightfrank.com – potrebbero scendere di nuovo nella fascia bassa del 5% entro il 2026, aumentando i valori di capitale. Vediamo anche nuovi player (forse fondi sovrani asiatici o investitori mediorientali) pronti ad entrare nel settore degli uffici attratti dal valore dell’offerta polacca. Un fattore di rischio è il sentiment globale sugli uffici – a livello mondiale gli uffici sono sotto pressione per via del lavoro da remoto. Ma la situazione in Polonia è più favorevole, dato che il patrimonio immobiliare è recente e concentrato in settori tech e servizi ad alta domanda. A condizione che i proprietari continuino ad adattarsi (spazi flessibili, servizi, ESG), gli uffici polacchi dovrebbero restare una storia interessante.

Previsioni per il retail: Il settore retail in Polonia è piuttosto maturo, quindi non si prevede una massiccia espansione dei centri commerciali. Al contrario, i prossimi anni vedranno una ottimizzazione e un rinnovamento dello stock esistente. Molti centri subiranno ristrutturazioni, e ci aspettiamo che alcuni centri più vecchi o poco performanti cambino uso (parzialmente convertiti in uffici, appartamenti o punti di ritiro logistico). Retail park e centri di prossimità continueranno a crescere, specie nei centri minori – c’è ancora spazio per nuovi progetti con supermercato nei paesi che non hanno una moderna offerta retail.

Come già detto, la spesa dei consumatori dovrebbe rafforzarsi una volta che l’inflazione si stabilizza. Nel 2025–2026, se l’inflazione sarà sul 3–4% e i salari cresceranno del 7–10%, i polacchi godranno di una crescita reale dei redditi, e questo si tradurrà in maggiori consumi retail. Questo potrebbe portare a densità di vendita nei centri commerciali più elevate, permettendo un leggero aumento dei canoni prime tramite canoni percentuali o rinnovi. Tuttavia, l’e-commerce salirà probabilmente al ~15% delle vendite retail entro il 2030, il che significa che il brick-and-mortar dovrà continuare a innovarsi. Si vedrà più integrazione tra online e offline (punti click-and-collect nei centri, showrooming, ecc.).

Durante questo periodo la Polonia potrebbe finalmente introdurre i REIT, che potrebbero concentrare l’acquisto di asset secondari retail e investirci. Se ciò avverrà, offrirà una exit ad alcuni proprietari stranieri e favorirà la proprietà locale.

I rendimenti retail (attualmente circa il 6,25% prime content.knightfrank.com) potrebbero comprimersi leggermente grazie alla fiducia degli investitori che torna, forse verso il 5,5–6,0% per il primo segmento entro il 2027, sempre che i tassi calino. Il retail secondario si comporterà in modo differenziato – i migliori centri di quartiere e outlet troveranno compratori, mentre alcuni centri commerciali terziari potranno faticare a trovare acquirenti e resteranno a rendimenti più alti o verranno riconvertiti.

Previsioni per logistica/industriale: Il settore logistico polacco dovrebbe mantenere il suo slancio. Prevediamo che la domanda si mantenga a 5–6 milioni di m² di locazione all’anno nel breve termine, sostenuta dall’e-commerce (che ha ancora margini di crescita nella quota retail polacca) e dai produttori di auto, elettronica ecc., che investono nella produzione locale. Il vacancy potrebbe aggirarsi attorno alla cifra alta a singola cifra nel 2025, ma probabilmente inizierà a ridursi nel 2026 dato che il pipeline di nuove costruzioni rallenta nel 2024–25. Così, entro il 2027 il vacancy potrebbe tornare a livelli “normali” intorno al 5% o meno, il che equivale a piena occupazione (con solo vacancy fisiologica). Questo rimetterà pressione al rialzo sugli affitti, e potremmo vedere aumenti soprattutto nella logistica urbana infill, dove il terreno è limitato e la domanda insaziabile (ad esempio i magazzini dell’ultimo miglio intorno a Varsavia potrebbero superare i 5–6, forse arrivando a 7–8 €/m² entro fine decennio). Anche i canoni dei big box nelle aree centrali potrebbero aumentare se terreni e costi di costruzione saliranno.

La Polonia probabilmente beneficerà anche di qualsiasi ricostruzione dell’Ucraina (anche se la tempistica è incerta) – le regioni di confine fungeranno da basi logistiche e probabilmente avranno bisogno di nuovi spazi magazzino. Inoltre, mano a mano che le catene di fornitura si regionalizzano, la Polonia potrà attrarre industrie come gigafactory di batterie, produttori di componenti ecc., che necessiteranno di spazi industriali.

Lo sviluppo logistico sarà più misurato – si passerà dalla frenesia speculativa 2020–2022 a un approccio più built-to-suit e a tappe. Molti sviluppatori ora otterranno pre-locazioni parziali prima di costruire parchi più grandi. Entreranno in gioco anche i fattori ambientali: una politica UE più severa potrebbe spingere verso magazzini alimentati a energia solare, costruzione a zero emissioni di carbonio e persino limitare nuove costruzioni su greenfield in alcune aree protette. Ma la Polonia ha ampia disponibilità di suolo per la logistica (brownfield e siti industriali dismessi possono essere riusi anche loro).

L’investimento industriale rimarrà probabilmente il segmento più caldo. Prevediamo una compressione dei rendimenti da circa il 6,25% a forse il 5,5% o addirittura il 5% entro il 2027 per la logistica prime, poiché la competizione per asset stabilizzati si intensificherà di nuovo (simile alla tendenza pre-2022). Se i tassi di interesse scendono e l’economia si mantiene stabile, gli investitori globali potrebbero innescare guerre di offerte per portafogli prime. La posizione della Polonia come mercato logistico centrale in Europa sarà consolidata entro allora, forse persino raggiungendo lo status di “core portfolio” per più fondi paneuropei (alcuni già la considerano tale).

Terreni e sviluppo: I prezzi dei terreni nelle zone chiave delle città aumenteranno man mano che gli sviluppatori rientreranno nel mercato. Ci aspettiamo che entro il 2026, supponendo tassi di interesse ~4% ed economia stabile, gli sviluppatori residenziali aumenteranno nuovamente l’avvio di nuove costruzioni per soddisfare la domanda rinnovata. Questo significa che cercheranno attivamente terreni nel 2025–2026, intensificando la competizione per i terreni migliori. Allo stesso modo, gli sviluppatori logistici continueranno ad acquistare terreni lungo le autostrade e vicino alle città, anche se in modo più disciplinato. I valori dei terreni agricoli potrebbero inoltre aumentare, sia per l’andamento dei prezzi delle materie prime agricole, sia per la possibilità di conversione vicino ai confini urbani in espansione.

Le iniziative del governo polacco per semplificare la pianificazione (se pienamente attuate) potrebbero sbloccare significativamente il potenziale di sviluppo. Se entro il 2025–26 una larga parte dei comuni adotterà i nuovi Piani Generali e i permessi digitalizzati, potremmo vedere tempi di realizzazione dei progetti più rapidi e maggiore trasparenza (meno incertezza aggiunge valore ai terreni). Inoltre, ogni deregolamentazione come la procedura accelerata per progetti a basso impatto o l’allentamento delle regole sulla conversione di terreni agricoli polandinsight.com polandinsight.com darebbe un ulteriore impulso al mercato dei terreni rendendo più siti idonei. Al contrario, se permarranno problemi burocratici, si limiterà il ritmo dello sviluppo e si manterranno elevati i prezzi dei pochi terreni subito edificabili (scenario non ideale perché concentra la crescita).

Rischi per le prospettive: Sebbene le previsioni siano ampiamente positive, ci sono rischi in grado di alterare la traiettoria:

• Recessione economica: Se si verificasse una recessione globale (o un brusco rallentamento in Germania, principale partner commerciale della Polonia), la domanda di spazi commerciali potrebbe indebolirsi e la disoccupazione aumentare, danneggiando anche la domanda abitativa. Tuttavia la Polonia ha mostrato resilienza e parte da una posizione di forza, quindi una recessione lieve dovrebbe essere gestibile.
• Sorpresa sui tassi di interesse: Se l’inflazione si rivelasse più ostinata del previsto e le banche centrali dovessero nuovamente alzare i tassi, ne soffrirebbero i finanziamenti e le attività degli investitori. Al momento questo scenario sembra improbabile, dato che l’inflazione sta calando e la NBP polacca è in fase di allentamento globalpropertyguide.com, ma è un fattore da monitorare (shock energetici, ecc. potrebbero cambiare la prospettiva sull’inflazione).
• Tensioni geopolitiche: La guerra in corso in Ucraina rappresenta un rischio latente – qualunque escalation o propagarsi del conflitto potrebbe avere un impatto negativo sul sentiment e sulla stabilità economica (anche se la Polonia ha in parte beneficiato economicamente come paese ospitante di rifugiati e aziende rilocalizzate da Russia/Bielorussia). Inoltre, la politica interna polacca (con un nuovo governo da fine 2023) potrebbe introdurre novità; tuttavia, la coalizione attuale è favorevole all’UE e agli investimenti, quindi non sono previsti cambiamenti politici drastici.
• Cambiamenti specifici per settori: Per gli uffici, un rischio è che l’adozione dello smart working acceleri o le aziende riducano drasticamente gli spazi – se, ad esempio, IA e automazione dovessero ridurre la necessità di lavoratori umani negli uffici, ciò attenuerebbe le prospettive a lungo termine. Per il retail, il rischio è che il comportamento dei consumatori cambi oltre le attese (ad es. l’e-commerce che salta improvvisamente al 30% delle vendite, anche se un ritmo così rapido appare improbabile per ragioni culturali). Per l’industriale, un rischio è la sovracostruzione se tutti gli sviluppatori tornano ottimisti contemporaneamente – ma le lezioni tratte dall’attuale aumento delle vacancy probabilmente lo impediranno.

Nonostante questi rischi, le previsioni degli esperti rimangono ampiamente favorevoli. Ad esempio, un recente sondaggio NBP tra i professionisti del real estate ha indicato aspettative di stabilità dei prezzi e crescita graduale per l’abitativo e una dinamica ripresa nei mercati degli investimenti con la discesa dei tassi lexology.com etalon-estate.pl. Il sentiment generale è che il settore immobiliare polacco non ripeterà la volatilità dei primi anni 2020, ma progredirà su un percorso di crescita più moderato e meno estremo.

Conclusioni: Entro il 2028 immaginiamo un panorama immobiliare polacco caratterizzato da edifici modernizzati e sostenibili; maggiore partecipazione degli investitori istituzionali (compresi quelli domestici); e condizioni di domanda-offerta bilanciate nella maggior parte dei segmenti. Il mercato abitativo probabilmente avrà prodotto diverse centinaia di migliaia di unità in più ma continuerà a registrare domanda insoddisfatta (mantenendo gli sviluppatori attivi). Gli uffici saranno più smart e green, con lo stock più vecchio riconvertito e nuovi grattacieli ad arricchire lo skyline cittadino (quello di Varsavia in particolare subirà una trasformazione con progetti come la Varso Tower da 350m ormai completata e altri in pipeline). Il retail sarà più esperienziale, e forse la Polonia vedrà i suoi primi REIT in stile americano proprietari di portafogli di centri commerciali o supermercati, se la normativa lo consentirà. La logistica consoliderà il ruolo chiave della Polonia come hub europeo della distribuzione, espandendosi forse anche in nuovi settori come i campus di data center (che necessitano anch’essi di terreni industriali e stanno iniziando a diffondersi in Polonia).

In sintesi, il mercato immobiliare polacco è pronto a crescere con maturità. Offre un mix interessante di solide basi economiche, regolamentazione in miglioramento e rendimenti attraenti che continueranno ad attrarre investimenti e sviluppo. Come affermato da uno degli outlook di mercato: “Il mercato immobiliare polacco resta solido, evidenziato da una domanda stabile di locazione e una dinamica ripresa degli investimenti…consolidando i fondamentali di mercato e l’ottimismo lungo il 2025” content.knightfrank.com. In assenza di shock rilevanti, i prossimi 3–5 anni dovrebbero vedere i settori immobiliari della Polonia avanzare in modo costante su tutti i fronti – offrendo opportunità agli investitori e rispondendo alle evolute esigenze di aziende e residenti.

Fonti:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (feb. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (mag. 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Dati NBP (Banca Nazionale Polacca) tramite GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Commenti del VP di Dom Development (apr. 2024) globalpropertyguide.com
• Istituto Polacco di Economia – Rapporto housing (2024) globalpropertyguide.com
• Analisi PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• Rapporti housing JLL e Otodom/Polityka Insight (2024–25) globalpropertyguide.com
• Ministero delle Finanze Polacco / gov.pl – Info su “Bezpieczny Kredyt 2%” e previsto “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – prime yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
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