Lengyelországi ingatlanpiac 2025: trendek, árak, hozamok és kilátások

Bevezetés és gazdasági áttekintés

Lengyelország ingatlanpiaca 2025-ben továbbra is robusztus és dinamikus, amelyet egy ellenálló gazdaság és erős befektetői érdeklődés támogat. Az ország rendkívül aktív 2024-et zárt, amikor a kereskedelmi ingatlanbefektetések volumene több mint duplájára emelkedett, meghaladva az 5 milliárd eurót (éves szinten ~142%-os növekedés) content.knightfrank.com. A GDP-növekedést 2025-ben 3–4% körülire prognosztizálják, amit a magánfogyasztás és a beruházások hajtanak cbre.pl. Az infláció, amely 2022–2023-ban ugrott meg, most csökkenő tendenciát mutat, ami lehetőséget teremt a kamatcsökkentésekhez cbre.pl. 2025 májusában a Lengyel Nemzeti Bank (NBP) megkezdte az első kamatcsökkentést 2023 óta (az irányadó kamatot 5,25%-ra mérsékelve) az inflációs kilátások javulása mellett globalpropertyguide.com. A munkanélküliség továbbra is rekordalacsony cbre.pl, a bérek pedig folyamatosan nőnek, ezáltal erősítve a lakáspiaci keresletet és a kiskereskedelmi költéseket. Ez a makrogazdasági háttér – mérséklődő infláció, várható monetáris enyhítés és szilárd munkaerőpiaci alapok – pozitív hangulatot teremt a lengyel ingatlanpiac minden szegmensében.

Kormányzati intézkedések is jelentős hatást gyakoroltak. Az állami támogatású lakáshitel-program, a „Bezpieczny Kredyt 2%” (Biztonságos Hitel 2%), melyet 2023 közepén vezettek be, jelentősen fellendítette a lakáshitel-kihelyezést (az új lakáshitelek 2024-ben összesen 83,9 milliárd PLN-t tettek ki, ami 43,2%-os növekedés 2023-hoz képest) globalpropertyguide.com. Bár ez javította az első lakásvásárlók elérhetőségét, ugyanakkor gyors házárnövekedést is gerjesztett, ezért a hatóságok újragondolták a támogatási intézkedéseket globalpropertyguide.com. A folytatást jelentő program helyett egy új kezdeményezést („Pierwsze Klucze” – Első Kulcsok) dolgoztak ki, amely az első lakásvásárlók számára olcsóbb használt lakások megvásárlását támogatja globalpropertyguide.com. Más javasolt intézkedések – például a több lakás tulajdonosainak megadóztatása – vitákat váltottak ki, és bizonytalanságot okoztak a befektetők körében globalpropertyguide.com. Összességében Lengyelország továbbra is viszonylag nyitott és befektetőbarát ingatlanpiaci környezetet biztosít. Az országot Közép-Kelet-Európa legvonzóbb piacának tartják a nemzetközi ingatlanbefektetők számára cbre.pl, és a kereskedelmi ingatlanbefektetések több mint 90%-a 2024-ben külföldi alapoktól származott europaproperty.com. (Lengyelország dolgozik egy REIT törvényen, amely a hazai tőke részvételét növelné a piacon, de 2025-ig ez még várat magára, így a külföldi befektetőknek továbbra is jelentős szerep jut europaproperty.com.)

Az alábbi szakaszokban átfogó elemzést adunk az összes főbb ingatlantípusról – lakóingatlan, iroda, kiskereskedelmi, ipari és telek – lefedve a regionális áralakulásokat, bérleti hozamokat, kereslet–kínálat dinamikáit, a szabályozási környezet hatásait, a főbb kockázatokat, a külföldi befektetések szerepét, valamint mindegyik szegmens 3–5 éves előrejelzését.

Lakóingatlan: lakáspiaci trendek és bérleti szektor

Az áremelkedés mérséklődik: Egy intenzív növekedési időszak után 2025-ben Lengyelország lakáspiaca stabilizálódás felé mozdul el. A lakásár-infláció kétszámjegyű üteméről visszahűlt mérsékeltebb, egyszámjegyű növekedésre. 2024 első negyedévében a hét legnagyobb városban az átlagos tranzakciós ár használt lakások esetén 13 404 PLN/négyzetméter (~3460 USD) volt, ez 8,1%-os éves növekedést jelent globalpropertyguide.com. Az újépítésű (primer piaci) lakások átlagára 14 265 PLN/m² (~3686 USD) volt, ami szerényebb, +4,4%-os éves növekedés globalpropertyguide.com. 2025 első negyedévére tovább lassult az áremelkedés – a magasabb finanszírozási költségek és a korábbi támogatások halványuló hatása miatt –, de továbbra is pozitív maradt. Az alábbi táblázat mutatja a főbb városok átlagos lakásárait 2025 első negyedévében:

Forrás: NBP adatok 2025/I. negyedév globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ezek az adatok jól mutatják a jelentős regionális különbségeket. Varsó továbbra is a legdrágább piac, átlagárai kb. 16,4 ezer PLN/m² (~3500 €) körül mozognak globalpropertyguide.com. Más nagyvárosok, mint Krakkó és Wrocław, szorosan követik, míg a középkategóriás városok (pl. Poznań, Gdańsk) közepes árszinten járnak. A másodlagos centrumok, például Łódź és Bydgoszcz sokkal elérhetőbbek – utóbbiban az átlagárak 7400–9400 PLN/m² között mozognak, így az egyik legolcsóbb nagyvárosnak számít globalpropertyguide.com. Összefoglalva: Lengyelország lakáspiaca erősen szegmentált, Varsó és a legolcsóbb városok között kb. 2–2,5-szeres árolló tapasztalható.

Kereslet és kínálat: 2024-ben a lakáspiaci kereslet visszaesett a növekvő jelzálogkamatok és a szabályozási bizonytalanság miatt. A JLL/NPB adatai szerint az új lakások eladásai 2024-ben a hat legnagyobb városban 39 649 darabra estek vissza, ami jelentős –31% éves csökkenést jelent globalpropertyguide.com. 2025 első negyedévében is folytatódott a visszaesés (9100 eladott egység, –17,5% év/év), ám a csökkenés üteme mérséklődött, ami a piac stabilizálódását sejteti globalpropertyguide.com. A fejlesztők a kereslet gyengülésére az építkezések lassításával válaszoltak, ennek ellenére bizonyos városokban rekordmagas az eladatlan lakások száma globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Például Krakkóban és Wrocławban jelentős készlet halmozódott fel befejezett, de eladatlan lakásokból, most hasonló egyensúlytalanság tapasztalható, mint korábban Poznańban globalpropertyguide.com. Łódźban annyira magas a kínálat, hogy a jelenlegi értékesítési ütem mellett több mint 2 év kellene a készlet kitisztításához globalpropertyguide.com. Varsó helyzete kedvezőbb – ez a leglikvidebb piac, itt a leggyorsabb az értékesítési ciklus –, de összességében a vevők ma jóval nagyobb választékkal és alkupozícióval rendelkeznek, mint a pandémia alatti felfokozott években.

Számos tényező magyarázza ezt a gyengébb keresletet. A jelzáloghitel-kamatok továbbra is magasak (2025 elején az új lakáshitelek átlaga ~7,5%, ami ugyan kissé csökkent a 2022-es 8% feletti csúcsról) globalpropertyguide.com, így sok vásárló kiszorul a piacról. A lehetséges befektetőket elbátortalanították a többlakásos tulajdonosokra kivetendő magasabb adók körüli viták globalpropertyguide.com. Emellett egyes háztartások állami programokra várnak – vagy bíznak a kibővített támogatásokban, vagy egyszerűen késleltetik a vásárlást, számítva árkedvezményekre vagy kamatcsökkentésre globalpropertyguide.com. A geopolitikai aggodalmak (Ukrajnában, a határon túl dúló háború) szintén óvatossá tették a vásárlókat globalpropertyguide.com.

A közelmúltbeli lassulás ellenére a szakértők nem várnak összeomlást, inkább “puha landolást” jósolnak. Az általános béremelkedés (Lengyelországban a reálbérek nőnek) és a kamatkilátások javulása várhatóan a jövőben is támaszt adják a lakáskeresletnek globalpropertyguide.com. Az Otodom és a Polityka Insight elemzése szerint 2025-ben az eladások stabilizálódnak majd egy egészséges szinten – nem térnek vissza a 2021-es csúcsidőszakhoz, de elkerülik a nagy visszaesést vagy a fejlesztői csődök hullámát globalpropertyguide.com. Hasonlóan a fejlesztő Dom Development is úgy véli, hogy „a piac egyensúlya felé halad, nem várunk árcsökkenést, inkább az árnövekedés igazodik majd, vagy kissé elmarad az inflációtól” globalpropertyguide.com. Más szavakkal: a lakásárak szerényen növekedhetnek (a lengyel infláció – azaz a CPI – szintjén, ami ~4–6%), nem várhatóak a korábbi kétszámjegyű áremelkedések. A 2025 végére várt kamatcsökkentések újra fellendíthetik a vásárlói és hitelkeresletet globalpropertyguide.com, bár ezt a keresletnövekedést némileg ellensúlyozhatja a még mindig jelentős, fel nem szívott lakáskínálat globalpropertyguide.com.

Lakáshiány és a bérleti piac növekedése: Fontos kiemelni, hogy Lengyelországot még mindig strukturális lakáshiány sújtja – különböző becslések szerint az országnak több millió lakásra lenne szüksége ahhoz, hogy elérje a nyugat-európai egy főre eső lakásállomány szintjét cbre.pl. Ez az alapvető hiány, kiegészülve a Lengyelországba irányuló magas bevándorlással (ukrán menekültek és külföldi munkavállalók) hosszú távon is támaszt ad a keresletnek. A bérleti piacon Lengyelországban hagyományosan kicsi volt a magánbérlakás-szektor, de ez gyorsan változik. Az utóbbi években megugrott a bérleti kereslet, ennek oka: a fiatalabb generációk mobilitás iránti igénye, a magas lakásárak és hitelezési költségek miatt többen választják a bérlést, illetve az ukránok tömeges lakáskeresése 2022 óta. Ennek következtében a bérleti díjak emelkedtek, a bérleti hozamok pedig javultak.

2025 elején a bérleti díjak továbbra is emelkednek, de már visszafogottabb ütemben, mint korábban. Az átlagos lakásbérleti díj mintegy 4,2%-kal nőtt éves szinten 2025 áprilisára (az előző évi 5,4%-ról csökkenve), az Eurostat Harmonizált Fogyasztóiár-indexe szerint globalpropertyguide.com. Az Otodom piaci felmérése szerint 2025 márciusában az átlagos hirdetett bérleti díj Lengyelországban 3 581 PLN/hó (925 USD) volt, ami kb. 2%-kal haladta meg az egy évvel korábbit globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ez az átlag valójában csökkent a 2024 végi szintekhez képest (szeptember óta a legalacsonyabb volt), ami azt sugallja, hogy a járvány utáni és menekült-hullám által okozott bérletidíj-csúcs kiegyenlítődik globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. A bérleti díjak „mérsékelten, de folyamatosan” emelkedtek – az elmúlt évben körülbelül havi +0,3%-ot globalpropertyguide.com.

Regionális bérletidíj-különbségek jelentősek. Például Varsóban a legmagasabbak a bérleti díjak – egy lakás átlagos havi bérleti díja 4 900 PLN (1 050 euró) körül alakul, ezt követik a többi nagyvárosok, mint Krakkó, a Trióváros (Gdańsk–Gdynia–Sopot) és Wrocław globalpropertyguide.com. Ezzel szemben a kisebb városokban, például Kielcében az átlagos bérleti díj 2 000 PLN (~430 euró) havonta globalpropertyguide.com. Az alábbi táblázat mutatja a főbb városok bérleti díjait 2025 márciusában:

Forrás: Otodom bérleti jelentés, 2025. március globalpropertyguide.com.

Látható, hogy Varsó bérleti díjai nagyjából kétszeresei a közepes méretű városokáénak, mint például Łódź, ami a lakáseladási árak különbségét is tükrözi. Figyelemre méltó, hogy javultak a lakóingatlan bérleti hozamai: Lengyelországban az apartmanok átlagos bruttó bérleti hozama 6,13%, ami a tavaly év végi ~6,0%-ról emelkedett globalpropertyguide.com. A nagyvárosok között Bydgoszcz kínálja a legmagasabb hozamot, ~6,65%-ot, ami alacsony vásárlási árainak köszönhető globalpropertyguide.com. Varsó hozama is viszonylag magas (~6,5% átlagosan) az erős bérleti díjak miatt, míg Poznańban volt a legalacsonyabb (~5,36%) ebben a felmérésben globalpropertyguide.com. Az ilyen – 5–6%-os – hozamok európai viszonylatban kifejezetten vonzóak, és meghaladják a jelenlegi lakáshitel-kamatokat, ami a befektető-bérbeadókat továbbra is ösztönzi (még az ingatlanberuházások esetleges adóváltozásainak bizonytalansága mellett is).

Build-to-Rent (PRS) szektor bővülése: A lengyel magánbérlakás-piac (PRS) jelentős átalakuláson megy keresztül. A hagyományosan kis magántulajdonosok által uralt piacot mostanra egyre több intézményi befektető jelenléte alakítja, amelyek nagyszabású bérlakás-tömböket építenek. 2024-re a lengyelországi intézményi PRS állomány már meghaladta a 21 000 lakást (nagyvárosokban), és további ~25 000 lakás van előkészületben a következő években globalpropertyguide.com. Az intézményi bérlakások közel 40%-a Varsóban található globalpropertyguide.com, de Krakkó és Wrocław is egyre fontosabb építtetési piacokká válnak. Krakkó PRS piaca immáron az ország harmadik legnagyobbja, és gyorsan növekszik: 2024-ben közel 3 400 lakás működött, és majdnem 2 000 volt építés alatt content.knightfrank.com content.knightfrank.com. A magas finanszírozási költségek és az ugrásszerűen emelkedő vásárlási árak miatt mind többen (köztük fiatal szakemberek és költöző családok) választják a profi menedzsmenttel ellátott bérlakásokat content.knightfrank.com content.knightfrank.com. A PRS-piacon a foglaltság nagyon magas – például Krakkóban a bérlakás-projektek kihasználtsága 2024 végére mindössze 3,9%-ra csökkent (az egy évvel korábbi 6,5%-ról), annak ellenére, hogy jelentősen nőtt a kínálat content.knightfrank.com. Az új PRS-projektek bérlői között sok a külföldi, illetve ukrán, ami jól mutatja, hogy a migráció erősen hajtja a bérleti keresletet content.knightfrank.com. Ahogy bővül a kínálat, a bérlők több lehetőséghez jutnak, de az általános lakáshiány miatt a bérleti piac továbbra is szűk marad a közeljövőben. 2025-re a lengyel háztartások mintegy 12,9%-a él bérlakásban (ez még mindig jóval kevesebb, mint Nyugat-Európában), de ez az arány növekszik, mivel a bérlés társadalmilag elfogadottabbá válik globalpropertyguide.com. A PRS-trend, valamint az első lakásvásárlókat támogató állami intézkedések fokozatosan kiegyenlítik a piacot az elmúlt évek szélsőséges lakásvásárlási kereslete után.

Külföldi vásárlók: Érdekes módon egyre aktívabbak a külföldi vásárlók a lengyel lakáspiacon, különösen a nagyvárosokban és azok elővárosaiban. Egy közelmúltbeli, vezető fejlesztőket vizsgáló felmérés szerint 2024-ben egyes új projektekben a külföldi vásárlók tették ki az ügyfelek több mint 30%-át globalpropertyguide.com. Messze a legnagyobb csoportot az ukránok alkotják (közülük sokan a háború miatt telepedtek le Lengyelországban), őket követik a fehéroroszok, valamint más ázsiai és közép-kelet-európai országokból érkezők globalpropertyguide.com. A fejlesztők egyértelmű növekvő érdeklődésről számolnak be azok részéről, akik hosszú távú életre terveznek Lengyelországban – gyakran családot és munkát is ide költöztetnek –, és a lengyel ingatlanokat stabil befektetésnek tekintik globalpropertyguide.com. Lengyelország kevés korlátozást alkalmaz a külföldiek lakásvásárlásával kapcsolatban (az EU-állampolgárok szabadon vásárolhatnak; a nem EU-tagoknak többnyire szintén lehetséges, ám néhány ingatlantípushoz, például termőföldhöz engedély szükséges). Ez a növekvő külföldi kereslet további stabilitást ad, főként a varsói és krakkói új fejlesztéseknek. Mindemellett bizalmat tükröz Lengyelország gazdasága és életkilátásai iránt.

Kilátások: Az egyetértés abban áll, hogy a lengyel lakáspiac 2025–2026-ban inkább stabilizálódik, mint összeomlik. A fejlesztők és bankok (pl. PKO BP) nem számítanak jelentős árzuhanásra; ehelyett inkább arra, hogy az árak stagnálnak, vagy az inflációval összhangban nőnek majd globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ha az előrejelzéseknek megfelelően az NBP 2025 végén ~100 bázispontos kamatcsökkentést hajt végre globalpropertyguide.com, a kedvezőbb jelzáloghitel-feltételek némi, fokozatos, elhalasztott keresletet szabadíthatnak fel – bár óvatosabb hitelfeltételek mellett. A lakhatás megfizethetősége várhatóan enyhén javul a 2022–2023-as nagyon kedvezőtlen szintről a lassabb áremelkedésnek és az enyhülő finanszírozási költségeknek köszönhetően. A kormány új „Első Kulcsok” programja (a használt lakásokra célozva) 2025-ben szintén segíthet az első lakásvásárlóknak globalpropertyguide.com, anélkül, hogy túlzottan drágítaná az új építésű lakásokat (ez volt a korábbi programok kritikája). A fő kockázatok, amiket figyelni kell: a kamatcsökkentések időzítése és mértéke (késedelem vagy kisebb vágások elhúzhatják a pangást), bármilyen váratlan politikai beavatkozás (pl. szigorúbb bérbeadói adók vagy bérleti díj korlát, ilyen egyelőre nincs tervben), illetve a szélesebb gazdasági környezet. Pozitívum, hogy a lengyel gazdaság továbbra is bővül, a munkanélküliség alacsony, így komoly keresleti sokk valószínűtlen. Külső megrázkódtatás hiányában a lakáskereslet várhatóan fokozatosan erősödik az elkövetkező 1–2 évben, miközben a kínálat korlátozott (a fejlesztők visszafogták az új projekteket), így a piaci egyensúly inkább szerény áremelkedéssel állhat helyre, nem pedig buborékkal vagy összeomlással. Ahogyan az egyik lakáspiaci jelentés fogalmazott: „[2025-ben] az eladások nem térnek vissza a 2020–2021-es csúcsokhoz, de stabilak maradnak, elkerülve egy komoly visszaesést” globalpropertyguide.com. A jelentős lakásdeficit és a növekvő népesség (amit a bevándorlás is erősít) biztos alapot ad az ágazat középtávú kilátásainak.

Irodai ingatlanok: Minőség fókusz a korlátozott új kínálat mellett

Piaci méret és kilábalás: A lengyel iroda szektor a járványidőszak kihívásaiból ellenállóan kerül ki. Az ország modern irodakínálata ma már több mint 13 millió m² kilenc kulcsfontosságú piacon (Varsó és nyolc regionális nagyváros) polandoffices.com. Figyelemre méltó, hogy a fő regionális városok összesített irodakészlete (6,8 millió m²) már meghaladja Varsóét (6,3 millió m²) polandoffices.com, jelezve Krakkó, Wrocław, a Háromváros, Łódź, Poznań, Katowice és mások üzleti központként való előretörését. Az irodabérleti kereslet 2022–2024-ben erősen visszapattant a pandémia alatti mélypontról. Az éves bérletkötések 2017 óta (a COVID-időszak kivételével) folyamatosan meghaladták az 1,4 millió m²-t polandoffices.com. 2024-re a teljes bérleti volumen kb. 1,45 millió m² lehet polandoffices.com. A vállalatok aktívan újítják meg bérleteiket és optimalizálják területeiket – a hosszabbítások adják a tranzakciós volumen nagyjából felét, mivel sok cég konszolidál, vagy magasabb színvonalú irodaterületek javára csökkenti méretét polandoffices.com. Fontos, hogy 2025 első negyedévében gyorsult a kereslet: kb. 340 000 m²-t béreltek 2025 első negyedévében országosan, ami éves összevetésben 25%-os növekedés europaproperty.com. Ebből Varsó közel 160 ezer m²-rel részesedett (főleg új szerződések), míg a regionális városok összesen meghaladták a 180 ezer m²-t (nagy részük hosszabbítás) europaproperty.com. Ez mutatja, hogy a bérlői aktivitás élénk, különösen a fővároson kívül, mivel a cégek regionális piacokon bővítik tevékenységüket, vagy költöznek modernebb irodákba.

Kihasználatlansági ráták és kínálati szűkösség: Lengyelországban az irodák kihasználatlansági rátája 2021–2022-ben tetőzött, amikor az új átadások egybeestek a pandémiás területcsökkentéssel. 2024 végére az átlagos kihasználatlanság ~14% volt a főbb piacokon polandoffices.com (kb. 1,84 millió m² kihasználatlan, ebből 1,17 millió a regionális városokban polandoffices.com). Varsóban ez az arány 11–12% körül mozgott, a regionális átlag pedig magasabb (közép/magas tizen-ezrelék). Azonban a trend megfordulóban van: 2025-ben várhatóan csökken a kihasználatlanság, mivel az új kínálat drasztikusan visszaesett polandoffices.com. A fejlesztői aktivitás 2023–2024-re többéves mélypontra esett. 2024-ben a főbb regionális városok összesen kevesebb mint 200 000 m² új irodát kaptak polandoffices.com. Varsóban is szinte leállt a befejezési hullám – 2025-ben kb. 135 000 m² átadása várható (a csúcsidőszaki 300 ezer feletthez képest) europaproperty.com europaproperty.com. 2025 első negyedéve egyenesen két évtizede a legalacsonyabb új irodaátadási volument hozta – csak egy közepes projekt Varsóban, és egy Poznańban készült el europaproperty.com.

2025-re országos szinten az új kínálat 300 000 m² alatt lehet (rendkívül alacsony érték), és a regionális piacok minden idők legalacsonyabb új átadását láthatják polandoffices.com. A fejlesztők megfontoltak: sok projekt csak előbérleti szerződések biztosításával vagy a kihasználatlanság további csökkenése után indulhat el polandoffices.com europaproperty.com. Emellett néhány régebbi irodaépületet visszavonnak a piacról vagy átalakítanak (főként Varsóban) korszerűtlenség vagy hatékonysághiány miatt europaproperty.com. Ez ténylegesen csökkenti a kínálatot, részben ellensúlyozva az új átadásokat. Varsó belvárosában a fejlesztési telkek hiánya is szűk keresztmetszet – új tornyok csak jelentős előbérletekkel épülhetnek, a központi földterület pedig ritka polandoffices.com. Másodlagos alpiacokon az építkezés csak a finanszírozás javulása és a keresletbiztosítékok (előbérletek) rendelkezésre állása esetén indulhat újra polandoffices.com.

Ezeknek a dinamikáknak az eredménye a túlkínálat fokozatos enyhülése. 2025 elejére Varsó üresedési rátája átlagnál épp 10% fölé süllyedt europaproperty.com, csökkenve a csúcspontjáról. Ráadásul Varsón belül is éles eltérések vannak: mindössze kb. 7% az üresedés a kiemelt belvárosi zónában, míg egyes külső kerületekben, például Służewiec (“Mordor”), 20% felett van europaproperty.com. Ez jól szemlélteti a minőség és lokáció felé irányuló mozgást – a cégek feladják a régebbi, peremvárosi irodáikat a központi, jól megközelíthető épületek javára. A régiókban átlagosan továbbra is magasabb marad az üresedés (2024 végén a főbb városokban 17–18% körül) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. A trendek városonként eltérőek: Krakówban és Katowicében már csökkenő üresedési ráta látszik (a jó felszívódásnak köszönhetően), míg Wrocławban és Poznańban kismértékű növekedés volt tapasztalható europaproperty.com. Például Krakkóban (a második legnagyobb irodapiac, 1,8 millió m²) 2025 első negyedévében kb. 57 000 m² bérbeadás történt, miközben csupán ~86 000 m² van kivitelezés alatt europaproperty.com europaproperty.com – ez a szűkülő kínálat-kereslet viszony lefelé húzza az üresedést. Összességében, mivel 2025–26-ban korlátozott az új kínálat, az üresedés várhatóan tovább csökken mind Varsóban, mind a legtöbb regionális városban polandoffices.com, 2026-ra az irodapiac egészségesebb egyensúlya felé mozdulva.

Bérleti díjak és bérlői preferenciák: Az irodabérleti díjak összességében stabilak maradtak a pandémia és a működési költségek inflációja ellenére is. A bérbeadók óvatosak voltak a nominális bérleti díjak emelésével, inkább ösztönzőkkel igazították a tényleges nettó díjakat. 2025 elején a prémium bérleti díjak Varsó belvárosában kb. 18–27 euró/m²/hó között mozognak europaproperty.com, az épület színvonalától és pontos elhelyezkedésétől függően (az új ikonikus tornyok elérik a felső tartományt, kb. 25–27 eurót is). A nem belvárosi varsói irodák díjai jellemzően 10–17 euró/m² körül mozognak europaproperty.com. A nagyobb regionális városokban az „A” kategóriás bérleti díjak általában 9–19,5 euró/m² között vannak europaproperty.com – Krakkó és Wrocław a felső tartományban mozog (átlagosan 10 euró körül, új prémium ingatlanoknál 18–19 euróig), míg kisebb városokban, mint Łódź vagy Szczecin, az alsó tartományban. Ezek a bérleti díjak 2024-ben néhány piacon kismértékben emelkedtek (például Krakkóban a prémium bérleti díjakat ~0,5 euróval emelték a szűkülő üresedés miatt), de összességében drasztikus bérletidíj-emelkedés nem történt, mert a bérlőkért folytatott verseny élénk maradt content.knightfrank.com. 2025-ben, ahogy a jó minőségű tereket felszívják, a legjobb helyszíneken bérbeadói előny alakulhat ki, ami mérsékelt bérletidíj-növekedést hozhat a top irodákban. A üzemeltetési díjak (rezsi, stb.) már 2022–23-ban emelkedtek az energiaárak miatt, de 2024-re stabilizálódtak, így a bérlők alkalmazkodtak a teljes irodahasználati költségszerkezethez.

Lényeges, hogy a bérlők a minőséget helyezik előtérbe a mennyiséggel szemben. Egy „minőségi kiválasztódás” zajlik: a cégek a modern, fenntartható irodákat, jó elhelyezkedéssel és szolgáltatásokkal keresik, hogy visszacsábítsák dolgozóikat az irodába. „A bérlők továbbra is előnyben részesítik az új épületeket, nagyra értékelik a magas színvonalat és kiemelt lokációkat. A pénzügyi feltételek, a lokáció és a tömegközlekedési kapcsolatok kulcsfontosságúak maradnak” – jegyzi meg egy vezető iroda-tanácsadó europaproperty.com. Ezt alátámasztja, hogy Varsóban 2025 első negyedévében a legtöbb bérbevett terület a központi zóna újabb épületeiben volt europaproperty.com. Azok a régebbi irodaállományok, amelyeknek nincs „zöld” minősítésük, nincs hatékony szellőztetésük vagy rugalmas elrendezésük, nehezen tartják meg a bérlőket polandoffices.com. Ezek közül főként a 1990-es/2000-es évek épületei elavulttá válhatnak, ha nem újítják fel őket. Már most is sok bérbeadó korszerűsíti ingatlanját, hogy megfeleljen az ESG elvárásoknak – okos energiagazdálkodási rendszerekkel, levegőminőség javítással, közösségi terek kialakításával polandoffices.com. Az ESG és jólléti követelményeknek nem megfelelő épületek hosszabb ideig lehetnek üresek, illetve bérleti díjaik lefelé mozdulhatnak polandoffices.com. Ez lényegében kettéosztotta a piacot: polarizáció alakult ki a keresett, magas színvonalú irodák (alacsony üresedés, stabil bérlet) és az elavult, kevésbé népszerű irodák (magas üresedés) között cbre.pl. Példaként Varsóban is jól látható – a Wola új felhőkarcolói szinte teljesen telítettek, míg a peremkerületi Mokotów régi irodái 20% feletti üresedéssel és bérletidíj-kedvezményekkel működnek.

Egy másik trend a téroptimalizálás: számos vállalat kissé kisebb irodákat bérel, mint a COVID előtt, ami tükrözi a hibrid munkavégzést és a hatékonysági törekvéseket. A Newmark kutatásai szerint az átlagos bérleti szerződés mérete csökkent az utóbbi években polandoffices.com, ahogyan a bérlők összevonják az alapterületeket vagy áttérnek közös munkaállomásokra (hot-desking). Mindezek ellenére az általános kereslet elég erős ahhoz, hogy a felszívódás továbbra is pozitív legyen. A közösségi és rugalmas irodaszolgáltatók is ismét terjeszkednek, plusz teret adva azoknak a cégeknek, akik rugalmas bérleti feltételeket keresnek.

Befektetés és hozamok: A lengyel irodapiac iránti befektetői étvágy 2024 végére újraéledt, ahogy nőtt a kamatpálya-kilátások kiszámíthatósága. Több nagy tranzakció is lezárult, köztük ikonikus ügyletek, például a varsói UNIT irodatorony felvásárlása ~280 millió euróért content.knightfrank.com. Összességében az irodák a 2024-es befektetési volumen kb. 33%-át tették ki (mintegy 1,6–1,7 milliárd eurót) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. A nemzetközi befektetőket Lengyelország magas hozamai vonzzák a nyugat-európaiakhoz képest. Az elsődleges irodai hozamok (varsói presztízs irodáknál) 2024 negyedik negyedévében kb. 6,0% körül alakultak content.knightfrank.com – ez lényegesen magasabb, mint például Berlinben vagy Párizsban (~3–4%). A regionális városok prémium irodái még magasabb hozamon cserélhetnek gazdát a bérleti szerződés időtartamától és bérlői kockázattól függően. Ezek a hozamok 2023 végére stabilizálódtak, és a javuló piaci hangulat miatt akár ismét kis mértékben szűkülhetnek content.knightfrank.com. Valójában Lengyelország jelentős kockázati prémiumot és magasabb hozamokat kínál a nyugat-európai piacokhoz képest, ami továbbra is vonzza a globális tőkét content.knightfrank.com. A hazai befektetők továbbra is kevesen vannak (REIT-ek hiánya stb.), de egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik német, amerikai és ázsiai alapok részéről, akik értéket keresnek a lengyel irodapiacon content.knightfrank.com. 2025-re az üzletkötési pipeline erős, több portfóliótranzakcióval és új szereplők belépésével is számolhatunk.

Kilátások: A lengyel irodapiac ciklusos fellendülésben van, ahogy közeledünk 2025–2026-hoz. Jelentős túlkínálat nem várható, így az erőviszonyok lassan visszatérnek a bérbeadók javára a prémium szegmensekben. A kihasználatlansági ráta várhatóan tovább csökken (Varsóban 2026-ra akár egyszámjegyű összesített szintet is elérhet). A bérleti díjak a legjobb lokációkban mérsékelten emelkedhetnek, ahogy szűkül a kínálat; ha a kereslet erős marad, Varsóban a prémium bérleti díjak néhány év múlva elérhetik a 30 eurót. Ugyanakkor a piac rétegzettsége fennmarad – a másodlagos helyszínek és az idősebb B kategóriás épületek versenyképességük fenntartásához átalakításra (felújításra vagy lakássá alakításra) szorulhatnak. Új építkezések csak korlátozott számban várhatók 2025 végéig vagy 2026-ig polandoffices.com, amikor valószínűleg az alacsonyabb kamatok és kedvezőbb finanszírozás új fejlesztési ciklus beindítását teszik lehetővé europaproperty.com. Egyes fejlesztők már most előkészítik az engedélyeket, de az induláshoz a kedvezőbb gazdasági körülményekre várnak. Ha a lengyel gazdaság jó pályán marad, az iroda szektort kiszolgáló foglalkoztatás bővülése (IT, üzleti szolgáltatások, K+F stb.) folytatódni fog, ami főleg a regionális technológiai központokban segíti a folyamatos terület-felszívódást. Egy újonnan felmerülő kockázati tényező a távoli/hibrid munkavégzés trendje – bár sok cég már nagyrészt visszatért az irodákba, a hibrid munkamodell tartósan itt marad (a jelenléti arány 50–80% lett „normális”), és ez fékezheti a jövőbeli területigényt europaproperty.com. Ennek ellenére a lengyel irodapiac rugalmasnak bizonyult: a bérlők a minőségre és ESG-re fókuszálnak, a bérbeadók racionalizálnak és felújítanak, a befektetők hosszabb távon továbbra is optimisták. A Knight Frank megfogalmazásában a piac „korrekciós szakaszban” van, de a stabil bérlői kereslet és a rendkívül kevés új kínálat miatt egészségesebb egyensúlyi helyzet és a minőségi irodák bérleti díjának növekedése jöhet cbre.pl.

Kereskedelmi ingatlanok: magas kihasználtság, retail park boom és változó fogyasztói trendek

Erős járvány utáni fellendülés: A lengyel kiskereskedelmi ingatlanpiac nagyrészt túljutott a pandémia okozta gondokon, és ismét növekedési pályára állt. A fogyasztói költések Lengyelországban nominál értékben emelkedtek, amit a magasabb bérek és az alacsony munkanélküliség is támogatott, bár a magas infláció 2022–2023-ban rányomta a bélyegét a reálértékű kiskereskedelmi forgalomra. 2024-re a forgalomnövekedés stabilizálódott, a vásárlói forgalom visszatért a bevásárlóközpontokba. 2025 elején az üzletláncok óvatos optimizmussal tekintenek előre: „A lengyel kiskereskedelmi szektor optimistán nézhet a jövőbe. A globális bizonytalanság és a korábbi magas infláció ellenére nő a fogyasztók vásárlóereje, az e-kereskedelem pedig már nem fenyegeti, hanem kiegészíti a hagyományos bolti értékesítést” – mondja a BNP Paribas Real Estate retail vezetője europaproperty.com europaproperty.com.

Retail parkok újhullámú fejlesztése: Egy látványos trend a kiskereskedelmi fejlesztési mini-boom – különösen a nagyvárosi központokon kívül. 2024-ben 545 000 m² új kiskereskedelmi terület létesült Lengyelország-szerte europaproperty.com – ez a legnagyobb éves bővülés 2015 óta. A fejlesztések főként retail parkokra és önálló áruházakra koncentrálnak, amelyek kielégítik a gyors, kényelmes vásárlást kereső vevői igényeket. 2024 első félévében mintegy 300 000 m²-nyi új retail terület létesült, 2025 Q1-ben pedig újabb 42 000 m² nyílt meg europaproperty.com. Az egész 2025-ös évre körülbelül 400 000 m² új kínálatot várnak, ezzel majdnem elérve a 2024-es szintet europaproperty.com. Ez a két év különösen jelentős, mivel a 2010-es évek végére a kiskereskedelmi fejlesztések jelentősen lelassultak. A projektek között vannak meglévő központok bővítései és számos kisebb fejlesztés a kevésbé ellátott kisvárosokban. Például 2025 elején nyílt meg az M Park Mrągowo (15 000 m²), OTO Park Żagań (6 500 m²), és az M Park Brzeziny (5 800 m²), mind retail parkok, továbbá az aniółowi Park bővítése Częstochowában europaproperty.com. A fejlesztési csővezeték továbbra is élénk, ~450 000 m² áll kivitelezés alatt (beleértve néhány régi hipermarket funkcióváltását is) europaproperty.com. A legnagyobb folyamatban lévő fejlesztés a Designer Outlet Kraków (21 000 m², 2025 májusától), europaproperty.com valamint említésre méltó még a Przystanek Karkonosze és az OTO Park Siemianowicében (egyenként ~17–18 ezer m²) europaproperty.com. A retail parkok uralják ezeket a megnyitásokat, ami irányváltásra utal: a fejlesztők előnyben részesítik a költséghatékony, nyitott, autóval jól megközelíthető formátumokat – ezek járvány idején is elérhetőek maradtak, és jól szolgálják a gyors, kényelmes vásárlást.

Magas kihasználtság és kilábalás: Az új kínálat ellenére a lengyel kereskedelmi ingatlanok túlnyomórészt magas kihasználtságot mutatnak. A 16 legnagyobb városban az átlagos üresedési ráta mindössze ~3,3% volt 2024 közepén, ami 0,3 százalékponttal alacsonyabb az előző évhez képest europaproperty.com. 2024 végén ez az arány körülbelül 3% körül stabilizálódott cushmanwakefield.com. Az ilyen alacsony üresedés azt mutatja, hogy a kereslet leköveti a kínálatot. Sőt, a 8 legnagyobb városból 6-ban csökkent a kihasználatlanság 2024-ben europaproperty.com. Csak Krakkóban és Wrocławban volt enyhe növekedés, Szczecinben pedig stagnált az arány europaproperty.com, feltehetően az új projektek átmeneti piacra lépése miatt. Egyébként a kiskereskedelmi láncok tovább terjeszkednek – különösen az élelmiszerüzletek, diszkontok, barkácsáruházak és egyes divatmárkák –, betöltve mind az új, mind a korábban üresen álló helyeket. A nagyvárosok plázáiban átlagosan 97% feletti a kihasználtság, gyakorlatilag teljes telítettség van, kivéve az általános fluktuációt.

Az áruházi forgalom és az eladási adatok is megerősítik a pozitív lendületet. A Lengyel Bevásárlóközpontok Szövetsége (PRCH) szerint a bevásárlóközpontok látogatottsága 2025 elején kissé meghaladta az előző évi szintet – 2025 januárjában a gyalogos forgalom +0,4% év/év, a bérlői forgalom pedig +2,6% év/év volt europaproperty.com. Ez arra utal, hogy a vásárlók tömegesen visszatértek a karácsonyi időszak után, és már év elején megkezdték a vásárlást (esetleg a téli szünet előtt). Az eladásnövekedés szempontjából a legerősebb kategóriák a szolgáltatások (+6,6%), speciális üzletek (+6,2%) és egészség & szépségápolás (+6,1%) europaproperty.com – vagyis ismét szívesen költenek az emberek személyes szolgáltatásokra. A vásárlási magatartás is normalizálódni látszik: a hagyományos üzletek és az online kiskereskedelem között új egyensúly alakult ki. Az e-kereskedelem a teljes kiskereskedelmi forgalomból Lengyelországban stabilan 9% körülire (2025. március) lőtte be magát europaproperty.com. Ma már az online eladásokat a fizikai üzletekkel párhuzamosan, kiegészítőként kezelik; számos kereskedő omnichannel stratégiát alkalmaz, a fogyasztók pedig mindkét csatornát használják. Összefoglalva: az e-kereskedelem már nem számít létfenyegető kihívónak a plázák szempontjából, csupán a retail ökoszisztéma egyik része lett europaproperty.com.

Ugyanakkor nem teljesen problémamentes a helyzet: a reál (inflációval korrigált) kiskereskedelmi forgalom 2023–2024-ben enyhe gyengülést mutatott. 2025 elején a magas infláció csökkentette a fogyasztók vásárlóerejét, némi év/év alapú visszaesést okozva a forgalom volumenében. Például a lengyel statisztikai hivatal szerint 2025 márciusában a kiskereskedelmi forgalom (állandó áron) 0,3%-kal alacsonyabb volt az előző év márciusához képest (ez már a második egymást követő hónapban jelentős éves csökkenés) europaproperty.com. A fogyasztók egyelőre kissé óvatosak, vélhetően a tartósan magas árak és a gazdasági bizonytalanság miatt. Ugyanakkor havi alapon márciusban nőtt a forgalom (februárhoz képest +14%, amiben szezonális tényezők is szerepet játszanak) europaproperty.com. Az infláció várható további csökkenése és a bérek emelkedése miatt a fogyasztói bizalom 2025 második felétől javulhat, amely megalapozza a kiskereskedelem tartósabb növekedését.

Kiskereskedelmi formátumok és kihívások: A lengyel kiskereskedelmi ingatlanok egyik kulcsfontosságú szerkezeti kihívása a bevásárlóközpontok állományának elöregedése. A kiskereskedelmi területek közel 70%-a több mint 10 éves europaproperty.com. Számos, a 2000-es évek első generációs bevásárlóközpontjai mára felújításra szorulnak, hogy megfeleljenek a modern vásárlói elvárásoknak. A bérbeadók aktívan kezdenek bele felújításokba, korszerűsítésekbe, valamint új attrakciók hozzáadásába. Kiemelt példa a łódzi Nowa Sukcesja központ, amely nehézségek után most egy óriási, 30 000 m²-es szórakoztató zónával, a “Hopa Lupa”-val újul meg – trambulinparkokkal, gokartpályával és más szabadidős lehetőségekkel europaproperty.com. Ez egy szélesebb körű tendenciát tükröz: a kiskereskedelmi ingatlantulajdonosok F&B (étel & ital), szórakozás és élményalapú elemeket adnak hozzá a látogatói forgalom és ott tartózkodás növelése érdekében. Várható, hogy egyre több pláza követi ezt az utat – mozik, fitnesztermek, családi szórakozás és éttermek integrálása révén maradnak relevánsak, ahogy bizonyos kategóriákban a tisztán vásárlás egyre inkább online térbe tevődik át.

Egy másik, Lengyelországra jellemző tényező a vasárnapi kereskedelmi tilalom, amely 2018 óta a legtöbb üzletet megakadályozza abban, hogy vasárnaponként nyitva legyen. Ez a szabályozás befolyásolta a hétvégi vásárlói forgalom mintáit, és arra késztette a plázákat, hogy hétköznapi rendezvényeket, valamint olyan szolgáltatásokat kínáljanak, mint az éttermek és mozik (amelyek mentesülnek a tilalom alól). Bár ezt nem említik kifejezetten a jelentések, alapvetően befolyásolja a lengyel kiskereskedelem működését (és valószínűleg ez is oka annak, hogy a retail parkok – ahol gyakran találhatók olyan szupermarketek, amelyeket bizonyos vasárnapokon ki lehet nyitni – egyre népszerűbbé váltak).

Kiskereskedői hangulat: Az nemzetközi márkák általában kedvezően tekintenek Lengyelországra annak nagy lakosságszáma és növekvő középosztálya miatt. 2024–25-ben több új márka és terjeszkedés történt, beleértve luxusmárkákat Varsóban és árérzékeny márkákat regionális városokban. A fogyasztói bizalom 2022-ben mélypontokat ért el a szomszédban dúló háború és a magas infláció miatt, de mostanra javuló tendenciát mutat. Továbbra is van némi óvatosság (amit az enyhe volumencsökkenések is jeleznek), de a fogyasztás összességében 2025-ben reál értelemben növekedni fog, ahogy az infláció csökken. Ez kedvező a kiskereskedelmi tulajdonosok számára – a magasabb forgalom egészségesebb bérlőket és a bérleti díjak indexálásának lehetőségét jelenti.

Befektetések és hozamok: A kiskereskedelmi befektetési piac nagy visszatérést mutatott 2024-ben, a lengyelországi kereskedelmi ingatlanbefektetések mintegy 32%-át tette ki content.knightfrank.com. Több kiemelt tranzakció zajlott: köztük két legnagyobb lengyelországi pláza – a katowicei Silesia City Center és a wrocławi Magnolia Park – délafrikai NEPI Rockcastle befektető tulajdonába került, előbbi 405 millió, utóbbi 373 millió euróért content.knightfrank.com. Emellett egy hat közepes méretű retail parkból álló portfólió is gazdát cserélt 285 millió euróért content.knightfrank.com. E tranzakciók megújult bizalmat mutatnak a lengyel kiskereskedelmi eszközök iránt, különösen a domináns bevásárlóközpontok és a kényelemszolgáltató/retail park portfóliók tekintetében. A prémium plázák hozamai 2024 végére mintegy 6,25%-ra nőttek content.knightfrank.com – jelentősen magasabb, mint a világjárvány előtt (~5,0%). Ez a kifelé tolódás a globális átárazódásnak (magasabb kamatszintek miatt) és a kiskereskedelemben érzékelt magasabb kockázatnak tudható be. Viszont a befektetőket vonzza, hogy Lengyelország kiskereskedelmi hozamai magasabbak, mint Nyugat-Európában, ami a piac stabilizálódása esetén további árfolyam-emelkedést hozhat content.knightfrank.com. A retail parkokat, amelyek jövedelme stabil, különösen keresik; hozamuk hasonló, vagy kissé magasabb a plázákénál (attól függően, mennyi a bérleti szerződések időtartama és a bérlői mix).

Egy helyi kiskereskedelmi (és más ágazatbeli) befektetést korlátozó tényező a REIT-ek hiánya. Ahogy már említettük, a lengyelországi kereskedelmi ingatlanbefektetések több mint 90%-a külföldi tőkéből származik europaproperty.com, részben azért, mert hazai intézmények és magánszemélyek számára nincs elérhető REIT szerkezet, amin keresztül befektethetnének. A kormány már régóta tárgyal REIT-törvény bevezetéséről, és ha ez megvalósul, a lengyel megtakarításokat olyan ingatlanokba – mint például bevásárlóközpontokba – csatornázhatná, ami növelhetné a hazai tulajdont. 2025-ben azonban még nem léteznek REIT-ek – ez az „állandó hiány” az, amit az iparági szakértők is hiányzó láncszemként említenek europaproperty.com.

Kilátások: A lengyel kiskereskedelmi ingatlanpiac kilátásai a következő 3–5 évben óvatosan optimisták. Az ágazat alapvető mutatói – alacsony üresedési ráta, növekvő fogyasztói vásárlóerő és korlátozott új pláza-állomány a nagyvárosokban – stabilitást jeleznek. Magas kihasználtságra számíthatunk, különösen a jól teljesítő központokban és az élelmiszerközpontú retail parkokban. A prémium központok bérleti díjai várhatóan stabilak maradnak, vagy enyhén nőhetnek az indexált inflációt követve, mivel a kiemelt helyszínek iránt tartósan magas a bérleti kereslet. A másodlagos eszközök (idősebb központok telített piacokon) nyomás alatt lesznek, hogy megújuljanak, vagy növekvő üresedést láthatnak, ha ezt elmulasztják. További retail park fejlesztésekre számítunk kisebb városokban, mivel ez a formátum megfelel a jelenlegi fogyasztói elvárásoknak (kényelem, szabadtéri, helyi vásárlás). A kiskereskedők tovább bővítenek majd – különösen diszkont szupermarketek, barkácsáruházak és nemzetközi divatláncok irányában, amelyek Lengyelország továbbra is alulszolgált közepes méretű városait célozzák.

A fogyasztói költés változó tényező: ha az infláció 2025-ben ~4%-ra, 2026-ban ~3%-ra csökken (az előrejelzések szerint) reuters.com, reálbérek emelkednek, ami támogatja a kiskereskedelmi forgalom növekedését. Emellett Lengyelország lakossága nőtt a bevándorlás miatt, így új vásárlók jelentek meg. Így a kiskereskedelmi területek iránti kereslet várhatóan szerényen bővül. Másrészt az e-kereskedelem folyamatosan növeli a részesedését (várhatóan 2028-ra ~9%-ról néhány százalékponttal a tízes tartomány alsó felébe nő), ami bizonyos típusú fizikai kiskereskedelmi területeknél (különösen elektronika, könyvek, amelyek már nagyrészt online) a keresletet korlátozhatja. Ugyanakkor az élelmiszer, vendéglátás, szórakozás és szolgáltatások esetében továbbra is megmarad a fizikai jelenlét fontossága.

Fő kihívások és kockázatok a kiskereskedelemben: az idősebb központok alkalmazkodása, a vásárlói forgalom fenntartása az online kényelem mellett, illetve az esetleges gazdasági lassulás, amely a fogyasztói bizalmat csökkentheti. Továbbá a költségnyomás (rezsi, bérek) feszítheti a kiskereskedők jövedelmezőségét, befolyásolva bérleti képességüket – bár sokan omnichannel modellekkel alkalmazkodtak. Összességében a lengyel kiskereskedelmi ingatlanpiac várhatóan egészséges marad, az ország tartós gazdasági növekedése pedig magasabb kiskereskedelmi forgalmat eredményez. Az iparág fő fókusza a élmény minőségén lesz – szórakoztató és vendéglátó elemek plázákba való integrálásán –, illetve a stratégiai fejlesztésen – a megfelelő formátumok (parkok, outlet-ek, vegyes jellegű főutcai projektek) megvalósításán a változó fogyasztói szokásokhoz igazodva. Ezekkel az alkalmazkodásokkal a kiskereskedelmi szegmens stabil hozamokat élvezhet, sőt, a hozamok további szűkülése is elképzelhető, ha Lengyelország sikeresen bevezeti a REIT-eket vagy több hazai befektető lép be a piacra.

Ipari & logisztikai: Erős kereslet, lassuló kínálat – kiegyensúlyozott kilátások

Rekordexpanzió, most lassulással: Lengyelország ipari és logisztikai ingatlanpiaca az elmúlt években kiemelkedő teljesítményt nyújtott, rendkívül gyors ütemben bővült. 2024 negyedik negyedévére a modern, ipari és logisztikai raktárállomány elérte a kb. 34,5 millió m²-t megaproject.com, ami kb. 9%-os éves növekedést jelent property-forum.eu. (Összehasonlításként: ez körülbelül kétszerese az öt évvel korábbi állománynak – ez is mutatja az e-kereskedelem és nearshoring által hajtott fellendülést.) 2024-ben a fejlesztők mintegy 4+ millió m² új területet adtak át 14 régióban megaproject.com. Ez a tempó Lengyelországot Európa egyik vezető logisztikai fejlesztési piacává tette – 2024 közepén az országé volt Európa második legnagyobb nettó bérbeadása (egy másik piac mögött) marketoutlook.cbrepoland.pl, ezzel is hangsúlyozva, hogy Lengyelország kontinentális raktár- és logisztikai központ.

Kereslet hajtóerői: Számos tényező erősíti ezt a piacot. Lengyelország stratégiai elhelyezkedése Közép-Európában, viszonylag alacsony munkaerőköltségei és folyamatosan javuló infrastruktúrája (utak, autópályák, vasút) vonzóvá teszi a gyártók és az EU-t kiszolgáló elosztóközpontok számára. Az e-kereskedelem emelkedése (az Amazon, Zalando és mások jelentős elosztóközpontokat üzemeltetnek Lengyelországban) és a 3PL (harmadik fél logisztikai) műveletek növekedése hatalmas keresletet generálnak. Emellett a nearshoring trendek – nyugati cégek közelebb hozzák gyártásukat Európához – is támogatják Lengyelországot, különösen ahogy a globális ellátási láncok feszültségei (pl. USA–Kína kereskedelmi viták) arra késztetik a cégeket, hogy diverzifikálják termelési helyszíneiket polandinsight.com. Lengyel ügynökségek is egyre több megkeresést kapnak nemzetközi (többek között kínai) cégektől, amelyek új logisztikai területet keresnek Lengyelországban az ellátási láncok átalakítása miatt polandinsight.com.

Erőteljes bérbeadás, enyhe üresedésnövekedés: Az ipari ingatlanok iránti kereslet továbbra is erős. 2024-ben a bérleti aktivitás elérte a ~5,8 millió m²-t, ami ~4%-os növekedést jelent 2023-hoz képest axiimmo.com, ami a bérlők folyamatos terjeszkedését jelzi. Figyelemre méltó, hogy 2024-es bérbeadások mintegy 48%-át szerződéshosszabbítások tették ki polandinsight.com – ez azt mutatja, hogy a meglévő bérlők nagy számban hosszabbítanak, ami a lokációba vetett bizalom jele, ugyanakkor kisebb arányban történt új bővítés. Ettől függetlenül az új szerződések és bővítések ~3 millió m²-t tettek ki, ami nagyon egészséges. Az üresedési ráta, amely 2019–2021 között rendkívül alacsony volt (körülbelül 5% vagy alatta), most kissé emelkedett, ahogy a kínálat megelőzte a keresletet. 2024 végén az üresedés országosan ~7,5%-on állt polandwarehouses.com (kb. 2,6–3 millió m² szabad terület). 2025 közepére az üresedés tovább emelkedett 8,5%-ra polandinsight.com. Ez a növekedés főként annak tudható be, hogy az új kínálat átmenetileg meghaladta a nettó felszívódást – a piac gyorsan felszívja a területet, de a fejlesztők 2022–2024 Q1-ben annyit adtak át, hogy néhány helyen jelentősebb üresedés keletkezett polandinsight.com. Például Alsó-Szilézia (Wrocław) régióban magasabb lett az üresedés, mivel egyszerre több nagy logisztikai park nyílt meg europaproperty.com.

Azonban a 8%-os üresedés még mindig kiegyensúlyozott piacra utal – éppen elegendő kínálat ahhoz, hogy a bérlőknek legyen választási lehetőségük, de nincs túlkínálat. Az iparági szakértők valójában egészséges normalizációnak tartják az üresedés növekedését a korábbi évek rendkívül szűk piacához képest: “Az üresedés emelkedése a korábbi beruházási boom természetes következménye. A piac visszatér az egyensúlyi állapot felé,” magyarázza egy Knight Frank elemző polandinsight.com polandinsight.com. A magasabb üresedés évek óta először adott némi alkupozíciót a bérlőknek (bizonyos területeken valamivel jobb feltételeket vagy ösztönzőket kaphatnak) cbre.pl cbre.pl. A fejlesztők ezt érzékelték, és visszafogták a spekulatív fejlesztéseket, ami megakadályozza, hogy az üresedés túlságosan megugorjon. Ténylegesen 2024 végén már kevesebb új projekt indult, és a kivitelezés alatt álló csővezeték is jelentősen csökkent a 2021–22-es csúcsokhoz képest. A piac tehát finom leszállás felé halad: a kereslet továbbra is erős és széles körű (3PL, kiskereskedelem, könnyűipar, adatközpontok stb.), miközben a kínálat növekedése lehűl, lehetővé téve, hogy a meglévő üres területet a következő hónapokban/ban negyedévekben felszívja a piac.

Bérleti díjak stabilitása és az „urban” logisztikai prémium: Az inflációs költségeken (anyagok, munkaerő) és a magasabb finanszírozási költségeken túl a raktárterületek bérleti díjai meglehetősen stabilak maradtak. Lengyelország ipari bérleti díjai az EU-ban a legkedvezőbbek között vannak, ez az egyik ok, amiért vonzza a bérlőket. 2025 közepén a nagy dobozos logisztikai bérleti díjak jellemzően 3,80–5,00 €/m²/hó között mozognak polandinsight.com szabványos terek esetén a fő logisztikai régiókban (az alacsonyabb szint Közép-Lengyelországban és Felső-Sziléziában, a magasabb Varsóban vagy kisebb városi piacokon). Közben az „urban”, utolsó mérföldes raktárak (kisebb egységek a városhatárnál vagy városon belül) magasabb bérleti díjjal mennek, nagyjából 5,00–7,50 €/m²/hó értéken polandinsight.com, a lokáció előnye miatt. Ezek a bérleti szintek az elmúlt évben nem változtak jelentősen – viszonylag laposak maradtak, ami azt mutatja, hogy az üresedés enyhe növekedése ellenére sem kellett bérleti díjat csökkenteni. Ehelyett a tulajdonosok hosszabb bérleti szerződésekhez adhatnak több ösztönzőt. A stabil bérleti díjak egy érett szektorra utalnak, ahol mind a tulajdonosok, mind a bérlők hosszú távú partnerségre törekednek árverseny helyett polandinsight.com.

Érdemes megjegyezni, hogy az újabb szerződésekben gyakran inflációhoz kötött indexálás szerepel (jellemzően éves CPI-korrekcióval), így sok tulajdonos 2022–23-ban bérleti díjbevétel-növekedést tapasztalt a magas infláció miatt. Előre tekintve, ahogy az infláció mérséklődik, az indexálásból származó növekedés is alacsonyabb lesz, így a bérleti díjbevételek emelkedése a foglaltság javulásától vagy a kiemelkedő lokációkban elérhető magasabb bérleti díjaktól függ majd.

Fenntarthatóság („zöld raktárak”): A logisztikában jelentős trend a fenntartható, energiahatékony raktárak felé való elmozdulás. Lengyelországban sok új fejlesztés készül BREEAM vagy LEED minősítéssel – napelemekkel, LED világítással, esővízgyűjtéssel és akár helyszíni energiatárolással. Erős bérlői és befektetői igény van a „zöld” tanúsítványokra, hiszen a cégek csökkenteni akarják karbonlábnyomukat. A Poland Insight cikke szerint „zöld raktárak hulláma” jelentkezik (ahogyan a cikk címe is utal rá) – ez most valóban húzópont. A nagy raktártetőkön a napelemes rendszerek már általánosak, és akadnak olyan létesítmények is, melyek elektromos teherautók infrastruktúrájához is csatlakoznak. Ez a trend Lengyelország egyébként is modern állományát még inkább jövőállóvá teszi, ám ehhez már a fejlesztők részéről is komoly kezdeti beruházás szükséges (amit valamivel magasabb bérleti díjjal vagy bérlői előnyben részesítéssel térítenek meg).

Földrajzi koncentráció: A kulcs logisztikai régiók továbbra is Varsó (Közép-Lengyelország), Felső-Szilézia (Katowice régió), Alsó-Szilézia (Wrocław), Poznań, illetve egyre inkább Közép-Lengyelország (Łódź régió) és Nyugat-Lengyelország (Szczecin, német piacot célozva). Ezekben a régiókban összpontosul a 35 millió m²-es állomány jelentős része. Ugyanakkor a növekedés Kelet-Lengyelországra és kisebb városokra is átterjed, ahogy az autópálya-hálózat bővül (például Rzeszów, Lublin felzárkózik). Például a külföldi befektetők már elkezdtek fejleszteni az ukrán határ közelében (Rzeszów), előre felkészülve Ukrajna jövőbeli újjáépítési igényeire és az ottani jelenlegi NATO-katonai logisztikai szükségletekre.

Befektetési piac: A logisztikai ingatlanok továbbra is a befektetők kedvencei, Lengyelország sem kivétel. 2024-ben az ipari eszközök az összes befektetési forgalom ~25%-át tették ki content.knightfrank.com. Bár ez kevésbé látványos, mint a 2021-es őrület, továbbra is vannak tranzakciók. A hozamok 2022–23-ban érezhető korrekciót mutattak, a történelmi mélypontról (~4% vagy kevesebb) vonzóbb szintekre, ~6,25%-ra emelkedtek a prémium logisztikában 2024 végére content.knightfrank.com. Ez a korrekció és a szektor erős fundamentumai újra felerősítették mind a meglévő, mind az új befektetői érdeklődést. Sok globális alap, amely korábban nem vásárolt volna 4%-os hozamnál, most ismét vonzónak találja a lengyel raktárpiacot 6% feletti hozamszint mellett content.knightfrank.com. Ráadásul Lengyelország jelentős hozamprémiumot kínál a nyugat-európai logisztikához képest (ott a prémium hozamok ~3,75–5%), emiatt célpontja lett a „core-plus” és „value-add” stratégiáknak content.knightfrank.com.

Kiemelendő, hogy egyre elterjedtebb a „sale-leaseback” struktúra, ahol a tulajdonos-bérlő eladja ipari ingatlanát egy befektetőnek, majd visszabérli. Lengyelországban „2025 elején rekordmennyiségű sale-leaseback tranzakció zajlott” a piaci riportok szerint polandinsight.com. Ez azt mutatja, hogy a lengyel vállalatok magas értéken készpénzzé teszik ingatlanjaikat, a befektetők pedig szívesen vásárolnak hosszú futamidejű, bérbe adott eszközöket. Továbbá a hazai lengyel befektetők is növelték részesedésüket az ipari tranzakciókban (a 2024-es teljes iroda- és ipari befektetési forgalom ~9%-át tették ki content.knightfrank.com, s ebből egy rész ipari szektorú privát alapok és fejlesztők részéről valósult meg). A nagy tranzakciókban azonban továbbra is a külföldi befektetők (Európa, USA, Közel-Kelet, Dél-Afrika, Ázsia) dominálnak. Mivel számos fejlesztő-platform működik Lengyelországban (Panattoni, GLP, Segro stb.), folyamatos az új, grade-A minőségű termékek kínálata a befektetők számára.

Kilátások: A lengyel ipari és logisztikai ingatlanpiac középtávú kilátásai kifejezetten pozitívak, habár a korábbi viharos bővülés most fenntartható növekedéssé alakul át. A kereslet várhatóan továbbra is magas marad: Lengyelország gazdasága (különösen a feldolgozóipar, a kiskereskedelem és az e-kereskedelmi logisztika) folyamatosan bővülni fog, így állandó raktározási igény jelentkezik. A geopolitikai helyzet, bár feszült, valójában kedvez Lengyelországnak, mivel a vállalatok az ellátási láncaikat közelebb hozzák az európai végpiacokhoz (Lengyelország stabil EU-tagsága és nagy munkaerőpiaca előnyt jelent néhány olcsóbb országgal szemben). A kínálat mérséklődni fog – a fejlesztők óvatosabbak, a bankok pedig szigorúbbak a spekulatív építkezések finanszírozásában. Ez egészséges alkalmazkodás: 2025-ben várhatóan kevesebb új kínálat jelenik meg, mint 2024-ben, ami segíti, hogy az üresedési ráta tetőzzön, majd 2026-tól ismét csökkenjen. Már 2025 második felére is várható, hogy az üresedés 8–9% körül stagnál, majd ahogy a felszívás folytatódik, javulhat.

A bérleti díjak ismét enyhe emelkedést mutathatnak a prémium helyszíneken, miután a jelenleg üresen álló területeket bérbe adják. Sok logisztikai bérlőnek sürgős igényei vannak (3PL szerződések, kiskereskedőknek elosztó központok), ezért prémiumot is hajlandók fizetni a közeli, azonnal elérhető terekért – különösen Varsóban és más nagyvárosok környékén. A peremvidéki régiókban, ahol nagyobb a kínálat, a bérleti díjak versenyképesek maradnak.

Nagy bizonytalansági tényező a ukrajnai háború végkimenetele: egy újjáépítési fellendülés Ukrajnában jelentősen növelheti a logisztikai területek iránti keresletet Kelet-Lengyelországban (mint előkészítő bázis), ugyanakkor hosszabb távon egyes vállalkozásokat bevonzhat magába Ukrajnába is. Egyelőre Lengyelország profitál abból, hogy menedéket jelent a logisztikai és feldolgozó tevékenységek számára, amelyek korábban esetleg Ukrajnába vagy Oroszországba áramoltak volna.

A kockázatok szempontjából: egy globális vagy európai recesszió visszafoghatná a keresletet (bár Lengyelország feldolgozóipara eddig diverzifikált, és a nearshoring is részben védelmet nyújt). Ha a kamatlábak tartósan magasabbak maradnak, az korlátozhatja a befektetői fejlesztéseket és magasan tartja a finanszírozási költségeket, de ezzel együtt a meglévő eszközök is értékesebbek, mert jobb hozamot kínálnak. Az építési költségek inflációja komolyabb kihívás volt, de 2022 óta valamelyest enyhült – ugyanakkor egy újabb emelkedési hullám ismét szűkítheti a fejlesztők profitját.

Összefoglalva: a lengyel ipari ingatlanpiac érik. Hiányból kiegyensúlyozottabb állapotba került, a modern terek azonnal elérhetők. A stabil bérleti díjak, a magas kihasználtság (még 8%-os üresedésnél is sok alpiacon gyakorlatilag megteltek a nagy egységek), valamint a kereslet további hajtóerői kedvező képet festenek. Várhatóan Lengyelország továbbra is top 3 európai logisztikai helyszín marad, 2028-ra a teljes állomány elérheti a negyven-ötvenmillió m²-t is, bár a fejlesztési tempó kontrollált lesz. A fókusz a jövőben több raktár-specifikus big-box típusú fejlesztésre irányul rövidebb ciklusokkal (hogy gyorsan kielégítsék a bérlői igényeket), illetve a régebbi raktárak értéknövelő felújítására (automatizálás, ESG-megoldások integrálása). E trendek és Lengyelország versenyelőnyei mellett az ipari szegmens a jövőben is stabil hozamot biztosíthat a befektetőknek, és támogatja a szélesebb gazdasági növekedést.

Telekpiac: Óvatos fellendülés és tervezési reformok

Befektetési telekpiac – Fellendülésből lassulásba: A fejlesztési telkek piaca Lengyelországban igazi hullámvasútként viselkedett az utóbbi években. 2021–2022-ben aktivitási hullám söpört végig (amikor a fejlesztők olcsó hitel mellett és a fellendülő lakáseladások miatt versengtek a telkekért), majd 2023-ban jelentős visszaesés következett be a piaci feltételek változásával polandinsight.com. 2024-re a befektetők és fejlesztők túlnyomó része „kivárásra” rendezkedett be, mivel hiányoztak az állami lakástámogatások, megugrottak a finanszírozási költségek, általánossá vált a bizonytalanság polandinsight.com. A bankok szintén megszigorították a földvásárlások hitelezését, nagyon szelektív szempontrendszert érvényesítettek polandinsight.com. Ennek hatására visszaesett a tranzakciószám – 2023-ban kevés nagyszabású telekügyletet kötöttek, mivel a szereplők leállították terjeszkedési terveiket.

2025-be lépve a telekpiaci hangulat a stagnálásból lassú újraaktiválódásba fordult. 2025 első felében már több adásvételi szerződés született, mint az előző évben, de a vevők rendkívül alapos átvilágítást és megtérülési elemzést végeznek, mielőtt elköteleződnek polandinsight.com. Másképp fogalmazva: a befektetők visszatérnek, de kizárólag az egyértelmű, „igazolt” kereslettel és stabil alapokkal rendelkező lehetőségekre koncentrálnak polandinsight.com. Az olyan telkek, melyek piaci igényekre reagáló projekteket (pl. lakásfejlesztés, különösen középkategóriás lakások, PRS bérlakás-projektek, városi logisztikai/raktárépítés, vegyes funkciójú fejlesztések másodlagos városokban) tesznek lehetővé, ismét keresettek polandinsight.com. Ezzel szemben, amelyik telken nem világos a fejlesztési potenciál vagy tervezési problémák akadályozzák, azt még mindig nagyrészt elkerülik.

A tranzakciós volumen 2025-ben várhatóan javulni fog 2024-hez képest, különösen 2025 második felében polandinsight.com. Piaci szakértők szerint 2025 „potenciális újraépülés” éve lesz, nem a hangzatos gigaügyleteké polandinsight.com. Nem is fogja elérni a 2021-es „telekfelvásárlási láz” szintjét, de egészségesebb lesz az aktivitás. Figyelemre méltó, hogy a telekárak nem zuhantak be; a jó elhelyezkedésű telkek tulajdonosai inkább kivárnak, mintsem mélyen diszkontáltan eladjanak. A periférikus helyeken enyhe árcsökkenés lehet, de a városi prémium fejlesztési telkek továbbra is felárat érnek. Lengyelországban régiós (közép-kelet-európai) összevetésben továbbra is versenyképesek a telekárak, ezért sok külföldi fejlesztő is szívesen vizsgálja itt a beruházás lehetőségét marketoutlook.cbrepoland.pl.

Befektetői profil és külföldi jelenlét: A telekpiac vevői összetétele is átalakult. 2025-ben a lengyel fejlesztők és befektetők (különösen akik nincsenek tőzsdén jegyezve) nagyon aktívak, kihasználják helyismeretüket és gyorsabb döntéshozatali folyamataikat polandinsight.com. Előtérbe került az úgynevezett „szomszédi ügyletek” trendje is – közeli országokból (Csehország, Németország, Balti államok) érkező befektetők is jelentős szerepet játszanak a lengyelországi földtranzakciókban polandinsight.com. Ezek a régiós szereplők ismerik a piacot, és gyakran vegyesvállalatok létrehozását keresik lengyel partnerekkel. A nyugat-európai nagy intézményi befektetők óvatosabbak, világosabb gazdasági jelekre várnak, mielőtt visszatérnének a piacra polandinsight.com.

Ugyanakkor új külföldi szereplők is megjelennek: egyes török és mediterrán befektetők kisebb telkeket vásárolnak, hajlandóak versenyképes árat fizetni biztonságos projektekért, hogy így léphessenek be a piacra polandinsight.com. Ahogyan korábban is szó volt róla, kínai cégek mutatnak érdeklődést logisztikai telkek iránt a globális kereskedelem átrendeződése miatt polandinsight.com. Ez összhangban van azzal, hogy Lengyelország stabil gazdasága és stratégiai elhelyezkedése miatt kedvelt célpont a gyártási/logisztikai bázisukat Ázsiából áthelyező cégek számára polandinsight.com polandinsight.com. Eközben a dél-afrikai és más globális alapok, amelyek főként kész projektekbe fektetnek, általában nem vásárolnak közvetlenül nyers földet – inkább partnerségeken keresztül vagy kész eszközök vásárlása formájában jelennek meg. Van azonban, hogy fejlesztőket finanszíroznak úgynevezett forward-funding ügyleteken keresztül, így közvetetten biztosítják a jövőbeli projektlehetőségeiket.

Egy pozitív fejlemény: az egyre több lengyel magántőke gyűlik össze földbefektetések céljából. Például a Walter Herz tanácsadó cég több mint 50 millió PLN-t gyűjtött magánszemélyektől földvásárlásokhoz Varsóban, Poznańban és a Háromvárosban polandinsight.com. Ez a helyi, nagy vagyonú befektetők növekvő kifinomultságát és érdeklődését mutatja a földbankolás iránt, akik akkor lépnek a piacra, amikor a nagy intézmények kevésbé aktívak.

Földhasználat és keresleti szigetek: Néhány olyan földkategória van, amely különösen keresett:

• Lakásépítési területek: A lakáshiány és a várható értékesítési fellendülés miatt különösen keresettek a jól elhelyezkedő, új lakások építésére alkalmas telkek (különösen a nagyvárosok elővárosaiban vagy dinamikusan növekvő agglomerációs településeken) polandinsight.com. A fejlesztők odafigyelnek, hogy ne fizessenek túl sokat, de törekednek földbankjaikat feltölteni, hogy készen álljanak, amikor a piac teljesen fellendül.
• PRS (építés-bérbeadás) projekttelkek: Az intézményi, bérbeadásra fejlesztő lakásépítők (lengyelek és külföldiek egyaránt) nagyvárosi telkeket keresnek, ahol bérházakat alakíthatnak ki polandinsight.com. Ide tartozik irodai övezetek, vegyes hasznosítású telkek lakás-/PRS-projektekké való átalakítása is, hiszen ez a szegmens pillanatnyilag gyorsan bővül.
• Városi logisztikai földterületek: Mivel az e-kereskedelem és az utolsó mérföldes szállítás terjed, a városközpontokhoz közel eső kisebb raktárak is keresettek. A befektetők ilyen célokra a városok peremén vagy ipari övezeteiben keresnek telkeket „városi logisztikai” létesítmények számára polandinsight.com. Ezekből a telkekből kevés van, a verseny éles lehet.
• Vegyes hasznosítású és irodai újrahasznosítási telkek: Bizonyos belvárosi területeken régebbi ipari vagy kereskedelmi területek fejleszthetők vegyes (iroda, üzlet és lakás) projektté. Egyes befektetők ezekre céloznak, bízva abban, hogy városok (például Krakkó, Wrocław vagy Łódź) modernizálják a központjaikat.
• Átminősítésre alkalmas mezőgazdasági terület: Érdekesség, hogy a lengyel termőföldek iránt is nő a befektetői érdeklődés, mivel egyre többen várnak átminősítést beruházási célra. Erős urbanizációs nyomás alatt (Varsó, Krakkó, Wrocław környéke stb.) a mezőgazdasági területek átminősítése lehet lakó- vagy ipari használatra. Azok a befektetők, akik hajlandóak végigvinni ezt a folyamatot, már hosszú távra vásárolják ezeket a földeket polandinsight.com. A lengyel földárak az elmúlt években jelentősen emelkedtek, főként 2016 után, amikor az uniós állampolgárok is szabadon vásárolhattak (EU-csatlakozási átmeneti időszak után). Ennek ellenére a mezőgazdasági földek itt még mindig olcsóbbak, mint Nyugat-Európában, így átminősítés esetén van bennük potenciál.

Fő kihívás – tervezés és szabályozás: Talán a lengyel földpiac legnagyobb akadálya a tervezési rendszer. Lengyelország területének csak 30–40%-át fedi le kötelező helyi településrendezési terv (MPZP) polandinsight.com. A többi terület csak egyediesített (WZ – beépítési feltételek) döntéssel építhető be, ami lassú, kiszámíthatatlan és szubjektív lehet polandinsight.com. Gyakran hosszú hónapokat kell várni a döntésekre, és előfordul, hogy a hatóság egyszerűen nem ad ki engedélyt, ami a projekteket is blokkolja polandinsight.com. A kormány jelentős reformokon dolgozik – például „Általános tervek” bevezetésén az önkormányzatok számára – de ez csúszik, és egyelőre csak nagyobb zűrzavart okozott, mivel a határidők folyamatosan változnak polandinsight.com. Az eredmény egy jelentős jogalkotási káosz a területrendezésben polandinsight.com, amit a földfejlesztés átláthatóságának és hatékonyságának fő akadályaként jelölnek meg a szereplők.

Ennek felismeréseként döntéshozók reformokat javasolnak. Az egyik ötlet a dereguláció, a folyamatok egyszerűsítése – például egyszerű, digitális engedélyezési eljárások bevezetése polandinsight.com. Egy példaként: bizonyos kismértékű környezeti hatású beruházások (pl. kis szolgáltató épületek, raktárak) esetén meg lehetne szüntetni a teljes környezeti hatásvizsgálat kötelezettségét, amely jelenleg még akkor is hónapokkal hosszabbítja meg az engedélyezést, ha a hatás elenyésző polandinsight.com. Javaslat: készülhetne egy “alacsony hatású” beruházások listája, amelyek esetében a környezetvédelmi engedély elkerülhető vagy egyszerűsített polandinsight.com. Emellett napirenden van a föld- és jelzálog-nyilvántartások teljes digitalizálása, ami meggyorsítaná az ellenőrzést és a tranzakciókat is polandinsight.com.

Egy másik speciális szabályozási kérdés a mezőgazdasági földek átminősítése. Lengyelországban a földeket minőségi osztályokba sorolják, és a jó minőségű termőföldek fejlesztési célú átminősítése általában minisztériumi engedélyhez kötött, amelyet nehéz megszerezni. Felmerült az az elképzelés, hogy automatikus kizárást lehessen alkalmazni a gyengébb (IV. vagy V. osztályú) földekre a mezőgazdasági művelésből, minisztériumi jóváhagyás nélkül polandinsight.com. Ez több fejlesztési potenciállal bíró területet szabadítana fel a nagyvárosok körül, hisz sok elővárosi telek formálisan még „mezőgazdasági”, de ténylegesen kevéssé hasznosítható gazdaságilag.

Összefoglalva: a területrendezési reform döntő fontosságú: a befektetők következetesen azt mondják, hogy kiszámíthatóbb és gyorsabb zónázásra lenne szükség a földügyletek valódi fellendítéséhez polandinsight.com. A kormány ebbe az irányba mozdul, de a haladás lassú. Addig is, amíg az átalakítások nem lépnek érvénybe, az ügyletek a már beépíthető vagy nagy eséllyel zónázást kapó telkekre koncentrálódnak.

Kilátások: A lengyel beruházási telekpiac 2025–2027 között mérsékelten, de növekvő pályára állhat. Feltételezve, hogy a kamatok lassan csökkennek, a földvásárlás és fejlesztés finanszírozása könnyebbé válik, ami több vásárlót hozhat vissza a piacra. A földértékek a prémium helyeken (pl. Varsó belvárosi telkei, fő lakóövezetek) várhatóan megmaradnak vagy emelkednek, a kínálat szűkössége miatt. Ezzel szemben a másodlagos helyszíneken az árak stagnálhatnak, amíg a kereslet vissza nem tér. 2025 végére és 2026-ra a legjobb minőségű földekért várhatóan élesedik a verseny, ahogy a fejlesztők a következő építési ciklusra készülnek, és ez akár emelheti a vezető pozíciójú telkek árait.

A külföldi befektetői érdeklődés is várhatóan nő, amint a makrogazdasági környezet stabilizálódik. Egyes nagy intézményi szereplők, akik 2023–24-ben szüneteltették a vásárlásokat, újra beléphetnek, főként ha látják, hogy a lengyel gazdaság ~3%-os éves növekedést produkál, és az ingatlanpiac is fordulópontot ér el. Az EU-alapok beáramlása (Lengyelország az egyik legnagyobb haszonélvezője az uniós költségvetésnek) is több fejlesztési területet tesz vonzóvá (például új utak miatt logisztikai területek válhatnak értékessé).

Főbb kockázatok és változók: A legfőbb kockázat a szabályozási környezet – ha a tervezési reformok elakadnak vagy politikai bizonytalanság támad az ingatlanjogi szabályozás körül, az visszariaszthatja a befektetőket. Az sem kedvező, ha a kormány komolyabb korlátozásokat vezetne be a külföldi földtulajdonszerzésre (ez jelenleg kevéssé valószínű, mivel Lengyelország az utóbbi években enyhítette ezen szabályokat). Egy másik tényező az építési költségek alakulása – egy hirtelen költségugrás csökkentheti, hogy a fejlesztők mennyit tudnak fizetni a földért (mivel az összes projektgazdasági számításot befolyásolja). Jelenleg az építési költségek stabilizálódtak, ami pozitív a földárak szempontjából.

Összefoglalva, a lengyelországi földpiac 2025-ben az átgondoltság és a szelektivitás jegyében zajlik. A spekulatív vásárlások korszaka véget ért; most a jól megválasztott, világos potenciállal rendelkező telkeké a főszerep. Az év az „újraépítési potenciál” jegyében telik, ahogy egy elemzés is fogalmazott polandinsight.com, előkészítve a terepet az elkövetkező évek élénkebb tevékenységéhez. Jobb tervezési politikákkal és gazdasági hátszéllel Lengyelország sok jelenleg kihasználatlan földterületet nyithat meg fejlesztések számára, ami olyan szükségleteket is kielégíthet, mint a lakásellátás hiánya vagy a logisztikai hálózat bővítése. A befektetők a földet hosszú távon biztonságos tőkemenedékként látják (egy kézzelfogható eszköz egy növekvő országban) polandinsight.com, és sokan már most pozícionálják magukat, hogy profitáljanak, amikor a fejlesztési ciklus magasabb fokozatba kapcsol.

Külföldi befektetők és szabályozási tényezők

A külföldi tőke meghatározó szerepet játszik Lengyelország ingatlanszektoraiban, lehetőségeket és megfontolni való szempontokat is hozva magával. A kereskedelmi ingatlanbefektetések oldalán a nemzetközi alapok hajtják a nagyobb tranzakciókat. Mint említettük, 2024-ben a külföldi befektetők a 5+ milliárd eurós kereskedelmi ingatlanbefektetések több mint 90%-át adták europaproperty.com. Ezek között vannak globális magántőkealapok, biztosítási és nyugdíjalapok, valamint szakosodott ingatlanbefektetők Európából, Észak-Amerikából, Ázsiából és Dél-Afrikából. A vonzerő egyértelmű: Lengyelország méretet (38 milliós nagy gazdaság), növekedést (magasabb GDP- és fogyasztásbővülési ütemeket, mint Nyugat-Európában), és lényegesen magasabb hozamokat kínál. A lengyel irodai, kereskedelmi és logisztikai kulcstingatlanok hozama 6–7% között van (ahogy korábban részleteztük), míg sok nyugati piacon 3–4% content.knightfrank.com. Ez a hozamprémium ellensúlyozza a feltörekvő piacok kockázatát és a devizakockázatot (bár a lengyel zloty aránylag stabil, és az ország integrált az EU-val).

Az országonkénti megoszlás alapján az elmúlt években német, amerikai, brit és dél-afrikai befektetők voltak a legnagyobb vásárlók között content.knightfrank.com. A dél-afrikai REIT-ek (mint a NEPI Rockcastle és a Redefine) különösen aktívak voltak a kereskedelmi és iroda szegmensben. Az amerikai és kanadai befektetők is visszatértek 2024-ben content.knightfrank.com. A 2024-es tőkeeredet megoszlás is sokszínű forrást mutat: például Dél-Afrika (19% a volumenből), USA (11%), UK (13%), Nyugat-Európa (9%, Németország/UK nélkül), CEE-szomszédok (18%), lengyel hazai ~9% content.knightfrank.com. Ez a diverzitás mutatja, hogy Lengyelország a világ befektetőinek látókörében van. Ráadásul újak is megjelennek a piacon – például 2024-ben az angliai Sona Asset Management egy nagyobb irodaportfólióval lépett be content.knightfrank.com, és a közel-keleti tőke is érdeklődik logisztikai portfóliók iránt.

Miért kevés a hazai befektető? A hazai tőke viszonylag alacsony aránya (2024-ben mindössze ~9% content.knightfrank.com) főként szerkezeti okokra vezethető vissza. Lengyelországban nincs igazán kifejlett REIT vagy hasonló befektetési alap rendszer, ezért a helyi intézményi pénzek (nyugdíjalapok stb.) hagyományosan nem áramlottak ingatlanokba. Csak néhány nagyobb lengyel ingatlanbefektető cég létezik (például az állami PFR vagy egyes biztosítók), amelyek nagyobb ügyletekre képesek. Ez lassan változik, egyre több magyarországi magánvagyon és magántőke is szemügyre veszi az ingatlanpiacot, de jelenleg a külföldi tőke tölti be az űrt. Mint említettük, a REIT-szabályozás bevezetése – amely már évek óta napirenden van – igazi áttörést jelentene, lehetővé téve a kisebb hazai befektetők számára is, hogy közvetetten ingatlanokba fektessenek, így növelve a helyi részvételt europaproperty.com. Az iparági szakértők ezt rendszeresen szorgalmazzák, például a szomszédos Csehország sikeres REIT-bevezetésére hivatkozva europaproperty.com.

Külföldi befektetők szabályozási környezete: Összességében Lengyelország elég nyitott a külföldi ingatlantulajdonlásra. Az EU-csatlakozás óta az uniós állampolgárok és vállalatok korlátozás nélkül vásárolhatnak lengyel ingatlant (beleértve a földterületeket is; egyes kivételek, például a mezőgazdasági földekre vonatkozó átmeneti időszak 2016-ban véget ért). A nem uniós külföldiek is vásárolhatnak, de bizonyos ingatlantípusoknál (különösen mezőgazdasági és erdőterületek esetén) a Belügyminisztérium engedélye szükséges. Sok esetben ez formalitásnak számít, de a stratégiai földek spekulatív felvásárlását hivatott megelőzni. Ugyanakkor városi ingatlanok (irodák, lakások, raktárak) esetén általában nincs akadály a megbízható nemzetközi vevők előtt. Lengyelországban átlátható a tulajdonjog (az ingatlan-nyilvántartási rendszer) és a jogi védelem, amit a külföldi befektetők nagyon is értékelnek.

Egy szabályozási kérdés lehet az adózás: Lengyelország ingatlanokra 1%-os vagyonszerzési illetéket vet ki (eszköz adásvételeknél) és folyamatos ingatlanadót (amely m²-alapú, viszonylag alacsony fix díj). Éves vagyonadót nincs, ellentétben néhány más országgal. Ugyanakkor a kormány fontolgatott például egy extra adót a több lakással rendelkező bérbeadókra (a spekuláció mérséklése végett) globalpropertyguide.com. Eddig, 2025-ig semmit nem vezettek be biztosan, de a befektetők figyelemmel kísérik az efféle terveket. Egy másik fejlemény az ESG-megfelelőség kényszere – az uniós szabályozások (például energetikai irányelvek) előírják, hogy a nem megfelelő szintet teljesítő épületek leértékelődhetnek. A külföldi befektetők, akik gyakran ESG-tudatosak, előnyben részesítik a zöld minősítéssel rendelkező ingatlanokat. Ez közvetetten szabályozza is, hogy milyen típusú ingatlanok vonzanak befektetést; az alacsony energiahatékonyságúakat szükség esetén korszerűsíteni kell, különben kikerülnek a befektetői fókuszból.

Külföldiek a lakáspiacon: Az intézményi szereplőkön kívül Lengyelországban egyéni külföldi vásárlók is megjelentek az olyan szegmensekben, mint a luxuslakások és a második otthonok (például említésre került néhány ukrán, illetve expatok krakkói vagy tengerparti vásárlásai). A kormány egy időben felvetett korlátozásokat (mint amilyenek más országokban előfordulnak, hogy hűtsék a piacot), de Lengyelországban eddig nem vezettek be ilyet, mivel a külföldiek még mindig elenyésző részt képviselnek a teljes lakáspiaci tranzakciókból (néhány projektben kiugróan magas, akár 30%-os arány inkább lokális, főként nemzetközi szervezetek székhelyei vagy migráló csoportok által kedvelt területeken jellemző) globalpropertyguide.com.

Kifelé irányuló befektetések: Érdemes megjegyezni, hogy a lengyel befektetők saját jogon is egyre aktívabbak külföldön (például nyugat-európai raktárakat vásárolnak alapokon keresztül), bár ez túlmutat e jelentés keretein. Amennyiben bevezetik a REIT-eket, ez a lengyel tőke külföldi ingatlanokra is irányulhat majd.

Összegzésül: a külföldi befektetők részvétele elengedhetetlen Lengyelország ingatlanpiacán, szakértelmet és likviditást hozva. A szabályozási környezet általában kedvező, erős jogi jogvédelemmel és kevés tulajdonszerzési akadállyal. Az iparág által kívánt főbb fejlesztések – például az engedélyezési folyamat egyszerűsítése polandinsight.com és a REIT-ek bevezetése – minden résztvevő, hazai és külföldi befektető érdekét is szolgálnák, növelve az átláthatóságot és a tőkebeáramlást. Amennyiben nem fordul hirtelen protekcionista irányba a politika (amit a jelenlegi vállalkozásbarát kormány nem valószínűsít), Lengyelország továbbra is vonzó, nyitott terep marad a globális ingatlanbefektetések számára.

3–5 éves előrejelzés és kilátások (2025–2030)

Előretekintve, Lengyelország ingatlanpiaca folyamatos, fenntartható növekedés előtt áll a következő években, amelyet stabil gazdasági alapok és az itt felsorolt szektorspecifikus trendek támogatnak. Az alábbiakban összefoglaljuk a kilátásokat a főbb tényezők és ingatlantípusok szerint:

Makrogazdasági és pénzügyi kilátások: A gazdasági szakértők várakozásai szerint Lengyelország GDP-növekedése 2025–2027 között évi 3–4% körül alakul, túlteljesítve az EU átlagát cbre.pl. A növekedést a magánfogyasztás hajtja, amit a bérek emelkedése és jelentős uniós források gazdaságba áramlása támogat. Az infláció, amely 2022-ben kétszámjegyűre ugrott, várhatóan 2025-ben ~4%-ra, 2026-ban ~3%-ra áll vissza reuters.com – ami már közelít a jegybank célzónájának tetejéhez. Egy NBP-felmérés szerint 2025-ös átlagos infláció 4,1%, 2026-ra 3,2% lehet reuters.com. Ez a mérséklődő infláció lehetővé teszi az NBP számára a további kamatcsökkentéseket. Az előrejelzések szerint a referencia-kamatláb akár további ~75–125 bázisponttal csökkenhet 2025 végéig (~4,0–4,5%-ra), 2026 végére akár ~3,5–4,0%-ig focus-economics.com think.ing.com, feltéve, hogy nem érkezik újabb inflációs sokk. Az alacsonyabb kamatszint kedvez majd az ingatlanpiacnak: csökkenti a hitelek költségét, javítja a kereskedelmi projektek finanszírozási lehetőségeit, és minden bizonnyal enyhíti a hozamokat is (azaz kissé növeli a tőkeértéket). Az elvándorlás várhatóan továbbra is nagyon alacsony (3–5%) marad, s Lengyelország akár a szomszédos országokból is munkaerőt tudhat magának, bővítve a munkaerőpiacot. Egyedüli kockázat a világgazdaság – ha a legnagyobb uniós kereskedelmi partnerek stagnálnának, az exportorientált szektorok lassulhatnak, de a jelenlegi konszenzus szerint az EU-ban is szerény növekedésre számítanak, így Lengyelország kilátásai továbbra is pozitívak.

Lakóingatlan előrejelzés: Arra számítunk, hogy Lengyelországban a lakóingatlan árak mérsékelt ütemben növekednek a következő 3–5 évben, nagyjából követve a jövedelem- és inflációnövekedést. Az éves árnövekedés várhatóan alacsony-közepes egyszámjegyű tartományban lesz (pl. évi 3–6%), nem pedig a közelmúlt kétszámjegyű ugrásait követi. Ez azt jelenti, hogy reálértékben (inflációval kiigazítottan) az otthonárak összességében stabilak maradnak, vagy enyhe reálnövekedést mutatnak. Fő hajtóerő: az óriási lakáshiány tartós marad – még a rekord mértékű építkezések ellenére is az utóbbi években, Lengyelországban továbbra is az egyik legalacsonyabb a lakásállomány aránya ezer főre vetítve Európában cbre.pl. A demográfia valójában már támogató tényezővé válik a bevándorlás miatt (a lakosság talán ismét növekedni kezd évek stagnálása után is, részben az Ukrajnából letelepülőknek köszönhetően). Emellett 2026–2027 körül a jelenlegi, elindított lakásépítések visszaesése (sok projektet felfüggesztettek 2023–24-ben) alacsonyabb kínálatot eredményezhet a piacon, ami ironikus módon szűkebb kereslet-kínálati egyensúlyhoz vezethet, és megakadályozhatja az árak csökkenését.

Az elérhető jelzáloghitelek köre javulhat a kamatcsökkentésekkel – a 2022-es kamatemelési sokk után fokozatos hitelezési lazulás várható. Az állami programok (mint például a „Első kulcsok”) segítenek bizonyos vevőcsoportoknak (első lakásvásárlók régi lakások esetén) – valószínűleg 2025-től –, ami enyhe ösztönzést jelent, de nem túlfűti a piacot. A bérleti kereslet továbbra is erős marad, ezért a bérleti díjak várhatóan lassan, de folyamatosan emelkednek (~évi 2–5%), ahogy a városiasodás és életmódbeli változások növelik a bérlők számát. Lengyelország PRS szektora jelentősen bővül majd – a jelenlegi ~21 ezer lakásról akár 50 ezernél is többre 2030-ig –, ami professzionalizálja a bérbeadást és új kínálatot jelent, de a jelenlegi hiány mellett nem okoz bérleti díj csökkenést; inkább az új keresletet szolgálja majd ki.

Egyetlen kockázati tényező: ha a kamatokat túl gyorsan csökkentenék, vagy túlságosan bőkezű támogatást vezetnének be, újabb árrobbanás következhetne be. A döntéshozók azonban úgy tűnik, el akarják kerülni ezt a volatilitást globalpropertyguide.com. Az alapforgatókönyv a stabilizált növekedési pálya: ahogy egy fejlesztő jósolta, „nem várjuk azt, hogy az árak visszatérnek a 2023 eleji mélypontra; ehelyett mérsékelt, az inflációhoz közeli növekedésre számítunk” globalpropertyguide.com. 2028-ra várhatóan új innovációk jelennek meg a lengyel lakásállományban – energiahatékonyabb, „zöld” otthonok az EU-s klímaszabályok miatt, több előregyártott épület a költségek lefaragására, és esetleg az intézményi lakásépítők (építésre-bérbeadásra szakosodott cégek, amelyek teljes családi házas negyedeket építenek bérbeadásra) első jelei, ami most kezd terjedni Európában. Összességében a lakóingatlan szektor stabil marad a piacon, nincs nagy összeomlás a láthatáron, amit a demográfiai igény és a javuló megfizethetőség is alátámaszt.

Irodapiaci előrejelzés: Az elkövetkező években az irodapiacon a minőség kerül előtérbe a mennyiséggel szemben. Az új kínálat legalább 2026-ig korlátozott marad polandoffices.com, emiatt a kiadó prémium irodákban fokozatosan szűkül a kínálat. 2025–2027-re Varsó belvárosában az üresedési ráta akár 5% alá is eshet, ami gyakorlatilag teljes kihasználtságot jelent, és néhány bérlőt a nem központi lokációkba kényszeríthet – bár a periférikus piacokon még sokáig magas lesz az üresedés, amíg az elavult irodakészletet el nem bontják. A regionális nagyvárosokban vegyes lesz a helyzet: vezető piacokon (pl. Krakkó, Trójmiasto) akár 10% alá csökkenhet az üresedés, ha marad az élénk kereslet, míg gyengébb piacokon maradhat két számjegyű tartományban.

A fejlesztők várhatóan 2026-tól lendülnek újra nagyobb beruházásokba, különösen Varsóban, ahol most szinte leállt az építkezés. Egy új irodatorony-építési hullám indulhat 2025 végén, hogy kielégítse a várható igényt 2027–2028-ban, különösen, ha csökkennek a finanszírozási költségek. Néhány újrahasznosítási projekt is valósággá válik: régebbi irodák átalakítása lakó- vagy hotelszállásokká stb., ami csökkenti a másodlagos piacokon az irodakészletet, de más piaci igényeket is kiszolgál (például néhány elöregedett varsói iroda a Jerozolimskie-folyosón lakássá vagy diákszállóvá alakulhat).

Az irodabérleti díjak a prémium helyeken akár összesen 5–15%-kal is emelkedhetnek a következő 3 évben, különösen a modern, zöldépületben található felsőbb emeleteken – ezekből kevés van, keresletük magas. A bérlők hajlandóak felárat fizetni a minőségért, amely hozzájárul a dolgozói elégedettséghez és az ESG célokhoz is. Ezzel szemben a régebbi épületek bérleti díjai stagnálhatnak, vagy akár csökkenhetnek is, ha nem korszerűsítik azokat. Így a bérleti díjszakadék az A+ és a B kategória között egyre szélesebb lesz. A bérlőknek adott kedvezmények (például bérleti díjmentes időszakok) a prémium épületekben rövidülnek, mivel a bérbeadók kerülnek előnybe, s így a nettó effektív bérleti díjak javulnak.

Olyan trendek, mint a hibrid munkavégzés, továbbra is befolyásolják majd az irodahasználatot – arra számítunk, hogy a cégek több területet allokálnak egy asztalra (több együttműködési tér stb.), és elfogadott lesz az alacsonyabb átlagos jelenlét, de továbbra is fenntartják majd az irodahelyszíneket a vállalati kultúra és ügyféltalálkozók miatt. Tehát nem szükséges annyi extra négyzetméter, mint korábban alkalmazottanként, de a lengyelországi üzleti szektorok (IT, BPO, K+F központok) növekedésének köszönhetően évente összességében pozitív nettó felszívódás várható. A képzett munkaerő és a költségelőny hosszú távon továbbra is ide vonzza a multinacionális vállalatokat (különösen Krakkó, Wrocław stb. ma már jól működő szolgáltató központok).

Iroda befektetések is újra lendületet kaphatnak. Ha a kamatok várakozások szerint csökkennek, a prémium irodák hozama – jelenleg kb. 6,0% content.knightfrank.com – 2026-ig visszaszorulhat az alacsony 5% környékére, ami növeli a tőkepiaci értékeket. Új szereplők (esetleg ázsiai szuverén alapok vagy közel-keleti befektetők) is megjelenhetnek a lengyel irodapiacon az értékelv miatt. Kockázatot jelent a globális iroda hangulat – világszerte sokan kétkednek az irodákban a távmunka miatt. De Lengyelország előnyösebb helyzetben van, mert az irodakészlet újabb és inkább a keresett tech- és szolgáltatószektorokra koncentrál. Amíg a bérbeadók alkalmazkodnak (rugalmas terek, szolgáltatások, ESG), a lengyel irodapiac vonzó marad.

Kiskereskedelmi előrejelzés: A lengyel kiskereskedelmi szektor viszonylag érett, ezért nincs várhatóan óriási bevásárlóközpont-bővülés. Ehelyett a következő évek a meglévő állomány optimalizálásáról és felújításáról szólnak majd. Sok bevásárlóközpontban felújítás várható, valamint előfordulhat, hogy egyes régebbi vagy gyengébben teljesítő központokat más célokra alakítanak át (részben irodákká, lakásokká vagy logisztikai elosztópontokká). Kiskereskedelmi parkok és convenience központok a kisebb városokban tovább fognak növekedni – ezekben még bőven van hely új élelmiszerláncoknak ott, ahol hiányzik a modern kiskereskedelmi kínálat.

Ahogy korábban említettük, a fogyasztói költés erősödhet, amint az infláció lenyugszik. 2025–2026-ra, ha az infláció ~3–4%, a bérek pedig 7–10%-kal nőnek, a lengyelek reáljövedelme emelkedni fog, ami több kiskereskedelmi fogyasztást jelent. Ez növelheti a bevásárlóközpontok forgalmát, így a prémium helyeken bérletdíj-emelést is elérhetnek, forgalomarányos vagy újratárgyalt bérleteken keresztül. Az e-kereskedelem ugyanakkor várhatóan 2030-ig a kiskereskedelmi forgalom ~15%-át éri majd el, vagyis a fizikai üzleteknek tovább kell fejlődniük, hogy relevánsak maradjanak. Ennek része lesz online-offline integráció (pl. „click and collect” szolgáltatások a mallokban, showroom áruházak, stb.).

Lengyelország ezen időszakban várhatóan bevezeti a REIT-eket is, amelyek lehetővé tennék kiskereskedelmi fókuszú REIT-ek alapítását, melyek felvásárolják és fejlesztik a másodlagos eszközöket. Ha ez megvalósul, akkor egyes külföldi tulajdonosok kiszállhatnak, és erősödhet a helyi tulajdonosi réteg.

Kiskereskedelmi hozamok (jelenleg ~6,25% prémium content.knightfrank.com) enyhén csökkenhetnek a visszatérő befektetői bizalommal, akár ~5,5–6,0%-ra prémium termékeknél 2027-re, feltéve, hogy a kamatok is mérséklődnek. A másodlagos kiskereskedelem szétválik – a legjobb környéki központok és outlet-ek megtalálják a vevőiket, míg egyes harmadlagos malloknál továbbra is nagy hozamot kell majd kínálni, vagy akár át is alakíthatják őket más funkcióra.

Ipari/logisztikai előrejelzés: Lengyelország logisztikai szektora várhatóan megőrzi lendületét. Éves 5–6 millió m² bérleti kereslettel számolunk a közeljövőben, amit támogat az e-kereskedelem (amelynek aránya tovább emelkedhet a lengyel kiskereskedelmi piacon) és a gyártók (autóipar, elektronika stb.), akik helyi gyárakat létesítenek. A kihasználatlanság 2025-ben továbbra is a magas egy számjegyű tartományban maradhat, de 2026-ra valószínűleg csökken, mivel 2024–25-ben a fejlesztési ütem lassult. Így 2027-re a kihasználtság újra normalizálódhat ~5% környékére vagy alá, ami gyakorlatilag teljes bérbeadottságot jelent (csak a „súrlódási ürességgel”). Ez ismét felfelé hajtja a bérleti díjakat; némi bérletidíj-növekedés várható városi logisztikai területeken, ahol szűkös a kínálat, de megállíthatatlan a kereslet (pl. a Varsó környéki last mile raktárakban a bérleti díjak akár 5–6 eurón felül 7–8 euróig is emelkedhetnek 2030-ig). A nagy méretű raktárak központi lokációkban szintén drágulhatnak a földár és az építési költségek miatt.

Lengyelország valószínűleg profitálni fog az ukrajnai újjáépítési erőfeszítésekből is (még ha a menetrend bizonytalan is) – a határtérségek logisztikai bázisként szolgálhatnak majd, ami új raktárakat igényelhet. Emellett a régiósodó ellátási láncok miatt Lengyelország vonzhat például akkumulátorgyárakat, autóipari beszállítókat stb., akiknek szintén modern ipari csarnokokra van szükségük.

A logisztikai fejlesztések üteme visszafogottabb lesz – a 2020–2022-es spekulatív roham után inkább célzott bérlőkre, lépcsőzetes fejlesztésekre fókuszálnak a beruházók. Sok fejlesztő most már csak részleges előbérletekkel indít nagyobb parkokat. A környezetvédelmi szempontok is előtérbe kerülnek: szigorúbb EU-s klímapolitika ösztönözheti a napelemes raktárakat, a zéró szén-dioxid kibocsátású építést, sőt bizonyos védett területeken korlátozhatja a zöldmezős beruházásokat is. De Lengyelországban bőven van hely logisztikára (barnamezős és régi ipari területeket is hasznosítani lehet).

Ipari befektetések várhatóan továbbra is a legforróbb szegmens maradnak. Arra számítunk, hogy a csúcslogisztika hozamprémiuma a jelenlegi ~6,25%-ról akár ~5,5%-ra vagy 5%-ra is csökkenhet 2027-ig, miközben a stabilizált eszközökért folytatott verseny ismét felélénkül (hasonlóan a 2022 előtti trendhez). Ha a kamatok csökkennek és a gazdaság stabil marad, a globális befektetők licitháborúkba kezdhetnek prémium portfóliókért. Lengyelország pozíciója, mint Európa egyik kulcslogisztikai piaca, ekkorra megszilárdulhat, sőt, egyre több pán-európai alap „core portfolió” státuszba sorolhatja (egyesek már most is így tesznek).

Telek és fejlesztés: A kulcsvárosi zónákban a telekárak emelkedni fognak, ahogy a fejlesztők visszatérnek a piacra. Várhatóan 2026-ra, ha a kamatok ~4% körül alakulnak és a gazdaság stabil, a lakásfejlesztők ismét jelentős mértékben növelhetik az építési kezdések számát a megélénkülő kereslet kielégítésére. Ez 2025–2026 folyamán aktív telekfelvásárlást, és ezáltal fokozódó versenyt jelent majd a jó telkekért. Hasonlóan, a logisztikai fejlesztők is tovább fognak földet vásárolni autópályák mentén és városközelben – de fegyelmezett módon. A termőföld értéke is nőhet, mind a mezőgazdasági nyersanyagár-trendek miatt, mind pedig az átalakítási (beépítési) potenciál okán, ahogy a városok határai tovább terjeszkednek.

A lengyel kormány tervezett egyszerűsítései a településtervekben (ha teljes körűen megvalósulnak) drámaian javíthatják a fejlesztési lehetőségeket. Ha 2025–26-ra az önkormányzatok nagy része bevezeti az új Általános Terveket és a digitalizált engedélyezést, gyorsabb projekttérülésre és nagyobb átláthatóságra számíthatunk (kevesebb bizonytalanság = nagyobb földérték). Szintén, bármilyen dereguláció – mint a kis hatású projektek gyorsított elbírálása vagy a termőföld-átminősítési szabályok lazítása polandinsight.com polandinsight.com – tovább erősítené a telekpiacot, mivel több telek válna beépíthetővé. Az ellenkező esetben, ha a bürokrácia akadályai fennmaradnak, az korlátozza a fejlesztési ütemet és drágán tartja a gyorsan fejleszthető telkeket (nem ideális, mert a növekedést koncentrálja).

Kockázatok az előrejelzéshez: Bár az előrejelzés általánosságban pozitív, több kockázat is módosíthatja a pályát:

• Gazdasági visszaesés: Ha világgazdasági recesszió következik be (vagy Németországban, Lengyelország fő kereskedelmi partnerénél jelentős lassulás), a kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet csökkenhet, a munkanélküliség pedig nőhet, visszafogva a lakáskeresletet. Lengyelország azonban ellenállónak bizonyult, és most is erős pozícióból indul, így egy mérsékelt recesszió valószínűleg kezelhető maradna.
• Kamatemelési meglepetés: Amennyiben az infláció ragadósnak bizonyul, és a jegybankok ismét a kamatemelés felé fordulnak, az visszavetheti a finanszírozást és a befektetési aktivitást. Jelenleg ez nem valószínű, mivel az infláció enyhül, és a lengyel NBP is csökkentési ciklusban van globalpropertyguide.com, de továbbra is oda kell figyelni erre (energiapiaci sokkok stb. megváltoztathatják az inflációs kilátásokat).
• Geopolitikai feszültségek: Az ukrajnai háború háttérkockázatot jelent – minden eszkaláció vagy az átterjedés lehetősége negatívan hathat a piaci hangulatra és gazdasági stabilitásra (bár Lengyelország gazdasági értelemben néhány szempontból profitált is a menekültek, illetve Oroszországból/Fehéroroszországból áthelyeződő cégek révén). Emellett a hazai politikai helyzet (az új kormány 2023 végétől) is változásokat hozhat; ugyanakkor a jelenlegi koalíció EU-barát és befektetőpárti, így drasztikus politika-váltást nem várni.
• Szegmens-specifikus változások: Az irodapiacon kockázat, ha a távmunkát még szélesebb körben bevezetik, vagy a cégek jelentősen csökkentik az irodaterületet – például ha az AI és az automatizáció miatt kevesebb emberi dolgozóra van szükség. Kereskedelmi ingatlannál kockázat lehet, ha a fogyasztói magatartás a vártnál gyorsabban változik (pl. az e-kereskedelem aránya villámgyorsan 30%-ra ugrik, bár ez a kulturális tényezők miatt kevéssé valószínű). Ipari szegmensen belül pedig a veszély az, ha minden fejlesztő egyszerre válik túlzottan optimistává és túlépítés kezdődik – de a jelenlegi üresedési ráta emelkedéséből származó tapasztalat valószínűleg óvatosságra int majd.

E kockázatok ellenére a szakértői várakozások továbbra is nagyrészt kedvezőek. Egy friss NBP-felmérés szerint az ingatlanszakemberek árstabilitással és fokozatos növekedéssel számolnak a lakáspiacon, illetve élénk befektetési piac visszatérésével, ahogy a kamatok csökkennek lexology.com etalon-estate.pl. Az általános hangulat az, hogy a lengyel ingatlanpiac már nem ismétli meg a 2020-as évek eleji volatilitást, hanem mérsékeltebb növekedési pályára áll kevesebb szélsőséggel.

Következtetés: 2028-ra a lengyel ingatlanpiaci tájat modernizált, fenntartható épületek, a hazai intézményi befektetők növekvő aránya, és a legtöbb szegmensben kiegyensúlyozott kereslet-kínálat fogja jellemezni. A lakáspiac 100 ezres nagyságrendű új lakást fog produkálni, de továbbra is lesz kielégítetlen kereslet (ami a fejlesztőket lefoglalja). Az irodaházak okosabbak és zöldebbek lesznek, a régi állományt újrahasznosítják, új felhőkarcolók jelennek meg (különösen Varsó látképe változik majd a 350 méteres Varso Towerhez hasonló már elkészült vagy fejlesztés alatt álló projektekkel). A kiskereskedelem élményközpontúbb lesz, s talán hamarosan az első amerikai típusú REIT-ek is megjelennek, ha a jogi szabályozás megengedi. A logisztikai szegmens megerősíti Lengyelország európai elosztóközpont szerepét – akár új szektorokra is kiterjesztve, mint az adatközpont-campusok (amelyek ipari területet igényelnek, és máris lendületet vettek Lengyelországban).

Összefoglalva: A lengyel ingatlanpiac érett növekedés előtt áll. Erős gazdasági alapokat, javuló jogi környezetet, és vonzó hozamokat kínál, amelyek továbbra is vonzóvá teszik a befektetők és fejlesztők számára. Ahogy egy piaci elemzés tömören megfogalmazta: „A lengyel ingatlanpiac stabil, amit a tartós bérlői kereslet és az élénk befektetési piac is alátámaszt… az alapok erősek és optimizmus uralkodik, ahogy közeledünk 2025-höz.” content.knightfrank.com. Ha nem következik be váratlan nagy megrázkódtatás, a következő 3–5 évben Lengyelország ingatlanszektorai minden szegmensben előre fognak lépni – lehetőséget teremtve a befektetők és a változó igényeket támasztó vállalkozások és lakosok számára egyaránt.

Források:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (2025. február) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (2025. május) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Lengyel Nemzeti Bank) adatok a GPG-n keresztül globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Dom Development vezérigazgató-helyettesének kommentárja (2024. április) globalpropertyguide.com
• Lengyel Gazdaságkutató Intézet – Lakásjelentés (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP elemzés (2024) globalpropertyguide.com
• JLL és Otodom/Polityka Insight lakáspiaci jelentések (2024–2025) globalpropertyguide.com
• Lengyel Pénzügyminisztérium / gov.pl – Információ a „Bezpieczny Kredyt 2%” és tervezett „Pierwsze Klucze” programról globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (2024 IV. negyedév) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – referencia hozamok (2024 IV. negyedév) content.knightfrank.com
• Knight Frank – legnagyobb befektetési tranzakciók 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regionális irodapiaci igények növekednek (2025. május) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Kereskedelmi szektor erős kezdés 2025 (2025. május) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – kiskereskedelmi üresedés és vásárlószám (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Raktárpiac stabil, növekedés lassul (2025. június) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Telekpiac 2025-ben (2025. május) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Lengyel inflációs felmérés (2025. január) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (idézetek Bing cache-ből) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Lengyel kiskereskedelmi üresedés (2024) europaproperty.com
• Erste Group – NBP-prognózis (2025. március) erstegroup.com
• ING/think.ing – kamatcsökkentési várakozások (2025. május) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – különféle piaci jelentések (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.