Polský trh s nemovitostmi 2025: trendy, ceny, výnosy a výhled
Úvod a ekonomický přehled
Polský realitní trh v roce 2025 zůstává robustní a dynamický, podpořený odolnou ekonomikou a silným zájmem investorů. Země zaznamenala mimořádně aktivní rok 2024, kdy objem investic do komerčních nemovitostí více než zdvojnásobil a přesáhl 5 miliard € (meziročně o ~142 % více) content.knightfrank.com. Růst HDP se v roce 2025 předpovídá kolem 3–4 %, a to díky soukromé spotřebě a investicím cbre.pl. Inflace, která výrazně vzrostla v letech 2022–2023, nyní klesá a vytváří prostor pro snižování úrokových sazeb cbre.pl. V květnu 2025 Polská národní banka (NBP) poprvé od roku 2023 snížila základní sazbu (na 5,25 %) v reakci na zlepšující se inflační výhled globalpropertyguide.com. Nezaměstnanost zůstává na rekordně nízké úrovni cbre.pl a růst mezd pokračuje, což podporuje poptávku po bydlení a maloobchodní spotřebu. Tento makroekonomický rámec – mírnící inflace, očekávané uvolňování měnové politiky a pevné základy trhu práce – vytváří pro všechny segmenty realitního trhu v Polsku pozitivní prostředí.
Vládní politika hraje také důležitou roli. Vládní program se státní podporou hypoték „Bezpieczny Kredyt 2%” (Bezpečný úvěr 2 %) od poloviny roku 2023 významně zvýšil objem hypotečních půjček (nové úvěry na bydlení v roce 2024 dosáhly 83,9 miliardy PLN, +43,2 % oproti roku 2023) globalpropertyguide.com. Zatímco dostupnost bydlení pro první kupující se zlepšila, tento program také urychlil růst cen nemovitostí, což vedlo úřady k přehodnocení podpůrných opatření globalpropertyguide.com. Plány na pokračování programu byly zrušeny ve prospěch nové iniciativy („Pierwsze Klucze“ neboli První klíče), zaměřené na pomoc prvokupeckům s nákupem levnějších použitéch bytů globalpropertyguide.com. Další navržená opatření – například zdanění majitelů více obytných jednotek – byla projednávána a vytvářela určitou nejistotu pro investory globalpropertyguide.com. Celkově si však Polsko udržuje poměrně otevřené a investorům příznivé realitní prostředí. Země je považována za nejatraktivnější trh ve střední a východní Evropě pro mezinárodní realitní investory cbre.pl a více než 90 % investic do komerčních nemovitostí v roce 2024 pocházelo od zahraničních fondů europaproperty.com. (Polsko pracuje na zákonu o REIT pro umožnění větší účasti domácího kapitálu, ale k roku 2025 je stále v přípravě, což dává zahraničním investorům nevyváženě velký vliv na trhu europaproperty.com.)
V následujících sekcích nabízíme komplexní analýzu všech hlavních typů nemovitostí – rezidenční, kancelářské, maloobchodní, průmyslové a pozemky – zahrnující regionální cenové trendy, výnosy z pronájmu, dynamiku nabídky a poptávky, dopady politik, klíčová rizika, vliv zahraničních investic a výhled na 3–5 let pro každý segment.
Rezidenční nemovitosti: trendy trhu s bydlením a sektor nájmů
Zpomalení růstu cen: Po období překotného růstu směřuje polský trh s bydlením v roce 2025 ke stabilizaci. Inflace cen bytů klesla z dvouciferných hodnot na umírněnější jednociferné tempo. V 1. čtvrtletí 2024 činila průměrná transakční cena stávajících bytů v sedmi největších městech 13 404 PLN za metr čtvereční (≈3 460 USD), což představuje 8,1 % meziroční růst globalpropertyguide.com. Ceny novostaveb (primární trh) dosáhly v průměru 14 265 PLN/m² (≈3 686 USD), což je menší +4,4 % meziroční nárůst globalpropertyguide.com. Ve 1. čtvrtletí 2025 růst cen dále zpomaloval – odraz nejen vyšších nákladů na financování, ale i postupného vymizení efektu předchozích dotací – přesto však zůstal v kladných hodnotách. Tabulka níže ukazuje průměrné ceny bytů ve vybraných městech k 1. čtvrtletí 2025:
| Město | Prům. cena (sekundární trh) Q1 2025 PLN/m² | Meziroční změna (vs Q1 2024) | Prům. cena (novostavby) Q1 2025 PLN/m² | Meziroční změna (vs Q1 2024) |
|---|---|---|---|---|
| Varšava | 16 459 PLN (~$4 250) | +8,1 % | 16 383 PLN (~$4 233) | +3,1 % |
| Krakov | 15 099 PLN (~$3 900) | +10,6 % | 15 686 PLN (~$4 053) | +6,6 % |
| Vratislav | 12 675 PLN (~$3 275) | +9,3 % | 14 257 PLN (~$3 684) | +11,1 % |
| Poznaň | 10 831 PLN (~$2 800) | +6,1 % | 12 328 PLN (~$3 185) | +5,3 % |
| Gdaňsk | 12 279 PLN (~$3 170) | +0,3 % | 13 240 PLN (~$3 420) | +6,9 % |
| Gdyně | 11 544 PLN (~$2 983) | +8,2 % | 12 907 PLN (~$3 335) | +7,8 % |
| Łódź | 7 799 PLN (~$2 015) | +4,1 % | 9 781 PLN (~$2 527) | +0,3 % |
Zdroje: Data NBP za Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Tato čísla podtrhují výrazné regionální rozdíly. Varšava zůstává nejdražším trhem s průměrnými cenami okolo 16 400 PLN/m² (~3 500 €) globalpropertyguide.com. Další velká města jako Krakov a Vratislav ji těsně následují, zatímco středně velká města jako Poznaň a Gdaňsk mají středně vysoké ceny. Sekundární města jako Łódź a Bydhošť jsou mnohem dostupnější – například v Bydhošti se průměr pohybuje mezi 7 400–9 400 PLN za m², což z ní činí jeden z nejlevnějších klíčových trhů globalpropertyguide.com. Stručně – trh s byty v Polsku je vysoce segmentovaný s přibližně 2x–2,5x rozdílem v ceně mezi Varšavou a nejlevnějšími městy.
Dynamika poptávky a nabídky: Poptávka po bydlení v roce 2024 oslabila pod vlivem zvyšujících se hypotečních sazeb a politické nejistoty. Podle údajů JLL/NBP prodeje nových bytů v roce 2024 na šesti největších trzích činily 39 649 jednotek, což je prudký pokles o –31 % meziročně globalpropertyguide.com. První čtvrtletí 2025 zaznamenalo dále nižší prodej (9 100 jednotek prodaných, –17,5 % meziročně), ale tempo poklesu se zmírnilo, což naznačuje stabilizaci trhu globalpropertyguide.com. Developeři na slabší poptávku reagovali zpomalením zahájení nové výstavby, nicméně rekordně vysoký počet neprodaných jednotek stále zůstává na trhu v některých městech globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Například Krakov a Vratislav akumulovaly velké zásoby dokončených, ale neprodaných bytů a nyní čelí podobné nerovnováze jako dříve Poznaň globalpropertyguide.com. V Łódži je zásoba tak vysoká, že by při současném tempu prodejů trvalo vyčištění trhu přes 2 roky globalpropertyguide.com. Varšava je na tom lépe – jde o nejlikvidnější trh s nejkratší dobou doprodeje – ale celkově mají kupující nyní více možností a vyjednávací sílu než v minulých letech boomu během pandemie.
Několik faktorů vysvětluje tento chladnější zájem. Hypoteční sazby zůstávají vysoké (v průměru kolem 7,5 % pro nové úvěry na bydlení na začátku roku 2025, což je mírný pokles oproti maximům nad 8 % v roce 2022) globalpropertyguide.com, což mnohé kupující vyřazuje ze hry. Potenciální investoři byli odrazeni diskusemi o vyšším zdanění vlastníků více nemovitostí globalpropertyguide.com. Některé domácnosti také vyčkávají na vládní programy – doufají v obnovení dotací, případně se nákupu zdržují v očekávání cenových akcí nebo snížení úrokových sazeb globalpropertyguide.com. Geopolitické obavy (válka těsně za hranicemi na Ukrajině) také způsobily, že kupující jsou obezřetnější globalpropertyguide.com.
Přes nedávné zpomalení odborníci neočekávají krach, ale spíše měkké přistání. Růst mezd napříč odvětvími (reálné mzdy v Polsku rostou) a zlepšující se výhled úrokových sazeb by měly v budoucnu podpořit poptávku po bydlení globalpropertyguide.com. Analýza společností Otodom a Polityka Insight předpovídá, že v roce 2025 se prodeje stabilizují na zdravé úrovni – nevrátí se k vrcholu z roku 2021, ale nedojde ani k zásadnímu propadu nebo vlně bankrotů developerů globalpropertyguide.com. Také developeři jako Dom Development uvádějí, že „očekáváme, že se trh bude posouvat ke stabilizaci. Neočekáváme pokles cen, spíš růst cen dorovná nebo lehce zaostane za inflací“ globalpropertyguide.com. Jinými slovy, ceny nemovitostí mají podle prognóz růst jen mírně (přibližně o tempo růstu polského CPI, tedy asi 4–6 %), namísto dvouciferných skoků z minulosti. Očekávané snižení úrokových sazeb na konci roku 2025 by mohlo podpořit opětovné oživení zájmu kupujících a hypoteční aktivity globalpropertyguide.com, nicméně jakýkoli růst poptávky může být utlumen značnými zásobami dosud neprodaných nemovitostí globalpropertyguide.com.
Nedostatek bytů a růst nájemného: Je důležité poznamenat, že Polsko stále čelí strukturálnímu nedostatku bytů – podle různých odhadů země potřebuje několik milionů bytů navíc, aby dosáhla úrovně bytového fondu na obyvatele jako v západní Evropě cbre.pl. Tento základní deficit spolu s vysokou migrací do Polska (včetně ukrajinských uprchlíků a zahraničních pracovníků) dlouhodobě podporuje poptávku. Na trhu s nájmy byl v Polsku tradičně malý soukromý sektor, ale to se rychle mění. Poptávka po nájemním bydlení v posledních letech prudce vzrostla díky souhře různých faktorů: mladší generace dávají přednost mobilitě, vysoké ceny nemovitostí a náklady na úvěry tlačí více lidí do nájmu a od roku 2022 narost příliv Ukrajinců hledajících bydlení. Výsledkem je růst nájmů a zlepšení výnosnosti z pronájmu.
Na začátku roku 2025 nájmy stále rostou, i když už mírnějším tempem než dříve. Skutečné nájemné za bydlení se meziročně zvýšilo o cca 4,2 % k dubnu 2025 (pokles z 5,4 % před rokem), uvádí Harmonizovaný index spotřebitelských cen Eurostatu globalpropertyguide.com. Průzkum trhu Otodom zjistil, že průměrné nabídkové nájemné v Polsku v březnu 2025 činilo 3 581 PLN měsíčně (925 USD), což je asi o 2 % více než o rok dříve globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento průměr dokonce poklesl oproti konci roku 2024 (nejnižší hodnota od září minulého roku), což ukazuje, že povýková a poválečná špička v nájmech se stabilizuje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nájemné roste „mírně, ale stabilně“ – zhruba o 0,3 % měsíc co měsíc během posledního roku globalpropertyguide.com.
Regionální rozdíly v nájemném jsou významné. Například Varšava má nejvyšší nájmy – v průměru asi 4 900 PLN (1 050 €) měsíčně za byt, následovaná dalšími velkými městy jako Krakov, Trojměstí (Gdaňsk–Gdyně–Sopot) a Vratislav globalpropertyguide.com. Naopak v menších městech, jako je Kielce, jsou průměrné nájmy kolem 2 000 PLN (~430 €) měsíčně globalpropertyguide.com. Tabulka níže ukazuje výši nájmů na hlavních trzích k březnu 2025:
| Město | Průměrný měsíční nájem (březen 2025) | Meziroční změna |
|---|---|---|
| Varšava | 4 906 PLN (≈1 268 USD) | +0,3 % |
| Krakov | 3 273 PLN (≈846 USD) | +3,7 % |
| Vratislav | 3 057 PLN (≈790 USD) | +0,3 % |
| Trojměstí (Gdaňsk/Gdyně) | 3 164 PLN (≈818 USD) | +3,0 % |
| Poznaň | 2 564 PLN (≈662 USD) | +3,4 % |
| Łódź | 2 191 PLN (≈566 USD) | +3,9 % |
Zdroj: Otodom rental report, březen 2025 globalpropertyguide.com.
Vidíme, že nájemné ve Varšavě je zhruba dvojnásobné oproti středně velkým městům jako Łódź, což odpovídá i rozdílu v tržních cenách nemovitostí. Za zmínku stojí, že výnosnost z nájemního bydlení se zlepšila. Hrubý výnos z pronájmu bytů v Polsku aktuálně dosahuje v průměru 6,13 %, což je nárůst oproti přibližně 6,0 % na konci loňského roku globalpropertyguide.com. Mezi většími městy nabízí nejvyšší výnosy Bydhošť (~6,65 %), což odráží nízké ceny bytů při pořízení globalpropertyguide.com. I varšavské výnosy jsou relativně vysoké (~6,5 % v průměru) díky silnému trhu nájemného, zatímco Poznaň v průzkumu vykázala nejnižší výnosy (~5,36 %) globalpropertyguide.com. Tyto výnosy – v rozmezí 5–6 % – jsou v evropském srovnání velmi atraktivní a převyšují aktuální hypoteční sazby, což je lákavé pro investory–pronajímatele (navzdory nejistotě ohledně možných daňových změn u investičních bytů).
Expanze sektoru „Build-to-Rent“ (PRS): Soukromý nájemní sektor (PRS) v Polsku prochází proměnou. Tradičně mu dominovali drobní pronajímatelé, nyní však na trh vstupují institucionální investoři stavějící rozsáhlé nájemní bytové komplexy. V roce 2024 již institucionální PRS v Polsku překročil 21 000 bytů (ve velkých městech); dalších cca 25 000 jednotek se připravuje pro následující roky globalpropertyguide.com. Téměř 40 % těchto institucionálních nájmů se koncentruje ve Varšavě globalpropertyguide.com, ale další města jako Krakov a Vratislav také zažívají boom projektů „Build-to-Rent“. Ve skutečnosti je Krakov nyní třetím největším PRS trhem v zemi a rychle roste – v roce 2024 zde fungovalo asi 3 400 jednotek a téměř 2 000 dalších bylo ve výstavbě content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Vysoké úrokové sazby a prudce rostoucí ceny nemovitostí přivedly více lidí (včetně mladých profesionálů či relokujících rodin) do nájemního bydlení, čímž se zvyšuje poptávka po profesionálně spravovaných bytech content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Obsazenost v sektoru PRS je velmi vysoká – například krakovské projekty vykázaly na konci roku 2024 neobsazenost pouze 3,9 % (oproti 6,5 % o rok dříve), a to navzdory významnému přírůstku nové nabídky content.knightfrank.com. Mnozí nájemníci v nových PRS projektech jsou cizinci či Ukrajinci, což ukazuje, že migrace přispívá k poptávce po nájemním bydlení content.knightfrank.com. Se zvyšující se nabídkou by nájemníci měli dostat více možností, ale vzhledem k celkovému nedostatku bytů v Polsku se nájemní trh v dohledné době očekává napjatý. V roce 2025 žije v nájmu přibližně 12,9 % polských domácností (což je stále málo ve srovnání se západní Evropou) a tento podíl roste, jak se nájemní bydlení stává sociálně přijatelnějším globalpropertyguide.com. Trend PRS spolu s vládní podporou pro první kupující přispívá k postupnému vyvažování trhu po letech extrémní poptávky po vlastním bydlení.
Zahraniční kupci: Zajímavé je, že zahraniční kupci jsou na polském trhu s bydlením stále aktivnější, zejména ve velkých městech a na předměstích. Nedávný průzkum mezi předními developery odhalil, že v některých nových projektech tvořili kupci ze zahraničí v roce 2024 více než 30 % klientů globalpropertyguide.com. Největší skupinu zdaleka tvoří Ukrajinci (mnozí z nich se v důsledku války v Polsku usadili), následují Bělorusové a kupci z dalších asijských a CEE zemí globalpropertyguide.com. Developeři hlásí jasný rostoucí trend zájmu ze strany cizinců, kteří plánují dlouhodobý život v Polsku – často sem přesouvají rodiny i zaměstnání – a vnímají polské nemovitosti jako stabilní investici globalpropertyguide.com. Polsko uplatňuje jen několik málo omezení na nákup bytů cizinci (občané EU mohou nakupovat volně; občané mimo EU zpravidla také, jen pro určité typy nemovitostí jako je zemědělská půda potřebují povolení). Rostoucí zahraniční poptávka poskytuje trhu další podporu, zejména novým projektům v oblasti Varšavy a Krakova. Rovněž to odráží důvěru v polskou ekonomiku a životní vyhlídky.
Výhled: Shoda panuje v tom, že polský trh s bydlením se v letech 2025–2026 spíše stabilizuje, než výrazně propadne. Developeři i banky (např. PKO BP) neočekávají významný pokles cen; ceny by spíše mohly stagnovat nebo růst v souladu s inflací globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pokud, jak se předpokládá, NBP sníží sazby zhruba o 100 bazických bodů koncem roku 2025 globalpropertyguide.com, zlepšená dostupnost hypoték by mohla postupně uvolnit část odložené poptávky – i když jen pozvolna, protože úvěrová kritéria zůstávají přísná. Dostupnost bydlení by se mohla mírně zlepšit oproti velmi špatným hodnotám z let 2022–2023 díky pomalejšímu růstu cen a klesajícím nákladům na financování. Nový vládní program „První klíče“ (zaměřený na byty z druhé ruky) by mohl také v roce 2025 pomoci více mladým kupujícím globalpropertyguide.com, aniž by nadměrně stimuloval ceny novostaveb (což byla výtka minulých programů). Mezi hlavní rizika, která je potřeba sledovat, patří: načasování a rozsah snížení sazeb (zpoždění nebo menší pokles mohou období stagnace prodloužit), případné neočekávané zásahy do politiky (např. přísnější daně pro pronajímatele či kontrola nájemného, i když žádné nejsou nyní plánovány) a obecné zdraví ekonomiky. V tomto ohledu polská ekonomika nadále roste a nezaměstnanost je nízká, takže výrazný šok na straně poptávky se nezdá pravděpodobný. Pokud nedojde k externím šokům, poptávka po bydlení by se měla během příštích 1–2 let pozvolna posilovat, zatímco nabídka je omezená (developeři spíše odkládali nové projekty), což naznačuje, že rovnováha na trhu by se mohla obnovit pozvolným růstem cen namísto bubliny nebo propadu. Jak shrnul jeden z reportů o bydlení: „[V roce 2025] se prodeje nevrátí na úroveň let 2020–2021, ale měly by zůstat stabilní a vyhnout se velkému poklesu.“ globalpropertyguide.com. Významný deficit bytů a rostoucí počet obyvatel (posilovaný imigrací) poskytují stabilní základ pro střednědobé vyhlídky rezidenčního sektoru.
Kancelářské nemovitosti: Důraz na kvalitu při omezené nové nabídce
Velikost trhu a obnova: Polský kancelářský sektor se z postpandemických výzev zotavuje s pozoruhodnou odolností. Celkový objem moderních kanceláří dnes přesahuje 13 milionů m² v devíti hlavních trzích (Varšava plus osm regionálních měst) polandoffices.com. Zajímavostí je, že součet kancelářských prostor ve velkých regionálních městech (6,8 milionu m²) už překonal objem ve Varšavě (6,3 milionu m²) polandoffices.com, což podtrhuje růst obchodních center jako jsou Krakov, Vratislav, Trojměstí, Lodž, Poznaň, Katovice atd. Poptávka po pronájmu kanceláří se v letech 2022–2024 po pandemickém propadu silně zotavila. Roční objem pronájmů od roku 2017 (kromě doby lockdownů) konzistentně překračuje 1,4 milionu m² polandoffices.com. V roce 2024 činil celkový objem prenájmů odhadem 1,45 milionu m² polandoffices.com. Firmy aktivně obnovují nájemní smlouvy a optimalizují využití prostor – obnovy tvoří přibližně polovinu objemu transakcí, protože řada společností konsoliduje či zmenšuje pronajaté prostory ve prospěch kvalitnějších ploch polandoffices.com. Důležité je, že Q1 2025 zaznamenal zrychlení poptávky: celkem 340 000 m² bylo pronajato napříč Polskem v Q1, což je meziročně nárůst o 25 % europaproperty.com. Z toho Varšava představovala cca 160 000 m² (většinou nové smlouvy), zatímco regionální města dohromady přes 180 000 m² (s významným podílem obnov) europaproperty.com. To ukazuje, že aktivita nájemců je robustní, zejména mimo hlavní město, protože firmy expandují nebo se stěhují do moderních prostor v regionálních lokalitách.
Míra neobsazenosti a nedostatek nabídky: Kancelářská neobsazenost v Polsku dosáhla vrcholu v letech 2021–2022 kvůli dokončování nových projektů v období snížení poptávky během pandemie. Ke konci roku 2024 byla celková míra neobsazenosti ~14 % na hlavních trzích polandoffices.com (zhruba 1,84 milionu m² neobsazeno, z toho 1,17 milionu v regionálních městech polandoffices.com). Ve Varšavě byla míra neobsazenosti kolem 11–12 %, v regionálních městech byla vyšší (většinou ve středních až vyšších desítkách procent). Nyní se však trend otáčí. V roce 2025 se očekává pokles míry neobsazenosti, především proto, že nová nabídka výrazně poklesla polandoffices.com. Výstavba klesla v letech 2023–2024 na víceleté minimum. V roce 2024 bylo ve všech klíčových regionálních městech dokončeno méně než 200 000 m² nových kanceláří polandoffices.com. Také pipeline ve Varšavě výrazně zpomalila – v roce 2025 se plánuje dokončit jen cca 135 000 m² (oproti 300 000+ v rekordních letech) europaproperty.com europaproperty.com. Ve skutečnosti Q1 2025 zaznamenal nejnižší objem dokončených kanceláří za dvacet let – v tomto čtvrtletí byly dokončeny pouze dva středně velké projekty: jeden ve Varšavě a jeden v Poznani europaproperty.com.
V roce 2025 je celková nová nabídka v Polsku predikována pod 300 000 m² (což je mimořádně nízká hodnota) a regionální města mohou zaznamenat „historické minimum“ v počtu dokončení polandoffices.com. Developeři zůstávají opatrní: řada má projekty připravené, ale s jejich spuštěním čeká, dokud nezískají předpronájmy, nebo dokud neobsazenost ještě neklesne polandoffices.com europaproperty.com. Některé starší kancelářské budovy jsou navíc stahovány z trhu nebo přeměňovány (zejména ve Varšavě), protože jsou zastaralé nebo neefektivní europaproperty.com. To efektivně snižuje objem dostupné nabídky a pomáhá čelit novým přírůstkům. V centru Varšavy je navíc dalším omezením nedostatek rozvojových pozemků – nové věže mohou vzniknout pouze s významnými předpronájmy a centrální pozemky jsou vzácné polandoffices.com. Ve vedlejších subtrzích začne výstavba až ve chvíli, kdy se zlepší financování a budou zajištěny nájemní předkontrakty (pre-lets) polandoffices.com.
Výsledkem těchto dynamik je postupné zmírňování přebytku kanceláří. K začátku roku 2025 klesla průměrná míra neobsazenosti kancelářských ploch ve Varšavě na něco málo přes 10 % europaproperty.com, tedy z výrazně vyšších vrcholných hodnot. Uvnitř Varšavy navíc dochází k silné polarizaci: pouze přibližně 7% neobsazenosti v prémiovém centru města oproti 20 % a více v některých okrajových částech, například ve Służewieci (“Mordor”) europaproperty.com. To ilustruje útěk ke kvalitě a atraktivní poloze – firmy opouštějí starší kanceláře v periferních lokalitách ve prospěch centrálních a dobře dostupných budov. V regionech zůstává neobsazenost vyšší (průměrně kolem 17–18 % ve velkých městech ke konci roku 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Mezi jednotlivými městy jsou však rozdíly: Krakov a Katovice začaly registravat pokles neobsazenosti (díky silné poptávce), zatímco Vratislav a Poznaň v poslední době zaznamenaly mírný nárůst europaproperty.com. Například Krakov (druhý největší kancelářský trh, 1,8 milionu m²) měl v 1. čtvrtletí 2025 pronajímanou plochu okolo 57 000 m² a ve výstavbě bylo pouze přibližně 86 000 m² europaproperty.com europaproperty.com – zpevnění rovnováhy nabídky a poptávky zde tedy tlačí neobsazenost dolů. Celkově lze očekávat, že s omezenou novou výstavbou v letech 2025–26 bude neobsazenost nadále klesat jak ve Varšavě, tak ve většině regionálních měst polandoffices.com, a trh kanceláří by se tak mohl dostat do zdravější rovnováhy do roku 2026.
Nájemné a preference nájemců: Kancelářské nájemné zůstalo převážně stabilní navzdory pandemii a nedávnému růstu provozních nákladů v důsledku inflace. Pronajímatelé byli při zvyšování základního nájemného opatrní a místo toho využívali pobídky ke korekci čistého efektivního nájemného. Počátkem roku 2025 se prémiové nabídkové nájmy v centru Varšavy pohybují zhruba v rozmezí 18 až 27 € za m²/měsíc europaproperty.com, podle standardu a přesné lokality budovy (nové výškové budovy dosahují horní hranice ~25–27 €). Mimo centrum Varšavy se nájmy pohybují okolo 10 až 17 €/m² europaproperty.com. Ve velkých regionálních městech se nájmy za kanceláře třídy A pohybují zpravidla v rozmezí 9 až 19,5 € za m² europaproperty.com – Krakov a Vratislav jsou spíše na horní hranici (průměrně střední až vyšší desítky eur, pro špičkové nové prostory až ~18–19 €), zatímco menší města jako Lodž nebo Štětín patří na spodní hranici. Tyto úrovně nájmů v několika městech v roce 2024 mírně vzrostly (například pronajímatelé v Krakově zvýšili prémiové nájmy přibližně o 0,5 €, jak se snížila neobsazenost), ale celkově k dramatickému růstu nedošlo, protože konkurence mezi pronajímateli zůstávala vysoká content.knightfrank.com. V roce 2025 může docházet v nejlepších budovách k mírnému přesunu vyjednávací síly ve prospěch pronajímatelů a k mírnému růstu nájmů, protože se kvalitní prostory obsazují. Poplatky za služby (energie apod.) již vzrostly v letech 2022–23 kvůli nákladům na energie, ale v roce 2024 se stabilizovaly a nájemci se v naprosté většině novým podmínkám přizpůsobili.
Především nájemci upřednostňují kvalitu před kvantitou. Probíhá „útěk ke kvalitě“: firmy dávají přednost moderním a udržitelným kancelářím s atraktivní polohou a vybavením, aby podpořily návrat zaměstnanců na pracoviště. „Nájemci nadále preferují nové budovy s vysokým standardem a prémiovou polohou. Stěžejními faktory zůstávají finanční podmínky, lokalita a dopravní dostupnost,“ uvádí přední kancelářský poradce europaproperty.com. To potvrzuje i skutečnost, že ve Varšavě byla většina nově pronajatých kanceláří v 1. čtvrtletí 2025 v novějších budovách v centrální zóně europaproperty.com. Starší kancelářský fond, který postrádá zelené certifikace, účinné větrání či flexibilní dispozice, má problém s udržením nájemců polandoffices.com. Část těchto starších budov (zejména z 90. let a počátku 21. století) je ohrožena zastaralostí, pokud neprojde modernizací. Již nyní pozorujeme, že vlastníci modernizují svá aktiva, aby splňovala standardy ESG – instalují chytré energetické systémy, zlepšují kvalitu vzduchu a tvoří kolaborativní prostory polandoffices.com. Budovy, které nesplňují moderní ESG a wellness požadavky, riskují delší neobsazenost a tlak na pokles nájmů polandoffices.com. Trh se tak do značné míry rozdělil: na jedné straně atraktivní, vysoce kvalitní kanceláře (s nízkou neobsazeností a stabilními nájmy) a na druhé méně populární, zastarávající budovy (s vysokou neobsazeností) cbre.pl. Například ve Varšavě je rozdíl markantní – nové mrakodrapy ve Wole jsou téměř plně obsazené, zatímco starší kanceláře v okrajovém Mokotówě mají přes 20 % neobsazených ploch a poskytují nájemní slevy.
Dalším trendem je optimalizace prostor: mnoho firem si nyní pronajímá o něco menší kanceláře než před covidem, což odráží rozšíření hybridní práce a snahy o efektivitu. Podle výzkumu společnosti Newmark se průměrná velikost pronájmu v posledních letech zmenšuje polandoffices.com, neboť nájemci konsolidují prostory či přecházejí na sdílená pracovní místa. Přesto zůstává celková poptávka dostatečně silná, aby byla absorpce pozitivní. Provozovatelé coworkingových a flexibilních kanceláří opět expandují a z části tak naleznou uplatnění pro firmy poptávající flexibilní podmínky.
Investice a výnosy: Investiční zájem o polské kanceláře se obnovil koncem roku 2024, když se zlepšila jasnost ohledně vývoje úrokových sazeb. Uzavřeno bylo několik velkých transakcí, například akvizice věže Warsaw UNIT za ~280 milionů € content.knightfrank.com. Kanceláře tvořily přibližně 33 % investičního objemu v roce 2024 (zhruba 1,6–1,7 miliardy €) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Zahraniční investoři láká vysoký výnos v Polsku oproti západní Evropě. Prémiové výnosy z kanceláří (u špičkových aktiv ve Varšavě) dosáhly ke 4. čtvrtletí 2024 zhruba 6,0 % content.knightfrank.com – o poznání více než například kanceláře v Berlíně či Paříži (~3–4 %). V regionálních městech může být výnos ještě vyšší dle délky nájmu a bonity nájemce. Tyto výnosy se ke konci 2023 stabilizovaly a při zlepšení nálady mohou opět mírně klesat content.knightfrank.com. Polsko tedy nabízí výrazný rizikový bonus a vyšší příjmový výnos než západní Evropa, což nadále přitahuje globální kapitál content.knightfrank.com. Lokálních investorů je zatím málo (absence REITů apod.), avšak roste zájem německých, amerických a asijských fondů hledajících hodnotu v polských kancelářských aktivech content.knightfrank.com. Také v roce 2025 je pipeline transakcí silná, včetně některých portfoliových prodejů a vstupu nových hráčů na trh.
Výhled: Polský kancelářský trh vstupuje do cyklické růstové fáze směrem k letům 2025–2026. Protože na obzoru téměř nehrozí přebytek nabídky, rovnováha sil se v prémiových segmentech pomalu začíná přiklánět zpět na stranu pronajímatelů. Očekává se, že míra neobsazenosti bude nadále klesat (Varšava by se do roku 2026 mohla přiblížit jednociferné celkové neobsazenosti). Výše nájmů v top lokalitách může mírně růst, jakmile se nabídka začne utahovat; je možné, že prime nájmy v centru Varšavy během pár let dosáhnou hranice 30 € za m², pokud poptávka zůstane silná. Segmentace však přetrvá – sekundární lokality a starší budovy třídy B budou muset projít repositioningem (rekonstrukcí nebo přebudováním na jiné využití, např. rezidenční), aby zůstaly konkurenceschopné. Předpokládáme omezenou novou výstavbu minimálně do konce roku 2025 či 2026 polandoffices.com, kdy by nižší úrokové sazby a lepší možnosti financování mohly odstartovat další developerský cyklus europaproperty.com. Někteří developeři už si zajišťují povolení, ale čekají na ekonomické „zelené“ signály. Pokud se zároveň polská ekonomika udrží na správné cestě, zaměstnanost v kancelářských profesích (technologie, podnikové služby, centra výzkumu a vývoje apod.) by měla dál růst, což posílí plynulé obsazování ploch zejména v regionálních technologických centrech. Jedním z nově vznikajících rizikových faktorů je trend práce na dálku/hybridního režimu – přestože se mnoho firem už z velké části do kanceláří vrátilo, hybridní model je dnes standardem (typická fyzická přítomnost 50–80 % zaměstnanců je nyní „normální“) a do budoucna může limitovat celkové nároky na plochu europaproperty.com. Přesto se ukazuje, že polský kancelářský trh je velmi adaptabilní: nájemci kladou důraz na kvalitu a ESG, pronajímatelé zefektivňují nabídku a vylepšují své nemovitosti a investoři zůstávají optimističtí ohledně dlouhodobých vyhlídek. Jak poznamenal Knight Frank, trh prochází „korekcí“, avšak při stabilní poptávce nájemců a velmi omezené nové nabídce je zaděláno na zdravější rovnováhu a možný růst nájemného v kvalitních kancelářích v dalších letech cbre.pl.
Maloobchodní nemovitosti: vysoká obsazenost, boom retail parků & měnící se trendy spotřebitelů
Silné zotavení po pandemii: Polský maloobchodní sektor z velké části setřásl následky pandemie a vykazuje obnovený růst. Spotřebitelské výdaje v Polsku v nominálním vyjádření rostou, podpořené růstem mezd a nízkou nezaměstnaností, ačkoliv vysoká inflace v letech 2022–2023 skutečné maloobchodní tržby oslabila. Do roku 2024 se růst prodejů stabilizoval a návštěvnost nákupních center se vrátila. Počátkem roku 2025 jsou maloobchodníci opatrně optimističtí: „Polský maloobchodní sektor se může dívat do budoucnosti s optimismem. Navzdory globální nejistotě a dřívější vysoké inflaci roste kupní síla spotřebitelů a e-commerce nyní kamenné obchody spíše doplňuje než ohrožuje,” uvedl šéf maloobchodu BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.
Nárůst nové nabídky v retail parcích: Výrazným trendem je „mini-boom“ v maloobchodní výstavbě, zejména mimo velká města. V roce 2024 bylo v Polsku uvedeno do provozu 545 000 m² nové maloobchodní plochy europaproperty.com – nejvíce za jediný rok od roku 2015. Rozvoj se nejvíc zaměřuje na retail parky a samostatně stojící maloobchodní sklady, které vychází vstříc poptávce po pohodlném a rychlém nakupování s možností dojezdu autem. Jen za 1. pololetí 2024 se skladba retailu v Polsku rozrostla o cca 300 000 m², a v 1. kvartálu 2025 přibylo dalších 42 000 m² europaproperty.com. Za celý rok 2025 se očekává zhruba 400 000 m² nové plochy, téměř na úrovni roku 2024 europaproperty.com. Tato dvouletá vlna je významná vzhledem ke zpomalení nové výstavby v pozdních 2010s. Nové projekty zahrnují rozšíření stávajících center i řadu menších projektů v menších městech. Například na začátku roku 2025 otevřel M Park Mrągowo (15 000 m²), OTO Park Żagań (6 500 m²) a M Park Brzeziny (5 800 m²) – vše retail parky – a rozšíření Aniołów Parku v Čenstochové europaproperty.com. Developerská pipeline zůstává silná s cca 450 000 m² ve výstavbě (včetně přebudovávání starých hypermarketů) europaproperty.com. Největším projektem je Designer Outlet Kraków (21 000 m², otevřen květen 2025) europaproperty.com a dalšími jsou Przystanek Karkonosze a OTO Park v Siemianowicích (každý cca 17–18 tis. m²) europaproperty.com. Retail parky dominují novým otevřením, což odráží strategický posun – developeři dávají přednost venkovním, úspornějším formátům, které prokázaly odolnost (zůstaly přístupné i během lockdownu a cílí na rychlé a pohodlné nákupy).
Vysoká obsazenost a zotavení: Navzdory přívalu nové nabídky jsou polské maloobchodní nemovitosti z velké části téměř plně obsazené. Průměrná míra neobsazenosti v 16 největších městech byla ve 2Q 2024 pouze 3,3 %, meziročně pokles o 0,3 p.b. europaproperty.com. Na konci roku 2024 dosahovala kolem 3 % cushmanwakefield.com. Takto nízká neobsazenost ukazuje, že poptávka drží tempo s nabídkou. Ve skutečnosti míra neobsazenosti klesala v 6 z 8 největších měst během roku 2024 europaproperty.com. Jen Krakov a Vratislav zaznamenaly mírné nárůsty (a Štětín zůstal stabilní) europaproperty.com, pravděpodobně kvůli konkrétním novým projektům dočasně navyšujícím plochu. Jinak ale maloobchodní řetězce – zejména potraviny, prodejny zboží za dostupné ceny, hobby markety a vybrané módní značky – expandují a obsazují nové i dříve nevyužité prostory. Polská nákupní centra ve velkých městech dosahují průměrné obsazenosti nad 97 %, tedy jsou v podstatě plná kromě běžné fluktuace.
Návštěvnost a tržby potvrzují pozitivní vývoj. Podle Polské rady nákupních center (PRCH) návštěvnost nákupních center na začátku roku 2025 mírně překonala úroveň předchozího roku – v lednu 2025 byla návštěvnost o 0,4 % vyšší meziročně a tržby nájemců o 2,6 % meziročně europaproperty.com. To naznačuje, že spotřebitelé se po Vánocích vrátili ve velkém a také realizovali novoroční nákupy (možná kvůli zimním prázdninám). Nejlépe rostoucí kategorie maloobchodu dle tržeb byly služby (+6,6 %), specializovaný maloobchod (+6,2 %) a zdraví & krása (+6,1 %) europaproperty.com – což ukazuje, že lidé opět více utrácejí za osobní péči a volitelné služby. Spotřebitelské chování se zřejmě normalizuje, kamenný i on-line prodej hledají novou rovnováhu. Podíl e-commerce na celkových maloobchodních tržbách v Polsku se stabilizoval kolem 9 % (březen 2025) europaproperty.com. Namísto kanibalizace kamenných obchodů jsou internetové prodeje vnímány jako doplněk; mnoho prodejců funguje multikanálově a zákazníci využívají oba typy nákupu. Stručně řečeno, e-commerce už není považována za existenční hrozbu pro obchodní centra, ale za běžnou součást maloobchodního ekosystému europaproperty.com.
Ne vše je však bez problémů: reálné (o inflaci očištěné) maloobchodní tržby prokázaly určitou slabost v letech 2023–2024. Počátkem roku 2025 vysoká inflace narušila kupní sílu domácností a způsobila meziroční pokles objemu prodejů. Například údaje polského statistického úřadu ukazují, že v březnu 2025 byly tržby maloobchodu (v konstantních cenách) o 0,3 % nižší než v březnu 2024 (druhý měsíc v řadě meziročního poklesu) europaproperty.com. Spotřebitelé zůstávají poměrně opatrní, pravděpodobně kvůli stále vysokým cenám a ekonomické nejistotě. Na měsíční bázi naopak prodeje v březnu vzrostly (o 14 % proti únoru, což odráží sezónní vlivy) europaproperty.com. S dalším očekávaným poklesem inflace a růstem mezd by se důvěra spotřebitelů měla během roku 2025 zlepšovat, což by mělo znamenat silnější maloobchodní růst.
Formáty maloobchodu a výzvy: Klíčovou strukturální výzvou polských maloobchodních nemovitostí je stárnutí zásoby obchodních center. Téměř 70 % maloobchodních ploch je starších než 10 let europaproperty.com. Mnohá obchodní centra první generace z 2000. let nyní potřebují obnovu, aby splnila očekávání dnešních zákazníků. Pronajímatelé aktivně zahajují renovace, modernizace a přidávají nové atrakce. Příkladem je centrum Nowa Sukcesja v Lodži, které po obtížích mění svůj koncept a přichází s obrovskou 30 000 m² zábavní zónou „Hopa Lupa“ se skákacími parky, motokárovými drahami a dalšími rekreačními lákadly europaproperty.com. To odráží širší trend: pronajímatelé obchodních center přidávají F&B (jídelní a nápojové služby), zábavní a zážitkové prvky, aby zvýšili návštěvnost i dobu setrvání zákazníků. Lze očekávat, že více center tuto cestu napodobí – propojí kina, fitness, rodinnou zábavu a gastronomii, aby zůstala relevantní, zatímco čistě nákupní funkce se v některých kategoriích přesouvá online.
Dalším pro Polsko specifickým faktorem je zákaz nedělního prodeje, který od roku 2018 omezuje otevření většiny obchodů během většiny nedělí. Tento zákon ovlivnil víkendové návštěvnostní vzorce a přinutil obchodní centra přizpůsobit se zvýšením počtu akcí během pracovních dnů a rozšířením služeb, jako jsou restaurace a kina (která mají výjimku). Ačkoli to není v oficiálních zprávách výslovně uvedeno, jde o zásadní faktor v tom, jak polské maloobchodnictví funguje (a možná také důvod, proč si retailové parky – kde jsou často supermarkety, které mohou být v některé neděle otevřené – získaly popularitu).
Nálady maloobchodníků: Mezinárodní značky obecně nahlížejí na Polsko pozitivně díky velké populaci a rostoucí střední třídě. V letech 2024–25 došlo k několika vstupům nových firem a rozšířením, včetně luxusních značek ve Varšavě a cenově dostupných značek v regionálních městech. Důvěra spotřebitelů dosáhla dna v roce 2022 kvůli válce v sousedství a vysoké inflaci, ale nyní se zotavuje. Stále přetrvává jistá opatrnost (což se projevuje mírným poklesem objemů), ale celkově se očekává, že spotřeba v roce 2025 v reálných hodnotách poroste s tím, jak inflace poleví. To svědčí ve prospěch pronajímatelů maloobchodních prostor – vyšší tržby znamenají zdravější nájemce a potenciál pro indexaci nájemného.
Investice a výnosy: Trh investic do maloobchodních nemovitostí zaznamenal velký comeback v roce 2024 a tvořil přibližně 32 % objemu investic do komerčních nemovitostí v Polsku content.knightfrank.com. Proběhlo několik významných transakcí: dvě z největších polských center – Silesia City Center v Katovicích a Magnolia Park ve Vratislavi – byly prodány jihoafrickému investorovi NEPI Rockcastle za 405 milionů € a 373 milionů € content.knightfrank.com. Také portfolio šesti středně velkých retailových parků bylo prodáno za 285 milionů € content.knightfrank.com. Tyto obchody signalizují obnovenou důvěru v polská maloobchodní aktiva, zejména dominantní centra a portfolia retailových parků zaměřených na pohodlí. Výnosy z prvotřídních obchodních center se do konce roku 2024 pohybovaly okolo 6,25 % content.knightfrank.com – což je významně více než před pandemií (kdy byly výnosy okolo 5,0 %). Toto zvýšení odráží jak globální přecenění (kvůli vyšším úrokovým sazbám), tak i vnímané vyšší riziko v retailu. Přesto investory láká fakt, že výnosy z polských retailových nemovitostí jsou vyšší než v západní Evropě a trh tak nabízí potenciální růst, pokud se situace stabilizuje content.knightfrank.com. Obzvláště žádané jsou retailové parky s odolnými příjmy; jejich výnosy jsou podobně vysoké nebo mírně vyšší než u obchodních center (dle délky nájmů a skladby nájemců).
Jednou z překážek domácích investic do retailu (i do jiných sektorů) je absence REITů. Jak již bylo zmíněno, více než 90 % investic do komerčních nemovitostí v Polsku pochází ze zahraničí europaproperty.com, částečně proto, že domácí instituce a jednotlivci nemají k investování vhodnou strukturu REIT. O zákoně o REIT diskutuje vláda už dlouho a jeho zavedení by mohlo nasměrovat polské úspory do nemovitostí jako jsou obchodní centra a podpořit vnitrostátní vlastnictví. K roku 2025 však v Polsku žádné REITy neexistují – tato „stále přetrvávající absence“ je odborníky v oboru považována za chybějící článek europaproperty.com.
Výhled: Výhled polských maloobchodních nemovitostí na příštích 3–5 let je obezřetně pozitivní. Základní ukazatele trhu – nízká neobsazenost, rostoucí kupní síla spotřebitelů a omezená nabídka nových center v hlavních městech – ukazují na stabilitu. Očekává se setrvání vysoké obsazenosti, zejména v dobře fungujících obchodních centrech a maloobchodních parcích s kotvícím potravinářským řetězcem. Nájemné v prémiových centrech by mělo zůstat stabilní nebo mírně růst v souladu s indexovanou inflací díky velké poptávce nájemců po špičkových lokalitách. Druhotná aktiva (starší centra na saturovaných trzích) budou pod tlakem inovace, případně se jim bude zvyšovat neobsazenost, pokud se nepřizpůsobí. Očekává se další rozvoj retail parků v menších městech, protože tento formát odpovídá současným preferencím spotřebitelů (pohodlí, otevřený prostor, místní nákupy). Maloobchodníci budou nadále rozšiřovat sítě – zejména diskontní supermarkety, hobbymarkety a mezinárodní módní řetězce cílící na stále nedostatečně obsloužená středně velká města.
Spotřebitelské výdaje jsou klíčovým faktorem: pokud inflace v roce 2025 klesne na cca 4 % a v roce 2026 na cca 3 % (jak se předpovídá) reuters.com, reálné mzdy porostou a podpoří vyšší objemy nákupů. Navíc díky imigraci Polsko zaznamenalo růst populace – tedy i počet spotřebitelů. Proto by poptávka po maloobchodních plochách měla mírně růst. Na druhé straně podíl e-commerce bude stabilně stoupat (možná z cca 9 % na začátek „desítkových hodnot“ do roku 2028), což může omezit poptávku po některých typech kamenných prostor (zejména u elektrotechniky a knih, které už jsou převážně online). Kategorie jako potraviny, gastronomie, volný čas a služby ale zůstanou důležité pro kamenné obchody.
Klíčové výzvy a rizika pro retail jsou: přizpůsobit starší centra, udržet návštěvnost v konkurenci online nakupování a případné ekonomické zpomalení, které může poškodit důvěru spotřebitelů. Dále tlak na náklady (energie, mzdy) může snižovat ziskovost maloobchodníků a tím jejich schopnost platit nájemné – i když mnozí se již přizpůsobili pomocí omnichannel modelů. Celkově se očekává, že maloobchodní nemovitosti v Polsku zůstanou v dobré kondici a trvalý hospodářský růst země se promítne do vyššího retailového obratu. Důraz v odvětví bude na kvalitu zážitku – přidávání zábavy a pohostinnosti do center – a strategický rozvoj – budování správných formátů (parky, outletová a smíšená high street centra) podle měnících se spotřebitelských návyků. Tyto úpravy by měly zajistit stabilní výnosy a v případě zavedení REITů nebo vstupu více domácích investorů lze očekávat i pokles výnosových spreadů.
Průmysl a logistika: Silná poptávka versus pomalejší nabídka – vyvážený výhled
Rekordní expanze, nyní zpomalující: Polské průmyslové a logistické nemovitosti byly v posledních letech hvězdou trhu a rostly mimořádným tempem. K Q4 2024 dosáhl celkový moderní skladový a průmyslový fond přibližně 34,5 milionu m² megaproject.com, což představuje meziroční nárůst o cca 9 % property-forum.eu. (Pro srovnání: je to zhruba dvojnásobek objemu před pěti lety – ukazatel rozmachu taženého e-commerce a nearshoringem.) Jen v roce 2024 dodali developeři kolem 4+ milionů m² nových ploch ve 14 regionech megaproject.com. Toto rychlé tempo zařadilo Polsko mezi přední evropské trhy v oblasti logistiky – v polovině roku 2024 bylo Polsko trhem s druhým největším čistým pronájmem v Evropě (hned za jedním dalším trhem) marketoutlook.cbrepoland.pl, což potvrzuje jeho postavení celoevropského logistického uzlu.
Hnací síly poptávky: Za touto silou stojí několik faktorů. Strategická poloha Polska ve střední Evropě, relativně nízké mzdové náklady a zlepšující se infrastruktura (silnice, dálnice, železnice) přitahují výrobce a distribuční centra pro obsluhu EU. Růst e-commerce (Amazon, Zalando a další mají v Polsku velké distribuční sklady) a rozvoj 3PL (logistika třetích stran) jsou významnými motory poptávky. Dále trendy nearshoringu – přesun výrob a skladů západních firem blíže domovským trhům – těží ve prospěch Polska, zvlášť když napětí v globálních řetězcích (např. otázky obchodu USA-Čína) vede firmy k diverzifikaci lokalit polandinsight.com. Polské agentury skutečně hlásí rostoucí počet dotazů od zahraničních firem (včetně čínských společností) na novou logistickou kapacitu v Polsku, jak přizpůsobují své dodavatelské řetězce polandinsight.com.
Silný nájemní trh, mírný nárůst neobsazenosti: Poptávka po průmyslových prostorech zůstala silná. Nájemní aktivita v roce 2024 dosáhla přibližně 5,8 milionu m², což je nárůst asi o 4 % oproti roku 2023 axiimmo.com, což svědčí o pokračující expanzi ze strany nájemců. Zajímavostí je, že zhruba 48 % poptávky v roce 2024 činily obnovy nájemních smluv polandinsight.com – což znamená, že stávající nájemci prodlužují nájmy ve velkém množství, což je známka důvěry v lokalitu, i když to také znamená, že menší část představovala čistě nové expanze. Přesto nové pronájmy a expanze činily přibližně 3 miliony m², což je velmi zdravé číslo. Míra neobsazenosti, která byla v letech 2019–2021 velmi nízká (kolem 5 % a méně), nepatrně vzrostla, protože nabídka rychle rostla. Na konci roku 2024 neobsazenost dosahovala cca 7,5 % celostátně polandwarehouses.com (k dispozici zhruba 2,6–3 miliony m²). K polovině roku 2025 stoupla neobsazenost dále na 8,5 % polandinsight.com. Tento nárůst je způsoben především tím, že nová výstavba na krátký čas předběhla čistou absorpci – trh sice prostory rychle absorbuje, avšak developeři dodali v letech 2022–Q1 2024 takové objemy, že se v některých lokalitách nahromadily volné kapacity polandinsight.com. Například regiony jako Dolní Slezsko (Wrocław) zaznamenaly vyšší neobsazenost, protože zde bylo současně otevřeno více velkých parků europaproperty.com.
I tak však 8% neobsazenost stále značí vyvážený trh – dostatek volných ploch, aby měli nájemci na výběr, ale žádný nadbytek. Odborníci na průmyslové nemovitosti vnímají růst neobsazenosti jako zdravou normalizaci po extrémně napjatém trhu v předchozích letech: „Nárůst neobsazenosti je přirozeným výsledkem předchozí investiční horečky. Trh se vrací do rovnováhy,“ vysvětluje analytik Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Vyšší úroveň neobsazenosti přinesla poprvé po mnoha letech mírně lepší vyjednávací pozici nájemcům (mohou získat v některých místech lepší nájemní podmínky nebo pobídky) cbre.pl cbre.pl. Developeři to reflektovali a omezili spekulativní výstavbu, což naopak zabrání skokovému růstu neobsazenosti. Ve skutečnosti bylo na konci roku 2024 zahájeno méně nových projektů a rozestavěné kapacity výrazně klesly proti vrcholům z let 2021–22. Trh thus směřuje k měkkému přistání: poptávka zůstává silná a rozmanitá (3PL, maloobchod, lehká výroba, datová centra atd.), zatímco tempo růstu nabídky opadá, což umožní absorbování volné kapacity v dalších kvartálech.
Stabilita nájmů a prémium za „městskou“ logistiku: Navzdory zdražování vstupů (materiály, práce) a vyšším finančním nákladům nájemné za skladové prostory zůstalo stabilní. Polské průmyslové nájmy patří mezi nejdostupnější v EU, i proto přitahují nájemce. K polovině roku 2025 se typické nájmy za velké logistické haly pohybují od 3,80 do 5,00 €/m²/měsíc polandinsight.com pro standardní jednotky v hlavních uzlech (spodní hranice v centrálním Polsku a Horním Slezsku, horní okolo Varšavy nebo v menších městských aglomeracích). Zároveň „městské“ haly pro poslední fázi logistiky (menší jednotky u městských hranic nebo uvnitř měst) mají vyšší nájemné, zhruba 5,00 až 7,50 €/m²/měsíc polandinsight.com, díky atraktivitě své polohy. Úrovně nájmů se za poslední rok zásadně nezměnily – jsou víceméně na stejné úrovni, což naznačuje, že i přes nárůst neobsazenosti vlastníkům nevzniká tlak na snižování nominálních nájmů. Místo toho mohou nabídnout více pobídek při dlouhodobých smlouvách. Stabilní nájemné ukazuje na vyspělý sektor, kde pronajímatelé i nájemci preferují dlouhodobou spolupráci před cenovými válkami polandinsight.com.
Stojí za zmínku, že novější nájemní smlouvy často zahrnují indexaci na inflaci (typicky roční úpravy podle CPI), takže spousta vlastníků v letech 2022–23 zaznamenala růst příjmů díky vysoké inflaci. Do budoucna, jak inflace klesá, indexace nájmů bude nižší, takže zvýšení příjmů z nájmů bude záviset především na vyšší obsazenosti nebo navýšení nájmů při nových smlouvách v prémiových lokalitách.
Udržitelnost („Zelené sklady“): Významným trendem v logistice je tlak na udržitelná, energeticky efektivní skladiště. Mnoho nových projektů v Polsku je budováno dle enviromentálních standardů BREEAM či LEED – využívají solární panely, LED osvětlení, zachytávání dešťové vody a dokonce i vlastní úložiště energie. O „zelenou“ certifikaci je velký zájem mezi nájemci i investory, protože firmy chtějí snížit uhlíkovou stopu. Podle článku na Poland Insight dochází k „nárůstu zelených skladů“ (jak naznačuje i samotný titulek) – a skutečně, jedná se dnes o prodejní argument. Solární instalace na střechách větších skladů jsou běžné a některá zařízení už integrují infrastrukturu pro elektrické nákladní vozy. Tento trend polskou, již nyní moderní, nabídku budoucnostně posiluje, ale zároveň vyžaduje vyšší počáteční investici developerů (kterou následně kompenzují mírně vyšším nájmem nebo obsazeností).
Geografické rozložení: Jádrovými logistickými regiony zůstávají Varšava (střední Polsko), Horní Slezsko (region Katovice), Dolní Slezsko (Wrocław), Poznaň a nověji Střední Polsko (region Lodž) a Západní Polsko (Štětín, zaměřen na německý trh). Tyto regiony mají převážnou většinu ze 35 milionů m² skladového fondu. Růst se však šíří i do východního Polska a menších měst s rozšiřováním dálniční sítě (např. Rzeszów, Lublin dohánějí ostatní). Příkladem je zvýšený zájem zahraničních investorů budovat u hranic s Ukrajinou (Rzeszów) v očekávání budoucí poptávky po rekonstrukci Ukrajiny a současných potřeb NATO logisticky v této oblasti.
Investiční trh: Logistika je miláčkem investorů a Polsko není výjimkou. V roce 2024 tvořila průmyslová aktiva asi 25 % investičního objemu content.knightfrank.com. Sice to není tak bouřlivé jako v rekordním roce 2021, ale obchody se stále uzavírají. Výnosy prošly významnou korekcí v letech 2022–23, kdy se posunuly z historických minim (cca 4 % a méně) na atraktivnější úrovně kolem 6,25 % pro špičkovou logistiku na konci roku 2024 content.knightfrank.com. Tato korekce spolu se silnými fundamenty sektoru znovu oživila zájem jak stávajících, tak nových investorů. Spousta globálních fondů, které při 4% výnosech nechtěly kupovat, nyní považuje polské sklady za atraktivní při kapitalizaci přes 6 % content.knightfrank.com. Navíc Polsko nabízí vyšší výnosový spread oproti západoevropské logistice (kde jsou špičkové výnosy ~3,75–5 %), což z něj činí top cíl pro core-plus a value-add strategie content.knightfrank.com.
Zajímavý je i návrat trendu tzv. sale-leasebacků, kde majitelé–uživatelé prodávají své provozovny investorům a sami zůstávají v nájmu. Podle tržních zpráv bylo v Polsku „začátkem roku 2025 dosaženo rekordní aktivit v sale-leaseback“ polandinsight.com. To znamená, že polské podniky využívají vysokých hodnot k monetizaci nemovitostí a investoři mají zájem nakupovat dlouhodobě pronajaté objekty. Další trend: podíl domácích polských investorů na průmyslových transakcích se v poslední době zvýšil (polský kapitál tvořil cca 9 % celkového objemu CRE v roce 2024 content.knightfrank.com, z čehož část připadá na průmysl přes privátní fondy a developery). Převážné velké transakce ale i nadále uskutečňují zahraniční investoři (z Evropy, USA, Blízkého východu, Jižní Afriky, Asie). S množstvím developerských platforem v Polsku (Panattoni, GLP, Segro aj.) je v přípravě nová generace špičkových industriálních nemovitostí pro investory.
Výhled: Střednědobý výhled pro průmyslové a logistické nemovitosti v Polsku je silně pozitivní, i když se přesouvá z období prudké expanze k udržitelnému růstu. Poptávka by měla zůstat vysoká: polská ekonomika (zejména výroba, maloobchod a e-commerce logistika) by měla stabilně růst a generovat nepřetržitou potřebu skladovacích prostor. Geopolitické klima, ač napjaté, ve skutečnosti Polsku nahrává, protože firmy přenastavují dodavatelské řetězce blíže evropským trhům (stabilní členství Polska v EU a velká pracovní síla mu dávají výhodu oproti některým levnějším státům). Nabídka bude umírněnější – developeři jsou nyní opatrnější, banky přísnější ve financování spekulativních projektů. Jde však o zdravou korekci; je pravděpodobné, že nová nabídka v roce 2025 bude nižší než v roce 2024, což pomůže vrcholu neobsazenosti, která by následně mohla do roku 2026 opět klesat. Již ve druhé polovině roku 2025 může neobsazenost dosáhnout plató kolem 8–9 % a poté se zlepšovat s pokračující absorpcí.
Nájemné může v prémiových lokalitách opět mírně vzrůst, jakmile budou stávající volné prostory pronajaty. Mnoho logistických nájemců má naléhavé potřeby (3PL podepisují smlouvy, maloobchodníci potřebují distribuční centra) a jsou ochotni zaplatit prémii za připravené prostory v blízkosti klíčových lokalit – zejména v okolí Varšavy a dalších velkých měst. V okrajových částech s větší dostupností zůstane nájemné konkurenceschopné.
Velkou neznámou je konec války na Ukrajině: rekonstrukční boom na Ukrajině by mohl významně zvýšit poptávku po logistických prostorech ve východním Polsku (jako nástupní plocha), a zároveň potenciálně přesunout část byznysu do Ukrajiny v delším horizontu. Prozatím Polsko těží z toho, že je bezpečným útočištěm pro logistickou a výrobní činnost, která by dříve směřovala na Ukrajinu nebo do Ruska.
Z hlediska rizik: globální nebo evropská recese by poptávku oslabila (i když polská výroba je diverzifikovaná a částečně krytá trendem nearshoringu). Také pokud zůstanou úrokové sazby delší dobu vysoké, může to snížit objemy developerských projektů financovaných investory a držet náklady na financování výše, ale zároveň to znamená, že stávající aktiva jsou hodnotnější díky jejich výnosům. Inflace stavebních nákladů byla problémem, ale od roku 2022 poněkud polevila – přesto by její obnovení mohlo opět stlačit marže developerů.
Shrnuto, polský průmyslový realitní sektor dospívá. Z období nedostatku přešel ke vyváženějšímu stavu s moderními prostory snadno dostupnými. Stabilní nájmy, vysoká obsazenost (i při 8% neobsazenosti je v mnoha subtrzích většina velkých jednotek obsazena) a trvající hnací síly poptávky vytvářejí příznivý obrázek. Očekáváme, že Polsko zůstane mezi TOP 3 evropskými logistickými lokalitami a celkový objem prostor by mohl do roku 2028 dosáhnout 40–50 milionů m², neboť výstavba bude pokračovat, byť kontrolovanějším tempem. Další prioritou bude stále větší množství speculativně stavěných „big-boxů“ s kratšími developeračními cykly (pro rychlé uspokojení potřeb nájemců) a zvyšování hodnoty rekonstrukcemi starších skladů (automatizace, ESG prvky). Díky těmto trendům a konkurenčním výhodám Polska by průmyslový segment měl nadále přinášet solidní zhodnocení pro investory a podporovat širší ekonomický růst.
Trh s pozemky: Opatrné oživení a reforma plánování
Investiční trh s pozemky – z boomu ke zpomalení: Trh s rozvojovými pozemky v Polsku zažil v posledních letech horskou dráhu. Vlna aktivity v letech 2021–2022 (kdy developeři ve spěchu zajišťovali pozemky při levných úvěrech a boomu prodejů bytů) byla vystřídána prudkým ochlazením v roce 2023, kdy se podmínky změnily polandinsight.com. Do roku 2024 pak mnoho investorů a developerů zaujalo absolutně vyčkávací přístup kvůli absenci státních podpor bydlení, prudkému růstu nákladů na financování a obecné nejistotě polandinsight.com. Banky také zpřísnily úvěrování nákupů pozemků, aplikují velmi selektivní kritéria polandinsight.com. To vedlo k poklesu objemu transakcí – v roce 2023 bylo jen velmi málo velkých obchodů s pozemky, protože hráči pozastavili expanzi.
Na prahu roku 2025 se nálada na trhu s pozemky mění ze stagnace k opatrné reaktivaci. První polovina roku 2025 přinesla více finalizovaných kontraktů než předchozí rok, kupující jsou však extrémně důkladní v due diligence a prověřování proveditelnosti před podepsáním polandinsight.com. Jinými slovy, investoři se vracejí, ale zaměřují se pouze na příležitosti s jasnou, „ověřenou“ poptávkou a pevnými základy polandinsight.com. Pozemky vhodné pro poptávané projekty – bydlení (zejména střední segment), projekty nájemních bytů (PRS), městské „urban infill“ sklady/logistika a polyfunkční projekty v rostoucích sekundárních městech – vzbuzují zájem polandinsight.com. Naopak pozemky bez jasné rozvojové cesty či v problematických lokalitách plánování jsou stále převážně ze strany investorů ignorovány.
Objem transakcí by měl být v roce 2025 lepší než v roce 2024, zejména v druhé polovině roku 2025 polandinsight.com. Odborníci popisují rok 2025 spíše jako rok „obnovy potenciálu“ než období masivních obchodů polandinsight.com. Pravděpodobně nedosáhne hektických hodnot „pozemkového šílenství“ roku 2021, ale aktivita bude zdravější. Pozoruhodné je, že ceny pozemků nespadly; majitelé dobře umístěných parcel vesměs drží ceny a spíše čekají, než by prodávali s výraznou slevou. V periferii je možné mírné zlevnění, ale prémiové pozemky (ve městech) si stále drží vysoké ceny. Polsko má navíc v rámci střední a východní Evropy stále konkurenceschopné ceny pozemků, což je jeden z faktorů, proč sem zahraniční developeři zvažují projekty marketoutlook.cbrepoland.pl.
Profil investorů a účast cizinců: Struktura kupujících na trhu s pozemky se proměnila. V roce 2025 jsou místní polští developeři a investoři (zejména ti, kteří nejsou navázáni na veřejné trhy) velmi aktivní, využívají své místní znalosti a rychlejší rozhodování polandinsight.com. Pozorováno je také více „sousedských transakcí“ – investoři ze sousedních zemí (Česka, Německa, Pobaltí) participují na polských pozemkových obchodech polandinsight.com. Regionální hráči často trh dobře znají a někdy hledají joint venture s polskými firmami. Velcí západoevropští institucionální investoři byli opatrnější a čekají na jasnější ekonomické signály, než se vrhnou do trhu agresivněji polandinsight.com.
Souběžně však přicházejí noví zahraniční účastníci: někteří turečtí a středomořští investoři začali nakupovat menší pozemky, ochotni platit konkurenceschopné částky za bezpečné projekty jako vstup na trh polandinsight.com. Jak bylo již zmíněno, čínské společnosti projevily zájem o logistické pozemky v důsledku globálních změn obchodu polandinsight.com. To souzní s tím, že stabilní polská ekonomika a strategická poloha z ní činí oblíbené místo pro přesun výrobních/logistických základen z Asie polandinsight.com polandinsight.com. Mezitím jihoafrické a další globální fondy investující do již zrealizovaných projektů obvykle nekupují surové pozemky přímo – spíše spolupracují na parterstvích či vyčkávají na nákup hotových aktiv. Některé ale financují developery prostřednictvím forward-fundingových dohod na pozemky jako nepřímý způsob zajištění projektového portfolia.
Jedním pozitivním vývojem je, že polský soukromý kapitál se stále více sdružuje za účelem investic do pozemků. Například poradenská firma Walter Herz získala od soukromých osob více než 50 milionů PLN na investice do pozemků ve Varšavě, Poznani a Trojměstí polandinsight.com. To svědčí o rostoucí sofistikovanosti a zájmu místních movitých investorů o land banking, kteří vstupují na trh v době, kdy velké instituce nejsou tak aktivní.Využití půdy a kapsy poptávky: Existuje několik kategorií pozemků, o které je zvláště velký zájem:- Pozemky pro rezidenční výstavbu: S ohledem na nedostatek bydlení a očekávané oživení prodeje bytů jsou žádané dobře situované parcely pro novou výstavbu (zejména v předměstích velkých měst nebo rychle rostoucích satelitních obcích) polandinsight.com. Developersi dbají na to, aby nepřepláceli, ale mají zájem doplňovat land banky, aby byli připraveni, až se trh plně zotaví.
- Pozemky pro PRS (Build-to-Rent) projekty: Institucionální pronajímatelé (jak polští, tak se zahraničním kapitálem) hledají parcely ve velkých městech, kde mohou stavět nájemní bytové komplexy polandinsight.com. Patří sem i konverze pozemků určených pro kanceláře nebo smíšené využití na rezidenční/PRS projekty, protože tento segment zažívá boom.
- Městské logistické pozemky: S růstem e-commerce a doručování na poslední míli je poptávka po menších skladech blízko center měst. Investoři sledují pozemky na okraji měst nebo v průmyslových zónách metropolí pro „městskou logistiku“ polandinsight.com. Takových pozemků je často málo, takže konkurence může být tvrdá.
- Pozemky pro smíšené využití a kancelářské redevelopementy: V některých centrech měst jsou starší průmyslové nebo komerční areály, které lze přestavět na smíšené projekty (kombinace kanceláří, obchodů a bytů). Někteří investoři cílí na takové příležitosti, spoléhajíce na modernizaci center měst jako Krakov, Vratislav nebo Lodž.
- Zemědělská půda s konverzním potenciálem: Zajímavé je, že zemědělská půda v Polsku zažívá zvýšený zájem investorů, kteří očekávají přeřazení na stavební využití. Regiony s velkým urbanizačním tlakem (okolí Varšavy, Krakova, Vratislavi atd.) mají půdu, která by mohla být překlasifikována na rezidenční či průmyslovou. Investoři ochotní podstoupit tento proces nyní kupují tyto pozemky jako dlouhodobou spekulaci polandinsight.com. Ceny zemědělské půdy v Polsku v posledních letech rostly, zejména po roce 2016, kdy si půdu mohli volně kupovat i občané EU (po přechodném období po vstupu do EU). Přesto je půda stále levnější než v západní Evropě, takže existuje potenciál růstu v případě úspěšné konverze.
Na závěr lze říci, že trh s pozemky v Polsku v roce 2025 se vyznačuje prozřetelností a selektivitou. Éra spekulativních nákupů jakéhokoli pozemku je pryč; nyní jde o pečlivě vybrané lokality s jasným potenciálem. Rok se rýsuje jako období „obnovy potenciálu“, jak uvádí jedna analýza polandinsight.com, což vytváří předpoklady pro živější aktivitu v příštích letech. Díky lepší územní politice a ekonomickým větrům v zádech by Polsko mohlo zpřístupnit značné množství dosud nevyužité půdy pro rozvoj, což by pomohlo řešit potřeby jako nedostatek bytů a rozvíjející se logistickou síť. Investoři vnímají půdu jako bezpečný přístav pro kapitál v dlouhodobém horizontu (hmotný majetek v rostoucí zemi) polandinsight.com a mnozí se již teď pozicují, aby z toho mohli těžit, až se rozvojový cyklus rozběhne na plné obrátky.
Zahraniční investoři a regulatorní faktory
Zahraniční kapitál hraje dominantní roli ve všech sektorech polského realitního trhu a přináší zároveň příležitosti i specifická hlediska. Na komerční investiční frontě jsou to právě mezinárodní fondy, které stojí za největšími transakcemi. Jak bylo uvedeno, v roce 2024 tvořili zahraniční investoři přibližně více než 90 % ze 5+ miliard EUR investic do komerčních nemovitostí europaproperty.com. Jde mimo jiné o globální private equity fondy, pojišťovací fondy, penzijní fondy a specializované realitní investory z Evropy, Severní Ameriky, Asie a Jihoafrické republiky. Motivace je zřejmá: Polsko nabízí rozsah (velká ekonomika s 38 miliony obyvatel), růst (vyšší růst HDP i spotřeby než v západní Evropě) a významně vyšší výnosy. Klíčové kancelářské, maloobchodní a logistické nemovitosti v Polsku vynášejí mezi 6–7 % (jak bylo zmíněno dříve), oproti 3–4 % na mnoha západních trzích content.knightfrank.com. Tento výnosový rozdíl kompenzuje vnímané riziko rozvíjejícího se trhu a kurzové riziko (i když polský zlotý je relativně stabilní a země je součástí EU).
Co se týče původu kapitálu, v posledních letech patřili mezi nejvýznamnější kupce němečtí, američtí, britští a jihoafričtí investoři content.knightfrank.com. Jihoafrické realitní fondy (jako NEPI Rockcastle a Redefine) byly zvláště aktivní v maloobchodu a kancelářských budovách. Američtí a kanadští investoři se také v roce 2024 vrátili na trh content.knightfrank.com. Struktura původu kapitálu v roce 2024 ukazuje různorodé zdroje: např. Jižní Afrika (19 % objemu), USA (11 %), Velká Británie (13 %), západní Evropa (9 % bez Německa a Británie), sousedi z CEE (18 %) a polští domácí ~9 % content.knightfrank.com. Tato diverzita ukazuje, že Polsko je v hledáčku investorů z celého světa. Navíc se objevují i noví hráči – v roce 2024 například britská Sona Asset Management vstoupila na trh prostřednictvím rozsáhlé kancelářské akvizice content.knightfrank.com a spekuluje se i o zájmu blízkovýchodního kapitálu o logistické portfolio.
Proč je domácích investorů málo? Relativně nízký podíl domácího kapitálu (pouze ~9 % v roce 2024 content.knightfrank.com) je způsoben zejména strukturálními důvody. V Polsku chybí rozvinutý systém investičních realitních fondů (REIT) nebo obdobných trustů, takže domácí institucionální peníze (penzijní fondy apod.) tradičně neproudí do nemovitostí. Existuje jen hrstka velkých polských realitních investorů (např. státem podporovaný PFR nebo některé pojišťovny), kteří mají kapacitu na velké transakce. Toto se však postupně mění, když stále více polských investorů a soukromého kapitálu zvažuje nemovitosti, ale prozatím mezeru vyplňuje zahraniční kapitál. Jak již bylo zmíněno, zavedení legislativy o REIT – které je v přípravě už několik let – by mohlo být zlomové, protože by umožnilo menším domácím investorům nepřímo investovat do nemovitostí a zvýšilo by tak i místní účast europaproperty.com. Odborníci z oboru na to opakovaně apelují a uvádějí například úspěšné zavedení REITů v sousedním Česku europaproperty.com.
Regulatorní prostředí pro zahraniční investory: Obecně je Polsko poměrně otevřené pro zahraniční vlastnictví nemovitostí. Od vstupu do EU mohou občané a firmy z EU nakupovat polské nemovitosti (včetně půdy) bez omezení (kromě několika výjimek, jako byla zemědělská půda během přechodného období, které skončilo v roce 2016). I nečlenové EU mohou nakupovat, i když některé kategorie nemovitostí (zejména zemědělská a lesní půda) vyžadují povolení od Ministerstva vnitra. Tento proces je v mnoha případech formalitou, jeho cílem je však zabránit strategickému hromadění půdy. Pro městské nemovitosti (kanceláře, byty, sklady) však obvykle neexistují překážky pro seriozní zahraniční kupce. Polsko má jasnou evidenci vlastnictví (systém pozemkových a hypotéčních registrů) a právní ochranu vlastníků, což zahraniční investoři oceňují.
Jedním regulatorním tématem může být zdanění: Polské daně z nemovitostí zahrnují 1% daň z převodu (pro přímý prodej majetku) a průběžné daně z nemovitostí (které jsou relativně nízké paušální sazby za m²). Neexistuje zde žádná každoroční daň z bohatství na nemovitosti, na rozdíl od některých zemí. Vláda však zvažovala návrhy, jako je zavedení dodatečné daně pro vlastníky více rezidenčních jednotek (aby se omezila spekulace) globalpropertyguide.com. K roku 2025 ale není nic konkrétního implementováno a investoři tyto návrhy sledují. Dalším tématem je důraz na ESG shodu – evropské předpisy (například směrnice o energetické účinnosti) znamenají, že budovy, které nesplní standardy, mohou ztrácet hodnotu. Zahraniční investoři, často orientovaní na ESG, dávají přednost nemovitostem se „zelenými“ certifikáty. To nepřímo reguluje, do jakých typů nemovitostí směřují investice; ty s nízkou účinností budou potřebovat úpravy, jinak je investoři obejdou.
Zahraniční fyzické osoby na rezidenčním trhu: Kromě institucionálních hráčů se Polsko setkává i s individuálními zahraničními kupci v segmentech jako luxusní rezidenční nemovitosti a rekreační byty (např. někteří Ukrajinci, jak již bylo zmíněno, a také někteří expati nakupující v Krakově či v přímořských oblastech). Vláda zvažovala možné restrikce (některé státy omezují nákupy zahraničních osob ve snaze ochladit trh), avšak Polsko zatím žádná taková opatření nezavedlo, protože cizinci stále představují poměrně malou část všech bytových transakcí (nárůst až na 30 % u některých vybraných projektů je však pozoruhodný, jde ale o specifická místa, často blízko mezinárodních organizací nebo oblíbená migrujícími skupinami) globalpropertyguide.com.
Odchozí investice: Za zmínku také stojí, že sami polští investoři jsou čím dál aktivnější v zahraničí (například nákupy skladových areálů v západní Evropě prostřednictvím fondů), i když to přesahuje rámec této zprávy. Pokud budou REITy zavedeny, mohly by polskému kapitálu pomoci vstupovat i do zahraničních nemovitostí.
Souhrnně lze říci, že účast zahraničních investorů je nedílnou součástí polského trhu s nemovitostmi a přináší odbornost i likviditu. Regulatorní prostředí je obecně příznivé, s pevnými právními jistotami a minimem bariér pro vlastnictví. Klíčovými zlepšeními žádanými trhem – jako je zjednodušení plánovacích procesů polandinsight.com a zavedení REITů – by profitovali všichni, domácí i zahraniční investoři, protože by došlo ke zvýšení transparentnosti i toku kapitálu. Pokud nedojde k nějakému nečekanému ochranářskému obratu (který se při současné pro-podnikatelské vládě nepředpokládá), mělo by Polsko zůstat atraktivním, otevřeným trhem pro globální realitní investice.
Prognóza a výhled na 3–5 let (2025–2030)
Při pohledu do budoucna má polský realitní trh před sebou stabilní a udržitelný růst v příštích několika letech, podpořený silnými ekonomickými základy a výše podrobně rozebranými sektorovými trendy. Zde shrnujeme výhled podle hlavních faktorů a typů nemovitostí:
Makroekonomický a finanční výhled: Ekonomové předpovídají, že růst HDP Polska bude v letech 2025–2027 průměrně činit kolem 3–4 % ročně, což předčí širší EU cbre.pl. Tahounem růstu zůstane soukromá spotřeba, podpořená růstem mezd a využíváním významných prostředků EU v ekonomice. Inflace, která v roce 2022 vystoupala na dvouciferné hodnoty, by se měla normalizovat na ~4 % v roce 2025 a ~3 % v roce 2026 reuters.com – blízko horní hranice cílového pásma NBP. Průzkum NBP počítá pro rok 2025 s průměrnou inflací 4,1 %, která by v roce 2026 měla klesnout na 3,2 % reuters.com. Toto zpomalení inflace by mělo umožnit NBP dále snižovat úrokové sazby. Odhady naznačují, že referenční sazba by mohla do konce roku 2025 klesnout o dalších ~75–125 bazických bodů (na úroveň cca 4,0–4,5 %) a na konci roku 2026 potenciálně až na 3,5–4,0 % focus-economics.com think.ing.com, pokud nenastanou nové inflační šoky. Nižší úrokové sazby budou pro nemovitosti pozitivní: sníží náklady na hypotéky, zlepší financování komerčních projektů a mohou i mírně stlačit výnosy z nemovitostí (tj. zvýšit kapitálové hodnoty). Nezaměstnanost by měla zůstat velmi nízká (3–5 %) a Polsko může dále přitahovat pracovní sílu ze sousedních zemí a rozšiřovat tak svůj pracovní trh. Jedním z rizik do budoucna může být vývoj světové ekonomiky – pokud by hlavní obchodní partneři v EU stagnovali, mohlo by se zpomalit i polské exportně orientované hospodářství, ale aktuální konsensus počítá se mírným růstem v EU, což by mělo polský výhled podpořit.
Prognóza pro rezidenční trh: Očekáváme, že ceny rezidenčních nemovitostí v Polsku v příštích 3–5 letech mírně porostou, zhruba v souladu s růstem příjmů a inflací. Roční nárůst cen v nižších až středně jednociferných hodnotách (např. 3–6 % ročně) je pravděpodobnější než dvouciferné skoky z nedávné minulosti. To znamená, že v reálném (o inflaci očištěném) vyjádření budou ceny bydlení celkově stabilní nebo mírně porostou. Hlavní faktory: velký nedostatek bytů bude přetrvávat – i přes rekordní výstavbu v posledních letech má Polsko stále jeden z nejnižších počtů bytových jednotek na 1 000 obyvatel v Evropě cbre.pl. Demografie se díky migraci stává podpůrnou (populace může po letech stagnace opět růst, mimo jiné díky usazování Ukrajinců). Navíc nynější pokles zahajovaných bytových projektů (mnoho projektů v letech 2023–24 pozastaveno) může v letech 2026–2027 vést ke snížení nové nabídky na trhu, což paradoxně znamená napjatější poměr nabídky a poptávky a zabrání poklesu cen.
Dostupnost hypoték by se měla zlepšit se snižováním úrokových sazeb – očekávejte postupné uvolnění úvěrování po šoku zvýšení sazeb v roce 2022. Vládní programy (například „První klíče“) podpoří určité skupiny kupujících (poprvé kupující starší byty) pravděpodobně od roku 2025 a dodají trhu mírný impulz bez jeho přehřívání. Poptávka po nájmech zůstane vysoká, proto nájmy pravděpodobně pomalu porostou (cca 2–5 % ročně), protože urbanizace a proměna životního stylu zvyšuje počet nájemníků. Polský sektor PRS (institucionální nájemní bydlení) se výrazně rozšíří – z cca 21 tisíc jednotek dnes na možná více než 50 tisíc v roce 2030 –, což profesionalizuje trh s nájmy a přidá nabídku, ale vzhledem k současně nízké nabídce to nezpůsobí pokles nájmů; spíše uspokojí novou poptávku.
Jedno upozornění: pokud by byly sazby příliš rychle snižovány nebo by se obnovila příliš štědrá státní dotace, mohlo by dojít k novému cenovému růstu. Zdá se však, že tvůrci politik se snaží takové výkyvy zabránit globalpropertyguide.com. Základní scénář je stabilizovaná růstová trajektorie: podle jednoho developera „neočekáváme návrat cen na minima z počátku roku 2023; místo toho mírný růst v souladu s inflací“ globalpropertyguide.com. Do roku 2028 pravděpodobně polský bytový fond nabídne nové inovace – více energeticky úsporných „zelených“ domů (podle unijních klimatických předpisů), více prefabrikace ke snížení nákladů a možná první institucionální rezidenční developery (společnosti stavějící celé čtvrti rodinných domů k pronájmu, model, který v Evropě začíná). Celkově by rezidenční sektor měl zůstat pilířem trhu, bez hrozby velkého propadu cen, podpořený demografickou potřebou a lepší dostupností.
Prognóza pro kanceláře: Další roky v kancelářích budou o kvalitě, ne kvantitě. Nová nabídka zůstane omezená minimálně do roku 2026 polandoffices.com, což postupně sníží neobsazenost v prémiových segmentech. V letech 2025–2027 očekáváme, že neobsazenost prémiových kanceláří v centru Varšavy může klesnout na cca 5 % nebo i méně, což znamená v podstatě plnou obsazenost a část firem bude muset hledat prostory mimo centrum – ačkoliv neobsazenost mimo centrum zůstane zvýšená, dokud nebude z trhu odstraněn zastaralý fond. V regionálních městech se neobsazenost může lišit: v silných lokalitách jako Krakov nebo Trojměstí může klesnout na cca 10 % či méně, kdežto v slabších trzích zůstat v nižších desítkách procent.
Developerské projekty budou pravděpodobně obnovovány od roku 2026, zejména ve Varšavě, kde je nyní výstavba téměř zastavená. Nová vlna kancelářských věží může být zahájena na konci roku 2025, aby uspokojila očekávanou poptávku v letech 2027–2028, zejména pokud náklady na financování klesnou. Objeví se také projekty přestaveb: starší kanceláře budou přeměňovány na byty, hotely apod., což sníží kancelářskou nabídku zejména v sekundárních lokalitách, ale zároveň vyřeší další potřeby (např. některé stárnoucí kanceláře v Jerozolimském koridoru ve Varšavě se mohou proměnit v byty nebo studentské koleje).
Nájmy kanceláří na prémiových adresách mohou v příštích 3 letech vzrůst kumulativně o cca 5–15 %, zejména u horních pater v moderních zelených budovách – těch je málo a je o ně velká poptávka. Nájemci jsou ochotni platit prémiové nájmy za kvalitu, jež pomáhá při udržení zaměstnanců i plnění ESG cílů. Naopak, nájmy ve starších budovách mohou stagnovat nebo dokonce klesnout, pokud nebudou rekonstruovány. Rozdíl mezi nájmy třídy A+ a B se tedy prohloubí. Pobyty zdarma a další incentivy v prémiových budovách se budou zkracovat, jak landlords získají větší vyjednávací sílu a čisté efektivní nájmy se zvýší.
Trendy jako hybridní práce budou nadále ovlivňovat využívání kanceláří – očekáváme, že firmy alokují více plochy na jedno pracovní místo (například na prostory pro spolupráci apod.) a budou akceptovat nižší průměrnou docházku, ale stále si udrží kancelářskou stopu kvůli firemní kultuře a potřebám klientů. Takže, ačkoliv nebudou potřebovat tolik plochy na osobu jako dříve, růst byznysových odvětví (IT, BPO, výzkumná a vývojová centra) v Polsku by měl vést k pozitivní čisté absorpci každý rok. Polské kvalifikované pracovní síly a nákladová výhoda budou dál přitahovat nadnárodní firmy (zejména do Krakova, Wrocławi atd., které jsou již dnes servisními centry).
Kancelářské investice by měly také nabrat na obrátkách. Pokud úrokové sazby dle prognóz klesnou, výnosy z prémiových kanceláří – aktuálně okolo 6,0 % content.knightfrank.com – se mohou do roku 2026 znovu stáhnout do rozmezí nízkých 5 %, což podpoří kapitálové hodnoty. Také předpokládáme vstup nových hráčů (například asijských státních fondů nebo investorů z Blízkého východu), které polské kanceláře zaujmou poměrem hodnoty a ceny. Rizikem je globální sentiment vůči kancelářím – celosvětově jsou kanceláře pod tlakem kvůli práci na dálku. Situace v Polsku je ale příznivější, protože zdejší kancelářský fond je mladší a silně koncentrovaný v žádaných technických a servisních sektorech. Pokud pronajímatelé budou pokračovat v inovacích (flexibilní prostory, vybavení, ESG), polské kanceláře si udrží atraktivitu.
Prognóza pro retail: Maloobchodní sektor v Polsku je poměrně vyspělý, proto se neočekává masivní rozšiřování obchodních center. V příštích letech se spíše zaměří na optimalizaci a obnovu stávajícího fondu. Mnoho obchodních center projde rekonstrukcí, část těch starších či neúspěšných se přemění (částečně na kanceláře, byty nebo logistické odběrné body). Retail parky a convenience centra budou nadále růst, zejména v menších městech – stále je prostor pro nové projekty ukotvené supermarketem ve městech bez moderního retailu.
Spotřebitelské výdaje, jak bylo zmíněno, by měly vzrůst, až se inflace uklidní. V letech 2025–2026, bude-li inflace cca 3–4 % a růst mezd 7–10 %, budou mít Poláci reálný růst příjmů, což znamená větší spotřebu v retailu. To může zvýšit tržby na m² v obchodních centrech, což dovolí růst nájmů v prémiových centrech (přes tzv. turnover rent nebo při obnovení smlouvy). E-commerce však pravděpodobně stoupne ke 15 % maloobchodních tržeb do roku 2030, což znamená, že kamenné obchody budou muset dál inovovat, aby zůstaly relevantní. Očekávejte více online-offline integrace (vydávací místa v obchodních centrech, showroomy apod.).
Polsko by mohlo během tohoto období také konečně zavést REITy, což by mohlo vést k retailovým REITům kupujícím sekundární aktiva a investujícím do jejich přestavby. Pokud k tomu dojde, umožní to některým zahraničním vlastníkům exit a zároveň podpoří domácí vlastnictví.
Retailové výnosy (nyní cca 6,25 % pro premiová aktiva content.knightfrank.com) mohou mírně klesnout se zlepšující se důvěrou investorů, snad na 5,5–6,0 % do roku 2027 za premiová centra, pokud se sazby sníží. Sekundární retail se bude rozcházet – nejlepší čtvrťová a outletová centra si najdou kupce, některá terciární obchodní centra však mohou mít problém a zůstanou na vyšších výnosech nebo budou přestavěna.
Průmysl/logistika – prognóza: Polský logistický sektor by si měl udržet dynamiku. Předpokládáme, že poptávka po 5–6 milionech m² pronájmů ročně zůstane v dohledné době zachována, což podpoří e-commerce (která má v Polsku v retailovém mixu ještě prostor růstu) i výrobci z automobilového, elektronického aj. sektoru investující do výroby. Neobsazenost může v roce 2025 zůstat v horních jednociferných číslech, ale pravděpodobně začne klesat v roce 2026, protože výstavba v letech 2024–25 zpomalila. V roce 2027 tak může klesnout zpět ke cca 5 % nebo méně, což znamená v podstatě plné obsazení (jen s frikční neobsazeností). To opět přinese tlak na růst nájmů, očekávejte růst zejména v logistice ve městech, kde je málo pozemků a obrovská poptávka (například sklady poslední míle kolem Varšavy mohou ke konci desetiletí překročit 5–6 až možná 7–8 €/m²). I nájmy za velká logistická centra v centrálních lokalitách se mohou zvýšit, pokud poroste cena půdy a výstavby.
Polsko také pravděpodobně profituje z budoucí rekonstrukce Ukrajiny (ačkoliv je časový rámec nejasný) – jeho příhraniční regiony budou sloužit jako logistické základny a může vzniknout poptávka po nových skladech. Zároveň s regionalizací dodavatelských řetězců může Polsko přitáhnout průmysly jako bateriové gigafactory, komponentovou výrobu apod., které budou potřebovat průmyslové objekty.
Výstavba logistiky bude uvážlivější – od spekulativního boomu 2020–2022 se přesune k více projektům na míru a fázuje výstavbu. Mnozí developeři si nyní zajistí částečné předpronájmy před zahájením větších parků. Zapojí se i environmentální faktory: přísnější unijní klimatická politika může tlačit na solární sklady, stavbu s nulovou uhlíkovou stopou a dokonce omezit greenfield development v některých chráněných oblastech. Polsko má ale pro logistiku dostatek prostoru (lze znovu využít brownfieldy a bývalé průmyslové plochy).
Průmyslové investice pravděpodobně zůstanou nejžhavějším segmentem. Předpokládáme kompresi výnosů z ~6,25 % na možná ~5,5 % nebo dokonce 5 % do roku 2027 u špičkové logistiky, jakmile se opět rozhoří konkurence o stabilizovaná aktiva (podobně jako před rokem 2022). Pokud úrokové sazby klesnou a ekonomika zůstane stabilní, globální investoři by mohli vstoupit do aukčních válek o prvotřídní portfolia. Poloha Polska jako klíčového logistického trhu v Evropě bude do té doby pevně zakotvena a možná se stane dokonce „core portfolio“ pro více panevropských fondů (některé jej již takto vnímají).
Pozemky a development: Ceny pozemků v klíčových městských zónách porostou, jakmile se developeři vrátí na trh. Očekáváme, že do roku 2026, za předpokladu úrokových sazeb kolem 4 % a stabilní ekonomiky, developerzy bytů opět zvýší zahajování nových výstaveb pro obnovenou poptávku. To znamená, že budou v letech 2025–2026 aktivně vyhledávat pozemky, což zvýší konkurenci o kvalitní parcely. Podobně budou logističtí developeři pokračovat v nákupech pozemků u dálnic a blízko měst, ovšem disciplinovaně. Hodnoty zemědělské půdy mohou také stoupat, a to jak vlivem trendů cen zemědělských komodit, tak díky potenciálu konverze v blízkosti rozšiřujících se městských hranic.
Kroky polské vlády k zjednodušení plánování (pokud budou plně implementovány) by mohly dramaticky odemknout rozvojový potenciál. Pokud do roku 2025–26 přijme velká část obcí nové Generální plány a digitalizované povolování, můžeme zaznamenat rychlejší obrátkovost projektů a větší transparentnost (menší nejistota zvyšuje hodnotu pozemků). Rovněž jakákoli deregulace jako zrychlení povolování nízkovlivných projektů či uvolnění pravidel pro konverzi zemědělské půdy polandinsight.com polandinsight.com by ještě více nastartovala trh s pozemky tím, že učiní více lokalit životaschopnými. Naopak pokud budou přetrvávat byrokratické problémy, tempo rozvoje zůstane omezené a ceny zůstanou vysoké u několika snadno rozvojových parcel (což není ideální, protože to koncentruje růst).
Rizika výhledu: Zatímco prognóza je převážně pozitivní, existují rizika, která mohou ovlivnit další vývoj:
- Ekonomický pokles: Pokud by nastala globální recese (nebo prudké zpomalení v Německu, hlavním obchodním partnerovi Polska), mohla by poptávka po komerčních prostorách ochabnout a nezaměstnanost růst, což by poškodilo poptávku po bytech. Polsko však prokázalo odolnost a vychází ze silné pozice, takže mírná recese by měla být zvládnutelná.
- Překvapení v úrokových sazbách: Pokud se inflace ukáže jako odolná a centrální banky zvrátí trend a znovu zvýší sazby, snížilo by to financování a investiční aktivitu. Momentálně se to nezdá pravděpodobné, protože inflace ustupuje a polská NBP je ve fázi uvolňování měnové politiky globalpropertyguide.com, ale je to faktor k monitorování (energetické šoky apod. mohou výhled změnit).
- Geopolitické napětí: Probíhající válka na Ukrajině představuje riziko v pozadí – jakákoli eskalace nebo rozšíření konfliktu by mohlo výrazně ovlivnit náladu i ekonomickou stabilitu (Polsko však také v určitých ohledech ekonomicky těží díky uprchlíkům a relokaci podniků z Ruska/Běloruska). Navíc vnitropolitická situace v Polsku (s novou vládou od konce 2023) může přinést změny, nicméně současná koalice je proevropská a proinvestorská, takže dramatické obraty politiky se nepředpokládají.
- Sektorově specifické posuny: U kanceláří je riziko, že se dramaticky rozšíří práce na dálku nebo firmy výrazně zredukují pronajímané prostory – pokud by například AI a automatizace výrazně snížily potřebu lidských pracovníků v kancelářích, byla by to dlouhodobá brzda. U maloobchodu je rizikem změna spotřebitelského chování nad rámec současných očekávání (například pokud by e-commerce náhle vyskočil na 30 % podílu na prodejích – což se ale vzhledem ke kulturním podmínkám nejeví pravděpodobně). U průmyslu je riziko předimenzování výstavby, pokud by všichni developeři opět začali být příliš optimističtí najednou – zkušenosti ze současného nárůstu neobsazenosti by však měly tomu zabránit.
Přes tato rizika zůstávají expertní prognózy převážně příznivé. Například nedávný průzkum NBP mezi realitními profesionály ukázal očekávání stability cen a postupného růstu u bydlení a dynamičtějšího oživení investičního trhu s klesajícími úrokovými sazbami lexology.com etalon-estate.pl. Obecně panuje názor, že polský realitní trh se už nebude opakovat volatility počátku 20. let; místo toho bude postupovat v mírnějším růstu s méně extrémy.
Závěr: K roku 2028 si představujeme realitní scénu v Polsku charakterizovanou modernizovanými, udržitelnými budovami; vyšším podílem institucionálních investorů (včetně domácích); a vyváženým stavem nabídky a poptávky ve většině segmentů. Trh s byty pravděpodobně vyprodukuje stovky tisíc nových jednotek, ale stále nebude schopen zcela pokrýt poptávku (developeři tak budou mít stále dost práce). Kanceláře budou efektivnější a zelenější, starší zásoba se přemění a nové mrakodrapy oživí městská panoramata (zejména ve Varšavě, kde skyline ještě více změní dokončená 350m Varso Tower a další projekty v přípravě). Maloobchod bude více zážitkový a možná se v Polsku objeví první americké REITy vlastnící portfolia obchodních center nebo supermarketů, pokud to legislativa umožní. Logistika ještě více upevní roli Polska jako evropského distribučního uzlu a možná se rozšíří do nových odvětví jako jsou datová centra (která také vyžadují průmyslové pozemky a už se v Polsku začala rozvíjet).
Celkově vzato polský realitní trh je připraven na růst s vyšší vyspělostí. Nabízí atraktivní kombinaci silných ekonomických základů, zlepšujícího se regulatorního rámce a lákavých výnosů, která by měla dále přitahovat investice i rozvoj. Jak výstižně poznamenal jeden z tržních výhledů: „Polský realitní trh zůstává robustní, což dokládá stabilní poptávka nájemců a dynamické zotavení investičního trhu… s pevnými tržními základy a optimismem, jak se rok 2025 rozbíhá” content.knightfrank.com. Pokud nenastanou žádné větší šoky, měly by příští 3–5 roky přinést trvalý postup všech realitních segmentů v Polsku – s novými příležitostmi pro investory a uspokojením rozvíjejících se potřeb firem i obyvatel.
Zdroje:
- CBRE Poland Market Outlook 2025 (únor 2025) cbre.pl cbre.pl
- Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (květen 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- NBP (Polská národní banka) data přes GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Strefa Inwestorow – komentář místopředsedy Dom Development (duben 2024) globalpropertyguide.com
- Polský ekonomický institut – Zpráva o bydlení (2024) globalpropertyguide.com
- PKO BP analýza (2024) globalpropertyguide.com
- JLL a Otodom/Polityka Insight – zprávy o bydlení (2024–25) globalpropertyguide.com
- Ministerstvo financí Polska / gov.pl – Info o „Bezpieczny Kredyt 2%” a plánovaném „Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Knight Frank – špičkové výnosy (Q4 2024) content.knightfrank.com
- Knight Frank – největší investiční transakce 2024 content.knightfrank.com
- Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
- EuropaProperty/Walter Herz – Regionální poptávka po kancelářských plochách roste (květen 2025) europaproperty.com europaproperty.com
- EuropaProperty/BNP Paribas – Maloobchod silný začátek 2025 (květen 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
- Property Forum/BNP Paribas – prázdnota a návštěvnost maloobchodu (2024) europaproperty.com europaproperty.com
- Poland Insight – Skladový trh stabilní, pomalejší růst (červen 2025) polandinsight.com polandinsight.com
- Poland Insight – Trh s pozemky v roce 2025 (květen 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
- Reuters – průzkum inflace v Polsku (leden 2025) reuters.com
- Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (citace přes Bing cache) content.knightfrank.com
- EuropaProperty – Volná kapacita maloobchodu v Polsku (2024) europaproperty.com
- Erste Group – projekce NBP (březen 2025) erstegroup.com
- ING/think.ing – očekávání poklesu sazeb (květen 2025) think.ing.com
- Cushman & Wakefield – různé tržní zprávy (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.
