폴란드 부동산 시장 2025: 트렌드, 가격, 수익률 및 전망

소개 및 경제 개요

2025년 폴란드의 부동산 시장은 견고하고 역동적인 모습을 유지하고 있으며, 견실한 경제와 강한 투자자 관심에 힘입고 있습니다. 2024년에는 상업용 부동산 투자 규모가 전년 대비 약 142% 증가하여 50억 유로를 넘어서는 등 매우 활발한 한 해를 보였습니다( content.knightfrank.com). 2025년 국내총생산(GDP) 성장률은 민간 소비와 투자에 힘입어 약 3~4%로 전망됩니다( cbre.pl). 2022~2023년 급등했던 인플레이션은 현재 하락세를 보이고 있어 금리 인하의 여지가 생기고 있습니다( cbre.pl). 2025년 5월 폴란드 중앙은행(NBP)은 인플레이션 전망이 개선됨에 따라 2023년 이후 처음으로 기준금리를 5.25%로 인하했습니다( globalpropertyguide.com). 실업률은 사상 최저 수준을 유지하고 있으며( cbre.pl), 임금 상승세도 이어지고 있어 주택 수요와 소매 소비를 뒷받침하고 있습니다. 이러한 거시경제적 환경, 즉 인플레이션 완화, 통화 완화 기대, 견고한 노동시장 기초가 폴란드 부동산 시장의 모든 부문에 긍정적인 분위기를 조성하고 있습니다.

정부 정책의 영향도 중요하게 작용했습니다. 2023년 중반에 도입된 국가 보조 주택담보대출 프로그램 “Bezpieczny Kredyt 2%”(안심 대출 2%)는 주택담보대출 신규 발급을 대폭 증가시켰으며, 2024년 신규 주택담보대출 총액은 839억 즈워티로 전년 대비 43.2% 급증했습니다( globalpropertyguide.com). 이는 생애 첫 주택구입자의 주택구입 여력은 높였지만, 집값 급등세를 부추기면서 당국이 지원정책을 재고하게 만들었습니다( globalpropertyguide.com). 후속 프로그램 계획은 보류되고, 대신 ‘Pierwsze Klucze(첫 번째 열쇠)’ 등 생애 첫 주택구입자가 더 저렴한 중고 아파트를 구입하도록 돕는 신규 정책으로 전환되었습니다( globalpropertyguide.com). 여러 채의 주택 소유자에 대한 과세 등 다른 정책안도 논의되어 투자자들에게 일정한 불확실성을 야기했고( globalpropertyguide.com), 그럼에도 불구하고 폴란드는 비교적 개방적이고 투자자 친화적인 부동산 환경을 유지하고 있습니다. 폴란드는 중동부 유럽에서 해외 부동산 투자자들이 가장 매력적으로 여기는 시장으로, 2024년 상업용 부동산 투자금의 90% 이상이 해외 자금에서 유입되었습니다( europaproperty.com). (폴란드는 국내 자본 참여 확대를 위한 REIT법을 준비 중이나, 2025년 현재 아직 통과되지 않아 해외 투자자들이 시장에서 큰 역할을 이어가고 있습니다( europaproperty.com).)

아래에서는 주거, 오피스, 소매, 산업, 토지 등 모든 주요 부동산 유형에 대한 포괄적 분석을 제공할 예정입니다. 여기에는 지역별 가격 동향, 임대 수익률, 수급 상황, 정책 영향, 주요 위험, 해외 투자 동향, 부문별 3~5년 전망 등이 포함됩니다.

주거용 부동산: 주택 시장 동향 및 임대 섹터

가격 상승세 완화: 급격한 상승기를 거친 뒤, 2025년 폴란드의 주택 시장은 점차 안정화 단계로 들어서고 있습니다. 2자리수였던 주택 가격 인플레이션은 한 자릿수로 완화되었습니다. 2024년 1분기 7대 도시의 기존 주택 평균 실거래 가격은 제곱미터당 13,404 즈워티(약 3,460달러)로, 전년 대비 8.1% 상승했습니다( globalpropertyguide.com). 신축 아파트(1차 분양) 평균 가격은 제곱미터당 14,265 즈워티(약 3,686달러)로 상승폭이 +4.4%에 그쳤습니다( globalpropertyguide.com). 2025년 1분기에도 가격 상승세는 더욱 둔화됐으나(더 높은 금융비용과 이전 보조정책 효과 소멸), 여전히 플러스 성장을 이어갔습니다. 아래 표는 2025년 1분기 기준 주요 도시별 아파트 평균 가격을 보여줍니다:

도시	평균가격(기존) 2025년 1분기 PLN/m²	전년동기 대비 (2024년 1분기 대비)	평균가격(신축) 2025년 1분기 PLN/m²	전년동기 대비 (2024년 1분기 대비)
바르샤바	16,459 PLN (~$4,250)	+8.1%	16,383 PLN (~$4,233)	+3.1%
크라쿠프	15,099 PLN (~$3,900)	+10.6%	15,686 PLN (~$4,053)	+6.6%
브로츠와프	12,675 PLN (~$3,275)	+9.3%	14,257 PLN (~$3,684)	+11.1%
포즈난	10,831 PLN (~$2,800)	+6.1%	12,328 PLN (~$3,185)	+5.3%
그단스크	12,279 PLN (~$3,170)	+0.3%	13,240 PLN (~$3,420)	+6.9%
그디니아	11,544 PLN (~$2,983)	+8.2%	12,907 PLN (~$3,335)	+7.8%
우치	7,799 PLN (~$2,015)	+4.1%	9,781 PLN (~$2,527)	+0.3%

자료 출처: 2025년 1분기 NBP 데이터 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

이 수치들은 지역별 가격 격차가 크다는 점을 잘 보여줍니다. 바르샤바는 평균가격이 약 16,400 즈워티/㎡(약 3,500유로)로 여전히 가장 비싼 시장입니다( globalpropertyguide.com). 크라쿠프, 브로츠와프 등 다른 대도시도 그 뒤를 잇고 있으며, 포즈난·그단스크 등 중간 규모 도시는 중간 수준의 가격대를 형성합니다. 우치, 비드고슈치 등 2~3선 도시는 훨씬 저렴한 편인데, 비드고슈치는 평균 제곱미터당 7,400~9,400 즈워티로 주요 도시 중 가장 저렴한 곳에 속합니다( globalpropertyguide.com). 즉, 폴란드 주택 시장은 매우 세분화되어 있으며, 바르샤바와 가장 저렴한 도시 간에는 약 2~2.5배 가격 격차가 있습니다.

수요와 공급 동향: 2024년에는 주택담보대출 금리 상승과 정책 불확실성 등으로 수요가 식었습니다. JLL/NBP 자료에 따르면 2024년 신규주택 판매는 6대 대도시에서 39,649건으로 전년 대비 31% 감소했습니다( globalpropertyguide.com). 2025년 1분기에도 판매는 9,100건(–17.5% YoY)으로 감소세가 이어졌으나, 하락 폭은 완만해지며 시장 안정의 조짐을 보이고 있습니다( globalpropertyguide.com). 수요 둔화에 대응하여 건설사들은 신규 분양을 줄였으나, 일부 도시는 역대 최대 규모의 미판매 주택 재고가 누적되어 있습니다( globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). 예컨대 크라쿠프와 브로츠와프는 최근 포즈난에서 발생했던 것과 비슷하게 미판매 아파트 재고가 크게 누적되어 시장 불균형이 심화되고 있습니다( globalpropertyguide.com). 우치는 재고 소진 속도로 보아 현재 신축 재고를 모두 해소하려면 2년 이상이 걸릴 것으로 추산됩니다( globalpropertyguide.com). 바르샤바는 유동성이 가장 높고 재고 소진 기간이 가장 짧아 상황이 비교적 양호하지만, 전반적으로 이제는 매수자들이 코로나 유행기 이후 보다 다양한 선택권과 협상력을 가지게 된 시장으로 전환되고 있습니다.

이러한 주택 수요의 둔화에는 여러 가지 요인이 있습니다. 주택담보대출 금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다(2025년 초 신규 주택 대출의 평균 금리는 약 7.5%로, 2022년 +8% 고점보다는 약간 낮아졌음) globalpropertyguide.com. 이로 인해 많은 잠재적 구매자들이 시장에서 이탈했습니다. 다주택자에 대한 세금 인상 논의도 투자자들의 진입을 막고 있습니다 globalpropertyguide.com. 또한 일부 가구는 정부 지원 프로그램을 기대하거나, 보조금 재개 또는 가격 할인 또는 금리 인하를 기다리며 구매를 미루고 있습니다 globalpropertyguide.com. 지정학적 위험(국경 너머 우크라이나의 전쟁) 역시 구매심리를 위축시키는 요인입니다 globalpropertyguide.com.

최근 둔화에도 불구하고 전문가들은 주택 시장 붕괴(crash)를 예상하지 않고 완만한 연착륙을 전망합니다. 폴란드의 임금이 실질적으로 상승하고 있고, 금리 인하 전망이 긍정적으로 변하면서 앞으로 주택 수요가 유지될 것이라는 분석입니다 globalpropertyguide.com. Otodom과 Polityka Insight의 분석에 따르면 2025년에는 거래가 건강한 수준으로 안정되겠지만, 2021년 대호황 수준으로 회복되지는 않을 것이며, 큰 침체나 개발업체 파산도 없을 것이라 전망하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 대형 개발사 Dom Development 역시 “시장이 균형으로 이동할 것으로 예상하며, 가격 하락보다는 인플레이션 수준과 비슷하거나 소폭 낮은 수준의 가격 상승이 예상된다”고 밝혔습니다 globalpropertyguide.com. 즉, 주택 가격 상승률은 폴란드 소비자물가지수(CPI: 약 4–6%) 수준의 완만한 오름세가 전망되며, 과거의 두 자릿수 급등은 아닙니다. 2025년 말 예상되는 금리 인하가 주택 구매 수요와 대출 수요를 다시 자극할 수 있으나 globalpropertyguide.com, 아직 소화되지 않은 미분양 재고가 많아 수요 급증은 억제될 수 있습니다 globalpropertyguide.com.

주택 부족과 임대시장 성장: 폴란드는 구조적인 주택 부족에 시달리고 있습니다. 다양한 추정에 따르면, 서유럽의 1인당 주택 재고에 도달하려면 폴란드는 수백만 채 이상의 주택이 추가로 필요합니다 cbre.pl. 이 근본적 부족과, 우크라이나 난민 및 외국인 근로자를 포함한 폴란드로의 높은 이주가 장기적인 수요를 뒷받침합니다. 임대 시장에서는, 전통적으로 폴란드는 소규모 개인 임대 비중이 작았지만 최근 빠르게 변하고 있습니다. 임대 수요는 최근 몇 년간 폭증했는데, 이는 젊은 세대의 이동성 선호, 높은 주택 가격과 대출 금리로 인한 임대 선호, 2022년 이후 늘어난 우크라이나 이주민 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 이에 따라 임대료도 오르고 임대 수익률도 개선되고 있습니다.

2025년 초 현재 임대료는 여전히 상승 중이나, 과거보다 완만한 속도입니다. 실제 주택 임대료는 2025년 4월 기준 전년 동기 대비 약 4.2% 상승했으며(1년 전 5.4%였음), 이는 Eurostat 소비자 물가조화지수 기준입니다 globalpropertyguide.com. Otodom의 시장 조사에 따르면 폴란드의 2025년 3월 기준 평균 요청 임대료는 월 3,581즈워티(PLN)($925)로, 전년 대비 약 2% 상승했습니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 이 수치는 실제로 2024년 말보다 낮아, 팬데믹 및 난민 유입에 따른 임대료 급등 현상이 진정되고 있음을 시사합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 최근 1년 동안 임대료는 “완만하지만 꾸준히” 매달 약 +0.3%씩 오르고 있습니다 globalpropertyguide.com.

지역별 임대료 차이도 큽니다. 예를 들어, 바르샤바는 아파트 평균 임대료가 월 4,900 즈워티(€1,050)로 가장 높고, 크라쿠프, 트리시티(그단스크–그디니아–소폿), 브로츠와프 등이 뒤를 잇습니다 globalpropertyguide.com. 반면, 켈체와 같은 소도시는 평균 월 임대료가 2,000 즈워티(약 €430) 수준입니다 globalpropertyguide.com. 2025년 3월 기준 주요 도시의 임대료는 아래 표와 같습니다:

도시	평균 월 임대료 (2025년 3월)	전년 대비 변화
바르샤바	PLN 4,906 (≈$1,268)	+0.3%
크라쿠프	PLN 3,273 (≈$846)	+3.7%
브로츠와프	PLN 3,057 (≈$790)	+0.3%
트리시티(그단스크/그디니아)	PLN 3,164 (≈$818)	+3.0%
포즈난	PLN 2,564 (≈$662)	+3.4%
우치	PLN 2,191 (≈$566)	+3.9%

출처: Otodom 임대 보고서, 2025년 3월 globalpropertyguide.com.

바르샤바 임대료가 우치 등 중견 도시의 약 두 배에 달하며, 이는 매매시장 가격 격차와도 유사합니다. 주목할 점은 주거용 부동산의 임대 수익률이 개선되고 있다는 것입니다. 폴란드 전체 아파트 평균 임대 수익률은 6.13%로, 작년 말 약 6.0%에서 상승했습니다 globalpropertyguide.com. 대도시 중 비드고슈치가 약 6.65%로 가장 높고, 이는 저렴한 매입가를 반영한 결과입니다 globalpropertyguide.com. 바르샤바도 강력한 임대료 덕분에 평균 약 6.5%로 높게 나타났으며, 포즈난은 조사에서 가장 낮은 약 5.36%를 기록했습니다 globalpropertyguide.com. 이처럼 5–6%대의 수익률은 유럽 기준으로 매우 매력적이고, 현재 주택담보대출 금리보다 높아 투자자(임대사업자) 유입을 이끌고 있습니다(다만 투자 아파트에 대한 세제 변화 가능성은 불확실 요인입니다).

임대주택(PRS) 시장 확장: 폴란드의 민간 임대주택 시장(PRS)이 변화를 겪고 있습니다. 기존에는 소규모 개인 임대인 중심이었으나, 최근 다수의 기관투자자가 대규모 임대아파트 단지 조성에 진입하고 있습니다. 2024년 기준 폴란드의 기관운영 PRS 주택 수는 대도시 기준으로 21,000채 이상이며, 추가로 약 25,000채가 개발 중입니다 globalpropertyguide.com. 기존 기관 임대의 약 40%가 바르샤바에 집중되어 있고 globalpropertyguide.com, 크라쿠프와 브로츠와프 등에서도 Build-to-Rent(임대용 신축) 프로젝트가 활발합니다. 특히 크라쿠프의 PRS 시장은 전국 3위로 성장세가 두드러지며, 2024년 기준 3,400여 채가 운영 중이고 2,000여 채가 추가로 건설 중입니다 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. 높은 금융비용과 구매가 급등으로 인해 더 많은 이들(젊은 전문직, 이주 가족 포함)이 임대로 전환하며 이러한 전문 관리형 임대 아파트 수요가 증가하고 있습니다 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. PRS의 공실률은 매우 낮아, 예를 들어 크라쿠프는 2024년 말 기준 공실률 3.9%까지 하락(1년 전 6.5%였음)했습니다. 신규 공급이 많은데도 불구하고 이 정도입니다 content.knightfrank.com. 신규 PRS 임대의 입주자는 상당수가 외국인(주로 우크라이나인)으로, 이주가 임대 수요에 기여하고 있음을 알 수 있습니다 content.knightfrank.com. 공급이 늘어남에 따라 임차인 선택권은 확대되겠으나, 전반적인 주택 부족으로 임대 시장은 당분간 공급 부족이 이어질 전망입니다. 2025년 기준 폴란드 가구의 약 12.9%가 임대주택에 거주(서유럽에 비해 아직 낮은 수준)하고 있으며, 임대에 대한 사회적 인식 변화로 이 비중은 계속 늘어날 전망입니다 globalpropertyguide.com. PRS 확장과 정부의 실수요자 지원 정책은 수 년간 과열되었던 매매시장에 균형을 점차 가져오고 있습니다.

외국인 구매자: 흥미롭게도, 외국인 구매자들이 폴란드 주택 시장에서 더 활발히 활동하고 있습니다. 특히 주요 도시와 교외에서 두드러집니다. 주요 개발업체들을 대상으로 한 최근 설문조사에 따르면, 일부 신규 프로젝트에서는 2024년 외국인 구매자가 전체 고객의 30% 이상을 차지했습니다 globalpropertyguide.com. 가장 큰 비중을 차지하는 그룹은 우크라이나인(전쟁으로 인해 많은 이들이 폴란드에 정착), 그 다음으로 벨라루스인, 아시아 및 중동부 유럽(CEE) 기타 국가 출신입니다 globalpropertyguide.com. 개발업체들은 장기적으로 폴란드에서 살 계획인 외국인들의 관심이 뚜렷하게 늘고 있다고 보고합니다. 이들은 가족과 직장을 옮기는 경우가 많으며, 폴란드 부동산을 안정적인 투자처로 인식하고 있습니다 globalpropertyguide.com. 폴란드는 외국인들이 아파트를 구입하는 데 거의 제한을 두지 않습니다(유럽연합 시민은 자유롭게 구매 가능; 비EU 국민도 일반적으로 구매 가능하나, 농지 등 특정 유형의 부동산은 허가 필요). 이처럼 늘어나는 해외 수요는 특히 바르샤바 및 크라쿠프 지역 신규 개발에 추가적인 지지 기반을 제공하며, 폴란드 경제와 삶의 전망에 대한 신뢰를 반영합니다.

전망: 2025–2026년 폴란드 주택 시장은 급락이 아니라 안정화될 것이라는 데 의견이 모아지고 있습니다. 개발업체와 은행(예: PKO BP)은 가격이 크게 하락할 것으로 보지 않으며, 대신 가격이 인플레이션과 비슷한 수준에서 횡보하거나 소폭 상승할 것으로 전망합니다 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. 예상대로 2025년 말 NBP(폴란드 중앙은행)가 약 100bp 수준의 기준금리 인하를 단행할 경우 globalpropertyguide.com, 대출금리 부담이 완화되면서 일부 대기 수요가 점진적으로 풀릴 전망입니다. 다만 신용 기준은 여전히 신중하게 유지됩니다. 주택 구매 여력은 2022–2023년의 매우 열악한 수준에 비해 가격 상승세 둔화 및 금융비용 감소 덕분에 소폭 개선될 가능성이 큽니다. 정부의 새로운 “첫 열쇠”(First Keys) 프로그램(기존 주택 대상)이 2025년에는 더 많은 첫 주택 구매자를 도울 수 있을 전망입니다 globalpropertyguide.com. 이는 신규 주택의 과도한 가격 상승을 자극하지 않는다는 점에서 기존 프로그램의 비판을 일부 해소할 수 있습니다. 주의해야 할 주요 위험요인은 금리 인하의 시기 및 폭(지연 또는 소폭 인하 시 침체가 장기화될 수 있음), 예상치 못한 정책 변화(예: 임대주 세금 강화, 임대료 상한제 등, 현재로선 계획 없음), 그리고 전반적인 경제 상황입니다. 마지막 요인에서 볼 때, 폴란드의 경제는 여전히 성장 중이며, 실업률도 낮아 급격한 수요 충격이 발생할 가능성은 낮습니다. 외부 충격이 없다면, 주택 수요는 앞으로 1–2년간 점진적으로 회복되고, 공급이 제한되어 있는(개발업체들이 신규 프로젝트를 미루고 있음) 상황에서 거품이나 침체보다는 소폭 가격 상승과 함께 시장 균형이 복원될 것으로 전망됩니다. 한 주택 시장 보고서는 이렇게 요약했습니다: “[2025년에는] 거래량이 2020–2021년 고점까지 회복되진 않겠지만, 주요 하락 없이 안정적인 수준을 유지할 것” globalpropertyguide.com. 주택 부족 및 인구 증가(이민에 힘입음)는 주거용 부동산의 중기 전망에 견고한 기반을 제공합니다.

오피스 부동산: 제한된 신규공급 속 품질 중심

시장 규모와 회복: 폴란드 오피스 시장은 팬데믹 시기의 도전에서 회복력을 보이며 성장 중입니다. 현재 전국 9대 핵심 시장(바르샤바 및 8개 주요 도시)에 걸쳐 현대식 오피스 총 재고가 1,300만m²를 넘었습니다 polandoffices.com. 특히, 주요 지역도시의 오피스 재고(680만m²)가 바르샤바(630만m²)를 처음으로 넘어섰다는 점이 주목할 만합니다 polandoffices.com. 이는 크라쿠프, 브로츠와프, 트리시티, 우치, 포즈난, 카토비체 등 비즈니스 허브의 성장세를 보여줍니다. 팬데믹 침체 이후 2022–2024년 오피스 임대 수요는 강하게 반등했으며, 연간 임대계약 체결량은 2017년 이후(코로나 봉쇄기 제외) 꾸준히 140만m²를 초과했습니다 polandoffices.com. 2024년 총 임대계약 규모는 약 145만m²로 추정됩니다 polandoffices.com. 기업들은 임차 계약을 적극적으로 갱신하고 공간을 최적화하고 있으며, 갱신은 전체 거래의 약 절반을 차지합니다. 많은 기업들이 고품질 공간을 선호하며 사무실 면적을 통합하거나 축소하는 추세입니다 polandoffices.com. 특히 2025년 1분기에는 수요가 가속됐는데, 1분기 전국 임대 면적이 약 34만m²로 전년 대비 25% 증가했습니다 europaproperty.com. 이 중 바르샤바가 약 16만m²(대부분 신규 계약)를 차지했고, 지역 도시들이 집단적으로 18만m² 이상을 기록했으며 상당 부분은 갱신이었습니다 europaproperty.com. 이는 임차인 활동이 수도 외부에서 특히 활발하며, 기업들이 지역 시장의 현대식 사무실로 확장하거나 이전하고 있음을 보여줍니다.

공실률 및 공급난: 폴란드 오피스 공실률은 신규 준공과 팬데믹 시기 임대면적 축소가 맞물리며 2021–2022년 정점에 달했습니다. 2024년 말, 주요 시장 전체의 공실률은 약 14%에 이르렀습니다 polandoffices.com(공실 면적 약 184만m², 그중 117만m²는 지역도시에 집중 polandoffices.com). 바르샤바는 당시 공실률이 약 11–12%였으며, 지역 도시는 더 높았습니다(중후반대). 그러나 이제 상황이 바뀌고 있습니다. 2025년엔 신규 공급 급감으로 공실률이 하락세로 전환될 전망입니다 polandoffices.com. 2023–2024년 신규 개발은 수년 만에 최저 수준으로 감소했습니다. 2024년 전체 지역 도시에서 신규 오피스 준공 규모가 20만m² 미만에 그쳤습니다 polandoffices.com. 바르샤바의 공급도 현저히 위축됐으며, 2025년 준공 예정분은 약 13.5만m²에 불과합니다(호경기 때는 30만m² 이상) europaproperty.com europaproperty.com. 실제로, 2025년 1분기는 20년 만에 신규 오피스 준공 규모가 가장 낮았으며, 분기 중 바르샤바와 포즈난에 각각 한 곳씩만 중형 프로젝트가 낙성됐습니다 europaproperty.com.

2025년 전국 신규 공급 총량도 30만m² 미만으로 전망되며, 지역도시 신규 준공량은 역대 최저치에 접근할 수 있습니다 polandoffices.com. 개발업체들은 여전히 신중한데, 다수 프로젝트가 기획되어 있으나 임차인 사전계약 확보 또는 공실률 추가 하락 전까지 착공을 미루고 있습니다 polandoffices.com europaproperty.com. 여기에, 일부 노후 오피스빌딩(특히 바르샤바)은 효율성 저하 등으로 시장에서 철거·재개발되고 있어 신규 공급을 상쇄합니다 europaproperty.com. 바르샤바 도심의 경우 가용 토지가 부족하여 개발이 제한되며, 신규 타워는 대규모 사전계약 없이는 추진되기 어렵고, 중심지에 남은 땅도 드뭅니다 polandoffices.com. 이차 상권에서는 자금조달·임차인 프리렛(pre-let) 확보 등 조건이 맞아야만 신규 착공이 재개될 전망입니다 polandoffices.com.

이러한 역학의 결과로 과잉 공급이 점차 완화되고 있습니다. 2025년 초 기준으로 바르샤바의 평균 공실률은 약 10%를 약간 상회europaproperty.com 하며, 이는 최고치에서 하락한 수치입니다. 또한, 바르샤바 내에서도 뚜렷한 차이가 나타납니다. 도심 주요 지역의 공실률은 약 7%에 불과하지만, Służewiec(“모르도르”)와 같은 외곽 일부 구역에서는 20%를 상회합니다 europaproperty.com. 이는 품질 및 입지에 대한 선호 현상(Flight to Quality and Location)을 보여줍니다. 기업들은 오래된 외곽 사무실을 포기하고 중심지에 위치한 교통이 편리한 건물을 선호하고 있습니다. 지방에서는 평균적으로 더 높은 공실률이 유지되고 있으며(2024년 말 기준 주요 도시 평균은 17–18%) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com, 도시별로는 상이한 경향을 보입니다. 크라쿠프와 카토비체는 강한 흡수(임차 수요) 덕분에 공실률이 하락하기 시작한 반면, 브로츠와프와 포즈난은 최근 소폭 상승했습니다 europaproperty.com. 예를 들어, 크라쿠프(두 번째로 큰 오피스 시장, 180만㎡)는 2025년 1분기에 약 57,000㎡의 수요가 있었고, 신규 공급은 86,000㎡가 채 되지 않았습니다 europaproperty.com europaproperty.com. 이와 같은 공급-수요의 긴축은 해당 도시의 공실률을 낮추고 있습니다. 전반적으로, 2025–26년 신규 공급이 제한적인 상황에서 바르샤바와 주요 지방 도시 모두의 공실률은 계속 감소할 것으로 예상되어 polandoffices.com, 2026년에는 오피스 시장이 보다 건강한 균형으로 진입할 전망입니다.임대료 및 임차인 선호도: 팬데믹과 최근 운영비 인플레이션에도 불구하고 오피스 임대료는 전체적으로 안정세를 유지하고 있습니다. 집주인들은 명목 임대료 인상에 신중한 태도를 보이고 있으며, 순효과 임대료 조정은 인센티브를 통해 이루어지는 사례가 많습니다. 2025년 초 기준 바르샤바 도심 주요 지역의 임대료는 ㎡당 월 약 €18~€27 수준에서 형성되어 있습니다 europaproperty.com. 실질 임대료는 빌딩의 등급, 입지 및 신축 타워 등은 상한선인 €25–27을 기록하고 있습니다. 비(非)중심부 바르샤바 오피스 임대료는 약 €10~€17/㎡ 수준입니다 europaproperty.com. 주요 지방 도시들의 클래스 A급 임대료는 대체로 €9~€19.5/㎡ 범위에 분포합니다 europaproperty.com. 크라쿠프와 브로츠와프는 높은 수준(평균적으로 €10대 중반, 신규 고급 공간 기준 최대 €18–19)이고, Łódź나 Szczecin 같은 소도시는 하단에 위치합니다. 2024년 일부 시장에서 임대료가 소폭 상승하는 모습(예: 크라쿠프에서 공실 감소로 프라임 임대료 약 €0.5 인상)이 있었지만, 심각한 임대료 급등은 나타나지 않았으며, 이는 임차인 경쟁이 여전히 치열했기 때문입니다 content.knightfrank.com. 2025년에는 우량 공간이 흡수됨에 따라 프라임 위치에서 집주인에게 유리한 시장 변화 및 양호한 빌딩 임대료의 소폭 상승 가능성이 있습니다. 이미 관리비(공공요금 포함)는 2022~23년 에너지 비용 증가로 인상되었으나, 2024년에는 안정화되었으며 임차인들은 전체 점유 예산에 대부분 적응한 상황입니다.무엇보다 임차인들은 ‘양’보다 ‘질’을 중시하고 있습니다. ‘품질 선호’(flight to quality) 현상이 확산되고 있으며, 기업들은 직원들의 복귀를 유도하기 위해 위치와 편의시설이 뛰어난 현대적이고 지속가능한 오피스를 선호합니다. 한 주요 오피스 자문업체는 “임차인은 여전히 신축 건물을 선호하며, 높은 기준과 우량 입지를 중요시한다. 재정 상황, 위치, 교통편 접근성이 핵심 요인”이라고 관찰합니다 europaproperty.com. 바르샤바의 경우, 2025년 1분기 임차된 공간 대부분이 도심 신축 빌딩에 집중되어 있다는 점에서 이러한 경향이 확인됩니다 europaproperty.com. 친환경 인증, 효율적인 환기, 유연한 공간 구성이 부족한 구식 오피스는 임차인 유지에 어려움을 겪고 있습니다 polandoffices.com. 일부 90/2000년대 준공 건물은 리노베이션 없이는 도태(Obsolescence)가 우려됩니다. 이미 임대인들은 ESG 기준 충족을 위해 스마트 에너지 시스템, 공기질 개선, 협업 공간 조성 등 자산 업그레이드를 진행하고 있습니다 polandoffices.com. 현대적인 ESG·웰니스 기준을 충족하지 못하는 건물은 장기 공실과 임대료 하락 압력에 직면할 수 있습니다 polandoffices.com. 결과적으로 시장은 양극화(POLARIZATION)가 진행 중이며, 수요가 몰린 우수 오피스(공실 낮음, 임대료 안정)와 인기가 떨어지는 노후 오피스(공실 높음)로 크게 나뉩니다 cbre.pl. 예를 들어, 바르샤바 경우 Wola의 신축 마천루는 거의 만실에 가깝고, 외곽 Mokotów의 구식 오피스는 20% 이상의 공실과 임대료 할인 사례가 확인됩니다.또 하나의 추세는 공간 최적화입니다. 많은 기업이 코로나 이전보다 조금 더 작은 오피스를 임차하고 있으며, 이는 하이브리드 근무 및 효율성 제고를 반영합니다. Newmark의 조사에 따르면 최근 몇 년간 평균 임대 면적이 축소되고 있으며 polandoffices.com, 임차인들이 공간을 통합하거나 핫데스킹으로 이전하는 사례가 늘었습니다. 그럼에도 전체 임차 수요는 충분하여 흡수는 여전히 플러스(양호) 상태를 유지하고 있습니다. 코워킹 및 플렉스 오피스 운영사 역시 재확장에 나서며, 유연한 조건을 원하는 기업군을 흡수해 일부 공실을 해소하고 있습니다.투자 및 수익률: 2024년 말 기준 폴란드 오피스에 대한 투자자 관심은 금리 불확실성 해소와 함께 반등했습니다. Warsaw UNIT 오피스 타워(약 2억 8천만 유로 취득)와 같은 대형 거래가 성사되었습니다 content.knightfrank.com. 총 2024년 투자 거래의 약 33%를 오피스가 차지했고(약 16~17억 유로) content.knightfrank.com content.knightfrank.com, 서유럽 대비 높은 수익률로 국제 자본의 매력이 이어지고 있습니다. 바르샤바 도심 핵심 오피스의 프라임 수익률은 2024년 4분기 기준 약 6.0%까지 높아졌습니다 content.knightfrank.com. (이는 베를린/파리 오피스가 약 3~4%에 거래되는 것 대비 확연히 높음) 지방 도시 프라임 오피스는 계약 만기·신용도 등에 따라 더 높은 수익률로 거래될 수 있습니다. 이러한 수익률은 2023년 말 안정화되었으며, 개선된 시장 심리를 바탕으로 소폭 추가 하락(수익률 압축) 가능성도 있습니다 content.knightfrank.com. 실제로, 폴란드는 서유럽 대비 높은 위험 프리미엄과 더 높은 인컴 수익을 제공하기에 글로벌 자본의 유입이 이어지고 있습니다 content.knightfrank.com. 현지(폴란드) 투자자 비중은 낮지만(REIT 부재 등), 독일, 미국, 아시아계 펀드의 폴란드 오피스 자산 투자 관심이 증가 중입니다 content.knightfrank.com. 2025년에는 포트폴리오 매각과 신규 투자자 진입 등 거래 파이프라인이 풍부할 전망입니다.

전망: 폴란드 오피스 시장은 2025~2026년을 앞두고 경기 사이클 상승 국면에 진입하고 있습니다. 과잉공급이 거의 예측되지 않는 상황에서, 프라임(우량) 부문에서는 점차적으로 힘의 균형이 임대인 쪽으로 이동 중입니다. 공실률은 계속 하락할 것으로 예상되며, 바르샤바는 2026년까지 한 자릿수 전체 공실률에 근접할 수 있습니다. 핵심 입지에서의 임대료 수준은 공급이 빠듯해지면서 소폭 상승할 수 있으며, 수요가 견조하다면 바르샤바 프라임 임대료가 2~3년 내 €30에 도달할 수도 있습니다. 다만 시장 이원화는 계속될 전망입니다 — 2급 입지와 노후 B클래스 빌딩은 경쟁력을 유지하기 위해 리노베이션 또는 주거 등 타용도로의 전환이 필요합니다. 2025년 말이나 2026년까지는 신규 공급이 제한적일 것으로 예상되며 polandoffices.com, 이때 금리가 낮아지고 자금 조달 여건이 나아지면 새로운 개발 사이클이 촉진될 수 있습니다 europaproperty.com. 이미 일부 개발업체는 허가를 선점해두고 경제적 신호를 기다리고 있습니다. 또한 폴란드 경제가 안정적으로 이어진다면, 오피스 고용(IT, 비즈니스 서비스, R&D 센터 등) 증가가 계속되어 특히 지방 테크 허브에서 꾸준한 임대소화(흡수)로 이어질 것입니다. 다만, 원격/하이브리드 근무 트렌드가 새로운 리스크 요인으로 떠오르고 있습니다 — 많은 기업들이 상당 부분 오피스로 복귀했으나, 하이브리드 근무는 정착된 상태(현재 출근율 50~80%가 ‘정상적’으로 받아들여짐)로, 이는 향후 공간 수요의 상한선이 될 수 있습니다 europaproperty.com. 그럼에도 폴란드 오피스 시장은 높은 적응력을 보이고 있습니다: 임차인은 품질 및 ESG에 집중하고, 임대인은 공급을 축소·자산 업그레이드, 투자자는 장기 전망에 대해 여전히 낙관적입니다. 나이트프랭크에 따르면 현재 시장은 “조정 국면”을 거치고 있으나, 안정적인 임차 수요와 극도로 제한된 신규 공급 덕분에, 고품질 오피스 중심으로 앞으로 더 건전한 균형과 임대료 성장의 무대가 마련될 것입니다 cbre.pl.

소매 부동산: 높은 임차율, 리테일파크 붐 & 변화하는 소비 트렌드

코로나 이후 강한 반등: 폴란드 소매 부동산 부문은 팬데믹의 악영향을 대부분 떨쳐냈으며 성장세를 보이고 있습니다. 소비 지출은 임금 상승과 낮은 실업률에 힘입어 명목 기준으로 증가해왔으나, 2022~2023년에는 높은 인플레이션이 실질 소매판매에 부담을 주기도 했습니다. 2024년에는 소매판매 성장세가 안정되었고, 쇼핑센터 방문객 수도 회복되었습니다. 2025년 초 소매업체들은 신중한 낙관론을 보이고 있습니다: “폴란드 리테일 산업은 미래를 낙관적으로 바라볼 수 있습니다. 전세계적인 불확실성과 과거의 고인플레이션에도 불구하고, 소비자 구매력은 상승 중이고, 이커머스는 오프라인 매장을 위협하기보다 상호 보완하고 있습니다,”라고 BNP파리바 부동산 소매부문장은 언급합니다 europaproperty.com europaproperty.com.

리테일파크 신규공급 붐: 중요한 흐름 중 하나는, 특히 대도시를 제외한 지역에서 소매 부동산 개발이 소규모 붐을 보이고 있다는 것입니다. 2024년 한 해 동안 총 545,000m²의 신규 소매 공간이 전국적으로 공급되었습니다 europaproperty.com — 이는 2015년 이후 연간 최대 신규공급입니다. 개발은 리테일파크와 독립형 소매 창고에 집중되고 있는데, 이는 운전해 바로 들어갈 수 있는 편리한 포맷을 찾는 소비자 수요에 부응하는 것입니다. 2024년 상반기에만 폴란드 리테일 스톡은 약 30만m² 증가했고, 2025년 1분기에는 추가로 42,000m²가 오픈했습니다 europaproperty.com. 2025년 전체적으로도 40만m² 신규 공급이 예상돼 2024년과 비슷한 수준입니다 europaproperty.com. 이처럼 2년간 신규공급이 확대된 것은 2010년대 후반 신규 소매 개발이 크게 둔화됐던 점을 감안할 때 이례적입니다. 신규 프로젝트는 기존 쇼핑센터의 확장 또는 중소도시 신규 마켓 등 다양한 형태를 띱니다. 예를 들어, 2025년 초에는 M 파크 므랑고보(15,000m²), OTO 파크 자간(6,500m²), M 파크 브제지니(5,800m²) 등 리테일파크와, 첸스토호바의 아니오유프 파크 확장 등이 신규 오픈되었습니다 europaproperty.com. 신규개발 파이프라인 역시 약 45만m² 시공 중(노후 대형마트 리모델링 포함)으로 활발합니다 europaproperty.com. 주요 추진 중인 대형 프로젝트로는 디자이너 아울렛 크라쿠프(21,000m², 2025년 5월 오픈) europaproperty.com와, Przystanek Karkonosze 및 OTO 파크 시에미아노비체(각각 약 1만7~8천m²) europaproperty.com가 있습니다. 리테일파크가 신규 오픈의 대부분을 차지하며, 개발업체들은 띄엄띄엄 위치한, 야외형·저비용 포맷을 선호하는 전략적 변화를 보입니다(이 포맷은 락다운 동안에도 영업했고, 빠르고 편리한 쇼핑 수요를 충족합니다).

높은 임차율과 회복세: 대량 신규 공급에도 불구하고, 폴란드 소매 부동산은 매우 높은 임차율을 보이고 있습니다. 2024년 중반 기준 16대 도시 평균 공실률은 3.3% 수준으로, 전년 대비 0.3%p 하락하였습니다 europaproperty.com. 2024년 말에는 약 3%에 머물렀습니다 cushmanwakefield.com. 이처럼 낮은 공실률은 수요가 공급을 따라가고 있음을 보여줍니다. 실제로 8대 도시 중 6곳은 2024년 중에 공실률이 감소했습니다 europaproperty.com. 크라쿠프와 브로츠와프만 소폭 증가(슈체친은 변동 없음) europaproperty.com했는데, 이는 특정 신규 프로젝트로 인한 일시적 공간증가 영향입니다. 그 외에는 식료품, 디스카운트, DIY, 일부 패션 브랜드 등 리테일러들의 확장 움직임이 두드러졌고, 신규센터와 기존 공실 모두를 채워내고 있습니다. 대도시 쇼핑몰의 평균 임차율은 97% 이상으로, 일반적인 입퇴점 이외에는 사실상 만실 상태입니다.

유동인구·매출 데이터 역시 긍정적 모멘텀을 확인합니다. 폴란드 쇼핑센터협회(PRCH)에 따르면, 쇼핑몰 유동인구는 2025년 초 기준 전년동월 대비 소폭 증가 — 2025년 1월 유동인구 전년동월비 +0.4% , 임차 매장 매출 +2.6% 를 기록했습니다 europaproperty.com. 즉, 크리스마스 직후와 겨울 휴가 전 쇼핑 행태가 뚜렷하게 복귀한 것입니다. 판매 증가율이 가장 높았던 부문은 서비스(+6.6%), 전문점(+6.2%), 헬스·뷰티(+6.1%)로 europaproperty.com, 다시 미용과 레저, 다양한 서비스로 지출이 확대됨을 보여줍니다. 소비자 쇼핑 행태도 정상화되는 양상이며, 오프라인과 온라인이 새로운 균형점에서 공존하고 있습니다. 폴란드 이커머스의 전체 소매판매 내 비중은 2025년 3월 기준 약 9%로 안정화되었습니다 europaproperty.com. 온라인이 오프라인을 잠식하기보다는 보조 채널로, 대부분의 리테일러가 옴니채널 전략을 취하고 있고 소비자도 두 채널을 병행 활용합니다. 요컨대 이커머스는 더 이상 쇼핑몰의 실존적 위협이 아닌 리테일 생태계의 한 축으로 자리잡았습니다 europaproperty.com.

다만, 완전히 순조롭지는 않습니다: 실질(물가 반영) 소매판매는 2023~2024년 다소 약세를 보였습니다. 2025년 초 기준으로, 높은 인플레이션은 소비자 구매력을 약화시켜 소매판매 실질 규모가 전년 대비 소폭 하락했습니다. 폴란드 통계청에 따르면 2025년 3월 소매판매(실질 기준)는 전년동월 대비 0.3% 감소를 기록했으며, 이는 2개월 연속 연간 감소입니다 europaproperty.com. 소비자들은 여전히 높은 물가와 경제 불확실성 탓에 다소 신중한 태도를 보입니다. 다만, 월별로 보면 3월 소매판매는 전월대비 14% 증가해(계절 요인) 반등했습니다 europaproperty.com. 인플레이션 추가 하락과 임금상승이 이어진다면, 2025년 후반에는 소비심리가 점진적으로 개선되면서 소매업 성장세도 다시 탄력을 받을 전망입니다.

소매 포맷 및 과제: 폴란드 소매 부동산의 주요 구조적 과제 중 하나는 쇼핑센터 재고의 노후화입니다. 소매 공간의 약 70%가 10년 이상 되었으며 europaproperty.com, 2000년대에 세워진 1세대 쇼핑몰들이 이제는 현대 소비자의 기대에 맞게 리프레시가 필요한 상황입니다. 임대인들은 적극적으로 리노베이션과 업그레이드, 새로운 즐길 거리를 추가하고 있습니다. 대표적인 예로 우치(Łódź)의 Nowa Sukcesja 센터가 있는데, 운영에 어려움을 겪다 “Hopa Lupa”라는 3만m² 규모의 대형 엔터테인먼트 존(트램펄린파크, 고카트 트랙, 기타 여가시설)을 도입하며 재탄생 중입니다 europaproperty.com. 이는 더 넓은 트렌드를 보여줍니다. 소매 임대인들이 F&B(식음료), 엔터테인먼트, 체험 요소를 추가하여 방문자 수와 체류 시간을 늘리고 있습니다. 앞으로 더 많은 쇼핑몰이 이와 같은 길을 따를 것으로 보이며, 영화관, 피트니스, 가족 엔터테인먼트, 음식·외식 등과 결합하여 단순 쇼핑이 온라인으로 이동하는 상황에도 오프라인의 경쟁력을 계속 강화할 전망입니다.

폴란드 특유의 요인으로 일요일 영업 금지법이 있습니다. 2018년부터 대부분의 매장이 일요일 영업을 금지당함에 따라 주말 방문 패턴이 영향을 받았고, 쇼핑몰들은 평일 이벤트를 늘리거나 식당·영화관(예외 대상) 등의 서비스를 강화하는 방식으로 적응하고 있습니다. 공식 보고서에는 명시되어 있지 않지만, 폴란드 소매업 운영에서 중요한 배경 요인(그리고 일부 소매 공원(retail park, 슈퍼마켓 등이 일요일 영업 가능한 경우가 많아 인기를 끈 요인)으로 꼽힙니다.

소매업체 심리: 국제 브랜드들은 폴란드의 인구 규모와 성장하는 중산층 덕분에 대체로 긍정적으로 평가합니다. 2024~25년에도 럭셔리 브랜드(바르샤바), 가치 지향 브랜드(지역 도시)에 신규 진출이나 확장이 이뤄지고 있습니다. 소비자 심리는 2022년 이웃 국가 전쟁과 고물가 영향으로 저점을 찍었으나 이후 회복하는 중입니다. (거래량 약간의 하락에서 보듯) 일부 여전히 신중론이 있지만, 2025년에는 인플레이션 완화로 실질 소비가 증가할 것으로 전망됩니다. 이는 임대인들에게 긍정적이며, 매출 증가가 더 건강한 임차인과 임대료 연동 가능성으로 연결됩니다.

투자 및 수익률: 소매 부동산 투자 시장은 2024년에 대폭 회복해 폴란드 상업용 부동산 투자 규모의 약 32%를 차지했습니다 content.knightfrank.com. 대표적인 거래로 카토비체의 Silesia City Center와 브로츠와프의 Magnolia Park 대형 쇼핑몰 2곳이 남아공 투자사 NEPI Rockcastle에 각각 4억 500만 유로, 3억 7,300만 유로에 인수되었습니다 content.knightfrank.com. 중형 소매공원 6개 포트폴리오도 2억 8,500만 유로에 매각되었습니다 content.knightfrank.com. 이는 폴란드 소매 자산(특히 지배적 쇼핑센터와 소매·근린상업 공원)에 대한 신뢰 회복을 보여줍니다. 프라임 쇼핑센터 수익률은 2024년 말 기준 약 6.25%로 상승 content.knightfrank.com했으며, 팬데믹 전(~5.0%) 대비 크게 높아졌습니다. 이는 글로벌 금리 상승과 소매 부동산 리스크 인식 증가를 반영한 것입니다. 하지만 폴란드 소매 부동산 수익률이 서유럽보다 높다는 점 때문에 투자자들은 추가 수익률 하락(가격 상승) 가능성에 주목하고 있습니다 content.knightfrank.com. 소매공원은 안정적인 임대수입 덕분에 특히 인기가 많으며, 수익률도 쇼핑몰과 비슷하거나(임대기간, 임차인 구성을 감안) 약간 더 높을 수 있습니다.

현지 소매(및 타 부문) 투자의 제약 요인 중 하나는 REIT(부동산투자신탁)의 부재입니다. 언급했듯 폴란드 상업용 부동산 투자의 90% 이상이 외국 자본에서 유입되고 있으며 europaproperty.com, 이는 국내 기관·개인 투자자들이 투자할 수 있는 REIT 제도 부재가 한몫합니다. 정부는 오래전부터 REIT 도입을 논의해왔으며, 실제 도입 시 폴란드 국민의 저축이 쇼핑센터 등 자산으로 유입되어 국내 소유 증가에 기여할 수 있습니다. 그러나 2025년 현재 REIT는 “여전히 부재”하며, 업계 전문가들은 이를 중요한 부족 요소로 지목하고 있습니다 europaproperty.com.

전망: 향후 3~5년간 폴란드 소매 부동산 시장 전망은 조심스러운 낙관론입니다. 공실률이 낮고, 소비자 구매력 성장, 대도시 내 신규 쇼핑몰 공급 제한 등 시장 펀더멘털이 안정성을 보여줍니다. 높은 점유율 유지가 기대되며, 특히 실적이 좋은 쇼핑센터와 대형마트 기반 소매공원이 두드러질 전망입니다. 프라임 센터 내 임대료는 인플레이션 연동 기준으로 안정적이거나 소폭 상승할 것으로, 임차인의 입지 선호가 매우 높습니다. 반면, 시장 포화의 구도심 쇼핑몰 등 2차 자산은 혁신에 실패할 경우 공실률 압박이 커질 것입니다. 소형 도시 내 소매공원 개발 성장도 계속 이어질 전망입니다. 이 포맷이 최근 소비자 선호(편의성, 야외, 근린 쇼핑)에 부합하기 때문입니다. 할인마트, DIY, 글로벌 패션 체인 등은 여전히 폴란드 중소도시에서 확장 중입니다.

소비지출은 중요한 변수입니다. 2025년 인플레이션이 약 4%, 2026년 약 3% 수준으로 하락 시 reuters.com, 실질임금이 오르고, 소매판매 증가를 지지할 것입니다. 또, 이민 유입으로 폴란드 인구가 늘어나면서 신규 소비자도 증가했습니다. 이에 따라 소매 공간 수요가 점진적으로 증가할 것으로 보입니다. 한편, 전자상거래 비중은 계속 늘어나(2028년경 전체 판매의 약 9% → 10%대 초반) 일부 물리적 소매공간(특히 이미 온라인 집중도 높은 전자제품, 서적 등) 수요엔 제한이 있을 수 있습니다. 하지만 식료품, 외식, 여가, 서비스 부문은 오프라인 공간이 여전히 중요할 것입니다.

주요 도전과 리스크는 노후 쇼핑몰의 혁신, 온라인 쇼핑 편의성과의 경쟁 속 발길 유인, 경기 둔화시 소비 심리 악화 등입니다. 이 밖에 유틸리티·인건비 등 비용 압력도 소매업체 수익성에 부담을 줘 임대료 지급 여력에 영향을 줄 수 있으나, 다수 업체가 옴니채널 전략으로 적응하고 있습니다. 전반적으로 폴란드 소매 부동산 시장은 건강함을 유지할 전망이며, 지속적인 경제성장이 소매 매출 증가로 이어질 것입니다. 업계 집중 포인트는 체험 품질
(엔터테인먼트, 외식 등 쇼핑몰 부가가치 강화)과 전략적 개발(소매공원, 아울렛, 복합 고스트리트 등 소비 트렌드 맞춤형 특화 개발)입니다. 이런 변화에 맞춰 소매 부문은 안정적인 수익률을 유지하고, 추후 폴란드에 REIT가 도입되거나 국내 투자자가 늘면 추가 수익률 하락(가격 상승)도 가능할 것입니다.

산업 & 물류: 높은 수요와 공급의 둔화 – 균형 전망

기록적 확장, 이제 완화세: 폴란드의 산업 및 물류 부동산 시장은 최근 몇 년간 눈부신 성장세를 보였으며, 2024년 4분기 기준 폴란드의 현대식 창고 및 산업 공간 총량은 약 3,450만 m²에 달했습니다 megaproject.com. 전년 대비 약 9% 증가를 기록했으며 property-forum.eu (이는 불과 5년 전과 비교해 2배 수준이며, 전자상거래·니어쇼어링 붐 영향임). 2024년 한 해에만 14개 지역에서 400만 m² 이상의 신규 공간이 공급되었습니다 megaproject.com. 이와 같은 빠른 속도로 폴란드는 유럽 내 물류 개발 상위권 시장이 되었으며, 2024년 중반 기준 유럽 2위 순수 순흡수(Net Take-up) 시장이기도 했습니다 marketoutlook.cbrepoland.pl. 폴란드가 유럽의 창고 허브임을 보여줍니다.

수요 요인: 이러한 성과의 요인은 다양합니다. 폴란드는 중앙유럽의 전략적 위치, 상대적으로 저렴한 인건비, 향상되는 인프라(도로, 고속도로, 철도)로 인해 생산·물류센터들이 EU 시장 대응 거점으로 몰립니다. 전자상거래의 약진(아마존, 잘란도 등의 대형 물류센터 운영)과 3PL(3자물류) 성장 역시 큰 수요 동력입니다. 여기에 니어쇼어링 트렌드(서유럽 기업의 생산지 유럽 내 이전)가 폴란드에 긍정적으로 작용, 미·중 무역갈등 등 글로벌 공급망 리스크로 인해 기업들이 거점 다변화를 모색하는 것도 이유입니다 polandinsight.com. 실무 기관들은, 공급망 재편 계기에 중국 기업 등 해외사들의 신규 물류센터 입주 문의가 늘고 있다고 밝히고 있습니다 polandinsight.com.

강력한 임대, 공실률 소폭 상승: 산업용 부동산 수요는 매우 강세를 보였습니다. 2024년 임대 활동은 약 580만 m²로 2023년 대비 약 4% 증가했습니다 axiimmo.com. 이는 임차인들의 지속적인 확장의 신호입니다. 특히 2024년 임차 면적의 약 48%가 재임대(갱신) 거래였습니다 polandinsight.com. 즉, 기존 임차인들이 대거 재계약을 택하고 있다는 점에서 입지에 대한 신뢰를 보여주나, 한편으론 신규 확장 거래 비중이 상대적으로 적었음을 의미합니다. 그럼에도 불구하고 신규 계약 및 확장은 약 300만 m²로 매우 긍정적입니다. 2019~2021년 극히 낮았던 공실률(약 5% 또는 그 이하)은 공급이 급격히 증가하면서 소폭 상승했습니다. 2024년 말 전국 평균 공실률은 약 7.5% polandwarehouses.com (가용 면적 약 260~300만 m²) 수준이었습니다. 2025년 중반에는 공실률이 8.5%까지 추가 상승했습니다 polandinsight.com. 이 같은 증가는 신규 공급이 일시적으로 순수요를 앞지른 것이 주요 요인입니다 – 시장은 빠르게 공간을 흡수하고 있지만, 2022~2024년 1분기 동안 개발사들이 대규모로 공급하여 일부 지역에서 공실이 쌓였습니다 polandinsight.com. 예를 들어, 로워 실레지아(브로츠와프)와 같은 지역은 대형 물류단지가 동시다발로 개장하면서 공실률이 높아졌습니다 europaproperty.com.

다만 8% 수준의 공실률은 여전히 균형 잡힌 시장을 의미합니다 – 임차인이 선택할 만한 여유 공간은 있지만, 공급 과잉은 아닌 상태입니다. 업계 전문가들은 오히려 공실률 상승을 최근 수년간의 과열 이후 건강한 정상화로 평가합니다: “공실률 상승은 이전 투자 붐의 자연스러운 결과입니다. 시장이 다시 균형을 향해 가고 있습니다.”라고 Knight Frank 애널리스트는 설명합니다 polandinsight.com polandinsight.com. 공실률 상승은 수년 만에 처음으로 임차인에게 협상력이 일부 이동하는 결과(지역별로 임차 조건이나 인센티브 개선 가능)로 이어졌습니다 cbre.pl cbre.pl. 이를 인지한 개발사들은 투기적(선분양 없는) 신규 착공을 축소하였고, 이는 향후 공실률 급증을 방지할 것입니다. 실제로 2024년 말 신규 프로젝트 착공은 크게 줄었고, 건설 중인 파이프라인도 2021~2022년 피크보다 현저히 감소했습니다. 시장은 ‘연착륙’ 국면으로 이동 중입니다: 수요는 3PL, 유통, 경공업, 데이터센터 등 다양한 업종에서 꾸준히 강세를 보이고, 신규 공급 증가세는 완화되어 현재의 공실 공간이 향후 몇 분기 동안 점진적으로 흡수될 전망입니다.

임대료 안정성과 ‘도심형’ 물류 프리미엄: 자재, 인건비 등 비용 인상과 높은 금융비용에도 불구하고 창고 임대료는 상당히 안정적입니다. 폴란드 산업용 임대료는 EU 내에서 가장 저렴한 축에 속하며, 이는 임차인을 끌어들이는 요인입니다. 2025년 중반 기준 대형 물류센터 임대료는 주요 거점(중앙 폴란드, 상실레지아 저가 – 바르샤바 및 소규모 도시 고가 기준)에서 m²당 월 €3.80~€5.00 수준입니다 polandinsight.com. 한편 ‘도심형’ 최종배송 창고(도심 인근 또는 내 위치 소형 단위)는 입지상 프리미엄이 반영되어 대략 m²당 월 €5.00~€7.50 수준입니다 polandinsight.com. 이런 임대료는 지난해 대비 큰 변화 없이 비교적 횡보세를 보였습니다 – 공실률이 소폭 상승해도 집주인(임대인)들이 표준 임대료를 내리지 않고 장기 임대 시 인센티브를 제공하는 식으로 대응하고 있습니다. 임대료 안정은 성숙한 섹터로서 임대인과 임차인 모두 단기 가격 경쟁보다는 장기적 파트너십을 추구함을 보여줍니다 polandinsight.com.

또한 최근 계약은 임대료의 인플레이션 연동 조항이 대부분 반영(통상 연간 CPI)되어, 2022~23년 고물가기에 임대인 수입이 인상되었습니다. 앞으로는 인플레이션이 진정되면서 임대료 연동 인상폭이 줄어들 것이고, 임대 수익 증가는 입주율 개선이나 주요 입지 신규 임대료 상승에 달려 있습니다.

지속가능성 (“그린 창고”): 물류 부문에서 주요 트렌드는 지속가능하고 에너지 효율적인 창고로의 전환입니다. 폴란드 내 신규 개발의 상당수가 BREEAM 또는 LEED 친환경 인증을 목표로 시공되며, 태양광 패널, LED 조명, 빗물 재활용, 현장 에너지 저장 등 다양한 친환경 설비가 도입되고 있습니다. ‘그린’ 인증에 대한 임차인 및 투자자 수요가 높으며, 이는 기업들이 탄소 발자국 감축을 추구한 결과입니다. Poland Insight는 기사 제목에서도 알 수 있듯 “친환경 창고 급증”을 언급하고 있습니다. 대형 창고 지붕에 태양광 발전 설비가 흔해지고, 일부는 전기 트럭 인프라와도 연계되는 시설이 나오고 있습니다. 이런 변화는 폴란드의 이미 현대적인 물류자산이 미래에도 경쟁력을 갖출 수 있도록 하지만, 개발사 입장에서는 초기 투자 비용이 필요(임대료 프리미엄 또는 임차 수요 선호로 보전)합니다.

지리적 분포: 핵심 물류 거점은 여전히 바르샤바(중앙 폴란드), 상실레지아(카토비체 지역), 로워 실레지아(브로츠와프), 포즈난이며, 최근에는 중앙 폴란드(우치 지역)와 서부 폴란드(슈체친, 독일 시장 공략용)도 급부상 중입니다. 이들 지역에 전체 3,500만 m² 재고의 대부분이 집중되어 있습니다. 한편, 동부 폴란드나 소도시로도 성장세가 확산 중이며, 고속도로가 확장되면서(예: 르제슈프, 루블린 등) 이 지역들도 추격하고 있습니다. 예를 들어, 외국계 투자자들은 우크라이나 재건 수요와 현 NATO 군수 물류 수요를 염두에 두고 국경 인근(르제슈프) 개발을 모색하기 시작했습니다.

투자 시장: 물류 부동산은 전 세계적으로 투자자들의 사랑을 한 몸에 받아 왔으며, 폴란드 역시 예외가 아닙니다. 2024년 산업자산은 투자금액의 약 25%를 차지했습니다 content.knightfrank.com. 2021년의 폭발적 호황에는 못 미치지만, 거래는 계속되고 있습니다. 수익률은 2022~23년 중 과거 최저치(약 4% 이하)에서 조정되어 2024년 말에는 우량 물류자산 기준 약 6.25%까지 오르는 등 매력적인 수준이 되었습니다 content.knightfrank.com. 이 조정과 산업 섹터 근본 강세가 맞물려 기존 및 신규투자자 모두의 관심을 재점화시켰습니다. 과거 4%대 수익률에선 투자를 망설였던 글로벌 펀드들도 이제 폴란드 물류자산 6%대 캡레이트를 매력적으로 보고 있습니다 content.knightfrank.com. 게다가 폴란드는 서유럽 물류대비 높은 수익률 스프레드를 제공합니다(서유럽은 우량 3.75~5% 수준), 이에 따라 코어-플러스 및 밸류애드 전략의 최상위 투자처로 꼽힙니다 content.knightfrank.com.

특히 세일-리스백(매각 후 임차) 트렌드가 두드러지고 있는데, 자가 운영업체들이 보유 산업 자산을 투자자에게 매각 후 다시 임차(운영)하는 방식입니다. 시장 보고서에 따르면 2025년 초 폴란드는 “역대 최대 수준의 세일-리스백 거래”를 기록했습니다 polandinsight.com. 이는 폴란드 기업들이 높은 자산가치를 활용, 부동산 유동화에 나서고 있으며, 투자자들 역시 장기 임차가 보장된 자산에 적극적으로 투자하고 있음을 보여줍니다. 또 하나 주목할 점은 국내(폴란드) 투자자들의 산업부동산 투자 비중이 최근 증가했다는 사실입니다(2024년 전체 상업용 부동산 거래량 중 약 9% content.knightfrank.com이며, 일부는 사모기금·개발사를 통한 산업부동산 투자임). 그럼에도 여전히 유럽, 미국, 중동, 남아공, 아시아 등 외국계 투자자가 대규모 거래를 주도합니다. 폴란드에는 파나토니, GLP, 세그로 등 다양한 개발사 플랫폼이 있어, 투자자들이 인수할 수 있는 우량 신규 자산 파이프라인도 풍부합니다.

전망: 폴란드 산업 및 물류 부동산의 중기 전망은 매우 긍정적이며, 이는 폭발적 확장세에서 지속 가능한 성장세로 전환되고 있습니다. 수요는 여전히 높을 것으로 예상됩니다. 폴란드 경제(특히 제조업, 소매업, 전자상거래 물류)는 꾸준히 성장하며, 창고에 대한 지속적인 수요를 창출할 것입니다. 지정학적 환경은 긴장되어 있지만, 오히려 기업들이 유럽 내수시장에 더 가까운 곳으로 공급망을 재구성하면서 폴란드에 유리하게 작용하고 있습니다(폴란드는 안정적인 EU 회원국이자 큰 노동력을 보유해, 일부 저비용 국가보다 경쟁력이 있습니다). 공급은 완화될 예정이며, 개발업자들은 더 신중해졌고 은행들도 투기성 개발에 대해 대출 기준을 더욱 엄격하게 적용하고 있습니다. 하지만 이는 건강한 조정으로, 2025년 신규 공급이 2024년보다 더 적을 가능성이 높으며, 이에 따라 공실률은 정점에 이른 뒤 2026년쯤 다시 하락할 수 있습니다. 이미 2025년 하반기에는 공실률이 8~9% 수준에서 정체되고, 흡수가 계속되는 한 점차 개선될 수 있습니다.

임대료는 현재 비어있는 물량이 임대되면, 주요 입지에서는 다시 소폭의 상승 압력을 받을 수도 있습니다. 많은 물류 임차인(3PL 계약자, 유통센터가 필요한 소매업체 등)이 촉박한 사정으로 인해, 특히 바르샤바 및 주요 도시 인근에서 사용 즉시 가능한 인접 공간에 프리미엄을 기꺼이 지불하고 있습니다. 공급 여유가 있는 외곽 지역에서는 임대료가 경쟁력을 유지할 것입니다.

가장 큰 변수는 우크라이나 전쟁의 향방입니다. 우크라이나 복구 붐이 일어난다면 동폴란드(전진기지 역할)에서 물류 공간에 대한 수요가 크게 늘 수 있고, 장기적으로 일부 비즈니스가 우크라이나로 이동할 가능성도 있습니다. 현재로서는, 폴란드는 애초 우크라이나나 러시아로 갔을 물류·제조 활동의 안전한 피난처 역할을 하며 이득을 보고 있습니다.

위험 요소로는 글로벌 또는 유럽 경기침체가 수요를 둔화시킬 수 있습니다(하지만 지금까지 폴란드 제조업은 다양한 업종으로 구성되어 있고, 니어쇼어링 추세로 일부 방어력이 있습니다). 또한, 금리가 오랜 기간 높게 유지된다면 투자자 주도의 개발이 제한되고 금융비용이 계속 높게 유지되겠지만, 이는 기존 자산의 수익률 가치를 높여주기도 합니다. 건설비용 인플레이션은 도전 과제였으나 2022년 이후 어느 정도 진정되었습니다. 하지만 비용이 다시 급등하면 개발업자의 마진이 압박받을 수 있습니다.

요약하면, 폴란드의 산업용 부동산 시장은 성숙 단계에 접어들었습니다. 공급 부족에서 벗어나 균형 상태에 가까워졌으며, 현대식 공간을 쉽게 구할 수 있습니다. 임대료 안정, 높은 점유율(공실률 8%에서도 대형 단위는 실질적으로 꽉 찬 경우가 많음), 계속되는 수요 원인 등 모두 긍정적 요소입니다. 폴란드는 유럽 물류 부동산 상위 3위권을 계속 유지할 것으로 전망되며, 2028년에는 총 보유면적이 4,000~5,000만 m²에 이를 수 있습니다(개발은 다만 통제된 속도로 진행될 전망). 앞으로는 짧은 개발 기간의 주문자 맞춤식 빅박스(대형 창고) 공급 확대 및 노후 창고의 가치 개선형 리노베이션(자동화, ESG 기능 추가 등)에 초점이 맞춰질 것입니다. 이러한 추세와 폴란드의 경쟁력을 고려하면, 산업 부문은 앞으로도 투자자에게 안정적인 수익을 제공하고 실물 경제 성장에 기여할 것으로 기대됩니다.

토지시장: 신중한 반등과 계획개혁

투자용 토지 시장 – 호황에서 둔화로: 폴란드의 개발용 토지 시장은 최근 몇 년간 롤러코스터를 탔습니다. 2021~2022년에는 개발사들이 저금리와 주택 판매 호황에 힘입어 부지를 대거 매입하며 시장이 급등했으나, 2023년 들어 상황이 바뀌면서 급격히 식었습니다 polandinsight.com. 2024년이 되어서도 정부의 주거지원책 부재, 치솟는 금융비용, 전반적인 불확실성 등으로 많은 투자자·개발사가 “관망세”를 보였습니다 polandinsight.com. 은행 역시 토지 구매에 대한 대출을 대폭 까다롭게 적용해, 프로젝트별로 매우 선별적인 접근을 취했습니다 polandinsight.com. 이로 인해 거래가 급감했고, 2023년에는 대형 토지 거래가 상대적으로 드물었습니다.

2025년에 접어들며 토지 시장 분위기는 정체에서 신중한 재가동으로 변화하고 있습니다. 2025년 상반기에는 전년보다 더 많은 계약 건이 체결되었으나, 매수자들은 투자 결정 전에 매우 면밀한 실사와 타당성 분석을 시행하고 있습니다 polandinsight.com. 즉, 투자자들은 다시 시장으로 돌아오고 있지만 수요가 “확실하게 검증”되고 펀더멘털이 탄탄한 기회에만 집중하고 있습니다 polandinsight.com. 특히 중간 가격대 주거 개발, PRS 임대주택 프로젝트, 도심 내 창고/물류 시설, 성장 중인 2차 도시 내 복합개발 등 시장 수요가 명확한 토지에는 관심이 집중되고 있습니다 polandinsight.com. 반면 개발경로가 불확실하거나, 계획상의 문제가 있는 토지는 여전히 대체로 회피되고 있습니다.

거래량은 2025년에 2024년 대비 확실히 개선될 전망이며, 특히 2025년 하반기가 기대됩니다 polandinsight.com. 전문가들은 2025년을 “잠재력 회복의 해”로 보고 있으며, 대형 헤드라인 거래보다는 전체 시장의 기초체력이 회복되는 모습입니다 polandinsight.com. 2021년의 극심한 토지 쟁탈전 수준에 미치지는 않겠지만, 훨씬 건강한 흐름이 이어질 것입니다. 특히 토지 가격이 대폭 하락하지 않았다는 점이 주목되는데, 입지가 좋은 토지 소유주들은 심각한 할인 없이 기다림을 택했습니다. 외곽부 개발용지는 일부 가격 조정이 있을 수 있으나, 도시 내 알짜 부지는 여전히 프리미엄이 유지되고 있습니다. 폴란드는 중동부유럽(CEE) 내에서도 상대적으로 경쟁력 있는 토지비용을 자랑해, 외국 개발사들의 프로젝트 관심이 이어지고 있습니다 marketoutlook.cbrepoland.pl.

투자자 유형 및 외국인 참여: 토지시장의 매수자 구성이 변화하고 있습니다. 2025년에는 폴란드 현지 개발사 및 투자자(특히 상장기업이 아닌 민간)가 매우 활발하게 참여하며, 현장 이해도와 빠른 의사결정을 무기로 삼고 있습니다 polandinsight.com. “이웃 국가 간 거래”도 하나의 특징으로, 인근 체코, 독일, 발트 3국 투자자들이 폴란드 토지거래에 활발히 참여하고 있습니다 polandinsight.com. 이들 지역 투자자들은 시장 이해도가 높고, 때로는 폴란드 기업과의 합작을 선호하기도 합니다. 주요 서유럽계 기관투자자들은 좀 더 신중한 태도를 유지하고 있으며, 경제 신호가 명확해질 때까지 공격적 재진입을 유보하고 있습니다 polandinsight.com.

동시에, 새로운 외국계 진입도 늘고 있습니다. 터키 및 지중해권 투자자 일부가 소규모 토지를 경쟁적으로 매입하기 시작했으며, 안전한 프로젝트를 통한 시장 진입을 꾀하고 있습니다 polandinsight.com. 앞서 언급했듯, 중국계 기업들도 글로벌 공급망 이동을 배경으로 물류용 토지에 관심을 보이고 있습니다 polandinsight.com. 이는 폴란드의 안정된 경제와 전략적 입지가, 아시아에서 이전하는 제조·물류 거점으로 각광받고 있기 때문입니다 polandinsight.com polandinsight.com. 한편 남아프리카 및 기타 글로벌 펀드는 직접 토지를 매입하기보다는 완공 자산을 선호하며, 일부는 선분양 방식 개발자 금융을 통해 간접적으로 사업 파이프라인을 확보하고 있습니다.

한 가지 긍정적인 발전은 폴란드 민간 자본이 점점 더 모여 토지 투자에 나서고 있다는 점입니다. 예를 들어, 자문회사 Walter Herz는 민간 투자자들로부터 5천만 즈워티(PLN) 이상을 모아 바르샤바, 포즈난, 트리시티의 토지 매입에 투자했습니다 polandinsight.com. 이는 대형 기관들이 비활성화된 사이 현지 고액자산가들의 토지 뱅킹에 대한 관심과 전문성이 커지고 있음을 보여줍니다.

토지 용도와 수요가 집중되는 영역: 수요가 특히 높은 토지에는 몇 가지 카테고리가 있습니다.

• 주거용 신축 토지: 주택 공급 부족과 주택 판매 회복 기대감으로, 신규 주택 건설에 적합한(특히 주요 도시 외곽이나 빠르게 성장 중인 위성 도시 소재의) 토지가 인기를 끌고 있습니다 polandinsight.com. 개발업자들은 과도한 가격을 지불하지 않으려 하지만, 시장 회복 시기에 대비해 토지 뱅크를 채우려는 의지는 명확합니다.
• PRS(임대주택) 프로젝트용 토지: 기관 투자자(폴란드 및 외국계 임대주택 개발업자)들은 대도시 내 아파트 단지 임대 건설을 위한 부지를 찾고 있습니다 polandinsight.com. 이는 일부 사무실 용지 또는 복합 용도의 토지를 주거/PRS 프로젝트로 전환하는 것도 포함되며, 해당 분야는 빠르게 성장 중입니다.
• 도시 물류 토지: 전자상거래 및 라스트마일 딜리버리 확장에 따라, 도심 인근의 소형 물류 창고 수요가 높습니다. 투자자들은 도시 외곽이나 대도시 내 산업지대 토지를 ‘도시 물류’ 시설로 주목하고 있습니다 polandinsight.com. 이런 토지는 흔하지 않아 경쟁이 치열할 수 있습니다.
• 복합용도 및 오피스 재개발 부지: 특정 도심 내에는 노후 산업 또는 상업 부지가 있어, 이를 복합용도(오피스, 리테일, 아파트 등을 결합) 프로젝트로 재개발할 수 있습니다. 일부 투자자들은 크라쿠프, 브로츠와프, 우치 등의 도심 현대화를 전망으로 이 부문을 목표로 하고 있습니다.
• 전환 가능성이 있는 농지: 흥미롭게도, 폴란드의 농지에 대한 투자자 관심이 커지고 있습니다. 이는 개발용도로의 용도변경(재지정)을 기대하기 때문입니다. 도시화 압력이 강한 지역(바르샤바, 크라쿠프, 브로츠와프 등 인근)에는 향후 주거 또는 산업 용지로 전환될 수 있는 농지가 있습니다. 그 절차를 감수할 의지가 있는 투자자들은 장기적 관점에서 이러한 토지를 매수하고 있습니다 polandinsight.com. 폴란드의 농지 가치는 최근 몇 년 새(특히 2016년 이후 EU 시민의 자유 거래가 허용된 이후) 상승했습니다. 그럼에도, 서유럽 대비 가격이 낮아, 개발이 가능하다면 추가 상승 여지가 있습니다.

주요 과제 – 계획 및 규제: 아마도 폴란드 토지 시장의 가장 큰 난관은 계획 시스템일 것입니다. 폴란드 영토의 약 30–40%만이 강제적 지역공간개발계획(MPZP)이 적용되고 있습니다 polandinsight.com. 나머지는 건별로 개별조닝결정(WZ – 개발조건 결정)이 필요해 처리가 느리고 예측 불가능하며 재량적입니다 polandinsight.com. 투자자들은 종종 조닝 승인을 오래 기다리거나, 때로는 아예 결정이 내려지지 않아 사업이 지연되는 경우도 있습니다 polandinsight.com. 정부는 지방정부의 “종합계획(General Plans)” 도입 등 전면 개혁을 추진했으나, 도입이 지연되고 마감 기한이 계속 변경되어 혼란만 가중되고 있습니다 polandinsight.com. 그 결과 공간계획의 입법적 혼란이 증대되고 있는데, 이는 투명하고 효율적인 토지 개발의 가장 큰 저해 요인으로 지적되고 있습니다 polandinsight.com.

이를 인지한 정책 입안자들은 개혁을 제안하고 있습니다. 한 아이디어는 간소화를 위한 규제 완화입니다. 예를 들어, 계획 허가 프로세스 자체를 단순화하고 디지털화하는 것 polandinsight.com. 예시: 특정 저영향 프로젝트(소규모 서비스 건물, 소형 창고 등)에 대해 환경영향평가서 제출 의무를 없애는 것인데, 현재는 환경 영향이 미미해도 허가 절차에서 수개월이 소요됩니다 polandinsight.com. “저영향” 투자 항목 리스트를 만들어 해당 투자는 환경허가 단계를 생략하거나 단순화할 수 있도록 하자는 제안입니다 polandinsight.com. 또한 전국적으로 토지 및 등기부(모기지 레지스터)의 디지털화도 논의 중이며, 이는 실사 및 거래 속도를 높일 수 있습니다 polandinsight.com.

또 다른 구체적 규제 이슈는 농지 전환입니다. 폴란드는 농지 품질 등급별로 농지를 분류하는데, 고품질 농지를 개발용으로 전환하려면 장관 승인이 필요하고, 이는 매우 까다롭습니다. 이에 대해 농업 생산성이 낮은(4등급 또는 5등급) 농지의 경우, 별도 부처 승인 없이 자동으로 농업생산 제외가 가능하도록 명확한 기준을 반영하자는 논의가 있습니다 polandinsight.com. 이 경우 상당수의 도심 외곽 농지가 실제 생산력은 낮으면서도 투자용으로 사용될 수 있게 됩니다.

요약하면, 계획(플래닝) 개혁이 핵심입니다. 투자자들은 더 예측 가능하고 빠른 조닝이 있어야 본격적으로 토지거래를 확대할 수 있다고 일관되게 말합니다 polandinsight.com. 정부도 이 방향으로 움직이고 있으나, 진척은 느린 편입니다. 개선 효과가 나올 때까지는, 이미 조닝이 확보되었거나 조닝 취득 가능성이 높은 용지 중심으로 거래가 이뤄질 것입니다.

전망: 2025–2027년 폴란드의 투자용 토지 시장은 완만하게 상승세가 예상됩니다. 금리가 점차 하락한다고 가정하면 토지 매입 및 개발 자금 조달이 쉬워져 더 많은 구매자가 시장에 진입할 것입니다. 핵심 지역(예: 바르샤바 도심 부지, 주요 주거지)의 토지가치는 희소성 덕분에 강세를 유지하거나 상승할 것으로 보입니다. 반면, 2선 입지는 명확한 수요 회복 전까지 가격이 정체될 수 있습니다. 2025년 후반~2026년에는 다음 건설 사이클에 대비해 우량 토지 확보 경쟁이 치열해지면서 주요 입지의 가격 상승 압력이 높아질 수 있습니다.

거시경제 상황이 안정될 경우, 외국인 투자자들의 폴란드 토지에 대한 관심도 증가할 것으로 보입니다. 2023–24년 토지 매입을 중단했던 일부 대형 기관 투자자들도 폴란드 경제가 연 3% 내외의 성장을 이어가고 부동산 시장이 다시 상승기로 돌아서는 것을 확인하면 재진입할 수 있습니다. 인프라 등 각종 투자를 위한 EU 자금 유입(폴란드는 EU 예산 수혜국임)도 더 많은 지역의 개발 매력도를 높일 것입니다(도로망 개선으로 물류 부지 가치 부각 등).

주요 리스크 및 변수: 가장 큰 위험요인은 규제 환경입니다. 플래닝(조닝) 개혁이 지체되거나 부동산 관련 법이 정치적 불안정에 휘둘릴 경우 투자 심리가 위축될 수 있습니다. 또한 정부가 외국인 토지 소유에 대한 구체적 제한을 추가로 도입할 경우(가능성은 낮으나, 폴란드는 이미 대부분의 제한을 완화함) 외국인 투자 비중에 영향이 있을 수 있습니다. 다른 변수로는 건설 원가가 있습니다. 공사비 급등은 개발업자의 토지 매입 여력을 떨어뜨릴 수 있으며(총 사업 타당성에 영향), 현재로서는 건설비가 안정된 것이 토지가에 긍정적으로 작용하고 있습니다.

결론적으로, 2025년 폴란드 토지 시장은 분별력과 선별성이 특징입니다. 아무 땅이나 투기적으로 사들이던 시대는 끝났으며, 이제는 명확한 잠재력을 가진 부지를 신중하게 고르는 것이 중요합니다. 한 분석에서 언급했듯, 올해는 “잠재력 복구의 해”로, 앞으로 수년간 더욱 활발한 시장 활동을 위한 기반을 다지고 있습니다 polandinsight.com. 더 나은 계획 정책과 경제적 순풍으로 인해, 폴란드는 현재 미개발 상태로 남아있는 토지를 활발하게 개발할 수 있고, 이는 주택 부족, 물류 네트워크 확장 등 다양한 수요 해결에 도움이 될 것입니다. 투자자들은 토지를 장기적으로 자본의 안전한 피난처로 보고 있으며(성장하는 국가의 실물 자산), 많은 투자자들이 개발 사이클이 더욱 가속화될 때를 대비해 지금부터 자리 잡고 있습니다 polandinsight.com.

외국인 투자자 및 규제 요인

외국 자본은 폴란드 부동산 시장 전반에서 지배적인 역할을 하며 다양한 기회와 과제를 가져옵니다. 상업용 투자 부문에서는 국제 펀드가 대형 거래의 주도적 역할을 하고 있습니다. 예를 들어 2024년 외국인 투자자가 50억 유로 이상의 상업용 부동산(CRE) 투자 거래량의 약 90% 이상을 차지했습니다 europaproperty.com. 이에는 글로벌 사모펀드, 보험펀드, 연기금, 그리고 유럽, 북미, 아시아, 남아프리카에서 온 부동산 전문 투자자들이 포함됩니다. 매력 요인은 명확합니다. 폴란드는 규모(3,800만 명의 대형 경제), 성장(서유럽보다 높은 GDP 및 소비 증가율), 그리고 현저히 높은 수익률을 제공합니다. 폴란드의 핵심 오피스, 리테일, 물류 자산의 수익률은 6~7%(앞서 설명한 바와 같이)인 반면, 서유럽 대부분 시장은 3~4%에 머물고 있습니다 content.knightfrank.com. 이러한 수익률 격차는 신흥 시장 위험 및 환위험(폴란드 통화인 즈워티는 비교적 안정적이며, 나라도 EU에 통합되어 있음)에 대한 보상입니다.

국가별로 보면 최근 몇 년간 독일, 미국, 영국, 남아프리카 투자자가 주요 매입자였으며 content.knightfrank.com, 남아프리카 REITs(NEPI Rockcastle, Redefine 등)는 각각 소매 및 오피스 분야에서 활발했습니다. 2024년에는 미국과 캐나다 투자자도 다시 복귀했습니다 content.knightfrank.com. 2024년 자본 출처별 비중은 남아프리카(19%), 미국(11%), 영국(13%), 기타 서유럽(독일/영국 제외 9%), 중동부유럽 이웃국(18%), 폴란드 국내 약 9% 등 다양합니다 content.knightfrank.com. 이는 전 세계 투자자들이 폴란드를 주목하고 있음을 보여줍니다. 또한 새로운 진입자들도 지속적으로 등장합니다. 예를 들어 2024년에는 영국의 Sona Asset Management가 대규모 오피스 포트폴리오 딜로 진입하였고 content.knightfrank.com, 중동 자본도 물류 포트폴리오 탐색에 나섰다는 소문이 있습니다.

왜 국내 투자자는 적은가? 2024년 국내 자본 비중이 약 9%에 불과한 주된 이유는 구조적인 문제 때문입니다 content.knightfrank.com. 폴란드는 REIT 또는 유사한 투자신탁 제도가 충분히 발달하지 않아, 연기금 등 기관 자금이 전통적으로 부동산으로 유입되지 않았습니다. 몇몇 대형 투자자를 제외하면(국가계 PFR, 일부 보험사 등), 대규모 거래가 가능한 국내 부동산 투자자는 소수에 불과합니다. 최근 들어 폴란드 고액자산가 및 사모펀드가 부동산에 관심을 두기 시작했으나, 당분간은 외국 자본이 그 빈자리를 메우고 있습니다. 앞서 언급한 REIT 법안 도입이 수년째 논의되고 있는데, 이 제도가 도입된다면 소규모 국내 투자자도 간접적으로 부동산에 투자할 수 있어 국내 참여율이 높아질 수 있습니다 europaproperty.com. 업계 전문가들은 이웃 체코 등 성공사례를 언급하며 REIT 도입을 자주 촉구합니다 europaproperty.com.

외국인 투자자를 위한 규제 환경: 전반적으로 폴란드는 외국인의 부동산 소유에 대해 매우 개방적입니다. EU 가입 이후, EU 시민 및 기업은(임농지 등 일부 예외를 제외하면) 폴란드 부동산 및 토지를 자유롭게 취득할 수 있습니다. (임농지 예외는 2016년 종료됨). 비EU 외국인도 부동산 취득이 가능하나, 일부 토지(특히 농지/산림지)는 내무부 허가가 필요합니다. 이 허가 과정은 대부분 형식적이지만, 전략적 토지 매입을 막으려는 목적입니다. 하지만 도심의 오피스, 아파트, 창고 등은 신뢰할 수 있는 국제 구매자에게는 보통 별 제약이 없습니다. 폴란드는 명확한 등기 제도(토지 및 모기지 등록부 시스템)와 소유자 보호 법률이 있어 외국인 투자자들도 안심하고 투자할 수 있습니다.

규제 측면에서의 주요 관심사는 과세입니다. 폴란드의 부동산세는 1%의 양도세(자산 거래 시)와 지속적인 재산세(㎡당 낮은 고정세율 – 유럽 평균 대비 낮음)가 주요 항목입니다. 다른 나라들과 달리 연간 재산세(Wealth Tax)는 없습니다. 다만, 정부는 다주택자 과세 등 투기억제를 위한 추가 세금 도입을 검토한 바 있습니다 globalpropertyguide.com. 2025년 시점에는 구체적인 실행은 없으나, 투자자들은 이런 정책 제안을 예의주시하고 있습니다. 또 한 가지는 ESG 규제 강화로, EU의 에너지 효율 지침 등 영향으로 기준 미달 건물은 가치 하락 위험이 있습니다. 외국인 투자자들은 친환경 인증 자산을 선호하기 때문에, 결국 효율이 낮은 건물은 투자 유치가 어렵고, 개선 또는 리노베이션이 필요할 수 있습니다.

주택 시장의 외국인: 기관 투자자 외에도 폴란드에는 고급 주택, 세컨드 하우스(예: 일부 우크라이나인, 앞서 언급된 사례, 크라쿠프나 해안 지역에 거주하는 일부 외국인 및 주재원 등) 중심으로 개인 외국인 구매자도 존재합니다. 정부는 한때 외국인 매입 제한(일부 국가처럼 시장 과열 시 외국인 규제)도 검토했으나, 전체 주거 거래에서 외국인의 비중이 아직 낮아(특정 프로젝트의 30%까지 급증하는 경우는 국제기구 인근, 이주 선호 지역 등 특수 사례임) 특별 규제는 시행하지 않았습니다 globalpropertyguide.com.

해외 투자: 한편, 폴란드 투자자들도 최근 서유럽 창고 매입 등 해외 부동산 시장에 점점 더 적극적으로 진출하고 있다는 점도 언급할 필요가 있습니다. (이는 본 보고서 범위 밖이지만, 만약 REIT가 도입될 경우 폴란드 자본의 해외 투자도 더욱 용이해질 수 있습니다.)

요약하자면, 외국인 투자자 참여는 폴란드 부동산 시장의 핵심으로, 전문성과 유동성을 공급하고 있습니다. 규제 환경은 대체로 우호적이며, 소유권 명확성 및 진입 장벽도 거의 없습니다. 업계가 희망하는 주요 개선책 – 예를 들어, 인허가 절차의 간소화 polandinsight.com 및 REIT 도입 – 은 국내외 투자자 모두에게 투명성 및 자본 흐름을 증대시켜 긍정적 영향을 줄 것입니다. (현행 친기업 정부 하에서는 보호무역적 변화가 예상되지 않으므로) 폴란드는 앞으로도 글로벌 부동산 투자에 매력적이고 개방적인 시장으로 남을 것으로 보입니다.

3–5년 전망 및 아웃룩(2025–2030)

앞으로 수년간 폴란드 부동산 시장은 견실한 경제 기초와 위에 상세히 언급된 업계별 동향에 힘입어 지속 가능하고 안정적인 성장이 예상됩니다. 주요 변수와 자산 유형별 전망을 요약하면 다음과 같습니다:

거시경제 및 금융 전망: 경제학자들은 폴란드 GDP 성장률이 2025~2027년 연평균 3~4%로, EU 전체를 상회할 것으로 전망하고 있습니다 cbre.pl. 임금 인상과 대규모 EU 자금 유입으로 민간 소비가 계속 성장의 견인차가 될 전망입니다. 인플레이션은 2022년에 두 자릿수까지 치솟았으나, 2025년 약 4%, 2026년에는 약 3% 수준으로 정상화될 것으로 보입니다 reuters.com. 이는 폴란드 중앙은행(NBP)의 목표 상단에 근접한 수치로, 실제 NBP 조사에 따르면 2025년 평균 인플레이션 4.1%, 2026년 3.2%로 하락할 전망입니다 reuters.com. 인플레이션 완화는 중앙은행 기준금리 추가 인하를 가능하게 합니다. 전망에 따르면 2025년 말까지 기준금리는 약 4.0~4.5%로 75~125bp 추가 인하될 수 있으며, 2026년 말에는 약 3.5~4.0%까지 하락할 여지도 있습니다 focus-economics.com think.ing.com(인플레이션 쇼크가 없을 경우). 금리 인하는 부동산 시장에 긍정적 결과를 낳습니다. 즉, 주택담보대출 비용이 인하되고 상업 프로젝트 자금조달이 수월해지며, 수익률도 일부 압축(즉, 자본 가치 상승)될 가능성이 있습니다. 실업률은 3~5%의 매우 낮은 수준을 계속 보일 전망이며, 폴란드는 이웃국으로부터의 노동력 유입도 지속될 수 있습니다. 향후 위험 요인으로는 글로벌 경기 침체가 있지만, 주요 EU 수출 파트너들이 둔화된다 해도 현재 전망은 완만한 EU 성장을 예상하고 있어 폴란드의 경제전망을 지지해줄 것으로 보입니다.

주택 시장 전망: 우리는 폴란드의 주거 부동산 가격이 향후 3~5년간 완만하게 상승할 것으로 예상합니다. 이는 대체로 소득 성장과 인플레이션을 따라가는 수준이 될 것입니다. 연간 가격 인상률은 낮은 한 자릿수에서 중간 한 자릿수 (예: 연 3~6%)로, 최근의 두 자릿수 급등보다는 낮은 수준입니다. 즉, 실질(인플레이션 조정) 기준으로는 주택 가격이 대체로 안정적이거나 약간 실질적으로 상승할 수 있습니다. 주요 요인은 주택 부족이 여전히 클 것이란 점입니다. 최근 몇 년간 신축이 기록적이었음에도 불구하고, 폴란드는 여전히 유럽에서 인구 1,000명당 주택 수 비율이 가장 낮은 국가 중 하나입니다 cbre.pl. 인구 통계도 실제로는 이민 덕분에 긍정적으로 전환되고 있습니다(예년의 정체 이후, 우크라이나인들의 정착 등으로 인구가 다시 증가할 가능성). 또 2026~2027년쯤에는 현재 주택 착공 침체(2023~24년 많은 프로젝트가 일시 중단)로 인해 신규 공급이 감소할 수 있는데, 아이러니하게도 이것이 공급-수요 균형을 더 타이트하게 만들고 가격 하락을 막는 요인이 됩니다.

금리 인하로 대출 가능성도 개선될 전망입니다. 2022년 금리 급등의 충격 이후, 점진적인 신용 완화가 예상됩니다. 정부 정책(‘첫 집 열쇠(First Keys)’ 등)은 2025년부터 특정 구매자(구형 아파트를 첫 구매하는 이들 등)에게 도움을 줄 예정이라 시장에 온건한 자극을 주겠지만 과열은 막을 것입니다. 임대 수요는 계속 강세를 보여 임대료도 서서히(연간 약 2~5%) 상승할 전망입니다. 이를 뒷받침하는 것은 도시화와 라이프스타일 변화로 임차인 집단이 커지고 있다는 점입니다. 폴란드의 PRS(전문 임대주택) 부문도 크게 확대되어 현재 약 2.1만 세대에서 2030년에는 5만 세대 이상으로 늘 전망입니다. 이는 임대 시장을 전문화하고 공급을 추가로 늘리겠지만, 현 부족 상황에서는 임대료 하락이 아니라 새롭게 늘어난 수요를 충족시키는 역할을 할 것입니다.

단, 금리가 너무 급하게 내려가거나 과도한 보조금이 부활한다면 다시 가격이 급등할 수도 있습니다. 그러나 정책당국은 그러한 변동성을 피하려는 의지를 보이고 있습니다 globalpropertyguide.com. 기본 시나리오는 안정적인 성장경로입니다. 한 개발업자는 “우리는 2023년 초 저점으로 가격이 돌아갈 것이라 생각하지 않는다. 대신 물가상승률에 근접한 온건한 성장세가 이어질 것”이라고 내다봤습니다 globalpropertyguide.com. 2028년이면 폴란드의 주택 재고에도 혁신이 나타날 가능성이 높습니다. EU 환경 규정에 따라 더 친환경적이고 에너지 효율적인 주택, 원가 절감을 위한 프리패브(조립식) 주택, 그리고 기관형 주택건설사 (단독주택 임대를 위해 전문적으로 단지를 건설하는 기업; 최근 유럽에서 등장한 모델)도 처음 출현할 수 있습니다. 전반적으로 주택 부문은 인구 구조와 향상된 구매력에 힘입어 대규모 하락 없이 시장의 주축이 될 전망입니다.

오피스 전망: 앞으로의 몇 년은 오피스 시장에서 양보다 질이 중요한 시기가 될 것입니다. 신규 오피스 공급은 최소 2026년까지 제한적일 전망입니다 polandoffices.com. 이는 점차 프라임(최고 입지) 오피스의 공실률을 낮출 것입니다. 2025~2027년에는 바르샤바 중심업무지구(CBD)의 프라임 오피스 공실률이 약 5% 이하(사실상 만실)까지 내려가 일부 임차인은 비중심지로 이동해야 할 수도 있습니다. 하지만 비중심지는 노후 오피스 물량이 시장에서 정리되기 전까지는 공실률이 높게 유지될 것입니다. 주요 지방도시는 크라쿠프, 트리시티(그단스크-그디니아-소포트 집합체) 등의 프라임 시장은 수요가 유지된다면 10% 이하로 떨어질 수 있으나, 약한 시장은 10%대가 지속될 수 있습니다.

2026년쯤, 특히 현재 사실상 신규 착공이 멈춘 바르샤바에서 개발사들이 오피스 프로젝트를 재개할 가능성이 높습니다. 2027~2028년 예상 수요에 맞춰 2025년 말경에는 새 오피스타워 착공이 이뤄질 수 있습니다(특히 자금조달 비용이 내려간다면 더더욱). 또 재개발 프로젝트도 가시화될 전망입니다. 예컨대 기존 노후 오피스를 주택이나 호텔 등으로 전환하는 일이 늘어나 비중심지의 오피스 재고가 줄어드는 동시에, 다른 부동산 수요(예: 바르샤바 예루살림 길 주변 노후 오피스를 아파트나 기숙사로 전환 등)도 채우게 됩니다.

오피스 임대료는 프라임 입지에서 향후 3년간 누적 5~15%까지 상승할 수 있습니다. 특히 친환경 최첨단 오피스빌딩의 고층부는 한정된 공급과 높은 수요로 더 오를 것입니다. 입주기업들은 직원 만족과 ESG(환경·사회·지배구조) 달성에 도움이 되면 프리미엄 임대료에도 지불의사가 있는 것으로 나타났습니다. 반면, 노후 건물은 업그레이드하지 않으면 임대료가 정체되거나 오히려 하락할 수도 있습니다. 즉, 클래스 A+와 B 오피스의 임대료 격차는 더 벌어질 것입니다. 프라임 건물의 인센티브(무상임대 등)도 줄어든 반면, 임대인(건물주)의 협상력 상승으로 실질 임대수익이 개선됩니다.

하이브리드 근무와 같은 트렌드는 향후에도 오피스 활용 방식에 영향을 미칠 것입니다. 기업들은 데스크당 공간을 더 넓게(협업 공간 등 포함) 쓰고, 평균 출근율은 낮게 유지하더라도, 기업문화와 고객 응대를 위해 오피스 공간 자체는 유지할 것으로 보입니다. 즉, 1인당 추가 면적은 과거보다 적게 필요할 수 있으나, 폴란드 내 IT, BPO, R&D센터 등 성장하는 산업 덕분에 실질 흡수 면적(연간 순증)은 꾸준할 전망입니다. 폴란드의 우수한 인재와 비용 경쟁력도 다국적 기업의 오피스 설립 유인을 계속 높일 것입니다(크라쿠프, 브로츠와프 등은 이미 서비스 허브로 자리 잡음).

오피스 투자도 탄력을 받을 것으로 보입니다. 금리가 전망대로 하락하면 현재 프라임 오피스 수익률(약 6.0% content.knightfrank.com)은 2026년까지 5% 초반대로 낮아질 수 있어 자본가치가 상승할 것입니다. 또한 새로운 투자자인 아시아계 국부펀드나 중동계 투자자 등도 폴란드 오피스의 가치에 주목하고 진입할 가능성이 있습니다. 위험요인은 글로벌 오피스 시장 심리인데, 전세계적으로 원격근무 확산으로 오피스에 대한 평가가 까다로워졌습니다. 하지만, 폴란드의 오피스는 신축이 많고 IT, 서비스업 중심이라 여전히 긍정적입니다. 즉, 임대인(건물주)이 계속해서 플렉스오피스, 편의시설, ESG 등 트렌드 변화에 맞는다면, 폴란드 오피스 시장은 매력적인 스토리를 유지할 것입니다.

리테일 전망: 폴란드의 리테일(상업시설) 시장은 비교적 성숙 단계에 도달해 대규모 쇼핑센터 건설 붐은 없을 것입니다. 대신, 기존 물량을 최적화 및 리뉴얼하는 데 집중하게 됩니다. 많은 쇼핑몰이 리노베이션될 것으로 보이며, 일부 노후·저실적 센터는 오피스나 아파트, 물류거점(픽업포인트) 등으로 일부 전환될 수 있습니다. 리테일파크·편의형 쇼핑센터는 특히 소도시에서 계속 성장할 것이며, 아직 현대적 리테일이 부족한 중소도시에 슈퍼마켓 앵커 형태의 신규 프로젝트가 생길 여지 또한 남아있습니다.

소비 지출은 인플레이션이 안정화되면 강화될 것으로 보입니다. 2025~2026년에 인플레이션이 약 3~4%, 임금 상승이 연 7~10% 수준을 유지한다면, 폴란드 국민은 실질소득 증가를 누릴 수 있어 리테일 소비도 늘어납니다. 이로 인해 쇼핑몰 내 평단 매출(판매밀도)이 높아질 수 있고, 일부 프라임 센터에서는 매출연동 임대료, 재계약 등을 통해 임대료 상승 여력이 생길 수 있습니다. 단, 이커머스 비중도 2030년까지 소매판매의 15% 수준까지 상승할 전망으로, 오프라인 매장도 계속 변화·적응이 필수입니다(클릭앤컬렉트, 쇼룸형 매장 등 온·오프 통합).

폴란드는 이 기간 중 리츠(REITs) 제도를 본격 도입할 가능성이 높습니다. 그렇다면 리테일 중심 리츠가 이차 자산을 인수해 투자·운영하는 구조가 형성될 수 있습니다. 이런 상황에선 일부 외국인이 자산을 매각하고, 로컬 소유권이 확대될 수 있습니다.

리테일 수익률 (현재 프라임 약 6.25% content.knightfrank.com)은 투자 심리 회복과 함께 2027년경 프라임 기준 5.5~6.0%로 소폭 하락(수익률 상승=가격 하락)할 수 있습니다(금리가 내려간다는 전제 하에). 이차 리테일은 양극화될 전망입니다. 입지가 좋은 근린형 리테일·아울렛 몰은 매수자가 계속 붙겠지만, 삼차(노후·비인기점포) 쇼핑몰은 인수자를 찾지 못하거나 리개발 대상으로 분류될 수 있습니다.

산업/물류 전망: 폴란드의 물류섹터는 강세를 유지할 전망입니다. 연간 500~600만 m² 수준의 임대수요가 단기적으로도 이어질 것으로 보이며, 이커머스(폴란드 소매시장 내 추가 성장 여지 존재)와 자동차·전자 등 제조사들이 생산기지를 늘리면서 수요가 뒷받침될 것입니다. 공실률은 2025년에 한자릿수 후반 수준에 머물 수 있지만, 2024~25년 건축 파이프라인 둔화 영향으로 2026년부터 감소 국면에 진입할 수 있습니다. 그래서 2027년엔 공실률이 ~5% 이하로 정상화(사실상 만실)되며, 이는 임대료 인상 압력을 다시 가할 수 있습니다. 특히 도심지 인필 물류(마지막 1마일 창고 등)는 토지가 한정적이고 수요가 많아, 2030년경 바르샤바 인근 창고 임대료는 m²당 €5~6에서 €7~8로 더 오를 수 있습니다. 센트럴 로케이션 빅박스 창고 임대료도 토지·건축비 상승에 따라 조금씩 오를 수 있습니다.

폴란드는 우크라이나 재건이 본격화되면(시기는 불확실) 접경지역이 물류기지로 활용되어 새로운 창고 수요가 생길 수도 있습니다. 또, 공급망 지역화 트렌드 덕분에, 폴란드는 배터리 공장, 부품 생산 등 기업 유튜브로 추가 인더스트리 유치를 기대할 수 있습니다.

향후 물류 개발은 좀더 신중하게 전개될 전망입니다. 2020~2022년 투기적 과열에서 맞춤형 및 단계적 개발로 전환됩니다. 대부분의 개발사들은 대형 단지일수록 일정 부분의 선임대를 확보한 뒤 본격 착공하는 방식을 택하게 될 것입니다. EU 환경 정책 강화로 태양광 기반 창고, 제로탄소 건축, 특정 자연보호구역에서는 개발 제한 등 환경요인도 중요해집니다. 하지만 폴란드는 물류에 쓸 충분한 부지(브라운필드, 구공장, 산업용지 등 전환 포함)를 확보할 수 있습니다.

산업 투자는 여전히 가장 뜨거운 분야로 남을 가능성이 높습니다. 우리는 프라임 물류 부문의 수익률이 ~6.25%에서 2027년까지 ~5.5% 또는 심지어 5%까지 압축될 것으로 예상합니다. 이는 안정화된 자산을 둘러싼 경쟁이 다시 뜨거워졌던 2022년 이전의 트렌드와 비슷합니다. 금리가 하락하고 경제가 안정된다면, 글로벌 투자자들은 프라임 포트폴리오를 놓고 입찰 경쟁을 벌일 수 있습니다. 그때쯤이면 폴란드는 유럽의 핵심 물류 시장으로 자리를 확고히 하게 될 것이며, 더 많은 범유럽 펀드에서 이를 “코어 포트폴리오”로 취급할 가능성도 있습니다(이미 그렇게 보는 곳도 있음).

토지 및 개발: 주요 도시 지역의 토지 가격은 개발업자들이 시장에 재진입함에 따라 상승할 것입니다. 2026년까지 금리가 약 4%, 경제가 안정된다는 가정 하에, 주택 개발업자들은 다시 착공을 확대해 증가하는 수요에 대응할 것으로 예상됩니다. 이는 2025~2026년에 좋은 부지를 놓고 적극적으로 토지 매입 경쟁에 나설 것임을 의미합니다. 물류 개발업자들 또한 고속도로와 도시 인근의 토지를 계속 매입하겠지만 보다 신중하게 진행할 것입니다. 농지 가치 역시, 농산물 가격 추세와 도시 확장에 따른 전환 잠재력에 힘입어 상승할 수 있습니다.

폴란드 정부의 계획 간소화 조치(완전히 시행될 경우)는 개발 잠재력을 비약적으로 확대할 수 있습니다. 2025~26년까지 많은 시 정부가 일반 계획과 인허가 디지털화를 도입한다면, 프로젝트 진행이 빨라지고 투명성도 강화될 수 있습니다(불확실성 감소는 토지 가치를 올립니다). 아울러, 저영향 프로젝트 신속 승인이나 농지 전환 규제 완화 등 polandinsight.com polandinsight.com와 같은 규제 완화가 토지시장을 더욱 활성화할 것입니다. 반면, 관료주의 문제가 지속된다면 개발 속도는 한계에 부딪히고, 즉시 개발 가능한 몇 개 부지에만 높은 가격이 형성될 것입니다(성장이 집중되어 바람직하지 않은 시나리오).

전망에 대한 리스크: 전반적으로 긍정적 전망이지만, 다음과 같은 리스크 요인이 존재합니다:

• 경기 침체: 만약 글로벌 경기침체(또는 폴란드 최대 교역국인 독일의 급랭)가 발생하면, 상업용 공간 수요가 약화되고 실업률이 증가하여 주택 수요도 위축될 수 있습니다. 하지만 폴란드는 회복력이 강하고 기초체력이 튼튼한 상태에서 출발하고 있으므로, 경미한 침체는 충분히 관리 가능할 전망입니다.
• 금리 변동 쇼크: 인플레이션이 예상보다 오래 지속되어 중앙은행이 다시 금리를 인상해야 한다면, 금융과 투자 심리가 위축될 것입니다. 현재로서는 인플레이션이 완화되고 폴란드 NBP도 완화 기조를 취하고 있어 globalpropertyguide.com 가능성은 높지 않지만, 에너지 충격 등은 인플레이션 전망을 바꿀 수 있는 변수입니다.
• 지정학적 긴장: 우크라이나 전쟁은 여전히 잠재적 리스크 요인입니다. 만약 사태가 확대되거나 확산된다면 시장 심리와 경제 안정성에 심각한 타격을 줄 수 있습니다(다만, 폴란드는 러시아/벨라루스에서 탈출한 난민과 기업 유치로 경제적 이익을 일부 얻기도 했습니다). 아울러, 2023년 말 출범한 신정부가 국내 정책 변화를 가져올 수 있으나, 현재 연립정부는 친EU·친투자 노선이어서 큰 정책 변화는 예상하지 않습니다.
• 섹터별 구조 변화: 오피스 부문은 원격근무 확산이나 기업의 공간 대폭 축소(예컨대 AI·자동화로 인한 사무직 필요 감소)가 나타나면 장기적으로 수요 위축 요인이 될 수 있습니다. 소매 부문의 경우, 예상보다 더 빠른 소비행태 변화(예: e커머스가 예상외로 빠르게 30% 비중까지 확대 등)는 리스크이나 문화적 요인상 현 단계에선 가능성이 낮습니다. 산업·물류 부문에서는 모든 디벨로퍼가 동시에 낙관적이 되어 공급 과잉이 재현될 위험이 있지만, 현재 공실 증가 경험이 재발을 방지할 것으로 보입니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 전문가 전망은 대체로 긍정적입니다. 예를 들어, 최근 NBP 부동산 전문가 설문에서 주택 가격의 안정 내지 점진적 상승과 금리 하락에 따른 투자시장 견조 반등을 예상하는 응답이 많았습니다 lexology.com etalon-estate.pl. 전반적 분위기는 폴란드 부동산시장이 2020년대 초반과 같은 변동성은 반복하지 않고, 보다 온건하고 완만한 성장 경로로 나아갈 것이라는 평가입니다.

결론: 2028년이 되면 우리는 현대화되고 지속가능한 건물, 기관 투자자(국내자 포함)의 더 높은 참여, 대부분 부문에서 균형 잡힌 수급이 특징인 폴란드 부동산 시장을 예상합니다. 주택 시장은 수십만 호가 추가로 공급될 것이지만, 여전히 미충족 수요가 남아 개발업자들의 활약이 계속될 것입니다. 오피스는 더 스마트하고 친환경적으로, 노후 자산은 재활용되고 신축 초고층 빌딩(특히 바르샤바는 350m Varso Tower 완공과 추가 대형 프로젝트로 스카이라인이 크게 변화 예정)이 들어설 전망입니다. 리테일은 체험형 공간이 더 많아지고, 만약 법제가 허용된다면 미국식 리츠(REITs)가 쇼핑몰·슈퍼마켓 포트폴리오를 보유하는 첫 사례도 등장할 수 있습니다. 물류 부문은 유럽 분배 허브로서 폴란드의 역할을 더욱 강화시키며, 최근 시작된 데이터센터 캠퍼스(산업용지 수요 증가) 같은 신흥 섹터로 확장될 수 있습니다.

요약하면, 폴란드 부동산 시장은 성숙함과 함께 성장할 준비가 되어 있습니다. 탄탄한 경제 기초, 개선되는 규제 환경, 매력적인 수익률이 결합된 이 시장은 앞으로도 꾸준한 투자와 개발을 이끌 요인입니다. 한 시장 전망 보고서는 다음과 같이 요약했습니다: “폴란드 부동산 시장은 견조한 사용자 수요와 투자시장의 역동적 회복세가 이어지며, 2025년에도 강한 기초체력과 낙관론이 공존합니다” content.knightfrank.com. 큰 충격이 없는 한, 앞으로 3~5년 동안 폴란드 주요 부동산 부문은 모든 면에서 꾸준히 진화하며, 투자자와 비즈니스·주거 수요 모두를 충족시킬 것입니다.

출처:

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