Title in Norwegian Nynorsk: Den polske eigedomsmarknaden 2025: Trendar, prisar, avkastning og utsikter
Introduksjon og økonomisk oversyn
Den polske eigedomsmarknaden i 2025 held fram med å vere robust og dynamisk, støtta av ein motstandsdyktig økonomi og sterk investeringsinteresse. Landet opplevde eit særs aktivt 2024, der investeringar i næringseigedom meir enn dobla seg til over €5 milliardar (rundt 142% oppgang frå året før) content.knightfrank.com. BNP-veksten er forventa å liggje på rundt 3–4% i 2025, driven av privat forbruk og investeringar cbre.pl. Inflasjonen, som steig kraftig i 2022–2023, er no på veg nedover, noko som gir rom for rentekutt cbre.pl. I mai 2025 gjorde Nasjonalbanken i Polen (NBP) den første rentenedsettinga sidan 2023 (referanserenta kutta til 5,25%) etter betre inflasjonsutsikter globalpropertyguide.com. Arbeidsløysa held seg på rekordlåg nivå cbre.pl, og lønsveksten held fram, noko som styrkar etterspurnaden etter bustadar og detaljhandelen. Dette makroøkonomiske bakteppet – modererande inflasjon, venta pengepolitisk letting og solide forhold i arbeidsmarknaden – gjev eit positivt grunnlag for alle segment av eigedomsmarknaden i Polen.
Myndigheitspolitikk har òg vore viktig. Eit statleg subsidiert bustadlånsprogram, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Trygg Kreditt 2%), starta opp sommaren 2023 og gav eit stort løft til nye bustadlån (nye bustadlån i 2024 utgjorde 83,9 milliardar PLN, +43,2% vs 2023) globalpropertyguide.com. Sjølv om det betre tilgangen for forstekjøparar, førte det òg til rask auke i bustadprisane, noko som fekk styresmaktene til å revurdere støtteordningane globalpropertyguide.com. Planar om eit oppfølgingsprogram vart lagt på is til fordel for eit nytt initiativ (“Pierwsze Klucze” eller Første Nøkkel) som skal hjelpe forstekjøparar å kjøpe rimelege brukte leilegheiter globalpropertyguide.com. Andre føreslegne tiltak – som skatt på eigedom for dei som har fleire bustadar – har òg vore debatterte og har skapt noko usikkerheit for investorar globalpropertyguide.com. Totalt sett held Polen likevel fram med å vere ein forholdsvis open og investeringsvennleg marknad for eigedom. Landet blir rekna som det mest attraktive marknaden i Sentral- og Aust-Europa for internasjonale eigedomsinvestorar cbre.pl, med over 90% av investeringane i næringseigedom i 2024 frå utanlandske fond europaproperty.com. (Polen har arbeidd med ein REIT-lov for å få meir nasjonal kapital inn i marknaden, men per 2025 er denne framleis ikkje vedteken, slik at utanlandske investorar framleis har ei dominerande rolle europaproperty.com.)
I seksjonane under gir vi ein grundig analyse av alle dei viktigaste eigedomstypane – bustad, kontor, handel, industri og tomter – med regional pristrend, utleigeavkastning, tilbod og etterspurnad, politikkpåverknad, nøkkelrisikoar, utanlandsk investorpåverknad og ei 3–5-årig prognose for kvart segment.
Bustadeigedom: Trendar i bustadmarknaden og utleigesektoren
Moderert prisvekst: Etter ein periode med hissig vekst, er bustadmarknaden i Polen på veg mot stabilisering i 2025. Prisveksten er no meir moderat, frå tosifra til enkle prosentaukar. I Q1 2024 var gjennomsnittleg transaksjonspris på brukte bustader i dei sju største byane 13 404 PLN per kvadratmeter (≈USD 3 460), opp 8,1% frå året før globalpropertyguide.com. Nye bustader (primærmarknaden) låg på 14 265 PLN/m² (≈USD 3 686), ein meir moderat +4,4% årleg vekst globalpropertyguide.com. Prisveksten heldt fram med å avta mot Q1 2025 – grunna høgare finansieringskostnader og mindre effekt frå tidlegare støtteordningar – men var framleis positiv. Tabellen under viser gjennomsnittsprisar på leilegheiter i dei viktigaste byane per Q1 2025:
| By | Snittpris (Brukt) Q1 2025 PLN/m² | Endring frå i fjor (vs Q1 2024) | Snittpris (Ny) Q1 2025 PLN/m² | Endring frå i fjor (vs Q1 2024) |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 459 PLN (~$4 250) | +8,1% | 16 383 PLN (~$4 233) | +3,1% |
| Kraków | 15 099 PLN (~$3 900) | +10,6% | 15 686 PLN (~$4 053) | +6,6% |
| Wrocław | 12 675 PLN (~$3 275) | +9,3% | 14 257 PLN (~$3 684) | +11,1% |
| Poznań | 10 831 PLN (~$2 800) | +6,1% | 12 328 PLN (~$3 185) | +5,3% |
| Gdańsk | 12 279 PLN (~$3 170) | +0,3% | 13 240 PLN (~$3 420) | +6,9% |
| Gdynia | 11 544 PLN (~$2 983) | +8,2% | 12 907 PLN (~$3 335) | +7,8% |
| Łódź | 7 799 PLN (~$2 015) | +4,1% | 9 781 PLN (~$2 527) | +0,3% |
Kjelde: NBP-tal for Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Desse tala viser store regionale forskjellar. Warszawa er framleis marknaden med høgast prisar, rundt 16 400 PLN/m² (~€3 500) globalpropertyguide.com. Andre store byar som Kraków og Wrocław ligg like bak, mens mellomstore byar som Poznań og Gdańsk har moderat prisnivå. Sekundærbyar som Łódź og Bydgoszcz er mykje meir rimelege – i Bydgoszcz ligg snittprisen rundt 7 400–9 400 PLN per m², noko som gjer det til ein av dei rimelegaste større marknadene globalpropertyguide.com. Kort sagt er den polske bustadmarknaden svært segmentert, med om lag 2–2,5 gongar prisforskjell mellom Warszawa og dei aller rimelegaste byane.
Etterspurnad og tilbod: Etterspurnaden etter bustad kjølnet i 2024, pressa av stigande rente og politisk usikkerheit. Ifølgje JLL/NBP-tal vart det selde 39 649 nye bustader i dei seks største byane i 2024, eit kraftig –31% fall frå året før globalpropertyguide.com. I første kvartal 2025 heldt salet seg lågt (9 100 bustader, –17,5% årleg endring), men fallet flatar ut, noko som kan tyde på stabilisering globalpropertyguide.com. Utbyggjarane responderte med å starte færre nye prosjekt, men det står rekordmange uselde bueiningar i enkelte byar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Til dømes har Kraków og Wrocław opparbeidd store lager av ferdigstilte, men uselde leilegheiter, og dei opplever no same ubalanse som Poznań tidlegare har hatt globalpropertyguide.com. I Łódź er utbodet så stort at det ville ta over 2 år å få selt alt i dagens tempo globalpropertyguide.com. Warszawa klarer seg betre – det er den mest likvide marknaden og eigedom blir seld raskast – men kjøparane har no mykje meir å velje i og betre forhandlingsposisjon enn under den hektiske pandemitida.
Fleire faktorar forklarar denne kjøligare etterspurnaden. Rentesatser på bustadlån har halde seg høge (gjennomsnittleg rundt 7,5 % for nye bustadlån tidleg i 2025, litt ned frå over 8 % i 2022) globalpropertyguide.com, noko som gjer at mange kjøparar blir prisa ut. Potensielle investorar har blitt skremde av diskusjonar om høgare skattar på dei som eig fleire eigedomar globalpropertyguide.com. Og enkelte hushald ventar på statlege program – anten håpar dei på gjeninnførte subsidiar, eller så utset dei kjøpet i håp om kampanjetilbod eller lågare renter globalpropertyguide.com. Geopolitiske bekymringar (krig rett over grensa i Ukraina) har òg gjort kjøparar meir forsiktige globalpropertyguide.com.
Trass i den siste nedgangen, spår ikkje ekspertane noko kollaps, men heller ein «myk landing». Brei lønnsvekst (lønene i Polen har auka reelt sett) og eit betre renteutsyn skal støtte bustadetterspurnaden framover globalpropertyguide.com. Ei analyse frå Otodom og Polityka Insight spår at salet i 2025 vil stabilisere seg på eit sunt nivå – ikkje på same toppnivå som i 2021, men utan kraftig fall eller konkursbølge blant utbyggjarane globalpropertyguide.com. Tilsvarande stadfestar utbyggjarar som Dom Development at “vi forventar at marknaden går mot balanse. Vi ventar ikkje prisfall; prisveksten vil sannsynlegvis følgje eller ligge litt under inflasjonen” globalpropertyguide.com. Med andre ord: bustadprisane er venta å auke moderat (i takt med Polens inflasjon på kring 4–6 %), og ikkje med tosifra prosentvekst slik vi har sett tidlegare. Forventa rentekutt seint i 2025 kan få fart i kjøpsinteressa og bustadlånsopptaka igjen globalpropertyguide.com, sjølv om ein slik oppgang kan bli dempa av det store lageret av uselde bustader som må absorberast først globalpropertyguide.com.
Bustadunderskot og leigevekst: Det er viktig å merke seg at Polen framleis lider av strukturelt bustadmangel – ulike estimat viser at landet treng fleire millionar fleire bustader for å kome opp på nivå med bustaddekninga per innbyggjar i Vest-Europa cbre.pl. Dette underliggande underskotet, saman med høg migrasjon til Polen (inkludert ukrainske flyktningar og utanlandske arbeidarar), ligg til grunn for langsiktig etterspurnad. I leigemarknaden har Polen tradisjonelt hatt ein liten privat leigesektor, men dette endrar seg raskt. Etterspurnaden etter leigebustader har skote i vêret dei siste åra på grunn av fleire faktorar: yngre generasjonar ønskjer mobilitet, høge bustadprisar og dyre lån gjer folk meir tilbøyelege til å leige, og strømmen av ukrainarar som treng bustad sidan 2022. Dette har ført til auka leigeprisar og høgare avkastning for utleigarar.
Per tidleg 2025 stig leigene framleis, men i eit rolegare tempo enn før. For faktiske leiger for bustad gjekk prisane opp ca. 4,2 % år over år i april 2025 (ned frå 5,4 % året før), ifølgje Eurostat sin harmoniserte konsumprisindeks globalpropertyguide.com. Ei marknadsundersøking frå Otodom fann at gjennomsnittleg forespurt leige i Polen i mars 2025 var PLN 3 581 per månad ($925), ca. 2 % høgare enn året før globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dette gjennomsnittet var faktisk ned frå nivået mot slutten av 2024 (det låg på det lågaste sidan september året før), noko som tyder på at leigesjokket etter pandemien og flyktningstraumen er i ferd med å flate ut globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Leigene har auka i “moderate men jamne” steg – om lag +0,3 % per månad over det siste året globalpropertyguide.com.
Regionale leigeforskjellar er store. Til dømes har Warszawa dei høgaste leigene – omtrent PLN 4 900 (€1 050) i snitt per månad for ein bustad, følgt av andre store byar som Kraków, Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) og Wrocław globalpropertyguide.com. Til samanlikning ligg mindre byar som Kielce rundt PLN 2 000 (~€430) i månadsleige globalpropertyguide.com. Tabell under viser leiger i dei største marknadene per mars 2025:
| By | Snittleige per månad (mar 2025) | Endring, år over år |
|---|---|---|
| Warszawa | PLN 4 906 (≈$1 268) | +0,3% |
| Kraków | PLN 3 273 (≈$846) | +3,7% |
| Wrocław | PLN 3 057 (≈$790) | +0,3% |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia) | PLN 3 164 (≈$818) | +3,0% |
| Poznań | PLN 2 564 (≈$662) | +3,4% |
| Łódź | PLN 2 191 (≈$566) | +3,9% |
Kjelde: Otodom-leigerapport, mar 2025 globalpropertyguide.com.
Vi ser at leiga i Warszawa er omtrent dobbelt så høg som i mellomstore byar som Łódź, noko som liknar på forskjellen i eigedomsprisar. Merkbart er òg at avkastninga for utleigeeigedom har blitt betre. Brutto leigeavkastning på bustad i Polen ligg no på 6,13 % i snitt, opp frå ~6,0 % mot slutten av fjoråret globalpropertyguide.com. Av større byar tilbyr Bydgoszcz høgast avkastning – om lag 6,65 %, mykje grunna låge kjøpsprisar globalpropertyguide.com. Leigeavkastninga i Warszawa er òg relativt høg (~6,5 % i snitt) grunna sterke leiger, medan Poznań hadde lågast avkastning (~5,36 %) i undersøkinga globalpropertyguide.com. Slike avkastningar – på 5–6 % – er attraktive i europeisk samanheng og ligg over dagens bustadrenter, noko som lokkar investorar til utleigemarknaden (trass i usikkerheit rundt mogleg strengare skatt på utleigeeiningar).
Build-to-Rent (PRS) ekspansjon: Den private leigesektoren (PRS) i Polen går gjennom ei stor endring. Marknaden har tradisjonelt vore dominert av små, private utleigarar, men no ser vi ein straum av institusjonelle investorar som bygg ut store bustadblokker for utleige. Per 2024 er det over 21 000 institusjonelle PRS-leigebustader (i dei største byane) i Polen, og om lag 25 000 einingar til på veg dei komande åra globalpropertyguide.com. Nesten 40 % av desse institusjonelle leigene er i Warszawa globalpropertyguide.com, men også byar som Kraków og Wrocław opplever sterk vekst i Build-to-Rent-prosjekt. Faktisk har PRS-marknaden i Kraków blitt den tredje største i landet og veks raskt, med rundt 3 400 bueiningar i drift og nesten 2 000 under bygging ved utgangen av 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Høge finansieringskostnader og auka bustadprisar har gjort at fleire (inkludert unge profesjonelle og flyttande familiar) søker seg til leigemarknaden, og dermed aukar etterspurnaden etter profesjonelt drifta leigebustader content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Belastninga i PRS er svært høg – til dømes fall vakansegrada i Kraków sine nye utleieprosjekt til berre 3,9 % ved utgangen av 2024 (ned frå 6,5 % året før), trass stor ny bygging content.knightfrank.com. Mange leigetakarar i nye PRS-prosjekt er expats eller ukrainarar, noko som viser at migrasjon bidreg til leigeetterspurnaden content.knightfrank.com. Med meir tilbod på veg, vil leigetakarar få fleire alternativ, men sidan Polen har eit stort bustadunderskot, vil leigemarknaden truleg vere stram i nær framtid. I 2025 bur ca. 12,9 % av polske hushald i leigd bustad (framleis lågt samanlikna med Vest-Europa), og denne delen aukar etter kvart som det å leige blir meir sosialt akseptert globalpropertyguide.com. PRS-trenden, saman med statlege tiltak for førstegangskjøparar, bidreg til at marknaden gradvis balanserast etter fleire år med ekstrem kjøpsetterspurnad.
Utanlandske kjøparar: Interessant nok blir utanlandske kjøparar stadig meir aktive i bustadmarknaden i Polen, særleg i dei store byane og forstadene. Ei nyleg undersøking blant dei største utbyggjarane viste at kjøparar frå utlandet utgjorde over 30 % av kundane i enkelte nye prosjekt i 2024 globalpropertyguide.com. Den største gruppa er ukrainarar (mange har busett seg i Polen på grunn av krigen), følgt av belarusarar og kjøparar frå andre asiatiske land og land i Sentral- og Aust-Europa globalpropertyguide.com. Utbyggjarar melder om ein tydeleg aukande trend i interessa frå utanlandske kjøparar som planlegg eit langt liv i Polen – ofte flytter dei både familie og jobb hit – og som ser på polsk eigedom som ei stabil investering globalpropertyguide.com. Polen har få restriksjonar for utlendingar som vil kjøpe leilegheiter (EU-borgarar kan kjøpe fritt; borgarar utanfor EU kan stort sett òg det, men dei treng løyve for visse eigedomstypar som jordbrukseigedom). Denne aukande utanlandske etterspurnaden gir eit ekstra lag med støtte, spesielt for nye utbyggingar i Warszawa-området og Kraków. Det speglar òg tillit til polsk økonomi og buforhold.
Utsikter: Det er brei semje om at bustadmarknaden i Polen i 2025–2026 vil stabilisere seg heller enn å falle kraftig. Utbyggjarar og bankar (t.d. PKO BP) forventar ikkje noko stort prisfall; prisane vil heller flate ut eller stige på linje med inflasjon globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Om, som føresagt, NBP kuttar renta med om lag 100 basispunkt seint i 2025 globalpropertyguide.com, vil betre lånetilhøve sleppe noko av den oppdemde etterspurnaden laus – om enn gradvis, då kredittkrava framleis er strenge. Bustadtilgjengeligheit vil truleg bli litt betre enn på dei dårlege nivåa i 2022–2023, takka vere lågare prisvekst og rimelegare finansiering. Regjeringa sitt nye “Første Nøkkel”-program (retta mot bruktbustadar) kan òg hjelpe fleire førstegangskjøparar i 2025 globalpropertyguide.com, utan å stimulere prisane på nye bustadar for mykje (noko tidlegare program fekk kritikk for). Viktige risikoar å følgje med på er: tidspunkt og storleik på rentekutt (utsetjing eller små kutt kan forlenge nedturen), uventa politiske grep (t.d. høgare utleigeskatt eller strengare husleigekontroll, sjølv om ingen slike tiltak er planlagde no), og den generelle økonomiske helsa. Her veks polsk økonomi framleis og arbeidsløysa er låg, så eit stort negativt etterspurnadssjokk verkar lite sannsynleg. Utan ytre sjokk bør bustadetterspurnaden gradvis ta seg opp dei neste 1–2 åra, medan tilbodet er avgrensa (utbyggjarane har halde tilbake nye prosjekt), noko som tilseier at marknadsbalansen kan bli gjenoppretta med moderate prisaukar, utan å risikere boble eller krakk. Eit marknadsnotat oppsummerte: “[I 2025] kjem salet ikkje tilbake til toppnivået 2020–2021, men bør halde seg stabilt og unngå store fall” globalpropertyguide.com. Det store bustadunderskotet og aukande folketal (styrka av innvandring) gir solide fundament for bustadsektoren på mellomlang sikt.
Kontoreiendom: Kvalitetsfokus i eit marknad med lite nybygg
Marknadsstorleik og opphenting: Den polske kontorsektoren kjem seg no etter pandemitidene med høg motstandskraft. Landet har no eit samla moderne kontorareal på over 13 millionar m² fordelt på ni sentrale marknader (Warszawa og åtte regionale byar) polandoffices.com. Det er spesielt verdt å merke seg at samla kontorareal i større regionbyar (6,8 millionar m²) har passert nivået i Warszawa (6,3 millionar m²) polandoffices.com, noko som viser den sterke veksten til næringsknutepunkt som Kraków, Wrocław, Trippelbyen, Łódź, Poznań, Katowice m.fl. Etterspurnaden etter kontorleige tok seg kraftig opp igjen i 2022–2024 etter pandemifallet. Årleg aktivitet har sidan 2017 jamt vore over 1,4 millionar m² (bortsett frå under nedstenginga) polandoffices.com. For 2024 ligg estimert samla leigevolum på rundt 1,45 millionar m² polandoffices.com. Bedrifter fornyar leigekontraktar og optimaliserer areal – fornyingar står for om lag halvparten av transaksjonane, då mange selskap konsoliderer eller krymper arealet sitt til fordel for høgare kvalitet polandoffices.com. Viktig: Første kvartal 2025 viste akselererande etterspurnad: om lag 340 000 m² vart leigd ut nasjonalt i Q1, opp 25 % frå året før europaproperty.com. Av dette stod Warszawa for ca. 160 000 m² (mest nye avtalar), medan regionbyane samanlagt hadde over 180 000 m² (der mykje var fornyingar) europaproperty.com. Dette viser at leigetakaraktiviteten er robust, særleg utanfor hovudstaden, når verksemder veks eller flyttar til moderne lokale i regionane.
Ledighet og tilbodskrise: Kontorledigheita i Polen toppa seg i 2021–2022, då mange nye prosjekt vart ferdigstilt samstundes med pandemitidas reduserte plassbehov. Ved utgangen av 2024 var den samla ledigheitsraten ca. 14 % på dei største marknadene polandoffices.com (om lag 1,84 millionar m² står tomme, der 1,17 millionar er i regionbyane polandoffices.com). I Warszawa var ledigheita ca. 11–12 % på dette tidspunktet, og enda høgare (midt på/over 15 %) i regionbyane. Men snøret strammar seg til. Ledigheita er venta å gå nedover gjennom 2025, hovudsakleg fordi nybygginga har stoppa brått opp polandoffices.com. Utbyggingsaktiviteten fall til et lågmål i 2023–2024. I 2024 vart det levert under 200 000 m² med nye kontor i alle regionbyane samla polandoffices.com. Kontorbygginga i Warszawa er òg kraftig ned – berre om lag 135 000 m² er venta ferdig i 2025 (mot 300 000+ i toppåra) europaproperty.com europaproperty.com. Faktisk hadde Q1 2025 det lågaste talet på nye kontorprosjekt på tjue år – berre eitt middels stort prosjekt i Warszawa og eitt i Poznań vart ferdigstilt i kvartalet europaproperty.com.
For 2025 er det venta at samla nybygging nasjonalt vil ligge under 300 000 m² (eit historisk lågt nivå), og regionbyane kan oppleve “tidenes lågaste” volum av nye prosjekt polandoffices.com. Utbyggjarane er framleis forsiktige: mange har prosjekt på teiknebrettet, men utset realisering til dei har sikra førehandleige frå kundar eller til ledigheita har falle lenger polandoffices.com europaproperty.com. I tillegg blir enkelte eldre kontorbygg trekt tilbake eller omgjort til anna bruk (særleg i Warszawa) fordi dei er utdaterte eller ineffektive europaproperty.com. Dette reduserer i realiteten marknadstilbodet og kan dempe effekten av nybygginga. I Warszawa sentrum er mangel på byggeklare tomter ein anna flaskehals – berre få nye tårn blir realiserte utan store førehandstilsagn, og det er knapt om sentrumstomt polandoffices.com. I sekundærområde vil bygging berre bli teke opp att når finansieringsvilkåra er betre og det er sikre førehandleigeavtaler polandoffices.com.
Resultatet av desse dynamikkane er ei gradvis letting av overtilbodet. Per tidleg 2025 har vakansgraden i Warszawa dalt til litt over 10 % i snitt europaproperty.com, ned frå toppen. I tillegg er det eit tydeleg skilje innad i Warszawa: berre om lag 7 % vakans i det sentrale bykjerna mot 20 %+ i enkelte ytre område som Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Dette syner ein flukt til kvalitet og sentral plassering – selskapa gir opp eldre kontor utanfor sentrum til fordel for sentrale, godt knytte bygg. I regionane held vakansgraden seg høgare i snitt (om lag 17–18 % på tvers av dei største byane ved utgangen av 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Tendensane varierer frå by til by: Kraków og Katowice har byrja å sjå fallande vakans (takka vere sterk etterspurnad), medan Wrocław og Poznań har sett ein liten auke i vakans nyleg europaproperty.com. Til dømes hadde Kraków (det nest største kontormarknaden, 1,8 millionar m²) ca. 57 000 m² i take-up i Q1 2025 og berre ~86 000 m² under bygging europaproperty.com europaproperty.com – denne strammare balansen pressar vakansgraden ned. Alt i alt, med avgrensa nybygg i 2025–26, er det forventa at vakansgraden vil halde fram å gå ned både i Warszawa og dei fleste regionsbyane polandoffices.com, og kontormarknaden vil nærme seg ein sunnare balanse innan 2026.
Leigeprisar og leigetakarpreferansar: Kontorleigeprisane har i hovudsak vore stabile trass pandemien og auka driftskostnader. Utleigarar har vore varsame med å auke nominell leige, og har i staden justert nettoeffektiv pris gjennom insentiv. Per tidleg 2025 ligg prime spurte leiger i sentrum av Warszawa på rundt €18 til €27 per m²/mnd europaproperty.com, avhengig av standard og eksakt plassering (nye signalbygg oppnår øvre nivå ~€25–27). Kontor utanfor sentrum i Warszawa har spurt rundt €10 til €17/m² europaproperty.com. I dei største regionsbyane ligg A-klasses leiger generelt i €9 til €19,5 per m² europaproperty.com — der Kraków og Wrocław ligg i den øvre enden (låge til midtre €-tenar i snitt, opptil ~€18–19 for toppmoderne lokale), og mindre byar som Łódź og Szczecin ligg lågare. Desse leigenivåa har sett små auke i 2024 nokre stader (t.d. auka utleigar i Kraków prime-leiga med ~€0,5 som følgje av låg vakans), men samla sett har ingen dramatiske leigesprang skjedd sidan konkurransen om leigetakarar har vore hard content.knightfrank.com. I 2025, etter kvart som høgkvalitets lokaler blir teken opp, kan det bli moderat leigevekst i prime-plasseringar til utleigar si fordel i best mogleg bygg. Allerede har driftskostnader (straum o.l.) auka i 2022–23, men stabiliserte seg i 2024 og leigetakarane har justert totalbudsjettet.
Avgjerande er det at leigetakarane prioriterer kvalitet framfor kvantitet. Det er ein pågåande “flukt til kvalitet”: selskap føretrekk moderne, berekraftige kontor med attraktive plasseringar og fasilitetar for å lokke tilsette tilbake på kontoret. “Leigetakarar held fram med å føretrekkje nye bygg, og set pris på høg standard og sentral plassering. Økonomiske vilkår, plassering og tilgang til transport er framleis dei viktigaste faktorane,” seier ein leiande kontorrådgjevar europaproperty.com. Dette syner seg ved at mesteparten av lokala som vart leigd i Warszawa Q1 2025 ligg i nyere bygg i sentrum europaproperty.com. Eldre kontorbygg utan miljøsertifikat, effektiv ventilasjon eller fleksible løysingar slit med å halde på leigetakarar polandoffices.com. Nokre av desse eldre bygga (særleg frå 1990–/2000-talet) risikerer å bli utdaterte utan oppgradering. Vi ser allereie utleigarar oppgradere eigedommar til ESG-standardar — installerer smarte energisystem, betre luftkvalitet og lagar samarbeidsområde polandoffices.com. Bygg som ikkje møter moderne ESG-/wellness-krav risikerer lengre vakans og press nedover på leigeprisane polandoffices.com. Marknaden har i praksis delt seg: polarisering mellom ettertrakta, moderne kontor (låge vakans, stabile leiger) og mindre populære, utdaterte bygg (høg vakans) cbre.pl. Til dømes er skiljet i Warszawa tydeleg – skinande nye skyskraparar i Wola er nesten fulle, medan eldre kontor i ytre Mokotów har over 20 % vakans og leigerabattar.
Ein annan trend er arealoptimalisering: mange selskap leiger noko mindre kontor enn før COVID, og speglar hybridarbeid og effektivisering. Newmark-undersøking peikar på at gjennomsnittleg leigekontrakt har minka dei siste åra polandoffices.com då leigetakarar slår saman kontor eller går over til aktivitetsbaserte løysingar. Likevel er samla etterspurnad sterk nok til å halde netto etterspurnad positiv. Coworking- og flekskontor tilbyr òg større volum igjen og absorberer noko vakans ved å møte firma sine behov for fleksibilitet.
Investering og avkastning: Investorar fekk tilbake appetitten for polske kontor i slutten av 2024 etter at rentemarknaden vart tydelegare. Fleire store transaksjonar vart gjennomførde, inkludert oppkjøpet av kontortårnet Warsaw UNIT for ~€280 millionar content.knightfrank.com. Til saman utgjorde kontor omlag 33 % av investeringsvolumet i 2024 (ca. €1,6–1,7 mrd) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Internasjonale investorar blir lokka av høge avkastningar i Polen samanlikna med Vest-Europa. Prime-kontoravkastning (for kjernebygg i Warszawa) har auka til ca. 6,0 % per Q4 2024 content.knightfrank.com – mykje høgare enn til dømes kontor i Berlin eller Paris (~3–4 %). I regionsbyar kan prime-kontor gje endå høgare avkastning, avhengig av leigekontrakt og kredittrisiko. Desse avkastningane stabiliserte seg mot slutten av 2023 og kan så vidt byrje å krype nedover igjen med betre marknadsstemning content.knightfrank.com. Polen gir faktisk ein solid risikopremie og meir leigeinntekt enn vestlege marknader, noko som framleis trekkjer til seg global kapital content.knightfrank.com. Lokale investorar er stadig få (mangel på REITs m.m.), men tysk, amerikansk og asiatisk kapital har aukande interesse for polske kontoreigedommar content.knightfrank.com. For 2025 ventar ein ein sterk porteføljestraum, inkludert nokre porteføljesal og at nye aktørar kjem inn.
Utsikter: Det polske kontormarknaden er inne i ein syklisk oppgang mot 2025–2026. Med nesten ingen overetilbod i sikte byrjar maktbalansen så smått å skifte tilbake til utleigarane innan dei beste segmenta. Ledigheitsnivåa er venta å halde fram med å falle (Warszawa kan nærme seg einleggssifra samla ledigheit innan 2026). Leigenivåa på dei beste lokasjonane kan stige moderat etter kvart som tilbodet strammar seg inn; vi kan sjå prime-leiger i Warszawa nærme seg €30 på eit par år om etterspurnaden held seg god. Men segmenteringa vil vedvare – sekundære lokasjonar og eldre B-klassebygg må reposisjonere seg (gjennom oppgradering eller ombygging til andre formål, til dømes bustad) for å vere konkurransedyktige. Vi ventar avgrensa nybygging til tidlegast slutten av 2025 eller 2026 polandoffices.com, når truleg lågare rente og betre finansieringsvilkår kan sparke i gang neste utbyggingssyklus europaproperty.com. Nokre utviklarar sikrar seg allereie løyve, men ventar på økonomiske «grønt lys». Dessutan, om Polens økonomi held stø kurs, bør veksten i kontorarbeidsplassar (teknologi, forretningstenester, FoU-senter osv.) halde fram, noko som gjev jamn oppabsorbering av areal – særleg i regionale teknologiknutepunkt. Ein mogleg risikofaktor er trenden med fjern-/hybridkontor – sjølv om mange bedrifter har vende tilbake til kontoret i stor grad, er hybridarbeid kome for å bli (med deltakargrad på 50–80 % som “normalt” no), og dette kan avgrense framtidig arealbehov europaproperty.com. Likevel har kontorsektoren i Polen vist stor tilpassingsdyktigheit: leigetakarane prioriterer kvalitet og ESG, utleigarane reduserer tilbodet og oppgraderer eigedomar, og investorar er optimistiske til langtidspotensialet. Som Knight Frank påpeikar, er marknaden inne i ein “korrigeringsfase”, men med stabil etterspurnad og svært avgrensa nytilbod ligg det til rette for ein meir balansert marknad og mogleg leigevekst i dei høgkvalitets kontora framover cbre.pl.
Handelseigedom: Høg utleigegrad, vekst i handelsparkar & endra forbrukarmønster
Kraftig oppsving etter pandemien: Den polske marknaden for handelseigedom har i stor grad lagt pandemien bak seg og viser ny vekst. Forbruket har auka nominelt, støtta av høgare løner og låg arbeidsløyse, sjølv om høg inflasjon tynte dei reelle detaljhandelsutsiktene i 2022–2023. I 2024 stabiliserte detaljhandelen seg og trafikken vende tilbake til kjøpesentra. I byrjinga av 2025 er forhandlarane forsiktig optimistiske: “Polsk detaljhandel kan sjå optimistisk på framtida. Trass i global uro og tidlegare høg inflasjon, aukar kjøpekrafta, og netthandel supplerer no fysisk handel i staden for å true den,” seier retail-leiar hos BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.
Nytt tilbodsbølgje i handelsparkar: Ein tydeleg trend er ein liten boom i handelsutbygging, særleg utanfor dei største byane. I 2024 blei det ferdigstilt 545 000 m² nytt handelsareal over heile Polen europaproperty.com – det største årlege tilskotet sidan 2015. Utbygginga er særleg retta mot handelsparkar og frittståande handelslager, som møter kundenes ynskje om enkle, køyre-til-løysingar. Berre i første halvår 2024 voks den polske handelsmasssen med ~300 000 m², og i første kvartal 2025 opna ytterlegare 42 000 m² europaproperty.com. For heile 2025 er om lag 400 000 m² nytt handelsareal forventa, nesten på nivå med 2024 europaproperty.com. Denne toårige bølgja er merkbar, ettersom ny handelsutbygging gjekk kraftig ned på slutten av 2010-talet. Prosjekta inkluderer utvidingar av eksisterande senter og mange mindre tiltak i underforsynte byar. Til dømes opna M Park Mrągowo (15 000 m²), OTO Park Żagań (6 500 m²) og M Park Brzeziny (5 800 m²) i starten av 2025 – alle handelsparkar – samt ei utviding av Aniołów Park i Częstochowa europaproperty.com. Utbyggingsrøret er solid, med ~450 000 m² under bygging (inkludert noko ombygging av gamle hypermarked) europaproperty.com. Det største pågåande prosjektet er Designer Outlet Kraków (21 000 m², opna mai 2025) europaproperty.com, og andre viktige er Przystanek Karkonosze og OTO Park i Siemianowice (begge ~17–18 000 m²) europaproperty.com. Handelsparkar dominerer opningane, noko som speglar eit strategisk skifte: utviklarar føretrekk luftige, rimelege areal som har vist seg solide (dei var tilgjengelege sjølv under nedstengingar, og passar til rask, enkel handel).
Høg utleigegrad og oppgang: Sjølv med dette nye tilbodet er dei fleste polske handelseigedomar høgt utleigde. Den gjennomsnittlege ledigheita i dei 16 største byane var ~3,3 % sommaren 2024, ned 0,3 prosentpoeng frå året før europaproperty.com. Ved slutten av 2024 låg den rundt 3 % cushmanwakefield.com. Så låg ledigheit signaliserer at etterspurnaden held tritt med tilbodet. Faktisk gjekk ledigheita ned i 6 av dei 8 største byane i 2024 europaproperty.com. Berre Kraków og Wrocław hadde små auke (og Szczecin var stabil) europaproperty.com, truleg grunna enkelte nye prosjekt som midlertidig auka arealet. Elles har forhandlarane ekspandert – særleg daglegvare, lågpriskjeder, byggevare og utvalde motemerke – og fyller både nye senter og ledige lokale frå før. Polske kjøpesenter i større byar er i snitt 97 % eller meir utleigde, praktisk talt fullt opp, med unntak av vanleg rullering.
Besøkstal og salgsdata stadfestar den gode utviklinga. I følgje den polske kjøpesenterforeningen (PRCH) var besøket i kjøpesentra ved starten av 2025 litt over nivået for året før – januar 2025 såg fottrafikken +0,4 % opp frå året før og salsomsetninga til leigetakarane +2,6 % opp frå året før europaproperty.com. Det tyder på at forbrukarane vende tilbake for fullt etter jul, og også gjorde ein del tidleg-året-handel (kan hende i forkant av vinterferien). Dei beste retailselskategoriar med omsyn til salgsvekst var tenester (+6,6%), nisjehandel (+6,2%) og helse & skjønnheit (+6,1%) europaproperty.com – noko som viser at folk igjen brukar meir på personleg pleie og fritidstenester. Handlemønsteret ser ut til å normalisere seg; fysisk og digital handel har funne ein ny balanse. Netthandel står for om lag 9 % av hele detaljhandelen (per mars 2025) europaproperty.com. Netthandel tek ikkje lenger over for dei fysiske butikkane, men fungerer no som eit supplement; mange butikkar satsar på omnichannel, og kundane brukar begge kanalar. Kort sagt, netthandel vert ikkje lenger sett som ein eksistensiell trussel mot kjøpesentera, men berre som ein del av detaljhandelslandskapet europaproperty.com.
Samtidig er det ikkje berre gode nyheiter: reell (inflasjonsjustert) detaljhandel har vist ein del svakheit i 2023–2024. Ved innleiinga til 2025 hadde høg inflasjon tynna ut forbrukarkrafta, noko som førte til små årlege nedgang i volumet. Til dømes viser tal frå Statistisk Sentralbyrå at detaljhandelen i mars 2025 (faste prisar) var 0,3 % lågare enn mars året før (andre månad på rad med årleg tilbakegang) europaproperty.com. Forbrukarane er framleis noko tilbakehaldne, truleg grunna høge prisar og usikker økonomi. Når det er sagt, steig salet på månadsbasis i mars (opp 14 % frå februar, sesongeffektar) europaproperty.com. Med venta vidare nedgang i inflasjonen og aukande løner, bør forbrukartilliten løfte seg seinare i 2025, noko som kan gi sterkare vekst i detaljhandelen.
Butikkformat og utfordringar: Ei sentral strukturell utfordring for polsk detaljeigedom er aldringa av kjøpesentera. Nesten 70 % av butikklokala er over 10 år gamle europaproperty.com. Mange førstegenerasjons kjøpesenter frå 2000-talet treng no oppgradering for å møte dei moderne forventningane til kundane. Utleigarar set i gang med renoveringar, oppgraderingar og legg til nye attraksjonar. Eit godt døme er Nowa Sukcesja-senteret i Łódź, som etter ein vanskeleg periode omdefinerer seg sjølv med ein enorm underhaldningspark på 30 000 m² kalla “Hopa Lupa” med trampolineparkar, gokartbane og anna underhaldning europaproperty.com. Dette reflekterer ein breiare trend: at butikk-eigarar legg til servering (F&B), underhaldning og opplevingsbaserte element for å auke besøkstal og opphaldstid. Vi kan forvente at fleire senter følgjer same veg – med kino, treningssenter, familieunderhaldning og restaurantar for å vere relevante, sidan rein handel går meir og meir over på nett innan somme kategoriar.
Ein anna polsk særfaktor er sundagsforbodet mot handel, som sidan 2018 har avgrensa dei fleste butikkar frå å halde ope dei fleste sundagar. Denne lova har påverka helgebesøket og tvinga kjøpesenter til å tilpasse seg med fleire vekedag-arrangement og tenester som serveringsstader og kinoar (som er unnatekne). Sjålv om det ikkje vert tydeleg nemnt i rapportane, er dette ein underliggande faktor i korleis polsk detaljehandel fungerer (og kanskje ein av grunnane til at handelsparkar – som ofte har supermarknader som kan halde ope enkelte sundagar – har blitt meir populære).
Forhandlarstemning: Internasjonale merkevare ser generelt positivt på Polen på grunn av det store folketalet og ein voksande middelklasse. I 2024–25 kom fleire nye aktørar og utvidingar, inkludert innan luksussegmentet i Warszawa og lågpriskjedar i regionsbyar. Forbrukartilliten nådde ein botn i 2022 med krig i nabolandet og høg inflasjon, men har henta seg inn att. Det er framleis noko varsemd (sjølv vist ved små volumnedgangar), men samla sett er forbruket venta å vekse reelt i 2025 etter kvart som inflasjonen roar seg. Dette ser lyst ut for kjøpesentereigarar – høgare sal gir meir robuste leigetakare og potensial for indeksregulert leige.
Investering og avkastning: Investeringsmarknaden for butikkar fekk eit betydelig comeback i 2024, og stod for rundt 32 % av Polens investering i næringseigedom content.knightfrank.com. Nokre store transaksjonar fann stad: mellom anna vart to av Polens største kjøpesenter – Silesia City Center i Katowice og Magnolia Park i Wrocław – kjøpte av den sør-afrikanske investoren NEPI Rockcastle for respektive €405 millionar og €373 millionar content.knightfrank.com. Det vart òg selt ein portefølje på seks mellomstore handelsparkar for €285 millionar content.knightfrank.com. Desse transaksjonane viser fornya tillit til polsk detaljeigeendom, spesielt dominante kjøpesenter og handelspark-porteføljer for kvardagsnære varer. Prime shopping senter-avkastning gjekk opp til rundt 6,25 % ved utgangen av 2024 content.knightfrank.com – betydeleg høgare enn før pandemien (~5,0 %). Dette gjenspeglar global reprising (grunna høgare rente) og noko høgare risiko i detaljehandelen. Likevel vert investorar tiltrekte av at Polens detalje-avkastning er høgare enn i Vest-Europa, og kan gi oppside når marknaden stabiliserer seg content.knightfrank.com. Handelsparkar med stabil inntekt er spesielt etterspurde; avkastning ligg på same nivå eller litt høgare enn kjøpesenter (avhengig av kontraktlengde og leigetakar-miks).
Ein avgrensing for lokal investering i detalje (og andre sektorar) har vore mangelen på REIT-ar. Som nemnt kjem over 90 % av kommersiell eigedomsinvestering i Polen frå utanlandsk kapital europaproperty.com, delvis fordi lokale institusjonar og enkeltpersonar manglar eit REIT-system for investeringar. Myndighetene har lenge diskutert REIT-lovgiving, og om det vert innførd, kan det føre til at fleire polske sparepengar vert investerte i eigedom som kjøpesenter og kan løfte nasjonalt eigarskap. I 2025 finst det likevel framleis ingen REIT-ar – eit “vedvarande fråver” som eksperter peiker på som eit manglande element europaproperty.com.
Utsikter: Utsiktene for polsk detaljeigedom dei neste 3–5 åra er forsiktig positive. Grunnpilarane i sektoren – låg vakanse, auka forbrukarkraft og avgrensa tilvekst av nye kjøpesenter i dei store byane – tilseier stabilitet. Vi forventar at høg oppetid held fram, særleg i velfungerande kjøpesenter og daglegvare-ankra handelsparkar. Leiga i prime-senter vil trolig vere stabil eller auke litt i takt med inflasjonen, gitt sterk etterspurnad frå leigetakarar etter topp-lokasjonar. Sekundære eigedomar (eldre senter i metta marknader) må omstille seg, eller risikerer auka vakanse dersom dei ikkje moderniserer seg. Vi trur på ei vidare vekst av utviklinga av retailparkar i mindre byar, då dette formatet passar dagens forbrukarpreferansar (nærleik, uteområder, lokal handel). Forhandlarar vil fortsatt ekspandere – spesielt lågprissupermarked, byggevarehus og internasjonale kleskjeder som rettar seg mot Polens framleis underbetente mellomstore byar.
Forbrukarforbruket er ein svingfaktor: om inflasjonen fell til ~4 % i 2025 og ~3 % i 2026 (slik prognosane tilseier) reuters.com, vil realløna auke og gi meir volum i detaljehandelen. Dessutan har folketalet i Polen auka grunna innvandring og gir nye forbrukarar. Dermed vil etterspurnaden etter butikklokale stige moderat. På den andre sida vil netthandel auke jamt og trutt (truleg frå ~9 % til låge tital prosent av salet innan 2028), noko som kan avgrense behovet for nokre typar fysiske butikkar (særleg elektronikk og bøker, som allereie er mykje på nett). Men kategoriar som daglegvarer, servering, underhaldning og tenester gjer at fysiske butikkar vil vere viktige.
Viktige utfordringar og risiko for detaljehandelen er: å tilpasse eldre senter, halde oppe besøkstalet i konkurranse med netthandel, og moglege økonomiske nedgangar som påverkar forbrukartilliten. I tillegg kan kostnadspress (straum, lønningar) presse marginane til forhandlarane, med konsekvensar for evna til å betale leige – sjølv om mange har tilpassa seg med omnichannel-modellar. Samla sett er polsk detaljeigedom venta å halde seg sunn, og landets stabile økonomiske vekst vil gje høgare butikkomsetning. Bransjens fokus blir oppleving av kvalitet – å legge til underhaldning og gjestevenlegheit i kjøpesenter – og strategisk utvikling – å bygge rette format (parkar, outlet, blanda prosjekter i bysentrum) tilpassa endra forbrukarmønster. Med desse tiltaka kan detailsegmentet nyte stabile avkastningar, og mogleg vidare avkastningsnedgang dersom Polen lykkast med REIT-ar eller fleire nasjonale investorar kjem inn.
Industri & logistikk: Høg etterspurnad møter treigare tilbod – balansert utsikt
Rekordvekst, no i ferd med å roe seg: Polsk industri- og logistikkeinfrastruktur har vore ein stjerneaktør, og har vakse i ekstraordinært tempo dei siste åra. Ved utgangen av Q4 2024 hadde Polen ein total modern lager- og industristokk på om lag 34,5 millionar m² megaproject.com, noko som er ein auke på ~9 % frå året før property-forum.eu. (For å forstå utviklinga: det er om lag dobbelt så mykje som for berre fem år sidan – eit teikn på boomen utløyst av netthandel og “nearshoring”.) I 2024 aleine leverte utbyggjarar over 4+ millionar m² med nye lokale i 14 regionar megaproject.com. Dette tempoet har gjort Polen til eit av Europas leiande logistikknutepunkt – i midten av 2024 hadde Polen den nest høgaste nettoetterspurnaden i Europa (bak berre eitt anna land) marketoutlook.cbrepoland.pl, og demonstrerer dermed sin rolle som kontinental lagerhub.
Etterspurnadsdrivarar: Fleire faktorar ligg bak denne styrken. Polens strategiske plassering i Sentral-Europa, relativt låge lønskostnader og stadig betre infrastruktur (veg, motorveg, jernbane) tiltrekkjer produsentar og distribusjonssenter for EU. Aukande netthandel (Amazon, Zalando og fleire har store distribusjonssenter i Polen) og veksten av 3PL (tredjeparts logistikkdrift) er kraftige driverar. Dessutan har nearshoring-trendar – at vestlege selskap flyttar produksjonen nærare heim – gjeve Polen ein fordel, spesielt sidan globale forsyningskjede-problem (til dømes USA–Kina-handel) gjer at firma spreiar lokaliseringa si polandinsight.com. Polske byrå melder faktisk om aukande interesse frå internasjonale verksemder (inkludert kinesiske selskap) for nye logistikkbygg i Polen i takt med at dei omstrukturerer forsyningskjedene sine polandinsight.com.
Robust utleige, liten auke i ledig areal: Etterspurnaden etter industrilokale har vore sterk. Utleigeaktiviteten i 2024 nådde om lag 5,8 millionar m², opp cirka 4% frå 2023 axiimmo.com, noko som peikar på vidare vekst frå leigetakarane si side. Merknadsverdig er det at om lag 48% av opptaket i 2024 var fornyingar av leigekontraktar polandinsight.com – altså at mange eksisterande leigetakarar forlenger kontrakt, noko som viser tillit til lokasjonen, men det betyr òg mindre andel reint nye ekspansjonar. Likevel utgjorde nye avtalar og ekspansjonar rundt 3 millionar m², noko som er svært sunt. Ledigheita, som låg på ekstremt låge nivå (om lag 5% eller lågare) i 2019–2021, har auka litt ettersom tilbodet steig raskt. Ved utgangen av 2024 var ledigheita om lag 7,5% på landsbasis polandwarehouses.com (tilsvarande omlag 2,6–3 millionar m² ledig). Midtvegs i 2025 auka ledigheita endå meir til 8,5% polandinsight.com. Denne aukinga kjem hovudsakleg av at nytt tilbod ei kort stund overgjekk nettoopptaket – marknaden absorberer lokale fort, men utviklarar leverte så mykje i 2022–Q1 2024 at ledigheita auka i enkelte område polandinsight.com. Til dømes hadde regionar som Nedre Schlesien (Wrocław) høgare ledigheit etter at fleire store parkopningar kom samstundes europaproperty.com.
Likevel viser 8% ledigheit framleis ein balansert marknad – akkurat nok ledigheit til at leigetakarar får val, men ikkje noko overflod. Bransjeekspertar ser faktisk på denne auken som ei sunn normalisering etter dei særs stramme åra: “Auken i ledigheit er eit naturleg resultat av investeringsboomen tidlegare. Marknaden bevegar seg mot balanse igjen,” forklarar ein Knight Frank-analytikar polandinsight.com polandinsight.com. Høgare ledigheit har gjeve leigetakarane litt meir forhandlingsmakt for første gong på fleire år (ein kan sikre litt betre vilkår eller insentiv i enkelte område) cbre.pl cbre.pl. Utviklarane har merka dette og har trappa ned på spekulativ bygging, noko som vil hindre at ledigheita blir altfor høg. Nye prosjektstartar mot slutten av 2024 var færre, og det som byggjast ligg mykje lågare enn toppane i 2021–22. Marknaden er på veg mot ei «myk landing»: Etterspurnaden er stadig sterk og brei (3PL, handel, lett industri, datasenter, osv.), medan tilbodet flatar ut, slik at det ledige arealet kan absorberast dei komande kvartala.
Stabile leigeprisar og «urban» logistikkpremie: Trass i auka kostnader (materialar, arbeidskraft) og høgare finansieringskostnad, har leigeprisane på lagerlokale vore ganske stabile. Industrileige i Polen er blant dei billegaste i EU, noko som trekkjer til seg leigetakarar. Per midten av 2025 ligg typiske leigeprisar for store logistikkbygg på om lag €3,80 til €5,00 per m²/månad polandinsight.com for standardlokale i hovudområda (lågast i Sentral-Polen og Øvre Schlesien, høgast kring Warszawa og i småbyar). Samstundes ligg «urbane» lagre nært byane (mindre einingar nær bygrensa eller i byar) på høgare nivå, rundt €5,00 til €7,50 per m²/månad polandinsight.com grunna plassering. Dette har ikkje endra seg nevneverdig det siste året – leigene er relativt flate, noko som viser at sjølv med litt høgare ledigheit treng ikkje utleigarane å kutte prisane. I staden kan dei gje fleire insentiv på lange kontraktar. Dei stabile leigene tyder på ein moden sektor der både utleigar og leigetakar søkjer langsiktig samarbeid i staden for priskrig polandinsight.com.
Det er verdt å merke seg at nye kontraktar ofte har indeksering mot inflasjon (som regel årlege endringar etter konsumprisindeks), så mange utleigarar fekk høgare leigeinntekt i 2022–23 grunna høg inflasjon. Framover, med lågare inflasjon, blir leigeauken mindre, så vidare vekst i leigeinntekt kjem an på auka utleigegrad eller å oppnå høgare leiger på nye kontraktar i attraktive område.
Berekraft («grøne lagre»): Ein sentral trend i logistikken er fokus på berekraftige, energieffektive lagerbygg. Mange nye prosjekt i Polen blir bygd etter BREEAM- eller LEED-standard – med solceller, LED-belysning, regnvassoppsamling og til og med lokale energilager. Det er stor interesse for og etterspurnad etter grøne sertifiseringar hos både brukarar og investorar, då selskapa ønskjer å redusere klimaavtrykket. Poland Insight peiker på ei “bølge av grøne lagre” (som i artikkeltittelen) – dette er no blitt eit faktisk salsargument. Solcelleinstallasjonar på store tak er etter kvart vanleg, og enkelte anlegg har no tilrettelagt for elektrisk lastebil-infrastruktur. Denne trenden gjer den moderne lagerparken i Polen endå meir framtidsretta, men krev også tidlegare investering frå utviklarane (som dei får att gjennom litt høgare leige eller at slike bygg blir meir attraktive).
Geografisk spreiing: Kjerneregionane for logistikk er framleis Warszawa (Sentral-Polen), Øvre Schlesien (Katowice-regionen), Nedre Schlesien (Wrocław), Poznań, og i aukande grad Sentral-Polen (Łódź-regionen) samt Vest-Polen (Szczecin, retta mot tyske marknaden). Desse områda har hovudtyngda av dei 35 millionar m². Men veksten spreier seg òg til Aust-Polen og mindre byar etter kvart som motorvegnettet veks (td. Rzeszów, Lublin får meir). Til dømes har utanlandske investorar byrja utvikle nær den ukrainske grensa (Rzeszów) i påvente av framtidig utbygging i Ukraina og på grunn av NATO sine logistikkbehov der.
Investormarknaden: Logistikkeigedom har vore investoren sin yndling, og Polen er ikkje eit unntak. I 2024 utgjorde industribygg om lag 25% av investeringsvolumet content.knightfrank.com. Sjølv om det er mindre spektakulært enn 2021 sin «boom», skjer det framleis mange avtalar. Avkastningsnivåa (yield) fekk ein betydeleg korreksjon i 2022–23, frå rekordlåg (om lag 4% eller lågare) til meir attraktive nivå på rundt 6,25% for sentrale logistikkeigedomar mot slutten av 2024 content.knightfrank.com. Denne korreksjonen, saman med gode underliggande forhold i sektoren, har fornya interessa frå både eksisterande og nye investorar. Mange globale fond som ikkje kunne forsvare å kjøpe til 4% yield, finn polske lager eigedommar interessante på 6%+ content.knightfrank.com. I tillegg har Polen eit høgt yield-spenn samanlikna med Vest-Europa (der prime-yields er rundt 3,75–5%), noko som gjer det til ein favoritt for «core-plus» og verdi-auke-strategiar content.knightfrank.com.
Ein merkbar sale-leaseback-trend er òg på veg oppover, der eigarar sel lagerbygga sine til investorar og leiger attende. Polen hadde “rekordhøg sale-leaseback-aktivitet tidleg i 2025,” ifølgje marknadsrapportar polandinsight.com. Dette tyder på at polske bedrifter hentar ut verdi frå eigedomen, og at investorar gjerne vil kjøpe bygg med lange leigekontraktar. Eit anna poeng: polske investorar har auka si andel av industrikjøp i det siste (polsk kapital utgjorde rundt 9% av 2024 sin totale CRE-volum content.knightfrank.com, og noko av dette går til industri gjennom private fond og utviklarar). Framleis dominerer likevel utanlandske investorar (Europa, USA, Midtausten, Sør-Afrika, Asia) dei store transaksjonane. Sidan det finst mange utviklarplattformar i Polen (Panattoni, GLP, Segro osv.), ligg det òg an til fleire nye prosjekt det kan investerast i.
Utsikter: Dei mellomlangsiktige utsiktene for Polens industri- og logistikkeigedom er sterkt positive, sjølv om dei går frå ein periode med ekstrem vekst til meir berekraftig vekst. Etterspurnaden er venta å halde seg høg: Polens økonomi (særleg industri, handel og e-handelslogistikk) bør vekse jamt, noko som gir eit vedvarande behov for lagerkapasitet. Det geopolitiske klimaet, sjølv om det er spent, favoriserer faktisk Polen sidan selskap omstrukturerer forsyningskjedene sine for å kome nærare dei europeiske marknadene (Polens stabile EU-medlemskap og store arbeidsstyrke gir landet eit fortrinn framfor nokre av dei billegare landa). Tilbodet vil normaliserast – utviklarar er meir forsiktige no, og bankar har stramma inn finansiering av spekulative prosjekt. Men dette er ei sunn justering; det er sannsynleg at tilførselen i 2025 blir lågare enn i 2024, noko som hjelper ledigheita til å toppe seg, og deretter kanskje falle igjen innan 2026. Allereie i andre halvår 2025 kan vi sjå ledigheita stabilisere seg rundt 8–9 %, og deretter forbetre seg når absorpsjonen held fram.
Leigenivå kan igjen oppleve svak oppgang i sentrale område når det ledige arealet vert utleigd. Mange logistikkleigetakarar har akutt behov (3PL-operatørar signerer kontraktar, detaljistar treng distribusjonssenter) og vil betale ekstra for nær og ferdig areal – særleg rundt Warszawa og andre større byar. I utkantregionar med større tilgjengeligheit vil leigene halde seg konkurransedyktige.
Ein stor usikkerhetsfaktor er utfallet av Ukraina-krigen: Ein eventuell gjenoppbyggingsboom i Ukraina kan auke etterspurnaden etter logistikkareal i Aust-Polen (som samlingspunkt), men kan òg på lengre sikt føre noko av aktiviteten inn i Ukraina. For no tener Polen som ei trygg hamn for logistikk- og industriverksemd som tidlegare kunne ha vore lagd til Ukraina eller Russland.
Når det gjeld risiko: Ei global eller europeisk resesjon ville dempe etterspurnaden (men så langt er den polske industrien allsidig og delvis skjerma av «nearshoring»-trenden). Dersom rentene held seg høge lenge, kan det avgrense utvikling dreven av investorar og halde finansieringskostnadene oppe, men det betyr òg at eksisterande eigedomar blir meir verdifulle grunna avkastinga si. Auka byggekostnader har vore ei utfordring, men har slakka noko sidan 2022 – likevel kan ny oppgang presse marginane til utviklarane.
Oppsummert: Polens industrielle eigedomssektor er mogen. Marknaden har gått frå underdekning til meir balanse, med moderne areal lett tilgjengeleg. Stabile leiger, høg utnytting (sjølv med 8 % ledig, er mange delmarknader i realiteten fulle for store einingar), og vedvarande etterspørselsdrivarar gir eit positivt bilete. Vi ventar at Polen vil forbli ein av dei tre leiande logistikkmarknadene i Europa, og at samla volum kan nærme seg førti til femti millionar m² innan 2028 ettersom utviklinga held fram, om enn i eit meir kontrollert tempo. Fokus framover vil vere meir “spec-bygde big-box-ar” med kortare byggetid (for å møte leigetakarane sine behov raskt), samt verdiutvikling og ombygging av eldre lager (til dømes automatisering og fokus på miljø/ESG). Med desse trendane og Polens konkurransefortrinn bør industrisegmentet halde fram med å gi gode avkastningar for investorar og støtte den vidare økonomiske veksten.
Marknad for utviklingsgrunn: Forsiktig oppsving og planreform
Marknad for investeringseigedom – Frå boom til brems: Marknaden for utviklingsgrunn i Polen har vore gjennom store svingingar dei siste åra. Ein aktivitetstopp i 2021–2022 (der utviklarar kjøpte tomter i stor fart på grunn av billeg kreditt og høgt bustadsal) blei følgd av ei kraftig nedkjøling i 2023 då tilhøva endra seg polandinsight.com. Ved inngangen til 2024 hadde mange investorar og utviklarar inntatt ein “vent-og-sjå”-haldning grunna manglande bustadtilskot, skyhøge finansieringskostnader og generell uvisse polandinsight.com. Bankane stramma òg kraftig inn på utlånskriteria for grunn, og blei særs selektive i kriteria sine polandinsight.com. Dette førte til ein nedgang i transaksjonar – 2023 såg relativt få store tomtehandel då aktørane sette ekspansjonsplanane på vent.
Inn i 2025 endrar stemninga i marknaden for utviklingsgrunn seg frå stagnasjon til forsiktig gjenoppvaking. Første halvår 2025 har sett fleire kontraktar signert enn året før, men kjøparar er ekstremt grundige med due diligence og voreksame vurderingar før dei tar avgjerder polandinsight.com. Med andre ord: investorane vender tilbake, men fokuserer berre på prosjekt der behov og føresetnader er klåre og dokumenterbare polandinsight.com. Grunn som kan nyttast til prosjekt med dokumentert etterspurnad – bustadprosjekt (særleg mellombels bustadar), PRS-leigeleilegheiter, lågterskel lager/logistikk i byane og blandabruksprosjekt i veksande sekundærbyar – vekkjer interesse polandinsight.com. Derimot blir grunn utan klår utviklingsmoglegheit eller i område med komplisert planstatus i stor grad framleis unngått.
Transaksjonsvolum er venta å auke i 2025 samanlikna med 2024, særleg i andre halvår 2025 polandinsight.com. Marknadsekspertar omtaler 2025 som eit «gjenoppbyggingsår» heller enn eit år for sensasjonshandelar polandinsight.com. Det når neppe dei hektiske tilstandane frå 2021, men aktiviteten blir sunnare. Merk at grunnprisane har ikkje kollapsa; eigarar av sentrale tomter har stort sett halde på prisane sine, og heller avventar enn å selje med stort tap. I ytterkantane kan det oppstå viss prissvekking, men primær tomter i byane gir framleis premium. Polen har òg relativt lave grunnkostnader i ein CEE-samanheng, noko som får utanlandske utviklarar til å vurdere prosjekt her marketoutlook.cbrepoland.pl.
Investorprofil og utanlandsk deltaking: Samansetninga av kjøparar i grunnmarknaden har endra seg. I 2025 er lokale polske utviklarar og investorar (særleg dei som ikkje er børsnoterte) svært aktive, og brukar sin lokalkunnskap og raske avgjerdsgang polandinsight.com. Ein ser ein trend med “nabotransaksjonar” – investorar frå nabolanda (Tsjekkia, Tyskland, Baltikum) tek del i tomtehandel i Polen polandinsight.com. Desse regionale aktørane har ofte god marknadskunnskap og søker tidvis joint venture med polske selskap. Store institusjonelle investorar frå Vest-Europa har vore meir forsiktige, og venter på klårare økonomiske signal før dei kjem meir inn att polandinsight.com.
Samtidig kjem nye utanlandske aktørar inn: Nokre tyrkiske og middelhavsbaserte investorar har byrja kjøpe mindre tomter og betaler gjerne for trygge prosjekt som ein veg inn i marknaden polandinsight.com. Som tidligare nevnt har kinesiske selskap vist interesse for logistikkgrunn grunna globale endringar i varestraumar polandinsight.com. Det samsvarer med at Polens stabile økonomi og strategiske plassering gjer landet attraktivt for logistikk- og industriverksemd som blir flytta frå Asia polandinsight.com polandinsight.com. Samstundes har sør-afrikanske og andre globale fond som investerer i ferdigutvikla prosjekt sjeldan kjøpt rå tomt direkte – dei inngår heller partnerskap eller venter til asseten står ferdig. Nokre finansierer utviklarar via «forward funding»-avtalar på grunn for indirekte å sikre seg ein pipeline.
Ein positiv utvikling: Privat polsk kapital samlar seg i aukande grad for å investere i tomter. Til dømes samla rådgjevingsselskapet Walter Herz inn over 50 millionar PLN frå privatpersonar for å investere i tomteoppkjøp i Warszawa, Poznań og Trippelbyen polandinsight.com. Dette tyder på aukande profesjonalitet og interesse frå lokale investorar med høg eigenkapital innan landbanking, som steppar inn når store institusjonar er mindre aktive.Bruksområde for tomter og etterspurslområde: Nokre kategoriar tomter er særleg etterspurde:- Tomt for bustadbygging: Gitt bustadmangelen og forventa oppgang i bsalet, er velplasserte tomter for nye bustader (særleg i forstadene til større byar eller i vekststerke satelittbyar) etterspurde polandinsight.com. Utviklarar er forsiktige med å betale for mykje, men vil gjerne fylle opp tomtebanken for å vere klare når marknaden tek seg opp.
- PRS (Build-to-Rent) prosjektomter: Utleigebustad-utviklarar (både polske og utanlandske) leitar etter tomter i større byar der dei kan byggje bustadkompleks for utleige polandinsight.com. Dette inkluderer konvertering av kontor- eller blandingsregulerte tomter til bustad/PRS-prosjekt, ettersom segmentet veks raskt.
- Urban logistikk-tomter: Etter kvart som netthandel og nærtransport veks, er mindre lager nær sentrum etterspurde. Investorar ser på tomter i utkanten av byar eller industrisoner innanfor byområda for «urban logistikk»-fasilitetar polandinsight.com. Slike tomter er ofte avgrensa, så konkurransen kan vere hard.
- Blandingsbruk- og kontorombyggingstomter: I somme bysentrum finst det eldre industri- eller næringstomter som kan ombyggjast til prosjekt med fleire føremål (kombinerer kontor, butikkar og bustader). Nokre investorar satsar på slike område, med håp om at Kraków, Wrocław eller Łódź moderniserer sentrum.
- Landbrukstomter med omreguleringspotensiale: Interessant nok har investorar i aukande grad interesse for jordbruksland som kan vere aktuelt for omregulering. Område med høgt utbyggingspress (rundt Warszawa, Kraków, Wrocław, etc.) har jordbruksareal som kan omregulerast til bustad eller industri. Investorar som er villige til å gå gjennom prosessen kjøper slike tomter som langsiktig investering polandinsight.com. Prisen på polsk jordbruksland har stige dei siste åra, særleg etter 2016 då EU-borgarar fekk handle tomter fritt (etter overgangsperioden etter EU-medlemskapet). Likevel er prisane lågare enn i Vest-Europa, så det kan vere gevinstpotensial dersom området kan omregulerast.
For å oppsummere: det polske tomtemarkedet i 2025 er prega av kunnskap og selektivitet. Tida då spekulantar kjøpte opp kva som helst av tomter er over; no handlar det om nøye utvalde område med tydeleg potensial. Ifølgje ei analyse blir 2025 eit år for «gjenoppbygging av potensialet» polandinsight.com, og dette legg grunnlaget for meir livleg aktivitet dei komande åra. Med betre planleggingspolitikk og økonomisk medvind kan Polen frigjere mykje ubrukt land til utbyggingsføremål – noko som vil bidra til å løyse mellom anna bustadmangel og behovet for utvida logistikknettverk. Investorane ser land som ein trygg hamn for kapital på lang sikt (ein fysisk verdi i eit veksande land) polandinsight.com, og mange posisjonerer seg allereie no for å høste gevinst når utviklingssyklusen for alvor tek til.
Utlendingar og regulatoriske faktorar
Utanlandsk kapital har ein dominerande rolle innan polsk eigedomssektor, noko som gir både moglegheiter og utfordringar. På den kommersielle investeringssida har internasjonale fond vore drivkrafta bak store transaksjonar. I 2024 sto utanlandske investorar for om lag 90 % av dei over €5 milliardar i investeringar i næringseigedom europaproperty.com. Dette inkluderer globale oppkjøpsfond, forsikringsfond, pensjonsfond og spesialiserte eigedomsinvestorar frå Europa, Nord-Amerika, Asia og Sør-Afrika. Grunnen til interessa er klar: Polen tilbyr storleik (eit stort land med 38 millionar innbyggjarar), vekst (høgare BNP- og forbrukarvekst enn Vest-Europa) og vesentleg høgare avkastning. Kjerne-eigedommar innan kontor, handel og logistikk i Polen gir avkastning på 6–7 % (som forklart tidlegare), mot 3–4 % i mange vestlege marknader content.knightfrank.com. Dette spenningsnivået kompenserer for oppfatta vekstmarknadsrisiko og valutarisiko (men Polens valuta, złoty, er relativt stabil og landet er EU-integrert).
Ser vi på opphavsland, har tyske, amerikanske, britiske og sørafrikanske investorar vore blant dei største kjøparane dei siste åra content.knightfrank.com. Sørafrikanske REITar (som NEPI Rockcastle og Redefine) har særleg vore aktive innan handel og kontor. Amerikanske og kanadiske investorar gjorde òg comeback i 2024 content.knightfrank.com. Fordelinga på kapitalopphav i 2024 viser variasjon: til dømes Sørafrika (19 % av volumet), USA (11 %), UK (13 %), Vest-Europa (9 % ekskl. Tyskland/UK), CEE-naboland (18 %), og polske aktørar ~9 % content.knightfrank.com. Denne variasjonen viser at Polen er på radaren til investorar over heile verda. I tillegg kjem nye aktørar stadig inn – til dømes gjekk Sona Asset Management frå Storbritannia inn på det polske marknaden med ein stor kontorportefølje i 2024 content.knightfrank.com, og det ryktast om at Midtausten-kapital sonderer logistikkejendommar.
Kvifor så få lokale investorar? Den relativt låge delen heimleg kapital (~9 % i 2024 content.knightfrank.com) kjem av strukturelle årsaker. Polen manglar eit utvikla REIT- eller liknande investeringsfondsystem, og heimlege institusjonelle pengar (pensjonsfond osv.) har ikkje tradisjonelt gått inn i eigedom. Det er berre ei handfull større polske aktørar (som statlege PFR eller enkelte forsikringsselskap) som har kapasitet til å gjere store avtalar. Dette er i endring, med fleire polske formuande og private equity som vurderer eigedom, men førebels fyller utanlandsk kapital gapet. Som nemnt kan introduksjon av REIT-lovgiving – noko som har vore på trappene i årevis – revolusjonere dette, ved å la mindre investorar investere indirekte, og dermed auke heimleg deltaking europaproperty.com. Bransjeekspertar etterlyser dette, og viser til vellukka innføring av REITar i nabolandet Tsjekkia europaproperty.com.
Regulatorisk rammeverk for utanlandske investorar: Generelt er Polen ganske opent for utanlandsk eigarskap i fast eigedom. Etter EU-medlemskapet kan EU-borgarar og -selskap kjøpe eigen eigedom (inkludert tomter) utan restriksjonar (med nokre få unntak, til dømes landbrukseigedom i ein overgangsperiode som enda i 2016). Også utanfor EU kan ein kjøpe, men visse typar eigedom (spesielt landbruk og skog) krev løyve frå innanriksdepartementet. Denne løyveprosessen er ofte ei formalitet, men har til føremål å hindre strategiske oppkjøp. For by-eigedom (kontor, leilegheiter, lager) finst det vanlegvis ingen hinder for seriøse internasjonale aktørar. Polen har tydelege eigedomstinglysingar (det Nasjonale tinglysingsregisteret) og god rettstryggleik for eigarar, noko utanlandske investorar legg vekt på.
Ei regulatorisk utfordring kan vere skattlegging: Polen har mellom anna 1 % overføringsavgift på eigedom (ved overdraging av aktiva) og løpande eigedomsskattar (som er relativt låge flate satsar pr. m²). Det finst ikkje årleg formuesskatt på eigedom, i motsetnad til i enkelte andre land. Myndigheitene har likevel lufta forslag om ekstra skatt på utleigarar med mange bustadeiningar (for å dempe spekulasjon) globalpropertyguide.com. Ingenting er innført per 2025, men investorar følgjer slike prosessar nøye. Ein annan trend er krava til ESG-tilpassing – EU-reglar (t.d. energidirektiv) gjør at bygg som ikkje møter standarda kan tape i verdi. Utanlandske investorar, som ofte vektlegg ESG, føretrekk eigedom med grøn sertifisering. Dette regulerer indirekte kva slags eigedom som trekker til seg kapital – dei med dårlege energi-tal må kanskje oppgraderast, elles blir dei oversett.
Utlendingar i bustadmarknaden: Ved sida av institusjonelle aktørar har Polen òg fått utanlandske enkeltkjøparar innan segment som luksusbustader og fritidsbustader (t.d. ein del ukrainarar, som nemnt tidlegare, og nokre utanlandske arbeidarar som kjøper i Kraków eller ved kysten). Styresmaktene har vurdert restriksjonar (nokre land avgrensar utanlandsk kjøp for å dempe bustadbobler), men Polen har ikkje innført slike tiltak, sidan utlendingar framleis utgjer ein liten del av totale bustadtransaksjonar (bølgje opp til 30 % i enkelte prosjekt er spesielt, og ofte knytt til internasjonale organisasjonar eller grupper på flyttefot) globalpropertyguide.com.
Utadrettede investeringar: Det er òg verdt å merke seg at polske investorar blir stadig meir aktive i utlandet (t.d. kjøper lager i Vest-Europa gjennom fond), sjølv om dette ligg utanfor denne rapportens ramme. Om REITar blir innført, kan det òg lette polsk kapitalflyt utover landegrensene.
Oppsummert er utanlandsk deltaking heilt sentral i det polske eigedomsmarknaden og bidreg med kompetanse og likviditet. Dei regulatoriske rammene er stort sett gode, med sterkt rettsvern og få eigedomsbarrierar. Forbetringar bransjen ønskjer seg – som forenkla planprosess polandinsight.com og innføring av REITar – vil gagne både utanlandske og lokale aktørar gjennom meir openheit og kapitalflyt. Utan ein uventa, proteksjonistisk kurs (noko som ikkje er venta med dagens næringslivsvenlege regjering), vil Polen framleis vere ein attraktiv og open marknad for internasjonale eigedomsinvesteringar.
Prognose og utsikter 3–5 år (2025–2030)
Vi ser framover mot ein periode der det polske eigedomsmarknaden er venta å ha stabil og berekraftig vekst dei neste åra, støtta av solide fundament og dei marknadstrendane som er skildra ovanfor. Her oppsummerer vi utsiktene etter sentrale faktorar og eigedomskategori:
Makroøkonomiske & finansielle utsikter: Økonomar ventar at polsk BNP-vekst vil ligge på 3–4 % årleg i perioden 2025–2027, som er raskare enn gjennomsnittet i EU cbre.pl. Privat forbruk vil halde fram å trekke opp, støtta av auka løner og store EU-midlar inn i økonomien. Inflasjonen, som gjekk i to-sifra tal i 2022, er venta å normalisere seg til ~4 % i 2025 og ~3 % i 2026 reuters.com – nær øvre ende av NBP sitt målområde. NBP-forventningar ser 2025-gjennomsnittet på 4,1 % inflasjon, ned til 3,2 % i 2026 reuters.com. Denne avkjølinga bør gjere det mogleg for NBP å kutte styringsrenta vidare. Prognosar tyder på at styringsrenta kan bli kutta med ytterlegare ~75–125 basispunkt innan utgangen av 2025 (ned mot ~4,0–4,5 %), og kanskje heilt ned til ~3,5–4,0 % ved utgangen av 2026 focus-economics.com think.ing.com, så lenge det ikkje kjem nye inflasjonsjokk. Lågare renter vil gagne eigedomsmarknaden: det gir billegare lån, betre finansiering av kommersielle prosjekt og kan presse yieldar noko ned (altså løfte eigedomsverdiar). Arbeidsløysa er forventa å halde seg svært låg (3–5 %), og Polen kan framleis trekke til seg arbeidskraft frå nabolanda slik at arbeidsstyrken aukar. Ein risiko er den globale økonomien – om store handelspartnarar i EU stoppar opp, kan eksportdrivne polske næringar få ein knekk, men dagens konsensus er moderat vekst i EU, noko som bør støtte Polen sitt utsyn.
Bustadsprognose: Vi forventar at bustadprisane i Polen vil stige forsiktig dei neste 3–5 åra, omtrent i takt med inntektsvekst og inflasjon. Årlige prisaukar i låg til middels eittsifra prosent (t.d. 3–6% per år) er sannsynleg, i staden for dei tosifra hoppane vi har sett nyleg. Dette betyr at i reelle (inflasjonsjusterte) tal vil bustadprisane vere stort sett stabile eller ha svak reell auke. Viktige faktorar er: det store bustadsunderskotet vil halde fram – sjølv med rekordhøg bygging siste åra har Polen framleis eitt av dei lågaste bustaddekningane per 1 000 innbyggjarar i Europa cbre.pl. Demografien er no meir positiv takka vere innvandring (befolkninga kan vere i vekst igjen etter fleire års stagnasjon, delvis grunna ukrainarar som har slått seg ned). I tillegg kan nedgangen i nye bustadprosjektstartar (mange prosjekt vart sette på pause i 2023–24) føre til lågare ny bustadtilføring mot 2026–2027, noko som ironisk nok kan gi ein meir pressa marknadsbalanse og hindre prisfall.
Tilgangen på bustadlån bør betre seg med rentekutt – vi forventar ei gradvis mjukare utlånspolitikk etter sjokket frå renteauken i 2022. Statlege program (som “Første Nøkkel”) vil støtte visse kjøpsgrupper (førstegangskjøparar av eldre bustader) frå og med 2025, og gi marknaden eit mildt løft utan å overopphete han. Utleigeetterspurnaden vil helde seg sterk, så leigeprisane kjem truleg til å stige sakte (~2–5% per år) etter kvart som urbanisering og endra livsstil gjer fleire til leigetakarar. Polens PRS-sektor kjem til å vekse mykje – frå ca. 21 000 einingar i dag til kanskje over 50 000 innan 2030 – noko som vil profesjonalisere utleigemarknaden og auke tilbodet. Men på grunn av dagens underskot vil ikkje dette senke leigene, berre dekke ny etterspurnad.
Eitt forbehald: blir renta kutta for mykje, eller kjem det attende for rause subsidier, kan det bli ein ny prisspurt. Men styresmaktene ser ut til å ville unngå denne typen ustabilitet globalpropertyguide.com. Hovudscenarioet er ein stabilisert vekstbane: som ein utviklar sa, “vi forventar ikkje at prisane skal falle tilbake til nivået tidleg i 2023, men heller moderat vekst i takt med inflasjon” globalpropertyguide.com. Innan 2028 vil bustadbestanden i Polen truleg få innovasjonar – meir energieffektive “grøne” bustader (EU-krav), meir ferdigbygg (for redusert kostnad), og kanskje dei første institusjonelle bustadbyggjarane (firma som bygger heile småhusfelt for utleige, ein modell som startar å koma i Europa). Alt i alt bør bustadsektoren forbli ein bærebjelke i marknaden, med ingen større krasj i vente, støtta av demografisk behov og betra økonomisk tilgjengeligheit.
Kontorprognose: Dei neste åra for kontor vil handle om kvalitet framfor kvantitet. Ny tilførsel vil bli avgrensa minst til 2026 polandoffices.com, noko som gradvis vil stramme til ledigheita i beste segment. Mot 2025–2027 forventar vi at prime CBD-kontorledighet i Warszawa kan falle til ca. 5% eller lågare, tilnærma full kapasitetsutnytting, slik at nokre leigetakarar vil søkje seg til ikkje-sentrale lokasjonar – men i desse områda vil ledigheita framleis vere høg til gammalt bygningsmasse er fjerna. I regionale byar vil ledigheita variere: leiande marknader som Kraków og Tricity kan falle til ~10% eller lågare om etterspurnaden held seg, medan svakare marknader kan ligge på tenårsnivå.
Utviklarane ventast å starte opp igjen fleire prosjekt mot 2026, spesielt i Warszawa der det no nesten er byggestopp. Ein ny bølgje av kontortårn kan komme i slutten av 2025 for å møte behov i 2027–2028, særleg om finansieringskostnadene fell. Nokre ombyggingsprosjekt vil òg bli realisert: eldre kontorbygg blir omgjort til bustad, hotell osv., noko som vil redusere kontorbestanden i sekundærlokasjonar, men òg møte andre behov (t.d. aldrande kontorbygg på Jerozolimskie-korridoren i Warszawa kan bli leiligheiter eller studentbustadar).
Kontorleiger i prime-område kan stig med kanskje 5–15% samla over dei neste 3 åra, spesielt for øvste etasjane i moderne grøne bygg – desse er det få av og etterspurnaden er stor. Leigetakarane er villige til å betale meir for kvalitet som bidrar til tilsette-trivsel og ESG-mål. Samstundes kan gamle bygg få stilleståande eller fallande leiger viss dei ikkje blir oppgraderte. Dermed vil leigeskilnaden mellom klasse A+ og klasse B auke. Insentiv (som leigefrie periodar) vil i prime-segment bli kortare når utleigarane får meir makt, noko som aukar nettoeffektiv leige.
Trendar som hybridarbeid vil halde fram med å påverke korleis kontor blir brukt – vi forventar at bedrifter set av meir plass per skrivebord (til samhandling osv.) og toler lågare gjennomsnittleg oppmøte, men likevel held på kontorarealet av omsyn til bedriftskultur og kundar. Dei treng kanskje ikkje like mykje ekstra areal pr. tilsett som før, men vekst innan næringar som IT, BPO og FoU i Polen gjer at vi framleis trur på nettovekst i etterspurde kvadratmeter kvart år. Polens kompetanse og kostnadsnivå vil halde fram med å trekkje multinasjonale selskap til kontor (særleg i Kraków, Wrocław, osv. som no er etablerte tenesteknutepunkt).
Kontorinvesteringar ventast òg å ta seg opp. Om renta fell som forventa, kan prime kontoravkastning – i dag ca. 6,0% content.knightfrank.com – bli pressa ned mot låge 5% innan 2026, noko som styrkjer kapitalverdiane. Vi forventar òg nye aktørar (kanskje asiatiske statlege fond eller investorar frå Midtausten) inn i polske kontor som følger av god value proposition. Ein risikofaktor er det globale kontorsynet – internasjonalt er kontorsegmentet i søkelyset pga. heimekontor/remote work. Men situasjonen i Polen er betre, då kontorbestanden er nyare og meir sentrert rundt etterspurt teknologi og tenesteyting. Så lenge utleigarar tilpassar seg (fleksareal, fasilitetar, ESG), bør polske kontor vere attraktive.
Detaljprognose: Detaljhandelen i Polen er relativt moden, så ingen stor ekspansjon av kjøpesenter er venta. I staden vil dei neste åra handle om optimalisering og fornying av eksisterande bygningsmasse. Mange kjøpesenter skal renoverast, og vi trur at nokre eldre/underpresterande senter vil få nytt formål (delvis konvertert til kontor, bustad eller logistikknutepunkt). Retail parks og nærhandelssenter vil vekse vidare, særleg i mindre byar – det er framleis rom for nye daglegvarebaserte prosjekt i tettstader som manglar moderne tilbod.
Konsum, som nemnt, bør ga opp når inflasjonen roer seg. Mot 2025–2026, om inflasjonen er rundt 3–4% og lønnsveksten held seg på 7–10 %, vil polakkane få reell inntektsvekst, som gir auka forbruk. Dette kan føre til høgare omsetnad pr. m² i kjøpesenter og dermed meir rom for leigeauke i dei beste sentera via omsetningsbaserte leiger eller reforhandlingar. Netthandel vil også sannsynlegvis auke til ~15% av handelen innan 2030, som tvingar fysiske butikkar til endring. Meir integrasjon online/offline (hentepunkt i kjøpesenter, “showrooming”, osv.) er å vente.
Det kan òg hende at Polen endeleg innfører REIT-ar i denne perioden, noko som kan gi detaljhandelsretta REIT-ar som kjøper opp og investerer i sekundære eigedommar. Om dette skjer gir det nokre utanlandske eigarar ein exit-moglegheit og innfører lokal eigarskap.
Detaljavkastning (pt. ca. 6,25% for prime content.knightfrank.com) kan falle litt med auka investortillit, kanskje ned til 5,5–6,0% for prime innan 2027 om renta går ned. Sekundære detaljeigedommar vil gå kvar si lei – dei beste nærsentera og outlets vil finne kjøparar, medan enkelte svake kjøpesenter kan slite og bli liggjande med høge avkastningskrav eller få nytt formål.
Industri-/logistikkprognose: Polens logistikksektor bør halde momentet oppe. Vi anslår at etterspurnad på 5–6 millionar m² leige årleg vil halde fram på kort sikt, støtta av netthandel (som framleis har vekstpotensial i Polen) og produsentar innan bil, elektronikk osv. som investerer i lokal produksjon. Ledig areal vil kanskje ligge på høge enkeltcifrede prosent i 2025, men truleg falle mot 2026 etter som byggjastarten minka i 2024–25. Så mot 2027 kan ledigheita normalisere seg rundt 5% eller lågare, som i praksis er tilnærma full utnytting (berre friksjonsledighet). Dette vil igjen presse leigene opp; vi kan sjå auka leige spesielt i urban logistikk, der tomt er knapp og etterspurnaden stor (t.d. lager i utkanten av Warszawa kan stige frå over €5–6 til kanskje €7–8 pr. m² mot slutten av tiåret). Store lager i sentrale lokasjonar kan òg få høgare leiger viss grunn- og byggkostnader aukar.
Polen kan òg få fordel av eventuell gjenoppbygging i Ukraina (tidsperspektivet er usikkert) – grenseområda kan bli logistikknutepunkt som treng nye lagerbygg. Ettersom verdikjeder regionaliserast, kan Polen òg trekkje til seg industriar som batterifabrikkar, komponentproduksjon osv., som vil krevje industribygg.
Utbygging i logistikk vil bli meir kontrollert – frå den spekulative bølgja i 2020–2022 og over til meir “built-to-suit” og trinnvis utbygging. Mange utviklarar vil no sikre seg førehandsleiger før dei byggjer større anlegg. Miljøkrav vil også spele inn: strengare EU-krav kan presse fram solcellelager, nullutsleppsbygg og til og med avgrense nybygg i bestemte område. Men Polen har framleis god plass for logistikk (og opne industrifelt kan òg nyttast).
Industriell investering vil truleg halde seg som det heitaste segmentet. Me ser føre oss avkastningskomprimering frå ~6,25 % til kanskje ~5,5 % eller til og med 5 % innan 2027 for prima logistikk, etter kvart som konkurransen om stabiliserte eigedelar tiltar på nytt (likt som før 2022-trenden). Dersom renta fell og økonomien er stabil, kan globale investorar byrje å kjempe om prima porteføljar. Polen si stilling som ein kjerne-logistikkmarknad i Europa vil då vere sementert, og kan til og med kvalifisere til «core portfolio»-status for fleire paneuropeiske fond (nokre behandlar han alt slik).
Tomt og utvikling: Tomteprisane i sentrale byområde vil stige når utbyggjarane vender tilbake. Me ventar at innan 2026, med rente rundt 4 % og stabil økonomi, vil bustadutviklarar intensivere byggjestarten for å møte ny etterspurnad. Det betyr at dei aktivt vil leite etter tomter i 2025–2026, noko som aukar konkurransen om gode område. Tilsvarande vil logistikkutviklarar halde fram med å kjøpe tomter langs motorvegar og nær byar, men på ein disiplinert måte. Jordbruksverdiane kan òg auke, både frå trendar i jordbruksvarer og i potensialet for omregulering nær bygrensene.
Regjeringa sine grep for å forenkle planlegging (dersom dei blir fullt gjennomførte) kan dramatisk utløysa utbyggingspotensial. Om ein stor del av kommunane innan 2025–26 tek i bruk nye generelle planar og digitalisert løyvebehandling, kan me vente raskare prosjektgjenomføring og meir openheit (mindre uvisse gir høgare tomteverdi). Vidare kan alle typar deregulering, til dømes raskare behandling av låg-innverknadsprosjekt eller lausare reglar for omdisponering av landbruk polandinsight.com polandinsight.com, bidra til ein enno meir livskraftig tomtemarknad ved å gjere fleire område aktuelle. Motsett vil vedvarande byråkrati avgrensa byggeaktiviteten og presse prisane opp for dei få ferdig regulerte tomtene (ikkje ideelt då dette gir konsentrert vekst).
Risiko for utviklinga: Sjølv om prognosen er i all hovudsak positiv, finst det risikoar som kan endre kursen:
- Økonomisk nedgang: Om ei global resesjon kjem (eller ein brå brems i Tyskland, Polen sin viktigaste handelspartnar), kan etterspurnaden etter næringseiendom svekkjast og arbeidsløysa stige, noko som slår ut i bustadmarknaden. Likevel har Polen vist motstandskraft og startar frå ein sterk posisjon, så ein mild resesjon bør vere handterbar.
- Overrasking frå rentemarknaden: Om inflasjonen held seg høg og sentralbankane må setje opp renta på nytt, vil det dempe finansierings- og investeringsappetitten. For øyeblikket verkar dette lite sannsynleg då inflasjonen er på veg ned og NBP allereie lettar rente globalpropertyguide.com, men det er noko å følgje med på (energishokk e.l. kan snu utsiktene).
- Geopolitiske spenningar: Den pågåande krigen i Ukraina er ein bakteppe-risiko – all opptrapping eller spreiiing kan påverka stemning og økonomisk stabilitet sterkt (sjølv om Polen økonomisk har på nokre måtar tent på å huse flyktningar og bedrifter flytta ut frå Russland/Belarus). Vidare kan det kome endringar frå polsk innanrikspolitikk (ny regjering frå slutten av 2023), men den noverande koalisjonen er EU-venleg og investeringsorientert, så dramatiske politiske skifte er ikkje venta.
- Sektorspesifikke endringar: For kontor er risikoen at fjernarbeid tek seg opp eller selskap radikalt kuttar areal – om t.d. KI og automatisering gjer at færre kontortilsette trengst, vil det på sikt dempe etterspurnaden. For handel er risikoen endra forbruksmønster utover det ein reknar med (t.eks. netthandel plutseleg til 30 % av all handel, sjølv om det verkar usannsynleg grunna kulturelle faktorar). For industri er risikoen overbygging dersom alle utviklarar blir for optimistiske samstundes – men lærdomen frå auka ledig areal nå vil nok hindre det.
Trass desse risikofaktorane, held ekspertsyna seg stort sett positive. Eit døme: Ei fersk NBP-undersøking blant eigedomsprofesjonelle peikar på prisstabilitet og gradvis vekst på bustad, og dynamisk oppgang i investeringsmarknadene når renta fell lexology.com etalon-estate.pl. Det generelle inntrykket er at den polske eigedomsmarknaden ikkje vil oppleva dei store svingningane frå starten av 2020-talet, men heller ein moderat vekstbane med færre ytterpunkt.
Konklusjon: I 2028 ser vi føre oss at den polske eigedomsmarknaden er prega av moderne, berekraftige bygg; større innslag av institusjonelle investorar (òg nasjonale); og balanserte tilhøve mellom tilbod og etterspurnad i dei fleste segment. Bustadmarknaden vil truleg ha produsert fleire hundretusen nye einingar, men framleis ha umøtt etterspurnad (utbyggjarane vert ikkje arbeidsledige). Kontor vil vere smartare og grønare, eldre bygningsmasse blir omgjort og nye skyskraparar vil pryde bybileta (særleg Warszawa, med prosjekt som den 350 m høge Varso Tower som no står ferdig, og fleire på veg). Handel blir meir opplevingsbasert, og Polen kan få sine første amerikansk-inspirerte REITs med porteføljar av kjøpesenter eller matbutikker dersom lovverket opnar for det. Logistikk vil styrka Polen si rolle som kritisk distribusjonsnav i Europa, kanskje òg utvide inn mot nye område som datasenter-campar (som òg treng industriområde og har byrja å kome i Polen).
Samla sett er den polske eigedomsmarknaden moden og klar for vidare vekst. Ho tilbyr ein god kombinasjon av sterk økonomisk grunnmur, forbetra rammevilkår og attraktive avkastningar som vil halde fram med å trekke til seg investeringar og byggeaktivitet. Som ein marknadsrapport oppsummerer det: «Den polske eigedomsmarknaden står sterkt, med jamn etterspurnad og dynamisk oppgang på investeringssida…med solide grunnforhold og optimisme inn i 2025» content.knightfrank.com. Om ein unngår store sjokk, vil dei neste 3–5 åra gi jamn framgang på alle felt – med nye moglegheiter for investorar og godt tilbod til bedrifter og innbyggjarar.
Kjelder:
- CBRE Poland Market Outlook 2025 (feb 2025) cbre.pl cbre.pl
- Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (mai 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- NBP (Den polske sentralbanken) tal via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Strefa Inwestorow – merknader frå Dom Development VP (apr 2024) globalpropertyguide.com
- Polish Economic Institute – bustadrapport (2024) globalpropertyguide.com
- PKO BP analyse (2024) globalpropertyguide.com
- JLL og Otodom/Polityka Insight bustadrapportar (2024–25) globalpropertyguide.com
- Polsk finansdepartement / gov.pl – Info om «Bezpieczny Kredyt 2%» og planlagd «Pierwsze Klucze» globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Knight Frank – prime yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
- Knight Frank – største investeringsavtaler 2024 content.knightfrank.com
- Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
- EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (mai 2025) europaproperty.com europaproperty.com
- EuropaProperty/BNP Paribas – Retail sector strong start 2025 (mai 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
- Property Forum/BNP Paribas – lediggrad og besøkstal for detaljhandel (2024) europaproperty.com europaproperty.com
- Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (juni 2025) polandinsight.com polandinsight.com
- Poland Insight – Land Market in 2025 (mai 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
- Reuters – Inflasjonsundersøking Polen (jan 2025) reuters.com
- Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (sitert via Bing cache) content.knightfrank.com
- EuropaProperty – Poland’s retail vacancy (2024) europaproperty.com
- Erste Group – NBP-prognose (mar 2025) erstegroup.com
- ING/think.ing – renteutsikter (mai 2025) think.ing.com
- Cushman & Wakefield – ulike marknadsrapportar (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.
