Puolan kiinteistömarkkinat 2025: trendit, hinnat, tuotot ja näkymät

Johdanto ja talouden yleiskatsaus

Puolan kiinteistömarkkinat vuonna 2025 säilyvät vahvoina ja dynaamisina, mitä tukevat kestävä talous ja vahva sijoittajakiinnostus. Vuosi 2024 oli poikkeuksellisen vilkas, kun kaupallisten kiinteistöjen sijoitusvolyymit yli kaksinkertaistuivat yli 5 miljardiin euroon (kasvua noin 142 % edellisvuodesta) content.knightfrank.com. BKT:n kasvun odotetaan olevan noin 3–4 % vuonna 2025, yksityisen kulutuksen ja investointien siivittämänä cbre.pl. Inflaatio, joka kiihtyi vuosina 2022–2023, on nyt laskusuunnassa, mikä antaa tilaa koronlaskuille cbre.pl. Toukokuussa 2025 Puolan keskuspankki (NBP) teki ensimmäisen koronlaskun sitten vuoden 2023 (viitekorko laskettiin 5,25 %:iin) inflaatio-odotusten parantuessa globalpropertyguide.com. Työttömyys pysyy ennätyksellisen alhaisena cbre.pl, ja palkat jatkavat kasvuaan, mikä tukee asuntokysyntää ja vähittäiskulutusta. Tämä makrotaloudellinen tausta – kohtuullistuva inflaatio, odotettavissa oleva rahapolitiikan kevennys ja vankat työmarkkinat – luo positiivisen pohjan kaikille Puolan kiinteistömarkkinoiden segmenteille.

Valtion politiikka on ollut myös merkittävässä roolissa. Vuonna 2023 käynnistetty valtion tukema asuntolainaohjelma ”Bezpieczny Kredyt 2%” (Turvallinen luotto 2 %) kasvatti merkittävästi uusien asuntolainojen määrää (vuonna 2024 asuntolainoja myönnettiin 83,9 mrd PLN, +43,2 % vs 2023) globalpropertyguide.com. Vaikka tämä paransi ensiasunnon ostajien mahdollisuuksia, se kiihdytti myös hintojen nopeaa kasvua, mikä sai viranomaiset uudelleenarvioimaan tukijärjestelmää globalpropertyguide.com. Uuden seurantajärjestelmän sijasta suunniteltiin aloittaa uusi ohjelma (”Pierwsze Klucze” eli Ensimmäiset avaimet), jonka tavoitteena on auttaa ensiasunnon ostajia hankkimaan edullisia käytettyjä asuntoja globalpropertyguide.com. Muita ehdotettuja toimenpiteitä – kuten monen asunnon omistajien verotus – on käsitelty ja ne ovat luoneet jonkin verran epävarmuutta sijoittajille globalpropertyguide.com. Kaikesta huolimatta Puola säilyttää varsin avoimen ja sijoittajaystävällisen kiinteistöilmapiirin. Maa on pidetty Keski- ja Itä-Euroopan houkuttelevimpana kohteena kansainvälisille kiinteistösijoittajille cbre.pl, ja yli 90 % vuonna 2024 tehdyistä kaupallisen kiinteistön sijoituksista tuli ulkomaisista rahastoista europaproperty.com. (Puola on työskennellyt REIT-lainsäädännön parissa aktivoidakseen kotimaisia pääomia, mutta vuonna 2025 laki on edelleen keskeneräinen ja ulkomaiset sijoittajat dominoivat markkinoita europaproperty.com.)

Alla käsittelemme kaikkien pääasiallisten kiinteistötyyppien laaja-alaisen analyysin – asunnot, toimistot, vähittäiskauppa, teollisuus sekä maa-alueet – kattaen alueelliset hintatrendit, vuokratuotot, kysynnän ja tarjonnan dynamiikan, politiikan vaikutukset, keskeiset riskit, ulkomaisten sijoittajien roolin sekä 3–5 vuoden ennusteen kullekin segmentille.

Asuntomarkkinat: Asuntojen hintakehitys ja vuokrausala

Hintojen kasvu tasaantuu: Vauhdikkaan kasvuvaiheen jälkeen Puolan asuntomarkkinat ovat siirtymässä vakaampaan vaiheeseen vuonna 2025. Asuntojen hintainflaatio on rauhoittunut kaksinumeroisista prosenttiluvuista kohti maltillisempaa, yksinumeroista kasvua. Vuoden 2024 ensimmäisellä kvartaalilla seitsemän suurimman kaupungin käytettyjen asuntojen keskihinta oli 13 404 PLN per neliömetri (≈3 460 USD), nousua 8,1 % vuodentakaisesta globalpropertyguide.com. Uudisrakentamisen (primäärimarkkina) keskihinta oli 14 265 PLN/m² (≈3 686 USD), kasvua +4,4 % globalpropertyguide.com. Vuoden 2025 Q1:ssä hintojen kasvu jatkoi hidastumista – mikä kuvastaa korkeampia rahoituskustannuksia ja aiempien tukien vaikutusten hiipumista – mutta pysyi plussan puolella. Alla oleva taulukko näyttää asuntojen keskihinnat tärkeimmissä kaupungeissa vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä:

Lähteet: NBP:n Q1 2025 data globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Nämä luvut korostavat alueellisia eroja. Varsova on edelleen kallein markkina, jossa keskihinnat ovat noin 16,4 t PLN/m² (~3 500 €) globalpropertyguide.com. Myös muut suuret kaupungit kuten Krakova ja Wrocław seuraavat perässä, kun taas keskisuurissa kuten Poznań ja Gdańsk hinnat ovat keskiluokkaa. Toissijaisissa kaupungeissa, kuten Łódź ja Bydgoszcz, hinnat ovat huomattavasti edullisempia – Bydgoszczissa esimerkiksi keskiarvo vaihtelee 7 400–9 400 PLN/m², tehden siitä yhden halvimmista isoista markkinoista globalpropertyguide.com. Yhteenvetona: Puolan asuntomarkkinat ovat voimakkaasti segmentoituja, ja ero kalleimman ja halvimman kaupungin välillä on noin 2–2,5-kertainen.

Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka: Asuntokysyntä hiipui vuonna 2024 korkojen nousun ja poliittisen epävarmuuden vuoksi. JLL/NPB:n mukaan uudisasuntojen myynti vuonna 2024 kuudella suurimmalla markkina-alueella putosi 39 649 kappaleeseen, mikä on jyrkkä –31 % vuosi–vuosi-muutos globalpropertyguide.com. Vuonna 2025 ensimmäisellä neljänneksellä myynti pysyi edelleen laskussa (9 100 asuntoa, –17,5 % vuoden takaisesta), mutta laskun tahti on hidastunut, viitaten markkinoiden vakiintumiseen globalpropertyguide.com. Rakennuttajat ovat reagoineet kysyntään hidastamalla aloituksia, mutta ennätyksellisen suuri määrä myymättömiä asuntoja on edelleen markkinoilla joissain kaupungeissa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Esimerkiksi Krakovassa ja Wrocławissa valmiiden mutta myymättömien asuntojen varannot ovat kasvaneet, nyt samalle tasolle kuin aiemmin Poznańissa globalpropertyguide.com. Łódźissa varanto on niin suuri, että nykyisellä myyntitahdilla kuluisi yli 2 vuotta poistaa olemassa olevat uudet asunnot globalpropertyguide.com. Varsovan tilanne on parempi – se on markkinoista likvidein ja myyntiajat ovat lyhyimmät – mutta yleisesti ottaen ostajilla on nyt enemmän valinnanvaraa ja neuvotteluvoimaa kuin pandemian buumivuosina.

Useat tekijät selittävät tämän viilentynyttä kysyntää. Asuntolainojen korot pysyvät korkealla (keskimäärin noin 7,5 % uusille asuntolainoille alkuvuodesta 2025, hieman laskeneet vuoden 2022 yli 8 % huipputasoista) globalpropertyguide.com, mikä sulkee monilta ostajilta mahdollisuuden ostaa asunto. Potentiaalisia sijoittajia on lannistanut keskustelu korkeammista veroista usean asunnon omistajille globalpropertyguide.com. Ja jotkut kotitaloudet odottavat hallituksen ohjelmia – joko toivoen uudistettuja tukia tai yksinkertaisesti viivyttäen ostoa siinä toivossa, että hinta-alennuksia tai koronlaskuja tulisi globalpropertyguide.com. Myös geopoliittiset huolet (sota aivan rajan takana Ukrainassa) ovat saaneet ostajat varovaisemmiksi globalpropertyguide.com.

Vaikka viime aikoina kasvun hidastumista on nähty, asiantuntijat eivät odota romahdusta, vaan pikemminkin pehmeää laskua. Laaja-alainen palkkojen kasvu (Puolan palkat ovat nousseet reaalisesti) ja paraneva korkonäkymä tukevat asuntokysyntää tulevaisuudessa globalpropertyguide.com. Otodomin ja Polityka Insightin analyysi ennustaa, että vuonna 2025 myynti vakiintuu terveelle tasolle – ei palaten vuoden 2021 huippusuhdanteeseen, mutta ilman merkittävää notkahdusta tai rakennuttajien konkursseja globalpropertyguide.com. Myös rakennuttajat, kuten Dom Development, painottavat että ”odotamme markkinoiden saavuttavan tasapainoa. Emme odota hintojen laskua; sen sijaan hintojen nousu asettunee inflaation tahtiin tai hieman sen alapuolelle” globalpropertyguide.com. Toisin sanoen, asuntojen hintojen ennustetaan nousevan maltillisesti (noin Puolan inflaation verran eli ~4–6 %), ei aiemmille kaksinumeroisille vuositasoille. Odotetut korkojen leikkaukset loppuvuonna 2025 voivat piristää ostajakysyntää ja lainanottoa globalpropertyguide.com, mutta mahdollinen kysyntäpiikki saattaa tasaantua varastossa olevien, myymättömien asuntojen runsaan tarjonnan vuoksi globalpropertyguide.com.

Asuntopula ja vuokrien kasvu: On tärkeää huomata, että Puolassa on edelleen rakenteellinen asuntovaje – eri arvioiden mukaan maassa tarvitaan useita miljoonia lisää asuntoja jotta päästäisiin Länsi-Euroopan asuntokantaan asukasta kohden cbre.pl. Tämä taustalla oleva vajaus, yhdistettynä Puolaan suuntautuvaan korkeaan muuttoliikkeeseen (mukaan lukien ukrainalaiset pakolaiset ja ulkomaalaiset työntekijät), tukee pitkän ajan kysyntää. Vuokramarkkinoilla Puolassa oli perinteisesti pieni yksityisten vuokranantajien osuus, mutta se muuttuu nopeasti. Vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut räjähdysmäisesti viime vuosina useista syistä: nuoremmat sukupolvet suosivat liikkuvuutta, korkeat asuntojen hinnat ja lainakustannukset pakottavat vuokralle, ja ukrainalaisten saapuminen vuodesta 2022 lähtien on lisännyt asuntotarvetta. Tämän seurauksena vuokrat ovat nousseet ja vuokratuotot ovat parantuneet.

Vuoden 2025 alkupuolella vuokrat nousevat yhä, tosin aiempaa maltillisemmassa tahdissa. Todelliset asumisvuokrat nousivat noin 4,2 % vuoden takaiseen verrattuna huhtikuussa 2025 (vuotta aiemmin kasvu oli 5,4 %) Eurostatin harmonisoidun kuluttajahintaindeksin mukaan globalpropertyguide.com. Otodomin markkinakyselyn mukaan keskimääräinen vuokratoive Puolassa maaliskuussa 2025 oli 3 581 PLN kuukaudessa (925 $), noin 2 % korkeampi kuin vuotta aiemmin globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Keskimääräinen vuokra oli itse asiassa laskenut loppuvuoden 2024 tasosta (se oli alhaisin syyskuusta lähtien), mikä viittaa siihen, että pandemia- ja pakolaisopohjainen vuokrapiikki tasaantuu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vuokrat ovat nousseet ”maltillisin mutta tasaisin” askelin – noin +0,3 % kuukausitasolla vuoden aikana globalpropertyguide.com.

Alueelliset vuokraerot ovat merkittäviä. Esimerkiksi Varsovassa on Puolan korkeimmat vuokrat – asuntojen keskimääräinen vuokra on noin 4 900 PLN (1 050 €) kuukaudessa, ja sitä seuraavat suuret kaupungit kuten Krakova, Kolmoiskaupunki (Gdańsk–Gdynia–Sopot) ja Wrocław globalpropertyguide.com. Toisaalta pienemmissä kaupungeissa, kuten Kielcessä, keskimääräinen vuokra on noin 2 000 PLN (~430 €) kuukaudessa globalpropertyguide.com. Alla taulukko vuokrista suurimmissa kaupungeissa maaliskuussa 2025:

Lähde: Otodomin vuokraraportti, maaliskuu 2025 globalpropertyguide.com.

Voimme nähdä, että Varsovan vuokrat ovat noin kaksinkertaiset verrattuna keskisuurten kaupunkien, kuten Łódźin, vuokriin – samankaltainen ero kuin myyntimarkkinoilla. Huomionarvoista on, että asuntojen vuokratuotot ovat parantuneet. Asuntojen bruttovuokratuotto Puolassa on nyt keskimäärin 6,13 %, kun se oli noin 6,0 % viime vuoden lopulla globalpropertyguide.com. Suurista kaupungeista Bydgoszczissa on korkein tuotto, noin 6,65 %, mikä johtuu edullisista hankintahinnoista globalpropertyguide.com. Varsovan tuotto on myös varsin korkea (noin 6,5 %), kiitos vahvan vuokrakysynnän, kun taas Poznańissa tuotto oli heikoin (~5,36 %) globalpropertyguide.com. Tällaiset tuotot – 5–6 % – ovat eurooppalaisittain varsin houkuttelevia ja ylittävät nykyiset asuntolainojen korot, mikä motivoi sijoittaja-vuokranantajia (vaikka sijoitusasuntojen veromuutokset aiheuttavatkin epävarmuutta).

Build-to-Rent (PRS) -vuokra-asuntosektorin kasvu: Yksityinen vuokra-asuntosektori (PRS) Puolassa on suuren muutoksen keskellä. Perinteisesti yksityisten pientuottajien hallussa ollut markkina näkee nyt institutionaalisten sijoittajien rakentavan isoja vuokratalokohteita. Vuonna 2024 Puolan institutionaalisen PRS:n tarjonta ylitti 21 000 asuntoa (suurimmissa kaupungeissa), ja noin 25 000 asuntoa on rakenteilla lähivuosina globalpropertyguide.com. Lähes 40 % olemassa olevista institutionaalisista vuokra-asunnoista sijaitsee Varsovassa globalpropertyguide.com, mutta myös muualla, kuten Krakovassa ja Wrocławissa, rakennetaan paljon vuokra-asuntokohteita. Itse asiassa Krakovan PRS-markkina on maan kolmanneksi suurin ja kasvaa nopeasti: noin 3 400 yksikköä on käytössä ja lähes 2 000 lisää rakenteilla vuonna 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Korkeat rahoituskustannukset ja nousevat ostohinnat ovat ohjanneet yhä useamman (myös nuoret ammattilaiset ja muuttavat perheet) vuokralle, mikä lisää kysyntää ammattimaisesti hallinnointiin vuokrataloihin content.knightfrank.com content.knightfrank.com. PRS-asuntotarjonnan käyttöaste on hyvin korkea – esimerkiksi Krakovan vuokrakohteiden tyhjäkäyttö laski vain 3,9 prosenttiin vuoden 2024 lopussa (6,5 %:sta vuotta aiemmin) merkittävästä uudistuotannosta huolimatta content.knightfrank.com. Moni uuden PRS-hankkeen vuokralainen on ulkomaalainen tai ukrainalainen, mikä osoittaa kuinka muuttoliike lisää vuokrakysyntää content.knightfrank.com. Kun tarjontaa tulee lisää, vuokralaisille syntyy valinnanvaraa, mutta kokonaisuudessa asuntopula säilyy ja vuokramarkkinoiden odotetaan pysyvän kireänä lähitulevaisuudessa. Vuoteen 2025 mennessä noin 12,9 % puolalaisista kotitalouksista asuu vuokralla (edelleen vähän Länsi-Eurooppaan verrattuna), ja osuus on kasvussa kun vuokralla asuminen yleistyy sosiaalisesti globalpropertyguide.com. PRS-kehitys yhdessä ensiasunnon ostajien tukien kanssa auttaa hiljalleen tasapainottamaan markkinaa vuosien ylikuumentuneen omistusasuntokysynnän jälkeen.

Ulkomaalaiset ostajat: Mielenkiintoista on, että ulkomaalaiset ostajat ovat yhä aktiivisempia Puolan asuntomarkkinoilla, erityisesti suurissa kaupungeissa ja niiden lähiöissä. Äskettäinen huippurakennuttajien kysely osoitti, että joissain uusissa kohteissa ulkomaisia ostajia oli yli 30 % asiakkaista vuonna 2024 globalpropertyguide.com. Suurin yksittäinen ryhmä ovat ylivoimaisesti ukrainalaiset (joista monet ovat asettuneet Puolaan sodan vuoksi), seuraavina valkovenäläiset sekä ostajat muista Aasian ja Keski- ja Itä-Euroopan maista globalpropertyguide.com. Rakennuttajat raportoivat selvästi kasvavasta kiinnostuksesta ulkomaalaisilta, jotka suunnittelevat pitkäaikaista elämää Puolassa – usein muuttavat perheineen ja työpaikkoineen – ja näkevät Puolan kiinteistöt vakaana sijoituksena globalpropertyguide.com. Puola asettaa vain vähän rajoituksia ulkomaalaisille asunnonostajille (EU-kansalaiset voivat ostaa vapaasti; kolmansien maiden kansalaiset yleensä myös, mutta tarvitsevat luvan joihinkin kohteisiin kuten maaseudun kiinteistöihin). Tämä kasvava ulkomainen kysyntä tarjoaa lisätukea etenkin uusille kohteille Varsovan alueella ja Krakovassa. Se heijastaa myös luottamusta Puolan talouteen ja elinmahdollisuuksiin.

Näkymät: Yleisen näkemyksen mukaan Puolan asuntomarkkinat vuosina 2025–2026 vakaantuvat ennemmin kuin romahtavat. Rakennuttajat ja pankit (esim. PKO BP) eivät odota hintojen merkittävästi laskevan; hinnat voivat pikemminkin tasoittua tai nousta inflaation mukaisesti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jos ennuste toteutuu ja NBP laskee ohjauskorkoja noin 100 korkopisteellä vuoden 2025 lopussa globalpropertyguide.com, parantunut asuntoluottojen saatavuus voi vapauttaa viivästynyttä kysyntää – tosin asteittain, sillä luottokriteerit pysyvät varovaisina. Asuntojen edullisuuden odotetaan parantuvan hieman vuosien 2022–2023 huonoista tasoista, johtuen hintojen hitaammasta noususta ja rahoituksen helpottumisesta. Hallituksen uusi “Ensimmäiset avaimet” -ohjelma (kohdistuen käytettyihin asuntoihin) voi sekin auttaa yhä useampaa ensiasunnon ostajaa vuonna 2025 globalpropertyguide.com, ilman että se kiihdyttää uusien asuntojen hintatasoa liikaa (kuten aiemmissa ohjelmissa kritisoitiin). Tärkeimpiä riskejä ovat: korkojen laskun ajoitus ja määrä (viivästyminen tai pienempi lasku voi pitkittää matalasuhdannetta), mahdolliset yllättävät poliittiset toimet (kuten tiukemmat vuokranantajamaksut tai vuokrasäännöstely – tosin tällä hetkellä tällaisia uudistuksia ei suunnitella), sekä laajempi taloustilanne. Jälkimmäisessä mielessä Puolan talous kasvaa yhä ja työttömyys on matala, joten vakavaa kysyntäshokkia ei ole näköpiirissä. Ulkoisia shokkeja lukuun ottamatta asuntokysynnän odotetaan vahvistuvan asteittain seuraavan 1–2 vuoden aikana, kun taas tarjonta on edelleen rajallista (rakennuttajat ovat varovaisesti lykänneet uusia projekteja), mikä viittaa siihen, että markkinatasapaino palautuu maltillisilla hintanousuilla, ei kuplan tai romahduksen kautta. Kuten eräässä asuntoraportissa tiivistettiin: “[Vuonna 2025] myynti ei palaudu vuosien 2020–2021 huippuihin, mutta pysyy vakaana ja välttää suuren notkahduksen” globalpropertyguide.com. Suuri asuntovaje ja kasvava väestö (maahanmuutto vauhdittajana) tarjoavat vankan pohjan asuntosektorin keskipitkän aikavälin näkymille.

Toimistokiinteistöt: Laatu etusijalla rajallisen uudisrakentamisen keskellä

Markkinakoko ja elpyminen: Puolan toimistosektori on pandemian aiheuttamista haasteista huolimatta osoittanut vahvaa kestävyyttä. Maan modernien toimistojen kokonaismäärä ylittää nyt 13 miljoonaa m² yhdeksässä keskeisessä markkinassa (Varsova ja kahdeksan suurta aluekeskusta) polandoffices.com. Huomionarvoista on, että alueellisten keskusten toimistokanta (6,8 miljoonaa m²) on ensimmäistä kertaa ylittänyt Varsovan (6,3 miljoonaa m²) polandoffices.com, korostaen liiketoimintakeskusten kasvua esimerkiksi Krakovassa, Wrocławissa, Kolmoiskaupungissa, Łódźissa, Poznańissa, Katowicessa jne. Toimistotilojen vuokrauskysyntä on elpynyt voimakkaasti vuosina 2022–2024 pandemian aiheuttaman notkahduksen jälkeen. Vuosittainen tilakysyntä on ylittänyt 1,4 miljoonaa m² vuodesta 2017 lähtien (paitsi koronasulkujen aikana) polandoffices.com. Vuodelle 2024 kokonaistilavuokrauksen arvioidaan olevan noin 1,45 miljoonaa m² polandoffices.com. Yritykset uusivat aktiivisesti vuokrasopimuksiaan ja optimoivat tilojaan – uusimiset muodostavat noin puolet kauppavolyymistä, sillä monet yritykset supistavat tai yhdistävät tilojaan korkealaatuisempiin toimitiloihin polandoffices.com. Merkittävää on, että vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä kysyntä kiihtyi: yhteensä noin 340 000 m² vuokrattiin koko maassa Q1:llä, kasvua 25 % vuodessa europaproperty.com. Varsovan osuus oli noin 160 000 m² (pääosin uusia sopimuksia) ja aluekeskusten yli 180 000 m² (merkittävä osa uusintoja) europaproperty.com. Tämä osoittaa, että vuokralaistoiminta on vilkasta varsinkin pääkaupunkiseudun ulkopuolella, kun yritykset laajentavat tai siirtyvät moderneihin toimitiloihin aluekeskuksissa.

Vapaat tilat ja tarjontapula: Toimistojen vajaakäyttöaste oli korkeimmillaan vuosina 2021–2022, kun uusia kohteita valmistui samaan aikaan pandemian aiheuttaman toimistotilojen karsinnan kanssa. Vuoden 2024 lopussa kokonaisvajaakäyttö oli noin 14 % suurissa kaupungeissa polandoffices.com (noin 1,84 miljoonaa m² vapaana, josta 1,17 miljoonaa aluekeskuksissa polandoffices.com). Varsovan vajaakäyttö oli tuolloin noin 11–12 %, ja aluekeskusten keskiarvo jopa reilusti sen yli. Nyt suunta on kuitenkin kääntymässä: vajaakäytön odotetaan laskevan vuonna 2025, ennen kaikkea siksi, että uuden tarjonnan määrä on romahtanut polandoffices.com. Rakentaminen jäi monivuotiselle pohjalle 2023–2024. Vuonna 2024 kaikissa aluekeskuksissa valmistui yhteensä alle 200 000 m² uusia toimistoja polandoffices.com. Varsovassa rakennusputki on myös kuihtunut – vain noin 135 000 m² suunnitellaan valmistuvan vuonna 2025 (huippuvuosina yli 300 000 m²) europaproperty.com europaproperty.com. Itse asiassa vuoden 2025 ensimmäinen neljännes oli alhaisin uusien toimistokohteiden valmistumisessa kahteenkymmeneen vuoteen – ainoastaan yksi keskisuuri kohde Varsovassa ja yksi Poznańissa valmistui vuosineljänneksellä europaproperty.com.

Vuodelle 2025 kaikkien uusien toimistotilojen tarjonnan arvioidaan jäävän alle 300 000 m² koko maassa (poikkeuksellisen pieni luku), ja aluekeskuksissa voi olla edessä “kaikkien aikojen pohja” valmistuneissa kohteissa polandoffices.com. Rakennuttajat ovat varovaisia: monella on suunnitelmia, mutta ne etenemät hitaasti tai käynnistyvät vasta, kun vuokralaisia löytyy ennakkoon tai vajaakäyttö vielä pienenee polandoffices.com europaproperty.com. Lisäksi osa vanhemmista toimistotaloista poistuu markkinoilta tai muutetaan muuhun käyttöön (erityisesti Varsovassa) niiden vanhanaikaisuuden tai tehottomuuden vuoksi europaproperty.com. Tämä poistaa tarjontaa markkinoilta ja tasapainottaa uusia lisäyksiä. Varsovan keskustassa tonttipula on myös merkittävä rajoite – uusia torneja voidaan rakentaa vain, jos merkittäviä vuokrasitoumuksia tehdään ennakkoon, ja keskeisillä paikoilla on vähän maata tarjolla polandoffices.com. Toissijaisilla alueilla uudisrakentaminen alkaa vasta, kun rahoitus helpottuu ja vuokralaisten ennakkovaraukset ovat kunnossa polandoffices.com.

Näiden dynamiikkojen seurauksena ylitarjonta helpottuu vähitellen. Vuoden 2025 alussa Varsovan vajaakäyttö on laskenut keskimäärin hieman yli 10 prosenttiin europaproperty.com, mikä on selvä lasku huippulukemista. Lisäksi Varsovan sisällä on merkittävä ero: vain noin 7 % vajaakäyttö keskusta-alueiden prime-luokan toimistoissa, mutta yli 20 % joillain ulkoalueilla kuten Służewiecissä (“Mordor”) europaproperty.com. Tämä kuvastaa laatupakoa ja sijainnin merkitystä – yritykset luopuvat vanhoista, reuna-alueiden toimistoista ja siirtyvät keskusta-alueiden hyvin saavutettaviin tiloihin. Alueilla vajaakäyttö pysyy keskimäärin korkeampana (noin 17–18 % suurimmissa kaupungeissa vuoden 2024 lopussa) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Suuntaukset vaihtelevat kaupungeittain: Krakova ja Katowice ovat alkaneet nähdä vajaakäytön laskua (voimakkaan tilakysynnän ansiosta), kun taas Wrocławissa ja Poznańissa vajaakäyttö kasvoi hiljattain hieman europaproperty.com. Esimerkiksi Krakovassa (toiseksi suurin toimistomarkkina, 1,8 miljoonaa m²) kirjattiin noin 57 000 m² vuokrausta Q1/2025 ja vain ~86 000 m² rakenteilla europaproperty.com europaproperty.com – tämä tarjonnan ja kysynnän kiristyminen laskee vajaakäytön tasoa. Kaiken kaikkiaan, kun uutta tarjontaa tulee niukasti vuosina 2025–26, vajaakäytön odotetaan edelleen laskevan niin Varsovassa kuin useimmissa alueilta polandoffices.com, vieden toimistosektorin terveemmälle tasapainolle vuoteen 2026 mennessä.

Vuokrat ja vuokralaisten mieltymykset: Toimistojen vuokratasot ovat pysyneet laajalti vakaina pandemiasta ja vuokrakustannusten inflaatiosta huolimatta. Vuokranantajat ovat olleet varovaisia nostamaan nimellisvuokria, ja ovat sen sijaan hyödyntäneet kannustimia nettovuokrien muokkaamiseksi. Vuoden 2025 alussa prime-vuokrien kysyntähinnat keskustan Varsovassa vaihtelevat suurin piirtein 18–27 €/m²/kk europaproperty.com välillä, riippuen rakennuksen tasosta ja sijainnista (uudisrakennukset saavuttavat ylärajan ~25–27 €). Ei-keskustan Varsovan toimistot pyytävät noin 10–17 €/m² europaproperty.com. Suurissa aluekaupungeissa A-luokan vuokrat liikkuvat pääosin 9–19,5 €/m² haarukassa europaproperty.com – Krakova ja Wrocław ylempänä (keskimäärin 13–17 €, uudet huipputilat jopa ~18–19 €) ja pienemmät kaupungit kuten Łódź tai Szczecin alempana. Näissä vuokratasoissa on näkynyt lievää nousua 2024 joillain markkinoilla (esim. Krakovassa prime-vuokrat nousivat ~0,5 €, kun vajaakäyttö laski), mutta kaiken kaikkiaan vuokrissa ei nähty dramaattisia piikkejä, sillä kilpailu vuokralaisista pysyi korkeana content.knightfrank.com. Vuonna 2025, kun laadukkaat tilat hupenevat, prime-sijainneissa saattaa joillain rakennuksilla tapahtua pientä vuokranantajan eduksi kääntymistä ja maltillista vuokrakasvua. Palvelumaksut (sähkö, yms.) nousivat selvästi 2022–23 energian hinnan takia, mutta vuoden 2024 mennessä ne ovat vakiintuneet ja vuokralaiset ovat sopeuttaneet kokonaiskustannuksiaan.

Olennaista on, että vuokralaiset asettavat laadun määrän edelle. Käynnissä on “laatupako”: yritykset suosivat moderneja, kestäviä toimistoja hyvillä sijainneilla ja palveluilla, jotta henkilöstö palaa mielellään työpaikalle. “Vuokralaiset suosivat uusia rakennuksia, arvostavat korkeaa laatua ja prime-sijainteja. Taloudelliset ehdot, sijainti ja kulkuyhteydet ovat yhä avainasemassa,” huomioi johtava toimistoasiantuntija europaproperty.com. Tämä näkyy Varsovassa: valtaosa vuoden 2025 Q1 vuokrattavasta tilasta oli uusissa keskusalueiden rakennuksissa europaproperty.com. Vanhemmat toimistot, joilta puuttuu vihreä sertifikaatti, tehokas ilmanvaihto tai joustavat pohjat, kamppailevat vuokralaisten pitämisessä polandoffices.com. Osa näistä (erityisesti 1990/2000-luvun rakennuksista) uhkaa muuttua käyttökelvottomiksi, ellei niitä uudisteta. Omistajat parantavatkin jo tiloja ESG-vaatimusten täyttämiseksi – älykkäitä energiainfrastruktuureja, ilmanlaadun parannuksia, yhteistyötiloja polandoffices.com. Nykyaikaiset ESG- ja hyvinvointistandardit täyttämättömät tilat ovat vaarassa jäädä tyhjilleen ja niiden vuokrataso laskee polandoffices.com. Markkina on käytännössä jakautunut: polarisaatio haluttujen, hyvinvarusteltujen tilojen (matala vajaakäyttö, vakaat vuokrat) ja vanhentuneempien toimistojen (korkea vajaakäyttö) välille cbre.pl. Esimerkiksi Varsovassa kuilu on selvä – uudet tornit Wolassa ovat lähes täynnä, kun taas Mokotówin reuna-alueen vanhemmissa toimistoissa vajaakäyttö on selvästi yli 20 % ja niissä annetaan vuokra-alennuksia.

Toinen selkeä trendi on tilatehokkuus: monet yritykset vuokraavat hieman pienempiä toimistoja kuin ennen pandemiaa, mikä kuvastaa hybridityötä ja tehokkuustavoitteita. Newmarkin tutkimuksen mukaan keskimääräinen vuokrasopimuksen koko on pienentynyt viime vuosina polandoffices.com, kun vuokralaiset keskittävät tiloja tai siirtyvät joustavaan pöytäpolitiikkaan. Tästä huolimatta kokonaiskysyntä on riittävän vahvaa pitämään nettokysynnän positiivisena. Myös coworking- ja joustotoimisto-operaattorit kasvavat taas, täyttäen osan vajaakäytöstä tarjoamalla yrityksille joustavampia vuokrausratkaisuja.

Investoinnit ja tuotot: Sijoittajien kiinnostus Puolan toimistomarkkinoihin lisääntyi vuoden 2024 lopulla, kun korkonäkymät selkeytyivät. Useita suuria kauppoja solmittiin, mukaan lukien merkkipaaluja kuten Warsaw UNIT -toimistotornin hankinta noin 280 miljoonalla eurolla content.knightfrank.com. Yhteensä toimistot olivat noin 33 % vuoden 2024 investointivolyymistä (arviolta 1,6–1,7 miljardia euroa) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Kansainväliset sijoittajat kiinnostuvat Puolan korkeista tuotoista verrattuna Länsi-Eurooppaan. Prime-toimistojen tuotot (parhaat kohteet Varsovassa) ovat nousseet noin 6,0 %:iin Q4/2024 mennessä content.knightfrank.com – huomattavasti korkeammat kuin esimerkiksi Berliinissä tai Pariisissa (joissa tuotot pyörivät ~3–4 %). Aluekaupunkien prime-toimistot voivat tuottaa vielä enemmän riippuen vuokrasopimuksen pituudesta ja vuokralaisen laadusta. Nämä tuotot vakautuivat loppuvuonna 2023 ja voivat tiukentua hieman, kun markkinatunnelma paranee content.knightfrank.com. Puola tarjoaakin huomattavan korkean riskipreemion ja paremmat tuottotasot kuin Länsi-Euroopan markkinat, mikä jatkaa kansainvälisen pääoman houkuttelemista content.knightfrank.com. Kotimaisia toimijoita on vähän (REITien puute yms.), mutta saksalaisten, yhdysvaltalaisten ja aasialaisten rahastojen kiinnostus Puolan toimistomarkkinoihin kasvaa content.knightfrank.com. Vuodelle 2025 tarjolla on vahva kauppaputki, mukaan lukien portfolio-myyntejä ja uusia kansainvälisiä sijoittajia.

Näkymät: Puolan toimistomarkkinat ovat suhdannevaiheen nousussa kohti vuosia 2025–2026. Koska ylitarjontaa ei juuri ole odotettavissa, neuvotteluasema siirtyy vähitellen takaisin vuokranantajien eduksi ensiluokkaisissa segmenteissä. Tyhjäkäyttöasteen odotetaan jatkavan laskuaan (Varsovassa päästään mahdollisesti kokonaisuudessaan yksinumeroiseen tyhjäkäyttöön vuoteen 2026 mennessä). Vuokratasot parhailla paikoilla voivat nousta maltillisesti tarjonnan kiristyessä; Varsovan prime-vuokrat voivat parin vuoden päästä nousta jopa 30 euroon, jos kysyntä pysyy vahvana. Markkinoiden kerrostuneisuus kuitenkin säilyy – toissijaiset sijainnit ja vanhemmat B-luokan rakennukset tarvitsevat uudistamista (remontilla tai muuntamalla esimerkiksi asuinkäyttöön) säilyttääkseen kilpailukykynsä. Uutta rakentamista on odotettavissa vain rajallisesti vuoden 2025 loppuun/2026 asti polandoffices.com, jolloin todennäköisesti matalammat korkotasot ja rahoitusmahdollisuudet voisivat käynnistää uuden kehityssyklin europaproperty.com. Jotkut kehittäjät jo nyt hakevat lupia, mutta odottavat vielä taloudellista vihreää valoa. Mikäli Puolan talous pysyy vakaalla kasvu-uralla, toimistoalojen työllisyyskasvu (teknologia, yrityspalvelut, T&K-keskukset jne.) jatkunee ja pitää tilakysynnän vakaana erityisesti alueellisissa teknologiakeskuksissa. Yksi nouseva riskitekijä on etä-/hybridityöskentelyn trendi – vaikka moni yritys on palannut osin toimistolle, hybridimalli näyttää jäävän pysyväksi (tyypillinen läsnäoloaste on nyt 50–80 %), mikä voi rajoittaa tulevaa tilakysyntää europaproperty.com. Siitä huolimatta Puolan toimistosektori on osoittanut sopeutumiskykyä: vuokralaiset painottavat laatua ja ESG:tä, omistajat karsivat tarjontaa sekä päivittävät kiinteistöjä, ja sijoittajat ovat optimistisia pitkän aikavälin näkymien suhteen. Kuten Knight Frank toteaa, markkina käy läpi ”korjausvaihetta”, mutta koska käyttökysyntä pysyy vakaana ja uutta tarjontaa on hyvin rajallisesti, tilanne tarjoaa pohjan terveemmälle tasapainolle ja mahdolliselle vuokrien nousulle korkealaatuisissa toimistoissa jatkossa cbre.pl.

Vähittäiskaupan kiinteistöt: Korkea käyttöaste, Retail Park -buumi & muuttuvat kuluttajatrendit

Vahva toipuminen pandemian jälkeen: Puolan vähittäiskaupan kiinteistösektori on pitkälti selättänyt pandemian vaikutukset ja osoittaa uutta kasvua. Kulutuskysyntä Puolassa on noussut nimellisesti, kiitos kohonneiden palkkojen ja matalan työttömyyden, vaikka korkea inflaatio painoi reaalista vähittäismyyntiä vuosina 2022–2023. Vuoteen 2024 mennessä vähittäiskaupan kasvu vakiintui ja kävijämäärät palasivat ostoskeskuksiin. Vuoden 2025 alussa vähittäiskauppiaat ovat varovaisen optimistisia: ”Puolan vähittäissektori voi katsoa tulevaisuuteen toiveikkaasti. Globaaleista epävarmuuksista ja aiemmasta korkeasta inflaatiosta huolimatta kuluttajan ostovoima nousee, ja verkkokauppa täydentää kivijalkakauppaa uhkaamatta sitä,” toteaa BNP Paribas Real Estate Puolan vähittäiskaupan johtaja europaproperty.com europaproperty.com.

Retail Park -tarjonnan kasvu: Huomionarvoinen trendi on vähittäiskaupan rakentamisen pienimuotoinen buumi, erityisesti suurten kaupunkien ulkopuolella. Vuonna 2024 valmistui 545 000 m² uutta vähittäistilaa ympäri Puolaa europaproperty.com – suurin vuosikasvu sitten vuoden 2015. Kehittäminen on keskittynyt erityisesti retail parkeihin ja yksittäisiin myymälävarastoihin, jotka vastaavat asiakkaiden haluun nopeaan ja helppoon asiointiin. Vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla Puolan vähittäiskaupan kiinteistökanta kasvoi n. 300 000 m² ja vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä avautui 42 000 m² uutta tilaa europaproperty.com. Vuodelle 2025 koko vuoden ennuste on noin 400 000 m² uutta tilaa – lähes sama määrä kuin vuonna 2024 europaproperty.com. Tämä kahden vuoden rypäs on merkittävää, sillä uusien vähittäistilojen rakentaminen hidastui selvästi 2010-luvun lopussa. Hankkeita ovat sekä olemassa olevien keskusten laajennukset että monet pienemmät projektit alipalvelu paikkakunnille. Esimerkiksi vuoden 2025 alussa avattiin M Park Mrągowo (15 000 m²), OTO Park Żagań (6 500 m²) ja M Park Brzeziny (5 800 m²), kaikki retail parkeja, sekä Aniołów Parkin laajennus Częstochowassa europaproperty.com. Kehitysputki säilyy vahvana: ~450 000 m² hankkeita rakenteilla (osa vanhojen markettien muodonmuutoksia) europaproperty.com. Suurin käynnissä oleva kohde on Designer Outlet Kraków (21 000 m², avattu toukokuussa 2025) europaproperty.com, muita keskeisiä Przystanek Karkonosze ja OTO Park Siemianowicessa (molemmat n. 17–18 000 m²) europaproperty.com. Retail parkit hallitsevat näitä avauksia, mikä heijastaa strategian muutosta: kehittäjät suosivat ulkotiloissa sijaitsevia ja edullisempia rakenteita, jotka ovat osoittautuneet erittäin kestäviksi (ne pysyivät auki myös rajoitusten aikana ja mahdollistavat nopean asioinnin).

Korkea käyttöaste ja elpyminen: Vaikka uutta tilaa on tullut markkinoille runsaasti, Puolan vähittäiskiinteistöjen käyttöaste on erittäin korkea. Keskiarvoinen vajaakäyttö 16 suurimmassa kaupungissa oli vain n. 3,3 % vuoden 2024 puolivälissä, laskua 0,3 prosenttiyksikköä vuodessa europaproperty.com. Vuoden 2024 loppuun mennessä taso oli noin 3 % cushmanwakefield.com. Näin alhainen vajaakäyttö kertoo, että kysyntä pysyy tarjonnan mukana. Vajaakäyttö väheni 6:ssa 8:sta suurimmasta kaupungista vuonna 2024 europaproperty.com. Vain Krakovassa ja Wrocławissa oli lievää kasvua (ja Szczecinissä tilanne pysyi tasolla) europaproperty.com, todennäköisesti johtuen yksittäisistä uusista projekteista jotka hetkellisesti kasvattivat tarjontaa. Muutoin vähittäiskauppiaat ovat laajentaneet – erityisesti ruokakaupat, halpaketjut, tee-se-itse-liikkeet sekä valikoidut muotiketjut – täyttäen sekä uusia keskuksia että vanhoja tyhjiä tiloja. Puolan suurten kaupunkien kauppakeskusten käyttöaste on keskimäärin yli 97 %, eli käytännössä ne ovat täynnä normaalia vaihtuvuutta lukuun ottamatta.

Kävijämäärä- ja myyntitiedot vahvistavat positiivisen kehityssuunnan. Puolan ostoskeskusliiton (PRCH) mukaan ostoskeskusten kävijämäärä vuoden 2025 alussa oli hieman edellisvuotta korkeampi – tammikuussa 2025 kävijämäärä oli +0,4 % edellisvuoteen verrattuna ja vuokralaisten kokonaismyynti +2,6 % edellisvuoteen europaproperty.com. Tämä viittaa siihen, että kuluttajat palasivat voimalla joulun jälkeen ja tekivät myös alkuvuoden ostoksia (ehkä ennen talvilomia). Myynnin kasvun kärjessä olivat palvelut (+6,6 %), erikoiskauppa (+6,2 %) ja terveys & kauneus (+6,1 %) europaproperty.com – eli suomalaisetkin panostavat jälleen henkilökohtaiseen hoitoon ja harkinnanvaraisiin palveluihin. Ostokäyttäytyminen näyttää normalisoituvan ja kivijalka- sekä verkkokauppa hakevat nyt uutta tasapainoa. Verkkokaupan osuus Puolan kokonaismyynnistä on vakiintunut noin 9 %:iin (maaliskuussa 2025) europaproperty.com. Sen sijaan, että verkkokauppa söisi kivijalkakauppoja, se nähdään nyt täydentävänä kanavana; monet kauppiaat toimivat monikanavaisesti ja kuluttajat käyttävät molempia tapoja. Lyhyesti: verkkokauppaa ei enää nähdä eksistentiaalisena uhkana ostoskeskuksille, vaan vain yhtenä osana vähittäiskaupan ekosysteemiä europaproperty.com.

Kaikki ei silti ole täysin ruusuista: reaalisesti (inflaatiokorjattuna) vähittäismyynti on ollut jonkin verran heikompaa vuosina 2023–2024. Vuoden 2025 alussa korkea inflaatio oli syönyt kuluttajien ostovoimaa ja aiheutti lievää vuosittaista laskua myynnin määrässä. Tilastokeskuksen mukaan maaliskuussa 2025 vähittäismyynti (vakiintunein hinnoin) oli 0,3 % pienempi kuin maaliskuussa 2024 (jo toinen peräkkäinen kuukausi, jolloin vuosimuutos oli negatiivinen) europaproperty.com. Kuluttajat pysyvät yhä hieman varovaisina, mihin vaikuttavat korkeana pysyttelyt hinnat ja yleinen taloudellinen epävarmuus. Toisaalta kuukausitasolla myynti nousi maaliskuussa (kasvua 14 % helmikuuhun verrattuna, mikä johtuu kausiluonteisista tekijöistä) europaproperty.com. Koska inflaation odotetaan laskevan ja palkkojen nousevan, kuluttajaluottamus paranee todennäköisesti loppuvuodesta 2025, mikä vauhdittaisi vähittäismyynnin kasvua edelleen.

Myymälämuodot ja haasteet: Puolan vähittäiskaupan kiinteistöjen rakenteellinen haaste on ostoskeskusten rakennuskannan ikääntyminen. Lähes 70 %:a vähittäiskaupan pinta-alasta on yli 10 vuotta vanhaa europaproperty.com. Monet 2000-luvun ensimmäisen sukupolven kauppakeskuksista kaipaavat nyt uudistusta vastatakseen nykyaikaisten kuluttajien odotuksiin. Vuokranantajat ovat aktiivisesti käynnistäneet remontteja, päivityksiä ja uusia vetonauloja. Hyvä esimerkki on Łódźin Nowa Sukcesja -keskus, joka kamppailujen jälkeen uudistuu 30 000 m² suuruisella viihdealueella nimeltään “Hopa Lupa”; tässä on muun muassa trampoliinipuistoja, kartingratoja ja muuta vapaa-ajan toimintaa europaproperty.com. Tämä heijastaa laajempaa trendiä: vähittäiskaupan vuokranantajat lisäävät F&B:tä (ruoka & juoma), viihdettä ja elämyksellisiä elementtejä houkutellakseen kävijöitä ja pidentääkseen oleskeluaikaa. Voimme odottaa, että yhä useampi kauppakeskus seuraa tätä polkua yhdistäen elokuvateattereita, kuntosaleja, perheviihdettä ja ruokailua vastatakseen siihen, kun tiettyjen tuotekategorioiden ostokset siirtyvät verkkoon.

Toinen Puolalle tyypillinen tekijä on sunnuntaikaupan kielto, joka vuodesta 2018 rajoittaa useimpien myymälöiden aukioloa sunnuntaisin. Tämä laki vaikutti viikonlopun kävijämääriin, ja ostoskeskukset ovat reagoineet lisäämällä arkitapahtumia sekä tarjoamalla palveluita kuten ravintolat ja elokuvateatterit (jotka ovat vapautettuja rajoituksista). Vaikka raportit eivät mainitse tätä erikseen, kyseessä on perustekijä Puolan vähittäiskaupan toimintatavassa (ja mahdollisesti yksi syy siihen, miksi retail parkit — joissa usein on supermarketit, jotka voivat olla avoinna joina sunnuntaina — ovat kasvattaneet suosiotaan).

Vähittäiskauppiaiden tunnelmat: Kansainväliset brändit suhtautuvat Puolaan yleensä myönteisesti sen suuren väestön ja kasvavan keskiluokan vuoksi. Vuosina 2024–25 useita uusia brändejä ja laajentumisia on nähty, myös luksussegmentissä Varsovassa sekä edullisempien merkkien osalta alueellisissa kaupungeissa. Kuluttajaluottamus saavutti pohjalukemat vuonna 2022 naapurimaassa käytyjen sotatapahtumien ja korkean inflaation vuoksi, mutta on ollut tasaista elpymistä. Varovaisuutta on edelleen (mikä näkyy pieninä notkahduksina volyymissä), mutta kokonaiskulutuksen odotetaan kasvavan reaalisesti vuonna 2025 inflaation hellittäessä. Tämä on hyvä uutinen vähittäiskaupan vuokranantajille – korkeammat myynnit tarkoittavat terveempiä vuokralaisia ja mahdollisuutta vuokrien indeksikorotuksiin.

Sijoitukset ja tuotot: Vähittäiskaupan kiinteistösijoitusmarkkinat kokivat selkeän paluun vuonna 2024, kattaen noin 32 % Puolan kaupallisen kiinteistösektorin sijoitusvolyymista content.knightfrank.com. Useita merkittäviä kauppoja toteutui: erityisesti kaksi Puolan suurimmista ostoskeskuksista – Silesia City Center Katowicessa ja Magnolia Park Wrocławissa – ostettiin eteläafrikkalaisen NEPI Rockcastlen toimesta, hinnat olivat vastaavasti 405 miljoonaa ja 373 miljoonaa euroa content.knightfrank.com. Lisäksi kuuden keskisuuren retail parkin portfolio myytiin 285 miljoonalla eurolla content.knightfrank.com. Nämä kaupat osoittavat uutta luottamusta Puolan vähittäiskaupan kiinteistöihin, etenkin valtakeskuksiin ja kätevien retail park -portfolioden suuntaan. Ensiluokkaisten ostoskeskusten tuotot ovat nousseet vuoden 2024 loppuun mennessä noin 6,25 %:iin content.knightfrank.com – selvästi enemmän kuin ennen pandemiaa (silloin tuotot olivat noin 5,0 %). Tämä tuoton nousu johtuu sekä globaalista uudelleenarvostuksesta (korkeammat korot) että osin vähittäiskaupan koetusta korkeammasta riskistä. Sijoittajia houkuttelee kuitenkin se, että Puolan vähittäiskaupan tuotot ovat korkeammat kuin Länsi-Euroopassa, tarjoten nousupotentiaalia markkinan vakiintuessa content.knightfrank.com. Retail parkit ovat erityisen haluttuja niiden vakaiden tulojen vuoksi; niiden tuotot liikkuvat samoissa tai hieman suuremmissa luvuissa kuin kauppakeskuksilla (riippuen vuokrasopimusten kestosta ja vuokralaisten rakenteesta).

Yksi este kotimaiselle sijoitustoiminnalle vähittäiskaupassa (ja muillakin sektoreilla) on REIT-rahastojen puute. Kuten aiemmin mainittiin, yli 90 % Puolan kaupallisten kiinteistöjen sijoituksista tulee ulkomaisesta pääomasta europaproperty.com, osittain siksi että kotimaisilta instituutioilta ja yksityishenkilöiltä puuttuu sijoituskanava REIT-kohtaisesti. Hallitus on jo pitkään keskustellut REIT-lainsäädännön säätämisestä, ja jos se toteutuu, se voisi kanavoida puolalaista säästörahaa kauppakeskuksiin ja lisätä kotimaista omistajuutta. Vuonna 2025 REIT-rahastoja ei kuitenkaan vielä ole – tämä “jatkuva puute” on asiantuntijoiden mukaan puuttuva palanen europaproperty.com.

Näkymät: Puolan vähittäiskaupan kiinteistöjen näkymät seuraaville 3–5 vuodelle ovat varovaisen positiiviset. Alan perusteet – alhainen tyhjäkäyttö, kasvava kulutusvoima ja rajallinen uusien kauppakeskusten rakentaminen isoissa kaupungeissa – viittaavat vakauteen. Korkean käyttöasteen odotetaan jatkuvan, etenkin hyvin menestyvissä ostoskeskuksissa ja ruokakauppavetoisissa retail parkeissa. Vuokrat ensiluokkaisissa keskuksissa pysyvät todennäköisesti vakaina tai nousevat hieman inflaatioon sidottuina, kun vuokralaiskysyntä keskeisistä paikoista on vahvaa. Toissijaiset kohteet (vanhemmat keskukset kyllästyneillä markkinoilla) joutuvat paineeseen uudistua tai ne saattavat kohdata kasvavia tyhjäkäyttöjä, jos kehitystä ei tapahdu. Retail park -kehityksen uskotaan jatkuvan pienemmissä kaupungeissa, sillä tämä muoto istuu hyvin nykyisiin kuluttajamieltymyksiin (helppous, ulkotilat, paikallinen ostaminen). Vähittäiskauppiaat jatkavat laajentumista – erityisesti halpasupermarketit, rautakaupat ja kansainväliset muotiketjut suuntaavat Puolan vielä vähäisen kauppavalikoiman keskikokoisiin kaupunkeihin.

Kulutuksen kehitys on avaintekijä: jos inflaatio laskee noin 4 %:iin vuonna 2025 ja noin 3 %:iin vuonna 2026 (ennusteiden mukaan) reuters.com, reaalipalkat kasvavat ja tukevat vähittäiskaupan liikevaihtoa. Lisäksi Puolan väestö on kasvanut maahanmuuton myötä, mikä tuo uusia kuluttajia markkinalle. Näin ollen vähittäiskaupan tilakysynnän tulisi kasvaa maltillisesti. Toisaalta verkkokaupan osuuden odotetaan kasvavan tasaisesti (ehkä noin 9 %:sta mataliin kaksinumeroisiin vuoteen 2028 mennessä), mikä voi rajoittaa joidenkin fyysisten myymälätilojen kysyntää (varsinkin elektroniikassa ja kirjoissa, jotka ovat jo pitkälti verkkokaupassa). Mutta elintarvikkeet, ravintolat, vapaa-aika ja palvelut pitävät kivijalkakaupat oleellisina.

Keskeiset haasteet ja riskit vähittäiskaupassa ovat muun muassa: vanhojen keskusten uudistaminen, kävijämäärän ylläpito verkkokaupan helppouden rinnalla ja mahdollinen talouden hidastuminen, joka voisi heikentää kuluttajaluottamusta. Myös kustannuspaineet (energia, palkat) voivat rasittaa kauppiaiden kannattavuutta ja vaikuttaa kykyyn maksaa vuokraa – vaikka monet ovatkin sopeutuneet monikanavaisilla malleilla. Kokonaisuutena Puolan vähittäiskaupan kiinteistöjen odotetaan pysyvän terveinä ja maan tasainen talouskasvu heijastuu korkeampaan vähittäiskaupan liikevaihtoon. Alan painopiste tulee olemaan elämyslaadussa – viihteen ja ravintolapalveluiden lisääminen ostoskeskuksiin – ja strategisessa kehittämisessä – oikeiden konseptien (parkit, outletit, katumaiset monikäyttöhankkeet) rakentaminen vastaamaan muuttuvia kuluttajatottumuksia. Näillä sopeutuksilla vähittäissektori voi nauttia stabiileista tuotoista ja mahdollisesti tuottotason puristumisesta, jos Puolaan saadaan REIT-rahastoja tai kotimaiset sijoittajat lisääntyvät.

Teollisuus & logistiikka: Kova kysyntä, hitaampi tarjonta – tasapainoinen näkymä

Ennätyksellinen kasvu, nyt hiipuen: Puolan teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt ovat kuuluneet alan tähtiin ja kasvaneet poikkeuksellisen nopeasti viime vuosina. Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä Puolan moderni varasto- ja teollisuustilasto oli ~34,5 miljoonaa m² megaproject.com, mikä tarkoittaa ~9 %:n vuosikasvua property-forum.eu. (Vertailun vuoksi tämä on noin kaksinkertainen määrä viiden vuoden takaiseen – osoitus siitä, miten e-kauppa ja nearshoring ovat markkinaa vauhdittaneet.) Pelkästään vuonna 2024 kehittäjät toimittivat noin yli 4 miljoonaa m² uutta tilaa 14 alueella megaproject.com. Tämä vauhti teki Puolasta yhden Euroopan tärkeimmistä logistiikkamarkkinoista – vuoden 2024 puoliväliin mennessä Puola oli toiseksi suurin nettopinta-alan käyttäjä Euroopassa (vain yksi markkina ohitti Puolan) marketoutlook.cbrepoland.pl, mikä korostaa Puolan asemaa koko mantereen varastohubina.

Kysynnän ajurit: Useat tekijät tukevat tätä vahvuutta. Puolan strateginen sijainti Keski-Euroopassa, suhteellisen matalat työvoimakustannukset ja parantuva infrastruktuuri (tiet, moottoritiet, rautatiet) houkuttelevat valmistajia ja jakelukeskuksia, jotka palvelevat koko EU:ta. Verkkokaupan kasvu (Amazonilla, Zalandolla ja muilla on suuret varastot Puolassa) ja kolmansien osapuolten logistiikan (3PL) kasvu ovat keskeisiä kysynnän lähteitä. Lisäksi nearshoring-trendit – länsiyritykset siirtävät tuotantoa lähemmäs kotia – ovat hyödyttäneet Puolaa, erityisesti kun globaalit toimitusketjut ovat paineessa (esim. USA-Kiina -kauppatilanne), ja yritykset haluavat monipuolistaa toimipaikkojaan polandinsight.com. Puolalaiset viranomaiset raportoivat yhä useammista kansainvälisten yritysten (mukaan lukien kiinalaisten) kyselyistä uusista logistiikkatiloista Puolassa toimitusketjujen uudelleenjärjestelyn myötä polandinsight.com.

Vahva vuokraustoiminta, lievää vajaakäytön kasvua: Teollisuustilojen kysyntä on ollut vahvaa. Vuokrausaktiivisuus vuonna 2024 ylsi noin 5,8 miljoonaan m², mikä on noin 4 % enemmän kuin vuonna 2023 axiimmo.com, mikä osoittaa käyttäjien jatkuvaa laajentumista. Merkittävää on, että noin 48 % vuoden 2024 vuokraustoiminnasta oli vuokrasopimusten uusimista polandinsight.com – eli olemassa olevat vuokralaiset uusivat sopimuksiaan suurissa määrin, mikä viestii luottamuksesta sijaintiin, vaikkakin tämä tarkoittaa myös, että puhtaiden uusien laajennusten osuus oli pienempi. Siitä huolimatta uudet sopimukset ja laajennukset kattoivat noin 3 miljoonaa m², mikä on erittäin hyvä luku. Vajaakäyttöaste, joka oli erittäin matala (noin 5 % tai alle) vuosina 2019–2021, on noussut hieman tarjonnan kasvettua nopeasti. Vuoden 2024 lopussa vajaakäyttö oli noin 7,5 % valtakunnallisesti polandwarehouses.com (noin 2,6–3 miljoonaa m² vapaana). Vuoden 2025 puoliväliin mennessä vajaakäyttö nousi edelleen 8,5 %:iin polandinsight.com. Tämä kasvu johtuu pääasiassa siitä, että uusi tarjonta ylitti hetkellisesti nettokysynnän – markkina imee tiloja nopeasti, mutta kehittäjät rakensivat niin paljon vuosina 2022–Q1 2024, että vajaakäyttöä kertyi joillekin alueille polandinsight.com. Esimerkiksi Ala-Sleesiassa (Wrocław) vajaakäyttö nousi, kun useita suuria puistoja avattiin yhtä aikaa europaproperty.com.

Kuitenkin, noin 8 %:n vajaakäyttöaste viittaa yhä tasapainoiseen markkinaan – tarjontaa on riittävästi, jotta vuokralaisilla on valinnanvaraa, mutta ylitarjontaa ei ole. Alan asiantuntijat näkevät vajaakäytön nousun tervetulleena normalisoitumisena vuosien erittäin tiukan markkinatilanteen jälkeen: ”Vajaakäytön nousu on luonnollinen seuraus aiemmasta investointibuumista. Markkina palautuu kohti tasapainoa,” selittää Knight Frankin analyytikko polandinsight.com polandinsight.com. Korkeampi vajaakäyttö on tuonut hieman enemmän neuvotteluvoimaa vuokralaisille ensimmäistä kertaa vuosiin (vuokralaiset voivat saada hieman parempia ehtoja tai kannustimia joillakin alueilla) cbre.pl cbre.pl. Kehittäjät ovat reagoineet tähän ja vähentäneet spekulatiivista rakentamista, mikä puolestaan estää vajaakäyttöä nousemasta liikaa. Vuoden 2024 loppupuolella uuden rakentamisen aloituksia oli vähemmän ja työn alla olevan putken määrä on supistunut selvästi verrattuna vuosien 2021–22 huippuihin. Markkina on siis kohti pehmeää laskua: kysyntä pysyy vahvana ja monipuolisena (3PL, vähittäiskauppa, kevyt valmistus, datakeskukset jne.), samalla kun tarjonnan kasvu jäähtyy, ja nykyinen vajaana oleva tila imeytyy käyttöön seuraavien neljännesten aikana.

Vuokrien vakaus ja “kaupunkilogistiikan” preemio: Kustannusinflaatiosta (materiaalit, työvoima) ja korkeammista rahoituskuluista huolimatta varastotilojen vuokrat ovat pysyneet hyvin vakaina. Puolan teollisuusvuokrat ovat EU:n edullisimpia, mikä houkuttelee vuokralaisia. Vuoden 2025 puolivälissä suuret varastologistiikan vuokrat vaihtelevat tavallisissa kohteissa pääalueilla noin 3,80–5,00 €/m²/kk polandinsight.com (alhainen taso Keski-Puolassa ja Ylä-Sleesiassa, korkeampi Varsovassa tai pienemmissä kaupungeissa). Samaan aikaan “kaupungin” viimeisen kilometrin varastot (pienemmät yksiköt lähellä kaupunkien rajoja tai kaupunkialueilla) saavat korkeampia vuokria, noin 5,00–7,50 €/m²/kk polandinsight.com, sijaintinsa takia. Nämä vuokratasot eivät ole muuttuneet merkittävästi viime vuoden aikana – ne ovat pysyneet melko tasaisina, mikä osoittaa, että vajaakäytön salakavalasta noususta huolimatta vuokranantajien ei ole tarvinnut laskea nimellisvuokria. Sen sijaan he saattavat antaa enemmän kannustimia pitkissä vuokrasopimuksissa. Vakaa vuokrataso osoittaa alan kypsyyttä, jossa sekä vuokranantajat että vuokralaiset pyrkivät pitkiin kumppanuuksiin hintasodan sijasta polandinsight.com.

On huomioitavaa, että uudempien vuokrasopimusten ehtoihin kuuluu usein vuokrien indeksisidonnaisuus inflaatioon (tyypillisesti vuosittainen CPI-tarkistus), joten monet vuokranantajat näkivät vuokratulojen kasvua 2022–23 voimakkaan inflaation myötä. Jatkossa, inflaation tasaantuessa, vuokrien indeksikorotukset jäävät pienemmiksi, joten mahdollinen vuokratulojen kasvu riippuu käyttöasteen noususta tai korkeammista vuokrista uusissa vuokrasopimuksissa parhailla paikoilla.

Kestävyys (“Vihreät varastot”): Logistiikkasektorilla merkittävä trendi on kestävän kehityksen, energiatehokkaiden varastojen rakentaminen. Monet uudet hankkeet Puolassa rakennetaan BREEAM- tai LEED-vihreiden standardien mukaan – mukana on aurinkopaneeleja, LED-valaistusta, sadeveden keruuta ja jopa paikallista energiavarastointia. Sekä vuokralaisten että sijoittajien kysyntä ”vihreille” sertifioinnille on vahvaa, sillä yritykset pyrkivät vähentämään hiilijalanjälkeään. Poland Insightin artikkeli ennustaa “vihreiden varastojen buumia” (kuten otsikko vihjaa) – ja tämä on nyt todellinen myyntivaltti. Aurinkopaneelit suurten varastojen katoilla ovat yleistyneet, ja jotkin kohteet liitetään jo sähkökuorma-autojen infrastruktuuriin. Tämä kehitys tekee Puolan jo valmiiksi modernista varastokannasta entistä tulevaisuudenkestävämmän, mutta vaatii kehittäjiltä alkuinvestointeja (jotka he kuittaavat hieman korkeampien vuokrien tai käyttöasteen kautta).

Maantieteellinen jakauma: Keskeiset logistiikkakeskukset ovat yhä Varsova (Keski-Puola), Ylä-Sleesia (Katowicen alue), Ala-Sleesia (Wrocław), Poznań ja yhä enenevässä määrin Keski-Puola (Łódźin alue) sekä Länsi-Puola (Szczecin, Saksan markkinoille suuntautuvana). Näillä alueilla sijaitsee suurin osa 35 miljoonan m²:n varastokannasta. Kasvu kuitenkin leviää Itä-Puolaan ja pienempiin kaupunkeihin moottoritieverkon laajetessa (esim. Rzeszów, Lublin kirivät kiinni). Esimerkiksi ulkomaiset sijoittajat ovat alkaneet suunnitella kehityshankkeita Ukrainan rajan tuntumaan (Rzeszów), ennakoiden tulevaa jälleenrakennuskysyntää Ukrainassa sekä nykyisiä NATO:n sotilaslogistiikan tarpeita alueella.

Sijoitusmarkkinat: Logistiikkakiinteistöt ovat olleet sijoittajien suosiossa, eikä Puola ole poikkeus. Vuonna 2024 teollisuusvarallisuus kattoi noin 25 % sijoitusvolyymista content.knightfrank.com. Vaikka aktiivisuus on maltillistunut vuoden 2021 hurjasta tasosta, kauppoja tehdään edelleen. Tuotot (yield) korjaantuivat 2022–23 selvästi, historiallisen matalilta tasoilta (noin 4 % tai alle) noin 6,25 %:in prime-varastojen osalta vuoden 2024 lopussa content.knightfrank.com. Tämä korjaus yhdistettynä alan vahvaan peruskysyntään on herättänyt kiinnostusta sekä vanhoilta että uusilta sijoittajilta. Monet kansainväliset rahastot, jotka eivät voineet ostaa 4 %:n tuotoilla, pitävät Puolan varastokiinteistöjä houkuttelevina nykyisillä yli 6 %:n tuotoilla content.knightfrank.com. Lisäksi Puola tarjoaa suuren tuottoeron Länsi-Euroopan logistiikkaan nähden (jossa prime-tuotot ovat noin 3,75–5 %), mikä tekee siitä houkuttelevan kohteen core-plus- ja value-add-strategioille content.knightfrank.com.

Merkittävää on, että sale-leaseback-trendi on voimistumassa: omistaja-käyttäjät myyvät teollisuuskiinteistönsä sijoittajille ja vuokraavat ne takaisin käyttöönsä. Puolan ”vuoden 2025 alussa nähtiin ennätyksellistä sale-leaseback-aktiivisuutta” markkinaraporttien mukaan polandinsight.com. Tämä osoittaa puolalaisten yritysten hyödyntävän korkeita kiinteistöarvoja ja sijoittajien olevan halukkaita ostamaan pitkäaikaisesti vuokrattuja kohteita. Toinen havainto: paikalliset puolalaiset sijoittajat ovat viime vuosina lisänneet osuuttaan teollisuuskiinteistökaupoissa (puolalainen pääoma oli noin 9 % vuoden 2024 kaupallisista kiinteistökaupoista content.knightfrank.com, ja osa tästä kohdistuu teollisuuskiinteistöihin yksityisten rahastojen ja kehittäjien kautta). Suuret transaktiot ovat silti edelleen pääosin ulkomaisten sijoittajien (Euroopasta, Yhdysvalloista, Lähi-idästä, Etelä-Afrikasta, Aasiasta) hallussa. Koska Puolassa toimii useita kehittäjäalustoja (kuten Panattoni, GLP, Segro jne.), markkinoille tulee jatkuvasti uusia grade-A -kohteita sijoittajien hankittavaksi.

Näkymät: Puolan teollisuus- ja logistiikka-kiinteistömarkkinoiden keskiaikavälin näkymät ovat erittäin positiiviset, vaikka kehitys siirtyykin huimasta kasvusta kohti kestävää kasvua. Kysynnän odotetaan pysyvän korkeana: Puolan talous (erityisesti valmistus, vähittäiskauppa ja verkkokaupan logistiikka) kasvaa tasaisesti, mikä luo jatkuvaa tarvetta varastotiloille. Vaikka geopoliittinen ilmapiiri on jännittynyt, se voi jopa hyödyttää Puolaa, kun yritykset muokkaavat toimitusketjujaan lähemmäksi eurooppalaisia loppumarkkinoita (Puolan vakaa EU-jäsenyys ja suuri työvoima tarjoavat etuja edullisempiin maihin verrattuna). Tarjonta tasaantuu – kehittäjät ovat nyt varovaisempia ja pankit tiukempia spekulatiivisten hankkeiden rahoituksessa. Tämä on kuitenkin terveellä tavalla markkinaa tasapainottavaa; on todennäköistä, että vuoden 2025 uusi tarjonta jää 2024:tä alhaisemmaksi, mikä auttaa vajaakäyttöä saavuttamaan huippunsa ja mahdollisesti laskemaan taas vuoteen 2026 mennessä. Jo vuoden 2025 jälkimmäisellä puoliskolla vajaakäytön odotetaan asettuvan noin 8–9 % tasolle ja paranevan sitä mukaa kuin tilat täyttyvät.

Vuokrat saattavat nousta hieman ensiluokkaisilla sijainneilla heti, kun nykyiset tyhjät tilat on vuokrattu. Monilla logistiikan vuokralaisilla on kiireelliset tarpeet (3PL-yhtiöt solmivat sopimuksia, jälleenmyyjät tarvitsevat jakelukeskuksia) ja he ovat valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa hyvin sijaitsevista, valmiista tiloista – etenkin Varsovassa ja muissa suurissa kaupungeissa. Reuna-alueilla, joissa on enemmän tarjontaa, vuokrat pysyvät kilpailukykyisinä.

Suuri tuntematon on Ukrainan sodan loppuvaihe: jälleenrakennusbuumi Ukrainassa voisi merkittävästi lisätä logistiikkatilojen kysyntää Itä-Puolassa (toimien tukikohtana), mutta samalla osa liiketoiminnasta saattaa pitkällä aikavälillä siirtyä Ukrainaan. Toistaiseksi Puola hyötyy turvallisena sijaintina logistiikka- ja tuotantotoiminnoille, jotka ennen olisivat mahdollisesti menneet Ukrainaan tai Venäjälle.

Mitä tulee riskeihin: maailmanlaajuinen tai eurooppalainen taantuma hillitsisi kysyntää (vaikka toistaiseksi Puolan tuotantoteollisuus on monipuolinen ja osittain suojattu lähituotannon kasvusta). Jos korot pysyvät korkealla pitkään, se voi rajoittaa investorilähtöistä kehitystä ja pitää rahoituskustannukset ylhäällä, mutta samalla kasvattaa olemassa olevien kiinteistöjen arvoa tuottojen vuoksi. Rakennuskustannusten nousu oli haaste, mutta on hieman helpottunut sitten vuoden 2022 – silti mahdollinen uudelleen kiihtyminen voi painaa rakentajien katteita.

Yhteenvetona Puolan teollisuuskiinteistömarkkina kypsyy. Olemme siirtyneet vajaasta tarjonnasta kohti tasapainoisempaa tilannetta, jossa moderneja tiloja on hyvin saatavilla. Vakaa vuokrataso, korkea käyttöaste (jopa 8 % vajaakäytöllä monet alasegmentit ovat suurien tilojen osalta käytännössä täynnä) ja jatkavat kysynnän ajurit antavat myönteisen kokonaiskuvan. Odotamme, että Puola säilyy kolmen parhaan eurooppalaisen logistiikkasijainnin joukossa ja vuoteen 2028 mennessä kokonaistarjonta voi lähestyä 40–50 miljoonaa m², vaikka kehitystahti on hillitympi. Jatkossa painopiste on entistä enemmän isojen spekulatiivisten hallien nopealla kehityssyklillä (pitääkseen kiinni vuokralaisten tarpeista) sekä arvoa lisäävässä vanhempien varastojen uudistamisessa (automaatio, ESG-ominaisuudet). Näiden trendien ja Puolan kilpailuetujen ansiosta teollinen segmentti pitäisi jatkossakin tuottaa vakaata tuottoa sijoittajille ja tukea laajempaa talouskasvua.

Tonttimarkkinat: Varovainen elpyminen ja kaavauudistukset

Investointitonttien markkinat – noususta hidastumiseen: Puolan rakennusmaamarkkina on viime vuosina liikkunut vuoristorataa. Vuonna 2021–2022 aktiivisuus kasvoi nopeasti (rakennuttajat kiirehtivät ostamaan tontteja halvan lainoituksen ja asuntomyyntibuumin aikaan), mutta vuonna 2023 markkina jäähtyi nopeasti olosuhteiden muuttuessa polandinsight.com. Vuonna 2024 moni sijoittaja ja kehittäjä siirtyi “odota ja katso” -asenteeseen hallituksen tukien puutteen, kohonneiden rahoituskustannusten ja yleisen epävarmuuden vuoksi polandinsight.com. Pankit kiristivät tonttirahoitusta käyttäen erittäin valikoivia kriteerejä polandinsight.com. Tämä johti kauppamäärien laskuun – vuonna 2023 nähtiin vain muutama iso tonttikauppa, sillä markkinatoimijat laittoivat laajentumissuunnitelmat jäihin.

Vuonna 2025 tonttimarkkinoilla tunnelma kääntyy pysähtyneisyydestä kohti varovaista elpymistä. Vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla tehdään enemmän kauppoja kuin edelliseen vuoteen, mutta ostajat tekevät nyt perusteellista taustaselvitystä ja kannattavuusanalyysiä ennen päätöksiä polandinsight.com. Toisin sanoen, sijoittajat palaavat markkinalle, mutta keskittyvät vain mahdollisuuksiin, joissa on selkeä “varmistettu” kysyntä ja hyvät perustekijät polandinsight.com. Tontit, joille voidaan toteuttaa kysyttyjä projekteja – asuntorakentaminen (erityisesti keskihintainen asuminen), PRS-vuokra-asuntokohteet, kaupunkien varastot/logistiikka sekä monikäyttöhankkeet kasvavissa kakkoskaupungeissa – kiinnostavat polandinsight.com. Sen sijaan tontteja ilman selkeää kehitysnäkymää tai joissa on kaavaongelmia vältetään edelleen pääosin.

Kauppamäärien odotetaan paranevan vuonna 2025 vuoteen 2024 verrattuna, erityisesti vuoden jälkimmäisellä puoliskolla polandinsight.com. Markkina-asiantuntijat kuvaavat vuotta 2025 “potentiaalin jälleenrakennuksen” vuodeksi, eivät näyttävien megakauppojen aikana polandinsight.com. Ei luultavasti palata vuoden 2021 tonttihankintabuumin tasolle, mutta aktiviteetti on terveempää. Merkittävää on, että tonttihinnat eivät ole romahtaneet; hyvien sijaintien omistajat ovat yleensä pitäneet hintansa, eivätkä ole myyneet alihintaan. Reuna-alueilla hinnat voivat hieman joustaa, mutta kaupunkien prime-tontit ovat edelleen arvossaan. Puolalla on yhä kilpailukykyiset tonttikustannukset Keski- ja Itä-Euroopan mittakaavassa, mikä houkuttelee ulkomaisia kehittäjiä harkitsemaan hankkeita täällä marketoutlook.cbrepoland.pl.

Sijoittajaprofiili ja ulkomaiset toimijat: Ostajajakauma tonttimarkkinoilla on muuttunut. Vuonna 2025 paikalliset puolalaiset kehittäjät ja sijoittajat (erityisesti ne, joiden taustalla ei ole pörssiyhtiöitä) ovat erittäin aktiivisia, hyödyntäen paikallistuntemusta ja nopeampaa päätöksentekoa polandinsight.com. Trendiin kuuluu “naapurikaupat” – lähialueiden sijoittajat (Tšekki, Saksa, Baltia) osallistuvat puolalaisiin tonttikauppoihin polandinsight.com. Näillä alueellisilla toimijoilla on hyvä markkinatuntemus, ja he hakevat joskus yhteisyrityksiä puolalaisten kanssa. Suuret Länsi-Euroopan institutionaaliset sijoittajat ovat olleet varovaisempia, odottaen selvempiä taloussignaaleja ennen aktiivista paluuta markkinoille polandinsight.com.

Samaan aikaan markkinalle tulee uusia ulkomaisia toimijoita: jotkut turkkilaiset ja välimerelliset sijoittajat ovat alkaneet ostaa pienempiä tontteja, ja ovat valmiita maksamaan kilpailukykyisesti turvallisista kohteista aloittaakseen markkinoilla polandinsight.com. Kuten aiemmin mainittiin, kiinalaiset yritykset ovat osoittaneet kiinnostusta logistiikkatontteihin globaalien kauppavirtojen muutosten vuoksi polandinsight.com. Tämä sopii yhteen Puolan vakaan talouden ja strategisen sijainnin kanssa, mikä tekee siitä suositun paikan tuotanto- ja logistiikkakeskuksille, jotka siirtyvät Aasiasta polandinsight.com polandinsight.com. Samaan aikaan eteläafrikkalaiset ja muut globaalit rahastot, jotka sijoittavat valmiisiin kohteisiin, eivät yleensä osta raakamaata suoraan – sen sijaan ne tekevät kumppanuuksia tai ostavat valmista omaisuutta. Jotkut kuitenkin rahoittavat kehittäjiä ”forward funding” -kauppojen avulla tontteihin kiinnittyäkseen ketjuun epäsuorasti.

Yksi positiivinen kehitys: Puolalainen yksityinen pääoma kokoaa yhä enemmän varoja maahan sijoittamiseen. Esimerkiksi neuvontayhtiö Walter Herz keräsi yli 50 miljoonaa zlotya yksityishenkilöiltä sijoittaakseen maa-alueiden hankintaan Varsovassa, Poznańissa ja Kolmoiskaupungissa (polandinsight.com). Tämä viittaa siihen, että paikallisten varakkaiden sijoittajien kiinnostus ja osaaminen maapankkisijoittamisessa kasvavat samalla, kun suuret instituutiot ovat vähemmän aktiivisia.

Maan käyttö ja kysyntäalueet: Tietyntyyppiset maa-alueet ovat erityisen haluttuja:

• Asuntorakentamisen tontit: Asuntopulan ja ennakoidun asuntokauppojen elpymisen vuoksi hyvällä paikalla olevat tontit uudisrakentamiseen (erityisesti suurten kaupunkien esikaupungeissa tai nopeimmin kasvavissa satelliittikunnissa) ovat kysyttyjä (polandinsight.com). Rakennuttajat ovat varovaisia hinnannousun suhteen, mutta haluavat täydentää maareserviään ollakseen valmiita, kun markkina lähtee kunnolla käyntiin.
• PRS (rakentaminen vuokraukseen) -hanketontit: Institutionaaliset vuokra-asuntorakentajat (sekä puolalaiset että ulkomaiset) etsivät suurissa kaupungeissa tontteja, joille voi rakentaa vuokrakerrostaloja (polandinsight.com). Tämä sisältää myös joidenkin toimistotai monikäyttöisten tonttien muuttamisen asuin-/PRS-hankkeiksi, koska kyseinen segmentti kasvaa voimakkaasti.
• Kaupunkilogistiikan tontit: Verkkokaupan ja viimeisen kilometrin toimitusten kasvaessa pienemmät varastot lähellä keskustaa ovat kysyttyjä. Sijoittajat tarkkailevat maa-alueita kaupunkien laidoilla tai teollisuusalueilla kaupunkiseuduilla kehittääkseen ”kaupunkilogistiikan” tiloja (polandinsight.com). Tällainen maa on usein rajallista, joten kilpailu on kovaa.
• Monikäyttöiset ja toimistorakennusten kehittämiskohteet: Joidenkin kaupunkien keskustoissa on vanhoja teollisuus- tai liikekiinteistöjä, jotka voidaan kehittää monikäyttökohteiksi (yhdistäen toimistoja, liiketilaa ja asuntoja). Jotkin sijoittajat kohdistavat nämä sijoituksensa esimerkiksi Krakovaan, Wrocławiin tai Łódźiin, jotka modernisoivat keskustojansa.
• Maaseutumaat, joilla on muuntamispotentiaalia: Kiinnostavaa kyllä, Puolan viljelymaat ovat alkaneet kiinnostaa sijoittajia, jotka ennakoivat kaavanmuutoksia rakentamiskäyttöön. Alueilla, joihin kohdistuu voimakasta urbanisoitumispainetta (esim. Varsovan, Krakovan, Wrocławin ympäristöt), on maatiloja, jotka voidaan kaavoittaa asuin- tai teollisuusrakentamiseen. Sellaiset sijoittajat, jotka ovat valmiita navigoimaan byrokratiassa, ostavat tällaisia tontteja pitkän tähtäimen strategiaksi (polandinsight.com). Puolalaisten maatalousmaiden hinnat ovat nousseet viime vuosina, erityisesti vuoden 2016 jälkeen, jolloin EU-kansalaiset saivat ostaa maata vapaasti (EU-jäsenyyden siirtymäajan jälkeen). Siitä huolimatta maan hinta on edelleen alhainen verrattuna Länsi-Eurooppaan, joten hinnannousupotentiaalia on etenkin muutosprosessin jälkeen.

Suurin haaste – kaavoitus ja sääntely: Ehkä suurin este Puolan maamarkkinoilla on kaavoitusjärjestelmä. Vain noin 30–40 % Puolan pinta-alasta kattaa sitovat paikalliset maankäytön suunnitelmat (MPZP) (polandinsight.com). Loput maa-alueista tarvitsevat tapauskohtaisen kaavoituspäätöksen (WZ – kehitysehtopäätös), mikä voi olla hidasta, arvaamatonta ja harkinnanvaraista (polandinsight.com). Sijoittajat kohtaavat usein pitkiä odotuksia kaavoituspäätöksen saamisessa, ja joskus viranomaisten päätöstä ei tule lainkaan, mikä pysäyttää hankkeet (polandinsight.com). Hallitus on valmistellut uudistusta – kunnille ollaan tuomassa ”yleissuunnitelmia” – mutta tämä on viivästynyt ja tuonut toistaiseksi lisää epäselvyyttä muuttuvine aikatauluineen (polandinsight.com). Lopputuloksena on jonkinasteinen lainsäädännöllinen kaaos kaavoituksessa (polandinsight.com), jota pidetään suurimpana esteenä läpinäkyvälle ja tehokkaalle maakehitykselle.

Tämän takia päättäjät ehdottavat uudistuksia. Yksi idea on prosessien purkaminen ja nopeuttaminen – esimerkiksi kaavapäätösten tekeminen yksinkertaisella digitaalisella menettelyllä (polandinsight.com). Esimerkkinä vaatimuksen poistaminen täydellisestä ympäristövaikutusarviosta vähämerkityksisille hankkeille (kuten pienet palvelurakennukset tai varastot), mikä nykyisin lisää monia kuukausia lupaprosessiin, vaikka ympäristövaikutus olisi minimaalinen (polandinsight.com). Ehdotuksena olisi laatia luettelo ”vähämerkityksisistä” hankkeista, jotka voisivat ohittaa tai yksinkertaistaa ympäristölupavaihetta (polandinsight.com). Myös kiinteistörekisterin ja kiinnitysrekisterin täydellinen digitalisointi koko maassa on työn alla, mikä nopeuttaisi taustaselvityksiä ja kauppoja (polandinsight.com).

Yksi konkreettinen sääntelykysymys on maatalousmaan muuttaminen. Puolassa luokitellaan maan laatu luokkiin, ja korkealaatuisen maatalousmaan muuttaminen rakentamiseen vaatii usein ministeriön luvan, jonka saaminen on vaikeaa. Keskustelussa on selkeiden kriteerien asettaminen, jotta alempiluokkaiset viljelysmaat (luokka IV tai V) voitaisiin automaattisesti poistaa maataloustuotannosta ilman ministeriön suostumusta (polandinsight.com). Tämä vapauttaisi enemmän maa-alueita investointeihin kaupunkien liepeillä, sillä suuri osa lähiöiden maasta on muodollisesti ”maatalousmaata” vaikkei kovinkaan tuottavaa.

Yhteenvetona kaavauudistus on ratkaisevan tärkeää: sijoittajat korostavat, että he tarvitsevat ennakoitavampaa ja nopeampaa kaavoitusta voidakseen todella kasvattaa maakauppoja (polandinsight.com). Hallitus on liikkumassa tähän suuntaan, mutta kehitys on ollut hidasta. Ennen uudistusten vaikutusten realisoitumista maakaupat keskittyvät joko valmiiksi kaavoitettuihin tontteihin tai sellaisiin, joilla on erittäin hyvät mahdollisuudet saada kaavapäätös.

Näkymät: Sijoitusmaamarkkina Puolassa vuosina 2025–2027 vaikuttaa olevan nousussa, mutta hillityllä tavalla. Oletettavasti korkojen laskiessa vähitellen rahoituksen saanti maahankintoihin ja rakentamiseen helpottuu, mikä palauttaa ostajat markkinoille. Maan arvot ensiluokkaisilla alueilla (esim. Varsovan keskustan tontit, keskeiset asuinaluetontit) todennäköisesti pysyvät vakaina tai nousevat harvinaisuuden vuoksi. Toissijaisilla alueilla hinnat saattavat pysyä paikallaan kunnes kysyntä varmasti palaa. Odotamme, että kilpailu korkealaatuisista maa-alueista kiristyy vuoden 2025 lopulla ja 2026, kun rakennuttajat valmistautuvat seuraavaan rakennussyklin, mikä voi nostaa hintoja parhailla paikoilla.

Myös ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Puolan maahan todennäköisesti kasvaa, kun makrotalouden tilanne vakiintuu. Jotkut suuret instituutiosijoittajat, jotka tauottivat hankintansa vuosina 2023–24, voivat palata markkinoille, jos Puolan talouden nähdään jatkavan noin 3 %:n vuosikasvua ja kiinteistösyklin kääntyvän positiiviseksi. EU:n rahoitusinjektiot infrastruktuuriin ja muihin investointeihin (Puola on suuri EU-budjettien hyödyntäjä) tekevät myös uusia alueita houkutteleviksi kehittämiseen (parantuneet tiet voivat esimerkiksi yhtäkkiä muuttaa logistiikkatontin kannattavaksi).

Tärkeimmät riskit ja muuttujat: Suurin riski on edelleen sääntely-ympäristö – jos kaavauudistukset pysähtyvät tai poliittinen epävakaus vaikuttaa kiinteistölainsäädäntöön, tämä voi pelästyttää sijoittajat. Lisäksi jos hallitus asettaisi raskaita rajoituksia ulkomaalaisten maaomistukselle (epätodennäköistä, sillä Puola on jo lieventänyt suurimman osan rajoituksista), se vaikuttaisi kansainvälisiin sijoituksiin. Toinen tekijä on rakennuskustannukset – kustannusten nousu rajoittaa, kuinka paljon rakennuttajat voivat maksaa maasta (koska koko hankkeen kannattavuus muuttuu). Tällä hetkellä rakennuskustannukset ovat vakiintuneet, mikä tukee maan arvoja.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Puolan maanmarkkinoita vuonna 2025 leimaavat harkitsevaisuus ja valikoivuus. Spekulatiivisen ostamisen aika on ohi; nyt panostetaan huolellisesti valittuihin tontteihin, joilla on selkeää potentiaalia. Vuosi näyttäytyy eräänä “potentiaalin palauttamisen” vuotena, kuten eräs analyysi totesi polandinsight.com, mikä luo pohjaa vilkkaammalle toiminnalle tulevina vuosina. Suunnittelupolitiikan parantuessa ja suotuisien talousnäkymien myötä Puola voisi avata paljon tällä hetkellä käyttämätöntä maata kehitykseen, mikä auttaisi ratkaisemaan tarpeita kuten asuntopulaa ja laajenevaa logistiikkaverkostoa. Sijoittajat näkevät maan pitkän aikavälin turvasatamana pääomalle (konkreettinen omaisuuserä kasvavassa maassa) polandinsight.com, ja monet asemoituvat nyt hyötymään kehityssyklin kiihtyessä.

Ulkomaalaiset sijoittajat ja sääntelytekijät

Ulkomaalainen pääoma näyttelee hallitsevaa roolia Puolan kiinteistömarkkinoilla tarjoten mahdollisuuksia ja huomioitavia seikkoja. Kaupallisen sijoittamisen puolella kansainväliset rahastot ovat olleet suurten transaktioiden veturi. Kuten mainittu, vuonna 2024 ulkomaiset sijoittajat muodostivat noin 90 %+ yli 5 miljardin euron suuruisten liikekiinteistösijoitusten volyymistä europaproperty.com. Näihin kuuluvat globaalit pääomasijoitusyhtiöt, vakuutusyhtiöiden rahastot, eläkerahastot ja erikoistuneet kiinteistösijoittajat Euroopasta, Pohjois-Amerikasta, Aasiasta ja Etelä-Afrikasta. Vetovoima on selvä: Puola tarjoaa mittakaavaa (suuri, 38 miljoonan asukkaan talous), kasvua (nopeampi BKT- ja kuluttajakasvu kuin Länsi-Euroopassa) sekä merkittävästi korkeampia tuottoja. Puolan parhaat toimisto-, kauppa- ja logistiikkaomaisuudet tuottavat 6–7 % tuottoa (kuten aiemmin selvitettiin), kun taas monissa länsimarkkinoissa tuotot ovat 3–4 % content.knightfrank.com. Tämä tuottoero kompensoi koettua kehittyvän markkinan ja valuutan riskiä (tosin Puolan valuutta złoty on suhteellisen vakaa ja maa on EU-integroitu).

Maan mukaan viime vuosina saksalaiset, amerikkalaiset, brittiläiset ja eteläafrikkalaiset sijoittajat ovat olleet johtavia ostajia content.knightfrank.com. Eteläafrikkalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt (kuten NEPI Rockcastle ja Redefine) ovat olleet erityisen aktiivisia vähittäiskaupan ja toimistojen osalta. Myös amerikkalaiset ja kanadalaiset sijoittajat tekivät paluun vuonna 2024 content.knightfrank.com. Pääoman alkuperän jakauma vuonna 2024 osoittaa lähteiden monipuolisuuden: esimerkiksi Etelä-Afrikka (19 % volyymistä), USA (11 %), Iso-Britannia (13 %), Länsi-Eurooppa (9 % pois lukien Saksa/Iso-Britannia), Keski- ja Itä-Euroopan naapurit (18 %) ja Puolan kotimainen noin 9 % content.knightfrank.com. Tämä monipuolisuus osoittaa, että Puola on kansainvälisten sijoittajien kartalla. Lisäksi uusia tulokkaita tulee jatkuvasti – esimerkiksi vuonna 2024 Iso-Britannian Sona Asset Management tuli markkinoille suuren toimistokiinteistöportfolion kautta content.knightfrank.com, ja Lähi-idän pääoman on huhuttu etsivän logistiikkasalkkuja.

Miksi kotimaisia sijoittajia on niin vähän? Kotimaisen pääoman suhteellisen pieni osuus (vain noin 9 % vuonna 2024 content.knightfrank.com) johtuu pitkälti rakenteellisista syistä. Puolalta puuttuu kehittynyt kiinteistösijoitusrahastojärjestelmä (REIT), joten kotimainen institutionaalinen raha (eläkerahastot ym.) ei ole perinteisesti ohjautunut kiinteistöihin. Suuria puolalaisia kiinteistösijoittajia (esimerkiksi valtion tukema PFR tai jotkin vakuutusyhtiöt) on vain muutama, joilla on kapasiteettia suuriin kauppoihin. Tämä on hitaasti muuttumassa, kun yhä useammat varakkaat puolalaiset ja pääomasijoittajat kiinnostuvat kiinteistöistä, mutta toistaiseksi ulkomainen pääoma täyttää aukon. Kuten mainittu, REIT-lainsäädännön käyttöönotto – joka on ollut valmistelussa jo vuosia – voisi muuttaa pelin, mahdollistaen pienempien kotimaisten sijoittajien epäsuoran sijoittamisen kiinteistöihin ja näin lisätä paikallista osallistumista europaproperty.com. Alan asiantuntijat vaativat tätä usein, viitaten esimerkiksi naapurimaa Tšekin menestyksekkääseen REIT-malliin europaproperty.com.

Sääntely-ympäristö ulkomaisille sijoittajille: Yleisesti ottaen Puola on melko avoin ulkomaalaisomistukselle kiinteistöissä. EU-jäsenyyden myötä EU-kansalaiset ja yritykset voivat ostaa puolalaisia kiinteistöjä (myös maata) ilman rajoituksia (muutamia poikkeuksia, kuten maatalousmaan siirtymäaika, joka päättyi vuonna 2016, lukuun ottamatta). Myös EU:n ulkopuoliset tahot voivat ostaa, mutta tietyt kiinteistöt (erityisesti maa- ja metsätalousmaat) edellyttävät sisäministeriön luvan. Tämä lupa on monissa tapauksissa muodollisuus ja tähtää strategisten maa-alueiden haltuunoton estämiseen. Kaupunkiomaisuuden (toimistot, asunnot, varastot) kohdalla ei kuitenkaan yleensä ole esteitä tunnetuille kansainvälisille ostajille. Puolassa on selkeä omistuksenrekisteröinti (maarekisteri- ja panttijärjestelmä) sekä lain suoja omistajille, mitä ulkomaiset sijoittajat arvostavat.

Yksi sääntelyhuoli voi olla verotus: Puolan kiinteistöihin kohdistuu 1 % varainsiirtovero (asset deal -rakenteissa) sekä kiinteistövero (suhteellisen matalat kiinteät euro/m² -maksut). Varsinaista vuotuista varallisuusveroa kiinteistöille ei ole, toisin kuin monissa muissa maissa. Hallitus on kuitenkin ehdottanut esimerkiksi lisäveroa useita asuntoja omistaville vuokranantajille (keinottelun hillitsemiseksi) globalpropertyguide.com. Tällaisia ehdotuksia ei ole vielä konkretisoitu vuonna 2025, mutta sijoittajat seuraavat niitä tarkasti. Toinen kehityskulku liittyy ESG-vaatimuksiin – EU:n sääntely (esimerkiksi energiatehokkuusdirektiivit) saattaa merkitä, että vaatimustasoa täyttämättömät kiinteistöt menettävät arvoaan. ESG:hen panostavat ulkomaiset sijoittajat suosivat vihersertifioituja kohteita. Tämä sääntelee epäsuorasti, millaisiin kiinteistöihin investoidaan: huonosti energiatehokkaat kiinteistöt saattavat vaatia päivityksiä tai ne jäävät ilman sijoituksia.

Ulkomaalaiset asuntomarkkinoilla: Institutionaalisten toimijoiden lisäksi Puolassa on nähty myös ulkomaisia yksityisostajia esimerkiksi luksusasuntojen ja kakkosasuntojen segmenteissä (esim. ukrainalaiset, kuten aiemmin mainittiin, sekä osa ulkomaalaisista ostajista Krakovassa tai rannikolla). Hallitus harkitsi jossain vaiheessa rajoituksia (kuten joissakin maissa on ulkomaisen ostamisen rajoittamiseksi), mutta Puola ei ole ottanut tällaisia toimia käyttöön, sillä ulkomaalaiset muodostavat edelleen verrattain pienen osuuden koko asuntomarkkinan kaupoista (nousu 30 %:iin tietyissä kohteissa on huomionarvoinen, mutta koskee pääosin erityiskohteita kuten kansainvälisten järjestöjen läheltä tai muuttoliikkeen suosimia alueita) globalpropertyguide.com.

Ulkomaansijoitukset: On myös syytä mainita, että puolalaiset sijoittajat itse ovat yhä aktiivisempia ulkomailla (esim. ostamassa varastoja Länsi-Euroopasta rahastojen kautta), vaikka tämä jääkin tämän raportin ulkopuolelle. Mikäli REIT:t otetaan käyttöön, voisi se myös helpottaa puolalaisen pääoman pääsyä ulkomaisiin kiinteistöihin.

Yhteenvetona ulkomaisten sijoittajien rooli on olennainen Puolan kiinteistömarkkinoilla, sillä he tuovat osaamista ja likviditeettiä. Sääntely-ympäristö on pääosin myönteinen, tarjoaen vahvat omistusoikeudet ja vain vähän omistusrajoituksia. Alan toivomat keskeiset parannukset – kuten kaavoitusprosessin sujuvoittaminen polandinsight.com sekä REIT:jen käyttöönotto – hyödyttäisivät kaikkia, niin ulkomaalaisia kuin kotimaisiakin, lisäämällä läpinäkyvyyttä ja pääomavirtoja. Mikäli yllättävää protektionistista muutosta ei tapahdu (mikä ei ole todennäköistä nykyisen yritysmyönteisen hallituksen aikana), Puola pysyy houkuttelevana ja avoimena kansainvälisille kiinteistösijoituksille.

3–5 vuoden ennuste ja näkymät (2025–2030)

Katsottaessa tulevaisuuteen, Puolan kiinteistömarkkinoiden odotetaan kasvavan tasaisesti ja kestävästi seuraavien vuosien aikana, vahvoihin talouden peruslähtökohtiin ja edellä esiteltyihin alakohtaisiin trendeihin nojaten. Tässä tiivistämme näkymät tärkeimpien tekijöiden ja kiinteistötyyppien mukaan:

Makrotaloudelliset ja rahoitusnäkymät: Taloustieteilijät ennustavat Puolan BKT:n kasvun keskimäärin olevan 3–4 % vuodessa 2025–2027, mikä on enemmän kuin EU:ssa keskimäärin cbre.pl. Yksityinen kulutus jatkaa kasvun vauhdittajana, mitä tukevat palkkojen nousu ja merkittävien EU-rahastojen virtaus talouteen. Inflaatio, joka kohosi kaksinumeroiseksi vuonna 2022, odotetaan normalisoituvan noin 4 %:iin vuonna 2025 ja 3 %:iin vuoteen 2026 mennessä reuters.com – lähelle Puolan keskuspankin (NBP) tavoitehaarukan yläpäätä. NBP:n kyselyn mukaan vuoden 2025 keskimääräinen inflaatio on 4,1 % ja laskee 3,2 %:iin vuonna 2026 reuters.com. Tämän inflaation jäähtymisen pitäisi mahdollistaa NBP:n jatkavat koronlaskut. Ennusteiden mukaan ohjauskorkoa voidaan laskea vielä noin 75–125 korkopisteellä vuoden 2025 loppuun mennessä (noin 4,0–4,5 %:iin), ja mahdollisesti jopa 3,5–4,0 %:iin vuoden 2026 loppuun focus-economics.com think.ing.com, mikäli uusia inflaatiosokkeja ei tule. Matalammat korot ovat kiinteistöalalle etu: ne laskevat asuntolainan kustannuksia, parantavat kaupallisten hankkeiden rahoitusta ja todennäköisesti pienentävät kiinteistöjen tuottovaatimuksia (eli nostavat pääoma-arvoja) jonkin verran. Työttömyyden odotetaan pysyvän erittäin matalana (3–5 %), ja Puola voi jatkossakin houkutella työvoimaa naapurimaista laajentaen työvoimapohjaa entisestään. Yhtenä riskinä on globaali talous – jos suuret EU-kauppakumppanit ajautuvat taantumaan, Puolan vientivetoinen teollisuus voi hidastua, mutta vallitsevan konsensuksen mukaan EU:ssa on odotettavissa maltillista kasvua, mikä tukee Puolan näkymiä.

Asuntomarkkinaennuste: Odotamme, että asuntojen hinnat Puolassa nousevat maltillisesti seuraavien 3–5 vuoden aikana, seuraten suurin piirtein tulokehitystä ja inflaatiota. Annualliset hinnannousut tulevat todennäköisesti olemaan alhaisia–keskitasoisia yksinumeroisia (esim. 3–6 % vuodessa), eivätkä kaksinumeroisia hyppyjä kuten lähihistoriassa. Tämä tarkoittaa, että reaalisesti (inflaatiokorjattuna) asuntojen hinnat pysyvät jokseenkin vakaina tai kasvavat hieman. Keskeinen ajuri: valtava asuntopula jatkuu – vaikka rakentamista on ollut ennätyksellisesti viime vuosina, Puolalla on edelleen yksi Euroopan matalimmista asuntojen määrä per 1 000 asukasta cbre.pl. Väestörakenteesta on hyötyä maahanmuuton ansiosta (väkiluku saattaa kasvaa jälleen vuosien stagnaation jälkeen, osin ukrainalaisten asettumisen vuoksi). Lisäksi vuosina 2026–2027 nykyinen asuntoaloitusten laskusuhdanne (monet hankkeet pysähtyivät 2023–24) voi johtaa uudisasuntotarjonnan laskuun, mikä puolestaan kiristää kysynnän ja tarjonnan tasapainoa ja estää hintojen laskun.

Asuntolainojen saatavuuden pitäisi parantua korkojen laskiessa – odotettavissa on vähittäistä luotonannon helpotusta vuoden 2022 korkoshokin jälkeen. Hallitusohjelmat (esim. ”Ensimmäiset avaimet”) auttavat tiettyjä ostajaryhmiä (ensiasunnon ostajat vanhemmista asunnoista) todennäköisesti vuodesta 2025 alkaen, mikä antaa markkinoille lievää elvytystä ilman ylikuumenemista. Vuokra-asuntojen kysyntä säilyy vahvana, joten vuokrat todennäköisesti jatkavat hidasta nousua (~2–5 % vuodessa), kun kaupungistuminen ja elämäntyylimuutokset kasvattavat vuokralaisten joukkoa. Puolan PRS-sektori laajentuu merkittävästi – nykyisestä noin 21 000 asunnosta ehkä yli 50 000:een vuoteen 2030 mennessä – mikä ammattimaistaa vuokrausta ja lisää tarjontaa, mutta nykyisten puutteiden vuoksi tämä ei laske vuokria; pikemminkin se vastaa uuden kysynnän kasvuun.

Yksi varaus: jos korkoja leikattaisiin liian nopeasti tai otettaisiin käyttöön liian anteliaita tukia, voisi tapahtua uusi hintojen kiihtyminen. Mutta päättäjät vaikuttavat haluavan välttää tätä volatiliteettia globalpropertyguide.com. Perusurana on vakautunut kasvu-ura: kuten yksi rakennuttaja ennusti, ”emme odota hintojen palaavan alkuvuoden 2023 mataliin; sen sijaan kohtalaista kasvua inflaation tasolla” globalpropertyguide.com. Vuoteen 2028 mennessä Puolan asuntokanta näkenee uusia innovaatioita – energiatehokkaampia ”vihreitä” koteja (EU:n ilmastosäädökset pakottavat päivityksiin), enemmän elementtirakentamista kustannussäästöjen vuoksi ja mahdollisesti ensimerkkejä institutionaalisista rakennuttajista (yrityksiä, jotka rakentavat kokonaisia omakotialueita vuokrattavaksi, malli joka on leviämässä Euroopassa). Kokonaisuutena asuntosektorin odotetaan pysyvän markkinoiden tukipilarina, ilman merkittävää romahdusriskiä, väestötarpeen ja parempien ostomahdollisuuksien ansiosta.

Toimistomarkkinaennuste: Lähivuodet toimistoissa painottuvat laatuun määrän sijaan. Uutta tarjontaa valmistuu niukasti ainakin vuoteen 2026 asti polandoffices.com, mikä vähitellen kiristää vajaakäyttöä parhaan sijainnin kohteissa. Arvioimme, että vuosina 2025–2027 parhaiden CBD-toimistojen vajaakäyttö Varsovassa voi pudota ~5 %:iin tai alle, eli lähes täysi käyttöaste, ohjaten joitakin vuokralaisia reuna-alueille – mutta epäedullisemmilla alueilla vajaakäyttö jatkuu korkeana, kunnes vanhentunut kanta poistetaan. Alueiden kaupungeissa vajaakäyttö jakautuu: parhaat markkinat kuten Krakova ja Tricity voivat painua alle 10 %:iin, jos kysyntä pysyy vahvana, heikommilla markkinoilla vajaakäyttö pysyy teini-iässä.

Rakennuttajat käynnistävät todennäköisesti uusia projekteja vuodesta 2026 eteenpäin, erityisesti Varsovassa, jossa rakentaminen on nyt lähes pysäytetty. Uusi toimistotornien aalto voisi käynnistyä loppuvuodesta 2025, jos rahoituskustannukset laskevat ja kysyntä kasvaa 2027–2028 mennessä. Myös uudelleenkehityshankkeita syntyy: vanhoja toimistoja muutetaan asunnoiksi tai hotelleiksi, mikä vähentää toimistokantaa toissijaisilla alueilla mutta samalla täydentää muuta kysyntää (esim. jotkut vanhat varsovalaiset toimistot Jerozolimskie-käytävällä saattavat muuttua asunnoiksi tai opiskelija-asunnoiksi).

Toimistovuokrat parhaille sijainneille voivat kasvaa yhteensä ehkä 5–15 % seuraavan kolmen vuoden aikana, erityisesti parhaiden kerrosten moderneissa, vihreissä toimistorakennuksissa – näitä on vähän ja niille on suuri kysyntä. Vuokralaiset ovat valmiita maksamaan laatupreemiota, joka auttaa henkilöstötyytyväisyydessä ja ESG-tavoitteissa. Vanhojen rakennusten vuokrat voivat sen sijaan pysyä paikallaan tai laskea, ellei niitä uudisteta. Näin A+- ja B-luokan toimistojen vuokraero kasvaa. Kannustimet (kuten vuokrattomat jaksot) parhaissa kiinteistöissä lyhenevät, kun vuokranantajat saavat enemmän neuvotteluvoimaa, jolloin nettoefektiiviset vuokrat paranevat.

Hybridimallin kaltaiset trendit vaikuttavat yhä toimistojen käyttöön – odotamme, että yritykset allokoivat enemmän tilaa työpistettä kohden (yhteistyöalueille ym.) ja hyväksyvät matalamman kävijämäärän, mutta säilyttävät silti toimistotilaansa yrityskulttuurin ja asiakastarpeiden vuoksi. Eli vaikka yhtä työntekijää kohden tarvitaan vähemmän lisäneliöitä kuin ennen, liiketoiminta-alojen (IT, BPO, T&K-keskukset) kasvu Puolassa johtaa silti nettopositiiviseen neliömetrin imeytymiseen joka vuosi. Puola houkuttelee edelleen monikansallisia yrityksiä erityisosaajillaan ja kustannusedulla (etenkin Krakova, Wrocław jne. ovat vakiinnuttaneet aseman palvelukeskuksina).

Toimistosijoitukset saanevat myös vauhtia. Jos korot laskevat ennustetusti, parhaiden toimistojen tuottotasot – tällä hetkellä ~6,0 % content.knightfrank.com – voivat painua 5 %:n alkulukuihin vuoteen 2026 mennessä, mikä nostaa pääoma-arvoja. Näemme myös uusia sijoittajia (esim. aasialaiset valtionrahastot tai Lähi-idän sijoittajat) tulemassa Puolan toimistomarkkinoille kiinnostavan arvopotentiaalin vuoksi. Riskitekijä on toimistojen yleinen kansainvälinen kehitysnäkymä – maailmanlaajuisesti toimistot ovat tarkastelun alla etätyön vuoksi. Puolassa tilanne on suotuisampi, koska toimistokanta on uudempaa ja keskittyneempi korkean kysynnän aloihin kuten teknologia- ja palvelukeskuksiin. Kunhan vuokranantajat jatkavat kehitystä (joustavat tilat, palvelut, ESG), Puolan toimistot pysyvät houkuttelevina sijoituskohteina.

Vähittäiskaupan ennuste: Puolan vähittäiskauppasektori on melko kypsä, joten kauppakeskusbuumia ei ole odotettavissa. Sen sijaan seuraavat vuodet painottuvat olemassa olevan kannan optimointiin ja uudistamiseen. Monet kauppakeskukset remontoidaan, ja odotamme joidenkin vanhojen tai heikosti kannattavien keskusten muuttavan käyttötarkoitusta (osittain toimistoiksi, asunnoiksi tai logistiikkanoutopisteiksi). Retail parksit ja lähikeskukset jatkavat kasvuaan, erityisesti pienemmissä kaupungeissa – ruokakauppavetoisille moderneille hankkeille on yhä tilaa paikkakunnilla, joilta puuttuvat nykyajan vähittäispalvelut.

Kulutuskysyntä, kuten todettu, vahvistuu inflaation asettuessa. Vuosina 2025–2026, jos inflaatio on ~3–4 % ja palkat kasvavat esimerkiksi 7–10 %, puolalaisilla on reaalitulojen kasvua, mikä kanavoituu vähittäiskulutukseen. Tämä voi nostaa kauppakeskusten myyntitiheyksiä, mahdollistaen vuokrien nousun parhaissa keskuksissa (liikevaihtovuokrilla tai uusilla sopimuksilla). Kuitenkin verkkokauppa kasvaa arviolta jopa 15 %:iin vähittäismyynnistä vuoteen 2030 mennessä, joten kivijalkakauppojen täytyy kehittyä pysyäkseen merkityksellisinä. Odotettavissa on enemmän online–offline-integraatiota (noutopisteet keskuksiin, showroom-kauppaa ym.).

Puolassa voidaan myös vihdoin ottaa käyttöön kiinteistösijoitusrahastot (REIT) tänä aikana, jolloin voi syntyä vähittäiskauppapainotteisia REIT:ejä, jotka ostavat toissijaisia kiinteistöjä ja sijoittavat niihin. Jos näin käy, se tarjoaa ulkomaisille omistajille irtaantumistien ja lisää paikallista omistusta.

Vähittäistuotot (nykyisin ~6,25 % parhailla kohteilla content.knightfrank.com) voivat laskea hieman sijoittajien luottamuksen palautuessa, ehkä ~5,5–6,0 % tasolle vuoteen 2027 mennessä, olettaen korkojen laskun. Toissijainen vähittäiskauppa jakautuu – parhaat lähiökeskukset ja outletit löytävät ostajia, kun taas osa heikommista kauppakeskuksista voi jäädä ostajatta ja pysyä korkeampien tuottojen piirissä tai ne kehitetään uudelleen.

Teollisuus- ja logistiikkaennuste: Puolan logistiikkasektori säilyttää vahvan vireensä. Ennustamme vuosittaista vuokrakysyntää 5–6 miljoonaa m² edelleen lähitulevaisuudessa, etenkin verkkokaupan (jolla on potentiaalia kasvaa Puolan vähittäismyynnissä) ja paikalliseen tuotantoon investoivien valmistajien (auto-, elektroniikka- ym. alat) ansiosta. Vajaakäyttö pysyy vuonna 2025 korkeahkona yksinumeroisissa prosenteissa, mutta laskee todennäköisesti vuodesta 2026 eteenpäin kun rakentamisen syöttöputki hidastui vuosina 2024–25. Vuoteen 2027 mennessä vajaakäyttö voi normalisoitua ~5 %:iin tai alle, mikä on lähes täysi käyttöaste (ainoastaan kitkaista vajaakäyttöä). Tämä paineistaa vuokria jälleen ylöspäin; erityisesti kaupunkilogistiikassa, missä maa on rajallista ja kysyntä lähes läpitunkematon (esim. Varsovan lähistön viimeisen kilometrin varastot voivat kohota yli 5–6 eurosta ehkä 7–8 euroon per m² vuosikymmenen lopussa). Myös suurten varastojen vuokrat keskeisillä sijainneilla voivat nousta, jos maan ja rakentamisen kustannukset kasvavat.

Puola hyötyy todennäköisesti myös mahdollisesta Ukrainan jälleenrakennuksesta (vaikka aikataulu on epävarma) – raja-alueista voi muodostua logistisia tukikohtia, mikä voi vaatia uutta varastotilaa. Lisäksi kun toimitusketjuja alueellistetaan, Puola voi houkutella aloja kuten akkutehtaita, komponenttivalmistusta ym., jotka tarvitsevat teollisuuskiinteistöjä.

Logistiikkarakennuttaminen tapahtuu jatkossa hallitummin – siirrytään vuosien 2020–2022 spekulatiivisesta buumista enemmän räätälöityihin ja vaiheittaisiin hankkeisiin. Monet rakennuttajat varmistavat osan vuokrasopimuksista ennen suurempien puistojen rakentamista. Ympäristötekijät korostuvat: tiukempi EU:n ilmastopolitiikka voi velvoittaa aurinkosähkön käyttöön, nollapäästöiseen rakentamiseen ja jopa rajoittaa viheralueiden rakentamista joillain suojelualueilla. Mutta Puolassa on yhä runsaasti tilaa logistiikalle (myös ruskean kentän ja entisten teollisuustonttien uudelleenkäyttö mahdollistaa laajentumisen).

Teolliset investoinnit pysyvät todennäköisesti kuumimpana segmenttinä. Ennakoimme tuottovaatimusten pienenemistä noin 6,25 %:sta mahdollisesti jopa 5,5 %:iin tai 5 %:iin vuoteen 2027 mennessä huipputason logistiikassa, kun kilpailu vakautuneista kohteista kiristyy uudelleen (samankaltainen trendi kuin ennen vuotta 2022). Jos korot laskevat ja talous pysyy vakaana, kansainväliset sijoittajat voivat ryhtyä tarjouskilpailuihin huippuluokan portfoliokokonaisuuksista. Puola tulee tuolloin vakiinnuttamaan asemansa Euroopan ydinlogistiikkamarkkinana, ja siitä voi jopa tulla ”ydinportfolion” kohdemaa yhä useammalle paneurooppalaiselle rahastolle (osa jo suhtautuu siihen näin).

Maa ja kehitys: Maahinnat keskeisillä kaupunkivyöhykkeillä nousevat, kun kehittäjät palaavat markkinoille. Odotamme, että vuoteen 2026 mennessä, mikäli korot ovat noin 4 % ja talous vakaa, asuntorakentajat lisäävät taas uudisrakentamisen aloituksia vastatakseen kasvavaan kysyntään. Tämä tarkoittaa aktiivista maanhankintaa 2025–2026 aikana, mikä lisää kilpailua hyvistä tonteista. Samoin logistiikkarakentajat jatkavat maakauppoja moottoriteiden varsilla ja kaupunkien läheisyydessä, tosin harkitusti. Maatilojen arvo voi myös nousta sekä maataloushyödykkeiden hintakehityksen että kaupungistumisen laajenemisen ja kaavamuutospotentiaalin vuoksi.

Puolan hallituksen suunnitelmat yksinkertaistaa suunnittelua (jos ne toteutuvat täysimääräisesti) voisivat huomattavasti vapauttaa kehityspotentiaalia. Mikäli vuosina 2025–26 suuri osa kunnista ottaa käyttöön uudet yleiskaavat ja sähköisen lupajärjestelmän, hankkeiden toteutusaika lyhenee ja läpinäkyvyys paranee (vähempi epävarmuus nostaa myös maan arvoa). Lisäksi mahdolliset dereguloinnit, kuten vähävaikutteisten hankkeiden pikakäsittely tai peltojen käyttötarkoituksen muutoksen helpottaminen polandinsight.com polandinsight.com antaisivat lisäbuustia maamarkkinalle tekevät lisää tontteja taloudellisesti kannattaviksi. Jos byrokratia kuitenkin pysyy ongelmana, pidättelee se kehitystahtia ja ylläpitää korkeita hintoja niukoille kehityskelpoisille tonteille (mikä ei ole toivottava skenaario, sillä se keskittää kasvua liikaa).

Näkymien riskit: Vaikka ennuste on yleisesti myönteinen, on olemassa riskejä, jotka voivat muuttaa kehityksen kulkua:

• Taloudellinen taantuma: Jos globaali lama iskee (tai Saksa, Puolan tärkein kauppakumppani, hidastuu voimakkaasti), liike- ja toimitilojen kysyntä voi heiketä ja työttömyys nousta, mikä painaisi asuntokysyntää. Puola on kuitenkin osoittanut resilienssiä ja lähtee liikkeelle vahvoista lähtökohdista, joten lievä taantuma olisi todennäköisesti hallittavissa.
• Korkoyllätys: Jos inflaatio osoittautuu sitkeäksi ja keskuspankit joutuvat nostamaan korkoja uudelleen, rahoituksen ja sijoittajien aktiivisuus hiipuu. Tällä hetkellä tämä ei ole todennäköistä, sillä inflaatio on laskemassa ja Puolan keskuspankki on lasku-uralla globalpropertyguide.com, mutta tilannetta tulee seurata (esim. energiashokit voivat muuttaa inflaatio-odotuksia).
• Geopoliittiset jännitteet: Ukrainan sodan jatkuminen on taustariski – mikä tahansa eskalaatio tai leviäminen voisi vakavasti heikentää luottamusta ja taloudellista vakautta (vaikkakin Puola on joissain suhteissa hyötynyt taloudellisesti pakolaisten vastaanottamisesta ja yritysten siirtymisestä pois Venäjältä/Valko-Venäjältä). Lisäksi Puolan sisäpolitiikka (uusi hallitus vuoden 2023 lopusta alkaen) voi tuoda muutoksia; kuitenkin nykyinen koalitio on EU-myönteinen ja suosii investointeja, joten dramaattisia linjamuutoksia ei odoteta.
• Ala- ja segmenttikohtaiset muutokset: Toimistoissa riskinä on etätyön yleistyminen tai yritysten raju tilavähennys – esimerkiksi, jos tekoäly ja automaatio pienentävät ihmistyön tarvetta toimistoilla, sillä olisi pidemmän ajan heikentävä vaikutus. Kaupan alalla riskinä on kulutuskäyttäytymisen muutos yli odotusten (esim. verkkokaupan osuuden hyppäys 30 %:iin yllättävän nopeasti, mikä vaikuttaa vielä epätodennäköiseltä kulttuurisista syistä). Logistiikan puolella riskinä on ylirakentaminen, jos kaikki kehittäjät muuttuvat taas yhtä aikaa hyvin optimistisiksi – mutta nykyinen vajaakäyttöasteen kasvu lienee opettanut varovaisuutta.

Kaikista näistä riskeistä huolimatta, asiantuntijaennusteet pysyvät yleisesti positiivisina. Esimerkiksi tuoreen NBP:n kiinteistöammattilaisille suunnatun kyselyn mukaan hintojen vakaus ja asteittainen kasvu asuntomarkkinoilla sekä dynaaminen elpyminen sijoitusmarkkinoilla korkojen laskiessa ovat odotettavissa lexology.com etalon-estate.pl. Yleisesti uskotaan, ettei Puolan kiinteistömarkkina toista 2020-luvun alun rajua heiluntaa, vaan jatkaa hillitympää nousu-uraa ilman suuria ääripäitä.

Yhteenveto: Vuoteen 2028 mennessä Puolan kiinteistömarkkinoilla nähdään modernisoituja, kestäviä rakennuksia; suurempaa institutionaalisten (myös kotimaisten) sijoittajien osuutta; sekä tasapainoista kysynnän ja tarjonnan suhdetta useimmilla osa-alueilla. Asuntomarkkinoilla tullaan rakentamaan satojatuhansia uusia asuntoja, mutta kysyntää riittää edelleen (rakentajille riittää siis töitä). Toimistot muuttuvat älykkäämmiksi ja ekologisemmiksi, vanhaa varallisuutta uudistetaan ja uusia pilvenpiirtäjiä nousee kaupunkien siluetteihin (Varsovan taivaanranta muuttuu merkittävästi uusien projektien, kuten valmiin 350-metrisen Varso Towerin ja muiden hankkeiden myötä). Kaupasta tulee entistä elämyksellisempää, ja mahdollisesti Puolassa nähdään ensimmäiset amerikkalaistyyliset kiinteistösijoitusrahastot (REIT), jotka omistavat kokonaisia ostoskeskus- tai supermarket-portfoliota, jos lainsäädäntö sallii. Logistiikka-ala vahvistaa Puolan asemaa Euroopan tärkeimpänä jakelukeskittymänä ja laajenee ehkä uusiin segmentteihin, kuten datakeskuskampuksiin (joiden kysyntä on kasvanut Puolassa ja ne vaativat myös teollisuustontteja).

Yhteenvetona Puolan kiinteistömarkkinat ovat kasvamassa kypsällä tavalla. Markkinoilla on houkutteleva yhdistelmä vahvaa taloudellista perustaa, parantuvaa sääntely-ympäristöä ja korkeat tuottopotentiaalit, jotka houkuttelevat sijoituksia ja kehitystyötä jatkossakin. Kuten eräs markkinakatsaus totesi: “Puolan kiinteistömarkkina pysyy vahvana, mistä kertovat vakaa käyttöaste ja sijoitusmarkkinoiden dynaaminen elpyminen… vankkojen perustekijöiden ja optimismiin oikeuttavan näkymän myötä vuoteen 2025 mentäessä” content.knightfrank.com. Mikäli merkittäviä shokkeja ei tule, seuraavien 3–5 vuoden aikana Puolan kiinteistöalalla edetään tasaiseen nousuun kaikilla sektoreilla – tarjoten mahdollisuuksia sijoittajille ja vastaten yritysten ja asukkaiden muuttuviin tarpeisiin.

Lähteet:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (helmikuu 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (toukokuu 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Puolan keskuspankki) data via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Kommenteja Dom Developmentin varatoimitusjohtajalta (huhtikuu 2024) globalpropertyguide.com
• Puolan talousinstituutti – Asuntoraportti (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP analyysi (2024) globalpropertyguide.com
• JLL ja Otodom/Polityka Insight asuntoraportit (2024–25) globalpropertyguide.com
• Puolan valtiovarainministeriö/gov.pl – Tietoa “Bezpieczny Kredyt 2%” ja suunnitellusta “Pierwsze Klucze” -ohjelmasta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – huipputuottojen taso (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – suurimmat sijoituskaupat 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Alueellisen toimistotilan kysyntä kasvaa (toukokuu 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Vähittäissektori vauhdissa 2025 (toukokuu 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – vähittäistilojen vajaakäyttö ja kävijämäärät (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Varastomarkkina vakaa, kasvu hidastuu (kesäkuu 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Maamarkkina 2025 (toukokuu 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Puolan inflaatiokysely (tammikuu 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (lähteet Bingin välimuistin kautta) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Puolan vähittäistilan vajaakäyttö (2024) europaproperty.com
• Erste Group – NBP:n projektiot (maaliskuu 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – korko-odotukset (toukokuu 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – erilaiset markkinaraportit (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.