سوق العقارات في بولندا 2025: الاتجاهات والأسعار والعوائد والتوقعات

مقدمة ونظرة عامة على الاقتصاد

يظل سوق العقارات في بولندا لعام 2025 قويًا وديناميكيًا، مدعومًا باقتصاد مرن واهتمام قوي من المستثمرين. شهدت البلاد عامًا نشطًا بشكل استثنائي في 2024، حيث تجاوز حجم الاستثمارات في العقارات التجارية 5 مليارات يورو (زيادة بنحو 142% على أساس سنوي) content.knightfrank.com. من المتوقع أن يبلغ نمو الناتج المحلي الإجمالي حوالي 3-4% في عام 2025، مدعومًا بالاستهلاك الخاص والاستثمار cbre.pl. التضخم، الذي شهد ارتفاعًا في 2022-2023، أصبح الآن في اتجاه تنازلي، مما يخلق مساحة لخفض أسعار الفائدة cbre.pl. في مايو 2025 قام البنك الوطني البولندي (NBP) بأول خفض لسعر الفائدة منذ 2023 (خفض سعر الفائدة المرجعية إلى 5.25%) في ظل تحسن توقعات التضخم globalpropertyguide.com. لا يزال معدل البطالة عند مستويات منخفضة قياسية cbre.pl، وتستمر الأجور في النمو، مما يدعم الطلب على الإسكان والإنفاق الاستهلاكي. توفر هذه الخلفية الاقتصادية الكلية – تراجع معدل التضخم، وتوقعات تيسير السياسات النقدية، وأساسيات سوق العمل القوية – مناخًا إيجابيًا لجميع قطاعات سوق العقارات في بولندا.

السياسات الحكومية كان لها أيضًا تأثير كبير. فقد أطلق برنامج الرهن العقاري المدعوم من الدولة، “Bezpieczny Kredyt 2%” (القرض الآمن 2%)، في منتصف 2023، مما أدى إلى زيادة كبيرة في حجم قروض الإسكان (بلغ إجمالي القروض الجديدة للإسكان في 2024 نحو 83.9 مليار زلوتي بولندي، بزيادة 43.2% مقارنة بعام 2023) globalpropertyguide.com. وبينما حسّن ذلك من القدرة الشرائية للمشترين للمرة الأولى، إلا أنه أيضًا أدى إلى ارتفاع سريع في أسعار المنازل، مما دفع السلطات لإعادة النظر في التدابير الداعمة globalpropertyguide.com. تم إلغاء خطط البرنامج الجديد لصالح مبادرة بديلة (“Pierwsze Klucze” أو المفاتيح الأولى) تهدف لمساعدة المشترين لأول مرة على شراء شقق مستعملة أرخص globalpropertyguide.com. تمت مناقشة سياسات مقترحة أخرى، مثل فرض ضرائب على ملاك الوحدات السكنية المتعددة، مما أوجد بعض عدم اليقين لدى المستثمرين globalpropertyguide.com. ومع ذلك، لا تزال بولندا تحتفظ ببيئة عقارية مفتوحة وجاذبة للاستثمار نسبيًا. وتُعتبر بولندا السوق الأكثر جذبًا في وسط وشرق أوروبا للمستثمرين الدوليين في قطاع العقارات cbre.pl، مع أكثر من 90% من استثمارات العقارات التجارية في 2024 جاءت من الصناديق الأجنبية europaproperty.com. (تعمل بولندا على قانون صناديق الاستثمار العقاري (REIT) لتمكين مشاركة أكبر لرأس المال المحلي، لكن حتى 2025 يظل هذا القانون قيد الانتظار، مما يمنح المستثمرين الأجانب دورًا كبيرًا في السوق europaproperty.com.)

في الأقسام أدناه، نقدم تحليلًا شاملاً لجميع أنواع العقارات الرئيسية – السكنية، المكاتب، التجزئة، الصناعية، والأراضي – مع تغطية اتجاهات الأسعار الإقليمية، والعوائد الإيجارية، وديناميكيات العرض والطلب، وتأثيرات السياسات، والمخاطر الرئيسية، وتأثير الاستثمار الأجنبي، وتوقعات لكل قطاع لمدة 3-5 سنوات.

العقارات السكنية: اتجاهات سوق الإسكان وقطاع الإيجار

تباطؤ نمو الأسعار: بعد فترة من النمو السريع، يتجه سوق الإسكان البولندي نحو الاستقرار في عام 2025. فقد تباطأ تضخم أسعار المساكن من معدلات مكونة من رقمين إلى معدلات أقل أحادية الرقم. في الربع الأول من عام 2024، بلغ متوسط سعر الصفقة للمنازل القائمة في أكبر سبع مدن 13,404 زلوتي بولندي للمتر المربع (≈3,460 دولار أمريكي)، بارتفاع 8.1% على أساس سنوي globalpropertyguide.com. وبلغ متوسط أسعار المشروعات الجديدة (السوق الأولية) 14,265 زلوتي/م² (≈3,686 دولار أمريكي)، بزيادة أصغر +4.4% على أساس سنوي globalpropertyguide.com. وبحلول الربع الأول من عام 2025، استمر نمو الأسعار في التباطؤ – مما يعكس ارتفاع تكاليف التمويل وتلاشي تأثير الدعم السابق – إلا أنه ظل إيجابيًا. يوضح الجدول أدناه متوسط أسعار الشقق في المدن الرئيسية حتى الربع الأول من 2025:

المصادر: بيانات البنك الوطني البولندي للربع الأول من 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

تبرز هذه الأرقام التفاوتات الإقليمية الكبيرة. وارسو لا تزال السوق الأغلى، حيث يبلغ متوسط الأسعار حوالي 16,400 زلوتي/م² (~3,500 يورو) globalpropertyguide.com. وتليها عن كثب مدن كبرى أخرى مثل كراكوف وفروتسواف، بينما تتمتع مدن الطبقة المتوسطة مثل بوزنان وجدانسك بأسعار متوسطة. المدن الثانوية مثل لودز و بيدغوشتش هي الأرخص بكثير – فمثلاً، متوسط الأسعار في بيدغوشتش يتراوح بين 7,400–9,400 زلوتي للمتر المربع، مما يجعلها من أرخص الأسواق الكبرى globalpropertyguide.com. باختصار، سوق الإسكان البولندي مجزأ بشدة، مع فجوة أسعار تقارب ضعفين إلى 2.5 ضعف بين وارسو وأرخص المدن.

ديناميكيات الطلب والعرض: تباطأ الطلب على الإسكان في عام 2024 بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري وحالة عدم اليقين السياسي. وفقًا لبيانات JLL/NBP، بلغ إجمالي مبيعات المنازل الجديدة في 2024 عبر أكبر ستة أسواق مدن 39,649 وحدة، بانخفاض حاد -31% على أساس سنوي globalpropertyguide.com. وواصل الربع الأول من 2025 تسجيل مبيعات أقل (9,100 وحدة، -17.5% على أساس سنوي)، لكن وتيرة التراجع بدأت في التباطؤ، وهو ما يشير إلى استقرار السوق globalpropertyguide.com. استجاب المطورون لانخفاض الطلب بتقليل بدايات البناء، ومع ذلك لا يزال هناك عدد قياسي من الوحدات غير المباعة في السوق في بعض المدن globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. على سبيل المثال، تراكمت في كراكوف وفروتسواف مخزونات كبيرة من الشقق المكتملة وغير المباعة، وتعيشان حاليًا حالة من عدم التوازن المشابه لما شهدته بوزنان سابقًا globalpropertyguide.com. في لودز، المخزون مرتفع للغاية حتى أنه عند وتيرة البيع الحالية سيستغرق الأمر أكثر من عامين لتصفية المعروض الجديد globalpropertyguide.com. أما وارسو فهي الأفضل أداءً – إذ تعتبر السوق الأكثر سيولة مع أقصر أوقات البيع – لكن بوجه عام أصبح لدى المشترين الآن المزيد من الخيارات وقوة تفاوضية أكبر مقارنة بسنوات الذروة خلال جائحة كورونا.

توجد عدة عوامل تفسر هذا التراجع في الطلب. لا تزال أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرتفعة (بمتوسط يقارب 7.5٪ لقروض السكن الجديدة في أوائل 2025، بانخفاض طفيف من أعلى مستوياتها البالغة أكثر من 8٪ في عام 2022) globalpropertyguide.com، مما يستبعد العديد من المشترين المحتملين. كما تراجع المستثمرون المحتملون بسبب النقاشات حول زيادة الضرائب على مالكي العقارات المتعددة globalpropertyguide.com. وتنتظر بعض الأسر برامج حكومية — إما على أمل الإعانات المعاد إحياؤها أو ببساطة تؤجل الشراء توقعاً لانخفاض الأسعار أو معدلات الفائدة globalpropertyguide.com. كما جعلت المخاوف الجيوسياسية (الحرب على الحدود في أوكرانيا) المشترين أكثر حذراً globalpropertyguide.com.

رغم التباطؤ الحاصل مؤخراً، لا يتوقع الخبراء حدوث انهيار، بل هبوطاً سلساً للسوق. فالنمو الواسع في الأجور (حيث ترتفع أجور البولنديين بالقيمة الحقيقية) وتحسن التوقعات بشأن أسعار الفائدة سيساعدان على دعم الطلب السكني مستقبلاً globalpropertyguide.com. وتتوقع تحليلات أوتودوم وبوليتيكا إنسايت أنه في عام 2025 ستستقر المبيعات عند مستوى صحي — دون العودة إلى ذروة الطفرة في 2021، لكن من دون أي تراجع كبير أو موجة إفلاس لمطوري العقارات globalpropertyguide.com. وبالمثل، تشير شركات التطوير مثل دوم ديفيلوبمنت إلى أن “نتوقع أن يتحرك السوق نحو التوازن. لا نتوقع انخفاض الأسعار؛ بل من المرجح أن يتماشى نمو الأسعار مع التضخم أو يقل عنه قليلاً” globalpropertyguide.com. وبعبارة أخرى، من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات بشكل متواضع (بمعدل يقارب التضخم في بولندا، أي نحو 4–6٪)، بدلاً من الطفرات المضاعفة السابقة. كما يمكن أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة المتوقعة في أواخر 2025 إلى زيادة جديدة في نشاط المشترين والحصول على القروض العقارية globalpropertyguide.com، مع احتمالية أن يُقيد هذا الارتفاع بتوفر مخزون كبير من الوحدات غير المباعة والتي ما تزال بحاجة إلى استيعابها globalpropertyguide.com.

نقص السكن ونمو الإيجارات: من المهم الإشارة إلى أن بولندا لا تزال تعاني من نقص هيكلي في السكن — حيث تشير التقديرات إلى أن البلاد بحاجة إلى عدة ملايين من الوحدات الإضافية لتصل إلى مستويات نصيب الفرد من المساكن في أوروبا الغربية cbre.pl. هذا النقص الهيكلي، بالإضافة إلى الهجرة المرتفعة إلى بولندا (بما في ذلك اللاجئين الأوكرانيين والعمال الأجانب)، يدعم الطلب على المدى الطويل. تقليدياً، كان سوق الإيجارات الخاص في بولندا صغيراً، لكن هذا يتغير بسرعة. وقد قفز الطلب على الإيجار في السنوات الأخيرة لعدة أسباب: تفضيل الأجيال الشابة للتنقل، وارتفاع أسعار المنازل وتكاليف الاقتراض التي تدفع الناس للإيجار، بالإضافة إلى تدفق الأوكرانيين الباحثين عن سكن منذ 2022. ونتيجة لذلك ارتفعت الإيجارات وتحسنت عوائد الإيجار.

وبحلول أوائل 2025، لا تزال الإيجارات ترتفع، وإن كان بوتيرة أبطأ من قبل. فقد ارتفعت فعلياً إيجارات الإسكان بنحو 4.2٪ على أساس سنوي حتى أبريل 2025 (مقارنة بـ5.4٪ قبل عام)، بحسب مؤشر الأسعار المنسق للمستهلكين من يوروستات globalpropertyguide.com. وأظهر استطلاع سوقي لأوتودوم أن متوسط الإيجار المطلوب في بولندا في مارس 2025 كان 3,581 زلوتي شهرياً (925 دولاراً)، أي أكثر بنحو 2٪ عن العام السابق globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. وقد انخفض هذا المتوسط فعلياً عن مستويات نهاية 2024 (وكان الأدنى منذ سبتمبر العام الماضي)، مما يشير إلى أن الارتفاع الحاد لفترة ما بعد الجائحة وتدفق اللاجئين بدأ يستقر globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. وقد شهدت الإيجارات زيادات “معتدلة ولكن ثابتة” — بحوالي +0.3٪ شهرياً خلال السنة الماضية globalpropertyguide.com.

الفروقات الإقليمية في الإيجارات كبيرة. فعلى سبيل المثال، وارسو هي الأعلى من حيث متوسط الإيجارات — بنحو 4,900 زلوتي (1,050 يورو تقريباً) شهرياً للشقة، تليها المدن الكبرى الأخرى مثل كراكوف، وثلاثي المدينة (غدانسك–غدينيا–سوبوت)، وفروتسواف globalpropertyguide.com. أما المدن الصغيرة مثل كييلتسه فتسجل متوسط إيجار شهري يقارب 2,000 زلوتي (~430 يورو) globalpropertyguide.com. ويوضح الجدول أدناه الإيجارات في الأسواق الرئيسية حتى مارس 2025:

المصدر: تقرير أوتودوم للإيجارات، مارس 2025 globalpropertyguide.com.

نلاحظ أن إيجارات وارسو تقارب ضعف ما هو عليه في المدن المتوسطة مثل لودز، ويوازي هذا الفارق أيضاً الفجوة في الأسعار بسوق البيع. واللافت أن عوائد الإيجار على العقارات السكنية قد تحسنت. فمتوسط العائد الإجمالي على الشقق في بولندا الآن يبلغ 6.13٪، مرتفعاً من نحو 6.0٪ في نهاية العام الماضي globalpropertyguide.com. ومن بين المدن الكبرى، تقدم بيدغوشتش أعلى عائد يبلغ نحو 6.65٪ نتيجة انخفاض أسعار الشراء فيها globalpropertyguide.com. كما أن عوائد وارسو مرتفعة نسبياً (بمتوسط ~6.5٪) بفضل قوة الإيجارات، بينما سجلت بوزنان أضعف عائد (~5.36٪) ضمن الاستطلاع globalpropertyguide.com. وتعد هذه العوائد — ضمن نطاق 5–6٪ — جذابة وفق المعايير الأوروبية وتتفوق على معدلات الفائدة الحالية على القروض العقارية، الأمر الذي يجذب المستثمرين المؤجرين (رغم حالة عدم اليقين بشأن الضرائب المحتملة على الشقق الاستثمارية).

نمو قطاع الإيجار المؤسسي (PRS): يشهد قطاع الإيجار الخاص (PRS) في بولندا تحولاً كبيراً. فبعد أن كان السوق تقليدياً تحت سيطرة الملاك الأفراد الصغار، يشهد الآن تدفق استثمارات مؤسسية لبناء تجمعات شقق إيجارية كبيرة. ومع حلول 2024، تجاوز مخزون الإيجار المؤسسي في بولندا 21,000 شقة (في أكبر المدن)، مع وجود نحو 25,000 وحدة أخرى قيد التنفيذ للسنوات القادمة globalpropertyguide.com. وتوجد نحو 40٪ من الإيجارات المؤسسية الحالية في وارسو globalpropertyguide.com، لكن مدناً أخرى مثل كراكوف وفروتسواف أيضاً مناطق نشطة لمشاريع الإيجار المؤسسي. في الواقع، يعد سوق الإيجار المؤسسي في كراكوف الثالث الأكبر في البلاد وينمو بسرعة، إذ يعمل فيه نحو 3,400 وحدة ويجري بناء ما يقرب من 2,000 شقة أخرى حتى 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. وقد دفعت تكاليف التمويل المرتفعة وارتفاع الأسعار المزيد من الأشخاص (بمن فيهم المهنيين الشباب والعائلات المنتقلة) نحو الاستئجار، مما زاد الطلب على الشقق المُدارة مهنياً content.knightfrank.com content.knightfrank.com. ونسبة الشواغر في مشاريع الإيجار المؤسسي منخفضة جداً — على سبيل المثال، سجلت مشاريع كراكوف انخفاض الشواغر إلى 3.9٪ مع نهاية 2024 (مقارنة بـ6.5٪ قبل عام)، رغم زيادة المعروض content.knightfrank.com. العديد من المستأجرين في مشاريع الإيجار المؤسسي الجديدة هم من المغتربين أو الأوكرانيين، مما يبرز كيف أن الهجرة تسهم في نمو الطلب على الإيجار content.knightfrank.com. ومع دخول مزيد من المعروض إلى السوق، سيحصل المستأجرون على خيارات أكثر، لكن في ظل النقص العام في السكن ببولندا، من المتوقع أن يبقى سوق الإيجار متوتراً على المدى القريب. وبحلول 2025، يعيش حوالي 12.9٪ من الأسر البولندية في مساكن مستأجرة (لا تزال نسبة منخفضة مقارنة بأوروبا الغربية)، وهذه النسبة آخذة في الارتفاع مع زيادة قبول ثقافة الإيجار اجتماعياً globalpropertyguide.com. وتسهم توجهات الإيجار المؤسسي، إلى جانب دعم الحكومة للمشترين لأول مرة، في تحقيق توازن تدريجي في السوق بعد سنوات من ارتفاع الطلب على الشراء.

المشترون الأجانب: من المثير للاهتمام أن المشترين الأجانب أصبحوا أكثر نشاطًا في سوق الإسكان البولندي، خاصة في المدن الكبرى والضواحي. وقد أظهر أحدث استطلاع بين كبار المطورين أنه في بعض المشاريع الجديدة، شكل المشترون من الخارج أكثر من 30% من العملاء في عام 2024 globalpropertyguide.com. وتأتي أكبر مجموعة من الأوكرانيين (الذين استقر العديد منهم في بولندا بسبب الحرب)، تليهم البيلاروسيون ومشترون من دول آسيوية ودول أوروبا الوسطى والشرقية الأخرى globalpropertyguide.com. ويشير المطورون إلى وجود اتجاه تصاعدي واضح في اهتمامات الأجانب الراغبين في الإقامة الطويلة في بولندا – وغالبًا ما ينتقلون بعائلاتهم ووظائفهم إلى هنا – والذين يرون في العقارات البولندية استثمارًا مستقراً globalpropertyguide.com. تفرض بولندا قيودًا قليلة على شراء الأجانب للشقق (يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي الشراء بحرية؛ ويمكن لغير مواطني الاتحاد الأوروبي أيضًا بشكل عام، لكنهم يحتاجون إلى تصاريح لبعض أنواع العقارات مثل الأراضي الزراعية). ويوفر هذا الطلب الأجنبي المتزايد طبقة دعم إضافية، خاصة للمشاريع الجديدة في منطقة وارسو وكراكوف. ويعكس ذلك أيضًا الثقة في اقتصاد بولندا وآفاق المعيشة فيها.

التوقعات: هناك إجماع على أن سوق الإسكان البولندي في 2025–2026 سوف يستقر بدلًا من أن يتراجع. لا يتوقع المطورون والبنوك (مثل PKO BP) أن تنخفض الأسعار بشكل كبير؛ بل قد تستقر أو ترتفع بالتوازي مع التضخم globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. إذا نفذ البنك المركزي البولندي تخفيضًا في أسعار الفائدة بنحو 100 نقطة أساس في أواخر 2025 كما هو متوقع globalpropertyguide.com، فإن تحسُّن القدرة على تحمل تكاليف القروض العقارية قد يطلق بعض الطلب الكامن – وإن كان تدريجيًا، نظرًا لاستمرار الحذر في معايير منح الائتمان. من المرجح أن قدرة الأفراد على شراء المساكن ستتحسن قليلًا عن المستويات الضعيفة جدًا لعامي 2022–2023، وذلك بفضل تباطؤ وتيرة ارتفاع الأسعار وانخفاض تكاليف التمويل. كما يمكن أن يساعد برنامج الحكومة الجديد “المفاتيح الأولى” (الذي يستهدف المنازل في السوق الثانوية) المزيد من المشترين لأول مرة في عام 2025 globalpropertyguide.com، دون أن يؤدي إلى تحفيز مفرط للأسعار على المباني الجديدة (وهو ما مثل انتقادًا للبرامج السابقة). أما أهم المخاطر التي ينبغي مراقبتها فهي: توقيت وحجم خفض أسعار الفائدة (فأي تأخير أو خفض أقل من المتوقع قد يطيل من فترة الركود)، وأي تدخلات سياسية مفاجئة (مثل فرض ضرائب أشد على الملاك أو ضوابط على الإيجارات، مع أنه لا توجد خطط حالية لذلك)، والصحة الاقتصادية بشكل عام. وفيما يتعلق بذلك، لا يزال الاقتصاد البولندي ينمو والبطالة منخفضة، لذلك يبدو أن حدوث صدمة طلب شديدة أمر غير مرجح. ومع عدم وجود صدمات خارجية، ينبغي أن يتعزز الطلب السكني تدريجيًا خلال العامين المقبلين، في حين أن العرض يظل مقيدًا (حيث أجل المطورون مشاريع جديدة)، مما يوحي بأن التوازن في السوق قد يُستعاد عبر زيادات سعرية طفيفة بدلًا من فقاعة أو انهيار. وكما لخص تقرير عن الإسكان: “[في 2025] لن تعود المبيعات إلى مستويات 2020–2021 المرتفعة، ولكن من المتوقع أن تظل مستقرة، متجنبة حدوث تراجع حاد” globalpropertyguide.com. ويوفر العجز الكبير في المساكن وتزايد عدد السكان (مدعومًا بالهجرة) قاعدة متينة لآفاق القطاع السكني على المدى المتوسط.

العقارات المكتبية: التركيز على الجودة في ظل محدودية المعروض الجديد

حجم السوق وتعافيه: يخرج قطاع المكاتب البولندي من تحديات حقبة الجائحة بمرونة. فقد تجاوز إجمالي مساحة المكاتب الحديثة في البلاد الآن 13 مليون متر مربع موزعة على تسعة أسواق رئيسية (وارسو بالإضافة إلى ثماني مدن إقليمية) polandoffices.com. ومن اللافت أن إجمالي مخزون المكاتب في المدن الإقليمية الرئيسية (6.8 مليون متر مربع) قد تجاوز ذلك الموجود في وارسو (6.3 مليون متر مربع) polandoffices.com، مما يبرز نمو مراكز الأعمال مثل كراكوف، فروتسواف، تراي سيتي، لودج، بوزنان، كاتوفيتسه، وغيرها. وقد تعافى الطلب على تأجير المكاتب بقوة في 2022–2024 بعد التراجع جراء الجائحة. فقد تجاوز حجم الاستئجار السنوي باستمرار 1.4 مليون متر مربع منذ عام 2017 (باستثناء سنوات الإغلاق) polandoffices.com. أما لعام 2024، فيُقدّر إجمالي حجم التأجير بنحو 1.45 مليون متر مربع polandoffices.com. وتقوم الشركات بتجديد العقود بنشاط وتحسين المساحات – إذ يشكل التجديد نحو نصف حجم المعاملات، حيث تقوم العديد من الشركات بدمج أو تقليص مساحاتها لصالح مساحات أعلى جودة polandoffices.com. والأهم أن الربع الأول من عام 2025 شهد تسارعًا في الطلب: فقد تم تأجير نحو 340,000 متر مربع على الصعيد الوطني خلال الربع، بزيادة 25% على أساس سنوي europaproperty.com. ومن هذا الحجم، سجلت وارسو حوالي 160,000 متر مربع (معظمها صفقات جديدة)، في حين تجاوزت المدن الإقليمية مجتمعة 180,000 متر مربع (وكان جزء كبير منها تجديدات) europaproperty.com. وهذا يدل على أن نشاط المستأجرين قوي، خصوصًا خارج العاصمة، مع توسع الشركات أو انتقالها إلى مقرات حديثة في الأسواق الإقليمية.

معدلات الشواغر وأزمة العرض: بلغت الشواغر في المكاتب البولندية ذروتها في 2021–2022 بسبب تزامن اكتمال مشاريع جديدة مع تقليص المساحات خلال الجائحة. وبحلول نهاية 2024، وصل معدل الشواغر إلى نحو 14% في الأسواق الرئيسية polandoffices.com (أي نحو 1.84 مليون متر مربع شاغرة، منها 1.17 مليون في المدن الإقليمية polandoffices.com). وكان معدل الشواغر في وارسو حوالي 11–12% في ذلك الوقت، بينما كانت المعدلات أعلى في المدن الإقليمية (منتصف إلى أواخر العشرات). إلا أن الوضع يتغير الآن. من المتوقع أن يتراجع معدل الشواغر في 2025، خاصة لأن إضافة المعروض الجديد انخفضت بشكل حاد polandoffices.com. فقد انخفضت أنشطة التطوير إلى أدنى مستوياتها منذ سنوات عديدة في 2023–2024. ففي 2024، تم تسليم أقل من 200,000 متر مربع من المكاتب الجديدة في جميع المدن الإقليمية الرئيسية مجتمعة polandoffices.com. وقلّت المشاريع الجديدة في وارسو أيضًا – إذ من المتوقع اكتمال حوالي 135,000 متر مربع فقط في 2025 (مقابل أكثر من 300 ألف في سنوات الذروة) europaproperty.com europaproperty.com. وفي الواقع، شهد الربع الأول من 2025 أقل حجم من إنجازات المكاتب الجديدة خلال عقدين – إذ تم تسليم مشروع متوسط الحجم واحد فقط في وارسو وآخر في بوزنان خلال الربع europaproperty.com.

بالنسبة لعام 2025، من المتوقع ألا تتجاوز الإضافات الجديدة على مستوى البلاد 300,000 متر مربع (وهو رقم منخفض جدًا)، وقد تسجل المدن الإقليمية “أدنى مستوى تاريخي” في الإضافات الجديدة polandoffices.com. لا يزال المطورون حذرين: لدى العديد منهم مشاريع في التخطيط لكنهم يؤجلون البدء فيها حتى يضمنوا عقود إيجار مسبقة أو حتى تنخفض معدلات الشواغر إلى مستويات أدنى polandoffices.com europaproperty.com. بالإضافة إلى ذلك، يتم سحب بعض مباني المكاتب القديمة أو إعادة استخدامها (خاصة في وارسو) نظرًا لتقادمها أو عدم كفاءتها europaproperty.com. ويساهم ذلك فعليًا في تقليص المعروض من السوق، مما يعوض بعض الإضافات الجديدة. أما في مركز مدينة وارسو، فقلة مواقع التطوير المتاحة تشكل عائقًا آخر – إذ يُمكن بناء أبراج جديدة فقط مع وجود التزامات مسبقة كبيرة، كما أن الأراضي المركزية نادرة polandoffices.com. وفي الأسواق الثانوية، لن تُستأنف أعمال البناء إلا عند تحسن التمويل وتوفر ضمانات الطلب (عقود الإيجار المسبقة) polandoffices.com.

نتيجة هذه الديناميكيات هي التخفيف التدريجي لفائض المعروض. اعتبارًا من أوائل عام 2025، انخفض معدل الشواغر في وارسو إلى ما يزيد قليلاً عن 10% في المتوسط europaproperty.com، بعد أن كان في ذروته سابقًا. علاوة على ذلك، هناك تباين واضح داخل مدينة وارسو: فقط حوالي 7% معدل شغور في مركز المدينة الرئيسي مقابل أكثر من 20% في بعض المناطق الخارجية مثل سوزوفيتس (المعروفة بـ”موردور”) europaproperty.com. يوضح ذلك وجود اتجاه للبحث عن الجودة والموقع – حيث تتخلى الشركات عن المكاتب القديمة في الأطراف لصالح المباني المركزية ذات الاتصال الجيد. في المناطق الأخرى، تبقى معدلات الشغور أعلى من المتوسط (حوالي 17–18% عبر المدن الرئيسية بنهاية 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. تختلف الاتجاهات بين المدن: كراكوف وكاتوفيتسه بدأت تشهد تراجعًا في معدلات الشغور (بفضل امتصاص السوق القوي)، في حين شهدت فروتسواف وبوزنان زيادة طفيفة في الشواغر مؤخرًا europaproperty.com. على سبيل المثال، كراكوف (ثاني أكبر سوق للمكاتب بواقع 1.8 مليون متر مربع) سجلت حوالي 57,000 متر مربع من الإشغال في الربع الأول من 2025 ويوجد فقط حوالي 86,000 متر مربع قيد الإنشاء europaproperty.com europaproperty.com – ما يعكس مدى تأثير قلة المعروض الجديد في تقليص الشواغر. عمومًا، ومع محدودية العرض الجديد خلال 2025–26، من المتوقع استمرار انخفاض الشواغر سواء في وارسو أو معظم المدن الإقليمية polandoffices.com، مما سيدفع القطاع المكتبي نحو توازن صحي بحلول 2026.

الإيجارات وتفضيلات المستأجرين: ظلت إيجارات المكاتب مستقرة إلى حد كبير رغم الجائحة وزيادات التكاليف التشغيلية مؤخرًا. كان الملاك حذرين بشأن رفع الإيجارات الاسمية، لكنهم استخدموا الحوافز لضبط معدلات الإيجار الصافية الفعلية. وبحلول أوائل 2025، تراوحت الإيجارات المبدئية للمكاتب الرئيسية في مركز وارسو بين حوالي 18 إلى 27 يورو لكل متر مربع شهريًا europaproperty.com، حسب مستوى المبنى وموقعه الدقيق (الجوهرية الجديدة تصل إلى الحد الأعلى ~25–27 يورو). أما المكاتب خارج مركز وارسو فكانت تطلب حوالي 10 إلى 17 يورو/م² europaproperty.com. وفي المدن الإقليمية الكبرى، تتراوح إيجارات الدرجة A بين 9 إلى 19.5 يورو لكل متر مربع europaproperty.com — مع وجود كراكوف وفروتسواف في الحد الأعلى (يبلغ المتوسط من بداية إلى منتصف العشرات من اليوروهات، ويصل إلى ~18–19 يورو للمساحات الجديدة المتميزة) بينما توجد مدن أصغر كـ وودج أو شتشيتسين في الحد الأدنى. شهدت هذه المستويات بعض الارتفاعات البسيطة في 2024 في بعض الأسواق (على سبيل المثال، رفع الملاك في كراكوف الإيجارات الرئيسية بنحو 0.5 يورو مع تشدد الشواغر)، لكن بصورة عامة لم تحدث زيادات حادة في الإيجارات بسبب استمرار المنافسة الشديدة على المستأجرين content.knightfrank.com. في عام 2025، ومع امتصاص المساحات عالية الجودة، قد يحدث تحول طفيف لصالح الملاك في المواقع الرئيسية، مما يؤدي إلى نمو متواضع في الإيجارات في أفضل المباني. من الجدير بالذكر أن رسوم الخدمات (كالمرافق، إلخ) ارتفعت في 2022–23 بسبب ارتفاع تكلفة الطاقة، لكن عادت للاستقرار بحلول 2024 وتكيف المستأجرون مع ميزانيات الإشغال الكلية.

الأهم أن المستأجرين يفضلون الجودة على الكمية. هناك اتجاه واضح نحو “الجودة”: إذ تفضل الشركات المكاتب الحديثة والمستدامة ذات المواقع الجذابة والمرافق القادرة على جذب الموظفين للعودة للعمل المكتبي. “يستمر المستأجرون في تفضيل المباني الجديدة، ويقدرون المعايير العالية والمواقع الرئيسية. ولا تزال الظروف المالية والموقع وسهولة الوصول للنقل من العوامل الحاسمة”، كما ورد في حديث أحد كبار مستشاري المكاتب europaproperty.com. يتضح ذلك من حقيقة أن أغلب المساحات التي تم تأجيرها في وارسو خلال الربع الأول من 2025 كانت في مبانٍ حديثة في المنطقة المركزية europaproperty.com. أما المكاتب القديمة التي تفتقر لاعتمادات المباني الخضراء أو نظم التهوية الفعالة أو تصاميم المساحات المرنة فهي تكافح للحفاظ على مستأجريها polandoffices.com. بعض هذه المباني القديمة (خاصة تلك من تسعينيات وألفينيات القرن الماضي) تواجه خطر التقادم ما لم يتم تجديدها. نشهد بالفعل قيام الملاك بتحديث أصولهم لتلبية معايير الاستدامة والمسؤولية البيئية (ESG) — عبر إضافة أنظمة طاقة ذكية، وتحسين جودة الهواء، وتوفير مساحات عمل مشتركة polandoffices.com. المباني التي لا تلبي معايير الاستدامة والرفاهية الحديثة معرضة لفترات شغور أطول وضغوط نزول على الإيجارات polandoffices.com. هذا أدى فعلياً إلى استقطاب السوق: بين مكاتب عالية المواصفات (شُح في الشواغر واستقرار في الإيجارات) ومكاتب غير شعبية أو قديمة (شُح كبير في الإشغال). cbre.pl. على سبيل المثال، يتجلى الأمر في وارسو — فناطحات السحاب الحديثة الجديدة في وولا شبه مكتملة الإشغال، بينما تعاني المكاتب القديمة في ضواحي موكوتوف من معدلات شغور تفوق 20% مع خصومات في الإيجار.

اتجاه آخر هو تحسين استخدام المساحات: حيث تقوم العديد من الشركات باستئجار مكاتب أصغر قليلاً مما كانت عليه قبل جائحة كورونا، ليعكس ذلك أنماط العمل الهجين ومساعي الكفاءة. تلاحظ أبحاث نيو مارك أن متوسط حجم الإيجار قد تقلص في السنوات الأخيرة polandoffices.com حيث يقوم المستأجرون بدمج المساحات أو الانتقال نحو العمل المكتبي بالمناوبة (hot-desking). ومع ذلك، يبقى الطلب الإجمالي قويًا بما يكفي للحفاظ على امتصاص إيجابي للمساحات. كما يعاود مشغلو مساحات العمل المشتركة والمكاتب المرنة التوسع من جديد، ويمتصون جزءاً من الشواغر عبر تلبية رغبات الشركات التي تبحث عن شروط تأجير مرنة.

الاستثمار والعوائد: شهدت شهية المستثمرين للمكاتب البولندية انتعاشًا في أواخر 2024 مع وضوح الرؤية حول أسعار الفائدة. تمت عدة صفقات كبيرة، من بينها صفقات بارزة مثل الاستحواذ على برج وارسو UNIT للمكاتب بنحو 280 مليون يورو content.knightfrank.com. بالإجمال، مثّلت المكاتب حوالي 33% من حجم الاستثمارات في 2024 (أي نحو 1.6–1.7 مليار يورو) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. يجذب المستثمرون الدوليون بفضل العوائد المرتفعة في بولندا مقارنة بغرب أوروبا. عائدات المكاتب الرئيسية (للمحافظ الأساسية في وارسو) انتقلت إلى حوالي 6.0% بحلول الربع الرابع من 2024 content.knightfrank.com — وهي أعلى كثيراً مما هو عليه الحال مثلا في برلين أو باريس (حيث تتداول المكاتب بعائد ~3–4%). وقد تحقق المكاتب المميزة في المدن الإقليمية عوائد أكبر، اعتمادًا على مدة الإيجار وضماناته. استقرت هذه العوائد في نهاية 2023، وقد تعود للانخفاض الطفيف مع تحسن المعنويات content.knightfrank.com. حقًا، توفر بولندا هامش مخاطرة كبير وعوائد دخل أعلى من أسواق غرب أوروبا، ما يستمر في جذب رأس المال العالمي content.knightfrank.com. لا يزال المستثمرون المحليون قلة (بسبب غياب صناديق الـREITs، إلخ)، إلا أن هناك اهتمامًا متزايدًا من الصناديق الألمانية والأمريكية والآسيوية التي تبحث عن القيمة في أصول المكاتب البولندية content.knightfrank.com. في 2025، هناك خط أنابيب قوي للصفقات، بما في ذلك بعض عمليات بيع المحافظ ودخول لاعبين جدد للسوق.

التوقعات: سوق المكاتب البولندية في دورة انتعاش دوري مع اقتراب عامي 2025–2026. مع عدم وجود فائض في العرض يلوح في الأفق، بدأت قوة السوق تعود تدريجياً لصالح الملاك في الشريحة المتميزة. من المتوقع أن تستمر معدلات الشواغر في الانخفاض (قد تقترب وارسو من معدل شواغر أحادي الرقم بحلول 2026). مستويات الإيجار في المواقع الرئيسية قد ترتفع بشكل طفيف مع اشتداد شح العرض؛ وإذا ظلت الطلبات قوية، فقد نشهد بلوغ إيجارات المكاتب المتميزة في وارسو حاجز 30 يورو خلال عامين. ومع ذلك، سيستمر التمايز: ستحتاج المواقع الثانوية والمباني الفئة B القديمة لإعادة التموضع (عبر التجديد أو التحويل لغرض سكني أو غيره) لتظل قادرة على المنافسة. نتوقع تراجُع في الإنشاءات الجديدة حتى أواخر عام 2025 أو 2026 polandoffices.com، حين قد تُحفّز أسعار الفائدة المنخفضة المتوقعة وظروف التمويل الأفضل دورة تطوير جديدة europaproperty.com. بعض المطورين بدأوا فعلاً في تأمين التصاريح لكنهم ينتظرون الإشارات الاقتصادية الإيجابية. أيضاً، إذا واصل الاقتصاد البولندي النمو، ينبغي أن يستمر نمو التوظيف المكتبي (في مجالات التكنولوجيا، والخدمات الأعمال، ومراكز البحث والتطوير، إلخ)، مما سيدعم امتصاص المساحات، خاصة في مدن التقنية الإقليمية. أحد عوامل المخاطرة الجديدة هو اتجاه العمل عن بُعد/الهجين – فعلى الرغم من عودة العديد من الشركات للمكاتب بدرجة كبيرة، إلا أن العمل الهجين أصبح هو النمط السائد (مع معدلات حضور فعلية تتراوح بين 50–80%) وهذا قد يضع سقفاً على متطلبات المساحات المستقبلية europaproperty.com. ومع ذلك، أثبت قطاع المكاتب البولندي مرونته: المستأجرون يركزون على الجودة والاستدامة (ESG)، والملاك يقلصون العرض ويرفعون جودة الأصول، والمستثمرون متفائلون بالآفاق البعيدة المدى. كما أشارت شركة Knight Frank، السوق تمر عبر “مرحلة تصحيح” لكن مع الطلب القوي والثابت ونُدرة المشاريع الجديدة، هناك فرصة لتحقيق توازن صحي ونمو محتمل للإيجارات في المباني عالية الجودة مستقبلاً cbre.pl.

العقارات التجارية: إشغال مرتفع، طفرة حدائق التجزئة وتغيّر اتجاهات المستهلكين

انتعاش قوي بعد الجائحة: قطاع العقارات التجارية في بولندا تجاوز إلى حد كبير آثار الجائحة ويظهر نمواً متجدداً. الإنفاق الاستهلاكي في بولندا آخذ في الارتفاع بالقيمة الاسمية، مدعوماً بارتفاع الأجور وانخفاض البطالة، رغم أن التضخم المرتفع أثّر سلباً على المبيعات الحقيقية خلال 2022–2023. بحلول 2024، استقرت وتيرة نمو المبيعات وعاد الزوار إلى مراكز التسوق. مطلع 2025 أبدى التجار تفاؤلهم الحذر: “يمكن لقطاع التجزئة البولندي النظر للمستقبل بتفاؤل. رغم حالة عدم اليقين العالمية والتضخم المرتفع سابقاً، زادت القوة الشرائية للمستهلك، وأصبح التسوق الإلكتروني مكملاً للمتاجر التقليدية لا منافساً لها.” جاء ذلك على لسان رئيس قطاع التجزئة لدى بنك BNP Paribas للعقارات europaproperty.com europaproperty.com.

موجة التوسّع الجديدة في حدائق التجزئة: من أبرز الاتجاهات الحالية طفرة التنمية في مجال التجزئة، وخاصة خارج المدن الكبيرة. شهد عام 2024 إضافة 545,000 متر مربع من المساحات التجارية الجديدة في بولندا europaproperty.com – وهو أعلى توسع سنوي منذ 2015. وتركّزت مشاريع التنمية الجديدة خاصة على حدائق التجزئة والمخازن التجارية المنفردة استجابةً لرغبة المتسوقين في صيغ ملائمة وسريعة الوصول بالسيارة. في النصف الأول من 2024 وحده زاد المخزون التجاري البولندي بنحو 300,000 متر مربع، وفي الربع الأول من 2025 أضيف 42,000 متر مربع أخرى europaproperty.com. وعلى مدار عام 2025 بالكامل من المتوقع تسليم نحو 400,000 متر مربع من المساحات الجديدة، بما يقارب المذكور في 2024 europaproperty.com. هذه الموجة الثنائية السنوات مهمة إذ شهدت نهاية العقد الماضي تباطؤاً حاداً في بناء المشاريع الجديدة. تتنوع المشاريع بين توسعات لمراكز قائمة ومشاريع صغيرة في مدن قليلة الخدمات. على سبيل المثال، بدأ عام 2025 بافتتاح M Park Mrągowo (15,000 م²)، وOTO Park Żagań (6,500 م²)، وM Park Brzeziny (5,800 م²)، وجميعها حدائق تجزئة، بالإضافة إلى توسعة Aniołów Park في تشيستوخوفا europaproperty.com. خط الأنابيب التطويري لا زال نشطاً مع نحو 450,000 متر مربع تحت الإنشاء (تشمل إعادة توظيف بعض الهايبرماركتس القديمة) europaproperty.com. أكبر مشروع قيد التنفيذ هو Designer Outlet Kraków (21,000 م²، تم افتتاحه مايو 2025) europaproperty.com، كما أن هناك مشاريع ملحوظة أخرى مثل Przystanek Karkonosze وOTO Park في Siemianowice (كل منهما ~17–18 ألف متر مربع) europaproperty.com. حدائق التجزئة تهيمن على هذه الافتتاحات، مما يعكس توجه المطورين لصيغ مفتوحة الهواء وأقل تكلفة وأكثر مرونة (ظلت متاحة حتى أثناء الإغلاقات، وتلبي احتياجات التسوق السريع والسهل).

إشغال مرتفع وتعافي: رغم تدفق المساحات الجديدة، فإن العقارات التجارية البولندية بشكل عام شبه ممتلئة. متوسط معدل الشواغر في أكبر 16 مدينة بلغ نحو 3.3% فقط منتصف 2024، بانخفاض 0.3 نقطة مئوية على أساس سنوي europaproperty.com. وبنهاية 2024 تراوحت حول 3% cushmanwakefield.com. هذا المعدل المنخفض من الشواغر دليل على أن الطلب يواكب العرض. في الواقع تراجعت الشواغر في 6 من أكبر 8 مدن خلال 2024 europaproperty.com. ارتفعت قليلاً فقط في كراكوف وفروتسواف (وبقيت ثابتة في شتشيتسين) europaproperty.com، ويُعزى هذا لمشاريع جديدة أضافت مؤقتاً مساحات. بخلاف ذلك قام تجار البقالة ومراكز الأدوات المنزلية وحتى بعض علامات الأزياء بتوسيع أنشطتهم– سواء بمراكز جديدة أو بإعادة إشغال شواغر قديمة. أما المولات في المدن الرئيسية فبمعدل إشغال يفوق 97%، وهي ممتلئة تقريباً باستثناء بعض التنقلات الطبيعية.

وتؤكد بيانات الأقدام والمبيعات الزخم الإيجابي. فوفقاً لمجلس المراكز التجارية البولندي (PRCH)، كان معدل زيارات مراكز التسوق مطلع عام 2025 أعلى قليلاً من مستويات نفس الفترة من العام السابق – حيث سجل يناير 2025 ارتفاعاً +0.4% سنوياً وحجم مبيعات المستأجرين +2.6% سنوياً europaproperty.com. يشير هذا إلى عودة المستهلكين بقوة بعد عيد الميلاد وبداية عام نشطة (ربما استعداداً للعطل الشتوية). تصدرت فئات الخدمات (+6.6%)، ومحلات التجزئة المتخصصة (+6.2%)، والصحة والجمال (+6.1%) النمو في المبيعات europaproperty.com– ما يدل على عودة الإنفاق على العناية الشخصية والخدمات التكميلية. سلوك التسوق يبدو وقد عاد لطبيعته، حيث توازن بين التجارة التقليدية والإلكترونية. استقرت حصة التجارة الإلكترونية في إجمالي المبيعات حول 9% (بحلول مارس 2025) europaproperty.com. ولم تعد مبيعات الإنترنت تهدد المتاجر التقليدية بل أصبحت مكمّلة؛ إذ يُفعّل معظم التجار استراتيجيات القناة المزدوجة، ويستخدم المستهلكون كلا القناتين. باختصار لم يعد يُنظر للتجارة الإلكترونية كتهديد وجودي للمولات، بل أصبحت جزءاً من النظام التجاري العام europaproperty.com.

ومع ذلك، هناك بعض المؤشرات السلبية: المبيعات الحقيقية (المعدلة وفق التضخم) أظهرت ضعفاً نسبياً في 2023–2024. فبحلول مطلع 2025، أدى التضخم المرتفع إلى تآكل القوة الشرائية، وسجلت المبيعات حجمياً انخفاضاً طفيفاً على الأساس السنوي. على سبيل المثال تظهر بيانات الإحصاء البولندية أن مبيعات مارس 2025 (بالأسعار الثابتة) كانت أقل بنسبة 0.3% من مارس 2024 (للشهر الثاني على التوالي من الانخفاض السنوي) europaproperty.com. ويظل المستهلكون حذرين بعض الشيء، غالباً بسبب الأسعار المرتفعة وعدم اليقين الاقتصادي. ومع ذلك، ارتفعت المبيعات شهرياً في مارس (بنسبة 14% مقارنة بفبراير، نتيجة عوامل موسمية) europaproperty.com. ومع توقع استمرار تراجع التضخم ونمو الأجور، فمن المنتظر تحسن ثقة المستهلكين خلال 2025 مما سينعكس نمواً أقوى في قطاع التجزئة.

أنماط البيع بالتجزئة والتحديات: التحدي الهيكلي الرئيسي الذي يواجه العقارات التجارية في بولندا هو تقدّم عمر مراكز التسوق. فحوالي 70% من مساحات البيع بالتجزئة يزيد عمرها عن 10 سنوات europaproperty.com. العديد من مراكز التسوق الجيل الأول منذ بداية الألفية الثانية أصبحت الآن بحاجة إلى تحديث لتواكب توقعات المستهلكين العصرية. يقوم الملاك بنشاط بعمليات تجديد وتحديث وإضافة عناصر جذب جديدة. مثال بارز هو مركز Nowa Sukcesja في لودز، والذي بعد معاناة سابقة، يعيد اختراع نفسه من خلال منطقة ترفيهية ضخمة تبلغ مساحتها 30,000 م² تُدعى “Hopa Lupa”، تتضمن منتزهات ترامبولين ومسارات سباق الكارتينغ وغيرها من وسائل الترفيه europaproperty.com. هذا يعكس اتجاهًا أوسع: ملاك مراكز التسوق يضيفون عناصر الطعام والشراب والترفيه والتجارب الحسية لجذب الزوار وزيادة مدة بقائهم. ونتوقع أن تتبع المزيد من المراكز هذا المسار عبر دمج السينمات، واللياقة البدنية، والترفيه العائلي والمطاعم للحفاظ على أهميتها، إذ يتحول التسوق لبعض الفئات إلى الإنترنت.

عامل آخر خاص ببولندا هو حظر التداول أيام الأحد، والذي يُقيّد منذ 2018 معظم المتاجر من العمل في معظم أيام الأحد. أثر هذا القانون على أنماط الزيارات في عطلات نهاية الأسبوع وأجبر المراكز التجارية على التكيف عبر زيادة الفعاليات في أيام الأسبوع وتقديم خدمات مثل المطاعم والسينما (حيث أن هذه الأنشطة مستثناة). وعلى الرغم من عدم ذكره صراحة في التقارير، إلا أنه عامل أساسي في كيفية عمل قطاع البيع بالتجزئة في بولندا (وربما سبب لزيادة شعبية مراكز التسوق الخارجية التي تضم سوبرماركتات تستطيع العمل في بعض أيام الأحد).

اتجاهات التجار: تنظر العلامات التجارية الدولية عامة إلى بولندا بإيجابية نظرًا لكبر عدد سكانها ونمو الطبقة المتوسطة فيها. في 2024-2025، شهد السوق دخولًا جديدًا وتوسعات خاصة في قطاع الفخامة في وارسو والعلامات ذات القيمة في المدن الإقليمية. شهد ثقة المستهلكين انخفاضًا حادًا في 2022 بسبب الحرب المجاورة وارتفاع التضخم، لكن الوضع بدأ يتحسن. ما يزال هناك بعض التحفظ (يظهر عبر الانخفاضات الطفيفة في حجم المبيعات)، إلا أن الاستهلاك بشكل عام يُتوقع أن ينمو في 2025 بالقيم الحقيقية مع تراجع التضخم، وهذا يبشر بالخـير لملاك العقارات التجارية، فارتفاع المبيعات يعني مستأجرين أنشط وقدرة أفضل على تعديل الإيجارات.

الاستثمار والعوائد: شهد سوق الاستثمار التجاري انتعاشًا كبيرًا في 2024، إذ شكّل حوالي 32% من حجم الاستثمار العقاري التجاري في بولندا content.knightfrank.com. تم عدد من الصفقات الكبيرة، أبرزها استحواذ المستثمر الجنوب أفريقي NEPI Rockcastle على اثنين من أكبر مراكز التسوق في بولندا – Silesia City Center في كاتوفيتسه وMagnolia Park في فروتسواف – مقابل 405 مليون يورو و373 مليون يورو على التوالي content.knightfrank.com. كما تم بيع مجموعة مكونة من ستة مراكز تسوق متوسطة مقابل 285 مليون يورو content.knightfrank.com. تظهر هذه الصفقات تجدد الثقة في الأصول التجارية البولندية، خصوصًا المراكز المهيمنة ومجمعات التسوق المريحة. وقد وصلت عوائد مراكز التسوق الرئيسية إلى حوالي 6.25% نهاية عام 2024 content.knightfrank.com، وهي نسبة أعلى بشكل ملحوظ عمّا قبل الجائحة (5% تقريبًا). يعكس هذا التحول إعادة التقييم العالمية (نتيجة ارتفاع الفوائد) وبعض المخاطر المتصورة في القطاع. لكن المستثمرين ينجذبون لأن عوائد الاستثمار التجاري في بولندا أعلى من غرب أوروبا، ما يوفر فرص ارتفاع في حال استقرار السوق content.knightfrank.com. وتعد مراكز التسوق الخارجية الأكثر جذبًا، حيث تتمتع بدخل مستقر، كما أن عوائدها عند نفس مستوى المراكز أو أعلى قليلاً حسب مدة الإيجار وتركيبة المستأجرين.

أحد العوائق أمام الاستثمار المحلي في قطاع البيع بالتجزئة (وغيره من القطاعات) هو غياب صناديق الاستثمار العقارية (REITs). كما ذُكر سابقًا، أكثر من 90% من الاستثمار العقاري التجاري في بولندا مصدره رأس مال أجنبي europaproperty.com، جزئيًا لأن المؤسسات والأفراد المحليين ليس لديهم قنوات استثمار مشابهة. لطالما نوقش في الحكومة قانون صناديق الريت، وإن طُبق فقد يوجه مدخرات البولنديين للعقارات التجارية مثل مراكز التسوق ويدعم تَمَلُّك المواطنين لها. حتى عام 2025، ما تزال الريت غائبة – غياب “مستمر” يلاحظه خبراء القطاع europaproperty.com.

التوقعات: التوقعات للعقارات التجارية البولندية خلال 3–5 سنوات مقبلة إيجابية بحذر. تشير أسس القطاع – انخفاض الشواغر، وزيادة القوة الشرائية، وندرة المعروض الجديد من المراكز الكبيرة – إلى الاستقرار. نتوقع استمرار ارتفاع معدلات الإشغال خاصة في المراكز الناجحة ومجمعات التسوق المرتبطة بمحلات البقالة. من المرجح أن تظل الإيجارات في المراكز الرئيسية ثابتة أو ترتفع قليلاً تماشيًا مع التضخم، نظرًا لقوة الطلب على المواقع الرئيسية. الأصول الثانوية (المراكز القديمة في الأسواق المشبعة) ستواجه ضغطًا للتجديد أو قد تشهد تزايد الشواغر إذا لم تواكب التطور. ونتوقع استمرار نمو تطوير مجمعات الريتيل بارك بالمدن الصغيرة، بما يتماشى مع تفضيلات المستهلك الحالي (الراحة، التهوية، والتسوق المحلي). وسيمضي التجار في افتتاح فروع جديدة – خصوصًا متاجر السوبرماركت منخفضة الأسعار ومتاجر الأدوات والماركات العالمية التي تستهدف البلدات البولندية الأقل تشبعًا.

الإنفاق الاستهلاكي عامل متغير: إذا انخفض التضخم إلى حوالي 4% في 2025 وحوالي 3% في 2026 (حسب التوقعات) reuters.com سترتفع الأجور الحقيقية وتدعم نمو حجم المبيعات. بالإضافة إلى ذلك، زاد عدد سكان بولندا بسبب الهجرة، مما أضاف مستهلكين جدد. لذا، يُتوقع أن ينمو الطلب على المساحات التجارية بشكل معتدل. في المقابل، يرتفع نصيب التجارة الإلكترونية تدريجيًا (وربما من 9% حاليًا إلى أقل من 15% بحلول 2028)، وهو ما قد يحد من الحاجة لبعض أنواع المتاجر التقليدية (خاصة الإلكترونيات والكتب والتي تُباع بشكل رئيسي عبر الإنترنت). لكن فئات مثل البقالة والطعام والترفيه والخدمات ستحافظ على أهمية المتاجر التقليدية.

التحديات والمخاطر الرئيسية في قطاع التجزئة تشمل: تحديث المراكز القديمة، والحفاظ على الإقبال في ظل تزايد التسوق الإلكتروني، وأي تباطؤ اقتصادي قد يؤثر على ثقة المستهلك. كما يمكن أن تؤثر ضغوط التكاليف (المرافق، الأجور) على ربحية التجار وقدرتهم على دفع الإيجار – رغم أن العديد منهم تبنّى نماذج القنوات المتعددة. بشكل عام، من المتوقع أن تبقى سوق العقارات التجارية البولندية قوية، مع استمرار النمو الاقتصادي ما يؤدي إلى مبيعات أعلى. سيركز القطاع على جودة التجربة – مثل إضافة الترفيه والضيافة للمجمعات – وعلى التطوير الاستراتيجي – أي بناء النماذج المناسبة (مجمّعات خارجية، أسواق أوتليت، مشاريع تجارية مختلطة الاستعمال) لتلبية تطور عادات المستهلكين. مع هذه التعديلات، يُتوقع استقرار العوائد بل وربما تراجعها التحسيني لو أُطلقت صناديق الريت في بولندا أو زادت مشاركة المستثمرين المحليين.

الصناعة واللوجستيات: طلب قوي مع تباطؤ العرض – نظرة متوازنة

توسع قياسي بدأ يهدأ: كان قطاع العقارات الصناعية واللوجستية في بولندا من أفضل القطاعات أداء ونما بمعدل استثنائي في السنوات الأخيرة. بحلول الربع الرابع 2024، بلغ إجمالي المخزون الحديث من المخازن والصناعات في بولندا حوالي 34.5 مليون م² megaproject.com، أي نمو يقارب 9% سنويًا property-forum.eu (وللمقارنة، فالنسبة تضاعفت خلال خمس سنوات فقط – مما يدل على الطفرة الناتجة عن التجارة الإلكترونية واتجاهات إعادة التوريد). في 2024 وحدها، سلّم المطورون حوالي أكثر من 4 ملايين م² من المساحات الجديدة في 14 منطقة megaproject.com. هذا النمو السريع جعل بولندا واحدة من أكبر أسواق تطوير اللوجستيات بأوروبا – ففي منتصف 2024 حققت بولندا ثاني أعلى صافي إشغال في أوروبا (خلف سوق أوروبي واحد فقط) marketoutlook.cbrepoland.pl، مما يبرز مكانتها كمركز لوجستي في القارة.

عوامل الطلب: هناك عدة عوامل خلف هذا الأداء القوي. موقع بولندا الاستراتيجي في أوروبا الوسطى، وتكاليف العمالة المنخفضة نسبيًا، وتحسن البنية التحتية (طرق، طرق سريعة، سكك حديد) تجعلها مغرية للمصنعين ومراكز التوزيع التي تخدم الاتحاد الأوروبي. كما ساهم صعود التجارة الإلكترونية (أمازون، زالاندو وغيرهما لديهم مراكز ضخمة هناك) ونمو شركات اللوجستيات الطرف الثالث في تعزيز الطلب بقوة. بالإضافة إلى ذلك، اتجاه الشركات لنقل التصنيع واللوجستيات بالقرب من الأسواق الرئيسية – مثل تحرك شركات أوروبا الغربية للإنتاج أقرب للمستهلك النهائي – عاد بالنفع على بولندا خاصة مع توتر سلاسل الإمداد العالمية (كأزمات التجارة بين أمريكا والصين) مما دفع الشركات لتنويع مواقعها polandinsight.com. وتشير وكالات بولندية إلى ارتفاع الاهتمام من شركات أجنبية (منها شركات صينية) لافتتاح منشآت لوجيستية في بولندا مع إعادة ترتيب سلاسل التوريد polandinsight.com.

نشاط قوي في التأجير، وزيادة طفيفة في الشواغر: الطلب على المساحات الصناعية كان قويًا. نشاط التأجير في عام 2024 بلغ حوالي 5.8 مليون متر مربع، بزيادة قدرها حوالي 4% عن 2023 axiimmo.com، ما يدل على استمرار التوسع من قبل المستأجرين. ومن الجدير بالذكر أن حوالي 48% من إشغال 2024 كان تجديدات للعقود polandinsight.com – أي أن المستأجرين الحاليين يجددون عقودهم بأعداد كبيرة، وهذا دليل على الثقة في الموقع، رغم أن ذلك يعني أيضًا أن حصة التوسعات الجديدة الصرفة أصغر. ومع ذلك، شكلت الصفقات الجديدة والتوسعات حوالي 3 ملايين متر مربع، وهو رقم صحي جدًا. معدل الشواغر، الذي كان منخفضًا جدًا (حوالي 5% أو أقل) بين 2019–2021، ارتفع قليلاً مع تسارع المعروض. في نهاية 2024، بلغ معدل الشواغر حوالي 7.5% على المستوى الوطني polandwarehouses.com (أي حوالي 2.6–3 مليون متر مربع متاح). وبمنتصف 2025، ارتفع معدل الشواغر إلى 8.5% polandinsight.com. تعود هذه الزيادة بشكل كبير إلى أن المعروض الجديد تجاوز صافي الاستيعاب لفترة وجيزة – السوق يمتص المساحات بسرعة، لكن المطورين قاموا بتسليم كميات كبيرة بين 2022–الربع الأول 2024 مما أدى إلى تراكم الشواغر في بعض المناطق polandinsight.com. على سبيل المثال، شهدت مناطق مثل سيليزيا السفلى (فروتسواف) نسبة شواغر أعلى نتيجة افتتاح عدة مجمعات ضخمة في نفس الوقت europaproperty.com.

ومع ذلك، فإن معدل الشواغر عند 8% ما زال مؤشرًا على سوق متوازن – توفر كافٍ ليمنح المستأجرين خيارات، دون تخمة في المعروض. يرى خبراء القطاع أن ارتفاع الشواغر هو في الواقع عودة صحية إلى الوضع الطبيعي بعد سنوات السوق المشدود: “الارتفاع في نسب الشواغر نتيجة طبيعية لطفرة الاستثمار السابقة. السوق في طريقه للعودة للتوازن”، بحسب محلل في Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. وقد أدت زيادة الشواغر إلى تحويل بعض قوة التفاوض لصالح المستأجرين لأول مرة منذ سنوات (يمكنهم الحصول على شروط أو حوافز أفضل قليلاً في بعض المناطق) cbre.pl cbre.pl. وقد لاحظ المطورون هذا وسحبوا قليلاً من بناء المشاريع غير المدعومة بعقود مسبقة، ما سيمنع ارتفاع الشواغر بشكل مفرط. بالفعل، كانت بدايات المشاريع الجديدة في نهاية 2024 أقل، وانخفض حجم المشاريع قيد الإنشاء بشكل واضح مقارنة بذروة 2021–2022. إذًا السوق في طريقه لما يسمى بـ”هبوط ناعم”: الطلب لا يزال قويًا وواسع النطاق (تخزين لوجستي، تجزئة، تصنيع خفيف، مراكز بيانات إلخ)، بينما تباطأ نمو المعروض، ما يسمح بامتصاص المساحات الشاغرة القائمة خلال الفصول المقبلة.

ثبات الإيجارات و”العلاوة الحضرية” على اللوجستيات: على الرغم من ارتفاع التكاليف (المواد، العمالة) وزيادة تكاليف التمويل، بقيت إيجارات مستودعات التخزين مستقرة إلى حد كبير. الإيجارات الصناعية في بولندا من بين الأرخص في الاتحاد الأوروبي، وهو أحد أسباب جذبها للمستأجرين. حتى منتصف 2025، تتراوح إيجارات مستودعات الخدمات اللوجستية الضخمة بين حوالي 3.80 إلى 5.00 يورو للمتر المربع شهريًا polandinsight.com للمساحات القياسية بالمحاور الرئيسية (الحد الأدنى في وسط بولندا وسيليزيا العليا، والحد الأعلى حول وارسو أو في الأسواق الحضرية الأصغر). بينما مستودعات الميل الأخير “الحضرية” (وحدات أصغر بالقرب من حدود المدن أو داخل المناطق الحضرية) تحظى بإيجارات أعلى تقريبًا 5.00 إلى 7.50 يورو للمتر المربع شهريًا polandinsight.com، بسبب ملاءمة الموقع. هذه المستويات لم تتغير بشكل كبير خلال العام الماضي – فهي مستقرة نسبيًا، ما يدل على أن زيادة الشواغر لم تجبر الملاك على خفض الإيجارات الرئيسية. بل يمنحون غالبًا المزيد من الحوافز في العقود الطويلة فقط. هذه الاستمرارية في الإيجار تشير إلى نضج القطاع حيث يسعى الملاك والمستأجرون معًا لشراكات طويلة المدى بدلًا من الدخول في حروب أسعار polandinsight.com.

من الجدير بالذكر أن العقود الجديدة تتضمن غالبًا مؤشر تعديل الإيجار مع التضخم (عادةً تعديل سنوي حسب مؤشر أسعار المستهلك)، لذا شهد الكثير من الملاك ارتفاعًا في الدخل الإيجاري خلال 2022–2023 بسبب التضخم العالي. مستقبلاً، ومع تراجع التضخم، سينخفض معدل تعديل الإيجارات، وبالتالي سيعتمد أي نمو على الدخل الإيجاري على زيادة نسب الإشغال أو تحقيق إيجارات أعلى في عقود جديدة بالمواقع الرئيسية.

الاستدامة (“المستودعات الخضراء”): اتجاه رئيسي في القطاع اللوجستي هو التركيز على المستودعات المستدامة والموفرة للطاقة. يتم حاليًا بناء العديد من المشاريع الجديدة في بولندا وفق معايير BREEAM أو LEED الخضراء – مع الألواح الشمسية، وإضاءة LED، وتجميع مياه الأمطار، وحتى تخزين الطاقة في الموقع. هناك طلب قوي من المستأجرين والمستثمرين على شهادات “الخضراء”، نظرًا لسعي الشركات نحو تقليل بصمتها الكربونية. تشير مقالة Poland Insight إلى “طفرة في المستودعات الخضراء” (مثلما يوحي عنوانها) – وهذا بالفعل أصبح ميزة تنافسية للمشاريع الجديدة. نشهد الآن انتشار تركيب الألواح الشمسية على أسطح المستودعات الكبرى، وبعض المرافق تدمج حتى بنى تحتية تواكب الشاحنات الكهربائية. هذا التوجه سيجعل قطاع المستودعات البولندي، الذي هو أصلاً حديث، أكثر استدامة مستقبلاً، لكنه يتطلب استثمارًا أوليًا من المطورين (ويتم تعويضه عبر إيجارات أعلى قليلاً أو تفضيل في نسب الإشغال).

الانتشار الجغرافي: تظل المناطق اللوجستية الأساسية هي وارسو (وسط بولندا)، سيليزيا العليا (منطقة كاتوفيتسه)، سيليزيا السفلى (فروتسواف)، بوزنان، وبشكل متزايد وسط بولندا (منطقة لودز) وغرب بولندا (شتشيتسين، مستهدفة السوق الألماني). تحوي هذه المناطق الحصة الكبرى من المخزون البالغ 35 مليون متر مربع. لكن النمو يصل أيضًا إلى شرق بولندا والمدن الأصغر مع توسع شبكة الطرق السريعة (مثلاً: جيشوف، لوبلين بدأتا تلحقان بالركب). على سبيل المثال، بدأ المستثمرون الأجانب في الاهتمام بالتطوير بالقرب من الحدود الأوكرانية (جيشوف) توقعًا للطلب المستقبلي لإعادة إعمار أوكرانيا واحتياجات لوجستية عسكرية للناتو هناك.

سوق الاستثمار: كان العقار اللوجستي هو المفضل لدى المستثمرين، وبولندا ليست استثناءً. في 2024، شكلت الأصول الصناعية حوالي 25% من حجم الاستثمار content.knightfrank.com. رغم أن الأرقام ليست بمستوى “الحمى” في 2021، إلا أن الصفقات لا تزال مستمرة. شهدت العوائد تصحيحًا كبيرًا في 2022–2023، مرتفعة من مستويات متدنية تاريخيًا (~4% أو أقل) إلى مستويات جذابة حوالي 6.25% لعقارات اللوجستيات المتميزة بنهاية 2024 content.knightfrank.com. هذا التصحيح، مع الأساسيات القوية للقطاع، جدد الاهتمام من مستثمرين قائمين وجدد. كثير من الصناديق العالمية التي لم تكن تبرر الشراء عند عوائد 4% باتت ترى أن معدلات الكابيتال في المستودعات البولندية عند 6% وأكثر مغرية content.knightfrank.com. وأيضًا، توفر بولندا فارق عائد مرتفع عن اللوجستيات الغربية الأوروبية (حيث العوائد 3.75–5%)، ما يجعلها هدفًا رئيسيًا لاستراتيجيات core-plus والقيمة المضافة content.knightfrank.com.

من الجدير بالذكر أن اتجاه البيع وإعادة التأجير (sale-leaseback) بدأ ينمو، إذ يقوم المالكون المستخدمون للمرافق الصناعية ببيعها للمستثمرين ثم استئجارها مجددًا. سجلت بولندا “مستوى قياسيًا لهذه الصفقات أوائل 2025” بحسب تقارير السوق polandinsight.com. ويدل هذا على أن الشركات البولندية تستغل القيمة المرتفعة للعقارات بينما المستثمرون يتهافتون على الأصول المؤجرة بعقود طويلة الأجل. نقطة أخرى: المستثمرون البولنديون المحليون زادوا حصتهم مؤخرًا في الصفقات الصناعية (رأس المال البولندي شكّل حوالي 9% من إجمالي أحجام الصفقات العقارية التجارية في 2024 content.knightfrank.com وجزء من ذلك في الصناعي عبر صناديق خاصة ومطورين). مع ذلك، لا تزال الاستثمارات الكبرى من نصيب الأجانب (من أوروبا، أمريكا، الشرق الأوسط، جنوب أفريقيا، وآسيا). ومع وجود عدد كبير من منصات المطورين في بولندا (مثل Panattoni، GLP، Segro وغيرها)، هناك خط أنابيب-ready لمنتجات من الدرجة الأولى أمام المستثمرين.

التوقعات: النظرة المتوسطة الأجل لسوق العقارات الصناعية واللوجستية في بولندا إيجابية للغاية، مع الانتقال من توسع سريع إلى نمو مستدام. من المتوقع أن يظل الطلب مرتفعًا: اقتصاد بولندا (خاصة في مجالات الصناعة، والتجزئة، ولوجستيات التجارة الإلكترونية) من المرجح أن ينمو بثبات، مما يخلق حاجة مستمرة للمخازن. المناخ الجيوسياسي، رغم توتره، يصب فعليًا في مصلحة بولندا مع إعادة تكوين الشركات لسلاسل التوريد لتكون أقرب إلى أسواق النهاية الأوروبية (العضوية المستقرة لبولندا في الاتحاد الأوروبي وحجم القوى العاملة الكبير يمنحها ميزة على بعض الدول منخفضة التكلفة). العرض سيتباطأ – المطورون أصبحوا أكثر حذرًا الآن، والبنوك أكثر تشددًا في تمويل المشاريع المضاربية. لكن هذا يُعد تعديلًا صحيًا؛ ومن المرجح أن يكون العرض الجديد في عام 2025 أقل من مثيله في 2024، مما يساعد على وصول الشواغر إلى الذروة ثم احتمال تراجعها مجددًا بحلول 2026. وربما نشهد بالفعل مع النصف الثاني من 2025 استقرار معدلات الشواغر حول 8–9% ومن ثم تحسنها مع استمرار الامتصاص.

قد تشهد الإيجارات ضغوطًا تصاعدية طفيفة مجددًا في المواقع الرئيسية بمجرد تأجير المخزون الشاغر الحالي. العديد من مستأجري الخدمات اللوجستية لديهم احتياجات ملحة (شركات الخدمات اللوجستية المتعاقدة، وتجار التجزئة الذين يحتاجون إلى مراكز توزيع) وهم مستعدون لدفع علاوة مقابل المساحات الجاهزة والقريبة – خاصةً حول وارسو والمدن الكبرى الأخرى. أما في المناطق البعيدة التي تتوافر فيها مساحات أكثر، فستبقى الإيجارات تنافسية.

المجهول الأكبر هو نهاية حرب أوكرانيا: فقد يؤدي ازدهار إعادة الإعمار في أوكرانيا إلى زيادة كبيرة في الطلب على المساحات اللوجستية في شرق بولندا (كنقطة انطلاق)، بينما قد يتم نقل بعض الأنشطة التجارية إلى أوكرانيا على المدى الأطول. حتى الآن، تستفيد بولندا باعتبارها ملاذًا آمنًا لنشاطات اللوجستيات والصناعة التي ربما كانت ستتجه إلى أوكرانيا أو روسيا سابقًا.

بالنسبة إلى المخاطر: فإن ركودًا عالميًا أو أوروبيًا قد يخفف الطلب (مع أن الصناعة في بولندا حتى الآن متنوعة وجزئيًا متحصنة باتجاهات نقل الأعمال بالقرب من الأسواق الرئيسية). أيضًا، إذا بقيت أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول، فقد يحد ذلك من تطوير المشاريع المدفوعة من قبل المستثمرين ويبقي تكاليف التمويل مرتفعة، ولكنه أيضًا يجعل الأصول القائمة أكثر قيمة بسبب عائدها. تضخم تكاليف البناء كان يشكل تحديًا، لكنه خفّ قليلاً منذ 2022 – ومع ذلك، فإن أي عودة للارتفاع قد تضغط على هوامش أرباح المطورين.

خلاصة القول، قطاع العقارات الصناعية في بولندا يشهد نضجًا. لقد انتقل من مرحلة نقص العرض إلى حالة أكثر توازنًا، حيث تتوفر المساحات الحديثة بسهولة. الإيجارات مستقرة، ومعدلات الإشغال مرتفعة (حتى مع وجود معدل شواغر 8%، فإن العديد من الشرائح الفرعية للسوق شبه ممتلئة للوحدات الكبيرة)، ومحركات الطلب مستمرة في رسم صورة إيجابية. نتوقع أن تظل بولندا ضمن أفضل ثلاث وجهات لوجستية في أوروبا، وبحلول عام 2028 قد يقترب إجمالي المخزون من أربعين إلى خمسين مليون متر مربع مع استمرار التطوير، وإن كان بوتيرة مضبوطة. سيتركز الاهتمام مستقبلًا على المزيد من البناء حسب المواصفات بمجمعات لوجستية كبيرة ودورات تطوير أقصر (لتلبية احتياجات المستأجرين بسرعة) وكذلك إعادة تطوير المخازن القديمة بقيمة مضافة (إضافة الأتمتة وميزات الاستدامة). بالنظر إلى هذه الاتجاهات وميزات بولندا التنافسية، من المتوقع أن يستمر القطاع الصناعي في تحقيق عوائد قوية للمستثمرين ودعم نمو الاقتصاد الأوسع.

سوق الأراضي: انتعاش حذر وإصلاحات في التخطيط

سوق أراضي الاستثمار – من الازدهار إلى التباطؤ: شهد سوق أراضي التطوير في بولندا تقلبات حادة في الأعوام الأخيرة. تبع موجة النشاط الكبيرة في 2021–2022 (حين هرع المطورون للحصول على قطع أرض وسط الائتمان الرخيص وازدهار مبيعات الإسكان) تباطؤ حاد في 2023 مع تغير الظروف polandinsight.com. بحلول 2024، اتجه العديد من المستثمرين والمطورين إلى استراتيجية “الترقب والانتظار” بسبب غياب الدعم الحكومي للإسكان، وارتفاع تكاليف التمويل بشكل صاروخي، وحالة عدم اليقين العامة polandinsight.com. كما قامت البنوك أيضًا بتشديد الإقراض لشراء الأراضي، واتبعت معايير انتقائية للغاية polandinsight.com. أدى ذلك إلى انخفاض في المعاملات – حيث سجل عام 2023 عددًا قليلاً نسبيًا من صفقات الأراضي الكبيرة بينما أوقف اللاعبون خطط التوسع.

مع دخول 2025، يتجه المزاج في سوق الأراضي من الركود إلى انتعاش حذر. فقد شهد النصف الأول من 2025 إبرام المزيد من العقود مقارنة بالعام السابق، لكن المشترين يبدون حرصًا شديدًا في إجراءات الدراسة والتحليل قبل الالتزام polandinsight.com. بعبارة أخرى، عاد المستثمرون ولكنهم يركزون فقط على الفرص ذات الطلب الواضح والمؤكد والأسس القوية polandinsight.com. تشهد الأراضي التي تدعم المشاريع المطلوبة – تطوير سكني (خاصة الإسكان المتوسط)، مشاريع الشقق للإيجار المؤسسي، المخازن اللوجستية داخل المدن، ومشاريع الاستخدام المختلط في المدن الثانوية المتنامية – إقبالًا ملحوظًا polandinsight.com. أما الأراضي التي ليس لها مسار تطوير واضح أو في مناطق ذات مشاكل تخطيط، فما تزال تلقى عزوفًا إلى حد كبير.

من المتوقع أن تتحسن أحجام المعاملات في 2025 مقارنة بعام 2024، خصوصًا في النصف الثاني من 2025 polandinsight.com. يصف خبراء السوق عام 2025 بأنه عام “إعادة بناء الإمكانيات” بدلًا من الصفقات الكبيرة التي تتصدر العناوين polandinsight.com. من غير المتوقع أن يصل إلى المستويات الجنونية لعام 2021، لكن النشاط سيكون أكثر صحة. اللافت أن أسعار الأراضي لم تنهار؛ فقد احتفظ مالكو القطع ذات المواقع المميزة بأسعارهم إلى حد كبير، مفضلين الانتظار بدلًا من البيع بخصومات كبيرة. قد يشهد بعض التراجع في المناطق الطرفية، لكن الأراضي المميزة (ضمن المدن) لا تزال تحقق أسعارًا مرتفعة. كما تظل بولندا تحافظ على تكاليف أراضٍ تنافسية نسبيًا في سياق وسط وشرق أوروبا، وهو عامل أساسي يجذب المطورين الأجانب للنظر في إقامة مشاريع هنا marketoutlook.cbrepoland.pl.

ملف المستثمرين والمشاركة الأجنبية: تطور مزيج المشترين في سوق الأراضي. ففي 2025، كان المطورون والمستثمرون البولنديون المحليون (خصوصًا غير المرتبطين بالأسواق العامة) نشطين جدًا، مستفيدين من معرفتهم المحلية وسرعة اتخاذ القرار polandinsight.com. كما لوحظت ظاهرة “الصفقات الجوارية” – حيث يشارك مستثمرون من الدول المجاورة (التشيك، ألمانيا، البلطيق) في صفقات الأراضي البولندية polandinsight.com. وغالبًا ما يتمتع هؤلاء اللاعبون الإقليميون بفهم جيد للسوق ويسعون أحيانًا لإقامة شراكات مع الشركات البولندية. أما كبار المستثمرين المؤسسيين من أوروبا الغربية فكانوا أكثر حذرًا، في انتظار مؤشرات اقتصادية أوضح قبل العودة بقوة polandinsight.com.

في الوقت نفسه، تظهر دخول جهات أجنبية جديدة: فقد بدأ بعض المستثمرين الأتراك ومنطقة المتوسط بشراء قطع أراضي أصغر، مستعدين للدفع بأسعار تنافسية مقابل مشاريع آمنة كوسيلة لدخول السوق polandinsight.com. وأيضًا، كما تم الإشارة سابقًا، أبدت الشركات الصينية اهتمامًا بالأراضي اللوجستية بسبب التحولات في التجارة العالمية polandinsight.com. وهذا يتماشى مع اقتصاد بولندا المستقر وموقعها الإستراتيجي الذي يجعلها وجهة مفضلة لمراكز الصناعة/اللوجستيات التي تنتقل من آسيا polandinsight.com polandinsight.com. في المقابل، الصناديق الجنوب إفريقية وغيرها من الصناديق العالمية التي تستثمر في مشاريع مكتملة لم تكن عادةً تشتري الأراضي الخام مباشرةً – بل غالبًا ما تفضل الشراكة أو الانتظار حتى شراء الأصول الجاهزة. لكن بعضهم أصبح يمول المطورين من خلال صفقات التمويل المسبق على الأرض كوسيلة غير مباشرة لتأمين خط المشاريع المستقبلية.

تطور إيجابي واحد: رأس المال الخاص البولندي يتجمع بشكل متزايد للاستثمار في الأراضي. على سبيل المثال، جمعت شركة الاستشارات Walter Herz أكثر من 50 مليون زلوتي بولندي من الأفراد للاستثمار في شراء الأراضي في وارسو، بوزنان وتري سيتي polandinsight.com. هذا يشير إلى تصاعد الفطنة والاهتمام من المستثمرين المحليين ذوي الثروات العالية في تجميع الأراضي، حيث يدخلون السوق في وقت يكون فيه المؤسسات الكبرى أقل نشاطاً.

استخدام الأراضي وجيوب الطلب: هناك بعض الفئات من الأراضي التي يزداد عليها الطلب بشكل خاص:

• أراضي البناء السكني: بالنظر إلى عجز الإسكان والتوقعات بتعافي مبيعات المنازل، فإن الأراضي الجيدة الموقع لبناء مساكن جديدة (وخاصة في ضواحي المدن الكبرى أو في مدن الأقمار الصناعية سريعة النمو) تحظى بطلب polandinsight.com. يحرص المطورون على عدم دفع أسعار مبالغ فيها، لكنهم يريدون تجديد البنوك العقارية لديهم ليكونوا جاهزين عند عودة نشاط السوق بالكامل.
• أراضي مشاريع البناء للإيجار (PRS): يبحث مطورو الإسكان المؤسسي للإيجار (سواء البولنديين أو الأجانب) عن قطع أراضٍ في المدن الكبرى لبناء مجمعات سكنية للإيجار polandinsight.com. يشمل ذلك تحويل بعض الأراضي المخصصة للمكاتب أو الاستخدامات المختلطة إلى مشاريع سكنية/PRS، حيث يشهد هذا القطاع ازدهاراً كبيراً.
• أراضي الخدمات اللوجستية الحضرية: مع توسع التجارة الإلكترونية وخدمات التوصيل بالميل الأخير، يزداد الطلب على المخازن الصغيرة القريبة من مراكز المدن. يراقب المستثمرون الأراضي على أطراف المدن أو المناطق الصناعية ضمن نطاق المدن لبناء مرافق “الخدمات اللوجستية الحضرية” polandinsight.com. غالباً ما تكون هذه الأراضي محدودة، لذا فالمنافسة عليها شديدة.
• مواقع إعادة تطوير للأغراض المختلطة والمكاتب: في بعض مراكز المدن، هناك مواقع صناعية أو تجارية قديمة يمكن إعادة تطويرها لمشاريع متعددة الاستخدامات (تجمع بين المكاتب ومحلات البيع بالتجزئة والشقق السكنية). يركز بعض المستثمرين على هذه المواقع، متوقعين أن مدناً مثل كراكوف، فروتسواف أو لودز ستقوم بتحديث مراكزها التاريخية.
• أراضي زراعية ذات إمكانية تحويل: من المثير للاهتمام أن الأراضي الزراعية في بولندا شهدت اهتماماً متزايداً من المستثمرين الذين يتوقعون تغيير استخدام تلك الأراضي إلى أغراض عمرانية. تشهد المناطق ذات الضغط العمراني القوي (حول وارسو، كراكوف، فروتسواف، إلخ) اهتماماً بشراء الأراضي الزراعية التي قد يُعاد تصنيفها إلى سكنية أو صناعية. المستثمرون المستعدون لخوض غمار الإجراءات البيروقراطية يشترون مثل هذه القطع كتوجه استثماري طويل الأجل polandinsight.com. وقد ارتفعت قيمة الأراضي الزراعية البولندية في السنوات الأخيرة، خاصة بعد 2016 عندما أصبح بإمكان مواطني الاتحاد الأوروبي شراء الأراضي بحرية. ومع ذلك، تبقى الأراضي الزراعية أرخص من نظيراتها في أوروبا الغربية، لذا ثمة فرصة للربح في حال تحويل الاستخدام.

التحدي الأكبر – التخطيط والتنظيم: ربما يكون أكبر عقبة في سوق الأراضي البولندي هو نظام التخطيط العمراني. إذ أن 30–40% فقط من الأراضي البولندية مشمولة بخطط تطوير عمراني محلية ملزمة (MPZP) polandinsight.com. أما بقية الأراضي فتتطلب قرارات تخطيط فردية (WZ – قرارات شروط التنمية) والتي قد تكون بطيئة وغير متوقعة وتخضع للاعتبارات الشخصية polandinsight.com. غالباً ما يواجه المستثمرون فترات انتظار طويلة للحصول على الموافقات التخطيطية، وأحياناً تمتنع السلطات عن إصدار قرار نهائي، مما يعرقل تنفيذ المشاريع polandinsight.com. تعمل الحكومة حالياً على إصلاح شامل – من خلال إدخال “خطط عامة” للبلديات – إلا أن ذلك تأخر حتى الآن، وزاد الأمور غموضاً مع تغيّر المواعيد النهائية polandinsight.com. والنتيجة هي درجة من الفوضى التشريعية في تخطيط استخدام الأراضي polandinsight.com، والتي تُعتبر عائقاً رئيسياً أمام التطوير العقاري الشفاف والفعال.

ادراكاً لذلك، يقترح صانعو السياسات إصلاحات. من الأفكار المطروحة إلغاء القيود التنظيمية لتيسير الإجراءات — مثل تبسيط الإجراءات وجعلها رقمية للحصول على تصاريح التخطيط polandinsight.com. مثال على ذلك: إلغاء اشتراط وجود دراسة تقييم الأثر البيئي الكاملة لبعض المشاريع ذات التأثير المنخفض (كالمباني الخدمية الصغيرة أو المخازن)، حيث أن هذا الشرط يضيف شهوراً عديدة حتى في الحالات التي يكون فيها الأثر البيئي محدوداً polandinsight.com. ما يُقترح هو إعداد قائمة بـ”الاستثمارات منخفضة الأثر” التي يمكن أن تتخطى أو تبسط مرحلة التصريح البيئي polandinsight.com. بالإضافة إلى ذلك، فإن رقمنة سجلات الأراضي والرهون العقارية على المستوى الوطني مدرجة أيضاً على جدول الأعمال، مما سيسرع من إجراءات الفحص وإتمام الصفقات polandinsight.com.

قضية تنظيمية أخرى محددة هي تحويل الأراضي الزراعية. تصنف بولندا الأراضي الزراعية حسب درجات الجودة، وتحويل الأراضي الزراعية عالية الجودة لأغراض البناء غالباً ما يتطلب موافقة وزارية يصعب الحصول عليها. هناك حديث عن وضع معايير واضحة للسماح باستبعاد تلقائي للأراضي الزراعية الأقل جودة (الدرجة الرابعة أو الخامسة) من الإنتاج الزراعي دون الحاجة لموافقة الوزارة polandinsight.com. سيؤدي ذلك إلى توفير المزيد من الأراضي للاستثمار حول المدن، حيث أن الكثير من الأراضي في الضواحي مصنفة رسمياً كـ”زراعية” لكنها ليست منتجة فعلاً.

ختاماً، إصلاح التخطيط أمر حاسم: يصر المستثمرون مراراً على حاجتهم لنظام تخطيط أكثر توقعاً وسرعة لكي يرفعوا من وتيرة صفقاتهم العقارية polandinsight.com. تتجه الحكومة بالفعل في هذا المسار، لكن التقدم بطيء. حتى دخول التحسينات حيز التنفيذ، ستركز صفقات الأراضي على القطع التي لديها بالفعل تصاريح بناء أو تلك التي لديها فرصة قوية للحصول عليها.

التوقعات: من المنتظر أن يشهد سوق الأراضي الاستثمارية في بولندا خلال 2025–2027 انتعاشاً تدريجياً ولكن محسوباً. بافتراض انخفاض معدلات الفائدة تدريجياً، سيصبح تمويل شراء وتطوير الأراضي أسهل، ما سيعيد المزيد من المشترين إلى السوق. من المرجح أن تظل أسعار الأراضي في المواقع الممتازة (مثل مواقع وسط وارسو، المناطق السكنية الرئيسية) مستقرة أو ترتفع بسبب ندرتها. أما المواقع الثانوية فقد تشهد أسعاراً راكدة إلى أن يعود الطلب بوضوح. نتوقع أن تشتد المنافسة على الأراضي عالية الجودة خلال أواخر عام 2025 وعام 2026 مع استعداد المطورين لدورة البناء القادمة، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار في المواقع المتفوقة.

من المتوقع أيضاً أن يزداد اهتمام المستثمرين الأجانب بالأراضي البولندية بمجرد استقرار الأوضاع الاقتصادية الكلية. بعض اللاعبين المؤسسيين الكبار الذين جمدوا الاستحواذات في 2023–24 قد يعودون للسوق، خاصة إذا لاحظوا استمرار نمو الاقتصاد البولندي بنحو 3% سنوياً وتحول الدورة العقارية نحو الإيجابية. كما أن تدفق صناديق الاتحاد الأوروبي على البنية التحتية واستثمارات أخرى (حيث تعد بولندا من أكبر المستفيدين من ميزانيات الاتحاد الأوروبي) سيجعل مزيداً من المناطق جذابة للتطوير (إذ أن تحسين الطرق قد يجعل موقعاً لوجستياً مجدياً فجأة، وما إلى ذلك).

المخاطر والمتغيرات الرئيسية: يبقى الخطر الرئيسي هو البيئة التنظيمية – إذا تعثرت إصلاحات التخطيط أو حدث عدم استقرار سياسي يؤثر على قوانين العقارات، فقد يشعر المستثمرون بالقلق. كذلك، إذا فرضت الحكومة قيوداً كبيرة على تملك الأجانب للأراضي (وهو أمر غير محتمل، حيث خففت بولندا معظم القيود سابقاً)، فقد يؤثر ذلك على مشاركة المستثمرين الأجانب. عامل آخر هو تكاليف البناء – فالارتفاع الحاد في تكاليف البناء يمكن أن يخفض ما يستطيع المطورون دفعه مقابل الأراضي (لأن جدوى المشروع بالكامل تتأثر بذلك). في الوقت الحالي، استقرت تكاليف البناء، وهو أمر إيجابي لقيم الأراضي.

في الختام، يتسم سوق الأراضي في بولندا عام 2025 بـالتمييز والانتقائية. لقد انتهى عصر الشراء المضاربي لأي قطعة أرض؛ فاليوم يدور الأمر حول اختيار المواقع بعناية والتي تملك إمكانيات واضحة. العام يتشكل ليكون عام «إعادة بناء الإمكانيات»، كما وصفه أحد التحليلات polandinsight.com، مما يمهد الطريق لنشاط أكثر حيوية في السنوات المقبلة. ومع سياسات التخطيط الأفضل والرياح الاقتصادية المواتية، يمكن لبولندا أن تفتح الكثير من الأراضي الخاملة حاليًا للتطوير، مما سيساعد على تلبية الاحتياجات مثل نقص الإسكان وتوسيع شبكة الخدمات اللوجستية. ينظر المستثمرون للأراضي باعتبارها ملاذًا آمنًا لرؤوس الأموال على المدى الطويل (أصل ملموس في بلد ينمو باستمرار) polandinsight.com، وكثيرون الآن يضعون أنفسهم في موضع الاستفادة عندما يبدأ دورة التطوير في الازدياد.

المستثمرون الأجانب والعوامل التنظيمية

يلعب رأس المال الأجنبي دورًا مهيمنًا في جميع قطاعات العقارات البولندية، مما يجلب معه فرصًا واعتبارات. في جانب الاستثمار التجاري، كانت الصناديق الدولية هي القوة الدافعة وراء الصفقات الكبرى. كما ذُكر، في عام 2024 شكل المستثمرون الأجانب ما يقارب أكثر من 90% من حجم استثمار الأصول العقارية التجارية الذي تجاوز 5 مليارات يورو europaproperty.com. ويشمل ذلك شركات الأسهم العالمية الخاصة، وصناديق التأمين والمعاشات التقاعدية، ومستثمرين متخصّصين بالعقارات من أوروبا وأمريكا الشمالية وآسيا وجنوب إفريقيا. الجاذبية واضحة: بولندا توفر الحجم (اقتصاد كبير يضم 38 مليون نسمة)، والنمو (معدلات نمو الناتج المحلي والاستهلاك أعلى من أوروبا الغربية)، وعوائد أعلى بشكل ملحوظ. الأصول الرئيسية في المكاتب والتجزئة واللوجستيات تحقق في بولندا عوائد تتراوح بين 6–7% (كما فصّلنا سابقًا)، مقابل 3–4% في الكثير من الأسواق الغربية content.knightfrank.com. هذا الفارق في العائدات يعوض عن المخاطر المتصوّرة في الأسواق الناشئة ومخاطر العملة (رغم أن الزلوتي البولندي مستقر نسبيًا والبلد عضو في الاتحاد الأوروبي).

حسب بلد المنشأ، شهدت السنوات الأخيرة وجود مستثمرين ألمان وأمريكيين وبريطانيين وجنوب أفريقيين بين أهم المشترين content.knightfrank.com. صناديق الاستثمار العقاري الجنوب أفريقية (مثل NEPI Rockcastle وRedefine) كانت نشطة بشكل خاص في قطاع التجزئة والمكاتب على التوالي. وقد عاد المستثمرون الأمريكيون والكنديون في عام 2024 أيضًا content.knightfrank.com. تفصيل أصول رؤوس الأموال لعام 2024 يظهر مصادر متنوعة: جنوب أفريقيا (19% من الحجم)، الولايات المتحدة (11%)، المملكة المتحدة (13%)، أوروبا الغربية (9% باستثناء ألمانيا والمملكة المتحدة)، دول الجوار في أوروبا الوسطى والشرقية (18%)، ورأس المال المحلي البولندي بحوالي 9% content.knightfrank.com. هذا التنوع يشير إلى أن بولندا تُعد وجهة استثمارية على مستوى العالم. وتستمر دخول لاعبين جدد – فعلى سبيل المثال، دخلت شركة Sona Asset Management البريطانية للسوق في 2024 عبر صفقة محفظة مكاتب كبيرة content.knightfrank.com، وترددت شائعات عن اهتمام رؤوس أموال من الشرق الأوسط بمحافظ لوجستية.

لماذا عدد المستثمرين المحليين قليل؟ النسبة المنخفضة نسبيًا لرأس المال المحلي (حوالي 9% فقط في 2024 content.knightfrank.com) تعود أساسًا لأسباب هيكلية. تفتقر بولندا إلى نظام صناديق استثمار عقارية متطور، لذا لم تتدفق أموال المؤسسات المحلية (كصناديق التقاعد وغيرها) تقليديًا نحو القطاع العقاري. يوجد فقط عدد محدود من المستثمرين العقاريين البولنديين الكبار (مثل PFR المدعوم من الدولة أو بعض شركات التأمين) القادرين على إبرام صفقات كبرى. هذا الأمر يتغير تدريجيًا، حيث بدأ المزيد من المستثمرين البولنديين أصحاب الثروات الخاصة وصناديق الاستثمار الخاص بالنظر إلى العقارات، لكن حتى الآن يملأ رأس المال الأجنبي هذا الفراغ. كما أشرنا، فإن سنّ تشريعات صناديق الاستثمار العقاري – والتي قيد الدراسة منذ سنوات – قد تغير قواعد اللعبة، إذ ستسمح لصغار المستثمرين المحليين بالاستثمار غير المباشر في العقارات وترفع المشاركة المحلية europaproperty.com. كثير من الخبراء يدعون إلى هذا، مستشهدين بنجاح تطبيق صناديق الاستثمار العقاري في تشيكيا المجاورة على سبيل المثال europaproperty.com.

البيئة التنظيمية للمستثمرين الأجانب: عمومًا، بولندا منفتحة إلى حد كبير على الملكية الأجنبية للعقارات. منذ انضمامها للاتحاد الأوروبي، يمكن لمواطني وشركات الاتحاد شراء العقارات البولندية (بما فيها الأراضي) دون قيود (مع بعض الاستثناءات كالأراضي الزراعية خلال فترة انتقالية انتهت في 2016). يمكن لغير مواطني الاتحاد الأوروبي الشراء أيضًا، مع أن بعض أنواع العقارات (خاصة الأراضي الزراعية والحراجية) تتطلب تصريحًا من وزارة الداخلية. وغالبًا ما يكون هذا التصريح إجراءً شكليًا، ويهدف لمنع استيلاء استراتيجي على الأراضي. أما في العقارات الحضرية (مكاتب، شقق، مستودعات) فليس هناك عادة عقبات أمام المشترين الدوليين المرموقين. لدى بولندا نظام توثيق ملكية واضح (سجل الأراضي والرهن العقاري) وحماية قانونية للمالكين، ما يقدّره المستثمرون الأجانب كثيرًا.

هناك اعتبار تنظيمي آخر ويتمثل في الضرائب: تشمل ضرائب العقارات في بولندا ضريبة نقل بنسبة 1% (على صفقات الأصول) وضرائب مستمرة على الملكية (وهي معدلات ثابتة منخفضة لكل متر مربع تقريبًا). لا توجد ضريبة ثروة سنوية على العقارات، على عكس بعض الدول. إلا أن الحكومة طرحت أفكارًا مثل ضريبة إضافية على المالكين الذين يملكون عدة وحدات سكنية (للحد من المضاربات) globalpropertyguide.com. وحتى 2025 لم يُطبق أي شيء ملموس بعد، لكن المستثمرين يتابعون مثل هذه المقترحات. هناك تطور آخر وهو الدفع نحو الامتثال لمعايير البيئة والمجتمع والحوكمة (ESG) – إذ تجعل اللوائح الأوروبية (مثل توجيهات كفاءة الطاقة) المباني التي لا تفي بالمعايير معرضة لفقدان قيمتها. غالبًا ما يفضل المستثمرون الأجانب الأصول الحائزة على شهادات بيئية خضراء. هذا ينظم بشكل غير مباشر أنواع العقارات التي تجذب الاستثمار؛ إذ قد تحتاج المباني غير الفعّالة للترقية أو ستُهمل من قبل المستثمرين.

الأجانب في سوق الإسكان: إلى جانب المستثمرين المؤسسيين، شهدت بولندا أيضًا مشتريات فردية من أجانب في قطاعات مثل الشقق الفاخرة والمنازل الثانية (مثلاً بعض الأوكرانيين كما أشرنا سابقًا وكذلك بعض المغتربين الذين يشترون في كراكوف أو المناطق الساحلية). فكرت الحكومة في وقت من الأوقات في فرض قيود (كما هو الحال في بعض الدول للحد من المضاربة)، إلا أن بولندا لم تتخذ مثل هذه الإجراءات، إذ يظل الأجانب يمثلون نسبة صغيرة نسبيًا من إجمالي الصفقات العقارية السكنية (الارتفاع إلى 30% في بعض المشاريع يُعد استثناءً وغالبًا يخص مناطق بعينها قريبة من منظمات دولية أو مفضلة من قبل مجموعات مهاجرة) globalpropertyguide.com.

الاستثمار الخارجي: يجدر بالذكر أيضًا أن مستثمرين بولنديين ينشطون بشكل متزايد خارج البلاد (مثلاً شراء مستودعات في أوروبا الغربية عن طريق صناديق استثمارية)، رغم أن هذا خارج نطاق هذا التقرير. إذا تم تعزيز وجود صناديق الاستثمار العقاري، فقد يُسهّل ذلك أيضًا توجه رؤوس الأموال البولندية إلى عقارات أجنبية.

خلاصة القول، مشاركة المستثمر الأجنبي جزء لا يتجزأ من سوق العقارات البولندية، حيث يجلب الخبرة والسيولة. البيئة التنظيمية عمومًا مواتية، مع حقوق قانونية قوية وقليل من الحواجز على التملك. التحسينات الرئيسية المرجوة من القطاع – مثل تبسيط عملية التخطيط polandinsight.com وسن صناديق الاستثمار العقاري – ستفيد الجميع، محليين وأجانب، بزيادة الشفافية وتدفق رأس المال. وباستثناء أي تحول مفاجئ نحو الحمائية (وهذا غير متوقع في ظل الحكومة الحالية المؤيدة للأعمال)، من المرجح أن تظل بولندا سوقًا جذابة ومنفتحة للاستثمار العقاري العالمي.

توقعات وآفاق 3–5 سنوات (2025–2030)

نظرة إلى المستقبل، فإن سوق العقارات في بولندا مهيأ لتحقيق نمو مستدام وثابت خلال السنوات القليلة المقبلة، مدعومًا بأساسيات اقتصادية صلبة واتجاهات قطاعية تم تناولها أعلاه. نلخص فيما يلي التوقعات وفقًا لأهم العوامل وأنواع العقارات:

التوقعات الاقتصادية والمالية الكلية: يتوقع الاقتصاديون أن يبلغ متوسط نمو الناتج المحلي الإجمالي في بولندا 3–4% سنويًا في 2025–2027، متفوقًا على متوسط الاتحاد الأوروبي cbre.pl. سيستمر الاستهلاك الخاص في دفع النمو، مدعومًا بارتفاع الأجور وضخ أموال الاتحاد الأوروبي الكبيرة في الاقتصاد. أما التضخم، الذي قفز إلى أرقام ثنائية في 2022، فمن المتوقع أن يتراجع إلى حوالي 4% في عام 2025 و3% بحلول 2026 reuters.com – أي بالقرب من الحد الأعلى لنطاق هدف البنك الوطني البولندي. في الواقع، ترى دراسة للبنك الوطني البولندي أن متوسط التضخم في 2025 سيبلغ 4.1%، وينخفض إلى 3.2% في 2026 reuters.com. ومع اعتدال التضخم، من المتوقع أن يواصل البنك الوطني البولندي خفض أسعار الفائدة. وتشير التوقعات إلى إمكانية خفض سعر الفائدة المرجعي بحوالي 75–125 نقطة أساس إضافية حتى نهاية 2025 (ليصل إلى حوالي 4.0–4.5%)، وربما إلى 3.5–4.0% بنهاية 2026 focus-economics.com think.ing.com، بشرط عدم حدوث صدمات تضخمية جديدة. وستكون أسعار الفائدة المنخفضة نقطة دعم قوية للعقارات: حيث تخفض كلفة الرهن العقاري، وتحسن تمويل المشاريع التجارية، وترجح انخفاض عوائد العقارات (أي ارتفاع القيم الرأسمالية) إلى حد ما. أما البطالة فيُتوقع أن تبقى منخفضة جدًا (3–5%)، وقد تستمر بولندا في استقطاب عمالة من الدول المجاورة وتوسيع قاعدة القوى العاملة لديها. أما المخاطر، فتكمن في الاقتصاد العالمي – فإذا تباطأ الشركاء التجاريون الأوروبيون الرئيسيون فقد تتباطأ الصناعات التصديرية البولندية، لكن التوقعات الحالية تشير إلى نمو معتدل في الاتحاد الأوروبي يدعم بشكل عام توقعات بولندا.

توقعات القطاع السكني: نتوقع أن أسعار العقارات السكنية في بولندا سترتفع بشكل معتدل خلال السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة، بما يتماشى تقريبًا مع نمو الدخل والتضخم. من المرجح أن تكون الزيادات السنوية في الأسعار في نطاق الأرقام الأحادية المنخفضة إلى المتوسطة (مثل 3–6% سنويًا)، بدلًا من القفزات ذات الأرقام المزدوجة التي شهدناها في الماضي القريب. وهذا يعني أن أسعار المنازل بالقيمة الحقيقية (بعد احتساب التضخم) ستبقى مستقرة بشكل عام أو تشهد ارتفاعًا طفيفًا. من العوامل الرئيسة: إن العجز الكبير في الإسكان سيستمر – حتى مع الأرقام القياسية للبناء في السنوات الأخيرة، لا تزال بولندا من أدنى الدول في نسبة وحدات السكن لكل 1000 مواطن في أوروبا cbre.pl. وفي الواقع، أصبحت الديموغرافية داعمة بفضل الهجرة (قد يبدأ عدد السكان في النمو مجددًا بعد سنوات من الركود، جزئيًا بسبب استقرار الأوكرانيين في البلاد). بالإضافة إلى ذلك، بحلول 2026–2027، قد يؤدي الانخفاض الحالي في بدايات مشاريع البناء السكني (توقف العديد من المشاريع في 2023–24) إلى انخفاض المعروض الجديد في السوق، مما يتسبب بشكل مفارق في توازن أشد بين العرض والطلب ويؤدي إلى منع أي انخفاض في الأسعار.

من المتوقع أن يتحسن توافر الرهن العقاري مع خفض أسعار الفائدة – نتوقع تخفيفًا تدريجيًا في شروط الائتمان بعد صدمة رفع أسعار الفائدة في 2022. برامج الحكومة (مثل “المفاتيح الأولى”) ستدعم بعض مجموعات المشترين (المشترين لأول مرة للشقق القديمة) بدءًا من 2025 على الأرجح، مما يمنح السوق دفعة خفيفة دون التسبب في ارتفاع مفرط. الطلب على الإيجار سيظل قويًا، لذلك من المرجح أن تستمر معدلات الإيجار في الارتفاع ببطء (ربما ~2–5% سنويًا) مع زيادة التحضر وتغير أنماط الحياة وزيادة عدد المستأجرين. قطاع الإيجارات المؤسسية في بولندا سيتوسع بشكل كبير – من نحو 21 ألف وحدة حاليًا إلى أكثر من 50 ألف بحلول 2030 – ما سيُضفي الاحترافية ويوفر معروضًا إضافيًا، لكنه لن يسبب هبوطًا في الإيجارات بسبب النقص الحالي، بل سيلبي الطلب الجديد.

هناك ملاحظة: إذا تم خفض أسعار الفائدة بسرعة كبيرة أو أعيد تقديم دعم سخي بشكل مفرط، فقد تحدث موجة جديدة من تسارع الأسعار. لكن يبدو أن صناع السياسات مصممون على تجنب ذلك التقلب globalpropertyguide.com. السيناريو الأساسي هو مسار نمو مستقر: كما توقع أحد المطورين: “لا نتوقع أن تعود الأسعار إلى مستويات أوائل 2023؛ بل نمو معتدل قريب من مستوى التضخم” globalpropertyguide.com. وبحلول 2028، من المرجح أن يشهد المعروض السكني في بولندا ابتكارات جديدة – المزيد من المنازل “الخضراء” الموفرة للطاقة (مع متطلبات الاتحاد الأوروبي لترقية المنازل)، المزيد من البناء الجاهز لتقليل التكاليف، وربما البوادر الأولى لمطوري الإسكان المؤسسي (شركات بناء مخصصة للإيجار تبني أحياء كاملة للإيجار، وهو نموذج بدأ بالظهور في أوروبا). بشكل عام، يجب أن يظل القطاع السكني ركيزة أساسية للسوق، مع عدم وجود انهيار كبير متوقع، مدعومًا بالضرورة الديموغرافية وتحسن القدرة على تحمل التكاليف.

توقعات القطاع المكتبي: ستتعلق السنوات القادمة في قطاع المكاتب بـالجودة على حساب الكمية. سيبقى المعروض الجديد محدودًا حتى 2026 على الأقل polandoffices.com، مما سيؤدي تدريجيًا إلى شدّة الشواغر في القطاعات الرئيسية. بحلول 2025–2027، نتوقع أن تنخفض شواغر المكاتب الرئيسية في وسط وارسو إلى نحو 5% أو أقل، وهو ما يعني فعليًا امتلاء السوق، مما سيدفع بعض المستأجرين إلى المواقع غير المركزية – مع توقع استمرار الشواغر المرتفعة نسبيًا هناك حتى يتم التخلص من المباني القديمة. أما في المدن الإقليمية، فستتباين الشواغر: الأسواق الرائدة مثل كراكوف وثريسيتي قد تنخفض إلى نحو 10% أو أقل إذا بقي الطلب قويًا، في حين قد تبقى الأسواق الأضعف في نطاق المراهقة المئوية.

من المرجح أن يبدأ المطورون استئناف مشاريع جديدة بحلول 2026، خاصة في وارسو حيث يوجد توقف شبه كامل حاليًا. قد يبدأ إطلاق موجة جديدة من أبراج المكاتب في أواخر 2025 لتلبية الطلب المتوقع بحلول 2027–2028، لا سيما إذا انخفضت تكاليف التمويل. بعض مشاريع إعادة التطوير ستتحقق كذلك: تحويل المكاتب القديمة إلى سكنية أو فنادق… إلخ، ما سيقلل مخزون المكاتب في المواقع الثانوية ولكنه يلبي احتياجات أخرى (على سبيل المثال، قد تتحول بعض المكاتب القديمة في ممر جيروزوليمسكي في وارسو إلى شقق أو سكن طلابي).

إيجارات المكاتب في المواقع الرئيسية يمكن أن ترتفع بنحو 5–15% بشكل تراكمي خلال السنوات الثلاث القادمة، خاصة للأدوار العليا في المباني “الخضراء” الحديثة – إذ أن المعروض محدود والطلب مرتفع. أظهر المستأجرون استعدادهم لدفع علاوة للحصول على الجودة التي تساعدهم في تحقيق رضا الموظفين وأهداف الاستدامة. في المقابل، قد تثبت إيجارات المباني القديمة أو تنخفض حتى يتم تحديثها. لذا سيزداد الفارق بين الفئات الراقية (A+) والفئات B. الحوافز (مثل فترات الإيجار المجاني) في المباني الرئيسية ستتضاءل مع حصول الملاك على قوة تفاوضية أعلى، مما يحسن الإيجار الصافي الفعلي.

الاتجاهات مثل العمل الهجين ستواصل التأثير على أنماط استخدام المكاتب – نتوقع أن تخصص الشركات مساحات أكبر لكل مكتب (لمناطق التعاون وما إلى ذلك) وستتقبل حضور موظفين بمعدل أدنى، لكنها ستبقي على بصمتها المكتبية للحفاظ على الثقافة واحتياجات العملاء. لذلك، على الرغم من أنهم قد لا يحتاجون إلى عدد أمتار مربعة إضافية لكل موظف كما كان سابقًا، إلا أن نمو قطاعات الأعمال (تكنولوجيا المعلومات، مراكز الخدمات الخارجية، مراكز البحث والتطوير) في بولندا يجب أن يؤدي إلى استيعاب إيجابي صافٍ كل عام. كما سيستمر جذب المواهب البولندية الماهرة والميزة التنافسية في التكاليف للشركات متعددة الجنسيات لافتتاح مكاتب (خاصة في كراكوف وفروتسواف، اللتين أصبحتا مركزين للخدمات).

من المتوقع أن يكسب الاستثمار في المكاتب زخماً أيضًا. إذا انخفضت أسعار الفائدة كما هو متوقع، فقد تنضغط عوائد المكاتب الرئيسية – التي تبلغ حاليًا نحو 6.0% content.knightfrank.com – إلى نطاق 5% بحلول 2026، مما يعزز القيم الرأسمالية. نتوقع أيضًا دخول لاعبين جدد (ربما صناديق الثروة السيادية الآسيوية أو مستثمرين من الشرق الأوسط) إلى السوق البولندية مستفيدين من القيمة الجاذبة. أحد عوامل المخاطرة هو توجه السوق العالمي للمكاتب – فمكاتب العالم تحت الرقابة بسبب العمل عن بعد. لكن وضع بولندا أكثر ملاءمة لأن مخزون مكاتبها أحدث وأكثر تركيزًا في قطاعات التقنية والخدمات ذات الطلب العالي. وطالما استمر الملاك في التكيف (مساحات مرنة، خدمات إضافية، معايير الاستدامة) ستظل المكاتب البولندية جاذبة.

توقعات قطاع التجزئة: قطاع التجزئة في بولندا مُتطور نسبيًا، لذلك لا يُتوقع توسع ضخم في مراكز التسوق. ستركز السنوات القادمة بدلًا من ذلك على تحسين وتحديث المخزون الحالي. ستخضع العديد من المراكز التجارية لعمليات تجديد، ونتوقع أن يعاد استخدام بعض المراكز القديمة أو ضعيفة الأداء (تحويل جزئي إلى مكاتب أو شقق أو نقاط استلام لوجستية). حدائق ومجمعات التجزئة ستواصل النمو، خاصة في المدن الصغيرة – فلا تزال هناك فرص لمشاريع حديثة تقودها متاجر السوبرماركت في البلدات التي تفتقر لمحلات التجزئة العصرية.

من المتوقع أن يقوى الإنفاق الاستهلاكي – كما ذُكر – بمجرد أن يستقر التضخم. بحلول 2025–2026، إذا كان التضخم نحو 3–4% ونمو الأجور في حدود 7–10%، فسيتمتع البولنديون بنمو حقيقي في الدخل، مما يترجم إلى زيادة الاستهلاك بالتجزئة. يمكن أن يدفع هذا كثافة المبيعات في المولات إلى الأعلى، ما يسمح ببعض الرفع في الإيجارات الرئيسية عبر إيجارات مرتبطة بحجم المبيعات أو عند تجديد العقود. ومع ذلك، من المرجح أيضًا أن ترتفع مبيعات التجارة الإلكترونية إلى نحو 15% من تجارة التجزئة بحلول 2030، ما يعني أن المتاجر التقليدية ستحتاج للاستمرار بالتطور للبقاء. توقع المزيد من الدمج بين الأونلاين والأوفلاين (مثل مراكز التسوق التي تتضمن نقاط “استلم من المتجر”، محلات العرض التجريبي… إلخ).

قد تشهد بولندا أيضًا أخيرًا تنفيذ صناديق الاستثمار العقاري REITs خلال هذه الفترة، ما قد يخلق صناديق REITs تركز على التجزئة وتشتري أصولًا ثانوية وتستثمر فيها، وإذا حدث ذلك فسيتيح مخرجًا لبعض الملاك الأجانب ويدخل ملكية محلية جديدة.

عوائد مراكز البيع بالتجزئة (حاليًا نحو 6.25% للأصول الرئيسية content.knightfrank.com) قد تتقلص بشكل طفيف مع عودة ثقة المستثمرين، ربما إلى 5.5–6.0% للأصول الممتازة بحلول 2027 إذا انخفضت أسعار الفائدة. أما الأصول الثانوية فستتباين – أفضل المراكز المحلية ومنافذ البيع ستجد مشترين، في حين ستكافح بعض المراكز التجارية الثالثة في ترتيب الأسواق لإيجاد مشترين وقد تبقى بعوائد مرتفعة أو يتم إعادة تطويرها.

توقعات القطاع الصناعي/اللوجستي: يجب أن يحافظ قطاع الخدمات اللوجستية البولندي على زخمه. نتوقع أن يستمر الطلب على استئجار 5–6 ملايين متر مربع سنويًا في المستقبل القريب، مدعومًا بالتجارة الإلكترونية (التي لا تزال أمامها مجال واسع للنمو في سوق التجزئة البولندي) والاستثمارات الصناعية في الإنتاج المحلي من مجالات السيارات والإلكترونيات وغيرها. من المتوقع أن نسبة الشواغر ستبقى عند مستويات الأرقام الأحادية العالية في 2025 ولكن ستبدأ بالانخفاض على الأرجح في 2026 مع تباطؤ ضخ المشاريع الجديدة في 2024–25. لذا بحلول 2027، قد تعود معدلات الشغور إلى حوالي 5% أو أقل، وهو ما يمثل عمليًا الامتلاء الكامل للسوق (مع وجود بعض الشواغر الاحتكاكية فقط). هذا سيزيد الضغط التصاعدي على الإيجارات مرة أخرى؛ وربما نشهد نمو الإيجارات خصوصًا في اللوجستيات داخل المدن، حيث الأراضي محدودة والطلب مرتفع بشدة (مثل مستودعات الميل الأخير حول وارسو قد تتجاوز 5–6 يورو وتصل إلى 7–8 يورو لكل متر مربع بحلول نهاية العقد). كما قد ترتفع إيجارات المستودعات الضخمة في المواقع المركزية إذا ارتفعت تكاليف الأراضي والإنشاء.

من المرجح أن تستفيد بولندا أيضًا من أي جهود إعادة إعمار لأوكرانيا (رغم عدم وضوح الجدول الزمني) – فمناطقها الحدودية ستشكل قواعد لوجستية وقد تحتاج إلى مساحات مستودعات جديدة. بالإضافة إلى ذلك، مع إعادة تشكيل سلاسل التوريد بشكل إقليمي، قد تجذب بولندا صناعات مثل مصانع البطاريات، تصنيع المكونات… إلخ، والتي ستحتاج إلى منشآت صناعية.

تطوير الخدمات اللوجستية سيكون أكثر توازنًا – الانتقال من الاندفاع المضاربي في 2020–2022 إلى نهج أكثر واقعية ومبني على الطلب المسبق وتقسيم التنفيذ إلى مراحل. سيؤمّن المطورون غالبًا عقود استئجار جزئي قبل بدء بناء المجمعات الكبيرة الآن. كما ستظهر عوامل بيئية قوية: سياسات الاتحاد الأوروبي للمناخ قد تدفع نحو مستودعات بالطاقة الشمسية، وبناء محايد للكربون، بل وقد تحد من التنمية في بعض المناطق المحمية بيئيًا. ومع ذلك، لدى بولندا مساحات واسعة لإنشاء منشآت لوجستية (ويمكن إعادة استخدام الأراضي الصناعية المهجورة والمواقع القديمة أيضًا).

الاستثمار الصناعي من المرجح أن يظل القطاع الأكثر سخونة. نتوقع ضغطاً هبوطياً على العوائد من حوالي 6.25% إلى ربما 5.5% أو حتى 5% بحلول عام 2027 للمستودعات اللوجستية الأساسية، حيث يشتد التنافس على الأصول المستقرة مجدداً (مشابه للاتجاه ما قبل 2022). إذا انخفضت أسعار الفائدة وظل الاقتصاد مستقراً، فقد يدخل المستثمرون العالميون في حرب مزايدات على المحافظ المميزة. سيترسخ موقع بولندا كسوق لوجستية أساسية في أوروبا بحلول ذلك الوقت، وربما تحقق مكانة “المحفظة الأساسية” لصناديق أوروبية شاملة إضافية (بعضها يعتبرها كذلك فعلاً).

الأراضي والتطوير: سترتفع أسعار الأراضي في مناطق المدن الرئيسية مع عودة المطورين إلى السوق. نتوقع أنه بحلول عام 2026، بافتراض أسعار فائدة تقارب 4% واقتصاد مستقر، سيعود مطورو الإسكان إلى زيادة البدء في المشاريع لتلبية الطلب المتجدد. هذا يعني أن المطورين سيبحثون بنشاط عن الأراضي في 2025–2026، مما يزيد المنافسة على القطع الجيدة. وبالمثل، سيواصل مطورو الخدمات اللوجستية شراء الأراضي على طول الطرق السريعة وبالقرب من المدن، وإن كان ذلك بشكل منضبط. قد ترتفع قيمة الأراضي الزراعية أيضاً، سواء بسبب اتجاهات أسعار السلع الزراعية أو إمكانيات تحويلها للاستخدام العمراني قرب حدود المناطق الحضرية المتوسعة.

خطوات الحكومة البولندية لتبسيط التخطيط (إذا نُفذت بالكامل) يمكن أن تطلق إمكانيات تطوير هائلة. إذا اعتمدت نسبة كبيرة من البلديات بحلول 2025–2026 الخطط العامة المحدثة وتراخيص البناء الرقمية، فقد نشهد سرعات أكبر في دوران المشاريع ومزيداً من الشفافية (تقليل عدم اليقين يضيف قيمة للأرض). كذلك، أي تحرير تنظيمي مثل تسريع الموافقة على المشاريع منخفضة التأثير أو تخفيف قواعد تحويل الأراضي الزراعية polandinsight.com polandinsight.com سيعطي دفعة إضافية لسوق الأراضي من خلال إتاحة المزيد من المواقع. وعلى العكس، إذا استمرت المشاكل البيروقراطية، فإنها ستبطئ وتيرة التطوير وتبقي الأسعار مرتفعة للقطع القليلة الجاهزة للبناء (وهذا سيناريو غير مثالي لأنه يتركز النمو).

المخاطر على التوقعات: رغم أن التوقعات إيجابية عموماً، إلا أن هناك مخاطر قد تغير المسار:

• تباطؤ اقتصادي: إذا ضرب ركود عالمي (أو تباطؤ حاد في ألمانيا، الشريك التجاري الأكبر لبولندا)، قد يضعف الطلب على المساحات التجارية وترتفع البطالة، ما يضر بطلب الإسكان. ومع ذلك، أبدت بولندا مرونة وتنطلق من موقع قوة، لذا فإن ركوداً معتدلاً سيكون على الأرجح قابلاً للإدارة.
• مفاجأة في أسعار الفائدة: إذا ثبت أن التضخم صعب الانخفاض وقررت البنوك المركزية رفع الفائدة مجدداً، فسوف يقل النشاط الاستثماري والتمويلي. حالياً، يبدو هذا غير محتمل مع تراجع التضخم ودخول بنك بولندا الوطني دورة خفض globalpropertyguide.com، لكن من المهم المتابعة (أي صدمات طاقة، إلخ، قد تغير آفاق التضخم).
• توترات جيوسياسية: الحرب المستمرة في أوكرانيا تشكل خطراً دائماً – أي تصعيد أو انتشار قد يؤثر بشكل كبير على الثقة والاستقرار الاقتصادي (رغم أن بولندا استفادت اقتصادياً من استضافة اللاجئين وانتقال الأعمال من روسيا/بيلاروسيا). بالإضافة إلى ذلك، قد تؤدي السياسة الداخلية (مع حكومة جديدة منذ أواخر 2023) إلى تغييرات؛ إلا أن الائتلاف الحالي مؤيد للاتحاد الأوروبي والاستثمار، لذا لا يُتوقع تحولات جذرية.
• تغيرات قطاعية: في قطاع المكاتب، يكمن الخطر في تسارع تبني العمل عن بعد أو تقليص الشركات لمساحاتها بشكل كبير – إذا أدى الذكاء الصناعي والأتمتة إلى تقليل الحاجة لموظفي المكاتب، سيؤثر ذلك سلباً على المدى الطويل. وفي البيع بالتجزئة، قد تتغير سلوكيات المستهلكين بما يفوق التوقعات الحالية (مثلاً، إذا ارتفعت حصة التجارة الإلكترونية فجأة إلى 30% من المبيعات، رغم أن هذا غير مرجح ثقافياً). أما في القطاع الصناعي، هناك خطر الإفراط في البناء إذا تحول كل مطور للتفاؤل في الوقت نفسه – لكن دروس زيادة الشواغر الحالية ستمنع ذلك على الأرجح.

رغم هذه المخاطر، تظل توقعات الخبراء إيجابية إلى حد كبير. فعلى سبيل المثال، أظهر استطلاع حديث للبنك الوطني البولندي بين خبراء العقارات توقعات باستقرار الأسعار ونمو تدريجي في المساكن وتعافي ديناميكي في سوق الاستثمار مع هبوط أسعار الفائدة lexology.com etalon-estate.pl. الرأي السائد هو أن سوق العقارات البولندية لن تكرر تقلبات أوائل عشرينيات القرن الحالي؛ بل ستسلك مسار نمو معتدل مع تقلص حدة التقلبات.

الخلاصة: بحلول 2028، نتوقع أن يرسم قطاع العقارات البولندي مشهداً يتسم بمباني حديثة ومستدامة؛ مشاركة أكبر من المستثمرين المؤسسيين (منهم المحليون)؛ وتوازن بين العرض والطلب في معظم القطاعات. وسينتج سوق الإسكان مئات آلاف الوحدات الإضافية، ومع ذلك سيظل هناك طلب غير مشبع (مما يبقي المطورين نشطين). ستصبح المكاتب أذكى وأكثر اخضراراً، مع إعادة تطوير المخزون القديم وظهور ناطحات سحاب جديدة تزين أفق المدن (لا سيما وارسو التي ستتحول أكثر بمشاريع مثل برج فارسو 350م المكتمل وغيره قيد الإنجاز). سيكون التجزئة أكثر متعة وتجربة، وقد تشهد بولندا أول صناديق استثمار عقاري أمريكية تملك محفظة من مراكز التسوق أو السوبرماركت إذا سمح التشريع بذلك. وستظل الخدمات اللوجستية مرتكز دور بولندا كمركز توزيع أوروبي، مع احتمالية توسعها لقطاعات جديدة كحرم مراكز البيانات (التي تحتاج أيضاً إلى أراضٍ صناعية وقد بدأت بالنمو في بولندا).

باختصار، سوق العقارات البولندية مرشحة لنمو ناضج. فهي تقدم مزيجاً مقنعاً من مرتكزات اقتصادية قوية، بيئة تنظيمية متطورة، وعوائد مغرية يتوقع أن تواصل جذب الاستثمارات والتطوير. وكما جاء في أحد التوقعات السوقية: “ما زال سوق العقارات البولندي متيناً، بدليل استقرار الطلب وشهود تعافٍ ديناميكي في الاستثمار… مع عوامل سوقية قوية وتفاؤل في دخول 2025” content.knightfrank.com. ما لم تقع صدمات كبيرة، يتوقع أن تشهد السنوات 3–5 القادمة تقدماً مطرداً في كافة القطاعات العقارية في بولندا – مما يوفر فرصاً للمستثمرين ويلبي احتياجات الشركات والسكان المتغيرة.

المصادر:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (فبراير 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (مايو 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• بيانات البنك الوطني البولندي NBP عبر GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – تعليقات نائب رئيس Dom Development (أبريل 2024) globalpropertyguide.com
• المعهد الاقتصادي البولندي – تقرير الإسكان (2024) globalpropertyguide.com
• تحليل PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• تقارير JLL وOtodom/Polityka Insight السكنية (2024–25) globalpropertyguide.com
• وزارة المالية البولندية / gov.pl – معلومات عن “قرض آمن بنسبة 2%” والمخطط لبرنامج “المفاتيح الأولى” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – سوق الاستثمار في بولندا 2024 (الربع الرابع 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – العوائد الرئيسية (الربع الرابع 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – أكبر الصفقات الاستثمارية 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – ملخص سوق المكاتب 2024 وآفاق 2025 polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – اشتداد الطلب على المساحات المكتبية الإقليمية (مايو 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – قطاع التجزئة بداية قوية لعام 2025 (مايو 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – شغور التجزئة وحركة الزوار (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – سوق المستودعات مستقر، نمو أبطأ (يونيو 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – سوق الأراضي في 2025 (مايو 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• رويترز – مسح التضخم البولندي (يناير 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – مراجعة 2024 وآفاق 2025 (اقتباسات عبر Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – شغور التجزئة في بولندا (2024) europaproperty.com
• Erste Group – توقعات NBP (مارس 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – توقعات خفض الفائدة (مايو 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – عدة تقارير سوقية (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.