Polnischer Immobilienmarkt 2025: Trends, Preise, Renditen und Ausblick

Einleitung und wirtschaftlicher Überblick

Der polnische Immobilienmarkt bleibt auch 2025 robust und dynamisch, gestützt durch eine widerstandsfähige Wirtschaft und ein starkes Investoreninteresse. Das Jahr 2024 war außergewöhnlich aktiv: Das Investitionsvolumen im Bereich Gewerbeimmobilien hat sich mit über 5 Milliarden Euro mehr als verdoppelt (etwa +142 % im Jahresvergleich) content.knightfrank.com. Für das Jahr 2025 wird ein BIP-Wachstum von rund 3–4 % prognostiziert, angetrieben durch privaten Konsum und Investitionen cbre.pl. Die Inflation, die 2022–2023 stark gestiegen war, befindet sich nun auf einem rückläufigen Trend, was Spielraum für Zinssenkungen schafft cbre.pl. Im Mai 2025 hat die Nationalbank Polens (NBP) die erste Zinssenkung seit 2023 vorgenommen (der Leitzins wurde auf 5,25 % gesenkt) angesichts verbesserter Inflationsprognosen globalpropertyguide.com. Die Arbeitslosigkeit bleibt auf Rekordtief cbre.pl, und das Lohnwachstum setzt sich fort, was die Wohnraumnachfrage und den Einzelhandel stärkt. Dieses makroökonomische Umfeld – moderate Inflation, erwartete geldpolitische Lockerung und solide Fundamentaldaten am Arbeitsmarkt – sorgt für eine positive Ausgangslage für alle Segmente des Immobilienmarktes in Polen.

Die Regierungspolitik hatte ebenfalls großen Einfluss. Das staatlich subventionierte Hypothekenprogramm „Bezpieczny Kredyt 2 %“ (Sicherer Kredit 2 %), das Mitte 2023 eingeführt wurde, hat das Volumen der Wohnungsbaudarlehen deutlich erhöht (neue Wohnungsbaudarlehen beliefen sich 2024 auf 83,9 Mrd. PLN, +43,2 % vs. 2023) globalpropertyguide.com. Während es die Erschwinglichkeit für Erstkäufer erhöhte, befeuerte es auch das schnelle Wachstum der Immobilienpreise und veranlasste die Behörden, die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen zu überdenken globalpropertyguide.com. Die Pläne für ein Nachfolgeprogramm wurden zugunsten einer neuen Initiative („Pierwsze Klucze“ oder „Erste Schlüssel“) verworfen, die Erstkäufern beim Erwerb günstigerer gebrauchter Wohnungen helfen soll globalpropertyguide.com. Weitere vorgeschlagene Maßnahmen – etwa die Besteuerung von Eigentümern mehrerer Wohnungen – wurden diskutiert und sorgten für eine gewisse Unsicherheit unter Investoren globalpropertyguide.com. Insgesamt gilt Polen jedoch weiterhin als relativ offener und investorenfreundlicher Immobilienmarkt. Das Land wird als der attraktivste Markt in Osteuropa für internationale Immobilieninvestoren angesehen cbre.pl, mit über 90 % der Gewerbeimmobilien-Investitionen im Jahr 2024 von ausländischen Fonds europaproperty.com. (Polen arbeitet an einem REIT-Gesetz, um mehr heimisches Kapital für Immobilienbeteiligungen zu mobilisieren, aber das ist Stand 2025 noch nicht verabschiedet, was ausländischen Investoren weiterhin eine überproportionale Rolle am Markt verschafft europaproperty.com.)

In den folgenden Abschnitten bieten wir eine umfassende Analyse aller wichtigen Immobilienarten – Wohnen, Büro, Einzelhandel, Industrie und Grundstücke – einschließlich regionaler Preistrends, Mietrenditen, Angebots- und Nachfragedynamik, Auswirkungen von Regularien, zentralen Risiken, Einfluss ausländischer Investoren und einer 3–5-Jahres-Prognose für jedes Segment.

Wohnimmobilien: Trends am Wohnungsmarkt und Mietsektor

Preiswachstum moderiert sich: Nach einer Phase rasanter Steigerungen bewegt sich der polnische Wohnungsmarkt 2025 in Richtung Stabilisierung. Die Immobilienpreis-Inflation hat sich von zweistelligen auf moderate einstellige Jahresraten abgeschwächt. Im ersten Quartal 2024 betrug der durchschnittliche Transaktionspreis für Bestandswohnungen in den sieben größten Städten 13.404 PLN pro Quadratmeter (≈3.460 USD), ein Anstieg von 8,1 % gegenüber dem Vorjahr globalpropertyguide.com. Die Preise für neue Projekte (Primärmarkt) lagen im Durchschnitt bei 14.265 PLN/m² (≈3.686 USD), ein geringerer +4,4 % Anstieg im Jahresvergleich globalpropertyguide.com. Bis zum ersten Quartal 2025 hat sich das Preiswachstum weiter verlangsamt – bedingt durch gestiegene Finanzierungskosten und den nachlassenden Effekt früherer Förderungen – blieb jedoch positiv. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Wohnungspreise in den wichtigsten Städten im Q1 2025:

Quellen: NBP-Daten für Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Diese Daten verdeutlichen die großen regionalen Unterschiede. Warschau bleibt der teuerste Markt mit einem Durchschnittspreis von etwa PLN 16,4k/m² (~3.500 €) globalpropertyguide.com. Weitere Großstädte wie Krakau und Breslau folgen, während Städte der mittleren Kategorie wie Posen und Danzig im mittleren Preissegment liegen. Sekundärstädte wie Łódź und Bydgoszcz sind deutlich günstiger – Bydgoszcz etwa bietet Durchschnittspreise von rund 7.400–9.400 PLN/m² und zählt somit zu den preiswertesten Großmärkten globalpropertyguide.com. Kurz gesagt, der polnische Wohnungsmarkt ist hochsegmentiert – mit einer etwa 2–2,5-fachen Preisdifferenz zwischen Warschau und den günstigsten Städten.

Angebots- und Nachfragedynamik: Die Wohnraumnachfrage kühlte sich 2024 ab – bedingt durch steigende Hypothekenzinsen und politische Unsicherheiten. Laut JLL/ NBP-Daten sanken die Neubaubauverkäufe 2024 in den sechs größten Städten auf 39.649 Einheiten, ein starker Rückgang von –31 % im Jahresvergleich globalpropertyguide.com. Auch im ersten Quartal 2025 setzte sich die schwächere Tendenz fort (9.100 verkaufte Einheiten, –17,5 % YoY), doch der Rückgang verlangsamte sich, was auf eine Marktstabilisierung hindeutet globalpropertyguide.com. Die Entwickler reagierten auf die gesunkene Nachfrage mit weniger Baubeginnen, dennoch gibt es in einigen Städten einen Rekordbestand an unverkauften Wohnungen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In Krakau und Breslau beispielsweise haben sich große Bestände an fertiggestellten, aber unverkauften Wohnungen angesammelt – ähnlich wie zuvor in Posen globalpropertyguide.com. In Łódź ist das Angebot mittlerweile so hoch, dass es bei aktuellem Verkaufstempo über 2 Jahre dauern würde, bis die bestehenden Neubauten abverkauft sind globalpropertyguide.com. Warschau steht besser da – dort ist der Markt am liquidesten und die Abverkaufszeiten sind am kürzesten – aber insgesamt haben Käufer heute deutlich mehr Auswahl und Verhandlungsmacht als in den boomenden Pandemie-Jahren.

Mehrere Faktoren erklären diese abgekühlte Nachfrage. Hypothekenzinsen bleiben erhöht (im Durchschnitt etwa 7,5 % für neue Wohnungsdarlehen Anfang 2025, leicht gesunken gegenüber Spitzenwerten von über 8 % im Jahr 2022) globalpropertyguide.com, wodurch viele Käufer ausgeschlossen werden. Potenzielle Investoren wurden durch Diskussionen über höhere Steuern für Mehrfacheigentümer abgeschreckt globalpropertyguide.com. Und einige Haushalte warten auf staatliche Programme – sie hoffen entweder auf wiederbelebte Subventionen oder verschieben Käufe in Erwartung von Preisaktionen oder Zinssenkungen globalpropertyguide.com. Auch geopolitische Sorgen (Krieg direkt jenseits der Grenze in der Ukraine) haben Käufer vorsichtiger gemacht globalpropertyguide.com.

Trotz der jüngsten Verlangsamung erwarten Experten keinen Absturz, sondern vielmehr eine sanfte Landung. Breite Lohnzuwächse (Polens Gehälter steigen real) und ein verbessertes Zinsumfeld dürften die Wohnungsnachfrage künftig stützen globalpropertyguide.com. Eine Analyse von Otodom und Polityka Insight prognostiziert, dass sich 2025 die Verkäufe auf einem gesunden Niveau stabilisieren werden – der Boom-Höchststand von 2021 wird zwar nicht erreicht, aber eine starke Korrektur oder eine Pleitewelle bei Bauträgern bleibt aus globalpropertyguide.com. Auch Bauträger wie Dom Development bemerken, „dass wir eine Bewegung des Markts in Richtung Gleichgewicht erwarten. Wir rechnen nicht mit Preisrückgängen; das Preiswachstum wird sich eher an der Inflationsrate orientieren oder leicht darunterbleiben“ globalpropertyguide.com. Mit anderen Worten: Die Wohnimmobilienpreise werden voraussichtlich moderat steigen (entsprechend dem polnischen VPI, etwa 4–6 %) statt zweistelliger Sprünge wie zuvor. Die erwarteten Leitzinssenkungen Ende 2025 könnten einen erneuten Anstieg der Nachfrage und der Hypothekenaufnahme auslösen globalpropertyguide.com, wobei ein sprunghafter Nachfrageanstieg durch den noch umfangreichen Bestand unverkaufter Wohnungen abgemildert werden dürfte globalpropertyguide.com.

Wohnungsdefizit und Mietwachstum: Es ist wichtig zu beachten, dass in Polen weiterhin ein strukturelles Wohnungsdefizit besteht – nach verschiedenen Schätzungen benötigt das Land mehrere Millionen zusätzliche Wohnungen, um das Niveau des Pro-Kopf-Wohnungsbestands Westeuropas zu erreichen cbre.pl. Dieses zugrunde liegende Defizit, gepaart mit hoher Migration nach Polen (einschließlich ukrainischer Geflüchteter und ausländischer Arbeitskräfte), bildet die Basis für eine langfristige Nachfrage. Der Mietmarkt in Polen war traditionell klein, doch das ändert sich derzeit rasant. Die Mietnachfrage ist in den letzten Jahren stark gestiegen – bedingt durch viele Faktoren: jüngere Generationen bevorzugen Mobilität, hohe Kaufpreise und Kreditkosten zwingen Menschen zur Miete und seit 2022 gibt es einen Zustrom von Ukrainern auf Wohnungssuche. Infolgedessen sind die Mieten gestiegen und die Mietrenditen haben sich verbessert.

Anfang 2025 steigen die Mieten weiterhin, jedoch mit gemäßigtem Tempo. Die tatsächlichen Wohnungsmieten lagen im April 2025 laut dem harmonisierten Verbraucherpreisindex von Eurostat um etwa 4,2 % höher als im Vorjahr (gegenüber 5,4 % im Vorjahr) globalpropertyguide.com. Eine Markterhebung von Otodom ergab, dass die durchschnittliche Angebotsmiete in Polen im März 2025 bei 3.581 PLN pro Monat (925 $) lag, etwa 2 % höher als im Vorjahr globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dieser Durchschnitt war tatsächlich gegenüber Ende 2024 gesunken (niedrigster Wert seit September des Vorjahres), was darauf hindeutet, dass der Mietanstieg nach Pandemie und Flüchtlingszuzug nun allmählich abflacht globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Die Mieten sind in „mäßigen, aber stetigen“ Schritten gestiegen – etwa +0,3 % pro Monat im letzten Jahr globalpropertyguide.com.

Regionale Mietunterschiede sind erheblich. Zum Beispiel verlangt Warschau die höchsten Mieten – im Durchschnitt etwa PLN 4.900 (€1.050) pro Monat für eine Wohnung, gefolgt von anderen Großstädten wie Krakau, der Dreistadt (Gdańsk–Gdynia–Sopot) und Wrocław globalpropertyguide.com. Im Gegensatz dazu liegen die Mieten in kleineren Städten wie Kielce im Durchschnitt bei rund PLN 2.000 (~€430) monatlich globalpropertyguide.com. Die folgende Tabelle zeigt die Mieten in den wichtigsten Städten im März 2025:

Quelle: Otodom-Mietbericht, Mär 2025 globalpropertyguide.com.

Man sieht, dass die Mieten in Warschau etwa doppelt so hoch sind wie in mittelgroßen Städten wie Łódź – analog zum Preisgefälle auf dem Kaufmarkt. Bemerkenswert ist, dass die Renditen bei Wohnungsvermietung gestiegen sind. Die Bruttomietrenditen für Wohnungen in Polen liegen jetzt im Durchschnitt bei 6,13 %, gegenüber rund 6,0 % Ende des Vorjahres globalpropertyguide.com. Unter den Großstädten bietet Bydgoszcz mit ~6,65 % die höchste Rendite, was an niedrigen Kaufpreisen liegt globalpropertyguide.com. Auch in Warschau sind die Renditen im Vergleich hoch (~6,5 % im Schnitt), was an den starken Mieten liegt, während Posen mit ~5,36 % im Test schwächer abschnitt globalpropertyguide.com. Solche Renditen im Bereich von 5–6 % sind im europäischen Vergleich attraktiv und übertreffen die aktuellen Hypothekenzinsen, was die Investoren-Vermieter trotz Unsicherheit über mögliche Steueränderungen für Anlagewohnungen lockt.

Expansion im Bereich „Build-to-Rent“ (PRS): Der private Mietsektor (PRS) in Polen wandelt sich grundlegend. Bisher war der Markt von kleinen privaten Vermietern geprägt, doch nun drängen institutionelle Investoren mit großvolumigen Mietwohnanlagen auf den Markt. 2024 gab es in Polens institutionellem PRS über 21.000 Wohnungen (in den größten Städten); weitere ca. 25.000 Einheiten sind in Planung für die kommenden Jahre globalpropertyguide.com. Fast 40 % der institutionellen Mietwohnungen befinden sich in Warschau globalpropertyguide.com, aber auch in weiteren Städten wie Krakau und Wrocław boomt der Build-to-Rent-Sektor. Krakau ist inzwischen der drittgrößte PRS-Markt des Landes und wächst schnell; dort operieren rund 3.400 PRS-Wohnungen und knapp 2.000 weitere sind im Bau (Stand 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Hohe Finanzierungskosten und steigende Kaufpreise drängen mehr Menschen (darunter junge Berufstätige und Familien in Umzug) in die Miete und erhöhen die Nachfrage nach professionell verwalteten Objekten content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Die Auslastung im PRS ist sehr hoch – etwa in Krakau lag der Leerstand bei nur 3,9 % Ende 2024 (von 6,5 % im Vorjahr), trotz kräftigem Neuzugang content.knightfrank.com. Viele Mieter in neuen PRS-Anlagen sind Expats oder Ukrainer, was zeigt, dass Migration zur Mietnachfrage beiträgt content.knightfrank.com. Mit mehr Angebot ergeben sich für Mieter zwar mehr Optionen, doch angesichts des allgemeinen Wohnungsmangels dürfte der Mietmarkt kurzfristig angespannt bleiben. 2025 wohnen etwa 12,9 % der polnischen Haushalte zur Miete (noch immer wenig im Vergleich zu Westeuropa), und dieser Anteil steigt, da Miete gesellschaftlich an Akzeptanz gewinnt globalpropertyguide.com. Der PRS-Boom, zusammen mit staatlicher Unterstützung für Ersterwerber, trägt dazu bei, den Markt nach Jahren extrem hoher Käufernachfrage wieder Schritt für Schritt ins Gleichgewicht zu bringen.

Ausländische Käufer: Interessanterweise werden ausländische Käufer auf dem polnischen Wohnungsmarkt immer aktiver, besonders in den Großstädten und Vororten. Eine aktuelle Umfrage unter führenden Entwicklern ergab, dass in einigen neuen Projekten Käufer aus dem Ausland im Jahr 2024 über 30 % der Kundschaft ausmachten globalpropertyguide.com. Die mit Abstand größte Gruppe sind Ukrainer (viele von ihnen haben sich aufgrund des Krieges in Polen niedergelassen), gefolgt von Belarussen sowie Käufern aus anderen asiatischen und mittelosteuropäischen Ländern globalpropertyguide.com. Entwickler berichten von einer klaren Aufwärtstendenz im Interesse von Ausländern, die langfristig in Polen leben wollen – oft mit Familie und Arbeitsplatz – und den polnischen Immobilienmarkt als stabile Investition betrachten globalpropertyguide.com. Polen verhängt nur wenige Einschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer (EU-Bürger können frei kaufen; für Nicht-EU-Bürger gilt dies im Allgemeinen auch, sie benötigen aber Genehmigungen für bestimmte Immobilientypen wie Farmland). Diese wachsende Auslandsnachfrage stellt eine zusätzliche Unterstützung dar, besonders für Neubauprojekte im Raum Warschau und in Krakau. Sie spiegelt zudem das Vertrauen in die Wirtschaft Polens und die Lebensperspektiven wider.

Ausblick: Allgemeiner Konsens ist, dass sich der polnische Wohnimmobilienmarkt 2025–2026 stabilisieren wird, anstatt einzubrechen. Entwickler und Banken (z.B. PKO BP) erwarten keinen starken Preisverfall; vielmehr könnten die Preise stagnieren oder im Einklang mit der Inflation steigen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sollte die NBP – wie prognostiziert – Ende 2025 Zinssenkungen von etwa 100 Basispunkten vornehmen globalpropertyguide.com, würde dadurch die Erschwinglichkeit von Hypotheken steigen und aufgestaute Nachfrage freisetzen – jedoch schrittweise, da die Kreditvergabekriterien weiterhin streng bleiben. Die Wohnungserschwinglichkeit dürfte sich dank langsamerem Preiswachstum und sinkender Finanzierungskosten von den sehr schlechten Werten 2022–2023 leicht verbessern. Das neue Programm der Regierung „Erste Schlüssel“ (fokussiert auf Bestandsimmobilien) könnte 2025 ebenfalls mehr Ersterwerbern helfen globalpropertyguide.com, ohne die Preise für Neubauten übermäßig anzuheizen (was bei früheren Programmen kritisiert wurde). Zentrale Risiken bleiben: Zeitpunkt und Umfang von Zinssenkungen (eine Verzögerung oder kleinere Schritte könnten die Flaute verlängern), überraschende Politikmaßnahmen (z.B. strengere Vermietersteuern oder Mietkontrollen – aktuell aber keine geplant) sowie die gesamtwirtschaftliche Lage. Letztere zeigt sich weiterhin robust: Polens Wirtschaft wächst, die Arbeitslosigkeit ist niedrig – ein schwerer Nachfrageeinbruch erscheint unwahrscheinlich. Sofern keine externen Schocks eintreten, dürfte die Wohnungsnachfrage in den kommenden 1 bis 2 Jahren schrittweise anziehen, während das Angebot begrenzt bleibt (Entwickler haben neue Projekte zurückgehalten). Das spricht dafür, dass das Marktgleichgewicht mit moderaten Preissteigerungen und nicht mit einer Blase oder einem Einbruch wiederhergestellt werden könnte. Ein Wohnungsmarktbericht fasste zusammen: „[2025] werden die Verkaufszahlen nicht das Niveau der Jahre 2020–2021 erreichen, aber stabil bleiben und einen Absturz vermeiden“ globalpropertyguide.com. Das große Wohnungsdefizit und das Bevölkerungswachstum (verstärkt durch Migration) bieten solide Grundlagen für die mittelfristigen Aussichten des Wohnungsbereichs.

Büroimmobilien: Qualitätsfokus bei begrenztem Neubauangebot

Marktgröße und Erholung: Polens Büroimmobiliensektor überwindet die Herausforderungen der Pandemiezeit mit Widerstandskraft. Der Bestand an modernen Büros überschreitet inzwischen 13 Millionen m² in neun wichtigen Märkten (Warschau plus acht Regionalzentren) polandoffices.com. Bemerkenswert ist, dass der kombinierte Bürobestand der wichtigsten Regionalzentren (6,8 Millionen m²) mittlerweile den von Warschau (6,3 Millionen m²) übertroffen hat polandoffices.com – ein Zeichen für die Entwicklung von Geschäftsstandorten wie Krakau, Breslau, die Dreistadt, Łódź, Posen, Kattowitz usw. Die Nachfrage nach Büromietverträgen hat sich nach dem Pandemieknick in den Jahren 2022–2024 stark erholt. Seit 2017 (außer in den Lockdown-Jahren) lag die jährliche Vermietungsleistung konstant über 1,4 Millionen m² polandoffices.com. Für 2024 wird das gesamte Vermietungsvolumen auf rund 1,45 Millionen m² geschätzt polandoffices.com. Unternehmen erneuern aktiv Mietverträge und optimieren Flächen – Vertragsverlängerungen machen rund die Hälfte des Transaktionsvolumens aus, da viele Unternehmen konsolidieren oder Flächen zugunsten höherer Qualität verkleinern polandoffices.com. Besonders im ersten Quartal 2025 zog die Nachfrage an: Landesweit wurden ca. 340.000 m² neuvermietet – ein Plus von 25 % gegenüber dem Vorjahr europaproperty.com. Davon entfielen auf Warschau etwa 160.000 m² (überwiegend Neuverträge), während die Regionalzentren zusammen mehr als 180.000 m² umsetzten (davon viel durch Verlängerungen) europaproperty.com. Dies zeigt, dass die Mieteraktivität lebhaft ist – insbesondere außerhalb der Hauptstadt, da Firmen expandieren oder in moderne Flächen regionaler Märkte umziehen.

Leerstandsquoten und Angebotsengpass: Die Büro-Leerstände in Polen erreichten ihren Höchststand 2021–2022, als Fertigstellungen mit pandemiebedingten Flächenreduzierungen zusammenfielen. Ende 2024 lag die gesamtpolnische Leerstandsquote bei etwa 14 % in den wichtigsten Märkten polandoffices.com (ca. 1,84 Millionen m² leer stehend, davon 1,17 Millionen in Regionalzentren polandoffices.com). Die Quote in Warschau betrug damals circa 11–12 %, in Regionalzentren lag der Schnitt deutlich höher (mittlerer bis hoher zweistelliger Bereich). Allerdings kehrt sich der Trend nun um: 2025 wird mit sinkenden Leerständen gerechnet, denn das Neubauangebot ist stark zurückgegangen polandoffices.com. Die Bautätigkeit fiel 2023–2024 auf Mehrjahrestiefs. 2024 wurden in allen wichtigen Regionalzentren zusammen weniger als 200.000 m² neue Büros fertiggestellt polandoffices.com. Auch in Warschau stockt die Pipeline – 2025 sind dort nur rund 135.000 m² an Fertigstellungen geplant (gegenüber 300.000+ in Boomjahren) europaproperty.com europaproperty.com. Tatsächlich wurden im ersten Quartal 2025 so wenige neue Büros fertiggestellt wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr – lediglich je ein mittelgroßes Projekt in Warschau und in Poznań europaproperty.com.

Für 2025 wird das gesamte Neuflächenangebot landesweit auf unter 300.000 m² (ein außergewöhnlich niedriger Wert) prognostiziert, und in den Regionalmärkten könnten historische Tiefststände erreicht werden polandoffices.com. Entwickler bleiben vorsichtig: Viele haben Projekte in Planung, verschieben aber den Baubeginn, bis genügend Mieter Vorverträge abgeschlossen haben oder die Leerstände weiter sinken polandoffices.com europaproperty.com. Zudem werden vermehrt ältere Bürogebäude vom Markt genommen oder umgewidmet (vor allem in Warschau), weil sie veraltet oder ineffizient sind europaproperty.com. Das nimmt dem Markt effektiv Fläche weg und gleicht so Neuzugänge teilweise aus. Im Warschauer Zentrum stellt zudem ein Mangel an verfügbaren Baugrundstücken eine weitere Begrenzung dar – ohne größere Vorvermietungen entstehen kaum neue Hochhäuser, und zentrales Land ist knapp polandoffices.com. In sekundären Teilmärkten wird nur gebaut, wenn Finanzierung und Nachfrage (Vorverträge) gesichert sind polandoffices.com.

Das Ergebnis dieser Dynamik ist ein allmählicher Abbau des Überangebots. Anfang 2025 ist die Leerstandsquote in Warschau im Durchschnitt auf etwas über 10 % gesunken europaproperty.com, nachdem sie ihren Höchststand überschritten hatte. Zudem gibt es in Warschau eine starke Divergenz: So liegt die Leerstandsquote im erstklassigen Stadtzentrum nur bei etwa 7 %, während sie in einigen äußeren Gebieten wie Służewiec („Mordor“) über 20 % beträgt europaproperty.com. Dies verdeutlicht eine Flucht in Qualität und Lage – Unternehmen geben ältere, peripher gelegene Büros zugunsten zentraler, gut angebundener Gebäude auf. In den Regionen bleibt der Leerstand im Schnitt höher (gegen Jahresende 2024 bei etwa 17–18 % in den wichtigsten Städten) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Die Trends unterscheiden sich je nach Stadt: Krakau und Kattowitz verzeichnen bereits einen Rückgang der Leerstandsquote (dank hoher Nachfrage), während Breslau und Posen zuletzt einen leichten Anstieg hatten europaproperty.com. Ein Beispiel: Krakau (der zweitgrößte Büromarkt, 1,8 Millionen m²) verzeichnete im 1. Quartal 2025 rund 57.000 m² Flächenumsatz und nur ca. 86.000 m² Büros im Bau europaproperty.com europaproperty.com – dieses knapper werdende Angebot senkt die Leerstandsrate. Insgesamt wird bei begrenztem Neubau in 2025–26 ein weiterer Rückgang der Leerstände prognostiziert, sowohl in Warschau als auch in den meisten Regionalstädten polandoffices.com, sodass der Büromarkt bis 2026 wieder in ein gesünderes Gleichgewicht kommt.

Mieten und Mieterpräferenzen: Die Büromieten sind trotz Pandemie und zuletzt gestiegener Betriebskosten weitgehend stabil geblieben. Vermieter haben sich mit nominalen Mietsteigerungen zurückgehalten und stattdessen Anreize genutzt, um die effektiven Nettomieten zu steuern. Anfang 2025 liegen die Mietpreise für Spitzenflächen im zentralen Warschau bei etwa 18 bis 27 €/m²/Monat europaproperty.com, abhängig von Standard und Lage des Gebäudes (neue Landmark-Türme erzielen den oberen Bereich ~25–27 €). In nicht-zentralen Warschauer Büros liegen die Mieten bei ca. 10 bis 17 €/m² europaproperty.com. In den wichtigsten Regionalstädten rangieren die Class-A-Mieten allgemein zwischen 9 und 19,5 €/m² europaproperty.com – wobei Krakau und Breslau am oberen Ende liegen (im Schnitt niedrige bis mittlere Zehnerbeträge, bis zu ~18–19 € für Top-Flächen) und kleinere Städte wie Łódź oder Stettin niedriger. Diese Mietspannen haben 2024 in einzelnen Märkten leicht angezogen (zum Beispiel wurde in Krakau die Spitzenmiete bei geringerem Leerstand um etwa 0,5 € erhöht), im Allgemeinen gab es aber keine dramatischen Mietanstiege, da der Wettbewerb um Mieter hoch blieb content.knightfrank.com. 2025 könnte es mit der Vermietung hochwertiger Flächen eine vermehrt vermieterfreundliche Entwicklung in den besten Lagen geben, was zu moderatem Mietwachstum in Top-Gebäuden führen könnte. Bereits sind die Nebenkosten (Betriebskosten etc.) 2022–23 durch Energiekosten gestiegen, aber bis 2024 haben sich diese stabilisiert, und die Mieter haben ihre Budgets für die gesamte Flächennutzung entsprechend angepasst.

Entscheidend ist, dass Mieter Qualität über Quantität stellen. Es hat eine „Flucht in Qualität“ eingesetzt: Unternehmen bevorzugen moderne, nachhaltige Büros in attraktiven Lagen mit guter Ausstattung, um Mitarbeitende zurück ins Büro zu holen. „Mieter bevorzugen weiterhin neue Gebäude und schätzen hohe Ausstattungsstandards und zentrale Lagen. Wirtschaftliche Bedingungen, Erreichbarkeit und Anbindung bleiben Schlüsselfaktoren“, bemerkt ein führender Büroberater europaproperty.com. Dies zeigt sich daran, dass in Warschau ein Großteil der im 1. Quartal 2025 vermieteten Flächen in neueren Gebäuden der zentralen Zone war europaproperty.com. Älterer Bürobestand ohne Green-Building-Zertifizierungen, effiziente Lüftung oder flexible Flächenaufteilung hat zunehmend Probleme, Nutzer zu halten polandoffices.com. Ein Teil dieses älteren Bestands (insbesondere aus den 1990er/2000er Jahren) steht vor der technischen Überalterung, sofern keine Modernisierung erfolgt. Bereits jetzt investieren Eigentümer in die Aufwertung, um ESG-Standards zu erfüllen – durch smarte Energiesysteme, bessere Luftqualität und Gemeinschaftsflächen polandoffices.com. Gebäude, die moderne ESG- und Wellbeing-Kriterien nicht erfüllen, riskieren längeren Leerstand und Mietabschläge polandoffices.com. Dadurch spaltet sich der Markt immer mehr: eine Polarisierung zwischen gefragten, hochwertigen Büros (niedriger Leerstand, stabile Mieten) und weniger beliebten, überalterten Flächen (hoher Leerstand) cbre.pl. In Warschau ist das besonders offensichtlich: Glänzend-neue Wolkenkratzer in Wola sind fast voll belegt, während ältere Büros am peripheren Mokotów Leerstände von über 20 % und Mietnachlässe aufweisen.

Ein weiterer Trend ist die Flächenoptimierung: Viele Unternehmen mieten etwas kleinere Büros als vor COVID, was hybride Arbeitsmodelle und Effizienzsteigerungen widerspiegelt. Newmark-Studien zeigen, dass die durchschnittliche Mietvertragsgröße in den letzten Jahren gesunken ist polandoffices.com, da Mieter Flächen konsolidieren oder auf Shared-Desk-Modelle umsteigen. Dennoch ist die Gesamtnachfrage robust genug, um weiterhin positive Nettoabsorption zu ermöglichen. Auch Anbieter von Co-Working und flexiblen Büros expandieren wieder und nehmen mit flexiblen Angeboten einen Teil des Leerstandes auf.

Investitionen und Renditen: Das Investoreninteresse an polnischen Büros hat sich Ende 2024 erholt, da mehr Klarheit bei den Zinssätzen bestand. Es wurden mehrere große Transaktionen abgeschlossen, darunter auch prominente Deals wie der Erwerb des Warschauer Büroturms UNIT für rund 280 Millionen € content.knightfrank.com. Insgesamt machten Büroimmobilien etwa 33 % des Investmentvolumens 2024 aus (rund 1,6–1,7 Mrd. €) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Internationale Investoren werden durch die im Vergleich zu Westeuropa hohen Renditen angelockt. Die Spitzenrenditen für erstklassige Büroimmobilien in Warschau liegen Ende 2024 bei etwa 6,0 % content.knightfrank.com – deutlich höher als beispielsweise in Berlin oder Paris (dort ca. 3–4 %). In den Regionalstädten können die Renditen – je nach Mietvertragslaufzeit und Bonität – nochmals höher ausfallen. Nach ihrer Stabilisierung Ende 2023 könnten die Renditen bei verbesserter Stimmung abermals leicht komprimieren content.knightfrank.com. Polen bietet also einen bedeutenden Risikoaufschlag und höhere Einkommensrenditen als westeuropäische Märkte, was weiterhin internationales Kapital anzieht content.knightfrank.com. Die Zahl lokaler Investoren bleibt gering (REITs fehlen etc.), aber das Interesse deutscher, US-amerikanischer und asiatischer Fonds an polnischen Büroobjekten wächst content.knightfrank.com. Für 2025 ist die Pipeline groß, darunter auch Paketkäufe und der Markteintritt neuer Investoren.

Ausblick: Der polnische Büromarkt befindet sich in einem zyklischen Aufschwung, der bis 2025–2026 andauern dürfte. Da nahezu kein Überangebot in Sicht ist, verschiebt sich das Kräfteverhältnis in den Top-Segmenten langsam wieder zugunsten der Vermieter. Die Leerstandsquote dürfte weiter leicht sinken (Warschau könnte bis 2026 eine einstellige Gesamtleerstandsrate erreichen). Mietpreise in Bestlagen könnten moderat steigen, da das Angebot knapper wird; sollten die Nachfragewerte stabil bleiben, könnte der Spitzenmietpreis in Warschau in den nächsten Jahren die Marke von 30 € erreichen. Die Marktsegmentierung bleibt jedoch bestehen – sekundäre Lagen und ältere Gebäude der Klasse B müssen sich über Renovierungen oder Umnutzung (z.B. zu Wohnzwecken) neu positionieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Wir rechnen mit begrenztem Neubau bis Ende 2025 oder 2026 polandoffices.com, wenn voraussichtlich niedrigere Zinsen und verbesserte Finanzierungsbedingungen den nächsten Entwicklungszyklus anstoßen könnten europaproperty.com. Einige Projektentwickler sichern sich bereits jetzt Genehmigungen, warten aber auf das wirtschaftliche Startsignal. Bleibt Polens Wirtschaft auf Kurs, sollte auch das Beschäftigungswachstum im Bürosektor (Technologie, Business Services, F&E-Zentren usw.) anhalten und einen stetigen Flächenverbrauch antreiben, insbesondere in regionalen Technologiezentren. Ein aufkommender Risikofaktor ist der Trend zu Remote- und Hybridarbeit – obwohl zahlreiche Unternehmen wieder in erheblichem Umfang ins Büro zurückgekehrt sind, bleibt hybrides Arbeiten fester Bestandteil (mit einer üblichen Präsenzrate von 50–80 %, die inzwischen als „normal“ gilt) und könnte den zukünftigen Flächenbedarf begrenzen europaproperty.com. Dennoch zeigt sich der polnische Bürosektor anpassungsfähig: Mieter fokussieren sich auf Qualität und ESG, Vermieter passen das Angebot an und modernisieren Bestände, und Investoren bleiben optimistisch für die Langfristperspektive. Knight Frank konstatiert, der Markt befinde sich in einer „Korrekturphase“; aber mit stabiler Nutzernachfrage und äußerst begrenztem Neubau ist der Weg frei für ein gesünderes Gleichgewicht und potenzielles Mietwachstum bei hochwertigen Büros in den kommenden Jahren cbre.pl.

Einzelhandelsimmobilien: Hohe Auslastung, Retail-Park-Boom & sich wandelnde Konsumtrends

Starke Erholung nach der Pandemie: Der polnische Einzelhandelsimmobiliensektor hat die Pandemiekrise weitestgehend überwunden und verzeichnet wieder spürbares Wachstum. Die Konsumausgaben der Polen steigen nominal kontinuierlich, begünstigt durch höhere Löhne und geringe Arbeitslosigkeit, auch wenn die hohe Inflation die realen Einzelhandelsumsätze 2022–2023 belastet hat. 2024 hat sich das Einzelhandelswachstum stabilisiert und die Frequenz in Einkaufszentren ist zurückgekehrt. Anfang 2025 herrscht bei Einzelhändlern vorsichtiger Optimismus: „Der Einzelhandelssektor Polens kann optimistisch nach vorne blicken. Trotz globaler Unsicherheit und vergangener hoher Inflation steigt die Kaufkraft der Verbraucher und der E-Commerce ergänzt mittlerweile den stationären Handel, statt ihn zu bedrohen,“ stellt die Leiterin Retail bei BNP Paribas Real Estate fest europaproperty.com europaproperty.com.

Neue Angebotswelle bei Retail Parks: Ein auffälliger Trend ist ein kleiner Boom bei Einzelhandelsentwicklungen, insbesondere außerhalb der Großstädte. 2024 wurden landesweit 545.000 m² neue Einzelhandelsfläche fertiggestellt europaproperty.com – der höchste jährliche Zuwachs seit 2015. Die Entwicklung konzentrierte sich insbesondere auf Retail Parks und freistehende Fachmarktzentren, die dem Wunsch der Käufer nach komfortablen und mit dem Auto gut erreichbaren Formaten entsprechen. Allein im ersten Halbjahr 2024 wuchs Polens Einzelhandelsbestand um ca. 300.000 m², im ersten Quartal 2025 kamen weitere 42.000 m² hinzu europaproperty.com. Für das Gesamtjahr 2025 werden rund 400.000 m² neue Flächen erwartet – fast so viel wie 2024 europaproperty.com. Diese zweijährige Welle ist bemerkenswert, da der Einzelhandelsneubau in den späten 2010er Jahren zuvor deutlich nachgelassen hatte. Die Projekte umfassen sowohl Erweiterungen bestehender Zentren als auch zahlreiche kleinere Vorhaben in bislang unterversorgten Städten. Beispiele sind die Eröffnungen von M Park Mrągowo (15.000 m²), OTO Park Żagań (6.500 m²) und M Park Brzeziny (5.800 m²), allesamt Retail Parks, sowie eine Erweiterung des Aniołów Parks in Częstochowa europaproperty.com. Die Entwicklungspipeline bleibt mit ~450.000 m² in Bau robust (einschließlich einiger Umstrukturierungen ehemaliger Hypermärkte) europaproperty.com. Das größte Projekt in Bau ist das Designer Outlet Kraków (21.000 m², Eröffnung Mai 2025) europaproperty.com, weitere nennenswerte sind Przystanek Karkonosze und OTO Park in Siemianowice (jeweils ca. 17–18k m²) europaproperty.com. Retail Parks dominieren die Neueröffnungen, was einen strategischen Wandel widerspiegelt: Entwickler bevorzugen Open-Air-Konzepte mit geringeren Kosten, die sich als besonders resistent erwiesen haben (sie waren auch in Corona-Lockdowns weiterhin zugänglich und bedienen den Bedarf an schnellem, bequemem Einkaufen).

Hohe Auslastung und Erholung: Trotz dieses Zustroms neuer Flächen sind Polens Einzelhandelsimmobilien weiterhin weitgehend voll vermietet. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den 16 größten Städten lag Mitte 2024 bei lediglich ca. 3,3 %, das sind 0,3 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr europaproperty.com. Ende 2024 pendelte sie um 3 % cushmanwakefield.com. So niedrige Leerstände zeigen, dass die Nachfrage mit dem Angebot Schritt hält. Tatsächlich sanken die Leerstände in 6 der 8 größten Städte im laufenden Jahr 2024 europaproperty.com. Lediglich Krakau und Breslau verzeichneten leichte Zuwächse (und Stettin blieb stabil) europaproperty.com, wohl bedingt durch kurzfristiges Flächenwachstum aus neuen Projekten. Ansonsten expandieren die Einzelhändler – besonders Supermarktketten, Discounter, Baumärkte und einige Modeanbieter – und belegen neue wie auch vormals leerstehende Flächen. Die Einkaufszentren in den Großstädten Polens erreichen im Schnitt eine Vermietungsquote von über 97 %, sind also praktisch voll ausgelastet bis auf das normale Fluktuationsniveau.

Frequenz- und Umsatzdaten bestätigen diesen positiven Trend. Laut Polnischem Rat der Einkaufszentren (PRCH) lag die Besucherfrequenz in Shoppingcentern Anfang 2025 leicht über dem Vorjahresniveau – im Januar 2025 wurde eine Frequenzsteigerung von +0,4 % zum Vorjahr und ein Umsatzanstieg bei Mietern von +2,6 % zum Vorjahr verzeichnet europaproperty.com. Das deutet darauf hin, dass die Kunden nach Weihnachten wieder verstärkt kamen und auch Anfang des Jahres einkauften (vielleicht im Vorgriff auf Winterferien). Im Umsatzranking lagen Dienstleistungen (+6,6 %), Spezialhandel (+6,2 %) und Gesundheit & Beauty (+6,1 %) vorn europaproperty.com – ein Zeichen, dass wieder mehr für persönliche Dienstleistungen und Konsum ausgegeben wird. Das Einkaufsverhalten scheint sich zu normalisieren, mit einer neuen Balance zwischen stationärem und Online-Handel. Der E-Commerce-Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz in Polen hat sich bei rund 9 % (Stand März 2025) stabilisiert europaproperty.com. Onlineverkäufe werden nun als Ergänzung und nicht mehr als Bedrohung für den stationären Handel gesehen; viele Einzelhändler setzen auf Omnichannel-Strategien, und Kunden kaufen in beiden Kanälen. Kurz: Der E-Commerce wird nicht mehr als existenzielle Bedrohung für Malls wahrgenommen, sondern als Bestandteil des gesamten Einzelhandelsökosystems europaproperty.com.

Allerdings läuft nicht alles reibungslos: Die realen (inflationsbereinigten) Einzelhandelsumsätze zeigten 2023–2024 gewisse Schwächen. Anfang 2025 hatte die hohe Inflation die Kaufkraft der Konsumenten geschmälert, was zu leichten jährlichen Rückgängen im Volumen führte. So lagen laut Statistikamt Polens die Einzelhandelsumsätze für März 2025 (zu konstanten Preisen) um 0,3 % niedriger als im März 2024 (zweiter Rückgang in Folge im Jahresvergleich) europaproperty.com. Die Konsumenten bleiben angesichts der nach wie vor erhöhten Preise und wirtschaftlicher Unsicherheit etwas zurückhaltend. Auf Monatsbasis stiegen die Umsätze im März jedoch (plus 14 % zu Februar, saisonal bedingt) europaproperty.com. Da die Inflation weiter sinken und die Löhne steigen dürften, ist später in 2025 von steigender Verbraucherstimmung und folglich auch von stärkerem Einzelhandelswachstum auszugehen.

Einzelhandelsformate und Herausforderungen: Eine zentrale strukturelle Herausforderung für den polnischen Einzelhandelsimmobilienmarkt ist das Altern des Bestands an Einkaufszentren. Nahezu 70 % der Einzelhandelsflächen sind über 10 Jahre alt europaproperty.com. Viele Einkaufszentren der ersten Generation aus den 2000er Jahren müssen inzwischen modernisiert werden, um den heutigen Erwartungen der Kunden zu entsprechen. Vermieter setzen daher verstärkt auf Renovierungen, Upgrades und neue Attraktionen. Ein Paradebeispiel ist das Nowa Sukcesja Center in Łódź, das sich nach Schwierigkeiten mit einer riesigen 30.000 m² großen Entertainment-Zone namens „Hopa Lupa“ mit Trampolinparks, Kartbahnen und anderen Freizeitangeboten neu erfindet europaproperty.com. Dies spiegelt einen breiteren Trend wider: Einzelhandelsvermieter ergänzen F&B (Food & Beverage), Freizeit- und Erlebnisbereiche, um die Besucherzahl und die Aufenthaltsdauer zu steigern. Es ist zu erwarten, dass weitere Einkaufszentren diesem Weg folgen und Kinos, Fitness, Familienunterhaltung und Gastronomie integrieren, um relevant zu bleiben – da reines Shopping in einigen Kategorien zunehmend online erfolgt.

Ein weiterer speziell polnischer Faktor ist das Sonntagsverkaufsverbot, das seit 2018 die Öffnung der meisten Geschäfte an den meisten Sonntagen einschränkt. Dieses Gesetz beeinflusste das Besucherverhalten am Wochenende und zwang Einkaufszentren, sich mit mehr Veranstaltungen unter der Woche und Angeboten wie Restaurants oder Kinos (die ausgenommen sind) anzupassen. Auch wenn dies nicht explizit in Berichten genannt wird, ist es ein grundlegender Faktor für den polnischen Einzelhandel (und möglicherweise ein Grund für die gestiegene Beliebtheit von Retail Parks, in denen oft Supermärkte untergebracht sind, die an manchen Sonntagen öffnen dürfen).

Stimmung der Händler: Internationale Marken betrachten Polen im Allgemeinen positiv aufgrund der großen Bevölkerung und einer wachsenden Mittelschicht. In den Jahren 2024–25 gab es mehrere Markteintritte und Expansionen – darunter auch im Luxussegment in Warschau sowie im Value-Segment in Regionalstädten. Das Verbrauchervertrauen erreichte 2022 aufgrund des Krieges in der Nachbarschaft und hoher Inflation einen Tiefpunkt, hat sich aber seither erholt. Es herrscht weiterhin eine gewisse Vorsicht (was die leichten Rückgänge beim Volumen zeigen), aber insgesamt wird für 2025 – bei sinkender Inflation – ein reales Wachstum des Konsums erwartet. Das ist positiv für Vermieter: Höhere Umsätze bedeuten gesündere Mieter und Potenzial für Mietindexierungen.

Investitionen und Renditen: Der Einzelhandelsinvestmentmarkt verzeichnete 2024 ein großes Comeback und stand für rund 32 % des gesamten gewerblichen Immobilieninvestmentvolumens Polens content.knightfrank.com. Es gab mehrere große Transaktionen: Besonders zwei der größten Einkaufszentren Polens – das Silesia City Center in Katowice und Magnolia Park in Wrocław – wurden vom südafrikanischen Investor NEPI Rockcastle für jeweils 405 Millionen € und 373 Millionen € erworben content.knightfrank.com. Außerdem wurde ein Portfolio aus sechs mittelgroßen Retail Parks für 285 Millionen € verkauft content.knightfrank.com. Diese Transaktionen verdeutlichen das wiedererwachte Vertrauen in polnische Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in dominante Einkaufszentren sowie in Portfolios mit Retail Parks und Nahversorgern. Die Spitzenrenditen für Einkaufszentren sind bis Ende 2024 auf etwa 6,25 % gestiegen content.knightfrank.com – deutlich höher als vor der Pandemie (~5,0 %). Diese Bewegung nach außen spiegelt sowohl die globale Neubewertung (bedingt durch höhere Zinsen) als auch ein höheres wahrgenommenes Risiko im Einzelhandel wider. Dennoch lockt die Tatsache, dass Polens Einzelhandelsrenditen höher sind als in Westeuropa, und bietet Aufwärtspotenzial, sobald sich der Markt stabilisiert content.knightfrank.com. Besonders gefragt sind Retail Parks, die mit ihrer stabilen Einkommenssituation überzeugen; ihre Renditen bewegen sich im ähnlichen oder leicht höheren Bereich als die von Einkaufszentren (je nach Mietdauer und Mieterstruktur).

Ein Hindernis für lokale Investitionen in Einzelhandel (und andere Sektoren) war bisher das Fehlen von REITs. Wie bereits erwähnt, stammen über 90 % der kommerziellen Immobilieninvestitionen in Polen aus ausländischem Kapital europaproperty.com, unter anderem weil inländische Institutionen und Privatanleger keine REIT-Struktur haben, über die sie investieren könnten. Die Einführung einer REIT-Gesetzgebung wird von der Regierung seit Langem diskutiert – sie könnte polnische Ersparnisse in Immobilien wie Einkaufszentren lenken und so die Eigentümerstruktur zugunsten von Inländern verschieben. Stand 2025 gibt es jedoch keine REITs – dieses „fortgesetzte Fehlen“ wird von Branchenexperten als wichtiges fehlendes Element gesehen europaproperty.com.

Ausblick: Die Perspektiven für polnische Einzelhandelsimmobilien in den kommenden 3–5 Jahren sind vorsichtig positiv. Die Fundamente des Sektors – geringe Leerstände, steigende Kaufkraft der Verbraucher und ein begrenztes Angebot an neuen Einkaufszentren in Großstädten – sprechen für Stabilität. Wir erwarten, dass hohe Auslastungen anhalten, insbesondere in gut laufenden Einkaufszentren und lebensmittelorientierten Retail Parks. Die Mieten in Premiumlagen dürften angesichts der starken Nachfrage stabil bleiben oder im Rahmen der Indexierung leicht steigen. Sekundäre Objekte (ältere Center in gesättigten Märkten) stehen vor dem Druck, sich neu zu erfinden, oder müssen mit steigenden Leerständen rechnen, falls sie sich nicht modernisieren. Weiterhin sollte das Wachstum von Retail-Park-Entwicklungen in kleineren Städten anhalten, da dieses Format den aktuellen Verbraucherpräferenzen (Bequemlichkeit, Open-Air, lokales Einkaufen) entspricht. Einzelhändler werden – vor allem im Discount-Supermarkt-, Baumarkt- und internationalen Modehandel – weiterhin expandieren und Polens unterversorgte Mittelstädte anvisieren.

Der Konsum bleibt ein Unsicherheitsfaktor: Fällt die Inflation wie prognostiziert 2025 auf ca. 4 % und 2026 auf ca. 3 % reuters.com, steigen die Reallöhne und stützen das Einzelhandelsvolumen. Zudem ist die Bevölkerung Polens durch Zuwanderung gewachsen, was neue Konsumenten schafft. Daher sollte die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen moderat zunehmen. Andererseits wird der E-Commerce seinen Anteil stetig erhöhen (voraussichtlich von ca. 9 % auf einen Anteil im niedrigen Zehnerprozentbereich der Umsätze bis 2028), was die Nachfrage nach bestimmten Einzelhandelsflächen begrenzt (insbesondere Elektronik, Bücher, die bereits stark online sind). Doch Kategorien wie Lebensmittel, Gastronomie, Freizeit und Dienstleistungen werden den stationären Handel wichtig halten.

Haupt­herausforderungen und Risiken für den Einzelhandel sind: die Modernisierung älterer Center, das Halten der Besucherzahlen angesichts der Online-Konkurrenz und das Risiko eines Konjunkturabschwungs mit Auswirkungen auf das Konsumklima. Hinzu kommen Kostensteigerungen (Energie, Löhne), die die Rentabilität der Händler belasten und somit die Mietzahlungsfähigkeit beeinflussen können – viele nutzen inzwischen Omnichannel-Modelle. Insgesamt wird erwartet, dass der Einzelhandelsimmobilienmarkt Polens gesund bleibt, wobei das anhaltende Wirtschaftswachstum zu höheren Einzelhandelsumsätzen führt. Fokus der Branche liegt auf Erlebnisqualität – durch Integration von Freizeit- und Gastronomieangeboten in Einkaufszentren – sowie auf strategischer Entwicklung – also auf den richtigen Formaten (Parks, Outlets, Mixed-Use-Projekte), um den Konsumgewohnheiten zu entsprechen. Bei gelungener Anpassung sind stabile Renditen und gegebenenfalls eine weitere Renditekompression zu erwarten – vor allem, wenn REITs eingeführt werden oder mehr inländische Investoren auf den Plan treten.

Industrie & Logistik: Hohe Nachfrage trifft auf langsamere Versorgung – Ausgewogener Ausblick

Rekordwachstum, nun Abkühlung: Polens Logistik- und Industrieimmobilienmarkt war in den letzten Jahren ein Star-Performer und wuchs außergewöhnlich stark. Bis Q4 2024 erreichte Polens moderner Lager- und Industriemarkt ~34,5 Mio. m² megaproject.com – ein Wachstum von etwa 9 % im Jahresvergleich property-forum.eu. (Im Vergleich: Vor nur fünf Jahren war das Lagerflächenangebot etwa halb so groß – ein Zeichen für den Boom durch E-Commerce und Nearshoring.) 2024 allein lieferten Entwickler mehr als 4+ Mio. m² neue Fläche in 14 Regionen megaproject.com. Dieses hohe Tempo machte Polen zu einem der führenden Logistikentwicklungsstandorte Europas – Mitte 2024 hatte Polen die zweitgrößte Netto-Nachfrage in Europa (nur hinter einem anderen Markt) marketoutlook.cbrepoland.pl und damit eine Spitzenposition als kontinentales Logistikzentrum.

Nachfragetreiber: Hinter dieser Stärke stehen mehrere Faktoren. Polens strategische Lage in Mitteleuropa, vergleichsweise niedrige Lohnkosten und verbesserte Infrastruktur (Straßen, Autobahnen, Schienen) ziehen Hersteller und Distributionszentren für den EU-Markt an. Das Wachstum im E-Commerce (Amazon, Zalando und andere betreiben große Logistikzentren in Polen) und im Bereich 3PL (Third Party Logistics) sind wesentliche Nachfragetreiber. Darüber hinaus profitieren Nearshoring-Trends – westliche Unternehmen verlagern Produktion näher an ihren Hauptmarkt –, insbesondere angesichts globaler Lieferkettenprobleme (z.B. US-China-Handelsstreit), indem sie Standorte diversifizieren polandinsight.com. Polnische Agenturen berichten über eine wachsende Anzahl von Anfragen internationaler Unternehmen (darunter chinesische) nach neuen Logistikflächen in Polen, da sie ihre Lieferketten neu organisieren polandinsight.com.

Robustes Vermietungsgeschäft, leichter Anstieg der Leerstandsquote: Die Nachfrage nach Industrieflächen ist robust. Das Vermietungsvolumen 2024 erreichte ca. 5,8 Mio. m², was einem Anstieg von ca. 4 % gegenüber 2023 entspricht axiimmo.com, und signalisiert eine fortlaufende Expansion der Nutzer. Bemerkenswert ist, dass etwa 48 % der Vermietungsabschlüsse 2024 auf Vertragsverlängerungen entfielen polandinsight.com – das heißt, bestehende Mieter verlängern in großer Zahl, was ein Zeichen für Vertrauen in den Standort ist, aber auch bedeutet, dass ein kleinerer Anteil reine Neuanmietungen und -erweiterungen waren. Trotzdem machten neue Abschlüsse und Erweiterungen etwa 3 Mio. m² aus – ein sehr gesunder Wert. Die Leerstandsquote, die in den Jahren 2019–2021 extrem niedrig war (um 5 % oder darunter), ist leicht angestiegen, da das Angebot zeitweise das Wachstum übertroffen hat. Ende 2024 lag der Leerstand national bei rund 7,5 % polandwarehouses.com (ca. 2,6–3 Mio. m² verfügbar). Bis Mitte 2025 erhöhte sich die Leerstandsquote weiter auf 8,5 % polandinsight.com. Dieser Anstieg ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass das neue Angebot vorübergehend die Nettoaufnahme überstieg – der Markt absorbiert Flächen schnell, aber die Entwickler haben in 2022–Q1 2024 so viel gebaut, dass sich in manchen Regionen Leerstand ansammelte polandinsight.com. So verzeichneten beispielsweise Regionen wie Niederschlesien (Wrocław) einen höheren Leerstand, da dort mehrere große Parks gleichzeitig eröffneten europaproperty.com.

Dennoch signalisiert ein Leerstand von rund 8 % immer noch einen ausgewogenen Markt – genug Angebot, um Mietern Auswahl zu bieten, aber kein Überangebot. Branchenexperten betrachten den Anstieg der Leerstandsquote tatsächlich als gesunde Normalisierung nach dem extrem engen Markt der Vorjahre: „Der Anstieg der Leerstände ist eine natürliche Folge des vorherigen Investitionsbooms. Der Markt bewegt sich zurück in Richtung Gleichgewicht,“ erklärt ein Analyst von Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Der höhere Leerstand hat erstmals seit Jahren zu einer gewissen Verschiebung der Verhandlungsposition hin zu den Mietern geführt (Mieter können in einigen Regionen leicht bessere Konditionen oder Anreize aushandeln) cbre.pl cbre.pl. Die Entwickler haben reagiert und beim spekulativen Bau einen Gang zurückgeschaltet, was wiederum einen weiteren Anstieg des Leerstands verhindert. Tatsächlich gab es Ende 2024 weniger Projektstarts, und die im Bau befindliche Pipeline ist im Vergleich zu den Boomjahren 2021–22 deutlich geschrumpft. Der Markt steuert somit auf eine sanfte Landung zu: Die Nachfrage bleibt stark und breit gestreut (3PL, Handel, leichte Produktion, Rechenzentren usw.), während das Angebotswachstum abkühlt – so kann der vorhandene Leerstand in den kommenden Quartalen absorbiert werden.

Mietstabilität und „Urban“-Logistikprämie: Trotz Kosteninflation (Materialien, Löhne) und höherer Finanzierungskosten sind die Mieten für Lagerflächen ziemlich stabil geblieben. Die polnischen Industriemieten gehören zu den erschwinglichsten in der EU – ein Grund, warum viele Mieter angezogen werden. Mitte 2025 liegen die Mieten für klassische Logistikhallen typischerweise bei ca. 3,80 bis 5,00 € pro m²/Monat polandinsight.com für Standardflächen in den Hauptlogistikhubs (unteres Ende in Zentralpolen und Oberschlesien, oberes Ende im Raum Warschau oder in kleineren städtischen Märkten). „Städtische“ Last-Mile-Lagerhäuser (kleinere Einheiten am Stadtrand oder innerhalb von Städten) erzielen dagegen höhere Mieten, etwa 5,00 bis 7,50 € pro m²/Monat polandinsight.com, aufgrund der Lagegunst. Diese Mietniveaus sind im vergangenen Jahr weitgehend unverändert geblieben – sie waren relativ stabil, was darauf hindeutet, dass die Vermieter trotz des steigenden Leerstands keine Abschläge bei den Spitzenmieten machen mussten. Stattdessen gibt es eher zusätzliche Anreize oder Zugeständnisse bei langfristigen Verträgen. Die stabile Mietentwicklung spricht für einen gereiften Sektor, in dem Vermieter und Mieter auf langfristige Partnerschaften setzen statt auf Preiskämpfe polandinsight.com.

Erwähnenswert ist zudem, dass neue Mietverträge meist eine Indexierung an die Inflation enthalten (üblicherweise jährliche Anpassung an den VPI), sodass viele Vermieter in den Jahren 2022–23 durch die hohe Inflation steigende Mieteinnahmen erzielen konnten. Bei moderaterer Inflation werden die Mietindexierungen wieder niedriger ausfallen, sodass weiteres Ertragswachstum künftig von höheren Auslastungen oder Neuvermietungen in Spitzenlagen abhängt.

Nachhaltigkeit („Grüne Lagerhäuser“): Ein wichtiger Trend in der Logistik ist das Streben nach nachhaltigen, energieeffizienten Lagerimmobilien. Viele Neubauten in Polen erfüllen BREEAM- oder LEED-Standards – etwa durch Solaranlagen, LED-Beleuchtung, Regenwassernutzung und sogar eigene Energiespeicher. Die Nachfrage seitens Nutzer und Investoren nach „grünen“ Zertifikaten ist groß, da viele Unternehmen ihre CO₂-Bilanz verbessern wollen. Der Artikel von Poland Insight spricht von einem „Boom der grünen Lager“ (wie bereits im Titel), und tatsächlich ist dies heutzutage oft ein Verkaufsargument. Solaranlagen auf großen Lagerdächern werden immer häufiger, einige Standorte werden sogar direkt für den Einsatz von E-Lkw vorbereitet. Dieser Trend macht Polens ohnehin modernen Bestand noch zukunftssicherer, erfordert jedoch Investitionen der Entwickler (die durch leicht höhere Mieten oder einen Platzierungsvorteil am Markt wieder eingespielt werden).

Geografische Verteilung: Die wichtigsten Logistikregionen bleiben Warschau (Zentralpolen), Oberschlesien (Raum Kattowitz), Niederschlesien (Wrocław), Poznań sowie zunehmend Zentralpolen (Raum Łódź) und Westpolen (Szczecin mit Fokus auf den deutschen Markt). In diesen Regionen liegt der Großteil des polnischen Bestands von 35 Mio. m². Das Wachstum erstreckt sich jedoch zunehmend auf Ostpolen und kleinere Städte, begünstigt durch den Ausbau des Autobahnnetzes (z. B. holen Rzeszów, Lublin auf). Zum Beispiel beginnen ausländische Investoren inzwischen, Projekte in Grenznähe zur Ukraine (Rzeszów) zu entwickeln, in Erwartung eines künftigen Wiederaufbau-Booms in der Ukraine und aufgrund aktueller NATO-Militärlogistikanforderungen dort.

Investmentmarkt: Logistikimmobilien bleiben der Liebling der Kapitalanleger – und Polen bildet da keine Ausnahme. 2024 machten Industrieimmobilien rund 25 % des Investitionsvolumens aus content.knightfrank.com. Auch wenn es nicht mehr so spektakulär ist wie beim Höhepunkt 2021, finden weiterhin Abschlüsse statt. Die Renditen wurden 2022–23 deutlich nach oben angepasst und stiegen von historischen Tiefstständen (~4 % oder darunter) auf attraktive ca. 6,25 % für erstklassige Logistikimmobilien Ende 2024 content.knightfrank.com. Diese Korrektur, kombiniert mit den starken Fundamentaldaten des Sektors, hat das Interesse bestehender und neuer Investoren wiederbelebt. Viele internationale Fonds, die Käufe bei 4-%-Renditen nicht rechtfertigen konnten, finden die polnischen Lager-Assets bei Renditen über 6 % nun wieder sehr attraktiv content.knightfrank.com. Zudem bietet Polen einen hohen Renditeabstand zu westlichen Logistikmärkten (wo Spitzenrenditen bei etwa 3,75–5 % liegen) – dadurch rückt Polen verstärkt ins Visier von Core-Plus- und Value-Add-Strategien content.knightfrank.com.

Bemerkenswert ist ein Trend zu Sale-and-Leaseback, bei dem Eigennutzer ihre Industrieimmobilien verkaufen und anschließend langfristig vom Investor zurückmieten. Laut Marktberichten „verzeichnete Polen Anfang 2025 Rekordaktivität bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen“ polandinsight.com. Das zeigt, dass polnische Unternehmen von den hohen Marktwerten profitieren und Immobilien zu Geld machen, während Investoren großes Interesse an langfristig vermieteten Objekten haben. Ein weiterer Punkt: inländische polnische Investoren konnten ihren Anteil an Industrie-Transaktionen kürzlich steigern (polnisches Kapital machte ~9 % des gesamten CRE-Volumens 2024 aus content.knightfrank.com, ein Teil davon fließt über private Fonds und Entwickler in den Industriesektor). Dennoch dominieren große ausländische Investoren (aus Europa, den USA, dem Nahen Osten, Südafrika, Asien) die Großabschlüsse. Mit zahlreichen Entwicklerplattformen in Polen (Panattoni, GLP, Segro usw.) steht eine Pipeline an neuen erstklassigen Objekten für Investoren bereit.

Ausblick: Die mittelfristigen Perspektiven für Industrie- und Logistikimmobilien in Polen sind ausgesprochen positiv, wenngleich sich das Wachstum vom rasanten Ausbau zu nachhaltigem Wachstum verlagert. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben: Die polnische Wirtschaft (insbesondere Produktion, Einzelhandel und E-Commerce-Logistik) sollte stetig wachsen und damit einen kontinuierlichen Bedarf an Lagerflächen generieren. Das geopolitische Klima, das zwar angespannt ist, begünstigt Polen dennoch, da Unternehmen ihre Lieferketten näher an europäische Absatzmärkte verlagern (Polens stabile EU-Mitgliedschaft und großes Arbeitskräftepotenzial verschaffen dem Land Vorteile gegenüber Ländern mit niedrigeren Kosten). Das Angebot wird sich moderater entwickeln – Entwickler agieren mittlerweile vorsichtiger, Banken sind bei der Finanzierung spekulativer Bauprojekte etwas strikter. Aber dies ist eine gesunde Anpassung; es ist wahrscheinlich, dass das Neuflächenangebot 2025 geringer ausfallen wird als 2024, wodurch die Leerstandsraten ihren Höhepunkt erreichen und bis 2026 wieder zurückgehen könnten. Bereits im zweiten Halbjahr 2025 könnte sich der Leerstand bei etwa 8–9 % einpendeln und sich anschließend durch anhaltende Flächenabsorption verbessern.

Mieten könnten an Top-Standorten erneut leicht unter Aufwärtsdruck geraten, sobald der derzeit vorhandene Leerstand vermietet ist. Viele Logistiknutzer haben dringenden Flächenbedarf (3PLs schließen Verträge ab, Einzelhändler benötigen Distributionszentren) und sind bereit, für sofort verfügbare Flächen in guter Lage einen Aufpreis zu zahlen – insbesondere rund um Warschau und andere große Städte. In Randregionen mit einem höheren Angebot bleiben die Mieten dagegen wettbewerbsfähig.

Ein großer Unsicherheitsfaktor ist das Ende des Ukraine-Kriegs: Ein Wiederaufbau-Boom in der Ukraine könnte die Nachfrage nach Logistikflächen in Ostpolen (als Zwischenlager) erheblich steigern, langfristig aber auch Geschäftsaktivitäten in die Ukraine verlagern. Derzeit profitiert Polen davon, ein sicherer Hafen für Logistik- und Produktionsaktivitäten zu sein, die zuvor nach Ukraine oder Russland gegangen wären.

Was die Risiken angeht: Eine globale oder europäische Rezession würde die Nachfrage dämpfen (bislang ist Polens Fertigungssektor jedoch diversifiziert und durch Nearshoring-Trends teilweise abgesichert). Bleiben die Zinsen länger hoch, kann das investorengetriebene Entwicklungstätigkeit beschränken und die Finanzierungskosten hochhalten, gleichzeitig werden Bestandsimmobilien wegen ihrer Rendite attraktiver. Die Baukosteninflation stellte eine Herausforderung dar, hat sich aber seit 2022 etwas abgeschwächt – ein erneuter Anstieg könnte dennoch die Margen der Entwickler belasten.

Fazit: Der polnische Industrieimmobiliensektor reift heran. Er hat sich von einem Unterangebot zu einem ausgewogeneren Markt entwickelt, in dem moderne Flächen bereitstehen. Stabile Mieten, hohe Auslastung (selbst bei 8 % Leerstand sind viele Teilmärkte für Großflächen praktisch voll) und anhaltende Nachfragetrends zeichnen ein positives Bild. Wir erwarten, dass Polen eine der Top 3 europäischen Logistikstandorte bleibt, und bis 2028 könnte der Gesamtbestand die Marke von vierzig bis fünfzig Millionen m² erreichen, da sich die Entwicklung – wenn auch kontrolliert – fortsetzt. Der Fokus wird künftig stärker auf spec-built Big-Box-Lager mit kürzeren Entwicklungszyklen (schnelle Erfüllung von Nutzerbedarfen) und Value-Add-Refurbishments älterer Lagerhallen (Automatisierung, ESG-Features) liegen. Angesichts dieser Trends und polnischer Wettbewerbsvorteile dürfte der Industriesektor auch weiterhin solide Renditen für Investoren und einen Beitrag zum Wachstum der Gesamtwirtschaft liefern.

Grundstücksmarkt: Vorsichtige Erholung und Planungsreformen

Investment-Grundstücksmarkt – Vom Boom zur Abkühlung: Der Markt für Entwicklungsgrundstücke in Polen war in den letzten Jahren einer Achterbahnfahrt ausgesetzt. Einer Phase mit starkem Wachstum in 2021–2022 (als Entwickler angesichts billiger Kredite und eines Wohnungsbaumbooms eilig Grundstücke sicherten) folgte eine deutliche Abkühlung im Jahr 2023, als sich die Bedingungen änderten polandinsight.com. Bis 2024 nahmen viele Investoren und Entwickler eine “Abwarten und Beobachten”-Haltung ein, bedingt durch ausbleibende staatliche Wohnraumförderung, stark steigende Finanzierungskosten und allgemeine Unsicherheit polandinsight.com. Auch Banken vergaben Kredite für Grundstückskäufe nur noch sehr selektiv polandinsight.com. Dies führte zu einem Rückgang der Transaktionen – 2023 wurden vergleichsweise wenige große Grundstücksdeals abgeschlossen, da viele Akteure ihre Expansionspläne pausierten.

Zu Beginn des Jahres 2025 verschiebt sich die Stimmung auf dem Grundstücksmarkt von der Stagnation zu vorsichtiger Wiederbelebung. Im ersten Halbjahr 2025 wurden bereits mehr Verträge abgeschlossen als im Vorjahr, jedoch prüfen Käufer die Projekte mit besonderer Sorgfalt hinsichtlich Due Diligence und Machbarkeit, bevor sie zusagen polandinsight.com. Mit anderen Worten: Investoren kehren zurück, konzentrieren sich jedoch nur auf Flächen mit klarer, “überprüfter” Nachfrage und solider Fundamentaldaten polandinsight.com. Grundstücke, die gefragte Projekte ermöglichen – Wohnungsbau (insbesondere mittleres Preissegment), PRS-Mietwohnungsprojekte, städtebauliche Infills für Lager/Logistik und Mixed-Use-Konzepte in wachsenden Sekundärstädten – stoßen auf Interesse polandinsight.com. Grundstücke ohne klare Entwicklungsperspektiven oder mit Planungshürden bleiben hingegen weiterhin weitgehend gemieden.

Transaktionsvolumen dürften 2025 gegenüber 2024 steigen, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2025 polandinsight.com. Marktkenner bezeichnen 2025 als ein Jahr des “Wiederaufbaus von Potenzial”, nicht jedoch für spektakuläre Rekorddeals polandinsight.com. Die hektischen Käufe von 2021 werden vermutlich nicht wieder erreicht, aber die Marktaktivität wird gesünder ausfallen. Auffällig: Grundstückspreise sind nicht eingebrochen; Eigentümer gut gelegener Flächen halten meist an ihren Preisvorstellungen fest und verzichten lieber auf einen schnellen Verkauf als starke Abschläge zu akzeptieren. In Randlagen ist mit etwas Preisrückgang zu rechnen, doch Top-Entwicklungsgrundstücke (in Städten) erzielen weiterhin Premiumpreise. Zudem sind Polens Grundstückskosten im Vergleich zum übrigen CEE-Raum nach wie vor relativ wettbewerbsfähig – ein Faktor, der ausländische Entwickler weiterhin anlockt marketoutlook.cbrepoland.pl.

Investorenprofil und ausländische Beteiligung: Die Käuferstruktur auf dem Grundstücksmarkt hat sich gewandelt. Im Jahr 2025 sind lokale polnische Entwickler und Investoren (vor allem nicht börsennotierte) sehr aktiv und nutzen ihre Marktkenntnis sowie schnelle Entscheidungswege polandinsight.com. Es zeigt sich ein Trend zu “nachbarschaftlichen Transaktionen” – Investoren aus den Nachbarländern (Tschechien, Deutschland, Baltikum) nehmen an polnischen Grundstücksdeals teil polandinsight.com. Regionale Akteure kennen den Markt oft gut und suchen daher nicht selten Joint Ventures mit polnischen Unternehmen. Große westeuropäische institutionelle Investoren agieren zurückhaltender und warten auf klarere Signale aus der Wirtschaft, bevor sie sich wieder stärker engagieren polandinsight.com.

Gleichzeitig drängen neue ausländische Akteure auf den Markt: Einige türkische und mediterrane Investoren haben damit begonnen, kleinere Grundstücke zu erwerben und sind bereit, für sichere Projekte wettbewerbsfähige Preise zu zahlen, um so in den Markt einzusteigen polandinsight.com. Wie bereits angedeutet, zeigen auch chinesische Unternehmen Interesse an Logistikflächen aufgrund globaler Veränderungen im Handel polandinsight.com. Das passt zu Polens stabiler Wirtschaft und strategischer Lage, wodurch es bei der Verlagerung von Produktions- und Logistikstandorten aus Asien als vorteilhaft gilt polandinsight.com polandinsight.com. Unterdessen kaufen südafrikanische und andere internationale Fonds, die in entwickelte Projekte investieren, in der Regel kein Rohland direkt – vielfach werden Partnerschaften eingegangen oder nur fertiggestellte Objekte erworben. Manche finanzieren Entwickler aber über Forward-Funding-Deals für Grundstücke, um sich indirekt eine Pipeline zu sichern.

Eine positive Entwicklung: Polnisches Privatkapital wird zunehmend gebündelt, um in Grundstücke zu investieren. So sammelte das Beratungsunternehmen Walter Herz über 50 Mio. PLN von Privatpersonen ein, um in Grundstücksakquisitionen in Warschau, Posen und der Dreistadt zu investieren polandinsight.com. Dies zeigt die wachsende Sophistizierung und das Interesse lokaler vermögender Investoren am Landbanking, die einspringen, während große Institutionen weniger aktiv sind.

Grundstücksnutzung und Nachfragetrends: Es gibt einige Grundstückskategorien, die besonders gefragt sind:

• Bauland für den Wohnungsbau: Angesichts des Wohnungsdefizits und der erwarteten Erholung der Wohnungsverkäufe sind gut gelegene Grundstücke für Neubauten (insbesondere in den Vororten großer Städte oder in schnell wachsenden Satellitenstädten) sehr begehrt polandinsight.com. Die Entwickler achten zwar darauf, nicht zu viel zu bezahlen, möchten aber ihre Grundstücksreserven auffüllen, um bereit zu sein, wenn der Markt wieder voll anzieht.
• PRS-(Build-to-Rent-)Projektflächen: Institutionelle Wohnungsvermieter (sowohl polnische als auch ausländische Investoren) suchen nach Grundstücken in den Großstädten, auf denen sie Apartmentkomplexe für die Vermietung bauen können polandinsight.com. Hierzu gehört auch die Umwandlung von als Bürofläche ausgewiesenem oder gemischt genutztem Land in Wohn-/PRS-Projekte, da dieser Bereich boomt.
• Grundstücke für urbane Logistik: Mit dem Wachstum des E-Commerce und der „letzten Meile“-Logistik steigt die Nachfrage nach kleineren Lagerhäusern in der Nähe von Stadtzentren. Investoren beobachten Grundstücke am Stadtrand oder Industrieareale in Metropolregionen für urbane Logistikzentren polandinsight.com. Solche Flächen sind oft begrenzt, daher ist der Wettbewerb groß.
• Standorte für die Umnutzung von Gewerbe und Büros: In bestimmten Innenstädten gibt es ältere Industrie- oder Gewerbeflächen, die zu Mischnutzungsprojekten (Büros, Handel, Wohnen) umgewandelt werden können. Einige Investoren konzentrieren sich darauf und setzen darauf, dass Städte wie Krakau, Breslau oder Łódź ihre Stadtkerne modernisieren.
• Ackerland mit Umwandlungspotenzial: Interessanterweise besteht in Polen ein verstärktes Interesse von Investoren an landwirtschaftlichen Flächen, die auf eine Umwidmung zu Bauland hoffen. In Regionen mit starkem Urbanisierungsdruck (bei Warschau, Krakau, Breslau usw.) gibt es Felder, die zu Wohn- oder Gewerbeflächen umgewidmet werden könnten. Investoren, die bereit sind, sich auf den Prozess einzulassen, kaufen derartige Grundstücke als langfristige Anlage polandinsight.com. Die Werte für Ackerland in Polen sind in den letzten Jahren gestiegen, insbesondere seit 2016, als EU-Bürger nach der Übergangsphase der EU-Mitgliedschaft erstmals frei kaufen konnten. Dennoch sind Ackerflächen noch günstiger als in Westeuropa, sodass bei Umnutzung weiteres Potenzial besteht.

Hauptproblem – Planung und Regulierung: Vielleicht das größte Hindernis auf dem polnischen Grundstücksmarkt ist das Planungssystem. Nur etwa 30–40% der Fläche Polens sind durch verbindliche lokale Raumordnungspläne (MPZP) abgedeckt polandinsight.com. Für den Rest des Landes sind individuelle Baugenehmigungen (WZ – Entscheidungen über die Bebauungsbedingungen) notwendig, die langsam, unberechenbar und vom Ermessen der Behörden abhängig sein können polandinsight.com. Investoren müssen oft lange auf Genehmigungen warten, manchmal werden von den Behörden gar keine Entscheidungen getroffen, wodurch Projekte verzögert werden polandinsight.com. Die Regierung arbeitet an einer Reform – Einführung von „Allgemeinplänen“ für Gemeinden – aber bislang verzögern sich diese Maßnahmen und sorgen durch wechselnde Fristen für zusätzliche Verwirrung polandinsight.com. Das Ergebnis ist ein hohes Maß an legislativen Chaos in der Raumplanung polandinsight.com, was als wesentliches Hemmnis für transparente und effiziente Grundstücksentwicklung gilt.

Nachdem dies erkannt wurde, schlagen politische Entscheidungsträger Reformen vor. Eine Idee ist Deregulierung zur Vereinfachung der Verfahren – z. B. die Einführung einfacher, digitaler Prozesse für Baugenehmigungen polandinsight.com. Ein Beispiel: Die Abschaffung der Pflicht zur vollständigen Umweltverträglichkeitsprüfung für bestimmte Projekte mit geringer Auswirkung (z. B. kleine Dienstleistungsgebäude oder Lagerhallen), was derzeit viele Monate zur Genehmigung hinzufügt, selbst wenn die Umweltbelastung gering ist polandinsight.com. Vorgeschlagen wird, eine Liste von „Low-Impact“-Investitionen zu definieren, die den Umweltnachweis überspringen oder vereinfachen könnten polandinsight.com. Außerdem steht die Digitalisierung der Grund- und Hypothekenregister landesweit auf der Agenda, was die Due Diligence und Transaktionen beschleunigen würde polandinsight.com.

Ein weiteres spezifisches regulatorisches Thema ist die Umwandlung von Ackerland. Polen klassifiziert Ackerflächen nach Qualitätsklassen, und die Umnutzung hochwertiger Flächen erfordert meist eine ministerielle Genehmigung, die schwer zu erhalten ist. Es wird diskutiert, klare Kriterien zu definieren, um eine automatische Entlassung von niedrigklassigem Ackerland (Klasse IV oder V) aus der landwirtschaftlichen Produktion zu ermöglichen – ohne Zustimmung des Ministeriums polandinsight.com. Dadurch könnten rund um Städte mehr Flächen für Investitionen bereitstehen, da viele Vorstadtgebiete zwar formal „Ackerland“, aber in der Praxis wenig ertragreich sind.

Zusammengefasst ist Planungsreform entscheidend: Investoren nennen immer wieder die Notwendigkeit vorhersehbarer und schnellerer Bebauungspläne, um wirklich deutlich mehr Landtransaktionen zu ermöglichen polandinsight.com. Die Regierung steuert darauf hin, doch der Fortschritt ist langsam. Bis die Verbesserungen greifen, konzentrieren sich Grundstückstransaktionen auf Flächen mit bereits gesicherter Bebauung oder mit sehr guten Chancen auf Genehmigung.

Ausblick: Der Markt für Investitionsgrundstücke in Polen 2025–2027 dürfte sich im Aufschwung, aber mit gebremster Dynamik befinden. Unter der Annahme, dass die Zinsen allmählich sinken, werden Grundstückskäufe und Projektentwicklung leichter finanzierbar, was mehr Käufer anlocken dürfte. Grundstückspreise in Top-Lagen (z.B. zentrale Warschauer Grundstücke, bedeutende Wohnzonen) dürften stabil bleiben oder zulegen, da sie knapp sind. In sekundären Lagen könnten die Preise hingegen stagnieren, bis die Nachfrage eindeutig zurückkommt. Wir erwarten, dass der Wettbewerb um hochwertige Flächen Ende 2025 und 2026 zunimmt, wenn sich Bauträger auf die neue Baudynamik vorbereiten und dies in den Toplagen den Preisdruck verstärkt.

Auch das Interesse ausländischer Investoren an polnischem Grund und Boden dürfte wieder steigen, sobald sich das makroökonomische Umfeld stabilisiert. Einige große institutionelle Anleger, die 2023–24 pausiert haben, könnten wieder einsteigen – insbesondere, wenn sie sehen, dass Polens Wirtschaft weiterhin rund 3% jährlich wächst und der Immobilienmarkt aufwärts dreht. Auch der Zufluss von EU-Mitteln für Infrastruktur und andere Investitionen (Polen profitiert stark von den EU-Budgets) wird weitere Regionen für die Entwicklung attraktiver machen (bessere Straßen können beispielsweise Logistikstandorte plötzlich lohnend machen usw.).

Zentrale Risiken und Variablen: Das Hauptrisiko bleibt das regulatorische Umfeld – sollten Planungsreformen ins Stocken geraten oder politische Instabilität die Immobiliengesetze beeinflussen, könnte dies Investoren verschrecken. Ebenso könnte eine strenge Begrenzung des ausländischen Grundeigentums seitens der Regierung (unwahrscheinlich, da Polen die meisten Restriktionen bereits abgeschafft hat) die Beteiligung ausländischer Investoren beeinträchtigen. Ein weiterer Faktor sind die Baukosten – ein starker Anstieg belastet die Wirtschaftlichkeit von Projekten und mindert die Grundstückspreise, die Entwickler bereit sind zu zahlen. Momentan haben sich die Baukosten jedoch stabilisiert, was sich positiv auf die Grundstückswerte auswirkt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der polnische Bodenmarkt im Jahr 2025 von Urteilsvermögen und Selektivität geprägt ist. Die Zeit des spekulativen Kaufs beliebiger Grundstücke ist vorbei; jetzt geht es um sorgfältig ausgewählte Standorte mit eindeutigem Potenzial. Das Jahr gestaltet sich als eine Phase des „Wiederaufbaus des Potenzials“, wie eine Analyse es ausdrückte polandinsight.com, was die Grundlage für lebhaftere Aktivitäten in den kommenden Jahren schafft. Mit besseren Planungsrichtlinien und wirtschaftlichem Rückenwind könnte Polen viele derzeit brachliegende Flächen für die Entwicklung freisetzen, was wiederum helfen würde, Bedürfnisse wie den Wohnungsmangel oder das wachsende Logistiknetz zu bedienen. Investoren sehen Land auf lange Sicht als sicheren Hafen für Kapital (einen greifbaren Vermögenswert in einem wachsenden Land) polandinsight.com, und viele positionieren sich schon jetzt, um von den Vorteilen zu profitieren, wenn der Entwicklungszyklus an Fahrt gewinnt.

Ausländische Investoren und regulatorische Faktoren

Ausländisches Kapital spielt eine dominierende Rolle in allen Bereichen des polnischen Immobilienmarktes und bringt sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich. Im gewerblichen Immobilien-Investmentbereich treiben internationale Fonds große Transaktionen voran. Wie bereits erwähnt, entfielen im Jahr 2024 rund 90 %+ des CRE-Investitionsvolumens von über 5 Milliarden Euro auf ausländische Investoren europaproperty.com. Dazu zählen globale Private-Equity-Gesellschaften, Versicherungs- und Pensionsfonds sowie spezialisierte Immobilieninvestoren aus Europa, Nordamerika, Asien und Südafrika. Die Attraktivität ist klar: Polen bietet Größe (eine große Volkswirtschaft mit 38 Millionen Einwohnern), Wachstum (höhere BIP- und Konsumzuwachsraten als Westeuropa) und deutlich höhere Renditen. Kernimmobilien wie Büro, Einzelhandel und Logistik bringen in Polen Renditen von 6–7 % (wie oben detailliert), gegenüber 3–4 % in vielen westlichen Märkten content.knightfrank.com. Dieser Renditeabstand kompensiert das wahrgenommene Schwellenland- und Währungsrisiko (obwohl Polens Währung, der Złoty, relativ stabil ist und das Land EU-integriert ist).

Nach Herkunftsländern gehörten in den letzten Jahren deutsche, amerikanische, britische und südafrikanische Investoren zu den größten Käufern content.knightfrank.com. Besonders aktiv waren südafrikanische REITs (wie NEPI Rockcastle und Redefine) im Einzelhandel bzw. Bürobereich. US-amerikanische und kanadische Investoren feierten 2024 ebenfalls ein Comeback content.knightfrank.com. Die Kapitalherkunftsaufteilung für 2024 zeigt eine große Vielfalt: z. B. Südafrika (19 % des Volumens), USA (11 %), UK (13 %), Westeuropa (9 % ohne Deutschland/UK), CEE-Nachbarn (18 %) und polnische Investoren ca. 9 % content.knightfrank.com. Diese Vielfalt zeigt, dass Polen weltweit auf dem Radar der Investoren steht. Zudem gibt es immer neue Marktteilnehmer – beispielsweise stieg 2024 das britische Sona Asset Management mit einem großen Büroportfolio ein content.knightfrank.com, und es wird gemunkelt, dass mittlereröstliches Kapital Logistikportfolios sondiert.

Warum gibt es so wenige lokale Investoren? Der relativ geringe Anteil inländischen Kapitals (nur ca. 9 % im Jahr 2024 content.knightfrank.com) liegt hauptsächlich an strukturellen Gründen. In Polen gibt es kein entwickeltes REIT- oder ähnliches Investment-Trust-System, daher haben sich institutionelle Anleger (Pensionsfonds usw.) traditionell nicht im Immobilienbereich engagiert. Es existiert nur eine Handvoll großer polnischer Immobilieninvestoren (wie der staatlich unterstützte PFR oder einige Versicherungen), die fähig sind, große Transaktionen zu stemmen. Dies ändert sich langsam, denn immer mehr vermögende Polen und Private-Equity-Investoren interessieren sich für Immobilien, aber bislang füllt ausländisches Kapital diese Lücke. Wie erwähnt, könnte die Einführung von REIT-Gesetzen – die seit Jahren in Planung sind – ein Wendepunkt sein und kleineren heimischen Anlegern indirekte Immobilieninvestitionen und somit eine stärkere lokale Beteiligung ermöglichen europaproperty.com. Branchenexperten fordern dies regelmäßig und verweisen auf die erfolgreiche Einführung von REITs im benachbarten Tschechien europaproperty.com.

Regulatorisches Umfeld für ausländische Investoren: Im Allgemeinen ist Polen für den Immobilienerwerb durch Ausländer sehr offen. Seit dem EU-Beitritt können EU-Bürger und Unternehmen polnische Immobilien (einschließlich Grundstücke) uneingeschränkt erwerben (einige Ausnahmen, z. B. Agrarland während einer Übergangsfrist, die 2016 endete). Auch Nicht-EU-Ausländer können kaufen, allerdings benötigen bestimmte Grundstücksarten (vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen) eine Genehmigung des Innenministeriums. Dieses Genehmigungsverfahren ist oft eine Formalität, soll aber einen strategischen Landaufkauf verhindern. Für städtische Immobilien (Büros, Wohnungen, Lagerhallen) gibt es für seriöse internationale Käufer in der Regel keine Hürden. Polen verfügt über eine klare Eigentumsregistrierung (das Grundbuch- und Hypothekenregister) sowie Rechtssicherheit für Eigentümer – was von ausländischen Investoren geschätzt wird.

Eine regulatorische Herausforderung kann die Besteuerung sein: Auf Immobiliengeschäfte in Polen fällt eine 1%ige Grunderwerbsteuer (bei Asset-Deals) und laufende Grundsteuern an (beides sind im europäischen Vergleich relativ niedrige Pauschalbeträge pro m²). Es gibt keine jährliche Vermögenssteuer auf Immobilien – anders als in manchen Ländern. Allerdings hat die Regierung Ideen wie eine Zusatzsteuer für Vermieter mit mehreren Wohneinheiten ins Spiel gebracht (um Spekulationen einzudämmen) globalpropertyguide.com. Bis 2025 ist zwar noch nichts Konkretes eingeführt, Investoren beobachten solche Pläne aber aufmerksam. Eine weitere Entwicklung ist der Fokus auf ESG-Konformität: EU-Vorgaben (z. B. zur Energieeffizienz) sorgen dafür, dass Immobilien, die die Standards nicht erfüllen, an Wert verlieren könnten. Ausländische Investoren mit ESG-Fokus bevorzugen ohnehin Objekte mit Green Building-Zertifikaten. Dadurch regelt sich indirekt, welche Immobilien attraktiv sind – schlecht bewertete benötigen Modernisierungen oder werden gemieden.

Ausländer am Wohnungsmarkt: Neben institutionellen Akteuren gab es in Polen auch private ausländische Käufer in Nischen wie Luxuswohnungen und Zweitwohnsitze (z. B. einige Ukrainer, wie oben erwähnt, aber auch Expats, die in Krakau oder an der Küste kaufen). Die Regierung hat überlegt, Beschränkungen einzuführen (einige Länder begrenzen damit den Aufkauf durch Ausländer), hat dies aber nicht umgesetzt, da Ausländer bislang einen eher kleinen Anteil aller Wohnungsverkäufe stellen (der Anstieg auf 30 % bei einzelnen Projekten ist bemerkenswert, betrifft aber Ausnahmen, z. B. in der Nähe internationaler Organisationen oder Migrantengruppen) globalpropertyguide.com.

Auslandsinvestitionen: Bemerkenswert ist auch, dass polnische Investoren zunehmend im Ausland aktiv sind (z. B. beim Erwerb von Logistikimmobilien in Westeuropa über Fonds), auch wenn dies außerhalb des Berichtsgegenstands liegt. Falls REITs eingeführt werden, könnten sie polnisches Kapital auch für ausländische Immobilienanlagen mobilisieren.

Zusammenfassend gilt: Ausländische Investoren sind integraler Bestandteil des polnischen Immobilienmarkts und bringen Know-how und Liquidität. Das regulatorische Umfeld ist insgesamt günstig, mit starken Eigentumsrechten und nur wenigen Beschränkungen beim Erwerb. Die wichtigsten von der Branche gewünschten Verbesserungen – etwa Vereinfachungen im Planungsrecht polandinsight.com und die Einführung von REITs – würden allen zugutekommen, ausländischen wie heimischen Anlegern, da sie Transparenz und Kapitalströme fördern. Sollte es keinen unerwarteten protektionistischen Kurswechsel geben (was bei der aktuellen wirtschaftsfreundlichen Regierung nicht erwartet wird), bleibt Polen ein attraktiver, offener Markt für globale Immobilieninvestitionen.

3–5-Jahres-Prognose und Ausblick (2025–2030)

Mit Blick nach vorn ist der polnische Immobilienmarkt auf stabiles, nachhaltiges Wachstum in den nächsten Jahren eingestellt, gestützt durch solide wirtschaftliche Grundlagen und die oben beschriebenen sektoralen Trends. Im Folgenden werden die wichtigsten Ausblicksfaktoren nach Immobilientyp zusammengefasst:

Makroökonomische & finanzielle Aussichten: Ökonomen prognostizieren für Polen ein durchschnittliches BIP-Wachstum von rund 3–4 % jährlich im Zeitraum 2025–2027 – und damit eine stärkere Entwicklung als im restlichen EU-Raum cbre.pl. Der private Konsum bleibt Wachstumstreiber, angetrieben durch steigende Löhne und die Aufnahme umfangreicher EU-Fördermittel in die Wirtschaft. Die Inflation, die 2022 zweistellige Werte erreichte, dürfte sich auf ~4 % im Jahr 2025 und ~3 % bis 2026 normalisieren reuters.com – an der oberen Grenze des Zielkorridors der NBP. Laut einer NBP-Umfrage wird die Durchschnittsinflation 2025 bei 4,1 % liegen und bis 2026 auf 3,2 % fallen reuters.com. Diese abkühlende Inflation sollte es der NBP ermöglichen, die Zinsen weiter zu senken. Prognosen zufolge könnte der Leitzins bis Ende 2025 um etwa 75–125 Basispunkte gesenkt werden (auf eine Spanne von ~4,0–4,5 %) und bis Ende 2026 auf rund 3,5–4,0 % sinken focus-economics.com think.ing.com, vorausgesetzt, es gibt keine neuen Inflationsschocks. Niedrigere Zinsen werden den Immobilienmarkt beleben: Sie senken Hypothekenkosten, verbessern die Finanzierung gewerblicher Projekte und dürften zu Yield-Kompression führen (d. h. den Kapitalwert von Immobilien tendenziell erhöhen). Die Arbeitslosenquote soll mit 3–5 % sehr niedrig bleiben, zudem könnte Polen weiter Arbeitskräfte aus Nachbarländern anziehen und so das Arbeitskräftepotenzial steigern. Ein verbleibendes Risiko ist die Entwicklung der Weltwirtschaft – falls die wichtigsten EU-Handelspartner stagnieren, könnten Polens exportorientierte Branchen schwächeln; aktuell jedoch geht der Konsens von moderatem EU-Wachstum aus, was den polnischen Ausblick unterstützt.

Wohnungsmarkt-Prognose: Wir erwarten, dass die Wohnimmobilienpreise in Polen in den nächsten 3–5 Jahren moderat steigen werden, und sich ungefähr im Einklang mit dem Einkommenswachstum und der Inflation bewegen. Jährliche Preissteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich (z. B. 3–6 % pro Jahr) sind wahrscheinlich, anstelle der zweistelligen Sprünge der jüngeren Vergangenheit. Das bedeutet, dass die Immobilienpreise real (inflationsbereinigt) weitgehend stabil bleiben oder leicht real ansteigen werden. Die Haupttreiber: Das große Wohnungsdefizit wird weiterhin bestehen – selbst bei rekordverdächtigem Wohnungsbau in den letzten Jahren hat Polen immer noch eine der niedrigsten Quoten an Wohneinheiten pro 1.000 Bürger in Europa cbre.pl. Die Demografie wird durch Immigration zunehmend unterstützend (die Bevölkerung wächst nach Jahren der Stagnation vermutlich wieder, teilweise durch sich niederlassende Ukrainer). Zusätzlich könnte der aktuelle Rückgang bei den Baugenehmigungen (viele Projekte wurden 2023–24 pausiert) bis 2026–2027 zu einem geringeren Angebot an neuen Wohnungen am Markt führen, was ironischerweise das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft und jeden Preisrückgang verhindert.

Die Verfügbarkeit von Hypotheken sollte sich mit Zinssenkungen verbessern – wir erwarten eine schrittweise Lockerung der Kreditvergabe nach dem Schock der Zinserhöhungen von 2022. Staatliche Programme (wie „First Keys“) werden ab voraussichtlich 2025 bestimmten Käufergruppen (Erstkäufer älterer Wohnungen) helfen und dem Markt einen milden, nicht überhitzenden Impuls geben. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt stark, sodass die Mietpreise wahrscheinlich langsam weiter steigen (vielleicht ca. 2–5 % pro Jahr), da Urbanisierung und sich ändernde Lebensstile die Zahl der Mieter wachsen lassen. Polens institutioneller Mietwohnungsmarkt (PRS) wird sich erheblich ausweiten – von ca. 21.000 Einheiten jetzt auf vielleicht über 50.000 bis 2030 – das wird den Mietmarkt professionalisieren und das Angebot erhöhen, aber angesichts des aktuellen Mangels wird dies keine Mietsenkungen verursachen; vielmehr wird es die neue Nachfrage bedienen.

Ein Vorbehalt: Werden die Zinsen zu schnell gesenkt oder sehr großzügige Subventionen wieder eingeführt, könnte es erneut zu einem schnellen Preisanstieg kommen. Die Entscheidungsträger scheinen jedoch entschlossen, diese Volatilität zu vermeiden globalpropertyguide.com. Das Basisszenario ist ein stabilisiertes Wachstum: Wie ein Entwickler vorhersagte: „Wir erwarten nicht, dass die Preise auf die Tiefstände Anfang 2023 zurückkehren; stattdessen ein moderates Wachstum, das in etwa der Inflation entspricht.“ globalpropertyguide.com. Bis 2028 wird der Wohnungsbestand in Polen vermutlich innovative Neuerungen zeigen – mehr energieeffiziente „grüne“ Häuser (da die EU-Klimaregeln Nachrüstungen vorschreiben), mehr Fertigteilbauweise zur Kostensenkung und möglicherweise erste institutionelle Wohnungsanbieter (Build-to-Rent-Unternehmen, die ganze Einfamilienhaussiedlungen zur Vermietung errichten, ein Modell, das in Europa aufkommt). Insgesamt sollte der Wohnungsbereich eine tragende Säule des Markts bleiben, mit keinem größeren Crash in Sicht, getragen von demografischem Bedarf und besserer Erschwinglichkeit.

Büromarkt-Prognose: In den nächsten Jahren steht bei Büros Qualität vor Quantität im Mittelpunkt. Das Angebot an neuen Büros bleibt mindestens bis 2026 begrenzt polandoffices.com, was die Leerstände in den besten Lagen sukzessive verringert. Bis 2025–2027 erwarten wir, dass die Leerstandsquote in erstklassigen Warschauer Innenstadtbüros auf ~5 % oder darunter sinken könnte, was praktisch Vollvermietung entspricht und einige Mietinteressenten in weniger zentrale Lagen drängt – dort bleiben die Leerstände aber erhöht, bis veraltete Flächen vom Markt genommen werden. In den Regionalstädten wird sich die Entwicklung unterschiedlich gestalten: Führende Märkte wie Krakau und die Dreistadt könnten auf ~10 % oder darunter fallen, falls die Nachfrage robust bleibt, während schwächere Märkte im zweistelligen Bereich verharren.

Entwickler werden ab 2026 voraussichtlich wieder mehr Projekte starten, insbesondere in Warschau, wo derzeit praktisch ein Baustopp herrscht. Eine neue Welle von Bürotürmen könnte ab Ende 2025 entstehen, um den erwarteten Bedarf bis 2027–2028 zu decken, vor allem wenn die Finanzierungskosten sinken. Auch Redevelopment-Projekte werden Realität: ältere Bürohäuser werden in Wohnungen, Hotels etc. umgewandelt, was in Nebenlagen den Bürobestand reduziert, aber auch andere Bedarfe bedient (etwa könnten ältere Warschauer Büros am Jerozolimskie-Korridor zu Wohnungen oder Studentenapartments werden).

Büromieten in Top-Lagen könnten in den nächsten drei Jahren kumulativ vielleicht um 5–15 % steigen, insbesondere bei höheren Stockwerken in modernen, „grünen“ Gebäuden – diese sind knapp und stark nachgefragt. Nutzer sind bereit, für Qualität, die die Zufriedenheit der Mitarbeitenden und ESG-Ziele unterstützt, einen Aufschlag zu zahlen. Für ältere Gebäude hingegen könnten die Mieten stagnieren oder sogar sinken, sofern keine Modernisierung erfolgt. Somit wird der Mietabstand zwischen Klasse A+ und Klasse B weiter zunehmen. Anreize (wie mietfreie Zeiten) werden in Top-Gebäuden kürzer, was die tatsächlich erzielten Mieten erhöht.

Trends wie hybrides Arbeiten werden die Büro-Nutzung weiterhin prägen – Unternehmen werden mehr Raum pro Arbeitsplatz (für kollaborative Bereiche etc.) einplanen und niedrigere Durchschnittsauslastung akzeptieren, aber dennoch Flächen für Firmenkultur und Kundenpräsenz behalten. Auch wenn sie nicht mehr so viele Zusatzquadratmeter pro Mitarbeitenden brauchen, sollte das Wachstum von Wirtschaftszweigen (IT, BPO, F&E-Zentren) in Polen weiterhin zu einem jährlich positiven Nettoflächenbedarf führen. Polens Fachkräfte und der Kostenvorteil werden weiter multinationale Unternehmen anziehen (insbesondere nach Krakau, Breslau etc., die sich als Dienstleistungszentren etabliert haben).

Auch die Investitionen in den Büromarkt sollten an Fahrt aufnehmen. Sinken die Zinssätze wie prognostiziert, könnten die Spitzenrenditen – derzeit ca. 6,0 % content.knightfrank.com – bis 2026 wieder in den Bereich von gut 5 % schrumpfen, was die Immobilienwerte erhöht. Wir erwarten auch neue Akteure (eventuell asiatische Staatsfonds oder Investoren aus dem Nahen Osten) auf dem polnischen Büromarkt, angelockt vom attraktiven Wertangebot. Ein Risiko bleibt die globale Büro-Stimmung – weltweit stehen Büros wegen Remote Work auf dem Prüfstand. Polens Situation ist günstiger, da der Bestand neuer ist und sich stark auf technik- und dienstleistungsorientierte Mieter konzentriert. Bleiben die Vermieter flexibel (Angebote für flexible Flächen, Ausstattung, ESG), sollte der polnische Büromarkt attraktiv bleiben.

Einzelhandelsprognose: Der Einzelhandel in Polen ist relativ weit entwickelt, daher ist keine massive Ausweitung von Einkaufszentren zu erwarten. In den nächsten Jahren wird der Fokus vielmehr auf der Optimierung und Modernisierung bestehender Flächen liegen. Viele Einkaufszentren werden modernisiert; einige ältere oder schwach frequentierte Center werden einer neuen Nutzung zugeführt (teilweise Umwandlung in Büros, Wohnungen oder Logistik-Hubs). Fachmarkt- und Nahversorgungszentren werden vor allem in kleineren Städten weiter wachsen – hier gibt es noch Potenzial für neue, Supermarkt-angebundene Projekte in Ortschaften ohne moderne Einzelhandelsflächen.

Wie bereits erwähnt, sollte der Konsum zunehmen, sobald die Inflation zurückgeht. Liegt die Inflation 2025–2026 bei ca. 3–4 % und das Lohnwachstum bei etwa 7–10 %, steigen die Realeinkommen der Polen, was sich in mehr Einzelhandelsumsatz niederschlägt. Das kann Umsatzdichten in Malls erhöhen und damit etwas Mieterhöhung in Top-Zentren über Umsatzmieten oder Vertragsverlängerungen ermöglichen. Allerdings wird auch der E-Commerce bis 2030 vermutlich auf ca. 15 % der Einzelhandelsumsätze steigen, was bedeutet, dass der stationäre Handel sich weiterentwickeln muss, um relevant zu bleiben. Es ist mit mehr Verschmelzung von Online und Offline (z. B. Click-&-Collect-Services in Malls, „Showrooming“-Filialen) zu rechnen.

Polen könnte in dieser Periode zudem endlich REITs (börsennotierte Immobilienfonds) einführen, wodurch REITs mit Fokus auf Einzelhandel entstehen, die Sekundärimmobilien aufkaufen und dort investieren. Falls das kommt, ermöglicht es manchen ausländischen Eigentümern den Exit und fördert lokalen Besitz.

Renditen im Einzelhandel (derzeit ca. 6,25 % für Top-Objekte content.knightfrank.com) könnten mit wiederkehrendem Investorenvertrauen leicht auf etwa 5,5–6,0 % bis 2027 sinken, vorausgesetzt, die Zinsen fallen. Im sekundären Einzelhandel gibt es Unterschiede – die besten Quartierszentren und Outlets werden Käufer finden, während einige drittklassige Malls Schwierigkeiten haben könnten, neue Eigentümer zu finden, höhere Renditen bieten oder umgewidmet werden.

Industrie-/Logistikprognose: Polens Logistiksektor dürfte seinen Schwung beibehalten. Wir rechnen damit, dass die Nachfrage nach 5–6 Millionen m² Vermietung pro Jahr kurzfristig weiter anhält, gestützt vom E-Commerce (der im polnischen Einzelhandel noch Wachstumspotenzial hat) und Produzenten aus Bereichen wie Automotive, Elektronik u. a., die lokal investieren. Die Leerstandsquote dürfte 2025 im hohen einstelligen Bereich bleiben, aber ab 2026 wieder sinken, da die Neubautätigkeit sich 2024–25 verlangsamt hat. So könnte die Leerstandsrate bis 2027 wieder auf ~5 % oder weniger normalisieren, was praktisch Vollvermietung (nur Friktionsleerstand) entspricht. Das wird Mietsteigerungen nach sich ziehen, besonders bei städtischer Logistik, wo Bauland knapp und die Nachfrage groß ist (etwa werden letzte Meile-Lagerhäuser rund um Warschau bis zum Ende des Jahrzehnts wohl von €5–6 auf €7–8 pro m² steigen). Auch Big-Box-Mieten in zentralen Lagen könnten anziehen, falls Grundstücks- und Baukosten steigen.

Polen wird auch von einem möglichen Wiederaufbau der Ukraine profitieren (Zeitpunkt unsicher) – die Grenzregionen dienen dann als logistische Basis und könnten neue Lagerkapazitäten erfordern. Zusätzlich könnte Polen im Zuge der Regionalisierung von Lieferketten Branchen wie Batterieproduktion, Komponentenfertigung usw. anziehen, die Industrieflächen benötigen.

Die Projektentwicklung in der Logistik wird zurückhaltender – von der spekulativen Welle 2020–2022 hin zu stärker Build-to-Suit und einer etappenweisen Herangehensweise. Viele Entwickler werden nun vor dem Bau größerer Parks Teilvermietungen sichern. Umweltaspekte rücken ebenfalls stärker in den Fokus: Strengere EU-Klimavorgaben könnten Solardächer, CO2-freies Bauen und sogar Einschränkungen bei Neuentwicklungen in geschützten Gebieten fördern. Allerdings hat Polen reichlich Flächen (Brachen und ehemalige Industriegrundstücke können auch umgenutzt werden).

Industrielle Investitionen bleiben voraussichtlich das heißeste Segment. Wir erwarten eine Renditekompression von etwa 6,25 % auf vielleicht 5,5 % oder sogar 5 % bis 2027 für erstklassige Logistikimmobilien, da der Wettbewerb um stabilisierte Assets wieder zunimmt (ähnlich dem Trend vor 2022). Sollten die Zinsen fallen und die Wirtschaft stabil bleiben, könnten globale Investoren erneut in Bietergefechte um erstklassige Portfolios eintreten. Polens Position als zentraler Logistikmarkt Europas wird sich bis dahin festigen und möglicherweise sogar für immer mehr paneuropäische Fonds den Status „Kernportfolio“ erreichen (einige betrachten es bereits jetzt so).

Grundstücke und Entwicklung: Die Grundstückspreise in wichtigen Stadtlagen werden steigen, sobald Entwickler in den Markt zurückkehren. Wir erwarten, dass ab 2026, bei Zinssätzen von etwa 4 % und stabiler Wirtschaft, Wohnungsentwickler den Baustart wieder hochfahren werden, um der erneuerten Nachfrage zu begegnen. Das bedeutet, dass sie 2025–2026 aktiv nach Grundstücken suchen werden, was den Wettbewerb um gute Lagen antreibt. Auch Logistikentwickler werden weiterhin diszipliniert Grundstücke entlang von Autobahnen und nahe Städten erwerben. Landwirtschaftliche Flächen könnten im Wert steigen – sowohl durch Rohstoffpreisentwicklung als auch durch Umwandlungspotenzial am Stadtrand.

Die Bemühungen der polnischen Regierung zur Vereinfachung der Planung (falls vollständig umgesetzt) könnten das Entwicklungspotenzial dramatisch freisetzen. Sollten bis 2025–26 viele Gemeinden neue Generalpläne und digitalisierte Genehmigungen einführen, könnten Projekte schneller umgesetzt werden und die Transparenz steigen (weniger Ungewissheit erhöht den Grundstückswert). Auch jede Deregulierung wie Beschleunigung von Projekten mit geringer Auswirkung oder die Lockerung der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen polandinsight.com polandinsight.com würde den Grundstücksmarkt weiter beleben, indem sie mehr Flächen investierbar macht. Falls hingegen Bürokratie-Probleme bestehen bleiben, wird das das Entwicklungstempo drosseln und die Preise für die wenigen entwicklungsfähigen Grundstücke hochhalten (was nicht ideal ist, da es das Wachstum konzentriert).

Risiken für den Ausblick: Obwohl die Prognose überwiegend positiv ist, gibt es Risiken, die den Verlauf verändern könnten:

• Wirtschaftlicher Abschwung: Sollte eine globale Rezession eintreten (oder eine starke Konjunkturabkühlung in Deutschland, Polens wichtigstem Handelspartner), könnte die Nachfrage nach Gewerbeflächen sinken und die Arbeitslosigkeit steigen, was die Wohnraumnachfrage belastet. Allerdings hat Polen in der Vergangenheit Widerstandsfähigkeit bewiesen und startet aus einer starken Position, sodass eine milde Rezession wahrscheinlich bewältigbar wäre.
• Zinsüberraschung: Sollte sich die Inflation als hartnäckig erweisen und die Zentralbanken wieder die Zinsen anheben, würde das Finanzierung und Investorenaktivität dämpfen. Derzeit erscheint das unwahrscheinlich, da die Inflation nachlässt und Polens NBP sich in einem Lockerungszyklus befindet globalpropertyguide.com, aber es bleibt ein Beobachtungspunkt (Energieschocks usw. könnten Inflationsprognosen verändern).
• Geopolitische Spannungen: Der andauernde Krieg in der Ukraine ist ein Hintergrundrisiko – jede Eskalation oder ein Übergreifen könnte die Stimmung und wirtschaftliche Stabilität ernsthaft beeinträchtigen (auch wenn Polen wirtschaftlich in gewisser Weise vom Zustrom von Flüchtlingen und Firmen, die Russland/Weißrussland verlassen, profitiert hat). Hinzu kommen Polens innenpolitische Entwicklungen (nach Regierungswechsel Ende 2023) – die aktuelle Koalition gilt aber als EU-freundlich und investorenorientiert, dramatische Politikwechsel sind nicht zu erwarten.
• Sektorenspezifische Verschiebungen: Bei Büros besteht das Risiko, dass sich Homeoffice schneller durchsetzt oder Unternehmen Flächen drastisch reduzieren – z. B. wegen KI und Automatisierung, die langfristig weniger menschliche Büroangestellte nötig machen. Beim Einzelhandel besteht das Risiko, dass sich das Konsumverhalten stärker als erwartet ändert (z. B. schneller Sprung des E-Commerce-Anteils auf 30 %, was aber wegen kultureller Faktoren eher unwahrscheinlich ist). Bei Industrieimmobilien droht Überangebot, wenn alle Entwickler gleichzeitig wieder optimistisch werden – aber die Erfahrung mit den aktuellen Leerständen dürfte davor schützen.

Trotz dieser Risiken bleiben Expertenschätzungen überwiegend positiv. So zeigt eine aktuelle NBP-Umfrage unter Immobilienprofis Erwartungen an Preis­stabilität und allmähliches Wachstum am Wohnungsmarkt sowie eine dynamische Erholung am Investmentmarkt bei sinkenden Zinsen lexology.com etalon-estate.pl. Die generelle Stimmung ist: Der polnische Immobilienmarkt wird die Volatilität der frühen 2020er Jahre nicht wiederholen, sondern sich auf einem gemäßigten Wachstumspfad mit weniger Extremen entwickeln.

Fazit: Im Jahr 2028 sehen wir einen polnischen Immobilienmarkt mit modernen, nachhaltigen Gebäuden; einer höheren Beteiligung institutioneller (auch inländischer) Investoren; und einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den meisten Segmenten. Der Wohnungsmarkt dürfte hunderttausende neue Einheiten geschaffen haben, aber die Nachfrage bleibt trotzdem hoch (das hält die Entwickler weiterhin beschäftigt). Bürogebäude werden intelligenter und grüner sein; ältere Bestände werden umgewidmet, neue Wolkenkratzer prägen die Skylines (insbesondere Warschau, das durch Projekte wie den 350 m hohen Varso Tower und weitere Projekte weiter verändert wird). Im Einzelhandel wird das Erlebnis stärker im Vordergrund stehen, und vielleicht entstehen die ersten US-ähnlichen REITs in Polen, die Portfolios von Einkaufszentren oder Supermärkten halten, sofern dies gesetzlich möglich wird. Die Logistik bleibt Ankerpunkt für Polens Rolle als europäisches Distributionszentrum, womöglich mit neuen Sektoren wie Rechenzentren (die auch Industriegrund brauchen und in Polen zunehmen).

Zusammengefasst ist Polens Immobilienmarkt auf Wachstumskurs mit Reife. Er bietet eine attraktive Mischung aus starken wirtschaftlichen Fundamenten, verbessertem regulatorischem Umfeld und attraktiven Renditen, die weiterhin Investitionen und Entwicklung anziehen dürften. Wie ein aktueller Marktbericht treffend schrieb: „Der polnische Immobilienmarkt bleibt robust, was sich an stabiler Nutzernachfrage und einer dynamischen Erholung beim Investment zeigt… bei starken Marktgrundlagen und Optimismus im Verlauf des Jahres 2025” content.knightfrank.com. Bleiben größere Schocks aus, könnten Polens Immobiliensegmente in den kommenden 3–5 Jahren auf breiter Front stetig voranschreiten – zum Vorteil von Investoren wie Nutzern.

Quellen:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (Februar 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (Mai 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Polnische Nationalbank) Daten via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Kommentare vom Dom Development Vorstand (April 2024) globalpropertyguide.com
• Polnisches Wirtschaftsinstitut – Wohnungsbericht (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP Analyse (2024) globalpropertyguide.com
• JLL und Otodom/Polityka Insight Wohnungsmarktberichte (2024–25) globalpropertyguide.com
• Polnisches Finanzministerium / gov.pl – Infos zu „Bezpieczny Kredyt 2%“ und geplantem „Pierwsze Klucze“ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – Prime Yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – Größte Investmentdeals 2024 content.knightfrank.com
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• EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (Mai 2025) europaproperty.com europaproperty.com
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