Die Hypothekenzinsen nähern sich diese Woche einer psychologischen Schwelle, wobei die meisten nationalen Umfragen zeigen, dass die 30‑jährigen Festhypothekenzinsen am Mittwoch, dem 26. November 2025, knapp über 6 % liegen. Das ist eine deutliche Verbesserung gegenüber den Werten von über 7 % zu Beginn dieses Jahres und beginnt sich in einer stärkeren Aktivität am Wohnungsmarkt zu zeigen.
Gleichzeitig setzen die Märkte zunehmend auf eine weitere Zinssenkung der US-Notenbank im Dezember, auch wenn die Offiziellen widersprüchliche Signale senden. Diese Kombination – nachlassende Inflation, schwächere Wirtschaftsdaten und niedrigere Anleiherenditen – trägt dazu bei, dass die Hypothekenzinsen in der beginnenden Feriensaison weiter sinken. [1]
Nachfolgend finden Sie einen detaillierten Überblick darüber, wo die Hypothekenzinsen heute stehen, warum sie sich bewegen und was das bedeutet, wenn Sie vor Jahresende kaufen oder umschulden möchten.
Überblick: Durchschnittliche Hypothekenzinsen heute (USA)
Da jede Umfrage unterschiedliche Kreditgeber und Methoden verwendet, sehen Sie leicht abweichende Zahlen. Zusammengenommen ergibt sich heute jedoch eine recht enge Spanne.
Hypothekenzinsen für den Kauf heute
- 30‑jährige Festhypothek (Kauf)Fazit: Die meisten großen Anbieter liegen jetzt zwischen ~6,0 % und 6,3 % für einen 30‑jährigen Festzins-Hauskredit.
- 15‑jährige Festhypothek (Kauf)Spanne: Ungefähr 5,5%–5,6% für gut qualifizierte Kreditnehmer.
- FHA- & VA-Beispielzinsen
Zinssätze für staatlich gesicherte Kredite sind laut den heutigen Angebotsblättern der Kreditgeber im Allgemeinen etwas günstiger als konventionelle Kredite:- Beispiel: Wells Fargo listet einen 30-jährige festverzinsliche FHA nahe 6,25% und einen 30-jährige festverzinsliche VA nahe 5,50% effektiver Jahreszins (APR), abhängig vom Kreditnehmerprofil. [11]
- Andere Kreditgeber zeigen ähnliche Werte, wobei einige Regionalbanken 30-jährige FHA- und VA-Zinsen im Bereich von mittleren 5% bis niedrigen 6% angeben. [12]
Aktuelle Zinsen für Hypotheken-Refinanzierungen
Refinanzierungszinsen bleiben etwas höher als Kaufzinsen, liegen aber weiterhin deutlich unter den Höchstständen Anfang 2025:
- 30-jährige festverzinsliche RefinanzierungSpanne: Ungefähr mittlere 6% (etwa 6,2%–6,7%), abhängig vom Kreditgeber und Kreditnehmerprofil.
- 15-jährige festverzinsliche Refinanzierung
Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs)
ARMs werden weiterhin unter vielen Festzinsdarlehen angeboten, aber nicht mit großem Abstand:
- Zillow-Durchschnittswerte laut aktuellem Economic Times-Bericht:
- 5/1 ARM: ~6,16%
- 7/1 ARM: ~6,12% [17]
- Laut der nationalen Umfrage von Bankrate liegt der durchschnittliche 5/1 ARM APR heute bei etwa 6,08%. [18]
- The Mortgage Reports gibt im heutigen Tagesupdate einen 5/1 ARM-Satz von etwa 5,48% an. [19]
Fazit: Heute liegen die ARM-Sätze meist im oberen 5%- bis unteren 6%-Bereich, was vor allem für Kreditnehmer attraktiv ist, die in den nächsten Jahren umziehen oder refinanzieren möchten.
Was hat sich heute geändert? Die Zinsen sinken erneut nach vorherigen Anstiegen
Mehrere nationale Medien beschreiben die heutige Entwicklung nun als Teil eines erneuten Abwärtstrends:
- Eine tägliche Umfrage von Forbes gibt an, dass der durchschnittliche 30-jährige Festzins etwa 6,21% beträgt und merkt an, dass dies der sechste Rückgangstag in Folge ist. [20]
- Fortune schätzt den heutigen 30-jährigen Festzins auf etwa 6,19% und bezeichnet dies als leichten Rückgang gegenüber den Vortagen. [21]
- Yahoo Finance hebt hervor, dass die 30-jährigen Zinsen nachgeben, während die schwebenden Hausverkäufe zunehmen, und stellt einen Zusammenhang zwischen dem heutigen Zinsrückgang und der steigenden Wohnungsnachfrage her. [22]
Unterdessen bestätigt Freddie Macs offizielle wöchentliche Umfrage, dass der durchschnittliche 30-jährige Festzins in dieser Woche auf 6,23% von 6,26% in der Vorwoche gesunken ist, was das Ende eines dreiwöchigen Anstiegs markiert und die Zinsen deutlich unter dem Stand von 6,81% vor einem Jahr belässt. [23]
Mit anderen Worten: Die heutige Entwicklung ist kein einmaliger Ausreißer. Sie ist Teil eines breiteren Trends, der die Zinsen je nach verwendeter Umfrage um etwa drei Viertel Prozentpunkt oder mehr von ihren Höchstständen 2025 gesenkt hat.
Warum die Hypothekenzinsen weiter sinken
Die heutigen Hypothekenangebote werden von einer Mischung aus Bewegungen am Anleihemarkt, Wirtschaftsdaten und Erwartungen an die US-Notenbank beeinflusst.
1. Die Anleiherenditen sind gesunken
Hypothekenzinsen orientieren sich eng an der 10-jährigen US-Staatsanleiherendite, die von Investoren als Maßstab für langfristige Kredite genutzt wird. Nachdem diese Rendite im Herbst zunächst gestiegen war, ist sie in den letzten Tagen auf etwa 4,0 % zurückgegangen. [24]
Niedrigere Renditen machen es Kreditgebern günstiger, langfristige Darlehen zu finanzieren, sodass sie die Hypothekenzinsen senken können.
2. Die Fed signalisiert eine lockerere Haltung
- Die Fed hat im Herbst bereits zweimal die kurzfristigen Zinsen gesenkt, im September und Oktober, da das Wachstum und die Inflation nachließen. [25]
- Das aktuelle Beige Book zeigt einen abkühlenden Arbeitsmarkt und schwächere Konsumausgaben in vielen Regionen. [26]
- Marktanalysten sagen, dass eine Zinssenkung im Dezember wieder im Gespräch ist, auch wenn Fed-Vertreter noch darüber diskutieren, ob sie die Zinsen halten oder erneut senken sollen. [27]
Auch wenn sich die Hypothekenzinsen nicht eins zu eins mit dem Leitzins der Fed bewegen, haben die Erwartungen der Investoren an künftige Fed-Entscheidungen einen starken Einfluss auf die langfristigen Renditen – und damit auf die Hypothekenpreise.
3. Die Immobiliendaten zeigen endlich eine Wende
Niedrigere Zinsen machen sich allmählich in den Immobiliendaten bemerkbar:
- Die schwebenden Hausverkäufe stiegen im Oktober um 1,9 % gegenüber dem Vormonat, so der Verband der US-Immobilienmakler. Damit wurden die Prognosen übertroffen und es zeigt sich, dass Käufer zurückkehren, da die Hypothekenzinsen gesunken sind. [28]
- Branchenberichte vermerken, dass die schwebenden Verkäufe in den letzten Wochen Mehrjahreshöchststände erreicht haben, da die Zinsen im mittleren 6-%-Bereich verharrten. [29]
Stärkere Vertragsabschlüsse stützen die Annahme, dass das aktuelle Zinsniveau, auch wenn es nach den Maßstäben vor 2022 nicht „günstig“ ist, nun endlich attraktiv genug ist, um aufgestaute Nachfrage freizusetzen.
Die andere große Hypotheken-Schlagzeile von heute: Höhere konforme Kreditlimits für 2026
Obwohl die Änderung erst nächstes Jahr in Kraft tritt, reagieren die heutigen Kreditnehmer bereits auf die aktuellen Nachrichten der Federal Housing Finance Agency (FHFA):
- Die FHFA hat angekündigt, dass das konforme Basiskreditlimit für 2026 auf 832.750 $ für die meisten Teile des Landes steigen wird, ein Anstieg um 3,3 %, der die höheren Immobilienpreise widerspiegelt. [30]
- In teuren Märkten wie Teilen von Los Angeles und New York steigen die konformen Limits auf 1.249.125 $. [31]
Da Kredite bis zu diesen Limits an Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden können, bieten sie in der Regel bessere Konditionen und einen leichteren Zugang als Jumbo-Kredite. Käufer, die diesen Winter in teuren Märkten suchen, überlegen bereits, ob es sinnvoll ist, auf die Limits von 2026 zu warten oder jetzt zu kaufen, wenn die heutigen Zinssätze ins Budget passen.
Wie sich die heutigen Hypothekenzinsen vergleichen: Woche für Woche und Jahr für Jahr
Im Vergleich zur Vorwoche
- Freddie Macs wöchentliche Umfrage:
- 30-jährige Festhypothek gesunken von 6,26 % auf 6,23 %
- 15-jährige Festhypothek gesunken von 5,54 % auf 5,51 % [32]
- Mehrere tägliche Tracker (Forbes, Mortgage News Daily, Norada und andere) zeigen mehrere Tage in Folge mit kleinen Rückgängen, was auf einen allmählichen Abwärtstrend statt eines großen Einbruchs hindeutet. [33]
Im Vergleich zum Vorjahr
- Vor einem Jahr lag der Durchschnittszins für 30-jährige Hypotheken bei etwa 6,8 % laut Freddie Mac-Umfrage – mehr als einen halben Prozentpunkt höher als heute. [34]
- Auch die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe ist im vergangenen Jahr von etwa 4,3 % auf rund 4,0 % gesunken, was den Zinsdruck etwas verringert hat. [35]
Übersetzung: Die heutigen Zinssätze liegen immer noch deutlich über den 2–3%-Angeboten von 2020–2021, sind aber günstiger als Ende 2023 und in weiten Teilen von Anfang 2025, weshalb Sie nun wieder vermehrt von „Gelegenheitsfenstern“ für Käufe und Umschuldungen hören. [36]
Was die heutigen Zinssätze bedeuten, wenn Sie ein Haus kaufen
1. Die Erschwinglichkeit ist etwas besser – aber immer noch angespannt
Mit 30-jährigen Festzinsdarlehen um die 6,0–6,3% für Top-Kreditnehmer sind die monatlichen Raten für ein typisches Haus historisch gesehen immer noch hoch, aber deutlich niedriger als zu Zeiten, als die Zinsen näher an 7% lagen. [37]
Schon ein Rückgang um 0,5 Prozentpunkte beim Zinssatz kann bei einem Haus zum Medianpreis in vielen Märkten monatlich Hunderte Dollar sparen – besonders in Kombination mit Zugeständnissen des Verkäufers oder Preisnachlässen.
2. Festschreiben oder abwarten: Sollten Sie sich heute festlegen?
Analysten und Medien sind uneins:
- Einige argumentieren, dass mit der zunehmenden Erwartung einer Fed-Senkung im Dezember Abwarten leicht niedrigere Zinsen bringen könnte – besonders, wenn die kommenden Wirtschaftsdaten weiter abkühlen. [38]
- Andere warnen, dass gute Nachrichten zu Wachstum oder Inflation die Renditen wieder steigen lassen könnten, was die Hypothekenzinsen wieder nach oben treiben würde.
Daher gilt:
- Wenn das heutige Angebot gut in Ihr Budget passt, raten viele Experten dazu, festzuschreiben und – falls vom Kreditgeber angeboten – eine „Float-Down“-Option zu nutzen, mit der Sie bei fallenden Zinsen bis zur Auszahlung noch einen niedrigeren Satz erhalten können (oft gegen Gebühr). [39]
- Wenn Ihre Genehmigung knapp ist und Sie sich beim Preis strecken, könnte das Risiko steigender Zinsen später den möglichen Vorteil eines kleinen weiteren Rückgangs überwiegen.
3. So erreichen Sie das untere Ende der heutigen Zinsspanne
Bei nationalen Durchschnittswerten um 6% erhalten einige Kreditnehmer immer noch Zinssätze im Bereich der hohen 5% für 30-jährige Festzinsdarlehen. Typischerweise haben diese Kreditnehmer einige Merkmale gemeinsam:
- Hervorragende Bonität (oft 740–760+)
- Niedrige Verschuldungsquote
- Höhere Anzahlungen (20 % oder mehr)
- Bereitschaft, Abschlagspunkte zu zahlen um den Zinssatz im Voraus zu senken
Die in der heutigen Berichterstattung zitierten Kreditgeber betonen die Bedeutung, mindestens drei Angebote einzuholen, da die Spannen zwischen den Kreditgebern leicht ein Viertel Prozentpunkt oder mehr betragen können – selbst am selben Tag und für dasselbe Kreditnehmerprofil. [40]
Was die heutigen Zinssätze bedeuten, wenn Sie refinanzieren
Eine Refinanzierung ist am sinnvollsten, wenn:
- Ihr aktueller Zinssatz im hohen 6er- oder 7er-Bereich liegt, und
- Sie planen, lange genug im Haus zu bleiben, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen.
Mit 30-jährigen Refinanzierungszinsen im mittleren 6%-Bereich im Durchschnitt deuten die heutigen CBS/Zillow-Daten darauf hin, dass die größten Einsparmöglichkeiten bestehen für:
- Hausbesitzer, die 2023–2024 zu 7 % oder mehr gekauft oder refinanziert haben
- Kreditnehmer, die von einem hochverzinsten variablen Darlehen (ARM) auf ein Festzinsdarlehen zu den heutigen Konditionen umsteigen können [41]
Wenn Sie bereits im niedrigen 6%-Bereich sind, lohnt sich eine Refinanzierung heute möglicherweise nur, wenn:
- Sie von einem FHA-Darlehen mit Hypothekenversicherung auf ein konventionelles Darlehen ohne diese wechseln
- Sie Eigenkapital durch eine Cash-Out-Refinanzierung herausziehen und die Kosten mit anderen Kreditoptionen vergleichen
- Sie die Laufzeit verkürzen (z. B. von 30 auf 15 Jahre wechseln), um die Hypothek schneller abzubezahlen
Ausblick: Werden die Hypothekenzinsen unter 6 % fallen?
Die Prognosen für 2026 bleiben vorsichtig, deuten aber im Allgemeinen darauf hin, dass die Zinsen „um die 6 %“ liegen werden, wobei der Verlauf stark von Inflation, Beschäftigung und der Politik der Fed abhängt:
- Ein CBS-News-Ausblick stellt drei Hauptszenarien dar:
- Die Zinsen fallen, wenn die Inflation weiter sinkt und das Beschäftigungswachstum nachlässt.
- Die Zinsen stagnieren, wenn die Fed vorsichtig bleibt und nur begrenzt weiter senkt.
- Die Zinssätze steigen wieder, wenn das Wachstum und die Inflation erneut anziehen. [42]
- Viele Immobilienökonomen erwarten allmähliche Rückgänge bis 2026, wodurch die 30-jährigen Festzinsen näher an 6 % oder leicht darunter liegen könnten – aber nur wenige rechnen mit einer Rückkehr zu den extrem niedrigen 2–3 % wie früher. [43]
Der Konsens der heutigen Berichterstattung ist derzeit eindeutig:
Die Zinssätze sind nicht mehr extrem hoch, aber sie bleiben erhöht – und jedes Zeitfenster mit niedrigeren Zinsen könnte nur vorübergehend sein.
Wenn Sie unschlüssig sind, kann es sinnvoll sein, die Zahlen zu den aktuellen Zinssätzen durchzurechnen, um dann zu entscheiden, ob die zusätzlichen Kosten des Wartens (möglicherweise höhere Immobilienpreise oder Zinsen) schwerer wiegen als die Chance auf ein etwas besseres Angebot später.
References
1. www.barrons.com, 2. www.cbsnews.com, 3. m.economictimes.com, 4. www.mortgagenewsdaily.com, 5. www.bankrate.com, 6. www.freddiemac.com, 7. www.cbsnews.com, 8. m.economictimes.com, 9. www.freddiemac.com, 10. www.bankrate.com, 11. www.wellsfargo.com, 12. www.everettbank.com, 13. www.cbsnews.com, 14. m.economictimes.com, 15. www.cbsnews.com, 16. m.economictimes.com, 17. m.economictimes.com, 18. www.bankrate.com, 19. themortgagereports.com, 20. www.forbes.com, 21. fortune.com, 22. finance.yahoo.com, 23. www.freddiemac.com, 24. fred.stlouisfed.org, 25. www.cbsnews.com, 26. www.barrons.com, 27. finance.yahoo.com, 28. www.nar.realtor, 29. www.housingwire.com, 30. apnews.com, 31. apnews.com, 32. www.freddiemac.com, 33. www.forbes.com, 34. www.freddiemac.com, 35. fred.stlouisfed.org, 36. www.nerdwallet.com, 37. fortune.com, 38. finance.yahoo.com, 39. www.cbsnews.com, 40. www.cbsnews.com, 41. www.cbsnews.com, 42. www.cbsnews.com, 43. www.nerdwallet.com
