Пазар на недвижими имоти в Полша 2025: Тенденции, цени, доходност и перспективи

Въведение и икономически преглед

Пазарът на недвижими имоти в Полша през 2025 г. остава стабилен и динамичен, подкрепен от устойчива икономика и силен инвеститорски интерес. Страната отбеляза изключително активна 2024 г., като обемите на инвестициите в търговски имоти се удвоиха до над 5 милиарда евро (увеличение с около 142% на годишна база) content.knightfrank.com. Очаква се растежът на БВП през 2025 г. да бъде около 3–4%, движен от частно потребление и инвестиции cbre.pl. Инфлацията, която нарасна рязко през 2022–2023 г., вече е в низходяща тенденция, създавайки възможност за намаляване на лихвените проценти cbre.pl. През май 2025 г. Националната банка на Полша (NBP) предприе първото си намаление на лихвата от 2023 г. насам (намалявайки референтния процент до 5,25%) на фона на подобряващи се инфлационни прогнози globalpropertyguide.com. Безработицата остава на рекордно ниски нива cbre.pl, а ръстът на заплатите продължава, подкрепяйки търсенето на жилища и разходите за търговия на дребно. Този макроикономически фон – умерена инфлация, очаквано парично облекчаване и стабилни основи на пазара на труда – създава положителна атмосфера за всички сегменти на пазара на недвижими имоти в Полша.

Държавната политика също оказва влияние. Държавно субсидирана програма за ипотечни кредити, „Bezpieczny Kredyt 2%“ (Сигурен кредит 2%), стартирала в средата на 2023 г., значително увеличи обема на жилищните заеми (новите жилищни кредити през 2024 г. възлизат на 83,9 млрд. PLN, +43,2% спрямо 2023 г.) globalpropertyguide.com. Докато програмата подобри достъпността за купувачи за първи път, тя също така доведе до бърз ръст на цените на жилищата, принуждавайки властите да преразгледат мерките за подкрепа globalpropertyguide.com. Плановете за продължение на програмата бяха оттеглени в полза на нова инициатива („Pierwsze Klucze“ или Първи ключове), насочена към подпомагане на купувачите на първо жилище при закупуването на по-евтини стари апартаменти globalpropertyguide.com. Други предложения, като облагане с данък на собственици на множество жилища, също се обсъждат и създават известна несигурност за инвеститорите globalpropertyguide.com. Като цяло, обаче, Полша запазва относително отворена и насочена към инвеститори среда за недвижими имоти. Страната се счита за най-атрактивния пазар в Централна и Източна Европа за чуждестранни инвеститори в имоти cbre.pl, като над 90% от инвестициите в търговски имоти през 2024 г. идват от чуждестранни фондове europaproperty.com. (Полша работи по закон за REIT, за да позволи по-голямо участие на местния капитал, но към 2025 г. това все още е висящо, което дава на чуждестранните инвеститори по-голяма роля на пазара europaproperty.com.)

В следващите раздели представяме комплексен анализ на всички основни типове имоти – жилищни, офисни, търговски, индустриални и парцели – обхващащи регионални ценови тенденции, доходност от наеми, динамика на търсенето и предлагането, влияние на политиките, основни рискове, влияние на чуждестранните инвестиции и 3–5 годишна прогноза за всеки сегмент.

Жилищни недвижими имоти: тенденции на пазара на жилища и наемния сектор

Умеряване на ръста на цените: След период на бурен растеж, пазарът на жилища в Полша се насочва към стабилизация през 2025 г. Инфлацията на цените на жилищата се е охладила от двуцифрени до по-умерени едноцифрени стойности. През първото тримесечие на 2024 г. средната цена на сделка за съществуващи жилища в седемте най-големи града е 13 404 PLN за квадратен метър (≈3 460 USD), ръст от 8,1% на годишна база globalpropertyguide.com. Цените на новите (първичен пазар) средно достигат 14 265 PLN/м² (≈3 686 USD), по-малко увеличение от +4,4% на годишна база globalpropertyguide.com. Към първото тримесечие на 2025 г. ръстът на цените продължава да се забавя – отразявайки по-високи разходи по финансиране и отслабване на ефекта от по-ранните субсидии – но остава положителен. Таблицата по-долу показва средните цени на апартаменти в ключови градове към първото тримесечие на 2025 г.:

Източници: Данни на NBP за Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Тези данни подчертават огромните регионални различия. Варшава остава най-скъпият пазар със средни цени около 16,4 хил. PLN/м² (~3 500 евро) globalpropertyguide.com. Други големи градове като Краков и Вроцлав са близо след нея, а средните градове като Познан и Гданск са с междинни цени. Второстепенни градове като Лодз и Бидгошч са значително по-достъпни – например в Бидгошч средните цени са около 7 400–9 400 PLN на м², което го прави един от най-евтините големи пазари globalpropertyguide.com. Накратко, пазарът на жилища в Полша е силно сегментиран с приблизително 2–2,5 пъти разлика в цените между Варшава и най-евтините градове.

Динамика на търсенето и предлагането: Търсенето на жилища се охлади през 2024 г. под натиска на повишаващите се ипотечни лихви и несигурността в политиките. Според данните на JLL/NBP, продажбите на нови жилища през 2024 г. в шестте най-големи градски пазара паднаха до 39 649 бройки, което е резък спад от –31% на годишна база globalpropertyguide.com. През първото тримесечие на 2025 г. отрицателната тенденция продължава, (9 100 продадени, –17,5% на годишна база), но темпото на спад се забавя, което показва стабилизация globalpropertyguide.com. Строителите реагират на отслабващото търсене като забавят започването на ново строителство, въпреки това обаче рекордно висок брой непродадени жилища остава на пазара в определени градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Например, Краков и Вроцлав са натрупали големи количества завършени, но непродадени апартаменти, сега срещащи подобен дисбаланс, какъвто преди беше наблюдаван в Познан globalpropertyguide.com. В Лодз наличността е толкова висока, че при текущите темпове на продажби ще са нужни над 2 години за изчистване на новото предлагане globalpropertyguide.com. Варшава се представя по-добре – тя е най-ликвидният пазар с най-кратки срокове на реализация – но като цяло купувачите сега имат по-голям избор и възможност за договаряне в сравнение с лудите пандемични години.

Няколко фактора обясняват това по-хладно търсене. Лихвените проценти по ипотеките остават високи (средно около 7.5% за нови жилищни кредити в началото на 2025 г., леко спаднали от върховете над 8% през 2022 г.) globalpropertyguide.com, което изключва много купувачи. Потенциалните инвеститори бяха обезкуражени от обсъжданията за по-високи данъци върху собствениците на няколко имота globalpropertyguide.com. Някои домакинства изчакват правителствени програми – или с надежда за възстановени субсидии, или просто отлагат покупките, очаквайки промоции на цените или спад на лихвите globalpropertyguide.com. Геополитическите притеснения (война непосредствено до границата в Украйна) също правят купувачите по-предпазливи globalpropertyguide.com.

Въпреки скорошното забавяне, експертите не предвиждат срив, а по-скоро меко кацане. Широкото нарастване на заплатите (заплатите в Полша нарастват в реално изражение) и подобряващите се перспективи за лихвени проценти ще подкрепят жилищното търсене в бъдеще globalpropertyguide.com. Анализ на Otodom и Polityka Insight предвижда, че през 2025 г. продажбите ще се стабилизират на здравословно ниво – без да се връщат към пика на бума от 2021 г., но и без да се стига до мащабен спад или вълна от фалити на строители globalpropertyguide.com. Подобно на това, фирми като Dom Development отбелязват, че „очакваме пазарът да се движи към равновесие. Не очакваме спад на цените, а по-скоро ръст на цените, който ще се изравни или леко ще изостава от инфлацията“ globalpropertyguide.com. С други думи, прогнозира се цените на жилищата да нарастват умерено (около нивото на инфлацията по CPI в Полша – около 4–6%), вместо двуцифрените скокове, наблюдавани по-рано. Очакваните съкращения на лихвените проценти в края на 2025 г. могат да подтикнат ново покачване на търсенето и вземането на ипотеки globalpropertyguide.com, макар че подобен скок на търсенето може да бъде ограничен от голямото наличие на непродадени жилища, които все още предстои да бъдат усвоени globalpropertyguide.com.

Жилищен дефицит и ръст на наемите: Важно е да се отбележи, че Полша все още страда от структурен недостиг на жилища – според различни оценки, страната има нужда от още няколко милиона жилища, за да достигне нивата на жилища на глава от населението в Западна Европа cbre.pl. Този основен дефицит, комбиниран с високата миграция в Полша (включително украински бежанци и чуждестранни работници), поддържа дългосрочното търсене. Наемният пазар традиционно беше малък и доминиран от частни хазяи, но това бързо се променя. Търсенето на наеми нарасна рязко през последните години поради смесица от фактори: предпочитание на по-младите поколения към мобилност, високите цени на жилищата и кредити принуждават хората да наемат, както и наплива на украински граждани в търсене на жилища след 2022 г. В резултат, наемите са се повишили, а възвращаемостта от наеми се е подобрила.

Към началото на 2025 г. наемите все още се покачват, макар и с по-умерено темпо. Реалните жилищни наеми са се увеличили с приблизително 4.2% на годишна база към април 2025 г. (спрямо 5.4% година по-рано), според Хармонизирания индекс на потребителските цени на Евростат globalpropertyguide.com. Пазарно проучване на Otodom показва, че средната обявена наемна цена в Полша през март 2025 г. е 3 581 злоти месечно ($925), което е с около 2% повече от преди година globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Тази средна стойност всъщност се е понижила спрямо нивата от края на 2024 г. (най-ниска от септември миналата година), което подсказва, че послепандемичният и следбежанският скок в наемите се стабилизира globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Наемите се покачват „умерено, но стабилно“ – около +0.3% месечно през последната година globalpropertyguide.com.

Регионалните разлики в наемите са значителни. Например, Варшава има най-високи наеми – около 4 900 злоти (€1 050) месечно средно за апартамент, следвана от други големи градове като Краков, Троеградие (Гданск–Гдиня–Сопот) и Вроцлав globalpropertyguide.com. За разлика от това, в по-малки градове като Келце средните наеми са около 2 000 злоти (~€430) месечно globalpropertyguide.com. Таблицата по-долу показва наемите в основните градове към март 2025 г.:

Източник: доклад на Otodom, март 2025 globalpropertyguide.com.

Вижда се, че наемите във Варшава са близо два пъти по-високи от тези в средно големи градове като Лодз, което отразява сходна разлика и при продажбените цени. Забележително е, че възвращаемостта от отдаване под наем на жилища се е подобрила. Брутната възвращаемост от наеми в Полша сега е средно 6.13%, спрямо около 6.0% в края на миналата година globalpropertyguide.com. Сред големите градове, Бидгошч предлага най-висока доходност – около 6.65%, което се дължи на ниските цени за покупка globalpropertyguide.com. Възвращаемостта във Варшава също е сравнително висока (~6.5% средно) благодарение на силните наеми, докато Познан показва най-слаба доходност (~5.36%) според проучването globalpropertyguide.com. Такава доходност – в рамките на 5–6% – е доста атрактивна за европейските стандарти и изпреварва текущите ипотечни лихви, което мотивира наемодатели-инвеститори (въпреки несигурността относно възможните данъчни промени върху инвестиционните апартаменти).

Разширяване на сектора Build-to-Rent (PRS): Частният наемен сектор (PRS) в Полша преживява трансформация. Традиционно доминиран от малки частни хазяи, пазарът сега наблюдава наплив от институционални инвеститори, които строят големи жилищни комплекси за отдаване под наем. Към 2024 г. институционалният PRS в Полша надхвърля 21 000 апартамента (в най-големите градове), като още около 25 000 жилища са в процес на реализация за следващите години globalpropertyguide.com. Почти 40% от съществуващите институционални наеми са във Варшава globalpropertyguide.com, но и други градове като Краков и Вроцлав са горещи точки за Build-to-Rent проекти. Всъщност, PRS пазарът в Краков вече е трети по големина в страната и расте бързо, с около 3 400 работещи жилища и почти 2 000 в строеж към 2024 г. content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Високите разходи за финансиране и скокът в покупните цени насочиха повече хора (включително млади професионалисти и семейства) към наемане на жилища, което движи търсенето на професионално управлявани наеми content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Заетостта в PRS е много висока – напр. в Краков нивото на свободни жилища падна до само 3.9% към края на 2024 г. (от 6.5% година по-рано), въпреки голямото ново предлагане content.knightfrank.com. Много наематели в новите PRS схеми са експати или украинци, което подчертава как миграцията подхранва наемното търсене content.knightfrank.com. С навлизането на ново предлагане на пазара наемателите трябва да получат повече възможности, но предвид общия недостиг на жилища в Полша, очаква се наемният пазар да остане напрегнат в краткосрочен план. До 2025 г. около 12.9% от полските домакинства живеят под наем (все още нисък дял спрямо Западна Европа), а този процент нараства, тъй като наемането става все по-социално приемливо globalpropertyguide.com. Трендът на институционалния PRS, наред с държавната подкрепа за първи купувачи, спомага постепенното балансиране на пазара след години на екстремно търсене на собственост.

Чуждестранни купувачи: Интересно е, че чуждестранните купувачи стават все по-активни на жилищния пазар в Полша, особено в големите градове и предградията. Наскоро проучване сред водещи строителни компании установява, че при някои нови проекти купувачите от чужбина са над 30% от клиентите през 2024 globalpropertyguide.com. Най-голямата група безспорно са украинците (много от които са се установили в Полша заради войната), следвани от беларуси и купувачи от други азиатски и страни от ЦИЕ globalpropertyguide.com. Строителите отчитат ясно възходяща тенденция на интерес от чужденци, които планират дългосрочно пребиваване в Полша – често преместват семействата и работата си тук – и виждат полската недвижима собственост като стабилна инвестиция globalpropertyguide.com. Полша прилага малко ограничения за чужденци, които купуват апартаменти (гражданите на ЕС купуват свободно, а граждани извън ЕС обикновено също, макар че за някои типове имоти – като земеделска земя – се изискват разрешения). Търсенето от чужбина добавя още един слой подкрепа, особено за нови проекти в района на Варшава и Краков. Това също отразява доверие в полската икономика и перспективи за живот.

Прогноза: Консенсусът е, че жилищният пазар в Полша през 2025–2026 г. ще се стабилизира, а не ще изпадне в спад. Строителите и банките (напр. PKO BP) не очакват значително поевтиняване; по-вероятно е цените да се задържат или да растат с инфлацията globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ако, според прогнозите, полската централна банка (NBP) намали лихвите с около 100 базисни пункта в края на 2025 globalpropertyguide.com, по-достъпните ипотечни кредити трябва да отприщят част от отложеното търсене – макар и постепенно, тъй като критериите за кредитиране остават внимателни. Жилищната достъпност вероятно ще се подобри леко спрямо много ниските нива от 2022–2023, благодарение на по-бавно покачване на цените и по-евтино финансиране. Новата държавна програма “Първи ключове” (с фокус върху жилища на вторичния пазар) също може да помогне на повече млади купувачи през 2025 globalpropertyguide.com, без да “прегрява” излишно цените на новото строителство (както бе критикувано при предишни програми). Основните рискове са: времето и размерът на лихвените намаления (отлагане или малки намаления биха удължили спада), евентуални изненадващи държавни интервенции (напр. по-високи данъци за наемодатели или контрол на наемите – засега не се планират такива), както и цялостната икономическа стабилност. По последното, полската икономика все още расте и безработицата е ниска, така че тежък срив в търсенето е малко вероятен. Ако не се появят външни шокове, жилищното търсене ще се засилва постепенно през следващите 1–2 години, докато предлагането остава ограничено (строителите задържат нови проекти), което предполага, че пазарното равновесие може да бъде възстановено с малък ръст на цените, а не чрез балон или срив. Както обобщава един анализ: “[През 2025] продажбите няма да се върнат на нивата от 2020–2021, но ще останат стабилни, без сериозен спад” globalpropertyguide.com. Големият недостиг на жилища и нарастващото население (стимулирано от имиграция) осигуряват стабилна основа за средносрочните перспективи на сектора.

Офисна недвижимост: Фокус върху качеството при ограничено ново предлагане

Пазарен размер и възстановяване: Офисният сектор в Полша преодолява предизвикателствата на пандемията с издръжливост. Общият съвременен офисен фонд на страната вече надхвърля 13 милиона м² в девет ключови пазара (Варшава плюс осем регионални града) polandoffices.com. Забележително е, че съвкупният офисен фонд в големите регионални градове (6,8 милиона м²) вече надвишава този на Варшава (6,3 милиона м²) polandoffices.com, което подчертава растежа на бизнес центрове като Краков, Вроцлав, Три-град, Лодз, Познан, Катовице и др. Търсенето на офис площи се възстанови силно през 2022–2024 г. след спада по време на пандемията. Годишният обем на наетите площи стабилно надхвърля 1,4 милиона м² от 2017 г. насам (с изключение на периода на локдауните) polandoffices.com. За 2024 г. се очаква общият обем на наемане да е около 1,45 милиона м² polandoffices.com. Корпоративните клиенти активно подновяват договори и оптимизират площите си – подновяванията заемат около половината от обема на сделките, тъй като много фирми свиват офисите си в полза на по-качествени пространства polandoffices.com. Важно е, че 1 тримесечие на 2025 бележи ускоряване на търсенето: около 340 000 м² са наети в цялата страна през Q1, с 25% ръст на годишна база europaproperty.com. От това, Варшава държи около 160 000 м² (главно нови договори), а регионалните градове съвкупно над 180 000 м² (съществен дял подновявания) europaproperty.com. Това показва, че активността на наемателите е силна, особено извън столицата, тъй като бизнесите разширяват дейността си или се местят в съвременни сгради в регионите.

Нива на незаетост и недостиг на предлагане: Офисната вакантност в Полша достигна връх през 2021–2022 г. заради нови проекти, съвпадащи с намаляване на площи по време на пандемията. Към края на 2024 г., общият ръст на свободните площи беше около 14% в големите пазари polandoffices.com (приблизително 1,84 млн. м² свободни, като 1,17 млн. в регионални градове polandoffices.com). По това време във Варшава вакантността беше около 11–12%, а средно за регионите – в средата/високите тийнейджърски стойности. Тенденцията обаче се обръща. Очаква се вакантността да намалява през 2025, преди всичко защото новото предлагане рязко намаля polandoffices.com. Строителната активност спадна до многогодишни минимуми през 2023–2024 г. През 2024 г. в ключовите регионални градове са завършени по-малко от 200 000 м² нови офиси polandoffices.com. Във Варшава строителният “трубопровод” също е почти спрян – само около 135 000 м² са предвидени за завършване през 2025 (срещу над 300 000 в пикови години) europaproperty.com europaproperty.com. Всъщност, през Q1 2025 е постигнат най-ниският обем нови офиси за изминалите две десетилетия – само един среден проект във Варшава и един в Познан са завършени през тримесечието europaproperty.com.

За 2025 г. общото ново предлагане в цялата страна се предвижда да е под 300 000 м² (изключително ниска стойност), а регионалните градове могат да отчетат „абсолютен минимум“ нови въведения в експлоатация polandoffices.com. Строителите са предпазливи: много от проектите са в етап на планиране, но стартът се отлага до сключване на предварителни договори с наематели или докато вакантността спадне още повече polandoffices.com europaproperty.com. Освен това, някои по-стари офис сгради се изтеглят от пазара или се преустройват (особено във Варшава), тъй като са остарели или неефективни europaproperty.com. Това на практика изважда част от предлагането от пазара и частично компенсира малкия приток на нови офиси. В центъра на Варшава липсата на свободни парцели също ограничава строителството – нови кули могат да се изграждат само с твърди предварителни договори и централните парцели са кът polandoffices.com. Във второстепенните зони, новото строителство ще бъде възобновено само при по-добро финансиране и гарантирани предварителни наеми polandoffices.com.

Резултатът от тези динамики е постепенно облекчаване на излишъка. Към началото на 2025 г. средната вакантност във Варшава спадна до малко над 10% europaproperty.com, което е по-ниско от пика. Освен това наблюдаваме силно разминаване във Варшава: само ~7% вакантност в централната градска зона срещу 20%+ във външни зони като Служевец (“Мордор”) europaproperty.com. Това илюстрира бягството към качество и локация – компаниите се отказват от по-старите периферни офиси в полза на централни, добре свързани сгради. В регионите средната вакантност остава по-висока (около 17–18% в големите градове към края на 2024 г.) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Тенденциите варират по градове: Краков и Катовице вече започнаха да отчитат намаление на вакантността (благодарение на силното усвояване), докато Вроцлав и Познан отбелязаха леко повишение europaproperty.com. Например, Краков (вторият по големина офис пазар с 1,8 млн. м²) е с около 57 000 м² новонаети площи през първото тримесечие на 2025 г. и само ~86 000 м² в строеж europaproperty.com europaproperty.com – което намалява натиска върху вакантността. Като цяло, с ограничено ново предлагане през 2025–26 г., се очаква вакантността да продължи да намалява както във Варшава, така и в повечето регионални градове polandoffices.com, което ще балансира пазара на офис площи до 2026 г.

Наеми и предпочитания на наемателите: Офис наемите останаха относително стабилни въпреки пандемията и скорошната инфлация на разходите за поддръжка. Наемодателите са предпазливи при покачване на номиналните наеми и предпочитат да използват стимули за да коригират нетните ефективни цени. Към началото на 2025 г. основните офертни наеми в централна Варшава са приблизително €18 до €27 на м²/месец europaproperty.com, в зависимост от стандарта и конкретното местоположение на сградата (емблематичните нови кули достигат горната граница ~€25–27). Офисите извън центъра на Варшава са с наеми около €10 до €17/м² europaproperty.com. В големите регионални градове наемите от клас А са обикновено между €9 и €19,5 на м² europaproperty.com – като Краков и Вроцлав са на горната граница (средно ниски до средни € teens, до около ~€18–19 за топ ново пространство), а по-малките градове като Лодз или Шчечин са в долния диапазон. Тези нива са отчетли леки покачвания през 2024 г. на някои пазари (например, в Краков наемодателите повишиха основните наеми с ~€0.5 при затягане на вакантността), но като цяло драматичен скок на наемите не се случи, тъй като конкуренцията за наематели остана висока content.knightfrank.com. През 2025 г., с усвояването на качествените площи, е възможно да има леко преместване на предимството към наемодателите в основните локации, което може да доведе до умерен ръст на наемите в най-добрите сгради. Таксите за поддръжка (комунални услуги и др.) вече се покачиха през 2022–23 г. поради енергийната криза, но до 2024 г. се стабилизираха и наемателите вече са адаптирали бюджетите си.

Ключово е, че наемателите дават приоритет на качеството пред количеството. Тече “бягство към качество”: компаниите предпочитат модерни, устойчиви офиси с привлекателно местоположение и удобства, за да върнат служителите в работната среда. “Наемателите продължават да избират нови сгради, оценявайки високия стандарт и основните локации. Финансовите условия, локацията и транспортът остават ключови фактори,” коментира водещ офис консултант europaproperty.com. Това се вижда ясно във Варшава, където голяма част от новонаетите площи през първото тримесечие на 2025 г. са в по-новите сгради в централната зона europaproperty.com. Старият офисен фонд, без зелени сертификати, ефективна вентилация и гъвкави разпределения, има все по-големи трудности с намирането на наематели polandoffices.com. Някои от тези по-стари сгради (особено строени през 90-те/2000-те) са изправени пред остаряване, ако не бъдат реновирани. Вече виждаме, че наемодателите инвестират в подобрения, за да отговорят на ESG стандарти – добавят умни енергийни системи, подобряват качеството на въздуха и създават колаборативни пространства polandoffices.com. Сгради, които не покриват съвременните ESG и уелнес стандарти, рискуват дългосрочна вакантност и спад на наемите polandoffices.com. Това на практика разделя пазара: поляризация между търсените, висококачествени офиси (ниска вакантност, стабилни наеми) и по-непривлекателния, остаряващ фонд (висока вакантност) cbre.pl. Например, във Варшава разликата е очевидна – лъскавите нови небостъргачи в Вола са почти изцяло заети, докато по-старите офиси в периферната Мокотов имат над 20% вакантност и отстъпки в наемите.

Друга тенденция е оптимизация на пространството: много компании наемат леко по-малки офиси в сравнение с преди COVID, което отразява хибридните работни практики и стремежа към ефективност. Изследване на Newmark отбелязва, че средният размер на договорите е намалял през последните години polandoffices.com, тъй като наемателите консолидират площи или преминават към hot-desking. Въпреки това общото търсене е достатъчно силно, за да поддържа положително нетно усвояване. Операторите на coworking и гъвкави офиси също отново разширяват присъствието си, поемайки част от вакантността и отговаряйки на нуждите на компании, които търсят повече гъвкавост.

Инвестиции и доходност: Инвеститорският интерес към полски офиси се възстанови в края на 2024 г., тъй като картината около лихвените проценти се изясни. Бяха реализирани няколко големи сделки, включително придобиването на офис кулата Warsaw UNIT за ~€280 милиона content.knightfrank.com. Общо, офисите представляваха около 33% от инвестиционния обем през 2024 г. (приблизително €1,6–1,7 милиарда) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Международните инвеститори са привлечени от високата доходност в Полша спрямо Западна Европа. Първокласната доходност от офиси (за основни активи във Варшава) достигна около 6,0% към IV тримесечие на 2024 г. content.knightfrank.com – значително по-висока от тази в Берлин или Париж (~3–4%). В регионалните градове доходността може да е още по-висока, според срока на наемите и кредитоспособността на наемателите. Тези нива се стабилизираха в края на 2023 г., а с по-добрия пазарен климат през 2024 г. може леко да се свият content.knightfrank.com. Действително, Полша предлага значителна премия за риск и по-високи доходи спрямо западноевропейските пазари, което продължава да привлича световния капитал content.knightfrank.com. Местните инвеститори остават малко (липса на REIT-ове и др.), но се засилва интересът от германски, американски и азиатски фондове, които търсят стойност в полските офис-активи content.knightfrank.com. За 2025 г. прогнозата е за силен поток от сделки, включително пакетни продажби и навлизане на нови инвеститори.

Перспектива: Полският офис пазар е във възходящ цикъл с оглед към 2025–2026 г. При положение, че на хоризонта почти няма свръхпредлагане, балансът на силите бавно се измества обратно към наемодателите в първокласните сегменти. Очаква се вакантността да продължи да намалява (Варшава може да достигне едноцифрен общ процент на свободни площи до 2026 г.). Наемните нива на топ локациите може леко да се повишат с ограничаването на предлагането; има вероятност до няколко години наемите за първокласни офиси във Варшава да достигнат €30, ако търсенето остане стабилно. Все пак, стратификацията ще се запази – вторичните локации и по-старите сгради клас B ще трябва да бъдат преосмислени (чрез реновации или преустройства например в жилищни) за да останат конкурентни. Очакваме ограничено ново строителство до края на 2025 или 2026 polandoffices.com, когато евентуално по-ниски лихви и по-добри условия за финансиране могат да дадат старт на следващия цикъл за развитие europaproperty.com. Някои инвеститори вече си осигуряват разрешителни, но изчакват икономическите зелени светлини. Освен това, ако икономиката на Полша остане стабилна, нарастването на заетостта в офис сектора (технологии, бизнес услуги, изследователски и развойни центрове и др.) би следвало да продължи, като подхранва равномерно усвояване на площи, особено в регионалните технологични центрове. Един от възникващите рискови фактори е тенденцията към дистанционна/хибридна работа – макар много компании вече да са се върнали до голяма степен в офисите, хибридният модел е тук, за да остане (с типични нива на присъствие 50–80%, които вече са “нормални”), и това може да ограничи бъдещите нужди от пространство europaproperty.com. Въпреки това, офис секторът на Полша доказа, че е адаптивен: наемателите се фокусират върху качество и ESG, наемодателите намаляват предлагането и обновяват имотите си, а инвеститорите остават оптимистични за дългосрочните перспективи. Както отбелязва Knight Frank, пазарът преминава през “фаза на корекция”, но с стабилно търсене и много ограничено ново предлагане, основите са положени за по-здравословно равновесие и потенциален ръст на наемите при висококачествените офиси занапред cbre.pl.

Търговски недвижими имоти: Висока заетост, бум на ритейл парковете и еволюиращи потребителски тенденции

Силен отскок след пандемията: Търговският имотен сектор в Полша до голяма степен преодоля последствията от пандемията и показва нов растеж. Потребителските разходи в Полша нарастват номинално, подпомогнати от по-високи заплати и ниска безработица, макар че високата инфлация донякъде повлия негативно върху реалните продажби на дребно през 2022–2023 г. Към 2024 г. растежът на продажбите на дребно се стабилизира и посещаемостта на търговските центрове се възстанови. В началото на 2025 г. търговците са предпазливи оптимисти: “Търговският сектор в Полша може да гледа в бъдещето с оптимизъм. Въпреки глобалната несигурност и високата минала инфлация, покупателната способност на потребителите расте, а електронната търговия вече допълва физическите магазини, вместо да ги застрашава,” отбелязва ръководителят на ритейла в BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Нов прилив на предлагане в ритейл парковете: Един отчетлив тренд е мини-бумът в търговското строителство, особено извън големите градове. През 2024 г. бяха завършени 545 000 м² нови търговски площи в цяла Полша europaproperty.com – най-голямото годишно увеличение от 2015 насам. Развитието е съсредоточено основно върху ритейл паркове и самостоятелни търговски складове, които отговарят на търсенето на по-удобни, достъпни с автомобил формати за пазаруване. Само през първото полугодие на 2024 г. търговският фонд в Полша нарасна с около 300 000 м², а през Q1 2025 отвориха още 42 000 м² europaproperty.com. За цялата 2025 г. се очакват около 400 000 м² нови площи, което почти ще изравни обема от 2024 europaproperty.com. Тази двугодишна вълна е значима, като се има предвид, че новото строителство на търговски имоти значително се забави в края на 2010-те. Проектите включват разширения на съществуващи центрове и много по-малки схеми в недостатъчно обслужвани градове. Например, началото на 2025 г. донесе откриването на M Park Mrągowo (15 000 м²), OTO Park Żagań (6 500 м²) и M Park Brzeziny (5 800 м²) – всички ритейл паркове, както и разширение на Aniołów Park в Ченстохова europaproperty.com. Инвестиционният тръбопровод остава солиден с около 450 000 м² в строеж (включително някои преобразувания на стари хипермаркети) europaproperty.com. Най-големият проект в процес на изграждане е Designer Outlet Kraków (21 000 м², открит май 2025) europaproperty.com, а други значими са Przystanek Karkonosze и OTO Park в Сиемяновице (всяка по ~17–18 хил. м²) europaproperty.com. Ритейл парковете доминират тези нови откривания, което отразява стратегическата промяна: инвеститорите предпочитат открити, по-нискобюджетни формати, които се оказаха устойчиви (те останаха достъпни дори по време на локдауни и са предназначени за бързо, удобно пазаруване).

Висока заетост и възстановяване: Въпреки този приток на нови площи, полските търговски имоти са преобладаващо с висока заетост. Средната вакантност в 16-те най-големи града е само ~3,3% към средата на 2024 г., което е спад от 0,3 процентни пункта на годишна база europaproperty.com. В края на 2024 г. тя се задържа на около 3% cushmanwakefield.com. Толкова ниски стойности означават, че търсенето е в крак с предлагането. Всъщност, вакантността е спаднала в 6 от 8-те най-големи градове през 2024 г. europaproperty.com. Само Краков и Вроцлав бележат лек ръст (а Шчечин остава непроменен) europaproperty.com, вероятно заради конкретни нови проекти, които временно увеличават площите. В останалите случаи, ритейлърите разширяват дейността си – особено хранителни вериги, магазини от сегмента „стойност“, строителни и някои модни марки – като запълват и нови центрове, и стари свободни площи. Моловете в големите полски градове са със средно над 97% заетост, което на практика означава пълна заетост, с изключение на нормалното текучество.

Данните за посещаемост и продажби потвърждават позитивната динамика. Според Полския съвет на търговските центрове (PRCH), потокът от клиенти в началото на 2025 г. е бил малко над нивата от предходната година – през януари 2025 г. посещаемостта бележи +0.4% на годишна база, а оборотът на наемателите е +2.6% на годишна база europaproperty.com. Това подсказва, че потребителите са се завърнали масово след Коледа и са пазарували още в началото на годината (вероятно и предварително преди зимните отпуски). Най-добре представящите се ритейл категории по ръст на продажбите са услуги (+6,6%), специализиран ритейл (+6,2%) и здраве & красота (+6,1%) europaproperty.com – индикация, че хората отново харчат за лична грижа и услуги по избор. Покупателното поведение изглежда се нормализира, като физическата и онлайн търговия намират ново равновесие. Делът на електронната търговия в общите продажби на дребно в Полша се е стабилизирал около 9% (към март 2025) europaproperty.com. Вместо да канибализират физическите магазини, онлайн продажбите вече се разглеждат като допълващи; много търговци използват омниканални стратегии, а потребителите избират и двата канала. С две думи, електронната търговия вече не се възприема като екзистенциална заплаха за моловете, а като част от ритейл екосистемата europaproperty.com.

Все пак не всичко е гладко: реалните (инфлационно коригирани) продажби на дребно показват известна слабост през 2023–2024 г. В началото на 2025 г. високата инфлация ограничи покупателната способност на потребителите, което доведе до лек спад на годишна база в обем. Например, данни на полската статистика показват, че продажбите на дребно за март 2025 (в постоянни цени) са 0,3% по-ниски спрямо март 2024 (втората поредна месечна годишна контракция) europaproperty.com. Потребителите остават донякъде предпазливи, вероятно заради все още високи цени и икономическа несигурност. От друга страна, на месечна база през март продажбите са се увеличили (нагоре с 14% спрямо февруари заради сезонни фактори) europaproperty.com. С очакван спад на инфлацията и растящи заплати, потребителското доверие вероятно ще се подобри по-късно през 2025, което ще доведе и до по-силен ръст в търговията на дребно.

Търговски формати и предизвикателства: Основно структурно предизвикателство за полския търговски имотен пазар е остаряването на наличния фонд от търговски центрове. Почти 70% от търговските площи са на повече от 10 години europaproperty.com. Много от първото поколение молове от 2000-те години вече се нуждаят от обновяване, за да отговорят на съвременните очаквания на потребителите. Наемодателите активно стартират реновации, подобрения и добавят нови атракции. Ярък пример е центърът Nowa Sukcesja в Лодз, който след период на затруднения се преоткрива с огромна 30 000 m² зона за развлечения „Hopa Lupa“, включваща паркур паркове, писти за картинг и други забавления europaproperty.com. Това отразява по-широка тенденция: търговските наемодатели добавят F&B (храни и напитки), развлечения и преживенчески елементи, за да увеличат посещаемостта и времето, което клиентите прекарват в търговските центрове. Очаква се още повече молове да поемат по този път – интегрирайки кина, фитнес, семейни развлечения и ресторанти, за да останат актуални, докато чисто пазаруването при някои категории все повече се измества онлайн.

Друг специфичен за Полша фактор е забраната за търговия в неделя, която от 2018 г. ограничава дейността на повечето магазини в неделите. Законът влияе върху посещаемостта през уикенда и принуждава моловете да се приспособят чрез увеличаване на събитията през седмицата и предлагане на услуги като заведения за хранене и кина (които са освободени от забрана). Макар официалните доклади рядко да го посочват, това е съществен фактор за функционирането на полския търговски пазар (и евентуално причина за популярността на ритейл парковете – които често приютяват супермаркети, отворени в някои недели).

Настроения сред търговците: Международните марки по принцип гледат положително на Полша поради голямото население и растящата средна класа. През 2024–25 г. се появиха нови участници и разширяване, включително в луксозния сегмент във Варшава и вериги с достъпни цени в регионалните градове. Потребителското доверие достигна ниски нива през 2022 г. заради войната наблизо и високата инфлация, но вече се възстановява. Остава известна предпазливост (видима в леките спадове на обеми), но общата прогноза е за ръст на потреблението през 2025 г. в реално изражение с намаляване на инфлацията. Това е добър знак за собствениците на търговски имоти – по-високите продажби означават по-здравословни наематели и потенциал за индексация на наемите.

Инвестиции и доходност: Пазарът на инвестиции в търговски имоти отчете голямо завръщане през 2024 г., формирайки около 32% от инвестиционния обем в бизнес имоти в Полша content.knightfrank.com. Бяха реализирани големи сделки: две от най-големите молове в Полша – Silesia City Center в Катовице и Magnolia Park във Вроцлав – бяха придобити от южноафриканския инвеститор NEPI Rockcastle съответно за 405 млн. евро и 373 млн. евро content.knightfrank.com. Освен това бе продадено портфолио от шест средно големи ритейл парка за 285 млн. евро content.knightfrank.com. Тези сделки показват обновено доверие в полските търговски активи, особено водещи търговски центрове и портфейли от паркове за удобство и пазаруване. Доходността на водещите търговски центрове се увеличи до около 6,25% към края на 2024 г. content.knightfrank.com – значително по-висока от предпандемичните нива (~5.0%). Това външно движение отразява както глобалното преоценяване (по-високи лихви), така и известна нагласа за по-висок риск в ритейла. Въпреки това, инвеститорите са привлечени от факта, че доходността на полския търговски сектор е по-висока от тази в Западна Европа, което предоставя потенциал за ръст при стабилизация на пазара content.knightfrank.com. Ритейл парковете, благодарение на устойчивите приходи, са особено търсени; доходността им е сходна или малко по-висока от моловете (спрямо срока на лизинг и типа на наемателите).

Една от пречките пред местните инвестиции в търговски (и други) имоти е липсата на REITs. Както бе споменато, над 90% от инвестициите в бизнес имоти в Полша са с чужд капитал europaproperty.com, отчасти защото местните институции и физически лица нямат REIT структура за инвестиция. Правителството отдавна обсъжда въвеждането на законодателство за REIT и ако бъде прието, то може да насочи полските спестявания към имоти като търговските центрове, което потенциално ще увеличи вътрешната собственост. Към 2025 г. обаче REIT-и все още липсват – „продължаващото отсъствие”, което анализаторите от индустрията отбелязват като липсващ елемент europaproperty.com.

Перспективи: Перспективата за полските търговски имоти през следващите 3–5 години е предпазливо положителна. Фундаменталните показатели на сектора – ниска вакантност, растяща потребителска покупателна способност и ограничено ново предлагане в големите градове – подсказват стабилност. Очаква се високата заетост да се запази, особено при добре представящите се търговски центрове и ритейл паркове, закотвени от хранителни супермаркети. Наемите в най-добрите центрове вероятно ще останат стабилни или ще нарастват леко, съобразено с индексираната инфлация, поради силното търсене за топ локации. Второстепенните активи (остарели центрове в преситени пазари) ще бъдат под натиск за преоткриване и може да отчетат нарастваща вакантност, ако не се модернизират. Очаква се продължаващ растеж на развитието на ритейл паркове в по-малките градове, тъй като този формат съвпада с текущите потребителски предпочитания (удобство, открито пространство, локално пазаруване). Търговските вериги ще продължат да отварят нови обекти – особено дискаунт супермаркети, магазини за „Направи си сам” и международни модни вериги, насочени към все още не напълно наситените средни градове в Полша.

Потребителските разходи са определящ фактор: ако инфлацията спадне до ~4% през 2025 и ~3% през 2026 г. (както се прогнозира) reuters.com, реалните заплати ще нараснат и ще подкрепят по-високи обеми продажби. Освен това, населението на Полша се е увеличило благодарение на имиграцията, добавяйки нови потребители. Следователно, търсенето на търговски площи би трябвало да нараства умерено. От друга страна, електронната търговия ще увеличава пазарния си дял (възможно е от ~9% до ниски двуцифрени проценти от общите продажби до 2028), което може да ограничи нуждата от определени типове физически търговски площи (особено техника и книги, които вече са основно онлайн). Но категории като хранителни стоки, заведения, забавления и услуги ще запазят значението на физическите магазини.

Ключови предизвикателства и рискове за търговския сектор включват: адаптирането на остарелите центрове, запазване на клиентския поток въпреки удобството на онлайн пазаруването и евентуално икономическо забавяне, което може да удари потребителското доверие. Освен това, нарастващите разходи (енергия, заплати) могат да окажат натиск върху рентабилността на търговците и способността им да плащат наеми – въпреки че много вече са се адаптирали с омниканални модели. Сумарно, полският пазар на търговски имоти се очаква да остане здрав, като устойчивият икономически ръст на страната ще се превръща във високи обороти. Фокусът на сектора ще е върху качеството на преживяването – добавяне на забавления и елементи на гостоприемството в моловете – и върху стратегическо развитие – изграждане на подходящи формати (паркове, аутлети, смесени проекти по главните улици), отговарящи на променящите се навици на потребителите. С тези промени секторът би трябвало да се радва на стабилни доходности и евентуално по-нататъшно намаляване на доходността, ако стартират REITs или се включат повече местни инвеститори.

Индустриални и логистични имоти: Голямо търсене и забавяне на предлагането – балансирана перспектива

Рекорден растеж, последван от забавяне: Полският пазар на индустриални и логистични имоти е сред звездите през последните години, като отбелязва изключително бърз ръст. До Q4 2024 г. общите модерни складови и индустриални площи в Полша достигнаха ~34.5 млн. m² megaproject.com, което е ~9% ръст на годишна база property-forum.eu. (За сравнение, това е почти двоен резултат спрямо обема преди пет години – явно доказателство за бума, подхранен от електронната търговия и близкото изнасяне на производства.) Само през 2024 г. строителите са предали около 4+ милиона m² нови площи в 14 региона megaproject.com. Този бурен темп превърна Полша в един от водещите пазари за развитие на логистични площи в Европа – към средата на 2024 страната отчита вторият най-голям нетен нов наем в Европа (втора след един друг пазар) marketoutlook.cbrepoland.pl, което затвърждава статута на Полша като континентален логистичен хъб.

Движещи сили на търсенето: Зад тази сила стоят няколко фактора. Стратегическото местоположение на Полша в Централна Европа, сравнително ниските разходи за труд и подобряващата се инфраструктура (пътища, магистрали, жп линии) привличат производители и дистрибуторски центрове за ЕС. Подемът на електронната търговия (Amazon, Zalando и други имат големи логистични центрове в Полша) и ръстът на 3PL (third-party logistics) компаниите са огромни двигатели на търсенето. Освен това, тенденциите към близко изнасяне на производства – западни фирми преместващи производството по-близо до дома – помагат на Полша, особено в условията на глобални напрежения във веригите на доставки (например между САЩ и Китай), които карат компаниите да диверсифицират локациите polandinsight.com. Действително, полски агенции отчитат нарастващ брой запитвания от международни фирми (вкл. китайски компании) за нови логистични площи в Полша, тъй като те преподреждат веригите си за доставки polandinsight.com.

Силен наемен пазар, леко увеличение на свободните площи: Търсенето на индустриални площи остава силно. Наемната активност през 2024 г. достигна ~5.8 млн. м², което е увеличение с около 4% спрямо 2023 г. axiimmo.com, показвайки, че ползвателите продължават да се разширяват. Забележително е, че около 48% от усвояването през 2024 г. са били подновявания на съществуващи договори polandinsight.com – тоест, настоящи наематели подновяват в големи мащаби, което е знак за доверие в локацията, макар че това означава и по-малък дял чисто нови разширения. Дори така, новите сделки и разширения са около 3 млн. м² – едно много здравословно ниво. Свободните площи, които бяха изключително ниски (около 5% или по-малко) през 2019–2021 г., са се увеличили леко, докато предлагането изпреварва. В края на 2024 г. свободните площи национално са около 7.5% polandwarehouses.com (приблизително 2.6–3 млн. м² налични). Към средата на 2025 г. свободните площи нарастват допълнително до 8.5% polandinsight.com. Това увеличение се дължи основно на факта, че новото строителство временно изпревари нетното усвояване – пазарът абсорбира площите бързо, но заради големия обем нови проекти през 2022–Q1 2024 свободни площи се натрупаха на места polandinsight.com. Например региони като Долна Силезия (Вроцлав) отбелязаха по-високи свободни площи, тъй като едновременно се откриха няколко големи парка europaproperty.com.

Въпреки това, 8% свободни площи все още сочи към балансиран пазар – достатъчно налични площи, за да имат наемателите избор, но не и пренасищане. Експертите дори смятат това увеличение на свободните площи за здравословна нормализация след изключително стеснения пазар през предходните години: „Ръстът в свободните площи е естествен резултат от предишния инвестиционен бум. Пазарът се връща към равновесие,“ обяснява анализатор от Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. По-високият процент свободни площи премести донякъде преговорната сила към наемателите за пръв път от години (те могат да постигнат малко по-добри условия или стимули на определени локации) cbre.pl cbre.pl. Разработчиците забелязаха тенденцията и намалиха спекулативните строежи, което ще предотврати прекомерно нарастване на свободните площи. Всъщност новите стартирания на проекти в края на 2024 г. са по-малко, а строителният тръбопровод е значително свит спрямо пика през 2021–22. Пазарът върви към меко приземяване: търсенето остава силно и разнообразно (3PL, търговия, лекия промишленост, центрове за данни и др.), докато растежът на предлагането се забавя, позволявайки усвояване на наличните свободни площи през следващите тримесечия.

Стабилност на наемите и премия за “градска” логистика: Въпреки инфлацията на разходите (материали, труд) и по-високите разходи по финансирането, наемите за складови площи остават относително стабилни. Промишлените наеми в Полша са сред най-достъпните в ЕС – една от причините страната да привлича наематели. Към средата на 2025 г. типичните логистични наеми за големи складове варират между €3.80 и €5.00 на м²/месец polandinsight.com за стандартни площи в основните хъбове (с по-ниски стойности в Централна Полша и Горна Силезия, а по-високи край Варшава или в по-малки градски пазари). В същото време “градските” last-mile складове (по-малки площи до или в градовете) печелят по-високи наеми – от €5.00 до €7.50 на м²/месец polandinsight.com, поради удобната си локация. Тези стойности почти не са се променили за последната година – остават относително стабилни, което показва, че дори при лек ръст на свободните площи, наемодателите не са принудени да намаляват официалните цени, а по-скоро дават повече стимули при дългосрочни договори. Стабилните наеми сочат към зрял сектор, където наемодатели и наематели търсят дългосрочни партньорства, а не ценови войни polandinsight.com.

Струва си да се отбележи, че в много нови договори се включва индексация според инфлацията (обикновено годишна корекция по CPI), така че много наемодатели увеличиха приходите си през 2022–23 г. заради високата инфлация. Занапред, при забавяне на инфлацията, индексацията ще е по-ниска, така че ръстът на наемните приходи ще зависи от повишаване на заетостта или от сключване на нови договори на по-високи наеми в топ локациите.

Устойчивост (“зелени складове”): Съществена тенденция в логистиката е стремежът към устойчиви, енергийно ефективни складове. Много нови проекти в Полша се строят по BREEAM или LEED зелени стандарти – със соларни панели, LED осветление, събиране на дъждовна вода и дори локално енергийно съхранение. Търсенето от страна на наематели и инвеститори за “зелени” сертификати е силно, тъй като компаниите искат да намалят въглеродния си отпечатък. Полша Insight отчита „бум на зелените складове“ – това вече се превръща в сериозно предимство при продажба. Все по-често виждаме соларни инсталации върху големи складови покриви, а някои сгради дори се интегрират с инфраструктура за електрически камиони. Тази тенденция ще направи и без това модерния сграден фонд още по-устойчив на бъдещи предизвикателства, но изисква първоначални инвестиции от предприемачите (които се възвръщат с малко по-високи наеми или предпочитания към такива площи).

Географско разпределение: Основните логистични региони остават Варшава (Централна Полша), Горна Силезия (района на Катовице), Долна Силезия (Вроцлав), Познан и все повече Централна Полша (района на Лодз) и Западна Полша (Шчечин, ориентиран към германския пазар). В тези региони е съсредоточена по-голямата част от 35 млн. м² сграден фонд. Но растежът се разпростира и в Източна Полша и по-малките градове с разширяването на магистралната мрежа (например Жешув и Люблин наваксват). Примерно, чуждестранни инвеститори вече обмислят строителство край украинската граница (Жешув) с очакване за бъдещо търсене за възстановяване на Украйна и за текущите нужди по НАТО логистика.

Инвестиционен пазар: Логистичните имоти са фаворит сред инвеститорите и Полша не е изключение. През 2024 г. индустриалните активи съставляват около 25% от инвестиционния обем content.knightfrank.com. Макар и по-умерено от бума през 2021 г., сделки продължават да се сключват. Доходността премина през значителна корекция през 2022–23 г., излизайки от историческите минимуми (~4% или по-малко) до по-атрактивни нива от около 6.25% за топ логистиката към края на 2024 г. content.knightfrank.com. Тази корекция, съчетана със силните пазарни основи, възобновява интереса както на настоящи, така и на нови инвеститори. Много глобални фондове, които не можеха да оправдаят покупка при 4% доходност, вече намират полските warehouse активи много изгодни при доходност над 6% content.knightfrank.com. Освен това Полша предлага значителен доходен спред спрямо Западна Европа (където top yield e ~3.75–5%), което я прави топ цел за core-plus и value-add стратегии content.knightfrank.com.

Забележително е, че тенденцията „sale-leaseback“ (продажба с обратно наемане) набира скорост – собственици на индустриални сгради продават имотите си на инвеститори и ги наемат обратно. “Началото на 2025 г. отбеляза рекордна активност по sale-leaseback” според пазарните данни polandinsight.com. Това показва, че полски компании реализират печалби от недвижими имоти при високи стойности, а инвеститорите търсят дългосрочно отдаден портфейл. Друг момент: домашните полски инвеститори увеличават своя дял в индустриалните сделки (полски капитал е 9% от целия CRE обем през 2024 г. content.knightfrank.com, като част от него е именно индустриален чрез частни фондове и предприемачи). Все пак, най-големите сделки доминират чуждестранни инвеститори (от Европа, САЩ, Близкия Изток, Южна Африка, Азия). С голям брой developer платформи в Полша (Panattoni, GLP, Segro и др.) има постоянен поток от нов клас “А” обекти за придобиване.

Прогноза: Средносрочната прогноза за индустриалните и логистични имоти в Полша е силно позитивна, макар и посоката да се измества от бурно разширяване към устойчив растеж. Търсенето се очаква да остане високо: икономиката на Полша (особено производството, търговията на дребно и електронната търговия) би трябвало да се развива стабилно, генерирайки постоянна нужда от складове. Геополитическият климат, въпреки напрежението, всъщност благоприятства Полша, тъй като компаниите прекрояват веригите си за доставки, за да бъдат по-близо до европейските потребителски пазари (стабилното членство на Полша в ЕС и големият работен потенциал ѝ дават предимство пред някои по-нискобюджетни държави). Предлагането ще се забави — в момента строителите са по-предпазливи, а банките по-стриктни с финансирането на спекулативни обекти. Но това е здравословна корекция; вероятно новите площи през 2025 ще са по-малко спрямо 2024 г., като това ще помогне нивата на вакантност да достигнат връх и потенциално да се понижат отново до 2026 г. Още през втората половина на 2025 може да се види стабилизиране на вакантността около 8–9%, с очакване за ново подобрение при продължаваща абсорбция.

Наемите могат отново да изпитат лек натиск за покачване в топ локациите, когато наличните свободни площи се отдадат. Много логистични наематели имат спешни нужди (3PL компании подписват договори, търговци на дребно имат нужда от дистрибуционни центрове) и са готови да платят премия за близка и готова площ — особено във Варшава и около големите градове. В периферните региони с повече наличност, наемите ще останат конкурентни.

Голямата неизвестна е изходът на войната в Украйна: строителен бум при възстановяването на Украйна може значително да повиши търсенето на логистични площи в източна Полша (като базов пункт), докато в дългосрочен план част от бизнеса може да се измести вътре в Украйна. Засега Полша печели като безопасно убежище за логистичната и производствена дейност, която преди би се насочила към Украйна или Русия.

Относно рисковете: глобална или европейска рецесия ще намали търсенето (въпреки че засега производството в Полша е диверсифицирано и частично предпазено от тенденцията по преместяване на дейности близо до потребителските пазари). Ако лихвените проценти останат по-високи за по-дълго, това може да ограничи строежите, насочени от инвеститори, и да държи разходите по финансиране по-високи, но също така означава, че съществуващите активи са по-ценни заради доходността си. Инфлацията при строителните разходи беше проблем, но е отслабнала от 2022 г. — все пак, евентуално ново покачване може да притисне маржовете на строителите.

В обобщение, индустриалният имотен сектор в Полша съзрява. Преходът е от недостиг към по-балансирано състояние с налични модерни площи. Стабилни наеми, висока заетост (дори при 8% вакантност, много подрегиони на практика са пълни за големи обекти) и постоянни двигатели на търсенето рисуват благоприятна картина. Очакваме Полша да остане топ 3 логистично местоположение в Европа, а до 2028 г. общият „сток“ може да достигне 40–50 милиона м² при продължаващо, но контролирано строителство. Във фокуса занапред ще са складове тип big-box, строени по-спекулативно и с по-кратки цикли (за да отговорят бързо на нуждите на наемателите), както и реконструкция с подобрена добавена стойност на по-стари складове (добавяне на автоматизация, ESG функции). С оглед на тези тенденции и конкурентните предимства на Полша, индустриалният сегмент би трябвало да продължи да носи солидна доходност за инвеститорите и да подкрепя икономическия растеж.

Пазар на земя: внимателно възстановяване и реформи в планирането

Инвестиционен пазар на земя – От бум към забавяне: Пазарът на земя за развитие в Полша преживя истински възходи и падения в последните години. Вълна от активност през 2021–2022 г. (когато строителите масово придобиваха парцели, благодарение на евтин кредит и бум в продажбите на жилища) беше последвана от рязко охлаждане през 2023 г., когато условията се промениха polandinsight.com. През 2024 г. много инвеститори и строители възприеха подход „изчакай и виж“ заради отсъствие на държавни жилищни програми, скок на разходите за финансиране и цялостна несигурност polandinsight.com. Банки също затегнаха кредитирането за покупка на земя, прилагайки много селективни критерии polandinsight.com. Това доведе до спад на сделките — 2023 г. беше със сравнително малко големи сделки за земя, тъй като играчите замразиха разширителните си планове.

В началото на 2025 г. настроенията на пазара за земя се променят от стагнация към предпазливо възобновяване. Първата половина на 2025 г. вижда повече сключени сделки спрямо предходната година, но купувачите правят изключително щателна проверка и анализ на възможностите преди ангажиране polandinsight.com. С други думи, инвеститорите се връщат, но се фокусират само върху възможности с ясна, „потвърдена“ реална нужда и добри основи polandinsight.com. Земя, подходяща за проекти с търсене – жилищно строителство (особено среден ценови клас), PRS апартаментни проекти за наем, складове/логистика в градска среда и мултифункционални проекти в растящи вторични градове – се ползва с интерес polandinsight.com. За разлика, земя без ясен потенциал или в райони с усложнения по планирането все още се избягва.

Обемът на сделките се очаква да се подобри през 2025 спрямо 2024 г., особено през втората половина на 2025 polandinsight.com. Експертите на пазара определят 2025 г. като година на „възстановяване на потенциала“, а не на впечатляващи сделки polandinsight.com. Едва ли ще стигне до трескава динамика като през 2021, но активността ще е значително по-добра. Важно е, че цените на земята не се сринаха; собствениците на атрактивни парцели по-скоро задържат, отколкото да продават на голямо намаление. В по-периферните локации може да има умерено понижение, но топ парцелите в градовете все още се търгуват с премия. Полша продължава да е с конкурентни разходи за земя в контекста на Централна и Източна Европа, което привлича чужди строители за нови проекти marketoutlook.cbrepoland.pl.

Профил на инвеститора и участие на чужденци: Съставът на купувачите се промени. През 2025 г. местните полски строители и инвеститори (особено тези, които не са публични компании) са доста активни, използвайки своето познание на пазара и по-бързи решения polandinsight.com. Отбелязва се тенденция на „съседски сделки“ – инвеститори от съседни държави (Чехия, Германия, Балтика) участват в сделки за парцели в Полша polandinsight.com. Тези регионални играчи често имат добро разбиране за пазара и понякога търсят съвместни инвестиции с полски фирми. Големите западноевропейски институционални инвеститори са по-предпазливи и изчакват по-ясни сигнали преди да се върнат агресивно polandinsight.com.

Същевременно се появяват нови чуждестранни играчи: някои турски и средиземноморски инвеститори започнаха да купуват по-малки парцели, като са готови да платят конкурентно за сигурни проекти като начин за навлизане на пазара polandinsight.com. Също така, както беше споменато по-рано, китайски фирми проявяват интерес към логистична земя поради глобалните промени в търговията polandinsight.com. Това съвпада със стабилната икономика и стратегическото местоположение на Полша, които я правят предпочитана за производствени/логистични бази, които се преместват от Азия polandinsight.com polandinsight.com. Междувременно южноафрикански и други световни фондове, които инвестират в развити обекти, обикновено не купуват директно сурова земя — вместо това често партнират или изчакват да закупят завършени активи. Някои от тях финансират строители чрез „forward-funding“ сделки за земя като индиректен начин да си гарантират бъдещето портфолио.

Един положителен развой: Полският частен капитал все по-често се обединява за инвестиции в земя. Например, консултантската фирма Walter Herz е събрала над 50 млн. злоти от частни лица за инвестиции в придобиване на земя във Варшава, Познан и Триградие polandinsight.com. Това показва растяща сложност и интерес от страна на местни инвеститори с високи нетни активи към „land banking“ (банкиране на земя), които се намесват, докато големите институции са по-малко активни.

Използване на земя и сегменти с търсене: Има няколко категории земи, за които има особено високо търсене:

• Земи за жилищно строителство: Имайки предвид дефицита на жилища и очакваното възстановяване на продажбите, добре разположени парцели за ново строителство (особено в покрайнините на големите градове или в бързо растящи сателитни градчета) са особено търсени polandinsight.com. Инвеститорите внимават да не преплащат, но желаят да попълнят банките си със земя, за да са готови при пълно възстановяване на пазара.
• Парцели за PRS (жилища за отдаване под наем): Институционалните наемни жилищни предприемачи (полски и чуждестранни) търсят парцели в големите градове, където могат да строят апартаментни комплекси за наем polandinsight.com. Това включва и преобразуване на земи, предназначени за офиси или със смесено предназначение, в жилищни/PRS проекти, тъй като този сегмент процъфтява.
• Градска логистична земя: С разширяването на електронната търговия и последната миля на доставките, по-малки складове близо до центровете на градовете са в търсене. Инвеститорите оглеждат земи в покрайнините или индустриалните зони на метрополиите за „градска логистика“ polandinsight.com. Подобна земя често е ограничена, така че конкуренцията може да бъде сериозна.
• Парцели за преустройство на офис и смесено предназначение: В определени централни градски зони има по-стари индустриални или търговски обекти, които могат да се превърнат в смесени проекти (офиси, магазини и апартаменти). Някои инвеститори залагат на това с надежда, че градове като Краков, Вроцлав или Лодз ще модернизират центровете си.
• Земеделска земя с потенциал за прекатегоризация: Интересно е, че селскостопанските земи в Полша се радват на засилен инвеститорски интерес, базиран на очакване за прекатегоризация за застрояване. Региони с високо урбанизационно налягане (около Варшава, Краков, Вроцлав и др.) притежават земеделска земя, която може да бъде прекатегоризирана в жилищна или индустриална. Инвеститорите, готови да преминат през процедурата, купуват тези парцели като дългосрочна инвестиция polandinsight.com. Цените на селскостопанската земя се повишиха през последните години, особено след 2016 г., когато граждани на ЕС получиха право свободно да купуват земя (след преходния период за присъединяване към ЕС). Въпреки това, земеделската земя все още е по-евтина от тази в Западна Европа, така че има потенциал за поскъпване при прекатегоризация.

Голямо предизвикателство – планиране и регулации: Може би най-голямото препятствие на полския пазар на земя е системата за планиране. Само около 30–40% от територията на Полша е покрита с действащи местни устройствени планове (MPZP) polandinsight.com. За останалата земя се изискват поотделни решения за застрояване (WZ – решения за условия за застрояване), които може да са бавни, непредвидими и субективни polandinsight.com. Инвеститорите често чакат дълго за одобрения, а понякога властите просто не вземат решение, което блокира проектите polandinsight.com. Правителството работи по реформа – въвежда „Генерални планове“ за общините – но това бе забавено и засега въвежда объркване с променящи се срокове polandinsight.com. Резултатът е степен на законодателен хаос в устройственото планиране polandinsight.com, който се цитира като основна пречка за прозрачно и ефективно развитие на земите.

Политиците осъзнават това и предлагат реформи. Една идея е дерегулация за опростяване на процесите – например, въвеждане на прости електронни процедури за планираните разрешения polandinsight.com. Пример – да се премахне изискването за пълни оценки за въздействие върху околната среда при определени ниско-въздействащи проекти (като малки обслужващи сгради или складове), които сега добавят месеци към разрешителния процес, дори при минимален екологичен ефект polandinsight.com. Предложението е да се създаде списък с „ниско въздействащи“ инвестиции, при които да се намали или отпадне екологичният етап в разрешителния процес polandinsight.com. На дневен ред е и дигитализирането на поземлените и ипотечни регистри в цялата страна, което ще ускори „due diligence“ и сделките polandinsight.com.

Друг специфичен регулаторен въпрос е прекатегоризация на земеделска земя. Полша класифицира земеделските земи по качествени категории и за прекатегоризация на висококачествени земи често е нужно министерско одобрение, което трудно се получава. Обсъжда се въвеждане на ясни критерии, позволяващи автоматично изключване на земи от по-нисък клас (клас IV или V) от земеделско производство без министерско съгласие polandinsight.com. Това би освободило повече земя за инвестиции около градовете, тъй като голяма част от околградските земи са формално “земеделски”, но не са продуктивни.

Обобщено, реформа в планирането е ключова: инвеститорите постоянно посочват, че се нуждаят от по-предвидими и по-бързи решения за застрояване, за да увеличат значително обемите на сделките polandinsight.com. Държавата напредва в тази посока, но напредъкът е бавен. До въвеждането на подобрения, сделките ще се фокусират върху парцели, които вече имат устройство или имат сериозен шанс за получаване на такова.

Перспектива: Пазарът на инвестиционни земи в Полша за 2025–2027 изглежда ще е на възход, но премерен. Ако лихвените проценти постепенно паднат, финансирането на покупките и строителството ще се улесни, което ще върне повече купувачи. Стойностите на земята в най-добрите райони (напр. централни парцели във Варшава, ключови жилищни зони) вероятно ще се запазят или ще нараснат, поради недостига. Във вторичните локации може да останат непроменени, докато търсенето истински се възстанови. Очакваме конкуренцията за качествена земя да се изостри в края на 2025 и 2026 г., докато предприемачите се подготвят за следващия строителен цикъл, което би могло да окаже натиск за повишение на цените в най-добрите райони.

Интересът на чуждестранни инвеститори към полските земи също ще нарасне при стабилизиране на макроикономическите условия. Част от големите институционални играчи, които паузираха придобивания през 2023–24 г., вероятно ще се върнат, особено ако икономиката на Полша продължи да расте с ~3% годишно и имотният цикъл стане положителен. Притокът на евро средства за инфраструктура и други инвестиции (Полша е основен бенефициент на европейските бюджети) също ще направи повече райони атрактивни за застрояване (по-добри пътища могат изведнъж да направят логистичен обект жизнеспособен и т.н.).

Основни рискове и фактори: Основният риск остава регулаторната среда – ако реформите по планиране се забавят или има политическа нестабилност, която засяга законите за имоти, това може да изплаши инвеститори. Ако пък държавата въведе силни ограничения върху чуждестранното притежание на земя (малко вероятно, тъй като повечето ограничения вече са премахнати), това също би могло да повлияе на чуждестранното участие. Друг фактор са строителните разходи – поскъпване на строителството може да намали какво предприемачите са готови да платят за земя (тъй като цялостната рентабилност на проекта се влияе). Към момента строителните разходи са стабилизирани, което е положително за стойността на земята.

В заключение, пазарът на земя в Полша през 2025 г. се характеризира с разсъдливост и селективност. Ерата на спекулативното изкупуване на всякакви парцели е приключила; сега става въпрос за внимателно подбрани терени с ясен потенциал. Годината се очертава като време на „възстановяване на потенциала“, както се изрази един анализатор polandinsight.com, което създава предпоставки за по-оживена активност през следващите години. С по-добри политики за планиране и икономически тласък, Полша може да отключи много в момента неоползотворени терени за развитие, което би помогнало за решаването на проблеми като недостига на жилища и разширяването на логистичната мрежа. Инвеститорите виждат земята като сигурно убежище за капитал в дългосрочен план (осезаем актив в развиваща се страна) polandinsight.com, и мнозина се позиционират сега, за да пожънат ползите, когато цикълът на развитие ускори темпото.

Чуждестранни инвеститори и регулаторни фактори

Чуждият капитал играе доминираща роля във всички сектори на недвижимите имоти в Полша, като носи както възможности, така и предизвикателства. От страна на инвестициите в търговски имоти, международните фондове са основен двигател зад големите сделки. Както бе отбелязано, през 2024 г. чуждестранните инвеститори са били източник на приблизително 90%+ от инвестиционния обем в КТИ от над 5 милиарда евро europaproperty.com. Това включва глобални частни капиталови фондове, застрахователни фондове, пенсионни фондове и специализирани инвеститори от Европа, Северна Америка, Азия и Южна Африка. Привлекателността е ясна: Полша предлага мащаб (голяма икономика с 38 милиона души), растеж (по-високи темпове на БВП и потребление от Западна Европа) и значително по-висока доходност. Основни офис, търговски и логистични активи в Полша носят доходност между 6–7% (както бе описано по-рано), спрямо 3–4% в много западни пазари content.knightfrank.com. Тази разлика компенсира възприемания риск на развиващите се пазари и валутен риск (въпреки че полският злоти е относително стабилен и страната е част от ЕС).

По държави, през последните години сред водещите инвеститори са германски, американски, британски и южноафрикански капитали content.knightfrank.com. Южноафриканските REITs (като NEPI Rockcastle и Redefine) са особено активни съответно в търговската и офис сегмента. Американски и канадски инвеститори също се завърнаха през 2024 г. content.knightfrank.com. Разбивката по произход на капитала за 2024 г. показва разнообразие: напр. Южна Африка (19% от обема), САЩ (11%), Великобритания (13%), Западна Европа (9%, без Германия и Великобритания), съседни страни от ЦИЕ (18%) и полски местен капитал ~9% content.knightfrank.com. Това разнообразие показва, че Полша е на радара на инвеститори по целия свят. Също така, продължават да се появяват нови играчи – напр. през 2024 г. британският Sona Asset Management навлезе чрез голяма офис сделка content.knightfrank.com, а се говори, че и близкоизточен капитал проучва логистични портфейли.

Защо местните инвеститори са малко? Относително ниският дял на вътрешния капитал (само ~9% през 2024 г. content.knightfrank.com) се дължи основно на структурни причини. В Полша няма развит REIT или подобна система за инвестиционни фондове, така че местният институционален капитал (пенсионни фондове и др.) по традиция не се насочва към имоти. Съществуват само няколко големи полски инвеститори (като държавния PFR или някои застрахователни компании) с капацитет за големи сделки. Това постепенно се променя, като все повече полски лица с висока нетна стойност и частен капитал поглеждат към сектора, но засега чуждият капитал запълва празнината. Както беше споменато, въвеждането на REIT законодателство – което се обсъжда от години – може да се окаже ключово, позволявайки на по-малки местни инвеститори косвено да участват в имотния пазар и така да се увеличи местното участие europaproperty.com. Експерти от сектора често призовават за това, като се позовават на успешното въвеждане на REIT-и в съседна Чехия, например europaproperty.com.

Регулаторна среда за чужди инвеститори: Като цяло Полша е доста отворена към чуждестранна собственост на недвижими имоти. От влизането си в ЕС, гражданите и компаниите от ЕС могат да купуват имоти (включително земя) без ограничения (с изключение на някои случаи като селскостопански земи по време на преходния период, приключил през 2016 г.). Неевропейските граждани също могат да купуват, въпреки че за определени категории имоти (особено селскостопанска и горска земя) се изисква разрешение от Министерството на вътрешните работи. Тази процедура често е формалност, но има за цел да предотврати стратегически изкуп на земя. За градски имоти (офиси, апартаменти, складове) обикновено няма пречки за реномирани международни купувачи. Полша разполага с ясна система за вписване на собствеността (система Land and Mortgage Register) и правна защита на собствениците, което се цени от чуждестранните инвеститори.

Един от регулаторните въпроси е данъчното облагане: в Полша има 1% данък при прехвърляне (за сделки с активи) и текущи имотни данъци (сравнително ниски, фиксирани ставки на кв.м.). Няма годишен данък върху богатството като в някои други страни. Все пак, правителството е обмисляло предложения като допълнителен данък за наемодатели с множество жилища (за ограничаване на спекулациите) globalpropertyguide.com. До 2025 г. все още не е въведено нищо конкретно, но инвеститорите следят подобни идеи. Друг тренд е стремежът към ESG съответствие – регулациите на ЕС (например свързани с енергийната ефективност) означават, че сгради, които не покриват определени стандарти, може да изгубят стойност. Чуждестранните инвеститори често са ориентирани към ESG и предпочитат активи със „зелени“ сертификати. Това косвено определя кои имоти са предпочитани за инвестиции; обектите с ниска енергийна ефективност може да се нуждаят от обновяване, или ще се избегнат от купувачите.

Чужденци на жилищния пазар: Освен институционалните играчи, Полша привлича и индивидуални чуждестранни купувачи в сегменти като луксозни жилища и втори домове (например някои украинци, както бе посочено по-рано, както и чужденци, купуващи в Краков или по крайбрежието). Правителството е обмисляло рестрикции (каквито има в някои държави с цел охлаждане на пазара), но не са въведени такива мерки, тъй като чужденците все още съставляват относително малък дял от всички сделки (скокът до 30% в отделни проекти е изключение, обикновено в райони близо до международни организации или предпочитани от мигранти) globalpropertyguide.com.

Изходящи инвестиции: Заслужава да се спомене, че все повече полски инвеститори са активни в чужбина (например придобиват складове в Западна Европа чрез фондове), макар това да е извън обхвата на този доклад. Ако бъдат въведени REIT-и, това ще улесни и изнасянето на полски капитал на външни пазари.

В обобщение, участието на чуждестранни инвеститори е ключово за пазара на недвижими имоти в Полша, като внася експертиза и ликвидност. Регулаторната среда по принцип е благоприятна, с ясни законови права и малко ограничения при собствеността. Основните подобрения, желани от сектора – като опростяване на процедурите по планиране polandinsight.com и въвеждане на REIT-и – биха били от полза за всички, както местни, така и чужди, като ще увеличат прозрачността и притока на капитал. Ако не настъпи неочакван протекционистки обрат (който не се очаква при настоящото пробизнес правителство), Полша ще остане атрактивен и отворен пазар за глобални инвестиции в имоти.

Прогноза и перспектива за 3–5 години (2025–2030)

Напред във времето, пазарът на недвижими имоти в Полша се очертава за стабилен, устойчив растеж през следващите няколко години, подкрепен от добри икономически основи и описаните по-горе секторни тенденции. Ето резюме на перспективите според ключови фактори и видове имоти:

Макроикономически и финансови перспективи: Икономисти прогнозират, че ръстът на БВП на Полша ще се движи около 3–4% годишно през 2025–2027, изпреварвайки средните стойности за ЕС cbre.pl. Частното потребление ще остане двигател на растежа, благодарение на увеличаването на заплатите и усвояването на значителни европейски средства в икономиката. Инфлацията, която през 2022 г. достигна двуцифрени стойности, се очаква да се нормализира до около 4% през 2025 и 3% до 2026 г. reuters.com – близо до горната граница на целевия диапазон на НБП. Проучване на НБП сочи средна инфлация от 4,1% за 2025 г., намаляваща до 3,2% през 2026 г. reuters.com. Това охлаждане на инфлацията трябва да позволи на НБП да намали още основния лихвен процент. Прогнозите сочат, че лихвата може да бъде снижена с още ~75–125 б.т. до края на 2025 (до ниво от около 4,0–4,5%), а до края на 2026 – до 3,5–4,0% focus-economics.com think.ing.com, при условие че не възникнат нови инфлационни шокове. По-ниските лихви ще са от полза за имотния сектор: ще намалят разходите за ипотека, ще подобрят финансирането на търговски проекти и вероятно ще доведат до известна компресия на доходността (т.е. до повишаване на капиталовата стойност на имотите). Безработицата се прогнозира да остане много ниска (3–5%), а Полша вероятно ще продължи да привлича работна ръка от съседни държави, разширявайки трудовия си пазар. Един риск на хоризонта е световната икономика – ако основните търговски партньори от ЕС изпаднат в стагнация, полската експортно ориентирана индустрия може да забави ръста си, но консенсусът в момента очаква умерен растеж в ЕС, което ще подкрепи и перспективата за Полша.

Прогноза за жилищния сектор: Очакваме цените на жилищните имоти в Полша да се увеличават умерено през следващите 3–5 години, като приблизително следват растежа на доходите и инфлацията. Годишните увеличения на цените в нисък до среден едноцифрен процент (например 3–6% годишно) са по-вероятни, отколкото двуцифрените скокове от последните няколко години. Това означава, че в реални (инфлационно коригирани) стойности цените на жилищата ще останат стабилни или ще се увеличат леко. Основни двигатели: огромният жилищен дефицит ще продължи – дори с рекорден брой ново строителство през последните години, Полша все още има едно от най-ниските съотношения на жилищни единици на 1000 граждани в Европа cbre.pl. Демографските тенденции всъщност стават благоприятни благодарение на имиграцията (населението може отново да започне да нараства след години на застой, отчасти поради заселването на украинци). Освен това, до 2026–2027 г. настоящият спад в започнатото жилищно строителство (много проекти бяха спрени през 2023–24 г.) може да доведе до намалено ново предлагане на пазара, което иронично да предизвика по-тесен баланс между търсене и предлагане и да предотврати спад на цените.

Достъпността до ипотечни кредити би трябвало да се подобри с намаляване на лихвите – очаква се постепенно разхлабване на кредитирането след шока от повишенията през 2022 г. Правителствени програми (като „Първи ключове“) ще помогнат на определени групи купувачи (първи купувачи на по-стари апартаменти) вероятно от 2025 г., като ще дадат лек тласък на пазара без да го прегреят. Търсенето на наеми ще остане силно, така че наемните цени вероятно ще продължат да се покачват бавно (може би ~2–5% годишно), тъй като урбанизацията и промяната в стила на живот увеличават дела на наемателите. Секторът на PRS в Полша ще се разшири значително – от ~21 000 жилища сега до може би >50 000 до 2030 г. – което ще професионализира наемите и ще добави предлагане, но предвид сегашния недостиг това няма да доведе до спад на наемите; по-скоро ще посрещне новото търсене.

Една уговорка: ако лихвите бъдат намалени твърде бързо или бъде въведена прекомерно щедра субсидия, може да има нов взрив на ценово ускорение. Но политиците изглежда са решени да избегнат тази волатилност globalpropertyguide.com. Основният сценарий е за стабилизиран растеж: както прогнозира един инвеститор, „не очакваме цените да се върнат към нивата от началото на 2023 г.; вместо това – умерен растеж, съобразен с инфлацията“ globalpropertyguide.com. До 2028 г. жилищният фонд в Полша вероятно ще види нови иновации – по-енергийно ефективни „зелени“ домове (тъй като правилата на ЕС изискват подобрения), повече сглобяемо строителство за намаляване на разходите и възможно първи признаци на институционални строители на къщи („build-to-rent“ компании, които изграждат цели квартали за отдаване под наем – модел, който започва да се появява в Европа). Като цяло жилищният сектор трябва да остане стълб на пазара, без голям срив на хоризонта, подкрепен от демографските нужди и подобрена достъпност.

Прогноза за офисите: Следващите няколко години при офисите ще бъдат за качество пред количество. Новото предлагане ще остане ограничено поне до 2026 г. polandoffices.com, което постепенно ще намали свободните площи в първокласния сегмент. До 2025–2027 г. очакваме свободните първокласни офиси в центъра на Варшава да спаднат до ~5% или по-малко, което на практика означава пълна заетост, като някои наематели ще се преместват в нецентрални локации – макар че там свободните площи вероятно ще останат повишени, докато не бъде премахнат остарелият фонд. В регионалните градове свободните площи ще се различават: водещите пазари като Краков и Труймясто може да паднат до ~10% или по-ниско, ако търсенето остане силно, докато по-слабите пазари може да останат в тийнейджърските проценти.

Очаква се инвеститорите да рестартират повече проекти до 2026 г., особено във Варшава, където новото строителство на практика е спряло. Нова вълна офис кули би могла да стартира в края на 2025 г., за да отговори на очакваното търсене до 2027–2028 г., особено ако разходите за финансиране намалеят. Ще има и проекти за преобразуване: по-стари офиси, превърнати в жилища или хотели и др., което ще намали офис инвентара в второстепенните локации, но ще отговори на други нужди (например някои стари офиси по коридора „Йерозолимске“ във Варшава може да станат апартаменти или студентски общежития).

Наемите на офиси в първокласни локации могат да се повишат с 5–15% кумулативно през следващите 3 години, особено за най-горните етажи в модерни зелени сгради – те са ограничени като предлагане и с голямо търсене. Наемателите показаха готовност да платят повече за качество, което повишава удовлетворението на служителите и постига ESG цели. Междувременно, наемите в по-старите сгради може да останат стагниращи или дори да намалеят, ако те не бъдат обновени. Затова разликата между наемите на клас A+ и клас B ще се разшири. Стимулите (като безплатни наемни периоди) в първокласните сгради ще се скъсят, тъй като наемодателите придобиват предимство, което ще повиши нетните ефективни наеми.

Тенденциите като хибридна работа ще продължат да влияят на използването на офисите – очакваме компаниите да предвидят повече място за бюро (за зони за съвместна работа и т.н.) и да приемат по-ниска средна посещаемост, но все пак да запазят офис площи заради фирмената култура и нуждите на клиентите. Така че, въпреки че може да не са им нужни толкова допълнителни квадратни метри за всеки служител, растежът на бизнес секторите (ИТ, BPO, R&D центрове) в Полша би трябвало да доведе до нетно положително усвояване всяка година. Квалифицираните кадри и ценовото предимство на Полша ще продължат да привличат мултинационални компании за отваряне на офиси (особено в Краков, Вроцлав и др., които вече са утвърдени хъбове за услуги).

Офис инвестициите също се очаква да наберат инерция. Ако лихвените проценти паднат според прогнозите, първокласната доходност на офисите – в момента около 6.0% content.knightfrank.com – може да се свие до ниските 5% до 2026 г., което ще повиши капиталовата стойност. Очакваме и нови играчи (възможно фондове на азиатски или близкоизточни държави) да навлязат на полския офис пазар, привлечени от стойността. Рисков фактор е световните тенденции при офисите – на глобално ниво офисите са под натиск заради дистанционната работа. Но ситуацията в Полша е по-благоприятна, тъй като офисният фонд е по-нов и по-концентриран в търсените технологични и обслужващи сектори. Ако наемодателите продължат да се адаптират (гъвкави пространства, удобства, ESG), полските офиси трябва да останат интересно предложение.

Прогноза за търговията на дребно: Търговският сектор в Полша е относително зрял, така че не се очаква масивно разширяване на търговските центрове. Вместо това, следващите години ще се фокусират върху оптимизиране и обновяване на съществуващия фонд. Много молове ще бъдат реновирани, а се очаква някои по-стари или неуспешни центрове да се преструктурират (частично превръщане в офиси, апартаменти или логистични пунктове за взимане на поръчки). Търговските паркове и центрове за удобство ще продължат да растат, особено в по-малките градове – все още има място за нови проекти с водещи хранителни магазини в населени места, в които липсва модерна търговия.

Потребителските разходи, както бе отбелязано, се очаква да се засилят, когато инфлацията се успокои. До 2025–2026 г., ако инфлацията е ~3–4% и ръстът на заплатите остане около 7–10%, поляците ще се радват на реален растеж на доходите, което ще доведе до повече потребление. Това може да повиши плътността на продажбите в моловете, позволявайки известно увеличение на наемите в първокласните центрове чрез наеми, обвързани с оборота, или преподписване на договори. В същото време електронната търговия вероятно ще нарасне до ~15% от търговията на дребно до 2030 г., поради което физическите магазини ще трябва да продължат да се развиват. Очаквайте повече интеграция между онлайн и офлайн (пунктове за взимане на продукти в моловете, магазини-шоурумове и др.).

Полша може най-накрая да въведе REIT-и през този период, което би позволило създаването на фондове с фокус върху търговски имоти, които да изкупуват второстепенни активи и да инвестират в тях. Ако това се случи, ще се осигури изход за някои чуждестранни собственици и ще се стимулира местното участие.

Доходността при търговските имоти (понастоящем около 6,25% в първокласния сегмент content.knightfrank.com) може леко да се свие с връщането на доверието на инвеститорите – може би до ~5,5–6,0% за първокласните наеми до 2027 г., ако лихвите паднат. Второстепенните търговски имоти ще се разделят – най-добрите квартални центрове и обекти за аутлет ще намират купувачи, докато някои третостепенни молове ще изпитват затруднения да намерят собственици и ще остават на по-висока доходност или ще бъдат преструктурирани.

Прогноза за индустриални/логистични имоти: Логистичният сектор в Полша трябва да запази инерцията си. Очакваме търсене от 5–6 милиона м² наем годишно да продължи в краткосрочен план, подкрепено от електронната търговия (която още има потенциал да расте в полския търговски микс) и производители от автомобилната, електронната и други индустрии, които инвестират в местно производство. Свободните площи може да се задържат около високи едноцифрени проценти през 2025 г., но вероятно ще започнат да намаляват през 2026 г., тъй като строителната активност се забави през 2024–25 г. Така до 2027 г. свободните логистични площи могат да се нормализират обратно до ~5% или по-малко, което на практика е пълна заетост (с малко свободни площи за преход). Това ще окаже натиск за ново повишаване на наемите; можем да видим ръст на наемите особено в градската логистика, където земята е ограничена, а търсенето ненаситно (например последно-мили складове около Варшава могат да преминат от €5–6 до може би €7–8/м² до края на десетилетието). Големите складове в централни локации също могат да поскъпнат при поскъпване на земята и строителството.

Полша вероятно ще спечели и от евентуално възстановяване на Украйна (макар срокът да е несигурен) – граничните ѝ региони ще служат като логистични бази, нуждаещи се от нови складове. Освен това, при регионализация на веригите за доставки Полша може да привлече индустрии като батерийни гигафабрики, производство на компоненти и др., които ще се нуждаят от индустриални площи.

Развитието на логистиката ще е по-балансирано – от спекулативната интензивност през 2020–2022 г. към по-бавно и поетапно строителство „по поръчка“. Много инвеститори днес ще търсят предварителни наеми, преди да изграждат по-големи паркове. Екологичните фактори също ще бъдат от значение: по-строгата политика на ЕС за климата може да стимулира изграждането на соларни складове, строителство с нулев въглероден отпечатък, а дори и да ограничи строителството върху зелени площи в някои защитени територии. Но Полша разполага с много пространство за логистика (възможно е и рециклиране на бивши индустриални терени).

Индустриални инвестиции вероятно ще останат най-горещият сегмент. Очакваме компресия на доходността от ~6.25% до може би ~5.5% или дори 5% до 2027 г. за първокласната логистика, докато конкуренцията за стабилизирани активи отново се засилва (подобно на тенденцията отпреди 2022 г.). Ако лихвените проценти паднат и икономиката е стабилна, глобални инвеститори могат да влязат в наддавателни войни за първокласни портфейли. Позицията на Полша като основен логистичен пазар в Европа ще се затвърди, като тя дори може да достигне до статута „core portfolio“ за повече паневропейски фондове (някои вече я третират като такава).

Земи и Развитие: Цените на земята в ключови градски зони ще растат, тъй като строителите се връщат на пазара. Очакваме, че до 2026 г., при лихвени проценти около ~4% и стабилна икономика, жилищните инвеститори отново ще увеличат започнатото строителство, за да посрещнат подновения интерес. Това означава, че те активно ще търсят терени в периода 2025–2026 г., увеличавайки конкуренцията за атрактивни парцели. По подобен начин логистичните инвеститори ще продължат да купуват земя около магистрали и близо до градове, макар и дисциплинирано. Стойността на земеделската земя също може да се увеличи — както заради трендове при стоковите цени, така и заради потенциал за преотреждане край разширяващите се градски граници.

Държавните стъпки на Полша към опростяване на планирането (ако бъдат напълно приложени) могат драстично да отключат потенциала за развитие. Ако до 2025–26 г. голяма част от общините приемат новите Генерални планове и дигитализирано разрешително производство, може да станем свидетели на по-бързо одобряване на проекти и повече прозрачност (по-малко несигурност повишава стойността на земята). Също така, всяка дерегулация като ускоряване на отстраняването на пречките за проекти с ниско въздействие или облекчаване на процедурите по промяна на статута на земеделски земи polandinsight.com polandinsight.com би дала допълнителен тласък на пазара на земя, като направи повече терени жизнеспособни. Обратно, ако бюрократичните проблеми се запазят, това ще ограничи скоростта на развитие и ще поддържа високи цени за малкото подходящи парцели (не идеалният сценарий, тъй като концентрира растежа).

Рискове за перспективата: Въпреки че прогнозата като цяло е положителна, има рискове, които могат да променят траекторията:

• Икономически спад: Ако удари глобална рецесия (или настъпи рязко забавяне в Германия, основният търговски партньор на Полша), търсенето на търговски площи може да отслабне, а безработицата да се повиши — което ще засегне и жилищното търсене. Все пак Полша е показала устойчивост и започва от силна позиция, така че умерена рецесия вероятно би била преодоляна.
• Неочакван ръст на лихвите: Ако инфлацията се окаже устойчива и централните банки променят курса си, като отново повишат лихвите, това ще охлади финансирането и инвестиционната активност. В момента това изглежда малко вероятно, тъй като инфлацията се понижава и полската НБП е в цикъл на понижаване globalpropertyguide.com, но това е фактор, който трябва да се следи (енергийни шокове и др. биха могли да променят инфлационната прогноза).
• Геополитическо напрежение: Продължаващата война в Украйна е рисков фон — всяка ескалация или разпространение може сериозно да засегне настроенията и икономическата стабилност (макар че Полша до известна степен икономически спечели от приемането на бежанци и компании, изтеглящи се от Русия/Беларус). Освен това, вътрешната политика на Полша (с ново правителство от края на 2023) може да доведе до промени, но текущата коалиция е про-ЕС и про-инвестиции, така че драстични промени в политиката не се очакват.
• Секторни промени: За офис сектора, рискът е допълнително ускоряване на дистанционната работа или рязко намаляване на наетите площи – ако, например, AI и автоматизация доведат до намаляване на необходимостта от човешки офис служители, това ще е дългосрочен негатив. За търговията на дребно рискът е промяна в потребителското поведение извън очакванията (напр. ако електронната търговия скочи до 30% от продажбите твърде бързо, макар това да изглежда малко вероятно заради културни фактори). За индустриалния сектор рискът е свръхзастрояване, ако всички строителни фирми се окажат прекалено оптимистични едновременно – но поуките от текущото повишаване на незаетостта най-вероятно ще предотвратят това.

Въпреки тези рискове, експертните прогнози остават до голяма степен благоприятни. Например, скорошно проучване на НБП сред професионалисти в недвижимите имоти показва очаквания за стабилност на цените и постепенен растеж при жилищата, както и динамично възстановяване на инвестиционния пазар при спад на лихвите lexology.com etalon-estate.pl. Общото настроение е, че полският пазар на недвижими имоти няма да повтори волатилността от началото на 2020-те, а ще се движи по умерен, по-устойчив път на растеж с по-малко крайности.

Заключение: До 2028 г. си представяме ландшафт на полския пазар на недвижими имоти, доминиран от модернизирани, устойчиви сгради; по-голямо участие на институционални инвеститори (включително местни); и балансирани условия между търсене и предлагане в повечето сегменти. Жилищният сектор вероятно ще е произвел още стотици хиляди жилища, но търсенето ще остане по-голямо от предлагането (поддържайки строителите активни). Офисите ще са по-умни и по-зелени, с обновен стар фонд и нови небостъргачи в силуета на градовете (особено Варшава, с вече завършената 350-метрова Varso Tower и други планирани проекти). Търговските площи ще са по-ориентирани към преживявания, а Полша може да види първите американски тип REITs, които притежават портфейли от молове или супермаркети, ако се позволи от законодателството. Логистиката ще утвърди ролята си на ключов европейски разпределителен център и може да премине към нови сектори като кампуси за дата-центрове (също изискващи индустриална земя и вече набиращи скорост в Полша).

В обобщение, полският пазар на имоти е на прага на зрял растеж. Той предлага атрактивно съчетание от здрави икономически основи, подобряваща се регулаторна среда и привлекателна доходност, които ще продължат да привличат инвестиции и развитие. Както се казва в един пазарен обзор: „Полският пазар на недвижими имоти остава стабилен, с устойчиво търсене и динамично възстановяване на инвестициите… с добри пазарни фундаменти и оптимизъм през 2025 г.“ content.knightfrank.com. Ако не настъпят големи сътресения, следващите 3–5 години ще донесат устойчив напредък във всички сегменти – създавайки възможности за инвеститори и покривайки развиващите се нужди на бизнеса и домакинствата.

Източници:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (февр. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (май 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Данни на НБП (Полската национална банка) чрез GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Коментари от VP на Dom Development (април 2024) globalpropertyguide.com
• Polish Economic Institute – жилищен доклад (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP анализ (2024) globalpropertyguide.com
• JLL и Otodom/Polityka Insight жилищни доклади (2024–25) globalpropertyguide.com
• Министерство на финансите на Полша / gov.pl – Информация за “Bezpieczny Kredyt 2%” и планирания “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – доходност prime (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – най-големи инвестиционни сделки 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Увеличаващо се търсене на офис площи в регионите (май 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Силен старт на ритейл сектора, 2025 (май 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – вакантност и трафик в ритейл (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Стабилен складов пазар, по-бавен растеж (юни 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Пазарът на земя в 2025 (май 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – инфлационно проучване за Полша (ян. 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Обзор 2024 и перспектива 2025 (цитати чрез Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Вакантност в търговските обекти в Полша (2024) europaproperty.com
• Erste Group – прогноза на НБП (март 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – очаквания за понижение на лихвите (май 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – различни пазарни доклади (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.