Poolse vastgoedmarkt 2025: trends, prijzen, rendementen en vooruitzichten

Inleiding en Economisch Overzicht

De vastgoedmarkt van Polen in 2025 blijft robuust en dynamisch, gesteund door een veerkrachtige economie en sterke investeerdersinteresse. Het land kende een uitzonderlijk actief 2024, waarbij de investeringsvolumes in commercieel vastgoed meer dan verdubbelden tot boven de €5 miljard (ongeveer +142% jaar-op-jaar) content.knightfrank.com. Verwacht wordt dat het BBP in 2025 met circa 3–4% groeit, gedreven door particuliere consumptie en investeringen cbre.pl. De inflatie, die piekte in 2022–2023, zit nu in een dalende trend, waardoor er ruimte is voor renteverlagingen cbre.pl. In mei 2025 voerde de Nationale Bank van Polen (NBP) haar eerste renteverlaging sinds 2023 door (de referentierente werd verlaagd naar 5,25%) te midden van verbeterende inflatievooruitzichten globalpropertyguide.com. De werkloosheid blijft op recordlaagte cbre.pl, en de loonstijging zet door, wat de vraag naar woningen en de detailhandelsbestedingen versterkt. Deze macro-economische achtergrond – matigende inflatie, verwachte monetaire verruiming, en solide arbeidsmarktfondamenten – schept een positief klimaat voor alle segmenten van de Poolse vastgoedmarkt.

Overheidsbeleid speelt ook een belangrijke rol. Een door de staat gesubsidieerd hypotheekprogramma, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Veilige Lening 2%), ging midden 2023 van start en zorgde voor een flinke stijging van het aantal hypotheken (nieuwe woningkredieten in 2024 bedroegen in totaal PLN 83,9 miljard, +43,2% t.o.v. 2023) globalpropertyguide.com. Hoewel het de betaalbaarheid voor starters verbeterde, leidde het ook tot snelle stijging van de huizenprijzen, waardoor de autoriteiten hun steunmaatregelen opnieuw moesten overwegen globalpropertyguide.com. Plannen voor een opvolgingsprogramma werden geschrapt ten gunste van een nieuw initiatief (“Pierwsze Klucze” oftewel Eerste Sleutels), gericht op het helpen van starters bij het kopen van goedkopere, tweedehands appartementen globalpropertyguide.com. Andere voorgestelde beleidsmaatregelen – zoals het belasten van eigenaren met meerdere woningen – zijn onderwerp van debat geweest en hebben voor enige onzekerheid bij investeerders gezorgd globalpropertyguide.com. Over het geheel genomen blijft Polen echter een relatief open en investeringsvriendelijke vastgoedmarkt. Het land geldt als de aantrekkelijkste markt in Centraal- en Oost-Europa voor internationale vastgoedinvesteerders cbre.pl, met meer dan 90% van de commerciële vastgoedinvesteringen in 2024 afkomstig van buitenlandse fondsen europaproperty.com. (Polen werkt al langer aan een REIT-wet om meer binnenlands kapitaal te betrekken, maar per 2025 is deze nog in behandeling, waardoor buitenlandse investeerders nog steeds een dominante rol spelen europaproperty.com.)

In de onderstaande secties bieden wij een uitgebreide analyse van alle belangrijke vastgoedtypen – residentieel, kantoor, winkel, industrie en grond – met regionale prijstrends, huurpercentages, vraag- en aanboddynamiek, beleidsinvloeden, belangrijkste risico’s, invloed van buitenlandse investeringen, en een 3–5-jaarsprognose voor elk segment.

Residentieel Vastgoed: Trends op de Woningmarkt en de Huursector

Prijsstijgingen matigen: Na een periode van hectische groei beweegt de Poolse woningmarkt zich in 2025 in de richting van stabilisatie. De inflatie van huizenprijzen is afgekoeld van dubbele cijfers naar gematigder enkelcijferige percentages. In Q1 2024 bedroeg de gemiddelde transactieprijs van bestaande woningen in de zeven grootste steden PLN 13.404 per vierkante meter (≈USD 3.460), een stijging van 8,1% jaar-op-jaar globalpropertyguide.com. Nieuwbouw (primaire markt) lag gemiddeld op PLN 14.265/m² (≈USD 3.686), een kleinere stijging van +4,4% j-o-j globalpropertyguide.com. In Q1 2025 bleef de prijsstijging verder afnemen – een gevolg van hogere financieringskosten en het wegebben van het effect van eerdere subsidies – maar bleef wel positief. De onderstaande tabel toont de gemiddelde appartementprijzen in de belangrijkste steden per Q1 2025:

Bronnen: NBP-gegevens voor Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Deze cijfers onderstrepen de grote regionale verschillen. Warschau blijft de duurste markt, met gemiddelde prijzen rond PLN 16,4k/m² (~€3.500) globalpropertyguide.com. Andere grote steden als Kraków en Wrocław volgen, terwijl middelgrote steden zoals Poznań en Gdańsk in het midden van de prijsklasse liggen. Secundaire steden zoals Łódź en Bydgoszcz zijn veel betaalbaarder – Bydgoszcz heeft bijvoorbeeld gemiddeldes rond PLN 7.400–9.400 per m² en is daarmee een van de goedkoopste grote markten globalpropertyguide.com. Kortom, de woningmarkt in Polen is sterk gesegmenteerd, met een prijsverschil van ruwweg 2x–2,5x tussen Warschau en de goedkoopste steden.

Vraag- en aanboddynamiek: De vraag naar woningen koelde in 2024 af door stijgende hypotheekrentes en beleidsmatige onzekerheid. Volgens gegevens van JLL/NBP zijn de nieuwbouwverkopen in 2024 in de zes grootste stedelijke markten afgenomen tot 39.649 woningen, een forse –31% daling jaar-op-jaar globalpropertyguide.com. Ook in het eerste kwartaal van 2025 bleven de verkopen laag (9.100 verkochte woningen, –17,5% j-o-j), maar de daling vlakte af, wat op een stabiliserende markt duidt globalpropertyguide.com. Ontwikkelaars reageerden op de verminderde vraag door het aantal nieuwbouwstarts terug te schroeven, maar in sommige steden blijft een recordaantal onverkochte woningen op de markt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zo hebben Kraków en Wrocław grote voorraden aan opgeleverde maar onverkochte appartementen opgebouwd, vergelijkbaar met een eerder evenwicht in Poznań globalpropertyguide.com. In Łódź is de voorraad zo groot dat het bij het huidige verkooptempo meer dan 2 jaar zal duren om het huidige aanbod te verkopen globalpropertyguide.com. Warschau doet het beter – het is de meest liquide markt, met de kortste afverkoopperiode – maar over het algemeen geldt dat kopers nu meer keuze en onderhandelingsmacht hebben dan tijdens de hectiek van de pandemie-boomjaren.

Verscheidene factoren verklaren deze afkoelende vraag. Hypotheekrentes blijven hoog (gemiddeld ~7,5% voor nieuwe woningkredieten begin 2025, iets gedaald van +8% pieken in 2022) globalpropertyguide.com, waardoor veel kopers worden uitgesloten. Potentiële investeerders zijn ontmoedigd door de discussies over hogere belastingen voor huiseigenaren met meerdere panden globalpropertyguide.com. En sommige huishoudens wachten op overheidsprogramma’s – ofwel in de hoop op hernieuwde subsidies, ofwel stellen zij de aankoop uit in de verwachting van prijsacties of rentestijgingen globalpropertyguide.com. Geopolitieke zorgen (oorlog net over de grens in Oekraïne) zorgen er ook voor dat kopers voorzichtiger zijn globalpropertyguide.com.

Ondanks de recente vertraging voorzien experts geen crash, maar eerder een zachte landing. Brede loonstijgingen (de Poolse lonen zijn reëel gestegen) en een verbeterend renteklimaat ondersteunen de woningvraag voor de toekomst globalpropertyguide.com. Een analyse van Otodom en Polityka Insight voorspelt dat in 2025 de verkopen zich zullen stabiliseren op een gezond niveau – niet terug naar de boom van 2021, maar ook geen grote neergang of golf van faillissementen van ontwikkelaars globalpropertyguide.com. Ook ontwikkelaars zoals Dom Development merken op dat “wij verwachten dat de markt richting evenwicht beweegt. We voorzien geen prijsdalingen; prijsstijgingen zullen waarschijnlijk in lijn met of net onder de inflatie liggen” globalpropertyguide.com. Met andere woorden, de prijzen van woningen zullen naar verwachting bescheiden stijgen (ongeveer zoals de Poolse inflatie, die ~4–6% bedraagt), in plaats van de eerdere dubbele cijfers. De verwachte renteverlagingen eind 2025 kunnen een nieuwe impuls geven aan de koop- en hypotheekmarkt globalpropertyguide.com, al kan zo’n vraagimpuls worden getemperd door het ruime aanbod aan onverkochte woningen dat nog geabsorbeerd moet worden globalpropertyguide.com.

Woningtekort en groei huurmarkt: Belangrijk om te noteren is dat Polen nog altijd kampt met een structureel woningtekort – volgens verschillende schattingen heeft het land enkele miljoenen woningen extra nodig om op het westerse Europese gemiddelde per hoofd van de bevolking te komen cbre.pl. Dit fundamentele tekort, samen met hoge migratie naar Polen (waaronder Oekraïense vluchtelingen en buitenlandse werknemers), ondersteunt de vraag op lange termijn. De particuliere huurmarkt was traditioneel klein in Polen, maar dit verandert snel. De vraag naar huurwoningen is de afgelopen jaren fors toegenomen door een mix van factoren: jongere generaties die kiezen voor mobiliteit, hoge huizenprijzen en kredietkosten die aankoop bemoeilijken, en de toestroom van Oekraïners sinds 2022. Als gevolg zijn huren gestegen en zijn huurvermogens verbeterd.

Begin 2025 stijgen de huren nog steeds, al is het tempo gematigder dan voorheen. De feitelijke woonhuren stegen met zo’n 4,2% jaar-op-jaar in april 2025 (tegenover 5,4% een jaar eerder), aldus de Geharmoniseerde Prijsindex van Eurostat globalpropertyguide.com. Een marktonderzoek van Otodom vond de gemiddelde vraaghuur in Polen in maart 2025 op PLN 3.581 per maand ($925), ongeveer 2% hoger dan een jaar geleden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit gemiddelde was zelfs wat gedaald ten opzichte van eind 2024 (het was het laagste sinds september vorig jaar), wat suggereert dat de post-pandemische, post-vluchtelingen huurgolf begint af te vlakken globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Huren zijn “matig maar gestaag” gestegen – ongeveer +0,3% per maand in het afgelopen jaar globalpropertyguide.com.

Regionale verschillen in huurprijzen zijn aanzienlijk. Zo kent Warschau de hoogste huren – circa PLN 4.900 (€1.050) per maand gemiddeld voor een appartement, gevolgd door andere grote steden zoals Krakau, de Drie-Steden (Gdańsk–Gdynia–Sopot) en Wrocław globalpropertyguide.com. Ter vergelijking: kleinere steden zoals Kielce kennen een gemiddelde huur van circa PLN 2.000 (~€430) per maand globalpropertyguide.com. De onderstaande tabel toont de huren in de belangrijkste markten in maart 2025:

Bron: Otodom huurmarktrapport, maart 2025 globalpropertyguide.com.

We zien dat de huurprijzen in Warschau ongeveer het dubbele zijn van die in middelgrote steden als Łódź, vergelijkbaar met het prijsverschil op de koopmarkt. Opvallend is dat de rendementen op verhuurde woningen zijn verbeterd. Het bruto rendement op appartementen in Polen is nu gemiddeld 6,13%, tegen ~6,0% eind vorig jaar globalpropertyguide.com. Van de grote steden biedt Bydgoszcz het hoogste rendement met ~6,65%, dankzij de lage aankoopprijzen globalpropertyguide.com. Het rendement in Warschau is eveneens relatief hoog (~6,5% gemiddeld) dankzij sterke huren, terwijl Poznań volgens het onderzoek het zwakste rendement liet zien (~5,36%) globalpropertyguide.com. Dergelijke rendementen – in de orde van 5–6% – zijn aantrekkelijk in Europese context en liggen boven de huidige hypotheekrente, wat investeerders/huurverhuurders aantrekt (ondanks onzekerheid over mogelijke belastingwijzigingen voor investeringspanden).

Uitbreiding van Build-to-Rent (PRS): De private huurmarkt (PRS) in Polen ondergaat een transformatie. Was de markt traditioneel in handen van kleine particuliere verhuurders, nu groeit het aandeel van institutionele investeerders die grootschalige huurappartementgebouwen realiseren. In 2024 overstijgt het aantal institutionele PRS-appartementen 21.000 eenheden (in de grootste steden), met nog eens ~25.000 woningen in aanbouw voor de komende jaren globalpropertyguide.com. Bijna 40% van het bestaande institutionele huuraanbod is te vinden in Warschau globalpropertyguide.com, maar ook in steden als Krakau en Wrocław zijn Build-to-Rent-projecten populair. Krakau is zelfs de op twee na grootste PRS-markt van Polen en groeit snel, met ~3.400 appartementen in exploitatie en bijna 2.000 in aanbouw per 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Hoge financieringskosten en stijgende aankoopprijzen drijven steeds meer mensen (waaronder jonge professionals en gezinnen die verhuizen) naar huur, wat de vraag naar professioneel beheerde appartementen stuwt content.knightfrank.com content.knightfrank.com. De bezettingsgraad in PRS is zeer hoog – zo daalde de leegstand bij huurprojecten in Krakau tot slechts 3,9% eind 2024 (van 6,5% een jaar eerder), ondanks flink bijgekomen aanbod content.knightfrank.com. Veel huurders in nieuwe PRS-projecten zijn expats of Oekraïners, wat aantoont hoe migratie bijdraagt aan de huurvraag content.knightfrank.com. Door het groeien van het aanbod krijgen huurders meer keuze, maar gezien het algemene woningtekort in Polen blijft de huurmarkt op korte termijn krap. In 2025 woont circa 12,9% van de Poolse huishoudens in een huurwoning (nog steeds laag in vergelijking met West-Europa), en dit aandeel groeit nu huren sociaal meer geaccepteerd raken globalpropertyguide.com. De PRS-trend, samen met overheidssteun voor starters, helpt de markt geleidelijk te balanceren na jaren van extreme koopvraag.

Buitenlandse kopers: Interessant is dat buitenlandse kopers steeds actiever worden op de Poolse woningmarkt, vooral in de grote steden en voorsteden. Uit een recent onderzoek onder toonaangevende ontwikkelaars blijkt dat in sommige nieuwbouwprojecten kopers uit het buitenland in 2024 meer dan 30% van de klanten uitmaakten globalpropertyguide.com. De grootste groep zijn met afstand Oekraïners (van wie velen zich door de oorlog in Polen hebben gevestigd), gevolgd door Wit-Russen en kopers uit andere Aziatische en Centraal- en Oost-Europese landen globalpropertyguide.com. Ontwikkelaars melden een duidelijke stijging van de interesse onder buitenlanders die van plan zijn voor de lange termijn in Polen te verblijven – vaak verhuizen ze hun gezin en werk – en die Pools vastgoed als een stabiele investering beschouwen globalpropertyguide.com. Polen kent weinig restricties voor buitenlanders die appartementen willen kopen (EU-burgers mogen vrij kopen; niet-EU burgers mogen dat in het algemeen ook, al hebben ze vergunningen nodig voor bepaalde types, zoals landbouwgrond). Deze groeiende buitenlandse vraag vormt een extra steunlaag, met name voor nieuwbouwprojecten in de regio Warschau en Krakau. Het weerspiegelt bovendien vertrouwen in de Poolse economie en de perspectieven om er te wonen.

Vooruitzichten: De algemene verwachting is dat de Poolse woningmarkt in 2025–2026 stabiel zal blijven en niet zal instorten. Ontwikkelaars en banken (zoals PKO BP) verwachten geen forse prijsdalingen; prijzen zullen eerder stabiliseren of stijgen gelijk met de inflatie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Als de NBP, zoals voorspeld, circa 100 basispunten renteverlaging in het najaar van 2025 doorvoert globalpropertyguide.com, zal de verbeterde hypotheekbetaalbaarheid enige uitgestelde vraag vrijmaken – zij het geleidelijk, aangezien kredietvoorwaarden terughoudend blijven. Woonbetaalbaarheid zal waarschijnlijk iets verbeteren ten opzichte van de zeer slechte situatie in 2022–2023, dankzij tragere prijsstijgingen en lagere financieringskosten. Het nieuwe overheidsprogramma “First Keys” (gericht op bestaande woningen) kan in 2025 ook meer starters helpen globalpropertyguide.com, zonder dat de prijzen van nieuwbouw fors gestimuleerd worden (wat een kritiekpunt was bij eerdere programma’s). Belangrijke risico’s om te volgen zijn: het tijdstip en de omvang van renteverlagingen (uitstel of kleinere verlagingen kunnen het herstel vertragen), onverwacht overheidsbeleid (zoals strengere belasting voor verhuurders of huurprijsregulering, hoewel er nu geen plannen zijn), en de bredere economie. Wat dat laatste betreft: de Poolse economie groeit nog steeds en de werkloosheid is laag, dus een sterke vraaguitval lijkt onwaarschijnlijk. Tenzij er externe schokken plaatsvinden, zal de woningvraag de komende 1–2 jaar geleidelijk aantrekken, terwijl het aanbod beperkt blijft (ontwikkelaars bouwden minder nieuw), wat suggereert dat het marktevenwicht kan worden hersteld met bescheiden prijsstijgingen in plaats van een bubbel of een crash. Zoals een woningmarktrapport samenvatte: “[In 2025] zal de verkoop niet terugkeren naar de hoogtepunten van 2020–2021, maar stabiel blijven en een flinke daling vermijden” globalpropertyguide.com. Het grote woningtekort en de groeiende bevolking (mede door immigratie) vormen een stevig fundament voor de vooruitzichten op middellange termijn van de woningmarkt.

Kantorenmarkt: Focus op kwaliteit en beperkt nieuw aanbod

Omvang en herstel van de markt: De Poolse kantoorsector toont veerkracht en herstelt zich van de coronacrisis. De totale moderne kantoorvoorraad in het land bedraagt inmiddels meer dan 13 miljoen m² verspreid over negen belangrijke markten (Warschau plus acht regionale steden) polandoffices.com. Opvallend is dat het gezamenlijke kantoorvolume in de grote regionale steden (6,8 miljoen m²) nu groter is dan dat van Warschau (6,3 miljoen m²) polandoffices.com, waarmee de groei van zakelijke hubs als Krakau, Wrocław, de Drie-stedenregio, Łódź, Poznań, Katowice, enz. wordt onderstreept. De vraag naar kantoorruimte is in 2022–2024 sterk hersteld na de pandemische terugval. Het jaarlijkse opnamevolume overschreed structureel 1,4 miljoen m² sinds 2017 (behalve tijdens lockdownjaren) polandoffices.com. In 2024 wordt het totale verhuurvolume geschat op circa 1,45 miljoen m² polandoffices.com. Bedrijven verlengen actief hun huurcontracten en optimaliseren hun ruimte – verlengingen zijn goed voor zo’n helft van het transactievolume, doordat veel ondernemingen hun kantooroppervlak consolideren of verkleinen en kiezen voor betere kwaliteit polandoffices.com. Belangrijk: in Q1 2025 steeg de vraag versneld: ongeveer 340.000 m² werd landelijk verhuurd in het eerste kwartaal, een groei van 25% jaar-op-jaar europaproperty.com. Daarvan was Warschau goed voor circa 160.000 m² (voornamelijk nieuwe transacties), terwijl de regionale steden samen meer dan 180.000 m² bereikten (waarvan een aanzienlijk deel verlengingen betrof) europaproperty.com. Dit wijst op robuuste activiteit onder huurders, met name buiten de hoofdstad, waar bedrijven uitbreiden of verplaatsen naar moderne locaties in regionale markten.

Leegstand en aanbodkrapte: De leegstand op de Poolse kantorenmarkt bereikte zijn piek in 2021–2022, doordat veel nieuwbouw opleverde terwijl bedrijven hun oppervlak na corona verkleinden. Eind 2024 stond het totale leegstandspercentage op ongeveer 14% in de belangrijkste markten polandoffices.com (ongeveer 1,84 miljoen m² stond leeg, waarvan 1,17 miljoen in de regionale steden polandoffices.com). De leegstand in Warschau schommelde toen rond de 11–12%, terwijl het gemiddelde bij regionale steden hoger lag (midden tot hoog in de tien procent). Maar het tij keert. De leegstand zal naar verwachting dalen in 2025, vooral doordat het aanbod van nieuwbouwkantoren sterk is afgenomen polandoffices.com. Bouwactiviteiten daalden tot het laagste niveau in jaren in 2023–2024. In 2024 werd er in alle regionale sleutelsteden samen minder dan 200.000 m² aan nieuwe kantoren opgeleverd polandoffices.com. Ook in Warschau is de bouwproductie stevig afgenomen: slechts ongeveer 135.000 m² wordt er in 2025 opgeleverd (tegen ruim 300.000+ in piekjaren) europaproperty.com europaproperty.com. In feite was het eerste kwartaal van 2025 het laagste voor nieuwe opleveringen in twee decennia – slechts één middelgroot project in Warschau en één in Poznań werden in dit kwartaal opgeleverd europaproperty.com.

Voor 2025 wordt het totale nieuwe aanbod landelijk voorspeld op minder dan 300.000 m² (een uitzonderlijk laag aantal), en regionale steden zullen mogelijk een “nieuw dieptepunt” qua opleveringen beleven polandoffices.com. Ontwikkelaars blijven voorzichtig: veel projecten zijn in voorbereiding, maar worden pas gestart als er voldoende huurders zijn vastgelegd of de leegstand verder is gedaald polandoffices.com europaproperty.com. Ook worden oudere kantoorgebouwen onttrokken aan de markt of herbestemd (vooral in Warschau), omdat ze verouderd of inefficiënt zijn europaproperty.com. Dit vermindert het aanbod effectief en compenseert deels de nieuwe toevoegingen. In het centrum van Warschau vormt een gebrek aan beschikbare bouwlocaties een extra remmende factor – zonder forse voorverhuur zijn er nauwelijks mogelijkheden voor nieuwe torens en centrale grond is schaars polandoffices.com. In secundaire deelmarkten zal nieuwbouw pas weer op gang komen als de financiering verbetert en de vraag is gegarandeerd (door voorverhuur) polandoffices.com.

Het resultaat van deze dynamiek is een geleidelijke verlichting van het overschot. Begin 2025 is de leegstand in Warschau gedaald tot net boven de 10% gemiddeld europaproperty.com, een daling ten opzichte van de piek. Bovendien is er een groot verschil binnen Warschau: slechts ~7% leegstand in het primaire stadscentrum tegenover 20%+ in sommige buitenwijken zoals Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Dit illustreert een vlucht naar kwaliteit en locatie – bedrijven geven oudere kantoren in de periferie op ten gunste van centrale, goed verbonden gebouwen. In de regio’s blijft de leegstand gemiddeld hoger (rond de 17–18% in de grote steden eind 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. De trends verschillen per stad: Krakau en Katowice zien de leegstand dalen (dankzij sterke opname), terwijl Breslau en Poznań recent een lichte stijging in leegstand kenden europaproperty.com. Ter illustratie: Krakau (de op een na grootste kantorenmarkt, 1,8 miljoen m²) kende circa 57.000 m² opname in Q1 2025 en slechts ~86.000 m² in aanbouw europaproperty.com europaproperty.com – dit krappende aanbod drukt de leegstand verder omlaag. Al met al wordt verwacht dat beperkte nieuwe opleveringen in 2025–26 zorgen voor een aanhoudend dalende leegstand in zowel Warschau als de meeste regionale steden polandoffices.com, waardoor de kantorenmarkt tegen 2026 weer in gezondere balans komt.

Huren en voorkeuren van huurders: Kantoorhuren zijn grotendeels stabiel gebleven ondanks de pandemie en recente inflatie in de exploitatiekosten. Verhuurders zijn terughoudend met het verhogen van de vraaghuur en gebruiken in plaats daarvan incentives om de netto effectieve huur aan te passen. Begin 2025 liggen de prime vraaghuren in centraal Warschau op ongeveer €18 tot €27 per m²/maand europaproperty.com, afhankelijk van de kwaliteit van het gebouw en de exacte locatie (nieuwe landmark-torens halen het hoogste niveau ~€25–27). Niet-centrale Warschau-kantoren vragen rond de €10 tot €17/m² europaproperty.com. In grote regionale steden variëren de huren voor klasse A-kantoren meestal tussen€9 en €19,5 per m² europaproperty.com – met Krakau en Breslau aan de hogere kant (laag- tot midden €10’s gemiddeld, tot ~€18–19 voor top nieuwbouw) en kleinere steden als Łódź of Szczecin aan de onderkant. Deze huurprijzen zijn in sommige markten licht gestegen in 2024 (in Krakau bijvoorbeeld verhoogden verhuurders de prime huur met ~€0,5 naarmate de leegstand daalde), maar over het algemeen zijn er geen spectaculaire huurstijgingen geweest omdat de concurrentie om huurders hoog bleef content.knightfrank.com. In 2025, naarmate kwaliteitsruimte wordt opgenomen, kan er een verhuurdersvriendelijke verschuiving optreden in top locaties, wat leidt tot bescheiden huurgroei in de beste gebouwen. Reeds zijn de servicekosten (nuts, etc.) in 2022–23 gestegen door energieprijzen, maar in 2024 zijn deze gestabiliseerd en hebben huurders hun totale huisvestingsbudgetten grotendeels aangepast.

Belangrijk is dat huurders kwaliteit boven kwantiteit verkiezen. Er is sprake van een “flight to quality”: bedrijven geven de voorkeur aan moderne, duurzame kantoren met aantrekkelijke locaties en voorzieningen om medewerkers terug te lokken naar de werkplek. “Huurders blijven nieuwe gebouwen verkiezen, waarderen hoge standaarden en toplocaties. Financiële voorwaarden, ligging en bereikbaarheid blijven sleutelcriteria,” aldus een toonaangevend kantooradviseur europaproperty.com. Dat blijkt uit het feit dat in Warschau het merendeel van de in Q1 2025 verhuurde ruimte in nieuwere gebouwen in de centrale zone was europaproperty.com. Oudere kantoorpanden zonder groene certificering, efficiënte ventilatie of flexibele indeling hebben moeite om huurders vast te houden polandoffices.com. Sommige van deze oudere gebouwen (vooral uit de jaren 90/2000) dreigen obsoleet te raken tenzij ze gerenoveerd worden. We zien al verhuurders die panden upgraden naar ESG-standaarden – slimme energiesystemen, betere luchtkwaliteit en meer samenwerkingsruimtes polandoffices.com. Gebouwen die niet voldoen aan moderne ESG- en welzijnscriteria lopen risico op langere leegstand en neerwaartse huurdruk polandoffices.com. De markt is daardoor in feite gesplitst: een polarisatie tussen gewilde, hoogwaardige panden (lage leegstand, stabiele huur) en minder populaire, verouderde kantoren (hoge leegstand) cbre.pl. In Warschau is dit bijvoorbeeld duidelijk: glanzende nieuwe wolkenkrabbers in Wola zitten zo goed als vol, terwijl oudere kantoren in het perifere Mokotów meer dan 20% leegstand en korting op de huur kennen.

Een andere trend is ruimteoptimalisatie: veel bedrijven huren iets kleinere kantoren dan voor COVID, een weerspiegeling van hybride werken en efficiëntiedrang. Newmark-onderzoek merkt op dat de gemiddelde huurgrootte de afgelopen jaren is gekrompen polandoffices.com doordat huurders ruimte consolideren of overstappen naar flexplekken. Desondanks is de totale vraag voldoende robuust om de opname positief te houden. Co-working en flexkantoor-exploitanten breiden ook weer uit en nemen een deel van de leegstand op door bedrijven flexibele voorwaarden te bieden.

Investeringen en rendementen: De investeringslust in Poolse kantoren herleefde eind 2024 toen er meer duidelijkheid kwam over de rente. Er vonden enkele grote transacties plaats, waaronder deals als de aankoop van de Warsaw UNIT-kantoortoren voor ~€280 miljoen content.knightfrank.com. In totaal was ongeveer 33% van het investeringsvolume in 2024 kantoren (circa €1,6–1,7 miljard) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Internationale investeerders worden aangetrokken door het hoge directe rendement van Polen ten opzichte van West-Europa. Prime kantoorrendementen (voor topobjecten in Warschau) zijn opgelopen tot circa 6,0% per Q4 2024 content.knightfrank.com – fors hoger dan bijvoorbeeld Berlijn of Parijs (waar yields ~3–4% bedragen). Prime kantoren in regionale steden noteren soms nog hoger, afhankelijk van looptijd en kredietwaardigheid. Deze rendementen stabiliseerden eind 2023 en kunnen licht dalen naarmate het sentiment verbetert content.knightfrank.com. Polen biedt inderdaad een aantrekkelijk risicoprofiel en hogere inkomstenrendementen dan West-Europese markten, wat wereldwijd kapitaal blijft aantrekken content.knightfrank.com. Lokale investeerders zijn zeldzaam (gebrek aan REITs, etc.), maar er is groeiende interesse vanuit Duitse, Amerikaanse en Aziatische fondsen die waarde zoeken in Poolse kantoorobjecten content.knightfrank.com. Voor 2025 is de pijplijn sterk, met enkele portefeuilleverkopen en toetreding van nieuwe partijen.

Vooruitzichten: De Poolse kantoormarkt bevindt zich in een cyclische opleving richting 2025–2026. Met vrijwel geen overaanbod in het vooruitzicht verschuift de machtsbalans langzaam weer richting verhuurders in de beste segmenten. De leegstand zal naar verwachting blijven dalen (Warschau kan tegen 2026 wellicht richting enkelcijferige leegstand gaan). Huurprijzen op toplocaties kunnen licht stijgen naarmate het aanbod krapper wordt; we zouden Warschau prime rents de €30 zien aantikken binnen een paar jaar als de vraag stabiel blijft. Toch zal de tweedeling blijven – secundaire locaties en oudere klasse B-gebouwen zullen zich moeten herpositioneren (door renovatie of transformatie naar bijvoorbeeld woningen) om concurrerend te blijven. We verwachten beperkte nieuwbouw tot eind 2025 of 2026 polandoffices.com, wanneer waarschijnlijk lagere rente en verbeterde financieringscondities de volgende ontwikkelcyclus zullen aanjagen europaproperty.com. Sommige ontwikkelaars zijn al bezig met vergunningen maar wachten op economische groene lichten. Bovendien, als de Poolse economie op koers blijft, zou de groei van kantoormedewerkers (IT, zakelijke diensten, R&D-centra, enz.) moeten doorzetten en een stabiele opname van kantoorruimte ondersteunen – vooral in regionale tech-hubs. Een opkomende risicofactor is de trend van thuiswerken/hybride werken; hoewel veel bedrijven weer grotendeels naar kantoor zijn teruggekeerd, lijkt hybride werken blijvend (met aanwezigheidscijfers van 50–80% nu als “normaal”) en dat kan de toekomstige ruimtebehoefte begrenzen europaproperty.com. Toch heeft de Poolse kantoorsector zich als flexibel bewezen: huurders richten zich op kwaliteit en ESG, verhuurders beperken het aanbod en moderniseren hun bezit en investeerders blijven optimistisch over de lange termijn. Knight Frank merkt op dat de markt een “correctiefase” doormaakt, maar door stabiele gebruikersvraag en zeer beperkt nieuw aanbod is het podium gezet voor een gezonder evenwicht en mogelijke huurgroei voor hoogwaardige kantoren richting de toekomst cbre.pl.

Retail Vastgoed: Hoge Bezetting, Retailpark-boom & Veranderende Consumententrends

Krachtig Herstel na de Pandemie: De Poolse retailvastgoedsector heeft de pandemie grotendeels achter zich gelaten en laat hernieuwde groei zien. Consumentenbestedingen in Polen stijgen nominaal, geholpen door hogere lonen en lage werkloosheid, hoewel hoge inflatie de reële detailhandelsverkopen in 2022–2023 heeft gedrukt. In 2024 stabiliseerde de groei van detailhandelsverkopen en keerde de bezoekersstroom terug naar winkelcentra. Begin 2025 zijn retailers voorzichtig optimistisch: “De Poolse retailsector kan met vertrouwen naar de toekomst kijken. Ondanks wereldwijde onzekerheid en hoge inflatie in het verleden groeit de koopkracht van consumenten, en e-commerce vult fysieke winkels nu aan in plaats van te bedreigen,” aldus het hoofd van retail bij BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nieuw Aanbodgolf bij Retailparken: Een opvallende trend is een mini-boom in retailontwikkeling, vooral buiten de grote steden. In 2024 werd er in Polen 545.000 m² aan nieuwe winkelruimte opgeleverd europaproperty.com – de grootste jaarlijkse toevoeging sinds 2015. De ontwikkeling richt zich met name op retailparken en zelfstandige retailmagazijnen, die inspelen op de vraag naar gemak en drive-up-formats. In H1 2024 groeide de retailvoorraad van Polen al met ~300.000 m² en in Q1 2025 kwam daar nog eens 42.000 m² extra bij europaproperty.com. Over heel 2025 wordt ongeveer 400.000 m² verwacht, bijna net zoveel als in 2024 europaproperty.com. Deze tweejarige golf is opvallend, omdat de nieuwbouw van retail eind jaren 2010 sterk was ingezakt. Het gaat om uitbreidingen van bestaande centra én veel kleinere projecten in onderbediende plaatsen. Zo werden begin 2025 onder meer M Park Mrągowo (15.000 m²), OTO Park Żagań (6.500 m²) en M Park Brzeziny (5.800 m²) geopend, allemaal retailparken, evenals een uitbreiding van Aniołów Park in Częstochowa europaproperty.com. De ontwikkelingspijplijn blijft stevig met ~450.000 m² in aanbouw (inclusief enkele omgebouwde oude hypermarkten) europaproperty.com. Het grootste project in aanbouw is de Designer Outlet Kraków (21.000 m², geopend mei 2025) europaproperty.com, en verder onder meer Przystanek Karkonosze en OTO Park in Siemianowice (elk ~17–18k m²) europaproperty.com. Retailparken domineren deze opleveringen, wat een strategische verandering weerspiegelt: ontwikkelaars kiezen liever voor openlucht, goedkopere formules die zich robuust hebben getoond (ze bleven doorgaans toegankelijk tijdens lockdowns en maken snel, handig winkelen mogelijk).

Hoge Bezetting en Herstel: Ondanks deze stroom aan nieuw aanbod zijn Poolse winkelpanden over het algemeen zeer hoog bezet. Het gemiddelde leegstandspercentage in de 16 grootste steden was medio 2024 slechts ~3,3%, een daling van 0,3 procentpunt op jaarbasis europaproperty.com. Eind 2024 schommelde het rond de 3% cushmanwakefield.com. Zo’n lage leegstand wijst erop dat de vraag goed aansluit bij het aanbod. Sterker nog, de leegstand daalde in 6 van de 8 grootste steden gedurende 2024 europaproperty.com. Alleen Krakau en Wrocław lieten een lichte stijging zien (en Szczecin was stabiel) europaproperty.com, waarschijnlijk door nieuwe projecten die tijdelijk ruimte toevoegen. Verder breiden retailers uit – vooral supermarktketens, discounters, bouwmarkten en bepaalde modeketens – en vullen ze zowel nieuwe centra als oude leegstand. Poolse shopping malls in de grote steden zitten gemiddeld op 97%+ bezetting, feitelijk vol behalve normale mutaties.

Bezoekers- en omzetcijfers bevestigen de positieve trend. Volgens de Poolse Raad van Winkelcentra (PRCH) lag de bezoekersstroom in winkelcentra begin 2025 net boven het niveau van een jaar eerder – in januari 2025 was de bezoekersaantallen +0,4% jaar-op-jaar en de omzet van huurders +2,6% jaar-op-jaar europaproperty.com. Dit suggereert dat consumenten na Kerstmis massaal terugkeerden en ook begin van het jaar zijn gaan winkelen (wellicht voor wintervakanties). De best presterende retailcategorieën qua omzetgroei waren diensten (+6,6%), speciaalzaken (+6,2%) en gezondheid & beauty (+6,1%) europaproperty.com – een teken dat mensen weer besteden aan persoonlijke verzorging en diensten. Winkelgedrag lijkt zich te normaliseren, waarbij fysiek winkelen en online shoppen elkaar aanvullen. Het aandeel van e-commerce in de totale Poolse detailhandelsverkopen stabiliseerde rond 9% (per maart 2025) europaproperty.com. In plaats van fysieke winkels te kannibaliseren wordt online verkoop nu als aanvullend gezien; veel retailers voeren omnichannelstrategieën en consumenten gebruiken beide kanalen. Kortom, e-commerce wordt niet langer als existentiële bedreiging gezien voor winkelcentra, maar is slechts één onderdeel van het retail ecosysteem europaproperty.com.

Toch zijn er ook uitdagingen: reële (voor inflatie gecorrigeerde) detailhandelsverkopen vertoonden enige zwakte in 2023–2024. Begin 2025 had de hoge inflatie de koopkracht flink uitgehold, wat zorgde voor lichte jaar-op-jaar dalingen in de verkochte volumes. Zo blijkt uit cijfers van het Poolse CBS dat de detailhandelsverkopen in maart 2025 (tegen constante prijzen) 0,3% lager lagen dan in maart 2024 (de tweede maand op rij met een jaarlijkse daling) europaproperty.com. Consumenten zijn dus nog wat voorzichtig, waarschijnlijk wegens de nog steeds hoge prijzen en economische onzekerheid. Overigens stegen de verkopen in maart wel op maandbasis (met 14% t.o.v. februari, vanwege seizoensinvloeden) europaproperty.com. Naar verwachting zal het consumentenvertrouwen in de loop van 2025 verbeteren door dalende inflatie en stijgende lonen, waardoor de retailgroei weer kan aantrekken.

Retailformats en uitdagingen: Een belangrijke structurele uitdaging voor Pools winkelvastgoed is de veroudering van het winkelcentrumaanbod. Bijna 70% van de winkelruimte is ouder dan 10 jaar europaproperty.com. Veel winkelcentra uit de eerste generatie uit de jaren 2000 zijn inmiddels toe aan vernieuwing om aan de verwachtingen van de moderne consument te voldoen. Verhuurders nemen actief het initiatief tot renovatie, verbeteringen en het toevoegen van nieuwe attracties. Een goed voorbeeld hiervan is het Nowa Sukcesja-centrum in Łódź, dat na moeilijke tijden zichzelf opnieuw uitvindt met een enorme entertainmentzone van 30.000 m², genaamd “Hopa Lupa”, met trampolineparken, kartbanen en andere recreatieve trekpleisters europaproperty.com. Dit weerspiegelt een bredere trend: winkelverhuurders voegen F&B (food & beverage), entertainment en belevingselementen toe om bezoekers en verblijfsduur te stimuleren. We mogen verwachten dat meer winkelcentra dit voorbeeld volgen – door het integreren van bioscopen, fitness, familie-entertainment en horeca om relevant te blijven nu puur winkelen voor sommige categorieën steeds meer online gebeurt.

Een specifiek Poolse factor is het zondagswinkelverbod, dat sinds 2018 de meeste winkels verbiedt open te zijn op de meeste zondagen. Deze wet heeft invloed gehad op het bezoekerspatroon in het weekend en dwong winkelcentra zich aan te passen door meer evenementen doordeweeks te organiseren en diensten aan te bieden zoals eetgelegenheden en bioscopen (welke zijn uitgezonderd). Hoewel niet altijd expliciet vermeld in rapporten, is het een onderliggende factor in hoe de Poolse retailsector werkt (en mogelijk een reden waarom retailparken – die vaak supermarkten huisvesten die op sommige zondagen wél open mogen – aan populariteit hebben gewonnen).

Sentiment onder retailers: Internationale merken zijn over het algemeen positief over Polen dankzij de grote bevolking en de groeiende middenklasse. In 2024–25 kwamen er verschillende nieuwe toetreders en uitbreidingen, ook in het luxesegment in Warschau en bij prijsbewuste merken in regionale steden. Consumentenvertrouwen bereikte een dieptepunt in 2022 door de oorlog vlakbij en hoge inflatie, maar is aan het herstellen. Er is nog steeds enige voorzichtigheid (zoals blijkt uit kleine dalingen in volume), maar al met al wordt verwacht dat de consumptie in 2025 reëel groeit naarmate de inflatie afneemt. Dit is gunstig voor verhuurders van winkelvastgoed – hogere verkopen leiden tot gezondere huurders en mogelijkheden voor huurindexering.

Investeringen en rendementen: De investeringsmarkt voor winkelvastgoed kende een sterke comeback in 2024, en was verantwoordelijk voor zo’n 32% van het commerciële investeringsvolume in Polen content.knightfrank.com. Er vonden verschillende spraakmakende transacties plaats: met name twee van de grootste winkelcentra van Polen – Silesia City Center in Katowice en Magnolia Park in Wrocław – werden aangekocht door de Zuid-Afrikaanse investeerder NEPI Rockcastle voor respectievelijk €405 miljoen en €373 miljoen content.knightfrank.com. Ook werd een portfolio van zes middelgrote retailparken verkocht voor €285 miljoen content.knightfrank.com. Deze transacties tonen hernieuwd vertrouwen in Pools winkelvastgoed, in het bijzonder dominante winkelcentra en convenience/retailpark-portefeuilles. De aanvangsrendementen voor top winkelcentra zijn eind 2024 gestegen naar ongeveer 6,25% content.knightfrank.com – aanzienlijk hoger dan vóór de pandemie (toen prime yields rond de 5,0% lagen). Deze stijging weerspiegelt zowel een mondiale herprijzing (door hogere rente) als een hoger waargenomen risico in de retailsector. Toch trekken investeerders naar Polen omdat de winkelrendementen hoger zijn dan in West-Europa, wat potentieel opwaarts rendement biedt als de markt stabiliseert content.knightfrank.com. Retailparken met hun stabiele inkomsten zijn zeer gewild; hun rendementen liggen in dezelfde orde van grootte of iets hoger dan die van winkelcentra (afhankelijk van huurtermijn en huurdermix).

Een belemmering voor lokale investeringen in retail (en andere sectoren) is het ontbreken van REITs. Zoals vermeld, komt meer dan 90% van de investeringen in commercieel vastgoed in Polen uit het buitenland europaproperty.com, deels omdat binnenlandse instellingen en particulieren geen toegang hebben tot een REIT-structuur. De overheid bespreekt al lange tijd om REIT-wetgeving in te voeren, en als dat gebeurt, zouden Poolse spaargelden geïnvesteerd kunnen worden in vastgoed zoals winkelcentra, wat eigendom meer in eigen land kan houden. Maar in 2025 bestaan er nog altijd geen REITs – een “voortdurende afwezigheid” die volgens experts als een ontbrekend puzzelstuk wordt gezien europaproperty.com.

Vooruitzichten: Het vooruitzicht voor Pools winkelvastgoed voor de komende 3–5 jaar is voorzichtig positief. De sectorfundamentals – lage leegstand, groeiende koopkracht en beperkt nieuwe aanbod van winkelcentra in grote steden – wijzen op stabiliteit. Wij verwachten dat de hoge bezettingsgraad aanhoudt, vooral in goed presterende winkelcentra en supermarkten-gedreven retailparken. Huren in toplocaties zullen waarschijnlijk stabiel blijven of licht stijgen overeenkomstig met geïndexeerde inflatie, gezien de sterke vraag van huurders naar A-locaties. Secundaire objecten (oudere centra in verzadigde markten) zullen zich moeten vernieuwen of krijgen te maken met stijgende leegstand als ze niet moderniseren. Wij voorzien een aanhoudende groei in de ontwikkeling van retailparken in kleinere steden, omdat dit format aansluit bij huidige consumentenvoorkeuren (gemak, openlucht, lokaal winkelen). Winkeliers blijven winkels openen – vooral discountsupermarkten, bouwmarkten en internationale modeketens, gericht op de nog altijd onderbediende middelgrote Poolse steden.

Consumentenbestedingen zijn een kantelfactor: als de inflatie daalt naar ongeveer 4% in 2025 en 3% in 2026 (zoals voorspeld) reuters.com, zullen de reële lonen stijgen en dat zal de winkelverkopen ondersteunen. Daarnaast is de Poolse bevolking toegenomen door immigratie, wat nieuwe consumenten toevoegt. Daarom zou de vraag naar winkelruimte bescheiden moeten groeien. Anderzijds zal e-commerce zijn aandeel gestaag vergroten (mogelijk van ~9% naar laag in de tien procent qua verkopen tegen 2028), wat de behoefte aan bepaalde typen fysieke winkelruimte kan beperken (vooral elektronica en boeken, die al grotendeels online zijn). Maar categorieën als levensmiddelen, horeca, entertainment en diensten houden fysieke winkels cruciaal.

Belangrijkste uitdagingen en risico’s voor retail zijn: het aanpassen van oudere centra, het behouden van bezoekersstromen ondanks online gemak en een mogelijke economische neergang die het consumentenvertrouwen raakt. Daarnaast kunnen kostenstijgingen (nuts, lonen) het rendement van retailers onder druk zetten, wat invloed heeft op hun huurbetalingscapaciteit – al hebben velen zich aangepast met omnichannel modellen. Over het algemeen wordt verwacht dat Pools winkelvastgoed gezond blijft en dat de aanhoudende economische groei zich vertaalt in hogere retailomzetten. De focus zal liggen op kwaliteit van beleving – entertainment en horeca toevoegen aan winkelcentra – en op strategische projectontwikkeling – de juiste formats (retailparken, outlets, gemengde high street projecten) bouwen die passen bij veranderende consumentenvoorkeuren. Met deze aanpassingen zou het retailsegment kunnen rekenen op stabiele rendementen en mogelijk verdere rendementsdaling als Polen REITs introduceert of als meer binnenlandse investeerders toetreden.

Industrieel & Logistiek: Hoge vraag tegenover tragere levering – een gebalanceerde vooruitblik

Recordgroei, nu afzwakkend: Het Poolse industriële en logistieke vastgoed was de afgelopen jaren een absolute uitblinker en kende een ongekende groei. In Q4 2024 bereikte het totale moderne magazijn- en industriële aanbod in Polen ~34,5 miljoen m² megaproject.com, een stijging van ~9% jaar-op-jaar property-forum.eu. (Ter vergelijking: dat is ongeveer twee keer zoveel als slechts vijf jaar geleden – een resultaat van de e-commerce- en nearshoringboom.) Alleen al in 2024 werd er ongeveer meer dan 4 miljoen m² aan nieuwe ruimte opgeleverd in 14 regio’s megaproject.com. Dit razendsnelle tempo maakte Polen een van de grootste logistieke ontwikkelingsmarkten van Europa – medio 2024 had Polen de op een na grootste netto-opname van Europa (na slechts één andere markt) marketoutlook.cbrepoland.pl, wat de status als continentaal magazijnhub onderstreept.

Vraagfactoren: Verschillende redenen liggen ten grondslag aan deze sterke groei. De strategische ligging van Polen in Centraal-Europa, relatief lage loonkosten en verbeterende infrastructuur (wegen, snelwegen, spoor) trekken producenten en distributiecentra aan voor de EU-markt. De opkomst van e-commerce (Amazon, Zalando en anderen hebben grote fulfilmentcentra in Polen) en de groei van 3PL-activiteiten (third party logistics) zijn grote drijfveren. Daarnaast profiteren Poolse regio’s van nearshoring – West-Europese bedrijven die hun productie dichter bij huis halen – zeker nu mondiale toeleveringsketens onder spanning staan (bijv. handelsconflicten VS-China) waardoor bedrijven hun locaties spreiden polandinsight.com. Poolse bureaus rapporteren inderdaad een groeiend aantal aanvragen van internationale (ook Chinese) bedrijven voor nieuwe logistieke ruimtes in Polen nu ketens worden herzien polandinsight.com.

Robuuste verhuur, lichte stijging leegstand: De vraag naar industrieel vastgoed is robuust gebleven. De verhuuractiviteit in 2024 bereikte ca. 5,8 miljoen m², een stijging van ca. 4% ten opzichte van 2023 axiimmo.com, wat wijst op een aanhoudende expansie van huurders. Opmerkelijk is dat ongeveer 48% van de opnames in 2024 bestond uit huurverlengingen polandinsight.com – dit betekent dat bestaande huurders massaal verlengen, een teken van vertrouwen in de locatie, al betekent dit ook dat er een kleiner deel nieuwe uitbreidingen betrof. Toch kwam ca. 3 miljoen m² voor rekening van nieuwe deals en uitbreidingen, wat zeer gezond is. Het leegstandspercentage, dat extreem laag was (rond de 5% of lager) in 2019–2021, is licht gestegen doordat het aanbod toenam. Eind 2024 stond de leegstand landelijk rond de 7,5% polandwarehouses.com (ongeveer 2,6–3 miljoen m² beschikbaar). Medio 2025 liep de leegstand verder op tot 8,5% polandinsight.com. Deze stijging komt vooral doordat het nieuwe aanbod tijdelijk sneller groeide dan de netto opname – de markt absorbeert ruimte snel, maar ontwikkelaars leverden zoveel op in 2022–Q1 2024 dat de leegstand in sommige gebieden toenam polandinsight.com. Zo zag bijvoorbeeld Neder-Silezië (Wrocław) een hogere leegstand doordat er gelijktijdig meerdere grote parken werden geopend europaproperty.com.

Toch duidt een leegstand van 8% nog altijd op een evenwichtige markt – net voldoende beschikbaarheid om huurders keuze te bieden, maar geen overaanbod. Volgens experts is de stijging van de leegstand zelfs een gezonde normalisatie na de extreem krappe markt van voorgaande jaren: “De stijging van de leegstand is een logisch gevolg van de eerdere investeringshausse. De markt beweegt terug richting evenwicht,” verklaart een analist van Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Door de hogere leegstand is het onderhandelingsklimaat voor het eerst in jaren gunstiger voor huurders (zij kunnen in sommige regio’s iets betere voorwaarden of incentives afdwingen) cbre.pl cbre.pl. Ontwikkelaars hebben daarop ingespeeld en de speculatieve bouw flink teruggeschroefd, waardoor een te sterke stijging van de leegstand wordt voorkomen. Nieuwe projecten werden eind 2024 minder vaak gestart en de pijplijn in aanbouw is nu veel kleiner dan in de piekjaren 2021–22. De markt zet zo aan op een zachte landing: de vraag is breed en sterk (3PL, retail, lichte productie, datacenters, etc.) terwijl de aanbodgroei afkoelt, waardoor de bestaande leegstand de komende kwartalen kan worden opgevuld.

Huurstabiliteit en “Urban” logistiek-premie: Ondanks kosteninflatie (materiaal, arbeid) en hogere financieringskosten zijn de huren voor magazijnruimte vrij stabiel gebleven. Poolse industriële huren behoren tot de laagste in de EU, wat een belangrijke reden is dat het land huurders aantrekt. Medio 2025 liggen de logistieke big-box huren meestal tussen €3,80 en €5,00 per m²/maand polandinsight.com voor standaardruimtes in de belangrijkste regio’s (met de onderkant in midden-Polen en Opper-Silezië, en de bovenkant rond Warschau of kleinere stedelijke markten). “Urban” last-mile warehouses (compacte units nabij de stadsrand of in het stedelijk gebied) behalen hogere huren, ongeveer €5,00 tot €7,50 per m²/maand polandinsight.com, dankzij de aantrekkelijke locatie. Deze huurprijzen zijn het afgelopen jaar nauwelijks veranderd – ze zijn relatief stabiel gebleven, wat aangeeft dat verhuurders bij een licht stijgende leegstand niet aan headline-huren hoeven te sleutelen. Ze geven in plaats daarvan iets meer incentives op lange looptijden. De stabiele huren wijzen op een volwassen sector waarin verhuurders en huurders langetermijnrelaties nastreven in plaats van prijsoorlogen polandinsight.com.

Het is het vermelden waard dat nieuwe contracten vaak indexering aan inflatie bevatten (meestal jaarlijkse CPI-aanpassingen), waardoor veel verhuurders hun huuropbrengsten in 2022–23 zagen stijgen door de hoge inflatie. Naarmate inflatie afneemt, zal die indexering milder zijn en is verdere huurstijging vooral afhankelijk van hogere bezettingsgraad of het vastleggen van hogere huren voor nieuw afgesloten contracten op toplocaties.

Duurzaamheid (“Groene magazijnen”): Een belangrijke trend in de logistiek is de beweging naar duurzame, energie-efficiënte magazijnen. Veel nieuwbouw in Polen is volgens BREEAM- of LEED-groenstandaarden – met zonnepanelen, ledverlichting, opvang van regenwater en zelfs lokale energieopslag. Er is grote vraag van huurders en investeerders naar groene certificering, omdat bedrijven hun CO2-voetafdruk willen verkleinen. Het artikel van Poland Insight spreekt zelfs van een “golf aan groene magazijnen” (zoals de titel aangeeft) – dit is echt een verkoopargument geworden. Zonnepanelen op de daken van grote magazijnen zijn inmiddels gebruikelijk en sommige panden integreren zelfs voorzieningen voor elektrische vrachtwagens. Deze trend maakt de al moderne Poolse voorraad nóg toekomstbestendiger, maar vraagt wel forse investeringen van ontwikkelaars (die ze terugverdienen via iets hogere huren of voorkeursbezetting).

Geografische spreiding: De belangrijkste logistieke regio’s zijn Warschau (Centraal-Polen), Opper-Silezië (regio Katowice), Neder-Silezië (Wrocław), Poznań, en in toenemende mate Midden-Polen (regio Łódź) en West-Polen (Szczecin, gericht op Duitse markt). Deze regio’s herbergen het grootste deel van de 35 miljoen m² voorraad. Maar de groei verspreidt zich steeds meer naar Oost-Polen en kleinere steden nu het snelwegennet zich uitbreidt (bijvoorbeeld Rzeszów, Lublin halen in). Buitenlandse investeerders kijken bijvoorbeeld ook naar ontwikkelingen aan de grens met Oekraïne (Rzeszów), in afwachting van toekomstige heropbouwvraag in Oekraïne en huidige NAVO-logistiek daar.

Investeringsmarkt: Logistiek vastgoed is de lieveling van investeerders, ook in Polen. In 2024 bestond ca. 25% van het investeringsvolume uit industriële activa content.knightfrank.com. Hoewel het minder spectaculair is dan de hausse in 2021, blijven transacties plaatsvinden. De rendementen kenden een stevige correctie in 2022–23, stegen van historische dieptepunten (~4% of lager) naar aantrekkelijke niveaus rond 6,25% voor prime logistiek eind 2024 content.knightfrank.com. Deze correctie, gecombineerd met sterke fundamentals in de sector, heeft de interesse hernieuwd van bestaande en nieuwe investeerders. Veel mondiale fondsen die niet konden kopen bij 4% rendement, vinden Poolse warehouse yields nu interessant boven de 6% content.knightfrank.com. Bovendien biedt Polen een hoge rendementsmarge ten opzichte van West-Europa (waar yields ~3,75–5% zijn), waardoor het een topdoel is voor core-plus- en value-add-strategieën content.knightfrank.com.

Opvallend is de sale-leasebacktrend die toeneemt: eigenaar-gebruikers verkopen hun industriële panden aan investeerders en leasen ze vervolgens direct terug. Volgens marktrapporten zag Polen “begin 2025 record-activiteit in sale-leasebacktransacties” polandinsight.com. Dit duidt erop dat Poolse bedrijven vastgoed geldefficiënt maken vanwege de hoge waarden en investeerders graag lang verhuurde objecten kopen. Verder hebben Poolse binnenlandse investeerders hun aandeel in industriële deals vergroot (Pools kapitaal maakte ca. 9% uit van het totale CRE-volume in 2024 content.knightfrank.com, deels via private fondsen en ontwikkelaars). Toch blijven buitenlandse investeerders (uit Europa, VS, Midden-Oosten, Zuid-Afrika, Azië) de grote transacties domineren. Met veel ontwikkelplatforms in Polen (Panattoni, GLP, Segro, enz.) is er een pijplijn van nieuwe grade-A objecten waar investeerders uit kunnen putten.

Vooruitzichten: De middellange termijn vooruitzichten voor de Poolse industrie- & logistiek vastgoedmarkt zijn zeer positief, al verschuift de groei van ongekende expansie naar duurzame ontwikkeling. De vraag blijft naar verwachting hoog: de Poolse economie (vooral productie, retail en e-commerce logistiek) zal gestaag groeien, wat continu behoefte aan opslagruimte genereert. Het geopolitieke klimaat is weliswaar gespannen, maar werkt juist in het voordeel van Polen, nu bedrijven hun aanvoerketens dichter bij de Europese eindmarkten willen brengen (het stabiele EU-lidmaatschap van Polen en het grote arbeidspotentieel geven het een voorsprong op sommige goedkopere landen). Het aanbod zal afvlakken – ontwikkelaars zijn nu voorzichtiger, banken hanteren strengere eisen voor de financiering van speculatieve projecten. Dit is echter een gezonde correctie; waarschijnlijk ligt de nieuwbouw in 2025 lager dan in 2024, waardoor de leegstand piekt en mogelijk in 2026 alweer daalt. Al in de tweede helft van 2025 kan de leegstand stabiliseren rond 8–9% en vervolgens weer verbeteren naarmate de opname aanhoudt.

Huren zouden in toplocaties weer licht opwaartse druk kunnen ondervinden zodra de huidige voorraad leegstaande ruimten is verhuurd. Veel logistieke huurders hebben een directe behoefte (3PL’s die contracten tekenen, retailers die distributiecentra zoeken) en betalen een premie voor dichtbij gelegen, direct beschikbare ruimte – vooral rondom Warschau en andere grote steden. In perifere gebieden met meer beschikbaarheid blijven de huren concurrerend.

Een grote onbekende is het einde van de oorlog in Oekraïne: een wederopbouwgolf in Oekraïne zou de vraag naar logistieke ruimtes in Oost-Polen flink kunnen vergroten (als uitvalsbasis), terwijl het op langere termijn ook activiteiten richting Oekraïne zou kunnen verschuiven. Voor nu profiteert Polen als veilige haven voor logistiek en productie die voorheen wellicht naar Oekraïne of Rusland ging.

Wat betreft risico’s: een wereldwijde of Europese recessie zou de vraag dempen (al is de Poolse maakindustrie divers en deels beschermd door nearshoring-trends). Blijven de rentes langdurig hoog, dan beperkt dat de door beleggers gedreven ontwikkeling en blijven de financieringskosten hoog, maar dan zijn bestaande panden door hun rendement juist waardevoller. Inflatie van bouwkosten was een uitdaging, maar is sinds 2022 wat afgenomen – toch zou hernieuwde stijging de marges van ontwikkelaars weer kunnen aantasten.

Samenvattend: de Poolse industriële vastgoedmarkt is volwassen aan het worden. De markt is verschoven van schaarste naar een meer evenwichtige situatie met moderne ruimte direct beschikbaar. Stabiele huren, hoge bezettingsgraad (zelfs bij 8% leegstand zijn veel deelsegmenten voor grote eenheden feitelijk uitverkocht) en aanhoudende vraag zorgen voor een gunstig beeld. Naar verwachting blijft Polen een top 3 logistieke locatie in Europa en kan de totale voorraad tegen 2028 de veertig tot vijftig miljoen m² benaderen, terwijl de ontwikkeling in een gecontroleerd tempo doorgaat. De focus verschuift richting meer speculatief gebouwde big-box ruimten met kortere ontwikkelcycli (om snel aan huurdersvraag te voldoen) en waardetoevoegende herontwikkeling van oudere magazijnen (automatisering, ESG-voorzieningen). Gezien deze trends en de concurrentievoordelen van Polen zou het industriële segment solide rendementen voor investeerders moeten blijven opleveren en de bredere economische groei ondersteunen.

Grondmarkt: Voorzichtige Heropleving en Planningshervormingen

Investeringsgrondmarkt – van boom naar vertraging: De markt voor ontwikkelingsgrond in Polen kende de afgelopen jaren een achtbaan. Een golf van activiteit in 2021–2022 (toen ontwikkelaars haastig kavels verwierven door goedkope kredieten en hoge woningverkopen) werd gevolgd door een sterke afkoeling in 2023 toen de omstandigheden veranderden polandinsight.com. In 2024 namen veel investeerders en ontwikkelaars een “afwachtende houding” aan door het ontbreken van overheidssteun voor de woningmarkt, sterk gestegen financieringslasten en algemene onzekerheid polandinsight.com. Banken scherpten ook hun kredietverlening voor grondaankopen aan, met zeer selectieve criteria polandinsight.com. Dit leidde tot een daling in transacties – in 2023 vonden relatief weinig grote gronddeals plaats omdat partijen hun uitbreidingsplannen pauzeerden.

Begin 2025 verandert het sentiment op de grondmarkt van stagnatie naar voorzichtige heractivering. In de eerste helft van 2025 zijn meer contracten afgerond dan vorig jaar, maar kopers doen zeer grondige due diligence en haalbaarheidsanalyses alvorens zich vast te leggen polandinsight.com. Met andere woorden: investeerders keren terug, maar richten zich alleen op kansen met duidelijke, “geverifieerde” vraag en sterke fundamenten polandinsight.com. Grond die kan worden ingezet voor gewilde projecten – woningbouw (met name middenhuur), PRS-huurappartementen, stedelijke last-mile magazijnen/logistiek en gemengde ontwikkelingen in snelgroeiende secundaire steden – trekt belangstelling polandinsight.com. Grond zonder duidelijk ontwikkelpad of met planologische problemen wordt daarentegen nog grotendeels gemeden.

De transactievolumes zullen in 2025 naar verwachting verbeteren ten opzichte van 2024, vooral in de tweede helft van 2025 polandinsight.com. Marktexperts omschrijven 2025 als een jaar van “herstel van potentieel” in plaats van spectaculaire deals polandinsight.com. Het hectische niveau van 2021 zal waarschijnlijk niet gehaald worden, maar de activiteit is gezonder. Opvallend is dat grondprijzen niet zijn ingestort; eigenaren van goed gelegen percelen houden hun prijsniveau over het algemeen vast en wachten liever dan met grote korting te verkopen. In perifere locaties kan er wat prijsdruk zijn, maar topgrond (in stedelijk gebied) blijft een premium waard. Polen kent bovendien in CEE-context relatief concurrerende grondprijzen, wat buitenlandse ontwikkelaars aantrekt marketoutlook.cbrepoland.pl.

Investeerdersprofiel en buitenlandse deelname: De samenstelling van kopers op de grondmarkt is veranderd. In 2025 zijn lokale, Poolse ontwikkelaars en investeerders (vooral die zonder beursnotering) erg actief; ze benutten hun lokale kennis en kunnen sneller schakelen polandinsight.com. Een trend van “buren-deals” is zichtbaar – investeerders uit buurlanden (Tsjechië, Duitsland, Baltische staten) nemen deel aan Poolse grondtransacties polandinsight.com. Deze regionale partijen kennen de markt goed en zoeken soms een joint venture met Poolse spelers. Grote institutionele beleggers uit West-Europa zijn voorzichtiger en wachten op duidelijkere signalen voordat ze weer grootschalig instappen polandinsight.com.

Tegelijkertijd doen zich nieuwe buitenlandse toetreders voor: sommige Turkse en mediterrane investeerders hebben kleinere percelen verworven en zijn bereid competitief te betalen voor veilige projecten als entree op de markt polandinsight.com. Zoals eerder genoemd, tonen Chinese partijen interesse in logistieke grond vanwege verschuivingen in de wereldhandel polandinsight.com. Dit past bij de stabiele economie en strategische ligging van Polen, waardoor het aantrekkelijk wordt als uitvalsbasis voor productie/logistiek uit Azië polandinsight.com polandinsight.com. Ondertussen kopen Zuid-Afrikaanse en andere wereldwijde fondsen die in bestaand vastgoed investeren meestal geen ruwe grond direct – zij werken vaker samen met ontwikkelaars of wachten tot het project is opgeleverd. Wel financieren sommige fondsen ontwikkelaars via forward-funding deals, waarmee ze indirect de pijplijn veiligstellen.

Een positieve ontwikkeling: Pools privaat kapitaal wordt steeds vaker gebundeld om te investeren in grond. Zo haalde adviesbureau Walter Herz meer dan 50 miljoen PLN op bij particulieren om te investeren in grondaankopen in Warschau, Poznań en de Tricity-regio polandinsight.com. Dit wijst op toenemende verfijning en interesse van lokale vermogende investeerders in landbanking, nu grote instellingen minder actief zijn.

Grondgebruik en vraagsegmenten: Er zijn een paar categorieën grond die bijzonder in trek zijn:

• Grond voor woningbouw: Gezien het woningtekort en het verwachte herstel van de huizenverkoop is goed gelegen grond voor nieuwe woningen (vooral in buitenwijken van grote steden of snelgroeiende satellietsteden) zeer gewild polandinsight.com. Ontwikkelaars letten erop niet te veel te betalen, maar willen hun grondbank aanvullen om klaar te zijn wanneer de markt volledig aantrekt.
• Grond voor PRS (Bouwen-voor-Verhuur) projecten: Institutionele verhuurders, zowel Pools als met buitenlandse steun, zijn op zoek naar kavels in grote steden om appartementsgebouwen voor verhuur te realiseren polandinsight.com. Dit omvat ook de herbestemming van kantoor- of gemengde bestemming naar woningen/PRS-projecten, aangezien deze sector sterk groeit.
• Stedelijke logistieke grond: Door de groei van e-commerce en last-mile bezorging is er steeds meer vraag naar kleinere magazijnen nabij stadscentra. Investeerders kijken naar grond aan de stadsrand of in industriegebieden binnen metropolen voor “stedelijke logistiek”-faciliteiten polandinsight.com. Deze gronden zijn vaak schaars, waardoor de concurrentie hevig kan zijn.
• Gemengde projecten en herontwikkeling van kantoorlocaties: In sommige stadscentra zijn er oudere industriële of commerciële locaties die herontwikkeld kunnen worden tot gemengde projecten (kantoren, winkels en woningen gecombineerd). Sommige investeerders spelen hierop in, in de overtuiging dat steden als Krakau, Wrocław of Łódź hun kerngebieden moderniseren.
• Landbouwgrond met conversiepotentieel: Opvallend genoeg is er toegenomen belangstelling voor landbouwgrond bij investeerders die voorzien dat herbestemming tot bouwgrond mogelijk wordt. Regio’s met veel verstedelijkingsdruk (omgeving Warschau, Krakau, Wrocław, enz.) hebben landbouwgrond die mogelijk kan worden omgezet naar woningbouw of industrie. Investeerders die bereid zijn het omgevingsproces te doorlopen kopen dergelijke kavels als een langetermijninvestering polandinsight.com. De waarde van Poolse landbouwgrond is in de afgelopen jaren gestegen, vooral na 2016 toen EU-burgers vrijelijk land mochten kopen (na de overgangsperiode na EU-toetreding). Toch is landbouwgrond nog altijd goedkoper dan in West-Europa, wat een opwaarts potentieel biedt bij herbestemming.

Belangrijkste uitdaging – Planning en regelgeving: De grootste horde op de Poolse grondmarkt is wellicht het planningsysteem. Slechts zo’n 30–40% van het Poolse grondgebied is gedekt door bindende lokale bestemmingsplannen (MPZP) polandinsight.com. Voor de rest van de grond zijn per geval bestemmingsbesluiten (WZ – development conditions) nodig, wat een traag, onvoorspelbaar en arbitrair proces kan zijn polandinsight.com. Investeerders moeten vaak lang wachten op vergunningen en soms weigeren autoriteiten simpelweg een besluit te nemen, waardoor projecten vertraging oplopen polandinsight.com. De overheid werkt aan een grondige hervorming – de invoering van “Algemene Plannen” voor gemeenten – maar die is vertraagd en heeft tot nu toe vooral voor verwarring gezorgd door verschuivende deadlines polandinsight.com. Het resultaat is een mate van wetgevende chaos in de ruimtelijke ordening polandinsight.com, wat wordt genoemd als een belangrijke rem op transparante en efficiënte gebiedsontwikkeling.

Beleidsmakers erkennen dit en stellen hervormingen voor. Eén idee is dereguleren om processen te versnellen – bijvoorbeeld via eenvoudige digitale procedures voor bouwvergunningen polandinsight.com. Bijvoorbeeld: het schrappen van de verplichting voor volledige milieueffectrapporten bij bepaalde projecten met geringe impact (zoals kleine dienstgebouwen of magazijnen), die nu zelfs bij minimale milieueffecten maanden vertraging veroorzaken polandinsight.com. Er wordt voorgesteld een lijst van “lage impact”-investeringen te maken waarvoor de milieustudie kan worden overgeslagen of vereenvoudigd polandinsight.com. Ook digitalisering van land- en hypotheekregisters in het hele land staat op de agenda, wat due diligence en transacties zou versnellen polandinsight.com.

Een andere specifieke regelgevingskwestie is herbestemming van landbouwgrond. Polen classificeert landbouwgrond naar kwaliteit en het omzetten van hoogwaardige landbouwgrond voor bouwdoeleinden vereist vaak goedkeuring van het ministerie, die moeilijk te verkrijgen is. Er wordt gesproken over het hanteren van duidelijke criteria waarmee automatisch lagere categorieën (klasse IV of V) landbouwgrond kunnen worden uitgezonderd van agrarische productie zonder goedkeuring van het ministerie polandinsight.com. Daardoor zou meer grond rond steden vrijkomen voor investeringen, aangezien veel grond aan de stadsrand formeel “agrarisch” is maar in de praktijk nauwelijks productief is.

Kortom, hervorming van de ruimtelijke ordening is cruciaal: investeerders geven consistent aan dat ze voorspelbaardere en snellere procedures willen voor bestemmingen, om het aantal grondtransacties echt te kunnen verhogen polandinsight.com. De overheid is die kant op aan het bewegen, maar de voortgang verloopt traag. Tot de verbeteringen doorkomen, zal de focus liggen op gronden die al een bestemming hebben of een zeer goede kans maken die te verkrijgen.

Vooruitzicht: De markt voor beleggingsgrond in Polen voor 2025–2027 lijkt in een opgaande, maar beheerste trend te zitten. Als de rente geleidelijk daalt, wordt het financieren van grondaankopen en ontwikkeling makkelijker, wat weer meer kopers zal aantrekken. Grondwaarden op toplocaties (bijv. centra van Warschau, belangrijke woonwijken) zullen waarschijnlijk stabiel blijven of stijgen, gezien de schaarste. In secundaire locaties kunnen de prijzen stagneren totdat de vraag duidelijk terugkeert. We verwachten toenemende concurrentie om hoogwaardige grond eind 2025 en 2026 wanneer ontwikkelaars zich voorbereiden op de volgende bouwcyclus, wat de prijzen in toplocaties verder kan opdrijven.

Ook de interesse van buitenlandse investeerders in Poolse grond zal waarschijnlijk toenemen zodra de macro-economische omstandigheden stabiliseren. Grote institutionele partijen die in 2023–24 hun aankopen pauzeerden, kunnen terugkeren, zeker als de Poolse economie met zo’n 3% per jaar blijft groeien en de vastgoedcyclus weer positief wordt. De instroom van EU-gelden voor infrastructuur en investeringen (Polen is een grote ontvanger van EU-budgetten) maakt ook meer regio’s aantrekkelijk voor ontwikkeling (betere wegen kunnen een logistiek terrein plots rendabel maken, enz.).

Belangrijkste risico’s en variabelen: Het belangrijkste risico blijft de reguleringsomgeving – als hervormingen in de ruimtelijke ordening uitblijven of als er politieke instabiliteit is rond vastgoedwetgeving, kan dat investeerders afschrikken. Ook als de overheid zware beperkingen zou opleggen aan buitenlands grondbezit (onwaarschijnlijk, want Polen heeft de meeste beperkingen al opgeheven), kan dat impact hebben op buitenlandse participatie. Een andere factor zijn de bouwkosten – als die plots hard stijgen, kunnen ontwikkelaars minder betalen voor grond (aangezien de totale projecthaalbaarheid dan afneemt). Momenteel zijn de bouwkosten gestabiliseerd, wat positief is voor de grondwaarde.

Samengevat wordt de Poolse grondenmarkt in 2025 gekenmerkt door zorgvuldigheid en selectiviteit. De tijd van speculatief kopen van elk perceel is voorbij; nu gaat het om zorgvuldig geselecteerde locaties met duidelijk potentieel. Het jaar staat in het teken van “herstel van potentieel”, zoals een analyse aangaf polandinsight.com, waarmee de basis wordt gelegd voor meer levendige activiteit in de komende jaren. Met betere ruimtelijke ordeningsmaatregelen en economische rugwind zou Polen veel van het momenteel braakliggende land kunnen vrijmaken voor ontwikkeling, wat zou helpen om behoeften zoals het woningtekort en de uitbreiding van het logistieke netwerk aan te pakken. Investeerders zien grond als een veilige haven voor kapitaal op de lange termijn (een tastbaar bezit in een groeiend land) polandinsight.com, en velen positioneren zich nu om te profiteren wanneer de ontwikkelingscyclus in een hogere versnelling komt.

Buitenlandse investeerders en regelgevende factoren

Buitenlands kapitaal speelt een dominante rol binnen de Poolse vastgoedsectoren en brengt zowel kansen als aandachtspunten met zich mee. Aan de commerciële investeringskant zijn internationale fondsen de drijvende kracht achter grote transacties. Zoals opgemerkt, waren buitenlandse investeerders in 2024 goed voor ongeveer 90%+ van het €5+ miljard CRE-investeringsvolume europaproperty.com. Dit omvat internationale private equity-bedrijven, verzekeringsfondsen, pensioenfondsen en gespecialiseerde vastgoedinvesteerders uit Europa, Noord-Amerika, Azië en Zuid-Afrika. De aantrekkingskracht is duidelijk: Polen biedt schaalgrootte (een grote economie van 38 miljoen mensen), groei (hogere bbp- en consumentengroeicijfers dan West-Europa) en aanzienlijk hogere rendementen. Kantoorpanden, retail en logistiek vastgoed in Polen leveren tussen 6–7% op (zoals eerder vermeld), tegenover 3–4% in veel West-Europese markten content.knightfrank.com. Dit rendement compenseert voor het waargenomen risico van opkomende markten en valutarisico’s (hoewel de Poolse zloty relatief stabiel is en het land EU-geïntegreerd is).

Qua herkomst van het kapitaal waren Duitse, Amerikaanse, Britse en Zuid-Afrikaanse investeerders de afgelopen jaren de belangrijkste kopers content.knightfrank.com. Zuid-Afrikaanse REIT’s (zoals NEPI Rockcastle en Redefine) zijn vooral actief in respectievelijk retail en kantoren. Amerikaanse en Canadese investeerders keerden in 2024 ook terug content.knightfrank.com. De kapitaalherkomst voor 2024 laat een diverse samenstelling zien: bijvoorbeeld Zuid-Afrikaans (19% van het volume), VS (11%), VK (13%), West-Europa (9%, exclusief Duitsland/VK), CEE-buurlanden (18%) en Pools nationaal ~9% content.knightfrank.com. Deze diversiteit toont aan dat Polen wereldwijd op de radar staat van investeerders. Bovendien komen er voortdurend nieuwe toetreders bij – zo betrad in 2024 het Britse Sona Asset Management de markt via een grote kantorenportefeuille content.knightfrank.com, en zou Midden-Oosters kapitaal interesse tonen in logistieke portefeuilles.

Waarom zijn lokale investeerders schaars? Het relatief lage aandeel van binnenlands kapitaal (slechts ~9% in 2024 content.knightfrank.com) komt voornamelijk door structurele redenen. Polen kent geen ontwikkeld REIT- of vergelijkbaar trustsysteem, waardoor lokaal institutioneel geld (pensioenfondsen, etc.) traditioneel niet richting vastgoed stroomt. Slechts een handvol grote Poolse vastgoedinvesteerders (zoals het staatsgesteunde PFR of enkele verzekeraars) hebben de capaciteit voor grote transacties. Dit verandert langzaam, met meer Poolse vermogende particulieren en private equity die naar vastgoed kijken, maar voorlopig vult buitenlands kapitaal het gat. Zoals genoemd zou de invoering van REIT-wetgeving – die al jaren in de pijplijn zit – een doorbraak kunnen betekenen, waardoor kleinere binnenlandse investeerders indirect in vastgoed kunnen beleggen en zo het lokale aandeel vergroten europaproperty.com. Branche-experts pleiten hier veelvuldig voor, verwijzend naar het succesvolle gebruik van REIT’s in buurland Tsjechië, bijvoorbeeld europaproperty.com.

Regelgevend klimaat voor buitenlandse investeerders: Over het algemeen is Polen vrij open voor buitenlands eigendom van vastgoed. Sinds de toetreding tot de EU kunnen EU-burgers en bedrijven Pools vastgoed (inclusief grond) zonder beperkingen kopen (enkele uitzonderingen zoals landbouwgrond tijdens een overgangsperiode die eindigde in 2016). Niet-EU-burgers kunnen ook kopen, al vereisen bepaalde categorieën vastgoed (vooral landbouw- en bosgrond) een vergunning van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit toestemmingsproces is in veel gevallen een formaliteit, bedoeld om strategische grondroof te voorkomen. Voor stedelijk vastgoed (kantoren, appartementen, magazijnen) zijn er voor gerespecteerde internationale kopers meestal geen obstakels. Polen heeft een duidelijk eigendomsregister (het Land- en Hypotheekregister) en juridische bescherming voor eigenaren, wat buitenlandse investeerders waarderen.

Een mogelijke zorg op het gebied van regelgeving is belastingheffing: Polen heft 1% overdrachtsbelasting (bij asset deals) en doorlopende vastgoedbelasting (relatief lage, vaste tarieven per m²). Er is geen jaarlijkse vermogensbelasting op vastgoed, in tegenstelling tot sommige landen. Wel zijn er voorstellen gedaan voor bijvoorbeeld een extra belasting op verhuurders met meerdere woningen (om speculatie tegen te gaan) globalpropertyguide.com. Hoewel er in 2025 nog niets concreets is ingevoerd, houden investeerders rekening met dit soort plannen. Een andere ontwikkeling is de nadruk op ESG-naleving – EU-regels (zoals energiebesparingsrichtlijnen) zorgen ervoor dat gebouwen die niet voldoen hun waarde kunnen verliezen. Buitenlandse investeerders, die vaak ESG-bewust zijn, geven de voorkeur aan vastgoed met groene certificaten. Dit reguleert indirect welke soorten vastgoed investeringen aantrekken; panden met slechte energieprestatie moeten mogelijk verbeterd worden, of ze worden overgeslagen.

Buitenlanders op de woningmarkt: Naast institutionele partijen zijn er in Polen ook individuele buitenlandse kopers actief in segmenten als luxe woningen en tweede huizen (bijvoorbeeld enkele Oekraïners, zoals eerder genoemd, en ook enkele expats die in Krakau of aan de kust kopen). De overheid heeft ooit restricties overwogen (zoals sommige landen limieten kennen voor buitenlandse aankopen om de markt af te koelen), maar Polen heeft geen dergelijke maatregelen ingevoerd, aangezien buitenlanders nog steeds een relatief klein deel van het totaal aantal woningtransacties uitmaken (de piek tot 30% in bepaalde projecten is opvallend, maar betreft specifieke gevallen, meestal nabij internationale organisaties of bij favoriete migratieclusters) globalpropertyguide.com.

Buitenlandse investeringen: Het is ook het vermelden waard dat Poolse investeerders zelf steeds actiever worden in het buitenland (bijv. het aankopen van distributiecentra in West-Europa via fondsen), al valt dit buiten de reikwijdte van dit rapport. Mocht de invoering van REIT’s doorgaan, dan kan Pools kapitaal ook eenvoudiger wereldwijd in vastgoed beleggen.

Samengevat is de deelneming van buitenlandse investeerders integraal voor de Poolse vastgoedmarkt en brengen zij expertise en liquiditeit mee. Het regelgevingsklimaat is overwegend gunstig, met sterke eigendomsrechten en weinig beperkingen. De belangrijkste verbeteringen die de sector verlangt – zoals het vereenvoudigen van procedures polandinsight.com en de introductie van REIT’s – zouden iedereen ten goede komen, zowel buitenlandse als Poolse partijen, door een hogere transparantie en meer kapitaalstromen. Tenzij er onverwacht protectionisme ontstaat (wat onder de huidige pro-bedrijvigheid regering niet wordt verwacht), zal Polen waarschijnlijk aantrekkelijk en open blijven voor mondiale vastgoedbeleggingen.

3–5-jaar-voorspelling en vooruitzichten (2025–2030)

Vooruitkijkend zal de Poolse vastgoedmarkt naar verwachting gelijkmatige en duurzame groei doormaken in de komende jaren, gesteund door solide economische fundamenten en de hierboven beschreven sectorspecifieke trends. Hieronder vatten we de vooruitzichten samen per belangrijkste factor en type vastgoed:

Macro-economische & financiële vooruitzichten: Economen voorspellen dat de Poolse bbp-groei tussen 3–4% per jaar in 2025–2027 zal bedragen, waarmee het land sneller groeit dan het bredere EU-gemiddelde cbre.pl. Private consumptie zal de groei blijven aanjagen, geholpen door stijgende lonen en het benutten van aanzienlijke EU-fondsen. Inflatie, die piekte tot dubbele cijfers in 2022, zal naar verwachting normaliseren naar ~4% in 2025 en ~3% rond 2026 reuters.com – aan de bovenkant van de bandbreedte van de NBP-doelstelling. Een NBP-enquête voorspelt voor 2025 een gemiddelde inflatie van 4,1%, dalend tot 3,2% in 2026 reuters.com. Deze afkoeling van de inflatie zou de NBP ruimte moeten geven om de rente verder te verlagen. Prognoses wijzen op een verlaging van de referentierente met ~75–125 basispunten tegen eind 2025 (tot ~4,0–4,5%), en mogelijk tot ~3,5–4,0% eind 2026 focus-economics.com think.ing.com, aangenomen dat zich geen nieuwe inflatieschokken voordoen. Lagere rente zullen gunstig zijn voor vastgoed: hypotheken worden goedkoper, financiering van commerciële projecten verbetert, en vastgoedrendementen zullen waarschijnlijk wat dalen (waardevermeerdering van vastgoed). De werkloosheid zal naar verwachting zeer laag blijven (3–5%) en Polen kan mogelijk arbeidskrachten uit de buurlanden blijven aantrekken waardoor het arbeidspotentieel toeneemt. Eén risico aan de horizon is de wereldeconomie – als belangrijke Europese handelspartners stagneren, kunnen Poolse exportsectoren het moeilijker krijgen, maar de huidige consensus ziet bescheiden groei in de EU, wat het Poolse vooruitzicht ondersteunt.

Prognose voor de woningmarkt: We verwachten dat de prijzen van woningen in Polen de komende 3–5 jaar bescheiden zullen stijgen, grotendeels in lijn met de inkomensgroei en inflatie. Jaarlijkse prijsstijgingen in de lage tot midden enkele cijfers (bijvoorbeeld 3–6% per jaar) zijn waarschijnlijker dan de dubbelcijferige sprongen van de recente jaren. Dit betekent dat de huizenprijzen in reële (voor inflatie gecorrigeerde) termen grosso modo stabiel blijven of licht in waarde toenemen. Belangrijke drijfveren: het enorme woningtekort blijft bestaan – zelfs met recordbouw in de afgelopen jaren heeft Polen nog steeds een van de laagste aantallen woningen per 1.000 inwoners in Europa cbre.pl. De demografie wordt juist gunstig door immigratie (de bevolking groeit mogelijk na jaren van stagnatie, deels door Oekraïners die zich vestigen). Daarnaast kan de huidige daling van het aantal woningbouwstarts (veel projecten werden gepauzeerd in 2023–24) tegen 2026–2027 leiden tot minder nieuw aanbod op de markt, waardoor het aanbodvraag-evenwicht strakker wordt en een prijsdaling wordt voorkomen.

De beschikbaarheid van hypotheken zal waarschijnlijk verbeteren dankzij renteverlagingen – verwacht een geleidelijke versoepeling van krediet na de schok van de renteverhogingen in 2022. Overheidsprogramma’s (zoals “First Keys”) zullen bepaalde kopersgroepen (starters die oudere appartementen kopen) vanaf vermoedelijk 2025 helpen, waardoor de markt licht wordt gestimuleerd zonder oververhitting. De vraag naar huurwoningen blijft sterk, dus huurprijzen zullen vermoedelijk langzaam blijven stijgen (~2–5% per jaar) door verstedelijking en gewijzigde levensstijlen. De Poolse PRS-sector zal fors groeien – van ~21k woningen nu naar wellicht >50k in 2030 – waarmee huurmarkt geprofessionaliseerd wordt en aanbod wordt toegevoegd. Maar gezien de huidige tekorten zal dit de huren niet laten dalen; het zal eerder aan nieuwe vraag voldoen.

Eén kanttekening: als de rente te snel wordt verlaagd of er opnieuw een te genereuze subsidie wordt ingevoerd, kan er opnieuw een snelle prijsstijging volgen. Maar beleidsmakers lijken gebrand op het vermijden van die volatiliteit globalpropertyguide.com. Het basisscenario is een gestabiliseerd groeipad: zoals één ontwikkelaar voorspelt, “verwachten we niet dat prijzen terugkeren naar de niveaus van begin 2023; in plaats daarvan gematigde groei in de buurt van de inflatie” globalpropertyguide.com. Tegen 2028 zal de Poolse woningvoorraad waarschijnlijk innovaties zien – energiezuinigere “groene” woningen (aangezien EU-klimaatregels renovaties afdwingen), meer prefab om kosten te drukken, en misschien de eerste signalen van institutionele woningbouwers (build-to-rent bedrijven die complete wijken bouwen om te verhuren, een model dat in Europa opkomt). De residentiële sector blijft daarmee een pijler van de markt, met geen grote crash in zicht, gedragen door demografie en verbeterde betaalbaarheid.

Prognose voor kantoren: De komende jaren draait het bij kantoren om kwaliteit boven kwantiteit. Nieuw aanbod blijft tot minstens 2026 beperkt polandoffices.com, waardoor de leegstand in de betere segmenten geleidelijk zal afnemen. Tegen 2025–2027 verwachten we dat de leegstand van topkantoren in de centrale zakenwijk van Warschau tot ~5% of lager kan dalen, in feite volledige bezetting, waardoor sommige huurders moeten uitwijken naar niet-centrale locaties – hoewel daar de leegstand hoger blijft tot het verouderde aanbod verdwijnt. In regionale steden zal de leegstand uiteenlopen: topmarkten zoals Krakau en Tricity kunnen rond ~10% of lager uitkomen bij sterke vraag, terwijl zwakkere markten op hogere niveaus blijven.

Ontwikkelaars zullen waarschijnlijk vanaf 2026 meer projecten herstarten, zeker in Warschau waar het nu vrijwel stil ligt. Een nieuwe golf van kantoortorens zou eind 2025 kunnen starten om aan de verwachte vraag in 2027–2028 te voldoen, vooral als financieringskosten afnemen. Ook zullen enkele herontwikkelingsprojecten vorm krijgen: oudere kantoren worden appartementen of hotels, wat het kantorenaanbod in perifere locaties verkleint maar tegelijk andere behoeften (zoals appartementen of studentenhuisvesting in verouderde kantoorpanden aan de Jerozolimskie-corridor in Warschau) adresseert.

Kantoorhuren op toplocaties kunnen in totaal 5–15% stijgen over de komende 3 jaar, vooral voor de hoogste verdiepingen in moderne, groene gebouwen – deze zijn schaars en zeer gewild. Gebruikers zijn bereid premie te betalen voor kwaliteit die hun medewerkers tevreden houdt en ESG-doelen ondersteunt. Ondertussen kunnen huren voor oudere gebouwen stagneren of zelfs dalen, tenzij ze worden gerenoveerd. De huurkloof tussen Class A+ en Class B zal dus toenemen. Incentives (zoals huurvrije periodes) in topsegmenten worden korter doordat verhuurders meer macht krijgen, wat resulteert in hogere nettohuurinkomsten.

Trends als hybride werken blijven invloed uitoefenen op kantoorgebruik – we verwachten dat bedrijven meer ruimte per werkplek reserveren (voor samenwerkingsruimtes etc.) en lagere gemiddelde bezettingsgraad accepteren, maar toch kantoormeters behouden voor cultuur en klantcontact. Zij hebben mogelijk minder extra vierkante meters per werknemer nodig, maar de groei in sectoren als IT, BPO en R&D in Polen zorgt nog altijd voor netto positieve opname elk jaar. Pools talent en kostenvoordeel trekken multinationals aan (vooral naar Krakau, Wrocław etc., die volwassen dienstencentra zijn).

Kantoorinvesteringen zullen ook aan kracht winnen. Als de rente daalt zoals verwacht, kunnen prime yields – nu ~6,0% content.knightfrank.com – tegen 2026 weer dalen richting de lage 5%, waarmee de vastgoedwaarden stijgen. Ook verwachten we nieuwe partijen, mogelijk Aziatische staatsfondsen of investeerders uit het Midden-Oosten, die door de valuepropositie Poolse kantoren betreden. Een risico is het wereldwijde sentiment rond kantoren – wereldwijd staan kantoren onder druk door thuiswerken. Maar de situatie in Polen is gunstiger omdat het aanbod er moderner is en geconcentreerd in groeisectoren als tech en dienstverlening. Zolang verhuurders blijven innoveren (flex-oplossingen, voorzieningen, ESG), blijven Poolse kantoren aantrekkelijk.

Prognose voor retail: De retailsector in Polen is relatief volwassen, dus er wordt geen massale uitbreiding van winkelcentra verwacht. De komende jaren richten zich juist op optimaliseren en vernieuwen van het bestaande aanbod. Veel centra krijgen renovaties, sommige oudere of zwakker presterende winkelcentra zullen deels worden omgevormd tot kantoren, woonruimte of ophaalpunten voor e-logistiek. Retailparken en conveniencecentra blijven groeien, vooral in kleinere steden – daar is nog ruimte voor nieuwe supermarkten en retailprojecten.

De consumptie zal volgens verwachting aantrekken zodra de inflatie normaliseert. Tegen 2025–2026, als de inflatie ~3–4% bedraagt en de lonen met bijvoorbeeld 7–10% groeien, genieten Polen reële inkomensgroei, wat leidt tot meer retailbestedingen. Dit kan zorgen voor hogere omzetten per vierkante meter in winkelcentra, waardoor in toplocaties wat huurverhoging mogelijk is via omzethuur of contractverlenging. E-commerce zal echter naar verwachting ook stijgen tot ~15% van de retailomzet in 2030, waardoor fysieke retail zich moet blijven aanpassen. Reken op meer integratie van online-offline (afhaalpunten in centra, showroom-winkels, enz.).

Polen zou in deze periode ook eindelijk REITs kunnen invoeren, waardoor retailgerichte REITs (beleggingsfondsen) secundaire objecten kunnen opkopen en daarin investeren. Als dat gebeurt, ontstaat er een exit voor buitenlandse eigenaren en meer lokaal eigendom.

Retail yields (nu ~6,25% voor topobjecten content.knightfrank.com) kunnen voorzichtig dalen naar ~5,5–6,0% voor prime tegen 2027, als investeerdersvertrouwen terugkeert en de rente daalt. Secundaire retail zal sterker divergeren – de beste buurtcentra en outlets vinden kopers, zwakkere (tertiaire) winkelcentra blijven mogelijk leeg of ondergaan een functieverandering, en hebben hogere yields.

Prognose voor industrie/logistiek: De Poolse logistieke sector blijft op stoom. We verwachten een jaarlijkse vraag naar 5–6 miljoen m² aan nieuwe huurruimte in de nabije toekomst, gestuwd door e-commerce (die in Polen nog veel potentieel heeft) en producenten uit de auto-industrie, elektronica enz., die lokaal willen produceren. De leegstand blijft in 2025 mogelijk op het niveau van hoge enkele cijfers, maar zal waarschijnlijk weer dalen vanaf 2026 nu de bouwpijplijn in 2024–25 is vertraagd. Daardoor kan de leegstand tegen 2027 weer normaliseren naar ~5% of lager, praktisch volledige bezetting (met alleen frictieleegstand). Dit zal opnieuw opwaartse druk op huurprijzen geven; huurprijzen kunnen met name stijgen in stedelijke logistiek, waar schaarste aan grond nijpend is en de vraag groot (last-mile warehouses rond Warschau stijgen mogelijk naar €5–6 tot wellicht €7–8 per m² eind dit decennium). Huren voor grote dozen op centrale locaties stijgen waarschijnlijk ook als grond- en bouwkosten oplopen.

Polen kan bovendien profiteren van elke wederopbouw van Oekraïne (al is de timing onzeker) – de grensregio’s dienen dan als logistieke hubs en vragen om meer opslagruimte. Tevens kan Polen door regionalisatie van supply chains sectoren als batterijfabrieken en toeleveranciers aantrekken die industriële ruimte nodig hebben.

Ontwikkeling van logistiek verloopt meer geleidelijk – na de speculatieve golf van 2020–2022 wordt nu vooral op maat gebouwd en gefaseerd. Veel ontwikkelaars zullen voortaan deels voorverhuren voordat ze grote parken starten. Milieufactoren gaan een grotere rol spelen: strengere EU-klimaatsregels sturen op zonne-energie, CO₂-neutraal bouwen en mogelijk beperkingen op ontwikkeling in beschermde natuurgebieden. Maar Polen heeft voldoende ruimte voor logistiek (ook herontwikkeling van brownfields en oude industrieterreinen is mogelijk).

Industriële investeringen zullen waarschijnlijk het heetste segment blijven. We voorzien yield compressie van ~6,25% naar misschien ~5,5% of zelfs 5% tegen 2027 voor prime logistiek, aangezien de concurrentie om gestabiliseerde activa weer oplaait (vergelijkbaar met de trend van vóór 2022). Als de rente daalt en de economie stabiel is, kunnen wereldwijde investeerders biedingenoorlogen voeren op prime portfolio’s. De positie van Polen als kernmarkt voor logistiek in Europa zal dan stevig verankerd zijn, mogelijk zelfs met een “core portfolio” status voor meer pan-Europese fondsen (sommige behandelen het nu al zo).

Grond en Ontwikkeling: Grondprijzen in belangrijke stadszones zullen stijgen naarmate ontwikkelaars de markt weer betreden. Wij verwachten dat tegen 2026, uitgaande van rente ~4% en een stabiele economie, woningontwikkelaars hun bouwstarts weer zullen opschroeven om aan de hernieuwde vraag te voldoen. Dit betekent dat ze actief op zoek zullen gaan naar grond in 2025–2026, wat de concurrentie om goede kavels zal opdrijven. Evenzo zullen logistieke ontwikkelaars blijven investeren in grond langs snelwegen en nabij steden, zij het op gedisciplineerde wijze. Landbouwgrondwaarden kunnen ook toenemen, zowel door trends in landbouwgrondstofprijzen als door het potentieel voor conversie nabij uitbreidende stadsgrenzen.

De stappen van de Poolse overheid om het plannen te vereenvoudigen (indien volledig geïmplementeerd) zouden het ontwikkelingspotentieel drastisch kunnen ontsluiten. Als in 2025–26 een groot deel van de gemeenten de nieuwe algemene plannen en gedigitaliseerde vergunningverlening invoert, kunnen we rekenen op snellere projectafhandeling en meer transparantie (minder onzekerheid verhoogt de waarde van grond). Ook elke deregulering zoals versneld goedkeuren van laag-impact projecten of versoepeling van regels voor omzetting van landbouwgrond polandinsight.com polandinsight.com zou de grondmarkt verder aanjagen door meer locaties geschikt te maken. Als het bureaucratische probleem blijft bestaan, zal dat echter de ontwikkelingssnelheid begrenzen en de prijs hoog houden voor de weinige direct ontwikkelbare percelen (geen ideaal scenario aangezien het groei concentreert).

Risico’s voor het Vooruitzicht: Hoewel de verwachtingen overwegend positief zijn, zijn er risico’s die het traject kunnen beïnvloeden:

• Economische neergang: Als er een wereldwijde recessie komt (of een scherpe terugval in Duitsland, Polens belangrijkste handelspartner), kan de vraag naar commercieel vastgoed afnemen en de werkloosheid stijgen, wat slecht is voor de vraag naar woningen. Toch heeft Polen veerkracht getoond en vertrekt het vanuit een sterke uitgangspositie, dus een milde recessie zou waarschijnlijk beheersbaar zijn.
• Rentestijging verrassing: Als inflatie hardnekkig blijkt en centrale banken toch weer de rente verhogen, zal dat voor minder financiering en investeringsactiviteit zorgen. Momenteel lijkt dit onwaarschijnlijk, want de inflatie daalt en de Poolse NBP zit in een versoepelingscyclus globalpropertyguide.com, maar het blijft een factor om in de gaten te houden (energiedrempels enz. kunnen het inflatiebeeld veranderen).
• Geopolitieke spanningen: De aanhoudende oorlog in Oekraïne blijft een achtergrondrisico – elke escalatie of spill-over kan het sentiment en de economische stabiliteit ernstig schaden (al heeft Polen economisch ook geprofiteerd van vluchtelingen en bedrijven uit Rusland/Wit-Rusland). Daarnaast kunnen de binnenlandse politiek (met een nieuwe regering sinds eind 2023) tot veranderingen leiden; de huidige coalitie is echter EU-vriendelijk en pro-investeringen, dus grote beleidsveranderingen worden niet verwacht.
• Sectorspecifieke verschuivingen: Voor kantoren is het risico dat thuiswerken versnelt of bedrijven drastisch downsizen – bijvoorbeeld als AI en automatisering leiden tot minder behoefte aan kantoorpersoneel, wat op lange termijn kan drukken. Voor retail is het risico dat consumentengedrag sterker verandert dan verwacht (bijvoorbeeld als e-commerce onverwacht snel naar 30% van de omzet stijgt, al lijkt dat, gezien culturele factoren, onwaarschijnlijk). Voor industrieel is het risico overaanbod als elke ontwikkelaar weer optimistisch wordt – maar lessen uit de recente stijging van leegstand zullen dat waarschijnlijk voorkomen.

Ondanks deze risico’s blijven de deskundigenprognoses overwegend gunstig. Zo liet een recente NBP-enquête onder vastgoedprofessionals zien dat men verwacht prijstabiliteit en gestage groei in woningen, en een dynamisch herstel op investeringsmarkten naarmate de rente afneemt lexology.com etalon-estate.pl. Het algemene sentiment is dat de Poolse vastgoedsector de volatiliteit van de vroege jaren 2020 niet zal herhalen; in plaats daarvan komt er een gematigder groeipad met minder extremen.

Conclusie: In 2028 voorzien we een Poolse vastgoedmarkt die wordt gekenmerkt door gemoderniseerde, duurzame gebouwen; een hogere participatie van institutionele investeerders (inclusief binnenlandse); en evenwichtige vraag-en-aanbod-verhoudingen in de meeste segmenten. De woningmarkt zal vermoedelijk honderdduizenden extra woningen hebben opgeleverd, maar zal toch nog onbenutte vraag kennen (waardoor ontwikkelaars druk blijven). Kantoren zullen slimmer en groener zijn, met herbestemming van ouder vastgoed en nieuwe wolkenkrabbers die de stadsgezichten sieren (het skyline van Warschau zal verder worden getransformeerd door projecten als de nu voltooide 350m Varso Tower en andere in de pijplijn). Retail zal meer beleving bieden en mogelijk zal Polen zijn eerste Amerikaanse REIT’s zien die portefeuilles met winkelcentra of supermarkten bezitten, als de wetgeving dat toestaat. Logistiek verankert Polens positie als kritisch distributiecentrum in Europa, mogelijk met uitbreiding naar nieuwe sectoren zoals datacenter-campussen (die ook industriële grond vragen en in Polen al terrein winnen).

Samengevat: de Poolse vastgoedmarkt is klaar voor volwassen groei. Ze biedt een aantrekkelijke mix van sterke economische fundamenten, verbeterende regelgeving en aantrekkelijke rendementen die investeringen en ontwikkeling moeten blijven aantrekken. Zoals één marktrapport het treffend formuleerde: “De Poolse vastgoedmarkt blijft robuust, wat blijkt uit stabiele gebruikersvraag en een dynamisch herstel van investeringen… met sterke markt fundamentals en optimisme naarmate 2025 vordert” content.knightfrank.com. Mits er geen grote schokken optreden, zullen de komende 3–5 jaar alle Poolse vastgoedsectoren gestaag vooruitgaan – wat kansen biedt voor investeerders en tegemoetkomt aan de veranderende behoeften van bedrijven en bewoners.

Bronnen:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (feb. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (mei 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Nationale Bank van Polen) data via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Commentaar van Dom Development VP (apr. 2024) globalpropertyguide.com
• Pools Economisch Instituut – woningrapport (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP analyse (2024) globalpropertyguide.com
• JLL en Otodom/Polityka Insight woningrapporten (2024–25) globalpropertyguide.com
• Ministerie van Financiën Polen / gov.pl – Info over “Bezpieczny Kredyt 2%” en gepland “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – prime yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – grootste investeringsdeals 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regionale vraag naar kantoorruimte groeit (mei 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Sterk begin retailsector 2025 (mei 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – leegstand en bezoekersaantallen retail (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (juni 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Land Market in 2025 (mei 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – inflatiepeiling Polen (jan. 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (quotes via Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Leegstand retail Polen (2024) europaproperty.com
• Erste Group – NBP-projectie (mrt. 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – verwachting renteverlaging (mei 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – diverse marktrapporten (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.