Ринок нерухомості Польщі 2025: тенденції, ціни, дохідність та прогнози

Вступ та Огляд Економіки

Ринок нерухомості Польщі у 2025 році залишається стійким і динамічним, підтримуваним стабільною економікою та високим інтересом інвесторів. Країна пережила надзвичайно активний 2024 рік: обсяги інвестицій у комерційну нерухомість більше ніж подвоїлись, перевищивши 5 млрд євро (зростання приблизно на 142% у річному вимірі) content.knightfrank.com. Прогноз зростання ВВП на 2025 рік становить близько 3–4%, завдяки приватному споживанню та інвестиціям cbre.pl. Інфляція, що різко зросла у 2022–2023 роках, тепер демонструє спадну динаміку, що створює простір для зниження відсоткових ставок cbre.pl. У травні 2025 року Національний банк Польщі (NBP) вперше з 2023 року знизив основну ставку (до 5,25%) через покращення прогнозів інфляції globalpropertyguide.com. Рівень безробіття залишається рекордно низьким cbre.pl, а зростання заробітних плат підтримує попит на житло й роздрібну торгівлю. Цей макроекономічний фон – спад інфляції, очікуване пом’якшення монетарної політики та стабільний ринок праці – формує позитивний настрій для всіх сегментів ринку нерухомості Польщі.

Державна політика також відіграла важливу роль. Програма іпотечного кредитування з державною підтримкою “Bezpieczny Kredyt 2%” (Безпечний кредит 2%), запущена в середині 2023-го, суттєво підвищила обсяг нових іпотек (у 2024 році нові кредити на житло склали 83,9 млрд злотих, +43,2% проти 2023 року) globalpropertyguide.com. Хоч ця програма підвищила доступність для тих, хто купує житло вперше, вона також спровокувала швидке зростання цін, що змусило владу переглянути підхід до підтримки globalpropertyguide.com. Плани щодо продовження цієї програми були відкладені на користь нової ініціативи (“Pierwsze Klucze” або Перші ключі), спрямованої на допомогу покупцям першого житла купити дешевше вторинне житло globalpropertyguide.com. Інші плановані заходи – наприклад, оподаткування власників кількох квартир – активно обговорювались і спричинили певну невизначеність серед інвесторів globalpropertyguide.com. Проте загалом Польща зберігає відносно відкритий і сприятливий для інвесторів ринок нерухомості. Країна вважається найпривабливішим ринком у Центрально-Східній Європі для міжнародних інвесторів cbre.pl, а понад 90% інвестицій у комерційну нерухомість у 2024 році припадає на зарубіжні фонди europaproperty.com. (Польща працює над законом про REIT для залучення внутрішнього капіталу, але станом на 2025 рік він ще не ухвалений, тож іноземні інвестори мають непропорційно великий вплив на ринок europaproperty.com.)

У розділах нижче подано всебічний аналіз усіх основних видів нерухомості – житлової, офісної, торговельної, промислової та земельної – із розглядом регіональних цінових трендів, дохідності оренди, динаміки попиту і пропозиції, політичного впливу, ключових ризиків, ролі іноземного капіталу та прогнозом на 3–5 років для кожного сегмента.

Житлова нерухомість: Тренди ринку житла та сектор оренди

Зростання цін стабілізується: Після шаленого періоду зростання ринок житла Польщі у 2025 році виходить на стабілізацію. Інфляція цін на житло охолола з двозначних показників до помірних однозначних. У першому кварталі 2024 року середня транзакційна ціна на наявне житло в семи найбільших містах становила 13 404 злотих за квадратний метр (≈3460 дол. США), зростаючи на 8,1% у річному вимірі globalpropertyguide.com. У новобудовах (первинний ринок) ціна сягала в середньому 14 265 зл/м² (≈3686 дол. США), що означає менше +4,4% зростання за рік globalpropertyguide.com. До I кварталу 2025 року темпи зростання ще більше сповільнились – це результат підвищення ставок кредитування та ослаблення ефекту попередніх субсидій, але залишилися позитивними. У таблиці нижче наведено середні ціни на квартири в ключових містах станом на I квартал 2025 року:

Джерела: дані NBP за I квартал 2025 року globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ці дані підкреслюють великі регіональні відмінності. Варшава залишається найдорожчим ринком із середніми цінами близько 16,4 тис. зл/м² (~3 500 євро) globalpropertyguide.com. Інші великі міста, як-от Краків та Вроцлав, йдуть слідом, тоді як міста середнього розміру, як Познань і Гданськ, мають середній рівень цін. Вторинні міста, такі як Лодзь та Бидгощ, помітно доступніші – наприклад, у Бидгощі середня ціна становить близько 7 400–9 400 зл/м², що робить її одним із найдешевших великих ринків globalpropertyguide.com. Тобто, ринок житла в Польщі дуже сегментований — різниця у цінах між Варшавою та найбільш доступними містами становить у 2–2,5 рази.

Динаміка попиту та пропозиції: У 2024 році попит на житло знизився через підвищення іпотечних ставок та невизначеність у політиці. За даними JLL/NBP, продажі нових квартир у 2024 році у шести найбільших містах склали 39 649 одиниць, що на –31% менше, ніж за рік до того globalpropertyguide.com. Перший квартал 2025 року також показав скорочення продажів (9 100 проданих квартир, –17,5% у річному вимірі), проте темпи падіння сповільнились, що вказує на стабілізацію ринку globalpropertyguide.com. Девелопери зреагували на зниження попиту зменшенням початку нових будівництв, однак на ринку залишилась рекордна кількість непроданих квартир у деяких містах globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Наприклад, у Кракові й Вроцлаві накопичилися великі запаси непроданих новобудов — ситуація подібна до тієї, що раніше спостерігалась у Познані globalpropertyguide.com. У Лодзі такий запас, що за нинішніх темпів продажу знадобиться понад 2 роки, щоб його розпродати globalpropertyguide.com. У Варшаві ситуація краща – це найбільш ліквідний ринок із найкоротшим строком продажу, але загалом покупці тепер мають більше вибору та можливостей для торгу, ніж у роки буму під час пандемії.

Існує декілька факторів, що пояснюють це охолодження попиту. Іпотечні ставки залишаються високими (в середньому близько 7,5% для нових кредитів на житло на початку 2025 року, трохи знизившись із піків понад 8% у 2022 році) globalpropertyguide.com, що не дає змоги багатьом покупцям дозволити собі житло. Потенційних інвесторів демотивували дискусії щодо підвищення податків для власників декількох об’єктів нерухомості globalpropertyguide.com. Деякі домогосподарства чекають на державні програми — сподіваючись або на відновлення субсидій, або просто відкладаючи покупки в очікуванні акційних знижок чи зниження процентних ставок globalpropertyguide.com. Геополітичні побоювання (війна поруч на кордоні з Україною) також зробили покупців обережнішими globalpropertyguide.com.

Незважаючи на нещодавнє уповільнення, експерти не прогнозують краху, а радше м’яке приземлення. Загальне зростання заробітних плат (зарплати в Польщі реального зростали) і покращення прогнозу щодо відсоткових ставок мають підтримати попит на житло в майбутньому globalpropertyguide.com. Аналітика від Otodom та Polityka Insight прогнозує, що у 2025 році продажі стабілізуються на здоровому рівні — не повертаючись до піку буму 2021 року, але і без різкого спаду чи хвилі банкрутств девелоперів globalpropertyguide.com. Також, девелопери, як-от Dom Development, зазначають, що “ми очікуємо рух ринку до балансу. Ми не прогнозуємо зниження цін; радше, темп зростання цін відповідатиме або буде трохи нижчим за інфляцію” globalpropertyguide.com. Тобто, прогнозується помірне зростання цін на житло (на рівні індексу споживчих цін у Польщі, що становить близько 4–6%), замість двозначних стрибків, які спостерігалися раніше. Очікуване зниження процентних ставок у кінці 2025 року може стимулювати новий підйом активності покупців та видачі іпотек globalpropertyguide.com, хоча будь-який такий стрибок попиту може бути пом’якшений значними запасами непроданого житла, яке ще треба реалізувати globalpropertyguide.com.

Дефіцит житла та зростання орендної плати: Важливо відзначити, що Польща досі має структурний дефіцит житла — за різними оцінками, країні потрібно ще декілька мільйонів квартир, щоб досягти рівня забезпеченості житлом на душу населення, як у Західній Європі cbre.pl. Цей фоновий дефіцит у поєднанні з високою міграцією в Польщу (включаючи українських біженців і трудових мігрантів) підтримує довгостроковий попит. На ринку оренди в Польщі традиційно був малий приватний сектор, але ситуація стрімко змінюється. Попит на оренду різко зріс останніми роками через комбінацію факторів: молоде покоління віддає перевагу мобільності, високі ціни на житло та кредити змушують людей орендувати, а також через наплив українців у пошуках житла з 2022 року. Як наслідок, орендні ставки зросли, а доходність від оренди покращилась.

Станом на початок 2025 року орендні ставки все ще зростають, хоча вже не так стрімко, як раніше. Фактична орендна плата за житло зросла приблизно на 4,2% у річному вимірі на квітень 2025 року (проти 5,4% рік тому) за даними Гармонізованого індексу споживчих цін Євростату globalpropertyguide.com. Опитування ринку компанією Otodom показало, що середня запитувана орендна плата в Польщі у березні 2025 року становила 3 581 злотих на місяць (925 доларів), що приблизно на 2% вище, ніж рік тому globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. При цьому ціна знизилась порівняно з кінцем 2024 року (це був найнижчий рівень із вересня минулого року), що свідчить про стабілізацію після стрибка орендних цін, спровокованого пандемією та напливом біженців globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Орендні ставки зростають “помірними, але стабільними” темпами — у середньому +0,3% щомісяця протягом минулого року globalpropertyguide.com.

Регіональні відмінності в орендній платі значні. Наприклад, Варшава має найвищу орендну плату — у середньому близько 4 900 злотих (1050 євро) на місяць за квартиру, далі йдуть такі великі міста, як Краків, Труйміасто (Гданськ–Гдиня–Сопот) і Вроцлав globalpropertyguide.com. Для порівняння, у менших містах, як-от Кельце, середня орендна плата становить близько 2 000 злотих (~430 євро) на місяць globalpropertyguide.com. Нижче наведено таблицю із цінами оренди на основних ринках станом на березень 2025 року:

Джерело: звіт Otodom щодо оренди, березень 2025 globalpropertyguide.com.

Можна помітити, що орендна плата у Варшаві приблизно вдвічі вища, ніж у середніх містах на кшталт Лодзі, що відображає розрив у цінах і на ринку купівлі-продажу. Примітно, що дохідність оренди житлової нерухомості покращилася. Валовий орендний дохід від квартир по всій Польщі зараз у середньому становить 6,13%, проти приблизно 6,0% наприкінці минулого року globalpropertyguide.com. Серед великих міст Бидгощ дає найвищу дохідність — ~6,65%, що пояснюється низькою ціною купівлі житла globalpropertyguide.com. У Варшаві також досить висока дохідність (~6,5% у середньому) завдяки міцним орендним ставкам, а найслабша дохідність була у Познані (~5,36%) у дослідженні globalpropertyguide.com. Такі дохідності — у діапазоні 5–6% — досить привабливі за європейськими мірками і перевищують поточні іпотечні ставки, що стимулює приватних інвесторів-орендодавців (незважаючи на невизначеність щодо можливих змін оподаткування інвестиційної нерухомості).

Експансія Build-to-Rent (Професійна оренда): Приватний сектор оренди (PRS) у Польщі переживає трансформацію. Традиційно ринок домінували дрібні приватні орендодавці, але зараз спостерігається наплив інституційних інвесторів, які будують великі житлові комплекси для оренди. Станом на 2024 рік інституційний PRS у Польщі вже перевищив 21 000 квартир (у найбільших містах), ще приблизно 25 000 квартир будуються та будуть здані в найближчі роки globalpropertyguide.com. Майже 40% усіх інституційних апартаментів іздаються у Варшаві globalpropertyguide.com, але в Кракові й Вроцлаві також активно розвиваються Build-to-Rent проєкти. Фактично, ринок PRS у Кракові вже третій за розміром у країні й швидко зростає — тут на кінець 2024 року вже було побудовано близько 3 400 квартир і ще майже 2 000 споруджується content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Висока вартість фінансування й зростання цін на купівлю штовхають усе більше людей (зокрема молодих професіоналів і переїжджаючих сімей) до оренди, стимулюючи попит на професійно керовані квартири content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Заповнюваність таких об’єктів дуже висока — у Кракові, наприклад, вакантність у PRS-проєктах знизилась до 3,9% наприкінці 2024 року (з 6,5% роком раніше) попри значне надходження нового житла content.knightfrank.com. Велика частка орендарів у нових PRS-схемах — це експати й українці, що підкреслює, як міграція впливає на попит на орендне житло content.knightfrank.com. З розширенням пропозиції вибір орендарів зросте, але зважаючи на загальний дефіцит житла, ринок оренди залишатиметься напруженим у найближчій перспективі. До 2025 року близько 12,9% польських домогосподарств орендують житло (все ще менше, ніж у Західній Європі) і ця частка зростає, оскільки оренда стає дедалі більш соціально прийнятною globalpropertyguide.com. Тренд PRS поряд із державною підтримкою для «першого житла» поступово стабілізує ринок після років гарячкового попиту на купівлю житла.

Іноземні покупці: Цікаво, що іноземні покупці стають дедалі активнішими на польському ринку житла, особливо у великих містах та передмістях. За даними нещодавнього опитування провідних забудовників, на деяких нових об’єктах покупці з-за кордону становили понад 30% клієнтів у 2024 році globalpropertyguide.com. Найбільшу групу складають українці (багато з яких оселилися в Польщі через війну), далі білоруси та покупці з інших азійських та країн Центрально-Східної Європи globalpropertyguide.com. Забудовники відзначають чітку тенденцію збільшення інтересу з боку іноземців, які планують довгострокове життя в Польщі – часто переїжджають сюди з родинами і роботою – та розглядають польську нерухомість як стабільну інвестицію globalpropertyguide.com. У Польщі існують мінімальні обмеження для іноземців при купівлі житла (громадяни ЄС можуть купувати вільно, громадяни з-за меж ЄС також загалом можуть, хоча їм потрібні дозволи для окремих видів майна, таких як сільськогосподарські землі). Це зростаючий іноземний попит створює додаткову підтримку, особливо для новобудов у Варшавському регіоні та Кракові. Це також відображає впевненість у економіці Польщі та перспективах життя.

Перспективи: Консенсус полягає в тому, що ринок житлової нерухомості Польщі у 2025–2026 роках стабілізується, а не обвалиться. Забудовники та банки (наприклад, PKO BP) не очікують суттєвого зниження цін; натомість ціни можуть або залишатися стабільними, або зростати відповідно до інфляції globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Якщо, як прогнозується, НБП знизить ставку приблизно на 100 базисних пунктів наприкінці 2025 року globalpropertyguide.com, покращиться доступність іпотечного кредитування, що поступово розблокує частину відкладеного попиту – хоча й поступово, адже кредитна політика залишається обережною. Доступність житла ймовірно трохи покращиться у порівнянні з дуже низькими рівнями 2022–2023 років завдяки сповільненню зростання цін та зниженню вартості фінансування. Нова урядова програма “Перші ключі” (орієнтується на житло вторинного ринку) також може допомогти більшій кількості покупців-початківців у 2025 році globalpropertyguide.com – і не буде надмірно стимулювати ціни на новобудови (що критикувалося у минулих програмах). Основні ризики містять: терміни та обсяг зниження ставок (затримка або менші зниження можуть подовжити застій), несподівані політичні втручання (наприклад, жорсткіші податки для орендодавців чи регулювання оренди, хоча наразі їх не планують) та загальна економічна стабільність. Щодо останнього – економіка Польщі все ще зростає, а рівень безробіття низький, тому різкого зниження попиту малоймовірно. Якщо не буде негативних зовнішніх шоків, попит на житло протягом наступних 1–2 років має поступово зміцнюватися, у той час як пропозиція обмежена (забудовники стримують початок нових проектів). Це вказує на те, що ринкова рівновага може бути відновлена скромним зростанням цін, а не бульбашкою чи обвалом. Як підсумовано в одному з оглядів житлового ринку: “[У 2025 році] продажі не повернуться до максимумів 2020–2021 років, але залишаться стабільними, уникаючи значного спаду” globalpropertyguide.com. Великий дефіцит житла та зростаюче населення (завдяки імміграції) забезпечують довгострокову підтримку для перспектив житлового сектору.

Офісна нерухомість: акцент на якість на фоні обмеженої нової пропозиції

Розмір ринку та відновлення: Офісний сектор Польщі виходить із пандемічних викликів із ознаками стійкості. Загальний обсяг сучасних офісних площ у країні зараз перевищує 13 мільйонів м² у дев’яти ключових ринках (Варшава плюс вісім регіональних міст) polandoffices.com. Важливо, що сумарний офісний фонд у великих регіональних містах (6,8 млн м²) перевищив фонд Варшави (6,3 млн м²) polandoffices.com, що свідчить про зростання ділових центрів, таких як Краків, Вроцлав, Труймісто, Лодзь, Познань, Катовіце тощо. Попит на оренду офісів стрімко відновився у 2022–2024 роках після пандемічного спаду. Щорічний обсяг укладених договорів постійно перевищував 1,4 мільйона м² із 2017 року (за винятком років локдауну) polandoffices.com. У 2024 році загальний обсяг оренди оцінювався приблизно у 1,45 мільйона м² polandoffices.com. Корпорації активно подовжують оренду та оптимізують площі – пролонгації складають близько половини всіх угод, оскільки багато компаній консольдуються та зменшують площі на користь якісніших приміщень polandoffices.com. Важливо, що I квартал 2025 року показав прискорене зростання попиту: по всій країні було орендовано приблизно 340 000 м², що на 25% більше у річному вимірі europaproperty.com. Із цього обсягу, на Варшаву припало приблизно 160 000 м² (переважно нові угоди), а у регіональних містах уклали понад 180 000 м² (суттєва частка – пролонгації) europaproperty.com. Це свідчить, що активність орендарів висока, особливо поза столицею, адже бізнес мігрує або розширюється у сучасних офісах регіональних ринків.

Рівень вакансій і дефіцит пропозиції: Вакантність офісних приміщень у Польщі досягла піку в 2021–2022 роках через одночасний введення нових площ і скорочення бізнес-діяльності під час пандемії. На кінець 2024 року загальний рівень вакансій становив ~14% для найбільших ринків polandoffices.com (близько 1,84 млн м² вакантних, з них 1,17 млн у регіонах polandoffices.com). У Варшаві цей показник складав приблизно 11–12%, а в регіонах – ще вищий (середина/верхня межа підліткових значень). Однак тенденція змінюється. Очікується, що у 2025 році вакансія буде зменшуватись, насамперед тому, що нової пропозиції надходить дуже мало polandoffices.com. Активність забудовників у 2023–2024 роках впала до мінімуму за багато років. У 2024 році у всіх ключових регіональних містах разом взятих ввели в експлуатацію менше 200 000 м² нових офісів polandoffices.com. Варшавський ринок також значно сповільнився – у 2025 планується здача в експлуатацію лише ~135 000 м² (у пікові роки було понад 300 тис.) europaproperty.com europaproperty.com. Фактично, I квартал 2025 року став найменш активним за 20 років по вводу нових офісів – у цей період здано тільки один середній об’єкт у Варшаві й один у Познані europaproperty.com.

На 2025 рік прогнозується, що загальна нова пропозиція по країні становитиме менше 300 000 м² (надзвичайно низький показник), а у регіонах можуть встановити “історичний мінімум” по вводу polandoffices.com. Забудовники залишаються обережними: багато хто має проекти на стадії підготовки, але відкладають старт будівництва, поки не отримають попередні орендні угоди з орендарями або поки рівень вакансії не знизиться ще більше polandoffices.com europaproperty.com. Окрім того, деякі старші офісні будівлі виводяться з ринку чи перепрофілюються (особливо у Варшаві), оскільки вони застарілі чи неефективні europaproperty.com. Це фактично зменшує пропозицію на ринку, компенсуючи частину нових надходжень. У центрі Варшави брак ділянок під забудову суттєво обмежує розвиток – нові хмарочоси тут можуть зводитися лише із вагомими попередніми договорами, а вільної землі дуже мало polandoffices.com. На периферії забудова відновиться лише тоді, коли покращиться фінансування та з’являться гарантії попиту (попередні оренди) polandoffices.com.

Результатом цих тенденцій є поступове зниження надлишкової пропозиції. Станом на початок 2025 року середній рівень вакантності у Варшаві знизився до трохи більше 10% europaproperty.com, що менше за максимум останніх років. Крім того, у Варшаві спостерігається чіткий поділ: лише близько 7% вакантності у центрі міста проти 20%+ в окремих периферійних районах, таких як Служевець (“Мордор”) europaproperty.com. Це ілюструє відтік до якості та локації – компанії відмовляються від старих офісів на околицях на користь центральних, добре сполучених будівель. У регіонах рівень вакантності досі вищий у середньому (близько 17–18% у найбільших містах на кінець 2024 року) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Тенденції різняться по містах: у Кракові та Катовіце почав знижуватися рівень вакантності (завдяки активному попиту), у той час як у Вроцлаві та Познані нещодавно зафіксували невелике зростання вакантності europaproperty.com. Наприклад, у Кракові (другий за розміром ринок офісів, 1,8 млн м²) у I кварталі 2025 року обсяг оренди становив близько 57 000 м², тоді як під будівництвом було лише ~86 000 м² europaproperty.com europaproperty.com – такий дефіцит пропозиції знижує рівень вакантності. Загалом, із обмеженим введенням нових площ у 2025–26 рр., очікується подальше зниження вакантності як у Варшаві, так і в більшості регіональних міст polandoffices.com, завдяки чому ринок офісної нерухомості до 2026 року стане більш збалансованим.

Орендна плата та вподобання орендарів: Орендна плата за офіси загалом залишалася стабільною попри пандемію та інфляцію операційних витрат. Власники обережно ставилися до підвищення ставок, натомість регулювали ефективні ставки за рахунок стимулів. На початку 2025 року ставки prime оренди у центральній Варшаві становлять від приблизно 18 до 27 євро за м² на місяць europaproperty.com, залежно від класу будівлі та локації (новітні вежі досягають верхньої межі ~25–27 євро). Поза центром Варшави ставки становлять близько 10–17 євро/м² europaproperty.com. У великих регіональних містах оренда класу А зазвичай в межах 9–19,5 євро за м² europaproperty.com — з Краковом і Вроцлавом на вищому рівні (нижні–середні €з десятками в середньому, до ~18–19 євро для преміальних площ) і меншими містами як Лодзь чи Щецин – на нижчому. У 2024 році в окремих містах зафіксоване невелике зростання ставок (наприклад, у Кракові власники підняли prime-ставки на ~0,5 євро через дефіцит пропозиції), однак різких скачків не було через напружену конкуренцію за орендаря content.knightfrank.com. У 2025 році, коли якісні площі поглинаються, у топових локаціях імовірний помірний нахил на користь орендодавця, що підштовхуватиме орендні ставки вгору у найкращих будівлях. Уже експлуатаційні витрати (комунальні тощо) суттєво зросли у 2022–23 роках через енергетику, але вже у 2024 стабілізувалися, і більшість орендарів змогли адаптувати свої бюджети.

Ключове: орендарі віддають перевагу якості, а не кількості. Відбувається “відтік до якості”: компанії шукають сучасні, стійкі офіси в привабливих локаціях з сервісами – щоб повернути співробітників у робочий простір. «Орендарі й надалі віддають перевагу новим будівлям, цінуючи високі стандарти та центральні локації. Ключові чинники – фінансові умови, розташування та транспортна доступність», – зазначає провідний офісний радник europaproperty.com. Це підтверджується тим, що у Варшаві більшість площ, зданих в оренду у першому кварталі 2025 року, припали саме на новітні будівлі в центральній зоні europaproperty.com. Старі офісні площі без «зелених» сертифікатів, ефективної вентиляції чи гнучких планувань втрачають орендарів polandoffices.com. Деякі такі будівлі (особливо 1990–2000-х) ризикують стати застарілими, якщо їх не модернізують. Уже зараз власники модернізують об’єкти, щоб відповідати стандартам ESG — встановлюють системи smart-енергії, поліпшують якість повітря, створюють простір для спільної роботи polandoffices.com. Будівлі, які не відповідають сучасним вимогам ESG та стандартам добробуту, ризикують тривало стояти вакантними й втрачати орендну плату polandoffices.com. Тому ринок поділився на поляризовані сегменти: запитані, сучасні офіси з низькою вакантністю та стабільною орендою — і менш привабливі, застарілі офіси з високою вакантністю cbre.pl. Наприклад, у Варшаві це очевидно: блискучі нові хмарочоси у Волі майже повністю заповнені, а старі офіси в периферійному Мокотові мають понад 20% вакантності та значні знижки.

Ще одна тенденція — оптимізація площі: багато компаній орендують трохи менші офіси, ніж до COVID, відображаючи перехід на гібридний формат праці та прагнення до ефективності. Згідно з дослідженнями Newmark, середній розмір орендованої площі зменшився останніми роками polandoffices.com — орендарі укрупнюються чи переходять на hot-desking. Втім, загальний попит залишається досить сильним, щоб забезпечувати позитивне поглинання. Оперетори коворкінгів і гнучких офісів теж знову розширюються, поглинаючи частину вакантності, обслуговуючи компанії, що шукають гнучкі умови.

Інвестиції та доходність: Попит інвесторів на польські офіси відновився наприкінці 2024 року на тлі кращого розуміння ситуації зі ставками. Було укладено кілька значних угод, зокрема придбання варшавської вежі UNIT за ~280 млн євро content.knightfrank.com. Усього офіси становили близько 33% інвестиційного обсягу 2024 року (близько 1,6–1,7 млрд євро) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Міжнародних інвесторів приваблює висока дохідність у Польщі порівняно з Західною Європою. Доходність prime-офісів (якісні активи у Варшаві) в IV кварталі 2024 склала близько 6,0% content.knightfrank.com — істотно більше, ніж у Берліні чи Парижі (там 3–4%). У регіональних містах дохідність може бути ще вищою і залежить від строку оренди та якості орендаторів. Ці показники стабілізувалися наприкінці 2023 року, а на тлі покращення настроїв можливе незначне подальше зниження дохідності content.knightfrank.com. Польща справді забезпечує вагому премію та вищий інвестиційний дохід, аніж ринки Західної Європи, й тому продовжує залучати глобальний капітал content.knightfrank.com. Місцевих інвесторів поки мало (через відсутність REITs тощо), але зростає інтерес з боку німецьких, американських і азійських фондів, які шукають вигідні польські активи content.knightfrank.com. На 2025 рік анонсовано чимало угод, зокрема портфельні продажі та вихід нових гравців.

Перспектива: Офісний ринок Польщі знаходиться на етапі циклічного підйому у 2025–2026 роках. Оскільки надмірна пропозиція майже відсутня, баланс сил поступово повертається на користь орендодавців у преміальних сегментах. Очікується, що рівень вакантності й надалі буде поступово знижуватися (у Варшаві загальна вакантність може наблизитися до однознакового рівня до 2026 року). Орендна плата в найкращих локаціях може дещо зрости через обмежену пропозицію; ми можемо побачити, що ставки на преміальні офіси у Варшаві сягнуть €30 за кілька років, якщо попит залишатиметься стабільним. Водночас, відмінності між сегментами збережуться – офіси у другорядних районах і старі будівлі класу B вимушені будуть переформатовуватися (через реновацію або конверсію на інше призначення, наприклад, житлове), щоб залишатися конкурентоспроможними. Ми очікуємо обмежене нове будівництво аж до кінця 2025 або 2026 року polandoffices.com, коли ймовірне зниження ставок і покращення фінансових умов можуть дати поштовх новому етапу розвитку europaproperty.com. Деякі девелопери вже отримують дозволи, але чекають на економічні “зелені ліхтарі”. Також, якщо економіка Польщі залишиться стабільною, зростання зайнятості в офісному секторі (технології, бізнес-послуги, R&D-центри тощо) має продовжитись, підтримуючи стабільне поглинання площ, особливо в регіональних технологічних хабах. Одним із нових ризиків є тренд віддаленої/гібридної роботи: хоча багато компаній вже значною мірою повернули співробітників до офісу, гібридна модель закріпилась (типові показники присутності 50–80% зараз є “нормою”) і може обмежити майбутні потреби в площах europaproperty.com. Втім, офісний сектор Польщі виявився гнучким: орендарі фокусуються на якості та ESG, власники скорочують пропозицію та модернізують активи, інвестори залишаються оптимістичними щодо довгострокових перспектив. Як зазначає Knight Frank, ринок проходить “етап корекції”, але на фоні стабільного попиту з боку орендарів і мінімальної нової пропозиції створюються умови для здорової рівноваги та потенційного зростання орендної плати у якісних офісах у майбутньому cbre.pl.

Роздрібна нерухомість: висока заповненість, бум ритейл-парків і зміна споживчих трендів

Потужне відновлення після пандемії: Роздрібний сектор нерухомості Польщі загалом подолав наслідки пандемії та демонструє нове зростання. Споживчі витрати у Польщі зростають у номінальному вираженні, чому сприяють підвищення зарплат і низьке безробіття, хоча висока інфляція суттєво тиснула на реальні продажі у 2022–2023 роках. До 2024 року зростання роздрібних продажів стабілізувалося, а відвідуваність торгових центрів повернулася на докризовий рівень. На початку 2025 року ритейлери налаштовані обережно оптимістично: “Польський роздріб може з оптимізмом дивитись у майбутнє. Незважаючи на глобальну невизначеність і нещодавню високу інфляцію, купівельна спроможність населення зростає, а електронна комерція тепер не стільки конкурує з традиційною торгівлею, скільки її доповнює,” зазначає керівник роздрібного напрямку BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Бум нової пропозиції у ритейл-парках: Помітною тенденцією стало зростання роздрібної забудови, особливо поза великими містами. У 2024 році в Польщі введено 545 000 м² нової торговельної площі europaproperty.com – це найбільша річна динаміка з 2015 року. Особливо динамічно розвиваються ритейл-парки та окремо розташовані магазини, які повністю відповідають попиту споживачів на зручний формат із можливістю швидкого заїзду. За I півріччя 2024 року обсяги торговельних площ у Польщі збільшилися на ~300 000 м², а у Q1 2025 року з’явилося ще 42 000 м² europaproperty.com. Протягом усього 2025 року очікується ще близько 400 000 м² нової площі, що майже відповідає показнику 2024 року europaproperty.com. Ця дворічна хвиля розвитку є значною, адже в кінці 2010-х років темпи будівництва різко вперше зменшились. Проєкти охоплюють як розширення існуючих ТРЦ, так і численні невеликі об’єкти у містах із недостачею торговельних площ. Наприклад, на початку 2025 року відкрились M Park Mrągowo (15 000 м²), OTO Park Żagań (6 500 м²), і M Park Brzeziny (5 800 м²) – усі у форматі ритейл-парків, а також розширення Aniołów Park у Ченстохові europaproperty.com. Портфель проєктів залишається потужним – ~450 000 м² будується (включаючи реконструкцією старих гіпермаркетів) europaproperty.com. Найбільший проєкт – Designer Outlet Kraków (21 000 м², відкрито у травні 2025) europaproperty.com, інші значні – Przystanek Karkonosze та OTO Park у Сємяновіце (по ~17–18 тис м²) europaproperty.com. Ритейл-парки домінують у цій хвилі відкриттів, що відображає стратегічний зсув: девелопери акцентують на відкритих, менш затратних форматах, які виявилися стійкими (залишались доступними навіть під час локдаунів і розраховані на швидкі покупки).

Висока заповненість і відновлення: Незважаючи на значне введення нових площ, торгові об’єкти Польщі залишаються високозаповненими. Середній рівень вакантності у 16 найбільших містах Польщі складав лише ~3,3% на середину 2024 року, знизившись на 0,3 в.п. за рік europaproperty.com. В кінці 2024 року показник утримувався близько 3% cushmanwakefield.com. Така низька вакантність свідчить, що попит встигає за пропозицією. Ба більше, вакантність зменшилась у 6 із 8 найбільших міст у 2024 році europaproperty.com. Лише у Кракові та Вроцлаві спостерігалося незначне зростання (у Щецині – без змін) europaproperty.com, імовірно, через введення великих нових об’єктів. В інших випадках ритейлери масштабували свою присутність – особливо мережі супермаркетів, дискаунтери, магазини DIY і окремі бренди модного одягу – заповнили як нові об’єкти, так і закрили старі вакансії. Торговельні центри у великих містах в середньому мають 97%+ заповнення, тобто майже повну за винятком стандартної ротації.

Дані про відвідуваність і обсяги продажів підтверджують позитивну динаміку. За даними Польської ради торгових центрів (PRCH), відвідуваність ТРЦ на початку 2025 року трохи перевищила рівень за попередній рік – у січні 2025 року відвідуваність була +0,4% р/р, а обіг торговельних площ +2,6% р/р europaproperty.com. Це свідчить про те, що після Різдва споживачі масово повернулись до шопінгу, а також здійснювали покупки на початку року (імовірно, перед зимовими канікулами). Найкращу динаміку обсягів продажів демонстрували такі категорії: послуги (+6,6%), спеціалізована роздрібна торгівля (+6,2%) та health & beauty (+6,1%) europaproperty.com – це означає, що люди знову почали витрачати кошти на особистий догляд та послуги. Поведінка покупців поступово нормалізується, для фізичних і онлайн-магазинів формується новий баланс. Частка e-commerce у структурі роздрібних продажів Польщі стабілізувалася на рівні 9% (станом на березень 2025) europaproperty.com. Онлайн-продажі тепер не конкурують із фізичними магазинами, а їх доповнюють: багато мереж працюють за омніканальною моделлю, а покупці користуються обома каналами. Отже, e-commerce більше не сприймається як екзистенційна загроза для ТРЦ, а розглядається як одна зі складових екосистеми роздрібної торгівлі europaproperty.com.

Втім, не все безхмарно: реальні (з урахуванням інфляції) роздрібні продажі виявили слабкість у 2023–2024 роках. На початку 2025 року через високу інфляцію купівельна спроможність населення знизилась, що спричинило невелике річне падіння у фізичних обсягах продажу. Наприклад, дані польського статистичного відомства показують, що у березні 2025 року роздрібні продажі (у постійних цінах) були на 0,3% нижчими за березень 2024 (другий місяць поспіль зі спадом у річному вимірі) europaproperty.com. Споживачі залишаються обережними через усе ще високі ціни та економічну невизначеність. Проте у місячній динаміці продажі у березні зросли (на 14% проти лютого, що відповідає сезонному фактору) europaproperty.com. Якщо інфляція й надалі спадатиме, а зарплати зростатимуть, споживча впевненість покращиться у другій половині 2025 року, що надасть нового імпульсу роздрібному сегменту.

Формати рітейлу та виклики: Однією з ключових структурних проблем польської рітейл-нерухомості є старіння торгового фонду. Майже 70% торгових площ мають вік понад 10 років europaproperty.com. Багато торгових центрів першого покоління з 2000-х років зараз потребують оновлення, щоб відповідати сучасним очікуванням покупців. Орендодавці активно розпочинають реконструкції, модернізації та додають нові атракції. Яскравий приклад – центр Nowa Sukcesja у Лодзі, який після складного періоду перетворюється на величезну розважальну зону площею 30 000 м² під назвою “Hopa Lupa” з батутними парками, картинг-трасами та іншими зонами відпочинку europaproperty.com. Це відображає широку тенденцію: орендодавці рітейлу додають елементи F&B (їжа та напої), розваг і вражень для збільшення відвідуваності та часу перебування клієнтів. Очікується, що все більше торгових центрів підуть цією дорогою — інтегруючи кінотеатри, фітнес, сімейний відпочинок та заклади харчування, щоб залишатися актуальними, оскільки частина покупок переходить в онлайн.

Ще один специфічний для Польщі фактор — це заборона торгівлі у неділю, яка діє з 2018 року та обмежує роботу більшості магазинів у неділю. Цей закон вплинув на трафік у вихідні та змусив ТЦ адаптуватися: збільшити кількість подій у будні та розвивати сервіси на кшталт закладів харчування і кінотеатрів (які не підлягають забороні). Хоча це й не завжди згадується у звітах, це важлива основа функціонування польського рітейлу (і, можливо, одна з причин популярності рітейл-парків, де часто розміщуються супермаркети, які мають право працювати у деякі неділі).

Настрої рітейлерів: Міжнародні бренди загалом позитивно оцінюють Польщу завдяки її великому населенню та зростаючому середньому класу. У 2024–25 роках ринок відзначив появу нових гравців та розширення існуючих, у тому числі у сегменті люксових брендів у Варшаві та брендів мас-маркету в регіональних містах. Довіра споживачів досягла мінімумів у 2022 році через війну по сусідству та високу інфляцію, але наразі відновлюється. Присутня певна обережність (що видно за невеликим спадом обсягів), однак у 2025 році прогнозується зростання споживання в реальному вимірі завдяки спаданню інфляції. Це позитивний сигнал для орендодавців торгової нерухомості — вищі продажі сприяють фінансовій стійкості орендарів і потенціалу індексації орендних ставок.

Інвестиції та ставки прибутковості: На ринку інвестицій у рітейл у 2024 році відбулося значне пожвавлення: сектор забезпечив близько 32% загального обсягу інвестицій у комерційну нерухомість Польщі content.knightfrank.com. Серед найгучніших угод – продаж двох найбільших у країні ТЦ: Silesia City Center у Катовіце та Magnolia Park у Вроцлаві південноафриканському інвестору NEPI Rockcastle за €405 млн та €373 млн відповідно content.knightfrank.com. Також портфель з шести середніх рітейл-парків було продано за €285 млн content.knightfrank.com. Ці транзакції свідчать про відновлення довіри до польських рітейл-активів, насамперед до домінуючих ТЦ та портфелів торгових парків. Ставки капіталізації найкращих торгових центрів до кінця 2024 року сягнули близько 6,25% content.knightfrank.com — суттєво вище, ніж до пандемії (~5,0%). Це відображає як глобальну переоцінку через вищі ставки, так і певно вищі ризики у рітейлі. Проте інвесторів приваблює те, що дохідність польської торгової нерухомості вища, ніж у Західній Європі, що дає потенційну можливість зростання вартості при стабілізації ринку content.knightfrank.com. Рітейл-парки з їх стійким грошовим потоком мають високу популярність; їхні ставки перебувають у подібному або дещо вищому діапазоні, ніж у ТЦ (залежно від терміну оренди та складу орендарів).

Однією з перешкод для місцевих інвестицій у рітейл (як і інші сектори) є відсутність REITs. Як зазначалося, понад 90% інвестицій у комерційну нерухомість Польщі надходить із-за кордону europaproperty.com, частково тому, що у місцевих інституцій та інвесторів немає законодавчо врегульованої структури REIT для вкладень. Уряд уже давно обговорює впровадження відповідного законодавства: у разі ухвалення польські заощадження можна було б спрямувати в такі активи, як торгові центри, посилюючи локальне володіння. Проте станом на 2025 рік REIT в Польщі немає — ця «триваюча відсутність», як відзначають експерти ринку, все ще залишається прогалиною europaproperty.com.

Перспективи: Прогноз для польської торгової нерухомості на наступні 3–5 років — обережно позитивний. Основні чинники — низький рівень вакантності, зростання купівельної спроможності населення та обмежена поява нових торгових центрів у великих містах — свідчать про стабільність. Очікується, високий рівень заповненості площ збережеться, насамперед у добре функціонуючих ТЦ та у рітейл-парках зі супермаркетами-якорями. Орендна плата у топових ТЦ ймовірно залишиться стабільною або дещо підросте на рівні індексації інфляції через високий попит від орендарів. Водночас зношені або другорядні активи в перенасичених локаціях потребуватимуть оновлення або ж стикнуться зі збільшенням вакантності без модернізації. Ми очікуємо подальше зростання рітейл-парків у менших містах — цей формат відповідає сучасним споживчим вподобанням (зручність, відкриті простори, шопінг поблизу дому). Рітейлери розширюватимуться — особливо це стосується дискаунтерів, гіпермаркетів DIY та міжнародних fashion-мереж, які орієнтуються на малозаповнені середні міста Польщі.

Динаміка споживчих витрат лишається визначальною: якщо інфляція знизиться до ~4% у 2025-му та ~3% у 2026-му (як прогнозується) reuters.com, реальні доходи населення зростуть і це підтримає обсяг продажів. Окрім того, населення Польщі збільшилось завдяки трудовій міграції, що додатково спонукає попит. Тобто, попит на торгові площі має зростати помірно. Водночас, обсяги e-commerce стабільно зростатимуть (ймовірно, з ~9% до понад 10% частки в структурі роздрібних продажів до 2028 року), що може обмежити потребу в певних типах традиційних торгових площ (зокрема, для електроніки та книжок, які вже переважають в онлайн). Водночас сегменти продуктів, харчування, розваг і сервісів надалі лишатимуться офлайн.

Головні виклики і ризики для рітейлу: оновлення застарілих ТЦ, підтримка трафіку в умовах конкуренції онлайну й можливе уповільнення економіки, що вплине на впевненість споживачів. Окрім того, зростання витрат (комунальні послуги, зарплати) може тиснути на прибутковість рітейлерів, впливаючи на їхню здатність платити оренду — хоча багато хто з них перейшов на омніканальні бізнес-моделі. В цілому, ринок торгової нерухомості Польщі очікувано зберігатиме хороші показники завдяки сталому економічному зростанню та підвищенню роздрібного обороту. Головний фокус галузі — якість відвідувань (додавання розважальних і готельно-ресторанних елементів до ТЦ), а також стратегічний девелопмент — створення актуальних форматів (парки, аутлети, стріт-ретейл) під мінливі споживчі звички. За такої адаптації цей сегмент зберігатиме стабільну дохідність, а у разі запуску REIT чи припливу нових внутрішніх інвесторів можлива й подальша компресія ставок.

Індустріальна та логістична нерухомість: Високий попит при стриманішій пропозиції — збалансовані перспективи

Рекордне зростання, яке сповільнюється: Польський сегмент індустріальної та логістичної нерухомості залишається лідером останніх років і розвивається надзвичайно швидкими темпами. Станом на IV квартал 2024 року загальний обсяг сучасних складських та виробничих площ у Польщі досяг ~34,5 млн м² megaproject.com, що демонструє приріст приблизно 9% рік до року property-forum.eu. (Для порівняння: це практично удвічі більше, ніж п’ять років тому, — наслідок буму e-commerce та тренду зближення виробництва з ринками збуту). Тільки у 2024-му девелопери ввели в експлуатацію близько 4+ млн м² нових площ в 14 регіонах megaproject.com. Польща входить у топ-логістичних ринків Європи: на середину 2024 року країна мала другий за обсягом чистий поглинання складських площ у Європі (менше лише в одного ринку) marketoutlook.cbrepoland.pl, що підкреслює її роль європейського складського хабу.

Драйвери попиту: Цьому сприяє низка чинників. Стратегічне розташування Польщі у Центральній Європі, відносно низькі витрати на робочу силу та розвиток інфраструктури (дороги, автомагістралі, залізниця) приваблюють виробників і дистрибуційні центри, орієнтовані на покриття ЄС. Зростання e-commerce (Amazon, Zalando та інші мають великі центри виконання замовлень у Польщі) та розвиток операторів 3PL (третьосторонньої логістики) суттєво підштовхують попит. Додатково, тренд nearshoring — перенос виробництва ближче до споживача західноєвропейськими компаніями — активно працює на користь Польщі, особливо на тлі глобальних напружень у ланцюгах постачання (наприклад, торговельних протистоянь США і Китаю) polandinsight.com. Польські агенції фіксують зростання кількості запитів від міжнародних компаній (зокрема і китайських) щодо нових логістичних площ, оскільки бізнес переглядає глобальні ланцюги постачання polandinsight.com.

Стійкий рівень оренди, невелике зростання вакантності: Попит на промислові приміщення залишається високим. Обсяг оренди у 2024 році досяг приблизно 5,8 млн м², що на ~4% більше, ніж у 2023 році axiimmo.com, що свідчить про продовження експансії з боку орендарів. Важливо, що близько 48% орендованих площ у 2024 році припадало на поновлення договорів polandinsight.com – тобто існуючі орендарі масово поновлюють оренду, що свідчить про довіру до локації, хоча це і означає, що менша частина була чистими новими розширеннями. Утім, нові угоди та розширення склали близько 3 млн м², що є дуже хорошим показником. Рівень вакантності, який був надзвичайно низьким (близько 5% і менше) у 2019–2021 роках, трохи зріс на тлі випереджаючого росту пропозиції. Наприкінці 2024 року вакантність на національному рівні становила близько 7,5% polandwarehouses.com (приблизно 2,6–3 млн м² вільних площ). До середини 2025 року вакантність зросла до 8,5% polandinsight.com. Це підвищення зумовлено тим, що нова пропозиція на певний час перевищила чисте поглинання – ринок швидко поглинає площі, але девелопери ввели так багато у 2022–I кв. 2024, що вакантність у деяких регіонах помітно зросла polandinsight.com. Наприклад, у таких регіонах, як Нижня Сілезія (Вроцлав), вакантність стала більшою через одночасне відкриття кількох великих парків europaproperty.com.

Утім, вакантність на рівні 8% свідчить про збалансований ринок – достатньо площ, щоб орендарі мали вибір, але відсутня надмірна пропозиція. Експерти ринку вважають, що зростання вакантності є ознакою здорової нормалізації ринку після кількох років дефіциту: «Зростання вакантності – це природний результат попереднього інвестиційного буму. Ринок поступово вертається до рівноваги», – пояснює аналітик Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Вищий рівень вакантності дещо змістив баланс у сторону орендарів уперше за багато років (орендарі можуть отримати трохи ліпші умови чи стимули в окремих регіонах) cbre.pl cbre.pl. Девелопери зреагували та зменшили обсяги спекулятивного будівництва, що, своєю чергою, не допустить сплеску вакантності. Нові запуски проєктів у кінці 2024 стали поодинокими, а обсяг площ у будівництві суттєво скоротився порівняно з піками 2021–22 років. Таким чином, ринок рухається до плавної стабілізації: попит залишається сильним і диверсифікованим (3PL, ритейл, легка промисловість, дата-центри тощо), а темп введення нової пропозиції зменшується, що дозволяє поступово поглинути наявні вакантні площі протягом наступних кварталів.

Стабільність орендних ставок та премія за “урбаністичну” логістику: Попри інфляцію витрат (матеріали, робоча сила) та вищу вартість фінансування, орендні ставки на складські приміщення залишаються стабільними. Польські складські орендні ставки одні з найдоступніших в ЄС, що приваблює орендарів. Станом на середину 2025 року стандартні ставки на великі логістичні склади становлять близько €3,80–5,00 за м²/місяць polandinsight.com для типових площ у ключових регіонах (нижча межа – у центральній Польщі та Верхній Сілезії, вища – навколо Варшави та у менших міських ринках). Водночас, “урбаністичні” склади останньої милі (менші об’єкти біля меж міст або в урбанізованих зонах) мають вищі ставки — приблизно €5,00–7,50 за м²/місяць polandinsight.com завдяки зручному розташуванню. За останній рік ці ставки суттєво не змінилися — залишились фактично стабільними, що свідчить: навіть із ростом вакантності орендодавцям не довелося знижувати ставки. Замість цього вони можуть надавати додаткові стимули при тривалих контрактах. Стабільність ставок вказує на зрілість сектору, де орендодавці та орендарі націлені на довгострокове партнерство, а не цінові війни polandinsight.com.

Варто зазначити, що у нових договорах часто передбачена індексація на інфляцію (переважно щорічне коригування за CPI), тож у 2022–23 роках чимало орендодавців отримали приріст доходів завдяки високій інфляції. Надалі, із поверненням інфляції у норму, індексація ставок буде нижчою, тож ріст орендного доходу залежатиме вже від приросту орендарів або встановлення вищих ставок у “преміальних” локаціях.

Сталий розвиток (“зелені склади”): Значущим трендом у логістиці є прагнення до сталих, енергоефективних складів. Багато нових об’єктів у Польщі будуються за стандартами BREEAM або LEED — із сонячними панелями, LED-освітленням, системами збору дощової води та навіть локальними системами енергозбереження. Попит на “зелену” сертифікацію зростає як з боку орендарів, так і інвесторів, адже компанії прагнуть знизити вуглецевий слід. Стаття Poland Insight відзначає “сплеск будівництва зелених складів” (відповідно до її заголовку) — це справді стає конкурентною перевагою. Все частіше великі дахи складів покриваються сонячними панелями, а окремі об’єкти вже інтегрують інфраструктуру для електровантажівок. Тренд зробить сучасний складський фонд Польщі ще більш “майбутньостійким”, але потребує первинних інвестицій від девелоперів (які відшкодовуються завдяки трохи вищим ставкам чи перевагам у заповненні площ).

Географічна структура: Ключовими логістичними регіонами залишаються Варшава (Центральна Польща), Верхня Сілезія (Катовіце), Нижня Сілезія (Вроцлав), Познань та дедалі більше Центральна Польща (Лодзький регіон) і Західна Польща (Щецин, орієнтація на німецький ринок). Саме тут зосереджено більшу частину з 35 млн м² фонду. При цьому, зростання поширюється і на Східну Польщу та менші міста разом з розвитком мережі автомагістралей (наприклад, Ряшів, Люблін наздоганяють лідерів). Зокрема, іноземні інвестори почали вивчати перспективи поблизу українського кордону (Ряшів), очікуючи на майбутній попит із боку реконструкції України та на нинішні потреби НАТО у військовій логістиці в цьому регіоні.

Інвестиційний ринок: Складська нерухомість залишається у фаворі інвесторів, і Польща — не виняток. У 2024 році частка промислових активів склала близько 25% обсягу інвестицій content.knightfrank.com. Хоча це менш вражаюче порівняно з ажіотажем 2021 року, угоди все ще укладаються. Доходність (yield) суттєво підкоригувалася у 2022–23, відійшовши від історичних мінімумів (~4% і нижче) до більш привабливого рівня близько 6,25% для першокласної логістики на кінець 2024 року content.knightfrank.com. Ця корекція, разом із сильними фундаментальними показниками сектору, оживила інтерес як поточних, так і нових інвесторів. Багато фондів, які не бачили сенсу купувати при доходності у 4%, знаходять польські cap rates привабливими на рівні 6%+ content.knightfrank.com. До того ж, Польща пропонує вищу премію за доходністю порівняно із Західною Європою (де ставка для логістики – ~3,75–5%), що робить країну дуже привабливою для стратегій core-plus та value-add content.knightfrank.com.

Варто відзначити, що тренд зворотної оренди (“sale-leaseback”) набирає обертів: власники-займачі продають свої об’єкти інвесторам і одразу беруть у них у оренду. На початку 2025 року в Польщі був зафіксований рекордний рівень таких угод polandinsight.com. Це означає, що польські компанії монетизують нерухомість з огляду на високі ціни, а інвестори зацікавлені купувати довгостроково орендовані об’єкти. Ще один момент: частка польських інвесторів у промислових транзакціях зростає (польський капітал становив близько 9% загального обсягу угод із комерційною нерухомістю у 2024 році content.knightfrank.com, частина з яких — у промисловому сегменті через приватні фонди й девелоперів). Тим не менш, великі угоди як і раніше здійснюють іноземні покупці (Європа, США, Близький Схід, Південна Африка, Азія). Завдяки розвиненій платформі девелоперів у Польщі (Panattoni, GLP, Segro тощо) створюється потужна лінія нових проєктів класу “A” для інвестицій.

Прогноз: Середньостроковий прогноз для індустріальної та логістичної нерухомості Польщі дуже позитивний, хоча і переходить від стрімкого зростання до сталого розвитку. Попит очікується високим: економіка Польщі (особливо виробництво, роздрібна торгівля та електронна комерція) повинна стабільно зростати, створюючи постійну потребу у складських приміщеннях. Геополітичний клімат, хоча і напружений, насправді грає на користь Польщі, оскільки компанії переорієнтовують ланцюги постачання ближче до європейських кінцевих ринків (стабільне членство Польщі в ЄС і велика база трудових ресурсів дають їй перевагу над деякими країнами з нижчою вартістю). Пропозиція буде помірною – забудовники зараз більш обережні, а банки суворіші щодо фінансування спекулятивної забудови. Проте це здорове коригування; ймовірно, нова пропозиція у 2025 році буде нижчою, ніж у 2024, що допоможе досягти піку вакантності й, можливо, сприятиме її зниженню вже у 2026 році. Уже в другій половині 2025 року ми можемо побачити стабілізацію вакантності на рівні 8–9% з подальшим покращенням у міру поглинання площ.

Орендна плата може знову відчути незначний тиск на зростання у топ-локаціях після здачі в оренду поточного вакантного фонду. Багато орендарів логістики мають термінову потребу (3PL підписують контракти, рітейлерам потрібні розподільчі центри) і готові платити премію за готові площі у зручних місцях – особливо у Варшаві та інших великих містах. У віддалених регіонах із більшою доступністю площ орендні ставки залишаться конкурентними.

Великою невідомою залишається кінець війни в Україні: бум реконструкції в Україні може значно підвищити попит на логістичні площі у східній Польщі (як на перевалочний пункт), але водночас у довгостроковій перспективі частина бізнесу може бути переміщена до України. Наразі Польща виграє як безпечна гавань для логістики та виробництва, які раніше могли обирати Україну чи Росію.

Щодо ризиків: світова або європейська рецесія зменшила б попит (втім, на сьогодні виробничий сектор Польщі є диверсифікованим і частково захищений трендом «nearshoring»). Також, якщо ставки залишатимуться високими тривалий час, це може обмежити девелоперську активність, спричинену інвесторами, і збільшити вартість фінансування. Але це також означає, що існуючі активи дорожчають за рахунок дохідності. Інфляція будівельних витрат була проблемою, але з 2022 року трохи послабилась – проте нова хвиля інфляції може знову стискати маржу забудовників.

Підсумовуючи, індустріальний сектор нерухомості Польщі дозріває. Він вже перейшов від дефіциту до більш збалансованої ситуації, коли сучасні площі доступні для орендарів. Стабільні орендні ставки, висока заповнюваність (навіть при вакантності 8% багато субринків фактично переповнені для великих блоків) та сталі рушійні чинники попиту створюють позитивну картину. Ми очікуємо, що Польща залишиться у трійці лідерів європейської логістики, і до 2028 року загальний фонд може досягти 40–50 мільйонів м², хоча темпи зростання стануть більш контрольованими. Далі особливу увагу приділятимуть спекулятивній забудові великих складів із короткими циклами (щоб оперативно задовольняти потреби орендарів) і реновації старих складів з додаванням автоматизації та ESG-компонентів. Зважаючи на ці тренди і конкурентні переваги Польщі, індустріальний сегмент і надалі забезпечуватиме інвесторам стійку дохідність і підтримає економічне зростання країни.

Ринок землі: обережне відновлення та реформи у плануванні

Інвестиційний ринок землі – від буму до сповільнення: Ринок земельних ділянок під забудову у Польщі останніми роками нагадував американські гірки. Вибухова активність у 2021–2022 роках (коли забудовники поспішали придбати ділянки на фоні дешевих кредитів і бурхливого зростання житлових продажів) змінилася різким охолодженням у 2023 році, коли ситуація змінилася polandinsight.com. Станом на 2024 рік чимало інвесторів і девелоперів зайняли позицію «почекаємо» через відсутність державної підтримки житлового будівництва, стрімке зростання вартості фінансування й загальну невизначеність polandinsight.com. Також банки посилили вимоги до кредитування під придбання землі, застосовуючи дуже селективний підхід polandinsight.com. Це призвело до зниження кількості угод – у 2023 році великих землевих транзакцій було небагато, бо гравці поставили плани розвитку на паузу.

У 2025 році на ринку землі спостерігається поступовий перехід від стагнації до обережного пожвавлення. Перша половина року відзначилася підписанням більшої кількості контрактів, ніж у попередньому році, проте покупці тепер вкрай ретельно проводять due diligence і аналіз доцільності перед укладанням угод polandinsight.com. Іншими словами, інвестори повертаються, але зосереджуються лише на проектах із очевидним, «підтвердженим» попитом і міцними фундаментальними показниками polandinsight.com. Земля, придатна для затребуваних проектів – житлова забудова (особливо сегмент середнього класу), проекти PRS (орендні квартири), міські склади/логістика і мішані проекти у динамічних регіональних центрах – викликає інтерес polandinsight.com. Натомість ділянки без чіткого шляху до розвитку або з проблемами у містобудівному плануванні найчастіше залишають осторонь.

Обсяг транзакцій має зрости у 2025 році порівняно з 2024, особливо у другій половині року polandinsight.com. Експерти описують 2025 рік як рік «відновлення потенціалу», а не гучних топових угод polandinsight.com. До показників ажіотажу 2021 року він імовірно не дотягне, але активність стане здоровішою. Примітно, що ціни на землю не впали: власники добре розташованих ділянок, як правило, утримують вартість і не поспішають продавати за великою знижкою. У периферійних локаціях імовірне деяке пом’якшення цін, але найкраща земля (у містах) все ще користується попитом і цінується вище. Крім того, Польща має відносно конкурентні ціни на землю у регіоні ЦСЄ, що приваблює іноземних забудовників marketoutlook.cbrepoland.pl.

Профіль інвесторів і участь іноземців: Структура покупців на ринку землі змінилася. У 2025 році локальні польські забудовники й інвестори (особливо ті, що не залежать від публічних ринків), досить активні, користуючись своїм знанням ситуації «на місці» та швидкістю прийняття рішень polandinsight.com. Виділяється тренд «сусідських угод» – інвестори з сусідніх країн (Чехії, Німеччини, Балтії) беруть участь у польських угодах polandinsight.com. Такі регіональні гравці часто добре розбираються у ринку та іноді шукають партнерства з польськими фірмами. Водночас великі інституційні інвестори із Західної Європи поводяться обережніше й чекають зрозуміліших економічних сигналів, перш ніж агресивно повертатись на ринок polandinsight.com.

Водночас з’являються нові іноземні гравці: деякі турецькі та середземноморські інвестори стали купувати невеликі земельні ділянки, готові платити конкурентно за безпечні проекти як спосіб входу на ринок polandinsight.com. Як згадувалося вище, китайські компанії виявляють інтерес до землі для логістики на тлі світового перерозподілу торгівлі polandinsight.com. Це співпадає зі стабільною економікою та стратегічним розташуванням Польщі, які роблять країну привабливою для переведення виробництва й логістики з Азії polandinsight.com polandinsight.com. Тим часом південноафриканські та інші глобальні фонди, які інвестують у вже побудовані об’єкти, зазвичай не купують землю безпосередньо — натомість вони частіше співпрацюють із забудовниками чи викуповують завершені активи. Але деякі фінансують девелоперів через угоди з forward-funding на землю як непрямий спосіб забезпечення пайплайну.

Один із позитивних трендів: польський приватний капітал дедалі частіше акумулюється для інвестування в землю. Наприклад, консалтингова компанія Walter Herz залучила понад 50 мільйонів злотих від приватних осіб для інвестування у земельні ділянки у Варшаві, Познані та Тріймєсті polandinsight.com. Це свідчить про зростання професіоналізму та зацікавленості місцевих інвесторів з високим рівнем статків у land banking, які заходять на ринок у той час, коли великі інституції менш активні.

Використання землі та осередки попиту: Є кілька категорій землі, на які зараз спостерігається особливий попит:

• Земля під житлову забудову: Через дефіцит житла та очікуване відновлення продажів, користуються популярністю вдало розташовані ділянки під нове житло (особливо у передмістях великих міст чи швидкозростаючих сателітах) polandinsight.com. Девелопери уникають переплат, проте зацікавлені у поповненні земельних банків, щоби бути готовими, коли ринок активізується повністю.
• Земля під проєкти PRS (build-to-rent): Інституційні девелопери орендного житла (як польського, так і іноземного капіталу) шукають ділянки у великих містах для будівництва квартирних комплексів під оренду polandinsight.com. Це включає перепрофілювання офісних чи змішаних територій у житлові/PRS-проекти, оскільки цей сегмент бурхливо розвивається.
• Земля під міську логістику: Зі зростанням e-commerce та розвитку доставки “останньої милі” зростає попит на менші склади біля центрів міст. Інвестори придивляються до ділянок на околицях чи в промислових зонах мегаполісів для об’єктів “міської логістики” polandinsight.com. Така земля часто дефіцитна, тому конкуренція велика.
• Ділянки під реновацію офісних та змішаних об’єктів: У деяких центрах міст є старі промислові чи комерційні майданчики, які можна перебудувати у багатофункціональні житлово-офісно-торговельні комплекси. Частина інвесторів робить ставку на такі об’єкти, очікуючи модернізації центрів у Кракові, Вроцлаві чи Лодзі.
• Сільськогосподарська земля з потенціалом зміни призначення: Цікаво, що фермерські ділянки в Польщі останнім часом також викликають інтерес у інвесторів, які сподіваються на зміну цільового призначення на забудову. Регіони з високим урбанізаційним тиском (околиці Варшави, Кракова, Вроцлава тощо) мають землі, які можуть отримати статус житлової чи промислової. Інвестори, готові пройти всі процедури, скуповують такі ділянки “на довгу”. polandinsight.com. Вартість сільгоспземлі у Польщі помітно зросла останніми роками, особливо після 2016 року, коли громадянам ЄС дозволили вільно купувати землю (закінчився перехідний період після вступу в ЄС). Тим не менш, земля тут усе ще дешевша, ніж у Західній Європі, тож з часом можна очікувати зростання, якщо її перепрофілюють.

Головний виклик – планування і регулювання: Можливо, найбільший бар’єр на польському ринку землі – це система просторового планування. Тільки близько 30–40% території Польщі покрито чинними місцевими планами просторового розвитку (MPZP) polandinsight.com. Решта земель вимагає індивідуальних рішень про забудову (WZ, умови забудови), які можуть ухвалюватися довго, непередбачувано і на розсуд органів polandinsight.com. Інвестори часто роками чекають затвердження зонінгу, а іноді органи просто не ухвалюють жодного рішення, що фактично блокує проекти polandinsight.com. Держава вже давно планує реформу – введення “Загальних планів” для гмін, однак це забуксувало, а нові строки та зміни поки що лише посилили невизначеність polandinsight.com. Як результат – відчутний законодавчий хаос у сфері просторового планування polandinsight.com, який називають головною перепоною для прозорої й ефективної роботи ринку землі.

Розуміючи ці проблеми, політики пропонують реформи. Одна з ідей – дерегуляція та спрощення процедур, наприклад, запровадження простих цифрових процедур для отримання дозволів на планування polandinsight.com. Наприклад: скасування вимоги повної оцінки впливу на довкілля для деяких незначних об’єктів (малих сервісних споруд чи складів), що зараз затягує процес отримання дозволів на багато місяців навіть там, де вплив на довкілля мінімальний polandinsight.com. Пропонується скласти перелік “маловпливових” інвестицій, для яких можна буде здешевити або відмінити стадію екологічного дозволу polandinsight.com. Серед пріоритетів — повна цифровізація земельних та іпотечних реєстрів, що прискорить перевірки та угоди polandinsight.com.

Ще одне специфічне регуляторне питання — перекласифікація сільськогосподарських земель. Польща класифікує с/г землі за якістю, і переведення високоякісних ділянок під забудову часто вимагає міністерського дозволу, який отримати дуже складно. Обговорюється ідея визначити чіткі критерії, щоби автоматично виводити малопродуктивні (IV–V клас) землі з сільськогосподарського виробництва без погодження міністерства polandinsight.com. Це дало б змогу значно збільшити фонд інвестиційної землі навколо міст, адже багато передміських ділянок за законодавством — “сільськогосподарські”, хоча й малопродуктивні.

Підсумовуючи, реформа планування є критичною: інвестори наполягають, що їм необхідна більш передбачувана та швидка система затвердження зонінгу для масштабування угод polandinsight.com. Держава рухається у цьому напрямку, але поки що повільно. Тому доти, поки зміни не спростять правила, інвестори зосереджуються на ділянках, які вже мають зонінг або мають високу імовірність його отримати.

Прогноз: Ринок інвестиційної землі у Польщі на 2025–2027 роки виглядає позитивно, але зважено. Якщо облікова ставка поступово знижуватиметься, фінансування операцій із землею та будівництва стане простішим, і це поверне нових покупців. Вартість землі у топ-локаціях (центральні квартали Варшави, ключові житлові райони) імовірно триматиметься або зростатиме через дефіцит. Водночас у другорядних місцях ціни можуть залишитися на місці до явного повернення попиту. Очікується посилення конкуренції за якісну землю наприкінці 2025 та у 2026 році, оскільки девелопери готуються до нового циклу будівництва, що може підняти ціни у найкращих районах.

Зацікавлення польською землею з боку іноземних інвесторів теж має збільшитись, щойно макроекономічна ситуація стабілізується. Великі інституційні гравці, які зробили паузу у 2023–24 роках, можуть повернутись, якщо побачать, що економіка Польщі стабільно зростає на ~3% на рік і ринок нерухомості розвертається у плюс. Приплив коштів ЄС (Польща — один із ключових бенефіціарів бюджетів Євросоюзу) також зробить нові райони привабливішими для забудови (нові дороги різко підвищують привабливість логістичних об’єктів тощо).

Ключові ризики та невідомі: Основний ризик — це регуляторне середовище: якщо реформи у сфері планування затягнуться, або посилиться політична нестабільність, що вплине на земельне законодавство, інвестори можуть злякатися. Також, якщо держава різко обмежить можливість купівлі землі для іноземців (малоймовірно, оскільки більшість обмежень вже скасовано), це негативно вплине на притік іноземного капіталу. Ще один фактор — будівельні витрати: їх ріст знижує те, скільки девелопер може заплатити за землю (бо впливає на загальну рентабельність проєкту). Наразі витрати стабілізувалися, що позитивно для цін на землю.

Підсумовуючи, земельний ринок Польщі у 2025 році характеризується розбірливістю та вибірковістю. Епоха спекулятивних купівель будь-яких ділянок завершилася; тепер мова йде про ретельно обрані локації з чітким потенціалом. Як відзначено в одному з аналізів, цей рік формує тренд «відновлення потенціалу» polandinsight.com, закладаючи підґрунтя для більш жвавого зростання в наступні роки. Завдяки продуманішій містобудівній політиці та економічному зростанню Польща може розблокувати багато наразі невикористовуваної землі для розвитку, що допоможе вирішити такі потреби, як житлова нестача чи розширення логістичної інфраструктури. Інвестори розглядають землю як безпечну гавань для капіталу в довгостроковій перспективі (матеріальний актив у зростаючій країні) polandinsight.com, і багато хто вже займає позиції для отримання вигоди, коли цикл девелопменту перейде у фазу активного зростання.

Іноземні інвестори та регуляторні фактори

Іноземний капітал відіграє домінуючу роль у всіх сегментах польського ринку нерухомості, створюючи як можливості, так і виклики. У секторі комерційних інвестицій саме міжнародні фонди були рушієм масштабних угод. Як відзначалось, у 2024 році на іноземних інвесторів припадало приблизно 90%+ із понад 5 млрд євро інвестицій у комерційну нерухомість europaproperty.com. Серед ключових гравців – глобальні фонди прямих інвестицій, страхові та пенсійні фонди, спеціалізовані інвестори з Європи, Північної Америки, Азії та Південної Африки. Привабливість ринку очевидна: Польща пропонує масштаб (велика економіка з населенням 38 млн), зростання (вищі темпи приросту ВВП і споживання, ніж у Західній Європі), а також значно вищу дохідність. Основні офісні, роздрібні та складські об’єкти в Польщі дають 6–7% річних (як згадувалось раніше), проти 3–4% у багатьох західних ринках content.knightfrank.com. Такий прибуток компенсує відчутні ризики, пов’язані з країнами, що розвиваються, та валютний ризик (хоча польський злотий доволі стабільний, а країна інтегрована з ЄС).

За країною походження серед найбільших покупців останніх років були німецькі, американські, британські та південноафриканські інвестори content.knightfrank.com. Південноафриканські REIT-компанії (наприклад, NEPI Rockcastle та Redefine) особливо активні у секторі ритейлу й офісів. Інвестори з США і Канади також повернулися на ринок у 2024 році content.knightfrank.com. Структура капіталу за походженням у 2024 році виглядає так: ПАР (19% об’єму), США (11%), Велика Британія (13%), Західна Європа (9%, без урахування Німеччини та Великої Британії), країни ЦСЄ (18%) і польський капітал ~9% content.knightfrank.com. Така різноманітність свідчить, що Польща перебуває у фокусі інвесторів з усього світу. З’являються й нові гравці – наприклад, у 2024 році британський фонд Sona Asset Management придбав значне портфоліо офісів content.knightfrank.com, а близькосхідний капітал проявляє інтерес до логістичних об’єктів.

Чому місцевих інвесторів мало? Відносно низька частка внутрішнього капіталу (близько ~9% у 2024 році content.knightfrank.com) зумовлена, здебільшого, структурними причинами. У Польщі немає розвиненої системи REIT або аналогічних інвестиційних трастів, тому місцеві інституційні кошти (пенсійні фонди тощо) традиційно не йшли на ринок нерухомості. Лише декілька великих польських гравців (як державний фонд PFR чи страхові компанії) мають змогу укладати масштабні угоди. Ситуація поступово змінюється: дедалі більше польських приватних інвесторів та фондів починають цікавитись нерухомістю, але наразі саме іноземний капітал заповнює цю нішу. Як згадувалось, поява законодавства про REIT – напрацьовується вже кілька років – потенційно є переломним моментом, що дозволитиме дрібним польським інвесторам непрямо вкладати у нерухомість і нарощувати локальну участь europaproperty.com. Експерти галузі не раз закликали до цього, наводячи приклад успішного досвіду сусідньої Чехії europaproperty.com.

Регуляторне середовище для іноземних інвесторів: Загалом Польща доволі відкрита до іноземного володіння нерухомістю. Після приєднання до ЄС, громадяни та компанії країн ЄС можуть купувати польську нерухомість (у тому числі землю) без обмежень (окрім деяких винятків, як сільськогосподарські землі, для яких перехідний період закінчився у 2016 році). Громадяни країн, що не входять до ЄС, також можуть купувати, але для певних категорій (особливо с/г та лісові землі) потрібно отримати дозвіл Міністерства внутрішніх справ. У більшості випадків ця процедура формальна й має запобігти стратегічним скуповуванням земель. Для міської нерухомості (офіси, квартири, склади) звичайно немає жодних перешкод для авторитетних іноземців. У Польщі чітка система реєстрації прав власності (Книга Вічних Прав) та захисту прав, що цінується іноземними інвесторами.

Один із регуляторних ризиків – оподаткування: у Польщі на нерухомість діє 1% податку при передачі права власності (на об’єкти), а також щорічний податок на майно (доволі низькі ставки за м²). Податку на багатство (на майно), як у деяких країнах, немає. Водночас, влада розглядала можливість введення додаткового податку для власників декількох житлових об’єктів (щоб стримати спекуляції) globalpropertyguide.com. Станом на 2025 рік жодних нових заходів офіційно не впроваджено, однак інвестори уважно слідкують за подібними ініціативами. Ще одна тенденція – посилені вимоги щодо ESG: через європейські регламенти (наприклад, енергоефективність) будівлі, що не відповідають стандартам, можуть втрачати в ціні. Іноземні інвестори, як правило, дотримуються принципів ESG і надають перевагу «зеленим» об’єктам. Це побічно впливає на те, який тип нерухомості буде приваблювати інвесторів: неефективні будівлі потребують модернізації, інакше їх оминути увагою.

Іноземці на житловому ринку: Окрім інституційних гравців, у Польщі помітна присутність індивідуальних покупців-іноземців у сегменті елітного житла й другої резиденції (наприклад, окремі українці, як зазначалось вище, а також експати, які купують у Кракові чи на узбережжі). У певний час уряд розглядав можливість запровадження обмежень (як це зроблено в ряді країн для охолодження ринку), але Польща не прийняла таких заходів, оскільки частка іноземців у загальному обсязі житлових угод залишається невеликою (істотний сплеск до 30% – це поодинокі проекти, зазвичай біля міжнародних організацій або популярні серед мігруючих груп) globalpropertyguide.com.

Вихідні інвестиції: Водночас варто зауважити, що польські інвестори також стають дедалі активнішими за кордоном (наприклад, купують склади в Західній Європі через фонди), проте це поза сферою цього звіту. У разі впровадження REIT це також може структурувати інвестиції польського капіталу в іншу нерухомість за межами країни.

Підсумовуючи, участь іноземного інвестора є ключовою для польського ринку нерухомості, забезпечуючи йому експертизу та ліквідність. Регуляторне середовище загалом сприятливе – із чіткими правами та мінімальними бар’єрами для власності. На думку галузі, основні бажані удосконалення – спрощення процедур планування polandinsight.com та впровадження REIT – будуть вигідними для всіх, як для іноземних, так і українських гравців, підвищуючи прозорість і приплив капіталу. Якщо не буде непередбачуваних протекціоністських кроків (чого не очікується при нинішньому про-бізнесовому уряді), Польща залишатиметься привабливим, відкритим ринком для глобальних інвестицій у нерухомість.

Прогноз і очікування на 3–5 років (2025–2030)

Дивлячись у майбутнє, ринок нерухомості Польщі матиме стійке, стабільне зростання у наступні кілька років, спираючись на міцні економічні основи та галузеві тренди, описані вище. Нижче – ключові фактори та перспективи за основними типами об’єктів:

Макроекономічний та фінансовий прогноз: Економісти прогнозують, що зростання ВВП Польщі у 2025–2027 роках становитиме в середньому 3–4% щороку, що суттєво вище за загальний показник ЄС cbre.pl. Локомотивами виступатимуть приватне споживання, зростання зарплат та активне освоєння значних коштів ЄС. Інфляція, яка досягла двозначних цифр у 2022 році, повинна нормалізуватися – ~4% у 2025 році та ~3% у 2026-му reuters.com, що наближається до верхньої межі цільового діапазону NBP. Опитування NBP вказує на очікування середньорічної інфляції в 4,1% у 2025-му й 3,2% у 2026 році reuters.com. Охолодження інфляції дозволить NBP далі знижувати ставки. Прогнози передбачають зниження основної ставки ще на ~75–125 б.п. до кінця 2025 року (до ~4,0–4,5%), а, можливо, й до ~3,5–4,0% на кінець 2026-го focus-economics.com think.ing.com, якщо не буде нових інфляційних шоків. Зниження ставок стане потужним стимулом для ринку нерухомості: зменшаться іпотечні виплати, покращиться фінансування комерційних проектів, а дохідності нерухомості можуть дещо скоротитися (тобто капіталізація виросте). Безробіття залишатиметься дуже низьким (3–5%), і Польща, ймовірно, й надалі залучатиме робочу силу з сусідніх країн, розширюючи свій ринок праці. Єдиний ризик – зовнішня економіка: якщо провідні торгові партнери в ЄС зупиняться, це вдарить по експортних галузях Польщі, але на сьогодні консенсус-прогнози вказують на помірне зростання в ЄС, що має позитивно позначитися і на польській економіці.

Прогноз для житлової нерухомості: Ми очікуємо, що ціни на житлову нерухомість у Польщі зростатимуть помірно протягом наступних 3–5 років, приблизно слідуючи темпам зростання доходів та інфляції. Ймовірні щорічні підвищення цін у низьких-середніх однозначних цифрах (наприклад, 3–6% на рік), а не двозначні стрибки останніх років. Це означає, що в реальному (з урахуванням інфляції) вимірі ціни на житло залишатимуться в основному стабільними або злегка зростатимуть. Основні чинники: величезний дефіцит житла залишатиметься – навіть з рекордним будівництвом останніх років, Польща досі має одне з найнижчих співвідношень житлових одиниць на 1 000 громадян у Європі cbre.pl. Демографія фактично стає сприятливою завдяки імміграції (населення може знову зростати після років стагнації, частково через переселення українців). Додатково, до 2026–2027 років поточний спад розпочатого житлобудування (багато проектів було призупинено в 2023–24) може призвести до меншої пропозиції нових об’єктів на ринку, що, парадоксально, спричинить тісніший баланс попиту і пропозиції та відверне будь-яке зниження цін.

Доступність іпотечного кредитування повинна покращитися зі зниженням ставок — очікується поступове послаблення кредитної політики після шоку підвищення ставок у 2022 році. Державні програми (наприклад, «Перші ключі») допоможуть окремим групам покупців (перші покупці старих квартир) — ймовірно, починаючи з 2025 року, це дасть ринку легкий стимул, не перегріваючи його. Попит на оренду залишатиметься високим, тож орендні ставки, ймовірно, будуть продовжувати зростати повільно (можливо, ~2–5% на рік), оскільки урбанізація та зміна стилю життя збільшують частку орендарів. Польський сектор PRS (інституційної оренди) суттєво виросте — з ~21 тис. одиниць зараз до понад 50 тис. до 2030 року — що зробить сектор більш професійним та додасть пропозиції, але, враховуючи поточний дефіцит, це не спричинить зниження орендних ставок, а задовольнить новий попит.

Один застережливий момент: якщо ставки іпотеки різко знизять або буде повторно введено надто щедру урядову субсидію, може статися новий стрибок зростання цін. Але, здається, політики налаштовані уникати такої волатильності globalpropertyguide.com. Базовий сценарій – стабілізована траєкторія зростання: як зазначає один із забудовників, «ми не очікуємо повернення цін до мінімумів початку 2023 року — натомість, помірне зростання в районі інфляції» globalpropertyguide.com. До 2028 року житловий фонд Польщі, ймовірно, побачить впровадження інновацій – більше енергоефективних «зелених» будинків (відповідно до вимог ЄС щодо підвищення стандартів), більше будівництва з готових елементів для зниження витрат, і, можливо, перші ознаки інституційних забудовників (build-to-rent компанії, які зводять цілі квартали односімейних будинків для оренди — модель, що з’являється в Європі). Загалом житловий сектор залишатиметься однією з основ ринку, без суттєвих крахів на горизонті, підкріплений демографічною потребою й покращеною доступністю житла.

Прогноз для офісної нерухомості: Наступні кілька років для офісів будуть про якість, а не кількість. Нова пропозиція залишатиметься обмеженою щонайменше до 2026 року polandoffices.com, що поступово знизить вакантність у найкращих сегментах. У 2025–2027 роках ми прогнозуємо, що вакантність преміальних офісів у центральному діловому районі Варшави може впасти до ~5% або менше — фактично повна зайнятість, що змусить частину орендарів шукати простір поза центром, хоча вакантність на околицях залишиться підвищеною, доки не буде виведений застарілий фонд. У регіональних містах ситуація різнитиметься: у лідерах типу Кракова та Триміста вакантність може впасти до ~10% або нижче, якщо попит буде стійким, а у слабших ринках залишиться на рівні двозначних відсотків.

Забудовники ймовірно поновлять запуск нових проектів орієнтовно з 2026 року, особливо у Варшаві, де майже все зараз зупинено. Нова хвиля офісних хмарочосів може стартувати наприкінці 2025 року, щоби задовольнити очікуваний попит у 2027–2028 роках, зокрема, якщо вартість фінансування знизиться. Також реалізуються деякі проекти редевелопменту: переобладнання старих офісів у житло, готелі тощо, що зменшить запас офісів у другорядних локаціях, але вирішить інші потреби (наприклад, деякі старі офіси на коридорі Єрозолімських у Варшаві можуть стати квартирами чи студентським житлом).

Орендні ставки на офіси у найкращих локаціях можуть зрости на 5–15% сумарно за наступні 3 роки, особливо для верхніх поверхів у сучасних «зелених будівлях» — їх мало і попит високий. Орендарі вже готові платити премію за якість, яка допомагає із задоволенням співробітників і цілями ESG. Тим часом орендні плати в старих будівлях можуть стагнувати або навіть знижуватися, якщо їх не оновлять. Тож різниця орендних ставок між класом A+ і класом B зростатиме. Стимули (наприклад, безорендні періоди) у найкращих будівлях скоротяться, адже власники отримають більше влади, що покращить чисті ефективні ренти.

Такі тренди як гібридна робота й надалі впливатимуть на те, як використовуються офіси — очікуємо, що компанії виділятимуть більше простору на одне робоче місце (зони для співпраці тощо) і миритимуться з нижчою середньою відвідуваністю, але все одно зберігатимуть офісну площу для культури й роботи з клієнтами. Тобто їм уже не знадобиться так багато додаткових метрів на співробітника, як раніше, але зростання бізнес-секторів (IT, BPO, R&D-центри) в Польщі все ж забезпечить чисте позитивне поглинання площ щороку. Кваліфіковані кадри та конкурентна вартість у Польщі й надалі приваблюватимуть багатонаціональні корпорації (особливо у Кракові, Вроцлаві тощо, які вже стали сервісними хабами).

Інвестиції в офіси теж повинні активізуватися. Якщо процентні ставки знизяться, як прогнозується, дохідність преміальних офісів – зараз ~6,0% content.knightfrank.com – може знизитися до показників у низькому діапазоні 5% до 2026 року, підвищуючи капіталізацію. Очікуємо виходу нових гравців (можливо, азійські суверенні фонди чи інвестори з Близького Сходу), яких привабить цінова пропозиція польських офісів. Ризик — це загальносвітове ставлення до офісної нерухомості, адже у світі офіси під тиском через віддалену роботу. Та у Польщі ситуація краща, бо тут офісний фонд новіший та більше зосереджений у технологічних і сервісних секторах з високим попитом. Доки орендодавці адаптуватимуться (гнучкий простір, сервіси, ESG), польські офіси залишатимуться перспективним ринком.

Прогноз для ритейлу: Польський ритейл достатньо зрілий сектор, тому масового будівництва нових ТРЦ не передбачається. Натомість у наступні роки фокус буде на оптимізації та оновленні наявного фонду. Багато ТРЦ проходитимуть реновації, ми очікуємо, що деякі старі або малоефективні центри змінять своє призначення (частково стануть офісами, квартирами або логістичними хабами). Ритейл-парки і торгові центри поблизу будинку продовжать зростати, особливо в менших містах — там ще є попит на нові проекти з супермаркетом-якорем у містечках, де не вистачає сучасного ритейлу.

Як вже зазначалося, споживчі витрати мають зрости, щойно інфляція стабілізується. У 2025–2026 роках, якщо інфляція буде ~3–4%, а зростання зарплат — скажімо, 7–10%, поляки отримають реальне зростання доходів, що означає більше витрат на ритейл. Це може підвищити товарообіг у ТРЦ, що дозволить певне збільшення орендних ставок у найкращих центрах через ренту з обороту або пролонгації договорів. Електронна комерція також прогнозовано зросте до ~15% продажів у ритейлі до 2030 року, тому традиційний ритейл мусить постійно еволюціонувати, щоб залишатися конкурентним. З’явиться більше інтеграції онлайн-офлайн (точки видачі онлайн-замовлень у ТРЦ, шоуруми тощо).

Можливо, саме у цей період у Польщі остаточно впровадять REIT (фонди нерухомості), що дозволить створювати ритейл-REIT, які скуповуватимуть вторинні активи та реінвестуватимуть у них. Якщо це станеться, це забезпечить вихід для окремих іноземних власників і збільшить частку місцевого капіталу.

Дохідність у ритейлі (зараз ~6,25% у секторі преміум content.knightfrank.com) може трохи знизитися з поверненням інвесторської довіри — можливо, до ~5,5–6,0% для преміум-об’єктів до 2027 року, якщо процентні ставки впадуть. Вторинний ритейл буде диференційований: найкращі центрі біля житлових масивів і дискаунтери знайдуть покупців, тоді як деякі третинні ТРЦ, ймовірно, важко знайдуть покупця, залишатимуться з більшою дохідністю або перейдуть під редевелопмент.

Прогноз для індустріальної/логістичної нерухомості: Логістичний сектор Польщі має зберегти імпульс. Ми прогнозуємо, що попит на оренду 5–6 млн м² щорічно збережеться у найближчий період, його підтримуватимуть електронна комерція (яка ще не вичерпала потенціал у роздрібній структурі Польщі) та виробники автомобільної, електронної й інших галузей, що інвестують у локальне виробництво. Вакантність може триматися на рівні високих одиничних відсотків у 2025 році, але, ймовірно, почне знижуватися у 2026-му, оскільки введення нових площ уповільниться у 2024–25 роках. Тож до 2027 року вакантність може знову нормалізуватися до ~5% або нижче, тобто фактично повна зайнятість (лише фрикційна вакантність). Це знову створить тиск на орендні ставки; можливе подальше зростання рент в міських логістичних хабах, де земля обмежена, а попит величезний (наприклад, склади «останньої милі» біля Варшави можуть подолати €5–6 і сягнути можливо €7–8 за м² до кінця десятиліття). Орендні ставки у великих коробках у центральних локаціях також можуть підвищитися, якщо виросте вартість землі та будівництва.

Польща, ймовірно, також виграє від відбудови України (хоча графік не визначений) — прикордонні регіони слугуватимуть логістичними базами, потенційно потребуючи додаткових складських площ. Крім того, регіоналізація ланцюгів постачання може призвести до перетворення Польщі на центр для акумуляторних гігафабрик, виробництва комплектуючих тощо, що потребуватиме нових індустріальних об’єктів.

Розвиток логістики стане стриманішим — від бездумного зростання 2020–2022 до зваженого, поділками та «під клієнта». Багато девелоперів зараз забезпечуватимуть попередні довгострокові оренди перед будівництвом масштабних парків. До того ж на перший план виходять екофактори: жорсткіша кліматична політика ЄС може вимагати складів на сонячних батареях, «нульового» вуглецевого сліду в будівництві, а також обмеження забудови на «зелених» ділянках. Але у Польщі достатньо місця для логістики — можна залучати й колишні промислові території.

Інвестиції в промисловість ймовірно залишатимуться найгарячішим сегментом. Ми прогнозуємо стиснення прибутковості з ~6,25% до можливо ~5,5% або навіть 5% до 2027 року для якісної логістики, оскільки конкуренція за стабілізовані активи знову розпалиться (схоже на тенденцію до 2022 року). Якщо відсоткові ставки знизяться, а економіка буде стабільною, глобальні інвестори можуть розпалити аукціони за якісні портфелі. Позиція Польщі як ключового логістичного ринку в Європі до того часу закріпиться, і, можливо, вона навіть набуде статусу “core portfolio” для більшої кількості пан’європейських фондів (деякі вже розглядають її саме так).

Земля і розвиток: Ціни на землю в ключових міських зонах підвищаться, коли девелопери повернуться на ринок. Ми очікуємо, що до 2026 року, за умови ставки близько 4% і стабільної економіки, житлові девелопери знову наростять старт нового будівництва для задоволення відновленого попиту. Це означає, що вони активно шукатимуть землю в 2025–2026 рр., підвищуючи конкуренцію за якісні ділянки. Подібним чином логістичні девелопери продовжать купувати землю вздовж автомагістралей і поблизу міст, хоча і з обережністю. Вартість сільськогосподарських земель також може зрости як через тенденції цін на аграрну продукцію, так і через потенціал переведення під забудову біля розширюваних міських меж.

Кроки уряду Польщі щодо спрощення планування (якщо будуть повністю впроваджені) можуть радикально розблокувати потенціал розвитку. Якщо до 2025–26 років значна частина муніципалітетів впровадить нові Генеральні плани та цифрові дозволи, ми можемо побачити швидший обіг проєктів та більшу прозорість (менше невизначеності — більше вартості ділянки). Також будь-яка дерегуляція, як от прискорення погодження проєктів з низьким впливом чи полегшення правил конверсії сільгоспземель polandinsight.com polandinsight.com дадуть подальший поштовх ринку землі, зробивши більше ділянок придатними до забудови. Навпаки, якщо бюрократія збережеться, це обмежить темпи розвитку і підтримає високі ціни на небагато готових до забудови ділянок (це неідеальний сценарій, адже концентрує зростання).

Ризики для прогнозу: Хоча прогноз загалом позитивний, існують ризики, які можуть змінити траєкторію:

• Економічний спад: Якщо настане світова рецесія (або різке уповільнення в Німеччині, головному торговельному партнері Польщі), попит на комерційні площі може послабитись, а безробіття зрости, що вдарить по попиту на житло. Втім Польща вже проявила стійкість і починає з позиції сили, тож м’яка рецесія, ймовірно, буде подолана.
• Неочікувані зміни ставок: Якщо інфляція виявиться стійкою, і центральні банки знову підвищать ставки, це знизить доступність фінансування та активність інвесторів. Наразі це малоймовірно, оскільки інфляція знижується, а NBP Польщі вже знижує ставку globalpropertyguide.com, але цей фактор варто контролювати (енергетичні шоки тощо можуть швидко змінити ситуацію).
• Геополітична напруга: Триваюча війна в Україні є фоновим ризиком — будь-яка ескалація чи поширення можуть серйозно вплинути на настрої та економічну стабільність (хоча Польща й виграла в окремих аспектах, прийнявши біженців і компанії, що переїхали з Росії/Білорусі). Додатково, внутрішня політична ситуація (нова влада з кінця 2023 року) може внести зміни; втім, чинна коаліція проєвропейська та інвестиційно орієнтована, тож різких змін політики не очікується.
• Секторні зміни: Для офісів ризик у тому, що віддалена робота швидко пошириться або компанії суттєво скоротять площі — якщо, наприклад, ШІ та автоматизація зменшать потребу в людях в офісах, це буде довгостроковим гальмом. Для рітейлу — ризик у зміні поведінки споживачів, яка перевищить очікування (наприклад, частка e-commerce стрибне одразу до 30%, хоча це малоймовірно через культурні фактори). Для індустріального сектору ризиком є надмірна забудова, якщо всі девелопери раптово стануть надто оптимістичними — однак уроки від зростання вакантності мають убезпечити від цього.

Попри ці ризики, експертні прогнози залишаються здебільшого сприятливими. Наприклад, нещодавнє опитування NBP серед фахівців ринку нерухомості показало очікування цінової стабільності та поступового зростання в житловому сегменті й динамічного відновлення на інвестиційному ринку у разі зниження ставок lexology.com etalon-estate.pl. Загальний настрій такий, що ринок нерухомості Польщі не повторюватиме волатильності початку 2020-х; навпаки, вийде на більш помірну траєкторію зростання з менше крайнощами.

Висновок: До 2028 року ми прогнозуємо польський ринок нерухомості з сучасними, сталими будівлями; більшою участю інституційних інвесторів (в тому числі вітчизняних); та збалансованими умовами попиту та пропозиції у більшості сегментів. Житловий сектор, ймовірно, за ці роки поповниться сотнями тисяч нових квартир, але попит все одно залишиться невдоволений (це триматиме девелоперів завантаженими). Офіси стануть “розумнішими” та екологічнішими, старий фонд — репрофайлиться, а на небі міст з’являться нові хмарочоси (особливо варшавський скайлайн ще зміниться завдяки проєктам на кшталт 350-метрової Varso Tower та інших). Рітейл стане більш орієнтованим на досвід, і, можливо, Польща вперше побачить американські REIT-и з портфелями ТЦ чи супермаркетів, якщо з’явиться дозволяюче законодавство. Логістика й надалі закріпить польську роль у європейському розподільчому ланцюгу, а також може розширити сегменти на кшталт кампусів дата-центрів (які теж потребують промислових земель і вже набирають обертів у Польщі).

Підсумовуючи, ринок нерухомості Польщі готовий до зростання через зрілість. Він пропонує привабливе поєднання міцного економічного підґрунтя, вдосконалення регулятивного середовища та привабливих прибутків, що й надалі приваблюватиме інвестиції та розвиток. Як відзначає один аналітичний коментар: «Польський ринок нерухомості залишається стійким, про що свідчить стабільний попит з боку орендарів і динамічне відновлення інвестицій… за міцних фундаментальних показників і оптимізму протягом 2025 року» content.knightfrank.com. За відсутності великих шоків наступні 3–5 років мають пройти в стабільному прогресі всіх секторів польської нерухомості — це принесе нові можливості інвесторам і допоможе задовольнити зростаючі потреби бізнесу та населення.

Джерела:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (Лютий 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (Травень 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Дані NBP (Нацбанк Польщі) через GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Коментарі віце-президента Dom Development (Квітень 2024) globalpropertyguide.com
• Польський економічний інститут – Звіт про житло (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP аналіз (2024) globalpropertyguide.com
• JLL і Otodom/Polityka Insight житлові звіти (2024–25) globalpropertyguide.com
• Міністерство фінансів Польщі / gov.pl – Інформація про “Bezpieczny Kredyt 2%” та заплановану “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – дохідність у топ-сегментах (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – найбільші інвестугоди 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – Офісний ринок 2024: результати й прогноз 2025 polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Зростаючий попит на офіси в регіонах (Травень 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Сильний старт ринку рітейлу 2025 (Травень 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – вакантність і відвідуваність рітейлу (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Складський ринок: стабільність, сповільнення зростання (Червень 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Ринок землі у 2025 (Травень 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Огляд інфляції в Польщі (Січень 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Огляд 2024 та прогноз 2025 (цитати через Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Вакантність рітейлу в Польщі (2024) europaproperty.com
• Erste Group – прогноз NBP (Березень 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – очікування зниження ставок (Травень 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – різні ринкові звіти (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.

Драйвери попиту: Цьому сприяє низка чинників. Стратегічне розташування Польщі у Центральній Європі, відносно низькі витрати на робочу силу та розвиток інфраструктури (дороги, автомагістралі, залізниця) приваблюють виробників і дистрибуційні центри, орієнтовані на покриття ЄС. Зростання e-commerce (Amazon, Zalando та інші мають великі центри виконання замовлень у Польщі) та розвиток операторів 3PL (третьосторонньої логістики) суттєво підштовхують попит. Додатково, тренд nearshoring — перенос виробництва ближче до споживача західноєвропейськими компаніями — активно працює на користь Польщі, особливо на тлі глобальних напружень у ланцюгах постачання (наприклад, торговельних протистоянь США і Китаю) polandinsight.com. Польські агенції фіксують зростання кількості запитів від міжнародних компаній (зокрема і китайських) щодо нових логістичних площ, оскільки бізнес переглядає глобальні ланцюги постачання polandinsight.com.

Стійкий рівень оренди, невелике зростання вакантності: Попит на промислові приміщення залишається високим. Обсяг оренди у 2024 році досяг приблизно 5,8 млн м², що на ~4% більше, ніж у 2023 році axiimmo.com, що свідчить про продовження експансії з боку орендарів. Важливо, що близько 48% орендованих площ у 2024 році припадало на поновлення договорів polandinsight.com – тобто існуючі орендарі масово поновлюють оренду, що свідчить про довіру до локації, хоча це і означає, що менша частина була чистими новими розширеннями. Утім, нові угоди та розширення склали близько 3 млн м², що є дуже хорошим показником. Рівень вакантності, який був надзвичайно низьким (близько 5% і менше) у 2019–2021 роках, трохи зріс на тлі випереджаючого росту пропозиції. Наприкінці 2024 року вакантність на національному рівні становила близько 7,5% polandwarehouses.com (приблизно 2,6–3 млн м² вільних площ). До середини 2025 року вакантність зросла до 8,5% polandinsight.com. Це підвищення зумовлено тим, що нова пропозиція на певний час перевищила чисте поглинання – ринок швидко поглинає площі, але девелопери ввели так багато у 2022–I кв. 2024, що вакантність у деяких регіонах помітно зросла polandinsight.com. Наприклад, у таких регіонах, як Нижня Сілезія (Вроцлав), вакантність стала більшою через одночасне відкриття кількох великих парків europaproperty.com.

Утім, вакантність на рівні 8% свідчить про збалансований ринок – достатньо площ, щоб орендарі мали вибір, але відсутня надмірна пропозиція. Експерти ринку вважають, що зростання вакантності є ознакою здорової нормалізації ринку після кількох років дефіциту: «Зростання вакантності – це природний результат попереднього інвестиційного буму. Ринок поступово вертається до рівноваги», – пояснює аналітик Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Вищий рівень вакантності дещо змістив баланс у сторону орендарів уперше за багато років (орендарі можуть отримати трохи ліпші умови чи стимули в окремих регіонах) cbre.pl cbre.pl. Девелопери зреагували та зменшили обсяги спекулятивного будівництва, що, своєю чергою, не допустить сплеску вакантності. Нові запуски проєктів у кінці 2024 стали поодинокими, а обсяг площ у будівництві суттєво скоротився порівняно з піками 2021–22 років. Таким чином, ринок рухається до плавної стабілізації: попит залишається сильним і диверсифікованим (3PL, ритейл, легка промисловість, дата-центри тощо), а темп введення нової пропозиції зменшується, що дозволяє поступово поглинути наявні вакантні площі протягом наступних кварталів.

Стабільність орендних ставок та премія за “урбаністичну” логістику: Попри інфляцію витрат (матеріали, робоча сила) та вищу вартість фінансування, орендні ставки на складські приміщення залишаються стабільними. Польські складські орендні ставки одні з найдоступніших в ЄС, що приваблює орендарів. Станом на середину 2025 року стандартні ставки на великі логістичні склади становлять близько €3,80–5,00 за м²/місяць polandinsight.com для типових площ у ключових регіонах (нижча межа – у центральній Польщі та Верхній Сілезії, вища – навколо Варшави та у менших міських ринках). Водночас, “урбаністичні” склади останньої милі (менші об’єкти біля меж міст або в урбанізованих зонах) мають вищі ставки — приблизно €5,00–7,50 за м²/місяць polandinsight.com завдяки зручному розташуванню. За останній рік ці ставки суттєво не змінилися — залишились фактично стабільними, що свідчить: навіть із ростом вакантності орендодавцям не довелося знижувати ставки. Замість цього вони можуть надавати додаткові стимули при тривалих контрактах. Стабільність ставок вказує на зрілість сектору, де орендодавці та орендарі націлені на довгострокове партнерство, а не цінові війни polandinsight.com.

Варто зазначити, що у нових договорах часто передбачена індексація на інфляцію (переважно щорічне коригування за CPI), тож у 2022–23 роках чимало орендодавців отримали приріст доходів завдяки високій інфляції. Надалі, із поверненням інфляції у норму, індексація ставок буде нижчою, тож ріст орендного доходу залежатиме вже від приросту орендарів або встановлення вищих ставок у “преміальних” локаціях.

Сталий розвиток (“зелені склади”): Значущим трендом у логістиці є прагнення до сталих, енергоефективних складів. Багато нових об’єктів у Польщі будуються за стандартами BREEAM або LEED — із сонячними панелями, LED-освітленням, системами збору дощової води та навіть локальними системами енергозбереження. Попит на “зелену” сертифікацію зростає як з боку орендарів, так і інвесторів, адже компанії прагнуть знизити вуглецевий слід. Стаття Poland Insight відзначає “сплеск будівництва зелених складів” (відповідно до її заголовку) — це справді стає конкурентною перевагою. Все частіше великі дахи складів покриваються сонячними панелями, а окремі об’єкти вже інтегрують інфраструктуру для електровантажівок. Тренд зробить сучасний складський фонд Польщі ще більш “майбутньостійким”, але потребує первинних інвестицій від девелоперів (які відшкодовуються завдяки трохи вищим ставкам чи перевагам у заповненні площ).

Географічна структура: Ключовими логістичними регіонами залишаються Варшава (Центральна Польща), Верхня Сілезія (Катовіце), Нижня Сілезія (Вроцлав), Познань та дедалі більше Центральна Польща (Лодзький регіон) і Західна Польща (Щецин, орієнтація на німецький ринок). Саме тут зосереджено більшу частину з 35 млн м² фонду. При цьому, зростання поширюється і на Східну Польщу та менші міста разом з розвитком мережі автомагістралей (наприклад, Ряшів, Люблін наздоганяють лідерів). Зокрема, іноземні інвестори почали вивчати перспективи поблизу українського кордону (Ряшів), очікуючи на майбутній попит із боку реконструкції України та на нинішні потреби НАТО у військовій логістиці в цьому регіоні.

Інвестиційний ринок: Складська нерухомість залишається у фаворі інвесторів, і Польща — не виняток. У 2024 році частка промислових активів склала близько 25% обсягу інвестицій content.knightfrank.com. Хоча це менш вражаюче порівняно з ажіотажем 2021 року, угоди все ще укладаються. Доходність (yield) суттєво підкоригувалася у 2022–23, відійшовши від історичних мінімумів (~4% і нижче) до більш привабливого рівня близько 6,25% для першокласної логістики на кінець 2024 року content.knightfrank.com. Ця корекція, разом із сильними фундаментальними показниками сектору, оживила інтерес як поточних, так і нових інвесторів. Багато фондів, які не бачили сенсу купувати при доходності у 4%, знаходять польські cap rates привабливими на рівні 6%+ content.knightfrank.com. До того ж, Польща пропонує вищу премію за доходністю порівняно із Західною Європою (де ставка для логістики – ~3,75–5%), що робить країну дуже привабливою для стратегій core-plus та value-add content.knightfrank.com.

Варто відзначити, що тренд зворотної оренди (“sale-leaseback”) набирає обертів: власники-займачі продають свої об’єкти інвесторам і одразу беруть у них у оренду. На початку 2025 року в Польщі був зафіксований рекордний рівень таких угод polandinsight.com. Це означає, що польські компанії монетизують нерухомість з огляду на високі ціни, а інвестори зацікавлені купувати довгостроково орендовані об’єкти. Ще один момент: частка польських інвесторів у промислових транзакціях зростає (польський капітал становив близько 9% загального обсягу угод із комерційною нерухомістю у 2024 році content.knightfrank.com, частина з яких — у промисловому сегменті через приватні фонди й девелоперів). Тим не менш, великі угоди як і раніше здійснюють іноземні покупці (Європа, США, Близький Схід, Південна Африка, Азія). Завдяки розвиненій платформі девелоперів у Польщі (Panattoni, GLP, Segro тощо) створюється потужна лінія нових проєктів класу “A” для інвестицій.

Прогноз: Середньостроковий прогноз для індустріальної та логістичної нерухомості Польщі дуже позитивний, хоча і переходить від стрімкого зростання до сталого розвитку. Попит очікується високим: економіка Польщі (особливо виробництво, роздрібна торгівля та електронна комерція) повинна стабільно зростати, створюючи постійну потребу у складських приміщеннях. Геополітичний клімат, хоча і напружений, насправді грає на користь Польщі, оскільки компанії переорієнтовують ланцюги постачання ближче до європейських кінцевих ринків (стабільне членство Польщі в ЄС і велика база трудових ресурсів дають їй перевагу над деякими країнами з нижчою вартістю). Пропозиція буде помірною – забудовники зараз більш обережні, а банки суворіші щодо фінансування спекулятивної забудови. Проте це здорове коригування; ймовірно, нова пропозиція у 2025 році буде нижчою, ніж у 2024, що допоможе досягти піку вакантності й, можливо, сприятиме її зниженню вже у 2026 році. Уже в другій половині 2025 року ми можемо побачити стабілізацію вакантності на рівні 8–9% з подальшим покращенням у міру поглинання площ.

Орендна плата може знову відчути незначний тиск на зростання у топ-локаціях після здачі в оренду поточного вакантного фонду. Багато орендарів логістики мають термінову потребу (3PL підписують контракти, рітейлерам потрібні розподільчі центри) і готові платити премію за готові площі у зручних місцях – особливо у Варшаві та інших великих містах. У віддалених регіонах із більшою доступністю площ орендні ставки залишаться конкурентними.

Великою невідомою залишається кінець війни в Україні: бум реконструкції в Україні може значно підвищити попит на логістичні площі у східній Польщі (як на перевалочний пункт), але водночас у довгостроковій перспективі частина бізнесу може бути переміщена до України. Наразі Польща виграє як безпечна гавань для логістики та виробництва, які раніше могли обирати Україну чи Росію.

Щодо ризиків: світова або європейська рецесія зменшила б попит (втім, на сьогодні виробничий сектор Польщі є диверсифікованим і частково захищений трендом «nearshoring»). Також, якщо ставки залишатимуться високими тривалий час, це може обмежити девелоперську активність, спричинену інвесторами, і збільшити вартість фінансування. Але це також означає, що існуючі активи дорожчають за рахунок дохідності. Інфляція будівельних витрат була проблемою, але з 2022 року трохи послабилась – проте нова хвиля інфляції може знову стискати маржу забудовників.

Підсумовуючи, індустріальний сектор нерухомості Польщі дозріває. Він вже перейшов від дефіциту до більш збалансованої ситуації, коли сучасні площі доступні для орендарів. Стабільні орендні ставки, висока заповнюваність (навіть при вакантності 8% багато субринків фактично переповнені для великих блоків) та сталі рушійні чинники попиту створюють позитивну картину. Ми очікуємо, що Польща залишиться у трійці лідерів європейської логістики, і до 2028 року загальний фонд може досягти 40–50 мільйонів м², хоча темпи зростання стануть більш контрольованими. Далі особливу увагу приділятимуть спекулятивній забудові великих складів із короткими циклами (щоб оперативно задовольняти потреби орендарів) і реновації старих складів з додаванням автоматизації та ESG-компонентів. Зважаючи на ці тренди і конкурентні переваги Польщі, індустріальний сегмент і надалі забезпечуватиме інвесторам стійку дохідність і підтримає економічне зростання країни.

Ринок землі: обережне відновлення та реформи у плануванні

Інвестиційний ринок землі – від буму до сповільнення: Ринок земельних ділянок під забудову у Польщі останніми роками нагадував американські гірки. Вибухова активність у 2021–2022 роках (коли забудовники поспішали придбати ділянки на фоні дешевих кредитів і бурхливого зростання житлових продажів) змінилася різким охолодженням у 2023 році, коли ситуація змінилася polandinsight.com. Станом на 2024 рік чимало інвесторів і девелоперів зайняли позицію «почекаємо» через відсутність державної підтримки житлового будівництва, стрімке зростання вартості фінансування й загальну невизначеність polandinsight.com. Також банки посилили вимоги до кредитування під придбання землі, застосовуючи дуже селективний підхід polandinsight.com. Це призвело до зниження кількості угод – у 2023 році великих землевих транзакцій було небагато, бо гравці поставили плани розвитку на паузу.

У 2025 році на ринку землі спостерігається поступовий перехід від стагнації до обережного пожвавлення. Перша половина року відзначилася підписанням більшої кількості контрактів, ніж у попередньому році, проте покупці тепер вкрай ретельно проводять due diligence і аналіз доцільності перед укладанням угод polandinsight.com. Іншими словами, інвестори повертаються, але зосереджуються лише на проектах із очевидним, «підтвердженим» попитом і міцними фундаментальними показниками polandinsight.com. Земля, придатна для затребуваних проектів – житлова забудова (особливо сегмент середнього класу), проекти PRS (орендні квартири), міські склади/логістика і мішані проекти у динамічних регіональних центрах – викликає інтерес polandinsight.com. Натомість ділянки без чіткого шляху до розвитку або з проблемами у містобудівному плануванні найчастіше залишають осторонь.

Обсяг транзакцій має зрости у 2025 році порівняно з 2024, особливо у другій половині року polandinsight.com. Експерти описують 2025 рік як рік «відновлення потенціалу», а не гучних топових угод polandinsight.com. До показників ажіотажу 2021 року він імовірно не дотягне, але активність стане здоровішою. Примітно, що ціни на землю не впали: власники добре розташованих ділянок, як правило, утримують вартість і не поспішають продавати за великою знижкою. У периферійних локаціях імовірне деяке пом’якшення цін, але найкраща земля (у містах) все ще користується попитом і цінується вище. Крім того, Польща має відносно конкурентні ціни на землю у регіоні ЦСЄ, що приваблює іноземних забудовників marketoutlook.cbrepoland.pl.

Профіль інвесторів і участь іноземців: Структура покупців на ринку землі змінилася. У 2025 році локальні польські забудовники й інвестори (особливо ті, що не залежать від публічних ринків), досить активні, користуючись своїм знанням ситуації «на місці» та швидкістю прийняття рішень polandinsight.com. Виділяється тренд «сусідських угод» – інвестори з сусідніх країн (Чехії, Німеччини, Балтії) беруть участь у польських угодах polandinsight.com. Такі регіональні гравці часто добре розбираються у ринку та іноді шукають партнерства з польськими фірмами. Водночас великі інституційні інвестори із Західної Європи поводяться обережніше й чекають зрозуміліших економічних сигналів, перш ніж агресивно повертатись на ринок polandinsight.com.

Водночас з’являються нові іноземні гравці: деякі турецькі та середземноморські інвестори стали купувати невеликі земельні ділянки, готові платити конкурентно за безпечні проекти як спосіб входу на ринок polandinsight.com. Як згадувалося вище, китайські компанії виявляють інтерес до землі для логістики на тлі світового перерозподілу торгівлі polandinsight.com. Це співпадає зі стабільною економікою та стратегічним розташуванням Польщі, які роблять країну привабливою для переведення виробництва й логістики з Азії polandinsight.com polandinsight.com. Тим часом південноафриканські та інші глобальні фонди, які інвестують у вже побудовані об’єкти, зазвичай не купують землю безпосередньо — натомість вони частіше співпрацюють із забудовниками чи викуповують завершені активи. Але деякі фінансують девелоперів через угоди з forward-funding на землю як непрямий спосіб забезпечення пайплайну.

Один із позитивних трендів: польський приватний капітал дедалі частіше акумулюється для інвестування в землю. Наприклад, консалтингова компанія Walter Herz залучила понад 50 мільйонів злотих від приватних осіб для інвестування у земельні ділянки у Варшаві, Познані та Тріймєсті polandinsight.com. Це свідчить про зростання професіоналізму та зацікавленості місцевих інвесторів з високим рівнем статків у land banking, які заходять на ринок у той час, коли великі інституції менш активні.

Використання землі та осередки попиту: Є кілька категорій землі, на які зараз спостерігається особливий попит:

• Земля під житлову забудову: Через дефіцит житла та очікуване відновлення продажів, користуються популярністю вдало розташовані ділянки під нове житло (особливо у передмістях великих міст чи швидкозростаючих сателітах) polandinsight.com. Девелопери уникають переплат, проте зацікавлені у поповненні земельних банків, щоби бути готовими, коли ринок активізується повністю.
• Земля під проєкти PRS (build-to-rent): Інституційні девелопери орендного житла (як польського, так і іноземного капіталу) шукають ділянки у великих містах для будівництва квартирних комплексів під оренду polandinsight.com. Це включає перепрофілювання офісних чи змішаних територій у житлові/PRS-проекти, оскільки цей сегмент бурхливо розвивається.
• Земля під міську логістику: Зі зростанням e-commerce та розвитку доставки “останньої милі” зростає попит на менші склади біля центрів міст. Інвестори придивляються до ділянок на околицях чи в промислових зонах мегаполісів для об’єктів “міської логістики” polandinsight.com. Така земля часто дефіцитна, тому конкуренція велика.
• Ділянки під реновацію офісних та змішаних об’єктів: У деяких центрах міст є старі промислові чи комерційні майданчики, які можна перебудувати у багатофункціональні житлово-офісно-торговельні комплекси. Частина інвесторів робить ставку на такі об’єкти, очікуючи модернізації центрів у Кракові, Вроцлаві чи Лодзі.
• Сільськогосподарська земля з потенціалом зміни призначення: Цікаво, що фермерські ділянки в Польщі останнім часом також викликають інтерес у інвесторів, які сподіваються на зміну цільового призначення на забудову. Регіони з високим урбанізаційним тиском (околиці Варшави, Кракова, Вроцлава тощо) мають землі, які можуть отримати статус житлової чи промислової. Інвестори, готові пройти всі процедури, скуповують такі ділянки “на довгу”. polandinsight.com. Вартість сільгоспземлі у Польщі помітно зросла останніми роками, особливо після 2016 року, коли громадянам ЄС дозволили вільно купувати землю (закінчився перехідний період після вступу в ЄС). Тим не менш, земля тут усе ще дешевша, ніж у Західній Європі, тож з часом можна очікувати зростання, якщо її перепрофілюють.

Головний виклик – планування і регулювання: Можливо, найбільший бар’єр на польському ринку землі – це система просторового планування. Тільки близько 30–40% території Польщі покрито чинними місцевими планами просторового розвитку (MPZP) polandinsight.com. Решта земель вимагає індивідуальних рішень про забудову (WZ, умови забудови), які можуть ухвалюватися довго, непередбачувано і на розсуд органів polandinsight.com. Інвестори часто роками чекають затвердження зонінгу, а іноді органи просто не ухвалюють жодного рішення, що фактично блокує проекти polandinsight.com. Держава вже давно планує реформу – введення “Загальних планів” для гмін, однак це забуксувало, а нові строки та зміни поки що лише посилили невизначеність polandinsight.com. Як результат – відчутний законодавчий хаос у сфері просторового планування polandinsight.com, який називають головною перепоною для прозорої й ефективної роботи ринку землі.

Розуміючи ці проблеми, політики пропонують реформи. Одна з ідей – дерегуляція та спрощення процедур, наприклад, запровадження простих цифрових процедур для отримання дозволів на планування polandinsight.com. Наприклад: скасування вимоги повної оцінки впливу на довкілля для деяких незначних об’єктів (малих сервісних споруд чи складів), що зараз затягує процес отримання дозволів на багато місяців навіть там, де вплив на довкілля мінімальний polandinsight.com. Пропонується скласти перелік “маловпливових” інвестицій, для яких можна буде здешевити або відмінити стадію екологічного дозволу polandinsight.com. Серед пріоритетів — повна цифровізація земельних та іпотечних реєстрів, що прискорить перевірки та угоди polandinsight.com.

Ще одне специфічне регуляторне питання — перекласифікація сільськогосподарських земель. Польща класифікує с/г землі за якістю, і переведення високоякісних ділянок під забудову часто вимагає міністерського дозволу, який отримати дуже складно. Обговорюється ідея визначити чіткі критерії, щоби автоматично виводити малопродуктивні (IV–V клас) землі з сільськогосподарського виробництва без погодження міністерства polandinsight.com. Це дало б змогу значно збільшити фонд інвестиційної землі навколо міст, адже багато передміських ділянок за законодавством — “сільськогосподарські”, хоча й малопродуктивні.

Підсумовуючи, реформа планування є критичною: інвестори наполягають, що їм необхідна більш передбачувана та швидка система затвердження зонінгу для масштабування угод polandinsight.com. Держава рухається у цьому напрямку, але поки що повільно. Тому доти, поки зміни не спростять правила, інвестори зосереджуються на ділянках, які вже мають зонінг або мають високу імовірність його отримати.

Прогноз: Ринок інвестиційної землі у Польщі на 2025–2027 роки виглядає позитивно, але зважено. Якщо облікова ставка поступово знижуватиметься, фінансування операцій із землею та будівництва стане простішим, і це поверне нових покупців. Вартість землі у топ-локаціях (центральні квартали Варшави, ключові житлові райони) імовірно триматиметься або зростатиме через дефіцит. Водночас у другорядних місцях ціни можуть залишитися на місці до явного повернення попиту. Очікується посилення конкуренції за якісну землю наприкінці 2025 та у 2026 році, оскільки девелопери готуються до нового циклу будівництва, що може підняти ціни у найкращих районах.

Зацікавлення польською землею з боку іноземних інвесторів теж має збільшитись, щойно макроекономічна ситуація стабілізується. Великі інституційні гравці, які зробили паузу у 2023–24 роках, можуть повернутись, якщо побачать, що економіка Польщі стабільно зростає на ~3% на рік і ринок нерухомості розвертається у плюс. Приплив коштів ЄС (Польща — один із ключових бенефіціарів бюджетів Євросоюзу) також зробить нові райони привабливішими для забудови (нові дороги різко підвищують привабливість логістичних об’єктів тощо).

Ключові ризики та невідомі: Основний ризик — це регуляторне середовище: якщо реформи у сфері планування затягнуться, або посилиться політична нестабільність, що вплине на земельне законодавство, інвестори можуть злякатися. Також, якщо держава різко обмежить можливість купівлі землі для іноземців (малоймовірно, оскільки більшість обмежень вже скасовано), це негативно вплине на притік іноземного капіталу. Ще один фактор — будівельні витрати: їх ріст знижує те, скільки девелопер може заплатити за землю (бо впливає на загальну рентабельність проєкту). Наразі витрати стабілізувалися, що позитивно для цін на землю.

Підсумовуючи, земельний ринок Польщі у 2025 році характеризується розбірливістю та вибірковістю. Епоха спекулятивних купівель будь-яких ділянок завершилася; тепер мова йде про ретельно обрані локації з чітким потенціалом. Як відзначено в одному з аналізів, цей рік формує тренд «відновлення потенціалу» polandinsight.com, закладаючи підґрунтя для більш жвавого зростання в наступні роки. Завдяки продуманішій містобудівній політиці та економічному зростанню Польща може розблокувати багато наразі невикористовуваної землі для розвитку, що допоможе вирішити такі потреби, як житлова нестача чи розширення логістичної інфраструктури. Інвестори розглядають землю як безпечну гавань для капіталу в довгостроковій перспективі (матеріальний актив у зростаючій країні) polandinsight.com, і багато хто вже займає позиції для отримання вигоди, коли цикл девелопменту перейде у фазу активного зростання.

Іноземні інвестори та регуляторні фактори

Іноземний капітал відіграє домінуючу роль у всіх сегментах польського ринку нерухомості, створюючи як можливості, так і виклики. У секторі комерційних інвестицій саме міжнародні фонди були рушієм масштабних угод. Як відзначалось, у 2024 році на іноземних інвесторів припадало приблизно 90%+ із понад 5 млрд євро інвестицій у комерційну нерухомість europaproperty.com. Серед ключових гравців – глобальні фонди прямих інвестицій, страхові та пенсійні фонди, спеціалізовані інвестори з Європи, Північної Америки, Азії та Південної Африки. Привабливість ринку очевидна: Польща пропонує масштаб (велика економіка з населенням 38 млн), зростання (вищі темпи приросту ВВП і споживання, ніж у Західній Європі), а також значно вищу дохідність. Основні офісні, роздрібні та складські об’єкти в Польщі дають 6–7% річних (як згадувалось раніше), проти 3–4% у багатьох західних ринках content.knightfrank.com. Такий прибуток компенсує відчутні ризики, пов’язані з країнами, що розвиваються, та валютний ризик (хоча польський злотий доволі стабільний, а країна інтегрована з ЄС).

За країною походження серед найбільших покупців останніх років були німецькі, американські, британські та південноафриканські інвестори content.knightfrank.com. Південноафриканські REIT-компанії (наприклад, NEPI Rockcastle та Redefine) особливо активні у секторі ритейлу й офісів. Інвестори з США і Канади також повернулися на ринок у 2024 році content.knightfrank.com. Структура капіталу за походженням у 2024 році виглядає так: ПАР (19% об’єму), США (11%), Велика Британія (13%), Західна Європа (9%, без урахування Німеччини та Великої Британії), країни ЦСЄ (18%) і польський капітал ~9% content.knightfrank.com. Така різноманітність свідчить, що Польща перебуває у фокусі інвесторів з усього світу. З’являються й нові гравці – наприклад, у 2024 році британський фонд Sona Asset Management придбав значне портфоліо офісів content.knightfrank.com, а близькосхідний капітал проявляє інтерес до логістичних об’єктів.

Чому місцевих інвесторів мало? Відносно низька частка внутрішнього капіталу (близько ~9% у 2024 році content.knightfrank.com) зумовлена, здебільшого, структурними причинами. У Польщі немає розвиненої системи REIT або аналогічних інвестиційних трастів, тому місцеві інституційні кошти (пенсійні фонди тощо) традиційно не йшли на ринок нерухомості. Лише декілька великих польських гравців (як державний фонд PFR чи страхові компанії) мають змогу укладати масштабні угоди. Ситуація поступово змінюється: дедалі більше польських приватних інвесторів та фондів починають цікавитись нерухомістю, але наразі саме іноземний капітал заповнює цю нішу. Як згадувалось, поява законодавства про REIT – напрацьовується вже кілька років – потенційно є переломним моментом, що дозволитиме дрібним польським інвесторам непрямо вкладати у нерухомість і нарощувати локальну участь europaproperty.com. Експерти галузі не раз закликали до цього, наводячи приклад успішного досвіду сусідньої Чехії europaproperty.com.

Регуляторне середовище для іноземних інвесторів: Загалом Польща доволі відкрита до іноземного володіння нерухомістю. Після приєднання до ЄС, громадяни та компанії країн ЄС можуть купувати польську нерухомість (у тому числі землю) без обмежень (окрім деяких винятків, як сільськогосподарські землі, для яких перехідний період закінчився у 2016 році). Громадяни країн, що не входять до ЄС, також можуть купувати, але для певних категорій (особливо с/г та лісові землі) потрібно отримати дозвіл Міністерства внутрішніх справ. У більшості випадків ця процедура формальна й має запобігти стратегічним скуповуванням земель. Для міської нерухомості (офіси, квартири, склади) звичайно немає жодних перешкод для авторитетних іноземців. У Польщі чітка система реєстрації прав власності (Книга Вічних Прав) та захисту прав, що цінується іноземними інвесторами.

Один із регуляторних ризиків – оподаткування: у Польщі на нерухомість діє 1% податку при передачі права власності (на об’єкти), а також щорічний податок на майно (доволі низькі ставки за м²). Податку на багатство (на майно), як у деяких країнах, немає. Водночас, влада розглядала можливість введення додаткового податку для власників декількох житлових об’єктів (щоб стримати спекуляції) globalpropertyguide.com. Станом на 2025 рік жодних нових заходів офіційно не впроваджено, однак інвестори уважно слідкують за подібними ініціативами. Ще одна тенденція – посилені вимоги щодо ESG: через європейські регламенти (наприклад, енергоефективність) будівлі, що не відповідають стандартам, можуть втрачати в ціні. Іноземні інвестори, як правило, дотримуються принципів ESG і надають перевагу «зеленим» об’єктам. Це побічно впливає на те, який тип нерухомості буде приваблювати інвесторів: неефективні будівлі потребують модернізації, інакше їх оминути увагою.

Іноземці на житловому ринку: Окрім інституційних гравців, у Польщі помітна присутність індивідуальних покупців-іноземців у сегменті елітного житла й другої резиденції (наприклад, окремі українці, як зазначалось вище, а також експати, які купують у Кракові чи на узбережжі). У певний час уряд розглядав можливість запровадження обмежень (як це зроблено в ряді країн для охолодження ринку), але Польща не прийняла таких заходів, оскільки частка іноземців у загальному обсязі житлових угод залишається невеликою (істотний сплеск до 30% – це поодинокі проекти, зазвичай біля міжнародних організацій або популярні серед мігруючих груп) globalpropertyguide.com.

Вихідні інвестиції: Водночас варто зауважити, що польські інвестори також стають дедалі активнішими за кордоном (наприклад, купують склади в Західній Європі через фонди), проте це поза сферою цього звіту. У разі впровадження REIT це також може структурувати інвестиції польського капіталу в іншу нерухомість за межами країни.

Підсумовуючи, участь іноземного інвестора є ключовою для польського ринку нерухомості, забезпечуючи йому експертизу та ліквідність. Регуляторне середовище загалом сприятливе – із чіткими правами та мінімальними бар’єрами для власності. На думку галузі, основні бажані удосконалення – спрощення процедур планування polandinsight.com та впровадження REIT – будуть вигідними для всіх, як для іноземних, так і українських гравців, підвищуючи прозорість і приплив капіталу. Якщо не буде непередбачуваних протекціоністських кроків (чого не очікується при нинішньому про-бізнесовому уряді), Польща залишатиметься привабливим, відкритим ринком для глобальних інвестицій у нерухомість.

Прогноз і очікування на 3–5 років (2025–2030)

Дивлячись у майбутнє, ринок нерухомості Польщі матиме стійке, стабільне зростання у наступні кілька років, спираючись на міцні економічні основи та галузеві тренди, описані вище. Нижче – ключові фактори та перспективи за основними типами об’єктів:

Макроекономічний та фінансовий прогноз: Економісти прогнозують, що зростання ВВП Польщі у 2025–2027 роках становитиме в середньому 3–4% щороку, що суттєво вище за загальний показник ЄС cbre.pl. Локомотивами виступатимуть приватне споживання, зростання зарплат та активне освоєння значних коштів ЄС. Інфляція, яка досягла двозначних цифр у 2022 році, повинна нормалізуватися – ~4% у 2025 році та ~3% у 2026-му reuters.com, що наближається до верхньої межі цільового діапазону NBP. Опитування NBP вказує на очікування середньорічної інфляції в 4,1% у 2025-му й 3,2% у 2026 році reuters.com. Охолодження інфляції дозволить NBP далі знижувати ставки. Прогнози передбачають зниження основної ставки ще на ~75–125 б.п. до кінця 2025 року (до ~4,0–4,5%), а, можливо, й до ~3,5–4,0% на кінець 2026-го focus-economics.com think.ing.com, якщо не буде нових інфляційних шоків. Зниження ставок стане потужним стимулом для ринку нерухомості: зменшаться іпотечні виплати, покращиться фінансування комерційних проектів, а дохідності нерухомості можуть дещо скоротитися (тобто капіталізація виросте). Безробіття залишатиметься дуже низьким (3–5%), і Польща, ймовірно, й надалі залучатиме робочу силу з сусідніх країн, розширюючи свій ринок праці. Єдиний ризик – зовнішня економіка: якщо провідні торгові партнери в ЄС зупиняться, це вдарить по експортних галузях Польщі, але на сьогодні консенсус-прогнози вказують на помірне зростання в ЄС, що має позитивно позначитися і на польській економіці.

Прогноз для житлової нерухомості: Ми очікуємо, що ціни на житлову нерухомість у Польщі зростатимуть помірно протягом наступних 3–5 років, приблизно слідуючи темпам зростання доходів та інфляції. Ймовірні щорічні підвищення цін у низьких-середніх однозначних цифрах (наприклад, 3–6% на рік), а не двозначні стрибки останніх років. Це означає, що в реальному (з урахуванням інфляції) вимірі ціни на житло залишатимуться в основному стабільними або злегка зростатимуть. Основні чинники: величезний дефіцит житла залишатиметься – навіть з рекордним будівництвом останніх років, Польща досі має одне з найнижчих співвідношень житлових одиниць на 1 000 громадян у Європі cbre.pl. Демографія фактично стає сприятливою завдяки імміграції (населення може знову зростати після років стагнації, частково через переселення українців). Додатково, до 2026–2027 років поточний спад розпочатого житлобудування (багато проектів було призупинено в 2023–24) може призвести до меншої пропозиції нових об’єктів на ринку, що, парадоксально, спричинить тісніший баланс попиту і пропозиції та відверне будь-яке зниження цін.

Доступність іпотечного кредитування повинна покращитися зі зниженням ставок — очікується поступове послаблення кредитної політики після шоку підвищення ставок у 2022 році. Державні програми (наприклад, «Перші ключі») допоможуть окремим групам покупців (перші покупці старих квартир) — ймовірно, починаючи з 2025 року, це дасть ринку легкий стимул, не перегріваючи його. Попит на оренду залишатиметься високим, тож орендні ставки, ймовірно, будуть продовжувати зростати повільно (можливо, ~2–5% на рік), оскільки урбанізація та зміна стилю життя збільшують частку орендарів. Польський сектор PRS (інституційної оренди) суттєво виросте — з ~21 тис. одиниць зараз до понад 50 тис. до 2030 року — що зробить сектор більш професійним та додасть пропозиції, але, враховуючи поточний дефіцит, це не спричинить зниження орендних ставок, а задовольнить новий попит.

Один застережливий момент: якщо ставки іпотеки різко знизять або буде повторно введено надто щедру урядову субсидію, може статися новий стрибок зростання цін. Але, здається, політики налаштовані уникати такої волатильності globalpropertyguide.com. Базовий сценарій – стабілізована траєкторія зростання: як зазначає один із забудовників, «ми не очікуємо повернення цін до мінімумів початку 2023 року — натомість, помірне зростання в районі інфляції» globalpropertyguide.com. До 2028 року житловий фонд Польщі, ймовірно, побачить впровадження інновацій – більше енергоефективних «зелених» будинків (відповідно до вимог ЄС щодо підвищення стандартів), більше будівництва з готових елементів для зниження витрат, і, можливо, перші ознаки інституційних забудовників (build-to-rent компанії, які зводять цілі квартали односімейних будинків для оренди — модель, що з’являється в Європі). Загалом житловий сектор залишатиметься однією з основ ринку, без суттєвих крахів на горизонті, підкріплений демографічною потребою й покращеною доступністю житла.

Прогноз для офісної нерухомості: Наступні кілька років для офісів будуть про якість, а не кількість. Нова пропозиція залишатиметься обмеженою щонайменше до 2026 року polandoffices.com, що поступово знизить вакантність у найкращих сегментах. У 2025–2027 роках ми прогнозуємо, що вакантність преміальних офісів у центральному діловому районі Варшави може впасти до ~5% або менше — фактично повна зайнятість, що змусить частину орендарів шукати простір поза центром, хоча вакантність на околицях залишиться підвищеною, доки не буде виведений застарілий фонд. У регіональних містах ситуація різнитиметься: у лідерах типу Кракова та Триміста вакантність може впасти до ~10% або нижче, якщо попит буде стійким, а у слабших ринках залишиться на рівні двозначних відсотків.

Забудовники ймовірно поновлять запуск нових проектів орієнтовно з 2026 року, особливо у Варшаві, де майже все зараз зупинено. Нова хвиля офісних хмарочосів може стартувати наприкінці 2025 року, щоби задовольнити очікуваний попит у 2027–2028 роках, зокрема, якщо вартість фінансування знизиться. Також реалізуються деякі проекти редевелопменту: переобладнання старих офісів у житло, готелі тощо, що зменшить запас офісів у другорядних локаціях, але вирішить інші потреби (наприклад, деякі старі офіси на коридорі Єрозолімських у Варшаві можуть стати квартирами чи студентським житлом).

Орендні ставки на офіси у найкращих локаціях можуть зрости на 5–15% сумарно за наступні 3 роки, особливо для верхніх поверхів у сучасних «зелених будівлях» — їх мало і попит високий. Орендарі вже готові платити премію за якість, яка допомагає із задоволенням співробітників і цілями ESG. Тим часом орендні плати в старих будівлях можуть стагнувати або навіть знижуватися, якщо їх не оновлять. Тож різниця орендних ставок між класом A+ і класом B зростатиме. Стимули (наприклад, безорендні періоди) у найкращих будівлях скоротяться, адже власники отримають більше влади, що покращить чисті ефективні ренти.

Такі тренди як гібридна робота й надалі впливатимуть на те, як використовуються офіси — очікуємо, що компанії виділятимуть більше простору на одне робоче місце (зони для співпраці тощо) і миритимуться з нижчою середньою відвідуваністю, але все одно зберігатимуть офісну площу для культури й роботи з клієнтами. Тобто їм уже не знадобиться так багато додаткових метрів на співробітника, як раніше, але зростання бізнес-секторів (IT, BPO, R&D-центри) в Польщі все ж забезпечить чисте позитивне поглинання площ щороку. Кваліфіковані кадри та конкурентна вартість у Польщі й надалі приваблюватимуть багатонаціональні корпорації (особливо у Кракові, Вроцлаві тощо, які вже стали сервісними хабами).

Інвестиції в офіси теж повинні активізуватися. Якщо процентні ставки знизяться, як прогнозується, дохідність преміальних офісів – зараз ~6,0% content.knightfrank.com – може знизитися до показників у низькому діапазоні 5% до 2026 року, підвищуючи капіталізацію. Очікуємо виходу нових гравців (можливо, азійські суверенні фонди чи інвестори з Близького Сходу), яких привабить цінова пропозиція польських офісів. Ризик — це загальносвітове ставлення до офісної нерухомості, адже у світі офіси під тиском через віддалену роботу. Та у Польщі ситуація краща, бо тут офісний фонд новіший та більше зосереджений у технологічних і сервісних секторах з високим попитом. Доки орендодавці адаптуватимуться (гнучкий простір, сервіси, ESG), польські офіси залишатимуться перспективним ринком.

Прогноз для ритейлу: Польський ритейл достатньо зрілий сектор, тому масового будівництва нових ТРЦ не передбачається. Натомість у наступні роки фокус буде на оптимізації та оновленні наявного фонду. Багато ТРЦ проходитимуть реновації, ми очікуємо, що деякі старі або малоефективні центри змінять своє призначення (частково стануть офісами, квартирами або логістичними хабами). Ритейл-парки і торгові центри поблизу будинку продовжать зростати, особливо в менших містах — там ще є попит на нові проекти з супермаркетом-якорем у містечках, де не вистачає сучасного ритейлу.

Як вже зазначалося, споживчі витрати мають зрости, щойно інфляція стабілізується. У 2025–2026 роках, якщо інфляція буде ~3–4%, а зростання зарплат — скажімо, 7–10%, поляки отримають реальне зростання доходів, що означає більше витрат на ритейл. Це може підвищити товарообіг у ТРЦ, що дозволить певне збільшення орендних ставок у найкращих центрах через ренту з обороту або пролонгації договорів. Електронна комерція також прогнозовано зросте до ~15% продажів у ритейлі до 2030 року, тому традиційний ритейл мусить постійно еволюціонувати, щоб залишатися конкурентним. З’явиться більше інтеграції онлайн-офлайн (точки видачі онлайн-замовлень у ТРЦ, шоуруми тощо).

Можливо, саме у цей період у Польщі остаточно впровадять REIT (фонди нерухомості), що дозволить створювати ритейл-REIT, які скуповуватимуть вторинні активи та реінвестуватимуть у них. Якщо це станеться, це забезпечить вихід для окремих іноземних власників і збільшить частку місцевого капіталу.

Дохідність у ритейлі (зараз ~6,25% у секторі преміум content.knightfrank.com) може трохи знизитися з поверненням інвесторської довіри — можливо, до ~5,5–6,0% для преміум-об’єктів до 2027 року, якщо процентні ставки впадуть. Вторинний ритейл буде диференційований: найкращі центрі біля житлових масивів і дискаунтери знайдуть покупців, тоді як деякі третинні ТРЦ, ймовірно, важко знайдуть покупця, залишатимуться з більшою дохідністю або перейдуть під редевелопмент.

Прогноз для індустріальної/логістичної нерухомості: Логістичний сектор Польщі має зберегти імпульс. Ми прогнозуємо, що попит на оренду 5–6 млн м² щорічно збережеться у найближчий період, його підтримуватимуть електронна комерція (яка ще не вичерпала потенціал у роздрібній структурі Польщі) та виробники автомобільної, електронної й інших галузей, що інвестують у локальне виробництво. Вакантність може триматися на рівні високих одиничних відсотків у 2025 році, але, ймовірно, почне знижуватися у 2026-му, оскільки введення нових площ уповільниться у 2024–25 роках. Тож до 2027 року вакантність може знову нормалізуватися до ~5% або нижче, тобто фактично повна зайнятість (лише фрикційна вакантність). Це знову створить тиск на орендні ставки; можливе подальше зростання рент в міських логістичних хабах, де земля обмежена, а попит величезний (наприклад, склади «останньої милі» біля Варшави можуть подолати €5–6 і сягнути можливо €7–8 за м² до кінця десятиліття). Орендні ставки у великих коробках у центральних локаціях також можуть підвищитися, якщо виросте вартість землі та будівництва.

Польща, ймовірно, також виграє від відбудови України (хоча графік не визначений) — прикордонні регіони слугуватимуть логістичними базами, потенційно потребуючи додаткових складських площ. Крім того, регіоналізація ланцюгів постачання може призвести до перетворення Польщі на центр для акумуляторних гігафабрик, виробництва комплектуючих тощо, що потребуватиме нових індустріальних об’єктів.

Розвиток логістики стане стриманішим — від бездумного зростання 2020–2022 до зваженого, поділками та «під клієнта». Багато девелоперів зараз забезпечуватимуть попередні довгострокові оренди перед будівництвом масштабних парків. До того ж на перший план виходять екофактори: жорсткіша кліматична політика ЄС може вимагати складів на сонячних батареях, «нульового» вуглецевого сліду в будівництві, а також обмеження забудови на «зелених» ділянках. Але у Польщі достатньо місця для логістики — можна залучати й колишні промислові території.

Інвестиції в промисловість ймовірно залишатимуться найгарячішим сегментом. Ми прогнозуємо стиснення прибутковості з ~6,25% до можливо ~5,5% або навіть 5% до 2027 року для якісної логістики, оскільки конкуренція за стабілізовані активи знову розпалиться (схоже на тенденцію до 2022 року). Якщо відсоткові ставки знизяться, а економіка буде стабільною, глобальні інвестори можуть розпалити аукціони за якісні портфелі. Позиція Польщі як ключового логістичного ринку в Європі до того часу закріпиться, і, можливо, вона навіть набуде статусу “core portfolio” для більшої кількості пан’європейських фондів (деякі вже розглядають її саме так).

Земля і розвиток: Ціни на землю в ключових міських зонах підвищаться, коли девелопери повернуться на ринок. Ми очікуємо, що до 2026 року, за умови ставки близько 4% і стабільної економіки, житлові девелопери знову наростять старт нового будівництва для задоволення відновленого попиту. Це означає, що вони активно шукатимуть землю в 2025–2026 рр., підвищуючи конкуренцію за якісні ділянки. Подібним чином логістичні девелопери продовжать купувати землю вздовж автомагістралей і поблизу міст, хоча і з обережністю. Вартість сільськогосподарських земель також може зрости як через тенденції цін на аграрну продукцію, так і через потенціал переведення під забудову біля розширюваних міських меж.

Кроки уряду Польщі щодо спрощення планування (якщо будуть повністю впроваджені) можуть радикально розблокувати потенціал розвитку. Якщо до 2025–26 років значна частина муніципалітетів впровадить нові Генеральні плани та цифрові дозволи, ми можемо побачити швидший обіг проєктів та більшу прозорість (менше невизначеності — більше вартості ділянки). Також будь-яка дерегуляція, як от прискорення погодження проєктів з низьким впливом чи полегшення правил конверсії сільгоспземель polandinsight.com polandinsight.com дадуть подальший поштовх ринку землі, зробивши більше ділянок придатними до забудови. Навпаки, якщо бюрократія збережеться, це обмежить темпи розвитку і підтримає високі ціни на небагато готових до забудови ділянок (це неідеальний сценарій, адже концентрує зростання).

Ризики для прогнозу: Хоча прогноз загалом позитивний, існують ризики, які можуть змінити траєкторію:

• Економічний спад: Якщо настане світова рецесія (або різке уповільнення в Німеччині, головному торговельному партнері Польщі), попит на комерційні площі може послабитись, а безробіття зрости, що вдарить по попиту на житло. Втім Польща вже проявила стійкість і починає з позиції сили, тож м’яка рецесія, ймовірно, буде подолана.
• Неочікувані зміни ставок: Якщо інфляція виявиться стійкою, і центральні банки знову підвищать ставки, це знизить доступність фінансування та активність інвесторів. Наразі це малоймовірно, оскільки інфляція знижується, а NBP Польщі вже знижує ставку globalpropertyguide.com, але цей фактор варто контролювати (енергетичні шоки тощо можуть швидко змінити ситуацію).
• Геополітична напруга: Триваюча війна в Україні є фоновим ризиком — будь-яка ескалація чи поширення можуть серйозно вплинути на настрої та економічну стабільність (хоча Польща й виграла в окремих аспектах, прийнявши біженців і компанії, що переїхали з Росії/Білорусі). Додатково, внутрішня політична ситуація (нова влада з кінця 2023 року) може внести зміни; втім, чинна коаліція проєвропейська та інвестиційно орієнтована, тож різких змін політики не очікується.
• Секторні зміни: Для офісів ризик у тому, що віддалена робота швидко пошириться або компанії суттєво скоротять площі — якщо, наприклад, ШІ та автоматизація зменшать потребу в людях в офісах, це буде довгостроковим гальмом. Для рітейлу — ризик у зміні поведінки споживачів, яка перевищить очікування (наприклад, частка e-commerce стрибне одразу до 30%, хоча це малоймовірно через культурні фактори). Для індустріального сектору ризиком є надмірна забудова, якщо всі девелопери раптово стануть надто оптимістичними — однак уроки від зростання вакантності мають убезпечити від цього.

Попри ці ризики, експертні прогнози залишаються здебільшого сприятливими. Наприклад, нещодавнє опитування NBP серед фахівців ринку нерухомості показало очікування цінової стабільності та поступового зростання в житловому сегменті й динамічного відновлення на інвестиційному ринку у разі зниження ставок lexology.com etalon-estate.pl. Загальний настрій такий, що ринок нерухомості Польщі не повторюватиме волатильності початку 2020-х; навпаки, вийде на більш помірну траєкторію зростання з менше крайнощами.

Висновок: До 2028 року ми прогнозуємо польський ринок нерухомості з сучасними, сталими будівлями; більшою участю інституційних інвесторів (в тому числі вітчизняних); та збалансованими умовами попиту та пропозиції у більшості сегментів. Житловий сектор, ймовірно, за ці роки поповниться сотнями тисяч нових квартир, але попит все одно залишиться невдоволений (це триматиме девелоперів завантаженими). Офіси стануть “розумнішими” та екологічнішими, старий фонд — репрофайлиться, а на небі міст з’являться нові хмарочоси (особливо варшавський скайлайн ще зміниться завдяки проєктам на кшталт 350-метрової Varso Tower та інших). Рітейл стане більш орієнтованим на досвід, і, можливо, Польща вперше побачить американські REIT-и з портфелями ТЦ чи супермаркетів, якщо з’явиться дозволяюче законодавство. Логістика й надалі закріпить польську роль у європейському розподільчому ланцюгу, а також може розширити сегменти на кшталт кампусів дата-центрів (які теж потребують промислових земель і вже набирають обертів у Польщі).

Підсумовуючи, ринок нерухомості Польщі готовий до зростання через зрілість. Він пропонує привабливе поєднання міцного економічного підґрунтя, вдосконалення регулятивного середовища та привабливих прибутків, що й надалі приваблюватиме інвестиції та розвиток. Як відзначає один аналітичний коментар: «Польський ринок нерухомості залишається стійким, про що свідчить стабільний попит з боку орендарів і динамічне відновлення інвестицій… за міцних фундаментальних показників і оптимізму протягом 2025 року» content.knightfrank.com. За відсутності великих шоків наступні 3–5 років мають пройти в стабільному прогресі всіх секторів польської нерухомості — це принесе нові можливості інвесторам і допоможе задовольнити зростаючі потреби бізнесу та населення.

Джерела:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (Лютий 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (Травень 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Дані NBP (Нацбанк Польщі) через GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Коментарі віце-президента Dom Development (Квітень 2024) globalpropertyguide.com
• Польський економічний інститут – Звіт про житло (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP аналіз (2024) globalpropertyguide.com
• JLL і Otodom/Polityka Insight житлові звіти (2024–25) globalpropertyguide.com
• Міністерство фінансів Польщі / gov.pl – Інформація про “Bezpieczny Kredyt 2%” та заплановану “Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – дохідність у топ-сегментах (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – найбільші інвестугоди 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – Офісний ринок 2024: результати й прогноз 2025 polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Зростаючий попит на офіси в регіонах (Травень 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Сильний старт ринку рітейлу 2025 (Травень 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – вакантність і відвідуваність рітейлу (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Складський ринок: стабільність, сповільнення зростання (Червень 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Ринок землі у 2025 (Травень 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Огляд інфляції в Польщі (Січень 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Огляд 2024 та прогноз 2025 (цитати через Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Вакантність рітейлу в Польщі (2024) europaproperty.com
• Erste Group – прогноз NBP (Березень 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – очікування зниження ставок (Травень 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – різні ринкові звіти (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.