2025年波兰房地产市场：趋势、价格、收益与展望

2024年波兰商业地产投资总额超过50亿欧元，同比增长约142%。
2025年5月，波兰国家银行NBP将基准利率降至5.25%，为2023年以来首次降息。
2023年启动的 Bezpieczny Kredyt 2%在2024年推动住房贷款新增至83.9亿 PLN，同比增长43.2%，随后改推“Pierwsze Klucze（第一把钥匙）”以帮助首次购房者购买二手房。
2025年Q1主要城市公寓均价显著分化，华沙二手约16,459 PLN/㎡、新房16,383 PLN/㎡；克拉科夫二手15,099 PLN/㎡、新房15,686 PLN/㎡；弗罗茨瓦夫二手12,675 PLN/㎡、新房14,257 PLN/㎡；波兹南二手10,831 PLN/㎡、新房12,328 PLN/㎡；格但斯克二手12,279 PLN/㎡、新房13,240 PLN/㎡；格丁尼亚二手11,544 PLN/㎡、新房12,907 PLN/㎡；罗兹二手7,799 PLN/㎡、新房9,781 PLN/㎡。
2025年3月全国平均挂牌租金为3,581 PLN/月，华沙约4,906 PLN/月为全国最高，克拉科夫3,273 PLN/月、弗罗茨瓦夫3,057 PLN/月、三联市3,164 PLN/月、波兹南2,564 PLN/月、乌齐2,191 PLN/月，租金同比平均上涨约2%。
办公地产方面，九大重点市场现代办公存量超过1,300万平方米，区域城市存量约680万平方米，华沙约630万平方米，2025年Q1租赁量34万平方米，同比增长25%，华沙约16万平方米，区域市场合计约18万平方米。
机构化租赁（PRS）在波兰快速扩张，现有存量超21,000套，未来几年预计再新增约25,000套，克拉科夫PRS在2024年底投入运营约3,400套，在建约2,000套，2024年底空置率约3.9%。
外国投资者在2024年对波兰超5亿欧元的商用地产投资中占比超过90%，NEPI Rockcastle以4.05亿欧元收购Silesia City Center（卡托维茨）及3.73亿欧元收购Magnolia Park（弗罗茨瓦夫）。
工业与物流地产方面，2024年现代化仓储及工业面积达约3,450万平方米，2024年交付新空间超过4,000,000平方米，2025年中预计空置率约8.5%，到2027年降至约5%。
土地市场展望：2025年上半年交易量回升但仍策略性谨慎，核心地段地价坚挺，MPZP覆盖土地仅30–40%，政府推动数字化审批与低影响项目豁免以加速开发，REIT立法截至2025年尚未通过但备受关注。

简介与经济概览

截至2025年，波兰房地产市场依然稳健且充满活力，得益于韧性十足的经济以及投资者持续的强烈兴趣。2024年波兰商用地产投资极为活跃，投资总额超过50亿欧元（同比增长约142%） ^[1]。受私人消费和投资驱动，2025年GDP增长预计在3–4%左右 ^[2]。2022–2023年曾暴涨的通胀率正在走低，为降息创造了空间 ^[3]。2025年5月，波兰国家银行（NBP）自2023年以来首次降息（将基准利率下调至5.25%），反映出通胀前景的改善 ^[4]。失业率依然处于历史最低位 ^[5]，薪资涨幅持续，进一步提振了住房需求及零售消费。这一宏观经济背景——通胀回落、预期宽松的货币政策以及坚实的劳动力市场基础——为波兰房地产市场各细分领域带来了积极的预期。

政府政策同样具有重要影响。2023年中启动的国家补贴抵押贷款计划“Bezpieczny Kredyt 2%（安全信贷2%）”极大拉动了住房贷款总量（2024年新增住房贷款达到839亿波兰兹罗提，同比增长43.2%） ^[6]。该措施提升了首次购房者的可负担性，但也推高了房价，促使政府重新审视住房支持政策 ^[7]。后续计划最终被搁置，转而推出新项目“Pierwsze Klucze（第一把钥匙）”，旨在帮助首次购房者购买价格更低的二手住房 ^[8]。其他拟议政策，如对多套房产持有者征税的讨论，引发了部分投资者的不确定性 ^[9]。总体而言，波兰房地产环境保持相对开放和友好。该国被认为是中东欧地区对国际房地产投资者最具吸引力的市场 ^[10]，2024年逾90%的商业地产投资来自外国基金 ^[11]。（波兰正着力制定REIT相关法律以促进本地投资资金参与，但截至2025年相关法规尚未通过，外资仍占主导地位 ^[12]。）

下文将对所有主要房产类型（住宅、办公、零售、工业和土地）进行全面分析，涵盖区域价格走势、租金回报率、供需动态、政策影响、主要风险、外资影响，以及各细分市场的3–5年预测。

住宅房地产：住房市场趋势与租赁板块

房价涨幅趋缓：在经历一段高速增长后，进入2025年波兰住房市场趋于稳定。房价通胀从两位数回落到较温和的个位数。2024年第一季度，七大城市二手房成交均价为每平方米13,404波兰兹罗提（约合3,460美元），同比上涨8.1% ^[13]。新房（一级市场）均价为每平方米14,265波兰兹罗提（约合3,686美元），同比涨幅为+4.4% ^[14]。到2025年第一季度，涨幅进一步趋缓——反映出融资成本上升和早期补贴政策影响逐渐消退——但整体仍保持正增长。下表为2025年第一季度主要城市公寓均价：

城市	2025年Q1二手均价 PLN/㎡	同比变化（对比2024年Q1）	2025年Q1新房均价 PLN/㎡	同比变化（对比2024年Q1）
华沙	16,459 PLN (~$4,250)	+8.1%	16,383 PLN (~$4,233)	+3.1%
克拉科夫	15,099 PLN (~$3,900)	+10.6%	15,686 PLN (~$4,053)	+6.6%
弗罗茨瓦夫	12,675 PLN (~$3,275)	+9.3%	14,257 PLN (~$3,684)	+11.1%
波兹南	10,831 PLN (~$2,800)	+6.1%	12,328 PLN (~$3,185)	+5.3%
格但斯克	12,279 PLN (~$3,170)	+0.3%	13,240 PLN (~$3,420)	+6.9%
格丁尼亚	11,544 PLN (~$2,983)	+8.2%	12,907 PLN (~$3,335)	+7.8%
罗兹	7,799 PLN (~$2,015)	+4.1%	9,781 PLN (~$2,527)	+0.3%

来源：2025年第一季度波兰国家银行数据 ^[15] ^[16]。

数据突显出区域差异明显。华沙依然是全国最贵城市，均价约16,400波兰兹罗提/平方米（约3,500欧元） ^[17]。克拉科夫、弗罗茨瓦夫等其他大城市次之，波兹南、格但斯克为中档价位。二线城市如罗兹、比得哥什则更为亲民——比得哥什均价约为7,400–9,400波兰兹罗提/平方米，是最便宜的大型市场之一 ^[18]。简而言之，波兰住房市场分化明显，华沙与最便宜城市之间价差高达2–2.5倍。

需求与供给动态：2024年，受抵押贷款利率上升和政策不确定性影响，住房需求有所降温。JLL/波兰央行数据显示，2024年六大城市新建住宅销售量降至39,649套，同比大幅下降–31% ^[19]。2025年第一季度销售量继续下滑（售出9,100套，同比–17.5%），但跌势趋缓，市场有企稳迹象 ^[20]。开发商因需求减弱调整开工节奏，部分城市待售新房存量创下新高 ^[21] ^[22]。例如，克拉科夫与弗罗茨瓦夫的已完工但未售住房库存持续积压，市场失衡问题与波兹南此前情况相似 ^[23]。罗兹的库存之高，按当前销售速度清盘需2年以上 ^[24]。华沙则表现最佳，市场流动性高，售罄速度最短——总体来看，买方如今有着比疫情高峰期更多的选择和议价权。

有几个因素解释了当前需求的降温。房贷利率依然高企（2025年初新发放房贷的平均利率约为7.5%，略低于2022年的8%以上高点） ^[25]，让许多买家望而却步。对于有意投资的人而言，对于多房产持有者征收更高税收的讨论也已打消了他们的积极性 ^[26]。部分家庭则观望政府住房项目——希望补贴政策重启，或单纯因期待价格优惠与利率下调而延后购房 ^[27]。地缘政治的不确定（乌克兰战争近在咫尺），也让买家更加谨慎 ^[28]。

尽管近期市场有所放缓，专家们并不预期市场会崩盘，而是更倾向于软着陆。普遍薪资增长（波兰实际工资持续上涨）和利率走低的预期，有望在未来支撑住房需求 ^[29]。Otodom和Polityka Insight的分析预测，2025年销售量将保持在健康水平——不会回到2021年繁荣顶峰，但也能避免出现严重下滑或开发商破产潮 ^[30]。开发企业如Dom Development同样表示，“我们预计市场将趋于均衡。我们不认为价格会下跌，价格增幅可能与通胀水平持平或略低。” ^[31]。换言之，预计房价将温和上涨（与波兰CPI水平相当，约4–6%），不再出现此前的两位数飙涨。2025年底预期的降息有望刺激买家活动和抵押贷款需求再度增长 ^[32]，但任何需求激增都可能受到尚待消化的大量未售出库存的抑制 ^[33]。

住房短缺与租赁增长：需要注意的是，波兰依然面临结构性住房短缺——根据不同估算，距西欧人均住房存量水平，该国还需数百万套住房 ^[34]。这种基本缺口，加上大量移民流入波兰（包括乌克兰难民及外籍劳工），构成长期需求基础。在租赁市场，波兰传统上私人租赁规模较小，但这一情况正在迅速改变。近年来，受多种因素影响，租赁需求激增：年轻一代更愿意保持流动性，高房价和贷款成本让更多人选择租房，以及自2022年以来大量乌克兰人涌入寻求住房。因此，租金水平上升，租金收益率提升。

截至2025年初，租金依然处于上涨通道，不过涨幅已经放缓。根据欧盟统计局（Eurostat）的和谐消费者物价指数，2025年4月房租同比上涨约4.2%（低于去年同期的5.4%） ^[35]。Otodom的一份市场调查显示，2025年3月波兰平均挂牌租金为每月3581兹罗提（折合925美元），同比上涨约2% ^[36] ^[37]。这个均价实际上较2024年底有所回落（是自去年9月以来的最低值），显示经历了疫情和难民潮后，租金高峰正在平稳消退 ^[38] ^[39]。租金以“温和而持续”的步伐攀升——过去一年月度环比增长约+0.3% ^[40]。

地区租金差异十分明显。例如，华沙的租金全波兰最高——平均公寓月租约4900兹罗提（1050欧元），随后是克拉科夫、三联市（格但斯克–格丁尼亚–索波特）和弗罗茨瓦夫等大型都市 ^[41]。相比之下，像基尔采这样的中小城市，平均月租仅约2000兹罗提（约430欧元） ^[42]。下表显示了截至2025年3月主要城市的平均租金：

城市	平均月租 (2025年3月)	同比变化
华沙	PLN 4,906 (≈$1,268)	+0.3%
克拉科夫	PLN 3,273 (≈$846)	+3.7%
弗罗茨瓦夫	PLN 3,057 (≈$790)	+0.3%
三联市（格但斯克/格丁尼亚）	PLN 3,164 (≈$818)	+3.0%
波兹南	PLN 2,564 (≈$662)	+3.4%
乌齐	PLN 2,191 (≈$566)	+3.9%

来源：Otodom租赁报告，2025年3月 ^[43]。

可见，华沙的租金大致是乌齐等中等城市的两倍，与销售市场的价格差距相呼应。值得注意的是，住宅物业的租金回报率有所提升。目前全波兰公寓的平均毛租金回报率为6.13%，较去年底约6.0%有所增长 ^[44]。在主要城市中，比得哥什毛租金回报率最高，约为6.65%，反映了其购房成本最低 ^[45]。华沙的回报率也相对较高（平均约6.5%），归因于高租金；而波兹南本次调研中回报率最低（约5.36%） ^[46]。这种5–6%的回报率在欧洲堪称有吸引力，甚至超过了当前房贷利率，这也能吸引投资型房东（尽管投资公寓未来税收政策存在不确定性）。

机构化租赁（PRS）扩张：波兰的私人租赁部门（PRS）正经历变革。过去以个体房东为主的市场，如今正迎来机构投资者大批新建大型租赁公寓项目。截至2024年，波兰机构化PRS主要集中于大城市，存量公寓已超21,000套，未来几年还有约25,000套在建 ^[47]。现有机构化租赁公寓中近40%位于华沙 ^[48]，但克拉科夫、弗罗茨瓦夫等地同样成为机构建房热土。实际上，克拉科夫的PRS市场目前全国排第三，且增长迅猛，截至2024年，已投入运营约3400套、在建近2000套 ^[49] ^[50]。融资成本高企、购房价格飙升，使更多人（包括年轻职场人士和搬迁家庭）转向租赁，也带动了专业管理型公寓的需求 ^[51] ^[52]。机构租赁入住率极高——例如克拉科夫项目，2024年底的空置率仅为3.9%（去年同期为6.5%），尽管同期供应大量增加 ^[53]。许多新PRS项目的租户为外籍人士或乌克兰人，显示移民正在推高需求 ^[54]。虽然未来供应会持续增加，租客的选择将变多，但鉴于波兰整体住房短缺，短期内租赁市场预计仍然紧张。到2025年，波兰约有12.9%的家庭居住在租赁房（在西欧仍属较低水平），且随着租房逐步被社会接受，这一比例还在上涨 ^[55]。PRS趋势和政府首次置业者补贴，正在帮助波兰住房市场在多年极度购房需求之后逐步实现供需平衡。

外国买家： 有趣的是，外国买家在波兰住房市场变得越来越活跃，尤其是在主要城市及其郊区。对顶级开发商的最新调查显示，在某些新项目中，2024年境外买家占客户比例超过30% ^[56]。迄今为止，最大的一组是乌克兰人（其中许多人因战争定居波兰），其次是白俄罗斯人以及其他亚洲和中东欧国家的买家 ^[57]。开发商报告称，计划在波兰长期生活的外国人（往往举家迁移并将工作带来这里）对买房兴趣持续上升——他们视波兰房地产为稳定投资 ^[58]。波兰对外国人购买公寓基本没有什么限制（欧盟公民可自由购买；非欧盟公民一般也可以，只是在购买某些类型如农地等物业时需获得许可）。这一不断增长的国外需求，尤其是在华沙地区和克拉科夫的新开发项目上，为市场提供了额外支撑，也反映了外界对波兰经济及生活前景的信心。

展望： 主流观点认为波兰住房市场在2025–2026年将趋于稳定而非下滑。开发商和银行（如PKO BP）普遍预期房价不会大幅下跌，而是会趋于平稳或跟随通胀温和增长 ^[59] ^[60]。如果如预测所言，波兰央行（NBP）在2025年底左右降息约100个基点 ^[61]，按揭贷款负担能力提升将释放部分被压抑的需求——不过增长会较为温和，因为信贷标准仍较谨慎。住房可负担性有望较2022–2023年极低水平略有改善，受益于房价增长放缓和融资成本降低。政府新推的“首套钥匙”计划（针对二手房市场）也可能在2025年帮助更多首次购房者 ^[62]，而不会像以往计划那样过度刺激新房价格上涨。需关注的主要风险包括：降息的时点和幅度（推迟或力度有限将延长低迷期）、任何突发的政策干预（如更严的房东税或租金管制，虽然目前暂无此计划），以及更广泛的经济状况。从后者来看，波兰经济依然在扩张，失业率较低，大幅需求冲击的概率不大。如果不发生外部冲击，未来1–2年住房需求应逐步走强，而供应端受限（开发商推迟了新项目），这意味着市场平衡将通过温和涨价而非泡沫或崩盘得以恢复。正如一份住房报告总结道：“[到2025年]销量不会回到2020–2021年的高峰，但应能保持稳定，避免严重下滑” ^[63]。巨大的住房缺口和因移民带动的不断增长的人口，为住宅板块的中期前景提供了坚实支撑。

办公地产：有限新增供应下对品质的关注

市场规模与复苏： 波兰办公楼市场正在摆脱疫情时期的挑战，展现出韧性。截至目前，全国主要九大市场（华沙及八个重点区域城市）的现代办公楼总存量已超过1300万平方米 ^[64]。值得注意的是，区域主要城市（680万平方米）的办公存量已超过华沙（630万平方米） ^[65]，凸显出克拉科夫、弗罗茨瓦夫、三联城（格但斯克等）、罗兹、波兹南、卡托维兹等商业中心的发展。2022–2024年，办公楼租赁需求在经历疫情下滑后强劲反弹。除封锁年份外，自2017年以来年度吸纳量一直超过140万平方米 ^[66]。2024年，预计总租赁量约为145万平方米 ^[67]。企业积极续租并优化空间——续约约占总交易量的一半，许多公司选择整合或缩小办公规模以换取更高质量的办公环境 ^[68]。重要的是，2025年一季度租赁需求加速：全国共34万平方米被租赁，同比增长25% ^[69]。其中，华沙占约16万平方米（以新租为主），而区域城市合计超过18万平方米（其中续租比例显著） ^[70]。这表明，租户需求旺盛，特别是在首都以外——企业正在扩张或迁入区域市场的现代办公室。

空置率与供应紧缩： 2021–2022年，受新项目竣工与疫情期间缩表双重影响，波兰办公楼空置率一度达到高点。2024年底，主要市场整体空置率约为14% ^[71]（大约184万平方米待租，其中区域城市达117万平方米 ^[72]）。当时华沙空置率约为11–12%，区域市场则更高（中高两位数）。不过，形势正在反转。2025年预计空置率将下降，主要因新增供应大幅减少 ^[73]。2023–2024年新建项目开发活跃度降至多年低点。2024年，所有重点区域城市新交付办公楼总量不足20万平方米 ^[74]。华沙的项目储备也几乎停滞——2025年预计仅有约13.5万平方米完工（高峰年份为30万平方米以上） ^[75] ^[76]。事实上，2025年一季度为20年来波兰办公楼新交付量最低——当季仅华沙和波兹南各有一个中型项目投入使用 ^[77]。

预计2025年全国办公楼新增供应总量不足30万平方米（创历史新低），区域城市或迎来“有史以来最低交付量” ^[78]。开发商仍趋于谨慎：不少项目处于规划阶段，只有在有大额租户预租或空置率进一步降低后才会启动 ^[79] ^[80]。此外，部分老旧办公楼（尤其在华沙）因为功能过时或效率低下被撤出市场或转作他用 ^[81]。这实际上减少了市场供应，部分抵消了新交付的影响。华沙市中心缺乏可用开发用地也是一大瓶颈——没有重大预售承诺难以再建新楼，且中心地段土地稀缺 ^[82]。在次级子市场，只有待融资条件好转及有保障性需求（预租）到位时，建设才会重启 ^[83]。

这些动态的结果是办公楼过剩情况逐步缓解。截至2025年初，华沙的平均空置率已降至略高于10% ^[84]，相较于高峰期已有所下降。此外，华沙内部表现出明显分化：市中心核心区仅约7%空置率，而部分边缘区域如Służewiec（“Mordor”）则超过20% ^[85]。这反映出企业向优质地段转移——公司正在放弃较旧的郊区办公楼，转而选择中心位置、交通便利的新楼宇。区域市场方面，平均空置率仍较高（截至2024年底主要城市约17–18%） ^[86] ^[87]。不同城市趋势各异：克拉科夫和卡托维兹因吸纳能力强，空置率已下降；而弗罗茨瓦夫与波兹南近期空置率则略有上升 ^[88]。例如，克拉科夫（第二大办公市场，180万平方米）2025年第一季度的成交面积约为57,000平方米，在建面积仅约86,000平方米 ^[89] ^[90]——供需趋紧推高了其出租率。总体来看，2025–26年新增供应有限，预计华沙及大多数区域城市空置率将持续下降 ^[91]，预计到2026年办公市场将恢复更健康的平衡。

租金与租户偏好：尽管经历了疫情和经营成本的通胀，办公楼租金整体保持稳定。业主对提高标称租金持谨慎态度，更多通过优惠政策调整净有效租金。截至2025年初，华沙中心城区优质要价大致在18至27欧元/平方米/月之间 ^[92]，具体取决于楼宇品质和位置（新地标塔楼可达高位25–27欧元）。非核心城区则为10–17欧元/平方米 ^[93]。主要区域城市甲级办公楼租金总体落在9–19.5欧元/平方米区间 ^[94]——克拉科夫及弗罗茨瓦夫在高端区间（均值为十多欧元，新楼可达18–19欧元），较小城市如罗兹、什切青则处于低端水平。2024年部分市场租金略有上升（如克拉科夫业主随空置下降将优质租金上调0.5欧元左右），但整体上，由于租赁竞争激烈，未出现剧烈租金上涨 ^[95]。2025年，优质空间被消化后，核心地段或许会对业主更有利，最佳楼宇租金将有温和增长。已经显示出，物业费（水电等）于2022–23年曾因能源价格上涨而走高，但2024年趋于稳定，租户已大致调整其整体办公预算。

关键是，租户更注重空间质量而非面积数量。当前正经历一波“品质迁徙”：企业倾向于选择现代、可持续、地段优越、配套设施完善的办公楼来吸引员工重返办公室。“租户持续青睐新建高标准、核心地段的办公楼。财务条件、位置和交通可达性依然是关键因素。”一位知名办公顾问如是表示 ^[96]。以华沙为例，2025年第一季度租赁的办公空间大多分布在新建中心区楼宇 ^[97]。缺乏绿色认证、高效通风或灵活布局的老旧办公楼难以留住租户 ^[98]。其中一些老楼（尤其1990/2000年代建成的）若不翻新将面临被边缘化的风险。已经有业主开始升级资产以符合ESG标准——如增加智能能耗系统、提升空气质量、打造协作文区 ^[99]。无法达到ESG和健康福利新标准的楼宇将面临高空置和租金下行压力 ^[100]。市场因此形成两极分化：高规格、热门办公楼（低空置，租金稳定）与不受欢迎、老旧办公楼（高空置） ^[101]共存。例如华沙差距明显——Wola区崭新摩天楼几乎满租，外围Mokotów老楼空置率超20%，且需降价出租。

另一趋势是空间优化：许多企业租赁的办公面积较疫情前有所缩减，反映出混合办公和效率提升的诉求。Newmark研究指出，近几年平均租赁面积呈缩小趋势 ^[102]，企业要么整合空间，要么转向灵活工位。尽管如此，整体市场需求依然足够旺盛，吸纳量持续为正。联合办公及灵活办公运营商也再次扩展，用灵活租期吸纳部分空置。

投资与收益率：2024年末，随着利率预期明朗，投资者对波兰办公楼的兴趣回暖。数宗大型交易完成，其中包括以约2.8亿欧元收购华沙UNIT大厦等标志性案例 ^[103]。2024年，办公楼占全年投资总额约33%（即16–17亿欧元左右） ^[104] ^[105]。国际投资者被波兰高于西欧的收益率所吸引。优质核心办公楼收益率（如华沙核心资产）2024年第四季度约为6.0% ^[106]，远高于柏林、巴黎（仅3–4%左右）。区域城市优质项目收益率可更高，视租约与承租方不同而定。2023年底该收益率趋于稳定，鉴于市场情绪改善，未来或有小幅收紧可能 ^[107]。实际上，波兰为投资者较西欧市场提供了可观的风险溢价和更高收入回报，持续吸引全球资本 ^[108]。本地投资者仍然稀少（缺乏REIT等工具），但德国、美国和亚洲基金对波兰办公资产的兴趣日益增长 ^[109]。2025年，交易管线强劲，包括部分资产组合出售及新投资者入场。

展望：波兰写字楼市场正步入周期性上升阶段，面向2025–2026年。由于几乎没有供过于求的风险，在核心细分市场，市场主动权正在缓慢回归房东一方。空置率预计将继续缓慢下降（到2026年，华沙整体空置率有望接近个位数）。随着供应收紧，核心地段租金水平有望温和上涨；如果需求保持强劲，未来几年华沙优质写字楼租金有望触及每平方米€30。然而，分化现象仍会持续——次级地段和较老的B级楼宇若想保持竞争力，需要通过翻新或改造成住宅等其他用途来重新定位。我们预计，到2025年末或2026年前，新建项目将非常有限 ^[110]，届时或将迎来利率降低、融资条件改善，从而启动新一轮开发周期 ^[111]。部分开发商已着手办理相关许可，只待经济信号释放即刻启动。此外，若波兰经济保持稳定，办公就业增长（科技、商务服务、研发中心等）将持续，为市场吸纳带来稳定动力，尤其是区域科技中心将表现突出。一项新兴风险因素是远程/混合办公趋势——虽然大量企业已基本恢复线下办公，但混合办公已成常态（目前员工到岗率通常在50–80%之间），这或将限制未来的空间需求 ^[112]。尽管如此，波兰写字楼市场展现出极强适应性：租户愈发注重品质和ESG标准，业主主动缩减供应、升级资产，投资者对长期前景依旧乐观。如Knight Frank所指出，市场正经历“修正期”，但凭借稳定的租户需求与极为有限的新供应，市场有望走向更健康的均衡局面，并为优质写字楼租金的增长奠定基础 ^[113]。

零售地产：高入住率、零售园区热潮与消费趋势演变

疫情后强劲复苏：波兰零售地产板块已基本走出疫情阴影，重新步入增长轨道。波兰居民消费按名义值继续提升，得益于工资上涨和低失业率，尽管2022–2023年期间高通胀确实拖累了实际零售额。到2024年，零售销售增速企稳，购物中心人流量回归。2025年初，零售商整体心态趋于谨慎乐观：“波兰零售行业可以乐观面对未来。尽管全球不确定性和过去高通胀压力依然存在，但居民购买力持续增强，电商已转为实体零售的补充而非威胁。”——BNP Paribas Real Estate波兰零售业务负责人如是说 ^[114] ^[115]。

零售园区新供应激增：一大显著趋势是零售项目开发“微型热潮”，尤其集中在大城市之外地区。2024年，波兰新增零售面积54.5万平方米 ^[116]，为2015年以来年增量新高。开发主力为零售园区和独立零售仓库，满足购物者对便利、可驾车即到业态的需求。仅2024年上半年，全国零售存量就扩容约30万平方米，2025年第一季度又有4.2万平方米开业 ^[117]。2025年全年预计将有约40万平方米新增供应，几乎与2024年齐平 ^[118]。这波两年“高峰”尤其值得关注，因为2010年代末零售新建项目曾大幅降速。当前项目既包括既有中心扩建，也有许多在资源稀缺小城镇的新布局。例如，2025年初，M Park Mrągowo（1.5万㎡）、OTO Park Żagań（6500㎡）、M Park Brzeziny（5800㎡）等零售园区陆续开业，切斯托霍瓦的Aniołów Park也实现扩容 ^[119]。开发在建项目体量依然强劲，约45万平方米在建（其中包括部分大型超市的改造升级） ^[120]。当前在建最大项目为Designer Outlet Kraków（2.1万㎡，2025年5月开业） ^[121]，其他代表性项目如Przystanek Karkonosze和Siemianowice的OTO Park（各约1.7–1.8万㎡） ^[122]。零售园区绝对主导上述新增供应，背后凸显开发商战略转型：优选易操作、成本较低的开放式业态，经受住疫情和封锁考验，满足快速便捷购物新需求。

高入住率与市场修复：尽管新空间大量涌现，波兰零售物业的整体入住率依然极高。2024年年中，16个最大城市零售物业平均空置率仅约3.3%，同比下降0.3个百分点 ^[123]。到2024年底，该数据维持在3%左右 ^[124]。如此低的空置水平表明需求基本能够消化新增供应。事实上，2024年8大城市中有6个城市空置率下降 ^[125]。仅克拉科夫和弗罗茨瓦夫有小幅上升（什切青持平） ^[126]，多因特定新项目短期推高空置。整体来看，零售企业持续扩张——以连锁超市、平价零售、家居DIY及部分时尚品牌最为积极——既填补新项目，也反哺了老旧空置空间。全国主要城市购物中心平均入住率超过97%，基本已满租，仅维持正常流转所需的空置空间。

人流量与销售额数据印证了市场积极势头。根据波兰购物中心协会（PRCH）数据，2025年初购物中心客流略高于上一年同期水平——2025年1月人流量同比增长0.4%，租户销售额同比增长2.6% ^[127]。这显示消费者在圣诞后迅速回归，也开展了年初采购（或为寒假未雨绸缪）。增长最快的细分品类包括服务类（+6.6%）、专业零售（+6.2%）、健康美容（+6.1%） ^[128]——个人护理与部分非刚需服务重现活力。消费行为趋于常态化，实体与电商渠道正实现新平衡。2025年3月波兰电商占零售总额的比例已稳定在约9% ^[129]。电商不再被视为传统门店的颠覆威胁，转变为互补存在；许多零售商采用全渠道运营，消费者根据实际需求选择不同渠道。简言之，电商已不被视为购物中心生存威胁，而只是一环 ^[130]。

但市场并非毫无隐忧：2023–2024年，经通胀调整的实际零售额一度表现疲弱。到2025年初，高通胀已明显削弱消费者实际购买力，导致零售额出现同比小幅下滑。例如，波兰统计局数据显示，2025年3月实际零售（常数价格）同比下降0.3%（连续第二个月录得年降） ^[131]。整体来看，居民消费依旧稍显谨慎，这与物价高位和经济不确定性不无关系。尽管如此，剔除季节后3月环比销售额增幅达14%（较2月反弹，季节性因素影响） ^[132]。随着通胀预期进一步回落、工资持续提升，2025年后期居民信心有望恢复，届时零售增长动能将趋于增强。

零售业态与挑战：波兰零售物业面临的一个关键结构性挑战是购物中心存量老化。近70%的零售空间已超过10年 ^[133]。2000年代的许多第一代购物中心如今亟需焕新，以满足现代消费者的期望。房东们正积极进行翻新、升级，并增添新吸引力。例如，罗兹（Łódź）的Nowa Sukcesja中心在经历挣扎后，正通过打造3万平方米的大型娱乐区“Hopa Lupa”，重塑自我，内设蹦床公园、卡丁车赛道及其它休闲设施 ^[134]。这反映出一个更广泛的趋势：零售业主通过增加餐饮（F&B）、娱乐及体验性内容，以驱动人流及停留时间。我们可以预期更多的购物中心将沿着这条路径前进——融合电影院、健身、家庭娱乐及餐饮，保持相关性，因为部分纯购物类别已转向线上。

另一个波兰特有的因素是周日营业禁令，自2018年以来，大多数商店在大多数周日不得营业。该法律改变了周末人流模式，迫使购物中心通过增加工作日活动及餐饮、影院等（这些业态可豁免）的服务进行调整。尽管报告中未明确指出，但这是影响波兰零售运作的潜在因素（或许也是零售公园——这些场所通常包含可以在特定周日营业的超市——受欢迎的原因之一）。

零售商情绪：国际品牌整体对波兰持积极看法，因为其人口众多、中产阶级不断壮大。于2024-25年，数个新品牌入驻并扩张，包括华沙奢侈品领域与区域城市的大众品牌。消费者信心于2022年因战事和高通胀触及低点，但目前已在回升。虽然依然存在谨慎情绪（如成交量的轻微下滑），但预计2025年实际消费仍将增长，因通胀回落。这对零售业主而言是利好——销售额增加意味着租户更健康，并带来租金指数化的潜力。

投资与收益：零售投资市场于2024年强势回归，占波兰商业地产投资总额约32% ^[135]。多笔重磅交易达成：南非投资者NEPI Rockcastle分别以4.05亿欧元和3.73亿欧元收购了波兰两大购物中心——卡托维兹 Silesia City Center 和弗罗茨瓦夫 Magnolia Park ^[136]；还有6个中型零售公园组合以2.85亿欧元售出 ^[137]。这些交易显示出对波兰零售资产、尤其是主导型购物中心及便利/零售公园组合的信心恢复。至2024年底，核心购物中心收益率已上升至约6.25% ^[138]——明显高于疫情前（当时核心收益率约为5.0%）。这一上涨反映了全球资产重估（因利率上升）及部分零售领域风险上升的市场预期。然而，投资者被吸引，是因为波兰零售收益率高于西欧，随着市场稳定仍有上涨空间 ^[139]。零售公园因其收入稳定尤为受青睐；其收益率与购物中心类似或略高（视租期和租户结构而定）。

本地零售投资（及其他领域）的一项制约因素是缺乏REITs（房地产信托）。如前所述，波兰商业地产投资逾90%来自外国资本 ^[140]，部分原因是本土机构和个人无REIT投资结构可用。政府长期讨论引入REIT立法，如能实施，将有望引导波兰储蓄进入购物中心等物业，从而提升本土所有权。截至2025年，波兰仍无REITs——行业专家称之为“持续缺失” ^[141]。

展望：未来3-5年，波兰零售地产展望谨慎乐观。行业基本面良好——空置率低、消费能力增强、一线城市新购物中心供应有限——表明市场稳定。预计高入住率将持续，特别是表现优异的购物中心和以超市为主的零售公园。核心商圈租金或将保持稳定或随通胀指数略升，因为优质地段租户需求强劲。二级资产（老旧商场、饱和市场）若无法转型，将面临空置压力。预计三、四线城市零售公园开发将持续增长，此业态契合当前消费趋势（便利、开放式、本地化购物）。零售商将持续开设新店——尤其是折扣超市、建材商店以及国际时尚连锁，瞄准波兰中小城市尚未饱和的需求。

消费支出是决定因素：如果2025年通胀降至约4%，2026年降至约3%（如预测所示） ^[142]，实际工资将上涨，助力零售额提升。此外，波兰因移民人口增长，带来新消费需求。因此，零售空间需求有望温和增长。另一方面，电商市场份额将稳步扩大（预计到2028年将从当前约9%升至10%多一些），这可能限制某些实体零售空间（尤其是已高度在线化的电子产品和图书）需求。但食品、餐饮、休闲与服务等业态仍需实体店铺。

零售主要挑战与风险包括：老旧商场升级、如何维持人流对抗线上便利，以及任何潜在经济放缓对消费者信心的打击。此外，成本压力（公用事业、工资）也会影响零售商盈利能力，进而影响其支付租金能力——尽管很多品牌已通过全渠道模式应变。整体而言，波兰零售地产预计将保持健康，国家经济增长持续带动零售额上升。行业重心将放在提升体验质量——为商场增添娱乐及餐饮业态——以及战略开发——建设契合新消费习惯的业态（公园式、奥特莱斯、街区综合体等）。通过这些调整，如波兰成功引入REIT或吸引更多本土投资者，零售地产可维持稳定收益，甚至带来进一步收益率压缩的可能。

工业与物流：高需求遇上供给放缓——均衡前景

创纪录扩张，现已趋缓：波兰工业及物流地产近年来表现亮眼，增长速度极为惊人。截至2024年第四季度，波兰现代化仓储及工业面积总量已达约3450万平方米 ^[143]，同比增长约9% ^[144]。（作为对比，这个数字仅为五年前的两倍左右——反映电商及近岸外包潮带来的繁荣）。2024年一年，开发商在14个地区交付了超过400万平方米新空间 ^[145]。这一高速度使波兰成为欧洲物流开发最活跃市场之一——截至2024年中，波兰净吸纳量居欧洲第二（仅次于另一个市场） ^[146]，凸显其作为欧洲仓储枢纽的地位。

需求驱动因素：多重因素共同促成了此势头。波兰位于中欧战略位置，劳动力成本相对较低，基础设施（公路、高速、铁路）改善，吸引着为欧盟服务的制造与配送中心。电商崛起（亚马逊、Zalando等均在波兰设有大型履约中心）与第三方物流（3PL）增长，成为强劲需求推动力。此外，近岸外包趋势——西欧企业将生产迁回本土附近——也让波兰受益，尤其随着全球供应链紧张（如中美贸易摩擦）促使企业多元化布局 ^[147]。波兰相关机构报告称，国际企业（包括中国企业）对波兰新物流空间的需求咨询逐步增长，反映出全球供应链重塑的大趋势 ^[148]。

租赁活跃，空置率小幅上升：工业用地需求依然强劲。 2024年租赁活动达到约580万平方米，较2023年 ^[149] 增长约4%，显示承租方的持续扩张。值得注意的是，2024年成交量约48%为续租 ^[150]——这意味着大量现有租户选择续约，体现对区位的信心，但也意味着新扩租的比例较小。即便如此，新租及扩租仍达约300万平方米，保持健康水平。2019–2021年间极低的空置率（约5%或更低）已小幅上升，供应加快导致。截至2024年底，全国空置率约为7.5% ^[151]（约260–300万平方米可用）。到2025年中，空置率进一步升至8.5% ^[152]。这一上升主要是因为新供应短暂超过净吸纳量——市场吸纳空间速度很快，但2022至2024年第一季度开发商供应大量新空间，部分区域空置上升 ^[153]。例如，下西里西亚（弗罗茨瓦夫）等地区因多座大型园区同时开业而空置率更高 ^[154]。

然而，8%的空置率依然显示市场平衡——既有充足供应为租户提供选择，也没有供应过剩。业内专家认为空置上升实际上是对过去极度紧俏市场的健康回归正常：“空置上升是之前投资热潮的自然结果，市场正在回到均衡。”一位Knight Frank分析师如是说 ^[155] ^[156]。多年首次，空置上升让租户在谈判中稍微有了更多主动权（部分地区可获得更优厚条款或激励） ^[157] ^[158]。开发商已注意到趋势并减少了投机性建设，这将防止空置率过快飙升。事实上，2024年底新开工项目明显减少，在建项目总量相较2021–22年高点大幅收缩。因此市场正朝“软着陆”方向前进：需求依然旺盛且广泛（第三方物流、零售、轻制造、数据中心等），而供应增长降温，未来数季可逐步吸纳现有空置空间。

租金稳定与“城市物流”溢价：尽管成本（材料、人工）及融资费用高企，仓库租金依然十分稳定。波兰的工业租金在欧盟内属于最优惠之列，这也成为其吸引租户的原因之一。至2025年中，典型大宗物流仓租金在主要核心市场（中波兰、上西里西亚较低，华沙或小型城市圈较高）为每平方米每月约€3.80–€5.00 ^[159]。与此同时，“城市型”最后一公里仓库（位于市区或附近的小面积单位）因区位便利租金更高，约为每平方米每月€5.00–€7.50 ^[160]。这些租金水平近一年基本持平，涨跌有限，说明即便空置上升，业主无需大幅下调标价租金，而是可以在长期租约上给予更多激励。租金稳定反映了行业成熟，业主与租户更倾向建立长期伙伴关系，而非打价格战 ^[161]。

值得注意的是，新签租约通常包含与通胀挂钩（如每年CPI调整），因此2022–23年高通胀期间许多业主租金收入水涨船高。展望未来，随着通胀回落，租金调整将趋缓，因此租金收入的进一步增长将更依赖区位优质新租及提高出租率。

可持续发展（“绿色仓库”）：物流行业显著趋势之一是追求可持续、节能型仓库。波兰许多新开发都按BREEAM或LEED绿色体系建造——配置太阳能板、LED照明、雨水收集乃至现场储能。租户和投资人对“绿色”认证需求强烈，企业纷纷致力于减碳。Poland Insight文章称现有“绿色仓库激增”（见其标题）——这确实已成为卖点。大型仓顶安装太阳能光伏已很常见，部分项目甚至融合电动卡车充电基础设施。此趋势将令波兰本已现代的仓储存量更具前瞻性，但亦需开发商先期投入（通常通过稍高租金或租户优先吸纳收回成本）。

地理扩展：核心物流区域仍为华沙（中波兰）、上西里西亚（卡托维兹地区）、下西里西亚（弗罗茨瓦夫）、波兹南，且中波兰（罗兹地区）及西部地区（什切青，主攻德国市场）增长势头增强。这些区域占拥有3500万平方米存量的主体。但随着高速公路网络延伸，东部地区及小城市也在发展（如热舒夫、卢布林迎头赶上）。例如，境外投资者已开始布局乌克兰边境附近（热舒夫），以应对乌克兰未来重建需求及当前北约军事物流需求。

投资市场：物流地产一直是投资人追捧的宠儿，波兰也不例外。2024年，工业物业占整体投资额约25% ^[162]。虽不及2021年火爆，但交易依然活跃。收益率在2022–23年显著回调，从历史最低（约4%或更低）升至2024年底核心物流达约6.25% ^[163]。这一回调叠加行业基本面强劲，吸引了更多新老投资者关注。许多全球资金在4%收益水平下难以入场，如今6%以上波兰物流收益率极具吸引力 ^[164]。此外，波兰相较西欧物流有更高息差（西欧核心收益率仅约3.75–5%），成为“核心+”及机会型策略的重要标的 ^[165]。

值得指出的是，售后回租模式正兴起，即自用业主将工业资产出售给投资人后再租回使用。市场报告称，波兰“2025年初见证了创纪录的售后回租活动” ^[166]。这反映波兰企业在高估时点变现资产，投资者争相获取高质量长期租赁物业。另一点：本土波兰投资者在工业地产交易中的占比上涨（2024年整体商业地产约9%为波兰资本 ^[167]，部分为私募及开发商投资工业领域）。不过，大宗交易仍以外资（欧洲、美国、中东、南非、亚洲）为主。凭借众多开发平台（如Panattoni、GLP、Segro等），波兰市场为投资人持续提供优质A类新产品。

展望：波兰工业与物流地产的中期前景非常乐观，但正在由高速扩张转向可持续增长。预计需求将继续保持高位：波兰经济（尤其是制造业、零售及电商物流）应会稳定增长，从而持续推动仓储需求。尽管地缘政治局势紧张，但实际上对波兰有利，因为企业正重新配置供应链，使其更接近欧洲终端市场（波兰稳定的欧盟成员资格和庞大的劳动力优势，使其相较某些成本更低的国家更具吸引力）。供应将趋于温和——开发商如今更加谨慎，银行也对投机性建设贷款更加严格。但这是一种健康的调整；预计2025年新供应量将低于2024年，有助于空置率见顶，随后在2026年可能再次下降。到2025年下半年，我们或许会看到空置率维持在8–9%左右，随着吸纳持续而有所改善。

租金一旦当前的空置物业被租赁出去，在核心位置可能再次面临小幅上行压力。许多物流租户有紧迫需求（第三方物流公司签约、零售商需要配送中心），愿意为优质、现成的空间支付溢价——尤其是在华沙及其他主要城市周边。供应充裕的外围地区则租金仍具竞争力。

乌克兰战争结局是一个重大不确定性：乌克兰重建热潮可能显著拉动波兰东部物流空间需求（作为前线集散地），而长期来看也有可能部分业务转移到乌克兰。目前，波兰作为物流和制造活动的避风港受益，这些业务本可能在之前流向乌克兰或俄罗斯。

就风险而言：全球或欧洲经济衰退将抑制需求（尽管波兰制造业结构多元，且部分受益于“近岸外包”趋势）。此外，如果利率长期维持高位，可能抑制投资驱动型开发并推高融资成本，但这也意味着现有资产因收益率而更加有价值。建筑成本通胀虽然曾是挑战，自2022年来有所缓解——但任何成本反弹仍可能挤压开发商利润空间。

总之，波兰工业地产板块正在成熟。市场已从供应短缺转为更为平衡，现代空间充足且易获取。租金稳定、入住率高（即便空置率达8%，许多细分市场的大型单元实际上已满租），持续的需求驱动力，均描绘出利好前景。我们预计波兰将继续保持欧洲前三大物流目的地，到2028年总存量有望接近或达到四千到五千万平方米，开发仍将稳步推进。未来重点将包括更多短周期可灵活交付的大型定制仓库（以迅速满足租户需求）和老旧仓库的高附加值再开发（引入自动化、ESG功能）。基于这些趋势和波兰的竞争优势，工业板块有望继续为投资者带来稳定回报，并助力整体经济发展。

土地市场：谨慎复苏与规划改革

投资用地市场——从繁荣到放缓：波兰的开发用地市场近年来经历过山车。2021–2022年开发商由于信贷便宜和住房销售火爆而抢购地块，随后2023年行情快速转冷，原因在于市场环境变化 ^[168]。到2024年，众多投资者和开发商因政策支持缺失、融资成本飞涨及整体不确定性而采取“观望态度” ^[169]。银行对土地融资也大大收紧，采取更为严苛的审批标准 ^[170]。这导致交易下降——2023年大宗土地交易较少，市场玩家暂停扩张。

步入2025年，土地市场情绪正逐渐由停滞转向谨慎复苏。2025年上半年成交合同较去年有所增加，但买家在做出决定前对尽职调查和可行性分析极为细致 ^[171]。换句话说，投资者正在回归，但只聚焦于需求明确、基本面坚实的“经过验证”的项目机会 ^[172]。能支撑热门项目的土地——住宅开发（尤其是中端住房）、机构租赁公寓（PRS）项目、城市填充型仓储/物流和二线城市的综合用地项目——重新获得青睐 ^[173]。反之，开发前景不明或规划受限的土地仍基本无人问津。

成交量预计2025年将较2024年改善，尤其2025年下半年表现更为明显 ^[174]。业内专家称2025年是“潜力重建”之年，而不是大手笔、轰动效应的交易 ^[175]。成交量或许不会回到2021年“抢地潮”的疯狂，但市场活跃度将趋于健康。值得注意的是，土地价格并未暴跌；核心地段业主大多坚持要价，宁愿等待，也不愿大幅降价出售。边缘地带可能略有松动，但优质市区开发用地仍保有溢价。波兰土地成本在中东欧地区依然颇具竞争力，这也是吸引外国开发商考虑在此布局的重要因素之一 ^[176]。

投资者结构与外资参与：土地买家构成正在变化。2025年，本地波兰开发商与投资者（尤其是非上市企业）仍较为活跃，凭借本土市场知识与决策效率占尽先机 ^[177]。还出现了“邻里交易”趋势——来自周边国家（捷克、德国、波罗的海国家）的投资者积极参与波兰土地交易 ^[178]。这些区域型买家通常对市场有较好理解，且有时会寻求与本地企业合资。西欧大型机构投资者则更为谨慎，通常等待经济信号更明朗后再大举进军 ^[179]。

与此同时，新的海外投资者也在出现：部分土耳其和地中海投资者已开始收购小体量地块，甚至愿意为安全项目出较高价格，以此规划初步市场参与 ^[180]。此外，如前文所述，中国企业因全球贸易格局变化对物流用地表现出兴趣 ^[181]。这与波兰经济稳定及其作为亚洲产业基地向欧洲转移的战略区位高度契合 ^[182] ^[183]。与此同时，南非及其他全球基金虽然投资于开发成熟的项目，但一般不直接购买素地——而是通过合作或收购现房来参与，也有以土地“前期融资”方式间接锁定项目储备。

一个积极的发展是：波兰私人资本正日益汇聚用于土地投资。例如，咨询公司 Walter Herz 从私人投资者那里筹集了超过5000万兹罗提，用于在华沙、波兹南和三联市进行土地收购 ^[184]。这表明本地高净值投资者在土地储备方面的专业性和兴趣不断增长，在大型机构活跃度降低时挺身而出。土地用途与需求热点： 有几类土地尤其受欢迎：

住宅建筑用地： 鉴于住房短缺及未来住宅销售的预期回暖，位于主要城市郊区或发展迅速的卫星城的新住宅用地备受青睐 ^[185]。开发商虽然谨慎避免高价购入，但仍希望补充土地储备，以便市场回暖时迅速行动。
PRS（出租型住宅项目）用地： 机构型租赁住房开发商（包括本地及外资背景）正在大城市寻找地块，以建设出租公寓综合体 ^[186]。这包括将部分写字楼用地或混合用途用地改为住宅/出租型住宅项目，因为该领域发展迅速。
城市物流用地： 随着电商扩张和“最后一公里”配送需求增长，靠近市中心的小型仓库日益走俏。投资者正在关注城市边缘或市区内工业区的土地，用于建设“城市物流”设施 ^[187]。此类土地往往稀缺，竞争激烈。
混合用途和写字楼再开发地块： 在某些城市中心，存在可改造为混合用途项目（办公、零售和公寓相结合）的老旧工业或商业用地。一些投资者专门关注这些地块，押注克拉科夫、弗罗茨瓦夫或罗兹等城市核心区的现代化升级。
具备转换潜力的农业用地： 有趣的是，随着对开发用途重新划分的预期，波兰的农地对投资者的吸引力上升。受城市化压力大的地区（如华沙、克拉科夫、弗罗茨瓦夫周边）的农地有望重分类为住宅或工业用地。愿意应对此流程的投资者将这些地块视为长期投资 ^[188]。近年波兰农地价格上涨，尤以2016年欧盟公民可以自由购买土地（欧盟入盟过渡期结束后）为标志。即便如此，波兰农地价格仍低于西欧，如果实现用途转换，升值空间依然存在。

主要挑战——规划与监管： 波兰土地市场或许面临的最大障碍是规划体系。目前，仅有30–40%的国土受强制性的地方空间发展规划(MPZP)规范 ^[189]。其余土地则需逐个办理规划审批（WZ——开发条件决定），审批过程可能缓慢、不可预测且有弹性 ^[190]。投资者常常需要长时间等待审批，有时当局甚至拒绝批复，导致项目搁浅 ^[191]。政府正着手推进改革——推行市级“总体规划”——但进程拖延，且因期限多变带来混乱 ^[192]。结果就是空间规划领域一定程度的立法混乱 ^[193]，成为土地开发透明与高效运作的重要障碍。政策制定者意识到这一点，正在提出改革建议。其中之一是通过放松管制来精简流程——例如，为规划许可推行简单数字化流程 ^[194]。举个例子：可免除部分低影响项目（如小型服务类建筑或仓库）需做完整环境影响评价的要求，而目前即使环境影响极小也需额外等待许多月 ^[195]。建议制定“低影响”投资清单，可跳过或简化环境许可环节 ^[196]。此外，还计划在全国范围内推进土地与不动产登记数字化，这将加快尽职调查和交易速度 ^[197]。另一个具体监管难点在于农地用途转换。波兰将农地按质量等级划分，高等级农地转换为开发用途通常需获得部级批准，非常困难。有关方面正讨论制定明确标准，使低等级（IV或V类）农地可自动退出农业用途，无需部级同意 ^[198]。这将释放更多城市周边用地用于投资，因为许多郊区土地虽然名义上属农业用地，但生产价值有限。总结来看，规划改革至关重要：投资者一致表示，要真正扩大土地交易，必须实现更可预测、更快速的土地规划审批 ^[199]。政府正在朝着这一方向努力，但进展缓慢。在改革落地前，土地交易主要会集中于已有规划或极有可能获得规划许可的地块。展望： 2025—2027年波兰投资用地市场有望稳步上行。如果利率逐步下降，土地购置和开发融资会变得更加容易，买家将陆续回归。核心区域（如华沙市中心地块、关键住宅区）的地价有望保持坚挺甚至上涨，因土地稀缺。相比之下，次要地段价格或将停滞，直至需求明显回升。预计优质土地的竞争将于2025年底和2026年加剧，届时开发商为下一轮建设周期做准备，热门地块价格上行压力将增大。随着宏观环境趋于稳定，外国投资者对波兰土地的兴趣也将升温。部分于2023—24年暂停收购的大型机构可能会重新入场，尤其如果波兰经济继续保持约3%年增速、房地产周期转正。他们还可受益于欧盟资金流入基础设施等投资领域（波兰是欧盟预算的大受益者），这有望让更多区域具备开发吸引力（基础设施改善可让物流地块瞬间增值等）。主要风险与变量： 首要风险依然是政策监管环境——如果规划改革搁浅，或政治不稳定影响房地产法律，可能会打击投资者信心。此外，若政府对外资土地持有施加重压（可能性不大，因现行大部分限制已松绑），也会影响外资参与。另一个变量是建筑成本——建造成本快速上涨会降低开发商对土地的承受能力（因为影响整体项目可行性）。目前建筑成本趋于稳定，这对土地价值有正面作用。

总之，2025年波兰的土地市场以审慎与甄选为特征。盲目投机买地的时代已经结束；现在投资者更看重那些潜力明确、经过精挑细选的地块。正如某分析所说，今年被视为“潜力重建之年”，为来年更加活跃的市场活动奠定基础 ^[200]。随着更合理的规划政策和经济逆风转顺，波兰有望释放大量目前闲置的土地用于开发，从而解决住房短缺、物流网络升级等需求。投资者认为土地是长期资本避风港（在发展中经济体中是一项有形资产） ^[201]，很多人正提前布局，以便在下一个开发周期加速时收获利益。

外国投资者与监管因素

外国资本在波兰各类房地产领域中扮演着主导角色，这既带来了机遇，也带来了新的考量。在商业地产投资方面，国际基金一直是大型交易的核心推动力。据统计，2024年，外国投资者占据了波兰超50亿欧元商用地产投资额的90%以上 ^[202]。这些资本包括全球私募股权、保险基金、养老基金及来自欧洲、北美、亚洲、南非的专业房地产投资者。吸引力在于：波兰拥有大规模（3800万人口的大型经济体）、增长性（GDP和消费增长高于西欧）以及明显更高的投资收益率。波兰核心写字楼、零售和物流资产的回报在6-7%之间（如前文所述），而西欧许多市场仅为3-4% ^[203]。这种收益差异弥补了新兴市场风险与汇率风险（尽管波兰兹罗提相对稳定且已深度融入欧盟）。

从资本来源来看，近年来德国、美国、英国和南非投资者一直位列买家前茅 ^[204]。南非房地产信托（如NEPI Rockcastle和Redefine）在零售和办公领域尤为活跃。2024年，美加投资者也重新活跃 ^[205]。2024年资金来源结构显示多元化：如南非（占比19%）、美国（11%）、英国（13%）、西欧（9%，不含德英）、中东欧邻国（18%）、波兰本土约9% ^[206]。多样的资本来源说明波兰吸引着全球投资者。另外，新的买家持续出现，比如2024年英国Sona Asset Management通过大宗办公资产组合进入市场 ^[207]，而中东资本据传也在关注物流资产。

为什么本地投资者占比较低？ 本国资金占比低（2024年仅约9% ^[208]）主要是结构性原因。波兰缺乏成熟的房地产投资信托（REIT）等机制，本地机构资金（如养老基金）传统上并未流入房地产。具大额投资能力的本土企业仅有寥寥数家（如国有PFR或部分保险公司）。情况正在缓慢转变，更多高净值人士与本地私募正关注地产，但目前由外资填补空白。如前所述，REIT立法（已酝酿多年）若落地，将为中小投资者间接参与地产投资铺路，提升本地比例 ^[209]。业界专家一直呼吁此举，并以邻国捷克REIT模式为例 ^[210]。

外国投资者的监管环境： 总体上，波兰对外国房产所有权十分开放。加入欧盟后，欧盟公民及公司购买波兰房地产（包括土地）几乎无限制（个别例外如农业用地，过渡期在2016年结束）。非欧盟投资者也能购买，但某些类别（尤其是农地与林地）需内政部许可。多数情况下，这项许可只是形式，但旨在防止战略性土地被大规模外资收购。对于城市房地产（写字楼、公寓、仓库），正规国际买家基本无门槛。波兰拥有明确的不动产登记（土地与抵押登记系统）和法律保障，受外资认可。

监管方面另一关注点是税收：波兰房地产税包括1%转让税（资产层面）、持续的不动产税（按每平方米征收，数额相对较低），无类似部分国家的年度房产财富税。政府曾提出对拥有多套住宅的房东增税（以遏制投机） ^[211]，但截至2025年尚无具体落地，投资者对此保持关注。另一趋势是强制ESG合规——欧盟相关法规（如能效指令）将使不达标建筑贬值。多数外资极为重视ESG，自然偏好绿色认证物业。这将在无形中影响投资流向，能效差物业如果不升级将被市场淘汰。

住宅市场的外籍买家： 除机构投资者外，波兰在高端住宅及第二居所领域也出现了个人外籍买家（如部分乌克兰人，以及在克拉科夫或沿海地区购房的外籍人士）。政府一度考虑限制（如部分国家为抑制房价设有外籍购房上限），但波兰并未出台相关措施，毕竟外籍买家在住宅成交量中占比依然很小（部分项目外籍比例达30%较为特殊，通常发生在国际组织或特定移民社区集中的区域） ^[212]。

对外投资： 值得一提的是，波兰投资者自身也日益活跃于海外（例如通过基金在西欧收购仓储资产），尽管这超出了本报告范围。如REIT引入成功，也有助于波兰资本流向海外地产市场。

总之，外资参与已成为波兰房地产不可或缺的一部分，为市场带来专业经验与流动性。整体监管环境友好，法律清晰，所有权障碍少。行业期待的主要改善——如规划流程简化 ^[213]及REIT立法——不仅有利于外资，也有益于本地机构，提升透明度与资本流动。在当前亲商政府管理下，波兰地产预计将继续保持全球投资开放与吸引力，意外的保护主义转向不太可能出现。

3–5年展望预测 (2025–2030)

展望未来，在坚实的经济基本面和上述各领域趋势推动下，波兰房地产市场有望在未来几年实现稳健、可持续增长。以下按主要影响因素及物业类型简述展望：

宏观经济与金融展望： 经济学家预计波兰2025–2027年GDP年均增速将达到3–4%，超越欧盟大盘 ^[214]。内需消费仍是核心动力，受益于薪资上升、大量欧盟资金注入经济体系。通胀方面，2022年一度飙升至两位数，预计到2025年将回落到约4%，到2026年降至约3% ^[215]，处于波兰央行目标区间的高端。实际上，央行调查预计2025年通胀均值4.1%，2026年降至3.2% ^[216]。通胀降温将为央行进一步降息创造空间。预测显示，到2025年底基准利率有望再下调约75–125个基点（降至4.0–4.5%），到2026年底有望进一步至3.5–4.0% ^[217] ^[218]，前提是通胀无新反弹。利率降低将直接利好房地产——降低按揭成本，改善商用融资，推动资产收益率收窄（即提升资本价值）。失业率预计将继续维持在3–5%的极低区间，波兰还可能继续吸引周边国家劳动力，扩大劳动力池。潜在风险在于全球大环境——若欧盟主要贸易伙伴停滞，波兰出口行业或受波及，但目前大多数预测认为欧盟仍将保持温和增长，有利于波兰前景。

住宅预测：我们预计波兰住宅房地产价格在未来3-5年将温和上涨，大致与收入增长和通胀保持同步。年涨幅很可能处于个位数低至中段（例如每年3-6%），而不会出现近期的两位数大幅上涨。这意味着扣除通胀后，房价在实际价值上将大致保持稳定，或略有升值。关键驱动因素：住房缺口巨大的问题将持续存在——即使近年来新建住房创纪录，波兰每千人住房率仍为欧洲最低之一 ^[219]。由于移民（尤其是乌克兰移民定居），人口正在由多年停滞转而有望回升，人口结构实际上变得有利。此外，到了2026-2027年，由于许多项目在2023-24年暂停，新住房开工量下滑，可能导致市场新增供应减少，反而加剧供需紧张，从而防止房价下跌。

随着利率下调，按揭贷款可得性预计将改善——继2022年加息冲击后，信贷将逐步放宽。政府项目（如“第一把钥匙”等）将自2025年起惠及部分购房群体（如首次购二手公寓者），为市场带来温和但不过热的刺激。租赁需求将保持强劲，随着城市化和生活方式变化，租房群体扩大，租金预计也将缓慢攀升（年均约2-5%）。波兰的机构化长租（PRS）行业将大幅扩张——从目前约2.1万套增至2030年或超5万套——这将提升租赁专业化并增加供应，但现有短缺状况下，这不会导致租金下降，反而只是满足新需求。

需注意：如果利率下降过快或补贴政策过于慷慨重启，可能会出现新一轮房价快速上涨。但决策者似乎有意避免这种波动 ^[220]。基本预期是稳定增长轨迹：如某开发商预测，“我们不认为价格会回到2023年初低点，而是温和增长，接近通胀幅度” ^[221]。到2028年，波兰住房供应预计将有新创新——更多节能“绿色”住房（因欧盟气候法规强制升级）、更多装配式预制房（以降低成本）及早现有机构级住宅开发商（整片新建独栋住宅用于出租，这一模式在欧洲开始兴起）。总体来看，住宅领域仍将是市场的支柱，不太可能出现大幅崩盘，人口结构需求和改善的可负担性为其提供支撑。

写字楼预测：未来几年写字楼领域将更重质量而非数量。新供应至少到2026年都将受限 ^[222]，这将逐步收紧核心区空置率。预计2025–2027年，华沙核心CBD写字楼空置率可能降至约5%或更低，几乎满租，迫使部分租户转向非核心区——不过非核心区因滞后库存，空置率仍然偏高。区域城市将出现分化：如克拉科夫、三联市等主要市场若需求强劲，空置率有望降至约10%或更低，弱势市场则可能仍在十几个百分点。

预计2026年开发商将在华沙等地重启更多项目，目前几乎停滞。若融资成本下降，2025年底或将启动新一波写字楼高层建设，以满足2027-2028年需求。部分改造项目也将出现：老写字楼改造为住宅或酒店等，这将减少二线位置写字楼存量，也满足了其他需求（比如华沙耶路撒冷大道老写字楼可能改为公寓或学生宿舍）。

核心区写字楼租金未来三年累计有望上涨5-15%，尤其在现代绿色大楼的高层——此类房源稀缺且需求高。企业愿意为有助于员工满意度及ESG目标的高质量空间支付溢价。与此同时，老旧建筑租金或将停滞甚至下滑，除非完成升级。因此，A+级与B级之间的租金差距将进一步拉大。主要大楼的租金优惠（例如免租期）也将缩短，业主议价增强，提升净有效租金。

混合办公等趋势仍将影响写字楼使用方式——预计企业将为每位员工分配更多协作空间，接受更低的到岗率，但仍保留办公面积以维系企业文化与客户需求。因此，虽然单员工需求面积可能减少，但波兰IT、BPO、研发中心等商业领域的增长，预计仍将每年实现净吸纳量为正。波兰的人才与成本优势也将持续吸引跨国公司在当地设立办公室（特别是在克拉科夫、弗罗茨瓦夫等服务业中心城市）。

办公楼投资也有望回暖。如果利率如预期下行，核心区办公楼收益率（当前约6.0% ^[223] ）有望在2026年前压缩到5%多一点，提升资本价值。预计还将有新投资者（如亚洲主权基金、中东资本等）入场，看好波兰办公楼的投资价值。风险点在于全球写字楼市场情绪——全球范围内写字楼因远程办公面临质疑。但波兰情况更有利，因为本地写字楼相对较新，且集中于高需求的科技与服务领域。只要业主能持续适应如灵活办公空间、配套设施、ESG等趋势，波兰写字楼市场仍具吸引力。

零售预测：波兰零售市场相对成熟，不太可能大规模新建购物中心。未来数年将以优化与焕新现有存量为主。许多商场将进行翻新，部分老旧或业绩不佳的商场或将被改作其他用途（如部分改为办公、住宅或物流自提点）。零售公园与便利中心仍将增长，尤其在中小城市——在缺乏现代零售项目的小城仍有新项目空间。

如前所述，消费支出将在通胀稳定后增强。到2025-2026年，若通胀约为3-4%、工资增长仍有7-10%，波兰人实际收入将增长，进而带动零售消费上升。这可能推高购物中心销售坪效，为优质项目带来租金小幅提升（如通过营业额分成或续约）。不过，电商至2030年预计也将升至零售总额的约15%，这意味着实体业态需不断创新才能保持竞争力。可预期更多线上线下一体融合（如商场自提点、体验展厅门店等）。

同样，波兰可能会在这一时期实现房地产投资信托（REITs），届时将有零售型REITs收购部分二级资产并加以投资改造。如若成行，将为部分外资业主提供退出渠道，并带来越来越多本土持有。

零售物业收益率（目前核心项目约6.25% ^[224]）若投资信心回升，可能小幅压缩，到2027年核心零售物业收益率降至5.5–6.0%区间，但前提是利率下降。二级零售市场会出现分化——最优质社区型商业与奥特莱斯等将有人接手，部分三线商场则或难觅买家，收益率偏高或被重开发。

工业/物流预测：波兰物流板块有望保持强劲势头。预计每年租赁需求维持在500–600万平方米，其驱动因素为电商（波兰在零售结构中电子商务仍有较大成长空间）及汽车、电子等制造业在本地布局投资。2025年空置率可能维持高个位数水平，但2026年起随着2024-25年新建项目放缓，空置率有望回落。预计到2027年，空置将降至约5%或更低，即几乎满租（仅剩摩擦性空置）。因此租金将再度面临上行压力，尤其在城市填充型物流领域——此类地块稀缺、需求极高（如华沙周边的“最后一公里”仓库至十年末可能租金超5–6欧元，达7–8欧元/㎡）。若土地与建安成本上升，核心区域大体量仓库租金也可能缓慢上涨。

波兰也有望在乌克兰重建时成为受益方（虽时间表尚不确定）——边境地区将是物流集散基地，有望拉动新仓库需求。此外，随着供应链区域化，波兰有吸引电池超级工厂、零部件制造等新兴产业落地的潜力，对工业厂房将提出新需求。

物流开发将更加理性——从2020-2022年盲目扩张转向更多定制化和分阶段建设。许多开发商将先争取预租后再启动大型园区。环境因素也将愈发重要：欧盟气候法规收紧，或促使发展光伏仓库、零碳建筑，甚至在某些保护区限制新增开荒。但波兰物流仓储发展空间仍充足（棕地、旧工业用地亦可再利用）。

工业投资可能仍将是最热门的领域。我们预计，到2027年，优质物流资产的收益率将从约6.25%压缩至5.5%，甚至5%，因对已稳定资产的竞争再次升温（类似于2022年前的趋势）。如果利率下降且经济保持稳定，全球投资者可能会激烈争夺优质资产组合。到那时，波兰作为欧洲核心物流市场的地位将更加巩固，甚至有望成为更多泛欧基金的“核心投资组合”地区（目前已有部分基金将其视为核心）。

土地与开发： 随着开发商重返市场，核心城市区域的地价将上涨。我们预计，到2026年，如利率维持在约4%且经济稳定，住宅开发商将再次大幅启动新建项目，以满足复苏的需求，这意味着他们将在2025–2026年积极购地，推动优质地块的竞争加剧。同样，物流开发商也将持续在高速公路沿线及城市周边购入土地，但会以更为审慎的方式进行。农地价值或也将提升，既受农产品价格走势影响，也受城市扩张带来的土地转化潜力推动。

如果波兰政府推进简化规划流程的举措（若能全面落实），将极大释放开发潜力。若在2025–26年，大部分市政当局采纳了新的总体规划与数字化审批，我们将看到项目审批速度加快、市场更透明（不确定性下降有助于地价提升）。此外，任何如低影响项目快速审批或放宽农地转用规则的去监管措施 ^[225] ^[226] 都会进一步提振土地市场，使更多地块具备可开发性。反之，如果官僚作风持续，开发速度将受限，而稀缺的可开发地块将继续高价（这并非理想局面，因为会导致发展集中）。

前景风险： 尽管整体预测积极，仍存在可能改变发展轨迹的风险：

经济衰退： 如全球经济陷入衰退（或德国作为波兰最大贸易伙伴出现严重放缓），对商业空间的需求或将减弱，失业率上升，影响住房需求。但波兰表现出较强韧性，并且基础稳健，即使小幅衰退也有望应对。
利率意外： 如果通胀顽固不下，央行重新加息，将抑制融资和投资者活跃度。目前看来这种情况可能性不大，因为通胀已见回落，波兰央行已进入宽松周期 ^[227]，但仍需密切关注（如能源冲击等因素可能改变通胀预期）。
地缘政治紧张： 乌克兰战争持续构成背景风险——任何升级或外溢都将严重影响信心与经济稳定（尽管波兰因接纳难民及企业迁出俄白而获得一定经济利好）。此外，波兰国内政治（2023年底新政府上台）也可能带来调整，但当前联合政府亲欧盟、支持投资，不太可能出现剧烈政策变动。
行业结构性变化： 对办公市场而言，风险在于远程办公采纳加速、企业大幅减少用地——如AI与自动化显著减少对办公室员工的需求，则将长期压制需求。对零售而言，消费者行为变化超预期也是风险（例如电商占销售比快速跃升至30%，不过考虑文化因素这种速度暂不太现实）。对工业地产而言，若所有开发商同时过度乐观导致供应过剩也是隐患——但当前空置率上升的教训预计可防止此类情况发生。

尽管存在上述风险，专家预测依然普遍向好。例如，波兰央行近期对房地产行业从业者的调查显示，预计住宅价格将稳定并逐步增长，投资市场将在利率下降推动下实现强劲复苏 ^[228] ^[229]。普遍观点认为，波兰房地产市场不会重演2020年代初的剧烈波动，而是将沿着更温和的增长路径，极端波动减少。

结论： 展望2028年，我们预计波兰房地产市场将呈现出现代化、可持续建筑、机构投资者参与度提升（包括本土资金）以及多数细分领域供需更为均衡的格局。住宅市场预计将新增数十万套住房，仍难以完全满足需求（开发商工作量依然充足）。办公楼将更智能化、更绿色，老旧存量实现再利用，新摩天楼将进一步塑造城市天际线（华沙天际线将因350米Varso Tower等已竣工及在建项目更加壮观）。零售领域将更注重体验感，若相关立法出台，波兰或会见到美式REITs持有成批商场或超市。物流将继续巩固波兰作为欧洲物流枢纽的角色，并有望进入如数据中心园区等新细分领域（数据中心同样需要工业用地，在波兰已有明显起步）。

总之，波兰房地产市场有望在成熟中持续增长。其结合了坚实的经济基础、日益优化的监管环境及具吸引力的回报率，有望继续吸引投资与开发。正如某份市场展望所言：“波兰房地产市场仍保持强劲，表现为稳定的租户需求和投资市场的动态复苏……2025年，市场基本面稳固且乐观情绪上升。” ^[230]。除非出现重大意外，未来3–5年，波兰各类房地产领域有望持续稳步推进——为投资者和市场参与者不断创造机遇，满足企业与居民日益升级的需求。

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