Marché immobilier polonais 2025 : tendances, prix, rendements et perspectives

Introduction et aperçu économique

Le marché immobilier polonais en 2025 reste robuste et dynamique, soutenu par une économie résiliente et un fort intérêt des investisseurs. Le pays a connu une année 2024 exceptionnellement active, avec des volumes d’investissement dans l’immobilier commercial dépassant les 5 milliards d’euros (en hausse de ~142 % sur un an) content.knightfrank.com. La croissance du PIB est prévue autour de 3–4 % en 2025, portée par la consommation privée et l’investissement cbre.pl. L’inflation, qui avait grimpé en flèche en 2022–2023, est désormais sur une trajectoire descendante, créant un espace pour des baisses de taux d’intérêt cbre.pl. En mai 2025, la Banque Nationale de Pologne (NBP) a procédé à sa première réduction de taux depuis 2023 (abaissant le taux de référence à 5,25 %) dans un contexte d’amélioration des prévisions d’inflation globalpropertyguide.com. Le chômage reste à des niveaux historiquement bas cbre.pl, et la croissance des salaires se poursuit, soutenant la demande de logements et la consommation de détail. Ce contexte macroéconomique – modération de l’inflation, assouplissement monétaire anticipé et fondamentaux solides du marché du travail – forme un cadre positif pour tous les segments du marché immobilier en Pologne.

La politique gouvernementale a également joué un rôle déterminant. Un programme d’hypothèques subventionnées par l’État, « Bezpieczny Kredyt 2 % » (Crédit Sécurisé 2 %), lancé à la mi-2023, a fortement stimulé le volume des prêts immobiliers (les nouveaux prêts immobiliers en 2024 ont totalisé 83,9 milliards PLN, +43,2 % par rapport à 2023) globalpropertyguide.com. Si ce programme a amélioré l’accessibilité pour les primo-accédants, il a aussi alimenté une croissance rapide des prix des logements, poussant les autorités à revoir les mesures de soutien globalpropertyguide.com. Les plans pour un programme de suivi ont été abandonnés au profit d’une nouvelle initiative (« Pierwsze Klucze » ou Première Clé) visant à aider les primo-accédants à acheter des appartements d’occasion moins chers globalpropertyguide.com. D’autres mesures politiques proposées – comme la taxation des propriétaires multi-logements – ont fait l’objet de débats et ont semé une certaine incertitude chez les investisseurs globalpropertyguide.com. Globalement, néanmoins, la Pologne conserve un environnement immobilier relativement ouvert et favorable aux investisseurs. Le pays est considéré comme le marché le plus attractif d’Europe centrale et orientale pour les investisseurs internationaux cbre.pl, avec plus de 90 % des investissements dans l’immobilier commercial en 2024 provenant de fonds étrangers europaproperty.com. (La Pologne travaille depuis plusieurs années sur une loi REIT pour permettre une plus grande participation du capital domestique, mais en 2025, celle-ci est toujours en attente, donnant ainsi aux investisseurs étrangers un rôle prédominant sur le marché europaproperty.com.)

Dans les sections suivantes, nous proposons une analyse complète de tous les principaux types de biens immobiliers – résidentiel, bureaux, commerce, industriel et terrain – couvrant les tendances régionales des prix, les rendements locatifs, la dynamique de l’offre et de la demande, les impacts politiques, les risques majeurs, l’influence de l’investissement étranger, ainsi qu’une prévision à 3–5 ans pour chaque segment.

Immobilier résidentiel : tendances du marché du logement et secteur locatif

Modération de la croissance des prix : Après une période de croissance effrénée, le marché du logement polonais se dirige vers une stabilisation en 2025. L’inflation des prix des logements a ralenti, passant de taux à deux chiffres à des hausses plus modérées à un chiffre. Au premier trimestre 2024, le prix moyen de transaction des logements existants dans les sept plus grandes villes était de 13 404 PLN par mètre carré (≈3 460 USD), soit une hausse de 8,1 % sur un an globalpropertyguide.com. Les prix du neuf (marché primaire) atteignaient en moyenne 14 265 PLN/m² (≈3 686 USD), soit une plus faible hausse de +4,4 % sur un an globalpropertyguide.com. Au premier trimestre 2025, la croissance des prix a continué de ralentir – reflétant la hausse des coûts de financement et la fin de l’effet des subventions antérieures – mais reste positive. Le tableau ci-dessous présente les prix moyens des appartements dans les principales villes au T1 2025 :

Sources : Données NBP du T1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ces données soulignent l’ampleur des disparités régionales. Varsovie reste le marché le plus cher, avec des prix moyens autour de 16 400 PLN/m² (~3 500 €) globalpropertyguide.com. D’autres grandes villes comme Cracovie et Wrocław suivent de près, tandis que les villes de taille moyenne telles que Poznań et Gdańsk présentent des prix intermédiaires. Les villes secondaires comme Łódź et Bydgoszcz demeurent bien plus abordables – Bydgoszcz, par exemple, affiche des prix moyens situés autour de 7 400–9 400 PLN/m², ce qui en fait l’un des grands marchés les moins chers globalpropertyguide.com. En résumé, le marché du logement en Pologne est très segmenté, avec un écart de prix environ 2 à 2,5 fois supérieur entre Varsovie et les villes les moins chères.

Dynamique de l’offre et de la demande : La demande de logements a ralenti en 2024 sous l’effet de la hausse des taux hypothécaires et de l’incertitude politique. Selon les données JLL/NBP, les ventes de logements neufs en 2024 dans les six plus grands marchés urbains ont chuté à 39 649 unités, soit un fort recul de –31 % sur un an globalpropertyguide.com. Le premier trimestre 2025 a continué d’afficher des ventes faibles (9 100 unités vendues, –17,5 % sur un an), mais le rythme du déclin semble se stabiliser, laissant entrevoir une possible stabilisation globalpropertyguide.com. Face à la faiblesse de la demande, les promoteurs ont ralenti le lancement de nouveaux projets, mais un nombre record d’invendus subsiste sur le marché, notamment dans certaines villes globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Par exemple, Cracovie et Wrocław accumulent d’importants stocks de logements achevés mais invendus, rencontrant aujourd’hui un déséquilibre similaire à celui observé auparavant à Poznań globalpropertyguide.com. À Łódź, le stock est si élevé qu’au rythme de ventes actuel, il faudrait plus de 2 ans pour écouler les logements neufs disponibles globalpropertyguide.com. Varsovie s’en sort mieux – c’est le marché le plus liquide, avec les délais d’écoulement les plus courts – mais les acheteurs disposent désormais de davantage de choix et de pouvoir de négociation qu’au cours des années de frénésie post-pandémie.

Plusieurs facteurs expliquent cette demande plus modérée. Les taux hypothécaires restent élevés (autour de 7,5 % en moyenne pour les nouveaux prêts immobiliers début 2025, en légère baisse par rapport aux pics de plus de 8 % en 2022) globalpropertyguide.com, ce qui exclut de nombreux acheteurs potentiels du marché. Les investisseurs potentiels ont été découragés par les discussions concernant une augmentation des taxes pour les propriétaires de plusieurs biens globalpropertyguide.com. Par ailleurs, certains ménages attendent des programmes gouvernementaux – espérant soit le retour de subventions, soit retardant leur achat dans l’attente de promotions sur les prix ou d’une baisse des taux d’intérêt globalpropertyguide.com. Les inquiétudes géopolitiques (guerre à la frontière, en Ukraine) rendent également les acheteurs plus prudents globalpropertyguide.com.

Malgré le récent ralentissement, les experts n’anticipent pas de krach, mais plutôt un atterrissage en douceur. La hausse généralisée des salaires (en progression réelle en Pologne) et l’amélioration attendue des taux d’intérêt devraient soutenir la demande immobilière à l’avenir globalpropertyguide.com. Une analyse d’Otodom et de Polityka Insight prévoit qu’en 2025, les ventes se stabiliseront à un niveau sain – sans revenir au pic de la bulle de 2021, mais sans connaître de chute majeure ni de vague de faillites de promoteurs globalpropertyguide.com. De même, des promoteurs comme Dom Development soulignent que « nous anticipons un retour à l’équilibre du marché. Nous ne prévoyons pas de baisse des prix ; la hausse des prix devrait plutôt s’aligner sur l’inflation, voire légèrement en dessous » globalpropertyguide.com. En d’autres termes, les prix immobiliers devraient progresser modérément (de l’ordre de l’inflation polonaise, soit ~4–6 %), loin des augmentations à deux chiffres des années précédentes. Les baisses de taux d’intérêt attendues fin 2025 pourraient relancer la demande et la souscription de nouveaux prêts hypothécaires globalpropertyguide.com, même si ce rebond potentiel pourrait être atténué par le stock important d’invendus restant à absorber globalpropertyguide.com.

Pénurie de logements et croissance du marché locatif : Il est important de souligner que la Pologne souffre toujours d’un déficit structurel de logements – selon diverses estimations, le pays aurait besoin de plusieurs millions d’unités supplémentaires pour atteindre le niveau du stock de logements par habitant d’Europe de l’Ouest cbre.pl. Ce déficit de fond, combiné à une immigration élevée (notamment de réfugiés ukrainiens et de travailleurs étrangers), soutient la demande à long terme. Sur le marché locatif, la Pologne avait historiquement un petit secteur privé, mais la situation évolue rapidement. La demande locative a explosé ces dernières années, portée par plusieurs facteurs : jeunes générations privilégiant la mobilité, prix élevés et coûts du crédit incitant à louer, et afflux d’Ukrainiens depuis 2022. Résultat : les loyers ont bondi et le rendement locatif s’est amélioré.

Début 2025, les loyers continuent de progresser, mais à un rythme plus modéré. Les loyers effectifs étaient en hausse d’environ 4,2 % sur un an en avril 2025 (contre 5,4 % un an plus tôt), selon l’Indice Harmonisé des Prix à la Consommation d’Eurostat globalpropertyguide.com. Une étude Otodom chiffre le loyer moyen demandé en Pologne en mars 2025 à 3 581 PLN par mois (925 $), soit environ 2 % de plus qu’un an auparavant globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ce niveau est en fait descendu par rapport à la fin 2024 (c’était le plus bas depuis septembre dernier), signalant une stabilisation après la flambée post-pandémique et post-réfugiés globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les loyers progressent par “paliers modérés mais réguliers” – environ +0,3 % mois après mois sur l’année écoulée globalpropertyguide.com.

Les écarts régionaux de loyers sont importants. Par exemple, Varsovie affiche les plus loyers élevés – environ 4 900 PLN (1 050 €) par mois en moyenne pour un appartement, suivie par d’autres grandes villes comme Cracovie, la Tri-Cité (Gdańsk–Gdynia–Sopot) et Wrocław globalpropertyguide.com. En revanche, dans des villes plus petites comme Kielce, le loyer moyen avoisine 2 000 PLN (~430 €) par mois globalpropertyguide.com. Le tableau ci-dessous présente les loyers des principales villes en mars 2025 :

Source : rapport Otodom sur les loyers, mars 2025 globalpropertyguide.com.

On constate que les loyers à Varsovie sont environ deux fois plus élevés que dans des villes de taille moyenne telles que Łódź, ce qui reflète aussi les écarts de prix à l’achat. À noter, les rendements locatifs sur les biens résidentiels se sont améliorés. Les rendements locatifs bruts sur appartements en Pologne s’établissent en moyenne à 6,13 %, contre environ 6,0 % fin de l’an dernier globalpropertyguide.com. Parmi les principales villes, Bydgoszcz offre le meilleur rendement à ~6,65 %, grâce à ses prix d’achat bas globalpropertyguide.com. À Varsovie aussi, les rendements sont relativement élevés (~6,5 % en moyenne) grâce à la solidité des loyers, alors que Poznań affiche le rendement le plus faible (~5,36 %) dans l’étude globalpropertyguide.com. De tels rendements – dans la fourchette de 5 à 6 % – restent attractifs au regard des standards européens et supérieurs aux taux hypothécaires actuels, ce qui incite les investisseurs propriétaires malgré les incertitudes fiscales sur ce type d’investissement.

Essor du “Build-to-Rent” (PRS) : Le secteur locatif privé (PRS) en Pologne est en pleine mutation. Longtemps dominé par des petits bailleurs, le marché voit maintenant arriver des investisseurs institutionnels qui construisent des immeubles locatifs à grande échelle. En 2024, le parc institutionnel PRS dépassait 21 000 appartements (dans les grandes villes), avec environ 25 000 unités supplémentaires en projet pour les prochaines années globalpropertyguide.com. Près de 40 % des logements institutionnels se trouvent à Varsovie globalpropertyguide.com, mais d’autres villes comme Cracovie et Wrocław concentrent aussi de nombreux projets “Build-to-Rent”. Cracovie détient d’ailleurs désormais le troisième parc PRS du pays, en pleine croissance, avec environ 3 400 appartements déjà livrés et près de 2 000 en chantier début 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Le coût élevé du financement et la hausse du prix d’achat poussent de plus en plus de personnes (jeunes actifs, familles s’installant) à louer, alimentant la demande pour ces appartements gérés de manière professionnelle content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Le taux d’occupation dans le PRS est très élevé – par exemple, les projets locatifs de Cracovie affichaient moins de 3,9 % de vacance fin 2024 (contre 6,5 % un an plus tôt), malgré l’arrivée de nouveaux logements content.knightfrank.com. Bon nombre de locataires dans ces nouveaux programmes sont des expatriés ou des Ukrainiens, illustrant le fait que la migration stimule la demande locative content.knightfrank.com. Avec l’arrivée de nouvelles offres, les locataires auront plus d’options, mais compte tenu de la pénurie chronique de logements en Pologne, la tension sur le marché locatif devrait rester forte à court terme. D’ici 2025, environ 12,9 % des ménages polonais vivront en location (proportion encore faible par rapport à l’Europe de l’Ouest), une part néanmoins en hausse à mesure que la location devient socialement plus acceptée globalpropertyguide.com. La montée du PRS, combinée aux mesures de soutien public pour les primo-accédants, contribue à un rééquilibrage progressif du marché après des années de surchauffe de la demande à l’achat.

Acheteurs étrangers : Fait intéressant, les acheteurs étrangers deviennent de plus en plus actifs sur le marché immobilier polonais, notamment dans les grandes villes et les banlieues. Une enquête récente auprès des principaux promoteurs a révélé que, dans certains nouveaux projets, les acheteurs étrangers représentaient plus de 30 % de la clientèle en 2024 globalpropertyguide.com. Le groupe le plus important est de loin constitué d’Ukrainiens (dont beaucoup se sont installés en Pologne à cause de la guerre), suivis par les Biélorusses et des acheteurs venus d’autres pays asiatiques et d’Europe centrale et orientale globalpropertyguide.com. Les promoteurs observent une nette tendance à la hausse de l’intérêt des étrangers envisageant de s’installer à long terme en Pologne — souvent avec leur famille et leur travail — et qui voient l’immobilier polonais comme un investissement stable globalpropertyguide.com. La Pologne impose peu de restrictions aux étrangers pour l’achat d’appartements (les citoyens de l’UE peuvent acheter librement ; les non-UE le peuvent généralement aussi, bien qu’ils aient besoin de permis pour certains types de biens comme les terres agricoles). Cette demande étrangère croissante constitue un support supplémentaire, en particulier pour les nouveaux projets dans la région de Varsovie et à Cracovie. Elle reflète également la confiance dans l’économie polonaise et dans les perspectives de vie dans le pays.

Perspectives : Le consensus général est que le marché immobilier résidentiel polonais en 2025–2026 va se stabiliser plutôt que chuter. Les promoteurs et les banques (par exemple PKO BP) ne prévoient pas de baisse significative des prix ; au contraire, ceux-ci pourraient stagner ou augmenter au rythme de l’inflation globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Si, comme prévu, la NBP applique ~100 points de base de baisse des taux fin 2025 globalpropertyguide.com, l’amélioration de l’accessibilité hypothécaire devrait libérer une partie de la demande latente – mais progressivement, car les critères de crédit restent prudents. L’accessibilité au logement devrait s’améliorer légèrement par rapport aux très faibles niveaux de 2022–2023, grâce au ralentissement de la hausse des prix et à des conditions de financement plus favorables. Le nouveau programme gouvernemental “Premières Clés” (ciblant le marché de la revente) pourrait aussi aider davantage d’acheteurs primo-accédants en 2025 globalpropertyguide.com, sans stimuler excessivement les prix des logements neufs (ce qui était une critique des programmes précédents). Les principaux risques à surveiller sont : le calendrier et l’ampleur des baisses de taux (un retard ou une diminution pourrait prolonger la morosité), d’éventuelles interventions politiques surprises (ex : hausse des taxes pour les bailleurs ou encadrement des loyers, même si rien n’est prévu pour le moment), et la conjoncture économique générale. Sur ce point, l’économie polonaise est toujours en croissance, et le chômage reste bas, donc un choc de demande majeur semble improbable. Sauf choc externe, la demande résidentielle devrait progressivement se raffermir sur les 1–2 prochaines années, alors que l’offre reste contrainte (les promoteurs ont reporté de nouveaux projets), ce qui laisse penser que l’équilibre du marché pourrait être rétabli par de modestes hausses de prix plutôt que par une bulle ou un krach. Comme l’a résumé un rapport immobilier : « [En 2025] les ventes ne reviendront pas aux niveaux records de 2020–2021, mais devraient rester stables, sans connaître de forte baisse » globalpropertyguide.com. Le fort déficit de logements et la croissance démographique (soutenue par l’immigration) constituent une base solide pour les perspectives du secteur résidentiel à moyen terme.

Immobilier de bureaux : la qualité au centre des préoccupations face à une offre limitée

Taille du marché et reprise : Le secteur des bureaux en Pologne émerge des défis de la période pandémique avec résilience. Le parc total de bureaux modernes du pays dépasse désormais 13 millions de m² répartis sur neuf marchés clés (Varsovie plus huit grandes villes régionales) polandoffices.com. Notamment, le stock total de bureaux dans les principales villes régionales (6,8 millions de m²) a dépassé celui de Varsovie (6,3 millions de m²) polandoffices.com, ce qui met en avant la montée en puissance de pôles d’affaires comme Cracovie, Wrocław, la Tricité, Łódź, Poznań, Katowice, etc. La demande de location de bureaux a fortement rebondi entre 2022 et 2024 après le creux pandémique. Depuis 2017 (hors années de confinement), la demande locative annuelle a constamment dépassé 1,4 million de m² polandoffices.com. Pour 2024, le volume total de location est estimé à environ 1,45 million de m² polandoffices.com. Les entreprises renouvellent activement leurs baux et optimisent leurs espaces – les renouvellements représentent environ la moitié du volume des transactions, beaucoup de sociétés consolidant ou réduisant leur surface au profit de locaux de meilleure qualité polandoffices.com. Plus important encore, le 1er trimestre 2025 a vu une accélération de la demande : environ 340 000 m² ont été loués à l’échelle nationale, soit une hausse de 25 % sur un an europaproperty.com. Sur ce volume, Varsovie a totalisé ~160 000 m² (principalement des nouveaux contrats), tandis que les villes régionales ont dépassé collectivement 180 000 m² (dont une part significative en renouvellements) europaproperty.com. Cela montre que l’activité des locataires est forte, notamment hors capitale, à mesure que les entreprises s’installent ou déménagent dans des locaux modernes sur les marchés régionaux.

Taux de vacance et tension sur l’offre : Le taux de vacance des bureaux en Pologne a atteint un pic en 2021–2022, du fait de nouvelles livraisons coïncidant avec des réductions d’effectifs liées à la pandémie. Fin 2024, le taux de vacance global avoisinait les 14 % sur les principaux marchés polandoffices.com (soit environ 1,84 million de m² vides, dont 1,17 million dans les villes régionales polandoffices.com). Le taux de vacance de Varsovie était alors de 11 à 12 %, celui des villes régionales étant plus élevé (milieu/haut de la fourchette des dizaines de pourcent). Toutefois, la tendance s’inverse. Le taux de vacance devrait diminuer en 2025, essentiellement parce que la nouvelle offre chute fortement polandoffices.com. L’activité de développement a atteint un plus bas pluriannuel en 2023–2024. En 2024, moins de 200 000 m² de nouveaux bureaux seront livrés dans l’ensemble des grandes villes régionales polandoffices.com. Le pipeline de Varsovie tourne aussi au ralenti – seulement ~135 000 m² devraient être livrés en 2025 (contre plus de 300 000 m² lors des pics) europaproperty.com europaproperty.com. En fait, le 1er trimestre 2025 a vu le plus faible volume de nouvelles livraisons de bureaux depuis vingt ans : un seul projet de taille moyenne à Varsovie et un à Poznań ont été livrés pendant le trimestre europaproperty.com.

Pour 2025, l’offre nouvelle totale à l’échelle nationale est estimée à moins de 300 000 m² (un niveau exceptionnellement bas), et les villes régionales pourraient connaître un “plus bas historique” en termes de nouvelles livraisons polandoffices.com. Les promoteurs restent prudents : beaucoup ont des projets au stade de la planification, mais en reportent le lancement jusqu’à ce qu’ils obtiennent des pré-contrats de location ou que la vacance ait davantage diminué polandoffices.com europaproperty.com. De plus, certains immeubles de bureaux anciens sont retirés ou reconvertis (surtout à Varsovie) car ils sont obsolètes ou inefficaces europaproperty.com. Cela retire en pratique une partie de l’offre du marché, compensant ainsi les nouvelles mises en service. Au centre-ville de Varsovie, le manque de terrains disponibles limite aussi fortement le développement – il est difficile d’y ériger de nouvelles tours sans engagements fermes, et le foncier central est rare polandoffices.com. Dans les sous-marchés secondaires, la construction ne redémarrera que lorsque le financement se sera amélioré et que des garanties de demande (pré-commercialisations) seront réunies polandoffices.com.

Le résultat de ces dynamiques est une diminution progressive de la surabondance. Début 2025, le taux de vacance à Varsovie est tombé à un peu plus de 10 % en moyenne europaproperty.com, en baisse par rapport à son pic. De plus, il existe une forte divergence à l’intérieur de Varsovie : seulement environ 7 % de vacance dans le centre-ville premium contre plus de 20 % dans certaines zones périphériques comme Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Cela illustre un transfert vers la qualité et l’emplacement – les entreprises abandonnent les immeubles plus anciens en périphérie au profit de bâtiments centraux bien connectés. Dans les régions, la vacance reste plus élevée en moyenne (environ 17–18 % dans les grandes villes fin 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Les tendances diffèrent selon les villes : Cracovie et Katowice commencent à voir les taux de vacance baisser (grâce à une forte absorption), tandis que Wrocław et Poznań ont récemment connu une légère hausse europaproperty.com. Par exemple, Cracovie (deuxième plus grand marché de bureaux, 1,8 million de m²) a enregistré environ 57 000 m² de prise à bail au 1er trimestre 2025, et seulement ~86 000 m² en cours de construction europaproperty.com europaproperty.com – cette tension de l’offre et de la demande fait baisser la vacance. Globalement, avec une offre neuve limitée en 2025–26, la vacance devrait continuer de baisser tant à Varsovie que dans la plupart des grandes villes régionales polandoffices.com, rééquilibrant plus sainement le secteur de bureaux d’ici 2026.

Loyers et préférences des locataires : Les loyers des bureaux sont restés globalement stables malgré la pandémie et la récente inflation des charges d’exploitation. Les propriétaires restaient prudents quant à l’augmentation des loyers affichés, préférant offrir des incitations pour ajuster les taux effectifs nets. Début 2025, les loyers prime demandés à Varsovie centre se situaient entre environ 18 € et 27 € par m²/mois europaproperty.com, selon le standing de l’immeuble et l’emplacement exact (les nouvelles tours emblématiques atteignent la fourchette haute, ~25–27 €). Les bureaux non-centraux à Varsovie sont proposés autour de 10 à 17 €/m² europaproperty.com. Dans les principales villes régionales, les loyers des bureaux de catégorie A se situent généralement entre 9 € et 19,5 € par m² europaproperty.com – avec Cracovie et Wrocław dans la fourchette haute (autour de 13–18 €/m² pour les espaces récents de qualité) et des villes comme Łódź ou Szczecin dans la fourchette basse. Ces niveaux de loyer ont connu de légères hausses en 2024 sur certains marchés (par exemple, à Cracovie, la tension sur la vacance a poussé les loyers prime à augmenter d’environ 0,5 €), mais globalement, pas de flambée des loyers car la concurrence entre bailleurs reste forte content.knightfrank.com. En 2025, l’absorption des surfaces de qualité pourrait entraîner un légère évolution favorable aux bailleurs dans les emplacements prime, avec une croissance modérée des loyers dans les meilleurs immeubles. Déjà, les charges locatives (utilités, etc.) avaient augmenté en 2022–23 suite à la hausse des prix de l’énergie, mais se sont stabilisées en 2024 et la majorité des locataires s’y est adaptée dans leurs budgets globaux.

Point important, les locataires privilégient la qualité à la quantité. Un réel “flight to quality” s’opère : les entreprises préfèrent les bureaux modernes, durables, bien situés et dotés d’équipements pour inciter les salariés à revenir au bureau. « Les locataires continuent de privilégier les nouveaux immeubles, appréciant des standards élevés et des emplacements premium. Les conditions financières, l’emplacement et l’accès aux transports restent des facteurs-clés », note un grand conseil en immobilier de bureaux europaproperty.com. Cela se vérifie à Varsovie où la majorité des surfaces louées au 1er trimestre 2025 l’a été dans des bâtiments neufs du centre europaproperty.com. Le parc de bureaux anciens sans certification environnementale, sans bonne ventilation ni espaces modulables peine à conserver ses occupants polandoffices.com. Certains de ces bâtiments, notamment ceux datant des années 1990–2000, sont menacés d’obsolescence à défaut de rénovation. On observe déjà une vague de modernisation pour répondre aux standards ESG : ajout de systèmes énergétiques intelligents, amélioration de la qualité de l’air, création d’espaces collaboratifs polandoffices.com. Les bâtiments qui n’atteignent pas les normes ESG et bien-être modernes risquent une vacance prolongée et une pression baissière sur les loyers polandoffices.com. Cela segmente le marché : une polarisation entre les bureaux récents et recherchés (vacance faible, loyers stables) et les bureaux obsolètes (vacance élevée) cbre.pl. À Varsovie par exemple, l’écart est flagrant : les nouvelles tours de Wola affichent quasi complet alors que les bureaux plus anciens en périphérie de Mokotów ont plus de 20 % de vacance et des rabais sur les loyers.

Autre tendance, l’optimisation de l’espace : de nombreuses entreprises louent des bureaux légèrement plus petits qu’avant COVID, ce qui reflète les nouveaux modes hybrides et la recherche d’efficacité. Selon Newmark, la taille moyenne des baux a diminué ces dernières années polandoffices.com avec la consolidation des surfaces et le développement du flex-office et du hot-desking. Malgré cela, la demande globale reste assez solide pour maintenir une absorption positive. Les opérateurs de co-working et d’espaces flexibles (flex office) se déploient à nouveau et absorbent une partie de la vacance en répondant au besoin de flexibilité des entreprises.

Investissements et rendements : L’appétit des investisseurs pour les bureaux polonais s’est ravivé fin 2024 avec la clarification des taux d’intérêt. Plusieurs grandes transactions se sont conclues, dont des opérations emblématiques comme l’acquisition de la tour Warsaw UNIT pour environ 280 millions d’euros content.knightfrank.com. Au total, les bureaux représentaient environ 33 % du volume d’investissement en 2024 (soit 1,6–1,7 milliard d’euros) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Les investisseurs internationaux sont attirés par le rendement élevé de la Pologne comparé à l’Europe de l’Ouest. Les rendements prime (pour les immeubles core à Varsovie) sont remontés à environ 6,0 % au 4e trimestre 2024 content.knightfrank.com – nettement plus qu’à Berlin ou Paris (où les bureaux se négocient à ~3–4 %). Les bureaux prime en région peuvent même offrir davantage selon la durée des baux et la qualité du locataire. Ces rendements se sont stabilisés fin 2023 et pourraient recommencer à se contracter légèrement avec le regain d’optimisme content.knightfrank.com. La Pologne offre ainsi une prime de risque substantielle et des revenus locatifs bien supérieurs à l’Europe occidentale, ce qui continue d’attirer les capitaux mondiaux content.knightfrank.com. Les investisseurs locaux restent rares (pas de SIIC/REIT, etc.), mais on constate un intérêt croissant de la part de fonds allemands, américains et asiatiques à la recherche de valeur en Pologne content.knightfrank.com. Pour 2025, le carnet de transactions est solide, comprenant des ventes de portefeuilles et l’arrivée de nouveaux acteurs.

Perspectives : Le marché des bureaux en Pologne est dans une phase de reprise cyclique à l’approche de 2025–2026. Avec presque aucune suroffre à l’horizon, l’équilibre des forces s’inverse lentement en faveur des propriétaires dans les segments prime. Les taux de vacance devraient continuer de baisser (Varsovie pourrait approcher un taux de vacance global à un chiffre d’ici 2026). Les loyers dans les emplacements de premier choix pourraient augmenter modérément à mesure que l’offre se resserre ; on pourrait voir les loyers prime de Varsovie atteindre 30 € dans quelques années si la demande reste solide. Cependant, la stratification persistera : les emplacements secondaires et les bâtiments anciens de classe B devront se repositionner (via des rénovations ou une réaffectation en résidentiel par exemple) pour rester compétitifs. Nous prévoyons peu de nouvelles constructions avant fin 2025 ou 2026 polandoffices.com, lorsque des taux d’intérêt probablement plus bas et des conditions de financement améliorées pourraient relancer le prochain cycle de développement europaproperty.com. Certains promoteurs obtiennent déjà des permis mais attendent ces feux verts économiques. Par ailleurs, si l’économie polonaise reste sur sa lancée, la croissance de l’emploi dans les bureaux (technologies, services aux entreprises, centres de R&D, etc.) devrait se poursuivre, soutenant l’absorption continue des surfaces, notamment dans les pôles technologiques régionaux. Un facteur de risque émergent est la tendance au télétravail/au mode hybride : si de nombreuses entreprises sont revenues majoritairement au bureau, le travail hybride est là pour durer (avec des taux de présence typiques de 50 à 80 % désormais « normaux ») et pourrait plafonner la demande future d’espace europaproperty.com. Néanmoins, le secteur tertiaire polonais a prouvé son adaptabilité : les locataires se concentrent sur la qualité et l’ESG, les bailleurs réduisent l’offre et modernisent leurs actifs, et les investisseurs restent optimistes sur les perspectives à long terme. Comme le souligne Knight Frank, le marché traverse une « phase de correction » mais avec une demande locative stable et très peu de nouvelles surfaces, tout est en place pour un nouvel équilibre plus sain, et une possible croissance des loyers dans les bureaux de haute qualité à l’avenir cbre.pl.

Immobilier commercial : forte occupation, boom des retail parks et évolution des tendances de consommation

Rebond marqué après la pandémie : Le secteur de l’immobilier commercial polonais s’est en grande partie remis des difficultés liées à la pandémie et affiche une nouvelle croissance. La dépense des consommateurs en Pologne augmente en valeur nominale, portée par la hausse des salaires et un faible chômage, même si l’inflation élevée a pesé sur les ventes de détail réelles en 2022–2023. En 2024, la croissance des ventes au détail s’est stabilisée et la fréquentation des centres commerciaux est repartie à la hausse. Début 2025, les commerçants sont prudemment optimistes : « Le secteur du commerce de détail en Pologne peut envisager l’avenir avec optimisme. Malgré l’incertitude mondiale et la forte inflation passée, le pouvoir d’achat des consommateurs augmente, et le e-commerce vient désormais compléter le commerce traditionnel sans le menacer, » observe le responsable retail chez BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nouvelle vague d’offre dans les retail parks : Une tendance notable est un mini-boom du développement commercial, surtout en dehors des grandes villes. 2024 a vu 545 000 m² de nouveaux espaces commerciaux livrés à travers la Pologne europaproperty.com, soit le volume annuel le plus élevé depuis 2015. Le développement s’est particulièrement concentré sur les retail parks et les entrepôts commerciaux indépendants, répondant à la demande des clients pour des formats pratiques et accessibles en voiture. À elle seule, la première moitié de 2024 a vu le stock commercial polonais croître d’environ 300 000 m², et au premier trimestre 2025, un ajout de 42 000 m² a été enregistré europaproperty.com. Sur l’ensemble de 2025, environ 400 000 m² de nouveaux espaces sont attendus, quasi équivalents à ceux de 2024 europaproperty.com. Cette vague sur deux ans est remarquable, car la construction commerciale avait nettement ralenti à la fin des années 2010. Les projets comprennent des extensions de centres existants et de nombreuses opérations de taille moyenne dans des villes moins bien desservies. Par exemple, début 2025 a vu l’ouverture de M Park Mrągowo (15 000 m²), OTO Park Żagań (6 500 m²), et M Park Brzeziny (5 800 m²), tous des retail parks, ainsi qu’une extension d’Aniołów Park à Częstochowa europaproperty.com. Le pipeline de développement reste solide avec ~450 000 m² en construction (incluant des requalifications d’anciens hypermarchés) europaproperty.com. Le plus grand projet en cours est Designer Outlet Kraków (21 000 m², ouvert en mai 2025) europaproperty.com, ainsi que Przystanek Karkonosze et OTO Park à Siemianowice (environ 17–18 000 m² chacun) europaproperty.com. Les retail parks dominent ces nouveaux espaces, ce qui traduit une stratégie des promoteurs : ils privilégient les formats de plein air, moins coûteux, qui ont prouvé leur résilience (restant accessibles même lors des confinements, et répondant aux attentes d’achats rapides et pratiques).

Forte occupation et reprise : Malgré cette nouvelle vague d’espaces, les actifs commerciaux polonais sont en grande partie hautement occupés. Le taux de vacance moyen dans les 16 plus grandes villes n’était que d’environ 3,3 % à mi-2024, soit une baisse de 0,3 point sur un an europaproperty.com. Fin 2024, il tournait autour de 3 % cushmanwakefield.com. Ce faible niveau de vacance traduit une forte adéquation entre l’offre et la demande. En réalité, la vacance a baissé dans 6 des 8 principales villes au cours de 2024 europaproperty.com. Seuls Cracovie et Wrocław ont vu de légères hausses (et Szczecin est resté stable) europaproperty.com, probablement du fait de nouveaux projets ayant temporairement accru l’offre. Les enseignes poursuivent leurs expansions – notamment les chaînes alimentaires, les concepts discount, les magasins de bricolage et certaines marques de mode – occupant de nouveaux centres ou absorbant d’anciens espaces vacants. Les centres commerciaux des grandes villes affichent en moyenne plus de 97 % d’occupation, soit un remplissage quasi total, hors turn-over naturel.

Les chiffres de fréquentation et de chiffre d’affaires confirment ce dynamisme. Selon le Conseil polonais des centres commerciaux (PRCH), la fréquentation des centres commerciaux début 2025 était légèrement supérieure à celle de l’année précédente – en janvier 2025, la fréquentation était en hausse de +0,4 % sur un an et le chiffre d’affaires des commerçants de +2,6 % sur un an europaproperty.com. Cela suggère que les consommateurs sont revenus en force après Noël, et qu’ils ont aussi réalisé des achats de début d’année (peut-être en prévision des congés d’hiver). Les segments ayant enregistré la plus forte croissance du chiffre d’affaires sont les services (+6,6 %), les commerces spécialisés (+6,2 %) et la santé/beauté (+6,1 %) europaproperty.com, preuve que les dépenses de soins personnels et de services reprennent. Les habitudes d’achat semblent donc se normaliser, le commerce physique et en ligne trouvant un nouvel équilibre. La part du e-commerce dans les ventes totales au détail en Pologne s’est stabilisée autour de 9 % (en mars 2025) europaproperty.com. Plutôt que de « cannibaliser » les magasins physiques, les ventes en ligne sont désormais vues comme un complément : de nombreuses enseignes misent sur l’omnicanalité et les clients utilisent les deux canaux. En résumé, le e-commerce n’est plus perçu comme une menace existentielle pour les centres commerciaux mais comme une composante de l’écosystème retail europaproperty.com.

Cependant, tout n’est pas sans nuages : les ventes au détail réelles (corrigées de l’inflation) ont montré des signes de faiblesse en 2023–2024. Début 2025, la forte inflation a rogné le pouvoir d’achat des foyers, provoquant de légères baisses annuelles en volume. Ainsi, selon les données de Statistics Poland, les ventes de détail de mars 2025 (en volume constant) étaient inférieures de 0,3 % à celles de mars 2024 (ce qui marque le deuxième mois consécutif de recul annuel) europaproperty.com. Les consommateurs restent un peu prudents, en raison probablement de prix encore élevés et de la persistance de l’incertitude économique. Cela dit, les ventes ont progressé sur un mois en mars (hausse de 14 % versus février, effet saisonnier) europaproperty.com. Avec une inflation attendue en baisse et des salaires en hausse, la confiance des ménages devrait s’améliorer plus tard en 2025, ce qui soutiendrait un rebond du commerce de détail.

Formats de vente au détail et défis : Un défi structurel majeur pour l’immobilier de commerce polonais est le vieillissement de son parc de centres commerciaux. Près de 70 % des surfaces commerciales ont plus de 10 ans europaproperty.com. De nombreux centres commerciaux de première génération des années 2000 ont aujourd’hui besoin d’un rafraîchissement pour répondre aux attentes des consommateurs modernes. Les propriétaires réalisent activement des rénovations, des modernisations et ajoutent de nouvelles attractions. Un exemple marquant est le centre Nowa Sukcesja à Łódź, qui, après des difficultés, se réinvente avec une immense zone de loisirs de 30 000 m² appelée “Hopa Lupa”, comprenant des parcs de trampolines, des pistes de karting, et d’autres activités de loisirs europaproperty.com. Cela reflète une tendance générale : les propriétaires de centres commerciaux ajoutent des espaces de restauration, de divertissement et des concepts expérientiels afin de générer du trafic et d’augmenter le temps passé sur place. On peut s’attendre à ce que davantage de centres suivent cette voie – en intégrant cinémas, salles de sport, divertissements familiaux et espaces de restauration pour rester pertinents, alors qu’une partie du shopping migre en ligne pour certaines catégories.

Un autre facteur spécifique à la Pologne est l’interdiction du commerce le dimanche, qui, depuis 2018, limite l’ouverture de la plupart des magasins la plupart des dimanches. Cette loi a modifié les flux de fréquentation du week-end et a poussé les centres commerciaux à s’adapter en multipliant les événements en semaine et en élargissant les services comme les restaurants et cinémas (qui sont exemptés). Même si cela n’est pas explicitement mentionné dans les rapports, c’est un facteur sous-jacent au fonctionnement du commerce polonais (et sans doute une des raisons pour lesquelles les retail parks – qui accueillent souvent des supermarchés autorisés à ouvrir certains dimanches – ont gagné en popularité).

Sentiment des commerçants : Les marques internationales considèrent généralement la Pologne de manière favorable, en raison de sa grande population et de l’essor de la classe moyenne. En 2024–2025, plusieurs nouvelles enseignes sont entrées ou se sont développées, y compris dans le segment du luxe à Varsovie et des enseignes à bas prix dans les villes régionales. La confiance des consommateurs a chuté en 2022 avec la guerre à la frontière et l’inflation élevée, mais se redresse progressivement. Une certaine prudence subsiste (comme l’indiquent de légères baisses de volume), mais la consommation globale devrait croître en 2025 en termes réels, à mesure que l’inflation faiblit. Cela est de bon augure pour les propriétaires – de meilleures ventes signifient des locataires plus solides et un potentiel d’indexation des loyers.

Investissement et rendements : Le marché de l’investissement dans le commerce de détail a connu un net rebond en 2024, représentant environ 32 % du volume d’investissement en immobilier commercial en Pologne content.knightfrank.com. Plusieurs transactions phares ont eu lieu : notamment, deux des plus grands centres commerciaux de Pologne – Silesia City Center à Katowice et Magnolia Park à Wrocław – ont été acquis par l’investisseur sud-africain NEPI Rockcastle pour respectivement 405 millions € et 373 millions € content.knightfrank.com. Un portefeuille de six retail parks de taille moyenne a également été vendu pour 285 millions € content.knightfrank.com. Ces opérations témoignent d’un regain de confiance dans les actifs de commerce polonais, en particulier les centres commerciaux dominants et les portefeuilles de retail park de proximité. Les rendements prime des centres commerciaux ont augmenté jusqu’à environ 6,25 % fin 2024 content.knightfrank.com – bien plus élevés qu’avant la pandémie (où les rendements prime étaient d’environ 5,0 %). Cette évolution à la hausse reflète à la fois une revalorisation globale (hausse des taux) et une perception de risque accrue sur le retail. Cependant, les investisseurs sont attirés par le fait que les rendements polonais sont supérieurs à ceux d’Europe de l’Ouest, offrant un potentiel de hausse à mesure que le marché se stabilise content.knightfrank.com. Les retail parks, avec leurs revenus stables, sont particulièrement prisés ; leurs rendements sont comparables ou légèrement supérieurs à ceux des centres commerciaux (selon la durée des baux et la typologie des locataires).

Une limite à l’investissement local dans le commerce (et d’autres secteurs) est l’absence de SIIC (REITs). Comme mentionné, plus de 90 % de l’investissement en immobilier commercial en Pologne provient du capital étranger europaproperty.com, en partie parce que les institutions et particuliers locaux ne bénéficient d’aucun véhicule SIIC pour investir. Le gouvernement évoque depuis longtemps l’introduction d’une telle législation, qui pourrait canaliser l’épargne polonaise vers des actifs comme les centres commerciaux et renforcer la propriété domestique. Mais en 2025, il n’existe toujours pas de SIIC – une « absence persistante » que les experts du secteur signalent comme un manque europaproperty.com.

Perspectives : Les perspectives de l’immobilier de commerce polonais pour les 3 à 5 prochaines années sont prudemment positives. Les fondamentaux du secteur – faible vacance, pouvoir d’achat en hausse, et offre de nouveaux centres limitée dans les grandes villes – sont synonymes de stabilité. Nous prévoyons que le taux d’occupation élevé persiste, surtout dans les centres commerciaux performants et les retail parks adossés à des supermarchés. Les loyers des centres prime devraient rester stables ou légèrement à la hausse, indexés sur l’inflation, compte tenu de la forte demande pour les meilleures localisations. Les actifs secondaires (centres plus anciens en zones saturées) seront en revanche sous pression pour se réinventer ou verront leur vacance augmenter s’ils ne se modernisent pas. On anticipe une poursuite du développement de retail parks dans les villes moyennes et petites, ce format correspondant aux préférences actuelles (praticité, plein air, commerce de proximité). Les enseignes continueront à ouvrir de nouveaux magasins, notamment les supermarchés discount, les enseignes de bricolage et les chaînes de mode internationales ciblant les villes moyennes encore sous-dotées.

Les dépenses des ménages sont un élément clé : si l’inflation retombe à environ 4 % en 2025 puis 3 % en 2026 (comme prévu) reuters.com, les salaires réels progresseront et encourageront la croissance des ventes au détail. De plus, la population polonaise a augmenté grâce à l’immigration, apportant de nouveaux consommateurs. Ainsi, la demande pour des surfaces commerciales devrait croître modérément. À l’inverse, le e-commerce continuera à gagner du terrain (peut-être en passant d’environ 9 % à un bas pourcentage à deux chiffres d’ici 2028), ce qui pourrait limiter le besoin de surface physique pour certains segments (notamment l’électronique ou les livres, déjà massivement en ligne). Mais les catégories comme l’alimentaire, la restauration, les loisirs et les services maintiendront l’importance du physique.

Les principaux défis et risques du commerce sont : la modernisation des centres anciens, le maintien de la fréquentation face à la concurrence de l’achat en ligne, ainsi que tout ralentissement économique pouvant impacter la confiance des consommateurs. Par ailleurs, la pression sur les coûts (énergie, salaires) peut rogner la rentabilité des commerçants et compliquer le paiement des loyers – bien que beaucoup aient adapté leurs modèles avec l’omnicanal. Globalement, l’immobilier commercial polonais devrait rester sain, la croissance économique soutenue du pays se traduisant par un turnover plus élevé. Le secteur s’attachera à la qualité de l’expérience – ajout de loisirs et d’accueil dans les centres – et à une approche stratégique du développement – concevoir les formats adaptés (parks, outlets, projets mixtes de centre-ville) pour suivre l’évolution des habitudes. Avec ces ajustements, le segment devrait profiter de rendements stables, voire d’un resserrement s’il voit l’arrivée des SIIC ou d’un plus grand nombre d’investisseurs nationaux.

Industriel & logistique : une forte demande face à un ralentissement de l’offre – vers un équilibre

Expansion record, mais atterrissage en douceur : L’immobilier industriel et logistique polonais a été l’un des secteurs les plus performants, avec une croissance extraordinaire ces dernières années. Au T4 2024, le stock total de surfaces industrielles et logistiques modernes a atteint ~34,5 millions de m² megaproject.com, soit une progression d’environ 9 % sur un an property-forum.eu. (Pour situer, c’est à peu près le double du stock d’il y a seulement cinq ans – un signe du boom porté par le e-commerce et la relocalisation industrielle.) Rien qu’en 2024, les promoteurs ont livré plus de 4 millions de m² de nouveaux espaces à travers 14 régions megaproject.com. Ce rythme effréné place la Pologne parmi les marchés de développement logistique les plus dynamiques d’Europe ; mi-2024, la Pologne affichait le deuxième plus fort volume net de transactions logistiques en Europe (derrière un seul autre marché) marketoutlook.cbrepoland.pl, soulignant son statut de plaque tournante continentale de l’entreposage.

Moteurs de la demande : Plusieurs facteurs sous-tendent cette dynamique. La situation stratégique de la Pologne en Europe centrale, le coût du travail relativement faible et l’amélioration des infrastructures (routes, autoroutes, ferroviaire) attirent les sites de production et de distribution desservant l’UE. La montée en puissance du e-commerce (Amazon, Zalando et d’autres disposent de grands centres logistiques en Pologne) et la croissance du secteur de la logistique sous-traitée (3PL) sont des moteurs puissants. De plus, la relocalisation industrielle – les entreprises occidentales rapprochant leur production – profite à la Pologne, en particulier alors que les tensions sur les chaînes d’approvisionnement mondiales (par ex. tensions commerciales sino-américaines) incitent les sociétés à diversifier leurs implantations polandinsight.com. Les agences polonaises notent d’ailleurs un nombre croissant de demandes d’entreprises internationales (y compris chinoises) pour de nouveaux espaces logistiques en Pologne afin de revoir leurs chaînes d’approvisionnement polandinsight.com.

Location robuste, légère hausse du taux de vacance : La demande pour les espaces industriels reste forte. L’activité de location en 2024 a atteint environ 5,8 millions de m², soit une hausse d’environ 4 % par rapport à 2023 axiimmo.com, ce qui indique une poursuite de l’expansion des occupants. À noter, environ 48 % de l’absorption brute en 2024 était due à des renouvellements de baux polandinsight.com – ce qui signifie que les locataires existants renouvellent massivement, signe de confiance dans l’emplacement, même si cela veut aussi dire qu’une plus petite partie concerne des expansions pures. Malgré tout, les nouvelles transactions et expansions représentent environ 3 millions de m², ce qui reste très sain. Le taux de vacance, extrêmement bas (autour de 5 % ou moins) entre 2019 et 2021, a légèrement augmenté en raison d’une accélération de l’offre. Fin 2024, le taux de vacance s’établissait autour de 7,5 % au niveau national polandwarehouses.com (soit environ 2,6 à 3 millions de m² disponibles). À la mi-2025, la vacance a encore progressé jusqu’à 8,5 % polandinsight.com. Cette augmentation s’explique surtout par le fait que la nouvelle offre a brièvement dépassé l’absorption nette – le marché absorbe rapidement mais l’offre livrée par les promoteurs sur 2022–T1 2024 a fait grimper la vacance dans certains emplacements polandinsight.com. Par exemple, des régions comme la Basse-Silésie (Wrocław) affichent un taux de vacance supérieur alors que plusieurs grands parcs sont sortis de terre simultanément europaproperty.com.

Cela dit, un taux de vacance à 8 % reste le signe d’un marché équilibré – juste assez d’offre pour offrir du choix aux locataires, mais sans excès. Les experts y voient en réalité une normalisation saine, après un marché ultra-tendu ces dernières années : « La hausse des disponibilités est une conséquence naturelle du précédent boom d’investissements. Le marché retrouve son équilibre, » explique un analyste de Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Ce niveau de vacance redonne un peu de pouvoir de négociation aux locataires pour la première fois depuis des années (avec la possibilité d’obtenir de meilleures conditions ou des incitations dans certaines zones) cbre.pl cbre.pl. Les promoteurs en ont tenu compte et ont ralenti la construction spéculative, ce qui évitera une trop forte envolée de la vacance. En effet, les nouvelles mises en chantier fin 2024 sont moins nombreuses et le pipeline en cours de construction a nettement diminué par rapport aux pics de 2021–22. Le marché s’oriente donc vers un atterrissage en douceur : la demande reste forte et diversifiée (logisticiens 3PL, distribution, industrie légère, data centers, etc.), tandis que la croissance de l’offre ralentit, permettant d’absorber les disponibilités actuelles sur les prochains trimestres.

Stabilité des loyers et prime pour la logistique « urbaine » : Malgré l’inflation des coûts (matériaux, main-d’œuvre) et des financements plus onéreux, les loyers de l’immobilier logistique sont restés plutôt stables. Les loyers industriels en Pologne restent parmi les plus attractifs de l’UE, ce qui la rend attractive pour les entreprises. À mi-2025, les loyers logistiques « big box » standards varient autour de 3,80 à 5,00 €/m²/mois polandinsight.com dans les grands hubs (partie basse en Pologne centrale et Haute-Silésie, partie haute près de Varsovie ou dans de plus petits marchés urbains). Par ailleurs, les entrepôts urbains du dernier kilomètre (petites cellules en périphérie ou dans les villes) bénéficient d’une prime, autour de 5,00 à 7,50 €/m²/mois polandinsight.com, en raison de leur localisation. Ces niveaux n’ont pas beaucoup évolué en un an – ils sont restés plutôt stables, signe que même avec une vacance en hausse, les bailleurs n’ont pas eu à diminuer les loyers faciaux, préférant accorder plus d’incitations sur les baux longs. La stabilité des loyers témoigne d’un secteur mature où bailleurs et entreprises cherchent à nouer des partenariats de long terme plutôt qu’à se livrer une guerre des prix polandinsight.com.

À noter que les nouveaux baux prévoient souvent une indexation sur l’inflation (généralement ajustement annuel sur l’IPC), de sorte que de nombreux bailleurs ont vu leurs revenus croître en 2022–23 grâce à l’inflation élevée. À l’avenir, avec la modération de l’inflation, la revalorisation via l’indice sera limitée, donc la croissance du revenu dépendra du remplissage ou de la signature de nouveaux baux sur des postes prime.

Durabilité (« entrepôts verts ») : La logistique voit émerger une tendance forte en faveur d’entrepôts durables et économes en énergie. Beaucoup de nouveaux projets polonais visent les labels BREEAM ou LEED : panneaux solaires, éclairage LED, récupération d’eau de pluie, voire stockage d’énergie sur site. La demande des occupants et des investisseurs est forte pour les bâtiments certifiés « verts », car les entreprises veulent réduire leur empreinte carbone. L’article de Poland Insight met en avant une « vague de nouveaux entrepôts verts » (titre à l’appui) – c’est clairement un argument désormais. Les installations photovoltaïques sur les toits deviennent courantes, certains bâtiments intégrant même de l’infrastructure pour camions électriques. Cette tendance permet à la Pologne d’avoir un parc déjà très moderne et prêt pour le futur, mais elle exige aussi un investissement de départ du promoteur (récupéré grâce à des loyers ou à une préférence à l’occupation légèrement supérieure).

Répartition géographique : Les grandes régions logistiques demeurent Varsovie (Pologne centrale), Haute-Silésie (région de Katowice), Basse-Silésie (Wrocław), Poznań, et de plus en plus la Pologne centrale (région de Łódź) et l’Ouest (Szczecin, avec visée sur le marché allemand). Ces pôles concentrent la majorité du parc de 35 millions de m². Mais la croissance gagne aussi l’Est et les villes plus petites grâce à l’extension du réseau autoroutier (ex : Rzeszów, Lublin rattrapent leur retard). Par exemple, les investisseurs étrangers se penchent désormais sur la zone frontalière ukrainienne (Rzeszów), anticipant la future reconstruction en Ukraine et les besoins logistiques militaires de l’OTAN sur place.

Marché de l’investissement : L’immobilier logistique fait figure d’actif vedette et la Pologne ne fait pas exception. En 2024, l’immobilier industriel représente environ 25 % des volumes investis content.knightfrank.com. C’est moins spectaculaire que la frénésie de 2021, mais le deal-flow reste solide. Les taux de rendement ont connu une correction notable sur 2022–23, remontant des plus bas historiques (environ 4 % ou moins) à des niveaux bien plus attractifs autour de 6,25 % pour le prime logistique fin 2024 content.knightfrank.com. Cette correction, combinée à la solidité du secteur, attire à nouveau des fonds institutionnels ou nouveaux entrants. Beaucoup d’investisseurs mondiaux qui ne justifiaient pas des achats avec 4 % de rendement trouvent désormais les cap rates polonais séduisants à plus de 6 % content.knightfrank.com. Par ailleurs, la Pologne offre un spread de rendement élevé par rapport aux marchés logistiques d’Europe de l’Ouest (prime autour de 3,75–5 %), ce qui en fait une cible prioritaire pour les stratégies core-plus ou value-add content.knightfrank.com.

Par ailleurs, la tendance sale & lease back s’accélère : les utilisateurs devenus propriétaires cèdent leurs actifs à des investisseurs puis les relouent. Début 2025, « la Pologne a enregistré une activité sale & lease back record », selon plusieurs études polandinsight.com. Cela montre que les industriels polonais profitent des valorisations élevées et que les investisseurs cherchent à acquérir des actifs sécurisés sur de longues durées. Autre point : les investisseurs polonais sont devenus plus présents dans l’industriel (capitaux locaux pesant environ 9 % du volume total CRE en 2024 content.knightfrank.com, dont une partie en logistique via fonds privés et développeurs locaux). Les gros deals demeurent, toutefois, dominés par les fonds étrangers (Europe, États-Unis, Moyen-Orient, Afrique du Sud, Asie). Et avec une multitude de plateformes développant en Pologne (Panattoni, GLP, Segro, etc.), le pipeline d’actifs prime reste important pour les investisseurs.

Perspectives : Les perspectives à moyen terme pour l’immobilier industriel et logistique en Pologne sont très positives, bien qu’elles évoluent d’une expansion effrénée vers une croissance durable. La demande devrait rester forte : l’économie polonaise (en particulier la fabrication, le commerce de détail et la logistique du e-commerce) devrait croître de manière régulière, générant un besoin continu en entrepôts. Le climat géopolitique, bien que tendu, profite en réalité à la Pologne, car les entreprises reconfigurent leurs chaînes d’approvisionnement pour se rapprocher des marchés finaux européens (l’appartenance stable de la Pologne à l’UE et sa grande réserve de main-d’œuvre lui confèrent un avantage sur certains pays à moindre coût). L’offre va se modérer — les promoteurs sont plus prudents désormais, les banques un peu plus strictes concernant le financement de constructions spéculatives. Mais il s’agit d’un ajustement sain ; il est probable que l’offre nouvelle en 2025 sera inférieure à celle de 2024, ce qui aidera la vacance à atteindre un sommet puis potentiellement baisser à nouveau d’ici 2026. Dès le second semestre 2025, on pourrait voir la vacance se stabiliser autour de 8–9% puis s’améliorer au fur et à mesure de l’absorption du stock.

Les loyers pourraient connaître une légère pression à la hausse à nouveau dans les emplacements de premier choix dès que le stock vacant actuel sera loué. Beaucoup de locataires logistiques ont des besoins urgents (prestataires 3PL signant des contrats, détaillants nécessitant des centres de distribution) et sont prêts à payer une prime pour des espaces proches et immédiatement disponibles — en particulier autour de Varsovie et d’autres grandes villes. Dans les régions périphériques où l’offre est plus disponible, les loyers resteront compétitifs.

Une grande inconnue demeure : la fin de la guerre en Ukraine : un boom de la reconstruction en Ukraine pourrait fortement booster la demande d’espaces logistiques dans l’est de la Pologne (comme base arrière), tout en attirant potentiellement une partie des activités vers l’Ukraine à plus long terme. Pour l’instant, la Pologne bénéficie de son rôle de refuge sûr pour l’activité logistique et industrielle qui aurait pu aller en Ukraine ou en Russie auparavant.

En termes de risques : une récession mondiale ou européenne atténuerait la demande (même si, jusqu’à présent, l’industrie manufacturière polonaise est diversifiée et en partie protégée par les tendances du nearshoring). Aussi, si les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps, cela pourrait limiter le développement mené par les investisseurs et maintenir les coûts du financement élevés, mais cela signifie aussi que les actifs existants sont plus précieux pour leur rendement. L’inflation du coût de construction a été un défi, mais s’est atténuée depuis 2022 — cependant, toute résurgence pourrait réduire les marges des promoteurs.

Pour résumer, le secteur immobilier industriel polonais est en maturation. Il est passé d’une pénurie à un état plus équilibré, avec des espaces modernes facilement disponibles. Des loyers stables, un taux d’occupation élevé (même avec 8% de vacance, de nombreux sous-marchés sont quasiment pleins pour les grandes surfaces), et des moteurs de demande persistants dressent un tableau favorable. Nous anticipons que la Pologne restera un des trois premiers hubs logistiques européens, et qu’à l’horizon 2028, le stock total pourrait approcher 40 à 50 millions de m² au rythme du développement, même si celui-ci sera plus contrôlé. L’accent portera à l’avenir sur davantage de “big-box” construits en blanc avec des cycles de développement plus courts (pour répondre rapidement aux besoins des locataires) et sur la requalification de l’ancien parc (automatisation, critères ESG). Au vu de ces tendances et des atouts de la Pologne, le segment industriel devrait continuer à offrir des retours attractifs aux investisseurs et soutenir la croissance de l’économie dans son ensemble.

Marché du foncier : reprise prudente et réformes de la planification

Marché des terrains à bâtir – De la flambée au ralentissement : Le marché du foncier à développer en Pologne a connu des montagnes russes ces dernières années. Une explosion d’activité en 2021–2022 (quand les promoteurs se précipitaient pour sécuriser des terrains alors que le crédit était bon marché et les ventes résidentielles en plein essor) a été suivie par un fort ralentissement en 2023 alors que la situation changeait polandinsight.com. En 2024, de nombreux investisseurs et promoteurs ont adopté une attitude “attentiste” en raison de l’absence d’aides gouvernementales au logement, d’une envolée des coûts de financement et de l’incertitude générale polandinsight.com. Les banques ont également resserré l’octroi de crédits pour l’achat de terrains, appliquant des critères très sélectifs polandinsight.com. Cela a entraîné une baisse des transactions – 2023 a vu relativement peu de grandes opérations foncières, les acteurs ayant mis en pause leurs plans d’expansion.

En 2025, le sentiment sur le marché du foncier évolue de la stagnation à une réactivation prudente. Le premier semestre 2025 a vu davantage de contrats finalisés que l’année précédente, mais les acheteurs font preuve d’une extrême rigueur dans la due diligence et l’analyse de faisabilité avant de s’engager polandinsight.com. Autrement dit, les investisseurs reviennent mais ne se concentrent que sur les opportunités à la demande claire et “vérifiée” avec des fondamentaux solides polandinsight.com. Les terrains pouvant accueillir des projets recherchés — logements résidentiels (notamment moyen de gamme), projets PRS de logements locatifs, entrepôts/logistique en ville, et programmes mixtes dans des villes secondaires dynamiques — suscitent de l’intérêt polandinsight.com. À l’inverse, le foncier sans perspective claire de développement ou dans des zones à complications d’urbanisme est largement évité.

Les volumes de transactions devraient progresser en 2025 par rapport à 2024, surtout au second semestre 2025 polandinsight.com. Les experts désignent 2025 comme une année de “reconstruction du potentiel” plutôt que de deals spectaculaires polandinsight.com. On ne retrouvera probablement pas la frénésie de 2021, mais l’activité sera plus saine. Il est important de noter que les prix du foncier n’ont pas chuté drastiquement ; les propriétaires de terrains bien situés ont généralement maintenu leurs prix, préférant attendre plutôt que vendre à perte. On peut observer un certain assouplissement sur les localisations périphériques, mais le foncier premium (en ville) reste valorisé. La Pologne dispose aussi encore de coûts fonciers compétitifs à l’échelle de l’Europe centrale, ce qui attire les promoteurs étrangers à considérer des projets ici marketoutlook.cbrepoland.pl.

Profils d’investisseurs et participation étrangère : La composition des acheteurs sur le marché du foncier a évolué. En 2025, les promoteurs et investisseurs polonais locaux (surtout ceux non cotés) sont très actifs, utilisant leur connaissance du terrain et leur capacité de décision rapide polandinsight.com. On observe une tendance aux “transactions de voisinage” – des investisseurs des pays proches (Tchéquie, Allemagne, pays baltes) concluent des opérations foncières en Pologne polandinsight.com. Ces acteurs régionaux connaissent souvent bien le marché voire recherchent des partenariats avec des sociétés polonaises. Les grands investisseurs institutionnels d’Europe occidentale se montrent plus prudents, attendant des signaux économiques plus clairs avant de revenir en force polandinsight.com.

Parallèlement, de nouveaux entrants étrangers émergent : certains investisseurs turcs et méditerranéens commencent à acquérir de petits terrains, prêts à payer pour des projets sûrs afin de pénétrer le marché polandinsight.com. Par ailleurs, comme mentionné plus tôt, des entreprises chinoises manifestent de l’intérêt pour les terrains logistiques en raison de l’évolution du commerce mondial polandinsight.com. Cela s’inscrit dans la dynamique qui fait de la Pologne, grâce à sa stabilité économique et sa position stratégique, une base attractive pour la relocalisation industrielle/logistique depuis l’Asie polandinsight.com polandinsight.com. Pendant ce temps, les fonds sud-africains et d’autres fonds globaux qui investissent dans les projets déjà développés n’achètent en général pas de foncier brut en direct — ils préfèrent le partenariat ou attendre d’acquérir des actifs finis. Certains financent toutefois les promoteurs via des accords de financement anticipé pour garantir leur pipeline de manière indirecte.

Un développement positif : le capital privé polonais s’unit de plus en plus pour investir dans le foncier. Par exemple, la société de conseil Walter Herz a levé plus de 50 millions de PLN auprès de particuliers pour investir dans des acquisitions de terrains à Varsovie, Poznań et Tricité polandinsight.com. Cela indique une sophistication croissante et un intérêt renforcé des investisseurs locaux fortunés pour le land banking, qui investissent alors que les grandes institutions sont moins actives.

Utilisation du sol et poches de demande : Quelques catégories de terrains sont particulièrement recherchées :

• Terrains à bâtir résidentiels : Étant donné le déficit de logement et la reprise attendue des ventes, les terrains idéalement situés pour de nouveaux logements (notamment en banlieue des grandes villes ou dans les villes satellites en forte croissance) sont très prisés polandinsight.com. Les promoteurs veillent à ne pas surpayer, mais cherchent à reconstituer leur foncier pour être prêts lorsque le marché repartira pleinement.
• Terrains pour projets PRS (Build-to-Rent) : Les promoteurs institutionnels de logements locatifs (polonais ou à capitaux étrangers) recherchent des terrains dans les grandes villes pour y développer des complexes d’appartements à louer polandinsight.com. Cela inclut la reconversion de terrains de bureaux ou à usage mixte en projets résidentiels/PRS, car ce segment est en plein essor.
• Terrains pour logistique urbaine : Avec l’essor du e-commerce et de la livraison du dernier kilomètre, de petits entrepôts proches du centre-ville sont en demande. Les investisseurs recherchent des terrains en périphérie urbaine ou dans les zones industrielles des métropoles pour des infrastructures de « logistique urbaine » polandinsight.com. De tels terrains sont souvent rares, la concurrence pouvant être rude.
• Sites de reconversion bureaux/usages mixtes : Dans certains centres-villes, des sites commerciaux ou industriels anciens peuvent être transformés en projets mixtes (bureaux, commerces, logements). Certains investisseurs misent sur la modernisation des centres de villes comme Cracovie, Wrocław ou Łódź.
• Terres agricoles à potentiel de conversion : Fait intéressant, les terres agricoles polonaises suscitent un intérêt croissant d’investisseurs anticipant un changement de zonage vers l’urbanisation. Dans les régions sous pression urbaine (autour de Varsovie, Cracovie, Wrocław, etc.), des terres agricoles pourraient être reclassées en résidentiel ou industriel. Les investisseurs prêts à gérer ce processus achètent ces terrains dans une optique de long terme polandinsight.com. La valeur du foncier agricole polonais a augmenté depuis quelques années, spécialement après 2016 lorsque les citoyens de l’UE ont été autorisés à acheter librement (fin de la période transitoire post-adhésion UE). Le foncier agricole reste toutefois moins cher qu’en Europe de l’Ouest, ce qui laisse un potentiel de revalorisation s’il est converti.

Enjeu majeur – Urbanisme et réglementation : Le principal obstacle du marché foncier polonais est sans doute le système de planification urbaine. Seuls 30 à 40 % du territoire polonais sont couverts par un plan local d’aménagement (MPZP) polandinsight.com. Le reste nécessite des décisions de zonage au cas par cas (décisions de conditions de développement – WZ), qui sont lentes, imprévisibles et discrétionnaires polandinsight.com. Les investisseurs doivent souvent attendre longtemps une autorisation, et parfois les autorités n’émettent pas de décision, bloquant ainsi les projets polandinsight.com. Le gouvernement travaille à une réforme structurelle – introduisant des « Plans Généraux » communaux – mais la mise en place est retardée, ajoutant à la confusion avec des délais fluctuants polandinsight.com. Il en résulte un certain chaos législatif en planification spatiale polandinsight.com souvent cité comme un frein majeur au développement transparent et efficace du foncier.

Conscients de cela, les décideurs proposent des réformes. Une piste consiste à alléger la réglementation pour fluidifier les processus – par exemple, mettre en place des procédures simples et numériques pour les autorisations d’urbanisme polandinsight.com. Exemple : supprimer l’obligation d’étude d’impact environnemental pour certains projets à faible impact (petits bâtiments de service ou entrepôts), qui rallonge actuellement les délais de plusieurs mois, même si l’impact environnemental est négligeable polandinsight.com. Il est suggéré d’établir une liste d’investissements « faible impact » pouvant être exemptés d’étude d’impact ou bénéficiant de procédures simplifiées polandinsight.com. De plus, la numérisation nationale des registres fonciers et hypothécaires est à l’agenda, ce qui accélérerait les vérifications et transactions polandinsight.com.

Un autre enjeu réglementaire est la conversion des terres agricoles. La Pologne classe les terres agricoles selon leur qualité. La conversion des meilleures terres exige l’aval ministériel (difficile à obtenir). On discute d’établir des critères clairs pour exclure automatiquement les terres de moindre qualité (classe IV ou V) de l’usage agricole sans aval ministériel polandinsight.com. Cela libérerait des terrains pour l’investissement en périphérie, la plupart des ceintures urbaines étant officiellement « agricoles » mais peu productives.

En résumé, la réforme du système d’urbanisme est cruciale : les investisseurs insistent sur la nécessité d’un zonage plus rapide et plus prévisible pour accélérer les transactions foncières polandinsight.com. Le gouvernement va dans ce sens, mais les avancées sont lentes. D’ici là, les opérations se concentrent sur les terrains déjà zonés ou ayant de fortes chances de l’être bientôt.

Perspectives : Le marché du foncier d’investissement en Pologne pour 2025–2027 semble être dans une phase haussière, mais mesurée. Si les taux d’intérêt baissent graduellement, le financement des achats fonciers et du développement sera plus facile, incitant au retour de plus d’acheteurs. Les valeurs foncières dans les zones premium (ex. : centre de Varsovie, emplacements résidentiels clés) devraient se maintenir voire progresser, la rareté jouant pleinement. Dans les zones secondaires, les prix pourraient stagner jusqu’à un réel retour de la demande. On prévoit une concurrence accrue sur les meilleurs terrains vers fin 2025 et 2026, à mesure que les promoteurs préparent le cycle de construction suivant, ce qui pourrait exercer une pression haussière sur les valeurs dans le top des localisations.

L’intérêt des investisseurs étrangers pour le foncier polonais devrait aussi augmenter dès que le contexte macroéconomique se stabilisera. De gros institutionnels, en pause entre 2023 et 2024, pourraient revenir, surtout s’ils anticipent une croissance d’environ 3 % par an de l’économie polonaise, et un cycle immobilier redevenu positif. L’afflux de fonds UE pour les infrastructures et investissements (dont la Pologne bénéficie largement) rendra aussi davantage de sites attractifs au développement (de meilleures routes peuvent soudain rendre viable un terrain logistique, etc.).

Principaux risques et variables : Le principal risque demeure l’environnement réglementaire : si la réforme urbanistique patine ou en cas d’instabilité politique impactant la législation immobilière, cela pourrait refroidir les investisseurs. Une imposition sévère de restrictions à la propriété étrangère (peu probable, la Pologne ayant déjà levé la plupart des limites) serait aussi un frein potentiel. Un autre facteur clé : les coûts de construction : si ces derniers flambent, cela réduit ce que les promoteurs peuvent payer pour le foncier (la faisabilité globale du projet en dépend). À ce jour, ces coûts se sont stabilisés, ce qui est positif pour la valeur des terrains.

En conclusion, le marché foncier polonais en 2025 se caractérise par une discernement et une sélectivité. L’ère des achats spéculatifs de n’importe quelle parcelle est révolue ; désormais, il s’agit de sites soigneusement sélectionnés avec un potentiel clair. L’année s’annonce comme celle de la « reconstruction du potentiel », selon une analyse citée sur polandinsight.com, préparant le terrain à une activité plus dynamique dans les années à venir. Grâce à de meilleures politiques d’urbanisme et à des vents économiques favorables, la Pologne pourrait libérer de nombreux terrains actuellement inutilisés pour le développement, ce qui contribuerait à répondre à des besoins tels que la pénurie de logements et l’expansion du réseau logistique. Les investisseurs considèrent la terre comme une valeur refuge pour le capital à long terme (un actif tangible dans un pays en croissance) polandinsight.com, et beaucoup se positionnent aujourd’hui afin de récolter les bénéfices lorsque le cycle de développement s’accélérera.

Investisseurs étrangers et facteurs réglementaires

Le capital étranger joue un rôle dominant dans tous les secteurs de l’immobilier en Pologne, apportant à la fois opportunités et enjeux. Du côté de l’investissement commercial, les fonds internationaux ont été le moteur des grandes transactions. Comme indiqué, en 2024, les investisseurs étrangers représentaient environ plus de 90 % des plus de 5 milliards d’euros de volume d’investissements en immobilier commercial europaproperty.com. Il s’agit de sociétés mondiales de capital-investissement, de fonds d’assurance, de fonds de pension et d’investisseurs immobiliers spécialisés venus d’Europe, d’Amérique du Nord, d’Asie et d’Afrique du Sud. L’attrait est évident : la Pologne offre une échelle (une grande économie de 38 millions de personnes), de la croissance (taux de croissance du PIB et de consommation supérieurs à ceux de l’Europe de l’Ouest) et des rendements nettement plus élevés. Les principaux actifs de bureaux, de commerce et de logistique en Pologne affichent des rendements compris entre 6 et 7 % (comme détaillé précédemment), contre 3 à 4 % dans de nombreux marchés occidentaux content.knightfrank.com. Cet écart de rendement compense le risque perçu de marché émergent et le risque de change (même si la devise polonaise, le zloty, est relativement stable et le pays intégré à l’UE).

Par pays d’origine, ces dernières années ont vu des investisseurs allemands, américains, britanniques et sud-africains figurer parmi les principaux acheteurs content.knightfrank.com. Les REIT sud-africains (tels que NEPI Rockcastle et Redefine) ont été particulièrement actifs respectivement dans le commerce et les bureaux. Les investisseurs américains et canadiens ont également fait leur retour en 2024 content.knightfrank.com. La répartition de l’origine du capital pour 2024 montre des sources diversifiées : par exemple, Afrique du Sud (19 % du volume), USA (11 %), Royaume-Uni (13 %), Europe de l’Ouest (9 % hors Allemagne/R.-U.), voisins d’Europe Centrale et Orientale (18 %) et Pologne domestique ~9 % content.knightfrank.com. Cette diversité indique que la Pologne est sur le radar des investisseurs du monde entier. En outre, de nouveaux arrivants apparaissent sans cesse : par exemple, en 2024, Sona Asset Management du Royaume-Uni est entrée sur le marché via une grande opération sur un portefeuille de bureaux content.knightfrank.com, et on dit que des capitaux du Moyen-Orient prospectent dans la logistique.

Pourquoi peu d’investisseurs locaux ? La part relativement faible du capital domestique (seulement ~9 % en 2024 content.knightfrank.com) s’explique principalement par des raisons structurelles. La Pologne ne dispose pas d’un système REIT développé ou d’un trust d’investissement similaire, si bien que les capitaux institutionnels locaux (fonds de pension, etc.) ne se sont pas traditionnellement portés sur l’immobilier. Seule une poignée de grands investisseurs immobiliers polonais (tels que le fonds public PFR ou quelques compagnies d’assurance) ont la capacité d’opérer de grosses transactions. Cela évolue lentement, avec davantage de personnes fortunées polonaises et de private equity locaux qui s’intéressent à l’immobilier, mais pour l’instant le capital étranger comble le vide. Comme mentionné, l’introduction de la législation REIT – en projet depuis des années – pourrait être un tournant, en permettant à des petits investisseurs nationaux d’investir indirectement dans l’immobilier et ainsi d’accroître la participation locale europaproperty.com. Les experts du secteur appellent fréquemment à ce changement, en citant par exemple l’adoption réussie des REITs en Tchéquie voisine europaproperty.com.

Environnement réglementaire pour les investisseurs étrangers : En général, la Pologne est plutôt ouverte à la propriété étrangère de biens immobiliers. Depuis son entrée dans l’UE, les citoyens et entreprises de l’UE peuvent acheter des biens immobiliers polonais (y compris des terrains) sans restriction (à l’exception de quelques cas, comme les terres agricoles durant une période de transition qui a pris fin en 2016). Les non-ressortissants de l’UE peuvent également acheter, mais certains types de biens (notamment les terres agricoles et forestières) nécessitent un permis ministériel de l’Intérieur. Cette procédure est souvent une formalité, mais vise à éviter les achats massifs sur des terres stratégiques. En revanche, pour l’immobilier urbain (bureaux, logements, entrepôts), il n’y a généralement pas d’obstacle pour les acheteurs internationaux réputés. La Pologne dispose d’un système clair d’enregistrement des titres de propriété (le registre foncier et hypothécaire) et de protections juridiques, ce que les investisseurs étrangers apprécient.

Un point d’attention réglementaire concerne la fiscalité : les impôts immobiliers en Pologne incluent une taxe de transfert de 1 % (pour les transactions sur actifs) et des taxes foncières récurrentes (qui restent des montants forfaitaires bas au m²). Il n’y a pas d’impôt annuel sur la fortune immobilière, contrairement à certains pays. Toutefois, le gouvernement a évoqué l’idée d’une taxe supplémentaire sur les propriétaires détenant plusieurs logements (pour limiter la spéculation) globalpropertyguide.com. Bien qu’aucune mesure concrète n’ait encore été mise en place en 2025, les investisseurs restent vigilants face à ce type de propositions. Autre évolution, la montée des exigences ESG : les réglementations européennes (telles que les directives sur l’efficacité énergétique) engendrent un risque de dévaluation pour les immeubles non conformes. Les investisseurs étrangers, souvent sensibles à l’ESG, privilégient les actifs certifiés verts. Cela régule indirectement les types de biens qui attirent l’investissement ; les biens peu performants devront être rénovés ou risquent d’être délaissés.

Étrangers sur le marché résidentiel : Outre les investisseurs institutionnels, on observe également la présence d’acheteurs étrangers individuels dans certains segments, comme le résidentiel haut de gamme ou les résidences secondaires (par exemple des Ukrainiens, comme mentionné plus haut, ainsi que des expatriés achetant à Cracovie ou sur la côte). Le gouvernement a envisagé à un moment des restrictions (comme certains pays qui limitent l’achat étranger pour tempérer le marché), mais la Pologne n’a pris aucune mesure en ce sens, étant donné que les étrangers restent une fraction encore faible du volume total de transactions résidentielles (le pic à 30 % ponctuel sur certains projets est notable mais concerne des cas spécifiques, souvent près d’organisations internationales ou recherchés par certains groupes migrants) globalpropertyguide.com.

Investissements à l’étranger : Il convient également de noter que les investisseurs polonais sont de plus en plus actifs à l’étranger eux-mêmes (ex. : acquisition d’entrepôts en Europe de l’Ouest via des fonds), même si cela dépasse le cadre du présent rapport. Si les REITs sont introduits, cela pourrait aussi faciliter les investissements polonais à l’international.

En résumé, la participation des investisseurs étrangers est essentielle au marché immobilier polonais, apportant expertise et liquidité. L’environnement réglementaire est dans l’ensemble favorable, avec des droits de propriété solides et peu de barrières à l’acquisition. Les avancées les plus attendues par le secteur – comme la simplification de la planification urbaine polandinsight.com et l’introduction des REITs – profiteraient à tous, investisseurs étrangers comme nationaux, en augmentant la transparence et les flux de capitaux. Sauf revirement protectionniste inattendu (non envisagé sous le gouvernement actuel pro-entreprise), la Pologne devrait rester un marché attractif et ouvert à l’investissement immobilier international.

Prévisions et perspectives à 3–5 ans (2025–2030)

À moyen terme, le marché immobilier polonais est prêt pour une croissance régulière et durable au cours des prochaines années, soutenue par des fondamentaux économiques solides et les tendances sectorielles présentées ci-dessus. Voici un résumé des perspectives par facteur clé et type de bien :

Perspectives macroéconomiques et financières : Les économistes anticipent une croissance du PIB polonais d’environ 3–4 % par an sur 2025–2027, dépassant la moyenne de l’UE cbre.pl. La consommation privée restera un moteur de croissance, grâce à la hausse des salaires et à l’absorption de fonds européens substantiels dans l’économie. L’inflation, qui avait dépassé 10 % en 2022, devrait se normaliser à ~4 % en 2025 et ~3 % d’ici 2026 reuters.com – proche du haut de la fourchette visée par la NBP. En effet, une enquête NBP prévoit une inflation moyenne de 4,1 % en 2025, tombant à 3,2 % en 2026 reuters.com. Ce reflux de l’inflation devrait permettre à la NBP d’abaisser encore ses taux directeurs. Les prévisions suggèrent que le taux de référence pourrait être abaissé de 75 à 125 points de base supplémentaires d’ici fin 2025 (le ramenant à ~4,0–4,5 %), et possiblement à ~3,5–4,0 % fin 2026 focus-economics.com think.ing.com, sauf nouveau choc inflationniste. Des taux plus bas seraient bénéfiques à l’immobilier : baisse du coût du crédit, amélioration du financement des projets commerciaux et probablement compression des rendements immobiliers (c’est-à-dire hausse de la valeur des actifs) dans une certaine mesure. Le chômage devrait rester très faible (3–5 %) et la Pologne pourrait continuer à attirer une main-d’œuvre de pays voisins, élargissant ainsi son vivier. Un risque à surveiller demeure l’économie mondiale : si les principaux partenaires commerciaux de l’UE stagnent, les industries exportatrices polonaises pourraient ralentir, mais le consensus actuel prévoit une croissance modérée dans l’UE, ce qui devrait soutenir les perspectives de la Pologne.

Prévisions résidentielles : Nous prévoyons que les prix de l’immobilier résidentiel en Pologne augmenteront modérément au cours des 3 à 5 prochaines années, en suivant globalement la croissance des revenus et l’inflation. Des hausses annuelles de prix modérées (entre 3 et 6 % par an) sont probables, plutôt que les augmentations à deux chiffres observées récemment. Cela signifie qu’en termes réels (corrigés de l’inflation), les prix des logements resteront globalement stables ou connaîtront une légère appréciation réelle. Facteurs clés : le gigantesque déficit en logements va persister – même avec une construction record ces dernières années, la Pologne reste l’un des pays européens ayant le plus faible nombre de logements pour 1 000 habitants cbre.pl. La démographie devient même favorable grâce à l’immigration (la population pourrait à nouveau croître après des années de stagnation, en partie grâce à l’installation d’Ukrainiens). De plus, d’ici 2026–2027, la baisse actuelle des mises en chantier (beaucoup de projets ont été suspendus en 2023–24) pourrait se traduire par une offre neuve moindre sur le marché, provoquant ironiquement un resserrement de l’équilibre offre-demande et empêchant tout repli des prix.

L’accessibilité au crédit devrait s’améliorer avec les baisses de taux – on peut s’attendre à un assouplissement progressif du crédit après le choc des hausses de 2022. Les programmes gouvernementaux (tels que « First Keys ») aideront certains groupes d’acheteurs (notamment les primo-accédants dans l’ancien) à partir vraisemblablement de 2025, apportant un léger stimulus sans surchauffe du marché. La demande locative restera forte, les loyers devraient donc encore progresser lentement (environ 2 à 5 % par an) alors que l’urbanisation et l’évolution des modes de vie accroissent la part des locataires. Le secteur PRS polonais devrait considérablement s’agrandir – de ~21 000 unités aujourd’hui à >50 000 à l’horizon 2030 – ce qui professionnalisera le marché locatif et ajoutera à l’offre, mais étant donné les pénuries actuelles, cela ne fera pas baisser les loyers ; cela permettra plutôt de répondre à une nouvelle demande.

À noter : si les taux étaient abaissés trop rapidement ou qu’une subvention trop généreuse était réintroduite, une nouvelle flambée des prix pourrait se produire. Cependant, les décideurs semblent déterminés à éviter cette volatilité globalpropertyguide.com. Le scénario central reste celui d’une croissance stabilisée : comme l’indique un promoteur, « nous ne pensons pas que les prix reviendront aux plus bas de début 2023 ; plutôt, une croissance modérée alignée sur l’inflation » globalpropertyguide.com. D’ici 2028, le parc de logements polonais devrait voir apparaître de nouvelles innovations – des habitations plus « vertes » et économes en énergie (les règles climat de l’UE imposent des rénovations), plus de construction préfabriquée pour réduire les coûts, et possiblement les premiers indices de promoteurs institutionnels (des sociétés bâtissant des quartiers entiers de maisons individuelles destinées à la location, un modèle qui émerge en Europe). Dans l’ensemble, le secteur résidentiel restera un pilier du marché, avec aucun grand krach à l’horizon, soutenu par les besoins démographiques et une accessibilité accrue.

Prévisions bureaux : Les prochaines années dans le secteur tertiaire porteront sur la qualité plutôt que la quantité. L’offre nouvelle restera limitée jusqu’en 2026 au moins polandoffices.com, ce qui resserrera progressivement le taux de vacance des segments prime (haut de gamme). Entre 2025 et 2027, nous prévoyons que le taux de vacance prime dans le CBD de Varsovie pourrait tomber autour de 5 % ou moins, soit un quasi plein-emploi, poussant certains locataires vers la périphérie – même si la vacance hors centre restera élevée tant que le parc obsolète ne sera pas retiré. Dans les métropoles régionales, la vacance divergera : marchés dynamiques comme Cracovie et Tricité autour de 10 % ou moins si la demande reste soutenue, tandis que les marchés plus faibles resteront dans les plus de 10 %.

Les promoteurs devraient relancer davantage de projets d’ici 2026, surtout à Varsovie où l’activité est quasiment à l’arrêt actuellement. Une nouvelle vague de tours de bureaux pourrait être lancée fin 2025 pour répondre à la demande attendue en 2027–2028, notamment si le coût du financement diminue. Certains projets de requalification verront aussi le jour : anciens bureaux transformés en logements ou en hôtels, réduisant ainsi les surfaces tertiaires secondaires mais répondant à d’autres besoins (ex. : certains immeubles vieillissants du corridor Jerozolimskie à Varsovie pourraient devenir des appartements ou des résidences étudiantes).

Les loyers de bureaux dans les emplacements prime pourraient augmenter de 5 à 15 % cumulé sur les 3 prochaines années, surtout pour les étages élevés dans les immeubles verts modernes – ces espaces sont rares et en forte demande. Les occupants montrent leur volonté de payer une prime pour des espaces de qualité qui favorisent la satisfaction des employés et les objectifs ESG. Les loyers des immeubles vieillissants pourraient, eux, stagner ou même baisser à défaut de rénovation. Ainsi, le fossé locatif entre Classe A+ et Classe B va se creuser. Les incitations (loyers gratuits) dans les immeubles prime vont se raccourcir à mesure que les propriétaires reprennent la main, améliorant les loyers nets effectifs.

Les tendances telles que le travail hybride continueront de façonner l’usage des bureaux – nous pensons que les entreprises alloueront plus d’espace par poste de travail (pour la collaboration, etc.), et accepteront une fréquence moyenne de présence plus faible, tout en conservant leurs surfaces pour maintenir la culture d’entreprise et répondre aux besoins clients. Même si le besoin de mètres carrés par salarié diminue, la croissance des secteurs en Pologne (IT, BPO, R&D) devrait permettre une absorption nette positive chaque année. Les talents hautement qualifiés et l’avantage coût de la Pologne continueront d’attirer les multinationales (notamment à Cracovie, Wroclaw, etc., désormais pôles majeurs de services).

L’investissement dans les bureaux devrait aussi regagner en dynamisme. Si les taux baissent comme prévu, les « prime yields » de bureaux – aujourd’hui autour de 6,0 % content.knightfrank.com – pourraient retomber autour de 5 % d’ici 2026, dopant ainsi les valeurs d’actifs. Nous anticipons aussi l’arrivée de nouveaux investisseurs (fonds asiatiques ou moyen-orientaux par exemple) attirés par le rapport valeur/prix des bureaux polonais. Risque clé : le sentiment mondial sur les bureaux – secteur sous pression en raison du télétravail. Mais la situation polonaise est plus favorable car ses immeubles sont récents et concentrés sur la tech et les services. Tant que les propriétaires s’adaptent (espaces flexibles, services, exigences ESG), les bureaux polonais devraient rester attractifs.

Prévisions commerce : Le secteur du commerce polonais est relativement mature, donc pas de forte vague de créations de centres commerciaux attendue. Au contraire, les prochaines années viseront à optimiser et moderniser l’existant. Beaucoup de centres seront rénovés, et certains complexes anciens ou en difficulté pourraient être requalifiés (en bureaux, logements ou relais logistiques). Les retail parks et centres de proximité vont continuer à se développer, spécialement dans les villes moyennes – il reste de la place pour de nouveaux projets mixtes avec supermarchés dans les communes dépourvues d’offre moderne.

La consommation des ménages, comme noté, devrait se renforcer après la baisse de l’inflation. En 2025–2026, si l’inflation s’établit à 3–4 % et la hausse des salaires autour de 7–10 %, les Polonais connaîtront une augmentation réelle de leur pouvoir d’achat, ce qui stimulera la consommation. Cela pourrait faire monter les chiffres d’affaires des centres commerciaux, permettant une petite hausse des loyers dans les centres prime grâce aux baux indexés sur le CA ou à la renégociation des baux. Cependant, le e-commerce devrait aussi grimper à ~15 % des ventes de détail d’ici 2030, obligeant les commerces physiques à rester pertinents. On verra plus d’intégration en ligne/hors ligne (drive dans les malls, showrooms, etc.).

La Pologne pourrait enfin mettre en place des SIIC/REIT durant cette période, permettant la création de sociétés foncières privilégiant le commerce, qui rachèteraient des actifs secondaires pour y investir. Cela offrirait une porte de sortie à certains propriétaires étrangers et dynamiserait la détention locale.

Les rendements de l’immobilier commercial (environ 6,25 % en prime actuellement content.knightfrank.com) pourraient se compresser légèrement grâce au retour de la confiance des investisseurs, peut-être vers 5,5–6 % en prime d’ici 2027 si les taux baissent. Le secondaire sera contrasté – les meilleurs retail parks et outlets trouveront preneurs, alors que certains malls de troisième rang peineront à changer de main et afficheront des rendements élevés voire seront requalifiés.

Prévisions logistique/industriel : Le secteur logistique polonais devrait maintenir sa dynamique. Nous anticipons une demande annuelle de 5 à 6 millions de m² à louer à court terme, soutenue par le e-commerce (qui a encore du potentiel de croissance dans la distribution polonaise) et l’implantation d’industriels (automobile, électronique, etc.) qui investissent dans la production locale. Le taux de vacance pourrait tourner autour de 8–9 % en 2025 puis baisser d’ici 2026 car le pipeline de chantiers ralentit en 2024–25. D’ici 2027, la vacance pourrait revenir à 5 % ou moins, ce qui est considéré comme plein-emploi (avec juste une vacance frictionnelle). Cela exercera une pression haussière sur les loyers : des hausses sont prévues notamment dans la logistique urbaine, où le foncier est limité et la demande forte (par exemple, autour de Varsovie, les entrepôts dernier kilomètre pourraient dépasser 5–6 € pour atteindre 7–8 €/m² d’ici la fin de la décennie). Les loyers en big-box du centre du pays pourraient aussi grimper si les coûts fonciers et de construction augmentent.

La Pologne pourrait aussi tirer parti d’un futur effort de reconstruction de l’Ukraine (même si le calendrier reste incertain) – ses régions frontalières servent déjà de bases logistiques, ce qui nécessitera peut-être de nouvelles surfaces d’entrepôts. Enfin, alors que les chaînes d’approvisionnement se régionalisent, la Pologne pourrait attirer des industries comme les gigafactories de batteries, l’assemblage de composants, etc., qui auront besoin d’immobilier industriel.

Le développement logistique sera plus mesuré – on passe de la frénésie spéculative de 2020–2022 à une approche davantage sur mesure et phasée. De nombreux promoteurs sécuriseront désormais des pré-locations partielles avant de lancer de grands parcs. L’écologie pèsera aussi : l’UE et ses lois climat pourraient imposer des entrepôts solaires, la construction zéro carbone, voire limiter les nouvelles opérations sur terrains vierges protégés. Mais la Pologne a de la place (les friches industrielles ou terrains réaménageables peuvent être utilisés aussi).

L’investissement industriel restera probablement le segment le plus dynamique. Nous prévoyons une compression des taux de rendement d’environ 6,25 % à peut-être 5,5 % voire 5 % d’ici 2027 pour la logistique prime, à mesure que la concurrence pour les actifs stabilisés s’intensifie à nouveau (tendance similaire à celle d’avant 2022). Si les taux d’intérêt baissent et que l’économie reste stable, les investisseurs internationaux pourraient se lancer dans des enchères pour des portefeuilles prime. La position de la Pologne comme marché logistique central en Europe sera alors renforcée, et elle pourrait même obtenir le statut de « core portfolio » pour davantage de fonds paneuropéens (certains la considèrent déjà ainsi).

Foncier et développement : Les prix des terrains dans les principales zones urbaines augmenteront à mesure que les promoteurs reviendront sur le marché. Nous anticipons qu’en 2026, si les taux d’intérêt tournent autour de 4 % et que l’économie reste stable, les promoteurs résidentiels relanceront les mises en chantier pour répondre à la demande renouvelée. Cela signifie qu’ils seront actifs dans la recherche de terrains en 2025–2026, ce qui accentuera la concurrence pour les bons emplacements. Parallèlement, les développeurs logistiques continueront à acquérir du foncier le long des autoroutes et à proximité des villes, mais de façon disciplinée. La valeur des terres agricoles pourrait également augmenter, à la fois grâce à la hausse des prix des matières premières agricoles et grâce au potentiel de conversion à la périphérie des villes en expansion.

Les efforts du gouvernement polonais pour simplifier l’urbanisme (si pleinement mis en œuvre) pourraient considérablement libérer le potentiel de développement. Si, d’ici 2025–26, une grande partie des municipalités adoptent les nouveaux Plans Généraux et la numérisation des permis, les projets pourraient avancer plus vite, avec plus de transparence (moins d’incertitude donne de la valeur au foncier). De plus, toute déréglementation comme l’accélération des projets à faible impact ou l’assouplissement des règles de conversion des terres agricoles polandinsight.com polandinsight.com donnerait un nouvel élan au marché du foncier en rendant davantage de sites viables. À l’inverse, si la bureaucratie persiste, cela limitera le rythme des développements et maintiendra des prix élevés pour les rares terrains immédiatement développables (un scénario non optimal car il concentre la croissance).

Risques pour les perspectives : Si la prévision est globalement positive, certains risques pourraient en modifier la trajectoire :

• Ralentissement économique : Si une récession mondiale survient (ou un ralentissement brutal en Allemagne, premier partenaire commercial de la Pologne), la demande d’espaces commerciaux pourrait baisser et le chômage augmenter, ce qui pénaliserait la demande de logements. Cependant, la Pologne a déjà montré sa résilience et part d’une position de force : une récession modérée serait donc probablement gérable.
• Surprise sur les taux d’intérêt : Si l’inflation s’avère tenace et que les banques centrales doivent remonter les taux, cela freinerait le financement et l’activité des investisseurs. À ce stade, ce scénario semble improbable car l’inflation ralentit et la NBP polonaise est dans un cycle de baisse globalpropertyguide.com, mais c’est un facteur à surveiller (chocs énergétiques, etc., pouvant modifier la trajectoire de l’inflation).
• Tensions géopolitiques : La guerre en Ukraine reste un risque de fond – toute escalade ou contagion pourrait porter un coup sévère à la confiance et à la stabilité économique (la Pologne a néanmoins profité à certains égards de l’accueil de réfugiés et d’entreprises quittant la Russie/la Biélorussie). De plus, la politique intérieure polonaise (avec un nouveau gouvernement fin 2023) pourrait entraîner des changements ; toutefois, la coalition en place est pro-UE et pro-investissement : aucun bouleversement n’est anticipé.
• Évolutions sectorielles : Pour les bureaux, le risque est une accélération du télétravail ou une réduction massive des surfaces – si, par exemple, l’IA et l’automatisation réduisent fortement le besoin en travailleurs de bureau sur le long terme. Pour le commerce, le danger serait un changement imprévu du comportement des consommateurs (par exemple, l’e-commerce passant soudainement à 30 % des ventes, ce qui reste toutefois peu probable compte tenu des facteurs culturels). Pour l’industriel, un risque serait la surconstruction si tous les développeurs redeviennent trop optimistes simultanément – mais les expériences de la hausse actuelle des vacants devraient permettre de l’éviter.

En dépit de ces risques, les projections d’experts restent très favorables. Par exemple, une récente enquête de la NBP auprès de professionnels de l’immobilier montre des attentes de stabilité des prix et de croissance progressive sur le logement et une reprise dynamique dans l’investissement à mesure que les taux baissent lexology.com etalon-estate.pl. Le consensus est que le secteur immobilier polonais ne revivra pas la volatilité du début des années 2020, mais suivra une trajectoire de croissance plus modérée et moins heurtée.

Conclusion : En 2028, nous imaginons un paysage immobilier polonais marqué par des immeubles modernisés et durables ; une implication croissante des investisseurs institutionnels (y compris nationaux) ; et des conditions d’équilibre offre-demande dans la plupart des segments. Le marché du logement aura probablement produit quelques centaines de milliers d’unités supplémentaires mais la demande restera soutenue (de quoi occuper encore longtemps les promoteurs). Les bureaux seront plus intelligents et plus verts, avec un recyclage du parc vieillissant et de nouveaux gratte-ciel dans les skylines urbaines (celle de Varsovie, notamment, sera encore transformée par des projets comme la Varso Tower, désormais achevée, et d’autres en cours). Le commerce sera plus expérientiel et, peut-être, la Pologne verra-t-elle apparaître ses premiers REITs à l’américaine, propriétaires de portefeuilles de centres commerciaux ou supermarchés si la législation l’autorise. La logistique ancrera la Pologne comme un hub de distribution européen de premier plan, avec peut-être une extension aux nouveaux secteurs comme les data centers (qui requièrent aussi du foncier industriel et commencent à émerger).

En résumé, le marché immobilier polonais est prêt à croître avec maturité. Il offre un mélange attractif de solides fondamentaux économiques, de cadre réglementaire en amélioration et de rendements séduisants, qui continueront à attirer investissements et développements. Comme l’a déclaré une analyse de marché : « Le marché immobilier polonais reste robuste, comme en témoignent une demande stable des occupants et une reprise dynamique de l’investissement… avec des fondamentaux solides et un climat d’optimisme à l’approche de 2025 » content.knightfrank.com. Sauf choc majeur, les 3 à 5 prochaines années devraient voir les secteurs immobiliers polonais progresser de façon régulière sur tous les fronts – offrant des opportunités aux investisseurs et répondant à l’évolution des besoins des entreprises comme des habitants.

Sources :

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (févr. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (mai 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Banque Nationale de Pologne (NBP) via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – Commentaires du directeur général adjoint de Dom Development (avril 2024) globalpropertyguide.com
• Institut Économique Polonais – Rapport sur le logement (2024) globalpropertyguide.com
• Analyse PKO BP (2024) globalpropertyguide.com
• JLL et Otodom/Polityka Insight – rapports logement (2024–25) globalpropertyguide.com
• Ministère des finances polonais / gov.pl – Infos sur « Bezpieczny Kredyt 2% » et « Pierwsze Klucze » globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (T4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – rendements prime (T4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – principales transactions d’investissement 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (mai 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Retail sector strong start 2025 (mai 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – vacance et fréquentation commerciale (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (juin 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Marché du terrain en 2025 (mai 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – sondage sur l’inflation en Pologne (janv. 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (citations via cache Bing) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Vacance commerciale Pologne (2024) europaproperty.com
• Erste Group – projection NBP (mars 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – anticipations de baisse des taux (mai 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – différents rapports de marché (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.