Рынок недвижимости Польши 2025: тенденции, цены, доходность и прогноз

Введение и экономический обзор

Рынок недвижимости Польши в 2025 году остается устойчивым и динамичным, чему способствуют прочная экономика и высокий интерес инвесторов. В 2024 году страна продемонстрировала чрезвычайно высокую активность: объем инвестиций в коммерческую недвижимость более чем удвоился и превысил 5 млрд евро (рост ~142% в годовом исчислении) content.knightfrank.com. Рост ВВП прогнозируется в диапазоне 3–4% в 2025 году за счет частного потребления и инвестиций cbre.pl. Инфляция, которая резко выросла в 2022–2023 годах, сейчас идет на спад, создавая пространство для снижения процентных ставок cbre.pl. В мае 2025 года Национальный банк Польши (NBP) впервые с 2023 года снизил ставку рефинансирования до 5,25% на фоне улучшения инфляционных прогнозов globalpropertyguide.com. Уровень безработицы остается на рекордно низком уровне cbre.pl, а рост заработных плат поддерживает спрос на жилье и розничные продажи. Этот макроэкономический фон — снижающаяся инфляция, ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики и прочные основы рынка труда — задает позитивный тон для всех сегментов рынка недвижимости Польши.

Государственная политика также сыграла важную роль. Программа ипотечного кредитования с государственной поддержкой «Безопасный кредит 2%», запущенная в середине 2023 года, существенно увеличила объем жилищного кредитования (новые жилищные кредиты в 2024 году составили 83,9 млрд злотых, +43,2% к 2023 году) globalpropertyguide.com. Хотя программа повысила доступность жилья для покупателей впервые, она также подстегнула быстрый рост цен на жилье, что заставило власти пересмотреть меры поддержки globalpropertyguide.com. Планы по запуску новой программы были свернуты в пользу новой инициативы («Первые Ключи»), направленной на помощь покупателям первого жилья приобрести более дешевые квартиры на вторичном рынке globalpropertyguide.com. Другие предлагаемые меры — такие, как налогообложение владельцев нескольких объектов недвижимости — также обсуждались, вызывая некоторую неопределенность у инвесторов globalpropertyguide.com. В целом, однако, Польша сохраняет относительно открытую и благоприятную для инвесторов среду на рынке недвижимости. Страна считается самым привлекательным рынком Центральной и Восточной Европы для международных инвесторов cbre.pl, а более 90% инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году поступили из зарубежных фондов europaproperty.com. (Польша работает над законом о REIT для вовлечения большего объема внутреннего капитала, однако на 2025 год он еще не принят, что дает зарубежным инвесторам доминирующую роль на рынке europaproperty.com.)

В разделах ниже представлен комплексный анализ всех основных типов недвижимости — жилой, офисной, розничной, индустриальной и земли, с рассмотрением региональных ценовых тенденций, арендной доходности, динамики спроса и предложения, влияния политики, ключевых рисков, роли иностранных инвестиций и прогнозов на 3–5 лет для каждого сегмента.

Жилая недвижимость: тенденции рынка жилья и сектор аренды

Рост цен замедляется: После периода бурного роста рынок жилья Польши движется к стабилизации в 2025 году. Инфляция цен на жилье снизилась с двузначных показателей до более умеренных однозначных цифр. В 1 квартале 2024 года средняя цена сделок на вторичном рынке жилья в семи крупнейших городах составила 13 404 злотых за квадратный метр (≈3460 долларов США), что на 8,1% больше в годовом выражении globalpropertyguide.com. Средние цены на новостройки (первичный рынок) достигли 14 265 зл/м² (≈3 686 долл. США), что отражает менее значительный +4,4% рост за год globalpropertyguide.com. К 1 кварталу 2025 года темпы роста цен продолжили замедляться — из-за высоких расходов на финансирование и ослабления эффекта прежних субсидий — но остались положительными. В таблице ниже представлены средние цены на квартиры в ключевых городах по состоянию на 1 квартал 2025 года:

Источники: данные NBP за 1 кв. 2025 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Эти данные подчеркивают выраженные региональные различия. Варшава остается самым дорогим рынком — средние цены около 16,4 тыс. зл./м² (~3 500 евро) globalpropertyguide.com. Крупные города, такие как Краков и Вроцлав, следуют за ней, а средние города, такие как Познань и Гданьск, находятся в среднем ценовом диапазоне. Вторичные рынки, такие как Лодзь и Быдгощ, намного доступнее — например, в Быдгоще средние цены держатся на уровне 7 400–9 400 зл./м², что делает его одним из самых дешевых крупных рынков globalpropertyguide.com. В целом, рынок жилья Польши высоко сегментирован, с разницей в ценах между Варшавой и самыми дешевыми городами в пределах 2–2,5 раза.

Динамика спроса и предложения: Спрос на жилье в 2024 году снизился под влиянием роста ипотечных ставок и политической неопределенности. По данным JLL/NBP, продажи новостроек в 2024 году на шести крупнейших рынках страны сократились до 39 649 квартир, что составляет существенное падение на –31% в годовом выражении globalpropertyguide.com. В первом квартале 2025 года продажи продолжили падать (9 100 сделок, –17,5% г/г), но темпы спада замедлились, что говорит о стабилизации рынка globalpropertyguide.com. Застройщики реагировали на снижение спроса замедлением начала новых проектов, однако на рынке по-прежнему сохраняется рекордно высокий объем непроданных квартир в некоторых городах globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Например, в Кракове и Вроцлаве накопились крупные запасы завершенных, но непроданных квартир, что сегодня приводит к аналогичному дисбалансу, который ранее наблюдался в Познани globalpropertyguide.com. В Лодзи такой объем, что при текущих темпах продаж потребуется более 2 лет, чтобы распродать существующий запас новостроек globalpropertyguide.com. У Варшавы ситуация лучше — это самый ликвидный рынок с самыми короткими сроками реализации — но у покупателей сейчас больше выбор и возможностей для торга, чем в годы ажиотажа, вызванного пандемией.

Есть несколько факторов, объясняющих такой охлаждённый спрос. Ипотечные ставки остаются высокими (в среднем около 7,5% для новых жилищных кредитов в начале 2025 года, немного снизившись с пиков более 8% в 2022 году) globalpropertyguide.com, что делает покупку жилья недоступной для многих. Потенциальные инвесторы были отпугнуты обсуждениями более высоких налогов для владельцев нескольких объектов недвижимости globalpropertyguide.com. Некоторые домохозяйства ожидают государственных программ — либо надеются на возвращение субсидий, либо просто откладывают покупку, ожидая акций или снижения процентных ставок globalpropertyguide.com. Геополитические опасения (война буквально через границу в Украине) также сделали покупателей более осторожными globalpropertyguide.com.

Несмотря на недавнее замедление, эксперты не ожидают обвала рынка, а скорее мягкой посадки. Рост заработных плат (в Польше зарплаты растут в реальном выражении) и улучшающаяся перспектива по процентным ставкам должны поддержать спрос на жильё в будущем globalpropertyguide.com. Согласно анализу от Otodom и Polityka Insight, в 2025 году продажи стабилизируются на устойчивом уровне — не возвращаясь к буму 2021 года, но и избегая крупного спада или волны банкротств застройщиков globalpropertyguide.com. Аналогично, застройщики, такие как Dom Development, отмечают, что «мы ожидаем постепенного достижения рыночного равновесия. Мы не предвидим снижения цен, а рост цен, вероятно, будет соответствовать или немного уступать инфляции» globalpropertyguide.com. Другими словами, прогнозируется умеренный рост цен на жильё (в пределах польского ИПЦ, который составляет примерно 4–6%), а не двузначные скачки, наблюдавшиеся ранее. Ожидаемые снижения процентных ставок в конце 2025 года могут вызвать новый рост покупательской активности и ипотечного кредитования globalpropertyguide.com, хотя возможный всплеск спроса будет сдерживаться большим объёмом непроданных квартир, которых ещё предстоит реализовать globalpropertyguide.com.

Дефицит жилья и рост арендных ставок: Важно отметить, что в Польше по-прежнему сохраняется структурный дефицит жилья — по разным оценкам, стране необходимо несколько миллионов новых квартир, чтобы достичь уровня обеспеченности жильём на душу населения, сравнимого с Западной Европой cbre.pl. Этот фундаментальный дефицит, наряду с высокой миграцией в Польшу (включая украинских беженцев и иностранных работников), поддерживает спрос в долгосрочной перспективе. На рынке аренды ранее в Польше доминировали небольшие частные арендодатели — ситуация быстро меняется. Спрос на аренду жилья существенно вырос за последние годы благодаря сочетанию факторов: молодое поколение предпочитает мобильность, высокие цены на жильё и дороговизна кредитов вынуждают выбирать аренду, а приток украинцев с 2022 года ещё больше усилил спрос на жильё. В результате арендные ставки выросли, а доходность от аренды увеличилась.

На начало 2025 года арендные ставки продолжают расти, хотя темпы стали скромнее. Фактическая стоимость аренды жилья увеличилась примерно на 4,2% в годовом выражении по состоянию на апрель 2025 года (против 5,4% годом ранее), согласно Гармонизированному индексу потребительских цен Евростата globalpropertyguide.com. По исследованию Otodom, средняя запрашиваемая арендная ставка в Польше в марте 2025 года составила 3 581 злотый в месяц ($925), что примерно на 2% выше, чем годом ранее globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. При этом средняя ставка уменьшилась по сравнению с концом 2024 года (это минимум с сентября прошлого года), что говорит о стабилизации после постпандемийного и постбеженского всплеска globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Арендные ставки увеличиваются «умеренными, но устойчивыми» темпами — примерно на +0,3% месяц к месяцу за последний год globalpropertyguide.com.

Региональные различия в арендных ставках значительны. Например, Варшава лидирует по размеру арендных ставок — в среднем около 4 900 злотых (1 050 евро) в месяц за квартиру, далее идут такие крупные города, как Краков, Труймясто (Гданьск–Гдыня–Сопот) и Вроцлав globalpropertyguide.com. В то же время, в небольших городах, как Кельце, средний уровень аренды — около 2 000 злотых (~430 евро) в месяц globalpropertyguide.com. В таблице ниже приведены ставки аренды в основных городах на март 2025 года:

Источник: отчет Otodom по аренде, март 2025 globalpropertyguide.com.

Как видно, арендные ставки в Варшаве почти вдвое выше, чем в средних по размеру городах, таких как Лодзь, что отражает и ценовой разрыв на рынке продаж. Примечательно, что доходность арендной недвижимости улучшилась. Валовая доходность на квартирах по всей Польше теперь в среднем составляет 6,13%, против ~6,0% в конце прошлого года globalpropertyguide.com. Среди крупнейших городов Быдгощ предлагает максимальную доходность — около 6,65%, что обусловлено невысокими ценами на покупку globalpropertyguide.com. В Варшаве доходность тоже высока (~6,5% в среднем) благодаря сильному спросу на аренду, а в Познани в исследовании отмечена самая низкая доходность (~5,36%) globalpropertyguide.com. Такая доходность — на уровне 5–6% — весьма привлекательна по европейским меркам и опережает нынешние ставки по ипотеке, что привлекает инвесторов-арендодателей (несмотря на неопределённость по поводу возможных налогов на инвестиционные квартиры).

Рост институциональной аренды (PRS): Сектор частной аренды (PRS) в Польше переживает трансформацию. Если ранее он был представлен в основном мелкими арендодателями, сейчас на рынке появляется всё больше институциональных инвесторов, строящих масштабные комплексы арендного жилья. По состоянию на 2024 год институциональный PRS в Польше насчитывал свыше 21 000 квартир (в крупнейших городах), и ещё около 25 000 находится в строительстве на ближайшие годы globalpropertyguide.com. Почти 40% всех институциональных арендуемых квартир сосредоточено в Варшаве globalpropertyguide.com, но и такие города как Краков и Вроцлав становятся центрами Build-to-Rent проектов. В частности, рынок PRS в Кракове теперь третий по размеру в стране и быстро растёт: к 2024 году работали около 3 400 квартир, ещё почти 2 000 строится content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Высокие издержки финансирования и рост цен на квартиры вынуждают больше людей (включая молодых специалистов и релокантов) переходить на аренду, что подогревает спрос на профессионально управляемые квартиры content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Заполняемость в PRS очень высокая — например, в Кракове уровень вакантности к концу 2024 года снизился до 3,9% (с 6,5% годом ранее), несмотря на большой объём нового предложения content.knightfrank.com. Среди арендаторов новых PRS-схем много экспатов и украинцев, что подчёркивает вклад миграции в спрос на аренду content.knightfrank.com. С дальнейшим наращиванием предложения возможности для арендаторов будут расширяться, но с учётом общего дефицита жилья рынок аренды останется напряжённым в обозримом будущем. К 2025 году около 12,9% польских домохозяйств живёт в съёмном жилье (всё ещё мало по меркам Западной Европы), и эта доля растёт по мере того, как аренда становится социально приемлемой globalpropertyguide.com. Распространение институциональной аренды, наряду с поддержкой государства для покупателей первого жилья, постепенно сбалансирует рынок после многих лет чрезмерного спроса со стороны покупателей.

Иностранные покупатели: Интересно, что иностранные покупатели становятся все более активными на рынке жилья Польши, особенно в крупных городах и пригородах. Недавний опрос ведущих застройщиков показал, что в некоторых новых проектах покупатели из-за рубежа составили более 30% клиентов в 2024 году globalpropertyguide.com. Крупнейшей группой являются украинцы (многие из которых поселились в Польше из-за войны), далее следуют белорусы и покупатели из других стран Азии и Центральной/Восточной Европы globalpropertyguide.com. Застройщики отмечают ясный рост интереса со стороны иностранцев, планирующих долгосрочную жизнь в Польше — зачастую с переездом семьи и работы — и рассматривающих польскую недвижимость как стабильную инвестицию globalpropertyguide.com. В Польше мало ограничений для иностранцев при покупке квартир (граждане ЕС могут покупать свободно; граждане не из ЕС также обычно могут это делать, хотя им нужны разрешения на некоторые виды недвижимости, например, сельхозземли). Этот растущий иностранный спрос обеспечивает дополнительную поддержку, особенно новым проектам в районе Варшавы и в Кракове. Это также отражает уверенность в экономике Польши и перспективы жизни в стране.

Прогноз: Общий консенсус — рынок жилья Польши в 2025–2026 годах стабилизируется, а не обвалится. Застройщики и банки (например, PKO BP) не ожидают значительного падения цен; скорее, цены могут стабилизироваться или вырасти в соответствии с инфляцией globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Если, как прогнозируется, НБП снизит ставку примерно на 100 базисных пунктов в конце 2025 года globalpropertyguide.com, улучшение доступности ипотеки может раскрыть отложенный спрос — хотя это произойдет постепенно, т. к. критерии кредитования останутся строгими. Доступность жилья, вероятно, немного улучшится по сравнению с очень низким уровнем 2022–2023 годов благодаря замедлению роста цен и снижению стоимости заимствований. Новая государственная программа «Первые ключи» (направленная на покупку на вторичном рынке) также может помочь большему числу покупателей впервые приобрести жилье в 2025 году globalpropertyguide.com, не слишком стимулируя рост цен на новостройки (в отличие от предыдущих программ, которые за это критиковались). Ключевые риски включают: сроки и масштаб снижения ставок (задержка или меньший размер могут затянуть спад), неожиданные политические инициативы (например, ужесточение налогообложения арендодателей или введение контроля над ставками аренды — хотя пока таких мер не планируется), а также общее состояние экономики. Последняя сохраняет рост, безработица низкая, так что серьезный спад спроса маловероятен. Если не произойдет внешних шоков, спрос на жилье должен постепенно укрепляться в ближайшие 1–2 года, в то время как предложение ограничено (застройщики откладывают новые проекты), что говорит о том, что баланс может восстановиться с небольшим ростом цен, а не с пузырем или обвалом. Как говорится в одном аналитическом отчете: «В 2025 году продажи не вернутся к рекордным уровням 2020–2021 годов, но должны оставаться стабильными, без серьезного падения» globalpropertyguide.com. Крупный дефицит жилья и рост населения (в том числе за счет иммигрантов) обеспечивают прочную основу для перспектив жилищного сектора в среднесрочной перспективе.

Офисная недвижимость: ориентация на качество при ограниченных новых поставках

Размер рынка и восстановление: Офисный сектор Польши выходит из трудного пандемийного периода с высокой устойчивостью. Современный офисный фонд страны сейчас превышает 13 млн м² в девяти ключевых рынках (Варшава и восемь региональных городов) polandoffices.com. Примечательно, что совокупный офисный фонд крупнейших региональных городов (6,8 млн м²) превысил таковой Варшавы (6,3 млн м²) polandoffices.com, что подчеркивает развитие бизнес-центров, таких как Краков, Вроцлав, Труймясто, Лодзь, Познань, Катовице и др. Спрос на аренду офисов значительно вырос в 2022–2024 гг. после спада во время пандемии. Годовой объем сделок по аренде стабильно превышает 1,4 млн м² с 2017 года (кроме «карантинных» лет) polandoffices.com. В 2024 году суммарный объем аренды оценивается примерно в 1,45 млн м² polandoffices.com. Корпоративные арендаторы активно продлевают договоры и оптимизируют арендуемые площади — сделки по продлению составляют около половины всех объемов, так как многие компании предпочитают сокращать офисные площади ради повышения качества офисов polandoffices.com. Важно, что в 1 квартале 2025 года спрос вырос: примерно 340 000 м² было снято по всей стране за квартал, что на 25% больше, чем годом ранее europaproperty.com. Из этого объема на Варшаву пришлось ~160 000 м² (в основном новые сделки), а в региональных городах — более 180 000 м² (значительная часть — продления) europaproperty.com. Это указывает, что активность арендаторов остается высокой, особенно за пределами столицы, так как бизнес расширяет или переносит свои офисы в современные объекты региональных рынков.

Вакантность и дефицит предложения: Вакантность офисов в Польше достигла пика в 2021–2022 годах из-за совпадения ввода объектов и сокращения площадей из-за пандемии. К концу 2024 года совокупный уровень вакантности составил около 14% в основных офисных рынках polandoffices.com (около 1,84 млн м² пустует, из них 1,17 млн м² — в региональных городах polandoffices.com). В Варшаве в то время вакантность составляла около 11–12%, тогда как в региональных городах — выше (средне/высокие двузначные значения). Однако ситуация меняется: ожидается снижение вакантности в 2025 году, главным образом потому, что новое предложение резко упало polandoffices.com. Девелоперская активность достигла многолетнего минимума в 2023–2024 годах. В 2024 году во всех ключевых региональных городах введено менее 200 000 м² новых офисов polandoffices.com. В Варшаве также значительное замедление ввода — только ~135 000 м² запланировано к сдаче в 2025 году (в лучшие годы было 300 тыс.+ м²) europaproperty.com europaproperty.com. Фактически, в 1 квартале 2025 года объем новых офисов был самым низким за 20 лет — только один средний проект в Варшаве и один в Познани были сданы за этот период europaproperty.com.

В 2025 году общий объем нового предложения по стране прогнозируется менее 300 000 м² (исключительно низкий показатель), а в региональных городах ожидается “исторический минимум” по вводу новых офисов polandoffices.com. Девелоперы действуют осторожно: многие готовят проекты, но не выводят их на рынок до заключения крупных сделок с арендаторами или снижения вакантности polandoffices.com europaproperty.com. Кроме того, часть устаревших офисных зданий выводится или перепрофилируется (особенно в Варшаве), поскольку они неэффективны или морально устарели europaproperty.com. Это фактически уменьшает рыночное предложение, частично компенсируя ввод новых объектов. В центре Варшавы ограниченность площадок для строительства — еще один сдерживающий фактор: новые высотки могут появиться только при наличии крупных предварительных контрактов, а земельных участков становится все меньше polandoffices.com. На вторичных рынках строительство возобновится только при улучшении финансирования и наличии гарантированных арендаторов (pre-let) polandoffices.com.

Результатом этих изменений становится постепенное снижение избытка офисных площадей. К началу 2025 года средний уровень вакантности офисов в Варшаве опустился чуть выше 10% europaproperty.com, что ниже максимальных значений прошлых лет. Кроме того, в Варшаве наметился явный разрыв: на центральных локациях вакантность составляет около 7% против 20% и более на окраинах, например, на Служевце (“Мордор”) europaproperty.com. Это иллюстрирует тенденцию «побега к качеству и расположению» – компании отказываются от старых объектов на периферии в пользу центральных и хорошо связанных зданий. В регионах средний уровень вакантности остается более высоким (около 17–18% по крупным городам на конец 2024 года) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Тренды различаются по городам: Краков и Катовице уже начали сокращать вакантность (благодаря высокому спросу), в то время как Вроцлав и Познань недавно наблюдали небольшой рост вакантности europaproperty.com. Например, Краков (второй по объему офисный рынок, 1,8 млн м²) в первом квартале 2025 года зафиксировал около 57 000 м² новых сделок и всего ~86 000 м² строящихся офисов europaproperty.com europaproperty.com – это сжатие предложения и спроса ведет к снижению вакантности. В целом, с учетом ограниченного нового предложения в 2025–26 годах, ожидается дальнейшее снижение вакантности как в Варшаве, так и в большинстве региональных городов polandoffices.com, что переведет офисный сектор к более сбалансированной ситуации к 2026 году.

Арендные ставки и предпочтения арендаторов: Офисные ставки аренды остаются в целом стабильными, несмотря на пандемию и недавний рост эксплуатационных расходов. Арендодатели проявляют осторожность в вопросе повышения базовых ставок, чаще используя бонусы и льготы для коррекции эффективной арендной платы. На начало 2025 года прайм-ставки аренды в центральной Варшаве составляют примерно от 18 до 27 евро за м² в месяц europaproperty.com, в зависимости от стандарта здания и конкретного местоположения (новые небоскребы достигают верхней границы диапазона ~25–27 евро). Офисы вне центра Варшавы предлагают аренду примерно от 10 до 17 евро/м² europaproperty.com. В крупных региональных городах аренда офисов класса А, как правило, находится в диапазоне 9–19,5 евро за м² europaproperty.com – при этом Краков и Вроцлав занимают верхнюю часть диапазона (в среднем от середины до верхней границы ~18–19 евро за м² для новых офисов), а более мелкие города, такие как Лодзь или Щецин – нижнюю. В некоторых городах в 2024 году фиксировался небольшой рост арендных ставок (например, в Кракове за счет сокращения вакантности ставка прайм выросла на ~0,5 евро), но в целом резких скачков арендных ставок не было, поскольку конкуренция за арендаторов оставалась высокой content.knightfrank.com. В 2025 году, по мере поглощения качественных площадей, возможно небольшое смещение баланса в пользу арендодателей на прайм-локациях, что приведет к умеренному росту ставок в лучших зданиях. Уже сейчас эксплуатационные расходы (коммунальные услуги и др.) увеличились в 2022–23 годах из-за роста стоимости энергии, но к 2024-му стабилизировались, и арендаторы в целом скорректировали свои бюджеты на офисные расходы.

Важно отметить, что арендаторы все чаще делают ставку на качество, а не на количество. Наблюдается “побег к качеству”: компании предпочитают современные, устойчивые к изменениям здания с удачным расположением и инфраструктурой, чтобы вернуть сотрудников в офис. “Арендаторы продолжают выбирать новые здания, ценя высокие стандарты и центральные локации. Финансовые условия, местоположение и удобства транспортной доступности остаются ключевыми факторами”, — отмечает один из ведущих консультантов по офисным сделкам europaproperty.com. Это подтверждается тем, что в Варшаве в первом квартале 2025 года большинство новых сделок заключено в недавно построенных зданиях в центральной зоне europaproperty.com. Старый офисный фонд, не обладающий “зелеными” сертификатами, эффективной вентиляцией или гибкой планировкой, сталкивается с трудностями по удержанию арендаторов polandoffices.com. Некоторые из этих старых зданий (особенно построенные в 1990-х/2000-х годах) рискуют оказаться морально устаревшими, если их не обновить. Уже сейчас арендодатели начинают модернизировать свои активы, внедряя стандарты ESG — добавляют интеллектуальные энергосистемы, улучшают качество воздуха и создают пространства для совместной работы polandoffices.com. Здания, не соответствующие современным критериям ESG и комфорта, рискуют сталкиваться с длинными периодами вакантности и понижательным давлением на ставки аренды polandoffices.com. Это фактически разделяет рынок: происходит поляризация на востребованные, современные офисы (низкая вакантность, стабильные ставки) и объекты устаревшего типа (высокая вакантность) cbre.pl. Например, в Варшаве разница очевидна: современные небоскребы в районе Воля почти полностью сданы, а старый офисный фонд на окраине Мокотува простаивает с вакантностью более 20% и арендными скидками.

Еще один тренд — оптимизация офисного пространства: многие компании арендуют чуть меньшие помещения, чем до COVID, отражая распространение гибридных форматов работы и стремление к эффективности. Как отмечается в исследовании Newmark, средний размер арендуемого офиса за последние годы уменьшился polandoffices.com, поскольку арендаторы консолидируют помещения или переходят к hot-desking. Тем не менее, совокупный спрос остается достаточно высоким, чтобы поддерживать положительное значение чистого поглощения. Операторы коворкингов и гибких офисных площадок снова расширяют свою деятельность, поглощая часть вакантности за счет компаний, которым нужны гибкие условия.

Инвестиции и доходность: Инвестиционный интерес к польским офисам возобновился в конце 2024 года после прояснения ситуации с процентными ставками. Были закрыты несколько крупных сделок, среди которых, например, покупка офисной башни Warsaw UNIT примерно за 280 млн евро content.knightfrank.com. В целом, на долю офисов пришлось около 33% инвестиционного объема 2024 года (примерно 1,6–1,7 млрд евро) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Зарубежные инвесторы привлекают высокие доходности в Польше по сравнению с Западной Европой. Прайм-доходность для ключевых активов в Варшаве на конец 2024 года достигла примерно 6,0% content.knightfrank.com — существенно выше, чем, например, в Берлине или Париже (где офисы торгуются с доходностью около 3–4%). В региональных городах доходность по лучшим офисам может быть еще выше — в зависимости от срока аренды и качества арендатора. Эти показатели стабилизировались к концу 2023 года и могут снова начать снижаться на фоне улучшения рыночных настроений content.knightfrank.com. Польша действительно предлагает значительную премию за риск и более высокую доходность, чем рынки Западной Европы, что продолжает привлекать мировой капитал content.knightfrank.com. Локальные инвесторы по-прежнему слабо представлены (отсутствуют REIT и др.), но растет активность фондов из Германии, США и Азии, ищущих выгодные вложения в польские офисные активы content.knightfrank.com. На 2025 год pipeline сделок остается насыщенным, ожидаются портфельные продажи и приход новых игроков.

Перспективы: Офисный рынок Польши находится на циклическом подъеме к 2025–2026 годам. Поскольку перепроизводства почти не ожидается, баланс сил медленно смещается обратно в пользу арендадателей в сегменте премиум. Вероятно, уровень вакантности продолжит снижаться (в Варшаве к 2026 году общий показатель может приблизиться к однозначному значению). Уровень арендной платы в топ-локациях может умеренно вырасти по мере сокращения предложения; если спрос сохранится, через пару лет мы можем увидеть ставки аренды в премиум-сегменте Варшавы на отметке 30 евро. Однако стратификация сохранится — вторичные локации и старые здания класса B будут вынуждены меняться (реновация или преобразование под другие нужды, например, жилье), чтобы оставаться конкурентоспособными. Мы прогнозируем ограничение нового строительства до конца 2025 или 2026 года polandoffices.com, когда, вероятно, снижение ставок и улучшенные условия финансирования могут запустить следующий инвестиционный цикл europaproperty.com. Некоторые девелоперы уже получают разрешения, но ждут этих экономических сигналов. Также, если польская экономика останется на позитивном курсе, рост числа занятых в офисном секторе (IT, бизнес-услуги, научно-исследовательские центры и др.) должен продолжиться, обеспечивая стабильное поглощение площадей, особенно в региональных IT-хабах. Один из новых рисков — тренд на удаленную/гибридную работу: хотя многие компании в значительной степени вернулись в офисы, гибридный формат останется (типичная посещаемость на уровне 50–80% сейчас считается «нормальной») и может ограничить будущую потребность в площадях europaproperty.com. Тем не менее, офисный сектор Польши доказал свою адаптивность: арендаторы фокусируются на качестве и ESG, владельцы сокращают предложение и обновляют активы, а инвесторы остаются оптимистами в отношении долгосрочных перспектив. Как отмечает Knight Frank, рынок проходит «коррекционную фазу», но при стабильном спросе и очень ограниченном новом предложении открывается путь к более здоровому балансу и потенциальному росту аренды в высококлассных офисах cbre.pl.

Розничная недвижимость: высокая наполняемость, бум ритейл-парков и новые потребительские тренды

Уверенное восстановление после пандемии: Розничный сектор недвижимости Польши в значительной степени преодолел последствия пандемии и демонстрирует новый рост. Потребительские расходы в Польше растут в номинальном выражении, чему способствуют повышение зарплат и низкая безработица, хотя высокая инфляция давила на реальные розничные продажи в 2022–2023 гг. К 2024 году рост продаж стабилизировался, а посещаемость торговых центров вернулась на прежний уровень. В начале 2025 года ритейлеры осторожно оптимистичны: «Розничный сектор Польши может смотреть в будущее с оптимизмом. Несмотря на мировую нестабильность и недавнюю высокую инфляцию, покупательская способность растет, а e-commerce теперь дополняет, а не вытесняет офлайн-торговлю», — отмечает руководитель отдела ритейла BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Всплеск нового строительства ритейл-парков: Среди заметных тенденций — мини-бум девелопмента, особенно за пределами крупных городов. В 2024 году было введено в эксплуатацию 545 000 м² новых торговых площадей по всей Польше europaproperty.com — это крупнейший годовой прирост с 2015 года. Девелопмент в основном сосредоточен на ритейл-парках и отдельно стоящих складах-магазинах, которые отвечают запросу покупателей на удобные форматы и парковку у дверей. Только за первое полугодие 2024 года торговый фонд Польши вырос примерно на 300 000 м², а в первом квартале 2025 года открыто еще 42 000 м² europaproperty.com. За весь 2025 год к вводу ожидается около 400 000 м² новых площадей, почти догоняя объем 2024 года europaproperty.com. Эта двухлетняя волна знакова, ведь в конце 2010-х новое строительство существенно сократилось. Среди проектов — расширение действующих комплексов и множество небольших схем в малых и средних городах. Например, в начале 2025 года открылись M Park Mrągowo (15 000 м²), OTO Park Żagań (6 500 м²) и M Park Brzeziny (5 800 м²), все — ритейл-парки, а также расширение Aniołów Park в Ченстохове europaproperty.com. Девелоперский портфель по-прежнему силен: около 450 000 м² в строительстве (в том числе редевелопмент старых гипермаркетов) europaproperty.com. Крупнейший проект — Designer Outlet Kraków (21 000 м², открыт в мае 2025) europaproperty.com, а также Пршистанек Карконоше и OTO Park в Серановице (~17–18 тыс. м² каждый) europaproperty.com. Ритейл-парки доминируют среди новых открытий, отражая стратегический сдвиг: девелоперы выбирают открытые, менее затратные форматы, которые оказались наиболее устойчивы (они оставались доступными даже во время локдаунов и адаптированы под быстрые, удобные покупки).

Высокая наполняемость и восстановление: Несмотря на наплыв новых площадей, торговая недвижимость Польши по-прежнему очень хорошо заполнена. Средний уровень вакантности в 16 крупнейших городах составил всего ~3,3% в середине 2024 года — на 0,3 п.п. меньше, чем годом ранее europaproperty.com. К концу 2024 года показатель держался около 3% cushmanwakefield.com. Такая низкая вакантность говорит о том, что спрос догоняет предложение. Более того, в 6 из 8 крупнейших городов вакантность снизилась в 2024 году europaproperty.com. Немного выросло только в Кракове и Вроцлаве (и без изменений в Щецине) europaproperty.com — вероятно, из-за временного добавления новых площадей. В остальном ритейлеры активно расширяются — особенно сетевые продуктовые магазины, магазины фиксированных цен, DIY и отдельные бренды одежды — занимая как новые центры, так и заполняя старые пустоты. Торговые центры в крупных городах в среднем заполнены на 97%+, то есть практически полностью, за исключением естественной ротации арендаторов.

Данные по трафику и продажам подтверждают позитивную динамику. По данным Совета торговых центров Польши (PRCH), трафик в торговых центрах в начале 2025 года чуть превысил уровень годичной давности — в январе 2025 посещаемость была +0,4% год к году, а продажи арендаторов — +2,6% год к году europaproperty.com. Это говорит о возвращении покупателей после новогодних праздников, а также о росте активности в начале года (возможно, перед зимними каникулами). Лидерами по росту продаж стали услуги (+6,6%), специализированная розница (+6,2%) и товары для красоты и здоровья (+6,1%) europaproperty.com — люди снова активно тратят на уход за собой и нетоваровые услуги. Потребительское поведение нормализуется: онлайн и офлайн-торговля находят новый баланс. Доля e-commerce в общем обороте розничной торговли Польши стабилизировалась на уровне около 9% (на март 2025 года) europaproperty.com. Онлайн-продажи уже не вытесняют офлайн, а являются его дополнением: многие ритейлеры развивают омниканальные стратегии, а покупатели пользуются обоими каналами. Короче говоря, e-commerce больше не воспринимается как экзистенциальная угроза для ТЦ, а просто одна из частей розничной экосистемы europaproperty.com.

Однако не всё гладко: реальные (с поправкой на инфляцию) розничные продажи в 2023–2024 годах просели. К началу 2025 года высокая инфляция снизила покупательскую способность, что вызвало небольшое годовое снижение объемов продаж. Например, по данным Статистического управления Польши, в марте 2025 года розничные продажи (в постоянных ценах) были на 0,3% ниже, чем в марте 2024 года (второе месячное снижение подряд) europaproperty.com. Покупатели остаются немного осторожными, скорее всего, из-за еще высоких цен и экономической неопределенности. В то же время в марте отмечен месячный рост (на 14% к февралю, сезонный фактор) europaproperty.com. В дальнейшем, при ожидаемом снижении инфляции и росте зарплат, потребительская уверенность должна окрепнуть уже во второй половине 2025 года, что приведет к возобновлению роста розничного сектора.

Форматы розничной торговли и вызовы: Одной из ключевых структурных проблем польской розничной недвижимости является старение торгового фонда. Почти 70% торговых площадей старше 10 лет europaproperty.com. Многие ТЦ первого поколения из 2000-х сейчас нуждаются в обновлении, чтобы соответствовать ожиданиям современных покупателей. Владельцы активно проводят реновацию, модернизацию и добавляют новые развлечения. Яркий пример — центр Nowa Sukcesja в Лодзи, который после сложного периода переосмысляет себя, открывая огромную развлекательную зону “Hopa Lupa” площадью 30 000 м² с батутными парками, картингом и другими зонами отдыха europaproperty.com. Это отражает общую тенденцию: владельцы ТЦ активно внедряют зоны F&B (еда и напитки), развлечения и опытные форматы для увеличения трафика и времени нахождения посетителей. Мы увидим всё больше подобных примеров — интеграция кинотеатров, фитнеса, семейных развлечений и ресторанов становится обязательной, поскольку часть традиционного шопинга уходит онлайн.

Другой, типично польский фактор — запрет на торговлю по воскресеньям, действующий с 2018 года и ограничивающий работу большинства магазинов в основные воскресные дни. Этот закон изменил поведение покупателей по выходным и вынудил ТЦ адаптироваться: проводить больше мероприятий в будни, развивать сферы питания и кинотеатры (которые не попадают под запрет). Хотя это не всегда озвучивается в отчетах, эффект от закона заметен — возможно, именно поэтому популярность приобрели торговые парки, где часто есть супермаркеты, имеющие право работать в некоторые воскресенья.

Оценка ритейлеров: Международные бренды в целом позитивно оценивают Польшу благодаря ее большому населению и растущему среднему классу. В 2024–2025 годах несколько новых игроков вышли на рынок и расширили присутствие, в том числе в люксовом сегменте в Варшаве и категории value-брендов в региональных городах. Потребительская уверенность достигла минимума в 2022 году на фоне войны рядом и высокой инфляции, но затем постепенно восстанавливалась. Некоторая осторожность сохраняется (это видно по легким просадкам объема), но в целом потребление в 2025 году прогнозируется к росту в реальном выражении по мере снижения инфляции. Это позитивный сигнал для собственников торговых объектов — рост оборота означает более устойчивых арендаторов и потенциал для индексации арендных ставок.

Инвестиции и доходности: Рынок инвестиций в ритейл пережил серьезное оживление в 2024 году, заняв около 32% объема коммерческих инвестиций в недвижимость в Польше content.knightfrank.com. Среди крупных сделок выделяются приобретения двух крупнейших ТЦ страны — Silesia City Center в Катовице и Magnolia Park во Вроцлаве южноафриканским инвестором NEPI Rockcastle за €405 млн и €373 млн соответственно content.knightfrank.com. Также портфель из шести средних торговых парков был продан за €285 млн content.knightfrank.com. Эти сделки свидетельствуют о восстановлении интереса к польским объектам ритейла, особенно к ведущим торговым центрам и портфелям торговых парков. Доходности премиальных ТЦ к концу 2024 года составили около 6,25% content.knightfrank.com — заметно выше доковидных 5,0%. Рост доходностей связан и с глобальной переоценкой активов (из-за роста ставок), и с воспринимаемым риском. Однако инвесторы привлекаются тем, что доходности в польском ритейле выше, чем в Западной Европе, что обеспечивает потенциальный рост при стабилизации рынка content.knightfrank.com. Особенно востребованы ритейл-парки с устойчивым денежным потоком; их доходности схожи или чуть выше ТЦ (в зависимости от срока аренды и состава арендаторов).

Одним из ограничений для местных инвестиций в ритейл (и другие секторы) остается отсутствие REIT-структур. Как уже упоминалось, более 90% коммерческих инвестиций в недвижимость Польши поступает из-за рубежа europaproperty.com, в том числе потому что у польских институциональных и частных инвесторов нет инструментов REIT. Вопрос о принятии профильного закона обсуждается давно и, если будет решен, позволит вложить значительные средства поляков в коммерческие объекты, увеличив долю внутреннего владения. Однако на 2025 год REIT в Польше всё ещё не существует — эта «продолжающаяся нехватка» выделяется экспертами как ключевой пробел europaproperty.com.

Прогноз: Перспективы польского рынка ритейл-недвижимости на ближайшие 3–5 лет осторожно оптимистичны. Фундаментальные факторы — низкий уровень вакантности, рост потребительских расходов и ограниченное предложение новых ТЦ в крупных городах — обещают стабильность. Мы ожидаем сохранения высокого уровня заполняемости, особенно в успешных торговых центрах и продуктовых ритейл-парках. Арендные ставки в премиальных ТЦ вероятно будут стабильными или слегка вырастут в соответствии с индексированной инфляцией за счет высокого спроса арендаторов на лучшие локации. Вторичные объекты (старые ТЦ на насыщенных рынках) будут под давлением необходимости трансформации либо столкнутся с ростом вакантности, если не модернизируются. Ожидается дальнейший рост торговых парков в малых городах, так как этот формат отвечает современным запросам покупателей (удобство, открытое пространство, местные магазины). Розничные сети продолжат экспансию — особенно дискаунтеры, DIY-магазины и международные модные бренды, нацеленные на всё ещё малонасыщенные средние города страны.

Потребительские расходы — важный фактор: если инфляция снизится до ~4% в 2025 и ~3% в 2026 году (как прогнозируется) reuters.com, реальные доходы вырастут, что поддержит объёмы розничных продаж. Кроме того, население Польши увеличилось за счёт иммиграции, что принесло новых потребителей. Таким образом, спрос на торговую недвижимость должен расти умеренно. С другой стороны, доля e-commerce будет неуклонно расти (возможно, с ~9% до низких двузначных процентов к 2028 г.), что может ограничить спрос на оффлайн-площади в отдельных категориях (например, электроника или книги уже преимущественно продаются онлайн). Но такие сегменты как продукты, общественное питание, развлечения и сервисы сохранят значимость физической торговли.

Ключевые вызовы и риски для ритейла — это адаптация старых центров, сохранение трафика на фоне усиления онлайн-удобств и возможное экономическое замедление, бьющее по потребительской уверенности. Дополнительные сложности — рост издержек (коммунальные услуги, зарплаты), который может снизить рентабельность бизнеса и их способность платить аренду — хотя многие уже внедряют омниканальные (онлайн+оффлайн) модели. В целом, рынок ритейл-недвижимости Польши, скорее всего, останется устойчивым — долгосрочный рост экономики будет способствовать большему обороту ритейлеров. Главный акцент для отрасли — качество опыта (развлечения и гостеприимство в ТЦ) и стратегическое развитие — создание наиболее актуальных форматов (парки, аутлеты, mixed-use проекты) под новые поведенческие тренды. При этих изменениях сегмент должен сохранить стабильные доходности и даже их снижение при появлении REIT или притоке внутренних инвесторов.

Промышленная и логистическая недвижимость: высокий спрос при замедлении предложения — сбалансированный прогноз

Рекордный рост, замедление в 2024: Сегмент промышленной и логистической недвижимости Польши был настоящей «звездой», демонстрируя впечатляющий рост в последние годы. К IV кварталу 2024 года общий объем современного складского и индустриального фонда в Польше достиг ~34,5 млн м² megaproject.com, что на ~9% больше, чем годом ранее property-forum.eu. (Для сравнения: это примерно вдвое больше аналогичного фонда пять лет назад — показатель бума на фоне роста e-commerce и тренда на nearshoring.) Только в 2024 году застройщики ввели в эксплуатацию около 4+ млн м² новых площадей в 14 регионах megaproject.com. Такой темп вывел Польшу в число ведущих европейских рынков логистического строительства — к середине 2024 года Польша занимает второе место в Европе по чистому поглощению складских площадей (уступая только одному рынку) marketoutlook.cbrepoland.pl, что подтверждает статус страны как континентального хаба для складов.

Факторы спроса: Существует несколько причин такой динамики. Выгодное географическое положение в Центральной Европе, относительно низкие трудовые издержки и развитие инфраструктуры (дороги, автомагистрали, ЖД) привлекают производителей и логистических операторов, работающих на рынки ЕС. Рост e-commerce (Amazon, Zalando и другие имеют крупные центры исполнения заказов в Польше) и развитие сектора 3PL (третьесторонние логистические операторы) стали основными драйверами спроса. Кроме того, распространяется тренд nearshoring — перенос производства западными компаниями ближе к дому, что усиливается глобальными потрясениями в цепочках поставок (например, торговыми войнами США и Китая) и заставляет компании диверсифицировать размещение polandinsight.com. Польские агентства действительно отмечают рост запросов от международных фирм (в том числе китайских) на новую логистическую недвижимость в Польше с целью перестройки цепочек поставок polandinsight.com.

Устойчивая аренда, незначительный рост вакантности: Спрос на индустриальные площади остается высоким. Объем арендных сделок в 2024 году достиг ~5,8 млн м², что примерно на 4% больше, чем в 2023 году axiimmo.com, что говорит о продолжающейся экспансии компаний-арендаторов. Примечательно, что около 48% сделок 2024 года пришлись на пролонгации контрактов polandinsight.com – то есть существующие арендаторы продлевают договоры аренды в значительном количестве, что указывает на доверие к локациям, хотя доля новых сделок оказалась меньше. Тем не менее, новые аренды и расширения составили ~3 млн м², что является очень хорошим показателем. Уровень вакантности, который был крайне низок (около 5% и ниже) в 2019–2021 годах, слегка вырос на фоне опережающего предложения. В конце 2024 года вакантность составляла около 7,5% в среднем по стране polandwarehouses.com (примерно 2,6–3 млн м² доступных площадей). К середине 2025 года вакантность выросла еще чуть-чуть — до 8,5% polandinsight.com. Рост объясняется в основном тем, что новое предложение временно опередило чистое поглощение – спрос остается высоким, но в 2022–I кв. 2024 девелоперы сдали слишком много площадей, и в отдельных регионах образовался избыток polandinsight.com. Например, в Нижней Силезии (Вроцлав) вакантность выросла на фоне одновременного открытия сразу нескольких крупных парков europaproperty.com.

Впрочем, уровень вакантности в 8% по-прежнему говорит о сбалансированном рынке — достаточно предложений для выбора арендаторами, но нет избытка. Эксперты считают, что рост вакантности — это здоровое «возвращение к норме» после сверхострого дефицита прошлых лет: «Рост вакантности — естественный итог предыдущего инвестиционного бума. Рынок идет к балансу», отмечает аналитик Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Более высокая вакантность впервые за много лет дала арендаторам чуть больше пространства для переговоров (можно получить немного лучшие условия или бонусы в ряде локаций) cbre.pl cbre.pl. Девелоперы это заметили и свернули спекулятивное строительство, что не даст вакантности резко подскочить. Действительно, старт новых проектов во второй половине 2024 стал реже, а объем строительства существенно сократился по сравнению с пиком 2021–22. Таким образом, рынок движется к мягкой «посадке»: спрос сильный и разнообразный (3PL, ритейл, легкая промышленность, дата-центры и др.), а прирост предложения замедляется, что позволит поглотить текущий объем вакантных площадей в ближайшие кварталы.

Стабильность арендных ставок и премия за “городскую” логистику: Несмотря на рост издержек (материалы, зарплаты) и подорожание финансирования, ставки аренды складов в целом очень стабильны. Польские индустриальные аренды — одни из самых доступных в ЕС, что привлекает арендаторов. На середину 2025 года обычные арендные ставки крупных (“big box”) логистических центров варьируются от примерно 3,80 до 5,00 евро за м² в месяц polandinsight.com для стандартных площадей в основных кластерах (дешевле — в центральной Польше и Верхней Силезии, дороже — в регионе Варшавы и некоторых малых городах). При этом “городские” склады (“последняя миля”) (небольшие блоки на окраинах или внутри города) сдаются дороже — примерно 5,00–7,50 евро за м² в месяц polandinsight.com, что связано с удобством их расположения. Эти уровни аренды существенно не менялись за последний год — они довольно стабильны, то есть даже при росте вакантности собственники не снижали ставки в договорах. Вместо этого чаще даются бонусы или преференции по долгосрочным договорам. Такая стабильность свидетельствует о зрелости рынка, где и собственники, и арендаторы ориентированы на долговременные отношения, а не ценовые “войны” polandinsight.com.

Важно отметить, что новые контракты зачастую включают индексацию по инфляции (как правило, ежегодная корректировка по индексу CPI), поэтому в 2022–23 годах, на фоне высокой инфляции, владельцы складов увеличивали арендный доход. В будущем, по мере снижения инфляции, индексация замедлится, так что новый рост прибыли будет зависеть от увеличения загрузки или подписания дорогих договоров на лучшие площади.

Устойчивое развитие (“зеленые склады”): Ключевой тренд в логистике — ориентир на экологичные и энергоэффективные склады. Многие новые объекты в Польше строятся по стандартам BREEAM или LEED — с солнечными панелями, LED-освещением, сбором дождевой воды и даже хранением энергии на объекте. Спрос на «зеленые» сертификаты со стороны арендаторов и инвесторов очень высок — бизнес стремится сокращать углеродный след. В статье Poland Insight отмечается «бум зеленых складов» (как и следует из названия) — и действительно, экологичность становится конкурентным преимуществом. Массово устанавливаются солнечные электростанции на крышах, иногда появляются решения для электрофур. Этот тренд делает уже современный фонд Польши еще более перспективным, но требует вложений девелопера (они частично возвращаются через чуть более высокие ставки или преимущество по аренде).

География: Основные логистические регионы — Варшава (центральная Польша), Верхняя Силезия (регион Катовице), Нижняя Силезия (Вроцлав), Познань, в последние годы также Центральная Польша (регион Лодзь) и Западная Польша (Щецин, нацеленный на рынок Германии). Эти регионы формируют основной «складской» фонд страны в 35 млн м². Однако динамика распространяется и на восточную Польшу и малые города по мере расширения автомагистралей (Ряшув, Люблин и пр., догоняющие лидеров). Например, иностранные инвесторы начинают проявлять интерес к застройке у границ с Украиной (Ряшув) в ожидании спроса на логистику для восстановления Украины и текущих нужд НАТО в регионе.

Инвестиционный рынок: Логистическая недвижимость остается фаворитом у инвесторов, и Польша — не исключение. В 2024 году индустриальные объекты составили ~25% объема инвестиций content.knightfrank.com. Хотя динамика не столь стремительна, как в пиковом 2021-м, сделки есть. Доходность пережила заметную коррекцию в 2022–23 году: с исторически низких уровней (~4% и ниже) она выросла до более привлекательных 6,25% для премиальных складов к концу 2024 года content.knightfrank.com. Эта коррекция, на фоне устойчивых рыночных показателей, вновь привлекла интерес фондам и новым инвесторам. Многие мировые игроки, ранее не покупавшие склады из-за доходности ниже 4%, теперь заинтересованы в покупке с доходностью 6%+ content.knightfrank.com. К тому же Польша предлагает высокую премию доходности по сравнению с логистикой Западной Европы (где ставка — ~3,75–5%), что привлекает стратегии core-plus и value-add content.knightfrank.com.

Интересный тренд — sale-leaseback (продажа с последующей арендой) набирает силу: компании продают инвесторам свои промышленные объекты и сразу берут их в аренду. В Польше, по рыночным отчетам, «начало 2025 года отмечено рекордом по sale-leaseback» polandinsight.com. Это говорит о том, что польские корпорации монетизируют недвижимость на пике цен, а инвесторы активно закупают долгосрочно сдаваемые объекты. Еще один момент: доля польских инвесторов в индустриальных сделках стала выше (польский капитал — ~9% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году content.knightfrank.com, часть — в складах через частные фонды и застройщиков). Однако крупные сделки по-прежнему проводят иностранцы (Европа, США, Ближний Восток, ЮАР, Азия). Благодаря большому числу девелоперских платформ (Panattoni, GLP, Segro и др.) в Польше формируется поток новых, современных складов для будущих инвестиций.

Прогноз: Среднесрочные перспективы промышленной и логистической недвижимости Польши являются весьма позитивными, хотя темпы роста переходят от бешеной экспансии к устойчивому развитию. Спрос ожидается на высоком уровне: экономика Польши (в особенности, производство, розничная торговля и логистика e-commerce) должна стабильно расти, обеспечивая постоянную потребность в складах. Геополитическая обстановка, несмотря на напряжённость, на самом деле играет на руку Польше, поскольку компании перестраивают цепочки поставок, приближая их к европейским рынкам сбыта (стабильное членство Польши в ЕС и крупный кадровый резерв дают ей преимущество перед некоторыми странами с более низкими издержками). Предложение будет более стабильным — девелоперы становятся осторожнее, банки строже подходят к финансированию спекулятивного строительства. Но это — здоровая корректировка; вероятно, в 2025 году объёмы нового строительства будут ниже, чем в 2024-м, что поможет росту вакантности достичь пика, а затем, возможно, снова снизиться к 2026 году. Уже ко второй половине 2025 года мы можем увидеть стабилизацию вакантности на уровне 8–9%, после чего она улучшится за счёт продолжающегося поглощения.

Арендные ставки могут снова испытать небольшое давление вверх в премиальных локациях после сдачи в аренду текущих вакантных площадей. У многих арендаторов из сферы логистики есть срочные потребности (3PL-компании подписывают контракты, ритейлеры нуждаются в распределительных центрах) — и они готовы платить премию за готовые и близко расположенные помещения, особенно в агломерации Варшавы и других крупных городах. В регионах с избытком предложения ставки останутся конкурентными.

Большая неопределённость связана с исходом войны в Украине: если начнётся восстановительный бум, это может существенно повысить спрос на логистические площади в восточной Польше (как на перевалочной базе), а также в долгосрочной перспективе привести к переносу части бизнеса внутрь Украины. Сейчас Польша выигрывает как безопасная гавань для логистических и производственных операций, которые ранее могли бы быть размещены в Украине или России.

Что касается рисков: мировая или европейская рецессия может повлиять на сокращение спроса (хотя пока промышленное производство Польши остаётся диверсифицированным и частично защищённым благодаря тренду на «нершоринг»). Если процентные ставки надолго останутся высокими, это ограничит девелопмент, ориентированный на инвесторов, и будет поддерживать высокую стоимость финансирования, однако это также повышает ценность существующих площадей за счет их доходности. Инфляция строительных издержек была проблемой, но с 2022 года чуть снизилась — тем не менее, её возможный новый рост может ударить по марже девелоперов.

В целом, промышленный сектор недвижимости Польши созревает. Рынок перешёл от состояния дефицита к более уравновешенному, с достаточным предложением современных площадей. Стабильные ставки, высокая заполняемость (при вакантности 8% многие субрынки фактически полностью заполнены по крупным лотам) и сохраняющиеся драйверы спроса рисуют благоприятную картину. Мы ожидаем, что Польша сохранит позиции топ-3 логистических локаций Европы, и к 2028 году общий фонд складской недвижимости может приблизиться к 40–50 млн м², хотя темпы застройки будут контролируемыми. В центре внимания окажутся спекулятивные складские проекты с более короткими циклами реализации (чтобы оперативно удовлетворять нужды арендаторов) и реконструкция старых объектов с добавленной стоимостью (автоматизация, ESG-факторы). С учетом этих трендов и конкурентных преимуществ Польши индустриальный сегмент продолжит приносить стабильную прибыль инвесторам и поддерживать рост экономики в целом.

Рынок земли: осторожное восстановление и реформы в градостроительстве

Рынок инвестиционных земель — от бума к замедлению: Рынок земельных участков под застройку в Польше последние годы пережил настоящие американские горки. Подъём активности в 2021–2022 годах (девелоперы массово скупали участки на фоне дешёвых кредитов и бума продаж жилья) сменился резким охлаждением в 2023-м, когда изменились условия polandinsight.com. К 2024 году многие инвесторы и девелоперы заняли выжидательную позицию из-за отсутствия господдержки жилищного строительства, резкого роста стоимости финансирования и общей неопределённости polandinsight.com. Банки также ужесточили условия кредитования сделок с землёй, применяя очень избирательные критерии polandinsight.com. Это привело к сокращению объёма транзакций — в 2023 году крупных сделок с землёй было относительно мало, так как игроки приостановили планы расширения.

В 2025 году настроение на рынке земли постепенно переходит от стагнации к осторожному оживлению. В первой половине 2025-го заключено больше контрактов, чем за предыдущий год, но покупатели крайне тщательно проводят аналитику, дью-дилижанс и проверку эффективности проектов polandinsight.com. Иными словами, инвесторы возвращаются, но фокусируются только на возможностях с чётко выраженным «верифицированным» спросом и надёжными основами polandinsight.com. Наибольший интерес вызывают участки, подходящие для популярных направлений — жилищное строительство (прежде всего массовый сегмент), проекты PRS (арендные дома), урбанистические склады/логистика и многофункциональные комплексы во вторичных городах polandinsight.com. С другой стороны, землю без чёткого девелоперского будущего или с градостроительными препятствиями по-прежнему в основном обходят стороной.

Объемы сделок ожидаются выше в 2025 году по сравнению с 2024-м, особенно во второй половине 2025 года polandinsight.com. Эксперты называют 2025-й годом «восстановления потенциала», а не рекордных сделок polandinsight.com. До пика бума 2021 года рынок вряд ли дотянет, но динамика будет здоровее. Примечательно, что цены на землю не рухнули: владельцы участков в хороших локациях в основном держат их, предпочитая не продавать с большой скидкой. Возможна небольшая корректировка цен на периферии, но премиальная земля в городах всё равно стоит дорого. Польша по-прежнему имеет конкурентные цены на землю по сравнению с большинством стран ЦВЕ, что продолжает привлекать сюда иностранных девелоперов marketoutlook.cbrepoland.pl.

Портрет инвестора и роль иностранного капитала: Состав покупателей на рынке земли изменился. В 2025 году местные польские девелоперы и инвесторы (особенно не представленные на публичном рынке) весьма активны, используя свои знания и быстро принимая решения polandinsight.com. Фиксируется тренд «сделок между соседями» — к польским лотам проявляют интерес инвесторы из соседних стран (Чехия, Германия, Балтия) polandinsight.com. Эти игроки хорошо понимают местный рынок и иногда ищут совместные предприятия с польскими компаниями. При этом крупные западноевропейские институциональные инвесторы ведут себя пока осторожно, ожидая более ясных экономических сигналов, прежде чем вновь активно возвращаться polandinsight.com.

В то же время появляются новые иностранные игроки: ряд турецких и средиземноморских инвесторов начали приобретать относительно небольшие участки, готовы платить конкурентную цену за безопасные проекты с целью выхода на рынок polandinsight.com. Кроме того, как отмечалось ранее, китайские компании интересуются логистической землёй из-за изменений мировой торговли polandinsight.com. Это логично, ведь стабильная экономика и выгодное географическое положение Польши делают её приоритетной локацией для производственных и логистических проектов, перемещаемых из Азии polandinsight.com polandinsight.com. В то время как южноафриканские и глобальные фонды, инвестирующие в готовые проекты, обычно не покупают «сырую» землю напрямую — они предпочитают ждать завершения строительства или инвестировать через forward-funding-сделки как способ зафиксировать будущий pipeline.

Одно позитивное изменение: польский частный капитал все чаще объединяется для инвестирования в земельные участки. Например, консалтинговая фирма Walter Herz привлекла более 50 миллионов злотых от частных лиц для инвестиций в приобретение земли в Варшаве, Познани и Труймясто polandinsight.com. Это свидетельствует о растущей зрелости и интересе со стороны местных состоятельных инвесторов к земельному банкингу, которые занимают место, пока крупные институциональные игроки менее активны.

Использование земли и точки спроса: Есть несколько категорий земель, на которые наблюдается особый спрос:

• Земля под жилую застройку: Учитывая дефицит жилья и ожидаемое восстановление продаж, востребованы хорошо расположенные участки для нового домостроения (особенно в пригородах крупных городов и быстрорастущих городах-спутниках) polandinsight.com. Девелоперы стараются не переплачивать, но желают пополнить земельные банки, чтобы быть готовыми, когда рынок полностью восстановится.
• Участки для PRS (Build-to-Rent) проектов: Институциональные девелоперы арендного жилья (как польские, так и с иностранным капиталом) ищут участки в крупных городах, где могут строить жилые комплексы для аренды polandinsight.com. В том числе — перевод офисных или смешанных участков под жилье/PRS, так как этот сегмент активно развивается.
• Земля для городской логистики: По мере роста e-commerce и доставки «последней мили» востребованы небольшие склады рядом с центрами городов. Инвесторы присматривают участки на окраинах или в промышленных зонах внутри агломераций для логистических объектов polandinsight.com. Такая земля ограничена, поэтому конкуренция высока.
• Участки под редевелопмент для смешанных и офисных проектов: В некоторых центрах городов есть старые промышленные или коммерческие площадки, которые можно преобразовать в многофункциональные проекты (офисы, ритейл, жилье). Некоторые инвесторы делают ставку на модернизацию центров городов, таких как Краков, Вроцлав или Лодзь.
• Сельхозземля с потенциалом перевода: Интересно, что пахотные земли в Польше стали интереснее для инвесторов, которые рассчитывают на перевод в земли под застройку. В регионах с высокой урбанизацией (окрестности Варшавы, Кракова, Вроцлава и др.) есть земли, которые возможно переклассифицировать под жилье или промпроизводство. Инвесторы, готовые пройти эти процессы, покупают такие участки с расчетом на долгосрок polandinsight.com. Цены на сельхозземли в Польше выросли за последние годы, особенно после 2016 года, когда граждане ЕС получили право покупать землю без ограничений (закончилось переходное соглашение после вступления в ЕС). Даже так, фермерская земля здесь дешевле, чем в Западной Европе, так что есть потенциал роста при переведе в иной статус.

Главный вызов — планирование и регулирование: Вероятно, самое большое препятствие на рынке земли в Польше — это система планирования. Только около 30–40% территории страны покрыто местными планами пространственного развития (MPZP) polandinsight.com. Остальные территории требуют индивидуальных решений о застройке (WZ — условия застройки), что может быть долгим, непредсказуемым и зависящим от человеческого фактора polandinsight.com. Инвесторы часто ждут одобрения годами, а иногда власти и вовсе не принимают решения, что блокирует проекты polandinsight.com. Правительство работает над реформой — внедрением «Генеральных планов» для гмин, но сроки затягиваются и, на данный момент, это внесло еще больше неопределенности из-за сдвига дедлайнов polandinsight.com. В итоге наблюдается определенный законодательный хаос в градостроительном планировании polandinsight.com, что называют главным препятствием для прозрачной и эффективной застройки.

Понимая это, законодатели предлагают реформы. Одна из идей — дерегулирование для упрощения процессов, например, внедрение цифровых, простых процедур согласования polandinsight.com. Пример — отказаться от обязательной полной оценки экологического воздействия для небольших проектов (небольшие сервисные здания, склады), что сейчас растягивает процесс на месяцы даже там, где влияние на окружающую среду минимально polandinsight.com. Предлагается создать список «низкоэкологических» инвестиций, для которых этап разрешения на экологию станет проще или вовсе будет не нужен polandinsight.com. Также предусмотрена цифровизация земельного и ипотечного кадастра по всей стране, что должно ускорить сделки polandinsight.com.

Еще одна важная регуляторная проблема — перевод сельхозземель. В Польше сельскохозяйственные земли классифицируются по категориям плодородия, и перевод высококлассных земель под застройку часто требует разрешения министерства, что получить непросто. Обсуждается создание четких критериев, которые позволят автоматически выводить земли низших классов (IV или V) из сельскохозяйственного оборота без разрешения министерства polandinsight.com. Это увеличит предложение земли вокруг городов, поскольку много пригородных участков формально считаются сельскохозяйственными, но по факту неэффективны для сельхозпроизводства.

Вкратце, реформа градостроительного планирования крайне важна: инвесторы постоянно отмечают, что им нужна более предсказуемая и быстрая система выделения участков под застройку, чтобы существенно увеличить сделки polandinsight.com. Власти движутся в этом направлении, но реформы идут медленно. До реальных улучшений сделки будут сосредоточены на участках с уже имеющейся градостроительной документацией или с высокой вероятностью ее получения.

Перспективы: Рынок инвестиционной земли в Польше на 2025–2027 годы выглядит восходящим, но поэтапным. Если процентные ставки постепенно снизятся, финансировать сделки и стройку станет проще, а значит, покупателей будет больше. Цены на землю в топовых локациях (например, центры Варшавы, ключевые жилые районы) скорее всего сохранятся на высоком уровне или вырастут из-за нехватки предложения. В то же время, второстепенные локации могут остаться на прежнем уровне до явного возвращения спроса. Мы ожидаем, что конкуренция за качественные участки усилится в конце 2025 и в 2026 году, когда девелоперы начнут готовиться к новому строительному циклу — это может подтолкнуть цены вверх в лучших локациях.

Интерес иностранных инвесторов к польской земле также должен возрасти, когда стабилизируются макроэкономические условия. Некоторые крупные институциональные игроки, приостановившие покупки в 2023–24 годах, могут вернуться, особенно если увидят, что экономика Польши продолжает расти примерно на 3% в год и рынок недвижимости выходит на позитивную динамику. Вливание средств ЕС в инфраструктуру и другие проекты (Польша — один из главных бенефициаров европейских бюджетов) также откроет новые территории для застройки (новые дороги могут сделать логистический объект жизнеспособным и т.д.).

Ключевые риски и переменные: Основной риск — регуляторная среда. Если реформы планирования затянутся или политическая нестабильность негативно скажется на законодательстве по недвижимости — это способно отпугнуть инвесторов. Также если власти вдруг введут дополнительные ограничения для иностранцев на покупку земли (маловероятно, поскольку такие ограничения уже смягчены), это повлияет на иностранное участие. Еще один фактор — строительные издержки: если резко вырастут цены на строительство, девелоперы смогут платить за участки меньше (общая экономическая модель ухудшится). В данный момент строительные издержки стабилизировались, что положительно сказывается на ценах земли.

В заключение, рынок земельных участков Польши в 2025 году характеризуется разборчивостью и избирательностью. Эпоха спекулятивных покупок любых участков прошла; теперь важны тщательно отобранные локации с четким потенциалом. Как отмечает одно из исследований, этот год станет временем «восстановления потенциала» polandinsight.com, что закладывает основу для более активных действий в последующие годы. Благодаря лучшей градостроительной политике и экономическим попутным ветрам, Польша может разблокировать значительную часть простаивающей земли для застройки, что поможет решить такие задачи, как нехватка жилья и расширение логистических сетей. Инвесторы рассматривают землю как надежную защиту капитала в долгосрочной перспективе (материальный актив в развивающейся стране) polandinsight.com, и многие уже сейчас занимают позиции, чтобы получить выгоду, когда цикл застройки перейдёт на новый виток.

Иностранные инвесторы и регуляторные факторы

Иностранный капитал играет доминирующую роль во всех секторах недвижимости Польши, принося как возможности, так и определённые вопросы. На рынке коммерческих инвестиций основную часть крупных сделок обеспечивают международные фонды. Как отмечается, в 2024 году иностранные инвесторы составили примерно 90%+ от инвестиционного объёма в секторе коммерческой недвижимости в €5+ млрд europaproperty.com. Среди них — глобальные фонды прямых инвестиций, страховые, пенсионные фонды, а также специализированные инвесторы из Европы, Северной Америки, Азии и Южной Африки. Привлекательность очевидна: Польша предлагает масштаб (крупная экономика с 38 миллионами жителей), рост (более высокие темпы ВВП и потребительского спроса, чем в Западной Европе), а также значительно более высокую доходность. Доходность ключевых офисных, торговых и логистических объектов в Польше составляет 6–7% (как отмечалось ранее), против 3–4% во многих западных странах content.knightfrank.com. Такая разница в доходности компенсирует воспринимаемые риски развивающихся рынков и валютные риски (хотя злотый относительно стабилен, а страна интегрирована в ЕС).

По странам происхождения, в последние годы немецкие, американские, британские и южноафриканские инвесторы входили в число крупнейших покупателей content.knightfrank.com. Южноафриканские REIT (например, NEPI Rockcastle и Redefine) были особенно активны в торговой и офисной недвижимости. В 2024 году к инвестициям также вернулись инвесторы из США и Канады content.knightfrank.com. Структура происхождения капитала в 2024 году выглядела так: ЮАР (19% объема), США (11%), Великобритания (13%), Западная Европа (9% без учета Германии и Великобритании), соседи по ЦВЕ (18%), польские резиденты ~9% content.knightfrank.com. Такое разнообразие говорит о присутствии Польши на глобальном инвестиционном радаре. Продолжают появляться и новые игроки — например, в 2024 году британская Sona Asset Management зашла на рынок через крупную офисную сделку content.knightfrank.com, а ближневосточный капитал также проявляет интерес к логистике.

Почему мало местных инвесторов? Относительно низкая доля внутреннего капитала (всего ~9% в 2024 году content.knightfrank.com) обусловлена структурными причинами. В Польше не развита система REIT или аналогичных инвестиционных трастов, поэтому средства местных институциональных инвесторов (пенсионные фонды и проч.) традиционно не направлялись в недвижимость. Крупных польских игроков на рынке недвижимости немного (таких как государственный PFR или некоторые страховые компании), способных проводить большие сделки. Это постепенно меняется: польские богачи и частные инвестфонды все больше интересуются недвижимостью, но пока именно иностранный капитал закрывает этот разрыв. Как уже говорилось, введение закона о REIT, находящегося в разработке уже несколько лет, могло бы стать переломным моментом, позволив мелким инвесторам косвенно вкладываться в недвижимость и тем самым увеличить участие местных игроков europaproperty.com. Эксперты отрасли постоянно призывают к этому, ссылаясь, например, на успешный опыт в соседней Чехии europaproperty.com.

Регуляторная среда для иностранных инвесторов: В целом Польша достаточно открыта для иностранного владения недвижимостью. С момента вступления в ЕС, граждане и компании стран ЕС могут покупать недвижимость (включая землю) без ограничений (некоторые исключения, например, сельхозземли, действовали только на переходный период до 2016 года). Граждане стран вне ЕС тоже могут покупать, хотя по отдельным категориям (особенно сельскохозяйственная и лесная земля) требуется разрешение МВД. Во многих случаях это формальность и направлено на предотвращение стратегических скупок земли. Однако для городской недвижимости (офисы, квартиры, склады) обычно нет никаких препятствий для добросовестных иностранных покупателей. В Польше действует чёткая регистрация прав собственности (система Единого государственного реестра недвижимого имущества и ипотек) и юридические гарантии для собственников, что особенно ценится иностранными инвесторами.

Одним из регуляторных вопросов может быть налогообложение: в Польше действует 1% налог на передачу прав (для сделок с активами), а также регулярные налоги на недвижимость (относительно невысокие фиксированные ставки на м²). Годового налога на недвижимость (wealth tax), как в ряде других стран, нет. В то же время правительство периодически предлагает ввести дополнительный налог для владельцев нескольких жилых объектов (для снижения спекуляций) globalpropertyguide.com. На 2025 год ничего конкретного пока не введено, но инвесторы внимательно следят за подобными инициативами. Ещё одно направление — повышение соответствия принципам ESG: европейские регламенты (например, по энергоэффективности зданий) могут привести к обесцениванию объектов, не соответствующих стандартам. Иностранные инвесторы, как правило, более чувствительны к ESG-рискам, и предпочитают здания с зелёными сертификатами. Это косвенно влияет на структуру спроса: энергоэффективная недвижимость в большем приоритете, объекты с низкой эффективностью требуют апгрейда или теряют привлекательность.

Иностранцы на рынке жилой недвижимости: Помимо крупных игроков, в Польше появились и частные иностранные покупатели в сегментах люксового и курортного жилья (например, украинцы, как упоминалось ранее, а также экспаты, приобретающие недвижимость в Кракове или на побережье). Власти рассматривали идею ограничения доли иностранных покупателей (как это реализовано в некоторых странах для охлаждения рынка), но таких мер не вводили, поскольку иностранцы по-прежнему составляют незначительный процент от общего числа сделок (локальные всплески до 30% в отдельных проектах, как правило, связаны с международными организациями или группами мигрантов) globalpropertyguide.com.

Внешние инвестиции: Стоит также отметить, что польские инвесторы всё активнее действуют за рубежом (например, приобретают склады в Западной Европе через фонды), хотя это находится за рамками данного обзора. Введение REIT может упростить выход польского капитала и на зарубежные рынки недвижимости.

В целом участие иностранных инвесторов — ключевой элемент польского рынка недвижимости, обеспечивающий приток экспертизы и ликвидности. Регуляторная среда в целом благоприятна: права собственников защищены, а ограничений для владения мало. Основные ожидаемые рынком улучшения — такие как упрощение градостроительных процедур polandinsight.com и введение REIT — принесут пользу всем участникам рынка, как иностранным, так и внутренним, за счёт большей прозрачности и притока капитала. При отсутствии неожиданных протекционистских тенденций (чего не ожидается при нынешнем правительстве, ориентированном на бизнес), Польша останется привлекательным и открытым рынком для глобальных инвесторов в недвижимость.

Прогноз и ожидания на 3–5 лет (2025–2030)

Смотрят в будущее с уверенностью: рынок недвижимости Польши нацелен на устойчивый и стабильный рост в ближайшие годы — на него опираются как прочные экономические основы, так и отраслевые тенденции, описанные выше. Далее — итоговый обзор по ключевым факторам и типам недвижимости:

Макроэкономический и финансовый прогноз: Экономисты прогнозируют, что рост ВВП Польши в 2025–2027 годах составит в среднем 3–4% ежегодно, что превышает показатели по ЕС в целом cbre.pl. Рост продолжат обеспечивать частные потребительские расходы, которым будут способствовать повышение зарплаты и масштабное усвоение средств ЕС. Инфляция, взлетевшая до двузначных значений в 2022 году, должна вернуться к ~4% в 2025-м и ~3% к 2026-му reuters.com — около верхней границы целевого диапазона польского ЦБ. По данным опроса NBP, средняя инфляция в 2025 году составит 4,1%, а в 2026-м снизится до 3,2% reuters.com. Замедляющаяся инфляция создаст условия для дальнейшего снижения ключевой ставки NBP. По прогнозам, рефинансирование могут урезать ещё на ~75–125 б.п. к концу 2025 года (до ~4,0–4,5%), и возможно до ~3,5–4,0% к концу 2026-го focus-economics.com think.ing.com, если не возникнет новых инфляционных шоков. Более низкие ставки — позитив для рынка недвижимости: ипотека дешевеет, коммерческие проекты финансировать легче, а доходность активов (cap rates) будет снижаться (то есть капитализация — расти). Безработица по прогнозам останется очень низкой (3–5%), и приток трудовых мигрантов из соседних стран может расширить предложение рабочей силы. Основной внешний риск — состояние мировой экономики: если крупнейшие торговые партнёры в ЕС столкнутся со спадом, экспортные отрасли Польши могут замедлиться, но консенсус-прогноз предполагает умеренный рост в Европе, что поддержит польский прогноз.

Прогноз для жилой недвижимости: Мы ожидаем, что цены на жилую недвижимость в Польше будут расти умеренно в течение следующих 3–5 лет, примерно отслеживая рост доходов и инфляцию. Годовые повышения цен, скорее всего, будут на уровне низких-средних однозначных значений (например, 3–6% в год), а не двузначных скачков последних лет. Это означает, что в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении цены на жилье будут в целом стабильны или покажут небольшой реальный прирост. Ключевые факторы: огромный дефицит жилья сохранится — даже несмотря на рекордное строительство в последние годы, в Польше все еще один из самых низких показателей обеспеченности жильем на 1000 жителей в Европе cbre.pl. Демография также становится благоприятной благодаря иммиграции (население, возможно, снова растет после многих лет стагнации, в том числе из-за переселения украинцев). Кроме того, к 2026–2027 годам текущий спад запуска строительства (многие проекты были приостановлены в 2023–24 гг.) может привести к снижению нового предложения на рынке, что, парадоксально, вызовет более жесткий баланс спроса и предложения и предотвратит падение цен.

Доступность ипотечного кредитования должна улучшиться с понижением ставок — ожидается постепенное смягчение условий кредитования после шока из-за повышения ставок в 2022 году. Государственные программы (например, «Первые ключи») помогут определённым группам покупателей (первое жилье, вторичный рынок) начиная, предположительно, с 2025 года, давая рынку легкий стимул без перегрева. Спрос на аренду останется высоким, поэтому арендные ставки, вероятно, будут медленно расти (возможно, ~2–5% в год) по мере роста урбанизации и изменений образа жизни. Сектор PRS (аренда у профессиональных операторов) в Польше значительно расширится — с ~21 тыс. квартир сейчас до, возможно, >50 тыс. к 2030 году. Это профессионализирует рынок аренды и увеличит предложение, но из-за текущего дефицита жилья это не приведет к снижению арендных ставок; скорее, это покроет новый спрос.

Оговорка: если процентные ставки снизят слишком быстро или возобновят чрезмерно щедрые субсидии, возможен еще один скачок цен. Но, похоже, регуляторы намерены избегать такой волатильности globalpropertyguide.com. Базовый сценарий — стабильный рост: как прогнозирует один из застройщиков, «мы не ожидаем возвращения цен к минимумам начала 2023 года; напротив, ожидаем умеренного роста, соразмерного инфляции» globalpropertyguide.com. К 2028 году жилищный фонд Польши, скорее всего, увидит нововведения — больше энергоэффективных «зеленых» домов (так как климатические нормы ЕС обязывают проводить модернизации), больше быстровозводимых конструкций для снижения затрат, и, возможно, первые признаки появления институциональных застройщиков жилья (компаний, строящих целые районы частных домов под аренду, что только начинает появляться в Европе). В целом, жилищный сектор должен оставаться опорой рынка, без риска крупного обвала, поддерживаемый демографическими нуждами и улучшением доступности жилья.

Прогноз по офисам: В ближайшие годы в сегменте офисов во главу угла станет качество, а не количество. Новое предложение останется ограниченным минимум до 2026 года polandoffices.com, что постепенно приведет к сокращению вакансий на рынке премиальных офисов. В 2025–2027 годах доля незанятых площадей в премиальных офисах CBD в Варшаве может снизиться до ~5% или даже меньше, что фактически означает полную загрузку и заставит некоторых арендаторов искать офисы вне центральных районов — хотя на периферии вакантность по-прежнему будет высокой, пока не уберут устаревшие площади. В региональных городах тенденции разойдутся: в лидерах, таких как Краков и Труймясто, вакантность может опуститься до ~10% и ниже при сохраняющемся спросе, а в менее сильных рынках — остаться на уровне выше 10%.

Застройщики, скорее всего, возобновят больше проектов к 2026 году, особенно в Варшаве, где сейчас практически остановлен рост нового строительства. Новая волна офисных башен может стартовать в конце 2025 года для удовлетворения ожидаемого спроса к 2027–2028 годам, особенно если снизится стоимость финансирования. Появятся и проекты редевелопмента: переделка старых офисов под жилье, гостиницы и др., что сократит офисный фонд во вторичных локациях и одновременно поможет решить иные задачи (например, часть устаревших офисов на варшавском коридоре Ерозолимске могут стать квартирами или студенческим жильем).

Арендные ставки на офисы в премиальных локациях могут вырасти примерно на 5–15% в совокупности за ближайшие 3 года, особенно на верхних этажах современных «зеленых» зданий — их мало, но спрос велик. Арендаторы готовы переплачивать за качество, способствующее удовлетворенности сотрудников и целям в ESG. В то же время аренда в старых офисах может стагнировать или даже снижаться, если их не модернизировать. Таким образом, разрыв арендных ставок между классом А+ и классом B увеличится. Стимулы (например, периоды без арендной платы) станут короче в премиальных зданиях по мере усиления позиций арендодателей, что повысит чистый доход от аренды.

Тренды, такие как гибридная работа, продолжат влиять на использование офисов — ожидается, что компании будут выделять больше площади на одно рабочее место (для зон коммуникаций и пр.), примут меньшую среднюю посещаемость офиса, но сохранят представительство ради корпоративной культуры и нужд клиентов. То есть им потребуется меньше «запаса» площади на одного сотрудника, чем раньше, но рост бизнес-секторов (ИТ, аутсорсинг, R&D) в Польше обеспечит чистый положительный спрос на офисы ежегодно. Квалифицированные кадры и ценовое преимущество Польши по-прежнему будут привлекать международные компании (особенно в Краков, Вроцлав и др., которые уже стали сервисными хабами).

Офисные инвестиции тоже должны набрать обороты. Если процентные ставки снизятся, как прогнозируется, доходность первоклассных офисов — сейчас ~6.0% content.knightfrank.com — может сжаться до нижней границы 5% к 2026 году, повысив капитализацию. Также ожидается выход на рынок новых игроков (возможно, суверенные фонды из Азии или инвесторы из Ближнего Востока), которых привлекает ценовое преимущество польских офисов. Опасение вызывает глобальный настрой к офису — во всем мире офисы под давлением из-за удалёнки. Но в Польше ситуация благоприятнее: офисный фонд новее и сосредоточен в востребованных ИТ- и сервисных сегментах. Пока арендодатели адаптируются (гибкие площади, удобства, ESG), польские офисы должны оставаться привлекательной историей.

Прогноз по торговой недвижимости: Ритейл в Польше относительно зрелый, поэтому массового расширения торговых центров не ожидается. В ближайшие годы отрасль сосредоточится на оптимизации и обновлении существующих объектов. Множество ТЦ пройдет через реновации, а часть старых или слабоэффективных площадей перепрофилируют (частично под офисы, квартиры или пункты выдачи логистики). Ритейл-парки и центры у дома продолжат расти, особенно в малых городах — еще есть потенциал для новых проектов с супермаркетом-якорем там, где не хватает современного ритейла.

Потребительские расходы, как отмечено выше, должны укрепиться, когда инфляция стабилизируется. В 2025–2026 гг., если инфляция будет ~3–4%, а рост зарплат — 7–10%, у поляков снова появится реальный рост доходов, что приведет к увеличению потребления в ритейле. Это может повысить продажи на 1 м² в ТЦ, что позволит увеличить арендную плату в премиальных центрах за счет оборотной составляющей или при продлении аренды. Тем не менее, доля онлайн-торговли тоже, вероятно, вырастет до ~15% всех розничных продаж к 2030 году, что заставит традиционный ритейл эволюционировать для сохранения актуальности. Ожидается всё больше интеграции онлайн- и офлайн-торговли (click-and-collect в ТЦ, шоурумы и пр.).

Польша также может в этот период наконец реализовать REITs — появятся ритейл-REITs, которые смогут скупать вторичный ритейл и инвестировать в него. Если это произойдет, часть иностранных владельцев получит выход, а на рынок придет больше локальных инвесторов.

Доходность торговой недвижимости (сейчас ~6.25% по премиальным объектам content.knightfrank.com) может незначительно снизиться на фоне восстановления интереса инвесторов — возможно, до 5.5–6.0% по премиальным площадям к 2027 году, если также снизятся ставки. Вторичный ритейл будет вести себя разнонаправленно: лучшие центр ы у дома и аутлеты найдут покупателей, а некоторые третьестепенные ТЦ останутся неликвидными либо будут перепрофилированы.

Прогноз по индустриальной/логистической недвижимости: Польский рынок логистики сохранит импульс. Мы ожидаем устойчивый спрос на 5–6 млн м² аренды ежегодно в ближайшей перспективе, чему будут способствовать онлайн-торговля (в Польше ее доля пока еще растет) и вложения производителей (автопром, электроника и др.) в локализацию. Вакантность может держаться в высоких однозначных значениях в 2025 году, но к 2026-му, после замедления проектирования в 2024–25 гг., снова пойдет вниз. К 2027 году вакантность может нормализоваться до ~5% или ниже, что фактически означает полную загрузку (лишь фрикционную вакантность). Это вновь окажет давление на рост арендных ставок; рост вероятен особенно в логистике последней мили, где мало земли и очень высокий спрос (например, склады последней мили вокруг Варшавы могут вырасти с €5–6 до €7–8 за м² к концу десятилетия). Ставки на большие склады в центральных локациях тоже могут немного вырасти на фоне подорожания земли и строительства.

Польша, вероятно, также выиграет от программы восстановления Украины (хотя сроки неясны) — приграничные регионы станут логистическим базисом, что может потребовать новых складов. Кроме того, по мере регионализации цепочек поставок Польша сможет привлечь предприятия — от гигафабрик аккумуляторов до производства компонентов, которым понадобятся индустриальные площади.

Девелопмент логистики будет более взвешенным — после безумного спекулятивного бума 2020–2022 рынок перейдет к большей доле built-to-suit и поэтапного строительства. Многие застройщики теперь сначала обеспечат частичную аренду до старта крупных парков. Важно и влияние экологии: ужесточение климатической политики ЕС может подтолкнуть к использованию солнечных панелей на складах, строительству с нулевым углеродным следом, а также к ограничениям на развитие на зеленых полях в особо ценных локациях. Но в Польше достаточно места для логистики (можно и перепрофилировать бывшие промзоны).

Промышленные инвестиции скорее всего останутся самым горячим сегментом. Мы ожидаем сжатия доходности с ~6,25% примерно до ~5,5% или даже 5% к 2027 году для первоклассной логистики, поскольку конкуренция за стабилизированные активы вновь обостряется (аналогично тенденции до 2022 года). Если процентные ставки упадут и экономика останется стабильной, глобальные инвесторы могут вновь устраивать аукционы за первоклассные портфели. К тому времени позиция Польши как ключевого логистического рынка Европы будет закреплена, возможно, даже с попаданием в статус «основного портфеля» для еще большего количества панъевропейских фондов (некоторые уже рассматривают ее таковой).

Земля и девелопмент: Цены на землю в ключевых городских зонах вырастут по мере возвращения застройщиков на рынок. Мы ожидаем, что к 2026 году при ставках порядка 4% и стабильной экономике жилищные застройщики вновь увеличат объем новых строительных проектов для удовлетворения возрождающегося спроса. Это означает, что в 2025–2026 годах они будут активно искать земельные участки, усиливая конкуренцию за хорошие площадки. Аналогичным образом, логистические застройщики продолжат приобретать землю вдоль автомагистралей и возле городов, однако будут делать это дисциплинированно. Цены на сельхозземли также могут вырасти, как из-за роста цен на аграрные товары, так и из-за потенциала перевода в другие категории возле расширяющихся городских границ.

Действия польского правительства по упрощению планирования (если они будут реализованы полностью) могут радикально раскрыть потенциал девелопмента. Если к 2025–26 году большая часть муниципалитетов примет новые Генеральные планы и цифровое разрешение, мы увидим более оперативную реализацию проектов и больше прозрачности (меньшая неопределенность добавляет стоимости земле). Также любая дерегуляция, такая как ускоренное рассмотрение проектов с низким воздействием или смягчение правил конвертации сельхозземель polandinsight.com polandinsight.com, даст дополнительный импульс рынку земли, делая больше участков пригодными для инвестиций. В противном случае, если бюрократические проблемы сохранятся, это ограничит темпы девелопмента и сохранит высокие цены на немногие легко развиваемые участки (не лучший сценарий, так как концентрация роста усиливается).

Риски прогноза: Хотя прогноз в целом положительный, существуют риски, которые могут изменить траекторию:

• Экономический спад: В случае мировой рецессии (или резкого замедления в Германии, главном торговом партнере Польши) спрос на коммерческую недвижимость может ослабнуть, а уровень безработицы вырасти, что негативно скажется на спросе на жилье. Однако Польша уже показала устойчивость и стартует с хороших позиций, так что мягкая рецессия, скорее всего, будет преодолена.
• Неожиданность процентных ставок: Если инфляция окажется устойчивой и центральные банки вновь начнут повышать ставки, это приведет к снижению активности финансирования и инвестиций. На данный момент это маловероятно, поскольку инфляция замедляется и польский НБП проводит политику смягчения globalpropertyguide.com, но этот фактор стоит отслеживать (например, неожиданные энергетические шоки могут резко изменить инфляционную динамику).
• Геополитическая напряженность: Продолжающаяся война в Украине — это фоновый риск: любая эскалация или распространение конфликта могут серьезно подорвать настроения и экономическую стабильность (хотя Польша в экономическом плане в чем-то выиграла за счет притока беженцев и релокации бизнеса из России/Белоруссии). Внутренняя политика также может повлиять: с конца 2023 года работает новая правящая коалиция, но она проевропейская и инвестфрендли — резких перемен не ожидается.
• Секторальные риски: Для офисов опасность в том, что массовое внедрение удаленной работы или автоматизации ведет к резкому сокращению площадей — если, скажем, ИИ и роботизация снизят спрос на офисных сотрудников, это будет действовать как долгосрочный тормоз. Для ритейла риск — более быстрые или радикальные изменения потребительских моделей (например, если доля e-commerce внезапно взлетит до 30%, что маловероятно из-за культурных особенностей). Для промышленного сектора — опасность перегрева рынка при массе новых строительных проектов одновременно, но уроки текущего роста вакансий, скорее всего, предотвратят это.

Несмотря на эти риски, прогнозы экспертов остаются весьма позитивными. Например, недавний опрос НБП среди профессиональных участников рынка недвижимости показал ожидания ценовой стабильности и постепенного роста в жилом секторе и динамичного восстановления рынка инвестиций по мере снижения ставок lexology.com etalon-estate.pl. В целом, эксперты считают, что рынок недвижимости Польши не повторит волатильность начала 2020-х, а будет развиваться более умеренно и стабильно, без чрезмерных всплесков и спадов.

Заключение: К 2028 году мы видим ландшафт польской недвижимости как современный, устойчивый, с высоким присутствием институциональных инвесторов (включая местных) и сбалансированными условиями спроса и предложения в большинстве сегментов. В жилищном секторе появятся еще сотни тысяч новых квартир, однако спрос полностью не будет удовлетворен (застройщики останутся заняты долгие годы). Офисы станут умнее и экологичнее, старый фонд будет перепрофилирован, а новые небоскребы появятся на горизонтах городов (уже завершенная Варсо Тауэр в Варшаве и новые объекты в планах). Ритейл станет более ориентированным на впечатления, а при появлении законодательства Польша может увидеть первые американские REIT-фонды, владеющие портфелями торговых центров или супермаркетов. Логистика закрепит роль Польши как ключевого центра распределения в Европе, а рынок расширится за счет новых ниш, например, кампусов дата-центров (требующих промышленной земли, спрос на которые в стране растет).

В целом, рынок недвижимости Польши готов к росту и взрослению. Он сочетает в себе крепкие экономические основы, улучшение регуляторной среды и привлекательную доходность, что будет продолжать привлекать инвестиции и развитие. Как отметил один аналитик: «Польский рынок недвижимости остается устойчивым, что подтверждается стабильным спросом со стороны арендаторов и динамичным восстановлением инвестиций… с прочными рыночными фундаментами и оптимизмом по мере наступления 2025 года» content.knightfrank.com. Если не произойдет форс-мажоров, в ближайшие 3–5 лет все секторы польской недвижимости продолжат поступательно развиваться, принося инвесторам новые возможности и отвечая на современные потребности бизнеса и жителей страны.

Источники:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (февраль 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (май 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Данные NBP (Национальный Банк Польши) через GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – комментарии вице-президента Dom Development (апрель 2024) globalpropertyguide.com
• Польский Экономический Институт — отчёт по жилью (2024) globalpropertyguide.com
• Аналитика PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• JLL и Otodom/Polityka Insight – отчеты по жилью (2024–25) globalpropertyguide.com
• Министерство финансов Польши / gov.pl – Информация по «Bezpieczny Kredyt 2%» и планируемой программе «Pierwsze Klucze» globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (IV квартал 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – ставки доходности (IV квартал 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – крупнейшие инвестиционные сделки 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – Итоги офисного рынка 2024 и прогноз на 2025 polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Растущий спрос на офисы в регионах (май 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Успешный старт ритейл-сектора 2025 (май 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – вакансии и посещаемость ТЦ (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Склады: рынок стабилен, рост замедлился (июнь 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Рынок земли в 2025 (май 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – обзор инфляции в Польше (январь 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Итоги 2024 и прогноз 2025 (цитаты из Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Вакансии на рынке ритейла Польши (2024) europaproperty.com
• Erste Group – прогноз НБП (март 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – ожидания по снижению ставок (май 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – различные рыночные отчеты (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.