Stopy procentowe kredytów hipotecznych zbliżają się w tym tygodniu do psychologicznej granicy, a większość ogólnokrajowych badań pokazuje, że stopy procentowe 30‑letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu utrzymują się tuż powyżej 6% w środę, 26 listopada 2025 r. To znacząca poprawa w porównaniu do poziomów powyżej 7% obserwowanych wcześniej w tym roku i zaczyna to być widoczne w silniejszej aktywności na rynku nieruchomości.
Jednocześnie rynki coraz bardziej obstawiają kolejną obniżkę stóp procentowych przez Rezerwę Federalną w grudniu, mimo że urzędnicy wysyłają sprzeczne sygnały. Ta kombinacja—słabnąca inflacja, łagodniejsze dane gospodarcze i niższe rentowności obligacji—pomaga obniżać stopy procentowe kredytów hipotecznych w okresie poprzedzającym sezon świąteczny. [1]
Poniżej znajduje się szczegółowy przegląd aktualnych poziomów stóp procentowych kredytów hipotecznych dzisiaj, dlaczego się zmieniają i co to oznacza, jeśli planujesz zakup lub refinansowanie przed końcem roku.
Szybki przegląd: Średnie dzisiejsze stopy procentowe kredytów hipotecznych (USA)
Ponieważ każde badanie wykorzystuje innych kredytodawców i metodologie, zobaczysz nieco inne liczby. Jednak łącznie dzisiejsze dane pokazują dość wąski zakres.
Dzisiejsze stopy procentowe kredytów hipotecznych na zakup
- 30‑letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu (zakup)Wniosek: Większość głównych wskaźników obecnie skupia się w przedziale ~6,0% do 6,3% dla 30‑letniego kredytu hipotecznego na zakup domu o stałym oprocentowaniu.
- 15‑letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu (zakup)Przedział: Około 5,5%–5,6% dla dobrze zakwalifikowanych kredytobiorców.
- Przykładowe stawki FHA i VA
Dzisiejsze tabele oprocentowania kredytodawców pokazują, że kredyty rządowe są zazwyczaj nieco tańsze niż kredyty konwencjonalne:- Przykład: Wells Fargo podaje 30‑letni kredyt FHA o stałym oprocentowaniu blisko 6,25% oraz 30‑letni kredyt VA o stałym oprocentowaniu blisko 5,50% RRSO, w zależności od profilu kredytobiorcy. [11]
- Inni kredytodawcy oferują podobne poziomy, a niektóre banki regionalne podają 30‑letnie stawki FHA i VA w przedziale średnie 5% do niskie 6%. [12]
Dzisiejsze stawki refinansowania kredytów hipotecznych
Stawki refinansowania pozostają nieco wyższe niż stawki zakupu, ale wciąż znacznie poniżej szczytów z początku 2025 roku:
- 30‑letnie refinansowanie o stałym oprocentowaniuPrzedział: Około średnie 6% (około 6,2%–6,7%) w zależności od kredytodawcy i profilu kredytobiorcy.
- 15‑letnie refinansowanie o stałym oprocentowaniu
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)
ARM-y są nadal wyceniane poniżej wielu kredytów o stałym oprocentowaniu, ale nie jest to duża różnica:
- Średnie krajowe Zillow z dzisiejszego raportu Economic Times:
- 5/1 ARM: ~6,16%
- 7/1 ARM: ~6.12% [17]
- Ogólnokrajowa ankieta Bankrate wskazuje, że średnia APR dla 5/1 ARM wynosi dziś około 6,08%. [18]
- The Mortgage Reports podaje w dzisiejszej aktualizacji, że oprocentowanie 5/1 ARM wynosi około 5,48%. [19]
Podsumowanie: Dziś ARMy zazwyczaj mieszczą się w przedziale wysokie 5% do niskie 6%, co przyciąga głównie kredytobiorców planujących przeprowadzkę lub refinansowanie w ciągu kilku lat.
Co się dziś zmieniło? Stopy znów spadają po wcześniejszych wzrostach
Kilka ogólnokrajowych serwisów opisuje dzisiejszy ruch jako część odnowionego trendu spadkowego:
- Codzienna ankieta Forbes podaje, że średnia stała stopa na 30 lat wynosi około 6,21%, zauważając, że to szósty dzień z rzędu spadków. [20]
- Fortune szacuje dzisiejszą 30-letnią stałą stopę na około 6,19%, nazywając to umiarkowanym spadkiem w porównaniu do poprzednich dni. [21]
- Yahoo Finance podkreśla, że stopy na 30 lat łagodnieją, gdy rośnie liczba zawieranych umów na zakup domów, łącząc dzisiejszy spadek stóp z poprawą popytu na rynku mieszkaniowym. [22]
Tymczasem oficjalna cotygodniowa ankieta Freddie Mac potwierdza, że średnia 30-letnia stała stopa spadła do 6,23% w tym tygodniu z 6,26% w zeszłym tygodniu, kończąc trzytygodniowy wzrost i pozostając znacznie poniżej poziomu 6,81% sprzed roku. [23]
Innymi słowy, dzisiejszy ruch to nie jednorazowy przypadek. To część szerszego trendu, który obniżył stopy o około trzy czwarte punktu procentowego lub więcej od tegorocznych maksimów, w zależności od użytej ankiety.
Dlaczego stopy procentowe kredytów hipotecznych powoli spadają
Dzisiejsze oferty kredytów hipotecznych kształtowane są przez mieszankę ruchów na rynku obligacji, danych ekonomicznych i oczekiwań wobec Rezerwy Federalnej.1. Rentowności obligacji spadły
Stopy procentowe kredytów hipotecznych ściśle podążają za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych USA, które inwestorzy traktują jako punkt odniesienia dla długoterminowego pożyczania. Po wcześniejszym wzroście tej rentowności jesienią, w ostatnich dniach spadła ona do około 4,0%. [24]
Niższe rentowności sprawiają, że finansowanie długoterminowych pożyczek jest tańsze dla kredytodawców, co pozwala im obniżać stopy procentowe kredytów hipotecznych.
2. Fed sygnalizuje łagodniejsze podejście
- Fed już dwukrotnie obniżył stopy krótkoterminowe tej jesieni, we wrześniu i październiku, gdy wzrost gospodarczy i inflacja zwolniły. [25]
- Ostatni Beige Book pokazuje ochłodzenie rynku pracy i słabsze wydatki konsumenckie w wielu regionach. [26]
- Analitycy rynkowi twierdzą, że grudniowa obniżka stóp znów jest możliwa, nawet jeśli urzędnicy Fed debatują, czy utrzymać, czy ponownie obniżyć stopy. [27]
Chociaż stopy procentowe kredytów hipotecznych nie poruszają się wprost proporcjonalnie do stopy polityki Fed, oczekiwania inwestorów co do przyszłych działań Fed mają silny wpływ na długoterminowe rentowności—i tym samym na ceny kredytów hipotecznych.
3. Dane z rynku mieszkaniowego wreszcie się poprawiają
Niższe stopy zaczynają być widoczne w danych dotyczących rynku mieszkaniowego:
- Liczba zawartych umów przedwstępnych na zakup domu wzrosła w październiku o 1,9% w porównaniu z poprzednim miesiącem, według National Association of Realtors, przewyższając prognozy i odzwierciedlając powrót kupujących w miarę spadku stóp procentowych. [28]
- Raporty branżowe wskazują, że liczba zawartych umów przedwstępnych osiągnęła wieloletnie maksima w ostatnich tygodniach, gdy stopy utrzymywały się w okolicach 6%. [29]
Większa liczba podpisywanych umów potwierdza, że obecne poziomy stóp, choć nie są „tanie” według standardów sprzed 2022 roku, stają się wreszcie wystarczająco akceptowalne, by odblokować część skumulowanego popytu.
Dzisiejszy inny ważny nagłówek dotyczący kredytów hipotecznych: Wyższe limity kredytów zgodnych na 2026 rok
Chociaż zmiana wejdzie w życie dopiero w przyszłym roku, dzisiejsi kredytobiorcy już reagują na świeże wiadomości od Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA):
- FHFA ogłosiła, że bazowy limit kredytu zgodnego na 2026 rok wzrośnie do 832 750 USD dla większości kraju, co stanowi wzrost o 3,3% odzwierciedlający wyższe ceny domów. [30]
- Na rynkach o wysokich kosztach, takich jak części Los Angeles i Nowego Jorku, limity kredytów zgodnych wzrosną do 1 249 125 USD. [31]
Ponieważ kredyty na poziomie tych limitów lub niższe mogą być sprzedawane do Fannie Mae i Freddie Mac, zazwyczaj mają lepsze oprocentowanie i łatwiejszy dostęp niż kredyty jumbo. Kupujący rozważający zakup tej zimy na drogich rynkach już kalkulują, czy warto poczekać na limity z 2026 roku czy działać teraz, jeśli dzisiejsze stawki mieszczą się w ich budżecie.
Jak dzisiejsze stawki kredytów hipotecznych wypadają w porównaniu: tydzień do tygodnia i rok do roku
W porównaniu z zeszłym tygodniem
- Cotygodniowy raport Freddie Mac:
- 30‑letni stały spadek z 6,26% do 6,23%
- 15‑letni stały spadek z 5,54% do 5,51% [32]
- Kilka codziennych wskaźników (Forbes, Mortgage News Daily, Norada i inne) pokazuje kilka dni z rzędu niewielkich spadków, co sugeruje stopniowy trend spadkowy zamiast jednego dużego spadku. [33]
W porównaniu z rokiem temu
- Rok temu 30‑letni kredyt hipoteczny miał średnio około 6,8% według badania Freddie Mac—ponad pół punktu procentowego więcej niż dziś. [34]
- Rentowność 10‑letnich obligacji skarbowych również spadła z około 4,3% do około 4,0% w ciągu ostatniego roku, łagodząc część presji na stawki. [35]
Tłumaczenie: Dzisiejsze stawki są nadal znacznie powyżej ofert 2–3% z lat 2020–2021, ale są wyraźnie tańsze niż pod koniec 2023 roku i przez większość początku 2025 roku, dlatego ponownie pojawiają się rozmowy o „oknach możliwości” zarówno na zakup, jak i refinansowanie. [36]
Co oznaczają dzisiejsze stawki, jeśli kupujesz dom
1. Dostępność jest nieco lepsza — ale wciąż ograniczona
Przy 30-letnich stałych stopach procentowych na poziomie około 6,0–6,3% dla najlepszych kredytobiorców, miesięczne raty za typowy dom są nadal wysokie w porównaniu historycznym, ale zauważalnie niższe niż wtedy, gdy stopy były bliżej 7%. [37]
Nawet spadek o 0,5 punktu procentowego w stopie może zaoszczędzić setki dolarów miesięcznie przy domu w cenie mediany na wielu rynkach, zwłaszcza w połączeniu z ustępstwami sprzedającego lub spadkiem cen.
2. Zablokować czy poczekać: czy warto zdecydować się dziś?
Analitycy i media są podzieleni:
- Niektórzy twierdzą, że skoro rynki coraz bardziej oczekują obniżki stóp Fed w grudniu, czekanie może przynieść nieco niższe stawki — zwłaszcza jeśli napływające dane gospodarcze będą się dalej ochładzać. [38]
- Inni ostrzegają, że dobre wieści dotyczące wzrostu lub inflacji mogą ponownie podnieść rentowności, co znowu podniesie stawki kredytów hipotecznych.
Biorąc to pod uwagę:
- Jeśli dzisiejsza oferta mieści się wygodnie w Twoim budżecie, wielu ekspertów sugeruje zablokowanie stawki i skorzystanie z opcji „float‑down”, jeśli Twój pożyczkodawca ją oferuje — pozwala to uzyskać niższą stawkę, jeśli rynek spadnie przed zamknięciem (często za opłatą). [39]
- Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest na granicy i naciągasz budżet, ryzyko wyższych stóp w przyszłości może przeważyć potencjalną korzyść z niewielkiego dalszego spadku.
3. Jak celować w dolny zakres dzisiejszych stawek
Przy średnich krajowych blisko 6%, niektórzy kredytobiorcy nadal uzyskują stawki w wysokich 5% na 30-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu. Zazwyczaj ci kredytobiorcy mają kilka wspólnych cech:
- Doskonała zdolność kredytowa (często 740–760+)
- Niskie wskaźniki zadłużenia do dochodu
- Większe wkłady własne (20% lub więcej)
- Gotowość do zapłacenia punktów dyskontowych z góry, aby obniżyć oprocentowanie
Pożyczkodawcy cytowani w dzisiejszym artykule podkreślają znaczenie porównania co najmniej trzech ofert, ponieważ różnice między pożyczkodawcami mogą łatwo sięgnąć jednej czwartej punktu procentowego lub więcej — nawet tego samego dnia, dla tego samego profilu kredytobiorcy. [40]
Co dzisiejsze stawki oznaczają, jeśli refinansujesz
Refinansowanie ma największy sens, jeśli:
- Twoja obecna stopa procentowa wynosi powyżej 6% lub 7%, oraz
- Planujesz zostać w domu wystarczająco długo, aby odzyskać koszty zamknięcia.
Przy 30-letnich stopach refinansowania w przedziale średnio 6%, dzisiejsze dane CBS/Zillow sugerują, że największe możliwości oszczędności są dla:
- Właścicieli domów, którzy kupili lub refinansowali przy 7%+ na początku 2023–2024
- Kredytobiorców, którzy mogą przejść z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) z wysoką stopą na kredyt o stałym oprocentowaniu na dzisiejszych warunkach [41]
Jeśli już masz oprocentowanie w niskich 6%, refinansowanie dziś może się nie opłacać, chyba że:
- Przechodzisz z kredytu FHA z ubezpieczeniem hipotecznym na kredyt konwencjonalny bez niego
- Wypłacasz kapitał poprzez refinansowanie z wypłatą gotówki i porównujesz to z kosztami innych opcji pożyczkowych
- Musisz skrócić okres kredytowania (na przykład przejście z 30 lat na 15 lat), aby szybciej spłacić kredyt hipoteczny
Prognozy: Czy stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną poniżej 6%?
Prognozy na 2026 rok pozostają ostrożne, ale generalnie wskazują na stopy utrzymujące się „około 6%” — a ścieżka zależy w dużej mierze od inflacji, zatrudnienia i polityki Fed:
- Prognoza CBS News przedstawia trzy główne scenariusze:
- Stopy spadną, jeśli inflacja jeszcze się obniży, a wzrost zatrudnienia spowolni.
- Stopy utkną na obecnym poziomie, jeśli Fed pozostanie ostrożny i ograniczy dalsze cięcia.
- Stopy procentowe ponownie rosną, jeśli wzrost gospodarczy i inflacja ponownie przyspieszą. [42]
- Wielu ekonomistów rynku nieruchomości spodziewa się stopniowych spadków do 2026 roku, co może zbliżyć 30-letnie stałe stopy procentowe do poziomu 6% lub nieco poniżej — ale niewielu przewiduje powrót do ultra-niskiego poziomu 2–3%. [43]
Na razie konsensus w dzisiejszych doniesieniach jest prosty:
Stopy procentowe nie są już tak drastycznie wysokie, ale wciąż pozostają podwyższone — a każde okno niższych stóp może być tymczasowe.
Jeśli się wahasz, może mieć sens przeliczyć koszty przy obecnych stopach, a następnie zdecydować, czy dodatkowy koszt czekania (potencjalnie wyższe ceny domów lub stopy procentowe) przewyższa możliwość uzyskania nieco lepszej oferty później.
References
1. www.barrons.com, 2. www.cbsnews.com, 3. m.economictimes.com, 4. www.mortgagenewsdaily.com, 5. www.bankrate.com, 6. www.freddiemac.com, 7. www.cbsnews.com, 8. m.economictimes.com, 9. www.freddiemac.com, 10. www.bankrate.com, 11. www.wellsfargo.com, 12. www.everettbank.com, 13. www.cbsnews.com, 14. m.economictimes.com, 15. www.cbsnews.com, 16. m.economictimes.com, 17. m.economictimes.com, 18. www.bankrate.com, 19. themortgagereports.com, 20. www.forbes.com, 21. fortune.com, 22. finance.yahoo.com, 23. www.freddiemac.com, 24. fred.stlouisfed.org, 25. www.cbsnews.com, 26. www.barrons.com, 27. finance.yahoo.com, 28. www.nar.realtor, 29. www.housingwire.com, 30. apnews.com, 31. apnews.com, 32. www.freddiemac.com, 33. www.forbes.com, 34. www.freddiemac.com, 35. fred.stlouisfed.org, 36. www.nerdwallet.com, 37. fortune.com, 38. finance.yahoo.com, 39. www.cbsnews.com, 40. www.cbsnews.com, 41. www.cbsnews.com, 42. www.cbsnews.com, 43. www.nerdwallet.com
