Polens fastighetsmarknad 2025: Trender, priser, avkastning och utsikter

Introduktion och ekonomisk översikt

Polens fastighetsmarknad 2025 fortsätter att vara robust och dynamisk, understödd av en motståndskraftig ekonomi och starkt investerarintresse. Landet hade ett exceptionellt aktivt 2024, med investeringsvolymen på kommersiella fastigheter som mer än fördubblades till över 5 miljarder euro (upp ~142 % år för år) content.knightfrank.com. BNP-tillväxten förväntas ligga på cirka 3–4 % under 2025 och drivs av privat konsumtion och investeringar cbre.pl. Inflationen, som steg kraftigt under 2022–2023, är nu på nedåtgående, vilket öppnar för räntesänkningar cbre.pl. I maj 2025 gjorde Polens centralbank (NBP) sin första räntesänkning sedan 2023 (sänkte styrräntan till 5,25 %) efter förbättrade inflationsprognoser globalpropertyguide.com. Arbetslösheten ligger kvar på rekordlåga nivåer cbre.pl och lönerna fortsätter att öka, vilket stärker efterfrågan på bostäder och detaljhandel. Detta makroekonomiska läge – måttlig inflation, förväntad penningpolitisk lättnad och starka arbetsmarknadsfundamenta – ger en positiv grund för samtliga segment av fastighetsmarknaden i Polen.

Statlig policy har också varit betydelsefull. Ett statligt subventionerat bolåneprogram, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Tryggt Lån 2 %), lanserades sommaren 2023 och ökade drastiskt volymen nya bostadslån (nya bostadslån 2024 uppgick till 83,9 miljarder PLN, +43,2 % jämfört med 2023) globalpropertyguide.com. Medan det förbättrade möjligheten för förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden, ledde det också till kraftigt stigande bostadspriser, vilket fick myndigheterna att ompröva stödåtgärder globalpropertyguide.com. Planer på ett uppföljningsprogram lades ner till förmån för en ny satsning (“Pierwsze Klucze” eller Första Nycklarna), som syftar till att hjälpa förstagångsköpare att köpa billigare andrahandslägenheter globalpropertyguide.com. Andra föreslagna åtgärder – så som beskattning av ägare till flera bostäder – har diskuterats och skapat viss osäkerhet bland investerare globalpropertyguide.com. Sammanfattningsvis är Polen ändå fortsatt en relativt öppen och investerarvänlig fastighetsmarknad. Landet anses vara den mest attraktiva marknaden i Centraleuropa för internationella fastighetsinvesterare cbre.pl, med över 90 % av investeringarna i kommersiella fastigheter 2024 från utländska fonder europaproperty.com. (Polen har arbetat på en REIT-lag för att möjliggöra mer inhemskt kapital i sektorn, men 2025 är detta fortfarande under behandling, vilket innebär att utländska investerare har en tung roll på marknaden europaproperty.com.)

I avsnitten nedan ger vi en heltäckande analys av alla större fastighetstyper – bostäder, kontor, handel, industri och mark – och behandlar regionala prisutvecklingar, hyresavkastning, utbuds- och efterfrågedynamik, policy-effekter, nyckelrisker, utländska investerares påverkan samt 3–5-årsprognoser för varje segment.

Bostadsfastigheter: Marknadstrender och hyressektor

Pristillväxten mattas av: Efter en period av intensiv tillväxt går Polens bostadsmarknad mot en stabilisering under 2025. Bostadsprisökningen har bromsat in från tvåsiffriga till mer måttliga ensiffriga nivåer. Under Q1 2024 låg det genomsnittliga transaktionspriset för befintliga bostäder i de sju största städerna på 13 404 PLN per kvadratmeter (≈3 460 USD), en ökning med 8,1 % år över år globalpropertyguide.com. För nyproduktion (primärmarknad) låg priserna i snitt på 14 265 PLN/m² (≈3 686 USD), en mindre ökning med +4,4 % YoY globalpropertyguide.com. Under Q1 2025 fortsatte prisökningstakten att avta – till följd av högre finansieringskostnader och minskad effekt av tidigare subventioner – men förblev positiv. Tabellen nedan visar genomsnittliga lägenhetspriser i nyckelstäder per Q1 2025:

Källor: NBP-data för Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Dessa siffror visar på stora regionala skillnader. Warszawa är fortfarande den dyraste marknaden, med snittpriser kring 16,4k PLN/m² (~3 500 €) globalpropertyguide.com. Andra stora städer som Kraków och Wrocław följer efter, medan mellansegmentstäder som Poznań och Gdańsk ligger på mittenprisnivåer. Sekundära städer som Łódź och Bydgoszcz är betydligt mer prisvärda – Bydgoszcz har till exempel snittpriser på omkring 7 400–9 400 PLN/m², vilket gör det till en av de billigaste större marknaderna globalpropertyguide.com. Sammanfattningsvis är Polens bostadsmarknad mycket uppdelad, med ett 2–2,5 gånger högre pris i Warszawa än i de billigaste städerna.

Efterfrågan och utbud: Efterfrågan på bostäder avtog under 2024 på grund av stigande bolåneräntor och politisk osäkerhet. Enligt JLL/NBP-data sålde de sex största städerna 39 649 nya bostäder under 2024, en kraftig –31 % minskning år över år globalpropertyguide.com. Under första kvartalet 2025 fortsatte försäljningen att vara lägre (9 100 sålda enheter, –17,5 % YoY), men nedgången har avtagit, vilket tyder på en stabilisering av marknaden globalpropertyguide.com. Byggherrar svarade på den svagare efterfrågan genom att minska antalet byggstarter men ett rekordstort utbud av osålda bostäder ligger fortfarande ute på marknaden i vissa städer globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Till exempel har Kraków och Wrocław samlat på sig stora lager av färdigbyggda, men osålda lägenheter och befinner sig nu i liknande situation som Poznań tidigare gjort globalpropertyguide.com. I Łódź är utbudet så stort att det i dagens försäljningstakt skulle ta över 2 år att sälja av befintliga nyproducerade bostäder globalpropertyguide.com. Warszawa klarar sig bättre – det är den mest likvida marknaden och bostäder säljs snabbare än någon annanstans – men generellt har köparna nu mer valmöjligheter och förhandlingskraft än under de intensiva pandemiåren.

Flera faktorer förklarar denna svalare efterfrågan. Bolåneräntorna är fortfarande höga (i genomsnitt ~7,5 % för nya bolån i början av 2025, något lägre från topparna på +8 % under 2022) globalpropertyguide.com, vilket gör att många köpare hamnar utanför marknaden. Potentiella investerare har avskräckts av diskussioner om högre skatter för dem som äger flera fastigheter globalpropertyguide.com. Och vissa hushåll avvaktar statliga program – antingen med hopp om återinförda subventioner eller genom att skjuta upp köp i väntan på prisrabatter eller räntesänkningar globalpropertyguide.com. Geopolitiska farhågor (krig bara över gränsen i Ukraina) har dessutom gjort köpare mer försiktiga globalpropertyguide.com.

Trots den senaste avmattningen förutser experterna ingen krasch, utan snarare en mjuklandning. Brett stigande löner (Polens löner har ökat i reala termer) och en förbättrad ränteutsikt väntas stödja bostadsefterfrågan framåt globalpropertyguide.com. En analys av Otodom och Polityka Insight förutspår att försäljningen 2025 kommer att stabiliseras på en hälsosam nivå – utan att återvända till boomen 2021, men också utan någon större nedgång eller våg av konkurs bland byggbolagen globalpropertyguide.com. På liknande sätt konstaterar utvecklare som Dom Development att ”vi räknar med att marknaden går mot balans. Vi förväntar oss inga prisfall, snarare kommer prisökningen troligen att följa eller ligga strax under inflationen” globalpropertyguide.com. Med andra ord förväntas bostadspriserna stiga måttligt (i linje med Polens KPI som är ~4–6 %), istället för de tvåsiffriga uppgångar som sågs tidigare. De förväntade räntesänkningarna i slutet av 2025 kan leda till att köpar- och låneefterfrågan tar fart igen globalpropertyguide.com, även om ett sådant efterfrågeuppsving kan dämpas av det stora utbudet av osålda bostäder som fortfarande måste absorberas globalpropertyguide.com.

Bostadsunderskott och hyrestillväxt: Det är viktigt att notera att Polen fortfarande lider av en strukturell bostadsbrist – enligt olika uppskattningar behöver landet flera miljoner fler bostäder för att nå Västeuropas nivå per capita cbre.pl. Detta grundläggande underskott, tillsammans med kraftig migration till Polen (inklusive ukrainska flyktingar och utländska arbetare), utgör grunden för långsiktig efterfrågan. På hyresmarknaden har Polen traditionellt haft en liten privat hyressektor, men detta förändras snabbt. Efterfrågan på hyresbostäder har skjutit i höjden de senaste åren på grund av en kombination av faktorer: yngre generationer föredrar rörlighet, höga bostadspriser och lånekostnader tvingar folk att hyra, och inflyttningen av ukrainare som söker bostad sedan 2022. Resultatet är att hyrorna har stigit och direktavkastningen för uthyrning har förbättrats.

Vid början av 2025 fortsätter hyrorna att stiga, men i en lugnare takt än tidigare. De faktiska hyrorna för bostäder hade stigit med cirka 4,2 % på årsbasis i april 2025 (jämfört med 5,4 % ett år tidigare), enligt Eurostats harmoniserade konsumentprisindex globalpropertyguide.com. En marknadsundersökning från Otodom visade att den genomsnittliga begärda hyran i Polen i mars 2025 var 3 581 PLN per månad (925 USD), cirka 2 % högre än året innan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Detta genomsnitt hade faktiskt minskat från nivåerna i slutet av 2024 (det var den lägsta siffran sedan september förra året), vilket antyder att hyresrusningen efter pandemin och flyktingvågen är på väg att plana ut globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hyrorna har ökat i “måttliga men stadiga” steg – ungefär +0,3 % månad till månad under det senaste året globalpropertyguide.com.

Regionala skillnader i hyror är betydande. Till exempel har Warszawa de högsta hyrorna – cirka 4 900 PLN (1 050 €) per månad i genomsnitt för en lägenhet, följt av andra stora städer som Kraków, Trippelstaden (Gdańsk–Gdynia–Sopot) och Wrocław globalpropertyguide.com. Mindre städer som Kielce har däremot genomsnittliga hyror runt 2 000 PLN (~430 €) per månad globalpropertyguide.com. Tabellen nedan visar hyror på huvudmarknader i mars 2025:

Källa: Otodom hyresrapport, mars 2025 globalpropertyguide.com.

Vi kan se att hyrorna i Warszawa är cirka dubbelt så höga som i medelstora städer som Łódź, i likhet med prisskillnaden på säljmarknaden. Noterbart är att hyresavkastningen på bostäder har ökat. Bruttodirektavkastningen för lägenheter i Polen ligger nu i snitt på 6,13 %, upp från ~6,0 % i slutet av förra året globalpropertyguide.com. Bland större städer erbjuder Bydgoszcz högst avkastning med ~6,65 %, vilket speglar låga köpepriser globalpropertyguide.com. Warszawas avkastning är också relativt hög (~6,5 % i genomsnitt) tack vare starka hyror, medan Poznań hade lägst avkastning (~5,36 %) i undersökningen globalpropertyguide.com. Sådana avkastningar – på 5–6 % – är mycket attraktiva i europeiskt perspektiv och ligger över aktuella bolåneräntor, vilket lockar investerare/uthyrare (trots viss osäkerhet kring potentiella skatteändringar för investeringslägenheter).

Build-to-Rent (PRS) expanderar: Den privata hyressektorn (PRS) i Polen genomgår en förändring. Marknaden har traditionellt dominerats av små privata hyresvärdar, men nu ser vi en våg av institutionella investerare som bygger större hyreshus. 2024 översteg Polens institutionella PRS-bestånd 21 000 lägenheter (i de största städerna), med ytterligare ~25 000 enheter på väg ut på marknaden under de kommande åren globalpropertyguide.com. Nästan 40 % av de institutionella hyresrätterna finns i Warszawa globalpropertyguide.com, men även städer som Kraków och Wrocław är heta områden för Build-to-Rent-projekt. Faktum är att Krakóws PRS-marknad nu är den tredje största i landet och växer snabbt, med cirka 3 400 färdiga enheter och nästan 2 000 till under byggnation 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Höga lånekostnader och stigande köpesummor har lett till att fler (inklusive unga yrkesaktiva och inflyttande familjer) väljer att hyra, vilket driver på efterfrågan för dessa professionellt förvaltade lägenheter content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Beläggningen i PRS är mycket hög – t.ex. sjönk vakanserna i Krakóws hyresprojekt till bara 3,9 % i slutet av 2024 (från 6,5 % året innan) trots ett betydande nytt utbud content.knightfrank.com. Många hyresgäster i nya PRS-projekt är utländska medborgare eller ukrainare, vilket understryker hur migration bidrar till hyresefterfrågan content.knightfrank.com. Med mer utbud på väg får hyresgästerna fler valmöjligheter, men med tanke på den generella bostadsbristen väntas hyresmarknaden förbli ansträngd på kort sikt. 2025 bor cirka 12,9 % av de polska hushållen i hyresbostäder (fortfarande lågt jämfört med Västeuropa), och denna andel ökar i takt med att hyresboende blir mer socialt accepterat globalpropertyguide.com. PRS-trenden, tillsammans med statligt stöd för förstagångsköpare, bidrar till att gradvis skapa balans på marknaden efter år av extrem bostadsefterfrågan.

Utländska köpare: Intressant nog blir utländska köpare alltmer aktiva på Polens bostadsmarknad, särskilt i större städer och förorter. En färsk undersökning bland topputvecklare visade att i vissa nya projekt utgjorde köpare från utlandet över 30 % av kunderna under 2024 globalpropertyguide.com. Den största gruppen är utan tvekan ukrainare (många av dessa har bosatt sig i Polen på grund av kriget), följt av vitryssar samt köpare från andra asiatiska och CEE-länder globalpropertyguide.com. Utvecklare rapporterar en tydlig ökning i intresset från utlänningar som planerar ett långsiktigt liv i Polen – ofta genom att flytta både familj och arbete hit – och som ser polska fastigheter som en stabil investering globalpropertyguide.com. Polen har få restriktioner för utlänningar som vill köpa lägenheter (EU-medborgare kan köpa fritt; medborgare utanför EU kan i regel också det, men behöver tillstånd för vissa typer av fastigheter, t.ex. jordbruksmark). Denna ökande utländska efterfrågan ger ytterligare stöd, särskilt för nyproduktion i Warszawaområdet och Kraków. Det återspeglar även ett förtroende för Polens ekonomi och framtida levnadsutsikter.

Utsikter: Enigheten är att Polens bostadsmarknad under 2025–2026 kommer att stabiliseras snarare än falla. Utvecklare och banker (t.ex. PKO BP) förväntar sig inte några större prisfall; istället kan priserna plana ut eller stiga i takt med inflationen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Om, enligt prognos, NBP levererar cirka 100 räntepunkters sänkning i slutet av 2025 globalpropertyguide.com, bör förbättrad låneöverkomlighet frigöra viss uppdammad efterfrågan – dock gradvis, eftersom kreditbedömningen förblir strikt. Bostadsöverkomlighet kommer troligen att förbättras något från de mycket låga nivåerna 2022–2023, tack vare långsammare prisuppgång och lägre finansieringskostnader. Regeringens nya ”Första Nycklarna”-program (inriktat på andrahandsbostäder) kan också hjälpa fler förstagångsköpare år 2025 globalpropertyguide.com, utan att överdrivet stimulera priser på nyproduktion (vilket tidigare program kritiserats för). Viktiga risker att bevaka är: tidpunkt och omfattning av räntesänkningar (en försening eller mindre sänkningar kan förlänga avmattningen), oväntade politiska åtgärder (t.ex. striktare skatter för hyresvärdar eller hyresregleringar, även om inga sådana är planerade nu), samt den bredare ekonomiska utvecklingen. När det gäller det sista växer Polens ekonomi fortfarande och arbetslösheten är låg, så någon stor chock för efterfrågan verkar osannolik. Utan yttre störningar bör bostadsefterfrågan successivt stärkas de kommande 1–2 åren, medan utbudet är begränsat (utvecklare har dragit ner på nya projekt), vilket tyder på att marknaden kan återgå till balans med måttliga prisuppgångar snarare än bubbla eller krasch. Som en bostadsrapport sammanfattade: ”[År 2025] kommer försäljningen inte nå topparna från 2020–2021, men bör förbli stabil och undvika en kraftig nedgång” globalpropertyguide.com. Det stora underskottet på bostäder och den växande befolkningen (stödd av migration) utgör en solid grund för bostadssektorns medellångsiktiga utsikter.

Kontorsfastigheter: Kvalitetsfokus mitt i begränsad nyproduktion

Marknadens storlek och återhämtning: Polens kontorssektor tar sig igenom pandemins utmaningar med motståndskraft. Landets totala moderna kontorsbestånd överstiger nu 13 miljoner m² i nio nyckelmarknader (Warszawa plus åtta regionala städer) polandoffices.com. Särskilt har det samlade kontorsbeståndet i större regionala städer (6,8 miljoner m²) överstigit det i Warszawa (6,3 miljoner m²) polandoffices.com, vilket visar på tillväxten för affärsnav som Kraków, Wrocław, Tre-staden, Łódź, Poznań, Katowice, etc. Efterfrågan på kontorsuthyrning återhämtade sig starkt 2022–2024 efter pandeminedgången. Den årliga upptagningen har konsekvent överstigit 1,4 miljoner m² sedan 2017 (undantaget nedstängningsåren) polandoffices.com. För 2024 uppskattas den totala uthyrningsvolymen till cirka 1,45 miljoner m² polandoffices.com. Företag förnyar aktivt hyresavtal och optimerar yta – förnyelser står för omkring hälften av transaktionsvolymen, när många företag konsoliderar eller minskar sina lokaler till förmån för högre kvalitet polandoffices.com. Viktigt är att Q1 2025 såg en ökning i efterfrågan: cirka 340 000 m² hyrdes ut nationellt under Q1, en ökning med 25 % år-till-år europaproperty.com. Av detta stod Warszawa för ca 160 000 m² (mest nya avtal), medan regionala städer tillsammans översteg 180 000 m² (med en betydande andel förnyelser) europaproperty.com. Detta visar att hyresgästaktiviteten är kraftig, särskilt utanför huvudstaden, då företag expanderar eller flyttar till moderna lokaler på regionala marknader.

Vakansgrad och utbudsbrist: Vakansen i polska kontor nådde sin topp 2021–2022 på grund av nya färdigställanden samtidigt som pandemirelaterade neddragningar pågick. Vid slutet av 2024 låg den totala vakansgraden på cirka 14 % i de största marknaderna polandoffices.com (ungefär 1,84 miljoner m² ledigt, varav 1,17 miljoner i regionala städer polandoffices.com). Warszawas vakansgrad var då cirka 11–12 %, och medelvärdet för regionala städer något högre (mellan/höga ton). Trenden har dock vänt. Vakansen väntas minska under 2025, främst eftersom nyproduktionen har minskat kraftigt polandoffices.com. Nybyggnationen nådde bottennivåer under 2023–2024. Under 2024 färdigställdes mindre än 200 000 m² nya kontor i samtliga större regionala städer tillsammans polandoffices.com. För Warszawa stannade tillförseln till endast cirka 135 000 m² med planerad färdigställning under 2025 (jämfört med 300 000+ under toppåren) europaproperty.com europaproperty.com. Faktum är att Q1 2025 såg den lägsta volymen nyproducerade kontor på två decennier – bara ett medelstort projekt i Warszawa och ett i Poznań färdigställdes under kvartalet europaproperty.com.

För 2025 prognostiseras den totala nytillförseln nationellt till under 300 000 m² (en mycket låg siffra), och regionala städer kan nå ett ”all time low” för nya leveranser polandoffices.com. Utvecklare är fortfarande försiktiga: många har projekt i planering men inväntar hyresgästers förhandsavtal eller att vakansnivåerna sjunker ytterligare innan de sätter igång byggnation polandoffices.com europaproperty.com. Därtill tas vissa äldre kontorsbyggnader bort eller återanvänds (särskilt i Warszawa) eftersom de är föråldrade eller ineffektiva europaproperty.com. Detta minskar i praktiken utbudet och hjälper därmed till att balansera nya tillkommande ytor. I Warszawas innerstad är bristen på byggrätter en annan begränsande faktor – få nya torn kan byggas utan förhandsavtal och central mark är bristvara polandoffices.com. På sekundära delmarknader kommer byggandet enbart att återupptas då finansiering blir bättre och efterfrågan säkras (genom förhandsuthyrningar) polandoffices.com.

Resultatet av dessa dynamiker är en gradvis lindring av överskottet. I början av 2025 har vakansgraden i Warszawa sjunkit till strax över 10% i genomsnitt europaproperty.com, ner från sin toppnivå. Dessutom råder det en tydlig skillnad inom Warszawa: endast cirka 7% vakans i det främsta centrumet jämfört med över 20% i vissa ytterområden som Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Detta illustrerar en flykt till kvalitet och läge – bolag ger upp äldre kontor i periferin till förmån för centrala, välanslutna byggnader. I regionerna ligger vakansgraden fortsatt högre i genomsnitt (kring 17–18% i de större städerna vid slutet av 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Trenderna varierar beroende på stad: Kraków och Katowice har börjat se sjunkande vakansgrader (tack vare stark absorption), medan Wrocław och Poznań nyligen sett en svag ökning i vakanser europaproperty.com. Till exempel hade Kraków (den näst största kontorsmarknaden, 1,8 miljoner m²) cirka 57 000 m² uthyrt under Q1 2025 och endast ~86 000 m² under uppförande europaproperty.com europaproperty.com – denna minskande tillgång i förhållande till efterfrågan pressar ned vakansgraden. Överlag, med begränsad ny tillförsel under 2025–26 förväntas vakansgraden fortsätta minska både i Warszawa och i de flesta regionala städer polandoffices.com, vilket leder kontorssektorn mot en hälsosammare balans till 2026.

Hyror och hyresgästers preferenser: Kontorshyrorna har i stort sett varit stabila trots pandemin och den senaste inflationsökningen i driftskostnader. Fastighetsägarna har varit försiktiga med att höja nominella hyror och istället använt incitament för att justera nettonivåer. I början av 2025 ligger prime hyror i centrala Warszawa på ungefär €18 till €27 per m²/månad europaproperty.com, beroende på byggnadens standard och exakta läge (landmärken och nya torn når den högsta nivån, ~€25–27). Kontorslokaler utanför centrala Warszawa begär omkring €10 till €17/m² europaproperty.com. I de stora regionala städerna ligger klass A-hyror generellt i intervallet €9 till €19,5 per m² europaproperty.com – med Kraków och Wrocław på den övre delen (låga till medelhöga €-nivåer i genomsnitt, upp till ca €18–19 för nya toppytor) och mindre städer som Łódź eller Szczecin på den lägre delen. Dessa hyresnivåer har sett lätta ökningar under 2024 på ett par marknader (fastighetsägare i Kraków, till exempel, höjde prime hyror med cirka €0,5 när vakanserna minskade), men överlag har inga dramatiska hyreshöjningar skett eftersom konkurrensen om hyresgäster är fortsatt stark content.knightfrank.com. Under 2025, i takt med att kvalitetsutrymmen absorberas, kan det ske en förskjutning i fördel för fastighetsägare i prime-lägen, vilket kan leda till en måttlig hyrestillväxt i de bästa byggnaderna. Redan nu har driftskostnader (el, etc.) ökat 2022–23 på grund av energipriser, men vid 2024 har de stabiliserats och hyresgästerna har i stort sett anpassat sina totala kostnader för lokalhyror.

Avgörande är att hyresgäster prioriterar kvalitet framför kvantitet. Det pågår en ”flight to quality”: företag föredrar moderna, hållbara kontor med attraktiva lägen och faciliteter för att locka medarbetare tillbaka till arbetsplatsen. “Hyresgäster fortsätter att föredra nya byggnader med höga standarder och prime-lägen. Ekonomiska villkor, läge och kollektivtrafikförbindelser är fortsatt avgörande”, observerar en ledande kontorsrådgivare europaproperty.com. Detta bevisas av att i Warszawa hyrdes huvuddelen av ytorna under Q1 2025 i nyare byggnader i den centrala zonen europaproperty.com. Äldre kontorsbestånd som saknar miljöcertifikat, effektiv ventilation eller flexibla planlösningar har svårt att behålla hyresgäster polandoffices.com. Vissa av dessa äldre byggnader (särskilt de från 1990/2000-talen) riskerar uttjäning om de inte renoveras. Vi ser redan fastighetsägare uppgradera tillgångar för att möta ESG-standarder – med smarta energisystem, förbättrad luftkvalitet och samarbetsytor polandoffices.com. Byggnader som inte uppfyller moderna ESG- och hälsokriterier riskerar längre vakansperioder och pressade hyror nedåt polandoffices.com. Detta har i praktiken delat marknaden: en polarisering mellan eftertraktade, högspecade kontor (låg vakans, stabila hyror) och mindre populära, föråldrade kontor (hög vakans) cbre.pl. Till exempel är skillnaden i Warszawa tydlig – blänkande nya skyskrapor i Wola är nästan fullbelagda, medan äldre kontor i perifera Mokotów har över 20% vakans och hyresrabatter.

En annan trend är optimering av kontorsutrymme: många företag hyr något mindre kontor än före pandemin, vilket speglar nya hybridarbetsmönster och effektiviseringssatsningar. Newmark-forskning noterar att genomsnittlig kontraktsyta har krympt de senaste åren polandoffices.com eftersom hyresgäster konsoliderar ytor eller går över till flexibla arbetsplatser. Trots detta är den totala efterfrågan fortsatt stark nog för att absorptionen ska vara positiv. Co-working och flex office-operatörer expanderar också igen och absorberar viss vakans genom att attrahera företag som söker flexibla villkor.

Investeringar och avkastning: Investeringsintresset för polska kontor återhämtade sig i slutet av 2024 när det blev ökad klarhet kring räntor. Flera stora transaktioner genomfördes, inklusive ikoniska affärer som förvärvet av kontorstornet Warsaw UNIT för ~€280 miljoner content.knightfrank.com. Totalt stod kontor för cirka 33% av investeringsvolymen 2024 (ungefär €1,6–1,7 miljarder) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Internationella investerare lockas av Polens höga direktavkastning jämfört med Västeuropa. Prime-kontorsavkastning (för kärntillgångar i Warszawa) har rört sig uppåt till omkring 6,0% i Q4 2024 content.knightfrank.com – betydligt högre än till exempel Berlin eller Paris (runt ~3–4%). Prime-kontor i regionala städer kan ligga ännu högre beroende på kontraktslängd och kreditvärdighet. Dessa avkastningsnivåer stabiliserades mot slutet av 2023 och kan börja krympa något igen i takt med förbättrat marknadssentiment content.knightfrank.com. Polen erbjuder alltså en markant riskpremie och högre direktavkastning än västeuropeiska marknader, vilket fortsätter att attrahera globalt kapital content.knightfrank.com. Lokala investerare är fortfarande få (uteblivna REIT:s m.m.), men intresset växer bland tyska, amerikanska och asiatiska fonder som söker värde i polska kontorstillgångar content.knightfrank.com. Under 2025 är transaktionsflödet starkt, inklusive vissa portföljaffärer och nya aktörer som tar sig in på marknaden.

Utsikter: Den polska kontorsmarknaden är inne i en cyklisk uppgång inför 2025–2026. Med nästan ingen överskottskapacitet i sikte börjar maktbalansen långsamt förskjutas tillbaka till hyresvärdarnas favör inom de bästa segmenten. Vakansgraderna väntas fortsätta sjunka (Warszawa kan närma sig ensiffrig totalvakans till 2026). Hyresnivåerna på topplägen kan stiga måttligt i takt med att utbudet minskar; vi kan se att primehyrorna i Warszawa når €30 inom ett par år om efterfrågan håller i sig. Dock kommer segmenteringen att bestå – sekundära lägen och äldre klass B-byggnader måste positionera om sig (genom renoveringar eller konvertering till andra användningsområden som bostäder) för att förbli konkurrenskraftiga. Vi förväntar oss begränsad nyproduktion fram till slutet av 2025 eller 2026 polandoffices.com, när troligen lägre räntor och förbättrade finansieringsvillkor kan kickstarta nästa utvecklingscykel europaproperty.com. Vissa utvecklare säkrar redan tillstånd men väntar på dessa ekonomiska gröna ljus. Om Polens ekonomi fortsätter gå starkt, bör sysselsättningstillväxt inom kontor (tech, affärstjänster, FoU-center, etc.) fortsätta och driva på ett stabilt upptagande av ytor, särskilt i regionala tech-hubbar. En framväxande riskfaktor är trenden med distans-/hybridarbete – även om många företag återgått till kontoret i stor utsträckning, är hybridarbete här för att stanna (med typiska närvaronivåer på 50–80% som nu anses ”normalt”) och kan sätta ett tak för framtida lokalbehov europaproperty.com. Trots det har Polens kontorssektor visat sig anpassningsbar: hyresgäster fokuserar på kvalitet och ESG, hyresvärdar minskar utbudet och uppgraderar tillgångar, och investerare förblir optimistiska om långsiktiga utsikter. Som Knight Frank påpekat befinner sig marknaden i en ”korrigeringsfas” men med stabil efterfrågan från hyresgäster och mycket begränsat nytillskott är scenen redo för en sundare balans och potentiell hyrestillväxt inom högkvalitativa kontor framöver cbre.pl.

Detaljhandelsfastigheter: Hög uthyrningsgrad, boom för retailparker & förändrade konsumenttrender

Kraftig återhämtning efter pandemin: Polens detaljhandelsfastighetssektor har till stor del skakat av sig pandemins problem och visar nu förnyad tillväxt. Konsumtionen i Polen har ökat nominellt, hjälpt av högre löner och låg arbetslöshet, även om hög inflation tyngde verklig detaljhandelstillväxt 2022–2023. Under 2024 stabiliserades tillväxten i detaljhandelsförsäljningen och flödet av kunder till shoppingcentrum återvände. I början av 2025 är detaljisterna försiktigt optimistiska: ”Polens detaljhandelssektor kan se framtiden an med optimism. Trots global osäkerhet och tidigare hög inflation stiger hushållens köpkraft, och e-handel kompletterar nu butik snarare än att hota den,” konstaterar detaljhandelschefen på BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nytt utbudslyft för retailparker: En tydlig trend är en mini-boom av detaljhandelsutveckling, särskilt utanför storstäderna. Under 2024 tillfördes 545 000 m² ny detaljhandelsyta runtom i Polen europaproperty.com – den största årliga ökningen sedan 2015. Utvecklingen har särskilt fokuserat på retailparker och fristående varuhus, som svarar mot konsumenters efterfrågan på bekväma format där man kan köra ända fram. Under första halvåret 2024 ökade Polens retailbestånd med cirka 300 000 m², och under Q1 2025 öppnade ytterligare 42 000 m² europaproperty.com. För hela 2025 väntas cirka 400 000 m² nytt utbud, nästan i paritet med volymen 2024 europaproperty.com. Denna tvåårs-våg är anmärkningsvärd då nyproduktionen av retail ytor annars avsevärt bromsade in under slutet av 2010-talet. Projekt inkluderar både utbyggnader av befintliga centrum och många mindre satsningar i underförsörjda orter. Exempelvis invigdes under tidig 2025 M Park Mrągowo (15 000 m²), OTO Park Żagań (6 500 m²) och M Park Brzeziny (5 800 m²) – alla retailparker – samt en utbyggnad av Aniołów Park i Częstochowa europaproperty.com. Utvecklingsportföljen är fortsatt stark med ~450 000 m² under produktion (inklusive omstrukturering av gamla stormarknader) europaproperty.com. Det största projektet som är på gång är Designer Outlet Kraków (21 000 m², öppnat maj 2025) europaproperty.com, och andra större projekt är Przystanek Karkonosze och OTO Park i Siemianowice (vardera ~17–18 000 m²) europaproperty.com. Retailparker dominerar dessa öppningar, vilket speglar en strategisk förskjutning: utvecklarna föredrar utomhusformat med lägre kostnader som visat sig motståndskraftiga (de var tillgängliga även under lockdowns och möter behovet av snabba, bekväma inköp).

Hög uthyrningsgrad och återhämtning: Trots detta stora nytillskott är Polens retailfastigheter till stor del mycket väl uthyrda. Vakansgraden i de 16 största städerna låg på ~3,3% i mitten av 2024, en minskning med 0,3 procentenheter på årsbasis europaproperty.com. I slutet av 2024 låg nivån runt 3% cushmanwakefield.com. Så låg vakans signalerar att efterfrågan matchar utbudet. Faktum är att vakansgraden minskade i 6 av de 8 största städerna under 2024 europaproperty.com. Endast Kraków och Wrocław såg små ökningar (och Szczecin var oförändrat) europaproperty.com, sannolikt på grund av att specifika nya projekt tillfälligt tillförde yta. I övrigt har återförsäljarna expanderat – särskilt dagligvarukedjor, lågprisaktörer, bygghandlare och vissa modevarumärken – vilket fyller både nya center och gammal vakans. Polens köpcentrum i storstäderna har i genomsnitt över 97% uthyrningsgrad, vilket i praktiken är fullt bortsett från normala hyresgästbyten.

Kundflöde och försäljningssiffror bekräftar det positiva momentumet. Enligt Polish Council of Shopping Centres (PRCH) låg kundflödet till köpcentrum i början av 2025 något över föregående års nivåer – januari 2025 såg kundtrafiken +0,4% YoY och hyresgästers försäljningsomsättning +2,6% YoY europaproperty.com. Det tyder på att konsumenterna återvänt starkt efter julhandeln och även gjorde inköp tidigt på året (kanske inför vinterlov). De kategorier med störst försäljningstillväxt var tjänster (+6,6%), specialistbutiker (+6,2%) och hälsa & skönhet (+6,1%) europaproperty.com – vilket visar att konsumenterna återigen spenderar på personlig vård och tjänster. Köpbeteendet verkar normaliseras, där fysisk och digital detaljhandel nu hittar en ny balans. E-handelns andel av den totala detaljhandelsförsäljningen i Polen har stabiliserats runt 9% (mars 2025) europaproperty.com. Istället för att kannibalisera de fysiska butikerna ses nu nätförsäljning som ett komplement; många återförsäljare jobbar omnikanal och konsumenterna använder båda kanalerna. Sammanfattningsvis betraktas e-handeln inte längre som ett existentiellt hot mot köpcentrum, utan som en del i detaljhandelns ekosystem europaproperty.com.

Det är dock inte helt problemfritt: detaljhandelsförsäljningen i verkliga (inflationsjusterade) termer har visat svaghet under 2023–2024. I början av 2025 hade hög inflation urholkat konsumenternas köpkraft, vilket gav små årsnedgångar i volym. Exempelvis visar statistik från Statistics Poland att detaljhandelsförsäljningen i mars 2025 (i fasta priser) var 0,3% lägre än mars 2024 (andra månaden i rad med årlig minskning) europaproperty.com. Konsumenterna är fortfarande lite återhållsamma, troligen beroende på fortsatt höga priser och ekonomisk osäkerhet. Dock ökade försäljningen månadsvis i mars (upp 14% mot februari, beroende på säsongsmässiga faktorer) europaproperty.com. Med förväntad sjunkande inflation och stigande löner borde konsumentförtroendet stärkas senare under 2025, vilket i sin tur kan ge starkare tillväxt för detaljhandeln.

Detaljhandelsformat och utmaningar: En viktig strukturell utmaning för polska detaljhandelsfastigheter är åldrandet av shoppingcentra-beståndet. Nästan 70% av detaljhandelsytan är över 10 år gammal europaproperty.com. Många förstagenerationsgallerior från 2000-talet behöver nu förnyas för att möta moderna konsumenters förväntningar. Fastighetsägare satsar aktivt på renoveringar, uppgraderingar och att tillföra nya attraktioner. Ett tydligt exempel är Nowa Sukcesja i Łódź, som efter en svår period nu omvandlar sig med en enorm 30 000 m² stor underhållningszon kallad ”Hopa Lupa” med trampolinparker, gokartbanor och annan fritidsunderhållning europaproperty.com. Detta speglar en bredare trend: butiksfastighetsägare adderar F&B (food & beverage), underhållning och upplevelser för att öka besöksantal och vistelsetider. Vi kan förvänta oss att fler köpcentrum går samma väg – integrerar biografer, gym, familjeunderhållning och restauranger för att förbli relevanta när ren shopping förflyttas online inom vissa kategorier.

En annan Polenspecifik faktor är söndagsstängningen, vilken sedan 2018 begränsar möjligheten för de flesta butiker att hålla öppet på söndagar. Denna lag har påverkat helgbesöken och tvingat köpcentrum att anpassa sig genom att öka evenemang på vardagar och erbjuda tjänster som restauranger och biografer (som är undantagna). Även om det inte uttryckligen nämns i rapporter, är det en underliggande faktor i hur den polska detaljhandeln fungerar (och möjligen en anledning till att detaljhandelsparker – som ofta har stormarknader som kan hålla öppet vissa söndagar – har blivit populära).

Handlarnas sentiment: Internationella varumärken ser generellt positivt på Polen tack vare den stora befolkningen och växande medelklass. Under 2024–25 har flera nya aktörer och expansioner skett, även inom lyxsegmentet i Warszawa och värdebaserade märken i regionala städer. Konsumentförtroendet var på bottennivåer 2022 till följd av kriget i grannlandet och hög inflation, men har återhämtat sig. Fortsatt finns viss försiktighet (vilket syns på de mindre volymminskningarna), men totalt väntas konsumtionen växa i verkliga termer 2025 i takt med att inflationen minskar. Det bådar gott för fastighetsägare – högre försäljning innebär friskare hyresgäster och möjligheter till indexjusterade hyror.

Investeringar och avkastning: Marknaden för detaljhandelsinvesteringar såg en stor återhämtning under 2024 och stod för cirka 32% av Polens kommersiella fastighetsinvesteringsvolym content.knightfrank.com. Flera storaffärer gjordes: särskilt förvärvade sydafrikanska NEPI Rockcastle två av Polens största köpcentrum – Silesia City Center i Katowice och Magnolia Park i Wrocław – för 405 respektive 373 miljoner euro content.knightfrank.com. Dessutom såldes en portfölj med sex mellanstora handelsparker för 285 miljoner euro content.knightfrank.com. Dessa transaktioner visar på förnyat förtroende för polska detaljhandelsfastigheter, särskilt dominerande köpcentrum och bekvämlighetsportföljer av handelsparker. Avkastningen för primära köpcentrum har gått upp till cirka 6,25% i slutet av 2024 content.knightfrank.com – avsevärt högre än före pandemin (då primära avkastningar var ~5,0%). Denna rörelse utåt speglar både global omvärdering (på grund av högre räntor) och viss upplevd högre risk inom detaljhandeln. Investerare lockas dock av att Polens detaljhandelsavkastning är högre än i Västeuropa, vilket ger potential när marknaden stabiliseras content.knightfrank.com. Handelsparker är särskilt eftertraktade tack vare sin motståndskraftiga avkastning; deras avkastning ligger i samma härad eller något över köpcentrum (beroende på kontraktslängd och hyresgästmix).

En begränsning för inhemska investeringar i detaljhandel (och andra sektorer) har varit bristen på REITs. Som nämnts kommer över 90% av investeringarna i kommersiella fastigheter i Polen från utländskt kapital europaproperty.com, delvis därför att inhemska institutioner och privatpersoner saknar en REIT-struktur att investera genom. Regeringen har länge diskuterat lagstiftning för REITs, och om det införs skulle det kunna kanaliseras polskt sparande till fastigheter som köpcentrum och öka det inhemska ägandet. Men från och med 2025 finns inga REITs – en ”fortsatt frånvaro” som experter pekar ut som en saknad pusselbit europaproperty.com.

Framtidsutsikter: Utsikterna för polska detaljhandelsfastigheter de kommande 3–5 åren är försiktigt positiva. Sektorns fundamenta – låg vakans, växande köpkraft och begränsat nyutbud av köpcentrum i stora städer – pekar på stabilitet. Vi väntar oss att hög beläggning består, särskilt i välfungerande köpcentrum och dagligvaruförankrade handelsparker. Hyrorna i prime-centrum väntas ligga stabila eller öka något med indexerad inflation, givet hög efterfrågan från hyresgäster till topplägen. Sekundära tillgångar (äldre centrum i mättade marknader) behöver förnya sig eller riskerar stigande vakans om de inte moderniseras. Vi tror på fortsatt tillväxt för detaljhandelsparker i mindre städer, eftersom formatet passar dagens konsumentpreferenser (bekvämlighet, utomhusmiljö, lokal shopping). Handlarna fortsätter att expandera – särskilt lågprissupermarkets, byggvaruhus och internationella klädkedjor som riktar sig till Polens fortfarande underförsörjda mellanstora orter.

Konsumenternas köpkraft är en joker: om inflationen sjunker till ~4% år 2025 och ~3% år 2026 (som prognostiserat) reuters.com kommer reallönerna att öka och stödja större detaljhandelsvolymer. Därtill har Polens befolkning vuxit tack vare invandring, vilket tillför nya konsumenter. Därför bör efterfrågan på butiksyta öka modest. Samtidigt kommer e-handeln stegvis att ta större andel (kanske från ~9% till låga tonprocent av försäljningen 2028), vilket kan begränsa behovet av vissa typer av fysiska butiksytor (särskilt elektronik och böcker, som redan i stor utsträckning säljs online). Men kategorier som dagligvaror, restauranger, nöje och tjänster kommer bibehålla den fysiska handeln viktig.

Viktiga utmaningar och risker för handeln inkluderar: att modernisera äldre centrum, bibehålla besöksantalet trots onlinebekvämlighet samt att hantera eventuella ekonomiska nedgångar som kan påverka konsumentförtroendet. Dessutom kan kostnadspress (el, löner) tära på detaljhandlarnas lönsamhet och därmed påverka deras hyresförmåga – även om många anpassat sig med omnikanal-modeller. Sammantaget väntas polska butikslokaler förbli sunda, där långsiktig ekonomisk tillväxt i landet ger högre detaljhandelsomsättning. Fokus i branschen kommer att ligga på upplevelsekvalitet – att tillföra underhållning och gästfrihet i köpcentrum – samt på strategisk utveckling – att bygga de rätta formaten (parker, outlets, blandade stadskvarter) för att möta konsumenternas förändrade vanor. Med dessa anpassningar bör detaljhandeln kunna bibehålla stabil avkastning, och kanske pressa avkastningen nedåt ytterligare om Polen lyckas införa REITs eller om fler inhemska investerare tillkommer.

Industri & Logistik: Hög efterfrågan möter långsammare utbud – en balanserad framtid

Rekordtillväxt som nu mattas av: Polens industri- och logistikfastigheter har varit stjärnan, med en extraordinär tillväxt de senaste åren. Vid Q4 2024 hade Polens totala moderna lager- och industribestånd nått cirka 34,5 miljoner m² megaproject.com, vilket motsvarar en ökning på cirka 9% år-till-år property-forum.eu. (Som jämförelse är det nästan dubbelt så mycket som för bara fem år sedan – ett tecken på boomen som drivits av e-handel och nearshoring.) Under 2024 levererade utvecklare cirka 4+ miljoner m² av ny yta i 14 regioner megaproject.com. Denna höga takt har gjort Polen till en av Europas ledande logistikfastighetsmarknader – och från mitten av 2024 hade Polen näst högst nettoefterfrågan i Europa (slagen endast av ett annat land) marketoutlook.cbrepoland.pl, vilket understryker landets roll som lagerhub på kontinenten.

Efterfrågedrivare: Flera faktorer ligger bakom denna styrka. Polens strategiska placering i Centraleuropa, relativt låga arbetskostnader och förbättrad infrastruktur (vägar, motorvägar, järnväg) lockar tillverkare och distributionscentraler för EU-marknaden. Ökningen av e-handeln (Amazon, Zalando och flera andra har stora lager i Polen) och expansionen av 3PL (tredjepartslogistik) är starka drivkrafter för efterfrågan. Till detta kommer nearshoringtrender – västerländska företag som flyttar produktion närmare hem – vilka gynnar Polen, särskilt i takt med ökade globala leveranskedjestorningar (t.ex. handelsspänningar USA–Kina) som motiverar företag att diversifiera sina platser polandinsight.com. Polska mäklare rapporterar dessutom ett ökande antal förfrågningar från internationella bolag (även kinesiska företag) om nya logistikytor i Polen i takt med att leveranskedjor arbetas om polandinsight.com.

Stark uthyrning, liten ökning i vakanser: Efterfrågan på industrilokaler har varit stark. Uthyrningsaktiviteten 2024 nådde ~5,8 miljoner m², en ökning med ~4 % från 2023 axiimmo.com, vilket indikerar att hyresgästerna fortsätter expandera. Särskilt noterbart är att cirka 48 % av uthyrningen 2024 utgjordes av förnyelse av befintliga hyresavtal polandinsight.com – vilket betyder att många befintliga hyresgäster valt att stanna kvar, ett tecken på förtroende för läget, men också innebär att en mindre andel bestod av rena expansioner. Trots detta stod nya avtal och expansioner för cirka 3 miljoner m², vilket är mycket hälsosamt. Vakansgraden, som var extremt låg (runt 5 % eller lägre) under 2019–2021, har ökat något i takt med att utbudet växt snabbt. I slutet av 2024 låg vakanserna nationellt runt 7,5 % polandwarehouses.com (ungefär 2,6–3 miljoner m² tillgängligt utrymme). Vid mitten av 2025 steg vakanserna ytterligare till 8,5 % polandinsight.com. Denna ökning beror till stor del på att det nya utbudet tillfälligt översteg nettoabsorptionsnivån – marknaden tar till sig nya ytor snabbt, men utvecklarna tillförde så mycket nytt under 2022–Q1 2024 att vakanser byggdes upp på vissa orter polandinsight.com. Till exempel såg regioner som Nedre Schlesien (Wrocław) högre vakanser när flera stora logistikparker öppnade samtidigt europaproperty.com.

En vakansgrad på 8 % är dock fortfarande tecken på en balanserad marknad – tillräckligt mycket tillgänglighet för att hyresgästerna ska ha valmöjligheter, men ingen överetablering. Branschexperter ser faktiskt ökningen i vakanser som en sund normalisering efter de extremt pressade åren: ”Vakansuppgången är en naturlig följd av den tidigare investeringsboomen. Marknaden rör sig mot jämvikt igen,” förklarar en analytiker från Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Den högre vakansen har skiftat förhandlingsstyrka något till hyresgästernas fördel för första gången på flera år (hyresgäster kan i vissa områden säkra något bättre villkor eller incitament) cbre.pl cbre.pl. Utvecklarna har noterat detta och har dragit ner på spekulativ byggnation, vilket i sin tur förhindrar att vakansen stiger alltför mycket. Faktum är att antalet nya byggstarter i slutet av 2024 var färre, och projektpipen med pågående byggnation har krympt avsevärt jämfört med topparna 2021–22. Marknaden är således på väg mot en mjuk landning: efterfrågan är fortsatt stark och brett förankrad (tredjepartslogistik, detaljhandel, lätt tillverkning, datacenter osv.), samtidigt som utbudstillväxten bromsar in och ledigt utrymme kan absorberas under de kommande kvartalen.

Hyresstabilitet och “Urban” logistikpremie: Trots kostnadsökningar (material, arbetskraft) och högre finansieringskostnader har hyrorna för lagerlokaler varit relativt stabila. Polens industrilokalhyror är bland de mest prisvärda i EU, vilket är en anledning till att hyresgäster lockas hit. Från mitten av 2025 ligger typiska hyror för big-box-logistik på cirka €3,80 till €5,00 per m²/månad polandinsight.com för standardlokaler i huvudregionerna (lägre i centrala Polen och Övre Schlesien, högre kring Warszawa eller i mindre städer). Samtidigt har ”urbana” lager för sista milen (mindre enheter nära stadsgränser eller inom tätorten) högre hyror, kring €5,00 till €7,50 per m²/månad polandinsight.com, tack vare sin plats. Dessa hyresnivåer har inte förändrats dramatiskt det senaste året – de har varit relativt oförändrade, vilket visar att även när vakanserna ökar har fastighetsägare inte behövt sänka sina grundhyror. Istället erbjuds ofta incitament vid långa kontrakt. De stabila hyrorna pekar på en mogen sektor där både fastighetsägare och hyresgäster prioriterar långsiktiga relationer före priskrig polandinsight.com.

Det är värt att notera att nyare hyresavtal ofta innehåller indexering till inflation (oftast årlig justering mot KPI), så många fastighetsägare såg hyresintäkterna stiga under 2022–23 tack vare hög inflation. Framöver, när inflationen dämpas, blir indexeringen lägre och framtida hyresökningar beror främst på högre uthyrningsgrad eller att kunna ta ut högre hyror på nya hyresavtal i attraktiva lägen.

Hållbarhet (“Gröna lager”): En viktig trend inom logistikbranschen är satsningen på hållbara, energieffektiva lagerfastigheter. Många nybyggen i Polen uppförs enligt BREEAM- eller LEED-gröna standarder – till exempel med solpaneler, LED-belysning, regnvatteninsamling eller till och med energilagring på plats. Såväl hyresgäster som investerare efterfrågar i hög grad ”gröna” certifikat eftersom företag vill minska sitt koldioxidavtryck. Enligt Poland Insight-artikeln ses en “våg av gröna lager” (enligt rubriken) – detta är idag ett starkt marknadsföringsargument. Installation av solceller på stora lagerbyggnaders tak blir allt vanligare och vissa anläggningar förbereder sig även för elektrifiering av transporter. Denna trend kommer göra Polens redan moderna fastighetsbestånd ännu mer framtidssäkert, men kräver också initiala investeringar från utvecklarna (som de tar igen genom antingen något högre hyror eller att vara förstaval för hyresgäster).

Geografisk spridning: De centrala logistikregionerna är fortsatt Warszawa (centrala Polen), Övre Schlesien (Katowice-regionen), Nedre Schlesien (Wrocław), Poznań samt i ökande grad centrala Polen (Łódź-regionen) och västra Polen (Szczecin, med inriktning på tyska marknaden). Dessa regioner rymmer huvuddelen av de 35 miljoner m² lageryta. Men tillväxten sprider sig även till östra Polen och mindre städer i takt med att motorvägsnätet byggs ut (t.ex. Rzeszów, Lublin är på väg att komma ikapp). Utländska investerare har exempelvis börjat titta på utveckling nära ukrainska gränsen (Rzeszów) i anticipation om framtida återuppbyggnad i Ukraina och NATO:s nuvarande logistikbehov.

Investeringsmarknad: Logistikfastigheter har varit investerarfavoriten och Polen är inget undantag. 2024 utgjorde industrisektorn cirka 25 % av investeringsvolymen content.knightfrank.com. Även om det är mindre än 2021 års boom sker fortfarande affärer. Direktavkastningarna genomgick en tydlig korrigering 2022–23, från rekordlåga nivåer (~4 % eller lägre) till mer attraktiva nivåer runt 6,25 % för prime-logistik i slutet av 2024 content.knightfrank.com. Denna korrigering i kombination med sektorns starka fundamenta har återupplivat intresset både från befintliga och nya investerare. Många globala fonder som inte kunde motivera köp på 4 % yield tycker att polska logistikfastigheter är attraktiva vid 6 % eller högre content.knightfrank.com. Dessutom erbjuder Polen en hög spread jämfört med västeuropeiska logistikfastigheter (där prime-yielden är ~3,75–5 %), vilket gör Polen till en topprioritet för core plus- och value add-strategier content.knightfrank.com.

En tydlig Sale-leaseback-trend märks, där ägare (hyresgäster) säljer sina industrifastigheter till investerare men hyr tillbaka dem. Polens ”tidiga 2025 uppvisade rekordnivåer av sale-leaseback-transaktioner” enligt marknadsrapporter polandinsight.com. Detta tyder på att polska företag tar hem vinster på fastigheter tack vare höga värderingar och investerare är angelägna om långa uthyrda objekt. En annan intressant trend är att inhemska polska investerare ökat sin andel av industrifastighetsaffärerna (polskt kapital stod för cirka 9 % av 2024 års samlade transaktionsvolym inom kommersiella fastigheter content.knightfrank.com, och en del av dessa är industri genom privata fonder och utvecklare). Utländska investerare (från Europa, USA, Mellanöstern, Sydafrika, Asien) dominerar fortfarande de stora affärerna. Med många utvecklingsplattformar i Polen (Panattoni, GLP, Segro, etc.) finns ett flöde av nya A-klassade projekt som investerare kan förvärva.

Utsikter: Prognosen på medellång sikt för Polens industri- och logistikfastighetsmarknad är mycket positiv, även om den skiftar från explosiv expansion till hållbar tillväxt. Efterfrågan förväntas förbli hög: Polens ekonomi (särskilt tillverkningsindustri, detaljhandel och e-handelns logistik) bör växa stadigt, vilket genererar ett kontinuerligt behov av lagerlokaler. Det geopolitiska klimatet, även om det är spänt, gynnar faktiskt Polen när företag omstrukturerar sina leveranskedjor för att komma närmare de europeiska slutmarknaderna (Polens stabila EU-medlemskap och stora arbetskraft ger landet ett övertag jämfört med vissa länder med lägre kostnader). Utbudet kommer att dämpas – utvecklarna är nu mer försiktiga, bankerna har blivit något striktare med finansiering av spekulativa projekt. Men detta är en sund justering; det är sannolikt att nyproduktionen 2025 blir lägre än 2024, vilket hjälper vakanserna att nå sin topp för att sedan eventuellt minska igen till 2026. Redan under andra halvåret 2025 kan vi se att vakansnivåerna planar ut kring 8–9% och därefter förbättras i takt med att absorptionen fortsätter.

Hyresnivåerna kan återigen uppleva ett visst uppåttryck på attraktiva lägen när det nuvarande vakanta beståndet har hyrts ut. Många logistikhyresgäster har brådskande behov (tredjepartslogistikföretag tecknar avtal, detaljhandlare behöver distributionscentraler) och är villiga att betala extra för tillgängliga lokaler nära viktiga platser – särskilt runt Warszawa och andra större städer. I mer perifera regioner med större utbud förblir hyrorna konkurrenskraftiga.

En stor osäkerhet är krigsslutet i Ukraina: en återuppbyggnadsboom i Ukraina skulle signifikant kunna öka efterfrågan på logistikytor i östra Polen (som basområde), samtidigt som det på längre sikt eventuellt för över en del affärsverksamhet till Ukraina. För närvarande gynnas Polen av att vara en säker tillflykt för logistik- och tillverkningsverksamhet som annars kunde ha placerats i Ukraina eller Ryssland tidigare.

När det gäller risker: en global eller europeisk recession skulle dämpa efterfrågan (även om tillverkningsindustrin i Polen hittills är diversifierad och delvis skyddad av nearshoring-trender). Om räntorna fortsätter ligga höga under längre tid kan det begränsa investeringsdriven nyutveckling och hålla finansieringskostnaderna uppe, men det innebär även att befintliga tillgångar blir mer värdefulla tack vare deras avkastning. Byggkostnadsinflation var en utmaning men har dämpats något sedan 2022 – dock kan ett återuppsving pressa utvecklarnas marginaler.

Sammanfattningsvis mognar Polens industriella fastighetssektor. Marknaden har gått från underskott till ett mer balanserat läge, med modern yta lättillgänglig. Stabila hyror, hög beläggningsgrad (även med 8% vakans är många delmarknader i praktiken fulla för större ytor), och fortsatt efterfrågan ger en positiv bild. Vi förväntar oss att Polen förblir en av Europas tre ledande logistiknoder, och till 2028 kan det totala beståndet närma sig fyrtio till femtio miljoner m² medan utvecklingen fortsätter, om än i mer kontrollerad takt. Framåt kommer fokus att inkludera fler specbyggda big-box-lager med kortare utvecklingscykler (för att snabbt möta hyresgästbehov) och värdeskapande ombyggnad av äldre lager (med tillägg av automation, ESG-egenskaper). Givet dessa trender och Polens konkurrensfördelar bör segmentet fortsätta leverera god avkastning till investerare och stödja den övergripande ekonomiska tillväxten.

Marknad för byggrätter: Försiktig återhämtning och planreformer

Investeringsmarknad för mark – från boom till avmattning: Marknaden för utvecklingsmark i Polen har genomgått en berg-och-dalbana de senaste åren. En aktivitetsboom 2021–2022 (när utvecklare rusade för att säkra tomter tack vare billig kredit och stark bostadsförsäljning) följdes av en markant avkylning 2023 när förutsättningarna förändrades polandinsight.com. Till 2024 hade många investerare och utvecklare anammat en ”vänta och se”-strategi på grund av frånvaron av statliga bostadsstöd, skenande finansieringskostnader och allmän osäkerhet polandinsight.com. Bankerna har också stramat åt kreditgivningen för markköp och blivit mycket selektiva polandinsight.com. Detta ledde till färre transaktioner – 2023 gjordes relativt få stora markaffärer då aktörerna pausade expansionsplanerna.

Vid ingången av 2025 skiftar marknadssentimentet från stagnation till försiktig återaktivering. Första halvåret 2025 har sett fler kontrakt slutföras än under föregående år, men köparna är mycket noggranna med due diligence och genomförbarhetsanalyser innan de åtar sig polandinsight.com. Med andra ord, investerarna är tillbaka men fokuserar uteslutande på möjligheter med tydlig, ”verifierad” efterfrågan och stabila grundförutsättningar polandinsight.com. Mark som möjliggör projekt med efterfrågan – bostadsutveckling (särskilt mellanklassbostäder), PRS-hyreshusprojekt, urbana logistik-/lagerbyggnader (”infill”) och blandade projekt i växande sekundärstäder – lockar intresse polandinsight.com. Däremot undviks fortfarande mark utan klar utvecklingsväg eller med planmässiga hinder till stor del.

Transaktionsvolymerna förväntas öka 2025 jämfört med 2024, särskilt under andra halvåret 2025 polandinsight.com. Marknadsexperter beskriver 2025 som ett år för ”återuppbyggnad av potential” snarare än spektakulära affärer polandinsight.com. Nivån kommer sannolikt inte upp till det febrila 2021, men aktiviteten blir hälsosammare. Noterbart är att markpriserna inte har kraschat; ägare till attraktivt belägna tomter har generellt hållit kvar sina priser, och väljer att vänta hellre än att sälja med kraftig rabatt. En viss prisnedgång kan vi se i perifera områden, men attraktiv utvecklingsmark (i städer) fortsätter att vara dyr. Polen har också fortfarande konkurrenskraftiga markkostnader i ett CEE-sammanhang, vilket är en faktor som lockar utländska utvecklare att överväga projekt här marketoutlook.cbrepoland.pl.

Investerarprofil och utländskt deltagande: Mixen av köpare på marknaden har förändrats. Under 2025 är lokala polska utvecklare och investerare (särskilt de som inte är börsnoterade) väldigt aktiva och utnyttjar sin lokalkännedom och snabbare beslutsvägar polandinsight.com. En trend med ”grannhandelsaffärer” noteras – investerare från närliggande länder (Tjeckien, Tyskland, Baltikum) deltar i polska markaffärer polandinsight.com. Dessa regionala aktörer har ofta god marknadskoll och söker ibland samriskprojekt med polska företag. Stora institutionella västeuropeiska investerare har varit mer försiktiga och avvaktar tydligare ekonomiska signaler innan de återinträder kraftigt polandinsight.com.

Samtidigt dyker nya utländska aktörer upp: vissa turkiska och medelhavsinvesterare har börjat förvärva mindre tomter och är villiga att betala konkurrenskraftigt för säkra projekt som väg in på marknaden polandinsight.com. Som tidigare nämnts har även kinesiska företag visat intresse för logistikmark till följd av globala handelsförändringar polandinsight.com. Det ligger i linje med att Polens stabila ekonomi och strategiska läge gör landet attraktivt för tillverknings-/logistikbaser som flyttas från Asien polandinsight.com polandinsight.com. Samtidigt har sydafrikanska och andra globala fonder som investerar i färdigutvecklade projekt i regel inte köpt råmark direkt – istället samarbetar de ofta med utvecklare, eller väntar på att köpa färdiga tillgångar. Men några finansierar utvecklare via så kallade forward-funding-affärer på mark som ett indirekt sätt att trygga projektportföljen.

En positiv utveckling: Polskt privat kapital samlas i allt högre grad för att investera i mark. Till exempel samlade rådgivningsfirman Walter Herz in över 50 miljoner PLN från privatpersoner för att investera i markförvärv i Warszawa, Poznań och Tricity polandinsight.com. Detta indikerar en växande sofistikering och intresse från lokala investerare med hög nettoförmögenhet för markbankning, som kliver in medan de stora institutionerna är mindre aktiva.

Markanvändning och efterfrågefickor: Det finns ett antal markkategorier som är särskilt eftertraktade:

• Mark för bostadsbyggande: Givet bostadsbristen och förväntad återhämtning av bostadsförsäljningen efterfrågas välbelägna tomter för nybyggnation (särskilt i förorter till större städer eller snabbväxande satellitstäder) polandinsight.com. Utvecklare är försiktiga med att inte betala för mycket, men de vill fylla på sina markbanker för att vara redo när marknaden tar fart på allvar.
• PRS (bygg-för-uthyrning) projektmark: Institutionella hyresrättsutvecklare (både polska och utlandsstödda) letar efter tomter i större städer där de kan bygga lägenhetskomplex för uthyrning polandinsight.com. Detta inkluderar konvertering av viss kontors- eller blandmark till bostäder/PRS-projekt, då den sektorn växer snabbt.
• Urban logistikmark: När e-handel och sista milen-leveranser expanderar är mindre lager nära stadskärnor efterfrågade. Investerare spanar på mark i utkanten av städer eller industrizoner inom storstadsområden för ”urban logistik”-anläggningar polandinsight.com. Sådan mark är ofta begränsad, vilket gör konkurrensen hård.
• Blandad användning och omutveckling av kontors- och kommersiella områden: I vissa stadskärnor finns äldre industriella eller kommersiella områden som kan omvandlas till blandprojekt (t.ex. kontor, handel och lägenheter i kombination). En del investerare satsar på dessa, i förhoppning om att städer som Kraków, Wrocław och Łódź moderniserar sina centrum.
• Jordbruksmark med omvandlingspotential: Intressant nog har jordbruksmark i Polen lockat allt större intresse från investerare som förväntar sig att marken kan omklassificeras till bebyggelse. Regioner med stark urbanisering (kring Warszawa, Kraków, Wrocław etc.) har jordbruksmark som kan omklassificeras till bostäder eller industri. Investerare som är villiga att navigera detta köper dessa tomter som en långsiktig satsning polandinsight.com. Värdet på jordbruksmark i Polen har stigit de senaste åren, särskilt efter 2016 då EU-medborgare fick rätt att köpa mark fritt (efter EU-anslutningens övergångsperiod). Trots detta är jordbruksmarken fortfarande billigare än i Västeuropa, så det finns potential till värdeökning vid omvandling.

Största utmaningen – Planering och regleringar: Kanske är den största flaskhalsen på Polens marknad för investeringsmark planeringssystemet. Endast cirka 30–40% av Polens yta täcks av bindande lokala detaljplaner (MPZP) polandinsight.com. Resterande mark kräver fall-till-fall-beslut om markanvändning (WZ – villkor för utveckling), vilket kan vara långsamt, oförutsägbart och godtyckligt polandinsight.com. Investerare möter ofta långa väntetider för zoningsgodkännanden och ibland undviker myndigheterna helt att fatta beslut, vilket stoppar projekt polandinsight.com. Regeringen arbetar på en översyn – införandet av ”Allmänna planer” för kommunerna – men det har försenats och har hittills skapat förvirring med ändrade tidslinjer polandinsight.com. Resultatet är en viss lagmässig oreda inom fysisk planering polandinsight.com, vilket anges som ett stort hinder för transparent och effektiv markutveckling.

De ansvariga politikerna har uppmärksammat detta och föreslår reformer. En idé är dereglering för att snabba upp processer – t.ex. att införa enkla, digitala metoder för planeringstillstånd polandinsight.com. Ett exempel: att slopa kravet på full miljöprövning för projekt med svag miljöpåverkan (som små servicebyggnader eller lager), vilka idag ofta förlänger tillståndsprocessen med flera månader även när effekten på miljön är minimal polandinsight.com. Förslaget är att skapa en lista över ”lågpåverkande” investeringar som helt eller delvis skulle undantas från miljötillståndsprövning polandinsight.com. Dessutom föreslås digitalisering av fastighets- och panteregister i hela landet, vilket skulle snabba upp due diligence-processen och transaktioner polandinsight.com.

En annan konkret regelutmaning gäller omvandling av jordbruksmark. Polen klassificerar jordbruksmark enligt markkvalitet, och omvandling av högklassig jordbruksmark till bebyggelse kräver ofta ministertillstånd, vilket är svårt att få. Det förs diskussioner om att fastställa tydliga regler så att mark av lägre klass (klass IV eller V) automatiskt kan undantas från jordbruksproduktion utan krav på ministertillstånd polandinsight.com. Detta skulle frigöra mer mark för investering kring städer, då mycket förortsmark formellt är ”jordbruksmark” men saknar värde för produktion.

Sammanfattningsvis är planeringsreformer avgörande: investerare uppger konsekvent att de behöver mer förutsägbar och snabb detaljplanering för att kunna öka antalet markaffärer signifikant polandinsight.com. Regeringen rör sig i den riktningen men framstegen går långsamt. Tills förbättringar implementeras kommer markaffärer huvudsakligen fokusera på tomter som redan har beviljad detaljplan eller där chansen att få den är god.

Prognos: Marknaden för investeringsmark i Polen 2025–2027 ser ut att gå mot uppgång, men i lagom takt. Om räntorna sjunker gradvis blir det lättare att finansiera markköp och utveckling, vilket borde dra fler köpare tillbaka. Markvärden på de bästa lägena (t.ex. centrala Warszawa, viktiga bostadsområden) lär bestå eller öka, givet bristen på utbud. På sekundära lägen kan dock priserna stå still tills efterfrågan utvecklas tydligare. Vi förväntar oss hårdare konkurrens om högkvalitativ mark mot slutet av 2025 och 2026 i takt med att byggutvecklare gör sig redo för nästa konjunkturcykel, vilket kan sätta press uppåt på priserna i topplägen.

Utländskt investerarintresse för polsk mark väntas också öka när de makroekonomiska förhållandena stabiliseras. Vissa stora institutionella aktörer som pausade förvärv 2023–24 kan komma tillbaka, särskilt om de ser Polens ekonomi fortsätta växa med omkring 3 % per år och fastighetscykeln vända uppåt. Inflödet av EU-medel till infrastruktur och andra satsningar (Polen är en stor mottagare av EU-budgetar) gör också fler områden intressanta för utveckling (bättre vägar kan plötsligt göra en logistiksite lönsam, etc.).

Viktiga risker och osäkerhetsfaktorer: Den största risken är regleringsmiljön – om planreformer stannar upp eller om politisk instabilitet påverkar fastighetslagarna kan det skrämma bort investerare. Om regeringen skulle införa hårda begränsningar för utländskt markägande (osannolikt, eftersom Polen redan har släppt de flesta restriktioner) kan det också minska utländsk närvaro. En annan faktor är byggkostnader – en kraftig ökning i byggkostnader kan minska vad utvecklare är beredda att betala för mark (då hela projektkalkylen påverkas). Just nu har byggkostnader stabiliserats, vilket gynnar markvärden.

Sammanfattningsvis kännetecknas Polens marknad för markfastigheter 2025 av urskillning och selektivitet. Eran av spekulativa köp av vilken tomt som helst är över; nu handlar det om omsorgsfullt utvalda platser med tydlig potential. Året formas som ett av ”återuppbyggd potential”, som en analys uttryckte det polandinsight.com, vilket skapar förutsättningar för ökad aktivitet de kommande åren. Med bättre planeringspolitik och ekonomisk medvind kan Polen frigöra mycket av idag outnyttjad mark för utveckling, vilket skulle hjälpa till att möta behov som bostadsbrist och utökning av logistiknätverk. Investerare ser mark som en trygg hamn för kapital på lång sikt (en konkret tillgång i ett växande land) polandinsight.com, och många positionerar sig redan nu för att skörda fördelar när konjunkturen vänder.

Utländska investerare och regulatoriska faktorer

Utländskt kapital spelar en dominerande roll inom Polens fastighetssektorer och bidrar med både möjligheter och hänsynstaganden. På den kommersiella investeringssidan har internationella fonder varit drivande bakom stora transaktioner. Som nämnts stod utländska investerare 2024 för cirka 90 %+ av de €5+ miljarder i CRE-investeringsvolymen europaproperty.com. Dessa inkluderar globala riskkapitalbolag, försäkringsfonder, pensionsfonder och specialiserade fastighetsinvesterare från Europa, Nordamerika, Asien och Sydafrika. Attraktionen är tydlig: Polen erbjuder storlek (en stor ekonomi med 38 miljoner invånare), tillväxt (högre BNP- och konsumtionstillväxt än Västeuropa) och avsevärt högre avkastning. Kärntillgångar inom kontor, handel och logistik i Polen ger mellan 6–7 % (beskrivet tidigare), jämfört med 3–4 % i många västerländska marknader content.knightfrank.com. Denna avkastningsskillnad kompenserar för upplevd tillväxtrisk och valutarisk (även om Polens valuta, zloty, är relativt stabil och landet är integrerat i EU).

Uppdelat per ursprungsland har de senaste åren tyska, amerikanska, brittiska och sydafrikanska investerare varit bland de största köparna content.knightfrank.com. Sydafrikanska REIT:er (som NEPI Rockcastle och Redefine) har varit särskilt aktiva inom respektive handel och kontor. Amerikanska och kanadensiska investerare gjorde comeback 2024 content.knightfrank.com. Kapitalfördelningen för 2024 visar mångfald: t.ex. Sydafrika (19 % av volymen), USA (11 %), Storbritannien (13 %), Västeuropa (9 % exkl. Tyskland/Storbritannien), CEE-grannar (18 %) och polskt inhemskt ~9 % content.knightfrank.com. Denna mångfald visar att Polen finns på radarn globalt. Ytterligare nytillkomna aktörer tillkommer – till exempel etablerade sig brittiska Sona Asset Management under 2024 via en stor kontorsportfölj content.knightfrank.com, och Mellanöstern-kapital uppges leta logistiktillgångar.

Varför är inhemska investerare få? Den relativt låga andelen svenskt kapital (endast ~9 % 2024 content.knightfrank.com) har främst strukturella orsaker. Polen saknar ett utvecklat REIT- eller liknande system för investeringsbolag, så lokala institutionella pengar (pensionsfonder etc.) har traditionellt inte investerat i fastigheter. Det finns bara ett fåtal stora polska investerare (som statligt stödda PFR eller vissa försäkringsbolag) med kapacitet för större affärer. Detta håller sakta på att förändras, då fler polska privatpersoner och private equity nu tittar på fastigheter, men än så länge fyller utländskt kapital luckan. Som nämnt har införandet av REIT-lagstiftning – som har varit på gång i flera år – potential att förändra detta, då det möjliggör för mindre inhemska investerare att indirekt investera i fastigheter, vilket skulle öka det lokala deltagandet europaproperty.com. Branschexperter efterlyser ofta detta och lyfter fram positiva erfarenheter från t.ex. Tjeckiens REIT-modell europaproperty.com.

Regleringsmiljö för utländska investerare: Generellt är Polen mycket öppet för utländskt ägande av fastigheter. Sedan EU-inträdet kan EU-medborgare och företag köpa polska fastigheter (inklusive mark) utan restriktioner (med vissa undantag för jordbruksmark under övergångsperiod som slutade 2016). Även icke-EU-medborgare kan köpa, men vissa kategorier av egendom (särskilt jordbruks- och skogsmark) kräver tillstånd från inrikesdepartementet. Denna tillståndsprocess är i många fall en formalitet, men syftar till att förhindra strategiska markuppköp. För urbana fastigheter (kontor, lägenheter, lager) finns i regel inga hinder för seriösa internationella köpare. Polen har tydlig lagfartsregistrering (systemet för Land- och inteckningsregister) och rättssäkerhet som uppskattas av utländska investerare.

En regulatorisk fråga kan vara beskattning: Polens skatter på fastigheter omfattar en överlåtelseskatt på 1 % (vid asset-deals) samt löpande fastighetsskatter (låga, fasta nivåer per m²). Det finns ingen årlig förmögenhetsskatt på fastigheter, till skillnad från vissa länder. Staten har dock föreslagit exempelvis en extra skatt på hyresvärdar med flera bostäder (för att minska spekulation) globalpropertyguide.com. Inget konkret är genomfört ännu 2025, men investerare är vaksamma för dylika initiativ. En annan utveckling är ökade krav på ESG-efterlevnad – EU-regler (t.ex. energieffektivitet) kan leda till värdeminskning för äldre byggnader. Utländska investerare, som ofta är ESG-orienterade, föredrar fastigheter med miljöcertifikat. Detta reglerar indirekt vilka typer av objekt som lockar kapital; ineffektiva byggnader kan behöva uppgraderas, annars väljs de bort.

Utlänningar på bostadsmarknaden: Bortsett från institutionella aktörer har Polen även sett individuella bostadsköp av utlänningar inom segment som lyxbostäder och fritidshus (t.ex. några ukrainare som nämnts tidigare, och expats som köper i Kraków eller vid kusten). Regeringen har övervägt restriktioner (som vissa länder har för att kyla marknaden), men har hittills inte infört sådana begränsningar eftersom utländska köpare fortfarande utgör en liten andel av totala bostadsköpen (tillfälliga toppar på 30 % i vissa projekt är undantag, ofta nära internationella organisationer eller bland populära migrantgrupper) globalpropertyguide.com.

Utländska investeringar utåt: Det är också värt att notera att polska investerare själva är alltmer aktiva utomlands (t.ex. köp av logistikfastigheter i Västeuropa via fonder), även om det ligger utanför denna rapports fokus. Om REIT-system införs kan det även underlätta för polskt kapital att hitta till utländsk fastighetsmarknad.

Sammanfattningsvis är utländska investerares medverkan helt avgörande för Polens fastighetsmarknad, och tillför expertis och likviditet. Regulatoriska villkoren är generellt gynnsamma, med starka äganderätter och få hinder. De mest efterfrågade förbättringarna inom branschen – som förenkling av planprocessen polandinsight.com och införande av REIT – skulle gynna alla, både utländska och inhemska, genom att öka transparens och kapitalflöde. Om inget oväntat protektionistiskt skifte sker (vilket inte förväntas under nuvarande företagsvänliga regering), lär Polen vara fortsatt attraktiv och öppet för globala fastighetsinvesteringar.

3–5 års prognos och utsikter (2025–2030)

Framåtblickande står Polens fastighetsmarknad inför en period av stabil, hållbar tillväxt under de kommande åren, med stöd av starka ekonomiska fundamenta och de branschspecifika trender som beskrivits ovan. Här sammanfattas utsikterna utifrån viktigaste faktorer och fastighetstyp:

Makroekonomiska och finansiella utsikter: Ekonomer förutspår att Polens BNP-tillväxt kommer att ligga kring 3–4 % årligen 2025–2027, vilket överträffar genomsnittet i EU cbre.pl. Privat konsumtion kommer fortsätta driva tillväxten, stöttad av stigande löner och kraftigt inflöde av EU-medel till ekonomin. Inflationen, som steg till tvåsiffriga nivåer 2022, förväntas normaliseras till ~4 % 2025 och ~3 % till 2026 reuters.com – nära övre delen av centralbankens målintervall. En NBP-enkät spår 2025 års genomsnitts­inflation till 4,1 %, och 3,2 % 2026 reuters.com. Denna dämpning bör möjliggöra att NBP sänker räntan ytterligare. Prognoser pekar mot räntesänkningar på ytterligare ~75–125 punkter till slutet av 2025 (till ~4,0–4,5 %), och möjligen mot ~3,5–4,0 % till slutet av 2026 focus-economics.com think.ing.com, under förutsättning att inga nya inflationschocker tillkommer. Lägre räntenivåer gynnar fastighetssektorn: lägre bolånekostnader, bättre finansieringsvillkor för kommersiella projekt och sannolikt något pressade fastighetsavkastningar (dvs. högre kapitalvärden). Arbetslösheten beräknas förbli mycket låg (3–5 %), och Polen kan fortsätta attrahera arbetskraft från grannländer. En risk på horisonten är den globala konjunkturen – skulle viktiga EU-handelspartners stagnera kan exportindustrin hämmas, men rådande konsensus pekar på måttlig tillväxt i EU vilket bör stödja Polens framtidsutsikter.

Prognos för bostadsmarknaden: Vi förväntar oss att bostadspriserna i Polen kommer att stiga måttligt under de kommande 3–5 åren, ungefär i takt med inkomstökningar och inflation. Årliga prisökningar i låga till medelhöga ensiffriga tal (t.ex. 3–6% per år) är sannolika, snarare än de tvåsiffriga hoppen från den senaste tiden. Detta innebär att bostadspriserna i reala (inflationsjusterade) termer kommer att vara relativt stabila eller visa en lätt real uppskattning. Viktiga drivkrafter: det stora bostadsunderskottet kommer att bestå – även med rekordhög byggnation de senaste åren har Polen fortfarande en av de lägsta bostadsenheterna per 1 000 invånare i Europa cbre.pl. Demografin blir faktiskt mer gynnsam tack vare invandring (befolkningen kan åter börja öka efter år av stagnation, delvis på grund av att ukrainare bosätter sig). Dessutom kan den nuvarande nedgången i bostadsbyggnadsstarter (många projekt pausades 2023–24) leda till lägre nyutbud på marknaden runt 2026–2027, vilket ironiskt nog kan skapa en tajtare balans mellan utbud och efterfrågan och motverka eventuella prisfall.

Bolånetillgången bör förbättras i takt med räntesänkningar – förvänta dig en gradvis lättnad av kreditgivningen efter chocken från räntehöjningarna 2022. Statliga program (som ”Första nyckeln”) kommer att hjälpa vissa köpargrupper (förstagångsköpare av äldre lägenheter) med start troligen 2025, vilket ger marknaden ett milt stimuli utan att överhetta den. Efterfrågan på hyresrätter kommer att förbli stark, så hyrorna förväntas fortsätta stiga långsamt (kanske ~2–5% per år) i takt med att urbanisering och livsstilsförändringar ökar andelen hyresgäster. Polens PRS-sektor kommer att expandera kraftigt – från ~21 000 enheter nu till kanske över 50 000 år 2030 – vilket kommer att professionalisera hyresmarknaden och öka utbudet, men givet nuvarande brist kommer det inte orsaka hyror att sjunka; snarare möter det ny efterfrågan.

En reservation: om räntorna sänks för snabbt eller ett alltför generöst bidrag återinförs skulle det kunna bli en ny prisrusning. Men politikerna verkar fast beslutna att undvika sådan volatilitet globalpropertyguide.com. Basprognosen är en stabiliserad tillväxtkurva: som en utvecklare förutspådde, “vi förväntar oss inte att priserna återgår till nivåerna från början av 2023; istället en måttlig tillväxt i linje med inflationen” globalpropertyguide.com. År 2028 lär Polens bostadsbestånd se nya innovationer – fler energieffektiva “gröna” hus (EU:s klimatregler kräver uppgraderingar), mer prefabricerad byggnation för att sänka kostnader, och möjligen de första tecknen på institutionella bostadsbyggare (byggföretag som bygger hela villaområden för uthyrning, en modell som börjar synas i Europa). Sammantaget bör bostadssektorn förbli en marknadens grundpelare, med ingen större krasch i sikte, understödd av demografiska behov och förbättrad överkomlighet.

Prognos för kontor: De kommande åren för kontorssegmentet kommer att handla om kvalitet snarare än kvantitet. Nytt utbud kommer förbli begränsat åtminstone till 2026 polandoffices.com, vilket gradvis kommer att strama åt vakanser i premiumsegmenten. År 2025–2027 förutspår vi att vakansgraden för förstklassiga kontor i centrala Warszawa kan falla till ca 5% eller lägre, vilket i praktiken innebär full beläggning, och tvingar vissa hyresgäster till icke-centrala lägen – även om vakanser utanför centrum fortfarande kommer vara höga tills föråldrat bestånd avvecklas. I regionala städer kommer vakanserna att variera: ledande marknader som Kraków och Trippelstaden kan gå ned mot ~10% eller lägre om efterfrågan håller i sig, medan svagare marknader kan ligga kvar på ton-nivåer.

Utvecklarna kommer sannolikt att återuppta fler projekt till 2026, särskilt i Warszawa där det nu är så gott som stillestånd. En ny våg av kontorstorn kan starta i slutet av 2025 för att möta väntad efterfrågan 2027–2028, särskilt om finansieringskostnader minskar. Vissa ombyggnadsprojekt kommer också bli verklighet: äldre kontor konverteras till bostäder, hotell etc., vilket minskar kontorsbestånd på sekundära platser men samtidigt möter andra behov (t.ex. en del äldre kontor längs Jerozolimskie i Warszawa kan bli lägenheter eller studentboenden).

Kontorshyror i premiumlägen kan stiga med kanske 5–15% totalt under de kommande 3 åren, särskilt för toppvåningar i moderna gröna byggnader – dessa är i begränsat utbud och hög efterfrågan. Hyresgäster har visat vilja att betala extra för kvalitet som bidrar till medarbetarnöjdhet och ESG-mål. Samtidigt kan hyror i äldre byggnader stagnera eller till och med sjunka om de inte uppgraderas. Så hyresskillnaden mellan klass A+ och klass B kommer att öka. Incitament (som hyresfria perioder) i toppbyggnader kommer att minska när hyresvärdarna får övertaget, vilket förbättrar den nettoreella hyran.

Trender som hybridarbete kommer att fortsätta påverka hur kontoren används – vi förväntar oss att företag avsätter mer utrymme per skrivbord (för mötesrum, samarbeten etc.) och accepterar lägre medelnärvaro, men behåller ändå kontorsytorna för företagskultur och kundbehov. Så även om de inte behöver lika många extra kvadratmeter som tidigare per anställd, bör tillväxten inom affärssektorer (IT, BPO, FoU-centra) i Polen ändå leda till nettopositiv absorption varje år. Polens kvalificerade arbetskraft och kostnadsfördel kommer fortsätta locka multinationella bolag att etablera kontor (särskilt i Kraków, Wrocław etc., som redan är etablerade tjänstehubbar).

Kontorsinvesteringar bör få fart igen. Om räntorna sjunker som prognosticerat kan avkastningen på bästa kontor – idag ca 6,0% content.knightfrank.com – pressas ner mot låga 5% till 2026, vilket höjer kapitalvärden. Vi ser även nya aktörer (kanske asiatiska statliga fonder eller investerare från Mellanöstern) komma in på den polska kontorsmarknaden, lockade av värdeerbjudandet. En risk är det globala sentimentet kring kontor – globalt ifrågasätts kontor på grund av distansarbete. Men Polens situation är mer gynnsam då beståndet är nyare och mer koncentrerat inom teknologisektorn och tjänster. Så länge hyresvärdarna fortsätter anpassa sig (flexibla ytor, bekvämligheter, ESG) bör polska kontor förbli en attraktiv historia.

Prognos för detaljhandel: Detaljhandelssektorn i Polen är relativt mogen, så ingen massiv expansion av köpcentrum förväntas. I stället fokuserar de kommande åren på att optimera och förnya befintligt bestånd. Många gallerior kommer att renoveras och vi förväntar oss att vissa äldre eller underpresterande center får nya roller (delvis konverteras till kontor, bostäder eller logistik-pickup-punkter). Retailparker och närservicecenter kommer fortsätta växa, särskilt i mindre städer – det finns fortfarande plats för nya dagligvaruankrade projekt i orter utan modern handel.

Konsumtionen, som tidigare nämnts, bör stärkas när inflationen stabiliseras. Till 2025–2026, om inflationen ligger runt ~3–4% och löneökningarna är 7–10%, kommer polackerna att få reell inkomstökning, vilket leder till högre detaljhandelskonsumtion. Detta kan driva försäljningstätheten i köpcentrum högre, vilket möjliggör viss hyreshöjning i toppcenter via omsättningshyror eller omförhandlingar. Dock lär e-handeln också växa till ~15% av all detaljhandel till 2030, vilket gör att fysiska butiker måste fortsätta utvecklas för att behålla sin relevans. Förvänta dig mer integration mellan online och offline (hämta-i-butik-funktion i gallerior, ”showrooming”-butiker etc.).

Polen kan under denna period även äntligen införa REITs, vilket kan skapa detaljhandelsinriktade REITs som köper upp sekundära tillgångar och investerar i dem. Om det sker, ges vissa utländska ägare möjlighet till exit samtidigt som lokalt ägande ökar.

Avkastning på detaljhandel (just nu ~6,25% i de bästa objekten content.knightfrank.com) kan pressas något i takt med ökat investerarförtroende, kanske till ~5,5–6,0% för prime till 2027 om räntorna går ned. Sekundär detaljhandel kommer divergera – de bästa lokala centren och outlets kommer locka köpare, medan vissa tertiära gallerior kan få svårt att hitta ny ägare och finnas kvar på högre avkastning eller byggas om.

Prognos för industri/logistik: Den polska logistiksektorn bör behålla sitt momentum. Vi räknar med att efterfrågan på 5–6 miljoner m² uthyrning årligen fortsätter inom kort, understött av e-handel (som fortfarande har tillväxtutrymme i den polska detaljhandeln) och tillverkare från bil-, elektronikbranschen etc., som investerar i lokal produktion. Vakanserna kan ligga på höga ensiffriga nivåer 2025 men förväntas börja minska 2026 då byggstarter saktade in 2024–25. Så till 2027 kan vakansgraden normaliseras tillbaka mot ~5% eller lägre, vilket i praktiken är full beläggning (endast friktionsvakanser). Detta driver upp hyrorna; vi kan se viss hyrestillväxt framför allt inom urban ”infill”-logistik, där marken är begränsad och efterfrågan omättlig (t.ex. kan sista-milen-lager runt Warszawa stiga över €5–6 till möjligen €7–8 per m² till slutet av decenniet). Större ”big-box”-hyror centralt kan också stiga om mark- och byggkostnader ökar.

Polen kommer också sannolikt gynnas av ett återuppbyggnadsprogram för Ukraina (även om tidslinjen är osäker) – gränsregionerna kan fungera som logistikbaser och behöva nya lagerutrymmen. Dessutom, när leverantörskedjor regionaliseras, kan Polen locka industrier som batterifabriker, komponenttillverkning etc., vilka kommer behöva industrifastigheter.

Utvecklingen av logistik blir mer återhållsam – från spekulationsboomen 2020–2022 till ett mer ”built-to-suit”- och stegvis angreppssätt. Många utvecklare kommer nu att ha vissa förhyresavtal innan de bygger större parker. Miljömässiga faktorer får också större betydelse: striktare EU-klimatpolitik kan pressa på för solcellsdrivna lager, koldioxidfria byggmetoder och till och med begränsa nybyggnation på grönområden i vissa skyddade zoner. Men Polen har gott om plats för logistik (även bruna fält och fd industriområden kan tas i bruk igen).

Industriella investeringar kommer sannolikt att förbli det hetaste segmentet. Vi förutser en avkastningspress från cirka 6,25 % till kanske 5,5 % eller till och med 5 % till 2027 för primelogistik, då konkurrensen om stabila tillgångar ökar igen (liknande trenden före 2022). Om räntorna sjunker och ekonomin är stabil, kan globala investerare hamna i budkrig om prime-portföljer. Polens position som kärnlogistikmarknad i Europa kommer då att befästas, möjligen till och med så att landet når ”core portfolio”-status för fler paneuropeiska fonder (vissa behandlar det redan så).

Mark och utveckling: Markpriserna i nyckelzoner i städer kommer att öka när utvecklare återvänder till marknaden. Vi förväntar oss att bostadsutvecklare ökar byggstarter igen till 2026, förutsatt en räntenivå kring ~4 % och stabil ekonomi, för att möta den återuppväckta efterfrågan. Det betyder att de aktivt kommer att söka mark under 2025–2026, vilket driver upp konkurrensen om bra tomter. Likaså kommer logistikutvecklare fortsätta köpa mark längs motorvägar och nära städer, men på ett disciplinerat sätt. Jordbruksmarksvärden kan också öka, både som följd av prisutveckling på lantbruksråvaror och av konverteringspotential nära växande stadsgränser.

Den polska regeringens försök att förenkla planläggningen (om de verkligen genomförs) kan dramatiskt låsa upp utvecklingspotentialen. Om en stor andel av kommunerna har antagit de nya Generalplanerna och digitaliserad tillståndshantering till 2025–26, kan vi se snabbare handläggning av projekt och större transparens (mindre osäkerhet ökar markvärdet). Vidare skulle varje avreglering, såsom snabbspår för lågpåverkande projekt eller lättnader kring omvandling av jordbruksmark polandinsight.com polandinsight.com, ge ytterligare fart åt marknaden genom att göra fler tomter möjliga. Om byråkratiska problem istället kvarstår, kommer det sätta tak för utvecklingstakten och hålla priserna höga på de få lättutvecklade tomterna (ingen optimal situation, eftersom den koncentrerar tillväxten).

Risker för prognosen: Även om prognosen är överlag positiv finns risker som kan förändra riktningen:

• Ekonomisk nedgång: Om en global recession inträffar (eller en kraftig inbromsning i Tyskland, Polens viktigaste handelspartner), kan efterfrågan på kommersiella ytor försvagas och arbetslösheten öka, vilket slår mot bostadsefterfrågan. Dock har Polen visat motståndskraft och utgår från en stark position, så en mild recession bör vara hanterbar.
• Ränteöverraskning: Om inflationen visar sig trög och centralbankerna tvingas höja räntorna igen, kommer det att dämpa finansiering och investeraraktivitet. I nuläget verkar detta osannolikt eftersom inflationen sjunker och Polens centralbank redan är i en lättnadscykel globalpropertyguide.com, men det är något att bevaka (energichocker etc. kan ändra inflationsutsikterna).
• Geopolitiska spänningar: Det pågående kriget i Ukraina är en bakgrundsrisk – varje eskalation eller överspridning kan kraftigt påverka sentiment och ekonomisk stabilitet (samtidigt har Polen på vissa sätt gynnats ekonomiskt av att ta emot flyktingar och företag som flyttar från Ryssland/Vitryssland). Dessutom kan polsk inrikespolitik (med ny regering från slutet av 2023) skapa förändringar; dock är den nuvarande koalitionen EU-vänlig och pro-investering, så dramatiska policyförändringar väntas inte.
• Sektorspecifika förändringar: För kontor finns risken att distansarbete slår igenom starkare eller bolag drastiskt minskar lokalyta – om exempelvis AI och automation minskar behovet av mänskliga kontorsarbetare är det en långsiktig dämpare. För detaljhandel finns risk att konsumentbeteende förändras snabbare än väntat (t.ex. e-handel når 30 % av försäljningen oväntat snabbt, även om det förefaller osannolikt med tanke på kulturella faktorer). För industri finns risken för överetablering om alla utvecklare blir optimistiska samtidigt – men lärdomar från den nuvarande vakanstrapporten lär förhindra detta.

Trots dessa risker är experternas prognoser i stort sett positiva. En färsk NBP-enkät bland fastighetsproffs visade förväntningar om prisstabilitet och gradvis tillväxt för bostäder och en dynamisk återhämtning för investeringsmarknaderna i takt med att räntorna sjunker lexology.com etalon-estate.pl. Den allmänna känslan är att Polens fastighetssektor inte kommer upprepa svängningarna från tidigt 2020-tal; istället väntas en mer måttfull tillväxt med färre ytterligheter.

Slutsats: Till 2028 ser vi framför oss en polsk fastighetsmarknad som präglas av moderniserade, hållbara byggnader; ökat deltagande från institutionella investerare (även inhemska); och balanserade utbuds- och efterfrågeförhållanden i de flesta segment. Bostadsmarknaden har sannolikt producerat hundratusentals fler enheter men ändå fortsatt underskott (utvecklarna får fullt upp). Kontorslokaler blir smartare och grönare, med äldre bestånd som omvandlas och nya skyskrapor berikar stadsbilder (Warszawas skyline förändras ytterligare med projekt som 350 meter höga Varso Tower och fler på väg). Detaljhandeln blir mer upplevelsebaserad, och kanske får Polen sina första amerikanska REIT-bolag med portföljer av köpcentrum eller stormarknader om lagstiftningen tillåter. Logistiken befäster Polens roll som avgörande europeiskt distributionsnav, möjligen även med expansion till nya sektorer som datacentercampus (dessa kräver också industrimark och har börjat ta fart i Polen).

Sammanfattningsvis är Polens fastighetsmarknad mogen för tillväxt med mognad. Marknaden erbjuder en lockande kombination av starka ekonomiska fundamenta, förbättrad regleringsmiljö och attraktiva avkastningar som fortsatt bör dra till sig investeringar och utveckling. Som en marknadsprognos så träffsäkert uttryckte det: ”Den polska fastighetsmarknaden förblir stark, vilket styrks av stabil hyresgästefterfrågan och en dynamisk återhämtning på investeringssidan…med starka grundförutsättningar och optimism i takt med att 2025 fortlöper” content.knightfrank.com. Så länge inga större chocker inträffar, bör de kommande 3–5 åren se de polska fastighetssektorerna ta stadiga kliv på alla fronter – och leverera möjligheter för investerare samt möta näringslivets och invånarnas växande behov.

Källor:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (feb 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Polska nationalbankens) data via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Kommentarer av Dom Developments VD (apr 2024) globalpropertyguide.com
• Polish Economic Institute – Bostadsrapport (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP analys (2024) globalpropertyguide.com
• JLL och Otodom/Polityka Insight bostadsrapporter (2024–25) globalpropertyguide.com
• Polens finansdepartement / gov.pl – Info om “Bezpieczny Kredyt 2%” och planerade “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – prime yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – största investeringsaffärer 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (maj 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Retail sector strong start 2025 (maj 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – retailvakans och fotgängarflöde (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (juni 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Land Market in 2025 (maj 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Polen inflationsundersökning (jan 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (citerat via Bing-cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Poland’s retail vacancy (2024) europaproperty.com
• Erste Group – NBP-prognos (mar 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – förväntningar om räntesänkningar (maj 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – diverse marknadsrapporter (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.