Polonya Gayrimenkul Pazarı 2025: Trendler, Fiyatlar, Getiriler ve Görünüm

Giriş ve Ekonomik Genel Bakış

Polonya’nın 2025’teki gayrimenkul piyasası, dirençli ekonomisi ve güçlü yatırımcı ilgisi sayesinde sağlam ve dinamik kalmaya devam ediyor. Ülke, 2024 yılında son derece hareketli bir dönem geçirdi; ticari gayrimenkul yatırım hacmi iki kattan fazla artarak 5 milyar €’nun üzerine çıktı (yıldan yıla yaklaşık %142 artış) content.knightfrank.com. 2025 için GSYİH büyümesi %3–4 civarında öngörülüyor; büyümenin ana motorları özel tüketim ve yatırım cbre.pl. 2022–2023’te zirve yapan enflasyon, şu anda düşüş eğiliminde olup, faiz indirimi için alan yaratıyor cbre.pl. Mayıs 2025’te Polonya Merkez Bankası (NBP), iyileşen enflasyon tahminleriyle birlikte 2023’ten bu yana ilk faiz indirimini gerçekleştirdi (referans faiz oranı %5,25’e indirildi) globalpropertyguide.com. İşsizlik tarihi düşük seviyelerde kalmayı sürdürüyor cbre.pl ve ücret artışları devam etmekte, bu da konut talebini ve perakende harcamalarını destekliyor. Bu makroekonomik arka plan – ılımlılaşan enflasyon, beklenen parasal gevşeme ve sağlam işgücü piyasası temelleri – Polonya’daki tüm gayrimenkul piyasası segmentleri için olumlu bir zemin hazırlıyor.

Hükümet politikası da etkili oldu. Devlet destekli konut kredisi programı “Bezpieczny Kredyt 2%” (Güvenli Kredi %2), 2023 ortasında başlatıldı ve konut kredisi hacmini önemli ölçüde artırdı (2024’te yeni konut kredileri 83,9 milyar PLN’ye ulaştı, 2023’e göre %43,2 artış) globalpropertyguide.com. Bu, ilk defa konut alanlar için erişilebilirliği arttırsa da, hızlı konut fiyatı artışını tetikleyerek yetkililerin destek tedbirlerini yeniden değerlendirmesine yol açtı globalpropertyguide.com. Takip programına dair planlar rafa kaldırılıp, daha ucuz ikinci el daireleri ilk kez ev sahibi olmak isteyenlere aldırmayı hedefleyen yeni bir girişime (“Pierwsze Klucze” veya İlk Anahtarlar) yer verildi globalpropertyguide.com. Birden fazla konut sahibi olanlara vergi getirme gibi diğer önerilen politikalar tartışıldı ve yatırımcılar için bir miktar belirsizlik yarattı globalpropertyguide.com. Ancak genel olarak, Polonya nispeten açık ve yatırımcı dostu bir gayrimenkul ortamı korumaktadır. Ülke, uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için Orta-Doğu Avrupa’nın en cazip piyasası olarak değerlendiriliyor cbre.pl ve 2024’teki ticari mülk yatırımının %90’ından fazlası yabancı fonlardan geldi europaproperty.com. (Polonya, iç sermaye katılımını artıracak bir GYF yasası (REIT) üzerinde çalışıyor fakat 2025 itibariyle bu hâlâ beklemede; bu da yabancı yatırımcılara piyasada belirleyici bir rol sağlıyor europaproperty.com.)

Aşağıdaki bölümlerde, tüm ana gayrimenkul türlerinin kapsamlı bir analizini sunuyoruz: konut, ofis, perakende, sanayi ve arsa. Her segment için bölgesel fiyat eğilimleri, kira getirileri, arz-talep dinamikleri, politika etkileri, ana riskler, yabancı yatırım etkisi ve 3–5 yıllık bir öngörü yer alıyor.

Konut Gayrimenkulü: Konut Piyasası Eğilimleri ve Kiralık Sektörü

Fiyat Artışı Yavaşlıyor: Yoğun bir büyüme döneminin ardından, Polonya konut piyasası 2025’te istikrara yöneliyor. Konut fiyat enflasyonu, çift haneli oranlardan daha ılımlı tek haneli rakamlara geriledi. 2024’ün ilk çeyreğinde, yedi büyük şehirde mevcut konutların ortalama işlem fiyatı metrekare başına 13.404 PLN’ye (≈3.460 ABD Doları) ulaştı ve yıldan yıla %8,1 arttı globalpropertyguide.com. Yeni projelerde (birincil piyasa) fiyatlar ortalama 14.265 PLN/m² (≈3.686 ABD Doları) oldu, bu da daha düşük bir %4,4 yıllık artış anlamına geliyor globalpropertyguide.com. 2025’in ilk çeyreğinde fiyat artışları daha da yavaşladı – bu durum, yüksek finansman maliyetleri ve önceki sübvansiyonların etkisinin azalmasıyla açıklanırken – yine de pozitif seyrini korudu. Aşağıdaki tablo, 2025’in ilk çeyreğinde ana şehirlerdeki ortalama daire fiyatlarını göstermektedir:

Kaynaklar: Q1 2025 için NBP verileri globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Bu rakamlar bölgesel farklılıkları gözler önüne sermektedir. Varşova ortalama 16,4 bin PLN/m² (~3.500 €) ile hâlâ en pahalı piyasa konumunda globalpropertyguide.com. Kraków ve Wrocław gibi büyük şehirler bunu yakından takip ederken, Poznań ve Gdańsk gibi orta seviye şehirlerde fiyatlar daha ortalama seviyelerde. Łódź ve Bydgoszcz gibi ikinci kademe şehirler ise çok daha uygun fiyatlı – örneğin Bydgoszcz’da ortalama fiyatlar metrekare başına 7.400–9.400 PLN civarında olup, burası en ucuz büyük piyasalar arasında yer alıyor globalpropertyguide.com. Kısacası Polonya’nın konut piyasası oldukça bölünmüş durumda; Varşova ile en ucuz şehirler arasında yaklaşık 2 ila 2,5 kat fiyat farkı bulunuyor.

Talep ve Arz Dinamikleri: Konut talebi, 2024’te yükselen mortgage faizleri ve politik belirsizlikler yüzünden soğudu. JLL/NBP verilerine göre, 2024’te altı büyük şehirde yeni konut satışları 39.649 adede gerileyerek, yıldan yıla %–31 gibi sert bir düşüş gösterdi globalpropertyguide.com. 2025’in ilk çeyreğinde de satışlar azalmaya devam etti (satılan konut sayısı 9.100, yıllık bazda %–17,5), fakat düşüş hızı yavaşladı ve piyasanın dengelenmeye başladığının sinyallerini verdi globalpropertyguide.com. Geliştiriciler azalan talebe karşılık olarak inşaat başlangıçlarını yavaşlatırken, yine de bazı şehirlerde satılamamış konut stoku rekor seviyede kaldı globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Örneğin, Kraków ve Wrocław’da tamamlanmış fakat satılamayan daire stoku birikti ve şu anda Poznań’da daha önce görülen dengesizliğin benzeri yaşanıyor globalpropertyguide.com. Łódź’da ise stok o kadar fazla ki, mevcut satış hızında yeni stoğun tüketilmesi 2 yıldan fazla sürecek globalpropertyguide.com. Varşova daha iyi durumda – en likit piyasa ve en kısa satış süresine sahip – ancak genel olarak alıcılar artık pandemi sonrası döneme göre çok daha fazla seçeneğe ve pazarlık gücüne sahipler.

Bu daha soğuk talebin birkaç nedeni var. Konut kredisi faiz oranları hâlâ yüksek seviyede (2025 başında yeni konut kredileri için ortalama %7,5 civarında, 2022’deki %8’in üzerindeki zirveden biraz düşük) globalpropertyguide.com olduğundan birçok alıcı piyasadan dışlanıyor. Birden fazla mülk sahibi için daha yüksek vergiler hakkında yapılan tartışmalar globalpropertyguide.com, potansiyel yatırımcıları caydırdı. Ayrıca bazı hanehalkları devlet programlarını bekliyor – ya yenilenen sübvansiyonlar umuduyla ya da fiyat indirimleri ya da faiz düşüşleri bekleyerek satın alma kararlarını erteliyorlar globalpropertyguide.com. Jeopolitik endişeler (sınırın hemen ötesinde Ukrayna’da savaş) da alıcıları daha temkinli hale getirdi globalpropertyguide.com.

Yakın zamandaki yavaşlamaya rağmen, uzmanlar bir çöküş beklemiyor, bunun yerine yumuşak bir iniş öngörüyorlar. Genel ücretlerdeki artış (Polonya’da reel ücretler yükseliyor) ve iyileşen faiz görünümü, konut talebini ileriye dönük olarak destekleyecek globalpropertyguide.com. Otodom ve Polityka Insight tarafından yapılan bir analiz, 2025’te satışların sağlıklı bir seviyede istikrar kazanacağını – 2021’deki patlama zirvesine dönmeyip, büyük bir düşüşten veya geliştirici iflası dalgasından kaçınacağını öngörüyor globalpropertyguide.com. Benzer şekilde, Dom Development gibi geliştiriciler şunu belirtiyor: “Piyasanın dengeye doğru ilerlemesini bekliyoruz. Fiyat düşüşü öngörmüyoruz; aksine, fiyat artışının enflasyonla paralel veya biraz altında olmasını bekliyoruz.” globalpropertyguide.com. Diğer bir deyişle, konut fiyatlarının ılımlı bir şekilde (Polonya TÜFE’si ~%4–6 civarında) artması bekleniyor, geçtiğimiz yıllardaki çift haneli artışların aksine. 2025 sonundaki faiz indirimlerinin alıcı ve kredi talebinde yeni bir artışa yol açabileceği globalpropertyguide.com, ancak böyle bir talep sıçramasının henüz piyasaya sunulmamış yüksek konut stokuyla dengelenebileceği vurgulanıyor globalpropertyguide.com.

Konut Açığı ve Kira Büyümesi: Polonya’nın hâlâ yapısal bir konut açığı olduğunu belirtmek önemli – çeşitli tahminlere göre, ülkenin Batı Avrupa’daki kişi başına düşen konut stok seviyelerine ulaşmak için birkaç milyon daha konuta ihtiyacı var cbre.pl. Bu temel açık, yüksek göç (aralarında Ukraynalı mülteciler ve yabancı işçiler de var) ile birleşince uzun vadeli talebi destekliyor. Kiralık konut piyasasında, Polonya geleneksel olarak küçük özel kiralama sektörüne sahipti, ancak bu hızla değişiyor. Son yıllarda kira talebi patladı: genç kuşakların hareketliliği tercih etmesi, yüksek konut fiyatları ve kredi maliyetlerinin insanları kiraya yönlendirmesi ve 2022’den beri Ukrayna’dan gelenlerin barınma talebi bu artışa neden oldu. Sonuç olarak, kiralar arttı ve kira getirileri de iyileşti.

2025 başı itibarıyla, kiralar hâlâ yükseliyor, fakat önceki kadar hızlı değil. Gerçek kira fiyatları Nisan 2025’te yıllık bazda ~%4,2 arttı (bir önceki yıl %5,4 idi) – bu, Eurostat’ın Harmonize Tüketici Fiyat Endeksine dayanıyor globalpropertyguide.com. Otodom’un bir piyasa araştırması, Mart 2025’te Polonya’daki ortalama istenen kiranın aylık PLN 3.581 ($925) olduğunu, bunun bir yıl öncesine göre %2 daha yüksek olduğunu gösterdi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bu ortalama aslında 2024 sonundaki seviyelerden gerilemiş durumda (Eylül geçen yıldan beri en düşük seviye), bu da pandemi sonrası ve mülteci akını kaynaklı kira artışı şokunun yatıştığını gösteriyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kiralar “ılımlı ama istikrarlı” adımlarla artmaya devam ediyor – son bir yılda aylık bazda yaklaşık +%0,3 globalpropertyguide.com.

Bölgesel kira farkları dikkat çekici. Örneğin, Varşova dairede ortalama aylık PLN 4.900 (€1.050) ile ülkenin en yüksek kiralarına sahip, ardından Kraków, Üç Şehir (Gdańsk–Gdynia–Sopot) ve Wrocław geliyor globalpropertyguide.com. Buna karşın, Kielce gibi daha küçük şehirlerde kira ortalaması PLN 2.000 (~€430) düzeyinde globalpropertyguide.com. Aşağıdaki tablo, Mart 2025 itibarıyla büyük şehirlerdeki kira fiyatlarını göstermektedir:

Kaynak: Otodom kira raporu, Mar 2025 globalpropertyguide.com.

Görüyoruz ki Varşova’daki kiralar, satış piyasasındaki fiyat farklılığına paralel olarak, orta büyüklükteki şehirlerin (ör. Łódź) neredeyse iki katı. Dikkat çekici olarak, konutun kira getirileri de arttı. Polonya genelinde dairelerde brüt kira getirisi ortalaması artık %6,13, geçen yıl sonundaki yaklaşık %6,0’dan yükseldi globalpropertyguide.com. Büyük şehirler arasında, Bydgoszcz en yüksek getiri ~%6,65 ile öne çıkıyor, bunun nedeni düşük satın alma fiyatları globalpropertyguide.com. Varşova’da da kira getirileri oldukça yüksek (~%6,5 ortalama) – güçlü kiralara bağlı olarak – Poznań ise araştırmada en düşük getiriyi (~%5,36) gösterdi globalpropertyguide.com. Bu tür getiriler (%5–6 aralığında), Avrupa standartlarına göre oldukça cazip ve mevcut konut kredisi faizini aşmakta; bu da, yatırımcı-ev sahiplerini (yatırım dairelerine yönelik potansiyel vergi değişikliği belirsizliğine rağmen) cezbetmeye yardımcı oluyor.

Yap-Kirala (PRS) Genişlemesi: Polonya’da özel kiralama sektörü (PRS) dönüşüm geçiriyor. Geleneksel olarak küçük özel ev sahiplerinin hâkim olduğu bu pazara, şimdi büyük ölçekli kiralık konut blokları inşa eden kurumsal yatırımcılar giriyor. 2024 itibarıyla Polonya’nın kurumsal PRS stoğu en büyük şehirlerde 21.000 daireyi aştı ve önümüzdeki yıllar için yaklaşık 25.000 yeni birim inşası sürüyor globalpropertyguide.com. Mevcut kurumsal kiralamaların neredeyse %40’ı Varşova’da globalpropertyguide.com, ancak Kraków ve Wrocław gibi şehirlerde de Yap-Kirala projeleri hız kazanıyor. Nitekim, Kraków’ün PRS pazarı şimdi ülkedeki üçüncü en büyük pazar ve hızla büyüyor; ~3.400 daire faal, 2024 itibarıyla yaklaşık 2.000 birim daha yapım aşamasında content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Yüksek finansman maliyetleri ve artan satın alma fiyatları, daha fazla kişiyi (özellikle genç profesyoneller ve taşınan aileler) kiraya itiyor ve bu profesyonel yönetimli konutlara talebi artırıyor content.knightfrank.com content.knightfrank.com. PRS’te doluluk oranı çok yüksek – örneğin, Kraków’da kiralık projelerde boşluk %6,5’ten 2024 sonunda %3,9’a geriledi, üstelik önemli miktarda yeni arz olmasına rağmen content.knightfrank.com. Yeni PRS projelerindeki birçok kiracı yabancı veya Ukraynalı; bu da göçün kira talebine katkısını gösteriyor content.knightfrank.com. Daha çok konut stoğu piyasaya girse de, Polonya’nın konut açığı göz önünde bulundurulduğunda kira piyasasının kısa vadede sıkışık kalması bekleniyor. 2025 itibarıyla Polonya’da hanehalklarının %12,9’u kirada oturuyor (Batı Avrupa’ya göre hâlâ düşük); bu oran arttıkça kiralama toplumsal olarak daha kabul gören bir seçenek haline geliyor globalpropertyguide.com. PRS eğilimi, ilk kez alıcılar için devlet desteğiyle birlikte, yıllarca süren aşırı konut talebinin ardından pazarı kademeli olarak dengeliyor.

Yabancı Alıcılar: İlginç bir şekilde, yabancı alıcılar Polonya konut piyasasında daha aktif hale geliyor, özellikle büyük şehirler ve banliyölerde. Önde gelen geliştiricilerle yapılan yakın tarihli bir ankette, bazı yeni projelerde yurt dışından gelen alıcıların 2024 yılında müşterilerin %30’undan fazlasını oluşturduğu tespit edildi globalpropertyguide.com. En büyük grup açık ara Ukraynalılar (birçoğu savaş nedeniyle Polonya’da yerleşmiş), ardından Belaruslular ve diğer Asya ile Orta ve Doğu Avrupa (CEE) ülkelerinden alıcılar geliyor globalpropertyguide.com. Geliştiriciler, ailelerini ve işlerini buraya taşıyan ve Polonya emlak piyasasını istikrarlı bir yatırım olarak gören, uzun vadeli yaşam planlayan yabancılardan açıkça artan bir ilgi raporluyor globalpropertyguide.com. Polonya’da yabancıların daire almasıyla ilgili çok az kısıtlama var (AB vatandaşları serbestçe satın alabiliyor; AB dışı vatandaşlar için de genelde satın almak serbest, ancak tarım arazisi gibi bazı mülk türlerinde izin gerekiyor). Bu büyüyen yabancı talep, özellikle Varşova bölgesi ve Kraków’daki yeni projeler için ek bir destek katmanı sağlıyor. Aynı zamanda Polonya ekonomisine ve yaşam olanaklarına olan güveni de yansıtıyor.

Görünüm: Genel kanı, Polonya’nın konut piyasasının 2025–2026 yıllarında daralma yerine istikrar kazanacağı yönünde. Geliştiriciler ve bankalar (ör. PKO BP) fiyatların önemli ölçüde düşmesini beklemiyor; bunun yerine fiyatların enflasyona paralel olarak sabit kalması veya hafifçe yükselmesi bekleniyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tahmin edildiği üzere, NBP’in 2025 sonunda yaklaşık 100 baz puanlık faiz indirimi yapması durumunda globalpropertyguide.com, iyileşen mortgage erişilebilirliği bir miktar sıkışmış talebi ortaya çıkaracaktır – ancak kademeli olarak, çünkü kredi koşulları hâlâ temkinli. Konut erişilebilirliğinin 2022–2023’teki çok kötü seviyelerden, yavaşlayan fiyat artışı ve azalan finansman maliyetleri sayesinde biraz iyileşmesi olası. Hükümetin yeni “İlk Anahtarlar” programı (ikincil piyasa evlerini hedefleyen) da, 2025’te daha fazla ilk kez alıcıya olanak sağlayabilir globalpropertyguide.com ve fiyatları aşırı yükseltmeden yeni konut projelerini destekleyebilir (önceki programlarda bu eleştiriliyordu). Dikkatle izlenmesi gereken temel riskler arasında: faiz indirimlerinin zamanlaması ve büyüklüğü (gecikme veya daha küçük indirimler durgunluğu uzatabilir), sürpriz politika müdahaleleri (ör. daha sıkı ev sahibi vergileri veya kira kontrolü, şu anda planlanmıyor), ve genel ekonomik sağlık yer alıyor. Sonuncusunda ise, Polonya ekonomisi hâlâ büyüyor ve işsizlik düşük, bu nedenle ciddi bir talep şoku olası görünmüyor. Dış şoklar olmadıkça konut talebi önümüzdeki 1–2 yıl içinde kademeli olarak güçlenmeli, arz ise kısıtlı kalacaktır (geliştiriciler yeni projeleri yavaşlatıyor). Bu da piyasa dengesinin balon veya çöküş yerine mütevazı fiyat artışlarıyla sağlanabileceğini gösteriyor. Bir konut raporunun özetlediği gibi: “[2025’te] satışlar 2020–2021 zirvesine dönmeyecek, fakat istikrarlı kalacak ve ciddi bir düşüşten kaçınacaktır” globalpropertyguide.com. Büyük konut açığı ve artan nüfus (göçle destekli) konut sektörünün orta vadeli görünümüne sağlam bir temel oluşturuyor.

Ofis Gayrimenkulü: Kısıtlı Yeni Arzda Kaliteye Odaklanma

Piyasa Büyüklüğü ve Toparlanma: Polonya’nın ofis sektörü, pandemi dönemi zorluklarından dayanıklılıkla çıkıyor. Ülkenin modern toplam ofis stoğu artık dokuz ana pazarda (Varşova artı sekiz bölgesel şehir) 13 milyon m²‘nin üzerinde polandoffices.com. Özellikle ana bölgesel şehirlerdeki toplam ofis stoğu (6,8 milyon m²), Varşova’nın (6,3 milyon m²) üzerine çıktı polandoffices.com. Bu durum, Kraków, Wrocław, Üçlü Şehir, Łódź, Poznań, Katowice gibi iş merkezlerinin büyüdüğünü gösteriyor. Pandemi sonrası 2022–2024’te ofis kiralama talebi güçlü bir şekilde toparlandı. 2017’den beri (kapanma yılları dışında) yıllık kiralama miktarı 1,4 milyon m²‘nin üzerinde gerçekleşti polandoffices.com. 2024 için toplam kiralama hacminin yaklaşık 1,45 milyon m² olması bekleniyor polandoffices.com. Şirketler aktif olarak kira sözleşmelerini yeniliyor ve alanlarını optimize ediyor – yenilemeler toplam işlem hacminin yaklaşık yarısını oluşturuyor; birçok şirket daha kaliteli alana sahip olmak için ofis ayak izini küçültüyor ya da konsolide ediyor polandoffices.com. 2025’in ilk çeyreğinde talebin hızlandığı görülüyor: ülke genelinde yaklaşık 340.000 m² kiralandı, yıllık %25 artış europaproperty.com. Bunun yaklaşık 160.000 m²’si Varşova’da (çoğunlukla yeni anlaşmalar) ve 180.000 m²’den fazlası bölgesel şehirlerdeydi (önemli bir kısmı yenilemeler) europaproperty.com. Bu durum, kiracı faaliyetinin başkent dışında özellikle güçlü olduğunu, işletmelerin bölgesel pazarlarda modern binalara taşınmayı veya genişlemeyi tercih ettiğini gösteriyor.

Boşluk Oranları ve Arz Sıkışıklığı: Polonya’da ofis boşlukları 2021–2022 yıllarında, yeni teslimlerin pandemi dönemi daralmalarıyla çakışması sonucu zirveye ulaştı. 2024 sonu itibarıyla toplam boşluk oranı ana pazarlarda yaklaşık %14 düzeyindeydi polandoffices.com (yaklaşık 1,84 milyon m² boş, bunun 1,17 milyonu bölgesel şehirlerde polandoffices.com). O dönemde Varşova’nın boşluk oranı %11–12 civarındaydı ve bölgesel şehirlerde ise daha yüksekti (orta/yüksek belki). Ancak eğilim değişiyor. Boşluk oranının 2025’te aşağı yönlü hareket etmesi bekleniyor, bunun başlıca nedeni yeni arzın keskin şekilde düşmesi polandoffices.com. 2023–2024’te inşaat faaliyetleri çok yıllık dip seviyelere geriledi. 2024 yılında tüm ana bölgesel şehirlerde 200.000 m²’den az yeni ofis teslim edildi polandoffices.com. Varşova’nın da yeni ofis arzı ciddi şekilde yavaşladı – 2025’te tamamlanacak olan sadece ~135.000 m² var (zirve yıllarında 300.000’den fazlaydı) europaproperty.com europaproperty.com. Aslında, 2025’in ilk çeyreğinde son 20 yılın en düşük yeni ofis teslimi görüldü – sadece Varşova’da orta büyüklükte bir proje ve Poznań’da bir proje tamamlandı europaproperty.com.

2025 için toplam yeni arz ulusal çapta 300.000 m²’nin altında öngörülüyor (olağanüstü düşük bir rakam) ve bölgesel şehirler yeni teslimatta “tüm zamanların en düşük” seviyesini görebilir polandoffices.com. Geliştiriciler temkinli kalmaya devam ediyor: birçok proje planlarda olsa da, ya kiracı ön-kiralama anlaşmaları yapılmadan ya da boşluklar daha da azalıncaya kadar başlatılmıyor polandoffices.com europaproperty.com. Ayrıca bazı eski ofis binaları (özellikle Varşova’da) çağdışı veya verimsiz oldukları için piyasadan çekiliyor ya da farklı amaçlarla kullanılıyor europaproperty.com. Bu durum piyasadan bir miktar arzı çıkararak yeni eklemeleri dengelemeye yardımcı oluyor. Varşova şehir merkezinde geliştirilebilir arsa azlığı ise bir başka sınırlayıcı unsur – büyük ön-siparişler olmadan yeni kulelerin inşa edilmesi zor ve merkezde arsa kıt polandoffices.com. İkincil alt piyasalarda ise inşaatın yeniden başlaması ancak finansmanın iyileşmesi ve talep garantilerinin (ön-kiralama) sağlanmasıyla mümkün olacak polandoffices.com.

Bu dinamiklerin sonucu olarak, fazlalık kademeli olarak azalmaya başladı. 2025 başı itibarıyla, Varşova’daki boşluk oranı ortalama %10’un biraz üstüne düştü europaproperty.com ve zirve noktasından geriledi. Ayrıca Varşova’da belirgin bir ayrışma mevcut: şehir merkezinde boşluk oranı yaklaşık %7 iken, şehir dışındaki bazı bölgelerde (örneğin Służewiec – “Mordor”) %20’nin üstünde europaproperty.com. Bu durum, kaliteye ve lokasyona kaçışı gösteriyor – şirketler, merkezi ve iyi ulaşım bağlantılarına sahip binalar için eski çevre ofislerinden vazgeçiyor. Bölge olarak bakıldığında ise, uçlarda ortalama boşluk oranı daha yüksek kalmaya devam ediyor (2024 sonunda büyük şehirlerde %17–18 civarında) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Eğilimler şehre göre değişiyor: Kraków ve Katowice’de (güçlü emilim sayesinde) boşluk oranı düşerken, Wrocław ve Poznań’da son dönemde az da olsa boşluk artışı gözlendi europaproperty.com. Örneğin, Kraków (ikinci en büyük ofis pazarı, 1,8 milyon m²) 2025’in ilk çeyreğinde yaklaşık 57.000 m² talep görürken, yalnızca yaklaşık 86.000 m² yeni inşaat vardı europaproperty.com europaproperty.com – bu arz-talep daralması, şehirdeki boşluk oranını aşağı çekiyor. Genel olarak, 2025–26 döneminde yeni arzın sınırlı olması nedeniyle, hem Varşova hem de çoğu bölge şehrinde boşluk oranının azalmaya devam etmesi bekleniyor polandoffices.com ve böylece ofis sektörü 2026’ya kadar daha sağlıklı bir dengeye ulaşacak.

Kira ve Kiracı Tercihleri: Ofis kiraları pandemi ve işletme maliyetlerindeki son enflasyona rağmen genel olarak istikrarlı kaldı. Ev sahipleri, brüt kira fiyatlarını artırma konusunda temkinli davrandı, bunun yerine net etkin kira oranlarını ayarlamak için teşvikler kullandı. 2025 başı itibarıyla, merkezi Varşova’daki birinci sınıf talep edilen kiralar yaklaşık aylık m² başına 18 – 27 € arasında değişiyor europaproperty.com; bu, binanın standart ve konumuna göre değişiyor (yeni simgesel kulelerde üst sınır ~25–27 €). Varşova merkez dışındaki ofislerde talep edilen kiralar m² başına yaklaşık 10 – 17 € civarında europaproperty.com. Önde gelen bölge şehirlerinde, A sınıfı kiralar genellikle m² başına 9 – 19,5 € aralığında europaproperty.com – Kraków ve Wrocław üst yüzde (ortalama olarak düşük-orta €’lı teen’lerde, yeni üst düzeylerinde ~18–19 €’ya kadar çıkıyor) ve Łódź ya da Szczecin gibi daha küçük şehirler alt yüzde yer alıyor. Bu kira seviyelerinde 2024’te birkaç pazarda hafif artışlar oldu (örneğin Kraków’daki ev sahipleri, boşluk sıkılaştıkça birinci sınıf kiraları ~0,5 € artırdı), ancak genel olarak çarpıcı kira artışları yaşanmadı çünkü kiracı için rekabet yüksek kaldı content.knightfrank.com. 2025’te kalite alanları tükendikçe, en iyi binalarda mütevazi kira artışları yaşanabilir; bu, birinci sınıf lokasyonlarda ev sahipleri lehine bir dönüş anlamına gelecektir. 2022–23’te hizmet bedelleri (faturalar vd.) enerji maliyetleri nedeniyle artış göstermişti, fakat 2024 itibarıyla bu seviyeler istikrara kavuştu ve kiracılar genel kullanım bütçelerini buna göre uyarladı.

En önemlisi, kiracılar nicelikten çok kaliteye öncelik veriyor. Şu anda “kaliteye kaçış” söz konusu: şirketler, çalışanları ofislere geri çekebilmek için modern, sürdürülebilir, avantajlı lokasyon ve imkanlara sahip ofisleri tercih ediyor. “Kiracılar yeni binaları tercih etmeye devam ediyor ve yüksek standartlarla en iyi lokasyonları takdir ediyor. Finansal koşullar, lokasyon ve toplu taşıma erişimi hâlâ kilit faktörler,” diyor önde gelen bir ofis danışmanı europaproperty.com. Buna kanıt olarak da, Varşova’da 2025 ilk çeyreğinde kiralanan alanların büyük kısmı merkez bölgedeki yeni binalarda gerçekleşti europaproperty.com. Yeşil sertifikasız, verimli havalandırmasız ya da esnek düzenlerden yoksun daha eski ofis stoğu ise kiracı tutmakta zorlanıyor polandoffices.com. Bu eski binalardan bazıları (özellikle 1990/2000’ler dönemi olanlar) yenilenmezse kullanım dışı kalma riskiyle karşı karşıya. Zaten ev sahipleri, ESG standartlarını karşılayacak şekilde portföylerini modernize etmeye başladı – akıllı enerji sistemleri, daha iyi hava kalitesi, ortak çalışma alanları gibi iyileştirmeler ekleniyor polandoffices.com. Modern ESG ve sağlık kriterlerini karşılamayan binalar, daha uzun süre boş kalma ve kira düşüşü baskısı ile karşılaşma riski taşıyor polandoffices.com. Sonuçta bu durum pazarı ikiye böldü: çok talep gören, yüksek standartlı ofisler (düşük boşluk, istikrarlı kira) ile daha az tercih edilen, eski ofisler (yüksek boşluk) arasındaki kutuplaşmayı cbre.pl belirginleştiriyor. Örneğin Varşova’da durum net: Wola’daki parlak yeni gökdelenler neredeyse tamamen doluyken, çevre Mokotów’daki eski ofislerde %20’nin üzerinde boşluk ve kira indirimleri var.

Bir başka eğilim ise alan optimizasyonu: birçok firma, COVID öncesine göre biraz daha küçük ofisler kiralıyor; bu da hibrit çalışma modeli ve verimlilik motivasyonunu yansıtıyor. Newmark araştırması, ortalama kira alanının son yıllarda daraldığını belirtiyor polandoffices.com; kiracılar alanı birleştiriyor veya hot-desking’e geçiş yapıyor. Bununla birlikte, toplam talep hâlâ emilimi pozitif tutacak kadar güçlü. Ortak çalışma ve esnek ofis hizmeti verenler de yeniden büyüyor; esnek şartlar isteyen şirketlere hizmet vererek boşluğun bir kısmını absorbe ediyor.

Yatırım ve Getiriler: Faiz oranlarıyla ilgili belirsizliğin azalmasıyla yatırımcıların Polonya ofislerine ilgisi 2024 sonunda yeniden arttı. Aralarında rekor satışların da olduğu birkaç büyük işlem gerçekleşti; bunlara Varşova’daki UNIT ofis kulesinin yaklaşık 280 milyon €’ya satışı da dâhil content.knightfrank.com. Toplamda, ofisler 2024 yılı yatırım hacminin yaklaşık %33’ünü oluşturdu (yaklaşık 1,6–1,7 milyar €) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Uluslararası yatırımcıları, Polonya’nın Batı Avrupa’ya göre yüksek getiri potansiyeli cezbediyor. Birinci sınıf ofislerde getiri (Varşova’da ana varlıklar için) 2024 4. çeyreği itibarıyla yaklaşık %6,0’ye yükseldi content.knightfrank.com – örneğin Berlin ya da Paris ofislerinin (~%3–4) çok üzerinde. Bölgesel şehirlerde birinci sınıf ofisler, kira süresi ve teminat seviyesine göre daha bile yüksek oranlarla satılabiliyor. Bu getiriler 2023 sonunda istikrar kazandı ve iyileşen piyasa hissiyatı ile yeniden hafif baskı görebilir content.knightfrank.com. Nitekim Polonya, Batı Avrupa piyasalarına göre önemli bir risk primi ve daha yüksek gelir getirisi sunuyor ve bu hâlâ küresel yatırımı çekiyor content.knightfrank.com. Yerli yatırımcı sayısı hâlâ düşük (GYO yokluğu vb.), ancak özellikle Alman, ABD ve Asya fonlarından Polonya ofis varlıklarına yönelik artan ilgi gözleniyor content.knightfrank.com. 2025’te güçlü bir işlem hattı (portföy satışları ve yeni oyuncuların pazara girişi dâhil) bekleniyor.

Görünüm: Polonya ofis pazarı 2025–2026’ya doğru döngüsel bir yükselişe geçiyor. Ufukta neredeyse hiçbir arz fazlası görülmezken, özellikle birincil segmentlerde güç dengesi yavaş yavaş yeniden mülk sahiplerine kayıyor. Boşluk oranlarının düşmeye devam etmesi bekleniyor (Varşova genel boşlukta 2026’ya kadar tek haneli oranlara yaklaşabilir). En iyi lokasyonlardaki kira seviyeleri arz sıkılaştıkça mütevazı şekilde yükselebilir; talep güçlü kalırsa, birkaç yıl içinde Varşova birinci sınıf kiraları €30’a ulaşabilir. Ancak katmanlaşma sürecek – ikincil lokasyonlar ve eski B sınıfı binalar, rekabetçi kalmak için (yenileme veya konuta dönüştürme gibi) yeniden pozisyonlanmak zorunda kalacak. 2025’in sonuna veya 2026’ya kadar sınırlı yeni inşaat bekliyoruz polandoffices.com. Olası daha düşük faiz oranları ve iyileşen finansman koşulları, o dönemde yeni bir geliştirme döngüsünü başlatabilir europaproperty.com. Bazı geliştiriciler şimdiden izinleri alıyor ancak ekonomik “yeşil ışığı” bekliyorlar. Ayrıca Polonya ekonomisi rayında kalırsa, ofis istihdamındaki büyüme (teknoloji, iş hizmetleri, Ar-Ge merkezleri vb.) devam etmeli, özellikle bölgesel teknoloji merkezlerinde devamlı alan emilimine yol açmalı. Ortaya çıkan bir risk faktörü ise uzaktan/hibrit çalışma trendi; birçok şirket büyük ölçüde ofise dönmüş olsa da hibrit çalışma kalıcı (tipik katılım oranlarının artık %50–80’de “normal” kabul edilmesiyle) ve bu, gelecekte alan talebini sınırlayabilir europaproperty.com. Yine de, Polonya ofis sektörü uyum sağlayabildi: kiracılar kaliteye ve ESG’ye odaklanıyor, mülk sahipleri arzı azaltıp varlıklarını yeniliyor ve yatırımcılar uzun vadeli görünüme iyimser bakıyor. Knight Frank’in de belirttiği gibi, pazar bir “düzeltme fazı”ndan geçiyor ama istikrarlı kiracı talebi ve çok sınırlı yeni arz ile, sağlıklı bir denge ve kaliteli ofislerde potansiyel kira artışı için zemin hazırlanıyor cbre.pl.

Perakende Gayrimenkul: Yüksek Doluluk, Perakende Parkı Patlaması ve Değişen Tüketici Trendleri

Pandemi Sonrası Güçlü Toparlanma: Polonya’nın perakende gayrimenkul sektörü, büyük ölçüde pandemi sıkıntılarından sıyrıldı ve yeniden büyüme sergiliyor. Tüketici harcamaları Polonya’da nominal olarak artmakta, bunda yükselen maaşlar ve düşük işsizlik etkili; ancak 2022–2023’te yüksek enflasyon gerçek perakende satışları olumsuz etkiledi. 2024’te perakende satışlardaki büyüme istikrara kavuştu ve alışveriş merkezlerine ziyaretçi trafiği geri döndü. 2025’in başında, perakendeciler temkinli bir iyimserlik içindeler: “Polonya perakende sektörü geleceğe iyimser bakabilir. Küresel belirsizliğe ve geçmişteki yüksek enflasyona rağmen, tüketici alım gücü artıyor ve e-ticaret artık fiziksel mağazalara tehdit olmaktan çıkıp onları tamamlayan bir unsur haline geliyor,” diyor BNP Paribas Real Estate Polonya’nın perakende bölümü başkanı europaproperty.com europaproperty.com.

Perakende Parklarında Yeni Arz Patlaması: Göze çarpan bir eğilim, özellikle büyük şehirler dışında perakende gelişiminde mini bir patlama olması. 2024’te Polonya genelinde 545.000 m² yeni perakende alanı teslim edildi europaproperty.com – bu, 2015’ten bu yana en yüksek yıllık ek alandı. Gelişmeler özellikle perakende parkları ve bağımsız perakende depolarına odaklandı; bunlar, alışveriş yapanların kolayca ulaşabildiği, araçla girilebilen format talebini karşılıyor. Sadece 2024’ün ilk yarısında Polonya’nın perakende stoku yaklaşık 300.000 m² arttı, 2025’in ilk çeyreğinde ise 42.000 m² daha açıldı europaproperty.com. Tüm 2025 yılı için yaklaşık 400.000 m² yeni alan bekleniyor; bu miktar neredeyse 2024’teki hacme eşit europaproperty.com. Bu iki yıllık dalga, 2010’ların sonlarında perakende inşaatının önemli ölçüde yavaşladığı düşünülürse dikkat çekici. Projeler, mevcut merkezlerin genişlemelerini ve hizmet verilmeyen kasabalarda birçok küçük projeyi içeriyor. Örneğin 2025 başında M Park Mrągowo (15.000 m²), OTO Park Żagań (6.500 m²) ve M Park Brzeziny (5.800 m²) gibi perakende parkları ile Częstochowa’daki Aniołów Park’ının bir uzantısı açıldı europaproperty.com. Geliştirme pipeline’ı güçlü kalmaya devam ediyor ve ~450.000 m² inşaat halinde (bazı eski hipermarketlerin yeniden düzenlenmesi dahil) europaproperty.com. En büyük proje Designer Outlet Kraków (21.000 m², Mayıs 2025’te açıldı) europaproperty.com ve diğer dikkat çeken projeler Przystanek Karkonosze ve Siemianowice’deki OTO Park (her biri yaklaşık 17–18 bin m²) europaproperty.com. Perakende parkları bu açılışlarda öne çıkıyor ve stratejik bir dönüşü yansıtıyor: geliştiriciler, açık hava, düşük maliyetli formatları tercih ediyorlar – bunlar dirençli olduklarını kanıtladı (kapanmalarda bile erişilebilir kaldılar ve hızlı, pratik alışverişi sağlıyorlar).

Yüksek Doluluk ve Toparlanma: Bu yeni alan artışına rağmen, Polonya’daki perakende mülkler genellikle yüksek oranda dolu. En büyük 16 şehirde ortalama boşluk oranı 2024 ortasında yalnızca ~%3,3’tü, yıldan yıla 0,3 puan azalmıştı europaproperty.com. 2024 sonlarında ise %3 civarında seyretti cushmanwakefield.com. Bu kadar düşük boşluk, talebin arza yetiştiğini gösteriyor. Hatta 2024’te en büyük 8 şehrin 6’sında boşluklar azaldı europaproperty.com. Sadece Kraków ve Wrocław’da hafif artış görüldü (Szczecin sabit kaldı) europaproperty.com; bunlar muhtemelen yeni projelerin geçici olarak alan eklemesinden kaynaklanıyor. Onun dışında, perakendeciler – özellikle market zincirleri, uygun fiyatlı mağazalar, yapı marketleri ve belirli moda markaları – yeni merkezlerde genişliyor ya da eski boşlukları dolduruyor. Büyük şehirlerdeki alışveriş merkezlerinin doluluk oranı ortalama %97+; yani, normal sirkülasyon dışında neredeyse tamamen dolu.

Ziyaretçi sayısı ve satış verileri, bu olumlu ivmeyi doğruluyor. Polonya Alışveriş Merkezleri Konseyi’ne (PRCH) göre, alışveriş merkezlerinde ziyaretçi trafiği 2025 yılı başında bir önceki yılın biraz üzerindeydi – Ocak 2025’te ziyaretçi sayısı yıllık bazda %0,4 arttı ve kiracı satış cirosu %2,6 yükseldi europaproperty.com. Bu, tüketicilerin Noel sonrası alışverişe ve aynı zamanda yılın başında (belki kış tatili öncesinde) alışverişe döndüklerini gösteriyor. Satış büyümesi açısından en iyi performans gösteren kategori hizmetler (%6,6 artış), uzman perakende (%6,2 artış) ve sağlık & güzellik (%6,1 artış) oldu europaproperty.com – bu da insanların kişisel bakım ve isteğe bağlı hizmetlere yeniden harcama yaptığını gösteriyor. Alışveriş davranışları normale dönüyor gibi görünüyor; fiziksel perakende ile online alışveriş yeni bir denge buldu. Polonya’da e-ticaretin toplam perakende satışlardaki payı %9 civarında dengelendi (Mart 2025 itibarıyla) europaproperty.com. Online satışlar, artık fiziksel mağazaları “yok eden” bir şey olarak değil; tamamlayıcı bir unsur olarak görülüyor. Birçok perakendeci çok kanallı strateji izliyor, tüketiciler her iki kanalı da kullanıyor. Kısacası, e-ticaret artık alışveriş merkezleri için varoluşsal bir tehdit olarak görülmüyor, perakende ekosisteminin bir parçası olarak görülüyor europaproperty.com.

Ancak her şey güllük gülistanlık değil: 2023–2024’te reel (enflasyona göre düzeltilmiş) perakende satışlarda bir miktar zayıflık görüldü. 2025 başı itibariyle, yüksek enflasyon tüketici alım gücünü azaltarak yıllık bazda küçük daralmalara yol açtı. Polonya İstatistik Ofisi verilerine göre Mart 2025’te perakende satışlar (sabit fiyatlarla) Mart 2024’ten %0,3 düşük çıktı (üst üste ikinci kez yıllık daralma olarak kayıtlara geçti) europaproperty.com. Tüketiciler hâlâ biraz temkinli; bunda yüksek seyreden fiyatlar ve ekonomik belirsizlik etkili. Bununla birlikte, aylık bazda satışlar Mart’ta arttı (şubata göre %14 yükseliş, mevsimsel faktörleri yansıtıyor) europaproperty.com. Enflasyonun daha da düşmesi ve maaşların artması bekleniyor; böylece 2025’in ilerleyen aylarında tüketici güveninin iyileşmesi, perakende büyümesinin hızlanmasına yol açabilir.

Perakende Formatları ve Zorluklar: Polonya perakende gayrimenkulünün temel yapısal sorunlarından biri, alışveriş merkezlerinin yaşlanmasıdır. Perakende alanlarının neredeyse %70’i 10 yıldan daha eski europaproperty.com. 2000’li yıllardaki birinci nesil birçok AVM, modern alışverişçi beklentilerini karşılamak için artık yenilenmeye ihtiyaç duyuyor. Mal sahipleri aktif olarak renovasyon, geliştirme ve yeni cazibe merkezleri ekleme yoluna gidiyorlar. Buna en iyi örnek, zorlu bir dönem yaşayan ve kendini devasa 30.000 m²’lik “Hopa Lupa” adlı eğlence bölgesiyle yenileyen Łódź’daki Nowa Sukcesja merkezidir; burada trambolin parkları, go-kart pistleri ve diğer eğlence unsurları yer almakta europaproperty.com. Bu, daha geniş bir eğilimi yansıtıyor: perakende mülk sahiplerinin müşteri çekmek ve ziyaret süresini artırmak için yeme-içme, eğlence ve deneyimsel unsurları eklemeleri. Daha fazla AVM’nin – sinema, fitness, aile eğlence alanları ve yemek alanları entegre ederek – yalnızca alışverişin bazı kategorilerde çevrimiçi hale gelmesiyle ayakta kalmaya çalışacağını öngörebiliriz.

Polonya’ya özgü bir başka unsur ise Pazar günü ticaret yasağıdır. 2018’den bu yana uygulanan bu yasa, çoğu mağazanın çoğu Pazar günü açılmasını engelliyor. Bu da hafta sonu ziyaretçi akışını etkileyerek AVM’leri hafta içi etkinlikleri artırmaya ve restoran ve sinema (muaf tutulanlar) gibi hizmetler sunmaya itti. Raporlarda açıkça belirtilmese de, bu durum Polonya perakendeciliğinin işleyişindeki temel faktörlerden biridir (ve perakende parklarının popülerleşmesinin bir nedeni olarak gösterilebilir; zira süpermarketler çoğu Pazar açık olabiliyor).

Perakendeci Görüşü: Uluslararası markalar, büyük nüfusu ve büyüyen orta sınıfı nedeniyle Polonya’yı genel olarak olumlu görüyor. 2024-25’te, Varşova’daki lüks segment dahil olmak üzere birkaç yeni marka giriş yaptı veya bölgesel şehirlerde ekonomik markalar genişlemeye başladı. Tüketici güveni savaş ve yüksek enflasyon nedeniyle 2022’de en düşük seviyelere inse de toparlanıyor. Hâlâ bir miktar temkinlilik var (hacimdeki ufak dalgalanmalardan anlaşılabileceği gibi), ancak genel olarak 2025’te enflasyonun azalmasıyla reel bazda tüketimin büyümesi bekleniyor. Bu durum perakende mülk sahipleri için olumlu – daha yüksek satışlar, daha sağlıklı kiracılar ve kira endekslemesi için potansiyel anlamına gelir.

Yatırım ve Getiriler: Perakende yatırım piyasası 2024’te büyük bir geri dönüş yaptı ve Polonya’nın ticari mülk yatırım hacminin yaklaşık %32’sini oluşturdu content.knightfrank.com. Polonya’nın en büyük alışveriş merkezlerinden ikisi – Katowice’deki Silesia City Center ve Wrocław’daki Magnolia Park – Güney Afrikalı yatırımcı NEPI Rockcastle tarafından sırasıyla 405 milyon € ve 373 milyon €’ya satın alındı content.knightfrank.com. Ayrıca, altı orta ölçekli perakende parkından oluşan bir portföy 285 milyon €’ya satıldı content.knightfrank.com. Bu işlemler, Polonya perakende varlıklarına, özellikle baskın AVM’lere ve kolaylık/perakende park portföylerine yönelik artan güveni gösteriyor. Seçilmiş AVM getirileri 2024 sonunda yaklaşık %6,25’e yükseldi content.knightfrank.com – bu, pandemi öncesindeki (~%5,0) seviyenin oldukça üzerinde. Bu yukarı yönlü harekette hem küresel yeniden fiyatlama (daha yüksek faiz oranlarına bağlı olarak) hem de perakendede algılanan artan risk etkili. Ancak yatırımcılar, Polonya perakende getirilerinin Batı Avrupa’dakilerden daha yüksek olması nedeniyle piyasadan umutlu; piyasa istikrar kazandıkça bu durum fırsat yaratıyor content.knightfrank.com. Perakende parkları, dirençli gelir yapıları nedeniyle özellikle rağbet görüyor; getirileri AVM’lerle aynı seviyede ya da biraz daha yüksek (kira süresine ve kiracı karmasına bağlı olarak).

Perakendede (ve diğer sektörlerde) yerli yatırımı kısıtlayan unsurlardan biri GYO’ların (REIT) olmamasıdır. Belirtildiği gibi, Polonya’daki ticari gayrimenkul yatırımının %90’ından fazlası yabancı sermayeden geliyor europaproperty.com. Bunun nedeni, yerli kurum ve bireylerin yatırım yapabileceği bir GYO yapısı olmamasıdır. Hükümet uzun zamandır GYO mevzuatı getirmeyi tartışıyor; eğer bu hayata geçerse Polonya tasarrufları AVM gibi mülklere yönlendirilebilir ve yerli sahiplik artabilir. Ancak 2025 itibarıyla henüz bir GYO yok – sektör uzmanlarının da eksik parça olarak vurguladığı “süregelen bir eksiklik” europaproperty.com.

Görünüm: Önümüzdeki 3–5 yıl için Polonya perakende gayrimenkul piyasasında temkinli bir iyimserlik hâkim. Sektörün temelleri – düşük boşluk oranı, yükselen tüketici harcamaları ve büyük şehirlerde yeni AVM arzının kısıtlı olması – istikrara işaret ediyor. Yüksek doluluk oranlarının özellikle iyi performans gösteren AVM’lerde ve market ankrajlı perakende parklarında sürmesini bekliyoruz. Önde gelen AVM’lerde kiralar talebe bağlı olarak enflasyona paralel sabit ya da hafif artış gösterebilir. İkinci grup varlıklar (eski merkezler, doymuş pazarlarda) ise yenilenemezlerse artan boşluk riskiyle karşı karşıya kalacak. Küçük şehirlerde perakende parklarının büyümeye devam etmesini öngörüyoruz; bu format, mevcut tüketici tercihleriyle (kolaylık, açık hava, yerel alışveriş) uyumlu. Perakendeciler; özellikle indirim marketleri, yapı marketleri ve uluslararası moda zincirleriyle, hâlâ yeterince perakende mağazası bulunmayan orta büyüklükteki Polonya şehirlerine açılmayı sürdürecek.

Tüketici harcamaları bir dönüm noktası olabilir: enflasyon 2025’te ~%4’e ve 2026’da ~%3’e (öngörüldüğü gibi) reuters.com düşerse, reel ücretler artacak ve bu da perakende satış hacmini destekleyecek. Ayrıca, Polonya’nın nüfusu göç sayesinde arttı ve yeni tüketiciler ekledi. Bu nedenle, perakende alanına talebin mütevazı bir şekilde artması bekleniyor. Öte yandan, e-ticaretin payı istikrarlı şekilde artacak (2028’e kadar satışlardan %9’dan düşük onlara çıkabilir), bu da bazı mağaza türleri için fiziki alana olan ihtiyacı sınırlayabilir (özellikle elektronik ve kitaplar gibi zaten büyük ölçüde çevrimiçi olan kategoriler). Ancak market, yeme-içme, eğlence ve hizmetler gibi kategorilerde mağazalar önemini koruyacak.

Perakende için başlıca zorluk ve riskler: eski merkezleri yenilemek, çevrimiçi kolaylığa karşı ziyaretçi çekmek ve olası ekonomik durgunluklarda tüketici güvenini korumak. Ayrıca maliyet baskıları (enerji, ücretler), perakendecilerin kârlılığını ve kira ödeme yeteneklerini zorlayabilir – ancak çoğu, çok kanallı modellerle buna uyum sağladı. Genel olarak Polonya perakende gayrimenkulünün sağlıklı kalması bekleniyor; ülkenin sürdürülebilir ekonomik büyümesi, daha yüksek perakende cirosuna dönüşüyor. Sektörün odağı deneyim kalitesi – AVM’lere eğlence ve ağırlama unsurları eklemek – ve stratejik gelişim – değişen tüketici alışkanlıklarına uygun formatlar (parklar, outletler, karma kullanımlı cadde projeleri) inşa etmek olacak. Bu uyumlarla, perakende segmenti istikrarlı getiriler elde etmeli ve Polonya GYO’ları hayata geçirirse veya daha fazla yerli yatırımcı devreye girerse getirilerde ilave daralma potansiyeline sahip olabilir.

Sanayi & Lojistik: Yüksek Talep, Yavaşlayan Arz – Dengeli Bir Görünüm

Rekor Büyüme, Şimdi Yavaşlıyor: Polonya sanayi ve lojistik gayrimenkulleri son yıllarda olağanüstü bir hızda büyüyerek yıldız sektör haline geldi. 2024’ün 4. çeyreğinde toplam modern depo ve sanayi stoku ~34,5 milyon m²’ye ulaştı megaproject.com; bu yıllık bazda yaklaşık %9 artış anlamına geliyor property-forum.eu. (Bu, beş yıl öncesine göre stokun neredeyse iki katına çıktığı anlamına geliyor – e-ticaret ve yakın üretimin yönlendirdiği büyümenin göstergesi.) Yalnızca 2024’te, geliştiriciler 14 bölgede 4+ milyon m² yeni alan teslim etti megaproject.com. Bu hızlı büyüme, Polonya’yı Avrupa’nın en önemli lojistik gelişim pazarlarından biri yaptı; 2024 ortası itibarıyla Polonya, Avrupa’da net kira sözleşmelerinde ikinci sırada yer aldı (sadece bir pazardan sonra) marketoutlook.cbrepoland.pl ve Avrupa kıtasında bir lojistik merkez olarak statüsünü gösterdi.

Talep Sürücüleri: Bu gücün arkasında birkaç faktör var. Polonya’nın Orta Avrupa’daki stratejik konumu, görece düşük işçilik maliyetleri ve gelişen altyapısı (yol, otoyol, demiryolu), AB’ye hizmet veren üretici ve dağıtım merkezlerini çekiyor. E-ticaretin yükselişi (Polonya’da Amazon, Zalando ve benzeri şirketlerin büyük dağıtım merkezleri var) ile 3PL (üçüncü parti lojistik) operasyonlarındaki artış, talebi güçlü biçimde destekledi. Ayrıca yakın üretim eğilimleri – Batılı firmaların üretimi eve yakınlaştırması – Polonya için faydalı oldu; özellikle küresel tedarik zinciri gerilimleri (örneğin ABD-Çin ticaret savaşları) firmaları yeni yerler aramaya yöneltti polandinsight.com. Gerçekten de, Polonya ajansları, uluslararası firmalardan (Çinli şirketler dahil) yeni lojistik alanlar için artan talep bildirmekte – şirketler tedarik zincirlerini yeniden düzenlerken polandinsight.com.

Güçlü Kiralama, Boşlukta Hafif Artış: Endüstriyel alan talebi güçlü oldu. 2024’te kiralama faaliyeti yaklaşık 5,8 milyon m²’ye ulaştı, 2023’e göre yaklaşık %4 arttı axiimmo.com ve bu, kullanıcıların genişlemeye devam ettiğini gösteriyor. Dikkat çekici şekilde, 2024 kiralamalarının yaklaşık %48’i sözleşme yenilemeleriydi polandinsight.com – yani mevcut kiracılar büyük oranda yeniliyor, bu da lokasyona duyulan güvenin işareti ancak aynı zamanda yeni genişlemelerin toplam içindeki payının azaldığı anlamına geliyor. Buna rağmen, yeni sözleşmeler ve genişlemeler yaklaşık 3 milyon m² oldu ki bu çok sağlıklı. 2019–2021 arasında çok düşük (yaklaşık %5 veya altı) olan boşluk oranı, arz artışıyla hafif yükseldi. 2024 sonunda, boşluk oranı ulusal olarak yaklaşık %7,5 seviyesindeydi polandwarehouses.com (yaklaşık 2,6–3 milyon m² müsait alan). 2025 ortasında boşluk oranı %8,5‘e yükseldi polandinsight.com. Bu artışın başlıca nedeni yeni arzın kısa süreliğine net absorpsiyonu aşması – piyasa hızlıca stok absorbe ediyor, ancak geliştiriciler 2022–2024 ilk çeyreğinde çok fazla teslim yaptı ve bazı bölgelerde boşluklar oluştu polandinsight.com. Örneğin, Aşağı Silezya (Wrocław) gibi bölgelerde, birden fazla büyük parkın aynı anda açılmasıyla boşluk oranı yükseldi europaproperty.com.

Ancak %8’lik boşluk hâlâ dengeli bir piyasayı gösteriyor – kiracılar için yeterli seçenek var, ancak bir arz fazlası yok. Sektör uzmanları, boşluktaki artışı son yıllardaki aşırı sıkı piyasadan sonra sağlıklı bir normalleşme olarak değerlendiriyor: “Boşluklardaki artış, önceki yatırım patlamasının doğal sonucudur. Piyasa tekrar dengeye geliyor,” diyor bir Knight Frank analisti polandinsight.com polandinsight.com. Yüksek boşluk, yıllar sonra ilk kez kiracıların pazarlık gücünü biraz artırdı (bazı bölgelerde kiracılar biraz daha iyi koşullar ya da teşvikler elde edebiliyor) cbre.pl cbre.pl. Geliştiriciler de bunu fark etti ve spekülatif inşaatı azalttı, bu da boşluk oranının aşırı yükselmesini engelleyecek. Gerçekten de, 2024 sonunda başlayan yeni projelerin sayısı azaldı ve inşaat aşamasındaki boru hattı 2021–22 zirvelerine göre kayda değer şekilde küçüldü. Böylece piyasa yumuşak bir inişe gidiyor: talep güçlü ve geniş tabanlı kalırken (3PL, perakende, hafif üretim, veri merkezleri vb.), arz büyümesi yavaşlıyor, böylece mevcut boş alan önümüzdeki çeyreklerde emilebilecek.

Kira İstikrarı ve “Kentsel” Lojistik Primi: Maliyet enflasyonuna (malzeme, işçilik) ve daha yüksek finansman maliyetlerine rağmen, depo alanı kiraları oldukça istikrarlı kaldı. Polonya’nın sanayi kiraları AB’nin en uygunları arasında ve bu da kiracıların ülkeyi tercih etme sebeplerinden biri. 2025 ortası itibarıyla, tipik büyük kutu lojistik kiraları ana merkezlerde standart alanlar için aylık m² başına yaklaşık €3,80 ile €5,00 arasında değişiyor polandinsight.com (alt sınır orta Polonya ve Yukarı Silezya’da, üst sınır ise Varşova çevresi veya daha küçük şehir pazarlarında). Öte yandan, “kentsel” son mil depoları (şehir sınırlarında ya da kentsel alanlarda daha küçük birimler) daha yüksek kira talep ediyor, yaklaşık aylık m² başına €5,00 ile €7,50 polandinsight.com, çünkü lokasyon avantajı yüksek. Bu kira düzeyleri geçen yıl büyük ölçüde değişmedi – istikrarlı seyir gösteriyor, ki bu da boşluklar biraz artsa bile mal sahiplerinin kira indirimine gitmediğini gösteriyor. Bunun yerine, uzun vadeli sözleşmelerde daha fazla teşvik sunabiliyorlar. İstikrarlı kiralar, olgun bir sektörün işareti; burada hem mal sahipleri hem kiracılar uzun vadeli ortaklıklar kurmayı hedefliyor, fiyat savaşına girmiyorlar polandinsight.com.

Yeni sözleşmelerin çoğunda enflasyona endeksleme (genellikle yıllık TÜFE ayarlamaları) yer aldığına dikkat çekmek gerekir; bu yüzden birçok mal sahibi 2022–23’te yüksek enflasyon nedeniyle kira gelirlerinde artış gördü. İleriye dönük olarak, enflasyonun yavaşlamasıyla endeksleme de azalacak; bu yüzden kira gelirindeki artış, doluluk oranı artışına veya birinci sınıf lokasyonlarda yeni sözleşmelerde daha yüksek kira yakalamaya bağlı olacak.

Sürdürülebilirlik (“Yeşil Depolar”): Lojistikte önemli bir eğilim sürdürülebilir, enerji verimli depolara geçiştir. Polonya’daki yeni projelerin çoğu BREEAM veya LEED çevre standartlarına uygun olarak inşa ediliyor – güneş panelleri, LED aydınlatma, yağmur suyu toplama ve hatta yerinde enerji depolama gibi özelliklerle. Hem kiracı hem de yatırımcı tarafında “yeşil” sertifikalara olan talep yüksek, çünkü şirketler karbon ayak izlerini azaltmayı hedefliyor. Poland Insight makalesi bir “yeşil depo patlaması” olduğunu öne sürüyor (başlığı da bu yönde) – gerçekten de bu artık bir satış noktası haline geldi. Büyük depo çatılarına güneş paneli kurulumu yaygınlaşıyor ve bazı tesisler elektrikli kamyon altyapısıyla entegre bile oluyor. Bu eğilim Polonya’nın zaten modern olan stokunu daha da geleceğe hazır kılacak; ancak geliştirici için başlangıçta yatırım gerektiriyor (ki bunu biraz daha yüksek kira ya da doluluk avantajı ile geri kazanıyorlar).

Coğrafi Yayılım: Temel lojistik bölgeleri hala Varşova (Orta Polonya), Yukarı Silezya (Katowice bölgesi), Aşağı Silezya (Wrocław), Poznań ve artan şekilde Orta Polonya (Łódź bölgesi) ile Batı Polonya (Szczecin, Alman pazarını hedefliyor). Bu bölgeler 35 milyon m²’lik stokun çoğunu barındırıyor. Ancak, büyüme Doğu Polonya ve daha küçük şehirlere de yayılıyor, otoyol ağı genişledikçe (ör. Rzeszów, Lublin farkı kapatıyor). Örneğin, yabancı yatırımcılar Ukrayna sınırına yakın yatırımlara (Rzeszów) bakmaya başladı; Ukrayna‘da beklenen yeniden yapılanma talebi ve mevcut NATO askeri lojistiği için talebi öngörüyorlar.

Yatırım Piyasası: Lojistik gayrimenkulü yatırımcıların gözdesi oldu ve Polonya da istisna değil. 2024’te endüstriyel varlıklar yatırım hacminin yaklaşık %25’ini oluşturdu content.knightfrank.com. 2021’in çılgınlığı kadar olmasa da, hala işlemler gerçekleşiyor. Getiriler 2022–23’te belirgin bir düzeltme yaşadı: tarihi dip seviyelerden (yaklaşık %4 veya altı) 2024 sonunda birinci sınıf lojistikte yaklaşık %6,25’lik daha cazip seviyelere yükseldi content.knightfrank.com. Bu düzeltme, sektörün güçlü temelleriyle birleştiğinde, mevcut ve yeni yatırımcılar için ilgiyi tazeledi. Global fonların çoğu %4 getiriyle alım yapamazken, şimdi Polonya’da %6’nın üzerindeki depo getiri oranları cazip geliyor content.knightfrank.com. Ayrıca Polonya, Batı Avrupa lojistiğine göre yüksek getiri farkı sunuyor (burada birinci sınıf getiriler ~%3,75–5 civarında), bu da ülkeyi core-plus ve değer artışına odaklı stratejiler için cazip bir hedef yapıyor content.knightfrank.com.

Özellikle, sat-kirala eğilimi artıyor; burada kendi kullanan işletmeler endüstriyel tesislerini yatırımcılara satıp sonra geri kiralıyor. Piyasa raporlarına göre Polonya’da “2025 başında rekor sat-kirala faaliyeti görüldü” polandinsight.com. Bu, Polonyalı şirketlerin gayrimenkul değerlerinin yüksekliği nedeniyle nakde çevirme yoluna gittiğini, yatırımcıların ise uzun kira sözleşmeli varlıkları almaya istekli olduğunu gösteriyor. Bir diğer önemli husus: yerli Polonyalı yatırımcılar son dönemde endüstriyel işlemlerde payını artırdı (Polonya sermayesi, 2024 toplam ticari gayrimenkul hacminin yaklaşık %9’unu oluşturdu content.knightfrank.com ve bunun bir kısmı özel fonlar ve geliştiriciler vasıtasıyla endüstriyel segmentte). Yine de, büyük işlemlerde yabancı yatırımcılar (Avrupa, ABD, Orta Doğu, Güney Afrika, Asya’dan) hâkim. Polonya’da Panattoni, GLP, Segro gibi birçok geliştirici platformu olduğundan, yatırımcılar için yeni A sınıfı ürünlerin bir boru hattı mevcut.

Görünüm: Polonya’nın sanayi ve lojistik gayrimenkulünün orta vadeli görünümü oldukça olumlu, ancak baş döndürücü bir genişlemeden sürdürülebilir bir büyümeye geçiş söz konusu. Talebin yüksek kalması bekleniyor: Polonya ekonomisi (özellikle imalat, perakende ve e-ticaret lojistiği) istikrarlı bir şekilde büyümeye devam edecek ve depolama alanına sürekli ihtiyacı sürdürecek. Jeopolitik ortam gergin olmasına rağmen, şirketler tedarik zincirlerini Avrupa son pazarlarına daha yakın olacak şekilde yeniden yapılandırırken bu durum Polonya’nın lehine (Polonya’nın istikrarlı AB üyeliği ve geniş işgücü havuzu, bazı daha düşük maliyetli ülkelere karşı avantaj sağlıyor). Arz ise daha temkinli bir şekilde artacak – geliştiriciler artık daha dikkatli, bankalar ise spekülatif projelere finansmanda biraz daha katı. Ancak bu sağlıklı bir ayarlama; büyük olasılıkla 2025’te yeni arz, 2024’ten daha düşük olacak ve bu da boşluk oranının zirve yapmasına ve muhtemelen 2026’ya kadar tekrar düşmeye başlamasına yardımcı olacak. Hatta 2025’in ikinci yarısında boşluğun %8–9 civarında istikrar kazanması ve ardından emilimin devam etmesiyle iyileşmesi mümkün.

Kiralar ise, mevcut boş alan stokunun kiralanmasının ardından birinci sınıf lokasyonlarda yeniden hafif bir yukarı yönlü baskı görebilir. Birçok lojistik kiracısının (3PL’lerin sözleşme imzalayanları, perakendecilerin dağıtım merkezi ihtiyacı olanları) acil ihtiyacı var ve özellikle Varşova ve diğer büyük şehirlerin çevresinde hazır ve yakın alanlar için prim ödemeye razılar. Daha fazla arzın bulunduğu kenar bölgelerde ise kiralar rekabetçi kalacaktır.

Büyük bir bilinmez olarak Ukrayna Savaşı’nın sonucu öne çıkıyor: Ukrayna’da başlayacak bir yeniden yapılanma patlaması, Polonya’nın doğusunda (bir hazırlık üssü olarak) lojistik alanına olan talebi önemli ölçüde artırabilirken, uzun vadede bazı işlerin Ukrayna’ya kaymasına da neden olabilir. Şimdilik, Polonya daha önce Ukrayna veya Rusya’ya gidebilecek lojistik ve üretim faaliyetleri için bir güvenli liman olarak fayda sağlıyor.

Riskler açısından: Küresel veya Avrupa çapında bir durgunluk talebi azaltacaktır (ancak şu ana kadar Polonya’daki imalat çeşitli ve yakın tedarik eğilimleri ile kısmen destekleniyor). Ayrıca, faiz oranları uzun süre yüksek kalırsa bu, yatırımcı odaklı geliştirmeleri sınırlayabilir ve finansman maliyetlerini artırabilir; fakat aynı zamanda mevcut varlıklar, getirisi nedeniyle daha değerli hale gelir. İnşaat maliyeti enflasyonu zorlayıcıydı ancak 2022’den beri bir miktar hafifledi – yine de yeni bir yükseliş geliştirici marjlarını sıkıştırabilir.

Özetle, Polonya sanayi gayrimenkul sektörü olgunlaşıyor. Yetersiz arzdan daha dengeli bir yapıya geçti, artık modern alanlar kolayca bulunabiliyor. İstikrarlı kiralar, yüksek doluluk oranı (boşluk oranı %8 olsa bile birçok alt pazarda büyük birimler için fiilen doluluk söz konusu) ve devam eden talep faktörleri olumlu bir tablo çiziyor. Polonya’nın Avrupa’nın en iyi 3 lojistik lokasyonundan biri olmaya devam etmesini ve 2028’e kadar toplam stokun, kontrollü artışla kırk ila elli milyon m² seviyelerine yaklaşmasını bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde odağın daha kısa geliştirme döngülerinde spekülatif büyük kutu depolar (kiracı ihtiyaçlarına hızla yanıt için) ve eski depoların değer katan yeniden geliştirilmesi (otomasyon, ESG uygulamaları ekleme) olacağı öngörülüyor. Bu eğilimler ve Polonya’nın rekabet avantajları sayesinde, sanayi segmentinin yatırımcılara güçlü getiriler sağlamayı ve genel ekonominin büyümesini desteklemeyi sürdüreceğini düşünüyoruz.

Arsa Pazarı: Temkinli Bir Toparlanma ve Planlama Reformları

Yatırım Amaçlı Arsa Pazarı – Patlamadan Yavaşlamaya: Polonya’da geliştirme arsası pazarı son yıllarda adeta bir iniş-çıkış yaşadı. 2021–2022 döneminde (geliştiriciler ucuz kredi ve rekor konut satışlarıyla arsa kapmak için yarıştı) yaşanan hızlı canlılık, 2023’te koşullar değişince ciddi bir soğuma ile sonuçlandı polandinsight.com. 2024 yılına gelindiğinde, hükümetin konuta destek programlarının olmaması, fırlayan finansman maliyetleri ve genel belirsizlik nedeniyle birçok yatırımcı ve geliştirici “bekle-gör” tutumu benimsedi polandinsight.com. Bankalar da arsa kredilerinde seçiciliğini artırarak, çok daha sıkı kriterler uygulamaya başladı polandinsight.com. Bu da işlemlerde bir azalmaya yol açtı – 2023’te büyük arsa alımlarında görece az sayıda işlem gerçekleşti, piyasadaki oyuncular büyüme planlarını askıya aldı.

2025’e girerken, arsa piyasasında duygu durgunluktan temkinli yeniden harekete doğru değişiyor. 2025’in ilk yarısında geçen yıla kıyasla daha fazla sözleşme sonuçlanırken, alıcılar karar vermeden önce olağanüstü titiz bir inceleme ve fizibilite analizi yürütüyor polandinsight.com. Yani, yatırımcılar geri dönüyor ama sadece kesin, “doğrulanmış” talep ve sağlam temelleri olan fırsatlara odaklanıyorlar polandinsight.com. Talep gören projelere olanak sağlayan arsalar – konut geliştirme (özellikle orta segment konutlar), PRS kiralık daire projeleri, kent içi dolgu depoları/lojistik ve büyüyen ikinci şehirlerde karma kullanımlı projeler – ilgi görüyor polandinsight.com. Buna karşılık, belirgin bir geliştirme yolu olmayan ya da planlama sorunları bulunan arsalar ise hâlâ büyük ölçüde tercih edilmiyor.

İşlem hacimlerinin 2025’te, özellikle 2025’in ikinci yarısında 2024’e göre artması bekleniyor polandinsight.com. Piyasa uzmanları, 2025’in “potansiyelin yeniden inşa yılı” olduğunu, ses getiren işlemlerden ziyade temellerin atıldığı bir dönem olacağını belirtiyor polandinsight.com. 2021 yılındaki çılgın arsa kapışma seviyelerine ulaşılmayabilir, ancak aktivitenin daha sağlıklı olacağı öngörülüyor. Dikkat çekici olan, arsa fiyatlarının çökmediğidir; iyi konumdaki arsa sahipleri genellikle fiyatlarını korudu ve büyük indirimlerle satmak yerine beklemeyi tercih etti. Kenar bölgelerde bir miktar yumuşama olabilir; ancak kentlerdeki birinci sınıf arsalarda hâlâ prim ödeniyor. Ayrıca Polonya, CEE bağlamında hâlâ görece rekabetçi arsa maliyetleri sunuyor; bu da yabancı geliştiricilerin burada projelere yönelmesinin nedenlerinden biri marketoutlook.cbrepoland.pl.

Yatırımcı Profili ve Yabancı Katılım: Arsa pazarındaki alıcı karması değişime uğradı. 2025’te, yerli Polonyalı geliştirici ve yatırımcılar (özellikle halka açık piyasalara bağlı olmayanlar) oldukça aktif, saha tecrübesi ve hızlı karar alma avantajlarını kullanıyorlar polandinsight.com. “Komşuluk işlemleri” eğilimi dikkat çekiyor – yakındaki ülkelerden (Çekya, Almanya, Baltıklar) yatırımcılar Polonya’daki arsa alımlarında yer alıyor polandinsight.com. Bu bölgesel oyuncular genellikle piyasayı iyi tanıyor ve bazen Polonyalı şirketlerle ortaklık yapmak istiyor. Batı Avrupalı büyük kurumsal yatırımcılar ise daha temkinli hareket ederek, piyasaya net ekonomik sinyaller gelmeden aktif dönüş yapmayı bekliyor polandinsight.com.

Aynı zamanda yeni yabancı yatırımcılar da piyasada yerini alıyor: bazı Türk ve Akdenizli yatırımcılar, pazara giriş için daha küçük arsaları rekabetçi fiyatlarla almayı ve güvenli projelere yatırım yapmayı tercih etmeye başladı polandinsight.com. Ayrıca, daha önce de belirtildiği gibi, Çinli firmalar küresel ticaret değişiklikleriyle lojistik arsasına ilgi gösteriyor polandinsight.com. Bu ilgi, Polonya’nın istikrarlı ekonomisi ve stratejik konumuyla, Asya’dan taşınan üretim/lojistik üsleri için cazip bir merkez olmasına paralel polandinsight.com polandinsight.com. Öte yandan, Güney Afrikalı ve diğer küresel fonlar ise genellikle doğrudan hammadde arsa satın almıyor – bunun yerine geliştiricilere ortak oluyor ya da tamamlanmış varlıkları bekleyip onları satın alıyorlar. Ancak bazıları, ileride varlık oluşturmak için geliştiricilere arsa üzerinde “forward-funding” ile finansman sağlıyor.

Olumlu bir gelişme olarak: Polonyalı özel sermaye giderek artan şekilde araziye yatırım yapmak üzere bir araya geliyor. Örneğin, danışmanlık firması Walter Herz, Varşova, Poznań ve Üçlü Şehir’de arazi alımları için özel bireylerden 50 milyon PLN’den fazla topladı polandinsight.com. Bu, büyük kurumların daha az aktif olduğu bir dönemde yerel yüksek gelirli yatırımcıların arazi bankacılığına olan ilgisinin ve sofistike yaklaşımlarının arttığını gösteriyor.

Arazi Kullanımı ve Talep Alanları: Özellikle talep gören birkaç arazi kategorisi bulunmaktadır:

• Konut inşaatı arazisi: Konut açığı ve beklenen konut satışlarındaki toparlanma nedeniyle, yeni konutlar için iyi konumlu arsalar (özellikle büyük şehirlerin banliyölerinde veya hızla büyüyen uydu kasabalarda) talep ediliyor polandinsight.com. Geliştiriciler aşırı ödeme yapmamaya dikkat ediyor ancak piyasa tamamen canlandığında hazır olabilmek için arazi bankalarını yenilemek istiyorlar.
• PRS (Yap-Kirala) proje arazisi: Kurumsal kiralık konut geliştiricileri (hem Polonyalı hem de yabancı destekli) kiralık apartman kompleksleri inşa edebilecekleri büyük şehirlerdeki arsaların peşindeler polandinsight.com. Bu, bazı ofis imarlı veya karma kullanımlı arazilerin konut/PRS projelerine dönüştürülmesini de içeriyor; çünkü bu segment hızla büyüyor.
• Kentsel lojistik arazisi: E-ticaret ve son kilometre teslimatlarının büyümesiyle birlikte, şehir merkezlerine yakın küçük depolar talep görüyor. Yatırımcılar, şehirlerin dış bölgelerinde veya büyükşehirlerdeki sanayi bölgelerinde “kentsel lojistik” tesisleri için arazi izliyorlar polandinsight.com. Bu tür araziler genellikle sınırlı olduğundan rekabet yoğun olabiliyor.
• Karma kullanımlı ve ofis dönüşüm alanları: Bazı şehir merkezlerinde, karma kullanımlı projelere (ofis, perakende ve dairelerin birleşimi) dönüştürülebilecek eski sanayi veya ticari alanlar bulunuyor. Bazı yatırımcılar; Kraków, Wrocław veya Łódź gibi şehirlerin merkezlerini modernize etmesine bahis yaparak bu alanlara yöneliyor.
• Dönüşüm potansiyeline sahip tarım arazisi: İlginç bir şekilde, Polonya’daki tarım arazilerine yönelik ilgi, geliştirilmeye dönüştürülme beklentisiyle yatırımcılar tarafından artış gösterdi. Şehirleşme baskısının yüksek olduğu bölgelerde (Varşova, Kraków, Wrocław çevresi vb.) tarım arazileri, konut veya sanayi kullanımına yeniden sınıflandırılabilir. Süreci göze alan yatırımcılar, uzun vadeli yatırım olarak bu tür arsaları satın alıyor polandinsight.com. Polonya’da tarım arazisi değerleri son yıllarda, özellikle 2016’dan sonra (AB vatandaşlarının serbestçe arazi alabilmesine izin verildiğinde – AB’ye katılım sonrası geçiş dönemi) artış gösterdi. Yine de, tarım arazisi Batı Avrupa’ya kıyasla hâlâ daha ucuz, dolayısıyla geliştirilebilirse değerinde artış potansiyeli mevcut.

Başlıca Zorluk – Planlama ve Düzenlemeler: Belki de Polonya arazi piyasasındaki en büyük engel planlama sistemidir. Polonya topraklarının sadece %30–40’ı bağlayıcı yerel imar planlarıyla (MPZP) kapsanmıştır polandinsight.com. Geri kalan araziler ise teker teker imar kararı (WZ – yapılaşma koşulları kararı) gerektirmektedir; bu ise yavaş, öngörülemez ve takdir yetkisine bağlı olabiliyor polandinsight.com. Yatırımcılar sıklıkla imar onayları için uzun süre beklemek zorunda kalıyor ve bazen yetkililer hiç karar vermeyerek projeleri tamamen durdurabiliyorlar polandinsight.com. Hükümet, belediyeler için “Genel Planlar” getirmeyi içeren kapsamlı bir değişiklik üzerinde çalışıyor; ancak bu ertelendi ve şimdilik değişen son tarihlerle kafa karışıklığına neden oldu polandinsight.com. Sonuç olarak, mekansal planlamada belli bir mevzuat kaosu oluştu polandinsight.com ve bu, şeffaf ve verimli arazi geliştirme için başlıca engellerden biri olarak gösteriliyor.

Bunun farkında olan politika yapıcılar reformlar öneriyor. Bir fikir, süreçleri kolaylaştırmak için deregülasyon; örneğin, planlama izinleri için basit ve dijital prosedürlerin getirilmesi polandinsight.com. Bir örnek: çevresel etkisi düşük bazı projeler (küçük hizmet binaları veya depolar gibi) için tam çevre etki raporu gerekliliğini kaldırmak; çünkü çevreye etkisi az olsa da şu anda süreç aylarca uzayabiliyor polandinsight.com. “Düşük etkili” yatırımlar için, çevre izni aşamasının atlanabileceği veya basitleştirilebileceği bir liste oluşturulması öneriliyor polandinsight.com. Ayrıca, ülke genelinde tapu ve ipotek kayıtlarının dijitalleştirilmesi de gündemde; bu da inceleme ve işlemleri hızlandıracaktır polandinsight.com.

Bir diğer spesifik düzenleyici mesele ise tarım arazisinin dönüştürülmesidir. Polonya’da tarım arazileri kalite sınıflarına göre sınıflandırılır ve yüksek kaliteli tarım arazisinin geliştirme için dönüştürülmesi genellikle bakanlık onayı gerektirir; bu onayı almak ise oldukça zordur. Daha düşük kaliteye (sınıf IV veya V) ait tarım arazilerinin tarım dışı kullanıma otomatik olarak çıkarılması için açık kriterler getirilmesi ve bakanlık iznine gerek kalmaması konuşulmakta polandinsight.com. Bu, şehirlerin çevresinde daha fazla yatırım arazisinin açılmasını sağlayacak, zira birçok banliyö arazisi resmi olarak “tarım arazisi”yken çok verimli değildir.

Özetle, planlama reformu kritik önem taşıyor: yatırımcılar, gerçekten daha fazla arazi işlemi yapabilmek için daha öngörülebilir ve hızlı imar süreci istediklerini sürekli belirtiyorlar polandinsight.com. Hükümet bu yönde adımlar atıyor; ancak ilerleme yavaş. İyileştirmeler yürürlüğe girene kadar, arazi alımları ya imarı hazır olan ya da imar alınma ihtimali çok yüksek olan arsalara odaklanacaktır.

Görünüm: Polonya’daki yatırım arazisi piyasası 2025–2027 için, ölçülü bir şekilde yükselişe geçecek gibi görünüyor. Faiz oranlarının yavaşça düşmesi halinde arazi alımı ve geliştirilmesinin finansmanı kolaylaşacak ve bu da daha çok alıcıyı piyasaya çekecek. Arazi değerlerinin birinci sınıf bölgelerde (ör. merkez Varşova arsaları, ana konut bölgeleri) kıtlık nedeniyle sabit kalması veya artması bekleniyor. Buna karşılık, ikincil konumlarda ise talep net bir şekilde geri dönene kadar fiyatlar durağan kalabilir. 2025 sonları ve 2026’da bir sonraki inşaat döngüsüne hazırlanan geliştiricilerle, kaliteli araziler için rekabetin artmasını bekliyoruz; bu da üst düzey lokasyonlarda fiyatları yukarı çekebilir.

Makroekonomik koşullar istikrar kazandığında, Polonya arazilerine yabancı yatırımcı ilgisi de artacaktır. 2023–24’te alımlarını durduran bazı büyük kurumsal oyuncular piyasaya tekrar dönebilir, özellikle de Polonya ekonomisinin yılda yaklaşık %3 büyümeye devam ettiğini ve emlak döngüsünün pozitife geçtiğini görürlerse. Altyapı ve diğer yatırımlar için gelen AB fonları da (Polonya, AB bütçesinin büyük faydalanıcılarındandır) daha fazla bölgenin geliştirilmesini cazip hale getirecek (daha iyi yollar bir lojistik arazisini bir anda cazip yapabilir, vb.).

Ana riskler ve değişkenler: En büyük risk mevzuat ortamı olmaya devam ediyor – eğer planlama reformları tıkanırsa veya gayrimenkul yasalarını etkileyen siyasi istikrarsızlık olursa, bu yatırımcıları ürkütebilir. Ayrıca, hükümetin yabancıların arazi sahipliğine ağır kısıtlamalar getirmesi (olası değil, çünkü Polonya zaten çoğu kısıtlamayı gevşetti) yabancı ilgisini etkileyebilir. Diğer bir faktör inşaat maliyetleri – inşaat maliyetlerinde ani bir artış, geliştiricilerin arazi için ödeyebileceği miktarı azaltabilir (toplam proje fizibilitesinin etkilenmesi nedeniyle). Şu anda inşaat maliyetleri istikrara kavuşmuş durumda; bu da arazi değerleri için olumlu.

Sonuç olarak, Polonya’nın 2025 yılı arsa piyasası seçicilik ve özenli değerlendirme ile karakterize edilmektedir. Spekülatif olarak herhangi bir arsanın alınması dönemi sona erdi; mevcut süreç, net potansiyele sahip arazilerin titizlikle seçilmesiyle ilgilidir. Bir analizin belirttiği gibi bu yıl, “potansiyelin yeniden inşası” yılı olarak şekilleniyor polandinsight.com ve bu durum önümüzdeki yıllarda daha canlı bir piyasa için zemin hazırlıyor. Daha iyi planlama politikaları ve ekonomik rüzgarlarla Polonya, şu anda atıl durumda olan birçok arsayı geliştirmeye açabilir ve bu da konut açığı ve genişleyen lojistik ağ gibi ihtiyaçların karşılanmasına yardımcı olur. Yatırımcılar, arsayı uzun vadede sermaye için güvenli bir liman olarak görüyorlar (büyüyen bir ülkede somut bir varlık olarak) polandinsight.com ve pek çoğu, geliştirme döngüsü daha da hızlandığında bundan faydalanmak için şimdiden pozisyon alıyor.

Yabancı Yatırımcılar ve Düzenleyici Faktörler

Yabancı sermaye, Polonya’nın gayrimenkul sektörlerinde belirleyici bir rol oynamaktadır ve beraberinde hem fırsatlar hem de bazı dikkat gerektiren noktalar getirmektedir. Ticari yatırım tarafında ise uluslararası fonlar büyük işlemlerin arkasındaki itici güç olmuştur. 2024 yılında, yabancı yatırımcılar 5 milyar € üzerindeki toplam ticari gayrimenkul yatırımlarının yaklaşık %90’ından fazlasını oluşturmuştur europaproperty.com. Bunlar arasında küresel özel sermaye şirketleri, sigorta fonları, emeklilik fonları ve Avrupa, Kuzey Amerika, Asya ve Güney Afrika’dan gelen uzman gayrimenkul yatırımcıları yer almakta. Cazibenin nedeni açık: Polonya ölçek sunuyor (38 milyonluk büyük ekonomi), büyüme sunuyor (Batı Avrupa’dan yüksek GSYH ve tüketici büyüme oranları) ve önemli ölçüde daha yüksek getirilere sahip. Polonya’daki birinci sınıf ofis, perakende ve lojistik varlıklar %6–7 getiri sunarken (önceki bölümde detaylandığı gibi), Batı’daki birçok pazarda getiriler %3–4 seviyesinde content.knightfrank.com. Bu getiri farkı, gelişmekte olan pazar riski ve döviz riski olarak algılanan unsurlar için bir telafi anlamına gelir (gerçi Polonya’nın para birimi złoty nispeten istikrarlı ve ülke AB entegrasyonu içindedir).

Menşei ülkeler açısından, son yıllarda Alman, Amerikalı, İngiliz ve Güney Afrikalı yatırımcılar en büyük alıcılar arasında yer aldı content.knightfrank.com. Güney Afrikalı REIT’ler (örneğin NEPI Rockcastle ve Redefine), sırasıyla perakende ve ofis sektörlerinde oldukça aktifti. ABD ve Kanadalı yatırımcılar da 2024 yılında yeniden piyasaya döndü content.knightfrank.com. 2024 yılına ait sermaye kökeni dağılımı geniş bir yelpazeyi gösteriyor: Güney Afrika (%19), ABD (%11), Birleşik Krallık (%13), Batı Avrupa (%9, Almanya/BK hariç), Orta ve Doğu Avrupa komşuları (%18) ve Polonya yerli sermayesi yaklaşık %9 content.knightfrank.com. Bu çeşitlilik, Polonya’nın dünya genelinde yatırımcıların radarında olduğunu gösteriyor. Ayrıca, yeni oyuncular da piyasaya giriyor – örneğin, 2024’te Birleşik Krallık’tan Sona Asset Management büyük bir ofis portföyü anlaşmasıyla giriş yaptı content.knightfrank.com ve Orta Doğu sermayesinin lojistik portföyler aradığına dair söylentiler var.

Peki, yerli yatırımcı neden az? 2024 yılında yerli sermayenin nispeten düşük paya sahip olması (~%9 content.knightfrank.com) esas olarak yapısal nedenlerden kaynaklanmaktadır. Polonya’da gelişmiş bir REIT veya benzeri yatırım ortaklığı sistemi bulunmadığından, yerli kurumsal para (ör. emeklilik fonları) geleneksel olarak gayrimenkule yönelmemiştir. Büyük işlemler yapabilecek birkaç büyük Polonyalı gayrimenkul yatırımcısı (devlet destekli PFR veya bazı sigorta şirketleri gibi) vardır. Bu durum yavaş yavaş değişmekte olup, Polonyalı yüksek gelirli bireyler ve özel sermaye gayrimenkule daha fazla ilgi göstermeye başladı ancak şu an için açığı yabancı sermaye dolduruyor. Daha önce de belirtildiği gibi, REIT mevzuatının çıkarılması – yıllardır gündemde olan bu düzenleme – küçük yerli yatırımcıların dolaylı olarak gayrimenkule yatırım yapmasına imkan vererek yerli katılımı ciddi miktarda artırabilir europaproperty.com. Sektör uzmanları, komşu Çekya’da REIT’lerin başarılı şekilde uygulanmasını örnek göstererek sıklıkla bunu savunmaktadır europaproperty.com.

Yabancı yatırımcılar için yasal ortam: Genel olarak, Polonya gayrimenkulün yabancı sahipliğine oldukça açıktır. AB’ye katılımından bu yana, AB vatandaşları ve şirketleri Polonya’da gayrimenkulü (arsa dahil) kısıtlama olmaksızın satın alabilmektedir (tarım arazilerinde geçiş dönemi istisnaları vardı, bu da 2016’da sona erdi). AB dışı yabancılar da satın alabilir, ancak özellikle tarım ve orman arazileri gibi belirli gayrimenkul türlerinde İçişleri Bakanlığı’ndan izin alınması gerekmektedir. Bu izin süreci çoğu durumda bir formalitedir ancak stratejik arazi alımlarını önlemeye yöneliktir. Bununla birlikte kentsel gayrimenkullerde (ofis, konut, depo) itibarlı uluslararası alıcılar için genellikle herhangi bir engel yoktur. Polonya’da tapu ve ipotek tescil sistemi sayesinde açık bir tapu kaydı ve mülkiyet hakkı koruması, yabancı yatırımcılarca takdir edilmektedir.

Bir düzenleyici endişe noktası vergilendirme olabilir: Polonya’da gayrimenkulde %1 devir vergisi (varlık işlemlerinde) ve devam eden taşınmaz vergileri (m² başına nispeten düşük düzeyde sabit vergiler) uygulanmaktadır. Bazı ülkelerin aksine, yıllık taşınmaz servet vergisi yoktur. Ancak hükümet, çok sayıda konutuna sahip olan ev sahipleri için ek vergi gibi bazı fikirleri gündeme getirmiştir (spekülasyonu önlemek için) globalpropertyguide.com. 2025 itibarıyla henüz somut bir uygulama olmamakla birlikte, yatırımcılar bu tür teklifleri takip etmektedir. Diğer bir gelişme ise ESG uyumluluğu zorunluluğudur – AB düzenlemeleri (enerji verimliliği direktifleri gibi), standartlara uymayan binaların değer kaybına yol açabileceği anlamına gelir. Yabancı yatırımcılar genellikle ESG konusunda hassas olduklarından, yeşil sertifikalı varlıkları tercih etmektedir. Bu da dolaylı olarak, hangi tip gayrimenkullere yatırımın geleceğini belirler; verimsiz binalar ya iyileştirmek zorunda kalacak ya da göz ardı edilecek.

Konut piyasasında yabancılar: Kurumsal oyuncular dışında, Polonya’da ferdi yabancı alıcılar da lüks konut ve ikinci ev segmentlerinde (yukarıda bahsedildiği gibi bazı Ukraynalılar ve ayrıca Kraków veya sahil bölgelerinde konut alan bazı yabancı çalışanlar gibi) görülmektedir. Hükümet bir dönem, bazı ülkelerde piyasayı soğutmak için uygulanan yabancı alımına sınır getirme gibi kısıtlamaları düşünse de, Polonya böyle bir önlemi uygulamaya koymamıştır, çünkü yabancılar hâlâ toplam konut işlemlerinin nispeten küçük bir kısmını oluşturmaktadır (bazı projelerde %30’a çıkan artış dikkat çekici olsa da, bunlar genellikle uluslararası kuruluşlara yakın veya göçmen toplulukların tercih ettiği özel durumlardır) globalpropertyguide.com.

Yurtdışı yatırımlar: Ayrıca, Polonyalı yatırımcıların bizzat yurtdışında (örneğin, fonlar aracılığıyla Batı Avrupa’da depo satın alma gibi) giderek daha aktif olduklarını da belirtmek gerekir, fakat bu raporun kapsamı dışındadır. Eğer REIT’ler uygulanırsa, Polonya sermayesinin yabancı gayrimenkule de yönlenmesini kolaylaştırabilir.

Özetle, yabancı yatırımcı katılımı Polonya’nın gayrimenkul piyasasının ayrılmaz bir parçasıdır ve bilgi birikimi ile likidite sağlamaktadır. Yasal ortam genel olarak elverişli, güçlü mülkiyet hakları ve çok az sahiplik engeli mevcut. Sektörün en çok istediği gelişmeler – planlama süreçlerinin sadeleştirilmesi polandinsight.com ve REIT’lerin hayata geçirilmesi – hem yabancı hem de yerli yatırımcılar için şeffaflığın ve sermaye akışının artmasını sağlayacaktır. Beklenmedik bir korumacı politika değişikliği (ki mevcut iş dünyası dostu hükümet altında öngörülmemektedir) olmadığı sürece, Polonya global gayrimenkul yatırımları için cazip ve açık bir pazar olmayı sürdürecektir.

3–5 Yıllık Tahmin ve Görünüm (2025–2030)

İleriye bakıldığında, Polonya’nın gayrimenkul piyasasının önümüzdeki birkaç yılda istikrarlı ve sürdürülebilir bir büyüme göstereceği öngörülüyor; bunun arkasında sağlam ekonomik temeller ve yukarıda ayrıntılandırılan sektöre özel eğilimler yer alıyor. Burada görünümü anahtar faktörler ve gayrimenkul tiplerine göre özetliyoruz:

Makroekonomik & Finansal Görünüm: Ekonomistler, Polonya’nın GSYH büyümesinin 2025–2027 yıllarında yıllık ortalama %3–4 bandında olmasını ve genel AB’yi geride bırakmasını öngörüyor cbre.pl. Özel tüketim artan ücretler ve ekonomiye dâhil edilen önemli AB fonları sayesinde büyümeye devam edecek. Enflasyon, 2022’de çift hanelere ulaştıktan sonra, 2025’te yaklaşık %4’e ve 2026’da %3’e normalleşmesi beklenmektedir reuters.com – bu, NBP’nin hedef aralığının üst sınırına yakın bir düzeydir. Nitekim bir NBP anketi, 2025 yılı ortalama enflasyonunu %4,1; 2026’da ise %3,2 olarak öngörmektedir reuters.com. Bu soğuyan enflasyon ortamı NBP’nin faiz indirimlerine devam etmesine olanak vermelidir. Tahminler gösteriyor ki politika faizi 2025 sonu itibarıyla ilave yaklaşık 75–125 baz puan indirilebilecek (yaklaşık %4,0–4,5 aralığına gerileyecek) ve 2026 sonu itibarıyla yaklaşık %3,5–4,0’a düşebilecektir focus-economics.com think.ing.com, elbette yeni bir enflasyon şoku olmaması kaydıyla. Düşük faiz oranları, gayrimenkul için avantaj olacak: mortgage maliyetlerini düşürecek, ticari projeler için finansmanı kolaylaştıracak ve muhtemelen varlık getirilerini (yani sermaye değerlerini) bir miktar sıkıştıracaktır. İşsizlik ise çok düşük (%3–5) kalacak şekilde öngörülmekte ve Polonya’nın komşu ülkelerden işgücünü çekmeye devam etmesiyle işgücü havuzu büyümeye devam edebilir. Ufukta bir risk, küresel ekonomi: Eğer Polonya’nın önemli AB ticaret ortakları durgunluk yaşarsa, Polonya’nın ihracata dayalı sektörleri yavaşlayabilir; ancak mevcut ortak görüş, AB’de mütevazı bir büyüme beklendiği ve bunun Polonya’nın görünümünü destekleyeceği yönünde.

Konut Tahmini: Polonya’da konut fiyatlarının önümüzdeki 3–5 yıl içinde mütevazı bir şekilde artmasını bekliyoruz; bu artış gelir ve enflasyon büyümesine paralel olacak. Düşük-orta tek haneli yıllık fiyat artışları (ör. yılda %3–6) muhtemel, yakın geçmişteki çift haneli sıçramalardan ziyade. Bu, reel (enflasyona göre ayarlanmış) olarak konut fiyatlarının geniş anlamda sabit kalacağı ya da hafif reel değer kazancı olacağı anlamına geliyor. Temel itici güçler: Büyük konut açığı devam edecek – son yıllarda rekor düzeyde inşaat yapılmasına rağmen, Polonya halen Avrupa’da 1.000 vatandaş başına en düşük konut birimi oranlarından birine sahip cbre.pl. Demografi, göç sayesinde destekleyici hâle geliyor (nüfus, Ukraynalıların yerleşmesiyle yıllarca süren durgunluğun ardından yeniden artabilir). Ayrıca, 2026–2027’ye kadar konut inşaat başlangıçlarındaki mevcut düşüş (2023–24’te birçok proje durduruldu) yeni arzı azaltabilir; bu da ironik şekilde arz-talep dengesini sıkılaştırarak herhangi bir fiyat düşüşünü engelleyebilir.

Faiz indirimleriyle birlikte mortgage kullanılabilirliği iyileşmeli – 2022’deki faiz artışlarının şokunun ardından kademeli bir kredi gevşemesi beklenmeli. Hükümet programları (“İlk Anahtar” gibi) 2025’ten itibaren belli alıcı gruplarına (eski dairelerin ilk kez alıcıları vb.) destek sunacak, böylece piyasaya hafif bir teşvik sağlayacak, aşırı ısınmayacak. Kiralık konut talebi güçlü kalacak; bu yüzden kira oranları büyük olasılıkla yavaşça artmaya devam edecek (muhtemelen yılda %2–5 civarı) çünkü kentleşme ve yaşam tarzı değişiklikleri kiracı kitlesini büyütüyor. Polonya’nın PRS sektörü kayda değer şekilde büyüyecek – şu anda yaklaşık 21 bin birimden, 2030’a kadar belki >50 bin birime çıkacak – bu süreç kiralamaları profesyonelleştirip arz ekleyecek; ancak mevcut arz eksikliği nedeniyle kiralarda düşüş yaratmayacak, yalnızca yeni talebi karşılayacak.

Bir uyarı: Eğer faiz oranları çok hızlı düşer veya çok cömert bir sübvansiyon yeniden getirilirse, fiyatlarda yeni bir hızlı artış dalgası oluşabilir. Ancak politika yapıcılar, bu tür dalgalanmalardan kaçınmaya kararlı görünüyor globalpropertyguide.com. Temel senaryo bir istikrarlı büyüme rotasıdır: bir geliştiricinin öngördüğü gibi, “fiyatların 2023 başındaki düşük seviyelere dönmesini beklemiyoruz; bunun yerine enflasyona yakın ılımlı büyüme bekliyoruz” globalpropertyguide.com. 2028’e gelindiğinde Polonya’nın konut stoğunda yeni inovasyonlar muhtemel – AB’nin iklim kurallarının zorunlu kıldığı şekilde daha enerji verimli “yeşil” evler, maliyeti azaltmak için daha fazla prefabrike inşaat ve muhtemelen kurumsal konut üreticilerinin (Avrupa’da yeni ortaya çıkan, tüm tek ailelik mahalleleri kiralamak için inşa eden “build-to-rent” şirketleri) ilk izleri. Genel olarak, konut sektörü piyasanın dayanak noktası olmaya devam etmeli, büyük bir çöküş ufukta görünmüyor; bu durum, demografik ihtiyaç ve artan erişilebilirlik ile destekleniyor.

Ofis Tahmini: Önümüzdeki birkaç yılda ofisler için nicelikten ziyade nitelik ön planda olacak. Yeni arz en azından 2026’ya kadar sınırlı kalacak polandoffices.com; bu da başat segmentlerde boşluk oranının kademeli olarak sıkılaşmasını sağlayacak. 2025–2027 arasında Varşova’da merkez iş bölgesi (CBD) prime ofislerde boşluğun %5’e veya daha altına inebileceğini ve fiili olarak tam doluluğun yaşanacağını öngörüyoruz; bu, bazı kiracıları merkezi olmayan lokasyonlara itebilir – fakat bu alanlarda eski binalar çıkana kadar boşluk hala yüksek kalacak. Bölgesel şehirlerde ise boşluk oranı ayrışacak: Kraków ve Tricity gibi lider pazarlar güçlü talep devam ederse %10 veya altına inebilirken, daha zayıf pazarlar çift hanede kalabilir.

Geliştiricilerin özellikle şu anda inşaatların neredeyse durduğu Varşova’da 2026’da yeni projelere başlamaları muhtemel. Finasman maliyetleri azalırsa, 2025 sonu gibi yeni bir ofis gökdelen dalgası ortaya çıkıp 2027–2028’de oluşacak beklenen talebe cevap verebilir. Ayrıca bazı yeniden geliştirme projeleri de görülecek: eski ofislerin konuta veya otele dönüştürülmesi vb. Bu durum ikincil lokasyonlardaki ofis stoğunu azaltacak ama farklı ihtiyaçları da karşılayacak (örneğin, Varşova’daki bazı yaşlı ofislerin apartman veya öğrenci yurdu olması gibi).

Ofis kiralarının prime lokasyonlarda önümüzdeki 3 yılda kümülatif olarak %5–15 artması muhtemel, özellikle de modern yeşil binaların üst katlarında – ki bunlar hem sınırlı arzda hem de yüksek talepte. Kiracılar, çalışanların memnuniyeti ve ESG hedefleri için kaliteye prim ödemeye hazır olduklarını gösterdi. Bu arada, eski bina kiraları, yenilenmezlerse durgun kalabilir veya hatta düşebilir. Dolayısıyla Sınıf A+ ile Sınıf B arası kira farkı büyüyecek. Başat binalarda teşvikler (kira-free dönemler gibi) kısalacak; bu da ev sahiplerine avantaj sağlayıp net efektif kiraları yükseltecek.

Hibrit çalışma gibi trendler ofislerin kullanımını etkilemeye devam edecek – firmaların masa başına daha fazla alan ayırmasını (işbirliği alanları gibi) ve daha düşük ortalama ofis katılımını kabul etmelerini, fakat yine de kültür ve müşteri ihtiyaçları için ofis alanını korumalarını bekliyoruz. Yani, kişi başı eskisi kadar fazla ek metrekareye ihtiyaç duymayabilirler ama iş kollarındaki (BT, dış kaynak, AR-GE merkezleri) büyüme sayesinde Polonya’da her yıl net olumlu emilim sürecektir. Polonya’nın yetenekli insan kaynağı ve maliyet avantajı, çok uluslu şirketleri burada ofis açmaya çekmeye devam edecek (özellikle Kraków, Wrocław gibi artık köklü hizmet merkezlerinde).

Ofis yatırımı da ivme kazanmalı. Faiz oranları tahmin edildiği gibi düşerse, şu anda yaklaşık %6,0 content.knightfrank.com seviyesindeki prime ofis getirileri, 2026’ya kadar %5’in altına inerek sermaye değerlerini artırabilir. Ayrıca yeni oyuncuların (muhtemelen Asya devlet fonları veya Orta Doğulu yatırımcılar) değeri yüksek Polonya ofislerine girme olasılığını öngörüyoruz. Bir risk faktörü küresel ofis algısı – dünyada uzaktan çalışma nedeniyle ofislere kuşkuyla bakılıyor. Ama Polonya’nın durumu daha avantajlı; çünkü ofis stokları yenice ve yüksek talebi olan teknoloji/hizmet sektörlerinde yoğunlaşmış durumda. Ev sahipleri esnek alan sunma, imkanlar, ESG gibi alanlarda adapte oldukça, Polonya ofisleri cazibesini koruyacak.

Perakende Tahmini: Polonya’da perakende sektörü nispeten olgun ve devasa alışveriş merkezi genişlemeleri beklenmiyor. Önümüzdeki dönem mevcut stoğun optimize edilmesi ve yenilenmesine odaklanacak. Pek çok AVM tadilat görecek ve bazı eski ya da zayıf performanslı alışveriş merkezlerinin yeniden farklı amaçlarla kullanıldığını görebiliriz (kısmen ofis, apartman veya lojistik dağıtım noktası olarak). Perakende parkları ve kolaylık merkezleri özellikle küçük şehirlerde büyümeye devam edecek; modern perakendenin bulunmadığı kasabalarda hala market odaklı yeni projeler için yer var.

Belirtildiği gibi, tüketici harcamaları enflasyon istikrar bulunca güçlenmeli. 2025–2026’da eğer enflasyon %3–4 civarına ve ücret artışı örneğin %7–10 aralığında olursa, Polonyalılar reel gelir artışı yaşar ki bu da perakende tüketimini artırır. Bu da AVM’lerde satış yoğunluğunu yükseltebilir ve başat merkezlerde döner kiralamalar ya da yenilenen sözleşmelerle kira artışı sağlayabilir. Gelecekte e-ticaretin de perakende satışların %15’ine kadar (2030’a doğru) çıkacağı ve bunun fiziki mağaza-perakendenin ayakta kalabilmek için sürekli evrilmesi gerekeceği öngörülüyor. AVM’lerde teslim noktalı online-offline entegrasyonu, showroom tipi mağazalar gibi pratikler daha da yaygınlaşacak.

Polonya bu süreçte nihayet GYO’ları (REIT) da uygulamaya koyabilir; bu da perakende odaklı GYO’lar yaratarak ikincil malları satın alıp onlara yatırım yapılmasına zemin hazırlayabilir. Böyle bir durumda, bazı yabancı yatırımcılar için çıkış imkânı ve daha fazla yerli sahiplik sağlanır.

Perakende getirileri (şu anda prime için yaklaşık %6,25 content.knightfrank.com) yatırımcı güveninin geri gelmesiyle kısmen düşerek, 2027’ye kadar prime perakendede %5,5–6 seviyesine inebilir, faizler de aşağı gelirse. İkincil perakende ayrışacak – en iyi mahalle merkezleri ve outletler alıcı bulacak, bazı üçüncül AVM’ler ise el değiştiremeyip yüksek getiride kalacak ya da yeniden geliştirilecek.

Sanayi/Lojistik Tahmini: Polonya’nın lojistik sektörü ivmesini koruyacak. Yıllık 5–6 milyon m² kiralama talebinin kısa vadede devamını öngörüyoruz; bunu perakendedeki e-ticaret (Polonya’nın karışımında hâlâ büyüme alanı var) ve otomotiv, elektronik gibi sektörlerdeki üreticilerin yerli yatırım yapmaya başlaması destekliyor. Boşluk oranı 2025’te yüksek tek hanelerde seyredebilir; ancak 2026’da inşaat projeleri yavaşladığı için tekrar düşmeye başlayabilir. Yani 2027’de boşluk normale dönerek %5 veya altına inebilir; bu fiilen tam doluluğu (yalnızca friksiyonel boşluk) ifade eder. Tekrar kira üzerinde yukarı yönlü baskı oluşacak; özellikle şehir içi lojistikte (arsa kıt ve talep doymak bilmez) kira artışı görülebilir (örneğin, Varşova çevresinde son kilometre depoları on yıl sonunda m² başına €5–6’dan €7–8’e tırmanabilir). Merkezi lokasyonlarda büyük kapalı depolarda da, arsa ve inşaat maliyeti artarsa kira yükselebilir.

Polonya ayrıca Ukrayna’nın yeniden inşası sürecinden (zamanlaması belirsiz olsa da) yararlanabilir; sınır bölgeleri lojistik üs olacak ve yeni depo alanı ihtiyacı doğuracak. Ayrıca, tedarik zincirleri bölgeselleştikçe, Polonya batarya gigafabrikaları, bileşen üretimi gibi sektörleri çekebilir ve bunlar da sanayi tesisi talebi yaratır.

Lojistikte gelişim artık daha ölçülü olacak – 2020–2022’deki aşırı spekülatif hareketten, daha çok ihtiyaca özel ve aşamalı modele geçilecek. Birçok geliştirici artık büyük parkları inşa etmeden önce kısmen ön kiralama yapacak. Çevresel faktörler de etkili olacak: AB’nin daha sıkı iklim politikası, güneş enerjili depolar, sıfır karbon inşaatı veya bazı koruma altındaki yeşil alanlarda yeni inşaata sınır getirebilir. Ancak Polonya’da lojistik için bolca alan var (atıl sanayi sahaları ve brownfield’ler de yeniden kullanılabilir).

Endüstriyel yatırım muhtemelen en sıcak segment olarak kalacak. İstikrarlı varlıklara olan rekabetin yeniden kızışmasıyla (2022 öncesi eğilime benzer şekilde), 2027’ye kadar birinci sınıf lojistikte getirilerin yaklaşık %6,25’ten muhtemelen %5,5’e hatta %5’e düşmesini öngörüyoruz. Eğer faiz oranları düşer ve ekonomi istikrarlı kalırsa, küresel yatırımcılar birinci sınıf portföyler için teklif savaşlarına girebilir. Polonya’nın Avrupa’nın ana lojistik pazarı olarak konumu o zamana kadar daha da sağlamlaşacak, hatta belki de daha fazla pan-Avrupa fonu için (bazıları zaten öyle değerlendiriyor) “çekirdek portföy” statüsüne ulaşacaktır.

Arsa ve Geliştirme: Geliştiriciler pazara yeniden girdiğinde, ana şehir bölgelerinde arsa fiyatları yükselecek. 2026’ya kadar, faiz oranlarının yaklaşık %4 ve ekonominin istikrarlı olduğunu varsayarsak, konut geliştiricilerinin yeniden inşaat başlatmasını bekliyoruz. Bu da, 2025–2026 yıllarında iyi arsalar için rekabeti artıracak şekilde aktif arsa arayacakları anlamına gelir. Benzer şekilde, lojistik geliştiricileri de otoyollar boyunca ve şehirlerin yakınındaki arsaları disiplinli bir şekilde almaya devam edecek. Tarımsal arazilerin değeri de hem tarımsal emtia fiyatlarındaki eğilimlerden hem de büyüyen şehir sınırlarına yakın dönüştürme potansiyelinden dolayı artabilir.

Polonya hükümetinin imar süreçlerini kolaylaştırmaya yönelik adımları (tam olarak uygulanırsa) gelişim potansiyelini ciddi şekilde açığa çıkarabilir. 2025–26’ya kadar belediyelerin önemli bir kısmı yeni Genel Planları ve dijital izin sistemini benimserse, projelerde daha hızlı dönüşüm ve daha fazla şeffaflık (belirsizliğin azalması arsa değerini artırır) görebiliriz. Ayrıca, düşük etkili projeler için hızlı izin gibi herhangi bir deregülasyon veya tarım arazisi dönüştürme kurallarının gevşetilmesi polandinsight.com polandinsight.com arsa piyasasına ekstra canlılık getirir, çünkü daha fazla arsa uygun hale gelir. Aksine, bürokrasi sorunları devam ederse, gelişim hızını sınırlar ve kolay geliştirilebilir birkaç arsanın fiyatını yüksek tutar (bu, büyümeyi belli alanlarda yoğunlaştırdığı için ideal bir senaryo değildir).

Görünüme Yönelik Riskler: Tahminler genel olarak olumlu olsa da, gidişatı değiştirebilecek riskler var:

• Ekonomik daralma: Eğer küresel bir durgunluk yaşanırsa (veya Polonya’nın en büyük ticaret ortağı Almanya’da ciddi bir yavaşlama olursa), ticari alan talebi zayıflayabilir ve işsizlik artabilir, bu da konut talebine zarar verir. Ancak Polonya dayanıklılığını kanıtladı ve güçlü bir pozisyondan başlıyor; bu nedenle hafif bir durgunluk büyük ihtimalle yönetilebilir olurdu.
• Faiz oranı sürprizi: Eğer enflasyon inatçı çıkarsa ve merkez bankaları tekrar faiz artırmak zorunda kalırsa, bu finansmanı ve yatırımcı faaliyetini azaltır. Şu anda bu olası görünmüyor, çünkü enflasyon düşüyor ve Polonya MBP’si gevşeme döngüsünde globalpropertyguide.com; fakat dikkatle izlenmesi gereken bir faktör (enerji şokları vb. enflasyon görünümünü değiştirebilir).
• Jeopolitik gerilimler: Ukrayna’daki savaş devam eden bir arkaplan riski – herhangi bir tırmanma ya da sıçrama, hissiyatı ve ekonomik istikrarı ciddi şekilde etkileyebilir (gerçi Polonya, Rusya/Beyaz Rusya’dan taşınan şirketler ve mülteci ağırlaması sayesinde ekonomik bazı faydalar da elde etti). Ayrıca, Polonya’nın iç siyaseti (2023 sonundan itibaren yeni hükümetle) değişiklikler getirebilir; ancak mevcut koalisyon AB yanlısı ve yatırım dostu olduğu için köklü politika değişimleri beklenmiyor.
• Sektöre özgü değişimler: Ofisler için risk, uzaktan çalışmanın daha da hızlanması veya şirketlerin ciddi şekilde ofis alanını küçültmesidir – örneğin, yapay zekâ ve otomasyon insan ofis çalışanı ihtiyacının azaltılmasına yol açarsa, bu uzun vadede olumsuz etki yaratır. Perakende için risk, mevcut beklentilerin ötesinde tüketici davranışlarının değişmesidir (örneğin, e-ticaretin satışlardaki payının beklenmedik şekilde %30’a çıkması; ancak bu hız, kültürel faktörler sebebiyle olası görünmüyor). Endüstriyel tarafta ise, tüm geliştiriciler aynı anda iyimser olup fazla inşa başlatırsa aşırı arz riski var – ama mevcut boşluk artışı deneyimi bunun önüne geçecektir.

Tüm bu risklere rağmen, uzman tahminleri büyük ölçüde olumlu kalmaya devam ediyor. Örneğin, yakın zamanda yapılan bir NBP gayrimenkul profesyonelleri anketi, fiyat istikrarı ve kademeli büyüme beklentisinin yanı sıra faiz oranları düştükçe yatırım piyasalarında dinamik bir toparlanma öngörüyor lexology.com etalon-estate.pl. Genel görüş, Polonya’nın gayrimenkul sektörünün 2020’lerin başındaki dalgalanmayı tekrarlamayacağı, bunun yerine daha ılımlı, uç noktalardan uzak bir büyüme yoluna gireceğidir.

Sonuç: 2028’e kadar, Polonya’nın gayrimenkul manzarasını modernize, sürdürülebilir binalar; kurumsal yatırımcıların (yerli olanlar dahil) daha fazla katılımı; ve çoğu segmentte dengeli arz-talep koşulları ile tanımlanacağını öngörüyoruz. Konut piyasası muhtemelen yüz binlerce yeni konut üretmiş olacak, ancak halen karşılanmamış talep devam edecektir (geliştiriciler için yoğun bir iş anlamına geliyor). Ofisler daha akıllı ve çevreci olacak; eski stok dönüştürülecek ve yeni gökdelenler özellikle Varşova olmak üzere kent siluetini daha da dönüştürecek (350 metrelik Varso Tower gibi projeler tamamlandı, yenileri yolda). Perakende alanı deneyime daha çok odaklanacak ve mevzuat izin verirse Polonya belki de ilk Amerikan tarzı GYO’larının alışveriş merkezi veya süpermarket portföylerine sahip olduğunu görebilir. Lojistik sektörü, Polonya’nın Avrupa’nın kritik bir dağıtım merkezi rolünü pekiştirecek ve veri merkezi kampüsleri gibi yeni sektörlere doğru da genişleyebilir (bu tür projeler de sanayi arsası gerektirir ve Polonya’da ivme kazanmaya başladı).

Kısacası, Polonya’nın gayrimenkul piyasası olgunlaşarak büyümeye hazırlanıyor. Güçlü ekonomik temeller, iyileşen mevzuat ortamı ve cazip getiriler ile yatırım ve geliştirme çekmeye devam edecek. Bir piyasa raporunun şu özeti durumu güzel özetliyor: “Polonya gayrimenkul piyasası güçlü kalmaya devam ediyor; istikrarlı kiracı talebi ve dinamik bir yatırım toparlanmasıyla… 2025 ilerlerken güçlü piyasa temelleri ve iyimserlik hâkim” content.knightfrank.com. Büyük bir şok yaşanmazsa, önümüzdeki 3–5 yılda Polonya emlak sektörleri her alanda kademeli olarak ilerleyecek, yatırımcılar için fırsatlar sunacak ve iş dünyası ile sakinlerin gelişen ihtiyaçlarını karşılayacaktır.

Kaynaklar:

• CBRE Polonya Piyasa Görünümü 2025 (Şubat 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Polonya Konut Gayrimenkul Analizi 2025 (Mayıs 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Polonya Merkez Bankası) verileri GPG ile globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Dom Development Başkan Yardımcısı’nın Yorumları (Nisan 2024) globalpropertyguide.com
• Polonya Ekonomi Enstitüsü – Konut Raporu (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP analizi (2024) globalpropertyguide.com
• JLL ve Otodom/Polityka Insight konut raporları (2024–25) globalpropertyguide.com
• Polonya Maliye Bakanlığı / gov.pl – “Bezpieczny Kredyt 2%” ve planlanan “Pierwsze Klucze” hakkında bilgi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Polonya Yatırım Pazarı 2024 (4. Çeyrek 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – birinci sınıf getiriler (4. Çeyrek 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – en büyük yatırım işlemleri 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Ofis Pazarı Özeti & 2025 Görünümü polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Bölgesel ofis alanı ihtiyaçları büyüyor (Mayıs 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Perakende Sektöründe Güçlü Başlangıç 2025 (Mayıs 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – perakende boşluk oranı ve ziyaretçi trafiği (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Depo Pazarı İstikrarlı, Büyüme Daha Yavaş (Haziran 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – 2025’te Arsa Pazarı (Mayıs 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Polonya enflasyon anketi (Ocak 2025) reuters.com
• Knight Frank Araştırma – 2024 Değerlendirme & 2025 Görünüm (alıntılar Bing önbelleği üzerinden) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Polonya’nın perakende boşluk oranı (2024) europaproperty.com
• Erste Group – NBP projeksiyonu (Mart 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – faiz indirim beklentileri (Mayıs 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – çeşitli piyasa raporları (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.