Polski rynek nieruchomości 2025: trendy, ceny, stopy zwrotu i prognozy

Wprowadzenie i przegląd gospodarczy

Rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku pozostaje solidny i dynamiczny, wspierany przez odporną gospodarkę oraz duże zainteresowanie inwestorów. Kraj zanotował wyjątkowo aktywny rok 2024 — wolumeny inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych ponad dwukrotnie wzrosły do ponad 5 mld euro (wzrost ~142% rok do roku) content.knightfrank.com. Wzrost PKB prognozowany jest na poziomie około 3–4% w 2025 roku, napędzany przez konsumpcję prywatną i inwestycje cbre.pl. Inflacja, która gwałtownie wzrosła w latach 2022–2023, obecnie jest w tendencji spadkowej, co tworzy przestrzeń do obniżek stóp procentowych cbre.pl. W maju 2025 roku Narodowy Bank Polski (NBP) dokonał pierwszej obniżki stóp procentowych od 2023 roku (obniżając stopę referencyjną do 5,25%) w obliczu poprawiających się prognoz inflacyjnych globalpropertyguide.com. Bezrobocie pozostaje na rekordowo niskim poziomie cbre.pl, a wzrost płac utrzymuje się, co wzmacnia popyt na mieszkania oraz wydatki konsumpcyjne. To tło makroekonomiczne – umiarkowanie inflacji, oczekiwane poluzowanie polityki pieniężnej i solidne fundamenty rynku pracy – nadaje pozytywny ton wszystkim segmentom rynku nieruchomości w Polsce.

Polityka rządowa również odgrywała istotną rolę. Państwowy program dopłat do kredytów hipotecznych, „Bezpieczny Kredyt 2%”, uruchomiony w połowie 2023 roku, znacząco zwiększył wartość nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych (nowe kredyty na 2024 rok osiągnęły wartość 83,9 mld zł, +43,2% r/r) globalpropertyguide.com. Program wpłynął na poprawę dostępności dla kupujących pierwsze mieszkanie, ale jednocześnie znacząco podbił ceny, co skłoniło władze do zmiany strategii wsparcia globalpropertyguide.com. Plany kontynuacji programu zostały zarzucone na rzecz nowej inicjatywy („Pierwsze Klucze”), która ma pomóc kupującym pierwsze mieszkanie nabyć tańsze, używane lokale globalpropertyguide.com. Inne proponowane rozwiązania — np. opodatkowanie właścicieli wielu lokali — były przedmiotem dyskusji i wprowadziły pewną niepewność wśród inwestorów globalpropertyguide.com. Ogólnie jednak Polska utrzymuje stosunkowo otwarte i przyjazne inwestorom środowisko na rynku nieruchomości. Kraj jest uznawany za najatrakcyjniejszy rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej dla zagranicznych inwestorów cbre.pl, a ponad 90% inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2024 roku pochodziło od funduszy zagranicznych europaproperty.com. (W Polsce trwają prace nad ustawą o REIT-ach, która ma zwiększyć udział krajowego kapitału w rynku, jednak na 2025 rok wciąż nie została uchwalona, przez co inwestorzy zagraniczni odgrywają większą rolę na rynku europaproperty.com.)

Poniżej prezentujemy kompleksową analizę wszystkich głównych typów nieruchomości – mieszkaniowych, biurowych, handlowych, magazynowych i gruntów – obejmującą regionalne trendy cenowe, stopy zwrotu z najmu, dynamikę podaży i popytu, wpływ regulacji, główne ryzyka, znaczenie inwestycji zagranicznych oraz prognozy na 3–5 lat dla każdego segmentu.

Rynek mieszkaniowy: trendy cenowe i sektor najmu

Wyhamowanie wzrostu cen: Po okresie gwałtownej zwyżki rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku zmierza w kierunku stabilizacji. Inflacja cen mieszkań spadła z dwucyfrowych poziomów do bardziej umiarkowanych jednocyfrowych. W I kwartale 2024 r. średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach wynosiła 13 404 PLN za m² (≈3460 USD), co oznacza wzrost o 8,1% r/r globalpropertyguide.com. Ceny na rynku pierwotnym (nowe inwestycje) osiągnęły średnio 14 265 PLN/m² (≈3686 USD), co stanowi nieco niższy wzrost +4,4% r/r globalpropertyguide.com. Do I kwartału 2025 tempo wzrostu cen dalej wyhamowywało – pod wpływem wyższych kosztów finansowania i słabnącego efektu wcześniejszych dopłat – pozostając jednak dodatnie. Poniższa tabela prezentuje średnie ceny mieszkań w kluczowych miastach na I kwartał 2025 r.:

Źródła: dane NBP za I kw. 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Powyższe liczby podkreślają duże zróżnicowanie regionalne. Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem, ze średnimi cenami w okolicach 16,4 tys. PLN/m² (~3,5 tys. euro) globalpropertyguide.com. Tuż za nią plasują się inne duże miasta, jak Kraków i Wrocław, natomiast miasta średniej wielkości takie jak Poznań czy Gdańsk mają ceny ze średniego pułapu. Miasta regionalne takie jak Łódź oraz Bydgoszcz są znacznie tańsze – np. Bydgoszcz to średnie wartości rzędu 7 400–9 400 PLN za m², co czyni ją jednym z najtańszych dużych rynków globalpropertyguide.com. Podsumowując – rynek mieszkaniowy w Polsce jest mocno zróżnicowany regionalnie, a między Warszawą a najtańszymi miastami utrzymuje się 2–2,5-krotna różnica cen.

Relacja popytu i podaży: Popyt na mieszkania osłabł w 2024 roku pod wpływem rosnących stóp procentowych i niepewności regulacyjnej. Według danych JLL/NBP, sprzedaż nowych mieszkań w 2024 r. na sześciu największych rynkach miejskich spadła do 39 649 lokali, co stanowi drastyczny spadek o –31% r/r globalpropertyguide.com. W I kwartale 2025 utrzymywał się niższy poziom sprzedaży (9 100 sprzedanych lokali, –17,5% r/r), jednak tempo spadku wyhamowało, co sugeruje stabilizację rynku globalpropertyguide.com. Deweloperzy odpowiedzieli na słabszy popyt ograniczeniem liczby rozpoczynanych inwestycji, jednak rekordowo wysoka liczba niesprzedanych mieszkań pozostaje na rynku w niektórych miastach globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Przykładowo Kraków i Wrocław zgromadziły duże zapasy ukończonych, lecz niesprzedanych mieszkań – obecnie mierzą się z podobną dysproporcją jak wcześniej Poznań globalpropertyguide.com. W Łodzi oferta jest na tyle duża, że przy obecnym tempie sprzedaży wyczyszczenie rynku z nowej podaży zajęłoby ponad 2 lata globalpropertyguide.com. Warszawa radzi sobie najlepiej – to najbardziej płynny rynek, z najszybszym czasem wyprzedaży – ale kupujący mają obecnie więcej wyboru i siły negocjacyjnej niż w latach pandemicznego boomu.

Kilka czynników tłumaczy to chłodniejsze zainteresowanie. Stopy procentowe kredytów hipotecznych wciąż pozostają na wysokim poziomie (średnio ok. 7,5% dla nowych kredytów mieszkaniowych na początku 2025 r., nieco mniej niż ponad 8% w szczycie w 2022 r.) globalpropertyguide.com, co wyklucza z rynku wielu kupujących. Potencjalnych inwestorów zniechęcają rozmowy o podwyższeniu podatków dla właścicieli kilku nieruchomości globalpropertyguide.com. Część gospodarstw domowych czeka na rządowe programy – licząc na ponowne uruchomienie dopłat lub wstrzymując się z zakupem w oczekiwaniu na promocje cenowe czy spadek stóp procentowych globalpropertyguide.com. Obawy geopolityczne (wojna tuż za granicą, na Ukrainie) również powodują większą ostrożność nabywców globalpropertyguide.com.

Pomimo ostatniego spowolnienia, eksperci nie przewidują załamania rynku, lecz raczej łagodne lądowanie. Szeroko zakrojony wzrost płac (pensje w Polsce realnie rosną) oraz poprawiające się perspektywy stóp procentowych mają wspierać popyt na mieszkania w dalszej perspektywie globalpropertyguide.com. Analiza Otodom i Polityka Insight przewiduje, że w 2025 r. sprzedaż się ustabilizuje na zdrowym poziomie – nie wróci do boomu z 2021 r., ale uniknie poważnej dekoniunktury czy fali bankructw deweloperów globalpropertyguide.com. Podobnie deweloperzy, tacy jak Dom Development, zauważają, że „przewidujemy ruch rynku w kierunku równowagi. Nie spodziewamy się spadków cen, raczej wzrost cen będzie zbliżony do inflacji lub nieco niższy” globalpropertyguide.com. Innymi słowy, przewiduje się umiarkowany wzrost cen mieszkań (na poziomie inflacji CPI, czyli ok. 4–6%), zamiast wcześniejszych skoków dwucyfrowych. Oczekiwane obniżki stóp procentowych pod koniec 2025 r. mogą pobudzić aktywność kupujących i wzrost liczby kredytów hipotecznych globalpropertyguide.com, choć taki wzrost popytu może zostać ograniczony przez dużą liczbę niesprzedanych mieszkań na rynku globalpropertyguide.com.

Deficyt mieszkaniowy i wzrost czynszów: Warto podkreślić, że Polska wciąż cierpi na strukturalny niedobór mieszkań – według różnych szacunków, kraj potrzebuje kilku milionów dodatkowych lokali, by dorównać poziomowi nasycenia mieszkaniami na osobę w Europie Zachodniej cbre.pl. To fundamentalne braki, w połączeniu z wysoką imigracją do Polski (w tym uchodźcami z Ukrainy oraz pracownikami z zagranicy), stanowią podstawę długoterminowego popytu. Na rynku najmu tradycyjnie dominował niewielki sektor prywatny, jednak to szybko się zmienia. Popyt na wynajem gwałtownie wzrósł w ostatnich latach z powodu wielu czynników: młodsze pokolenia preferują mobilność, wysokie ceny zakupu i koszt kredytu wypychają ludzi na najem, a od 2022 r. silny napływ Ukraińców zwiększył zapotrzebowanie na mieszkania. W efekcie czynsze wzrosły, a rentowność inwestycji wynajmu się poprawiła.

Na początku 2025 r. czynsze nadal rosną, choć w nieco łagodniejszym tempie niż wcześniej. Rzeczywiste czynsze mieszkalne wzrosły o ok. 4,2% rok do roku w kwietniu 2025 r. (wobec 5,4% rok wcześniej), według zharmonizowanego indeksu cen konsumenckich Eurostatu globalpropertyguide.com. Z badania rynku przeprowadzonego przez Otodom wynika, że przeciętny oferowany czynsz w Polsce w marcu 2025 r. wynosił 3 581 zł miesięcznie (925 USD), około 2% więcej niż rok wcześniej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Była to jednak średnia niższa niż pod koniec 2024 (najniższa od września ubiegłego roku), co sugeruje, że powirusowe i powojenne podwyżki czynszów stopniowo wygasają globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Czynsze wzrastają „umiarkowanie, ale stabilnie” – o ok. 0,3% miesiąc do miesiąca w ciągu minionego roku globalpropertyguide.com.

Różnice regionalne czynszów są znaczące. Na przykład Warszawa osiąga najwyższe czynsze – średnio ok. 4 900 zł (1 050 EUR) miesięcznie za mieszkanie, następnie duże miejskie rynki takie jak Kraków, Trójmiasto (Gdańsk-Gdynia-Sopot) i Wrocław globalpropertyguide.com. Natomiast w mniejszych miastach, jak Kielce, średnie czynsze oscylują wokół 2 000 zł (~430 EUR) miesięcznie globalpropertyguide.com. Poniższa tabela przedstawia czynsze w głównych miastach w marcu 2025 r.:

Źródło: Otodom, raport o rynku najmu, marzec 2025 globalpropertyguide.com.

Widać, że czynsze w Warszawie są niemal dwukrotnie wyższe niż w miastach średniej wielkości, takich jak Łódź, co odzwierciedla podobną różnicę cenową na rynku sprzedaży mieszkań. Warto zauważyć, że rentowność najmu mieszkań się poprawiła. Średnia rentowność brutto najmu mieszkań w Polsce wynosi obecnie 6,13%, wobec ok. 6,0% pod koniec poprzedniego roku globalpropertyguide.com. Wśród największych miast, Bydgoszcz oferuje najwyższe stopy zwrotu (~6,65%), co wynika z niskich cen zakupu globalpropertyguide.com. Również w Warszawie stopy są relatywnie wysokie (średnio ~6,5%) dzięki silnym czynszom, podczas gdy najsłabiej w badaniu wypadł Poznań (~5,36%) globalpropertyguide.com. Takie zwroty – na poziomie 5–6% – są wysokie jak na średnią europejską i przewyższają obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych, co zachęca do inwestowania w najem (mimo niepewności wokół możliwych zmian podatkowych dla mieszkań inwestycyjnych).

Ekspansja najmu instytucjonalnego (PRS): Polski rynek najmu prywatnego (PRS) przechodzi transformację. Rynek dotąd zdominowany przez drobnych wynajmujących, obecnie przyciąga inwestorów instytucjonalnych budujących całe bloki na wynajem. W 2024 r. zasób PRS w największych miastach Polski przekroczył 21 000 mieszkań, a w budowie lub planach pozostaje kolejne ok. 25 000 lokali na najbliższe lata globalpropertyguide.com. Niemal 40% obecnych najemców instytucjonalnych mieszka w Warszawie globalpropertyguide.com, ale inne miasta jak Kraków czy Wrocław także są miejscami intensywnego rozwoju inwestycji PRS. Kraków ma już trzeci co do wielkości rynek PRS w kraju i szybko się rozwija – działa tam około 3 400 mieszkań instytucjonalnych i kolejne blisko 2 000 powstaje (2024 r.) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Wysokie koszty finansowania i wzrost cen zakupu sprawiają, że coraz więcej osób (w tym młodych profesjonalistów i rodzin relokujących się) wybiera wynajem w nowych, profesjonalnie zarządzanych budynkach content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Wskaźnik pustostanów w PRS utrzymuje się bardzo nisko – np. w Krakowie pod koniec 2024 r. spadł do 3,9% (z 6,5% rok wcześniej) mimo znaczącego wzrostu podaży content.knightfrank.com. Wielu najemców w nowych budynkach PRS to obcokrajowcy lub Ukraińcy, co podkreśla jak migracje napędzają popyt najemców content.knightfrank.com. Wraz z rosnącą podażą najemcy będą mieć więcej możliwości, jednak z uwagi na ogólny deficyt mieszkań, rynek najmu nadal pozostanie napięty w najbliższym czasie. W 2025 r. ok. 12,9% polskich gospodarstw domowych mieszka na wynajem (to wciąż mało względem Europy Zachodniej), a udział ten rośnie wraz z upowszechnianiem się wynajmu globalpropertyguide.com. Trend PRS, wraz z rządowym wsparciem dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, pomaga stopniowo równoważyć rynek po latach ekstremalnego popytu na zakup mieszkań.

Nabywcy zagraniczni: Co ciekawe, nabywcy zagraniczni stają się coraz bardziej aktywni na polskim rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w dużych miastach i na przedmieściach. Niedawne badanie największych deweloperów wykazało, że w niektórych nowych inwestycjach nabywcy z zagranicy stanowili ponad 30% klientów w 2024 roku globalpropertyguide.com. Najliczniejszą grupę stanowili Ukraińcy (wielu z nich osiedliło się w Polsce z powodu wojny), dalej Białorusini oraz nabywcy z innych krajów Azji i regionu Europy Środkowo-Wschodniej globalpropertyguide.com. Deweloperzy odnotowują wyraźny wzrost zainteresowania ze strony cudzoziemców planujących długoterminowe życie w Polsce – często przenoszących tutaj rodziny i miejsca pracy – którzy widzą w polskich nieruchomościach stabilną inwestycję globalpropertyguide.com. Polska nakłada niewiele ograniczeń na zakup mieszkań przez cudzoziemców (obywatele UE mogą kupować swobodnie; obywatele spoza UE zwykle również, choć potrzebują zezwoleń na pewne rodzaje nieruchomości, np. grunty rolne). Rosnący popyt zagraniczny zapewnia dodatkowe wsparcie, zwłaszcza dla nowych inwestycji w rejonie Warszawy i Krakowa. Odzwierciedla to także zaufanie do polskiej gospodarki i perspektyw życia.

Prognozy: Konsensus wskazuje, że polski rynek mieszkaniowy w latach 2025–2026 ustabilizuje się, a nie załamie. Deweloperzy i banki (np. PKO BP) nie przewidują znacznych spadków cen; przewiduje się raczej stabilizację cen lub wzrost zgodny z inflacją globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jeśli, zgodnie z prognozami, NBP wprowadzi obniżki stóp procentowych o około 100 punktów bazowych pod koniec 2025 globalpropertyguide.com, poprawiona dostępność kredytów hipotecznych powinna stopniowo odblokować część wstrzymanego popytu – choć będzie to proces stopniowy, ponieważ kryteria kredytowe pozostają ostrożne. Dostępność mieszkań prawdopodobnie nieco się poprawi względem bardzo niskich poziomów z lat 2022–2023, dzięki wolniejszemu wzrostowi cen i niższym kosztom finansowania. Rządowy program „Pierwsze Klucze” (skierowany na rynek wtórny) może także pomóc większej liczbie osób kupujących pierwsze mieszkanie w 2025 roku globalpropertyguide.com, bez nadmiernej stymulacji cen nowych mieszkań (co było zarzutem wobec poprzednich programów). Kluczowe zagrożenia to m.in.: moment i skala obniżek stóp procentowych (opóźnienie lub mniejsze cięcia mogą wydłużyć okres stagnacji), ewentualne zaskakujące interwencje polityczne (np. wyższe opodatkowanie właścicieli lub regulacje czynszu, choć obecnie nie są planowane) oraz ogólna kondycja gospodarki. W tym kontekście gospodarka Polski wciąż rośnie, a bezrobocie pozostaje niskie, więc poważny szok popytowy wydaje się mało prawdopodobny. O ile nie wystąpią czynniki zewnętrzne, popyt na mieszkania powinien stopniowo się umacniać w ciągu najbliższych 1–2 lat, a podaż pozostaje ograniczona (deweloperzy wstrzymują nowe projekty), co sugeruje, że równowaga rynkowa może zostać przywrócona przy umiarkowanych wzrostach cen, zamiast bańki lub załamania. Jak podsumowuje jeden z raportów mieszkaniowych: „[W 2025 r.] sprzedaż nie powróci do rekordowych poziomów z lat 2020–2021, ale powinna pozostać stabilna, unikając głębszego spadku” globalpropertyguide.com. Duży deficyt mieszkaniowy i rosnąca populacja (wspierana przez migrację) stanowią solidne fundamenty dla średnioterminowych perspektyw sektora mieszkaniowego.

Rynek biurowy: nacisk na jakość przy ograniczonej nowej podaży

Wielkość rynku i odbudowa: Polski sektor biurowy wychodzi z pandemicznych wyzwań z dużą odpornością. Całkowite nowoczesne zasoby biurowe w kraju przekraczają obecnie 13 milionów m² w dziewięciu kluczowych ośrodkach (Warszawa plus osiem miast regionalnych) polandoffices.com. Co ważne, łączna powierzchnia biurowa w głównych miastach regionalnych (6,8 mln m²) przekroczyła już zasoby Warszawy (6,3 mln m²) polandoffices.com, co pokazuje rozwój ośrodków biznesowych takich jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice itd. Popyt na wynajem biur dynamicznie odbił w latach 2022–2024 po pandemicznym spowolnieniu. Roczny wolumen najmu regularnie przekraczał 1,4 mln m² od 2017 roku (z wyjątkiem lat lockdownu) polandoffices.com. W 2024 roku szacowany łączny wolumen najmu to około 1,45 mln m² polandoffices.com. Firmy aktywnie odnawiają umowy i optymalizują powierzchnie – odnowienia stanowią ok. połowę wolumenu transakcji, bo wiele przedsiębiorstw konsoliduje lub zmniejsza biura na rzecz powierzchni wyższej jakości polandoffices.com. Co istotne, I kwartał 2025 przyniósł przyspieszenie popytu: wynajęto ok. 340 000 m² w skali kraju, wzrost o 25% r/r europaproperty.com. Z tego Warszawa odpowiadała za ok. 160 tys. m² (głównie nowe umowy), a miasta regionalne przekroczyły 180 tys. m² (przeważnie przedłużenia najmu) europaproperty.com. Pokazuje to, że aktywność najemców pozostaje wysoka, szczególnie poza stolicą, ponieważ firmy rozwijają działalność lub przenoszą się do nowoczesnych biur w regionach.

Wskaźniki pustostanów i ograniczona podaż: Wskaźnik pustostanów na polskim rynku biurowym osiągnął szczyt w latach 2021–2022 z powodu oddania nowych budynków i redukcji powierzchni w czasie pandemii. Pod koniec 2024 roku ogólny współczynnik pustostanów wynosił ok. 14% na głównych rynkach polandoffices.com (ok. 1,84 mln m² powierzchni wolnej, z czego 1,17 mln w miastach regionalnych polandoffices.com). W Warszawie pustostany sięgały wówczas 11–12%, a w miastach regionalnych – kilkunastu procent. Jednak sytuacja zaczyna się zmieniać. W 2025 r. przewiduje się spadek wskaźnika pustostanów, głównie dlatego, że nowa podaż gwałtownie się załamała polandoffices.com. Aktywność deweloperska spadła do wieloletnich minimów w latach 2023–2024. W 2024 roku w sumie w miastach regionalnych oddano poniżej 200 tys. m² nowych biur polandoffices.com. W Warszawie również wyhamował napływ nowych inwestycji – tylko ok. 135 tys. m² planowane jest do oddania w 2025 roku (przy ponad 300 tys. rocznie w rekordowych latach) europaproperty.com europaproperty.com. W rzeczywistości I kwartał 2025 roku przyniósł najniższy od dwóch dekad wolumen zakończonych inwestycji biurowych – tylko jeden średniej wielkości projekt w Warszawie i jeden w Poznaniu oddano do użytku w tym okresie europaproperty.com.

W 2025 roku przewidywana łączna nowa podaż biur w skali kraju to poniżej 300 tys. m² (wyjątkowo niski poziom), a miasta regionalne mogą odnotować „historyczne minimum” nowych inwestycji polandoffices.com. Deweloperzy wciąż są ostrożni: wiele projektów znajduje się na etapie przygotowań, ale firmy zwlekają z rozpoczęciem budowy, dopóki nie zabezpieczą umów przednajmu lub nie spadną dalej wskaźniki pustostanów polandoffices.com europaproperty.com. Dodatkowo niektóre starsze biurowce są wycofywane lub przekształcane (szczególnie w Warszawie), gdyż są przestarzałe lub nieefektywne europaproperty.com. Praktycznie zmniejsza to ofertę na rynku, częściowo rekompensując nowe oddania. W centrum Warszawy ograniczona dostępność działek jest kolejnym czynnikiem hamującym – nowe wieżowce powstaną tylko po zabezpieczeniu istotnych umów przednajmu, a gruntów w centrum jest bardzo mało polandoffices.com. W podstrefach rynkowych nowe projekty ruszą dopiero, gdy poprawi się dostępność finansowania i pojawi się gwarancja popytu (umowy przednajmu) polandoffices.com.

Wynikiem tych zmian jest stopniowe łagodzenie nadpodaży. Na początku 2025 roku średni współczynnik pustostanów w Warszawie spadł do nieco ponad 10% europaproperty.com, co stanowi spadek względem szczytu. Co więcej, w samej Warszawie widoczna jest duża różnica: tylko ok. 7% pustostanów w ścisłym centrum, podczas gdy w niektórych rejonach peryferyjnych, takich jak Służewiec („Mordor”), współczynnik ten przekracza 20% europaproperty.com. Ilustruje to ucieczkę ku jakości i lokalizacji – firmy rezygnują ze starszych biur na obrzeżach na rzecz nowoczesnych, centralnych i dobrze skomunikowanych budynków. W regionach poziom pustostanów pozostaje wyższy (na koniec 2024 roku średnio ok. 17–18% w największych miastach) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Trendy różnią się w zależności od miasta: Kraków i Katowice zaczęły notować spadki pustostanów (dzięki mocnej absorpcji), podczas gdy w Wrocławiu i Poznaniu ostatnio współczynnik pustostanów nieco wzrósł europaproperty.com. Przykładowo, Kraków (drugi największy rynek biurowy, 1,8 mln m²) odnotował w I kw. 2025 roku ok. 57 000 m² najmu i tylko ok. 86 000 m² powierzchni w budowie europaproperty.com europaproperty.com – to zacieśnienie relacji popyt–podaż powoduje tam dalszy spadek pustostanów. Ogólnie, przy ograniczonej nowej podaży w latach 2025–26, prognozowany jest dalszy spadek pustostanów zarówno w Warszawie, jak i w większości miast regionalnych polandoffices.com, co powinno wprowadzić sektor biur w zdrowszą równowagę do 2026 roku.

Czynsze i preferencje najemców: Czynsze biurowe pozostały zasadniczo stabilne pomimo pandemii i niedawnej inflacji kosztów operacyjnych. Wynajmujący ostrożnie podchodzili do podnoszenia stawek bazowych, zamiast tego stosując zachęty w celu korekty efektywnego czynszu netto. Na początku 2025 roku stawki wywoławcze w najlepszej lokalizacji w centralnej Warszawie wynoszą od ok. 18 do 27 euro za m² miesięcznie europaproperty.com – w zależności od standardu budynku i dokładnej lokalizacji (ikoniczne nowe wieże osiągają górny pułap ~25–27 euro). Biura poza centrum Warszawy oferują czynsze rzędu 10–17 euro/m² europaproperty.com. W większych miastach regionalnych stawki za powierzchnię klasy A zamykają się przeważnie w przedziale 9–19,5 euro za m² europaproperty.com – z Krakowem i Wrocławiem na górnych poziomach (średnio niższe-średnie kilkanaście euro, do ok. 18–19 euro za najlepszą nową powierzchnię), a mniejszymi miastami jak Łódź czy Szczecin – na dolnym. W kilku lokalizacjach czynsze te nieznacznie wzrosły w 2024 roku (np. właściciele w Krakowie podnieśli stawki prime o ok. 0,5 euro wraz ze spadkiem pustostanów), jednak generalnie nie doszło do spektakularnych wzrostów czynszów – konkurencja o najemców pozostaje wysoka content.knightfrank.com. W 2025 roku, gdy atrakcyjna powierzchnia będzie coraz bardziej absorbowna, może pojawić się pewna przewaga właścicieli w lokalizacjach prime, prowadząc do umiarkowanego wzrostu czynszów w najlepszych budynkach. Już teraz opłaty eksploatacyjne (media, itp.) wzrosły w latach 2022–23 z powodu kosztów energii, lecz do 2024 roku się ustabilizowały i najemcy w dużej mierze dostosowali swój łączny budżet na wynajem powierzchni.

Kluczowe jest, że najemcy stawiają na jakość kosztem ilości. Trwa „ucieczka ku jakości”: firmy wolą nowoczesne, zrównoważone biura w atrakcyjnych lokalizacjach i z udogodnieniami, by zachęcić pracowników do powrotu do biura. „Najemcy wciąż preferują nowe budynki, doceniając wysoki standard i topowe lokalizacje. Warunki finansowe, lokalizacja i dostępność komunikacji to kluczowe czynniki,” zauważa czołowy doradca rynku biurowego europaproperty.com. Potwierdza to fakt, że w Warszawie większość powierzchni wynajętej w I kw. 2025 roku znajduje się w nowszych budynkach w strefie centralnej europaproperty.com. Starsze zasoby biurowe, które nie mają „zielonych” certyfikatów, wydajnej wentylacji czy elastycznych aranżacji, mają trudności z utrzymaniem najemców polandoffices.com. Części tych budynków (zwłaszcza z lat 90./2000.) grozi wykluczenie z rynku, jeśli nie zostaną zmodernizowane. Już obserwujemy modernizacje nieruchomości celem spełnienia standardów ESG – m.in. wprowadzenie inteligentnych systemów energetycznych, poprawa jakości powietrza czy tworzenie przestrzeni do współpracy polandoffices.com. Budynki, które nie spełniają współczesnych wymagań ESG ani standardów well-being, ryzykują długie pustostany i presję na obniżki czynszów polandoffices.com. W praktyce rynek rozwarstwia się: następuje polaryzacja na pożądane, wysokostandardowe biura (niskie pustostany, stabilne czynsze) i mniej popularne, przestarzałe budynki (wysokie pustostany) cbre.pl. Przykładowo, w Warszawie widać tę różnicę bardzo wyraźnie – nowoczesne wieżowce w Woli są niemal w pełni wynajęte, podczas gdy starsze biura w obrzeżnym Mokotowie mają ponad 20% pustostanów i oferują obniżki czynszów.

Kolejny trend to optymalizacja powierzchni: wiele firm wynajmuje nieco mniejsze biura niż przed pandemią, odzwierciedlając rozwój pracy hybrydowej i strategie efektywności. Badania Newmark wskazują, że średnia wielkość najmu zmniejszyła się w ostatnich latach polandoffices.com, bo firmy konsolidują biura lub wdrażają hot-desking. Mimo to, łączny popyt utrzymuje się na tyle wysoko, by absorpcja pozostała dodatnia. Operatorzy coworkingowi i biur elastycznych także znów się rozwijają, pomagając obniżyć pustostany dzięki elastycznej ofercie dla firm szukających zmiennych warunków najmu.

Inwestycje i stopy zwrotu: Popyt inwestorów na polskie biura ożywił się pod koniec 2024 roku wraz z większą przewidywalnością stóp procentowych. Zrealizowano kilka dużych transakcji, m.in. sprzedaż wieżowca Warsaw UNIT za ok. 280 mln euro content.knightfrank.com. W sumie biura stanowiły ok. 33% wolumenu inwestycyjnego w 2024 roku (czyli ok. 1,6–1,7 mld euro) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Inwestorów zagranicznych przyciągają wysokie stopy zwrotu w Polsce względem Europy Zachodniej. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur (kluczowe aktywa w Warszawie) wzrosły do ok. 6,0% (IV kw. 2024) content.knightfrank.com – czyli znacznie wyżej niż np. biura w Berlinie czy Paryżu (~3–4%). Stopy dla najlepszych biur w miastach regionalnych mogą być jeszcze wyższe, zależnie od długości najmu i profilu najemców. Te rentowności ustabilizowały się pod koniec 2023 roku i mogą znów nieco się ścieśniać wraz z poprawą nastrojów content.knightfrank.com. Polska oferuje istotną premię za ryzyko i wyższe zyski z najmu niż rynki zachodnioeuropejskie, co cały czas przyciąga globalny kapitał content.knightfrank.com. Lokalne inwestycje pozostają niewielkie (brak REIT itd.), ale rosnące zainteresowanie przejawiają fundusze niemieckie, amerykańskie i azjatyckie szukające okazji na polskim rynku biur content.knightfrank.com. W 2025 roku perspektywa kolejnych transakcji jest bardzo dobra, w tym sprzedaży portfelowych i wejścia nowych graczy.

Perspektywy: Polski rynek biurowy znajduje się w fazie cyklicznego ożywienia na lata 2025–2026. Praktycznie nie widać nadpodaży na horyzoncie, więc równowaga sił powoli wraca na korzyść właścicieli najlepszych nieruchomości. Oczekuje się dalszego spadku wskaźnika pustostanów (w Warszawie w 2026 roku może zbliżyć się do jednocyfrowego poziomu). Czynsze w topowych lokalizacjach mogą umiarkowanie wzrosnąć wraz z zaostrzeniem podaży; jeśli popyt utrzyma się na wysokim poziomie, najem prime w Warszawie może sięgnąć 30 euro w ciągu kilku lat. Utrzyma się jednak rozwarstwienie – lokalizacje drugorzędne i starsze obiekty klasy B będą musiały się repozycjonować (przez modernizacje lub konwersje, np. na mieszkania), aby zachować konkurencyjność. Przewidujemy ograniczoną nową podaż do końca 2025 lub 2026 roku polandoffices.com, gdy niższe stopy procentowe i poprawa warunków finansowania mogą zapoczątkować kolejny cykl deweloperski europaproperty.com. Niektórzy deweloperzy już zabezpieczają pozwolenia, ale czekają na sprzyjające sygnały gospodarcze. Jeśli gospodarka Polski utrzyma obecny kurs, wzrost zatrudnienia w sektorze biurowym (technologie, usługi biznesowe, centra R&D itd.) powinien trwać, stymulując absorpcję powierzchni zwłaszcza w regionalnych hubach technologicznych. Nowym czynnikiem ryzyka pozostaje trend pracy zdalnej/hybrydowej – choć wiele firm w dużym stopniu wróciło już do biur, praca hybrydowa zostaje (typowa frekwencja 50–80% uznawana jest obecnie za „normę”) i może ograniczać przyszłe potrzeby powierzchni europaproperty.com. Niemniej polski rynek biur udowodnił, że potrafi się dostosować: najemcy stawiają na jakość i ESG, wynajmujący ograniczają podaż i modernizują zasoby, a inwestorzy pozostają optymistycznie nastawieni do długofalowych perspektyw. Jak podkreśla Knight Frank, rynek przechodzi „fazę korekty”, ale przy stabilnym popycie najemców i bardzo ograniczonej nowej podaży powstają warunki do zdrowszej równowagi i potencjalnego wzrostu czynszów w najlepszych obiektach w najbliższych latach cbre.pl.

Nieruchomości handlowe: wysoka zajętość, boom parków handlowych i zmieniające się trendy konsumenckie

Silne odbicie po pandemii: Polski sektor nieruchomości handlowych w dużej mierze otrząsnął się z pandemicznych problemów i wykazuje oznaki ponownego wzrostu. Wydatki konsumpcyjne w Polsce rosną nominalnie, wspierane przez wyższe płace i niskie bezrobocie, choć wysoka inflacja w latach 2022–2023 ograniczała realny wzrost sprzedaży detalicznej. W 2024 roku wzrost sprzedaży detalicznej ustabilizował się, a ruch powrócił do centrów handlowych. Początek 2025 roku przynosi ostrożny optymizm wśród najemców: „Polski sektor handlowy może patrzeć w przyszłość z optymizmem. Mimo globalnej niepewności i wcześniejszej wysokiej inflacji siła nabywcza konsumentów rośnie, a e-commerce obecnie uzupełnia handel stacjonarny, a nie stanowi dla niego zagrożenia,” zauważa szef działu handlowego BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nowa fala podaży parków handlowych: Jednym z widocznych trendów jest mini-boom inwestycyjny, zwłaszcza poza dużymi miastami. W 2024 roku oddano w Polsce 545 tys. m² nowej powierzchni handlowej europaproperty.com – to największy roczny przyrost od 2015 roku. Rozwój szczególnie koncentruje się na parkach handlowych i wolnostojących magazynach handlowych, które odpowiadają na potrzeby klientów ceniących wygodę i możliwość szybkich zakupów „z auta”. Tylko w pierwszym półroczu 2024 r. polskie zasoby handlowe wzrosły o ok. 300 tys. m², a w I kwartale 2025 oddano kolejne 42 tys. m² europaproperty.com. W całym 2025 roku spodziewana jest nowa podaż na poziomie ok. 400 tys. m², niemal dorównując wynikom z roku poprzedniego europaproperty.com. Ta dwuletnia fala inwestycji jest znacząca, biorąc pod uwagę mocne zahamowanie rozwoju rynku w drugiej połowie lat 2010. Powstają zarówno rozbudowy istniejących obiektów, jak i wiele mniejszych projektów w mniejszych miastach. Przykładowo, na początku 2025 roku otwarto M Park Mrągowo (15 tys. m²), OTO Park Żagań (6,5 tys. m²) i M Park Brzeziny (5,8 tys. m²) – wszystkie to parki handlowe, oraz rozbudowano Aniołów Park w Częstochowie europaproperty.com. Pipeline inwestycyjny pozostaje solidny – w budowie jest ok. 450 tys. m² nowej powierzchni (w tym także przebudowa dawnych hipermarketów) europaproperty.com. Największym projektem w realizacji jest Designer Outlet Kraków (21 tys. m², otwarty maj 2025) europaproperty.com, a inne godne uwagi to Przystanek Karkonosze i OTO Park w Siemianowicach (każdy ok. 17–18 tys. m²) europaproperty.com. Parki handlowe dominują nowe otwarcia – to konsekwencja strategicznej zmiany: deweloperzy stawiają na obiekty otwarte, o niższych kosztach, które okazały się odporne (pozostawały dostępne nawet w lockdownach i pozwalają na szybkie, wygodne zakupy).

Wysoka zajętość i odbudowa: Pomimo napływu nowej powierzchni, polskie obiekty handlowe wciąż są w dużej mierze zajęte. Średni poziom pustostanów w 16 największych miastach wynosił w połowie 2024 roku zaledwie ok. 3,3%, czyli spadł o 0,3 p.p. r/r europaproperty.com. Pod koniec 2024 r. utrzymywał się w okolicach 3% cushmanwakefield.com. Tak niski poziom pustostanów świadczy o tym, że popyt nadąża za nową podażą. W rzeczywistości w 6 z 8 największych miast pustostany spadły w 2024 roku europaproperty.com. Jedynie w Krakowie i Wrocławiu nieznacznie wzrosły (a w Szczecinie pozostały na tym samym poziomie) europaproperty.com – prawdopodobnie ze względu na czasowe zwiększenie podaży przez nowe projekty. Poza tym sieci handlowe ekspandują – szczególnie spożywcze, dyskonty, sklepy DIY oraz wybrane marki odzieżowe – wypełniając nowe centra, a także odpowiadając za „backfilling” dotychczasowych pustostanów. Centra handlowe w dużych miastach mają średnio ponad 97% zajętości, są więc niemal pełne z wyjątkiem typowej rotacji najemców.

Dane o odwiedzalności i sprzedaży potwierdzają pozytywne tendencje. Według Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) ruch w centrach handlowych na początku 2025 roku był nieco wyższy niż rok wcześniej – w styczniu 2025 ruch klientów wzrósł o 0,4% r/r, a obroty najemców o 2,6% r/r europaproperty.com. Świadczy to o powrocie klientów po świętach Bożego Narodzenia, a także o zakupach na początku roku (być może przed feriami zimowymi). Najszybciej rosnącymi kategoriami sprzedaży były usługi (+6,6%), handel specjalistyczny (+6,2%) i zdrowie & uroda (+6,1%) europaproperty.com – to sygnał, że konsumenci wracają do wydatków na usługi i dobra niezbędne oraz odzież czy pielęgnację. Zachowania zakupowe zdają się normalizować, a kanały stacjonarne i online znalazły równowagę. Udział e-commerce w całej sprzedaży detalicznej w Polsce ustabilizował się na poziomie ok. 9% (marzec 2025) europaproperty.com. Zamiast wypierać handel tradycyjny, sprzedaż online jest obecnie traktowana jako uzupełniająca – wielu detalistów prowadzi strategie omnichannel, a konsumenci korzystają z obu kanałów. Krótko mówiąc, e-commerce nie jest już postrzegany jako egzystencjalne zagrożenie dla centrów handlowych, a raczej jako jeden z elementów rynku europaproperty.com.

Nie wszystko jednak przebiega bezproblemowo: realna (uwzględniająca inflację) sprzedaż detaliczna wykazuje pewną słabość w latach 2023–2024. Na początku 2025 roku wysoka inflacja uszczupliła siłę nabywczą konsumentów, powodując niewielkie spadki sprzedaży rok do roku. Według danych GUS w marcu 2025 roku sprzedaż detaliczna (w cenach stałych) była o 0,3% niższa niż rok wcześniej (drugi z rzędu miesiąc spadku r/r) europaproperty.com. Konsumenci pozostają dość ostrożni, prawdopodobnie wobec wciąż wysokich cen i niepewnej sytuacji gospodarczej. Niemniej w ujęciu miesięcznym sprzedaż w marcu wzrosła (o 14% m/m względem lutego, co wynika z czynników sezonowych) europaproperty.com. Wraz z prognozowanym dalszym spadkiem inflacji oraz rosnącymi płacami, zaufanie konsumentów powinno wzrosnąć w drugiej połowie 2025 roku, co przełoży się na silniejszy wzrost sprzedaży detalicznej.

Formaty handlowe i wyzwania: Kluczowym wyzwaniem strukturalnym dla polskich nieruchomości handlowych jest starzenie się zasobów centrów handlowych. Niemal 70% powierzchni handlowej ma ponad 10 lat europaproperty.com. Wiele pierwszych galerii z lat 2000. wymaga odświeżenia, by sprostać oczekiwaniom współczesnych konsumentów. Właściciele aktywnie podejmują się modernizacji, renowacji i wprowadzania nowych atrakcji. Sztandarowym przykładem jest centrum Nowa Sukcesja w Łodzi, które po trudnościach przechodzi transformację – powstaje tu ogromna, 30 000 m² strefa rozrywki „Hopa Lupa”, obejmująca m.in. parki trampolin, tory gokartowe oraz inne atrakcje europaproperty.com. Odzwierciedla to szerszy trend: właściciele centrów dodają strefy F&B (gastronomia), rozrywkę i elementy doświadczeniowe, by przyciągnąć klientów i wydłużyć ich pobyt. Można się spodziewać, że kolejne galerie pójdą tą drogą – integrując kina, fitness, rodzinne strefy rozrywki i restauracje, aby pozostać atrakcyjnymi, gdy część zakupów coraz bardziej przenosi się do internetu.

Kolejnym czynnikiem specyficznym dla Polski jest zakaz handlu w niedziele, obowiązujący od 2018 roku i ograniczający możliwość otwierania większości sklepów w niedziele. Prawo to wpłynęło na frekwencję w weekendy i zmusiło centra do adaptacji przez zwiększenie liczby wydarzeń w tygodniu oraz oferowanie usług takich jak gastronomia i kina (wyłączone z zakazu). Choć nie jest to wprost wskazane w raportach, jest to czynnik fundamentalny dla funkcjonowania polskiego handlu (i być może jeden z powodów popularności parków handlowych – często mieszczących supermarkety mogące być otwarte w niektóre niedziele).

Nastroje najemców: Międzynarodowe marki patrzą na Polskę przychylnie z uwagi na dużą populację i rosnącą klasę średnią. W latach 2024–25 pojawiło się kilku nowych najemców oraz ekspansje – zarówno w segmencie luksusowym w Warszawie, jak i marek „value” w mniejszych miastach. Wskaźnik zaufania konsumentów osiągnął minima w 2022 roku z powodu wojny za wschodnią granicą i wysokiej inflacji, jednak obecnie się odbudowuje. Nadal jest widoczna pewna ostrożność (czego dowodem są nieznaczne spadki wolumenu), jednak generalnie konsumpcja ma rosnąć realnie w 2025 roku wraz z ustępowaniem inflacji. Prognozy są korzystne dla właścicieli centrów – wyższa sprzedaż oznacza zdrowszych najemców i potencjał do waloryzacji czynszów.

Inwestycje i stopy zwrotu: Rynek inwestycji handlowych przeżył znaczny powrót w 2024 roku, stanowiąc ok. 32% wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce content.knightfrank.com. Zrealizowano kilka spektakularnych transakcji, m.in. dwa największe centra handlowe w Polsce – Silesia City Center w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu – zostały nabyte przez południowoafrykański NEPI Rockcastle za odpowiednio 405 mln euro i 373 mln euro content.knightfrank.com. Ponadto, portfel sześciu średniej wielkości parków handlowych sprzedano za 285 mln euro content.knightfrank.com. Te transakcje odzwierciedlają odnowioną wiarę w polskie aktywa handlowe, szczególnie dominujące galerie i portfele parków handlowych typu convenience. Zysk z prime centrów handlowych wzrósł na koniec 2024 roku do ok. 6,25% content.knightfrank.com – znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii (~5,0%). Ten wzrost odzwierciedla globalne zmiany wycen (wyższe stopy procentowe) oraz postrzegane ryzyko w sektorze retail. Inwestorów przyciąga fakt, że stopy zwrotu w Polsce są wyższe niż na Zachodzie Europy, oferując potencjalny upside przy stabilizacji rynku content.knightfrank.com. Parki handlowe, ze względu na odporność przychodów, są szczególnie poszukiwane – ich stopy są zbliżone lub nieco wyższe od galerii (w zależności od długości umów najmu i miksu najemców).

Jednym z ograniczeń lokalnych inwestycji w retail (i innych sektorach) jest brak REIT-ów. Jak wspomniano, ponad 90% inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce pochodzi z kapitału zagranicznego europaproperty.com, częściowo dlatego, że krajowe instytucje i inwestorzy indywidualni nie mają narzędzia do inwestowania w formie REIT. Od lat mówi się o wprowadzeniu odpowiednich przepisów, które pozwoliłyby przepływać polskim oszczędnościom do nieruchomości handlowych i zwiększyć udział własności krajowej. Jednak w 2025 r. nadal nie istnieje żaden REIT – to „nieustanny brak”, który eksperci branży wskazują jako brakujące ogniwo europaproperty.com.

Perspektywy: Perspektywy dla polskich nieruchomości handlowych na najbliższe 3–5 lat są ostrożnie optymistyczne. Fundamenty sektora – niska pustostanowość, rosnąca siła nabywcza konsumentów i ograniczona nowa podaż galerii w dużych miastach – przemawiają za stabilnością. Oczekujemy, że wysokie obłożenie utrzyma się, szczególnie w dobrze funkcjonujących galeriach i parkach handlowych z supermarketami. Czynsze w kluczowych galeriach raczej pozostaną stabilne lub lekko wzrosną, zgodnie z indeksowaną inflacją, ponieważ popyt na najlepsze lokalizacje ze strony najemców pozostaje wysoki. Obiekty drugorzędne (starsze centra na nasyconych rynkach) będą pod presją, by się zmodernizować lub mogą doświadczać wzrostu pustostanów przy braku transformacji. Spodziewamy się kontynuacji wzrostu inwestycji w parki handlowe w mniejszych miastach, ponieważ ten format odpowiada obecnym potrzebom konsumentów (wygoda, otwarte przestrzenie, lokalne zakupy). Detaliści będą rozwijać sieci – szczególnie dyskonty spożywcze, sklepy DIY oraz międzynarodowe marki modowe, które dostrzegają potencjał niedostatecznie „obsłużonych” średnich miast.

Wydatki konsumenckie są czynnikiem zmiennym: jeśli inflacja spadnie do ok. 4% w 2025 roku i ok. 3% w 2026 (zgodnie z prognozami) reuters.com, realne płace wzrosną i wesprą wyższą sprzedaż detaliczną. Dodatkowo, liczba ludności Polski powiększyła się dzięki imigracji, co zapewniło nowych konsumentów. Dlatego popyt na powierzchnie handlowe powinien rosnąć umiarkowanie. Z drugiej strony udział e-commerce będzie systematycznie wzrastał (z obecnych ok. 9% do niskich kilkunastu procent sprzedaży do 2028 r.), co może ograniczać zapotrzebowanie na niektóre rodzaje powierzchni (zwłaszcza elektronika i książki są już mocno online). Jednak kategorie takie jak spożywcze, gastronomia, rozrywka i usługi będą podtrzymywać rolę tradycyjnych sklepów.

Kluczowe wyzwania i ryzyka dla handlu to: modernizacja starszych centrów, utrzymanie frekwencji przy rosnącej wygodzie zakupów online i ewentualne spowolnienie gospodarcze, które może osłabić nastroje konsumenckie. Dodatkowo, presja kosztowa (media, wynagrodzenia) może ciążyć na rentowności najemców, wpływając na możliwość płacenia czynszów – choć wielu wdrożyło modele omnichannel. Ogólnie rzecz biorąc, oczekuje się że polski rynek nieruchomości handlowych pozostanie zdrowy, a trwały wzrost gospodarczy przełoży się na wyższe obroty sektora retail. Kluczowe będzie stawianie na jakość doświadczenia – wprowadzanie rozrywki i oferty hospitality do galerii – oraz strategiczny rozwój – budowa odpowiednich formatów (parki, outlety, projekty mixed-use na głównych ulicach), by sprostać zmianom w zachowaniach konsumentów. Dzięki tym działaniom segment retail powinien zachować stabilne stopy zwrotu i potencjalnie doświadczyć ich dalszej kompresji, jeśli w Polsce ruszą REIT-y lub pojawią się kolejni inwestorzy krajowi.

Magazyny i logistyka: wysokie zapotrzebowanie kontra wolniejsza podaż – perspektywy równowagi

Rekordowa ekspansja, obecnie łagodniejsza: Polska nieruchomości przemysłowe i logistyczne były gwiazdą rynku, rozwijając się w ostatnich latach w imponującym tempie. Na koniec IV kwartału 2024 r. nowoczesne zasoby magazynowe i przemysłowe w Polsce osiągnęły około 34,5 mln m² megaproject.com, co oznacza ~9% wzrost rok do roku property-forum.eu. (Dla porównania, to niemal dwukrotnie więcej niż pięć lat wcześniej – efekt boomu napędzanego e-commerce i nearshoringiem.) W samym 2024 roku deweloperzy oddali do użytku około ponad 4 mln m² nowej powierzchni w 14 regionach megaproject.com. To tempo uczyniło Polskę jednym z topowych rynków logistycznych w Europie – w połowie 2024 miała ona drugi najwyższy popyt netto w Europie (przegrywając tylko z jednym rynkiem) marketoutlook.cbrepoland.pl, co pokazuje jej pozycję kontynentalnego hubu magazynowego.

Czynniki napędzające popyt: Siła tego rynku wynika z wielu czynników. Polska korzysta ze strategicznego położenia w Europie Środkowej, stosunkowo niskich kosztów pracy oraz coraz lepszej infrastruktury (drogi, autostrady, kolej), co przyciąga producentów oraz centra dystrybucyjne obsługujące całą UE. Rozwój e-commerce (Amazon, Zalando i inni mają duże centra logistyczne w Polsce) oraz ekspansja 3PL (operatorzy logistyczni) wywołały potężny popyt. Dodatkowo, trendy nearshoringowe – przenoszenie produkcji przez firmy zachodnie bliżej rynków docelowych – grają na korzyść Polski, tym bardziej że napięcia w globalnych łańcuchach dostaw (np. amerykańsko-chińskie) skłaniają firmy do dywersyfikacji lokalizacji polandinsight.com. Polskie agencje odnotowują wzrost zapytań od zagranicznych firm (w tym chińskich) o nowe powierzchnie logistyczne w Polsce, co wynika z przebudowy łańcuchów dostaw polandinsight.com.

Silny popyt na wynajem, lekki wzrost wakatów: Popyt na powierzchnie przemysłowe pozostaje silny. Aktywność najemców w 2024 roku osiągnęła ok. 5,8 mln m², co stanowi wzrost o ok. 4% w porównaniu z 2023 r. axiimmo.com, co wskazuje na dalszą ekspansję najemców. Warto zaznaczyć, że ok. 48% wynajętej powierzchni w 2024 roku to odnowienia umów polandinsight.com – co oznacza, że dotychczasowi najemcy zostają w danej lokalizacji, co świadczy o ich zaufaniu, choć zmniejsza udział nowych ekspansji. Mimo to, nowe umowy najmu i rozbudowy stanowiły ok. 3 mln m², co jest bardzo dobrym wynikiem. Wskaźnik pustostanów, który w latach 2019-2021 był rekordowo niski (ok. 5% lub mniej), nieco wzrósł w związku z szybkim tempem podaży. Na koniec 2024 roku wakat wynosił ok. 7,5% w skali kraju polandwarehouses.com (czyli ok. 2,6–3 mln m² dostępnych). W połowie 2025 roku wakat wzrósł do 8,5% polandinsight.com. Wzrost ten wynika głównie z faktu, że nowa podaż chwilowo przewyższyła absorpcję netto – rynek szybko chłonie powierzchnie, jednak w latach 2022–I kw. 2024 deweloperzy oddali do użytku bardzo dużo, co spowodowało wzrost pustostanów w niektórych lokalizacjach polandinsight.com. Przykładowo, region Dolnego Śląska (Wrocław) zanotował większy wzrost wakatów ze względu na jednoczesne otwarcie kilku dużych parków europaproperty.com.

Warto jednak podkreślić, że 8% pustostanów wciąż oznacza rynek zrównoważony – wystarczająco dużo powierzchni, by dać najemcom wybór, ale bez nadpodaży. Eksperci branżowi postrzegają wzrost wakatów jako zdrową normalizację po bardzo ciasnym rynku z ostatnich lat: „Wzrost pustostanów to naturalny efekt poprzedniego boomu inwestycyjnego. Rynek wraca do równowagi” – wyjaśnia analityk Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Wyższy poziom wakatów po raz pierwszy od lat przechyla nieco równowagę negocjacyjną na rzecz najemców (mogą oni uzyskać nieco lepsze warunki lub zachęty w niektórych rejonach) cbre.pl cbre.pl. Deweloperzy to zauważyli i ograniczyli budowę powierzchni spekulacyjnych, co pomoże uniknąć gwałtownego wzrostu pustostanów. Faktycznie, pod koniec 2024 liczba nowych startów inwestycji była niższa, a pipeline w budowie znacząco się skurczył względem szczytu z lat 2021–22. Rynek więc zmierza ku miękkiemu lądowaniu: popyt utrzymuje się silny i rozproszony (3PL, retail, lekka produkcja, centra danych itd.), a tempo przyrostu podaży wyhamowuje, pozwalając na absorpcję dotychczasowych pustostanów w kolejnych kwartałach.

Stabilność czynszów i premia za logistykę miejską: Pomimo inflacji kosztów (materiały, robocizna) oraz wyższych kosztów finansowania, czynsze za powierzchnie magazynowe pozostają bardzo stabilne. Stawki w Polsce są jednymi z najniższych w UE, co przyciąga najemców. W połowie 2025 typowe czynsze logistyczne typu big-box wynoszą ok. 3,80–5,00 euro za m²/miesiąc polandinsight.com dla standardowych powierzchni w głównych hubach (dolne widełki – centrum i Górny Śląsk, wyższe – okolice Warszawy czy mniejsze miasta). Magazyny miejskie (“last mile”) (małe moduły przy granicach lub w obrębie miast) osiągają wyższe stawki, ok. 5,00–7,50 euro za m²/miesiąc polandinsight.com, ze względu na lokalizację. Poziom czynszów nie zmienił się znacząco przez ostatni rok – pozostają one stabilne, co oznacza, że nawet przy lekkim wzroście pustostanów wynajmujący nie muszą obniżać stawek wyjściowych. Zamiast tego oferują więcej zachęt na długoterminowe umowy. Stabilność czynszów wskazuje na dojrzałość sektora, gdzie strony preferują partnerstwo długoterminowe zamiast wojny cenowej polandinsight.com.

Warto odnotować, że w nowych umowach często pojawia się indeksacja czynszów do inflacji (najczęściej rocznie według wskaźnika CPI), więc wielu wynajmujących notowało wyższe dochody z czynszów w latach 2022–23 dzięki wysokiej inflacji. W przyszłości, gdy inflacja słabnie, indeksacja będzie niższa, więc wzrost przychodów z czynszów zależeć będzie bardziej od wzrostu zajętości lub uzyskiwania wyższych stawek na nowych umowach w najlepszych lokalizacjach.

Zrównoważony rozwój (“zielone magazyny”): Istotnym trendem w logistyce jest dążenie do zrównoważonych, energooszczędnych magazynów. Wiele nowych inwestycji w Polsce powstaje zgodnie ze standardami BREEAM lub LEED – z panelami fotowoltaicznymi, oświetleniem LED, odzyskiem wody deszczowej czy magazynowaniem energii na miejscu. Najemcy i inwestorzy coraz częściej wymagają “zielonych” certyfikatów, aby redukować ślad węglowy. Według Poland Insight obserwujemy „boom na zielone magazyny” (patrz tytuł artykułu) – to rzeczywiście stało się obecnie atutem. Panele PV na dużych dachach magazynów stają się standardem, a niektóre obiekty już integrują infrastrukturę pod ciężarówki elektryczne. Ten trend jeszcze bardziej unowocześni polski rynek, ale oznacza też większe nakłady deweloperów (odzyskiwane potem poprzez wyższy czynsz lub preferencje najemców).

Rozkład geograficzny: Najważniejsze regiony logistyczne to wciąż Warszawa (Polska Centralna), Górny Śląsk (region Katowic), Dolny Śląsk (Wrocław), Poznań oraz rosnące znaczenie Centralnej Polski (region Łódzki) i Polski Zachodniej (Szczecin, obsługujący rynek niemiecki). Tam skupia się większość z 35 mln m² zasobów. Jednak szybki wzrost obserwujemy też w Polsce Wschodniej i mniejszych miastach, wraz z rozwojem dróg ekspresowych (np. Rzeszów, Lublin nadrabiają zaległości). Przykładowo, inwestorzy zagraniczni zaczynają interesować się terenami przy granicy z Ukrainą (Rzeszów), licząc na przyszły popyt związany z odbudową Ukrainy i logistyką NATO już dziś.

Rynek inwestycyjny: Nieruchomości logistyczne od lat przyciągają inwestorów, nie inaczej jest w Polsce. W 2024 roku aktywa przemysłowe stanowiły ok. 25% wolumenu inwestycyjnego content.knightfrank.com. Choć nie jest to już spektakularny boom z 2021 roku, transakcje nadal się odbywają. Rentowności przeszły znaczącą korektę w latach 2022–23, rosnąc z historycznie niskich poziomów (~4% lub mniej) do atrakcyjnych ok. 6,25% dla najlepszych magazynów na koniec 2024 content.knightfrank.com. Ta korekta i dobre fundamenty sektora znów przyciągają nowych i dotychczasowych inwestorów. Wielu globalnych funduszy, które nie kupowały przy yieldach 4%, obecnie uważa polskie stopy zwrotu za bardzo atrakcyjne na poziomie 6%+ content.knightfrank.com. Dodatkowo, Polska oferuje szeroką premię dochodową względem Zachodniej Europy (gdzie prime to ok. 3,75–5%), co czyni ją topowym celem dla strategii core-plus i value-add content.knightfrank.com.

Warto zaznaczyć, że coraz większą rolę odgrywa trend sale-leaseback, gdzie właściciele sprzedają swoje magazyny inwestorom i od razu je wynajmują. W Polsce „początek 2025 roku był rekordowy pod względem transakcji sale-leaseback” według raportów polandinsight.com. To sygnał, że polskie firmy komercjalizują nieruchomości przy wysokich wycenach, a inwestorzy chętnie kupują aktywa z długoterminowymi najemcami. Ponadto rosnący udział krajowych inwestorów widoczny jest w transakcjach przemysłowych (polski kapitał stanowił ~9% wolumenu CRE 2024 content.knightfrank.com; część tego to segment magazynowy przez fundusze prywatne i deweloperów). Nadal jednak duże transakcje dominują gracze zagraniczni (z Europy, USA, Bliskiego Wschodu, RPA, Azji). Dzięki licznej grupie deweloperów (Panattoni, GLP, Segro itd.) w Polsce jest szeroki pipeline nowoczesnych obiektów klasy A dla inwestorów.

Perspektywy: Średnioterminowe prognozy dla rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce są zdecydowanie pozytywne, choć następuje przesunięcie z gwałtownej ekspansji ku zrównoważonemu wzrostowi. Popyt powinien pozostać wysoki: polska gospodarka (zwłaszcza przemysł, handel detaliczny i logistyka e-commerce) będzie się nadal stabilnie rozwijać, generując trwałe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Sytuacja geopolityczna, choć napięta, sprzyja Polsce, ponieważ firmy reorganizują łańcuchy dostaw, by być bliżej europejskich rynków końcowych (stabilne członkostwo Polski w UE i duży zasób siły roboczej dają jej przewagę nad częścią tańszych krajów). Podaż się wyhamuje – deweloperzy są obecnie bardziej ostrożni, a banki surowiej podchodzą do finansowania inwestycji spekulacyjnych. To jednak zdrowa korekta; prawdopodobnie nowa podaż w 2025 będzie niższa niż w 2024 r., co pomoże ustabilizować wskaźnik pustostanów, który potencjalnie zacznie spadać ponownie do 2026 r. Już w II połowie 2025 roku możemy zobaczyć plateau pustostanów na poziomie 8-9%, a następnie spadek ze względu na dalszą absorpcję powierzchni.

Czynsze mogą ponownie odczuć lekki wzrost presji w najlepszych lokalizacjach, gdy obecne pustostany zostaną wynajęte. Wiele firm logistycznych ma pilne potrzeby (3PL podpisują kontrakty, sieci handlowe potrzebują centrów dystrybucji) i są skłonne zapłacić wyższą stawkę za gotową i dogodnie położoną powierzchnię – zwłaszcza w obrębie Warszawy oraz innych dużych miast. W regionach z większą dostępnością czynsze pozostaną bardziej konkurencyjne.

Dużą niewiadomą pozostaje zakończenie wojny na Ukrainie: boom odbudowy w Ukrainie mógłby znacząco zwiększyć popyt na powierzchnie logistyczne we wschodniej Polsce (jako zaplecze operacyjne), a w dłuższej perspektywie część biznesu mogłaby przejść do Ukrainy. Na teraz Polska korzysta, będąc bezpieczną przystanią dla działalności logistycznej i produkcyjnej, która wcześniej mogłaby trafić na Ukrainę lub do Rosji.

Jeśli chodzi o ryzyka: światowa lub europejska recesja ograniczyłaby popyt (choć do tej pory polskie wytwórstwo jest zdywersyfikowane i częściowo chronione przez trendy nearshoringowe). Również, jeśli stopy procentowe utrzymają się długo na wysokim poziomie, może to ograniczyć rozwój inwestycyjny, podtrzymując wysokie koszty finansowania, lecz sprawi też, że istniejące aktywa będą bardziej wartościowe ze względu na ich rentowność. Inflacja kosztów budowy była wyzwaniem, ale lekko wyhamowała od 2022 r. – niemniej jej ponowny wzrost mógłby mocniej uszczelnić marże deweloperskie.

Podsumowując, polski sektor nieruchomości przemysłowych dojrzewa. Z etapu niedoboru podaży przeszedł w fazę większej równowagi – nowoczesna powierzchnia jest łatwo dostępna. Stabilne czynsze, wysoka komercjalizacja (nawet przy 8% pustostanów wiele subrynków jest praktycznie pełnych dla dużych najemców) oraz trwałe czynniki popytowe tworzą korzystny obraz. Spodziewamy się, że Polska utrzyma się w czołowej trójce europejskich lokalizacji logistycznych, a do 2028 r. całkowite zasoby powierzchni mogą sięgnąć czterdziestu – pięćdziesięciu milionów m², w miarę jak rozwój będzie postępował, choć już w kontrolowanym tempie. W przyszłości nacisk będzie położony na większą liczbę magazynów typu big-box “na spekulację” w krótkich cyklach inwestycyjnych (by szybko reagować na zapotrzebowanie najemców) oraz na wartościowe przebudowy starszych obiektów (automatyzacja, rozwiązania ESG). Przy uwzględnieniu tych trendów i przewag konkurencyjnych Polski, segment przemysłowy powinien nadal przynosić solidne zyski inwestorom i wspierać wzrost gospodarczy kraju.

Rynek Gruntów: Ostrożne odbicie i reforma planowania

Rynek gruntów inwestycyjnych – od boomu do wyhamowania: Rynek gruntów pod inwestycje w Polsce przeszedł w ostatnich latach prawdziwy rollercoaster. Gwałtowny wzrost aktywności w latach 2021–2022 (gdy deweloperzy kupowali działki na wyścigi, korzystając z taniego kredytu i boomu mieszkaniówki) został zastąpiony ostrym wyhamowaniem w 2023 r., gdy warunki uległy zmianie polandinsight.com. W 2024 roku wielu inwestorów i deweloperów przyjęło postawę „czekamy i obserwujemy”, brakowało rządowych programów wsparcia mieszkaniowego, a koszty finansowania poszybowały, co potęgowało ogólną niepewność polandinsight.com. Banki również zaostrzyły politykę finansowania zakupów gruntów, stosując bardzo selekcyjne kryteria polandinsight.com. Przełożyło się to na spadek liczby transakcji – w 2023 roku zawarto relatywnie niewiele dużych umów, ponieważ rynek wstrzymywał ekspansję.

Wchodząc w 2025 rok, nastroje na rynku gruntów przesuwają się z okresu stagnacji w kierunku ostrożnej reaktywacji. W pierwszej połowie 2025 r. podpisano więcej kontraktów niż rok wcześniej, ale kupujący są wyjątkowo skrupulatni w badaniu due diligence i analizie wykonalności przed podjęciem zobowiązań polandinsight.com. Innymi słowy, inwestorzy powracają, ale koncentrują się wyłącznie na okazjach z jasnym, „zweryfikowanym” popytem i solidnymi fundamentami polandinsight.com. Grunty przeznaczone pod najbardziej poszukiwane inwestycje – zabudowę mieszkaniową (zwłaszcza segment popularny), projekty PRS (mieszkania na wynajem), magazyny/logistykę miejską, czy wielofunkcyjne inwestycje w rosnących miastach regionalnych – cieszą się zainteresowaniem polandinsight.com. Z kolei parceli bez jasnej perspektywy realizacji inwestycji lub w miejscach z problemami planistycznymi rynek nadal powszechnie unika.

Wolumen transakcji powinien poprawić się w 2025 r. względem 2024, zwłaszcza w drugiej połowie roku polandinsight.com. Eksperci rynku podkreślają, że rok 2025 to okres „odbudowy potencjału”, a nie spektakularnych transakcji polandinsight.com. Aktywność raczej nie wróci do gorączkowego poziomu „wyścigu na grunty” z 2021 r., ale rynek będzie zdrowszy. Co ważne, ceny gruntów nie załamały się; właściciele dobrze położonych parceli w większości byli skłonni poczekać, zamiast sprzedawać ze znacznym upustem. W peryferiach może pojawić się pewna korekta, ale topowe działki inwestycyjne w miastach wciąż są wyceniane z dużą premią. Ponadto w porównaniu do innych krajów CEE Polska wciąż posiada relatywnie konkurencyjne ceny gruntów, co przyciąga zagranicznych deweloperów marketoutlook.cbrepoland.pl.

Profil inwestora i udział zagranicy: Struktura nabywców na rynku gruntów ewoluowała. W 2025 roku polscy deweloperzy i inwestorzy (zwłaszcza ci spoza giełdy) są nadal bardzo aktywni, wykorzystując swoją znajomość rynku i szybkość decyzji polandinsight.com. Widoczny jest trend „transakcji sąsiedzkich” – inwestorzy z pobliskich krajów (Czechy, Niemcy, państwa bałtyckie) uczestniczą w transakcjach na polskich gruntach polandinsight.com. Gracze regionalni często dobrze znają rynek i niekiedy szukają wspólnych przedsięwzięć z polskimi partnerami. Więksi inwestorzy instytucjonalni z Europy Zachodniej podchodzą za to raczej ostrożnie i czekają na jaśniejsze sygnały gospodarcze przed zwiększeniem aktywności polandinsight.com.

Jednocześnie pojawiają się nowi gracze zagraniczni: niektórzy inwestorzy tureccy oraz śródziemnomorscy zaczęli nabywać mniejsze działki, są gotowi płacić konkurencyjnie za bezpieczne projekty, traktując to jako sposób wejścia na rynek polandinsight.com. Jak wspomniano wcześniej, chińskie firmy wykazują zainteresowanie gruntami logistycznymi w związku ze zmianami na świecie w handlu polandinsight.com. To współgra ze stabilną gospodarką i strategicznym położeniem Polski jako kraj docelowy dla baz produkcyjnych i logistycznych relokowanych z Azji polandinsight.com polandinsight.com. Tymczasem fundusze południowoafrykańskie i inne globalne, które inwestują w gotowe projekty, rzadko kupują grunty bezpośrednio – raczej wchodzą we współpracę lub wybierają zakup ukończonych aktywów. Zdarza się jednak, że finansują deweloperów przez kontrakty forward-funding na grunty, traktując to jako pośredni sposób na zabezpieczenie portfela.

Jeden pozytywny rozwój: Polski kapitał prywatny coraz częściej łączy siły, aby inwestować w grunty. Na przykład firma doradcza Walter Herz zebrała ponad 50 milionów złotych od osób prywatnych na inwestycje w zakup ziemi w Warszawie, Poznaniu i Trójmieście polandinsight.com. Wskazuje to na rosnącą dojrzałość i zainteresowanie ze strony lokalnych inwestorów o wysokich dochodach tzw. land bankingiem – w momencie, gdy duże instytucje są mniej aktywne.

Wykorzystanie gruntów i nisze popytowe: Istnieje kilka kategorii gruntów, na które szczególnie jest popyt:

• Grunty pod budownictwo mieszkaniowe: Ze względu na deficyt mieszkaniowy i oczekiwane odbicie sprzedaży mieszkań, poszukiwane są dobrze położone działki pod nowe osiedla (szczególnie na przedmieściach dużych miast lub w dynamicznie rozwijających się miastach satelickich) polandinsight.com. Deweloperzy są ostrożni, by nie przepłacać, ale chcą uzupełniać bank ziemi, aby być gotowym na pełne ożywienie rynku.
• Grunty pod PRS (budowa na wynajem): Instytucjonalni deweloperzy mieszkań na wynajem (zarówno polscy, jak i z zagranicznym kapitałem) poszukują działek w dużych miastach, gdzie mogą budować kompleksy mieszkań na wynajem polandinsight.com. Obejmuje to również przekształcanie gruntów o przeznaczeniu biurowym lub wielofunkcyjnym na projekty mieszkaniowe/PRS, ponieważ ten segment dynamicznie rośnie.
• Grunty pod miejską logistykę: Wraz z rozwojem e-commerce i dostaw „ostatniej mili”, mniejsze magazyny blisko centrum miast są w cenie. Inwestorzy zwracają uwagę na grunty na obrzeżach miast oraz w strefach przemysłowych wewnątrz aglomeracji – pod obiekty „urban logistics” polandinsight.com. Takie grunty są często ograniczone, więc konkurencja może być duża.
• Grunty pod projekty wielofunkcyjne i rekonwersję biurowców: W wybranych centrach miast znajdują się starsze tereny przemysłowe lub komercyjne, które można przekształcić w projekty wielofunkcyjne (biura, handel, mieszkania). Część inwestorów celuje właśnie w takie lokalizacje, licząc na modernizację centrów miast jak Kraków, Wrocław czy Łódź.
• Grunty rolne z potencjałem przekształcenia: Ciekawostką jest rosnące zainteresowanie gruntami rolnymi w Polsce ze strony inwestorów, którzy przewidują zmianę ich przeznaczenia. Regiony z silną presją urbanizacyjną (okolice Warszawy, Krakowa, Wrocławia itd.) dysponują gruntami rolnymi, które mogą zyskać status działek budowlanych lub przemysłowych. Inwestorzy, którzy są gotowi przejść proces przekształcenia, kupują takie grunty w długim horyzoncie polandinsight.com. Wartość ziemi rolnej w Polsce rośnie w ostatnich latach, zwłaszcza po 2016 roku, kiedy obywatele UE mogą swobodnie kupować grunty po zakończeniu okresu przejściowego po akcesji. Niemniej, grunty rolne nadal są tańsze niż w Europie Zachodniej, więc jest potencjał wzrostowy po przekształceniu.

Główne wyzwanie – planowanie i regulacje: Prawdopodobnie największą barierą na polskim rynku ziemi jest system planowania przestrzennego. Tylko około 30–40% terytorium Polski jest objęte obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP) polandinsight.com. Reszta wymaga indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy (WZ), które mogą być procesem powolnym, nieprzewidywalnym i uznaniowym polandinsight.com. Inwestorzy często czekają miesiącami na zgody planistyczne, a czasem w ogóle nie otrzymują decyzji – projekty zostają zamrożone polandinsight.com. Trwają prace nad gruntowną reformą – wprowadzeniem „planów ogólnych” dla gmin – ale zostało to opóźnione i póki co zwiększyło chaos przez ciągle zmieniające się terminy polandinsight.com. W rezultacie powstał pewien stopień chaosu legislacyjnego w planowaniu przestrzennym polandinsight.com, co jest podawane jako główna bariera dla transparentnego i efektywnego rozwoju inwestycji gruntowych.

Świadomi tego, decydenci proponują reformy. Jednym z pomysłów jest deregulacja i uproszczenie procesów – np. wdrożenie prostych, cyfrowych procedur przy wydawaniu pozwoleń na budowę polandinsight.com. Przykładem może być eliminacja wymogu pełnej decyzji środowiskowej dla niektórych inwestycji o minimalnym oddziaływaniu (jak małe budynki usługowe czy magazyny), co obecnie wydłuża proces o wiele miesięcy nawet gdy efekt na środowisko jest znikomy polandinsight.com. Proponuje się stworzenie listy inwestycji „niskiego oddziaływania”, które mogłyby całkowicie pominąć lub znacznie skrócić etap uzyskiwania decyzji środowiskowej polandinsight.com. Na agendzie jest również cyfryzacja ksiąg wieczystych w całym kraju, co przyspieszyłoby analizy due diligence i transakcje polandinsight.com.

Kolejnym konkretnym problemem regulacyjnym jest odrolnienie gruntów. Polska klasyfikuje grunty rolne według klas jakości, a przekształcenie gruntów wysokiej klasy na cele inwestycyjne często wymaga zgody ministerialnej, którą trudno uzyskać. Proponuje się jasne kryteria umożliwiające automatyczne wyłączanie z produkcji rolnej gleb niższych klas (IV lub V) bez konieczności uzyskiwania zgody ministerstwa polandinsight.com. Umożliwiłoby to uwolnienie większej ilości gruntów wokół miast, ponieważ wiele gruntów podmiejskich jest formalnie „rolna”, ale nie jest produktywna.

Podsumowując, reforma planowania jest kluczowa: inwestorzy konsekwentnie podkreślają potrzebę bardziej przewidywalnych i szybszych decyzji planistycznych, aby zwiększyć liczbę transakcji ziemią polandinsight.com. Rząd zmierza w tym kierunku, ale postęp jest powolny. Do czasu wdrożenia zmian, transakcje będą dotyczyć głównie działek z istniejącym planem miejscowym lub gwarancją uzyskania warunków zabudowy.

Perspektywy: Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce na lata 2025–2027 rysuje się wzrostowo, choć w sposób umiarkowany. Zakładając stopniowy spadek stóp procentowych, finansowanie zakupów gruntu i inwestycji stanie się łatwiejsze, co powinno przyciągnąć więcej kupujących. Ceny działek w najlepszych lokalizacjach (np. działki w centrum Warszawy, kluczowe tereny mieszkaniowe) prawdopodobnie utrzymają się na wysokim poziomie lub wzrosną ze względu na ograniczoną podaż. Dla lokalizacji drugorzędnych ceny mogą pozostać na tym samym poziomie do czasu wyraźnego powrotu popytu. Przewidujemy, że konkurencja o ziemię wysokiej jakości nasili się pod koniec 2025 oraz w 2026 roku, gdy deweloperzy zaczną szykować się na kolejną falę inwestycji, co może przełożyć się na presję wzrostową cen w topowych lokalizacjach.

Zainteresowanie polskimi gruntami ze strony inwestorów zagranicznych również powinno wzrosnąć po ustabilizowaniu się warunków makroekonomicznych. Więksi gracze instytucjonalni, którzy wstrzymali zakupy w latach 2023–24, mogą wrócić, szczególnie jeśli zobaczą dalszy wzrost polskiej gospodarki na poziomie ok. 3% rocznie i pozytywny zwrot w cyklu nieruchomości. Napływ funduszy unijnych na infrastrukturę (Polska jest dużym beneficjentem budżetów UE) także zwiększy atrakcyjność regionów pod nowe inwestycje (lepsze drogi mogą nagle uczynić teren logistyczny atrakcyjnym itd.).

Kluczowe ryzyka i zmienne: Głównym ryzykiem pozostaje otoczenie regulacyjne – jeśli reforma planowania utknie lub pojawi się niestabilność polityczna wpływająca na prawo nieruchomości, inwestorzy mogą się wycofać. Również gdyby rząd nagle wprowadził mocne ograniczenia w zakupie ziemi przez cudzoziemców (co jest mało prawdopodobne, bo większość restrykcji już zniesiono), mogłoby to wpłynąć na udział kapitału zagranicznego. Ważnym czynnikiem są koszty budowy – gwałtowny wzrost kosztów może ograniczyć możliwości zakupu gruntu przez deweloperów (bo wpływa na rentowność całego projektu). Aktualnie koszty budowy się ustabilizowały, co jest pozytywne dla wycen gruntów.

Podsumowując, rynek gruntów w Polsce w 2025 roku charakteryzuje się rozwagą i selektywnością. Era spekulacyjnych zakupów dowolnych działek dobiegła końca; teraz liczą się starannie wybrane tereny z jasno określonym potencjałem. Nadchodzący rok jawi się jako czas „odbudowy potencjału”, jak wskazuje jedna z analiz polandinsight.com, co stwarza podwaliny do bardziej ożywionej aktywności w kolejnych latach. Dzięki lepszej polityce planistycznej i sprzyjającym warunkom gospodarczym, Polska może uwolnić wiele obecnie niewykorzystanych terenów pod zabudowę, co pomogłoby rozwiązać takie potrzeby jak deficyt mieszkaniowy czy rozbudowa sieci logistycznej. Inwestorzy traktują ziemię jako bezpieczną przystań dla kapitału w długiej perspektywie (namacalny składnik majątkowy w rozwijającym się kraju) polandinsight.com, a wielu z nich już teraz pozycjonuje się na rynku, by w przyszłości skorzystać z lepszej koniunktury budowlanej.

Inwestorzy zagraniczni i czynniki regulacyjne

Kapitał zagraniczny odgrywa dominującą rolę we wszystkich sektorach polskiego rynku nieruchomości, przynosząc zarówno szanse, jak i wyzwania. W inwestycjach komercyjnych to właśnie zagraniczne fundusze napędzają największe transakcje. Jak już wspomniano, w 2024 roku inwestorzy zagraniczni odpowiadali za około 90%+ z ponad 5 mld euro wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne europaproperty.com. Wśród tych podmiotów są globalne firmy private equity, fundusze ubezpieczeniowe, emerytalne oraz wyspecjalizowani inwestorzy z Europy, Ameryki Północnej, Azji i RPA. Magnes jest oczywisty: Polska oferuje skalę (duża gospodarka, 38 mln mieszkańców), wzrost (wyższy PKB i większy wzrost konsumpcji niż w Europie Zachodniej) oraz znacznie wyższe stopy zwrotu. Kluczowe aktywa – biura, centra handlowe i magazyny – przynoszą w Polsce rentowność rzędu 6–7% (jak szczegółowo opisano wcześniej), podczas gdy na wielu zachodnich rynkach jest to 3–4% content.knightfrank.com. Ta różnica w rentowności rekompensuje postrzegane ryzyko rynków wschodzących oraz ryzyko walutowe (choć polski złoty cechuje się stosunkowo wysoką stabilnością, a kraj jest zintegrowany z UE).

Jeśli chodzi o kraj pochodzenia, w ostatnich latach wśród kluczowych nabywców byli inwestorzy niemieccy, amerykańscy, brytyjscy i południowoafrykańscy content.knightfrank.com. REIT-y z RPA (jak NEPI Rockcastle i Redefine) wykazują szczególną aktywność odpowiednio w handlu detalicznym i biurowcach. Inwestorzy z USA i Kanady również powrócili na polski rynek w 2024 roku content.knightfrank.com. Struktura pochodzenia kapitału w 2024 roku pokazuje różnorodność źródeł: np. RPA (19% wolumenu), USA (11%), Wielka Brytania (13%), Europa Zachodnia (9% z wyłączeniem Niemiec/Wlk. Brytanii), sąsiedzi z CEE (18%), a udział kapitału krajowego wynosi ok. 9% content.knightfrank.com. Taka różnorodność potwierdza, że Polska znajduje się na celowniku inwestorów z całego świata. Pojawiają się też nowi gracze – przykładowo w 2024 roku brytyjski fundusz Sona Asset Management wszedł na rynek poprzez dużą transakcję portfela biurowego content.knightfrank.com, a kapitał z Bliskiego Wschodu sonduje zakupy portfeli logistycznych.

Dlaczego inwestorzy lokalni są nieliczni? Stosunkowo niski udział kapitału krajowego (ok. 9% w 2024 roku content.knightfrank.com) wynika głównie z przyczyn strukturalnych. W Polsce brakuje rozwiniętego systemu REIT lub podobnych funduszy inwestycyjnych, więc lokalny kapitał instytucjonalny (fundusze emerytalne itd.) tradycyjnie nie płynął na rynek nieruchomości. Istnieje zaledwie kilka dużych polskich inwestorów (np. państwowy PFR czy niektóre firmy ubezpieczeniowe) zdolnych do zawierania dużych transakcji. Sytuacja ta powoli się zmienia, coraz więcej zamożnych Polaków i prywatnych funduszy rozważa sektor nieruchomości, ale obecnie lukę tę wypełnia kapitał zagraniczny. Jak już wspomniano, wprowadzenie ustawy o REIT-ach – planowanej od lat – mogłoby diametralnie zmienić sytuację, umożliwiając mniejszym inwestorom krajowym pośredni udział w rynku nieruchomości i zwiększając lokalny udział europaproperty.com. Eksperci branżowi regularnie apelują o takie rozwiązanie, powołując się np. na sukces systemu REIT u naszych południowych sąsiadów, w Czechach europaproperty.com.

Otoczenie regulacyjne dla inwestorów zagranicznych: Zasadniczo Polska jest bardzo otwarta na zagraniczny kapitał w nieruchomościach. Od momentu przystąpienia do UE obywatele i firmy z Unii mogą swobodnie kupować nieruchomości w Polsce (wraz z gruntami), z nielicznymi wyjątkami – np. ziemie rolne – których okres przejściowy już zakończono (w 2016 r.). Obywatele spoza UE również mogą nabywać nieruchomości, choć pewne kategorie gruntów (zwłaszcza tereny rolne i leśne) wymagają zezwolenia MSWiA. W wielu przypadkach uzyskanie tego pozwolenia to formalność, której celem jest zapobieżenie przejęciu strategicznych gruntów przez podmioty zagraniczne. W przypadku nieruchomości miejskich (biura, mieszkania, magazyny) zwykle nie ma żadnych przeszkód dla renomowanych podmiotów. Polska posiada czytelny system rejestracji praw do nieruchomości (Księgi Wieczyste) oraz gwarantuje szeroką ochronę prawną właścicieli, co jest szczególnie cenione przez inwestorów z zagranicy.

Jednym z czynników ryzyka regulacyjnego może być opodatkowanie: podatki od nieruchomości w Polsce obejmują 1% podatku od czynności cywilnoprawnych (przy zakupach aktywów) oraz podatek od nieruchomości (stosunkowo niskie stawki ryczałtowe za m²). Nie ma rocznego podatku majątkowego od nieruchomości, w przeciwieństwie do niektórych krajów UE. Rząd rozważał jednak np. dodatkowy podatek dla właścicieli wielu mieszkań (celem walki ze spekulacją) globalpropertyguide.com. Na rok 2025 propozycje te nie są jeszcze wdrożone, ale inwestorzy uważnie je obserwują. Do najnowszych trendów zalicza się również compliance z ESG – unijne regulacje (np. dyrektywy energetyczne) wymuszają wzrost efektywności budynków; te, które nie spełnią standardów, mogą tracić na wartości rynkowej. Inwestorzy zagraniczni, z reguły wrażliwi na ESG, preferują obiekty z zielonymi certyfikatami. To zjawisko pośrednio kształtuje strukturę rynku – nieruchomości o niskiej efektywności trzeba modernizować, inaczej zostaną pominięte przez inwestorów.

Cudzoziemcy na rynku mieszkaniowym: Poza dużymi instytucjami, Polska przyciąga także indywidualnych inwestorów zagranicznych m.in. na rynku luksusowym i domów wakacyjnych (np. Ukraińcy wspomniani wcześniej, a także ekspaci kupujący w Krakowie czy nad morzem). Pojawiały się pomysły restrykcji (jak w niektórych państwach, gdzie ogranicza się zakupy przez cudzoziemców w celu schłodzenia rynku), lecz Polska do tej pory nie wprowadziła takich rozwiązań – udział cudzoziemców w ogólnych transakcjach mieszkaniowych pozostaje stosunkowo niski (skoki rzędu 30% w pojedynczych inwestycjach to sytuacje wyjątkowe, zwykle zlokalizowane przy dużych organizacjach międzynarodowych lub preferowane przez konkretne grupy migracyjne) globalpropertyguide.com.

Kapitał wychodzący: Warto zaznaczyć, że polscy inwestorzy są coraz aktywniejsi także za granicą (np. kupując magazyny w Europie Zachodniej za pośrednictwem funduszy), choć to wykracza poza zakres niniejszego raportu. Wprowadzenie REIT-ów mogłoby też ułatwić przepływ polskiego kapitału na nieruchomości zagraniczne.

Podsumowując, udział inwestorów zagranicznych jest niezbędnym elementem rynku nieruchomości w Polsce, wnosząc wiedzę, płynność i stabilność. Otoczenie regulacyjne jest na ogół przyjazne – prawo własności wyraźnie chronione, a barier w nabywaniu nieruchomości jest niewiele. Najważniejsze postulaty branży – uproszczenie procedur planistycznych polandinsight.com oraz wprowadzenie REIT-ów – przyniosłyby korzyści zarówno inwestorom zagranicznym, jak i lokalnym, zwiększając przejrzystość i napływ kapitału. Przy braku nieoczekiwanego protekcjonizmu (który obecnie nie jest prognozowany pod rządami sprzyjającymi biznesowi), Polska powinna pozostać atrakcyjnym, otwartym rynkiem dla globalnych inwestycji nieruchomościowych.

Prognozy i perspektywy 3–5 lat (2025–2030)

Patrząc w przyszłość, polski rynek nieruchomości jest przygotowany na stabilny i zrównoważony wzrost w najbliższych latach, wspierany solidnymi fundamentami gospodarczymi i trendami sektorowymi opisanymi powyżej. Oto syntetyczne podsumowanie perspektyw w podziale na kluczowe czynniki i typy nieruchomości:

Makroekonomiczne i finansowe prognozy: Ekonomiści przewidują, że wzrost PKB Polski w latach 2025–2027 wyniesie średnio 3–4% rocznie, przewyższając dynamikę UE cbre.pl. Wzrost będzie napędzany konsumpcją prywatną, rosnącymi wynagrodzeniami oraz absorpcją znacznych środków z UE. Inflacja, która osiągnęła dwucyfrowe wartości w 2022 roku, powinna unormować się do ~4% w 2025 r. i ~3% do 2026 r. reuters.com – czyli blisko górnej granicy celu NBP. Badanie NBP szacuje średnią inflację na 2025 r. na 4,1%, spadającą do 3,2% w 2026 r. reuters.com. Schłodzenie inflacji powinno umożliwić dalsze obniżki stóp procentowych przez NBP. Prognozy sugerują, że stopy referencyjne mogłyby zostać obniżone o kolejne 75–125 pb do końca 2025 r. (do poziomu ok. 4,0–4,5%), a być może do ok. 3,5–4,0% na koniec 2026 r. focus-economics.com think.ing.com, zakładając brak nowych szoków inflacyjnych. Niższe stopy to korzystna wiadomość dla nieruchomości: spadek kosztów kredytów hipotecznych i inwestycyjnych oraz prawdopodobna kompresja rentowności (wzrost wartości aktywów kapitałowych). Bezrobocie powinno pozostać bardzo niskie (3–5%), a Polska może nadal przyciągać pracowników z sąsiednich krajów, powiększając tym samym swój rynek pracy. Potencjalnym ryzykiem pozostają globalne tendencje gospodarcze – ewentualna stagnacja głównych partnerów handlowych z UE może spowolnić polski eksport, ale wg obecnych prognoz Unia nadal będzie się umiarkowanie rozwijać, wspierając tym samym także polską gospodarkę.

Prognoza mieszkaniowa: Oczekujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce będą rosły umiarkowanie w ciągu najbliższych 3–5 lat, mniej więcej w tempie wzrostu dochodów i inflacji. Roczne wzrosty cen na niskim do średniego jednocyfrowego poziomu (np. 3–6% rocznie) są bardziej prawdopodobne niż dwucyfrowe skoki z niedawnej przeszłości. Oznacza to, że w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) ceny mieszkań będą zasadniczo stabilne lub nieco realnie wzrosną. Kluczowe czynniki: ogromny deficyt mieszkaniowy wciąż będzie się utrzymywać – nawet przy rekordowej liczbie nowo budowanych mieszkań w ostatnich latach Polska nadal ma jeden z najniższych wskaźników liczby mieszkań na 1 000 mieszkańców w Europie cbre.pl. Demografia zaczyna sprzyjać dzięki imigracji (populacja może ponownie rosnąć po latach stagnacji, częściowo przez osiedlanie się Ukraińców). Dodatkowo, w latach 2026–2027 obecny spadek liczby rozpoczynanych budów mieszkań (wiele projektów zostało wstrzymanych w latach 2023–24) może spowodować niższą nową podaż na rynku, co paradoksalnie doprowadzi do ciaśniejszej równowagi popytowo-podażowej i utrudni spadek cen.

Dostępność kredytów hipotecznych powinna się poprawić wraz z cięciami stóp procentowych – należy oczekiwać stopniowego luzowania polityki kredytowej po szoku podwyżek stóp w 2022 roku. Programy rządowe (takie jak „Pierwsze Mieszkanie”) wesprą wybrane grupy nabywców (debiutantów kupujących starsze mieszkania) prawdopodobnie od 2025 r., dając rynkowi lekki impuls, ale bez jego przegrzania. Popyt na wynajem pozostanie wysoki, więc czynsze prawdopodobnie będą dalej powoli rosły (być może ~2–5% rocznie), wraz z urbanizacją i zmianami stylu życia zwiększającymi liczbę najemców. Sektor PRS w Polsce znacznie się rozwinie – z ok. 21 tys. mieszkań obecnie do być może ponad 50 tys. do 2030 r. – co przyczyni się do profesjonalizacji rynku najmu i zwiększy podaż, ale przy obecnych niedoborach nie spowoduje spadków czynszów; raczej odpowie na rosnący popyt.

Jedno zastrzeżenie: jeśli stopy procentowe zostałyby obniżone zbyt gwałtownie lub przywrócono by nadmiernie hojną dopłatę, mogłoby dojść do kolejnego gwałtownego wzrostu cen. Jednak wydaje się, że decydenci chcą uniknąć takiej zmienności globalpropertyguide.com. Bazowy scenariusz to ustabilizowana ścieżka wzrostowa: jak prognozuje jeden z deweloperów, „nie spodziewamy się powrotu cen do poziomów z początku 2023 r.; raczej umiarkowany wzrost zbliżony do inflacji” globalpropertyguide.com. Do 2028 r. polskie zasoby mieszkaniowe prawdopodobnie zobaczą nowe innowacje – więcej energooszczędnych domów „zielonych” (jako że unijne regulacje klimatyczne wymuszają modernizacje), więcej prefabrykowanych inwestycji dla obniżenia kosztów, a być może też pierwsze sygnały instytucjonalnych deweloperów mieszkaniowych (firmy budujące całe osiedla domów na wynajem – model, który pojawia się już w Europie). Ogólnie, sektor mieszkaniowy powinien pozostawać filarem rynku i nie grozi mu poważny krach, bo jego podstawy są mocne dzięki demografii i podnoszonej dostępności mieszkań.

Prognoza biurowa: Najbliższe lata na rynku biur będą stały pod znakiem jakości, a nie ilości. Nowa podaż pozostanie ograniczona co najmniej do 2026 roku polandoffices.com, co stopniowo zaostrzy poziom pustostanów w najlepszych lokalizacjach. W latach 2025–2027 przewidujemy, że pustostany w biurowcach klasy A w centrum Warszawy mogą spaść do ok. 5% lub mniej, czyli do poziomu pełnego obłożenia, co zmusi część najemców do wyboru lokalizacji poza centrum – tam jednak nadal pustostany będą wysokie, dopóki nie zniknie przestarzała powierzchnia biurowa. W miastach regionalnych poziomy pustostanów się rozbiegną: wiodące rynki, jak Kraków i Trójmiasto, mogą spaść do ~10% lub poniżej przy silnym popycie, podczas gdy słabsze rynki utrzymają się na poziomie kilkunastu procent.

Deweloperzy prawdopodobnie wznowią więcej inwestycji do 2026 r., zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie budowa nowych biurowców została praktycznie wstrzymana. Nowa fala biurowców może wystartować pod koniec 2025 r., by zaspokoić spodziewany popyt w latach 2027–2028, szczególnie jeśli koszty finansowania spadną. Pojawi się również więcej projektów rewitalizacyjnych: starsze biura będą przekształcane w mieszkania, hotele itp., co obniży podaż biur w lokalizacjach drugorzędnych, ale przy okazji odpowie na inne potrzeby (np. część starzejących się biurowców przy Alejach Jerozolimskich w Warszawie może zostać przebudowana na mieszkania lub akademiki).

Czynsze biurowe w topowych lokalizacjach mogą w kolejnych 3 latach wzrosnąć łącznie o 5–15%, szczególnie na najwyższych piętrach w nowoczesnych, zielonych budynkach – te lokalizacje są rzadkie i bardzo poszukiwane. Najemcy są gotowi płacić wyższą stawkę za jakość, która pomaga w realizacji celów HR i ESG. Tymczasem czynsze w starszych biurowcach mogą się zatrzymać lub nawet spadać (jeśli nie zostaną zmodernizowane), więc różnica czynszowa pomiędzy klasą A+ i B będzie się zwiększać. Zachęty (np. wakacje czynszowe) w najlepszych budynkach będą coraz krótsze, co poprawi czynsze efektywne netto na korzyść właścicieli.

Trendy takie jak praca hybrydowa będą dalej wpływać na wykorzystanie biur – spodziewamy się, że firmy będą przydzielać więcej m² na stanowisko (strefy wspólne itd.) i akceptować niższą frekwencję, ale nadal utrzymają biura ze względu na kulturę organizacyjną i potrzeby klientów. Czyli nie będą potrzebować aż tylu dodatkowych m² na pracownika jak dawniej, ale wzrost sektorów biznesu (IT, BPO, centra badawczo-rozwojowe) w Polsce powinien nadal zapewniać dodatnią absorpcję netto każdego roku. Polska, dzięki wykwalifikowanym kadrom i przewagom kosztowym, wciąż będzie przyciągać międzynarodowe korporacje do otwierania biur (szczególnie w Krakowie, Wrocławiu itd., które są już uznanymi hubami usług).

Inwestycje biurowe również powinny nabrać tempa. Jeśli stopy procentowe faktycznie spadną, stopy kapitalizacji najlepszych biur – obecnie ok. 6,0% content.knightfrank.com – mogą zacieśnić się do poziomu nawet niskich 5% do 2026 r., co poprawi wartości kapitałowe. Spodziewamy się także wejścia nowych inwestorów (możliwe, że fundusze azjatyckie czy z Bliskiego Wschodu) przyciągniętych atrakcyjną wyceną. Pewnym ryzykiem jest globalny sentyment wokół biur – na świecie biura są pod presją ze względu na pracę zdalną, ale sytuacja Polski jest korzystniejsza, bo jej zasoby biurowe są młode i skupione w sektorach technologicznych oraz usługowych. Tak długo jak właściciele będą się adaptować (biura elastyczne, udogodnienia, ESG), polskie biura pozostaną atrakcyjną inwestycją.

Prognoza dla handlu: Polski rynek handlowy jest już dojrzały, więc nie oczekuje się masowej rozbudowy centrów handlowych. Zamiast tego w nadchodzących latach uwaga skupi się na optymalizacji i odświeżaniu istniejącego zasobu. Wiele galerii przejdzie modernizacje, części starszych lub niewydajnych obiektów zostanie przebudowanych (np. na biura, mieszkania albo punkty odbioru przesyłek). Parki i centra convenience będą się rozwijać dalej, zwłaszcza w mniejszych miastach – tu wciąż jest miejsce na nowe projekty spożywcze w miastach, które nie mają nowoczesnego handlu.

Konsumpcja detaliczna powinna – jak już wspomniano – się umacniać wraz z ustabilizowaniem inflacji. W latach 2025–2026, jeśli inflacja wyniesie ok. 3–4% i płace urosną o 7–10%, Polacy odnotują realny wzrost dochodów, co przełoży się na większe wydatki detaliczne. To powinno podnieść obroty w galeriach, pozwalając na pewne podwyżki czynszów w najlepszych centrach w postaci czynszów od obrotu czy przy renegocjacjach. Jednak e-commerce prawdopodobnie też wzrośnie do ~15% sprzedaży detalicznej do 2030 r., więc sklepy stacjonarne będą musiały się rozwijać i integrować z handlem online (punkty odbioru w galeriach, showroomy itp.).

W tym okresie Polska może także w końcu wdrożyć REIT-y, co stworzy fundusze inwestujące w handel, skupujące aktywa drugorzędne i przeznaczające środki na ich rozwój. Jeśli tak się stanie, stworzy to ścieżkę wyjścia dla niektórych zagranicznych właścicieli i poszerzy krajowe grono inwestorów.

Stopy kapitalizacji handlu (obecnie ~6,25% dla najlepszych obiektów content.knightfrank.com) mogą lekko spaść wraz z powrotem zaufania inwestorów, być może do ~5,5–6,0% dla najlepszych aktywów do 2027 r., o ile stopy procentowe się obniżą. Rynek handlu drugiego rzędu się rozwarstwi – najlepsze osiedlowe centra i outlety znajdą kupców, natomiast niektóre galerie o gorszych perspektywach mogą mieć trudności ze sprzedażą i zostawać przy wyższych stopach bądź być przebudowywane.

Prognoza industrialna/logistyczna: Polski sektor magazynowy powinien utrzymać dynamikę. Przewidujemy, że popyt na najem wyniesie 5–6 mln m² rocznie także w najbliższym czasie, wspierany przez e-commerce (który wciąż może rosnąć jako część polskiego handlu) oraz producentów z branż automotive, elektroniki itd. inwestujących w lokalną produkcję. Pustostany mogą utrzymać się na wysokim jednocyfrowym poziomie w 2025 r., ale prawdopodobnie zaczną spadać od 2026 r., ponieważ aktywność budowlana wyhamowała w latach 2024–25. Tak więc do 2027 r. pustostany mogą wrócić do ~5% lub niżej, czyli poziomu pełnego obłożenia (z technicznymi pustostanami). To ponownie wywrze presję na wzrost stawek czynszu; można oczekiwać wzrostu szczególnie w logistyce miejskiej, gdzie gruntów jest mało, a popyt bardzo silny (np. magazyny ostatniej mili wokół Warszawy mogą dojść do stawek €5–6, a być może nawet €7–8/m² do końca dekady). Czynsze za duże magazyny w centralnych lokalizacjach także mogą wzrosnąć, jeśli ceny gruntów i budowy pójdą w górę.

Polska prawdopodobnie również skorzysta na odbudowie Ukrainy (choć ramy czasowe są niepewne) – przygraniczne regiony będą pełnić rolę baz logistycznych, co może wymagać nowych powierzchni magazynowych. Dodatkowo, gdy łańcuchy dostaw ulegają regionalizacji, Polska może przyciągnąć branże takie jak gigafabryki baterii, producentów komponentów itd., którzy będą potrzebować nowoczesnych hal przemysłowych.

Rozwój logistyki będzie bardziej wyważony – z fazy spekulacyjnego boomu 2020–2022 rynek przejdzie do budowy pre-leased oraz etapowanej realizacji. Wielu deweloperów zabezpieczy częściowe umowy najmu przed rozpoczęciem inwestycji. Pojawią się także kwestie środowiskowe: ostrzejsza polityka klimatyczna UE może wymusić magazyny z panelami fotowoltaicznymi, budowę zeroemisyjną, a nawet ograniczenia zabudowy terenów zielonych w określonych obszarach chronionych. Jednak Polska ma dużo przestrzeni dla rozwoju logistyki (możliwe jest ponowne wykorzystanie dawnych terenów przemysłowych i brownfieldów).

Inwestycje przemysłowe prawdopodobnie pozostaną najgorętszym segmentem. Przewidujemy kompresję stóp zwrotu z ~6,25% do około ~5,5%, a być może nawet 5% do 2027 roku w przypadku głównych logistycznych aktywów, gdy ponownie wzrośnie konkurencja o ustabilizowane nieruchomości (podobnie jak w trendzie sprzed 2022 roku). Jeśli stopy procentowe spadną, a gospodarka pozostanie stabilna, globalni inwestorzy mogą podejmować walkę o najlepsze portfele inwestycyjne. Do tego czasu pozycja Polski jako kluczowego rynku logistycznego w Europie zostanie utrwalona, a kraj może nawet osiągnąć status „core portfolio” dla większej liczby pan-europejskich funduszy (niektóre już tak go traktują).

Grunty i deweloperka: Ceny gruntów w kluczowych strefach miejskich będą rosły, gdy deweloperzy powrócą na rynek. Oczekujemy, że do 2026 roku, przy założeniu stóp procentowych ~4% i stabilnej gospodarki, deweloperzy mieszkaniowi ponownie znacząco zwiększą liczbę rozpoczynanych budów, by zaspokoić odnowiony popyt. To oznacza aktywne poszukiwania gruntów w 2025–2026 roku, co zwiększy konkurencję o atrakcyjne działki. Podobnie deweloperzy logistyczni nadal będą kupować grunty wzdłuż autostrad i blisko miast, choć w sposób bardziej zdyscyplinowany. Wartość gruntów rolnych również może wzrosnąć — zarówno przez trendy cen surowców rolnych, jak i z uwagi na potencjał przekształceniowy przy rozszerzających się granicach miast.

Działania polskiego rządu zmierzające do uproszczenia planowania przestrzennego (jeśli zostaną w pełni wdrożone) mogą radykalnie odblokować potencjał inwestycyjny. Jeśli do 2025–2026 duża część gmin przyjmie nowe Plany Ogólne i cyfrowe pozwolenia, możemy zobaczyć szybszą realizację projektów i większą przejrzystość (mniej niepewności oznacza wzrost wartości gruntu). Dodatkowo, jakiekolwiek deregulacje typu przyspieszone ścieżki dla projektów o niskim oddziaływaniu czy poluzowanie przepisów dotyczących przekształcania gruntów rolnych polandinsight.com polandinsight.com mogłyby jeszcze bardziej ożywić rynek gruntów poprzez zwiększenie liczby dostępnych terenów. Natomiast utrzymywanie się problemów biurokratycznych ograniczy tempo rozwoju i utrzyma wysokie ceny tych gruntów, które są łatwe do zagospodarowania (co nie jest korzystnym scenariuszem, ponieważ koncentruje rozwój).

Ryzyka dla prognozy: Choć prognoza jest ogólnie pozytywna, istnieją zagrożenia, które mogą zmienić trajektorię:

• Spowolnienie gospodarcze: Jeśli nastąpi globalna recesja (lub silne spowolnienie w Niemczech, głównym partnerze handlowym Polski), popyt na przestrzeń komercyjną może słabnąć, a bezrobocie wzrosnąć, co z kolei obniży popyt na mieszkania. Polska jednak już udowodniła swoją odporność i startuje z mocnej pozycji, więc łagodna recesja byłaby prawdopodobnie do opanowania.
• Niespodzianki w stopach procentowych: Jeśli inflacja okaże się uporczywa i banki centralne będą zmuszone ponownie podnosić stopy, ograniczy to finansowanie i aktywność inwestorów. Obecnie taki scenariusz wydaje się mało prawdopodobny, bo inflacja się obniża, a NBP jest w cyklu łagodzenia polityki monetarnej globalpropertyguide.com, ale warto to monitorować (szoki energetyczne itd. mogą zmienić perspektywę inflacyjną).
• Napięcia geopolityczne: Ongoing konflikt na Ukrainie to tło ryzyka — każda eskalacja lub rozlanie się konfliktu może mocno wpłynąć na nastroje i stabilność gospodarczą (choć Polska w pewien sposób korzystała także gospodarczo na przyjmowaniu uchodźców oraz przenoszeniu firm z Rosji/Białorusi). Ponadto polityka wewnętrzna Polski (nowy rząd od końca 2023) może wprowadzić zmiany; obecna koalicja jednak jest proeuropejska i proinwestycyjna, więc nie są spodziewane gwałtowne zwroty polityczne.
• Zmiany sektorowe: W przypadku biur ryzykiem jest przyspieszenie popularyzacji pracy zdalnej lub drastyczna redukcja zapotrzebowania na powierzchnię przez firmy – zwłaszcza jeśli automatyzacja i AI znacząco zmniejszą liczbę pracowników biurowych w dłuższym terminie. W handlu detalicznym zagrożeniem jest zmiana zwyczajów konsumenckich ponad obecne oczekiwania (np. skokowy wzrost e-commerce do 30% sprzedaży — obecnie to mało prawdopodobne ze względów kulturowych). Dla sektora przemysłowego zagrożeniem może być nadmierna rozbudowa, jeśli wszyscy deweloperzy ponownie nabiorą nadmiernego optymizmu – ale doświadczenia ze wzrostem pustostanów obecnie prawdopodobnie temu zapobiegną.

Mimo tych ryzyk, prognozy ekspertów pozostają w większości pozytywne. Na przykład, ostatnie badania NBP wśród specjalistów rynku nieruchomości wskazują oczekiwania stabilizacji cen oraz stopniowego wzrostu w mieszkaniówce i dynamicznego ożywienia na rynkach inwestycyjnych wraz ze spadkiem stóp procentowych lexology.com etalon-estate.pl. Ogólny sentyment jest taki, że sektor nieruchomości w Polsce nie powtórzy zmienności z początku lat 20. XXI wieku; raczej będzie się rozwijał umiarkowanie, bez skrajności.

Wnioski: W 2028 roku oczekujemy polskiego rynku nieruchomości charakteryzującego się zmodernizowanymi, zrównoważonymi budynkami; większym udziałem inwestorów instytucjonalnych (w tym krajowych); oraz zrównoważonym stosunkiem podaży do popytu w większości segmentów. Rynek mieszkaniowy prawdopodobnie dostarczy setki tysięcy nowych mieszkań, jednak nadal będzie występował niezaspokojony popyt (co utrzyma aktywność deweloperów). Biura staną się inteligentniejsze i bardziej ekologiczne, starsze zasoby zostaną przekształcone, a nowe wysokościowce zmienią panoramę miast (w szczególności Warszawy, dzięki takim projektom jak ukończony już 350-metrowy Varso Tower i kolejne w realizacji). Handel detaliczny stanie się bardziej doświadczeniowy, a być może w Polsce pojawią się pierwsze amerykańskiego typu fundusze REIT obejmujące portfele galerii lub supermarketów, jeśli pozwolą na to zmiany legislacyjne. Logistyka umocni rolę Polski jako kluczowego centrum dystrybucji w Europie, być może także w nowych sektorach, jak kampusy centrów danych (które również wymagają gruntów przemysłowych i już zaczynają się w Polsce rozwijać).

Podsumowując, polski rynek nieruchomości jest gotowy do wzrostu w dojrzały sposób. Oferuje atrakcyjne połączenie solidnych podstaw ekonomicznych, poprawiającego się otoczenia regulacyjnego oraz korzystnych stóp zwrotu, które powinny nadal przyciągać inwestycje i rozwój. Jak trafnie ujęła jedna z analiz rynkowych: „Polski rynek nieruchomości pozostaje solidny, co potwierdza stabilny popyt najemców i dynamiczne ożywienie inwestycji… przy mocnych fundamentach rynkowych i optymizmie wchodzącym w 2025 rok” content.knightfrank.com. Jeśli nie nastąpią poważne szoki, w najbliższych 3–5 latach każdy z segmentów polskiej nieruchomości będzie stopniowo się rozwijał — przynosząc możliwości inwestorom i odpowiadając na zmieniające się potrzeby firm oraz mieszkańców.

Źródła:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (luty 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Dane NBP (Narodowy Bank Polski) na podstawie GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorów – komentarze wiceprezesa Dom Development (kwiecień 2024) globalpropertyguide.com
• Polski Instytut Ekonomiczny – raport mieszkaniowy (2024) globalpropertyguide.com
• Analiza PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• JLL oraz rapor ty mieszkaniowe Otodom/Polityka Insight (2024–25) globalpropertyguide.com
• Ministerstwo Finansów/ gov.pl – Informacje o „Bezpieczny Kredyt 2%” i planowanym „Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – stopy zwrotu „prime” (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – największe transakcje inwestycyjne 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (maj 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Retail sector strong start 2025 (maj 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – pustostany i odwiedzalność w handlu (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (czerwiec 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Land Market in 2025 (maj 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – badanie inflacji w Polsce (styczeń 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (cytaty przez cache Bing) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Poland’s retail vacancy (2024) europaproperty.com
• Erste Group – projekcja NBP (marzec 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – oczekiwania co do obniżek stóp (maj 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – różne raporty rynkowe (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.