Tasas hipotecarias hoy, 26 de noviembre de 2025: Fija a 30 años cerca del 6% mientras aumentan las apuestas por recortes de la Fed

Las tasas hipotecarias se acercan a un hito psicológico esta semana, con la mayoría de las encuestas nacionales mostrando tasas hipotecarias fijas a 30 años rondando apenas por encima del 6% el miércoles 26 de noviembre de 2025. Esto representa una mejora significativa respecto a los niveles superiores al 7% vistos a principios de este año, y ya comienza a reflejarse en una mayor actividad en el mercado de la vivienda.

Al mismo tiempo, los mercados apuestan cada vez más por otro recorte de tasas de la Reserva Federal en diciembre, incluso cuando los funcionarios envían señales mixtas. Esa combinación—inflación enfriándose, datos económicos más suaves y menores rendimientos de los bonos—está ayudando a empujar las tasas hipotecarias a la baja de cara a la temporada navideña. ^[1]

A continuación, un análisis detallado de dónde se encuentran las tasas hipotecarias hoy, por qué se están moviendo y qué significa esto si planeas comprar o refinanciar antes de fin de año.

Resumen: Tasas hipotecarias promedio de hoy (EE. UU.)

Como cada encuesta utiliza diferentes prestamistas y metodologías, verás cifras ligeramente distintas. Pero en conjunto, los datos de hoy muestran un rango bastante estrecho.

Tasas hipotecarias para compra hoy

Fija a 30 años (compra)
- Zillow/CBS News: ~5.99% tasa promedio ^[2]
- Zillow vía Economic Times: ~6.04% ^[3]
- Promedio nacional de Mortgage News Daily: ~6.22% ^[4]
- Encuesta de Bankrate: ~6.28% ^[5]
- Promedio semanal de Freddie Mac: 6.23% para la semana que termina hoy, bajando desde 6.26% la semana pasada y 6.81% hace un año ^[6]
Conclusión: La mayoría de los principales indicadores ahora se agrupan entre ~6.0% y 6.3% para un préstamo hipotecario a 30 años para compra de vivienda.
Fija a 15 años (compra)
- Zillow/CBS News: ~5.50% ^[7]
- Promedio de Zillow vía Economic Times: ~5.47% ^[8]
- Encuesta semanal de Freddie Mac: 5.51% ^[9]
- Encuesta de Bankrate: ~5.62% ^[10]
Rango: Aproximadamente 5.5%–5.6% para prestatarios bien calificados.
Tasas de muestra FHA y VA
Las hojas de tasas de los prestamistas hoy muestran que los préstamos respaldados por el gobierno generalmente son un poco más baratos que los préstamos convencionales:
- Ejemplo: Wells Fargo muestra una FHA fija a 30 años cerca de 6.25% y una VA fija a 30 años cerca de 5.50% APR, dependiendo del perfil del prestatario. ^[11]
- Otros prestamistas muestran niveles similares, con algunos bancos regionales publicando tasas FHA y VA a 30 años en el rango de mitad del 5% a bajo 6%. ^[12]

Tasas hipotecarias de refinanciamiento hoy

Las tasas de refinanciamiento siguen siendo ligeramente más altas que las tasas de compra, pero aún están muy por debajo de los picos de principios de 2025:

Refinanciamiento fijo a 30 años
- Zillow (vía CBS News): ~6.73% ^[13]
- Promedios nacionales de Zillow reportados por Economic Times: alrededor de 6.18% ^[14]
Rango: Aproximadamente mitad del 6% (alrededor de 6.2%–6.7%) dependiendo del prestamista y el perfil del prestatario.
Refinanciamiento fijo a 15 años
- CBS/Zillow: ~5.65% ^[15]
- Economic Times/Zillow: ~5.66% ^[16]

Hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Las ARM todavía se cotizan por debajo de muchos préstamos a tasa fija, pero no por un gran margen:

Promedios nacionales de Zillow recopilados en el informe de hoy de Economic Times:
- 5/1 ARM: ~6.16%
- 7/1 ARM: ~6.12% ^[17]
La encuesta nacional de Bankrate sitúa el APR promedio de ARM 5/1 alrededor de 6.08% hoy. ^[18]
The Mortgage Reports señala que la tasa ARM 5/1 de esta mañana es aproximadamente 5.48% en su actualización diaria. ^[19]

Conclusión: Hoy, las ARM tienden a estar en el rango de altos 5% a bajos 6%, atrayendo principalmente a prestatarios que esperan mudarse o refinanciar en unos pocos años.

¿Qué cambió hoy? Las tasas vuelven a bajar tras aumentos previos

Varios medios nacionales ahora describen el movimiento de hoy como parte de una nueva tendencia a la baja:

Una encuesta diaria de Forbes dice que la tasa fija promedio a 30 años es de aproximadamente 6.21%, señalando que este es el sexto día consecutivo de descensos. ^[20]
Fortune sitúa la tasa fija a 30 años de hoy en aproximadamente 6.19%, calificándola como una ligera baja respecto a días anteriores. ^[21]
Yahoo Finance destaca que las tasas a 30 años están bajando mientras aumentan las ventas de viviendas pendientes, vinculando la caída de tasas de hoy con la mejora en la demanda de vivienda. ^[22]

Mientras tanto, la encuesta semanal oficial de Freddie Mac confirma que la tasa fija promedio a 30 años cayó a 6.23% esta semana desde 6.26% la semana pasada, marcando el fin de una subida de tres semanas y dejando las tasas muy por debajo del nivel de 6.81% registrado hace un año. ^[23]

En otras palabras, el movimiento de hoy no es un cambio aislado. Es parte de una tendencia más amplia que ha hecho que las tasas bajen aproximadamente tres cuartos de punto porcentual o más desde sus máximos de 2025, dependiendo de la encuesta utilizada.

Por qué las tasas hipotecarias están bajando

Las cotizaciones hipotecarias de hoy están siendo moldeadas por una combinación de movimientos en el mercado de bonos, datos económicos y expectativas sobre la Reserva Federal.

1. Los rendimientos de los bonos han disminuido

Las tasas hipotecarias siguen de cerca el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años, que los inversionistas consideran un referente para los préstamos a largo plazo. Después de subir a principios del otoño, ese rendimiento ha retrocedido a alrededor de 4.0% en los últimos días. ^[24]

Los rendimientos más bajos abaratan la financiación de préstamos a largo plazo para los prestamistas, lo que les permite reducir las tasas hipotecarias.

2. La Fed está señalando una postura más suave

La Fed ya ha recortado las tasas a corto plazo dos veces este otoño, en septiembre y octubre, a medida que el crecimiento y la inflación se desaceleraron. ^[25]
El último Beige Book muestra un mercado laboral enfriándose y un menor gasto del consumidor en muchas regiones. ^[26]
Analistas de mercado dicen que un recorte de tasas en diciembre vuelve a estar sobre la mesa, incluso mientras los funcionarios de la Fed debaten si mantener o recortar las tasas nuevamente. ^[27]

Si bien las tasas hipotecarias no se mueven exactamente al ritmo de la tasa de política de la Fed, las expectativas de los inversionistas sobre los futuros movimientos de la Fed tienen una poderosa influencia en los rendimientos a más largo plazo—y por lo tanto en los precios hipotecarios.

3. Los datos de vivienda finalmente están cambiando

Las tasas más bajas están comenzando a reflejarse en las cifras de vivienda:

Las ventas de viviendas pendientes aumentaron un 1.9% en octubre respecto al mes anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, superando las previsiones y reflejando el regreso de compradores a medida que bajaron las tasas hipotecarias. ^[28]
Informes de la industria señalan que las ventas pendientes han alcanzado máximos de varios años en las últimas semanas, ya que las tasas se mantuvieron cerca del rango del 6% medio. ^[29]

Una mayor actividad contractual respalda la idea de que los niveles de tasas actuales, aunque no son “baratos” según los estándares previos a 2022, finalmente están siendo lo suficientemente atractivos como para liberar parte de la demanda contenida.

El otro gran titular hipotecario de hoy: Límites de préstamos conformes más altos para 2026

Aunque el cambio no entra en vigor hasta el próximo año, los prestatarios de hoy ya están reaccionando a las noticias recientes de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA):

La FHFA ha anunciado que el límite base de préstamos conformes para 2026 aumentará a $832,750 para la mayor parte del país, un incremento del 3.3% que refleja el alza en los precios de las viviendas. ^[30]
En mercados de alto costo como algunas zonas de Los Ángeles y Nueva York, los límites conformes subirán a $1,249,125. ^[31]

Debido a que los préstamos en o por debajo de estos límites pueden ser vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac, normalmente ofrecen mejores tasas y acceso más fácil que los préstamos jumbo. Los compradores que buscan este invierno en mercados caros ya están evaluando si les conviene esperar los límites de 2026 o comprar ahora si las tasas actuales se ajustan a su presupuesto.

Cómo se comparan las tasas hipotecarias de hoy: semana a semana y año tras año

En comparación con la semana pasada

Encuesta semanal de Freddie Mac:
- Fija a 30 años baja de 6.26% a 6.23%
- Fija a 15 años baja de 5.54% a 5.51% ^[32]
Varios rastreadores diarios (Forbes, Mortgage News Daily, Norada y otros) muestran varios días consecutivos de pequeñas caídas, lo que sugiere una tendencia gradual a la baja en lugar de una gran caída. ^[33]

En comparación con hace un año

Hace un año, la hipoteca a 30 años promediaba alrededor de 6.8% en la encuesta de Freddie Mac—más de medio punto porcentual por encima de la tasa actual. ^[34]
El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años también ha bajado de aproximadamente 4.3% a cerca de 4.0% en el último año, aliviando parte de la presión sobre las tasas. ^[35]

Traducción: Las tasas de hoy siguen estando muy por encima de los acuerdos del 2–3% de 2020–2021, pero son notablemente más baratas que a finales de 2023 y gran parte de principios de 2025, por lo que se vuelve a hablar de “ventanas de oportunidad” tanto para compras como para refinanciamientos. ^[36]

Qué significan las tasas de hoy si vas a comprar una casa

1. La asequibilidad es un poco mejor, pero sigue siendo ajustada

Con tasas fijas a 30 años para compras alrededor de 6.0–6.3% para prestatarios de primer nivel, los pagos mensuales de una vivienda típica siguen siendo altos en comparación histórica, pero notablemente más bajos que cuando las tasas estaban cerca del 7%. ^[37]

Incluso una bajada de medio punto porcentual en la tasa puede ahorrar cientos de dólares al mes en una vivienda de precio medio en muchos mercados, especialmente si se combina con concesiones del vendedor o una bajada de precios.

2. ¿Fijar o esperar?: ¿Deberías comprometerte hoy?

Los analistas y medios están divididos:

Algunos argumentan que, dado que los mercados esperan cada vez más un recorte de la Fed en diciembre, esperar podría traer tasas ligeramente más bajas, especialmente si los datos económicos entrantes siguen enfriándose. ^[38]
Otros advierten que buenas noticias sobre crecimiento o inflación podrían hacer subir los rendimientos nuevamente, empujando las tasas hipotecarias hacia arriba desde aquí.

Dado eso:

Si la cotización de hoy se ajusta cómodamente a tu presupuesto, muchos expertos sugieren fijar y usar una opción de “float‑down” si tu prestamista la ofrece, lo que te permite aprovechar una tasa más baja si el mercado cae antes del cierre (a menudo por una tarifa). ^[39]
Si tu aprobación es marginal y estás forzando el precio, el riesgo de tasas más altas en el futuro podría superar la posible ganancia de una pequeña bajada adicional.

3. Cómo apuntar al extremo bajo del rango actual

Con promedios nacionales cerca del 6%, algunos prestatarios aún consiguen tasas en los altos 5% en préstamos fijos a 30 años. Normalmente, estos prestatarios comparten algunas características:

Excelente crédito (a menudo 740–760+)
Bajas proporciones de deuda a ingresos
Pagos iniciales más grandes (20% o más)
Disposición a pagar puntos de descuento por adelantado para reducir la tasa

Los prestamistas citados en la cobertura de hoy enfatizan la importancia de comparar al menos tres ofertas, ya que las diferencias entre prestamistas pueden fácilmente alcanzar un cuarto de punto porcentual o más, incluso en el mismo día, para el mismo perfil de prestatario. ^[40]

Qué significan las tasas de hoy si vas a refinanciar

Refinanciar tiene más sentido si:

Tu tasa actual está en los altos 6% o 7%, y
Planeas quedarte en la casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre.

Con tasas de refinanciamiento a 30 años en el rango medio del 6% en promedio, los datos de CBS/Zillow de hoy sugieren que las mayores oportunidades de ahorro son:

Propietarios que compraron o refinanciaron al 7%+ a principios de 2023–2024
Prestatarios que pueden cambiar de una hipoteca ARM de alta tasa a un préstamo fijo a los niveles actuales ^[41]

Si ya tienes una tasa en los bajos 6%, un refinanciamiento hoy puede no ser rentable a menos que:

Estés pasando de un préstamo FHA con seguro hipotecario a un préstamo convencional sin él
Estés sacando capital a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo y comparando contra el costo de otras opciones de financiamiento
Necesites acortar el plazo (por ejemplo, pasar de 30 a 15 años) para pagar la hipoteca más rápido

Perspectiva: ¿Bajarán las tasas hipotecarias por debajo del 6%?

Las previsiones para 2026 siguen siendo cautelosas pero en general apuntan a tasas rondando el 6%, con el camino dependiendo en gran medida de la inflación, el empleo y la política de la Fed:

Un pronóstico de CBS News plantea tres escenarios principales:
- Las tasas bajan si la inflación se enfría más y el crecimiento del empleo se desacelera.
- Las tasas se estancan si la Fed se mantiene cautelosa con solo recortes adicionales limitados.
- Las tasas suben de nuevo si el crecimiento y la inflación se aceleran nuevamente. ^[42]
Muchos economistas del sector inmobiliario esperan descensos graduales hasta 2026, lo que podría acercar las tasas fijas a 30 años a cerca del 6% o ligeramente por debajo, pero pocos prevén un regreso a la era de tasas ultra bajas del 2–3%. ^[43]

Por ahora, el consenso de la cobertura actual es claro:

Las tasas ya no son castigadoramente altas, pero siguen elevadas — y cualquier ventana de tasas más bajas podría ser temporal.

Si tienes dudas, puede tener sentido hacer los cálculos con las tasas actuales, y luego decidir si el costo adicional de esperar (posibles precios de vivienda o tasas más altos) supera la posibilidad de conseguir una oferta ligeramente mejor más adelante.

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