Πολωνική Αγορά Ακινήτων 2025: Τάσεις, Τιμές, Αποδόσεις και Προοπτικές

Εισαγωγή και Οικονομική Επισκόπηση

Η αγορά ακινήτων στην Πολωνία το 2025 παραμένει ισχυρή και δυναμική, υποστηριζόμενη από μια ανθεκτική οικονομία και έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η χώρα κατέγραψε μια εξαιρετικά ενεργή πορεία το 2024, με τους όγκους επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα να υπερδιπλασιάζονται και να ξεπερνούν τα €5 δισ. (αύξηση περίπου 142% σε ετήσια βάση) content.knightfrank.com. Η αύξηση του ΑΕΠ προβλέπεται σε επίπεδα 3–4% το 2025, με μοχλούς την ιδιωτική κατανάλωση και τις επενδύσεις cbre.pl. Ο πληθωρισμός, ο οποίος κορυφώθηκε το 2022–2023, βρίσκεται πλέον σε καθοδική πορεία, δημιουργώντας περιθώρια για μείωση επιτοκίων cbre.pl. Τον Μάιο του 2025, η Κεντρική Τράπεζα της Πολωνίας (NBP) προχώρησε στην πρώτη μείωση βασικού επιτοκίου από το 2023 (μειώνοντας το επιτόκιο αναφοράς στο 5,25%) εν μέσω βελτιωμένων προβλέψεων για τον πληθωρισμό globalpropertyguide.com. Η ανεργία παραμένει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα cbre.pl, ενώ η αύξηση των μισθών συνεχίζεται, ενισχύοντας τη ζήτηση για στέγαση και την καταναλωτική δαπάνη. Το μακροοικονομικό αυτό περιβάλλον – μετριασμένος πληθωρισμός, αναμενόμενη χαλάρωση νομισματικής πολιτικής και σταθεροί βασικοί δείκτες αγοράς εργασίας – δημιουργεί θετικές προοπτικές για όλα τα τμήματα της αγοράς ακινήτων στην Πολωνία.

Η κυβερνητική πολιτική διαδραμάτισε επίσης σημαντικό ρόλο. Ένα πρόγραμμα κρατικά επιδοτούμενου στεγαστικού δανείου, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Ασφαλές Δάνειο 2%), που ξεκίνησε στα μέσα του 2023, ενίσχυσε σημαντικά τον όγκο των στεγαστικών δανείων (τα νέα στεγαστικά δάνεια το 2024 ανήλθαν σε 83,9 δισ. PLN, +43,2% έναντι του 2023) globalpropertyguide.com. Αν και το πρόγραμμα βελτίωσε την προσιτότητα για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, οδήγησε επίσης σε ταχεία άνοδο των τιμών, με αποτέλεσμα οι αρχές να εξετάσουν εκ νέου τα μέτρα στήριξης globalpropertyguide.com. Τα σχέδια για διαδοχικό πρόγραμμα εγκαταλείφθηκαν υπέρ μιας νέας πρωτοβουλίας (“Pierwsze Klucze” ή Πρώτα Κλειδιά) που στοχεύει να βοηθήσει αγοραστές πρώτης κατοικίας να αποκτήσουν φθηνότερα διαμερίσματα δεύτερου χεριού globalpropertyguide.com. Άλλες προτεινόμενες πολιτικές – όπως η φορολόγηση των ιδιοκτητών πολλαπλών κατοικιών – έχουν προκαλέσει συζήτηση και κάποια αβεβαιότητα στους επενδυτές globalpropertyguide.com. Συνολικά, όμως, η Πολωνία διατηρεί ένα σχετικά ανοιχτό και φιλικό προς τους επενδυτές περιβάλλον ακινήτων. Η χώρα θεωρείται η πιο ελκυστική αγορά στην Κεντροανατολική Ευρώπη για διεθνείς επενδυτές ακινήτων cbre.pl, με πάνω από το 90% των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα το 2024 να προέρχεται από ξένα κεφάλαια europaproperty.com. (Η Πολωνία εργάζεται σε νόμο για REIT ώστε να διευκολύνει την εγχώρια κεφαλαιακή συμμετοχή, αλλά μέχρι το 2025 αυτό εξακολουθεί να εκκρεμεί, δίνοντας στους ξένους επενδυτές υπέρμετρο ρόλο στην αγορά europaproperty.com.)

Στις παρακάτω ενότητες, παρουσιάζουμε συνολική ανάλυση όλων των βασικών κατηγοριών ακινήτων – κατοικιών, γραφείων, λιανικής, βιομηχανίας και γης – καλύπτοντας τις περιφερειακές τάσεις τιμών, αποδόσεις ενοικίων, τη δυναμική προσφοράς και ζήτησης, τις επιπτώσεις της πολιτικής, τους βασικούς κινδύνους, την επιρροή των ξένων επενδύσεων, και μια πρόβλεψη 3–5 ετών για κάθε κατηγορία.

Κατοικίες: Τάσεις Αγοράς και Τομέας Ενοικίασης

Μετριασμός της Ανόδου Τιμών: Μετά από περίοδο έντονης ανόδου, η αγορά κατοικίας στην Πολωνία οδεύει προς σταθεροποίηση το 2025. Ο πληθωρισμός τιμών κατοικιών έχει αποκλιμακωθεί από διψήφια ποσοστά σε πιο ήπιες μονοψήφιες αυξήσεις. Το πρώτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή συναλλαγής μεταχειρισμένων κατοικιών στις επτά μεγαλύτερες πόλεις ήταν 13.404 PLN ανά τ.μ. (≈3.460 Δολάρια), αύξηση 8,1% σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com. Οι τιμές στα νέα ακίνητα (πρωτογενής αγορά) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 14.265 PLN/τ.μ. (≈3.686 Δολάρια), μικρότερη αύξηση +4,4% σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, η άνοδος των τιμών συνέχισε να επιβραδύνεται – αντικατοπτρίζοντας το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης και την εξασθένιση της επίδρασης των επιδοτήσεων – αλλά παρέμεινε θετική. Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει τις μέσες τιμές διαμερισμάτων σε κύριες πόλεις το Α’ τρίμηνο του 2025:

Πηγές: Δεδομένα NBP για Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Τα παραπάνω στοιχεία αναδεικνύουν έντονες περιφερειακές διαφοροποιήσεις. Η Βαρσοβία παραμένει η ακριβότερη αγορά, με μέσες τιμές γύρω στα 16,4 χιλ. PLN/τ.μ. (~€3.500) globalpropertyguide.com. Άλλες μεγάλες πόλεις όπως η Κρακοβία και το Βρότσλαβ ακολουθούν, ενώ μεσαίες πόλεις όπως η Πόζναν και το Γκντανσκ έχουν μέσες τιμές. Δευτερεύουσες πόλεις όπως η Λοτζ και η Μπίντγκοστς είναι πολύ πιο προσιτές – για παράδειγμα, στη Μπίντγκοστς οι τιμές κυμαίνονται γύρω στα 7.400–9.400 PLN ανά τ.μ., καθιστώντας την μία από τις φθηνότερες μεγάλες αγορές globalpropertyguide.com. Συνοψίζοντας, η αγορά κατοικίας στην Πολωνία παρουσιάζει υψηλή τμηματοποίηση, με διαφορά τιμής 2x–2,5x μεταξύ Βαρσοβίας και των φθηνότερων πόλεων.

Δυναμική Ζήτησης και Προσφοράς: Η ζήτηση για κατοικίες επιβραδύνθηκε το 2024 λόγω της αύξησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και της αβεβαιότητας στην πολιτική. Σύμφωνα με στοιχεία JLL/NBP, οι πωλήσεις νέων κατοικιών το 2024 στις έξι μεγαλύτερες αγορές πόλεων ανήλθαν σε 39.649 μονάδες, μείωση –31% σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com. Το πρώτο τρίμηνο του 2025 καταγράφηκαν επίσης χαμηλότερες πωλήσεις (9.100 μονάδες, –17,5% σε ετήσια βάση), αλλά ο ρυθμός της πτώσης μετριάστηκε, υποδηλώνοντας σταθεροποίηση της αγοράς globalpropertyguide.com. Οι κατασκευαστές αντέδρασαν στη χαμηλότερη ζήτηση με επιβράδυνση στην εκκίνηση νέων έργων, αλλά παραμένει ιστορικά υψηλός αριθμός απούλητων ακινήτων στην αγορά σε ορισμένες πόλεις globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Για παράδειγμα, η Κρακοβία και το Βρότσλαβ έχουν συγκεντρώσει μεγάλο απόθεμα περατωμένων αλλά αδιάθετων διαμερισμάτων, παρουσιάζοντας πλέον παρόμοια ανισορροπία με την Πόζναν globalpropertyguide.com. Στην Λοτζ, το απόθεμα είναι τόσο υψηλό που, με τον σημερινό ρυθμό πωλήσεων, θα χρειαστούν πάνω από 2 χρόνια για να απορροφηθεί η υπάρχουσα νέα προσφορά globalpropertyguide.com. Η Βαρσοβία τα πηγαίνει καλύτερα – αποτελεί την αγορά με τη μεγαλύτερη ρευστότητα και τους ταχύτερους χρόνους απορρόφησης – αλλά συνολικά οι αγοραστές πλέον έχουν περισσότερες επιλογές και διαπραγματευτική ισχύ σε σύγκριση με την περίοδο κορύφωσης της πανδημίας.

Πολλοί παράγοντες εξηγούν αυτή τη μειωμένη ζήτηση. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων παραμένουν υψηλά (κατά μέσο όρο ~7,5% για νέα στεγαστικά δάνεια στις αρχές του 2025, με ελαφρά μείωση από τα υψηλά επίπεδα άνω του 8% το 2022) globalpropertyguide.com, αποκλείοντας πολλούς αγοραστές από την αγορά. Πιθανοί επενδυτές αποθαρρύνθηκαν από τις συζητήσεις για υψηλότερους φόρους για ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων globalpropertyguide.com. Και ορισμένα νοικοκυριά αναμένουν κυβερνητικά προγράμματα – είτε ελπίζοντας για την αναβίωση των επιδοτήσεων είτε απλώς καθυστερώντας την αγορά περιμένοντας προωθητικές εκπτώσεις τιμών ή μειώσεις επιτοκίων globalpropertyguide.com. Επίσης, οι γεωπολιτικοί φόβοι (πόλεμος ακριβώς πέρα από τα σύνορα στην Ουκρανία) έχουν κάνει τους αγοραστές πιο επιφυλακτικούς globalpropertyguide.com.

Παρά το πρόσφατο φρένο, οι ειδικοί δεν προβλέπουν μια κατάρρευση, αλλά μάλλον μια ήπια προσγείωση. Η ευρεία αύξηση μισθών (οι μισθοί στην Πολωνία αυξάνονται σε πραγματικούς όρους) και η βελτίωση της προοπτικής των επιτοκίων αναμένεται να στηρίξουν τη ζήτηση κατοικιών το επόμενο διάστημα globalpropertyguide.com. Ανάλυση των Otodom και Polityka Insight προβλέπει ότι το 2025, οι πωλήσεις θα σταθεροποιηθούν σε υγιές επίπεδο – χωρίς επιστροφή στην κορύφωση της άνθησης του 2021, αλλά αποφεύγοντας μεγάλη πτώση ή κύμα χρεοκοπιών κατασκευαστών globalpropertyguide.com. Παρομοίως, κατασκευαστές όπως η Dom Development παρατηρούν ότι «αναμένουμε την αγορά να κινηθεί προς ισορροπία. Δεν περιμένουμε μειώσεις τιμών· αντίθετα, η αύξηση τιμών μάλλον θα ευθυγραμμιστεί ή θα υπολείπεται λίγο του πληθωρισμού» globalpropertyguide.com. Με άλλα λόγια, οι τιμές κατοικιών προβλέπεται να αυξηθούν μέτρια (περίπου όσο ο δείκτης τιμών καταναλωτή στην Πολωνία, δηλαδή ~4–6%), αντί για τις διψήφιες αυξήσεις που είδαμε προηγουμένως. Οι αναμενόμενες μειώσεις επιτοκίων στα τέλη του 2025 θα μπορούσαν να ενθαρρύνουν νέα αύξηση στη ζήτηση και στη χορήγηση στεγαστικών δανείων globalpropertyguide.com, αν και αυτή η αύξηση ίσως περιοριστεί από το σημαντικό απόθεμα απούλητων κατοικιών που πρέπει να απορροφηθεί globalpropertyguide.com.

Έλλειψη κατοικιών και αύξηση μισθώσεων: Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η Πολωνία συνεχίζει να αντιμετωπίζει διαρθρωτικό έλλειμμα κατοικιών – σύμφωνα με διάφορες εκτιμήσεις, η χώρα χρειάζεται αρκετά εκατομμύρια επιπλέον διαμερίσματα για να φτάσει τα επίπεδα ανά κάτοικο της Δυτικής Ευρώπης cbre.pl. Αυτό το δομικό έλλειμμα, σε συνδυασμό με τη μεγάλη μετανάστευση προς την Πολωνία (συμπεριλαμβανομένων των Ουκρανών προσφύγων και αλλοδαπών εργαζομένων), στηρίζει τη ζήτηση μακροπρόθεσμα. Όσον αφορά τη μίσθωση, στην Πολωνία παραδοσιακά κυριαρχούσαν μικροϊδιοκτήτες, όμως αυτό αλλάζει ραγδαία. Η ζήτηση για ενοικίαση έχει εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια λόγω συνδυασμού παραγόντων: οι νέες γενιές προτιμούν τη μεγαλύτερη ευελιξία, οι υψηλές τιμές κατοικίας και τα ακριβά δάνεια ωθούν αρκετούς στη μίσθωση, ενώ η εισροή Ουκρανών από το 2022 αύξησε τη ζήτηση στέγασης. Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια ανέβηκαν και οι αποδόσεις των ενοικίων βελτιώθηκαν.

Αρχές του 2025, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, αν και με πιο ήπιο ρυθμό. Τα πραγματικά ενοίκια κατοικιών ήταν αυξημένα κατά ~4,2% ετησίως τον Απρίλιο του 2025 (έναντι 5,4% ένα χρόνο πριν), σύμφωνα με τον Εναρμονισμένο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της Eurostat globalpropertyguide.com. Έρευνα αγοράς της Otodom έδειξε ότι το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στην Πολωνία τον Μάρτιο του 2025 ήταν 3.581 PLN/μήνα (925 δολ.), περίπου 2% υψηλότερο από έναν χρόνο νωρίτερα globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Το μέσο αυτό είχε υποχωρήσει από τα επίπεδα στα τέλη του 2024 (ήταν το χαμηλότερο από τον Σεπτέμβριο του προηγούμενου έτους), στοιχεία που δείχνουν πως η εκτόξευση των ενοικίων μετά την πανδημία και την προσφυγική κρίση εξομαλύνεται globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι «μέτριες αλλά σταθερές» – περίπου +0,3% μήνα-μήνα τον τελευταίο χρόνο globalpropertyguide.com.

Οι διαφορές ενοικίων μεταξύ περιοχών είναι σημαντικές. Για παράδειγμα, στη Βαρσοβία καταγράφονται τα υψηλότερα ενοίκια – περίπου 4.900 PLN (1.050 €) το μήνα κατά μέσο όρο για διαμέρισμα, ενώ ακολουθούν άλλες μεγάλες πόλεις όπως η Κρακοβία, η Τρι-Πόλη (Γκντανσκ–Γκντίνια–Σόποτ) και το Βρότσλαβ globalpropertyguide.com. Αντίθετα, σε μικρότερες πόλεις όπως το Kielce τα ενοίκια είναι περίπου 2.000 PLN (~430 €) μηνιαίως globalpropertyguide.com. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τα ενοίκια σε μεγάλες πόλεις τον Μάρτιο του 2025:

Πηγή: Έκθεση ενοικίων Otodom, Μάρτ 2025 globalpropertyguide.com.

Βλέπουμε ότι τα ενοίκια στη Βαρσοβία είναι περίπου διπλάσια αυτών των μεσαίων πόλεων όπως η Λοτζ, αντίστοιχα με το χάσμα τιμών στην αγορά πώλησης. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι αποδόσεις ενοικίων σε ακίνητα βελτιώθηκαν. Οι ακαθάριστες αποδόσεις μίσθωσης διαμερισμάτων στην Πολωνία κατά μέσο όρο ανέρχονται σε 6,13%, από ~6,0% στα τέλη του προηγούμενου έτους globalpropertyguide.com. Από τις μεγάλες πόλεις, το Bydgoszcz προσφέρει τις υψηλότερες αποδόσεις με ~6,65% λόγω χαμηλών τιμών αγοράς globalpropertyguide.com. Οι αποδόσεις της Βαρσοβίας είναι επίσης σχετικά υψηλές (~6,5% κατά μέσο όρο) λόγω ισχυρών ενοικίων, ενώ η Πόζναν παρουσίασε τη χαμηλότερη απόδοση (~5,36%) στην έρευνα globalpropertyguide.com. Τέτοιες αποδόσεις – στο εύρος 5–6% – θεωρούνται ιδιαίτερα ελκυστικές για τα ευρωπαϊκά δεδομένα και ξεπερνούν τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών, προσελκύοντας έτσι ιδιοκτήτες-επενδυτές (παρά την αβεβαιότητα για αυξημένους φόρους στα επενδυτικά διαμερίσματα).

Ανάπτυξη Build-to-Rent (PRS): Ο ιδιωτικός τομέας μισθώσεων (PRS) στην Πολωνία περνά μετασχηματισμό. Παραδοσιακά κυριαρχούσαν οι μικροϊδιοκτήτες, αλλά τώρα εισέρχονται θεσμικοί επενδυτές που αναπτύσσουν μεγάλα συγκροτήματα μισθωμένων διαμερισμάτων. Το 2024, το θεσμικό απόθεμα PRS στην Πολωνία ξεπέρασε τα 21.000 διαμερίσματα (στις μεγάλες πόλεις), με άλλα ~25.000 υπό ανάπτυξη για τα επόμενα χρόνια globalpropertyguide.com. Σχεδόν το 40% των υφιστάμενων θεσμικών ενοικίων βρίσκονται στη Βαρσοβία globalpropertyguide.com, όμως και άλλες πόλεις όπως η Κρακοβία και το Βρότσλαβ αποτελούν εστίες έργων Build-to-Rent. Μάλιστα, στην Κρακοβία η αγορά PRS είναι πλέον η τρίτη μεγαλύτερη της χώρας και αυξάνεται ραγδαία, με ~3.400 διαθέσιμες μονάδες και σχεδόν 2.000 υπό κατασκευή το 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Τα υψηλά κόστη χρηματοδότησης και οι εκρηκτικές τιμές αγοράς στρέφουν περισσότερους (όπως νέους επαγγελματίες και οικογένειες που μετακινούνται) στην ενοικίαση, αυξάνοντας τη ζήτηση για τέτοιου είδους επαγγελματικά διαχειριζόμενα διαμερίσματα content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Η πληρότητα σε PRS είναι πολύ υψηλή – π.χ. στην Κρακοβία η διαθεσιμότητα στις μισθωτικές μονάδες μειώθηκε στο 3,9% τέλος 2024 (από 6,5% ένα χρόνο πριν), παρά τη νέα προσφορά content.knightfrank.com. Πολλοί ένοικοι σε νέα σχήματα PRS είναι αλλοδαποί ή Ουκρανοί, γεγονός που δείχνει πως η μετανάστευση ενισχύει τη ζήτηση ενοικίας content.knightfrank.com. Με τη συνεχή αύξηση της προσφοράς, οι ενοικιαστές θα έχουν περισσότερες επιλογές, αλλά με δεδομένη τη γενική έλλειψη στέγης, η αγορά μισθώσεων αναμένεται να παραμείνει πιεσμένη μεσοπρόθεσμα. Το 2025, περίπου 12,9% των πολωνικών νοικοκυριών διαμένουν σε σπίτια προς ενοικίαση (ακόμη χαμηλό ποσοστό σε σύγκριση με τη Δυτική Ευρώπη), με τη συγκεκριμένη τάση να αυξάνεται καθώς το ενοίκιο θεωρείται πλέον κοινωνικά αποδεκτό globalpropertyguide.com. Η εξέλιξη του PRS, παράλληλα με τη στήριξη πρώτης κατοικίας από το κράτος, βοηθά σταδιακά στην εξισορρόπηση της αγοράς μετά από χρόνια υπερβολικά υψηλής ζήτησης για αγορά κατοικίας.

Αλλοδαποί αγοραστές: Ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι αλλοδαποί αγοραστές γίνονται όλο και πιο δραστήριοι στην αγορά κατοικίας της Πολωνίας, ειδικά στις μεγάλες πόλεις και τα προάστια. Μια πρόσφατη έρευνα σε μεγάλους κατασκευαστές διαπίστωσε ότι σε ορισμένα νέα έργα, οι αγοραστές από το εξωτερικό αποτελούσαν πάνω από το 30% των πελατών το 2024 globalpropertyguide.com. Η μεγαλύτερη ομάδα μακράν είναι οι Ουκρανοί (πολλοί από τους οποίους εγκαταστάθηκαν στην Πολωνία λόγω του πολέμου), ακολουθούμενοι από Βελάρους και αγοραστές από άλλες ασιατικές και ανατολικοευρωπαϊκές χώρες globalpropertyguide.com. Οι κατασκευαστές αναφέρουν σαφή ανοδική τάση στο ενδιαφέρον από ξένους που σχεδιάζουν μακροχρόνια διαμονή στην Πολωνία – συχνά μεταφέροντας οικογένειες και δουλειές – και που βλέπουν την πολωνική αγορά ακινήτων ως μια σταθερή επένδυση globalpropertyguide.com. Η Πολωνία επιβάλλει λίγους περιορισμούς στην αγορά διαμερισμάτων από αλλοδαπούς (οι πολίτες της ΕΕ μπορούν να αγοράζουν ελεύθερα, ενώ οι μη κοινοτικοί γενικά μπορούν επίσης, αν και χρειάζονται άδειες για ορισμένους τύπους ακινήτων όπως γεωργική γη). Αυτή η αυξανόμενη ζήτηση από το εξωτερικό προσθέτει ένα επιπλέον στρώμα στήριξης, ιδιαίτερα για νέες αναπτύξεις στην περιοχή της Βαρσοβίας και της Κρακοβίας. Αντανακλά επίσης την εμπιστοσύνη στις προοπτικές της πολωνικής οικονομίας και διαβίωσης.

Προοπτική: Η γενική εκτίμηση είναι ότι η αγορά κατοικίας της Πολωνίας το 2025–2026 θα σταθεροποιηθεί και δεν θα εμφανίσει πτώση. Οι κατασκευαστές και οι τράπεζες (π.χ. PKO BP) δεν αναμένουν σημαντική πτώση στις τιμές· αντ’ αυτού, οι τιμές ίσως σταθεροποιηθούν ή αυξηθούν ελαφρώς σε σχέση με τον πληθωρισμό globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Εάν, όπως προβλέπεται, η NBP προχωρήσει σε μείωση των επιτοκίων κατά ~100 μονάδες βάσης στα τέλη του 2025 globalpropertyguide.com, η βελτίωση της δυνατότητας δανεισμού θα αποδεσμεύσει μέρος της καταπιεσμένης ζήτησης – αν και σταδιακά, αφού τα κριτήρια δανειοδότησης παραμένουν αυστηρά. Η προσιτότητα κατοικίας είναι πιθανό να βελτιωθεί ελαφρώς από τα πολύ χαμηλά επίπεδα του 2022–2023, χάρη στη βραδύτερη αύξηση τιμών και στη μείωση του κόστους χρηματοδότησης. Το νέο κρατικό πρόγραμμα «Πρώτα Κλειδιά» (που στοχεύει σε κατοικίες δευτερογενούς αγοράς) μπορεί επίσης να βοηθήσει περισσότερους νέους αγοραστές το 2025 globalpropertyguide.com, χωρίς να ενισχύσει υπερβολικά τις τιμές σε νέες κατασκευές (όπως είχε επικριθεί σε παλαιότερα προγράμματα). Βασικοί κίνδυνοι προς παρακολούθηση περιλαμβάνουν: τη χρονική στιγμή και το εύρος των μειώσεων επιτοκίων (καθυστέρηση ή μικρότερες περικοπές μπορεί να παρατείνουν την ύφεση), τυχόν αιφνιδιαστικές πολιτικές παρεμβάσεις (π.χ. αυστηρότερη φορολογία εκμισθωτών ή έλεγχος ενοικίων – προς το παρόν όμως δεν προβλέπονται μέτρα), και γενικότερη οικονομική κατάσταση. Σε αυτό το τελευταίο, η οικονομία της Πολωνίας εξακολουθεί να αναπτύσσεται και η ανεργία είναι χαμηλή, οπότε ένα ισχυρό σοκ στη ζήτηση δεν διαφαίνεται. Εξαιρουμένων εξωτερικών αναταράξεων, η ζήτηση για κατοικίες θα ενισχυθεί σταδιακά τα επόμενα 1–2 χρόνια, ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη (οι κατασκευαστές έχουν συγκρατήσει νέα έργα), κάτι που υποδηλώνει ότι η ισορροπία της αγοράς μπορεί να αποκατασταθεί με μέτριες αυξήσεις τιμών και όχι με φούσκα ή κατάρρευση. Όπως συνοψίζει μια έκθεση: «[Το 2025] οι πωλήσεις δεν θα επιστρέψουν στα υψηλά του 2020–2021, αλλά θα παραμείνουν σταθερές, αποφεύγοντας εντυπωσιακή πτώση» globalpropertyguide.com. Το μεγάλο έλλειμμα κατοικιών και ο αυξανόμενος πληθυσμός (χάρη και στη μετανάστευση) παρέχουν σταθερές βάσεις για τις μεσοπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς κατοικίας.

Επαγγελματικά Ακίνητα Γραφείων: Εστίαση στην Ποιότητα εν μέσω Περιορισμένης Νέας Προσφοράς

Μέγεθος Αγοράς και Ανάκαμψη: Ο τομέας των γραφείων στην Πολωνία ανακάμπτει με ανθεκτικότητα από τις προκλήσεις της πανδημίας. Το συνολικό απόθεμα σύγχρονων χώρων γραφείων της χώρας ξεπερνά τώρα τα 13 εκατομμύρια τ.μ. σε εννέα βασικές αγορές (Βαρσοβία και οκτώ μεγάλες πόλεις) polandoffices.com. Αξιοσημείωτο είναι ότι το συνολικό απόθεμα γραφείων στις βασικές περιφερειακές πόλεις (6,8 εκατ. τ.μ.) έχει ξεπεράσει πλέον αυτό της Βαρσοβίας (6,3 εκατ. τ.μ.) polandoffices.com, αναδεικνύοντας την ανάπτυξη επιχειρηματικών κόμβων όπως η Κρακοβία, το Βρότσλαβ, η Τριπόλη, το Λοτζ, το Πόζναν, το Κατοβίτσε κ.λπ. Η ζήτηση για ενοικίαση γραφείων ανέκαμψε δυναμικά το 2022–2024 μετά την πτώση της πανδημίας. Ετησίως, οι μισθώσεις ξεπέρασαν σταθερά τα 1,4 εκατομμύρια τ.μ. από το 2017 (πλην των ετών του lockdown) polandoffices.com. Για το 2024, ο συνολικός όγκος ενοικιάσεων εκτιμάται γύρω στα 1,45 εκατομμύρια τ.μ. polandoffices.com. Οι επιχειρήσεις ανανεώνουν ενεργά τις μισθώσεις και βελτιστοποιούν τους χώρους – οι ανανεώσεις αντιστοιχούν περίπου στο ήμισυ του όγκου συναλλαγών, καθώς πολλές εταιρείες ενοποιούν ή μειώνουν τις εγκαταστάσεις τους υπέρ ποιοτικότερων χώρων γραφείων polandoffices.com. Σημαντικό είναι ότι το πρώτο τρίμηνο 2025 σημειώθηκε επιτάχυνση της ζήτησης: περίπου 340.000 τ.μ. εκμισθώθηκαν πανελλαδικά το α’ τρίμηνο, αυξημένα κατά 25% ετησίως europaproperty.com. Από αυτά, η Βαρσοβία αντιστοιχεί σε ~160.000 τ.μ. (κυρίως νέες συμφωνίες), ενώ οι περιφερειακές πόλεις ξεπέρασαν συλλογικά τα 180.000 τ.μ. (με σημαντικό ποσοστό ανανεώσεων) europaproperty.com. Αυτό καταδεικνύει ότι η δραστηριότητα των ενοικιαστών είναι ισχυρή, ιδίως εκτός πρωτεύουσας, καθώς οι επιχειρήσεις επεκτείνονται ή μετακομίζουν σε σύγχρονες εγκαταστάσεις στην περιφέρεια.

Δείκτες Κενών και Συρρίκνωση Προσφοράς: Τα κενά γραφείων στην Πολωνία κορυφώθηκαν το 2021–2022 λόγω των νέων παραδόσεων που συνέπεσαν με μειώσεις χώρων εξαιτίας της πανδημίας. Στο τέλος του 2024, το συνολικό ποσοστό κενών ανήλθε περίπου στο 14% στις κυριότερες αγορές polandoffices.com (περίπου 1,84 εκατ. τ.μ. κενά, εκ των οποίων 1,17 εκατ. σε περιφερειακές πόλεις polandoffices.com). Της Βαρσοβίας το ποσοστό ήταν περίπου 11–12% εκείνη την περίοδο, ενώ στις περιφέρειες ήταν υψηλότερη (μεσαία/υψηλά διψήφια). Ωστόσο, η τάση αντιστρέφεται. Τα κενά αναμένεται να μειωθούν το 2025, κυρίως επειδή η νέα προσφορά μειώθηκε απότομα polandoffices.com. Η δραστηριότητα ανάπτυξης έπεσε στα χαμηλότερα επίπεδα πολλών ετών το 2023–2024. Το 2024, παραδόθηκαν λιγότερα από 200.000 τ.μ. νέα γραφεία σε όλες τις βασικές περιφερειακές πόλεις μαζί polandoffices.com. Και στη Βαρσοβία μειώθηκε δραστικά ο ρυθμός νέων παραδόσεων – μόνο ~135.000 τ.μ. αναμένεται να παραδοθούν το 2025 (έναντι 300.000+ σε κορυφαία έτη) europaproperty.com europaproperty.com. Στην πραγματικότητα, το πρώτο τρίμηνο του 2025 σημειώθηκε ο χαμηλότερος όγκος νέων παραδόσεων γραφείων των τελευταίων είκοσι χρόνων – μόνο ένα μεσαίου μεγέθους έργο στη Βαρσοβία και ένα στο Πόζναν παραδόθηκαν το τρίμηνο europaproperty.com.

Για το 2025, η συνολική νέα προσφορά εκτιμάται κάτω από 300.000 τ.μ. (εξαιρετικά χαμηλό νούμερο) και οι περιφερειακές αγορές ενδέχεται να καταγράψουν ιστορικό χαμηλό παραδόσεων polandoffices.com. Οι κατασκευαστές παραμένουν προσεκτικοί: πολλοί έχουν σχεδιασμένα έργα αλλά καθυστερούν την υλοποίηση έως ότου εξασφαλίσουν προ-ενοικιαστές ή έως ότου μειωθούν περαιτέρω τα κενά polandoffices.com europaproperty.com. Επιπλέον, ορισμένα παλαιότερα κτίρια γραφείων αποσύρονται ή μετατρέπονται σε άλλα είδη ακινήτων (ειδικά στη Βαρσοβία) επειδή είναι απαρχαιωμένα ή μη αποδοτικά europaproperty.com. Αυτό ουσιαστικά απομακρύνει μέρος της προσφοράς, βοηθώντας στην αντιστάθμιση των νέων παραδόσεων. Στο κέντρο της Βαρσοβίας, η έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων περιορίζει περαιτέρω τις νέες κατασκευές – νέα κτίρια μπορούν να ανεγερθούν μόνο με σημαντικές προδεσμεύσεις και η διαθέσιμη γη είναι σπάνια polandoffices.com. Στις δευτερεύουσες αγορές, νέα έργα θα ξεκινήσουν μόνο όταν βελτιωθεί η χρηματοδότηση και υπάρξουν εγγυήσεις ζήτησης (προ-ενοικιάσεις) polandoffices.com.

Το αποτέλεσμα αυτών των δυναμικών είναι μια σταδιακή χαλάρωση της υπερπροσφοράς. Αρχές του 2025, η κενή διαθεσιμότητα στη Βαρσοβία έχει υποχωρήσει λίγο πάνω από το 10% κατά μέσο όρο europaproperty.com, μειώνοντας από το μέγιστό της. Επιπλέον, υπάρχει έντονη απόκλιση εντός της Βαρσοβίας: μόλις ~7% διαθεσιμότητα στο κεντρικό κέντρο πόλης έναντι 20%+ σε κάποιες εξωτερικές ζώνες όπως το Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Αυτό αποτυπώνει μια στροφή προς την ποιότητα και την τοποθεσία – οι εταιρείες εγκαταλείπουν παλιότερα γραφεία περιφέρειας υπέρ κεντρικών, καλά συνδεδεμένων κτιρίων. Στις περιφέρειες, η κενή διαθεσιμότητα παραμένει υψηλότερη κατά μέσο όρο (γύρω στο 17–18% στα μεγάλα αστικά κέντρα στο τέλος του 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Οι τάσεις διαφέρουν ανά πόλη: η Κρακοβία και το Κατοβίτσε έχουν αρχίσει να βλέπουν μείωση στη διαθεσιμότητα (λόγω ισχυρής απορρόφησης), ενώ Βρότσλαβ και Πόζναν σημείωσαν μικρές αυξήσεις πρόσφατα europaproperty.com. Για παράδειγμα, η Κρακοβία (η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά γραφείων με 1,8 εκατ. μ²) είχε περίπου 57.000 μ² απορρόφηση το Α’ τρίμηνο 2025 και μόνο ~86.000 μ² υπό κατασκευή europaproperty.com europaproperty.com – αυτή η συστολή στην προσφορά σπρώχνει τη διαθεσιμότητα προς τα κάτω. Συνολικά, με περιορισμένη νέα προσφορά τα έτη 2025–26, η κενή διαθεσιμότητα αναμένεται να συνεχίσει να μειώνεται τόσο στη Βαρσοβία όσο και στις περισσότερες περιφερειακές πόλεις polandoffices.com, οδηγώντας τον τομέα γραφείων σε μια πιο υγιή ισορροπία έως το 2026.

Ενοίκια και Προτιμήσεις Ενοικιαστών: Τα ενοίκια γραφείων παραμένουν σε μεγάλο βαθμό σταθερά παρά την πανδημία και την πρόσφατη αύξηση λειτουργικού κόστους. Οι ιδιοκτήτες είναι επιφυλακτικοί να αυξήσουν τα ονομαστικά ενοίκια, προτιμώντας την παροχή κινήτρων για προσαρμογή των καθαρών αποδόσεων. Αρχές του 2025, τα πρωτοκλασάτα ζητούμενα ενοίκια στο κέντρο της Βαρσοβίας κυμαίνονται περίπου €18 έως €27 ανά μ²/μήνα europaproperty.com, ανάλογα με το επίπεδο του κτιρίου και την ακριβή τοποθεσία (τα εμβληματικά νέα κτίρια αγγίζουν το ανώτερο εύρος ~€25–27). Στα μη κεντρικά γραφεία της Βαρσοβίας ζητούνται περίπου €10 έως €17/μ² europaproperty.com. Στις βασικές περιφερειακές πόλεις, τα ενοίκια κατηγορίας Α κυμαίνονται γενικά στο €9 έως €19,5 ανά μ² europaproperty.com – με την Κρακοβία και το Βρότσλαβ στα υψηλότερα όρια (μέση χαμηλή προς μέση τιμή δεκαετίας ευρώ, μέχρι ~€18–19 για νέο χώρο υψηλής ποιότητας) και μικρότερες πόλεις όπως το Λοτζ ή το Στσέτσιν στα χαμηλότερα. Τα ενοίκια αυτά παρουσίασαν μικρές αυξήσεις το 2024 σε μερικές αγορές (οι ιδιοκτήτες, π.χ. στην Κρακοβία, ανέβασαν τα πρωτοκλασάτα ενοίκια κατά ~€0,5 καθώς μειώθηκε η διαθεσιμότητα), αλλά συνολικά δεν παρατηρήθηκαν έντονες αυξήσεις λόγω του υψηλού ανταγωνισμού για ενοικιαστές content.knightfrank.com. Το 2025, καθώς ο ποιοτικός χώρος απορροφάται, ίσως υπάρξει μια ελαφρώς ευνοϊκή μετατόπιση υπέρ των ιδιοκτητών στα καλύτερα κτίρια, οδηγώντας σε ήπια αύξηση ενοικίων στον ποιοτικότερο χώρο. Ήδη, οι χρεώσεις υπηρεσιών (λειτουργικά, ενέργεια, κ.λπ.) αυξήθηκαν το 2022–23 λόγω του ενεργειακού κόστους, αλλά έως το 2024 σταθεροποιήθηκαν και οι ενοικιαστές έχουν κατά πλειοψηφία προσαρμόσει τους συνολικούς προϋπολογισμούς κατοχής.

Καίρια, οι ενοικιαστές δίνουν πλέον προτεραιότητα στην ποιότητα έναντι της ποσότητας. Διαφαίνεται μια «φυγή προς την ποιότητα»: οι εταιρείες προτιμούν μοντέρνα, βιώσιμα γραφεία σε ελκυστικές τοποθεσίες με παροχές που ενθαρρύνουν την επιστροφή των υπαλλήλων στον χώρο εργασίας. «Οι ενοικιαστές συνεχίζουν να προτιμούν νέα κτίρια, εκτιμώντας υψηλά standards και τοποθεσίες κύρους. Οι οικονομικοί όροι, η τοποθεσία και η προσβασιμότητα αποτελούν βασικούς παράγοντες», σημειώνει κορυφαίος σύμβουλος γραφείων europaproperty.com. Αυτό φαίνεται κι από το ότι στη Βαρσοβία, οι περισσότερες συμφωνίες το Α’ τρίμηνο του 2025 αφορούσαν νεότερα κτίρια στην κεντρική ζώνη europaproperty.com. Τα παλιά γραφεία που στερούνται «πράσινων» πιστοποιήσεων, αποδοτικού αερισμού ή ευέλικτων χώρων δυσκολεύονται να διατηρήσουν ενοικιαστές polandoffices.com. Κάποια απ’ αυτά (ειδικά εκείνα της δεκαετίας του 1990/2000) κινδυνεύουν με απαξίωση αν δεν ανακαινιστούν. Βλέπουμε ήδη ιδιοκτήτες να εκσυγχρονίζουν ακίνητα για να επιτύχουν ESG standards – προσθέτοντας έξυπνα ενεργειακά συστήματα, βελτιώνοντας την ποιότητα αέρα και δημιουργώντας συνεργατικούς χώρους polandoffices.com. Όσα δεν πληρούν τα σύγχρονα κριτήρια ESG και ευεξίας, διατρέχουν τον κίνδυνο μακροπρόθεσμης κενότητας και πιέσεων στα ενοίκια polandoffices.com. Αυτό έχει οδηγήσει σε μια ανέλιξη της αγοράς: σε πόλωση ανάμεσα σε δημοφιλή, υπερσύγχρονα γραφεία (χαμηλή κενή διαθεσιμότητα, σταθερά ενοίκια) και σε ξεπερασμένα, παρωχημένα ακίνητα (υψηλή διαθεσιμότητα) cbre.pl. Για παράδειγμα, στη Βαρσοβία το χάσμα είναι εμφανές – τα εντυπωσιακά νέα ουρανοξύστες στη Wola είναι σχεδόν γεμάτα, ενώ τα παλιότερα γραφεία στην περιφερειακή Mokotów εμφανίζουν κενή διαθεσιμότητα άνω του 20% και εκπτώσεις στα ενοίκια.

Μια ακόμη τάση είναι η βελτιστοποίηση χώρου: πολλές εταιρείες μισθώνουν ελαφρώς μικρότερα γραφεία απ’ ό,τι προ της COVID, αντανακλώντας τα υβριδικά μοντέλα εργασίας και την αναζήτηση αποδοτικότητας. Έρευνα της Newmark αναφέρει ότι το μέσο μέγεθος μίσθωσης έχει μειωθεί τα τελευταία χρόνια polandoffices.com, καθώς οι ενοικιαστές ενοποιούν χώρο ή υιοθετούν hot-desking. Παρ’ όλα αυτά, η συνολική ζήτηση είναι αρκετά ισχυρή ώστε η απορρόφηση να παραμένει θετική. Οι συντελεστές co-working και οι φορείς ευέλικτων γραφείων επεκτείνονται ξανά, απορροφώντας κι αυτοί μέρος της διαθεσιμότητας καλύπτοντας επιχειρήσεις που αναζητούν ευέλικτους όρους.

Επενδύσεις και Αποδόσεις: Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τα πολωνικά γραφεία αναθερμάνθηκε στα τέλη του 2024 καθώς ξεκαθάρισε το τοπίο των επιτοκίων. Κλείστηκαν αρκετές μεγάλες συναλλαγές, όπως η εξαγορά του πύργου Warsaw UNIT έναντι ~€280 εκατ. content.knightfrank.com. Συνολικά, τα γραφεία αντιστοιχούσαν σε ~33% του επενδυτικού όγκου το 2024 (περίπου €1,6–1,7 δις) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Οι διεθνείς επενδυτές ελκύονται από τις υψηλές αποδόσεις της Πολωνίας σε σχέση με τη Δυτική Ευρώπη. Οι πρωτοκλασάτες αποδόσεις γραφείων (σε κορυφαία ακίνητα της Βαρσοβίας) κινούνται στο 6,0% περίπου το Δ’ τρίμηνο 2024 content.knightfrank.com – σημαντικά υψηλότερες από γραφεία στο Βερολίνο ή το Παρίσι (~3–4%). Στις περιφέρειες οι αποδόσεις ίσως είναι και υψηλότερες, ανάλογα το συμβόλαιο και τον μισθωτή. Αυτές οι αποδόσεις σταθεροποιήθηκαν στα τέλη του 2023 και πιθανώς θα αρχίσουν να συμπιέζονται ξανά λόγω βελτιωμένου κλίματος content.knightfrank.com. Πράγματι, η Πολωνία προσφέρει σημαντικό risk premium και υψηλότερες αποδόσεις από τις δυτικοευρωπαϊκές αγορές, γεγονός που προσελκύει διαρκώς διεθνή κεφάλαια content.knightfrank.com. Οι εγχώριοι επενδυτές παραμένουν λίγοι (απουσία REITs κ.ά.), αλλά υπάρχει αυξανόμενο ενδιαφέρον από funds Γερμανίας, ΗΠΑ και Ασίας που αναζητούν ευκαιρίες στις πολωνικές αγορές γραφείων content.knightfrank.com. Για το 2025, ο αγωγός νέων συναλλαγών είναι ισχυρός, περιλαμβάνοντας και πωλήσεις portfolios και άφιξη νέων παικτών.

Προοπτική: Η πολωνική αγορά γραφείων βρίσκεται σε κυκλική άνοδο μπαίνοντας στο 2025–2026. Με σχεδόν καμία υπερπροσφορά στον ορίζοντα, η ισορροπία δυνάμεων μετατοπίζεται αργά, ξανά προς τους ιδιοκτήτες στα βασικά σημεία. Τα ποσοστά κενών χώρων αναμένεται να συνεχίσουν να μειώνονται (η Βαρσοβία θα μπορούσε να φτάσει σε συνολική μονοψήφια κενότητα μέχρι το 2026). Τα επίπεδα ενοικίων στις κορυφαίες τοποθεσίες μπορεί να αυξηθούν μέτρια καθώς η προσφορά στενεύει· ίσως δούμε τα ενοίκια premium της Βαρσοβίας να φτάνουν τα €30 σε μερικά χρόνια αν η ζήτηση παραμείνει σταθερή. Ωστόσο, η διαστρωμάτωση θα επιμείνει – δευτερεύουσες τοποθεσίες και παλαιότερα κτήρια κατηγορίας Β θα πρέπει να επανατοποθετηθούν (μέσω ανακαινίσεων ή μετατροπών σε άλλες χρήσεις, όπως κατοικία), ώστε να παραμείνουν ανταγωνιστικά. Αναμένουμε περιορισμένη νέα κατασκευή μέχρι τα τέλη του 2025 ή το 2026 polandoffices.com, όταν πιθανώς χαμηλότερα επιτόκια και βελτιωμένες συνθήκες χρηματοδότησης θα μπορούσαν να ενεργοποιήσουν τον επόμενο κύκλο ανάπτυξης europaproperty.com. Ορισμένοι developers ήδη εξασφαλίζουν άδειες αλλά περιμένουν το οικονομικό πράσινο φως. Επίσης, αν η πολωνική οικονομία παραμείνει σε τροχιά, η ανάπτυξη απασχόλησης στα γραφεία (τεχνολογία, υπηρεσίες επιχειρήσεων, κέντρα R&D κ.λπ.) θα συνεχιστεί, τροφοδοτώντας μια σταθερή απορρόφηση χώρων, ειδικά στα τεχνολογικά hubs της περιφέρειας. Ένας αναδυόμενος παράγοντας κινδύνου είναι η τάση απομακρυσμένης/υβριδικής εργασίας – αν και πολλές εταιρείες έχουν επιστρέψει σημαντικά στο γραφείο, η υβριδική εργασία ήρθε για να μείνει (με τα τυπικά ποσοστά παρουσίας να θεωρούνται “φυσιολογικά” πλέον στο 50–80%) και μπορεί να θέσει όριο στις μελλοντικές ανάγκες σε χώρο europaproperty.com. Παρόλα αυτά, ο τομέας γραφείων της Πολωνίας έχει αποδείξει ότι προσαρμόζεται: οι ενοικιαστές εστιάζουν στην ποιότητα και το ESG, οι ιδιοκτήτες περιορίζουν την προσφορά και αναβαθμίζουν περιουσιακά στοιχεία, ενώ οι επενδυτές παραμένουν αισιόδοξοι για τις μακροπρόθεσμες προοπτικές. Όπως σημείωσε η Knight Frank, η αγορά διανύει μια «φάση διόρθωσης» αλλά με σταθερή ζήτηση και πολύ περιορισμένη νέα προσφορά, διαμορφώνεται έδαφος για μια υγιέστερη ισορροπία και πιθανή αύξηση ενοικίων σε ποιοτικά γραφεία στο μέλλον cbre.pl.

Εμπορικά Ακίνητα: Υψηλή Πληρότητα, Έκρηξη Retail Parks & Εξελισσόμενες Καταναλωτικές Τάσεις

Ισχυρή ανάκαμψη μετά την πανδημία: Ο τομέας εμπορικών ακινήτων της Πολωνίας έχει σε μεγάλο βαθμό ξεπεράσει τις συνέπειες της πανδημίας και παρουσιάζει ανανεωμένη ανάπτυξη. Οι καταναλωτικές δαπάνες στην Πολωνία αυξάνονται ονομαστικά, ενισχυμένες από υψηλότερους μισθούς και χαμηλή ανεργία, αν και ο υψηλός πληθωρισμός επηρέασε τις πραγματικές (πληθωριστικά προσαρμοσμένες) λιανικές πωλήσεις το 2022–2023. Μέχρι το 2024, η ανάπτυξη των λιανικών πωλήσεων σταθεροποιήθηκε και η προσέλευση στα εμπορικά κέντρα επέστρεψε στα προ πανδημίας επίπεδα. Στις αρχές του 2025, οι λιανέμποροι είναι συγκρατημένα αισιόδοξοι: «Ο πολωνικός τομέας λιανικής μπορεί να βλέπει το μέλλον με αισιοδοξία. Παρά την παγκόσμια αβεβαιότητα και τον υψηλό πληθωρισμό που προηγήθηκε, η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών βελτιώνεται και τα e-shops πλέον συμπληρώνουν τα φυσικά καταστήματα αντί να τα απειλούν,» σημειώνει ο επικεφαλής λιανικής της BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Έκρηξη Νέων Retail Parks: Μια αξιοσημείωτη τάση είναι η αύξηση της ανάπτυξης νέων εμπορικών χώρων, ιδιαίτερα εκτός των μεγάλων πόλεων. Το 2024 παραδόθηκαν 545.000 τ.μ. νέων εμπορικών χώρων σε όλη την Πολωνία europaproperty.com – η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση από το 2015. Η ανάπτυξη επικεντρώθηκε κυρίως σε retail parks και ανεξάρτητες αποθήκες λιανικής, που καλύπτουν τη ζήτηση των καταναλωτών για άμεση και βολική πρόσβαση με αυτοκίνητο. Μόνο στο πρώτο εξάμηνο του 2024, το απόθεμα εμπορικών ακινήτων στην Πολωνία αυξήθηκε κατά ~300.000 τ.μ., ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2025 άνοιξαν επιπλέον 42.000 τ.μ. europaproperty.com. Για όλο το 2025 αναμένονται περίπου 400.000 τ.μ. νέου χώρου, σχεδόν όσο και το 2024 europaproperty.com. Αυτό το διετές κύμα είναι σημαντικό, αν αναλογιστούμε ότι η νέα λιανική ανάπτυξη είχε επιβραδυνθεί αισθητά στα τέλη του 2010. Τα έργα περιλαμβάνουν επεκτάσεις υπαρχόντων κέντρων και μικρότερα σχήματα σε πόλεις που πριν δεν είχαν επαρκή κάλυψη. Για παράδειγμα, στις αρχές του 2025 άνοιξε το M Park Mrągowo (15.000 τ.μ.), το OTO Park Żagań (6.500 τ.μ.), και το M Park Brzeziny (5.800 τ.μ.), όλα retail parks, καθώς και η επέκταση του Aniołów Park στην Τσεστόχοβα europaproperty.com. Ο αγωγός ανάπτυξης παραμένει ισχυρός με ~450.000 τ.μ. υπό κατασκευή (συμπεριλαμβανομένων κάποιων μετατροπών παλαιών hypermarkets) europaproperty.com. Το μεγαλύτερο έργο είναι το Designer Outlet Kraków (21.000 τ.μ., άνοιξε το Μάιο 2025) europaproperty.com, ενώ άλλα μεγάλα έργα είναι το Przystanek Karkonosze και το OTO Park στη Siemianowice (από ~17–18k τ.μ. το καθένα) europaproperty.com. Τα retail parks κυριαρχούν σε αυτές τις νέες αφίξεις, διαμορφώνοντας μια στρατηγική αλλαγή: οι developers προτιμούν ανοιχτού τύπου, χαμηλότερου κόστους concept που αποδείχθηκαν ανθεκτικά (παρέμειναν προσβάσιμα και στα lockdowns και ικανοποιούν ανάγκη για γρήγορες, άνετες αγορές).

Υψηλή πληρότητα και ανάκαμψη: Παρά τον όγκο νέων χώρων, τα πολωνικά εμπορικά ακίνητα είναι σε μεγάλο βαθμό πολύ υψηλής πληρότητας. Ο μέσος δείκτης κενότητας στις 16 μεγαλύτερες πόλεις ήταν μόλις ~3,3% στα μέσα του 2024, μειωμένος κατά 0,3 ποσοστιαίες μονάδες ετησίως europaproperty.com. Στα τέλη του 2024 κυμαινόταν γύρω στο 3% cushmanwakefield.com. Το τόσο χαμηλό ποσοστό δηλώνει ότι η ζήτηση καλύπτει πλήρως τη νέα προσφορά. Μάλιστα, οι κενότητες μειώθηκαν στις 6 από τις 8 μεγαλύτερες πόλεις το 2024 europaproperty.com. Μόνο σε Κρακοβία και Βρότσλαβ υπήρξαν μικρές αυξήσεις (και η Στσέτσιν έμεινε σταθερή) europaproperty.com, πιθανόν λόγω προσωρινής αύξησης από νέα έργα. Κατά τα άλλα, οι λιανέμποροι επεκτείνονται – ειδικά αλυσίδες σούπερ μάρκετ, εκπτωτικά καταστήματα, DIY και επιλεγμένες μάρκες μόδας – γεμίζοντας τόσο τα νέα κέντρα όσο και παλιά κενά. Τα εμπορικά κέντρα στις μεγάλες πόλεις της Πολωνίας έχουν κατά μέσο όρο πληρότητα άνω του 97%, ουσιαστικά γεμάτα εκτός από τη φυσιολογική εναλλαγή.

Τα δεδομένα επισκεψιμότητας και τζίρου επιβεβαιώνουν το θετικό κλίμα. Σύμφωνα με το Συμβούλιο Εμπορικών Κέντρων Πολωνίας (PRCH), η επισκεψιμότητα των εμπορικών κέντρων στις αρχές του 2025 ήταν ελαφρώς επάνω απ’ το προηγούμενο έτος – τον Ιανουάριο 2025 η επισκεψιμότητα ήταν +0,4% σε ετήσια βάση και ο κύκλος εργασιών των καταστημάτων αυξήθηκε +2,6% YoY europaproperty.com. Αυτό δείχνει ότι οι καταναλωτές επέστρεψαν δυναμικά μετά τα Χριστούγεννα και έκαναν ακόμη και αγορές νωρίς μέσα στη χρονιά (ενδεχομένως ενόψει χειμερινών διακοπών). Οι βασικές κατηγορίες με αύξηση πωλήσεων ήταν υπηρεσίες (+6,6%), ειδικά καταστήματα (+6,2%) και υγεία & ομορφιά (+6,1%) europaproperty.com – ένδειξη πως οι καταναλωτές επανεστιάζουν σε προσωπική φροντίδα και προαιρετικές υπηρεσίες. Η αγοραστική συμπεριφορά φαίνεται να ομαλοποιείται, καθώς το φυσικό και το ηλεκτρονικό εμπόριο βρίσκουν μια νέα ισορροπία. Το μερίδιο του ηλεκτρονικού εμπορίου στο σύνολο των πωλήσεων στην Πολωνία σταθεροποιήθηκε περίπου στο 9% (Μάρτιος 2025) europaproperty.com. Έτσι, αντί να «κανιβαλίζει» τα φυσικά καταστήματα, το ηλεκτρονικό εμπόριο θεωρείται πλέον συμπληρωματικό· πολλοί λιανέμποροι εφαρμόζουν στρατηγικές omnichannel και οι καταναλωτές κινούνται και στα δύο περιβάλλοντα. Συνοπτικά, το e-commerce δεν θεωρείται πλέον υπαρξιακή απειλή για τα malls, αλλά απλώς ένα ακόμα κομμάτι του οικοσυστήματος λιανικής europaproperty.com.

Ωστόσο, δεν είναι όλα ομαλά: οι πραγματικές (πληθωριστικά προσαρμοσμένες) λιανικές πωλήσεις εμφάνισαν αδυναμία το 2023–2024. Στις αρχές του 2025, ο υψηλός πληθωρισμός είχε διαβρώσει την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών, προκαλώντας μικρές ετήσιες μειώσεις σε όγκο. Για παράδειγμα, τα στοιχεία της Πολωνικής Στατιστικής δείχνουν ότι οι λιανικές πωλήσεις του Μαρτίου 2025 (σε σταθερές τιμές) ήταν 0,3% χαμηλότερες έναντι Μαρτίου 2024 (ήταν ο δεύτερος συνεχόμενος μήνας με ετήσια μείωση) europaproperty.com. Οι καταναλωτές παραμένουν κάπως επιφυλακτικοί, πιθανότατα λόγω των ακόμα υψηλών τιμών και της οικονομικής αβεβαιότητας. Παρ’ όλα αυτά, σε μηνιαία βάση οι πωλήσεις αυξήθηκαν το Μάρτιο (άνω του 14% σε σχέση με το Φεβρουάριο, λόγω εποχικών παραγόντων) europaproperty.com. Με τον πληθωρισμό να αναμένεται να πέσει περαιτέρω και τους μισθούς να αυξάνονται, η καταναλωτική εμπιστοσύνη θα βελτιωθεί αργότερα μέσα στο 2025, κάτι που θα οδηγήσει σε ισχυρότερη ανάπτυξη λιανικής.

Μορφές λιανικής και προκλήσεις: Μία βασική δομική πρόκληση για τα πολωνικά ακίνητα λιανικής είναι η γήρανση του αποθέματος εμπορικών κέντρων. Σχεδόν το 70% του χώρου λιανικής είναι άνω των 10 ετών europaproperty.com. Πολλά εμπορικά πρώτης γενιάς από τη δεκαετία του 2000 χρειάζονται πλέον ανανέωση για να ανταποκριθούν στις σύγχρονες προσδοκίες των καταναλωτών. Οι ιδιοκτήτες προχωρούν ενεργά σε ανακαινίσεις, αναβαθμίσεις και στην προσθήκη νέων αξιοθέατων. Ενδεικτικό παράδειγμα είναι το κέντρο Nowa Sukcesja στο Łódź, το οποίο μετά από δυσκολίες, επανασυστήνεται με μία τεράστια ζώνη ψυχαγωγίας 30.000 m², ονόματι “Hopa Lupa”, με πάρκα τραμπολίνων, πίστες go-kart και άλλους πόλους έλξης europaproperty.com. Αυτό αντικατοπτρίζει μία ευρύτερη τάση: οι ιδιοκτήτες εισάγουν F&B (εστίαση), ψυχαγωγία και εμπειρικά στοιχεία για να αυξήσουν την επισκεψιμότητα και τη διάρκεια παραμονής. Αναμένεται να ακολουθήσουν κι άλλα malls αυτή την πρακτική – ενσωματώνοντας σινεμά, γυμναστήρια, οικογενειακή ψυχαγωγία και εστιατόρια, ώστε να παραμείνουν σχετικοί στην εποχή που μεγάλο μέρος των αγορών μεταφέρεται online για ορισμένες κατηγορίες.

Ένας ακόμη παράγοντας, ειδικά για την Πολωνία, είναι η απαγόρευση της Κυριακάτικης λειτουργίας, που από το 2018 περιορίζει το άνοιγμα των περισσότερων καταστημάτων τις περισσότερες Κυριακές. Αυτός ο νόμος επηρέασε τις τάσεις επισκεψιμότητας τα Σαββατοκύριακα και ώθησε τα εμπορικά να προσαρμοστούν αυξάνοντας τις δραστηριότητες τις καθημερινές και προσφέροντας υπηρεσίες όπως εστιατόρια και σινεμά (που εξαιρούνται). Αν και δεν αναφέρεται ρητά στις αναφορές, αποτελεί θεμελιώδη παράγοντα στη λειτουργία της πολωνικής λιανικής (και πιθανώς έναν λόγο που τα retail parks, όπου συχνά υπάρχουν σούπερ μάρκετ που μπορούν να λειτουργούν κάποιες Κυριακές, κέρδισαν δημοτικότητα).

Κλίμα λιανεμπόρων: Τα διεθνή brands γενικά βλέπουν θετικά την Πολωνία χάρη στον μεγάλο πληθυσμό και την αναπτυσσόμενη μεσαία τάξη. Το 2024–25 σημειώθηκαν αρκετές νέες εισόδους και επεκτάσεις, συμπεριλαμβανομένου του τμήματος πολυτελείας στη Βαρσοβία και value brands σε περιφερειακές πόλεις. Η καταναλωτική εμπιστοσύνη έφτασε σε χαμηλά επίπεδα το 2022 λόγω πολέμου και υψηλού πληθωρισμού, αλλά ανακάμπτει. Υπάρχει ακόμη κάποια επιφυλακτικότητα (όπως φαίνεται από τις μικρές πτώσεις όγκου), αλλά συνολικά η κατανάλωση προβλέπεται να αυξηθεί το 2025 σε πραγματικούς όρους καθώς ο πληθωρισμός μειώνεται. Αυτό είναι θετικό για τους ιδιοκτήτες – οι υψηλότερες πωλήσεις οδηγούν σε υγιέστερους ενοικιαστές και προοπτική αναπροσαρμογής ενοικίων.

Επενδύσεις και αποδόσεις: Η αγορά επενδύσεων σε λιανικά ακίνητα σημείωσε μεγάλη επιστροφή το 2024, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 32% του συνολικού όγκου επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα της Πολωνίας content.knightfrank.com. Έγιναν αρκετές σημαντικές συναλλαγές: πιο χαρακτηριστικά, δύο από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της Πολωνίας, το Silesia City Center στο Κατοβίτσε και το Magnolia Park στο Βρότσλαβ, εξαγοράστηκαν από τη νοτιοαφρικανική NEPI Rockcastle αντί €405 εκατ. και €373 εκατ. αντίστοιχα content.knightfrank.com. Επίσης πουλήθηκε χαρτοφυλάκιο έξι μεσαίων retail parks για €285 εκατ. content.knightfrank.com. Αυτές οι συναλλαγές δείχνουν ανανεωμένη εμπιστοσύνη στα πολωνικά assets, ιδίως στα κυρίαρχα εμπορικά κέντρα και στα convenience/retail park χαρτοφυλάκια. Οι βασικές αποδόσεις εμπορικών κέντρων ανήλθαν περίπου στο 6,25% στα τέλη του 2024 content.knightfrank.com – σημαντικά υψηλότερες από πριν την πανδημία (~5,0%). Αυτή η αύξηση αντανακλά τη διεθνή ανατιμολόγηση (λόγω υψηλότερων επιτοκίων) και την προκύπτουσα υψηλότερη αντίληψη κινδύνου. Ωστόσο, οι επενδυτές προσελκύονται από το γεγονός ότι οι αποδόσεις λιανικής στην Πολωνία είναι υψηλότερες από ό,τι στη Δυτική Ευρώπη, προσφέροντας δυνατότητα περαιτέρω ανόδου καθώς σταθεροποιείται η αγορά content.knightfrank.com. Τα retail parks, με τα ανθεκτικά έσοδα που προσφέρουν, είναι ιδιαίτερα περιζήτητα – με αποδόσεις περίπου στα ίδια επίπεδα ή ελαφρώς υψηλότερες από των malls (ανάλογα με τη διάρκεια μισθώσεων και το μίγμα ενοικιαστών).

Ένας περιορισμός για τις τοπικές επενδύσεις στη λιανική (και άλλους τομείς) είναι η έλλειψη REITs. Όπως αναφέρθηκε, πάνω από το 90% των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα στην Πολωνία προέρχεται από ξένα κεφάλαια europaproperty.com, εν μέρει επειδή οι εγχώριοι θεσμικοί και ιδιώτες επενδυτές δεν διαθέτουν φορολογικό πλαίσιο REIT. Η κυβέρνηση έχει συζητήσει επανειλημμένα την εισαγωγή σχετικής νομοθεσίας, και αν εφαρμοστεί, θα μπορούσε να διοχετεύσει πολωνικές αποταμιεύσεις σε ακίνητα όπως τα εμπορικά κέντρα, ενισχύοντας δυνητικά την εγχώρια ιδιοκτησία. Ως το 2025, όμως, δεν υπάρχουν REITs – μια “συνεχιζόμενη απουσία” που οι ειδικοί του κλάδου χαρακτηρίζουν ως βασική έλλειψη europaproperty.com.

Προοπτικές: Οι προοπτικές για τα πολωνικά εμπορικά ακίνητα την επόμενη 3ετία–5ετία είναι προσεκτικά θετικές. Τα βασικά μεγέθη – χαμηλή κενή διαθεσιμότητα, αύξηση της καταναλωτικής δύναμης, περιορισμένη νέα προσφορά malls στις μεγάλες πόλεις – δείχνουν σταθερότητα. Αναμένεται συνέχιση υψηλής πληρότητας, ιδιαίτερα στα πετυχημένα malls και σε retail parks με άγκυρα σούπερ μάρκετ. Τα ενοίκια σε βασικά malls πιθανόν να παραμείνουν σταθερά ή να έχουν ήπια αύξηση σε συνάρτηση με τον τιμαριθμό, λόγω της ισχυρής ζήτησης για κορυφαίες τοποθεσίες. Δευτερεύουσες περιουσίες (παλαιότερα malls σε κορεσμένες αγορές) θα πιεστούν να επαναπροσδιοριστούν ή διαφορετικά ίσως δουν αύξηση κενών αν δεν εκσυγχρονιστούν. Αναμένεται συνεχής ανάπτυξη retail parks σε μικρότερες πόλεις, αφού αυτό το format ανταποκρίνεται στη σημερινή προτίμηση για ευκολία, ανοιχτούς χώρους, τοπικές αγορές. Οι αλυσίδες θα συνεχίσουν να ανοίγουν καταστήματα – ιδιαίτερα discount σούπερ μάρκετ, DIY, και διεθνή fashion brands, στοχεύοντας τις λιγότερο κορεσμένες μικρές και μεσαίες πολωνικές πόλεις.

Οι δαπάνες των καταναλωτών είναι μεταβλητός παράγοντας: αν ο πληθωρισμός μειωθεί στο ~4% το 2025 και ~3% το 2026 (όπως προβλέπεται) reuters.com, οι πραγματικοί μισθοί θα αυξηθούν, στηρίζοντας μεγαλύτερο όγκο πωλήσεων. Επιπλέον, ο πληθυσμός της Πολωνίας αυξήθηκε λόγω μετανάστευσης, προσθέτοντας νέους καταναλωτές. Κατά συνέπεια, η ζήτηση για χώρους λιανικής θα αυξηθεί συγκρατημένα. Από την άλλη, το ηλεκτρονικό εμπόριο θα αυξήσει μερίδιο (ίσως από ~9% σε χαμηλό ποσοστό εφήβων ως το 2028), περιορίζοντας τη ζήτηση για φυσικούς χώρους σε συγκεκριμένες κατηγορίες (κυρίως ηλεκτρονικά, βιβλία). Όμως, τομείς όπως παντοπωλεία, εστίαση, ψυχαγωγία και υπηρεσίες θα διατηρήσουν τη σημασία του φυσικού καταστήματος.

Κύριες προκλήσεις και κίνδυνοι για τη λιανική: η προσαρμογή παλαιότερων malls, η διατήρηση επισκεψιμότητας απέναντι στην online ευκολία και η ενδεχόμενη οικονομική επιβράδυνση που πλήττει την εμπιστοσύνη των καταναλωτών. Επίσης, το αυξημένο κόστος (ενέργεια, μισθοί) μπορεί να πιέσει τα κέρδη των εμπόρων και άρα την ικανότητά τους να πληρώνουν ενοίκιο – αν και πολλοί έχουν προσαρμοστεί με omni-channel μοντέλα. Συνολικά, τα πολωνικά ακίνητα λιανικής αναμένεται να διατηρήσουν καλή υγεία, καθώς η σταθερή οικονομική ανάπτυξη οδηγεί σε υψηλότερο τζίρο. Το επίκεντρο του κλάδου είναι η ποιοτική εμπειρία – με ενίσχυση ψυχαγωγίας και φιλοξενίας στα malls – και η στρατηγική ανάπτυξη – δημιουργώντας formats (parks, outlets, μικτά high street έργα) που ανταποκρίνονται στις εξελισσόμενες συνήθειες. Με αυτές τις προσαρμογές, το τμήμα λιανικής θα απολαμβάνει σταθερές αποδόσεις, και πιθανώς περαιτέρω συμπίεση αποδόσεων αν λανσαριστούν REITs ή έρθουν περισσότεροι εγχώριοι επενδυτές.

Βιομηχανικά & Logistics: Υψηλή Ζήτηση – Πιο Αργή Προσφορά, Ισορροπημένη Προοπτική

Ρεκόρ ανάπτυξης, τώρα επιβράδυνση: Τα πολωνικά βιομηχανικά και logistics ακίνητα υπήρξαν «πρωταθλητές», με εντυπωσιακή ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια. Στο Q4 2024, το συνολικό σύγχρονο απόθεμα αποθηκών και βιομηχανικών ακινήτων στην Πολωνία έφτασε τα ~34,5 εκατ. m² megaproject.com, δηλαδή αύξηση ~9% σε ετήσια βάση property-forum.eu. (Για σύγκριση, είναι σχεδόν διπλάσιο από το απόθεμα πριν 5 χρόνια – μιας και το boom προήλθε από το e-commerce και το nearshoring.) Μόνο το 2024, οι developers παρέδωσαν περίπου 4+ εκατ. m² νέου χώρου σε 14 περιφέρειες megaproject.com. Αυτός ο πυρετώδης ρυθμός έφερε την Πολωνία ανάμεσα στις κορυφαίες αγορές logistics στην Ευρώπη – στα μέσα του 2024 είχε τη δεύτερη μεγαλύτερη καθαρή απορρόφηση στην Ευρώπη (μόνο πίσω από μία ακόμη αγορά) marketoutlook.cbrepoland.pl, επιβεβαιώνοντας τον ρόλο της ως πανευρωπαϊκού hub αποθηκών.

Παράγοντες ζήτησης: Πολλοί παράγοντες στηρίζουν αυτή τη δυναμική. Η στρατηγική θέση της Πολωνίας στην Κεντρική Ευρώπη, το σχετικά χαμηλό κόστος εργασίας και οι βελτιούμενες υποδομές (δρόμοι, αυτοκινητόδρομοι, σιδηρόδρομοι) προσελκύουν παραγωγούς και logistic centers που εξυπηρετούν όλη την ΕΕ. Η άνοδος του e-commerce (Amazon, Zalando κ.ά. έχουν μεγάλα κέντρα διανομής στην Πολωνία) και η ανάπτυξη των 3PL (third-party logistics) αποτελούν τεράστιους μοχλούς ζήτησης. Επιπλέον, τάσεις nearshoring – δηλαδή δυτικές εταιρείες που μεταφέρουν παραγωγή πιο κοντά στα κεντρικά τους – ωφελούν σημαντικά την Πολωνία, ιδιαίτερα καθώς εντείνονται οι παγκόσμιες αλυσίδες εφοδιασμού (π.χ. εμπορικοί πόλεμοι ΗΠΑ-Κίνας) οδηγώντας εταιρείες να διαφοροποιήσουν τις τοποθεσίες τους polandinsight.com. Πράγματι, οι πολωνικές αρχές αναφέρουν αύξηση ενδιαφέροντος από διεθνή groups (συμπεριλαμβανομένων κινεζικών εταιρειών) για νέους logistics χώρους στην Πολωνία καθώς τροποποιούνται οι αλυσίδες εφοδιασμού polandinsight.com.

Ισχυρή δραστηριότητα μισθώσεων, μικρή άνοδος της κενότητας: Η ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους παραμένει ισχυρή. Η δραστηριότητα μισθώσεων το 2024 έφτασε τα ~5,8 εκατομμύρια m², αυξημένη κατά ~4% σε σύγκριση με το 2023 axiimmo.com, δείχνοντας συνεχιζόμενη επέκταση των χρηστών. Αξιοσημείωτο είναι ότι περίπου το 48% της μισθωμένης επιφάνειας το 2024 αφορούσε ανανεώσεις μισθώσεων polandinsight.com – αυτό σημαίνει ότι οι υπάρχοντες ενοικιαστές ανανεώνουν σε μεγάλο βαθμό, ένδειξη εμπιστοσύνης στην τοποθεσία, αν και σημαίνει επίσης ότι ένα μικρότερο μέρος ήταν καθαρά νέες επεκτάσεις. Παρόλα αυτά, νέες συμφωνίες και επεκτάσεις ανήλθαν σε ~3 εκατ. m², αριθμός ιδιαίτερα υγιής. Ο δείκτης κενότητας, που ήταν εξαιρετικά χαμηλός (γύρω στο 5% ή και λιγότερο) κατά την περίοδο 2019–2021, έχει ανέβει ελαφρώς καθώς η προσφορά ξεπέρασε τη ζήτηση. Στο τέλος του 2024, η κενότητα ήταν περίπου 7,5% σε εθνικό επίπεδο polandwarehouses.com (περίπου 2,6–3 εκατ. m² διαθέσιμα). Μέχρι τα μέσα του 2025, η κενότητα αυξήθηκε περαιτέρω στο 8,5% polandinsight.com. Αυτή η αύξηση οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι η νέα προσφορά ξεπέρασε για λίγο τη καθαρή απορρόφηση – η αγορά απορρόφησε χώρους ταχύτατα, αλλά οι developers παρέδωσαν τόσο μεγάλες ποσότητες το 2022–Q1 2024 ώστε δημιουργήθηκαν κενά σε ορισμένες περιοχές polandinsight.com. Για παράδειγμα, περιοχές όπως η Κάτω Σιλεσία (Βρότσλαβ) είδαν αυξημένη κενότητα λόγω ταυτόχρονης λειτουργίας πολλών μεγάλων πάρκων europaproperty.com.

Ωστόσο, ένα 8% κενότητα εξακολουθεί να υποδηλώνει μια ισορροπημένη αγορά – αρκετή διαθεσιμότητα ώστε οι ενοικιαστές να έχουν επιλογές, χωρίς όμως υπερπροσφορά. Οι ειδικοί της αγοράς θεωρούν κάποιες φορές την άνοδο της κενότητας ως υγιή εξομάλυνση μετά την υπερβολικά “σφιχτή” αγορά των προηγούμενων ετών: “Η αύξηση της κενότητας αποτελεί φυσικό αποτέλεσμα της προηγούμενης επενδυτικής άνθησης. Η αγορά επιστρέφει προς την ισορροπία,” εξηγεί αναλυτής της Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Η αυξημένη κενότητα έχει μετατοπίσει λίγο τη διαπραγματευτική δύναμη προς τους ενοικιαστές για πρώτη φορά μετά από χρόνια (σε ορισμένες περιοχές μπορούν να διασφαλίσουν ελαφρώς καλύτερους όρους ή κίνητρα) cbre.pl cbre.pl. Οι developers το έχουν παρατηρήσει αυτό και μείωσαν την κατασκευή χωρίς προενοικίαση, γεγονός που θα αποτρέψει μεγαλύτερη κενότητα. Πράγματι, τα νέα έργα που ξεκίνησαν στα τέλη του 2024 ήταν λιγότερα και ο αγωγός κατασκευής έχει μειωθεί σημαντικά σε σύγκριση με τις κορυφές του 2021–22. Η αγορά έτσι κατευθύνεται προς μια ήπια προσγείωση: η ζήτηση παραμένει ισχυρή και πολυδιάστατη (3PL, λιανική, ελαφρά βιομηχανία, data centers κλπ.), ενώ η αύξηση της προσφοράς μετριάζεται ώστε τα υπάρχοντα κενά να απορροφηθούν τους επόμενους μήνες.

Σταθερότητα ενοικίων και premium για την “αστική” εφοδιαστική αλυσίδα: Παρά την αύξηση του κόστους (υλικά, εργασία) και τα υψηλότερα κόστη χρηματοδότησης, τα ενοίκια αποθηκών παραμένουν αρκετά σταθερά. Τα βιομηχανικά ενοίκια στην Πολωνία είναι από τα πιο οικονομικά στην ΕΕ, γι’ αυτό και προσελκύεται μεγάλο ενδιαφέρον. Στα μέσα του 2025, τα τυπικά ενοίκια “big-box” αποθηκών κυμαίνονται από περίπου €3,80 έως €5,00 ανά m²/μήνα polandinsight.com για πρότυπους χώρους στα κύρια hubs (χαμηλότερα στην κεντρική Πολωνία και Άνω Σιλεσία, και υψηλότερα στη Βαρσοβία ή μικρότερες αγορές). Εν τω μεταξύ, οι “αστικές” αποθήκες τελευταίου μιλίου (μικρότερες μονάδες κοντά ή εντός πόλης) έχουν υψηλότερα ενοίκια, περίπου €5,00 έως €7,50 ανά m²/μήνα polandinsight.com, λόγω της βολικής τοποθεσίας τους. Τα επίπεδα ενοικίων δεν άλλαξαν δραματικά τον τελευταίο χρόνο – παραμένουν αρκετά σταθερά, γεγονός που δείχνει ότι ακόμα και με ελαφρώς αυξημένη κενότητα, οι ιδιοκτήτες δεν προχώρησαν σε μείωση των ονομαστικών ενοικίων. Αντί αυτού, ίσως προσφέρουν περισσότερα κίνητρα σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Τα σταθερά ενοίκια δείχνουν έναν ώριμο κλάδο όπου τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές αποζητούν μακροχρόνιες σχέσεις και όχι “πόλεμο τιμών” polandinsight.com.

Αξίζει να σημειωθεί ότι στα νεότερα μισθωτήρια συχνά περιλαμβάνεται τιμαριθμική αναπροσαρμογή (συνήθως ετήσια προσαρμογή βάσει του ΔΤΚ), γι’αυτό πολλοί ιδιοκτήτες είδαν αύξηση εισοδήματος το 2022–23 εξαιτίας του πληθωρισμού. Προχωρώντας, με τον πληθωρισμό να μετριάζεται, η τιμαριθμική αναπροσαρμογή θα είναι χαμηλότερη, οπότε η οποιαδήποτε αύξηση εσόδου θα εξαρτηθεί από την αυξημένη πληρότητα ή υψηλότερα ενοίκια σε νέες μισθώσεις σε πρωταγωνιστικές τοποθεσίες.

Βιωσιμότητα (“Πράσινες Αποθήκες”): Μια σημαντική τάση στη βιομηχανία logistics είναι η στροφή προς βιώσιμες, ενεργειακά αποδοτικές αποθήκες. Πολλά νέα έργα στην Πολωνία κατασκευάζονται με πράσινα standards BREEAM ή LEED – με φωτοβολταϊκά, φωτισμό LED, συλλογή όμβριων υδάτων και ακόμα και αποθήκευση ενέργειας επιτόπου. Υπάρχει ισχυρή ζήτηση από χρήστες και επενδυτές για “πράσινες” πιστοποιήσεις, καθώς οι εταιρείες στοχεύουν στη μείωση του αποτυπώματος άνθρακα. Το άρθρο της Poland Insight αναφέρει χαρακτηριστικά μια “έκρηξη πράσινων αποθηκών” (όπως δείχνει και ο τίτλος του) – και πράγματι, χρησιμοποιείται πλέον ως selling point. Εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες μεγάλων αποθηκών γίνεται κανόνας και ορισμένες εγκαταστάσεις ενσωματώνουν πλέον υποδομή για ηλεκτρικά φορτηγά. Αυτή η τάση θα καταστήσει το ήδη σύγχρονο πολωνικό stock ακόμα πιο ανθεκτικό στο μέλλον, αλλά απαιτεί αρχικά σημαντικές επενδύσεις από τους developers (τις οποίες αποσβένονται μέσω ελαφρώς υψηλότερων ενοικίων ή προτιμησιακής ενοικίασης).

Γεωγραφική κατανομή: Οι βασικές περιοχές logistics παραμένουν η Βαρσοβία (Κεντρική Πολωνία), Άνω Σιλεσία (περιοχή Κατοβίτσε), Κάτω Σιλεσία (Βρότσλαβ), Πόζναν, και ολοένα και περισσότερο Κεντρική Πολωνία (περιοχή Λοτζ) και Δυτική Πολωνία (Στσέτσιν, με στόχευση στη γερμανική αγορά). Σε αυτές τις περιοχές συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος των 35 εκατ. m². Ωστόσο, η ανάπτυξη επεκτείνεται και στην Ανατολική Πολωνία και σε μικρότερες πόλεις καθώς το δίκτυο αυτοκινητοδρόμων μεγαλώνει (π.χ. Ρζεσζούφ, Λούμπλιν αναπτύσσονται). Ενδεικτικά, ξένοι επενδυτές έχουν αρχίσει να εξετάζουν αναπτύξεις κοντά στα σύνορα με την Ουκρανία (Ρζεσζούφ) προβλέποντας μελλοντική ζήτηση για την ανοικοδόμηση της Ουκρανίας και τρέχουσες ανάγκες του ΝΑΤΟ για στρατιωτική εφοδιαστική εκεί.

Επενδυτική αγορά: Η βιομηχανική ακίνητη περιουσία ήταν ο αγαπημένος τομέας των επενδυτών και η Πολωνία δεν αποτελεί εξαίρεση. Το 2024, τα βιομηχανικά ακίνητα αποτέλεσαν περίπου το 25% του συνολικού όγκου επενδύσεων content.knightfrank.com. Αν και λιγότερο φαντασμαγορικά από τη φρενίτιδα του 2021, συναλλαγές συνεχίζουν να πραγματοποιούνται. Οι αποδόσεις υπέστησαν σημαντική διόρθωση το 2022–23, αυξάνοντας από ιστορικά χαμηλά (~4% ή χαμηλότερα) σε πιο ελκυστικά επίπεδα γύρω στο 6,25% για τα prime βιομηχανικά μέχρι το τέλος του 2024 content.knightfrank.com. Αυτή η διόρθωση, σε συνδυασμό με τα θεμελιώδη μεγέθη του κλάδου, έχει ανανεώσει το ενδιαφέρον υπαρχόντων και νέων επενδυτών. Πολλά διεθνή funds που δεν δικαιολογούσαν αγορές με αποδόσεις στο 4% βρίσκουν τώρα τις πολωνικές αποδόσεις ιδιαίτερα ελκυστικές πάνω από 6% content.knightfrank.com. Επιπλέον, η Πολωνία προσφέρει υψηλό spread αποδόσεων σε σχέση με τη δυτικοευρωπαϊκή αγορά logistics (όπου τα prime yields είναι ~3,75–5%), γεγονός που την καθιστά κορυφαίο στόχο για core-plus και value-add στρατηγικές content.knightfrank.com.

Αξιοσημείωτο είναι η άνοδος της τάσης sale-leaseback, όπου ιδιοκτήτες-χρήστες πωλούν τις βιομηχανικές τους εγκαταστάσεις σε επενδυτές και τις επαναμισθώνουν. Σύμφωνα με αναφορές αγοράς, η Πολωνία “είδε ρεκόρ στη δραστηριότητα sale-leaseback στις αρχές του 2025” polandinsight.com. Αυτό δείχνει ότι οι πολωνικές επιχειρήσεις “ρευστοποιούν” τα ακίνητά τους λόγω των υψηλών τιμών, ενώ οι επενδυτές επιδιώκουν να αγοράσουν ακίνητα με μακροχρόνια μίσθωση. Επιπλέον, οι εγχώριοι πολωνικοί επενδυτές έχουν αυξήσει το μερίδιό τους lately (η πολωνική κεφαλαιακή συμμετοχή ήταν ~9% του συνόλου των επενδύσεων στην αγορά CRE το 2024 content.knightfrank.com και μέρος αυτού είναι βιομηχανικό, μέσω ιδιωτικών funds και developers). Παρ’ όλ’ αυτά, οι ξένοι επενδυτές (από Ευρώπη, ΗΠΑ, Μέση Ανατολή, Νότια Αφρική, Ασία) κυριαρχούν στις μεγάλες συναλλαγές. Με πολλές πλατφόρμες developers στην Πολωνία (Panattoni, GLP, Segro κ.α.), υπάρχει σταθερός αγωγός νέων prime προϊόντων για απόκτηση από επενδυτές.

Προοπτική: Οι μεσοπρόθεσμες προοπτικές για την αγορά βιομηχανικών & logistics ακινήτων στην Πολωνία είναι ιδιαίτερα θετικές, αν και μεταβαίνουν από την ραγδαία επέκταση προς τη βιώσιμη ανάπτυξη. Η ζήτηση αναμένεται να παραμείνει υψηλή: η πολωνική οικονομία (ιδίως η μεταποίηση, το λιανικό εμπόριο και τα logistics του e-commerce) προβλέπεται να αναπτύσσεται σταθερά, δημιουργώντας διαρκή ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους. Το γεωπολιτικό κλίμα, αν και τεταμένο, στην πραγματικότητα ευνοεί την Πολωνία, καθώς οι εταιρείες αναδιαμορφώνουν τις εφοδιαστικές αλυσίδες ώστε να βρίσκονται πιο κοντά στις ευρωπαϊκές αγορές-στόχους (η σταθερή συμμετοχή της Πολωνίας στην ΕΕ και η μεγάλη δεξαμενή εργατικού δυναμικού της της δίνει πλεονέκτημα έναντι κάποιων χωρών με χαμηλότερο κόστος). Η προσφορά θα μειωθεί – οι κατασκευαστές είναι πλέον πιο προσεκτικοί, ενώ οι τράπεζες γίνονται αυστηρότερες στη χρηματοδότηση κερδοσκοπικών κατασκευών. Αυτή η προσαρμογή είναι υγιής∙ είναι πιθανό η νέα προσφορά του 2025 να είναι χαμηλότερη από εκείνη του 2024, βοηθώντας τη διαθεσιμότητα να κορυφωθεί και μετά πιθανώς να μειωθεί ξανά μέχρι το 2026. Ήδη μέχρι το 2ο εξάμηνο του 2025, ενδέχεται να δούμε την κενότητα να σταθεροποιείται γύρω στο 8–9% και στη συνέχεια να βελτιώνεται καθώς η απορρόφηση συνεχίζεται.

Τα ενοίκια ενδέχεται να δεχτούν ελαφριά ανοδική πίεση ξανά σε κορυφαίες τοποθεσίες, μόλις η τρέχουσα απόθεμα κενών χώρων ενοικιαστεί. Πολλοί ενοικιαστές logistics έχουν επείγουσες ανάγκες (3PLs που υπογράφουν συμβόλαια, λιανέμποροι που χρειάζονται κέντρα διανομής) και είναι πρόθυμοι να πληρώσουν premium για άμεσα διαθέσιμους, εγγύς χώρους – ιδίως γύρω από τη Βαρσοβία και άλλες μεγάλες πόλεις. Σε απομακρυσμένες περιοχές με μεγαλύτερη διαθεσιμότητα, τα ενοίκια θα παραμείνουν ανταγωνιστικά.

Ένα μεγάλο άγνωστο είναι η έκβαση του πολέμου στην Ουκρανία: μια ανοικοδομητική έκρηξη στην Ουκρανία θα μπορούσε να ενισχύσει σημαντικά τη ζήτηση για logistics χώρους στην ανατολική Πολωνία (ως βάση προώθησης), ενώ μακροπρόθεσμα ίσως προσελκύσει μέρος των επιχειρήσεων εντός της Ουκρανίας. Προς το παρόν, η Πολωνία επωφελείται ως ασφαλές καταφύγιο για δραστηριότητες logistics και μεταποίησης που ίσως κατευθύνονταν παλαιότερα στην Ουκρανία ή στη Ρωσία.

Ως προς τους κινδύνους: μια παγκόσμια ή ευρωπαϊκή ύφεση θα περιόριζε τη ζήτηση (αν και μέχρι στιγμής η μεταποίηση της Πολωνίας είναι διαφοροποιημένη και μερικώς προστατευμένη λόγω της τάσης επανατοποθέτησης παραγωγικών μονάδων). Επίσης, αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλότερα για μεγαλύτερο διάστημα, αυτό θα μπορούσε να περιορίσει την ανάπτυξη που βασίζεται σε επενδυτές και να διατηρήσει υψηλό το κόστος χρηματοδότησης, αλλά σημαίνει επίσης ότι τα υπάρχοντα ακίνητα γίνονται πιο πολύτιμα λόγω της απόδοσής τους. Ο πληθωρισμός του κατασκευαστικού κόστους ήταν πρόκληση, αλλά έχει χαλαρώσει κάπως από το 2022 – ακόμη, μια επαναφορά του θα μπορούσε να περιορίσει τα περιθώρια των developers.

Συνοψίζοντας, ο κλάδος βιομηχανικών ακινήτων της Πολωνίας ωριμάζει. Έχει μεταβεί από την υποπροσφορά σε μια πιο ισορροπημένη κατάσταση, με σύγχρονους χώρους άμεσα διαθέσιμους. Σταθερά ενοίκια, υψηλή πληρότητα (ακόμη και στο 8% κενότητας, πολλές υποαγορές είναι ουσιαστικά πλήρεις για μεγάλες μονάδες) και διαρκείς παράγοντες ζήτησης διαμορφώνουν ένα ευνοϊκό τοπίο. Αναμένουμε ότι η Πολωνία θα παραμείνει ένα από τα 3 κορυφαία logistics hubs της Ευρώπης, και ως το 2028 το συνολικό απόθεμα θα μπορούσε να πλησιάσει τα 40 με 50 εκατομμύρια m², καθώς η ανάπτυξη συνεχίζεται, αλλά με πιο ελεγχόμενο ρυθμό. Η μελλοντική εστίαση θα περιλαμβάνει περισσότερους χτισμένους κατά παραγγελία μεγάλους αποθηκευτικούς χώρους με συντομότερους κατασκευαστικούς κύκλους (για να καλύπτουν γρήγορα τις ανάγκες των ενοικιαστών) και αναβαθμίσεις – ανακαίνιση παλαιότερων αποθηκών (με προσθήκη αυτοματισμών και χαρακτηριστικών βιωσιμότητας/ESG). Δεδομένων αυτών των τάσεων και των ανταγωνιστικών πλεονεκτημάτων της Πολωνίας, το βιομηχανικό segment θα συνεχίσει να προσφέρει σταθερές αποδόσεις για τους επενδυτές και να στηρίζει την ανάπτυξη της ευρύτερης οικονομίας.

Αγορά Γης: Διστακτική Ανάκαμψη και Μεταρρυθμίσεις Σχεδιασμού

Αγορά επενδυτικής γης – Από την άνθηση στην επιβράδυνση: Η αγορά οικοπέδων ανάπτυξης στην Πολωνία βίωσε έντονες διακυμάνσεις τα τελευταία χρόνια. Εκρηκτική δραστηριότητα το 2021–2022 (όταν οι developers έσπευσαν να αποκτήσουν οικόπεδα λόγω φθηνού δανεισμού και εκτόξευσης των πωλήσεων κατοικίας) διαδέχτηκε απότομη επιβράδυνση το 2023 καθώς άλλαξαν οι συνθήκες polandinsight.com. Μέχρι το 2024, πολλοί επενδυτές και developers υιοθέτησαν στάση «αναμονής» λόγω έλλειψης κρατικών επιδοτήσεων στέγασης, εκτόξευσης κόστους χρηματοδότησης και γενικής αβεβαιότητας polandinsight.com. Οι τράπεζες επίσης σκλήρυναν τα κριτήριά τους για χρηματοδότηση αγοράς γης, εφαρμόζοντας πολύ επιλεκτικά κριτήρια polandinsight.com. Αυτό οδήγησε σε μείωση των συναλλαγών – το 2023 σημειώθηκαν σχετικά λίγες μεγάλες αγοραπωλησίες γης ενώ κάτοχοι και επίδοξοι αγοραστές ανέβαλαν τα σχέδιά τους για επέκταση.

Μπαίνοντας στο 2025, το κλίμα στην αγορά γης μεταβάλλεται από στασιμότητα σε διστακτική επανενεργοποίηση. Το πρώτο μισό του 2025 έχει ήδη δει περισσότερα συμβόλαια να ολοκληρώνονται σε σχέση με το προηγούμενο έτος, με τους αγοραστές όμως να πραγματοποιούν πολύ ενδελεχή ελέγχους και αναλύσεις βιωσιμότητας πριν δεσμευτούν polandinsight.com. Με άλλα λόγια, οι επενδυτές επιστρέφουν αλλά επικεντρώνονται αποκλειστικά σε ευκαιρίες με ξεκάθαρη, «επαληθευμένη» ζήτηση και γερές βάσεις polandinsight.com. Γη που μπορεί να φιλοξενήσει έργα υψηλής ζήτησης – οικιστική ανάπτυξη (ειδικά μέσης κατηγορίας κατοικίες), έργα ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων PRS, αστικές αποθήκες/logistics και μεικτές χρήσεις σε αναπτυσσόμενες δευτερεύουσες πόλεις – προσελκύει ενδιαφέρον polandinsight.com. Αντίθετα, γη χωρίς σαφή δρόμο ανάπτυξης ή με πολεοδομικά εμπόδια εξακολουθεί σε μεγάλο βαθμό να αποφεύγεται.

Ο όγκος των συναλλαγών αναμένεται να βελτιωθεί το 2025 σε σχέση με το 2024, ειδικά στο δεύτερο μισό του 2025 polandinsight.com. Οι ειδικοί της αγοράς περιγράφουν το 2025 ως έτος «αναδόμησης δυναμικού» αντί για περίοδο εντυπωσιακών συμφωνιών polandinsight.com. Πιθανότατα δεν θα φτάσουμε τα πυρετώδη επίπεδα της «αρπαγής» οικοπέδων του 2021, αλλά η δραστηριότητα θα είναι πιο υγιής. Σημαντικό είναι ότι οι τιμές της γης δεν κατέρρευσαν∙ οι ιδιοκτήτες καλά τοποθετημένων οικοπέδων γενικά διατήρησαν τις τιμές τους, προτιμώντας να περιμένουν παρά να πουλήσουν σε χαμηλή τιμή. Ίσως υπάρξει κάποια χαλάρωση στις περιφερειακές τοποθεσίες, αλλά η γη προς ανάπτυξη σε πόλεις παραμένει ακριβή. Η Πολωνία διατηρεί επίσης ανταγωνιστικό κόστος γης σε σχέση με άλλες χώρες της περιοχής CEE, στοιχείο που προσελκύει ξένους developers marketoutlook.cbrepoland.pl.

Προφίλ επενδυτών και ξένη συμμετοχή: Η σύνθεση των αγοραστών στην αγορά γης έχει εξελιχθεί. Το 2025, τοπικοί Πολωνοί developers και επενδυτές (ειδικά όσοι δεν σχετίζονται με δημόσιες αγορές) είναι αρκετά ενεργοί, εκμεταλλευόμενοι τη γνώση της τοπικής αγοράς και ταχύτερες αποφάσεις polandinsight.com. Εμφανίζεται τάση για «γειτονικές συναλλαγές» – επενδυτές από γειτονικές χώρες (Τσεχία, Γερμανία, Βαλτικά) συμμετέχουν σε deals στην Πολωνία polandinsight.com. Αυτοί οι περιφερειακοί παίκτες συχνά έχουν καλή αίσθηση της αγοράς και, ενίοτε, επιδιώκουν joint ventures με πολωνικά σχήματα. Μεγάλοι δυτικοευρωπαϊκοί θεσμικοί επενδυτές είναι πιο συγκρατημένοι, περιμένοντας σαφέστερα οικονομικά σήματα πριν επιστρέψουν επιθετικά polandinsight.com.

Ταυτόχρονα, εμφανίζονται νέοι διεθνείς «παίκτες»: κάποιοι Τούρκοι και Μεσογειακοί επενδυτές άρχισαν να αποκτούν μικρότερα οικόπεδα, πρόθυμοι να πληρώσουν ανταγωνιστικά για ασφαλή projects ώστε να εισέλθουν στην αγορά polandinsight.com. Επίσης, όπως αναφέρθηκε ήδη, κινεζικές εταιρείες επιδεικνύουν ενδιαφέρον για logistics γη λόγω των παγκόσμιων εμπορικών μετατοπίσεων polandinsight.com. Αυτό συνάδει με την ισχυρή και σταθερή πολωνική οικονομία και τη στρατηγική θέση της, που την καθιστά ελκυστικό προορισμό για μεταφορά βιομηχανικών/logistics δικτύων από την Ασία polandinsight.com polandinsight.com. Την ίδια ώρα, funds από Νότια Αφρική και άλλες αγορές που επενδύουν σε έτοιμα projects συνήθως δεν αγοράζουν απευθείας γη – συχνά όμως συνεργάζονται ή προτιμούν forward-funding συμφωνίες με developers για να «κλειδώσουν» pipeline έμμεσα.

Μία θετική εξέλιξη: το πολωνικό ιδιωτικό κεφάλαιο συγκεντρώνεται ολοένα και περισσότερο για επενδύσεις σε γη. Για παράδειγμα, η συμβουλευτική εταιρεία Walter Herz συγκέντρωσε πάνω από 50 εκατομμύρια PLN από ιδιώτες για επενδύσεις σε αγορές γης στη Βαρσοβία, το Πόζναν και την Τριπόλη polandinsight.com. Αυτό δείχνει αυξανόμενη ωριμότητα και ενδιαφέρον από τοπικούς επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης για το land banking, οι οποίοι αναλαμβάνουν δράση ενώ οι μεγάλες θεσμικές επενδύσεις είναι λιγότερο ενεργές.

Χρήση γης και τσέπες ζήτησης: Υπάρχουν μερικές κατηγορίες γης που βρίσκονται ιδιαίτερα σε ζήτηση:

• Οικόπεδα για οικιστική ανάπτυξη: Δεδομένου του ελλείμματος στέγης και της αναμενόμενης ανάκαμψης των πωλήσεων κατοικιών, οικόπεδα σε καλές τοποθεσίες για νέα κατοικίες (ειδικά στα προάστια μεγάλων πόλεων ή σε ταχέως αναπτυσσόμενες δορυφορικές πόλεις) είναι περιζήτητα polandinsight.com. Οι developers προσέχουν να μην υπερπληρώσουν, αλλά θέλουν να ανανεώσουν τις τράπεζες γης τους για να είναι έτοιμοι όταν η αγορά ανακάμψει πλήρως.
• Οικόπεδα για έργα PRS (Build-to-Rent): Θεσμικοί επενδυτές ενοικιαζόμενων κατοικιών (πολωνικών και ξένων συμφερόντων) αναζητούν οικόπεδα σε μεγάλες πόλεις όπου μπορούν να κατασκευάσουν συγκροτήματα διαμερισμάτων για ενοικίαση polandinsight.com. Αυτό περιλαμβάνει και τη μετατροπή γης με χρήση γραφείων ή μικτής χρήσης σε έργα κατοικιών/PRS, καθώς το τμήμα αυτό αναπτύσσεται ραγδαία.
• Γη για αστική εφοδιαστική (urban logistics): Καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο και οι ταχείες παραδόσεις επεκτείνονται, μικρότερες αποθήκες κοντά σε κέντρα πόλεων βρίσκονται σε ζήτηση. Επενδυτές στοχεύουν οικόπεδα στα προάστια πόλεων ή σε βιομηχανικές ζώνες εντός μεγάλων αστικών κέντρων για εγκαταστάσεις “αστικής εφοδιαστικής” polandinsight.com. Η διαθεσιμότητα τέτοιας γης είναι συχνά περιορισμένη, οπότε ο ανταγωνισμός είναι μεγάλος.
• Μικτής χρήσης και χώρους αναβάθμισης γραφείων: Σε ορισμένα κέντρα πόλεων, υπάρχουν παλαιότερες βιομηχανικές ή εμπορικές περιοχές που μπορούν να μετατραπούν σε έργα μικτής χρήσης (συνδυασμός γραφείων, λιανικής και κατοικιών). Ορισμένοι επενδυτές στοχεύουν αυτές τις ευκαιρίες, ποντάροντας στην εκσυγχρονισμό των κέντρων πόλεων όπως η Κρακοβία, το Βρότσλαβ ή το Λοτζ.
• Αγροτική γη με προοπτική μετατροπής: Ενδιαφέρον παρουσιάζει ότι η αγροτική γη στην Πολωνία έχει γίνει ελκυστική για επενδυτές που προβλέπουν αποχαρακτηρισμό για αναπτυξιακή χρήση. Περιοχές με έντονη αστικοποίηση (πέριξ Βαρσοβίας, Κρακοβίας, Βρότσλαβ κ.λπ.) διαθέτουν αγροτικά εδάφη που θα μπορούσαν να επαναταξινομηθούν ως κατοικίες ή βιομηχανικά. Επενδυτές που είναι διατεθειμένοι να διαχειριστούν τη διαδικασία αγοράζουν τέτοια οικόπεδα με μακροπρόθεσμη προοπτική polandinsight.com. Οι αξίες της πολωνικής αγροτικής γης αυξήθηκαν τα τελευταία χρόνια, ειδικά μετά το 2016 όταν οι πολίτες της ΕΕ μπόρεσαν να αγοράζουν ελεύθερα γη (μετά τη λήξη της μεταβατικής περιόδου εισόδου στην ΕΕ). Παρόλα αυτά, η αγροτική γη παραμένει φθηνότερη από τη Δυτική Ευρώπη, οπότε υπάρχει προοπτική κέρδους αν αλλάξει χρήση.

Κύρια πρόκληση – Σχεδιασμός και Κανονισμοί: Ίσως το μεγαλύτερο εμπόδιο στην πολωνική αγορά γης είναι το σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού. Μόνο περίπου 30–40% της πολωνικής επικράτειας καλύπτεται από δεσμευτικά τοπικά πολεοδομικά σχέδια (MPZP) polandinsight.com. Η υπόλοιπη γη απαιτεί κατά περίπτωση αποφάσεις ζωνοποίησης (WZ – αποφάσεις όρων ανάπτυξης), οι οποίες μπορεί να είναι αργές, απρόβλεπτες και να εξαρτώνται από τη διακριτική ευχέρεια των αρχών polandinsight.com. Οι επενδυτές συχνά περιμένουν αρκετό καιρό για εγκρίσεις, και κάποιες φορές οι αρχές απλώς δεν εκδίδουν απόφαση, “παγώνοντας” τα έργα polandinsight.com. Η κυβέρνηση προσπαθεί να εκσυγχρονίσει τη διαδικασία – εισάγοντας τα “Γενικά Σχέδια” για τους δήμους – αλλά αυτό έχει καθυστερήσει και προς το παρόν έχει προσθέσει σύγχυση λόγω μεταβαλλόμενων προθεσμιών polandinsight.com. Το αποτέλεσμα είναι ένας βαθμός νομοθετικού χάους στον πολεοδομικό σχεδιασμό polandinsight.com, το οποίο αναφέρεται ως βασικό εμπόδιο για διαφανή και αποτελεσματική ανάπτυξη γης.

Λαμβάνοντας υπόψη αυτό, οι νομοθέτες προτείνουν μεταρρυθμίσεις. Μία ιδέα είναι απλοποίηση διαδικασιών μέσω απορρύθμισης – π.χ., υλοποίηση εύκολων, ψηφιακών διαδικασιών για έκδοση αδειών πολεοδομίας polandinsight.com. Παράδειγμα: κατάργηση της απαίτησης για πλήρη απόφαση περιβαλλοντικών επιπτώσεων σε ορισμένα έργα χαμηλής επίδρασης (όπως μικρά καταστήματα ή αποθήκες), τα οποία σήμερα προσθέτουν μήνες στις εγκρίσεις χωρίς ουσιαστικό περιβαλλοντικό αντίκτυπο polandinsight.com. Προτείνεται κατάλογος “χαμηλής επίδρασης” επενδύσεων που θα μπορούσαν να παρακάμψουν ή να απλοποιήσουν αυτό το στάδιο polandinsight.com. Επίσης, δρομολογείται η ψηφιοποίηση των μητρώων γης και υποθηκών σε όλη τη χώρα, κάτι που θα επιταχύνει τους ελέγχους και τις συναλλαγές polandinsight.com.

Ένα ακόμη ειδικό ρυθμιστικό θέμα είναι η μετατροπή αγροτικής γης. Η Πολωνία ταξινομεί τα αγροτικά εδάφη κατά κατηγορία ποιότητας και για να αλλάξει χρήση υψηλής ποιότητας γη απαιτείται έγκριση από το υπουργείο – κάτι που σπανίως δίνεται εύκολα. Συζητείται η θέσπιση σαφών κριτηρίων για αυτόματο αποχαρακτηρισμό αγροτεμαχίων χαμηλότερης κατηγορίας (IV ή V), χωρίς έγκριση υπουργείου polandinsight.com. Αυτό θα ελευθέρωνε περισσότερη γη για επενδύσεις γύρω από πόλεις, καθώς συχνά προάστια χαρακτηρίζονται “αγροτικά” χωρίς να έχουν υψηλή γεωργική αξία.

Συνολικά, η μεταρρύθμιση του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι καίριας σημασίας: οι επενδυτές τονίζουν σταθερά την ανάγκη για πιο προβλέψιμη και γρήγορη ζωνοποίηση ώστε να αυξηθούν πραγματικά οι συμφωνίες γης polandinsight.com. Η κυβέρνηση κινείται σε αυτήν την κατεύθυνση, αλλά η πρόοδος είναι αργή. Μέχρι να υπάρξουν βελτιώσεις, οι επενδύσεις θα εστιάζουν σε οικόπεδα που είτε έχουν ήδη ζωνοποίηση, είτε έχουν πολύ καλές πιθανότητες να τη λάβουν.

Προοπτική: Η αγορά επενδυτικής γης στην Πολωνία για το 2025–2027 φαίνεται να βρίσκεται σε ανοδική τροχιά, αλλά με μετρημένο ρυθμό. Εάν τα επιτόκια μειωθούν σταδιακά, η χρηματοδότηση αγορών και ανάπτυξης θα διευκολυνθεί, κάτι που θα φέρει περισσότερους αγοραστές. Οι τιμές γης σε πρωτεύουσες τοποθεσίες (π.χ. κεντρικά οικόπεδα στη Βαρσοβία, βασικές οικιστικές ζώνες) είναι πιθανό να διατηρηθούν ή να ανέβουν λόγω σπανιότητας. Αντίθετα, οι δευτερεύουσες τοποθεσίες ίσως διατηρήσουν στάσιμες τιμές μέχρι να ανακάμψει η ζήτηση. Αναμένεται ένταση στον ανταγωνισμό για γη υψηλής ποιότητας στα τέλη του 2025 και το 2026, καθώς οι developers προετοιμάζονται για τον επόμενο κύκλο οικοδομής· αυτό πιθανότατα θα πιέσει ανοδικά τις τιμές σε “κορυφαίες” τοποθεσίες.

Το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για πολωνική γη αναμένεται επίσης να αυξηθεί με τη σταθεροποίηση των μακροοικονομικών συνθηκών. Μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές που ανέστειλαν αγορές το 2023–24 ίσως επανέλθουν, ιδίως αν δουν συνέχιση της οικονομικής ανάπτυξης της Πολωνίας ~3% ετησίως και θετική πορεία του κλάδου ακινήτων. Η εισροή ευρωπαϊκών κονδυλίων για υποδομές και άλλες επενδύσεις (η Πολωνία είναι μεγάλος ωφελούμενος του ευρωπαϊκού προϋπολογισμού) θα καταστήσει περισσότερες περιοχές ελκυστικές για ανάπτυξη (π.χ. ένα νέο οδικό έργο μπορεί να καταστήσει μια περιοχή logistics άμεσα βιώσιμη).

Βασικοί κίνδυνοι και παράγοντες: Ο κύριος κίνδυνος παραμένει το ρυθμιστικό περιβάλλον – αν “κολλήσει” η μεταρρύθμιση πολεοδομίας ή υπάρξει πολιτική αστάθεια επηρεάζοντας τη νομοθεσία, μπορεί να αποθαρρυνθούν επενδυτές. Επίσης, αν η κυβέρνηση επιβάλει αυστηρούς περιορισμούς στην ξένη ιδιοκτησία γης (που δεν αναμένεται, καθώς οι περισσότεροι περιορισμοί έχουν ήδη αρθεί), τότε θα επηρεαστεί και η ξένη ζήτηση. Έτερος παράγοντας είναι οι κατασκευαστικές δαπάνες – μια έντονη αύξηση κόστους μπορεί να μειώσει τι μπορούν να πληρώσουν οι developers για οικόπεδα (αφού το συνολικό feasibility κάθε έργου μεταβάλλεται). Αυτή τη στιγμή το κόστος σταθεροποιήθηκε, γεγονός θετικό για τις εν λόγω αξίες.

Συμπερασματικά, η αγορά γης της Πολωνίας το 2025 χαρακτηρίζεται από διάκριση και επιλεκτικότητα. Η εποχή της κερδοσκοπικής αγοράς οποιουδήποτε οικοπέδου έχει τελειώσει· πλέον η προσοχή στρέφεται σε επιλεγμένες τοποθεσίες με σαφές δυναμικό. Το έτος διαμορφώνεται ως μια περίοδος «ανοικοδόμησης δυναμικού», όπως ανέφερε και μια ανάλυση polandinsight.com, θέτοντας τα θεμέλια για πιο ζωντανή δραστηριότητα τα επόμενα χρόνια. Με καλύτερες πολιτικές χωροταξίας και ευνοϊκούς οικονομικούς ανέμους, η Πολωνία θα μπορούσε να αξιοποιήσει πολλά αδρανή σήμερα οικόπεδα για ανάπτυξη, συμβάλλοντας έτσι στην κάλυψη αναγκών όπως η έλλειψη στέγασης και η επέκταση του δικτύου logistics. Οι επενδυτές θεωρούν τη γη ασφαλές καταφύγιο κεφαλαίου μακροπρόθεσμα (ένα χειροπιαστό περιουσιακό στοιχείο σε μια αναπτυσσόμενη χώρα) polandinsight.com, και πολλοί τοποθετούνται τώρα για να αποκομίσουν οφέλη όταν ο αναπτυξιακός κύκλος αυξηθεί.

Ξένοι Επενδυτές και Ρυθμιστικοί Παράγοντες

Το ξένο κεφάλαιο διαδραματίζει κυρίαρχο ρόλο σε όλους τους τομείς ακινήτων της Πολωνίας, φέρνοντας τόσο ευκαιρίες όσο και προκλήσεις. Στην πλευρά της εμπορικής επένδυσης, διεθνή επενδυτικά ταμεία ήταν η κινητήρια δύναμη πίσω από μεγάλες συναλλαγές. Όπως αναφέρθηκε, το 2024 οι ξένοι επενδυτές κάλυψαν περίπου άνω του 90% του επενδυτικού όγκου €5+ δισ. σε επαγγελματικά ακίνητα europaproperty.com. Σε αυτούς περιλαμβάνονται παγκόσμιες εταιρείες private equity, ασφαλιστικά ταμεία, συνταξιοδοτικά ταμεία και εξειδικευμένοι επενδυτές ακινήτων από την Ευρώπη, τη Βόρεια Αμερική, την Ασία και τη Νότια Αφρική. Η έλξη είναι σαφής: η Πολωνία προσφέρει μέγεθος (μεγάλη οικονομία 38 εκατ. ανθρώπων), ανάπτυξη (υψηλότερο ΑΕΠ και αυξήσεις καταναλωτών από ό,τι η Δυτική Ευρώπη) και σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις. Πυρηνικά γραφεία, λιανική και logistics στην Πολωνία αποδίδουν μεταξύ 6–7% (όπως αναφέρθηκε προηγουμένως), έναντι 3–4% σε πολλές δυτικές αγορές content.knightfrank.com. Αυτή η διαφορά στην απόδοση αντισταθμίζει τον αντιλαμβανόμενο κίνδυνο αναδυόμενων αγορών και συναλλαγματικό κίνδυνο (αν και το ζλότυ, το πολωνικό νόμισμα, είναι σχετικά σταθερό και η χώρα ενταγμένη στην ΕΕ).

Κατά χώρα προέλευσης, τα τελευταία χρόνια Γερμανοί, Αμερικανοί, Βρετανοί και Νοτιοαφρικανοί επενδυτές ήταν μεταξύ των κυριότερων αγοραστών content.knightfrank.com. Τα REITs της Νότιας Αφρικής (όπως των NEPI Rockcastle και Redefine) ήταν ιδιαίτερα ενεργά σε λιανική και γραφεία αντίστοιχα. Αμερικανοί και Καναδοί επενδυτές επανήλθαν δυναμικά το 2024 content.knightfrank.com. Η κατανομή κεφαλαίων για το 2024 δείχνει ποικίλες πηγές: π.χ. Νότια Αφρική (19% του όγκου), ΗΠΑ (11%), Ηνωμένο Βασίλειο (13%), Δυτική Ευρώπη (9% εκτός Γερμανίας/ΗΒ), γείτονες της ΚΑΕ (18%) και εγχώρια κεφάλαια περίπου 9% content.knightfrank.com. Αυτή η πολυμορφία δείχνει ότι η Πολωνία βρίσκεται στο ραντάρ επενδυτών παγκοσμίως. Επιπλέον, νέοι παίκτες συνεχίζουν να εμφανίζονται – ενδεικτικά, το 2024 η βρετανική Sona Asset Management εισήλθε μέσω μεγάλης συμφωνίας γραφειακού χαρτοφυλακίου content.knightfrank.com, ενώ ανεπίσημα κεφάλαια της Μέσης Ανατολής εξετάζουν χαρτοφυλάκια logistics.

Γιατί οι εγχώριοι επενδυτές είναι λίγοι; Το σχετικά μικρό ποσοστό εγχώριου κεφαλαίου (μόνο ~9% το 2024 content.knightfrank.com) οφείλεται κυρίως σε δομικούς λόγους. Η Πολωνία δεν διαθέτει ανεπτυγμένο σύστημα REIT ή παρόμοιου θεσμικού οχήματος, έτσι τα τοπικά θεσμικά κεφάλαια (συνταξιοδοτικά, κ.λπ.) παραδοσιακά δεν κατευθύνθηκαν στα ακίνητα. Υπάρχουν ελάχιστοι μεγάλοι πολωνικοί επενδυτές ακινήτων (όπως ο κρατικός PFR ή κάποιες ασφαλιστικές εταιρείες) ικανοί για σημαντικές συμφωνίες. Αυτό αλλάζει αργά, με όλο και περισσότερους Πολωνούς επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης και private equity να ενδιαφέρονται για τον κλάδο, αλλά προς το παρόν το κενό καλύπτει το ξένο κεφάλαιο. Όπως αναφέρθηκε, η εισαγωγή νομοθεσίας για τα REITs – που ετοιμάζεται εδώ και χρόνια – θα μπορούσε να αλλάξει το τοπίο, επιτρέποντας και σε μικρότερους εγχώριους επενδυτές να συμμετέχουν έμμεσα στα ακίνητα και έτσι να αυξηθεί η τοπική συμμετοχή europaproperty.com. Οι ειδικοί του κλάδου το ζητούν συχνά, αναφέροντας ως επιτυχημένο παράδειγμα την Τσεχία europaproperty.com.

Ρυθμιστικό περιβάλλον για ξένους επενδυτές: Σε γενικές γραμμές, η Πολωνία είναι αρκετά ανοιχτή στην ξένη ιδιοκτησία ακινήτων. Από την ένταξή της στην ΕΕ, πολίτες και εταιρείες της ΕΕ μπορούν να αγοράζουν πολωνικά ακίνητα (συμπεριλαμβανομένης γης) χωρίς περιορισμούς (με ελάχιστες εξαιρέσεις, όπως γεωργική γη κατά τη μεταβατική περίοδο, που έληξε το 2016). Μη κοινοτικοί ξένοι μπορούν επίσης να αγοράσουν, όμως ορισμένες κατηγορίες ακινήτων (ειδικά γεωργική και δασική γη) απαιτούν άδεια του Υπουργείου Εσωτερικών. Αυτή η διαδικασία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι τυπική, αλλά στοχεύει στο να αποτραπούν στρατηγικές μαζικές αγορές. Ωστόσο, για αστικά ακίνητα (γραφεία, διαμερίσματα, αποθήκες), συνήθως δεν υπάρχουν εμπόδια για αξιόπιστους διεθνείς αγοραστές. Η Πολωνία διαθέτει σαφές σύστημα καταχώρησης τίτλων (Land and Mortgage Register) και νομικές εγγυήσεις για ιδιοκτήτες, κάτι που οι ξένοι επενδυτές εκτιμούν ιδιαίτερα.

Ένα ρυθμιστικό θέμα είναι η φορολογία: Οι φόροι ακινήτων στην Πολωνία περιλαμβάνουν 1% φόρο μεταβίβασης (σε περιπτώσεις αγοράς ακινήτου) και ετήσιους φόρους ακινήτων (συγκριτικά χαμηλά σταθερά ποσά ανά m²). Δεν υπάρχει ετήσιος φόρος πλούτου για ακίνητα, σε αντίθεση με άλλες χώρες. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει εξετάσει την επιβολή επιπρόσθετου φόρου στους ιδιοκτήτες με πολλά κατοικίες (για αποτροπή κερδοσκοπίας) globalpropertyguide.com. Μέχρι στιγμής το 2025 δεν έχει υλοποιηθεί κάτι συγκεκριμένο, αλλά οι επενδυτές παρακολουθούν τέτοιες προτάσεις. Μια άλλη διάσταση είναι η ώθηση για συμμόρφωση ESG – οι κανονισμοί της ΕΕ (όπως οι ενεργειακές οδηγίες) σημαίνουν ότι ακίνητα που δεν πληρούν τα πρότυπα μπορεί να χάσουν αξία. Οι ξένοι επενδυτές, που συχνά είναι ευαίσθητοι στα ESG, προτιμούν ακίνητα με «πράσινα» πιστοποιητικά. Αυτό ρυθμίζει έμμεσα και το ποια ακίνητα προσελκύουν επενδύσεις· όσα έχουν χαμηλή απόδοση ίσως χρειαστούν αναβαθμίσεις ή αλλιώς θα παρακαμφθούν.

Ξένοι στην οικιστική αγορά: Πέρα από τους θεσμικούς παίκτες, η Πολωνία έχει δει και μεμονωμένους ξένους αγοραστές σε τμήματα όπως πολυτελείς κατοικίες και εξοχικά (π.χ. κάποιους Ουκρανούς, όπως αναφέρθηκε νωρίτερα, αλλά και εξωπατριμένους που αγοράζουν στη Κρακοβία ή σε παράκτιες περιοχές). Η κυβέρνηση εξέτασε κατά καιρούς περιορισμούς (όπως συμβαίνει σε κάποιες χώρες, ώστε να αποτρέπεται η υπερθέρμανση της αγοράς), αλλά δεν έχουν τεθεί τέτοια μέτρα, αφού οι ξένοι παραμένουν μικρό ποσοστό του συνόλου των συναλλαγών κατοικιών (το αυξημένο 30% σε επιλεγμένα projects είναι μεμονωμένη περίπτωση, συχνά κοντά σε διεθνείς οργανισμούς ή προτιμώμενες από ομάδες μεταναστών) globalpropertyguide.com.

Εκροή επενδύσεων: Αξίζει να σημειωθεί ότι και οι ίδιοι οι Πολωνοί επενδυτές είναι όλο και πιο δραστήριοι στο εξωτερικό (π.χ. αγοράζοντας αποθήκες στη Δυτική Ευρώπη μέσω ταμείων), αν και αυτό ξεφεύγει από το πλαίσιο της παρούσας ανάλυσης. Η εισαγωγή REITs θα μπορούσε επίσης να διευκολύνει τη ροή πολωνικού κεφαλαίου σε ξένα ακίνητα.

Συνοψίζοντας, η συμμετοχή των ξένων επενδυτών αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της πολωνικής αγοράς ακινήτων, φέρνοντας τεχνογνωσία και ρευστότητα. Το ρυθμιστικό περιβάλλον είναι γενικά θετικό, με ισχυρά νομικά δικαιώματα και ελάχιστα εμπόδια στην ιδιοκτησία. Οι κυριότερες βελτιώσεις που επιθυμεί ο κλάδος – όπως η απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης polandinsight.com και η εισαγωγή REITs – θα ωφελούσαν όλους, Έλληνες και ξένους, αυξάνοντας τη διαφάνεια και τη ρευστότητα. Εκτός απροόπτου (το οποίο δεν αναμένεται από τη φιλοεπιχειρηματική κυβέρνηση), η Πολωνία θα παραμείνει ελκυστική και ανοιχτή αγορά για διεθνείς επενδύσεις ακινήτων.

3–5ετής Πρόβλεψη και Επισκόπηση (2025–2030)

Κοιτάζοντας μπροστά, η αγορά ακινήτων της Πολωνίας προετοιμάζεται για σταθερή και βιώσιμη ανάπτυξη τα επόμενα χρόνια, υποστηριζόμενη από ισχυρές μακροοικονομικές βάσεις και όσα αναφέρθηκαν ανά κατηγορία ακινήτου παραπάνω. Εδώ συνοψίζουμε τις προοπτικές ανά βασικό παράγοντα και τύπο ακινήτου:

Μακροοικονομικές και Χρηματοπιστωτικές Προοπτικές: Οικονομολόγοι προβλέπουν μέση αύξηση ΑΕΠ της Πολωνίας γύρω στο 3–4% ετησίως για το 2025–2027, υψηλότερα από το μέσο όρο της ΕΕ cbre.pl. Η ιδιωτική κατανάλωση θα συνεχίσει να τροφοδοτεί την ανάπτυξη, με τη βοήθεια της αύξησης μισθών και την απορρόφηση σημαντικών κονδυλίων της ΕΕ στην οικονομία. Ο πληθωρισμός, που εκτινάχθηκε σε διψήφια επίπεδα το 2022, αναμένεται να επανέλθει στο ~4% το 2025 και ~3% το 2026 reuters.com – κοντά στο άνω όριο του στόχου της NBP. Μάλιστα, έρευνα της NBP τοποθετεί το μέσο πληθωρισμό του 2025 στο 4,1%, πέφτοντας στο 3,2% το 2026 reuters.com. Αυτή η αποκλιμάκωση του πληθωρισμού θα επιτρέψει στην NBP να μειώσει περαιτέρω τα επιτόκια. Οι προβλέψεις δείχνουν τη βασική τιμή επιτοκίων να μειώνεται επιπλέον κατά ~75–125 μ.β. ως το τέλος του 2025 (δηλαδή στο ~4,0–4,5%), και ίσως στο ~3,5–4,0% ως το τέλος του 2026 focus-economics.com think.ing.com, εφόσον δεν υπάρξουν νέοι πληθωριστικοί κλυδωνισμοί. Τα χαμηλότερα επιτόκια θα είναι όφελος για τα ακίνητα: μείωση κόστους δανεισμού, βελτίωση χρηματοδότησης εμπορικών projects και πιθανή συμπίεση αποδόσεων (δηλ. αύξηση κεφαλαιακών αξιών). Η ανεργία αναμένεται να παραμείνει πολύ χαμηλή (3–5%) και η Πολωνία ίσως συνεχίσει να προσελκύει εργατικό δυναμικό από γειτονικές χώρες, αυξάνοντας τη δεξαμενή εργαζομένων. Ένας κίνδυνος στον ορίζοντα είναι η παγκόσμια οικονομία – αν οι κύριοι εμπορικοί εταίροι της ΕΕ εισέλθουν σε στασιμότητα, οι εξαγωγικές βιομηχανίες της Πολωνίας μπορεί να επιβραδυνθούν, αλλά οι τρέχουσες προβλέψεις «βλέπουν» μετριοπαθή ανάπτυξη στην ΕΕ που θα υποστηρίξει τη γενικότερη δυναμική της Πολωνίας.

Πρόβλεψη Κατοικιών: Αναμένουμε ότι οι τιμές των κατοικιών στην Πολωνία θα αυξηθούν μετρίως τα επόμενα 3–5 χρόνια, ακολουθώντας περίπου την αύξηση των εισοδημάτων και τον πληθωρισμό. Πιθανές είναι ετήσιες αυξήσεις τιμών χαμηλής έως μέτριας μονοψήφιας τάξης (π.χ. 3–6% ετησίως), αντί για τα διψήφια άλματα του πρόσφατου παρελθόντος. Αυτό σημαίνει ότι σε πραγματικούς όρους (προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό), οι τιμές των σπιτιών θα παραμείνουν ευρέως σταθερές ή θα δουν μικρή πραγματική αύξηση. Βασικοί παράγοντες: το τεράστιο έλλειμμα κατοικιών θα παραμείνει – ακόμα και με τη ρεκόρ οικοδομικής δραστηριότητας των τελευταίων ετών, η Πολωνία εξακολουθεί να έχει έναν από τους χαμηλότερους δείκτες κατοικιών ανά 1.000 πολίτες στην Ευρώπη cbre.pl. Τα δημογραφικά στην πραγματικότητα γίνονται υποστηρικτικά χάρη στη μετανάστευση (ο πληθυσμός ίσως αυξάνεται ξανά μετά από χρόνια στασιμότητας, εν μέρει λόγω της εγκατάστασης Ουκρανών). Επιπλέον, μέχρι το 2026–2027, η τρέχουσα κάμψη στις έναρξης νέων κατασκευαστικών έργων (πολλά έργα σταμάτησαν το 2023–24) μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη νέα προσφορά στην αγορά, γεγονός που ειρωνικά θα προκαλέσει αυστηρότερη ισορροπία προσφοράς-ζήτησης και θα αποτρέψει οποιαδήποτε πτώση τιμών.

Η διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων αναμένεται να βελτιωθεί με τις μειώσεις επιτοκίων – αναμένεται σταδιακή χαλάρωση της πίστωσης μετά το σοκ των αυξήσεων επιτοκίων του 2022. Τα κρατικά προγράμματα (όπως το “First Keys”) θα βοηθήσουν συγκεκριμένες ομάδες αγοραστών (πρώτοι αγοραστές παλαιών διαμερισμάτων), ξεκινώντας πιθανόν το 2025, δίνοντας μια ήπια τόνωση στην αγορά χωρίς να τη φουσκώσουν υπερβολικά. Η ζήτηση για ενοίκια θα παραμείνει ισχυρή, οπότε τα ενοίκια είναι πιθανό να συνεχίσουν να αυξάνονται αργά (~2–5% ετησίως) καθώς η αστικοποίηση και οι αλλαγές στον τρόπο ζωής αυξάνουν τον αριθμό των ενοικιαστών. Ο τομέας PRS στην Πολωνία θα επεκταθεί σημαντικά – από περίπου 21 χιλιάδες μονάδες τώρα σε ίσως πάνω από 50 χιλιάδες μέχρι το 2030 – γεγονός που θα επαγγελματοποιήσει τις ενοικιάσεις και θα προσθέσει προσφορά, αλλά με τα τρέχοντα ελλείμματα, δεν θα προκαλέσει πτώση των ενοικίων· αντίθετα, θα καλύψει τη νέα ζήτηση.

Μια επιφύλαξη: εάν τα επιτόκια μειώνονταν υπερβολικά γρήγορα ή εισαγόταν εκ νέου μια γενναιόδωρη επιδότηση, θα μπορούσε να υπάρξει άλλο ένα κύμα ταχείας αύξησης τιμών. Όμως οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής φαίνεται να αποφεύγουν αυτή τη μεταβλητότητα globalpropertyguide.com. Το βασικό σενάριο είναι μια σταθεροποιημένη αναπτυξιακή τροχιά: όπως προέβλεψε ένας προγραμματιστής, “δεν αναμένουμε οι τιμές να επιστρέψουν στα χαμηλά των αρχών του 2023· αντ’ αυτού, ήπια αύξηση σύμφωνα με τον πληθωρισμό” globalpropertyguide.com. Μέχρι το 2028, το αποθεματικό κατοικιών της Πολωνίας πιθανότατα θα δει καινοτομίες – περισσότερα ενεργειακά “πράσινα” σπίτια (καθώς οι κανόνες της ΕΕ για το κλίμα απαιτούν αναβαθμίσεις), περισσότερες προκατασκευασμένες κατασκευές για μείωση κόστους και ίσως τα πρώτα σημάδια θεσμικών κατασκευαστών κατοικιών (εταιρείες build-to-rent που κατασκευάζουν ολόκληρες περιοχές μονοκατοικιών για ενοικίαση, ένα μοντέλο που αρχίζει να εμφανίζεται στην Ευρώπη). Συνολικά, ο τομέας κατοικίας θα παραμείνει πυλώνας της αγοράς, με καμία μεγάλη πτώση να μην είναι ορατή, στηριγμένος σε δημογραφικές ανάγκες και βελτίωση της προσιτότητας.

Πρόβλεψη Γραφείων: Τα επόμενα χρόνια στα γραφεία θα είναι θέμα ποιότητας και όχι ποσότητας. Η νέα προσφορά θα παραμείνει περιορισμένη τουλάχιστον μέχρι το 2026 polandoffices.com, γεγονός που σταδιακά θα περιορίσει την κενότητα στα πρωτοκλασάτα ακίνητα. Μέχρι το 2025–2027, αναμένουμε η κενότητα στα γραφεία CBD της Βαρσοβίας να πέσει στο ~5% ή και χαμηλότερα, ουσιαστικά πλήρης πληρότητα, ωθώντας κάποιους ενοικιαστές σε μη κεντρικές τοποθεσίες – αν και η κενότητα εκτός κέντρου θα παραμείνει αυξημένη μέχρι να αφαιρεθούν τα απαρχαιωμένα ακίνητα. Στις περιφερειακές πόλεις, η κενότητα θα διαφέρει: κορυφαίες αγορές όπως η Κρακοβία και το Tricity ίσως πέσουν στο ~10% ή και χαμηλότερα αν η ζήτηση διατηρηθεί, ενώ οι πιο αδύναμες αγορές ίσως παραμείνουν πάνω από 10%.

Οι κατασκευαστές είναι πιθανό να ξαναξεκινήσουν περισσότερα έργα μέχρι το 2026, ιδίως στη Βαρσοβία όπου υπάρχει σχεδόν πλήρης παύση σήμερα. Ένα νέο κύμα πύργων γραφείων θα μπορούσε να ξεκινήσει στα τέλη του 2025 για να ανταποκριθεί στην αναμενόμενη ζήτηση έως το 2027–2028, ειδικά αν μειωθούν τα χρηματοοικονομικά κόστη. Επίσης, κάποια έργα επαναξιοποίησης θα υλοποιηθούν: παλιά γραφεία θα μετατραπούν σε κατοικίες ή ξενοδοχεία κ.λπ., κάτι που θα μειώσει το απόθεμα γραφείων σε δευτερεύουσες τοποθεσίες αλλά θα καλύψει άλλες ανάγκες (για παράδειγμα, ορισμένα παλιά γραφεία στην οδό Jerozolimskie της Βαρσοβίας ίσως μετατραπούν σε διαμερίσματα ή φοιτητική στέγαση).

Τα ενοίκια γραφείων σε κορυφαίες τοποθεσίες θα μπορούσαν να αυξηθούν σωρευτικά κατά 5–15% τα επόμενα 3 χρόνια, ειδικά για τους επάνω ορόφους σε σύγχρονα “πράσινα” κτίρια – αυτά είναι περιορισμένης προσφοράς και υψηλής ζήτησης. Οι ενοικιαστές δείχνουν προθυμία να πληρώσουν premium για ποιότητα που βοηθά στην ικανοποίηση των εργαζομένων και στους στόχους ESG. Εν τω μεταξύ, τα ενοίκια παλιότερων κτιρίων μπορεί να παραμείνουν στάσιμα ή και να μειωθούν εκτός αν αυτά αναβαθμιστούν. Έτσι το χάσμα τιμών μεταξύ Κατηγορίας A+ και B θα διευρυνθεί. Τα κίνητρα (όπως περίοδοι χωρίς ενοίκιο) στα πρωτοκλασάτα ακίνητα θα μειωθούν καθώς οι ιδιοκτήτες αποκτούν διαπραγματευτική δύναμη, βελτιώνοντας τα καθαρά ενοίκια.

Τάσεις όπως η υβριδική εργασία θα συνεχίσουν να επηρεάζουν τη χρήση των γραφείων – αναμένουμε οι εταιρείες να διαθέτουν περισσότερο χώρο ανά γραφείο (για χώρους συνεργασίας κ.λπ.) και να αποδέχονται μικρότερη μέση παρουσία, αλλά να διατηρούν το χώρο για λόγους εταιρικής κουλτούρας και εξυπηρέτησης πελατών. Επομένως, ίσως να μη χρειάζονται τόσα επιπλέον τ.μ. ανά εργαζόμενο όσο παλιά, αλλά η ανάπτυξη των επιχειρηματικών τομέων (IT, BPO, Κέντρα R&D) στην Πολωνία θα φέρει θετική καθαρή απορρόφηση κάθε έτος. Το εξειδικευμένο ανθρώπινο δυναμικό και τα ανταγωνιστικά κόστη της Πολωνίας θα συνεχίσουν να προσελκύουν πολυεθνικές (ειδικά στην Κρακοβία, το Βρότσλαβ κ.λπ., που είναι πλέον εδραιωμένα hub υπηρεσιών).

Οι επενδύσεις σε γραφεία θα αποκτήσουν ρυθμό επίσης. Αν τα επιτόκια μειωθούν, οι αποδόσεις των κορυφαίων γραφείων – τώρα ~6,0% content.knightfrank.com – θα μπορούσαν να μειωθούν ξανά στο χαμηλό 5% μέχρι το 2026, αυξάνοντας τις αξίες κεφαλαίου. Προβλέπουμε και νέους επενδυτές (πιθανώς ασιατικά ή μεσανατολικά sovereign funds) να εισέρχονται στα πολωνικά γραφεία λόγω των ελκυστικών αποτιμήσεων. Παράγοντας κινδύνου είναι το παγκόσμιο κλίμα για τα γραφεία – διεθνώς, τα γραφεία βρίσκονται υπό πίεση λόγω της εξ αποστάσεως εργασίας. Όμως η κατάσταση στην Πολωνία είναι ευνοϊκότερη καθώς το απόθεμα γραφείων είναι νεότερο και συγκεντρωμένο σε τομείς υψηλής ζήτησης (τεχνολογία, υπηρεσίες). Εφόσον οι ιδιοκτήτες συνεχίζουν να προσαρμόζονται (προσφέροντας ευέλικτους χώρους, ανέσεις, ESG), τα πολωνικά γραφεία θα παραμείνουν ελκυστική ιστορία.

Πρόβλεψη Εμπορικών Ακινήτων (Retail): Ο τομέας του retail στην Πολωνία είναι σχετικά ώριμος, οπότε δεν αναμένεται μαζική επέκταση εμπορικών κέντρων. Τα επόμενα χρόνια θα δοθεί έμφαση στο βέλτιστοποίηση και αναβάθμιση του υπάρχοντος αποθέματος. Πολλά malls θα ανακαινιστούν, ενώ αναμένουμε κάποια παλιότερα ή μη αποδοτικά να αλλάξουν χρήση (μερική μετατροπή σε γραφεία, διαμερίσματα ή κέντρα διανομής/logistics). Τα retail parks και τα κέντρα γειτονιάς θα συνεχίσουν να αναπτύσσονται, ιδιαίτερα σε μικρότερες πόλεις – υπάρχει ακόμα περιθώριο για νέα projects με σούπερ μάρκετ σε περιοχές που λείπει το σύγχρονο εμπόριο.

Η καταναλωτική δαπάνη, όπως σημειώθηκε, θα ενισχυθεί όταν σταθεροποιηθεί ο πληθωρισμός. Μέχρι το 2025–2026, αν οι τιμές αυξάνονται κατά ~3–4% και οι μισθοί κατά 7–10%, οι Πολωνοί θα απολαμβάνουν πραγματική άνοδο εισοδήματος, οδηγώντας σε αύξηση της κατανάλωσης. Αυτό θα ωθήσει τους δείκτες πωλήσεων στα malls υψηλότερα, επιτρέποντας και κάποιες αυξήσεις ενοικίων στα κορυφαία malls μέσω turnover ενοικίων ή νέων μισθωτηρίων. Ωστόσο, το ηλεκτρονικό εμπόριο εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε ~15% του retail μέχρι το 2030, οπότε τα φυσικά καταστήματα πρέπει να εξελιχθούν για να παραμείνουν ανταγωνιστικά. Αναμένεται μεγαλύτερη ενσωμάτωση online-offline (click-and-collect στα malls, showrooming καταστήματα κ.λπ.).

Η Πολωνία ίσως υιοθετήσει τελικά REITs μέσα σε αυτή την περίοδο, που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν retail REITs τα οποία θα αγοράζουν δευτερεύοντα ακίνητα και θα επενδύουν σε αυτά. Αν συμβεί αυτό, παρέχεται διέξοδος σε ξένους ιδιοκτήτες και εισάγεται τοπική ιδιοκτησία.

Οι αποδόσεις retail (τώρα ~6,25% για prime content.knightfrank.com) θα μπορούσαν να συμπιεστούν ελαφρώς με την επιστροφή της επενδυτικής εμπιστοσύνης, ίσως σε ~5,5–6,0% για το prime μέχρι το 2027, αν τα επιτόκια πέσουν. Στα δευτερεύοντα retail θα υπάρξει απόκλιση – τα καλά κέντρα γειτονιάς και outlets θα βρίσκουν αγοραστές, ενώ κάποια τριτογενή malls ίσως δυσκολεύονται να αλλάξουν χέρια και να μείνουν σε υψηλότερες αποδόσεις ή να μετατραπούν.

Πρόβλεψη Βιομηχανικών/Logistics: Ο τομέας logistics στην Πολωνία θα διατηρήσει τη δυναμική του. Προβλέπουμε ζήτηση για 5–6 εκ. τ.μ. μίσθωσης ετησίως να συνεχίζεται βραχυπρόθεσμα, με υποστήριξη από το e-commerce (που έχει ακόμη δυναμική στην πολωνική αγορά) και βιομηχανίες όπως αυτοκινητοβιομηχανία, ηλεκτρονικά κ.α. που επενδύουν σε εγχώρια παραγωγή. Η κενότητα ίσως παραμείνει στα υψηλά μονοψήφια το 2025 αλλά πιθανότατα θα αρχίσει να μειώνεται ως το 2026 καθώς ο ρυθμός νέας κατασκευής επιβραδύνθηκε το 2024–25. Έτσι ως το 2027 η κενότητα μπορεί να επανέλθει στο ~5% ή και χαμηλότερα – δηλαδή ουσιαστική πλήρης πληρότητα (μόνο τριβές). Αυτό θα πιέσει ανοδικά τα ενοίκια, με κάποια περαιτέρω αύξηση ιδίως στα urban infill logistics, όπου η γη είναι περιορισμένη και η ζήτηση ακόρεστη (π.χ. τα last-mile warehouses γύρω από τη Βαρσοβία ίσως ξεπεράσουν τα €5–6 στα €7–8/τ.μ. προς τα τέλη της δεκαετίας). Ενοίκια μεγάλων αποθηκών σε κεντρικές περιοχές ίσως αυξηθούν ελαφρώς αν αυξηθούν τα κόστη γης και κατασκευής.

Η Πολωνία επίσης πιθανώς θα ωφεληθεί από τυχόν ανασυγκρότηση της Ουκρανίας (αν και ο χρονικός ορίζοντας είναι αβέβαιος) – οι συνοριακές περιοχές της θα λειτουργήσουν ως logistics hubs, απαιτώντας νέο αποθηκευτικό χώρο. Επιπλέον, καθώς οι εφοδιαστικές αλυσίδες περιφερειοποιούνται, η Πολωνία μπορεί να προσελκύσει βιομηχανίες όπως εργοστάσια μπαταριών, εξαρτημάτων κ.λπ., που θα χρειαστούν βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

Η ανάπτυξη των logistics θα γίνει πιο μετρημένη – μεταβάλλεται από τη φρενήρη κερδοσκοπική φάση του 2020–2022 σε περισσότερο built-to-suit και σταδιακή ανάπτυξη. Πολλοί developers τώρα θα κλείνουν προκαταρκτικά μισθώματα πριν χτίσουν μεγάλα πάρκα. Παράγοντες περιβάλλοντος θα παίξουν ρόλο: αυστηρότερη ευρωπαϊκή πολιτική για το κλίμα ίσως ωθήσει για αποθήκες με ηλιακή ενέργεια, κατασκευές μηδενικών εκπομπών, ακόμη και περιορισμό ανάπτυξης σε προστατευόμενες περιοχές. Ωστόσο, η Πολωνία έχει άφθονο χώρο για logistics (brownfields και πρώην βιομηχανικές περιοχές μπορούν να επαναχρησιμοποιηθούν).

Η βιομηχανική επένδυση πιθανότατα θα παραμείνει το πιο «καυτό» τμήμα. Προβλέπουμε συμπίεση της απόδοσης από περίπου 6,25% προς ίσως 5,5% ή ακόμα και 5% έως το 2027 για τα prime logistics, καθώς ο ανταγωνισμός για σταθεροποιημένα περιουσιακά στοιχεία αναθερμαίνεται (παρόμοια με την τάση προ του 2022). Αν τα επιτόκια πέσουν και η οικονομία παραμείνει σταθερή, παγκόσμιοι επενδυτές θα μπορούσαν να εμπλακούν ξανά σε «πόλεμο προσφορών» για prime χαρτοφυλάκια. Η θέση της Πολωνίας ως πυρήνας της ευρωπαϊκής αγοράς logistics θα έχει πλέον παγιωθεί, πιθανότατα περνώντας στην «core portfolio» κατηγορία για περισσότερα πανευρωπαϊκά funds (κάποια ήδη τη θεωρούν έτσι).

Γη και Ανάπτυξη: Οι τιμές γης σε βασικές αστικές ζώνες θα αυξηθούν καθώς οι κατασκευαστές επανέρχονται στην αγορά. Αναμένουμε ότι έως το 2026, με δεδομένο επιτόκια περίπου 4% και σταθερή οικονομία, οι οικιστικοί κατασκευαστές θα αυξήσουν ξανά τις έναρξεις νέων έργων ώστε να ανταποκριθούν στη νέες ανάγκες. Αυτό σημαίνει ότι θα αναζητούν ενεργά γη το 2025–2026, αυξάνοντας τον ανταγωνισμό για καλά οικόπεδα. Παρομοίως, οι κατασκευαστές logistics θα συνεχίσουν να αγοράζουν γη κατά μήκος των αυτοκινητοδρόμων και κοντά σε πόλεις, αλλά με πειθαρχημένο τρόπο. Οι αξίες γεωργικής γης ίσως αυξηθούν επίσης, τόσο λόγω τάσεων στις τιμές αγροτικών προϊόντων όσο και λόγω της μετατροπής σε plots κοντά σε αναπτυσσόμενα αστικά σύνορα.

Οι κινήσεις της πολωνικής κυβέρνησης για απλούστευση του πολεοδομικού σχεδιασμού (αν εφαρμοστούν πλήρως) θα μπορούσαν να ξεκλειδώσουν δραματικά νέες αναπτυξιακές δυνατότητες. Αν έως το 2025–26, μεγάλο μέρος των δήμων υιοθετήσει τα νέα Γενικά Σχέδια και την ψηφιακή αδειοδότηση, θα μπορούσαμε να δούμε ταχύτερη διεκπεραίωση έργων και μεγαλύτερη διαφάνεια (λιγότερη αβεβαιότητα αυξάνει την αξία της γης). Επίσης, κάθε απορρύθμιση όπως η γρήγορη αδειοδότηση έργων χαμηλής επίπτωσης ή η χαλάρωση των κανόνων μετατροπής γεωργικής γης polandinsight.com polandinsight.com θα έδινε επιπλέον ώθηση στην αγορά γης, καθιστώντας περισσότερα σημεία αξιοποιήσιμα. Αντιθέτως, αν οι γραφειοκρατικές δυσκολίες παραμείνουν, θα περιορίσουν τους ρυθμούς ανάπτυξης και θα διατηρήσουν υψηλές τιμές για τα λίγα άμεσα αξιοποιήσιμα ακίνητα (όχι ιδανικό, καθώς συγκεντρώνει την ανάπτυξη).

Κίνδυνοι για τις Προοπτικές: Παρά τη θετική πρόβλεψη συνολικά, υπάρχουν κίνδυνοι που θα μπορούσαν να αλλάξουν την τροχιά:

• Οικονομική ύφεση: Αν εκδηλωθεί παγκόσμια ύφεση (ή έντονη επιβράδυνση στη Γερμανία, τον σημαντικότερο εμπορικό εταίρο της Πολωνίας), η ζήτηση για εμπορικούς χώρους θα αποδυναμωθεί και η ανεργία θα αυξηθεί, πλήττοντας τη ζήτηση για κατοικία. Ωστόσο, η Πολωνία έχει δείξει ανθεκτικότητα και ξεκινά από θέση ισχύος, οπότε μια ήπια ύφεση λογικά θα είναι διαχειρίσιμη.
• Απρόβλεπτη αλλαγή επιτοκίων: Αν ο πληθωρισμός αποδειχθεί επίμονος και οι κεντρικές τράπεζες αναγκαστούν να αυξήσουν ξανά τα επιτόκια, αυτό θα πλήξει τη χρηματοδότηση και την επενδυτική δραστηριότητα. Αυτή τη στιγμή αυτό φαίνεται απίθανο, καθώς ο πληθωρισμός μειώνεται και η NBP κινείται προς χαλάρωση globalpropertyguide.com, όμως είναι παράγοντας προς παρακολούθηση (ενεργειακά σοκ κ.λπ. θα μπορούσαν να αλλάξουν τις εκτιμήσεις για τον πληθωρισμό).
• Γεωπολιτικές εντάσεις: Ο συνεχιζόμενος πόλεμος στην Ουκρανία παραμένει παράγοντας ρίσκου – κάθε κλιμάκωση ή εξάπλωση θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά το κλίμα και τη σταθερότητα (αν και, παράλληλα, η Πολωνία ευνοήθηκε οικονομικά φιλοξενώντας πρόσφυγες κι επιχειρήσεις που μεταφέρθηκαν από Ρωσία/Λευκορωσία). Επίσης, οι εξελίξεις στην εσωτερική πολιτική σκηνή (με τη νέα κυβέρνηση από τα τέλη 2023) ενδέχεται να φέρουν αλλαγές· ωστόσο, η τωρινή συμμαχία είναι φιλική προς την ΕΕ και τις επενδύσεις, άρα δεν αναμένονται δραματικές μεταστροφές στη στρατηγική.
• Κλαδικά ρίσκα: Για τα γραφεία υπάρχει ο κίνδυνος η εξ αποστάσεως εργασία να αυξηθεί περαιτέρω ή οι εταιρείες να μειώσουν δραστικά τους χώρους – αν π.χ. η τεχνητή νοημοσύνη και ο αυτοματισμός μηδενίσουν τις ανάγκες για γραφειακό προσωπικό, αυτό αποτελεί μακροπρόθεσμο ανασχετικό παράγοντα. Για τα καταστήματα, ο κίνδυνος είναι τυχόν απρόσμενες αλλαγές στη συμπεριφορά καταναλωτών (λ.χ. άλμα του e-commerce στο 30% των αγορών πολύ γρήγορα, κάτι που πάντως θεωρείται απίθανο δεδομένων πολιτιστικών ιδιαιτεροτήτων). Στις βιομηχανικές εγκαταστάσεις, το ρίσκο είναι η υπερβολική ανάπτυξη αν όλοι οι developers γίνουν ξανά αισιόδοξοι ταυτόχρονα – όμως τα σημερινά ποσοστά κενών ίσως αποτελέσουν αποτρεπτικό μάθημα.

Παρά τους κινδύνους αυτούς, οι προβλέψεις των ειδικών παραμένουν σε γενικές γραμμές θετικές. Για παράδειγμα, πρόσφατη έρευνα της NBP μεταξύ επαγγελματιών ακινήτων δείχνει προσδοκίες για σταθερότητα τιμών και σταδιακή άνοδο στην κατοικία και δυναμική ανάκαμψη στις επενδύσεις όσο τα επιτόκια πέφτουν lexology.com etalon-estate.pl. Η γενική αίσθηση είναι ότι ο τομέας ακινήτων στην Πολωνία δεν θα επαναλάβει τα άγρια σκαμπανεβάσματα των αρχών της δεκαετίας του 2020, αλλά θα ακολουθήσει μια πορεία πιο ήπιας, υγιούς ανάπτυξης χωρίς ακραίες διακυμάνσεις.

Συμπέρασμα: Ως το 2028, οραματιζόμαστε μια πολωνική αγορά ακινήτων με εκσυγχρονισμένα, βιώσιμα κτίρια· υψηλότερη συμμετοχή θεσμικών (και εγχώριων) επενδυτών· και ισορροπία προσφοράς-ζήτησης στους περισσότερους κλάδους. Η αγορά κατοικίας θα έχει παραγάγει εκατοντάδες χιλιάδες νέες κατοικίες, αλλά θα παραμένει ισχυρή ζήτηση (κρατώντας απασχολημένους τους κατασκευαστές). Τα γραφεία θα είναι πιο «έξυπνα» και φιλικά προς το περιβάλλον, με παλιότερα κτίρια να επαναχρησιμοποιούνται και με νέους ουρανοξύστες να κοσμούν τα αστικά τοπία (ειδικά της Βαρσοβίας, που ήδη αλλάζει με έργα όπως ο πύργος Varso Tower των 350μ. και άλλα υπό υλοποίηση). Οι λιανικές πωλήσεις θα γίνουν πιο εμπειρικές· ίσως δούμε τα πρώτα αμερικανικού τύπου REITs με χαρτοφυλάκια εμπορικών κέντρων ή σούπερ μάρκετ, αν αλλάξει η νομοθεσία. Τα logistics θα εδραιώσουν τον ρόλο της Πολωνίας ως βασικού κόμβου διανομής στην Ευρώπη – επεκτεινόμενα ίσως και σε νέους τομείς όπως data centers (που επίσης απαιτούν γη logistics και ήδη αναπτύσσονται στη χώρα).

Συνοπτικά, η πολωνική αγορά ακινήτων είναι έτοιμη για ανάπτυξη με ωριμότητα. Προσφέρει ένα ελκυστικό μείγμα ισχυρών οικονομικών θεμελίων, βελτιούμενου θεσμικού πλαισίου και ελκυστικών αποδόσεων που θα συνεχίσουν να προσελκύουν επενδύσεις και ανάπτυξη. Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά μια πρόσφατη έρευνα: «Η αγορά ακινήτων της Πολωνίας παραμένει ανθεκτική, με σταθερή ζήτηση και δυναμική ανάκαμψη… με ισχυρά θεμελιώδη και αισιοδοξία στο ξεκίνημα του 2025» content.knightfrank.com. Εκτός απροόπτου, τα επόμενα 3–5 χρόνια η πολωνική αγορά ακίνητης περιουσίας θα προχωρήσει σταθερά παντού – προσφέροντας ευκαιρίες για επενδυτές και ανταποκρινόμενη στις μεταβαλλόμενες ανάγκες επιχειρήσεων και πολιτών.

Πηγές:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (Φεβρ. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (Μάιος 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (πολωνική εθνική τράπεζα) – δεδομένα μέσω GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Σχόλια VP της Dom Development (Απρ. 2024) globalpropertyguide.com
• Πολωνικό Οικονομικό Ινστιτούτο – έκθεση στέγασης (2024) globalpropertyguide.com
• Ανάλυση PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• JLL και Otodom/Polityka Insight – εκθέσεις στέγασης (2024–25) globalpropertyguide.com
• Υπουργείο Οικονομικών Πολωνίας/gov.pl – πληροφορίες για «Bezpieczny Kredyt 2%» και σχεδιαζόμενο «Pierwsze Klucze» globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Δ΄ τρίμηνο 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – prime αποδόσεις (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – μεγαλύτερες επενδυτικές συμφωνίες 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Αυξανόμενη ζήτηση για γραφειακούς χώρους στις περιφέρειες (Μάιος 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Έντονη εκκίνηση του λιανικού εμπορίου το 2025 (Μάιος 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – λιανικό απόθεμα και επισκεψιμότητα (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Σταθερή, αλλά βραδύτερη ανάπτυξη στην αγορά αποθηκών (Ιούν. 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Αγορά γης στην Πολωνία 2025 (Μάιος 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Έρευνα για τον πληθωρισμό στην Πολωνία (Ιαν. 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (αποσπάσματα μέσω Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Λιανικά κενά στην Πολωνία (2024) europaproperty.com
• Erste Group – εκτίμηση NBP (Μάρτ. 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – προσδοκίες για μείωση επιτοκίων (Μάιος 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – διάφορες εκθέσεις αγοράς (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.