بازار املاک لهستان ۲۰۲۵: روندها، قیمت‌ها، بازده‌ها و چشم‌انداز

مقدمه و بررسی اقتصادی

بازار املاک و مستغلات لهستان در سال ۲۰۲۵ همچنان قوی و پویا باقی مانده است، که از سوی اقتصادی مقاوم و علاقه قوی سرمایه‌گذاران حمایت می‌شود. این کشور سال ۲۰۲۴ فوق‌العاده فعالی را پشت سر گذاشت، به طوری که حجم سرمایه‌گذاری در املاک تجاری بیش از دو برابر شد و به بیش از ۵ میلیارد یورو رسید (افزایش تقریبی ۱۴۲ درصد سالانه) content.knightfrank.com. رشد تولید ناخالص داخلی در سال ۲۰۲۵ حدود ۳ تا ۴ درصد پیش‌بینی شده است که توسط مصرف خصوصی و سرمایه‌گذاری هدایت می‌شود cbre.pl. تورم که در سال‌های ۲۰۲۲–۲۰۲۳ اوج گرفت، اکنون روند کاهشی دارد و زمینه را برای کاهش نرخ بهره فراهم می‌کند cbre.pl. در ماه مه ۲۰۲۵ بانک مرکزی لهستان (NBP) اولین کاهش نرخ بهره خود را از سال ۲۰۲۳ انجام داد (کاهش نرخ مرجع به ۵.۲۵ درصد) در پی بهبود پیش‌بینی‌های تورمی globalpropertyguide.com. نرخ بیکاری همچنان در پایین‌ترین سطح تاریخی قرار دارد cbre.pl و رشد دستمزد ادامه دارد که تقاضا برای مسکن و هزینه‌های خرده‌فروشی را تقویت می‌کند. این پس‌زمینه کلان اقتصادی – تورم ملایم‌تر، پیش‌بینی کاهش سیاست‌های پولی و بنیان‌های قدرتمند بازار کار – چشم‌اندازی مثبت برای همه بخش‌های بازار املاک و مستغلات در لهستان ایجاد کرده است.

سیاست‌های دولتی نیز تاثیرگذار بوده‌اند. برنامه وام مسکن یارانه‌ای دولتی با عنوان «Bezpieczny Kredyt 2%» (وام ایمن ۲ درصد)، که از اواسط سال ۲۰۲۳ آغاز شد، حجم وام‌های خرید مسکن را به طور قابل توجهی افزایش داد (وام‌های جدید مسکن در سال ۲۰۲۴ به ۸۳.۹ میلیارد زلوتی رسید؛ ۴۳.۲٪ افزایش نسبت به ۲۰۲۳) globalpropertyguide.com. هرچند این سیاست توان خرید را برای خریداران اولین خانه بهبود داده است، اما همچنین رشد سریع قیمت مسکن را تشدید کرد و مقامات را وادار به بازنگری حمایتی کرد globalpropertyguide.com. برنامه‌های جایگزین موقتاً کنار گذاشته شدند و طرح جدیدی با عنوان «Pierwsze Klucze» (اولین کلیدها) برای کمک به خریداران اولین خانه به منظور خرید آپارتمان‌های دست دوم ارزان‌تر طراحی شد globalpropertyguide.com. سایر سیاست‌های پیشنهادی – مانند مالیات‌گذاری مالکان چندین واحد مسکونی – مورد بحث بوده و تا حدی عدم قطعیت برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است globalpropertyguide.com. با این حال، لهستان به طور کلی محیطی باز و دوستدار سرمایه‌گذار در بازار املاک دارد. این کشور به عنوان جذاب‌ترین بازار اروپای مرکزی و شرقی برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی محسوب می‌شود cbre.pl و بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاری املاک تجاری در سال ۲۰۲۴ توسط صندوق‌های خارجی انجام شد europaproperty.com. (لهستان در حال آماده‌سازی قانون REIT برای مشارکت بیشتر سرمایه داخلی است، اما تا سال ۲۰۲۵ هنوز به اجرا درنیامده و نقش سرمایه‌گذاران خارجی در بازار پررنگ باقی مانده است europaproperty.com.)

در بخش‌های زیر، تحلیلی جامع از همه انواع اصلی املاک – مسکونی، اداری، خرده‌فروشی، صنعتی و زمین – ارائه می‌دهیم که روند قیمت‌گذاری منطقه‌ای، بازده اجاره، پویایی عرضه و تقاضا، تاثیر سیاست‌ها، ریسک‌های کلیدی، نقش سرمایه‌گذاری خارجی و پیش‌بینی ۳ تا ۵ ساله برای هر بخش را پوشش می‌دهد.

املاک مسکونی: روند بازار مسکن و بخش اجاره

رشد قیمت آرام‌تر می‌شود: پس از دوره‌ای از رشد پرشتاب، بازار مسکن لهستان در سال ۲۰۲۵ به سمت ثبات حرکت می‌کند. تورم قیمت مسکن از نرخ‌های دو رقمی به سطوح معتدل‌تر تک‌رقمی کاهش یافته است. در سه‌ماهه اول ۲۰۲۴، میانگین قیمت معامله‌شده خانه‌های موجود در هفت شهر بزرگ کشور ۱۳٬۴۰۴ زلوتی به ازای هر مترمربع (تقریباً ۳٬۴۶۰ دلار) بود که ۸.۱٪ افزایش سالانه داشت globalpropertyguide.com. قیمت خانه‌های تازه‌ساز (بازار اولیه) به طور میانگین ۱۴٬۲۶۵ زلوتی بر مترمربع (حدود ۳٬۶۸۶ دلار) بود که رشد سالانه ۴.۴٪ را نشان می‌دهد globalpropertyguide.com. تا سه‌ماهه اول ۲۰۲۵، رشد قیمت به کاهش تدریجی ادامه داده است – تحت تاثیر افزایش هزینه‌های تامین مالی و کمرنگ شدن اثر بسته‌های حمایتی قبلی – اما همچنان مثبت باقی مانده است. جدول زیر میانگین قیمت آپارتمان‌ها در شهرهای کلیدی را در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ نشان می‌دهد:

شهر	میانگین قیمت (دست دوم) Q1 2025 زلوتی/مترمربع	تغییر سالانه (در مقایسه با Q1 2024)	میانگین قیمت (نوساز) Q1 2025 زلوتی/مترمربع	تغییر سالانه (در مقایسه با Q1 2024)
ورشو	۱۶٬۴۵۹ زلوتی (~۴٬۲۵۰$)	+۸.۱٪	۱۶٬۳۸۳ زلوتی (~۴٬۲۳۳$)	+۳.۱٪
کراکوف	۱۵٬۰۹۹ زلوتی (~۳٬۹۰۰$)	+۱۰.۶٪	۱۵٬۶۸۶ زلوتی (~۴٬۰۵۳$)	+۶.۶٪
وروتسواف	۱۲٬۶۷۵ زلوتی (~۳٬۲۷۵$)	+۹.۳٪	۱۴٬۲۵۷ زلوتی (~۳٬۶۸۴$)	+۱۱.۱٪
پوزنان	۱۰٬۸۳۱ زلوتی (~۲٬۸۰۰$)	+۶.۱٪	۱۲٬۳۲۸ زلوتی (~۳٬۱۸۵$)	+۵.۳٪
گدانسک	۱۲٬۲۷۹ زلوتی (~۳٬۱۷۰$)	+۰.۳٪	۱۳٬۲۴۰ زلوتی (~۳٬۴۲۰$)	+۶.۹٪
گدینیا	۱۱٬۵۴۴ زلوتی (~۲٬۹۸۳$)	+۸.۲٪	۱۲٬۹۰۷ زلوتی (~۳٬۳۳۵$)	+۷.۸٪
ووچ	۷٬۷۹۹ زلوتی (~۲٬۰۱۵$)	+۴.۱٪	۹٬۷۸۱ زلوتی (~۲٬۵۲۷$)	+۰.۳٪

منابع: داده‌های بانک مرکزی لهستان برای سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

این ارقام اختلافات منطقه‌ای گسترده را نشان می‌دهند. ورشو همچنان گران‌ترین بازار است و میانگین قیمت‌ها حدود ۱۶.۴ هزار زلوتی بر مترمربع (~۳٬۵۰۰ یورو) می‌باشد globalpropertyguide.com. شهرهای بزرگی مانند کراکوف و وروتسواف در رتبه‌های بعدی قرار دارند، در حالی که شهرهای میانه‌ای مانند پوزنان و گدانسک قیمت‌های میان‌رده دارند. شهرهای رده دوم مانند ووچ و بیدگوشچ بسیار مقرون‌به‌صرفه‌تر هستند – به عنوان مثال، میانگین قیمت‌ها در بیدگوشچ حدود ۷٬۴۰۰ تا ۹٬۴۰۰ زلوتی بر مترمربع است که آن را به یکی از ارزان‌ترین بازارهای بزرگ تبدیل می‌کند globalpropertyguide.com. به طور خلاصه، بازار مسکن لهستان بسیار بخش‌بندی شده است، با فاصله قیمتی حدود ۲ تا ۲.۵ برابری بین ورشو و ارزان‌ترین شهرها.

پویایی عرضه و تقاضا: تقاضا برای مسکن در سال ۲۰۲۴ تحت تاثیر افزایش نرخ بهره و عدم قطعیت سیاستی سرد شد. بر اساس داده‌های JLL/NBP، فروش خانه‌های تازه‌ساز در سال ۲۰۲۴ در شش شهر بزرگ به ۳۹٬۶۴۹ واحد رسید، که کاهش شدید سالانه –۳۱٪ را نشان می‌دهد globalpropertyguide.com. سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ همچنان شاهد فروش پایین‌تر (۹٬۱۰۰ واحد فروخته شده، کاهش ۱۷.۵٪ نسبت به سال قبل) بود، اما شدت کاهش تدریجی شده و به ثبات بازار اشاره دارد globalpropertyguide.com. توسعه‌دهندگان در واکنش به تقاضای ضعیف، شروع ساخت پروژه‌های جدید را آهسته کردند، اما تعداد رکوردی واحدهای فروش‌نرفته در برخی شهرها باقی مانده است globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. به عنوان مثال، کراکوف و وروتسواف موجودی بزرگی از آپارتمان‌های تکمیل‌شده اما فروش‌نرفته انباشته کرده‌اند و اکنون شبیه عدم تعادل قبلی در پوزنان هستند globalpropertyguide.com. در ووچ، موجودی آنقدر بالاست که با نرخ فروش فعلی بیش از ۲ سال طول می‌کشد تا عرضه جدید فعلی تخلیه شود globalpropertyguide.com. ورشو شرایط بهتری دارد – این بازار نقدشوندگی بیشتری دارد و فروش واحدها سریع‌تر است – اما به طور کلی خریداران اکنون نسبت به سال‌های رونق پس از کرونا انتخاب و قدرت چانه‌زنی بیشتری دارند.

چندین عامل، این کاهش تقاضا را توضیح می‌دهند. نرخ‌های وام مسکن همچنان در سطح بالایی باقی مانده‌اند (بطور میانگین حدود ۷.۵٪ برای وام‌های جدید مسکن در ابتدای ۲۰۲۵، که نسبت به اوج بالای ۸٪ در سال ۲۰۲۲ کمی کاهش یافته است) globalpropertyguide.com، که بسیاری از خریداران را از بازار خارج کرده است. بحث‌هایی پیرامون افزایش مالیات بر مالکان چندین ملک globalpropertyguide.com سرمایه‌گذاران بالقوه را دلسرد کرده است. برخی از خانوارها نیز منتظر برنامه‌های دولتی هستند – یا به امید احیای یارانه‌ها و یا با انتظار برای تخفیف در قیمت یا کاهش نرخ بهره، خرید را به تعویق انداخته‌اند globalpropertyguide.com. نگرانی‌های ژئوپولیتیک (مانند جنگ در آن سوی مرز در اوکراین) نیز باعث احتیاط بیشتر خریداران شده است globalpropertyguide.com.

با وجود کندی اخیر، کارشناسان سقوط بازار را پیش‌بینی نمی‌کنند و به جای آن انتظار فرود ملایم را دارند. رشد گسترده دستمزدها (حقوق‌ در لهستان به طور واقعی رشد داشته است) و چشم انداز بهبود نرخ بهره، در آینده از تقاضای مسکن حمایت خواهد کرد globalpropertyguide.com. تحلیلی از اتودوم و پلیتیکا اینسایت نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۵ فروش در سطح سالمی تثبیت خواهد شد – بدون بازگشت به اوج رونق سال ۲۰۲۱، اما بدون رکود عمده یا موج ورشکستگی سازندگان globalpropertyguide.com. به طور مشابه، شرکت‌هایی چون دوم دولاپمنت اشاره می‌کنند که «ما انتظار داریم بازار به سمت تعادل حرکت کند. انتظار کاهش قیمت نداریم؛ بلکه رشد قیمت‌ها احتمالاً هم‌سو با تورم یا اندکی کمتر از آن خواهد بود» globalpropertyguide.com. به عبارت دیگر، پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن به طور ملایم (در حد شاخص بهای مصرف‌کننده لهستان، یعنی حدود ۴ تا ۶ درصد) افزایش یابد، نه مانند رشدهای دو رقمی گذشته. کاهش احتمالی نرخ بهره در اواخر ۲۰۲۵ می‌تواند سبب رونق دوباره فعالیت خریداران و گرفتن وام‌های جدید شود globalpropertyguide.com، هرچند این رشد تقاضا ممکن است به دلیل عرضه فراوان املاک فروش‌نرفته‌ای که باید جذب بازار شود، تعدیل گردد globalpropertyguide.com.

کمبود مسکن و رشد اجاره: باید توجه داشت که لهستان همچنان با کمبود ساختاری مسکن روبه‌روست – بر اساس برآوردهای مختلف، این کشور برای رسیدن به سطح سرانه مسکن اروپای غربی به چند میلیون واحد اضافی نیاز دارد cbre.pl. این کمبود بنیادی، همراه با مهاجرت بالای خارجی به لهستان (از جمله پناهندگان اوکراینی و کارگران خارجی)، پشتوانه تقاضای بلندمدت است. در بازار اجاره، لهستان سنتاً بخش اجاره خصوصی کوچکی داشت، اما این وضعیت به سرعت در حال تغییر است. تقاضای اجاره در سال‌های اخیر به دلیل ترکیبی از عوامل، از جمله تمایل نسل‌های جوان به جابجایی، بالا بودن قیمت و هزینه وام مسکن و ورود اوکراینی‌ها از سال ۲۰۲۲، افزایش یافته است. در نتیجه، اجاره‌ها افزایش یافته و بازده اجاره‌ای بهبود یافته است.

تا اوایل ۲۰۲۵، اجاره‌ها همچنان در حال افزایش هستند، هرچند با سرعتی ملایم‌تر نسبت به گذشته. بر اساس شاخص هماهنگ بهای مصرف‌کننده یوروستات، اجاره واقعی مسکن در آوریل ۲۰۲۵ حدود ۴.۲٪ نسبت به سال قبل رشد داشته است (در حالی که این رقم سال گذشته ۵.۴٪ بود) globalpropertyguide.com. نظرسنجی بازار اتودوم نشان می‌دهد که میانگین اجاره درخواستی در لهستان در مارس ۲۰۲۵ ۳٬۵۸۱ زلوتی در ماه (۹۲۵ دلار) بوده که حدود ۲٪ بیشتر از سال قبل است globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. این میانگین در واقع نسبت به اواخر ۲۰۲۴ کاهش یافته (و کمترین میزان از سپتامبر سال گذشته بوده) و نشان‌دهنده فروکش کردن جهش اجاره‌ها پس از همه‌گیری و ورود پناهندگان است globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. اجاره‌ها به صورت «آهسته ولی پیوسته» رشد داشته‌اند – حدود ۰.۳٪ ماهانه در سال گذشته globalpropertyguide.com.

تفاوت‌های منطقه‌ای اجاره قابل توجه است. برای مثال، ورشو بالاترین اجاره را دارد – بطور میانگین ۴٬۹۰۰ زلوتی (۱٬۰۵۰ یورو) در ماه برای یک آپارتمان، و پس از آن متروهای بزرگی چون کراکوف، سه‌گانه شهری (گدانسک–گدینیا–سوپوت) و وروتسواف قرار دارند globalpropertyguide.com. در مقابل، شهرهای کوچکی چون کیلچه میانگین اجاره‌ای در حدود ۲٬۰۰۰ زلوتی (حدود ۴۳۰ یورو) در ماه دارند globalpropertyguide.com. جدول زیر اجاره‌ها در بازارهای اصلی را در مارس ۲۰۲۵ نشان می‌دهد:

شهر	میانگین اجاره ماهانه (مارس ۲۰۲۵)	تغییر سالیانه
ورشو	۴٬۹۰۶ زلوتی (≈۱٬۲۶۸ دلار)	+۰.۳٪
کراکوف	۳٬۲۷۳ زلوتی (≈۸۴۶ دلار)	+۳.۷٪
وروتسواف	۳٬۰۵۷ زلوتی (≈۷۹۰ دلار)	+۰.۳٪
سه‌گانه شهری (گدانسک/گدینیا)	۳٬۱۶۴ زلوتی (≈۸۱۸ دلار)	+۳.۰٪
پوزنان	۲٬۵۶۴ زلوتی (≈۶۶۲ دلار)	+۳.۴٪
ووج	۲٬۱۹۱ زلوتی (≈۵۶۶ دلار)	+۳.۹٪

منبع: گزارش اجاره اتودوم، مارس ۲۰۲۵ globalpropertyguide.com.

همانطور که می‌بینیم، اجاره در ورشو تقریباً دو برابر شهرهای متوسط مانند ووج است که این الگو در بازار خرید نیز تکرار می‌شود. قابل توجه است که بازده اجاره مسکن بهبود یافته است. بازده ناخالص اجاره آپارتمان در سراسر لهستان اکنون به طور میانگین ۶.۱۳٪ است که نسبت به حدود ۶٪ انتهای سال گذشته افزایش یافته globalpropertyguide.com. در بین شهرهای بزرگ، بیدگوشچ با بازده حدود ۶.۶۵٪ بالاترین بازده را دارد که نشان‌دهنده قیمت پایین خرید در آنجاست globalpropertyguide.com. بازده در ورشو نیز نسبتاً بالا است (میانگین حدود ۶.۵٪) به دلیل اجاره‌های قوی، در حالی‌که پوزنان پایین‌ترین بازده (حدود ۵.۳۶٪) را در این بررسی نشان داده است globalpropertyguide.com. چنین بازدهی‌هایی – در بازه ۵ تا ۶ درصد – در مقیاس اروپایی جذاب محسوب می‌شوند و بالاتر از نرخ فعلی وام مسکن هستند که باعث تشویق سرمایه‌گذاران به اجاره دادن می‌شود (با وجود عدم قطعیت بابت تغییرات احتمالی در مالیات بر آپارتمان‌های سرمایه‌گذاری).

گسترش ساخت برای اجاره (محور PRS): بخش اجاره خصوصی (PRS) در لهستان در حال تحول است. بازاری که به طور سنتی در دست مالکان خرد بود، اکنون شاهد ورود سرمایه‌گذاران نهادی و پروژه‌های بزرگ اجاره‌ای است. تا سال ۲۰۲۴، موجودی PRS نهادی لهستان از ۲۱٬۰۰۰ واحد آپارتمان (در شهرهای بزرگ) فراتر رفته و حدود ۲۵٬۰۰۰ واحد دیگر در دست ساخت برای سال‌های آینده است globalpropertyguide.com. نزدیک به ۴۰٪ از اجاره‌های نهادی موجود در ورشو قرار دارند globalpropertyguide.com، اما شهرهایی چون کراکوف و وروتسواف نیز مرکز پروژه‌های ساخت برای اجاره شده‌اند. در واقع، بازار PRS کراکوف حالا سومین بزرگ‌ترین بازار کشور است و با حدود ۳٬۴۰۰ واحد عملیاتی و تقریبا ۲٬۰۰۰ واحد دیگر در دست ساخت (تا سال ۲۰۲۴) رشد سریعی را تجربه می‌کند content.knightfrank.com content.knightfrank.com. هزینه بالای تأمین مالی و افزایش شدید قیمت خرید باعث گرایش بیشتر مردم (از جمله حرفه‌ای‌های جوان و خانواده‌های مهاجر) به اجاره و افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های مدیریت‌شده حرفه‌ای شده است content.knightfrank.com content.knightfrank.com. نرخ اشغال در پروژه‌های PRS بسیار بالاست – به عنوان مثال، نرخ خالی بودن آپارتمان‌های اجاره‌ای کراکوف تا پایان ۲۰۲۴ به ۳.۹٪ کاهش یافت (در حالی‌که سال قبل ۶.۵٪ بود)، با وجود عرضه جدید قابل توجه content.knightfrank.com. بسیاری از مستأجران این پروژه‌ها از میان اتباع خارجی یا اوکراینی‌ها هستند که این موضوع نشان‌دهنده نقش مهاجرت در رشد تقاضای اجاره‌ای است content.knightfrank.com. با ورود عرضه جدید، گزینه‌های مستأجران بیشتر می‌شود، اما با توجه به کمبود کلی مسکن، انتظار می‌رود بازار اجاره در آینده نزدیک همچنان محدود باقی بماند. تا سال ۲۰۲۵، حدود ۱۲.۹٪ خانوارهای لهستانی در خانه اجاره‌ای زندگی می‌کنند (که هنوز نسبت به اروپای غربی پایین است)، و این سهم با اجتماعی‌تر شدن اجاره‌نشینی رو به افزایش است globalpropertyguide.com. روند PRS، به همراه حمایت دولت از خریداران بار اول، به تدریج به تعادل بازار پس از سال‌ها تقاضای شدید خرید کمک می‌کند.

خریداران خارجی: جالب است که خریداران خارجی به طور فزاینده‌ای در بازار مسکن لهستان فعال می‌شوند، به ویژه در شهرها و حومه‌های بزرگ. طبق یک نظرسنجی اخیر از برترین سازندگان، در برخی پروژه‌های جدید، خریداران خارجی بیش از ۳۰٪ از مشتریان در سال ۲۰۲۴ را تشکیل داده‌اند globalpropertyguide.com. بزرگ‌ترین گروه را اوکراینی‌ها تشکیل می‌دهند (که بسیاری به دلیل جنگ در لهستان ساکن شده‌اند)، و پس از آن بلاروسی‌ها و خریدارانی از سایر کشورهای آسیایی و اروپای مرکزی و شرقی globalpropertyguide.com. سازندگان گزارش می‌دهند که روند علاقه‌مندی به لهستان از سوی خارجی‌هایی که قصد زندگی بلندمدت – اغلب همراه با انتقال خانواده و شغل – را دارند و املاک لهستان را سرمایه‌گذاری باثباتی می‌دانند، رو به افزایش است globalpropertyguide.com. لهستان محدودیت چندانی برای خرید آپارتمان توسط خارجیان اعمال نمی‌کند (شهروندان اتحادیه اروپا آزادانه می‌توانند خرید کنند؛ غیراروپایی‌ها نیز معمولاً می‌توانند، هرچند برای برخی انواع املاک مانند زمین کشاورزی نیاز به مجوز دارند). این تقاضای رو به رشد خارجی‌ها، حمایت مضاعفی به ویژه برای پروژه‌های جدید در ورشو و کراکوف ایجاد می‌کند و همچنین نشان‌دهنده اعتماد به اقتصاد و آینده زندگی در لهستان است.

چشم‌انداز: اجماع بر این است که بازار مسکن لهستان در سال‌های ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۶ ثبات خواهد داشت و سقوط نمی‌کند. سازندگان و بانک‌ها (مانند PKO BP) انتظار کاهش چشمگیر قیمت‌ها را ندارند؛ بلکه قیمت‌ها احتمالاً با نرخ تورم ثابت مانده یا اندکی افزایش می‌یابند globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. اگر همان‌طور که پیش‌بینی شده، NBP در اواخر ۲۰۲۵ حدود ۱۰۰ واحد پایه نرخ بهره را کاهش دهد globalpropertyguide.com، بهبود در امکان بازپرداخت وام مسکن می‌تواند مقداری از تقاضای پنهان را آزاد کند – البته به صورت تدریجی، چراکه معیارهای اعتباری همچنان محتاطانه باقی می‌ماند. امکان خرید مسکن احتمالاً نسبت به سطح بسیار ضعیف سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳ اندکی بهبود خواهد یافت، به لطف رشد کندتر قیمت‌ها و کاهش هزینه‌های تامین مالی. برنامه جدید دولت با عنوان «کلید اول» (که بر خانه‌های بازار دست دوم تمرکز دارد) می‌تواند به خریداران اولین خانه در سال ۲۰۲۵ کمک کند globalpropertyguide.com بی آنکه قیمت ساخت‌وسازهای جدید را بیش از حد تحریک کند (که از انتقادهای برنامه‌های قبلی بود). ریسک‌های کلیدی که باید به آن‌ها توجه کرد عبارتند از: زمان‌بندی و میزان کاهش نرخ بهره (تأخیر یا کاهش کم می‌تواند رکود را طولانی‌تر کند)، هرگونه مداخله سیاستی غیرمنتظره (مانند مالیات مضاعف بر مالکان یا کنترل اجاره‌بها، هرچند فعلاً برنامه‌ای برای این موارد اعلام نشده)، و همچنین وضعیت کلی اقتصاد. از این حیث، اقتصاد لهستان همچنان در حال رشد است و نرخ بیکاری پایین، بنابراین شوک تقاضای شدید بعید است. اگر شوک خارجی رخ ندهد، تقاضای مسکن طی ۱ تا ۲ سال آینده به تدریج تقویت می‌شود، در حالی که عرضه محدود است (سازندگان پروژه‌های جدید را به تعویق انداخته‌اند)، بنابراین احتمالاً تعادل بازار با افزایش ملایم قیمت برقرار خواهد شد، نه یک حباب یا سقوط. همانطور که یک گزارش بازار مسکن جمع‌بندی کرده است: «[در سال ۲۰۲۵] فروش به اوج‌های ۲۰۲۰–۲۰۲۱ بازنمی‌گردد، اما باید باثبات باقی بماند و از سقوط عمده دوری کند» globalpropertyguide.com. کمبود بزرگ مسکن و رشد جمعیت (با حمایت مهاجرت) پایه‌ای محکم برای چشم‌انداز میان‌مدت بخش مسکونی فراهم می‌کند.

املاک اداری: تمرکز بر کیفیت در شرایط عرضه محدود جدید

اندازه بازار و بهبود: بخش اداری لهستان با مقاومتی مثال‌زدنی از چالش‌های دوران همه‌گیری عبور می‌کند. مجموع موجودی دفاتر مدرن در کشور اکنون به بیش از ۱۳ میلیون مترمربع در ۹ بازار کلیدی (ورشو و هشت شهر منطقه‌ای) رسیده است polandoffices.com. قابل توجه است که مجموع فضای اداری در شهرهای بزرگ منطقه‌ای (۶٫۸ میلیون مترمربع) از ورشو (۶٫۳ میلیون مترمربع) بیشتر شده است polandoffices.com که نشان‌دهنده رشد قطب‌های کسب‌وکار نظیر کراکوف، وروتسواف، سه‌شهر، ودژ، پوزنان، کاتویتسه و … است. تقاضای اجاره دفاتر پس از افت دوره همه‌گیری، در سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ جهش خوبی داشت. از سال ۲۰۱۷ به جز سال‌های قرنطینه، هر سال میزان معاملات اجاره دفتر بیش از ۱٫۴ میلیون مترمربع بوده است polandoffices.com. برای سال ۲۰۲۴، کل حجم اجاره دفاتر حدود ۱٫۴۵ میلیون مترمربع برآورد شده است polandoffices.com. شرکت‌ها فعالانه قراردادهای اجاره را تمدید یا فضای خود را بهینه می‌کنند – تمدیدها تقریباً نیمی از حجم معاملات را تشکیل می‌دهند، زیرا بسیاری از شرکت‌ها فضای خود را به نفع دفاتر باکیفیت‌تر کوچک‌تر یا ادغام می‌کنند polandoffices.com. مهم‌تر این‌که در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ شتاب تقاضا مشاهده شد: حدود ۳۴۰٬۰۰۰ مترمربع دفتر در سراسر کشور اجاره شده که نسبت به سال قبل ۲۵٪ رشد داشته است europaproperty.com. از این میزان، سهم ورشو حدود ۱۶۰٬۰۰۰ مترمربع (عمدتاً قراردادهای جدید) بوده و شهرهای منطقه‌ای جمعاً بیش از ۱۸۰٬۰۰۰ مترمربع (با بخش عمده‌ای تمدید قراردادها) europaproperty.com. این نشان‌دهنده فعالیت قوی مستاجران است، به‌ویژه خارج از پایتخت، زیرا بنگاه‌ها برای توسعه یا انتقال به دفاتر مدرن در بازارهای منطقه‌ای اقدام می‌کنند.

نرخ خالی بودن و کمبود عرضه: نرخ خالی بودن دفاتر در لهستان طی سال‌های ۲۰۲۱–۲۰۲۲ با هم‌زمانی پروژه‌های جدید و کوچک‌سازی کسب‌وکارها در دوران همه‌گیری به اوج رسید. تا پایان ۲۰۲۴، نرخ خالی بودن کل حدود ۱۴٪ در بازارهای اصلی بود polandoffices.com (تقریباً ۱٫۸۴ میلیون مترمربع فضای خالی؛ از این میزان ۱٫۱۷ میلیون در شهرهای منطقه‌ای polandoffices.com). نرخ خالی بودن در ورشو حدود ۱۱ تا ۱۲٪ و متوسط شهرهای منطقه‌ای بیشتر (در حدود ۱۵ تا ۲۰٪) بود. با این حال، ورق در حال برگشت است. انتظار می‌رود نرخ خالی بودن در سال ۲۰۲۵ کاهش یابد، چراکه عرضه جدید به شدت کاهش یافته است polandoffices.com. فعالیت ساختمانی در سال‌های ۲۰۲۳–۲۰۲۴ به پایین‌ترین سطح سال‌های اخیر رسیده است. در سال ۲۰۲۴، مجموع دفاتر جدید تحویلی در همه شهرهای منطقه‌ای کمتر از ۲۰۰٬۰۰۰ مترمربع بود polandoffices.com. در ورشو نیز پروژه‌های جدید تقریباً متوقف شده – تنها حدود ۱۳۵٬۰۰۰ مترمربع برای تکمیل در سال ۲۰۲۵ برنامه‌ریزی شده است (در مقابل بیش از ۳۰۰ هزار مترمربع در سال‌های اوج) europaproperty.com europaproperty.com. در واقع، در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵ کمترین حجم تحویل دفتر جدید را در دو دهه اخیر شاهد بودیم – فقط یک پروژه متوسط در ورشو و یک پروژه در پوزنان تحویل شد europaproperty.com.

برای سال ۲۰۲۵، پیش‌بینی می‌شود کل عرضه جدید دفاتر در سطح ملی زیر ۳۰۰٬۰۰۰ مترمربع باشد (رقمی استثنائاً پایین) و در شهرهای منطقه‌ای ممکن است رکورد پایین‌ترین سطح تحویل تاریخ ثبت شود polandoffices.com. سازندگان همچنان محتاط هستند: بسیاری پروژه‌ها را برنامه‌ریزی کرده‌اند اما راه‌اندازی را تا هنگام اطمینان از پیش‌اجاره یا کاهش بیشتر نرخ خالی بودن به تعویق انداخته‌اند polandoffices.com europaproperty.com. علاوه بر این، برخی دفاتر قدیمی (به‌ویژه در ورشو) به دلیل قدیمی بودن یا عدم کارایی جمع‌آوری یا تغییر کاربری داده می‌شوند europaproperty.com. این موضوع هم عملاً بخشی از عرضه را از بازار حذف می‌کند و جبران افزایش‌های اندک عرضه جدید را می‌کند. در مرکز شهر ورشو، کمبود زمین مناسب توسعه نیز یک عامل محدودکننده مهم است – احداث برج‌های جدید بدون تعهدات پیش‌فروش دشوار و زمین مرکزی بسیار کمیاب است polandoffices.com. در زیر بازارهای فرعی، ساخت و ساز فقط زمانی از سر گرفته می‌شود که شرایط تامین مالی بهتر شده و پیش‌اجاره قطعی کسب شود polandoffices.com.

نتیجه این دینامیک‌ها کاهش تدریجی مازاد عرضه است. در اوایل سال ۲۰۲۵، نرخ خالی بودن دفاتر در ورشو به طور متوسط به کمی بیش از ۱۰٪ کاهش یافته است europaproperty.com که نسبت به اوج خود کاهش یافته است. علاوه بر این، درون ورشو اختلاف قابل ملاحظه‌ای وجود دارد: تنها حدود ۷٪ خالی بودن در مرکز شهر در مقابل بیش از ۲۰٪ در برخی مناطق بیرونی مانند Służewiec (“موردور”) europaproperty.com. این موضوع نشانه‌ای از گرایش به کیفیت و موقعیت مکانی است – شرکت‌ها دفاتر قدیمی‌تر حاشیه‌ای را رها می‌کنند و به ساختمان‌های مرکزی و با دسترسی بهتر نقل مکان می‌کنند. در مناطق دیگر، نرخ خالی بودن به طور میانگین بالاتر باقی مانده است (در حدود ۱۷–۱۸٪ در شهرهای بزرگ در پایان سال ۲۰۲۴) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. روندها بسته به شهر متفاوت است: کراکوف و کاتوویتسه (به دلیل جذب قوی) شروع به کاهش نرخ خالی بودن کرده‌اند، در حالی که وروکلاو و پوزنان اخیراً افزایش کمی را داشته‌اند europaproperty.com. به عنوان مثال، کراکوف (دومین بازار بزرگ دفتر، ۱.۸ میلیون مترمربع) در سه ماهه اول ۲۰۲۵ حدود ۵۷ هزار مترمربع جذب و تنها حدود ۸۶ هزار مترمربع در حال ساخت داشت europaproperty.com europaproperty.com – این تنگ‌تر شدن عرضه و تقاضا موجب کاهش نرخ خالی بودن شده است. به طور کلی، با عرضه جدید محدود در سال‌های ۲۰۲۵-۲۶، پیش‌بینی می‌شود نرخ خالی بودن همچنان کاهش یابد چه در ورشو و چه در بیشتر شهرهای منطقه‌ای polandoffices.com، و تا سال ۲۰۲۶ بازار دفاتر را به وضع متعادل‌تر می‌رساند.

اجاره‌ها و ترجیحات مستاجران: اجاره دفاتر به طور کلی ثابت مانده‌اند، با وجود همه‌گیری و تورم اخیر در هزینه‌های عملیاتی. مالکان در افزایش اجاره اسمی محتاط بوده‌اند و به جای آن از مشوق‌ها برای تعدیل نرخ موثر خالص استفاده کرده‌اند. در اوایل سال ۲۰۲۵، اجاره‌های درخواست‌شده برای فضاهای ممتاز در مرکز ورشو به طور تقریبی از ۱۸ تا ۲۷ یورو به ازای هر متر مربع در ماه متغیر است europaproperty.com که بسته به استاندارد و محل دقیق ساختمان (برج‌های مدرن جدید تا حدود ۲۵~۲۷ یورو) تفاوت دارند. دفاتر غیرمرکزی در ورشو اجاره‌هایی حدود ۱۰ تا ۱۷ یورو بر متر مربع دارند europaproperty.com. در شهرهای بزرگ منطقه‌ای، اجاره دفاتر کلاس A معمولاً در بازه ۹ تا ۱۹.۵ یورو بر متر مربع قرار دارد europaproperty.com – با کراکوف و وروکلاو در رده بالاتر (میانگین ۱۳~۱۶ یورو، تا حدود ۱۸~۱۹ یورو برای فضاهای ممتاز جدید) و شهرهای کوچکتری مثل لوچ یا شچچین در رده پایین‌تر. این سطوح اجاره در سال ۲۰۲۴ افزایش اندکی در برخی بازارها داشته‌اند (مالکان در کراکوف مثلاً اجاره‌های ممتاز را با جذب فضا توسط مستاجران حدود ۰.۵ یورو افزایش دادند)، اما در کل، افزایش شدید اجاره نداشته‌ایم چون رقابت برای جذب مستاجران بالا باقی ماند content.knightfrank.com. در سال ۲۰۲۵، با جذب فضاهای باکیفیت، ممکن است گرایش بازار به سمت مالکان در موقعیت‌های ممتاز بیشتر شود و اجاره بهترین ساختمان‌ها رشد ملایمی پیدا کند. همچنین، هزینه‌های خدماتی (آب، برق و غیره) در سال‌های ۲۰۲۲–۲۳ به دلیل هزینه انرژی افزایش یافت ولی تا ۲۰۲۴ این هزینه‌ها تثبیت شدند و مستاجران عمدتاً خود را با بودجه کل اشغال تطبیق داده‌اند.

نکته مهم اینکه مستاجران کیفیت را به کمیت ترجیح می‌دهند. اکنون گرایش “حرکت به سوی کیفیت” دیده می‌شود: شرکت‌ها برای بازگرداندن کارکنان به محیط کار ترجیح می‌دهند دفاتر مدرن، پایدار و دارای امکانات و موقعیت خوب را انتخاب کنند. «مستاجران همچنان ساختمان‌های جدید را به علت استانداردهای بالا و موقعیت ممتاز می‌پسندند. شرایط مالی، موقعیت و دسترسی به حمل‌ونقل عوامل کلیدی باقی مانده‌اند»، به گفته یکی از مشاوران سرشناس بازار دفاتر europaproperty.com. نشانه این موضوع این است که در ورشو، بخش عمده فضای اجاره شده در سه ماهه اول ۲۰۲۵ در ساختمان‌های جدیدتر منطقه مرکزی بوده است europaproperty.com. ساختمان‌های اداری قدیمی که گواهی‌نامه‌های زیست‌محیطی، تهویه بهینه یا چینش قابل انعطاف ندارند، برای حفظ مستاجران با مشکل مواجه هستند polandoffices.com. برخی از این ساختمان‌های قدیمی‌تر (به ویژه ساخته‌شده در دهه ۱۹۹۰/۲۰۰۰) در آستانه منسوخ شدن قرار دارند، مگر اینکه بازسازی شوند. ما شاهد ارتقای ساختمان‌ها توسط مالکان برای رسیدن به استانداردهای ESG هستیم – نصب سیستم‌های هوشمند انرژی، بهبود کیفیت هوا و ایجاد فضاهای همکاری polandoffices.com. ساختمان‌هایی که استانداردهای مدرن ESG و رفاه را رعایت نکنند، با خالی ماندن طولانی‌تر و فشار نزولی بر اجاره مواجه می‌شوند polandoffices.com. این موضوع اساساً بازار را به دو دسته تقسیم کرده است: دوقطبی شدن بین دفاتر جذاب و با مشخصات بالا (نرخ خالی پایین، اجاره پایدار) و دفاتر کم‌طرفدار و قدیمی (نرخ خالی بالا) cbre.pl. برای مثال، در ورشو فاصله مشخص است – آسمان‌خراش‌های نو در منطقه وولا تقریباً ظرفیت کامل دارند، در حالی که دفاتر قدیمی‌تر در ناحیه محیطی موکوتوف بیش از ۲۰٪ خالی و مشمول تخفیف اجاره هستند.

گرایش دیگری که مشاهده می‌شود بهینه‌سازی فضا است: بسیاری از شرکت‌ها دفاتر اندکی کوچک‌تر نسبت به پیش از کووید اجاره می‌کنند که نشان‌دهنده الگوهای کاری ترکیبی و تلاش برای بهره‌وری است. تحقیقات شرکت Newmark نشان می‌دهد که متوسط اندازه قرارداد اجاره در سال‌های اخیر کاهش یافته است polandoffices.com زیرا مستاجران فضا را تجمیع یا به مدل میز داغ (hot-desking) منتقل می‌شوند. با این وجود، تقاضای کلی به اندازه‌ای قوی باقی مانده که جذب فضا مثبت بماند. اپراتورهای فضای اشتراکی و ادارات انعطاف‌پذیر دوباره در حال گسترش هستند و با ارائه شرایط انعطاف‌پذیر، بخشی از فضای خالی را جذب می‌کنند.

سرمایه‌گذاری و بازده: میل سرمایه‌گذاران به بازار دفاتر لهستان در اواخر ۲۰۲۴ با روشن‌تر شدن وضعیت نرخ بهره احیا شد. چند معامله بزرگ بسته شد که از جمله برجسته‌ترین‌ها خرید برج اداری Warsaw UNIT به مبلغ تقریبی ۲۸۰ میلیون یورو بود content.knightfrank.com. در مجموع، دفاتر تقریباً ۳۳٪ از حجم سرمایه‌گذاری سال ۲۰۲۴ (حدود ۱.۶ تا ۱.۷ میلیارد یورو) را تشکیل دادند content.knightfrank.com content.knightfrank.com. سرمایه‌گذاران بین‌المللی جذب بازده بالای لهستان نسبت به اروپای غربی شده‌اند. بازده دفاتر ممتاز (برای دارایی‌های هسته‌ای در ورشو) تا سه ماهه چهارم ۲۰۲۴ به حدود ۶٪ رسیده است content.knightfrank.com – که بسیار بالاتر از دفاتر برلین یا پاریس است (حدود ۳-۴٪). دفاتر ممتاز در شهرهای منطقه‌ای ممکن است با بازده حتی بالاتر معامله شوند، بسته به مدت قرارداد اجاره و وضعیت اجاره‌کننده. این بازده‌ها در اواخر ۲۰۲۳ تثبیت شدند و شاید با بهبود احساس بازار مجدداً اندکی کاهشی شوند content.knightfrank.com. در واقع، لهستان پرمیوم ریسک عمده و درآمد اجاره‌ای بالاتری نسبت به بازارهای غرب اروپا ارائه می‌دهد و این موضوع همچنان موجب جذب سرمایه جهانی می‌شود content.knightfrank.com. سرمایه‌گذاران داخلی هنوز تعداد کمی دارند (نبود REIT و غیره)، اما علاقه صندوق‌های آلمانی، آمریکایی و آسیایی به دارایی‌های اداری لهستان در حال رشد است content.knightfrank.com. برای سال ۲۰۲۵، صف معاملات قوی است و چندین فروش پرتفو و ورود بازیگران جدید نیز انتظار می‌رود.

چشم‌انداز: بازار دفاتر اداری لهستان در حال تجربه یک چرخه صعودی به سمت سال‌های ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۶ است. با تقریباً نبود مازاد عرضه در افق، توازن قدرت به آرامی به سمت مالکان در بخش‌های اصلی بازمی‌گردد. انتظار می‌رود نرخ خالی بودن دفاتر همچنان کاهش یابد (ورشو ممکن است تا سال ۲۰۲۶ به نرخ کلی تک‌رقمی نزدیک شود). سطوح اجاره در بهترین مکان‌ها ممکن است با تنگ‌تر شدن عرضه کمی افزایش یابد؛ در صورت ادامه تقاضای قوی، شاید اجاره‌های نرخ نخست در ورشو در چند سال آینده به ۳۰ یورو برسد. با این حال، طبقه‌بندی بازار باقی می‌ماند – مکان‌های درجه دو و ساختمان‌های قدیمی کلاس B باید با بازسازی یا تبدیل به کاربری‌های دیگر مانند مسکونی برای رقابتی ماندن، خود را بازپوزیشن کنند. انتظار داریم ساخت‌وساز جدید تا اواخر ۲۰۲۵ یا ۲۰۲۶ محدود باشد polandoffices.com، زمانی که احتمالاً کاهش نرخ بهره و بهبود شرایط تأمین مالی می‌تواند چرخه توسعه بعدی را آغاز کند europaproperty.com. برخی توسعه‌دهندگان هم‌اکنون مجوزها را گرفته‌اند اما منتظر چراغ سبز اقتصادی هستند. همچنین، در صورتی که اقتصاد لهستان به روند خود ادامه دهد، رشد اشتغال اداری (فناوری، خدمات شرکتی، مراکز تحقیق و توسعه و غیره) باید ادامه یابد و جذب مستمر فضا را به‌ویژه در قطب‌های فناوری منطقه‌ای تقویت کند. یکی از عوامل ریسک جدید، روند کار از راه دور/ترکیبی است – اگرچه بسیاری از شرکت‌ها تا حد زیادی به محل کار بازگشته‌اند، اما کار ترکیبی پابرجاست (در حال حاضر حضور معمول بین ۵۰ تا ۸۰ درصد به “قانون” تبدیل شده) و می‌تواند نیاز فضایی آتی را محدود کند europaproperty.com. با این وجود، بخش دفاتر لهستان سازگاری خوبی نشان داده: مستاجران بر کیفیت و معیارهای ESG تمرکز یافته‌اند، مالکان عرضه را کنترل و دارایی‌ها را ارتقا می‌دهند و سرمایه‌گذاران به افق بلندمدت خوشبین هستند. همان‌طور که نایت فرانک اشاره کرده، بازار در “مرحله اصلاح” است اما با تقاضای پایدار اشغال و عرضه جدید بسیار محدود، زمینه برای تعادل سالم‌تر و رشد بالقوه اجاره در دفاتر با کیفیت بالا مهیا شده است cbre.pl.

املاک خرده‌فروشی: اشغال بالا، انفجار پارک‌های خرده‌فروشی و روندهای نوین مصرف‌کننده

بهبود قدرتمند پس از همه‌گیری: بخش املاک خرده‌فروشی لهستان تا حد زیادی اثرات منفی همه‌گیری را پشت سر گذاشته و اکنون رشد دوباره‌ای نشان می‌دهد. هزینه‌کرد مصرف‌کننده در لهستان به شکل اسمی رو به افزایش بوده که به سبب دستمزد بالاتر و بیکاری پایین رخ داده، اگرچه تورم بالا در سال‌های ۲۰۲۲-۲۰۲۳ بر فروش واقعی خرده‌فروشی فشار گذاشت. تا سال ۲۰۲۴، رشد فروش خرده‌فروشی تثبیت شد و ترافیک خریداران به مراکز خرید بازگشت. در اوایل ۲۰۲۵، خرده‌فروشان محتاطانه خوشبین هستند: “بخش خرده‌فروشی لهستان می‌تواند با خوشبینی به آینده نگاه کند. علی‌رغم عدم قطعیت جهانی و تورم بالا در گذشته، قدرت خرید مصرف‌کننده در حال افزایش است و تجارت الکترونیک اکنون مکمل فروش حضوری شده، نه تهدید آن”، به گفته رئیس بخش خرده‌فروشی BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

افزایش عرضه جدید در پارک‌های خرده‌فروشی: یکی از روندهای قابل توجه، یک مینی-رونق در توسعه خرده‌فروشی به‌ویژه خارج از شهرهای بزرگ است. در سال ۲۰۲۴، ۵۴۵ هزار مترمربع فضای جدید خرده‌فروشی در سراسر لهستان عرضه شد europaproperty.com – بالاترین حجم سالانه پس از ۲۰۱۵. توسعه به ویژه بر پارک‌های خرده‌فروشی و انبارهای مستقل متمرکز بوده که پاسخ‌گوی تقاضای مشتریان برای فرمت‌های راحت و قابل دسترسی با خودرو است. تنها در نیمه اول ۲۰۲۴، موجودی املاک خرده‌فروشی لهستان حدود ۳۰۰،۰۰۰ مترمربع افزایش یافت و در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵ نیز ۴۲،۰۰۰ مترمربع دیگر افتتاح شد europaproperty.com. برای کل سال ۲۰۲۵، تقریباً ۴۰۰،۰۰۰ مترمربع فضای جدید پیش‌بینی می‌شود که تقریباً با حجم سال ۲۰۲۴ برابری می‌کند europaproperty.com. این موج دو ساله با توجه به کند شدن ساخت‌وسازهای جدید در اواخر دهه ۲۰۱۰ اهمیت بالایی دارد. پروژه‌ها شامل توسعه مراکز موجود و طرح‌های کوچک‌تر متعدد در شهرهای کمتر برخوردار است. برای مثال، در ابتدای ۲۰۲۵ شاهد افتتاح M Park Mrągowo (۱۵،۰۰۰ مترمربع)، OTO Park Żagań (۶،۵۰۰ مترمربع) و M Park Brzeziny (۵،۸۰۰ مترمربع) بودیم – همه پارک‌های خرده‌فروشی – و نیز توسعه پارک آنیولوو در چنستوخووا europaproperty.com. لوله پروژه‌ها همچنان قوی است و حدود ۴۵۰ هزار مترمربع در دست ساخت است (ازجمله برخی تغییر کاربری فروشگاه‌های زنجیره‌ای قدیمی) europaproperty.com. بزرگ‌ترین پروژه، Designer Outlet Kraków (۲۱ هزار مترمربع، افتتاح در مه ۲۰۲۵) europaproperty.com و پروژه‌های مشهور دیگر مانند پرژیستانک کارکونوشه و OTO Park در سیمنوویتسه (هرکدام حدود ۱۷–۱۸ هزار مترمربع) europaproperty.com هستند. پارک‌های خرده‌فروشی در این افتتاحیه‌ها غالب هستند که نشان‌دهنده تغییر راهبرد است: توسعه‌دهندگان فرمت‌های روباز و کم‌هزینه را ترجیح می‌دهند که در مقابل چالش‌ها (از جمله دوران قرنطینه) مقاومت خوبی نشان داده‌اند و خرید سریع و راحت را ممکن می‌سازند.

اشغال بالا و بهبود: باوجود عرضه فضای جدید، املاک خرده‌فروشی لهستان همچنان تا حد زیادی اشغال‌شده هستند. میانگین نرخ خالی بودن در ۱۶ شهر بزرگ فقط حدود ۳٫۳٪ در اواسط ۲۰۲۴ بوده که نسبت به سال گذشته ۰٫۳ واحد درصد کاهش یافته است europaproperty.com. تا اواخر ۲۰۲۴ این نرخ حول ۳٪ می‌چرخید cushmanwakefield.com. چنین نرخ پایین خالی بودن حاکی از همراهی تقاضا با عرضه است. در واقع، نرخ خالی بودن در ۶ شهر از ۸ شهر بزرگ در سال ۲۰۲۴ کاهش یافت europaproperty.com. فقط کراکوف و وروتسواف اندکی افزایش مشاهده کردند (و اشچچین تغییر نداشت) europaproperty.com که احتمالاً نتیجه پروژه‌های جدید و موقتی است. در غیر این صورت، خرده‌فروشان در حال گسترش هستند – به‌ویژه زنجیره‌های موادغذایی، فروشگاه‌های ارزان‌فروش، لوازم خانگی و بعضی برندهای پوشاک – که هم مراکز جدید و هم جایگزین فضاهای خالی قدیمی‌تر شده‌اند. مراکز خرید شهرهای بزرگ لهستان به‌طور میانگین بیش از ۹۷٪ اشغال دارند و عملاً به‌جز نقل و انتقالات معمول، پر هستند.

آمار تردد و فروش بر روند مثبت صحه می‌گذارند. طبق اعلام شورای مراکز خرید لهستان (PRCH)، تردد مراکز خرید در آغاز ۲۰۲۵ کمی بالاتر از سال گذشته بود – در ژانویه ۲۰۲۵ تردد ۰٫۴٪ نسبت به سال قبل افزایش و گردش مالی فروش مستاجران ۲٫۶٪ رشد داشت europaproperty.com. این نشان می‌دهد مصرف‌کنندگان پس از کریسمس بازگشته‌اند و همچنین خریدهای آغاز سال را (احتمالاً قبل از تعطیلات زمستانی) انجام داده‌اند. پرفروش‌ترین دسته‌های خرده‌فروشی به لحاظ رشد فروش عبارتند از خدمات (+۶٫۶٪)، فروشگاه‌های تخصصی (+۶٫۲٪) و سلامت و زیبایی (+۶٫۱٪) europaproperty.com – که نشان می‌دهد مردم دوباره برای مراقبت‌های شخصی و خدمات اختیاری هزینه می‌کنند. رفتار خرید به نظر می‌رسد در حال بازگشت به تعادل جدید بین فروش حضوری و آنلاین باشد. سهم تجارت الکترونیک از کل فروش خرده‌فروشی لهستان حدود ۹٪ (اسفند ۲۰۲۵) تثبیت شد europaproperty.com. اکنون فروش آنلاین به جای ضربه زدن به فروشگاه‌های سنتی، مکمل آنان شده؛ بسیاری از خرده‌فروشان راهبرد چندکاناله دارند و مصرف‌کنندگان از هر دو استفاده می‌کنند. به‌طور خلاصه، تجارت الکترونیک دیگر به‌عنوان تهدیدی وجودی برای مراکز خرید دیده نمی‌شود بلکه فقط بخشی از اکوسیستم خرده‌فروشی است europaproperty.com.

با این حال، همه‌چیز هموار نیست: فروش واقعی (تعدیل شده با تورم) خرده‌فروشی در سال‌های ۲۰۲۳–۲۰۲۴ نشانه‌هایی از ضعف را نشان داده است. تا اوایل ۲۰۲۵، تورم بالا موجب کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان شد و افت جزئی سال‌به‌سال در حجم فروش رقم خورد. برای مثال، داده‌های اداره آمار لهستان نشان می‌دهد که فروش خرده‌فروشـی در فروردین ۲۰۲۵ (به قیمت‌های ثابت) ۰٫۳٪ کمتر از فروردین ۲۰۲۴ بود (برای دومین ماه پیاپی کاهش سالانه) europaproperty.com. مصرف‌کنندگان همچنان کمی محتاط‌اند که احتمالاً به خاطر قیمت‌های همچنان بالا و عدم قطعیت اقتصادی است. با این حال، به طور ماهانه فروش در فروردین رشد داشت (۱۴٪ بیشتر از اسفند به دلیل عوامل فصلی) europaproperty.com. با پیش‌بینی کاهش بیشتر تورم و افزایش دستمزدها، اعتماد مصرف‌کننده اواخر ۲۰۲۵ بهتر خواهد شد و این به رشد قوی‌تر خرده‌فروشی می‌انجامد.

فرمت‌ها و چالش‌های خرده‌فروشی: یک چالش ساختاری کلیدی برای املاک خرده‌فروشی لهستان، کهنه‌شدن موجودی مراکز خرید است. تقریباً ۷۰٪ فضای خرده‌فروشی بیش از ۱۰ سال قدمت دارد europaproperty.com. بسیاری از مراکز خرید نسل اول از دهه ۲۰۰۰ اکنون برای برآورده‌کردن انتظارات مدرن مشتریان به نوسازی نیاز دارند. مالکان به‌طور فعالانه پروژه‌های بازسازی، به‌روزرسانی و افزودن جاذبه‌های جدید را آغاز کرده‌اند. نمونه بارز آن مرکز Nowa Sukcesja در لودز است که پس از مشکلات، اکنون با ساخت یک منطقه سرگرمی عظیم به مساحت ۳۰٬۰۰۰ مترمربع به نام “Hopa Lupa” با پارک ترامپولین، پیست کارتینگ و سایر سرگرمی‌ها، خود را بازآفرینی می‌کند europaproperty.com. این روندی گسترده‌تر را نشان می‌دهد: مالکان خرده‌فروشی عناصر F&B (غذا و نوشیدنی)، سرگرمی و تجربه‌محور را برای جذب مراجعه‌کننده و افزایش مدت‌زمان حضور، اضافه می‌کنند. انتظار می‌رود مراکز بیشتری این مسیر را دنبال کنند؛ یعنی با تلفیق سینما، باشگاه ورزشی، سرگرمی خانوادگی و رستوران برای حفظ جذابیت در حالی که خرید آنلاین در برخی دسته‌ها رشد می‌کند.

یکی دیگر از عوامل خاص لهستان، ممنوعیت تجارت در روزهای یکشنبه است که از ۲۰۱۸ بیشتر فروشگاه‌ها را از بازگشایی در اکثر یکشنبه‌ها منع کرده است. این قانون الگوی مراجعه تعطیلات آخر هفته را تغییر داد و مراکز خرید را مجبور به سازگاری کرد: با افزایش رویدادها در روزهای هفته و ارائه خدماتی مانند رستوران‌ها و سینماها (که معاف هستند). هرچند در گزارش‌ها صراحتاً به آن اشاره نشده، اما عاملی زیربنایی در نحوه عملکرد خرده‌فروشی در لهستان است (و شاید یکی از دلایل محبوبیت پارک‌های خرده‌فروشی که معمولاً سوپرمارکت‌هایی دارند که برخی یکشنبه‌ها باز هستند).

دیدگاه خرده‌فروشان: برندهای بین‌المللی عموماً لهستان را به‌دلیل جمعیت زیاد و رشد طبقه متوسط مطلوب ارزیابی می‌کنند. در سال‌های ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵، چندین ورودی و توسعه جدید اتفاق افتاد، ازجمله در بخش لوکس در ورشو و برندهای اقتصادی در شهرهای منطقه‌ای. اعتماد مصرف‌کننده در ۲۰۲۲ با وقوع جنگ در همسایگی و تورم بالا به پایین‌ترین سطح رسید اما رو به بهبودی است. هنوز مقداری احتیاط وجود دارد (که در افت خفیف حجم معاملات دیده می‌شود) اما به‌طور کلی پیش‌بینی می‌شود مصرف در ۲۰۲۵ با کاهش تورم به‌صورت واقعی رشد کند. این موضوع برای مالکان خرده‌فروشی خبر خوبی است – افزایش فروش به معنای مستأجران سالم‌تر و امکان شاخص‌بندی اجاره است.

سرمایه‌گذاری و بازده: بازار سرمایه‌گذاری خرده‌فروشی در سال ۲۰۲۴ بازگشت چشمگیری داشت و حدود ۳۲٪ از حجم سرمایه‌گذاری املاک تجاری لهستان را تشکیل داد content.knightfrank.com. چند معامله مهم رخ داد: به‌ویژه، دو تا از بزرگ‌ترین مراکز خرید لهستان – Silesia City Center در کاتوویتسه و Magnolia Park در وروتسواف – توسط سرمایه‌گذار آفریقای جنوبی NEPI Rockcastle به ترتیب به مبلغ ۴۰۵ و ۳۷۳ میلیون یورو خریداری شدند content.knightfrank.com. همچنین، یک سبد شش پارک خرده‌فروشی متوسط با مبلغ ۲۸۵ میلیون یورو فروخته شد content.knightfrank.com. این معاملات نشان‌دهنده اعتماد دوباره به دارایی‌های خرده‌فروشی لهستان، به‌ویژه مراکز خرید غالب و سبد پارک‌های خرده‌فروشی/سودآور است. بازده مراکز خرید ممتاز تا پایان ۲۰۲۴ به حدود ۶٫۲۵٪ رسیده است content.knightfrank.com – به‌مراتب بالاتر از پیش از کرونا (که بازده ممتاز حدود ۵٪ بود). این جابه‌جایی ناشی از قیمت‌گذاری جهانی (به‌دلیل افزایش نرخ بهره) و بخشی از برداشت ریسک بالاتر در خرده‌فروشی است. با این حال، سرمایه‌گذاران جذب این می‌شوند که بازده خرده‌فروشی لهستان بالاتر از اروپای غربی است و این می‌تواند با تثبیت بازار، فرصت رشد فراهم کند content.knightfrank.com. پارک‌های خرده‌فروشی به‌دلیل درآمد مقاومشان، به‌شدت مورد توجه هستند؛ بازده آن‌ها هم‌تراز یا کمی بالاتر از مراکز خرید است (بسته به مدت اجاره و ترکیب مستأجران).

یکی از محدودیت‌های سرمایه‌گذاری داخلی در خرده‌فروشی (و سایر بخش‌ها) فقدان REITها بوده است. همان‌طور که گفته شد، بیش از ۹۰٪ سرمایه‌گذاری در املاک تجاری لهستان از سرمایه خارجی تأمین می‌شود europaproperty.com که بخشی از آن به این دلیل است که نهادها و افراد داخلی ساختار REIT برای سرمایه‌گذاری ندارند. مدت‌هاست دولت درباره تصویب قانون REIT گفتگو می‌کند و در صورت اجرایی‌شدن، می‌تواند پس‌اندازهای لهستانی را به سمت املاکی مانند مراکز خرید هدایت کند و مالکیت داخلی را افزایش دهد. تا سال ۲۰۲۵، اما همچنان هیچ REITی وجود ندارد – «غیبت مستمر» که کارشناسان صنعت آن را کمبود اساسی می‌دانند europaproperty.com.

چشم‌انداز: چشم‌انداز املاک خرده‌فروشی لهستان برای ۳ تا ۵ سال آینده محتاطانه مثبت است. عوامل بنیادین این بخش – نرخ خالی پایین، رشد قدرت خرید مصرف‌کننده و عرضه محدود مراکز خرید جدید در شهرهای بزرگ – ثبات را نشان می‌دهد. انتظار می‌رود اشغال بالا ادامه یابد، خصوصاً در مراکز خرید فعال و پارک‌های خرده‌فروشی پیوسته به سوپرمارکت‌ها. اجاره‌ها در مراکز ممتاز احتمالاً ثابت مانده یا اندکی با نرخ تورم شاخص‌شده افزایش می‌یابد، با توجه به تقاضای قوی مستأجران برای موقعیت‌های برتر. دارایی‌های ثانویه (مراکز قدیمی در بازارهای اشباع‌شده) مجبور به نوسازی هستند یا در غیر این صورت ممکن است با افزایش نرخ خالی‌شدن مواجه شوند. احتمالاً رشد توسعه پارک‌های خرده‌فروشی در شهرهای کوچکتر ادامه خواهد یافت، زیرا این قالب با ترجیحات مصرف‌کننده فعلی (راحتی، فضای باز، خرید محلی) هماهنگ است. خرده‌فروشان به گسترش فروشگاه‌های خود ادامه خواهند داد – به‌ویژه سوپرمارکت‌های تخفیفی، فروشگاه‌های DIY و زنجیره‌های مد بین‌المللی که هدفشان شهرهای متوسط با کمبود فروشگاه است.

هزینه‌های مصرف‌کننده عامل نوسان است: اگر تورم در سال ۲۰۲۵ به حدود ۴٪ و در ۲۰۲۶ به حدود ۳٪ برسد (طبق پیش‌بینی) reuters.com دستمزد واقعی افزایش یافته و از حجم فروش خرده‌فروشی حمایت خواهد کرد. افزون بر این، جمعیت لهستان به دلیل مهاجرت افزایش یافته که مصرف‌کنندگان جدیدی را به بازار وارد کرده است. بنابراین، تقاضا برای فضای خرده‌فروشی باید به‌طور ملایمی افزایش یابد. از سوی دیگر، تجارت الکترونیکی به‌تدریج سهم خود را (شاید از ~۹٪ تا اوایل دهه ۲۰۲۸ به نرخ پایین‌تر دو رقمی) افزایش می‌دهد که می‌تواند نیاز به برخی گونه‌های فضای فیزیکی را محدود کند (به‌ویژه کالاهای الکترونیکی و کتاب‌ها که عمدتاً آنلاین هستند). اما دسته‌هایی مانند مواد غذایی، رستوران، سرگرمی و خدمات جایگاه خود را در فروش حضوری حفظ خواهند کرد.

چالش‌ها و ریسک‌های کلیدی خرده‌فروشی شامل مواردی چون: سازگارسازی مراکز قدیمی، حفظ مراجعه‌کننده در مقابل راحتی خرید آنلاین و هرگونه کندشدن اقتصادی که اعتماد مصرف‌کننده را تضعیف کند، است. علاوه بر این، فشارهای هزینه‌ای (انرژی، دستمزد) می‌تواند سودآوری خرده‌فروشان را کاهش داده و بر قابلیت پرداخت اجاره تأثیر بگذارد؛ با این حال بسیاری از آن‌ها با مدل‌های چندکاناله سازگاری یافته‌اند. به‌طور کلی انتظار می‌رود املاک خرده‌فروشی لهستان سالم باقی بماند و رشد پایدار اقتصادی کشور به گردش مالی بالاتر خرده‌فروشی منجر شود. تمرکز صنعت بر ارتقای کیفیت تجربه – افزودن عناصر سرگرمی و مهمان‌نوازی به مراکز خرید – و توسعه راهبردی – ساخت فرمت‌های مناسب (پارک، اوتلت، پروژه‌های خیابان اصلی چندمنظوره) – برای تطبیق با عادت‌های متغیر مصرف‌کننده خواهد بود. با این تطبیق‌ها، بخش خرده‌فروشی باید شاهد حفظ بازده ثابت و حتی فشرده‌ترشدن بازده در صورت راه‌اندازی موفق REIT در لهستان یا حضور بیشتر سرمایه‌گذاران داخلی باشد.

صنعتی و لجستیک: تقاضای بالا و عرضه کندتر – چشم‌اندازی متعادل

رشد رکوردشکن، اکنون ملایم‌تر: املاک صنعتی و لجستیک لهستان در سال‌های اخیر یکی از عملکردهای درخشان بازار بوده و با سرعتی استثنایی رشد کرده است. تا سه‌ماه چهارم ۲۰۲۴، کل موجودی مدرن سوله‌ها و املاک صنعتی لهستان به حدود ۳۴٫۵ میلیون مترمربع رسید megaproject.com که رشد سالانه‌ای در حدود ۹٪ نشان می‌دهد property-forum.eu (برای مقایسه، این میزان تقریباً دو برابر موجودی فقط پنج سال قبل است – نشانه‌ای از رونق ناشی از تجارت آنلاین و جریانات نیرشورینگ). تنها در ۲۰۲۴، توسعه‌دهندگان حدود ۴+ میلیون مترمربع فضای جدید در ۱۴ منطقه تحویل دادند megaproject.com. این شتاب لهستان را به یکی از برترین بازارهای توسعه لجستیک اروپا تبدیل کرد – تا میانه ۲۰۲۴، لهستان دومین میزان جذب خالص بازار صنعتی اروپا را داشت (پس از یک بازار دیگر) marketoutlook.cbrepoland.pl که جایگاه این کشور را به عنوان یک هاب انبارداری قاره‌ای تقویت می‌کند.

محرک‌های تقاضا: چند عامل این قدرت را رقم زده‌اند. موقعیت استراتژیک لهستان در اروپای مرکزی، هزینه نسبتاً پایین نیروی کار و زیرساخت‌های در حال بهبود (جاده، بزرگراه، راه‌آهن) تولیدکنندگان و مراکز توزیع خدمت‌رسان به اتحادیه اروپا را جذب کرده است. رشد تجارت آنلاین (آمازون، زالاندو و دیگران مراکز تکمیل سفارشات بزرگی در لهستان دارند) و گسترش فعالیت‌های لجستیک شخص ثالث (۳PL) محرک‌های تقاضای عمده بوده‌اند. همچنین روند نیرشورینگ – انتقال تولید توسط شرکت‌های غربی به مکان‌های نزدیک‌تر – برای لهستان سودمند بوده، به‌ویژه وقتی تنش‌های زنجیره تأمین جهانی (مانند اختلافات تجاری آمریکا و چین) شرکت‌ها را به متنوع‌سازی مکان‌ها سوق می‌دهد polandinsight.com. در واقع آژانس‌های لهستانی از افزایش درخواست شرکت‌های بین‌المللی (از جمله چینی) برای فضاهای جدید لجستیکی خبر می‌دهند زیرا آن‌ها زنجیره تأمین خود را بازسازی می‌کنند polandinsight.com.

قراردادهای اجاره قوی، افزایش جزئی در نرخ خالی بودن: تقاضا برای فضای صنعتی بسیار قوی بوده است. فعالیت اجاره در سال ۲۰۲۴ به حدود ۵.۸ میلیون متر مربع رسید که نسبت به ۲۰۲۳ حدود ۴٪ افزایش داشته است axiimmo.com؛ این نشان‌دهنده ادامه توسعه توسط بهره‌برداران است. قابل توجه است که حدود ۴۸٪ قراردادهای سال ۲۰۲۴ مربوط به تمدید اجاره بوده است polandinsight.com – به این معنی که مستأجران موجود در تعداد زیادی قراردادهای خود را تمدید می‌کنند که نشانه‌ای از اعتماد به موقعیت محل است، البته این موضوع به معنای سهم کمتر گسترش‌های کاملاً جدید نیز هست. با این وجود، قراردادهای جدید و گسترش‌ها حدود ۳ میلیون متر مربع را تشکیل داده‌اند که این رقم بسیار سالمی است. نرخ خالی بودن، که در سال‌های ۲۰۱۹–۲۰۲۱ بسیار پایین (حدود ۵٪ یا کمتر) بود، با پیشی گرفتن عرضه از تقاضا کمی افزایش یافته است. تا پایان ۲۰۲۴، نرخ خالی بودن در سطح ملی حدود ۷.۵٪ بوده است polandwarehouses.com (تقریباً ۲.۶ تا ۳ میلیون متر مربع فضای خالی). تا میانه ۲۰۲۵ نرخ خالی بودن دوباره افزایش یافته و به ۸.۵٪ رسید polandinsight.com. این افزایش عمدتاً به این دلیل است که عرضه جدید به طور موقت از جذب خالص پیشی گرفته است – بازار با سرعت بالایی فضای جدید را جذب می‌کند، اما توسعه‌دهندگان در سال‌های ۲۰۲۲ تا سه‌ماهه اول ۲۰۲۴ فضای زیادی تحویل داده‌اند که باعث افزایش نرخ خالی بودن در برخی مناطق شده است polandinsight.com. برای مثال، مناطقی مانند سیلزیای سفلی (وروتسواف) با بازگشایی همزمان چند پارک بزرگ، نرخ خالی بودن بیشتری را تجربه کردند europaproperty.com.

با این حال، نرخ خالی بودن ۸٪ همچنان نشان‌دهنده بازاری متوازن است – به اندازه کافی فضای موجود وجود دارد که مستأجران حق انتخاب داشته باشند اما مازاد بزرگی دیده نمی‌شود. کارشناسان صنعت افزایش نرخ خالی بودن را نشانه‌ای سالم از بازگشت بازار به تعادل پس از سال‌های بسیار فشرده گذشته می‌دانند: «افزایش نرخ خالی بودن نتیجه طبیعی رونق سرمایه‌گذاری‌های قبلی است. بازار در حال بازگشت به تعادل است.» یک تحلیلگر نایت فرانک توضیح می‌دهد polandinsight.com polandinsight.com. نرخ خالی بودن بالاتر برای اولین بار طی سال‌های اخیر، سهم بیشتری از قدرت چانه‌زنی را به مستأجران داده است (مستأجران می‌توانند شرایط یا مشوق‌های بهتری در برخی مناطق دریافت کنند) cbre.pl cbre.pl. توسعه‌دهندگان به این موضوع توجه کرده‌اند و ساخت‌وسازهای سفته‌بازانه را محدود کرده‌اند که این اقدام نیز مانع از افزایش شدید نرخ خالی بودن خواهد شد. در واقع، شروع پروژه‌های جدید در اواخر ۲۰۲۴ کمتر بود و حجم پروژه‌های در حال ساخت نسبت به اوج‌ سال‌های ۲۰۲۱-۲۲ به میزان زیادی کاهش یافته است. بازار در حال حرکت به سوی «فرود نرم» است: تقاضا قوی و متنوع باقی مانده (۳PL، خرده‌فروشی، تولید سبک، مراکز داده و غیره) در حالی که رشد عرضه در حال کاهش است، که این امکان را فراهم می‌کند تا فضای خالی موجود در فصل‌های آتی جذب شود.

ثبات اجاره و حق بیمه لجستیک شهری: با وجود تورم هزینه‌ها (مواد، نیروی کار) و هزینه‌های تأمین مالی بالاتر، اجاره‌های انبارها نسبتاً ثابت مانده‌ است. اجاره بهای صنعتی در لهستان از ارزان‌ترین‌ها در اتحادیه اروپاست و همین عامل مستأجران را جذب می‌کند. در میانه ۲۰۲۵، اجاره لجستیک‌های بزرگ به طور معمول بین ۳.۸۰ تا ۵.۰۰ یورو به ازای هر متر مربع در ماه polandinsight.com برای فضاهای استاندارد در مراکز اصلی قرار دارد (محدوده پایین‌تر در مرکز لهستان و سیلزیای علیا و بالاترتر در اطراف ورشو یا بازارهای شهری کوچک‌تر). در عین حال، انبارهای لجستیک «شهری» (اَربن) (واحدهای کوچک‌تر نزدیک یا داخل شهرها) اجاره بیشتری دارند: در حدود ۵.۰۰ تا ۷.۵۰ یورو به ازای هر متر مربع در ماه polandinsight.com به دلیل مزیت مکانی آنها. این سطوح اجاره در سال گذشته تغییر چشمگیری نکرده‌اند؛ نسبتاً ثابت باقی مانده‌اند، که این نشان می‌دهد حتی با افزایش اندک نرخ خالی بودن، مالکان مجبور به کاهش نرخ اجاره نشده‌اند. در عوض، برای قراردادهای بلندمدت مشوق بیشتری ارائه کرده‌اند. ثبات اجاره‌ها نشان‌دهنده بلوغ این بخش است که در آن هم مالکان و هم مستأجران به دنبال شراکت‌های بلندمدت هستند و از رقابت قیمتی پرهیز دارند polandinsight.com.

شایان ذکر است که قراردادهای جدیدتر معمولاً شاخص‌بندی با تورم دارند (معمولاً تعدیل سالانه با CPI)، لذا بسیاری از مالکان در سال‌های ۲۰۲۲-۲۳ با تورم بالا شاهد افزایش درآمد اجاره‌ای بودند. در ادامه با کاهش نرخ تورم، تعدیل اجاره نیز کمتر خواهد شد و بنابراین رشد درآمد اجاره‌ای بستگی به افزایش اشغال یا اخذ اجاره‌های بالاتر در قراردادهای جدید مناطق ممتاز خواهد داشت.

پایداری (انبارهای سبز): روند مهمی در لجستیک، حرکت به سمت انبارهای پایدار و کم‌مصرف انرژی است. بسیاری از طرح‌های جدید لهستان مطابق با استانداردهای زیست‌محیطی BREEAM یا LEED ساخته می‌شوند – با پنل خورشیدی، نورپردازی LED، جمع‌آوری آب باران و حتی ذخیره انرژی در محل. تقاضای قوی از سوی بهره‌برداران و سرمایه‌گذاران برای گواهینامه «سبز» وجود دارد، زیرا شرکت‌ها به دنبال کاهش ردپای کربن خود هستند. مقاله Poland Insight به «افزایش انبارهای سبز» اشاره دارد (طبق عنوان خود) ـ این مسئله در واقع به یک نقطه فروش تبدیل شده است. نصب پنل خورشیدی بر بام سوله‌های بزرگ رایج شده و حتی برخی تاسیسات با زیرساخت کامیون‌های برقی یکپارچه‌سازی شده‌اند. این روند باعث می‌شود موجودی مدرن لهستان بیش از پیش برای آینده آماده باشد، با این حال نیازمند سرمایه‌گذاری اولیه بالایی از سوی توسعه‌دهندگان است (که هزینه آن را از طریق اجاره کمی بالاتر یا اولویت انتخاب توسط مستأجران جبران می‌کنند).

پراکندگی جغرافیایی: نواحی اصلی لجستیک همچنان عبارتند از ورشو (مرکز لهستان)، سیلزیای علیا (منطقه کاتوویتسه)، سیلزیای سفلی (وروتسواف)، پوزنان و اکنون مرکز لهستان (منطقه ووچ) و غرب لهستان (اشچچین، با هدف بازار آلمان). بیشتر حجم ۳۵ میلیون متر مربع موجود در این مناطق متمرکز است. اما رشد به شرق لهستان و شهرهای کوچک‌تر نیز با توسعه شبکه بزرگراهی در حال گسترش است (مثلاً رزشوف و لوبلین در حال پیشرفت). مثالی دیگر، سرمایه‌گذاران خارجی آغاز به توسعه در نزدیکی مرز اوکراین (رزشوف) کرده‌اند تا به نیازهای بازسازی آتی اوکراین و لجستیک نظامی ناتو پاسخ دهند.

بازار سرمایه‌گذاری: املاک لجستیکی مورد علاقه سرمایه‌گذاران بوده و لهستان هم استثنا نیست. در سال ۲۰۲۴، دارایی‌های صنعتی حدود ۲۵٪ از حجم سرمایه‌گذاری را تشکیل دادند content.knightfrank.com. هرچند کمتر از رونق سال ۲۰۲۱، اما معاملات همچنان صورت می‌گیرد. سودآوری در سال‌های ۲۰۲۲–۲۳ اصلاح قابل‌توجهی داشت و از پایین‌ترین سطح تاریخی (~۴٪ یا کمتر) به سطوح جذابی در حدود ۶.۲۵٪ برای لجستیک ممتاز تا پایان ۲۰۲۴ رسید content.knightfrank.com. این اصلاح، همراه با پایه‌های مستحکم این بخش، توجه جدیدی از سوی سرمایه‌گذاران فعلی و جدید به خود جلب کرده است. بسیاری از صندوق‌های جهانی که قبلاً خرید با سود ۴٪ را توجیه‌پذیر نمی‌دانستند، اکنون نرخ سود انبارهای لهستانی را بالاتر از ۶٪ جذاب یافته‌اند content.knightfrank.com. همچنین، لهستان اختلاف بازدهی بالاتری نسبت به لجستیک اروپای غربی (که نرخ سود ممتاز آن حدود ۳.۷۵ تا ۵٪ است) ارائه می‌دهد و آن را به هدفی برای استراتژی‌های ارزش افزوده و دارای ریسک متوسط تبدیل کرده است content.knightfrank.com.

قابل توجه است که روند فروش-اجاره مجدد در حال افزایش است، به طوری که مالکین بهره‌بردار دارایی صنعتی خود را به سرمایه‌گذارها می‌فروشند و مجدد اجاره می‌کنند. طبق گزارش‌های بازار، «اوایل ۲۰۲۵ شاهد رکوردزنی معاملات فروش-اجاره مجدد» در لهستان بوده‌ایم polandinsight.com. این موضوع نشان می‌دهد شرکت‌های لهستانی با توجه به ارزش بالای دارایی و علاقه خریداران، سرمایه املاک خود را نقد می‌کنند. همچنین سرمایه‌گذاران داخلی لهستانی اخیراً سهم خود را در معاملات صنعتی افزایش داده‌اند (سرمایه لهستانی حدود ۹٪ از کل حجم معاملات املاک تجاری در ۲۰۲۴ را شامل شده content.knightfrank.com و بخشی از آن از طریق صندوق‌های خصوصی و توسعه‌دهندگان صنعتی است). با این حال، سرمایه‌گذاران خارجی (اروپا، آمریکا، خاورمیانه، آفریقای جنوبی و آسیا) همچنان غالب معاملات بزرگ هستند. با حضور فراوان پلتفرم‌های توسعه‌دهنده در لهستان (Panattoni، GLP، Segro و …)، جریان عرضه نوین برای خریدارهای سرمایه‌گذار فراهم است.

چشم‌انداز: چشم‌انداز میان‌مدت برای املاک صنعتی و لجستیکی لهستان به‌شدت مثبت است؛ گرچه این روند از رشد شتابان به رشد پایدار در حال تغییر است. انتظار می‌رود تقاضا بالا باقی بماند: اقتصاد لهستان (به‌ویژه تولید، خرده‌فروشی و لجستیک تجارت الکترونیک) باید به‌طور پیوسته رشد کند که نیاز مستمر به انبارداری را ایجاد می‌کند. فضای ژئوپلیتیکی، اگرچه پرتنش است، در واقع به نفع لهستان است، زیرا شرکت‌ها زنجیره‌های تأمین خود را به بازارهای مصرف اروپایی نزدیک‌تر می‌کنند (عضویت پایدار لهستان در اتحادیه اروپا و نیروی کار بزرگ، نسبت به برخی کشورهای ارزان‌تر برتری ایجاد می‌کند). عرضه کاهش خواهد یافت – توسعه‌دهندگان اکنون محتاط‌تر هستند و بانک‌ها در اعطای اعتبار به ساخت‌های سفته‌بازانه سخت‌گیرتر شده‌اند. اما این اصلاح مثبت و سالمی است؛ احتمالاً عرضه جدید در سال ۲۰۲۵ کمتر از سال ۲۰۲۴ خواهد بود که به اوج‌گیری نرخ خالی بودن کمک کرده و سپس شاید تا ۲۰۲۶ دوباره کاهش یابد. حتی ممکن است تا نیمه دوم ۲۰۲۵ شاهد تثبیت نرخ خالی بودن در حدود ۸–۹٪ باشیم و پس از آن با ادامه جذب، این نرخ بهبود یابد.

ممکن است اجاره‌بها در مناطق ممتاز، پس از اجاره رفتن واحدهای فعلی خالی، دوباره اندکی افزایش یابد. بسیاری از مستاجران لجستیکی نیاز فوری دارند (شرکت‌های 3PL که قرارداد امضا می‌کنند، خرده‌فروشان که به مراکز توزیع نیاز دارند) و برای فضاهایی که آماده و نزدیک هستند – به‌ویژه در ورشو و سایر شهرهای بزرگ – حاضر به پرداخت مبلغ بیشتری هستند. در مناطق دورتر که عرضه بیشتری وجود دارد، اجاره‌ها رقابتی باقی خواهد ماند.

یک عامل نامشخص بزرگ، پایان جنگ اوکراین است: احتمال رونق بازسازی در اوکراین می‌تواند تقاضا برای فضای لجستیکی در شرق لهستان را (بعنوان پایگاه عملیات منطقه‌ای) به‌شدت افزایش دهد و همزمان ممکن است در بلندمدت مقداری کسب‌وکار را به سمت اوکراین سوق دهد. در حال حاضر، لهستان بعنوان پناهگاهی امن برای فعالیت‌های لجستیکی و تولیدی که پیش‌تر ممکن بود در اوکراین یا روسیه انجام شود، سود می‌برد.

از نظر ریسک‌ها: رکود جهانی یا اروپایی می‌تواند تقاضا را کاهش دهد (هرچند تاکنون تولید در لهستان متنوع بوده و تا حدی با روند نیرشورینگ محافظت می‌شود). همچنین، اگر نرخ بهره برای مدت طولانی‌تری بالا باقی بماند، می‌تواند توسعه‌های مبتنی بر سرمایه‌گذاری را محدود کرده و هزینه‌های تامین مالی را بالا نگه دارد؛ اما این موضوع باعث می‌شود دارایی‌های موجود به واسطه بازدهی‌شان ارزشمندتر باشند. تورم هزینه‌های ساخت قبلاً چالشی جدی بود، اما از ۲۰۲۲ تا حدی کاهش یافته است – با این حال، هرگونه اوج‌گیری مجدد می‌تواند حاشیه سود توسعه‌دهندگان را کاهش دهد.

در مجموع، بخش املاک صنعتی لهستان در حال بلوغ است. از حالت کمبود عرضه به وضعیت متعادل‌تر رسیده، به‌طوری که فضای مدرن به‌شکل مناسبی در دسترس است. اجاره‌های پایدار، اشغال بالا (حتی با نرخ خالی بودن ۸٪، بسیاری از زیر‌بازارها برای واحدهای بزرگ عملاً تکمیل هستند) و موتورهای تقاضای مداوم، چشم‌اندازی مطلوب را رقم می‌زنند. انتظار داریم لهستان در میان سه مقصد برتر لجستیکی اروپا باقی بماند و تا سال ۲۰۲۸ مجموع موجودی می‌تواند به چهل تا پنجاه میلیون مترمربع نزدیک شود، در حالی که توسعه همچنان ادامه دارد؛ گرچه با سرعت کنترل‌شده‌تر. تمرکز آینده شامل ساخت پروژه‌های بزرگ سفارشی با زمان توسعه کوتاه‌تر (برای برآورد سریع‌تر نیاز مستاجران) و توسعه مجدد ارزش‌افزا برای انبارهای قدیمی (افزودن سیستم‌های اتوماسیون، امکانات ESG) خواهد بود. با توجه به این روندها و مزیت‌های رقابتی لهستان، بخش صنعتی باید همچنان بازدهی قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاران داشته و به رشد اقتصاد کلان کمک کند.

بازار زمین: بازگشت محتاطانه و اصلاحات برنامه‌ریزی

بازار زمین سرمایه‌گذاری – از رونق تا رکود: بازار زمین توسعه‌ای در لهستان در سال‌های اخیر، نوسانات شدیدی را تجربه کرد. پس از موج فعالیت‌ در ۲۰۲۱–۲۰۲۲ (زمانی که توسعه‌دهندگان با وام‌های ارزان و رونق فروش مسکن به خرید زمین هجوم آوردند)، با تغییر شرایط در ۲۰۲۳ شاهد افت سریع بازار بودیم polandinsight.com. تا سال ۲۰۲۴، بسیاری از سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان به دلیل نبود حمایت دولتی از مسکن، افزایش شدید هزینه تأمین مالی و عدم قطعیت کلی، رویکرد “صبر و انتظار” را در پیش گرفتند polandinsight.com. بانک‌ها نیز اعطای وام خرید زمین را با معیارهای بسیار گزینشی دشوارتر کردند polandinsight.com. این عوامل سبب شد شمار معاملات کاهش یابد – در ۲۰۲۳ تعداد معاملات عمده خیلی کمتر بود زیرا بازیگران اصلی برنامه‌های توسعه را متوقف کردند.

با ورود به ۲۰۲۵، فضای بازار زمین با روند خروج تدریجی از رکود به سوی فعال‌سازی محتاطانه در حال تغییر است. در نیمه نخست ۲۰۲۵ تعداد قراردادهای نهایی‌شده بیش از سال قبل بوده، اما خریداران پیش از خرید با دقت فراوان بررسی‌های لازم و مطالعات امکان‌سنجی انجام می‌دهند polandinsight.com. به عبارت دیگر، سرمایه‌گذاران بازگشته‌اند اما تنها به فرصت‌هایی با تقاضا و پایه‌های محکم و “تأیید شده” علاقه دارند polandinsight.com. زمینی که برای پروژه‌های پرتقاضا مناسب باشد – مانند توسعه مسکونی (به‌ویژه پروژه‌های میان‌رده)، طرح‌های اجاره‌ای PRS، انبارها/تأسیسات لجستیکی شهری و طرح‌های چندمنظوره در شهرهای رو به رشد ثانویه – با استقبال روبه‌رو شده است polandinsight.com. از سوی دیگر، زمین‌هایی که مسیر توسعه روشنی ندارند یا در مناطقی با مشکلات برنامه‌ریزی قرار دارند، همچنان عمدتاً کنار گذاشته می‌شوند.

حجم معاملات در سال ۲۰۲۵ نسبت به ۲۰۲۴ بهبود پیدا می‌کند و به‌ویژه نیمه دوم ۲۰۲۵ مورد انتظار است polandinsight.com. کارشناسان بازار می‌گویند سال ۲۰۲۵ سال “بازسازی ظرفیت” است نه سال معاملات شوکه‌کننده polandinsight.com. این رشد به سطح سال ۲۰۲۱ نمی‌رسد؛ اما فعالیت، سالم‌تر خواهد بود. شایان ذکر است قیمت زمین سقوط نکرده است؛ مالکان زمین‌های مرغوب عمدتاً قیمت‌ها را حفظ کردند و حاضر نشدند با تخفیف بالا بفروشند. شاید در مناطق حاشیه‌ای تغییراتی محسوس باشد، اما زمین‌های توسعه‌ای در مناطق شهری همچنان با قیمت بالا معامله می‌شوند. همچنین هزینه زمین در لهستان نسبت به سایر کشورهای اروپای مرکزی و شرقی همچنان رقابتی است که همین عامل، شرکت‌های خارجی را به انجام پروژه در لهستان جذب می‌کند marketoutlook.cbrepoland.pl.

پروفایل سرمایه‌گذار و حضور خارجی: ترکیب خریداران در بازار زمین تغییر یافته است. در سال ۲۰۲۵، توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران محلی لهستانی (خصوصاً آن‌هایی که به بازار بورس وابسته نیستند) بسیار فعال هستند و از دانش میدانی و تصمیم‌گیری سریع خود بهره می‌برند polandinsight.com. یک روند از “معاملات همسایگی” دیده می‌شود – سرمایه‌گذارانی از کشورهای نزدیک (جمهوری چک، آلمان، بالتیک) نیز در معاملات زمین در لهستان مشارکت می‌کنند polandinsight.com. این بازیگران منطقه‌ای معمولاً آشنایی خوبی با بازار دارند و گاهی با شرکت‌های لهستانی شریک می‌شوند. سرمایه‌گذاران نهادی بزرگ اروپای غربی محتاط‌تر بودند و تا شفاف‌تر شدن شرایط اقتصادی، ورود تهاجمی را به تعویق انداخته‌اند polandinsight.com.

در عین حال بازیگران جدید خارجی وارد عرصه شده‌اند: برخی سرمایه‌گذاران ترک و حوزه مدیترانه شروع به خرید زمین‌های کوچک‌تر کرده‌اند و حاضرند برای پروژه‌های امن، رقابتی بپردازند تا جایگاهشان را در بازار تثبیت کنند polandinsight.com. همچنین همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، شرکت‌های چینی به دلیل تغییر روند تجارت جهانی به زمین‌های لجستیکی علاقه نشان داده‌اند polandinsight.com. این موضوع با ثبات اقتصاد لهستان و موقعیت استراتژیک آن هماهنگی دارد و لهستان را به نقطه‌ای مطلوب برای جابجایی پایگاه‌های تولید/لجستیکی از آسیا تبدیل می‌کند polandinsight.com polandinsight.com. در این میان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری آفریقای جنوبی و سایر صندوق‌های جهانی که معمولاً در پروژه‌های آماده سرمایه‌گذاری می‌کنند، به طور مستقیم زمین خام نمی‌خرند و اغلب شریک یا خریدار دارایی‌های تکمیل‌شده هستند؛ اما برخی از طریق قراردادهای تامین مالی پیش‌رو، توسعه‌دهندگان را به طور غیرمستقیم تأمین مالی می‌کنند تا عرضه آینده خود را تضمین کنند.

یک تحول مثبت: سرمایه خصوصی لهستان به طور فزاینده‌ای در حال تجمیع برای سرمایه‌گذاری در زمین است. به عنوان مثال، شرکت مشاوره Walter Herz بیش از ۵۰ میلیون زلوتی از افراد خصوصی جمع‌آوری کرده تا در خرید زمین در ورشو، پوزنان و تری‌سیتی سرمایه‌گذاری کند polandinsight.com. این موضوع نشان‌دهنده رشد بلوغ و علاقه سرمایه‌گذاران داخلی با سرمایه بالا به «بانک‌داری زمین» است، به ویژه زمانی که مؤسسات بزرگ کمتر فعال هستند.

کاربری زمین و نقاط دارای تقاضا: چند دسته از زمین وجود دارد که مخصوصاً در تقاضا هستند:

• زمین ساخت‌وساز مسکونی: با توجه به کمبود مسکن و انتظار برای بهبود فروش خانه، قطعات مناسب برای ساخت‌وساز جدید (به خصوص در حومه شهرهای بزرگ یا شهرهای ماهواره‌ای پررشد) به شدت مورد تقاضاست polandinsight.com. توسعه‌دهندگان مراقب‌اند بیش‌ازاندازه پرداخت نکنند اما می‌خواهند بانک‌های زمین خود را پر کنند تا برای رونق کامل بازار آماده باشند.
• زمین پروژه‌های PRS (ساخت برای اجاره): توسعه‌دهندگان مسکن استیجاری سازمانی (چه داخلی و چه خارجی) به دنبال قطعات زمین در شهرهای بزرگ هستند تا مجتمع‌های آپارتمانی برای اجاره بسازند polandinsight.com. این شامل تغییر کاربری برخی زمین‌های اداری یا مختلط به پروژه‌های مسکونی/PRS نیز می‌شود، چرا که این بخش در حال رونق است.
• زمین لجستیک شهری: با گسترش تجارت الکترونیک و تحویل آخرین مایل، انبارهای کوچک نزدیک به مراکز شهری در تقاضا هستند. سرمایه‌گذاران به زمین‌های حاشیه شهر یا مناطق صنعتی درون کلان‌شهرها برای تأسیسات «لجستیک شهری» چشم دوخته‌اند polandinsight.com. چنین زمین‌هایی عموماً محدود هستند و رقابت می‌تواند شدید باشد.
• مکان‌های بازتوسعه مختلط و اداری: در برخی مراکز شهری، سایت‌های صنعتی یا تجاری قدیمی وجود دارد که می‌توان آن‌ها را به پروژه‌های چندمنظوره (ترکیب اداره، خرده‌فروشی و آپارتمان) تبدیل کرد. برخی سرمایه‌گذاران به این گزینه‌ها چشم دارند و روی مدرن‌سازی مراکز شهرهایی مانند کراکوف، وروتسواف یا لودز حساب می‌کنند.
• اراضی کشاورزی با پتانسیل تغییر کاربری: جالب اینکه، زمین‌های کشاورزی لهستان مورد توجه بیشتر سرمایه‌گذارانی قرار گرفته که انتظار تغییر کاربری به کاربری توسعه‌ای دارند. مناطق دارای فشار شهرنشینی قوی (اطراف ورشو، کراکوف، وروتسواف و…) دارای زمین‌های کشاورزی هستند که می‌تواند به مسکونی یا صنعتی بازطبقه‌بندی شود. سرمایه‌گذارانی که مایل به طی کردن این روندها هستند، چنین قطعاتی را به عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت خریداری می‌کنند polandinsight.com. ارزش زمین کشاورزی لهستان در سال‌های اخیر افزایش یافته، به ویژه پس از سال ۲۰۱۶ که شهروندان اتحادیه اروپا مجاز به خرید آزاد زمین شدند (پس از پایان دوره انتقالی عضویت در اتحادیه اروپا). با این حال، زمین کشاورزی همچنان ارزان‌تر از اروپا غربی است و اگر تغییر کاربری دهد، ارزش افزوده خواهد داشت.

چالش اصلی – برنامه‌ریزی و مقررات: شاید بزرگ‌ترین مانع در بازار زمین لهستان، نظام برنامه‌ریزی آن باشد. تنها حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد قلمرو لهستان تحت پوشش برنامه‌های محلی توسعه فضایی الزام‌آور (MPZP) قرار دارد polandinsight.com. باقی زمین‌ها نیاز به تصمیمات موردی برای تعیین کاربری (WZ – شرایط ساخت‌وساز) دارند که می‌تواند کند، غیرقابل پیش‌بینی و سلیقه‌ای باشد polandinsight.com. سرمایه‌گذاران اغلب ماه‌ها انتظار دریافت مجوز کاربری را می‌کشند و گاهی اصلاً تصمیمی صادر نمی‌شود و پروژه‌ها معطل می‌مانند polandinsight.com. دولت مدت‌هاست در حال کار بر روی اصلاح اساسی است – معرفی «طرح‌های کلی» برای شهرداری‌ها – اما این روند به تعویق افتاده و تاکنون باعث سردرگمی با زمان‌بندی‌های متغیر شده است polandinsight.com. نتیجه وضعیتی از آشوب قانون‌گذاری در برنامه‌ریزی فضایی است polandinsight.com که به عنوان مانعی بزرگ برای توسعه شفاف و کارآمد زمین مطرح می‌شود.

با آگاهی از این مسئله، سیاست‌گذاران اصلاحاتی را پیشنهاد داده‌اند. یکی از ایده‌ها مقررات‌زدایی برای ساده‌سازی روندها است – به عنوان مثال، پیاده‌سازی روندهای ساده و دیجیتالی برای دریافت مجوزهای ساخت polandinsight.com. مثالی از این موضوع: حذف الزام تصمیم‌گیری‌های کامل اثرات زیست‌محیطی برای برخی پروژه‌های کم‌اثر (مانند ساختمان‌های خدماتی یا انبار کوچک) که در حال حاضر ماه‌ها به فرآیند صدور مجوز اضافه می‌کنند، حتی زمانی که اثر زیست‌محیطی آن حداقل است polandinsight.com. پیشنهاد این است که لیستی از سرمایه‌گذاری‌های «کم‌اثر» تهیه شود که بتوانند از مرحله اخذ مجوز محیط زیستی عبور کنند یا آن را ساده نمایند polandinsight.com. همچنین دیجیتالی کردن ثبت‌های زمین و املاک در سراسر کشور در دستور کار است که می‌تواند بررسی‌های حقوقی و معاملات را تسریع کند polandinsight.com.

مسئله قانونی خاص دیگر تغییر کاربری اراضی کشاورزی است. لهستان زمین‌های کشاورزی را بر اساس کلاس کیفیت دسته‌بندی کرده و تغییر کاربری اراضی با کیفیت بالا معمولا نیازمند تأییدیه وزارت است که دریافت آن دشوار است. صحبت‌هایی مطرح است که معیاری روشن برای آزادسازی خودکار اراضی کم‌کیفیت‌تر (رده چهارم یا پنجم) از تولید کشاورزی و بدون نیاز به مجوز وزارتخانه تعریف شود polandinsight.com. این کار موجب آزاد شدن زمین بیشتری برای سرمایه‌گذاری در حومه شهرها خواهد شد، چرا که بسیاری از این اراضی به‌رسمیت کشاورزی‌اند ولی تولیدی چندانی ندارند.

خلاصه اینکه اصلاحات برنامه‌ریزی حیاتی است: سرمایه‌گذاران به طور مکرر می‌گویند برای افزایش معاملات زمین نیاز به پیش‌بینی‌پذیری و سرعت بیشتر در صدور کاربری دارند polandinsight.com. دولت در این مسیر حرکت می‌کند، اما پیشرفت کند بوده است. تا زمانی که بهبودها اجرایی نشود، معاملات عمدتاً بر قطعاتی متمرکز است که یا کاربری مصوب دارند یا به احتمال قوی می‌توانند بگیرند.

افق: بازار زمین سرمایه‌گذاری لهستان برای سال‌های ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۷ روند صعودی اما با احتیاط خواهد داشت. در صورت کاهش تدریجی نرخ بهره، تأمین مالی خرید و توسعه زمین آسان‌تر می‌شود و این موضوع باید خریداران بیشتری را به بازار بازگرداند. ارزش زمین در مناطق ممتاز (مثلاً قطعات مرکزی ورشو یا مناطق مسکونی کلیدی) احتمالاً ثابت می‌ماند یا افزایش می‌یابد چون کمیاب هستند. در عوض، مناطق سطح دوم ممکن است تا بازگشت تقاضا با رکود قیمتی روبرو باشند. انتظار داریم رقابت بر سر زمین‌های باکیفیت از اواخر ۲۰۲۵ و سال ۲۰۲۶ با آماده شدن توسعه‌دهندگان برای چرخه ساخت بعدی فشرده شود و این می‌تواند قیمت‌ها را در بهترین مناطق افزایش دهد.

علاقه سرمایه‌گذاران خارجی به زمین لهستان نیز با ثبات شرایط کلان اقتصادی افزایش خواهد یافت. برخی از بازیگران بزرگ نهادی که در ۲۰۲۳–۲۰۲۴ خرید را متوقف کرده بودند، ممکن است بازگردند، به ویژه اگر رشد اقتصادی لهستان حدود ۳ درصد در سال تداوم داشته باشد و چرخه املاک مثبت شود. ورود وجوه اتحادیه اروپا برای زیرساخت و سایر سرمایه‌گذاری‌ها (لهستان از دریافت‌کنندگان بزرگ بودجه اروپاست) نیز مناطق بیشتر را جذاب می‌کند (مثلا با احداث جاده، یک سایت لجستیکی ناگهان ارزش پیدا می‌کند و غیره).

ریسک‌ها و متغیرهای کلیدی: مهم‌ترین ریسک همچنان محیط مقرراتی است – اگر اصلاحات برنامه‌ریزی متوقف شود یا بی‌ثباتی سیاسی قوانین املاک را تحت تاثیر قرار دهد، سرمایه‌گذاران دچار تردید خواهند شد. همچنین اگر دولت محدودیت شدیدی برای مالکیت زمین توسط خارجی‌ها وضع کند (بعید است، چون اکثر محدودیت‌ها برداشته شده)، مشارکت خارجی‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد. عامل دیگر هزینه ساخت‌وساز است – جهش هزینه ساخت، توان توسعه‌دهندگان برای پرداخت بهای زمین را کاهش می‌دهد (چرا که کل توجیه اقتصادی پروژه متاثر می‌شود). در حال حاضر هزینه‌های ساخت تثبیت شده که برای ارزش زمین مثبت است.

در پایان، بازار زمین لهستان در سال ۲۰۲۵ با دقت و گزینش‌گری مشخص می‌شود. دوره خریدهای سفته‌بازانه هر قطعه زمینی به پایان رسیده؛ اکنون مهم انتخاب دقیق زمین‌هایی با پتانسیل روشن است. همانطور که در یک تحلیل عنوان شده بود، سال ۲۰۲۵ سالی از «بازسازی پتانسیل» است polandinsight.com که زمینه‌ساز فعالیت‌های پرشورتر در سال‌های آینده خواهد بود. با بهبود سیاست‌های برنامه‌ریزی و باد پشت اقتصادی، لهستان می‌تواند مقدار زیادی از اراضی بلااستفاده فعلی را برای توسعه آزاد کند که این نیازهایی چون کمبود مسکن و گسترش شبکه لجستیک را مرتفع خواهد کرد. سرمایه‌گذاران زمین را به عنوان یک پناهگاه امن سرمایه در بلندمدت (دارایی ملموس در کشوری در حال رشد) می‌بینند polandinsight.com و بسیاری اکنون خود را موقعیت‌یابی می‌کنند تا هنگام آغاز چرخه توسعه، از مزایا بهره‌مند شوند.

سرمایه‌گذاران خارجی و عوامل نظارتی

سرمایه خارجی در تمام بخش‌های املاک و مستغلات لهستان نقش غالب دارد و فرصت‌ها و ملاحظاتی را به همراه می‌آورد. در بخش سرمایه‌گذاری تجاری، صندوق‌های بین‌المللی نیروی محرک معاملات بزرگ بوده‌اند. همانطور که ذکر شد، در سال ۲۰۲۴ سرمایه‌گذاران خارجی تقریباً بیش از ۹۰ درصد از بیش از ۵ میلیارد یورو حجم سرمایه‌گذاری املاک تجاری را تشکیل دادند europaproperty.com. اینها شامل مؤسسات خصوصی جهانی، صندوق‌های بیمه، صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه‌گذاران املاک تخصصی از اروپا، آمریکای شمالی، آسیا و آفریقای جنوبی هستند. جذابیت روشن است: لهستان مقیاس (اقتصاد بزرگی با ۳۸ میلیون نفر جمعیت)، رشد (نرخ‌های رشد تولید ناخالص داخلی و مصرف‌کننده بالاتر از اروپای غربی) و بازدهی‌های بسیار بالاتری دارد. دارایی‌های اصلی اداری، خرده‌فروشی و لجستیک در لهستان بین ۶ تا ۷ درصد بازدهی دارند (همانگونه که قبلاً گفته شد) درحالی که این بازدهی در بسیاری از بازارهای غربی ۳ تا ۴ درصد است content.knightfrank.com. این اختلاف بازدهی جبران ریسک بازار نوظهور و ریسک ارزی است (هرچند ارز لهستان، زلوتی، نسبتاً باثبات است و کشور کاملاً با اتحادیه اروپا یکپارچه شده).

به لحاظ کشور مبدأ، در سال‌های اخیر سرمایه‌گذاران آلمانی، آمریکایی، بریتانیایی و آفریقای جنوبی از جمله خریداران برتر بوده‌اند content.knightfrank.com. صندوق‌های سرمایه‌گذاری آفریقای جنوبی (مانند NEPI Rockcastle و Redefine) به ترتیب در خرده‌فروشی و اداری بسیار فعال بوده‌اند. سرمایه‌گذاران آمریکایی و کانادایی نیز در سال ۲۰۲۴ بازگشت داشتند content.knightfrank.com. ترکیب منبع سرمایه در ۲۰۲۴ حکایت از منابع متنوعی دارد: مثلاً آفریقای جنوبی (۱۹٪ از حجم معاملات)، آمریکا (۱۱٪)، بریتانیا (۱۳٪)، اروپای غربی (۹٪ به استثنای آلمان و بریتانیا)، همسایگان اروپای مرکزی و شرقی (۱۸٪)، و سرمایه داخلی لهستان ~۹٪ content.knightfrank.com. این تنوع نشان می‌دهد لهستان بر روی صفحه رادار سرمایه‌گذاران سراسر جهان قرار گرفته است. علاوه بر این، بازیگران جدیدی نیز وارد می‌شوند – برای مثال، در ۲۰۲۴ شرکت Sona Asset Management بریتانیا از طریق یک معامله پرتفوی بزرگ اداری وارد شد content.knightfrank.com و گفته می‌شود سرمایه‌های خاورمیانه‌ای به دنبال پرتفوی‌های لجستیک هستند.

چرا سرمایه‌گذاران داخلی کم‌اند؟ سهم نسبتاً پایین سرمایه داخلی (فقط ~۹٪ در ۲۰۲۴ content.knightfrank.com) عمدتاً دلایل ساختاری دارد. لهستان سیستم توسعه‌یافته REIT یا امانت سرمایه‌گذاری مشابه ندارد، بنابراین پول سازمانی داخلی (صندوق‌های بازنشستگی، …) معمولاً به بخش ملک سرازیر نشده. فقط تعداد معدودی سرمایه‌گذار بزرگ ملکی لهستانی (مثلاً PFR دولتی یا برخی شرکت‌های بیمه) ظرفیت معاملات بزرگ را دارند. این روند در حال کند شدن است: افراد با سرمایه بالا و شرکت‌های خصوصی لهستانی بیشتر به ملک توجه می‌کنند ولی فعلاً این خلأ را سرمایه خارجی پر می‌کند. همانگونه که ذکر شد، تصویب قانون REIT – که چندین سال است در دست بررسی است – می‌تواند منشأ تحول شود و این امکان را به سرمایه‌گذاران خرد داخلی بدهد که به‌طور غیرمستقیم در ملک مشارکت داشته باشند و مشارکت داخلی را افزایش دهد europaproperty.com. کارشناسان این حوزه بارها خواهان این شده‌اند و به نمونه موفق همسایه، چک، اشاره می‌کنند europaproperty.com.

محیط مقرراتی برای سرمایه‌گذاران خارجی: به طور کلی لهستان نسبت به مالکیت خارجی املاک باز است. پس از پیوستن به اتحادیه اروپا، شهروندان و شرکت‌های اتحادیه اروپا می‌توانند املاک لهستان (از جمله زمین) را بدون محدودیت بخرند (به استثنای معدودی نظیر زمین کشاورزی در دوره گذار که ۲۰۱۶ پایان یافت). خارجیان غیراتحادیه اروپا نیز می‌توانند خرید کنند، هرچند برای برخی املاک به‌ویژه زمین‌های کشاورزی و جنگلی، اخذ مجوز از وزارت کشور لازم است. این فرآیند اکثر مواقع تشریفاتی است و بیشتر جهت جلوگیری از تملک زمین‌های استراتژیک است. البته، برای املاک شهری (اداری، آپارتمان، انبار) معمولاً برای خریداران بین‌المللی معتبر مانعی وجود ندارد. ثبت سند مالکیت (سیستم دفتر ثبت املاک و رهن) و حمایت‌های قانونی واضحی در لهستان وجود دارد که مورد پسند سرمایه‌گذاران خارجی است.

یکی از دغدغه‌های مقرراتی می‌تواند مالیات‌ها باشد: مالیات نقل و انتقال ۱ درصد برای معاملات دارایی و مالیات سالانه املاک (که نرخ‌های ثابت نسبتاً پایینی به ازای متر مربع است). برخلاف برخی کشورها، مالیات سالانه ثروت بر ملک وجود ندارد. با این حال، دولت ایده‌هایی مثل مالیات مضاعف برای موجرانی که چند واحد مسکونی دارند (برای مهار سوداگران) را مطرح کرده است globalpropertyguide.com. تا سال ۲۰۲۵ چیزی قطعی اجرا نشده، اما سرمایه‌گذاران مراقب چنین طرح‌هایی هستند. موضوع دیگر، الزام تطابق با استانداردهای ESG است – مقررات اتحادیه اروپا (مانند دستورالعمل‌های بهره‌وری انرژی) ممکن است باعث شود ساختمان‌هایی که استانداردها را رعایت نمی‌کنند، ارزش خود را از دست بدهند. سرمایه‌گذاران خارجی غالباً نسبت به این موضوع حساس‌اند و دارایی‌هایی با گواهینامه سبز را ترجیح می‌دهند. این موضوع به طور غیرمستقیم تعیین می‌کند کدام املاک جذب سرمایه می‌شود؛ املاکی با بهره‌وری ضعیف ممکن است نیاز به ارتقا پیدا کنند یا نادیده گرفته شوند.

خارجیان در بازار مسکن: علاوه بر سرمایه‌گذاران نهادی، لهستان شاهد حضور خریداران حقیقی خارجی در بخش‌هایی مثل مسکن لوکس و خانه‌های دوم هم بوده (برای مثال برخی اوکراینی‌ها، همانطور که پیش‌تر اشاره شد و نیز برخی مهاجران مقیم که در کراکوف یا مناطق ساحلی ملک می‌خرند). دولت مدتی محدودیت‌هایی را مدنظر قرار داده بود (مانند برخی کشورها که برای کنترل بازار بر خرید خارجی سقف می‌گذارند)، اما با توجه به سهم هنوز کم خارجی‌ها در معاملات کل مسکن، لهستان فعلاً چنین محدودیت‌هایی وضع نکرده است (افزایش تا ۳۰٪ در برخی پروژه‌ها چشمگیر است اما مربوط به موارد خاص، نزدیک سازمان‌های بین‌المللی یا مناطق محبوب مهاجران است) globalpropertyguide.com.

سرمایه‌گذاری خارج‌گرا: شایان ذکر است سرمایه‌گذاران لهستانی نیز بطور فزاینده‌ای در خارج از کشور فعال شده‌اند (مثلاً خرید انبار در اروپا از طریق صندوق‌ها)؛ اگر REITها وارد شوند، می‌تواند ورود سرمایه لهستانی به املاک خارجی را نیز تسهیل کند.

در مجموع، حضور سرمایه‌گذاران خارجی بخش جدایی‌ناپذیر بازار املاک لهستان است و تخصص و نقدینگی را وارد می‌کند. محیط مقرراتی عموماً مطلوب است با حقوق قانونی قوی و موانع اندک مالکیت. بهبودهای مورد انتظار در صنعت – همچون ساده‌سازی فرآیند برنامه‌ریزی polandinsight.com و ورود REITها – به نفع همه اعم از خارجی و داخلی خواهد بود زیرا شفافیت و جریان سرمایه افزایش می‌یابد. به جز اتفاقات غیرمنتظره حفاظتی (که با توجه به دولت فعلی طرفدار کسب‌و‌کار پیش‌بینی نمی‌شود)، لهستان باید همچنان بازار باز و جذابی برای سرمایه‌گذاری جهانی ملک باقی بماند.

پیش‌بینی و چشم‌انداز ۳ تا ۵ ساله (۲۰۲۵–۲۰۳۰)

با نگاه به آینده، بازار املاک لهستان برای رشد پایدار و باثبات در چند سال آینده آماده است که این امر با بنیادهای اقتصادی قوی و روندهای تخصصی ذکر شده در بالا پشتیبانی می‌شود. در اینجا چشم‌انداز بر اساس عوامل کلیدی و انواع ملک خلاصه می‌شود:

چشم‌انداز اقتصاد کلان و مالی: اقتصاددانان رشد تولید ناخالص داخلی لهستان را برای سال‌های ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۷ حدود ۳ تا ۴ درصد سالانه پیش‌بینی می‌کنند که بالاتر از میانگین اتحادیه اروپا است cbre.pl. مصرف خصوصی همچنان موتور رشد باقی خواهد ماند، با افزایش دستمزدها و جذب کمک‌های قابل توجه اتحادیه اروپا به اقتصاد. تورم که در ۲۰۲۲ دو رقمی شد، انتظار می‌رود تا ~۴ درصد در ۲۰۲۵ و ~۳ درصد تا ۲۰۲۶ بهبود یابد reuters.com – نزدیک سقف محدوده هدف بانک مرکزی لهستان (NBP). واقعاً، یک نظرسنجی بانک مرکزی میانگین تورم سال ۲۰۲۵ را ۴.۱٪ و برای ۲۰۲۶، ۳.۲٪ پیش‌بینی می‌کند reuters.com. این کاهش تورم باید به کاهش بیشتر نرخ بهره توسط بانک مرکزی لهستان منجر شود. پیش‌بینی‌ها حاکی است نرخ مبنا تا پایان ۲۰۲۵ تقریباً ۷۵ تا ۱۲۵ واحد پایه دیگر کاهش یابد (برساند به ~۴.۰ تا ۴.۵٪) و شاید تا پایان ۲۰۲۶ به ~۳.۵ تا ۴.۰٪ برسد focus-economics.com think.ing.com، مگر اینکه شوک تورمی جدیدی رخ دهد. نرخ بهره پایین‌تر، برای ملک سودمند خواهد بود: هزینه وام مسکن را کم‌تر می‌کند، تامین مالی پروژه‌های تجاری را بهبود می‌بخشد و احتمالاً باعث کاهش بازدهی املاک (یعنی افزایش قیمت سرمایه‌ای) تا حدی خواهد شد. بیکاری هم پیش‌بینی می‌شود بسیار پایین بماند (۳ تا ۵ درصد) و لهستان شاید همچنان از کشورهای همسایه کارگر جذب کند و نیروی کار را گسترش دهد. تنها ریسک این است که اگر اقتصاد جهانی یا شرکای تجاری عمده اروپایی دچار رکود شوند، صنایع صادرات‌محور لهستان امکان کند شدن خواهند داشت، اما اجماع فعلی رشد نسبی اتحادیه اروپا است که برای چشم‌انداز لهستان حمایت‌کننده است.

پیش‌بینی بازار مسکونی: ما انتظار داریم قیمت ملک مسکونی در لهستان در ۳ تا ۵ سال آینده به طور ملایم افزایش یابد و تقریباً با رشد درآمد و تورم هم‌سو باشد. افزایش سالانه قیمت در بازه پایین تا میانه رقم‌های تک رقمی (مثلاً ۳ تا ۶ درصد در سال) محتمل‌تر است تا جهش‌های دو رقمی سال‌های اخیر. این بدان معناست که از لحاظ واقعی (تعدیل‌شده با تورم)، قیمت خانه‌ها عمدتاً باثبات یا شاهد قدری رشد حقیقی خواهند بود. عوامل کلیدی: کسری بزرگ مسکن ادامه خواهد داشت – حتی با وجود رکورد ساخت‌وساز در سال‌های اخیر، لهستان همچنان یکی از پایین‌ترین نسبت‌های واحد مسکونی به ازای هر ۱۰۰۰ نفر را در اروپا دارد cbre.pl. جمعیت‌شناسی در پی مهاجرت، بخصوص با اسکان اوکراینی‌ها، حالا به نفع بازار است (احتمالاً پس از سال‌ها رکود جمعیت، دوباره در حال رشد است). همچنین تا سال ۲۰۲۶–۲۰۲۷، رکود کنونی در شروع پروژه‌های ساختمانی (بسیاری از پروژه‌ها در ۲۰۲۳–۲۰۲۴ متوقف شدند) می‌تواند منجر به عرضه کمتر مسکن جدید به بازار شود که به طرز طنزآمیزی عامل تنگ‌تر شدن عرضه نسبت به تقاضا شده و از کاهش قیمت جلوگیری می‌کند.

دسترسی به وام مسکن با کاهش نرخ بهره باید بهبود یابد – انتظار می‌رود پس از شوک افزایش نرخ‌های ۲۰۲۲، اعتبارات به تدریج آزادتر شوند. برنامه‌های دولتی (مانند “کلید اول”) گروه‌هایی از خریداران (مانند خریداران اول آپارتمان‌های قدیمی‌تر) را از حدود ۲۰۲۵ هدف قرار می‌دهند و محرک ملایمی به بازار می‌دهند بی‌آنکه منجر به گرمای بیش‌ از حد شود. تقاضای اجاره قوی باقی خواهد ماند، بنابراین اجاره‌ها احتمالاً به آرامی رشد خواهند کرد (شاید حدود ۲ تا ۵ درصد در سال) زیرا شهرنشینی و تغییر سبک زندگی جمعیت مستاجر را افزایش می‌دهد. بخش PRS لهستان به طور قابل توجهی گسترش می‌یابد – از حدود ۲۱ هزار واحد کنونی به شاید بیش از ۵۰ هزار تا ۲۰۳۰ – این روند اجاره‌داری را حرفه‌ای‌تر و عرضه را افزایش می‌دهد، اما با این کمبود فعلی، موجب کاهش اجاره‌ها نمی‌شود بلکه پاسخگوی تقاضای جدید خواهد بود.

یک هشدار: اگر نرخ بهره زیاده‌ سریع کاهش یابد یا یارانه‌ خیلی سخاوتمندانه‌ای دوباره برقرار شود، ممکن است رشد شدید مجدد قیمت رخ دهد. اما سیاست‌گذاران ظاهراً مصمم به اجتناب از این نوسانات هستند globalpropertyguide.com. سناریو پایه یک روند رشد پایدار است: همانطور که یک توسعه‌دهنده پیش‌بینی کرده، “انتظار نداریم قیمت‌ها به کف‌های اوایل ۲۰۲۳ بازگردند؛ بلکه رشد ملایم هم‌راستا با تورم” globalpropertyguide.com. تا ۲۰۲۸، به احتمال زیاد شاهد نوآوری‌های جدیدی در موجودی مسکن لهستان خواهیم بود – خانه‌های “سبز” با بهره‌وری انرژی بالاتر (مطابق با مقررات اقلیمی اتحادیه اروپا)، ساخت پیش‌ساخته بیشتر برای کاهش هزینه، و شاید نشانه‌های نخستین سازندگان مسکن نهادی (شرکت‌هایی که محله‌های ویلایی اجاره‌ای را یکجا می‌سازند؛ الگویی که در اروپا ظهور کرده). در مجموع، بخش مسکن باید همچنان رکن اصلی بازار باقی بماند و هیچ سقوط بزرگی در افق دیده نمی‌شود، زیرساخت آن تقاضای جمعیتی و بهبود دسترسی‌پذیری است.

پیش‌بینی دفتر کار: سال‌های آینده بازار دفاتر درباره کیفیت به جای کمیت خواهد بود. عرضه جدید تا حداقل ۲۰۲۶ محدود باقی می‌ماند polandoffices.com، که به تدریج نرخ خالی بودن در بخش‌های درجه‌یک را کاهش می‌دهد. تا ۲۰۲۵–۲۰۲۷، انتظار داریم نرخ خالی بودن دفاتر برتر در مرکز ورشو به حدود ۵٪ یا کمتر برسد، یعنی تقریباً ظرفیت کامل، که برخی مستاجران را به سمت مناطق غیر مرکزی سوق می‌دهد – البته خالی بودن در مناطق غیر مرکزی تا حذف ساختمان‌های منسوخ همچنان بالا خواهد بود. در شهرهای منطقه‌ای، خالی بودن متفاوت خواهد بود: بازارهای پیشرو مانند کراکوف و تری‌سیتی شاید به حدود ۱۰٪ یا کمتر برسد اگر تقاضا قوی بماند، در حالیکه بازارهای ضعیف‌تر ممکن است در محدوده دو رقمی باقی بمانند.

احتمالاً سازندگان تا ۲۰۲۶ پروژه‌های بیشتری را از سر می‌گیرند، به ویژه در ورشو که فعلاً تقریباً توقف کامل رخ داده است. موج جدیدی از برج‌های اداری شاید اواخر ۲۰۲۵ برای پاسخ به تقاضای مورد انتظار ۲۰۲۷–۲۰۲۸ راه‌اندازی شود، به‌خصوص اگر هزینه تأمین مالی کاهش یابد. برخی پروژه‌های بازتوسعه نیز تحقق می‌یابد: دفاتر قدیمی تبدیل به آپارتمان یا هتل و… خواهند شد که موجودی دفاتر در نقاط فرعی را کاهش می‌دهد اما سایر نیازها را هم برآورده می‌کند (مثلاً برخی دفاتر قدیمی در کریدور یروزولیمسکی ورشو ممکن است به خوابگاه یا آپارتمان تبدیل شوند).

اجاره دفاتر در نقاط ممتاز ممکن است در ۳ سال آینده حدوداً ۵ تا ۱۵٪ به صورت تجمیعی رشد کند، به ویژه برای طبقات بالا در ساختمان‌های مدرن سبز – که عرضه محدود و تقاضای بالا دارند. مستاجران حاضرند حق بیمه برای کیفیت، رضایت کارکنان و اهداف ESG بپردازند. در همین حال اجاره ساختمان‌های قدیمی‌تر احتمالاً راکد می‌ماند یا حتی کاهش می‌یابد مگر آنکه ارتقاء یابند. بنابراین شکاف اجاره بین کلاس A+ و کلاس B بیشتر می‌شود. مشوق‌هایی مثل دوره‌های اجاره رایگان در ساختمان‌های برتر کوتاه‌تر خواهد شد و وضعیت صاحب‌خانه‌ها قوت گرفته و اجاره مؤثر خالص بهبود می‌یابد.

روندهایی چون کار هیبریدی همچنان بر نحوه استفاده از دفاتر اثرگذار خواهد بود – انتظار داریم شرکت‌ها فضای بیشتری به ازای هر میز (برای فضاهای همکاری و…) اختصاص دهند و حضور متوسط هفتگی کاهش یابد، اما همچنان دفاتر برای نیازهای فرهنگی و مشتری حفظ می‌شوند. بنابراین شاید به ازای هر کارمند متر مربع زیادی مانند گذشته نیاز نباشد، اما رشد بخش‌های تجاری (IT، خدمات برون‌سپاری، مراکز تحقیق و توسعه) در لهستان همچنان منجر به جذب مثبت خالص سالانه شود. استعدادهای ماهر لهستان و مزیت هزینه‌ای آن، شرکت‌های چندملیتی را برای تأسیس دفاتر جذب خواهد کرد (به خصوص در کراکوف، وروتسواف و… که به قطب‌های خدماتی تبدیل شده‌اند).

سرمایه‌گذاری در دفاتر نیز باید شتاب بگیرد. اگر نرخ بهره طبق پیش‌بینی کاهش یابد، بازده دفاتر ممتاز – که اکنون حدود ۶.۰٪ است content.knightfrank.com – ممکن است تا ۲۰۲۶ به بازه پایین ۵ درصد کاهش یابد و ارزش سرمایه را تقویت کند. همچنین ورود بازیگران جدید (شاید صندوق‌های ثروت ملی آسیایی یا سرمایه‌گذاران خاورمیانه) به دفاتر لهستان را پیش‌بینی می‌کنیم، چرا که ارزش پیشنهادی این بازار جذاب است. یک ریسک، نگرش جهانی منفی به دفاتر است – در سطح جهانی دفاتر زیر ذره‌بین دورکاری هستند. اما وضعیت لهستان بهتر است، چراکه دفاتر آن جدیدتر و متمرکز در بخش‌های فناوری و خدماتی پُر تقاضا است. تا زمانی که صاحبان دفاتر به تطبیق ادامه دهند (فضای انعطاف‌پذیر، امکانات، ESG)، دفاتر لهستان باید جذابیت خود را حفظ کند.

پیش‌بینی خرده‌فروشی: بازار خرده‌فروشی لهستان نسبتاً بالغ است، بنابراین هیچ توسعه عظیم مراکز خرید انتظار نمی‌رود. در عوض، سال‌های آینده به بهینه‌سازی و نوسازی موجودی فعلی اختصاص دارد. بسیاری از مراکز خرید بازسازی می‌شوند و برخی مراکز مسن یا ضعیف‌تر ممکن است تغییر کاربری دهند (مثلاً بخشی به دفتر، آپارتمان یا پایگاه لجستیکی تبدیل شوند). پارک‌های خرده‌فروشی و مراکز رفاهی کوچک مخصوصاً در شهرهای کوچک‌تر رشد خواهند کرد – هنوز برای پروژه‌های جدید متکی به سوپرمارکت در شهرهایی که خرده‌فروشی مدرن ندارند جا وجود دارد.

همانطور که گفته شد، هزینه خانوارها بعد از فروکش کردن تورم تقویت خواهد شد. تا ۲۰۲۵–۲۰۲۶، اگر تورم حدود ۳ تا ۴ درصد و رشد دستمزدها بین ۷ تا ۱۰ درصد بماند، لهستانی‌ها شاهد رشد واقعی درآمد خواهند بود که به رشد مصرف خرده‌فروشی منجر می‌شود. این می‌تواند موجب افزایش تراکم فروش در مراکز خرید شده و زمینه افزایش اجاره در مراکز ممتاز (از راه اجاره وابسته به فروش یا تمدید قرارداد) را فراهم آورد. البته تجارت الکترونیک هم احتمالاً تا ۲۰۳۰ به حدود ۱۵٪ فروش خرده‌فروشی برسد، بنابراین فروشگاه‌های فیزیکی باید برای حفظ جذابیت خود به تکامل ادامه دهند. انتظار ادغام هرچه بیشتر آنلاین و آفلاین را داشته باشید (خدمات دریافت کالا در محل، فروشگاه‌های نمایشگاهی و غیره).

لهستان احتمالاً بالاخره صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIT) را طی این دوره پیاده‌سازی خواهد کرد که می‌تواند REITهای خرده‌فروشی ایجاد کند تا دارایی‌های ثانویه را خریداری و در آن‌ها سرمایه‌گذاری کنند. تحقق این امر راه خروج برای برخی مالکان خارجی و تزریق مالکیت بومی را ایجاد می‌کند.

بازده خرده‌فروشی (در حال حاضر حدود ۶.۲۵٪ برای املاک ممتاز content.knightfrank.com) شاید با بازگشت اعتماد سرمایه‌گذاران کمی فشرده‌تر شود، یعنی تا ۲۰۲۷ برای مراکز ممتاز حدود ۵.۵ تا ۶.۰ درصد فرض کنیم، به شرط آنکه نرخ بهره کاهش یابد. بازار ثانویه خرده‌فروشی متنوع خواهد بود – بهترین مراکز محلی و اوت‌لت خریدار خواهند داشت، در حالی که برخی مراکز ضعیف‌تر ممکن است نتوانند خریداری پیدا کنند و دچار بازده بالاتر یا تغییر کاربری شوند.

پیش‌بینی لجستیک/صنعتی: بخش لجستیک لهستان باید شتاب خود را حفظ کند. پیش‌بینی می‌کنیم تقاضا برای ۵–۶ میلیون متر مربع اجاره سالانه در کوتاه‌مدت ادامه یابد که تجارت الکترونیک (که هنوز سهم زیادی در سبد خرده‌فروشی لهستان دارد) و سرمایه‌گذاری تولیدکنندگان خودرو، الکترونیک و… در تولید محلی از آن حمایت می‌کند. نرخ خالی بودن شاید در ۲۰۲۵ در ارقام تک‌رقمی بالا باقی بماند اما احتمالاً از ۲۰۲۶ شروع به کاهش می‌کند، چراکه خط لوله احداث در ۲۰۲۴–۲۵ کند شد. بنابراین تا ۲۰۲۷، نرخ خالی بودن ممکن است دوباره به حدود ۵٪ یا پایین‌تر (تقریباً ظرفیت کامل) بازگردد. این امر دوباره فشار صعودی بر اجاره‌ها وارد می‌کند؛ شاهد رشد اجاره به‌ویژه در لجستیک شهری درون‌بافتی خواهیم بود، جایی که زمین کم است و تقاضا سیری‌ناپذیر (مثلاً انبارهای آخرمسیر اطراف ورشو تا اواخر دهه شاید به بالای ۷–۸ یورو برای هر متر مربع برسد). اجاره‌های انبارهای بزرگ در موقعیت مرکزی هم اگر هزینه زمین و ساخت بالا برود، قدری افزایش می‌یابد.

لهستان همچنین از هرگونه بازسازی اوکراین (هرچند بازه زمانی نامشخص است) سود خواهد برد – مناطق مرزی به پایگاه لجستیکی تبدیل شده و احتمالاً نیازمند انبارهای جدید خواهند شد. علاوه‌بر این، با منطقه‌ای شدن زنجیره تأمین، لهستان می‌تواند صنایع جدیدی مثل گیگافکتوری باتری، تولید قطعات و… را جذب کند که به تأسیسات صنعتی نیاز دارند.

توسعه لجستیک متعادل‌تر خواهد بود – گذار از هیجان سفته‌بازی ۲۰۲۰–۲۰۲۲ به رویکرد ساخت سفارشی و مرحله‌ای. بسیاری از سازندگان اکنون پیش از ساخت پارک‌های بزرگ، بخشی از اجاره‌ها را پیش‌اجاره می‌کنند. عوامل محیط‌زیستی هم تأثیرگذار خواهد شد: سیاست‌های اقلیمی سختگیرانه‌تر اتحادیه اروپا ممکن است به انبارهای مجهز به انرژی خورشیدی، ساخت کربن صفر و حتی محدودیت توسعه زمین خام در برخی مناطق حفاظت‌شده منجر شود. ولی لهستان فضای کافی برای لجستیک دارد (زمین‌های صنعتی متروکه و سایت‌های سابق صنعتی هم می‌توانند مجدداً مورد استفاده قرار گیرند).

سرمایه‌گذاری صنعتی احتمالاً همچنان داغ‌ترین بخش خواهد ماند. پیش‌بینی می‌کنیم که نرخ بازدهی (ییلد) از حدود ۶.۲۵٪ به حدود ۵.۵٪ یا حتی ۵٪ تا سال ۲۰۲۷ برای لجستیک ممتاز کاهش یابد، چرا که رقابت برای دارایی‌های تثبیت‌شده دوباره شدت می‌گیرد (مشابه روند پیش از سال ۲۰۲۲). اگر نرخ بهره کاهش یابد و اقتصاد باثبات بماند، سرمایه‌گذاران جهانی ممکن است وارد رقابت‌های پیشنهادی برای پرتفوی‌های ممتاز شوند. موقعیت لهستان به عنوان یک بازار اصلی لجستیک در اروپا تا آن زمان تثبیت خواهد شد و ممکن است حتی برای صندوق‌های پان-اروپایی بیشتری به رده “پرتفوی اصلی” ارتقا یابد (برخی هم‌اکنون این‌گونه برخورد می‌کنند).

زمین و توسعه: قیمت زمین در مناطق کلیدی شهری با بازگشت توسعه‌دهندگان به بازار افزایش خواهد یافت. انتظار داریم تا سال ۲۰۲۶، به شرط نرخ بهره حدود ۴٪ و اقتصاد پایدار، توسعه‌دهندگان مسکونی دوباره شروع ساخت‌وساز را افزایش دهند تا پاسخگوی تقاضای تجدیدشده باشند. این بدان معناست که آن‌ها فعالانه در سال‌های ۲۰۲۵–۲۰۲۶ به دنبال زمین خواهند بود و رقابت برای قطعات مناسب بالا می‌رود. به طور مشابه، توسعه‌دهندگان لجستیک همچنان زمین‌های حاشیه بزرگراه‌ها و نزدیک شهرها را خریداری می‌کنند، هرچند با انضباط بیشتر. همچنین ارزش اراضی کشاورزی ممکن است هم به دلیل روند قیمت محصولات کشاورزی و هم بالقوه شدن تبدیل این اراضی در حریم رشد شهری افزایش یابد.

اقدامات دولت لهستان برای ساده‌سازی برنامه‌ریزی (در صورت اجرای کامل) می‌تواند به طور چشمگیری پتانسیل توسعه را آزاد کند. اگر تا سال ۲۰۲۵–۲۶ بخش زیادی از شهرداری‌ها طرح‌های عمومی جدید و صدور مجوز دیجیتالی را بپذیرند، شاهد گردش سریع‌تر پروژه‌ها و شفافیت بیشتر خواهیم بود (کاهش عدم قطعیت به ارزش زمین می‌افزاید). همچنین، هرگونه مقررات‌زدایی مانند سریع‌تر کردن پروژه‌های کم‌اثر یا تسهیل قوانین تبدیل اراضی کشاورزی polandinsight.com polandinsight.com می‌تواند رونق بیشتری به بازار زمین بدهد و سایت‌های بیشتری را قابل استفاده کند. برعکس، اگر مشکلات بوروکراسی ادامه یابد، سرعت توسعه را محدود و قیمت زمین‌های قابل ساخت فوری را بالا نگه می‌دارد (که سناریوی ایده‌آلی نیست زیرا رشد را متمرکز می‌کند).

ریسک‌های چشم‌انداز: اگرچه پیش‌بینی به طور کلی مثبت است، ریسک‌هایی وجود دارد که می‌توانند مسیر را تغییر دهند:

• رکود اقتصادی: اگر رکود جهانی رخ دهد (یا کاهش شدید رشد اقتصادی در آلمان – شریک اصلی تجاری لهستان)، تقاضا برای فضاهای تجاری ضعیف شده و بیکاری افزایش می‌یابد که به تقاضای مسکن صدمه می‌زند. با این حال، لهستان تاب‌آوری خوبی نشان داده و از موقعیت قدرت برخوردار است، پس یک رکود ملایم احتمالاً قابل مدیریت خواهد بود.
• شگفتی در نرخ بهره: اگر تورم لجباز بماند و بانک‌های مرکزی دوباره نرخ‌ها را افزایش دهند، تأمین مالی و فعالیت سرمایه‌گذاران کاهش می‌یابد. فعلاً این احتمال ضعیف است زیرا تورم در حال کاهش بوده و بانک مرکزی لهستان (NBP) به سوی کاهش نرخ حرکت کرده globalpropertyguide.com، اما همچنان باید عوامل غیرمنتظره (مانند شوک انرژی و غیره) را زیر نظر داشت زیرا می‌تواند چشم‌انداز تورم را دگرگون کند.
• تنش‌های ژئوپولیتیک: ادامه جنگ اوکراین یک ریسک پس‌زمینه است – هر گونه تشدید یا سرایت آن می‌تواند احساس بازار و ثبات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار دهد (هرچند لهستان از برخی جهات اقتصادی از پذیرش پناهندگان و انتقال کسب‌وکارها از روسیه/بلاروس نفع برده است). همچنین سیاست داخلی لهستان (با دولت جدید از اواخر ۲۰۲۳) می‌تواند تغییراتی ایجاد کند؛ اما ائتلاف کنونی طرفدار اتحادیه اروپا و سرمایه‌گذاری است و انتظار تغییر سیاستی شدید نمی‌رود.
• تغییرات خاص بخش‌ها: برای دفاتر اداری، ریسک این است که پذیرش کار از راه دور تسریع شود یا شرکت‌ها فضای خود را عمدتاً کاهش دهند – اگر مثلاً هوش مصنوعی و اتوماسیون نیاز به کارمند اداری انسانی را کاهش دهد، این یک مانع بلندمدت است. برای خرده‌فروشی، ریسک آن است که رفتار مصرف‌کننده فراتر از انتظارات فعلی تغییر کند (مثلاً جهش غیرمنتظره سهم فروش اینترنتی به ۳۰٪، اگرچه این سرعت با توجه به عوامل فرهنگی بعید به نظر می‌رسد). برای بخش صنعتی، ریسک بیش از حد ساخت‌وساز در صورتی است که همه توسعه‌دهندگان دوباره بیش از حد خوش‌بین شوند – اما تجربه افزایش نرخ خالی کنونی، احتمالاً مانع شدت‌یافتن این پدیده خواهد شد.

با وجود این ریسک‌ها، پیش‌بینی‌های کارشناسان همچنان عمدتاً مثبت باقی می‌ماند. برای مثال، یک نظرسنجی اخیر بانک مرکزی لهستان از فعالان حوزه املاک و مستغلات انتظارات ثبات/رشد تدریجی قیمت‌ها در مسکن و بهبود پویای بازارهای سرمایه‌گذاری با کاهش نرخ بهره را نشان می‌دهد lexology.com etalon-estate.pl. جو کلی بازار این است که بخش املاک لهستان نوسانات اوایل دهه ۲۰۲۰ را تکرار نخواهد کرد؛ بلکه به مسیر رشد معتدل‌تر و با افراط و تفریط کمتر گام خواهد گذاشت.

نتیجه‌گیری: تا سال ۲۰۲۸، انتظار داریم چشم‌انداز املاک و مستغلات لهستان با ساختمان‌های مدرن و پایدار؛ مشارکت بیشتر سرمایه‌گذاران نهادی (از جمله داخلی)؛ و شرایط متوازن عرضه و تقاضا در اغلب بخش‌ها مشخص شود. بازار مسکن احتمالاً چند صد هزار واحد جدید عرضه خواهد کرد اما همچنان با تقاضای برآورده‌نشده روبه‌رو است (و توسعه‌دهندگان را مشغول نگه خواهد داشت). دفاتر اداری هوشمند و سبزتر خواهند شد، ساختمان‌های قدیمی تغییر کاربری خواهند یافت و آسمان‌خراش‌های جدید در آسمان شهرها (به ویژه ورشو با پروژه‌هایی چون برج وارسو ۳۵۰ متری و دیگر‌ها) خواهند درخشید. خرده‌فروشی بیشتر تجربی و شاید شاهد نخستین صندوق‌های سرمایه‌گذاری REIT آمریکایی مالک پرتفو مراکز خرید یا سوپرمارکت‌ها (در صورت تصویب قانون مربوطه) خواهیم بود. لجستیک همچنان ستون نقش لهستان به عنوان قطب توزیع اروپایی خواهد بود و شاید به حوزه‌هایی مثل پردیس‌های دیتاسنتر (که نیازمند زمین صنعتی هستند و اخیراً در لهستان رونق گرفته‌اند) گسترش یابد.

در مجموع، بازار املاک لهستان آماده رشد همراه با بلوغ است. این بازار ترکیبی جذاب از پایه‌های اقتصادی قوی، بهبود محیط مقرراتی و نرخ بازده مطلوب را ارائه می‌دهد که باید سرمایه‌گذاری و توسعه را همچنان جذب کند. همان‌طور که در یک گزارش چشم‌انداز بازار آمده: «بازار املاک لهستان همچنان پایدار است و تقاضای مستأجران و بهبود فعال بازار سرمایه تأییدگر آن است… با بنیان‌های مستحکم بازار و خوش‌بینی همزمان با ورود به سال ۲۰۲۵» content.knightfrank.com. به جز شوک‌های اساسی، انتظار می‌رود ۳ تا ۵ سال آینده شاهد پیشرفت پیوسته همه بخش‌های ملکی لهستان باشد – با ایجاد فرصت برای سرمایه‌گذاران و پاسخگویی به نیازهای در حال تحول کسب‌وکارها و ساکنان.

منابع:

• CBRE چشم‌انداز بازار لهستان ۲۰۲۵ (فوریه ۲۰۲۵) cbre.pl cbre.pl
• راهنمای جهانی املاک – تحلیل بازار مسکونی لهستان ۲۰۲۵ (مه ۲۰۲۵) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• داده‌های NBP (بانک مرکزی لهستان) از طریق GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – اظهارنظر معاون Dom Development (آوریل ۲۰۲۴) globalpropertyguide.com
• مؤسسه اقتصاد لهستان – گزارش مسکن (۲۰۲۴) globalpropertyguide.com
• تحلیل PKO BP (۲۰۲۴) globalpropertyguide.com
• گزارش‌های JLL و Otodom/Polityka Insight درباره مسکن (۲۰۲۴–۲۵) globalpropertyguide.com
• وزارت دارایی لهستان / gov.pl – اطلاعاتی درباره “Bezpieczny Kredyt 2%” و “Pierwsze Klucze” برنامه‌ریزی شده globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – بازار سرمایه‌گذاری در لهستان ۲۰۲۴ (سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – نرخ‌های بازدهی ممتاز (سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴) content.knightfrank.com
• Knight Frank – بزرگترین معاملات سرمایه‌گذاری ۲۰۲۴ content.knightfrank.com
• Newmark Polska – مرور بازار دفاتر ۲۰۲۴ و چشم‌انداز ۲۰۲۵ polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – افزایش نیاز به فضای اداری منطقه‌ای (مه ۲۰۲۵) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – شروع قوی بخش خرده‌فروشی در ۲۰۲۵ (مه ۲۰۲۵) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – نرخ خالی و تردد در خرده‌فروشی (۲۰۲۴) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – ثبات بازار انبار، رشد کندتر (ژوئن ۲۰۲۵) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – بازار زمین در ۲۰۲۵ (مه ۲۰۲۵) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• رویترز – نظرسنجی تورم در لهستان (ژانویه ۲۰۲۵) reuters.com
• Knight Frank Research – مرور ۲۰۲۴ و چشم‌انداز ۲۰۲۵ (نقل قول‌ها از طریق کش بینگ) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – نرخ خالی خرده‌فروشی لهستان (۲۰۲۴) europaproperty.com
• Erste Group – پیش‌بینی NBP (مارس ۲۰۲۵) erstegroup.com
• ING/think.ing – انتظارات کاهش نرخ (مه ۲۰۲۵) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – گزارش‌های بازار مختلف (۲۰۲۴) cushmanwakefield.com property-forum.eu.