Polen Ejendomsmarked 2025: Tendenser, Priser, Afkast og Udsigter

Introduktion og økonomisk overblik

Polens ejendomsmarked i 2025 forbliver robust og dynamisk, understøttet af en modstandsdygtig økonomi og stærk investorinteresse. Landet oplevede et usædvanligt aktivt 2024, hvor investeringerne i erhvervsejendomme mere end fordobledes til over €5 milliarder (en stigning på ca. 142% år for år) content.knightfrank.com. BNP-væksten forventes at ligge omkring 3–4% i 2025, drevet af privat forbrug og investeringer cbre.pl. Inflationen, som steg kraftigt i 2022–2023, er nu på vej ned, hvilket skaber mulighed for rentenedsættelser cbre.pl. I maj 2025 foretog Den Polske Nationalbank (NBP) sin første rentesænkning siden 2023 (sænkede referencerenten til 5,25%) på baggrund af forbedrede inflationsforventninger globalpropertyguide.com. Arbejdsløsheden er fortsat på rekordlave niveauer cbre.pl, og lønvæksten fortsætter, hvilket styrker efterspørgslen efter boliger og detailomsætningen. Dette makroøkonomiske bagtæppe – aftagende inflation, forventet pengepolitisk lempelse og solidt arbejdsmarked – skaber et positivt fundament for alle segmenter på ejendomsmarkedet i Polen.

Regeringspolitik har også spillet en væsentlig rolle. Et statsligt subsidieret realkreditprogram, “Bezpieczny Kredyt 2%” (Sikker Kredit 2%), lanceret midt i 2023, har markant øget boliglånsvolumen (nye boliglån i 2024 nåede 83,9 mia. PLN, +43,2% vs 2023) globalpropertyguide.com. Mens det har forbedret overkommeligheden for førstegangskøbere, har det også bidraget til hurtig vækst i boligpriserne, hvilket har fået myndighederne til at genoverveje støtteordninger globalpropertyguide.com. Planer for et opfølgningsprogram blev lagt på is til fordel for en ny initiativ (“Pierwsze Klucze” eller Første Nøgler), der skal hjælpe førstegangskøbere med at købe billigere brugte lejligheder globalpropertyguide.com. Andre foreslåede tiltag – som beskatning af ejere med flere boliger – har været debatteret og skabt en vis usikkerhed blandt investorer globalpropertyguide.com. Overordnet set har Polen dog stadig et relativt åbent og investeringsvenligt ejendomsmarked. Landet anses for at være det mest attraktive marked i Centraleuropa for internationale ejendomsinvestorer cbre.pl, med over 90% af investeringen i erhvervsejendomme i 2024 fra udenlandske fonde europaproperty.com. (Polen har arbejdet på en REIT-lov for at give mere plads til indenlandsk kapital, men denne er stadig på vej i 2025, hvilket fortsat giver udenlandske investorer en dominerende rolle på markedet europaproperty.com.)

I nedenstående afsnit giver vi en omfattende analyse af alle hovedtyper af ejendomme – bolig, kontor, detail, industri og jord – med fokus på regionale prisudviklinger, lejeafkast, udbuds- og efterspørgselsdynamikker, politiske effekter, nøgle-risici, udenlandsk investorpåvirkning samt en 3–5 års prognose for hvert segment.

Boligejendomme: boligmarkedstendenser og udlejningssektor

Prisstigninger aftager: Efter en periode med hektisk vækst bevæger det polske boligmarked sig mod stabilisering i 2025. Boligprisinflationen er faldet fra tocifrede rater til mere moderate enkelttal. I Q1 2024 var den gennemsnitlige transaktionspris for eksisterende boliger i de syv største byer 13.404 PLN pr. kvadratmeter (≈USD 3.460), en stigning på 8,1% år for år globalpropertyguide.com. Priser på nybyggeri (primærmarkedet) lå gennemsnitligt på 14.265 PLN/m² (≈USD 3.686), en mindre +4,4% årlig stigning globalpropertyguide.com. I Q1 2025 fortsatte prisvæksten med at aftage – hvilket afspejler højere finansieringsomkostninger og den aftagende effekt af tidligere subsidier – men forblev positiv. Tabellen herunder viser gennemsnitspriser på lejligheder i nøglebyer pr. Q1 2025:

Kilder: NBP-data for Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Disse tal understreger de store regionale forskelle. Warszawa forbliver det dyreste marked med gennemsnitspriser omkring 16,4k PLN/m² (~€3.500) globalpropertyguide.com. Andre store byer som Kraków og Wrocław følger tæt efter, mens mellemstore byer som Poznań og Gdańsk ligger i mellemprislejet. Sekundære byer som Łódź og Bydgoszcz er langt mere overkommelige – eksempelvis har Bydgoszcz gennemsnit på ca. 7.400–9.400 PLN pr. m², hvilket gør den til et af de billigste store markeder globalpropertyguide.com. Kort sagt er Polens boligmarked stærkt segmenteret med et prisgab på ca. 2–2,5 gange mellem Warszawa og de mindst dyre byer.

Efterspørgsel og udbudsdynamik: Boligefterspørgslen faldt i 2024 på grund af stigende realkreditrenter og politisk usikkerhed. Ifølge JLL/NBP-data faldt salget af nye boliger i 2024 på tværs af de seks største byer til 39.649 enheder, hvilket er et markant –31% fald år for år globalpropertyguide.com. Første kvartal af 2025 oplevede fortsat lavere salgstal (9.100 solgte enheder, –17,5% år-for-år), men tempoet er aftaget, hvilket antyder et marked i stabilisering globalpropertyguide.com. Udviklere reagerede på den svagere efterspørgsel ved at reducere igangsætningen af byggeri, men der er stadig et rekordhøjt antal usolgte enheder på markedet i visse byer globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Blandt andet har Kraków og Wrocław opbygget store lagre af færdigbyggede, men usolgte lejligheder og oplever nu den samme ubalance, der tidligere prægede Poznań globalpropertyguide.com. I Łódź er udbuddet så stort, at det ved det nuværende salgstempo vil tage over 2 år at afsætte det eksisterende nybyggeri globalpropertyguide.com. Warszawa klarer sig bedre – det er det mest likvide marked med kortest omsætningstider – men samlet set har køberne nu mere at vælge imellem og større forhandlingskraft end under pandemiens voldsomme boom.

Flere faktorer forklarer denne køligere efterspørgsel. Realkreditrenterne forbliver forhøjede (i gennemsnit ca. 7,5 % for nye boliglån i begyndelsen af 2025, lidt lavere end toppene på over 8 % i 2022) globalpropertyguide.com, hvilket udelukker mange købere. Potentielle investorer er blevet afskrækket af diskussioner om højere skatter for ejere af flere ejendomme globalpropertyguide.com. Og nogle husstande venter på offentlige programmer – enten i håb om genindførte subsidier eller ved blot at udskyde købet i forventning om prisnedsættelser eller faldende renter globalpropertyguide.com. Geopolitiske bekymringer (krigen lige på den anden side af grænsen i Ukraine) har også gjort køberne mere forsigtige globalpropertyguide.com.

På trods af den seneste opbremsning forventer eksperter ikke et kollaps, men snarere en blød landing. Bredt funderet lønvækst (Polens lønninger er vokset reelt) og et forbedret renteperspektiv forventes at understøtte boligefterspørgslen fremadrettet globalpropertyguide.com. En analyse fra Otodom og Polityka Insight forudsiger, at salget i 2025 vil stabilisere sig på et sundt niveau – ikke på niveau med boomet i 2021, men uden større nedgang eller bølge af udviklerkonkurser globalpropertyguide.com. Tilsvarende bemærker developere som Dom Development, at “vi forventer, at markedet bevæger sig mod ligevægt. Vi forventer ikke prisfald; snarere vil prisstigninger sandsynligvis følge eller ligge lige under inflationen” globalpropertyguide.com. Med andre ord forventes boligpriser at stige beskedent (på linje med Polens KPI, dvs. ~4–6 %), i stedet for de tocifrede stigninger man tidligere har set. De ventede rentenedsættelser i slutningen af 2025 kunne udløse en fornyet stigning i køberaktivitet og boliglån globalpropertyguide.com, om end en sådan efterspørgselsstigning kan blive dæmpet af det store udbud af usolgte boliger, der fortsat skal optages af markedet globalpropertyguide.com.

Boligunderskud og vækst i lejepriser: Det er vigtigt at bemærke, at Polen stadig lider under en strukturel boligmangel – ifølge forskellige estimater har landet brug for flere millioner flere boliger for at nå Vesteuropas niveau for boliger pr. indbygger cbre.pl. Dette grundlæggende underskud, sammen med høj tilstrømning til Polen (herunder ukrainske flygtninge og udenlandske arbejdere), understøtter den langsigtede efterspørgsel. På lejeboligmarkedet har Polen traditionelt haft en lille privat udlejningssektor, men dette er hurtigt ved at ændre sig. Efterspørgslen på lejeboliger er steget kraftigt de seneste år på grund af flere faktorer: yngre generationers ønske om mobilitet, høje boligpriser og låneomkostninger, der får folk til at leje, samt tilstrømningen af ukrainere på boligjagt siden 2022. Som resultat er lejen steget, og udlejningsafkastet er forbedret.

Pr. begyndelsen af 2025 stiger huslejen stadig, dog i et mere afdæmpet tempo end før. Ifølge Eurostats harmoniserede forbrugerprisindeks steg de faktiske boliglejer cirka 4,2 % år-til-år i april 2025 (mod 5,4 % året før) globalpropertyguide.com. En markedsundersøgelse af Otodom viste, at den gennemsnitlige udbudsleje i Polen i marts 2025 var 3.581 PLN om måneden (925 USD), cirka 2 % højere end et år tidligere globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dette gennemsnit var faktisk faldet fra niveauerne i slutningen af 2024 (det laveste siden september sidste år), hvilket antyder, at den post-pandemiske, post-flygtninge-lejestigning er ved at udligne sig globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lejen er steget i “moderate, men stabile” skridt – cirka +0,3 % måned-til-måned det seneste år globalpropertyguide.com.

Regionale lejevariationer er betydelige. For eksempel har Warszawa de højeste lejepriser – cirka PLN 4.900 (€1.050) om måneden i gennemsnit for en lejlighed, efterfulgt af andre store byer som Kraków, Trebyområdet (Gdańsk–Gdynia–Sopot) og Wrocław globalpropertyguide.com. Til sammenligning ser mindre byer som Kielce gennemsnitslejer omkring PLN 2.000 (~€430) om måneden globalpropertyguide.com. Tabellen nedenfor viser lejeniveauer i større byer pr. marts 2025:

Kilde: Otodom lejerapport, mar. 2025 globalpropertyguide.com.

Vi kan se, at lejeniveauet i Warszawa er cirka dobbelt så højt som for mellemstore byer som Łódź, hvilket afspejler samme prismønster som på salgsmarkedet. Bemærkelsesværdigt er det, at udlejningsafkastet på ejerlejligheder er forbedret. Brutto udlejningsafkast på lejligheder i Polen ligger nu i gennemsnit på 6,13 %, op fra ca. 6,0 % sidst på året globalpropertyguide.com. Blandt de større byer tilbyder Bydgoszcz det højeste afkast på ca. 6,65 %, hvilket afspejler de lave boligpriser der globalpropertyguide.com. Warszawas afkast er også relativt højt (~6,5 % i gennemsnit) takket være høje lejepriser, mens Poznań havde det laveste afkast (~5,36 %) i undersøgelsen globalpropertyguide.com. Sådanne afkast – i 5–6 %-intervallet – er ganske attraktive efter europæiske forhold og overstiger nutidens realkreditrenter, hvilket hjælper med at lokke investor-udlejere (trods usikkerhed om eventuelle nye skatter på investeringslejligheder).

Udbygning af institutionsudlejning (PRS): Den private udlejningssektor (PRS) i Polen gennemgår en transformation. Markedet, som traditionelt var domineret af små udlejere, oplever nu tilgang af institutionelle investorer, der bygger større beboelsesudlejningsejendomme. Pr. 2024 oversteg Polens PRS-lager 21.000 lejligheder (i de største byer), med yderligere ca. 25.000 enheder på vej de kommende år globalpropertyguide.com. Næsten 40 % af de eksisterende professionelle udlejningslejligheder ligger i Warszawa globalpropertyguide.com, men byer som Kraków og Wrocław er også vækstcentre for Build-to-Rent-projekter. Faktisk er Krakóws PRS-marked nu det tredjestørste i landet og vokser hurtigt, med ~3.400 lejligheder i drift og næsten 2.000 under opførelse pr. 2024 content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Høje finansieringsomkostninger og stigende salgspriser har sendt flere (herunder unge professionelle og familier) på lejemarkedet, hvilket øger efterspørgslen efter disse professionelle, administrerede lejligheder content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Belægningsprocenten i PRS er meget høj – fx faldt ledigheden i Krakóws udlejningsprojekter til kun 3,9 % ved udgangen af 2024 (fra 6,5 % året før) trods betydelig nytilførsel af lejligheder content.knightfrank.com. Mange lejere i de nye PRS-byggerier er udlændinge eller ukrainere, hvilket understreger, hvordan tilvandring driver lejeefterspørgslen content.knightfrank.com. Med mere udbud på vej bør lejere få flere valgmuligheder, men givet Polens samlede boligmangel forventes lejemarkedet at forblive stramt på kort sigt. I 2025 bor cirka 12,9 % af polske husstande til leje (stadig lavt sammenlignet med Vesteuropa), og denne andel stiger, efterhånden som det bliver mere socialt acceptabelt at leje globalpropertyguide.com. PRS-trenden, sammen med statslig støtte til førstegangskøbere, er med til gradvist at balancere markedet efter mange års ekstrem køber-efterspørgsel.

Udenlandske købere: Interessant nok bliver udenlandske købere mere aktive på Polens boligmarked, især i større byer og forstæder. En nylig undersøgelse blandt de største udviklere viste, at i nogle nye projekter udgjorde købere fra udlandet over 30% af kunderne i 2024 globalpropertyguide.com. Den klart største gruppe er ukrainere (hvoraf mange har bosat sig i Polen på grund af krigen), efterfulgt af belarusere samt købere fra andre asiatiske og central- og østeuropæiske lande globalpropertyguide.com. Udviklere rapporterer en tydelig stigende interesse blandt udlændinge, der planlægger et langsigtet liv i Polen – ofte med flytning af familier og jobs – og som ser polske ejendomme som en stabil investering globalpropertyguide.com. Polen har få restriktioner for udlændinge, der ønsker at købe lejligheder (EU-borgere kan frit købe; ikke-EU-borgere kan generelt også, men har typisk brug for tilladelser til visse ejendomstyper som landbrug). Denne voksende udenlandske efterspørgsel giver et ekstra lag af støtte – især for nybyggerier i Warszawa og Kraków. Det afspejler også tillid til Polens økonomi og fremtidige levevilkår.

Udsigter: Der er generel enighed om, at Polens boligmarked i 2025–2026 vil stabilisere sig snarere end falde. Udviklere og banker (fx PKO BP) forventer ikke et betydeligt prisfald; i stedet kan priserne flade ud eller stige i takt med inflationen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hvis, som forudset, NBP gennemfører omkring 100 basispunkters rentenedsættelser i slutningen af 2025 globalpropertyguide.com, bør forbedret boligfinansiering frigøre noget af den tilbageholdte efterspørgsel – dog kun gradvist, idet kreditkravene fortsat er stramme. Boligoverkommelighed forventes at blive lidt bedre end de meget lave niveauer i 2022–2023, takket være lavere prisstigninger og lavere finansieringsomkostninger. Regeringens nye “Første Nøgler”-program (målrettet brugte boliger) kan også hjælpe flere førstegangskøbere i 2025 globalpropertyguide.com, uden at overophede priserne på nybyg (hvilket var kritikpunktet for tidligere programmer). Vigtige risici at holde øje med omfatter: tidshorisonten og størrelsen af rentenedsættelser (forsinkelse eller mindre renteklip kan forlænge lavkonjunkturen), uventede politiske tiltag (fx strengere udlejerskat eller huslejekontrol, selvom der pt. ikke er planer om dette) samt den generelle økonomiske sundhed. I forhold til sidstnævnte vokser Polens økonomi stadig, og arbejdsløsheden er lav, så et alvorligt efterspørgselschok virker usandsynligt. Bortset fra eksterne chok bør boligefterspørgslen gradvist styrkes over de næste 1–2 år, mens udbuddet er begrænset (udviklere har bremset nye projekter), hvilket tyder på, at markedsligevægten kan genskabes med moderate prisstigninger snarere end boble eller kollaps. Som en boligrapport sammenfattede: “[I 2025] vender salget ikke tilbage til højderne i 2020–2021, men bør forblive stabilt og undgå større nedtur” globalpropertyguide.com. Det store boligunderskud og den voksende befolkning (opmuntret af immigration) giver et solidt fundament for boligsektorens udsigter på mellemlangt sigt.

Erhvervsejendomme: Fokus på kvalitet midt i begrænset nyudbud

Markedsstørrelse og genopretning: Polens kontorsektor viser robusthed og er ved at overkomme udfordringerne fra pandemien. Den samlede moderne kontorbestand overstiger nu 13 millioner m² fordelt på ni nøglemarkeder (Warszawa plus otte storbyer) polandoffices.com. Det er bemærkelsesværdigt, at kontorkapaciteten i de største regionale byer (6,8 millioner m²) har overhalet Warszawa (6,3 millioner m²) polandoffices.com, hvilket demonstrerer væksten i forretningscentre som Kraków, Wrocław, Trebyerne, Łódź, Poznań, Katowice m.fl. Efterspørgslen på kontorlejemål er kommet stærkt tilbage i 2022–2024 efter pandemiens dyk. Den årlige aktivitet har siden 2017 (bortset fra nedlukningsårene) konsekvent oversteget 1,4 millioner m² polandoffices.com. For 2024 anslås det samlede lejevolumen til omkring 1,45 millioner m² polandoffices.com. Virksomheder fornyr aktivt lejekontrakter og optimerer arealer – genfornyelser står for cirka halvdelen af transaktionsvolumen, da mange virksomheder konsoliderer eller reducerer deres arealer til fordel for bedre kvalitetsarealer polandoffices.com. Vigtigt er det, at Q1 2025 oplevede en stigning i efterspørgslen: omkring 340.000 m² blev lejet ud på landsplan i Q1, en stigning på 25% i forhold til året før europaproperty.com. Af dette stod Warszawa for ca. 160.000 m² (hovedsageligt nye aftaler), mens de regionale byer tilsammen tegnede sig for over 180.000 m² (hvor en betydelig del var fornyelser) europaproperty.com. Dette viser, at lejersiden er robust, især uden for hovedstaden, da virksomheder udvider eller flytter til moderne lokaler i regionale markeder.

Tomgangsprocenter og udbudsmangel: Kontorledigheden toppede i Polen i 2021–2022, hvor nye byggerier faldt sammen med pandemiens arealbesparelser. Ved udgangen af 2024 lå den samlede tomgangsprocent på ca. 14% på de største markeder polandoffices.com (ca. 1,84 mio. m² ledigt, hvoraf 1,17 mio. var i regionale byer polandoffices.com). I Warszawa var tomgangen omkring 11–12%, mens den i de regionale byer var højere (midt/høje teenagere). Men udviklingen vender nu. Tomgangen forventes at falde i 2025, primært fordi nybyggeriet er styrtdykket polandoffices.com. Byggeaktiviteten ramte de laveste niveauer i mange år i 2023–2024. I 2024 blev der leveret under 200.000 m² nye kontorer i alle store regionale byer tilsammen polandoffices.com. Warszawas pipeline gik også i stå – kun ca. 135.000 m² forventes færdiggjort i 2025 (mod 300.000+ i topårene) europaproperty.com europaproperty.com. Faktisk så Q1 2025 det laveste niveau af færdige nybyggerier på to årtier – kun ét mellemstort projekt i Warszawa og ét i Poznań blev leveret i kvartalet europaproperty.com.

For 2025 forventes det samlede nyudbud landsdækkende til under 300.000 m² (et usædvanligt lavt tal), og regionale byer kan opleve “rekordlavt” nybyggeri polandoffices.com. Udviklere forbliver forsigtige: mange har projekter på tegnebrættet, men udskyder opstart, indtil de sikrer forhåndsudlejning eller tomgangen falder yderligere polandoffices.com europaproperty.com. Samtidig bliver nogle ældre kontorbygninger trukket ud af markedet eller omdannet (især i Warszawa), fordi de er forældede eller ineffektive europaproperty.com. Det reducerer også det samlede udbud og afbøder nye tilføjelser. I Warszawas centrum begrænser mangel på byggegrunde yderligere udvikling – kun få nye tårne kan opføres uden betydelige forhåndsforpligtelser, og jord i centrum er knap polandoffices.com. I sekundære delmarkeder vil byggeriet kun gå i gang, når finansieringen bliver bedre og der er sikret forhåndsudlejning polandoffices.com.

Resultatet af disse dynamikker er en gradvis lettelse af overskuddet. Fra begyndelsen af 2025 er tomgangen i Warszawa faldet til lige over 10% i gennemsnit europaproperty.com, ned fra sit højeste niveau. Derudover er der en markant forskel internt i Warszawa: kun ca. 7% tomgang i det attraktive centrum mod over 20% i visse yderzoner som Służewiec (“Mordor”) europaproperty.com. Det illustrerer en flugt til kvalitet og beliggenhed – virksomheder opgiver ældre kontorer i periferien til fordel for centrale, velbeliggende bygninger med gode forbindelser. I regionerne forbliver tomgangen generelt højere (omkring 17–18% i de større byer ved udgangen af 2024) realestate.bnpparibas.pl europaproperty.com. Udviklingen varierer fra by til by: Kraków og Katowice har begyndt at opleve faldende tomgang (pga. stærk absorption), mens Wrocław og Poznań så små stigninger i tomgangen for nylig europaproperty.com. For eksempel havde Kraków (det næststørste kontormarked, 1,8 mio. m²) omkring 57.000 m² nyudlejning i Q1 2025 og kun ca. 86.000 m² under opførelse europaproperty.com europaproperty.com – denne opstramning mellem udbud og efterspørgsel presser tomgangen ned. Overordnet set forventes med begrænset nybyggeri i 2025–26 at tomgangen fortsat vil falde – både i Warszawa og de fleste større byer polandoffices.com, hvilket vil føre til en sundere balance for kontorsektoren inden 2026.

Lejeniveauer og lejernes præferencer: Kontorlejeniveauer har generelt været stabile på trods af pandemien og den seneste inflation i driftsomkostningerne. Udlejere har været tilbageholdende med at hæve listelønningerne, og i stedet brugt incitamenter for at justere de reelle effektive lejer. I begyndelsen af 2025 ligger prime udbudsleje i det centrale Warszawa på omtrent €18-27 per m²/måned europaproperty.com, alt efter bygningens standard og præcise placering (de nyeste og mest markante højhuse ligger i den øvre ende ~€25–27). Udenfor centrum ligger niveauet omkring €10 til €17/m² europaproperty.com. I de større regionale byer ligger A-klasses leje typisk i €9 til €19,5 per m² europaproperty.com – med Kraków og Wrocław i den høje ende (ofte lavt til midt i €-teenagere, op til ~€18–19 for nyt topkontor) og mindre byer såsom Łódź eller Szczecin på lavere niveau. Disse lejeniveauer har oplevet små stigninger i 2024 enkelte steder (fx. pressede udlejere i Kraków prime lejeniveauet op med ~€0,5 efterhånden som tomgangen faldt), men samlet set har ingen dramatiske lejestigninger fundet sted, fordi konkurrencen om lejere forblev hård content.knightfrank.com. I 2025 kan der, efterhånden som kvalitetslokaler optages, komme en vis udlejervenlig drejning på prime placeringer, hvilket kan give en beskeden lejevækst i de bedste bygninger. Allerede nu er driftsomkostningerne (fx energi mv.) steget i 2022–23 pga. energipriser, men frem mod 2024 har disse stabiliseret sig, og de fleste lejere har tilpasset deres samlede leje-/driftsbudgetter.

Det er afgørende, at lejere prioriterer kvalitet frem for kvantitet. Der er en “flugt til kvalitet” i gang: virksomheder foretrækker moderne, bæredygtige kontorer med attraktive placeringer og faciliteter for at tiltrække medarbejdere tilbage på arbejdspladsen. “Lejere foretrækker fortsat nye bygninger og sætter pris på høje standarder og centrale beliggenheder. Økonomiske vilkår, beliggenhed og adgang til kollektiv trafik er fortsat nøglefaktorer,” udtaler en ledende kontorrådgiver europaproperty.com. Det ses bl.a. ved, at i Warszawa blev de fleste arealer udlejet i Q1 2025 i nyere bygninger i centralzonen europaproperty.com. Ældre kontorbyggeri, der mangler grønne certificeringer, effektiv ventilation eller fleksible layout, har svært ved at fastholde lejere polandoffices.com. Nogle af disse ældre bygninger (især fra 1990’erne/2000’erne) risikerer at blive forældede, hvis de ikke renoveres. Vi ser allerede udlejere opgradere deres ejendomme for at opfylde ESG-standarder – de installerer energistyring, forbedrer luftkvalitet og skaber fællesarealer polandoffices.com. Bygninger, der ikke lever op til moderne ESG- og velfærdskrav, risikerer længere tomgang og lejenedgang polandoffices.com. Markedet er reelt blevet splittet: en polarisering mellem eftertragtede, moderne kontorer (lav tomgang, stabile lejer) og mindre populære, forældede kontorer (høj tomgang) cbre.pl. For eksempel er forskellen i Warszawa tydelig – nye skyskrabere i Wola er næsten fuldt udlejede, mens ældre kontorer i ydre Mokotów har 20%+ tomgang og rabat på lejen.

En anden trend er optimering af pladsen: mange virksomheder lejer lidt mindre kontorer end før COVID, hvilket afspejler hybride arbejdsformer og effektiviseringskrav. Ifølge Newmark-forskning er gennemsnitsudlejningen faldet i de senere år polandoffices.com, da lejere samler deres placeringer eller overgår til hotdesking. Trods dette er den samlede efterspørgsel stærk nok til at fastholde positiv absorption. Coworking og flekskontorkoncepter udvider nu igen og optager noget af tomgangen ved at tilbyde fleksible løsninger for virksomheder.

Investeringer og afkast: Investorinteressen for polske kontorer nåede tilbage i slutningen af 2024, da der kom klarhed over renteniveauet. Flere store transaktioner blev gennemført, herunder milepælsopkøb som Warsaw UNIT kontortårnet for ca. €280 millioner content.knightfrank.com. Samlet udgjorde kontorer ~33% af investeringsvolumen i 2024 (ca. €1,6–1,7 mia.) content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Internationale investorer tiltrækkes af Polens høje afkast i forhold til Vesteuropa. Prime kontorafkast (for kernetilasset i Warszawa) er i Q4 2024 på omkring 6,0% content.knightfrank.com – markant højere end fx. Berlin eller Paris kontorer (som handles til ~3–4%). Primekontorer i regionale byer kan ligge endnu højere, afhængig af lejelængde og lejersoliditet. Disse afkast stabiliserede sig ved udgangen af 2023 og kan igen begynde at falde lidt, efterhånden som optimismen stiger content.knightfrank.com. Polen byder altså på et betydeligt risikopræmie og højere løbende afkast end vesteuropæiske markeder, hvilket fortsat tiltrækker global kapital content.knightfrank.com. Der er stadig få lokale investorer (fx ingen REITs mv.), men en stigende interesse fra tyske, amerikanske og asiatiske fonde, der søger værdi i polske kontorejendomme content.knightfrank.com. For 2025 er rørledningen af handler stærk, herunder porteføljesalg og nye aktører på vej ind.

Udsigter: Det polske kontormarked er på vej ind i en cyklisk opgangsfase frem mod 2025–2026. Med næsten ingen overudbud i horisonten flytter magtbalancen sig gradvist tilbage mod udlejere i de bedste segmenter. Tomgangen forventes fortsat at falde (Warszawa kan nærme sig et samlet tomgangsniveau på under 10% i 2026). Lejeniveauerne i de bedste beliggenheder kan stige moderat, efterhånden som udbuddet strammes; vi kan se Warszawas prime-leje nærme sig €30 om et par år, hvis efterspørgslen forbliver robust. Dog vil fragmenteringen fortsætte – sekundære beliggenheder og ældre B-ejendomme skal reposisjoneres (gennem renoveringer eller konvertering til andre formål som boliger) for at forblive konkurrencedygtige. Vi forventer begrænset nybyggeri frem til slutningen af 2025 eller 2026 polandoffices.com, hvor sandsynligvis lavere renter og forbedrede finansieringsvilkår kan kickstarte næste byggecyklus europaproperty.com. Nogle developere har allerede sikret sig tilladelser, men afventer grønne lys fra økonomien. Hvis Polens økonomi holder kursen, burde vækst i kontorbeskæftigelsen (tech, business services, R&D-centre osv.) fortsætte og sikre jævn absorption af kontorarealer, især i regionale tech-hubs. En ny risikofaktor er trenden med remote/hybridarbejde – mens mange firmaer i høj grad er vendt fysisk tilbage, er hybridarbejde kommet for at blive (med typisk fremmøde på 50–80%, hvilket nu er “normalt”) og kan sætte loft over fremtidigt arealbehov europaproperty.com. Alligevel har Polens kontorsektor udvist tilpasningsevne: lejere fokuserer på kvalitet og ESG, udlejere reducerer udbuddet og opgraderer aktiver, og investorer er optimistiske omkring de langsigtede udsigter. Som Knight Frank bemærkede, er markedet midt i en “korrektionsfase”, men med stabil efterspørgsel og meget begrænset nybyggeri er fundamentet lagt for en sundere ligevægt og potentiel lejevækst i kvalitetskontorer fremover cbre.pl.

Detailhandelsejendomme: Høj udlejning, retailpark-boom og skiftende forbrugertrends

Stærk genopretning efter pandemien: Den polske detailhandelsejendomssektor har i høj grad overvundet pandemiens problemer og udviser fornyet vækst. Forbrugsudgifterne i Polen er steget nominelt, hjulpet af højere lønninger og lav arbejdsløshed, selvom høj inflation har tynget detailhandlen i 2022–2023. I 2024 stabiliserede væksten i detailsalget sig, og fodtrafikken vendte tilbage til indkøbscentrene. I begyndelsen af 2025 er detailhandlerne forsigtigt optimistiske: “Polens detailsektor kan se fremtiden positivt i møde. På trods af global usikkerhed og tidligere høj inflation stiger forbrugernes købekraft, og e-handel supplerer nu fysiske butikker i stedet for at true dem,” udtaler retail-chefen hos BNP Paribas Real Estate europaproperty.com europaproperty.com.

Nybyggeribølge i retailparker: En bemærkelsesværdig trend er et mini-boom i detailudvikling, især uden for de store byer. 2024 så 545.000 m² ny detailareal leveret over hele Polen europaproperty.com – den største årlige tilvækst siden 2015. Udviklingen har især fokuseret på retailparker og fritstående detail-lagre, som imødekommer kundernes ønske om nem, drive-in shopping. I H1 2024 voksede Polens retail-beholdning med ca. 300.000 m², og i Q1 2025 åbnede yderligere 42.000 m² europaproperty.com. For hele 2025 forventes omkring 400.000 m² nyt areal, næsten på linje med 2024’s volumen europaproperty.com. Denne toårige bølge er bemærkelsesværdig, da detailbyggeri ellers aftog betydeligt i slutningen af 2010’erne. Projekterne inkluderer udvidelser af eksisterende centre samt mange mindre projekter i underforsynede byer. Eksempelvis åbnede M Park Mrągowo (15.000 m²), OTO Park Żagań (6.500 m²) og M Park Brzeziny (5.800 m²), alle retailparker, i starten af 2025 samt en udvidelse af Aniołów Park i Częstochowa europaproperty.com. Udviklings-pipelinen er fortsat solid med ca. 450.000 m² under opførelse (inklusiv omformatering af gamle hypermarkeder) europaproperty.com. Det største projekt i gang er Designer Outlet Kraków (21.000 m², åbnet maj 2025) europaproperty.com, og andre bemærkelsesværdige er Przystanek Karkonosze samt OTO Park i Siemianowice (hver ca. 17–18.000 m²) europaproperty.com. Retailparker dominerer åbningerne, hvilket afspejler et strategisk skifte: developere foretrækker udendørsscentre og lavprisformater, der har vist sig robuste (de forblev tilgængelige selv under lockdowns og imødekommer hurtig, bekvem handel).

Høj udlejning og fremgang: Trods denne tilføjelse af nyt areal er polske detailssejendomme stort set fuldt udlejede. Den gennemsnitlige tomgang i de 16 største byer var kun ca. 3,3% midt i 2024, et fald på 0,3 procentpoint år-til-år europaproperty.com. Ved udgangen af 2024 lå den omkring 3% cushmanwakefield.com. Så lav tomgang indikerer, at efterspørgslen følger udbuddet. Faktisk faldt tomgangen i 6 ud af de 8 største byer i løbet af 2024 europaproperty.com. Kun Kraków og Wrocław så små stigninger (og Szczecin var uændret) europaproperty.com, formentlig pga. konkrete nye projekter, der midlertidigt har hævet udbuddet. Ellers har detailkæder udvidet – især supermarkedskæder, lavpriskoncepter, gør-det-selv-butikker og udvalgte modebrands – og fyldt både nye centre og tomme pladser i ældre projekter op. Polske shoppingcentre i de største byer har i gennemsnit over 97% udlejning, altså reelt tæt på fuld belægning bortset fra løbende udskiftning.

Fodtrafik og salgsdata bekræfter den positive udvikling. Ifølge den polske brancheforening for shoppingcentre (PRCH) var fodtrafikken i shoppingcentre ved starten af 2025 lidt over niveauet året før – januar 2025 havde fodtrafikken +0,4% YoY og lejeromsætningen +2,6% YoY europaproperty.com. Det indikerer, at forbrugerne er vendt tilbage i stor stil efter julen og også gjorde tidligårsshopping (måske op til vinterferien). De bedst-performende detailsegmenter målt på salgsvækst var tjenesteydelser (+6,6%), specialbutikker (+6,2%) og sundhed & skønhed (+6,1%) europaproperty.com – hvilket viser, at folk igen bruger penge på personlige goder og valgfri serviceydelser. Indkøbsadfærd ser ud til at normalisere sig, hvor fysisk detailhandel og onlinehandel finder en ny balance. E-handelens andel af det samlede detailsalg i Polen har stabiliseret sig omkring 9% (marts 2025) europaproperty.com. I stedet for at kannibalisere fysiske butikker ses nethandel nu som et supplement; mange kæder kører omnichannel-strategier, og forbrugerne benytter begge kanaler. Kort sagt opfattes e-handel ikke længere som en eksistentiel trussel mod shoppingcentre, men som en integreret del af detailøkosystemet europaproperty.com.

Men det hele går ikke gnidningsfrit: de reale (inflationsjusterede) detailsalg har vist svaghed i 2023–2024. I begyndelsen af 2025 havde den høje inflation udhulet forbrugernes købekraft, så der var små, årlige fald i salgsvolumen. Ifølge Statistics Poland var detailsalget (konstante priser) i marts 2025 0,3% lavere end marts 2024 (andet måned i træk med år-til-år-fald) europaproperty.com. Forbrugerne forbliver lidt tilbageholdende, formentlig pga. fortsat høje priser og økonomisk usikkerhed. Dog steg salget på månedsbasis i marts (op 14% i forhold til februar, hvilket afspejler sæsonudsving) europaproperty.com. Med forventet lavere inflation og stigende lønninger bør forbrugertilliden blive bedre sidst i 2025, hvilket kan give anledning til stærkere vækst i detailsalget.

Butiksformater og udfordringer: En af de største strukturelle udfordringer for polske detailhandelsejendomme er aldringen af shoppingcentrenes bestand. Næsten 70% af detailarealet er over 10 år gammelt europaproperty.com. Mange shoppingcentre fra 2000’ernes første generation har nu behov for modernisering for at leve op til nutidens forbrugerforventninger. Udlejere går aktivt i gang med renoveringer, opgraderinger og tilføjelse af nye attraktioner. Et godt eksempel er Nowa Sukcesja centeret i Łódź, der efter en svær periode genopfinder sig selv med en enorm 30.000 m² underholdningszone kaldet “Hopa Lupa” med trampolinparker, gokartbaner og andre fritidsaktiviteter europaproperty.com. Dette afspejler en bredere tendens: detailudlejere tilføjer F&B (mad & drikke), underholdning og oplevelseselementer for at drive øget besøgstal og længere opholdstid. Vi kan forvente, at flere centre følger denne vej – med integration af biografer, fitness, familieunderholdning og spisesteder for at forblive relevante, efterhånden som dele af det rene indkøb rykker online i visse kategorier.

En anden Polenspecifik faktor er salgsloven for søndage, som siden 2018 begrænser de fleste butikker i at holde åbent på de fleste søndage. Denne lov har ændret mønsteret for kundeantal i weekenden og tvunget shoppingcentre til at tilpasse sig ved at øge aktiviteter i hverdagen og tilbyde tjenester som spisesteder og biografer (som er undtaget). Selvom det ikke eksplicit nævnes i rapporter, er det en underliggende faktor for detaildriften i Polen (og muligvis en af årsagerne til, at retailparker – der ofte har supermarkeder, som kan holde åbent enkelte søndage – blev populære).

Forhandlerstemning: Internationale brands ser generelt positivt på Polen på grund af dets store befolkning og voksende middelklasse. I 2024–25 har flere nye aktører og udvidelser fundet sted, herunder i luksussegmentet i Warszawa og lavprisbrands i regionale byer. Forbrugertilliden nåede bunden i 2022 på grund af krig i nabolandet og høj inflation, men er ved at komme sig. Der er stadig nogen forsigtighed (som ses ved de små dyk i volumen), men det samlede forbrug forventes at vokse reelt i 2025 i takt med, at inflationen aftager. Det lover godt for detailudlejere – højere omsætning betyder sundere lejere og mulighed for lejeindeksering.

Investering og afkast: Investeringsmarkedet for detail oplevede et stort comeback i 2024 og udgjorde ca. 32% af den samlede omsætning for erhvervsejendomsinvesteringer i Polen content.knightfrank.com. Flere store handler fandt sted: særligt blev to af Polens største centre – Silesia City Center i Katowice og Magnolia Park i Wrocław – opkøbt af den sydafrikanske investor NEPI Rockcastle for henholdsvis €405 millioner og €373 millioner content.knightfrank.com. Derudover blev en portefølje af seks mellemstore retailparker solgt for €285 millioner content.knightfrank.com. Disse handler viser genvundet tillid til polske detailaktiver, især dominerende shoppingcentre og bekvemmeligheds-/retailpark-porteføljer. Prime butiksejendomsafkast er rykket ud til omkring 6,25% ved udgangen af 2024 content.knightfrank.com – betydeligt højere end før pandemien (hvor afkastet lå omkring 5,0%). Denne udvikling afspejler både global omvurdering (pga. højere renter) og en opfattet øget risiko i detail. Investorer tiltrækkes dog af, at Polens detailafkast er højere end i Vesteuropa, hvilket giver mulighed for fremtidig gevinst, hvis markedet stabiliseres content.knightfrank.com. Retailparker med deres stabile indtægter er særligt eftertragtede; deres afkast ligger i samme leje eller lidt over shoppingcentre (afhængigt af lejelængde og lejersammensætning).

En hæmsko for lokal investering i detail (og andre sektorer) har været manglen på REITs. Som nævnt kommer over 90% af erhvervsejendomsinvesteringer i Polen fra udenlandsk kapital europaproperty.com, delvist fordi indenlandske institutioner og private ikke har en REIT-struktur at investere gennem. Regeringen har længe diskuteret at indføre REIT-lovgivning, og hvis det sker, kan det kanalisere polske opsparinger ind i ejendomme som shoppingcentre og styrke det lokale ejerskab. Men pr. 2025 eksisterer der endnu ingen REITs – en “vedvarende mangel”, som brancheeksperter ser som en manglende brik europaproperty.com.

Fremtidsudsigter: Udsigterne for polske ejendomme inden for detail de næste 3–5 år er forsigtigt positive. Sektorens fundament – lav tomgang, voksende købekraft og begrænset ny centerkapacitet i storbyerne – indikerer stabilitet. Vi forventer, at høj udlejningsprocent vil fortsætte, især i velfungerende shoppingcentre og dagligvarebaserede retailparker. Lejeniveauet i topcentre vil sandsynligvis forblive stabilt eller stige lidt i takt med indekseret inflation, da efterspørgslen på topplaceringer er stærk. Sekundære aktiver (ældre centre på mættede markeder) vil have pres på at forny sig, eller risikere øget tomgang, hvis de ikke moderniseres. Vi forventer fortsat vækst i retailpark-udvikling i mindre byer, da dette format matcher forbrugernes nuværende præferencer (bekvemmelighed, udendørs, lokalt indkøb). Forhandlere fortsætter med at udvide butikker – især discountsupermarkeder, gør-det-selv-forretninger og internationale modekæder, der henvender sig til Polens stadig underforsynede mellemstore byer.

Forbrugsudvikling er en afgørende faktor: hvis inflationen falder til ~4% i 2025 og ~3% i 2026 (som forudsagt) reuters.com, vil reallønnen stige og understøtte mere detailomsætning. Desuden er Polens befolkning vokset på grund af immigration, hvilket giver flere forbrugere. Derfor bør efterspørgslen på detailareal vokse moderat. På den anden side vil e-handel støt øge sin andel (muligvis fra ~9% til et lavt tocifret niveau af salget i 2028), hvilket kan begrænse behovet for visse typer fysisk butikslokale (især elektronik og bøger, som allerede i høj grad handles online). Men kategorier som dagligvarer, spisning, fritid og tjenester vil fortsat gøre fysiske butikker vigtige.

Centrale udfordringer og risici for detailsektoren inkluderer: at tilpasse ældre centre, fastholde kundestrømmen i lyset af online bekvemmelighed samt enhver potentiel økonomisk afmatning, der påvirker forbrugertilliden. Dertil kan omkostningspres (energi, lønninger) presse forhandlernes indtjening og dermed evnen til at betale husleje – dog har mange tilpasset sig med omnichannel-modeller. Overordnet forventes Polens marked for detailhandelsejendomme at forblive sundt, idet landets fortsatte økonomiske vækst omsættes til højere butikssalg. Fokus for branchen vil være på oplevelseskvalitet – at tilføje underholdnings- og hotelrelaterede elementer til shoppingcentrene – samt strategisk udvikling – at bygge de rette formater (parker, outlets, blandede high street-projekter) for at matche forbrugernes skiftende vaner. Med disse tilpasninger bør detailsegmentet kunne opretholde stabile afkast og potentielt opleve yderligere afkastkompression, hvis Polen indfører REITs eller hvis flere indenlandske investorer kommer til.

Industri & logistik: Høj efterspørgsel møder aftagende udbud – en balanceret fremtid

Rekordvækst, nu i roligere tempo: Polens ejendomsmarked for industri og logistik har været en stjerne, der er vokset i et exceptionelt tempo i de senere år. Ved udgangen af 4. kvartal 2024 nåede Polens samlede moderne lager- og industribestand ~34,5 millioner m² megaproject.com, hvilket markerer en stigning på ca. 9% år-til-år property-forum.eu. (Til sammenligning er det cirka dobbelt så meget som for fem år siden – et udtryk for en boomperiode drevet af e-handel og nearshoring.) I 2024 alene leverede udviklere omkring 4+ millioner m² nyt areal på tværs af 14 regioner megaproject.com. Dette voldsomme tempo har gjort Polen til et af Europas førende logistikudviklingsmarkeder – og pr. midten af 2024 havde Polen den næststørste nettotilgang i Europa (kun overgået af ét andet marked) marketoutlook.cbrepoland.pl, hvilket understreger Polens status som lagerhub på kontinentet.

Efterspørgselsdrivere: Flere faktorer ligger bag denne styrke. Polens strategiske placering i Centraleuropa, relativt lave lønomkostninger og forbedret infrastruktur (veje, motorveje, jernbane) tiltrækker producenter og distributionscentre, der servicerer EU. Fremvæksten af e-handel (Amazon, Zalando og andre har store logistikcentre i Polen) og væksten i 3PL (tredjepartslogistik) har været vigtige drivere. Derudover har nearshoring-trends – vestlige virksomheder, der bringer produktion tættere på hjemmemarkedet – gavnet Polen, især i takt med globale forsyningskædeproblemer (fx USA-Kina) og virksomhedernes behov for at sprede produktionen polandinsight.com. Faktisk rapporterer polske agenturer om stigende antal forespørgsler fra internationale virksomheder (herunder kinesiske) på nye logistiklokaler i Polen, efterhånden som de arbejder om på forsyningskæderne polandinsight.com.

Robust lejeaktivitet, let stigning i tomgang: Efterspørgslen efter industrilokaler har været robust. Lejeaktiviteten i 2024 nåede ca. 5,8 mio. m², en stigning på ca. 4 % i forhold til 2023 axiimmo.com, hvilket indikerer en fortsat udvidelse blandt lejerne. Bemærkelsesværdigt er det, at omkring 48 % af 2024-lejetaget var genfornyelser af eksisterende lejekontrakter polandinsight.com – hvilket betyder, at eksisterende lejere fornyer i stort omfang, et tegn på tillid til beliggenheden, selvom det samtidig betyder, at en mindre andel udgør egentlige nye udvidelser. Alligevel udgjorde nye aftaler og udvidelser ca. 3 mio. m², hvilket anses for meget sundt. Tomgangen, som var ekstremt lav (omkring 5 % eller derunder) i 2019–2021, er steget lidt, da udbuddet er gået foran efterspørgslen. Ved udgangen af 2024 lå tomgangen på ca. 7,5 % nationalt polandwarehouses.com (ca. 2,6–3 mio. m² tilgængeligt). Ved midten af 2025 steg tomgangen yderligere til 8,5% polandinsight.com. Denne stigning skyldes hovedsageligt, at nyt udbud kortvarigt oversteg nettooptagelsen – markedet optager lokaler hurtigt, men udviklerne leverede så meget i 2022–1. kvartal 2024, at tomgangen steg nogle steder polandinsight.com. For eksempel oplevede regioner som Nedre Schlesien (Wrocław) højere tomgang, da flere store parker åbnede samtidig europaproperty.com.

Dog er en tomgang på 8 % stadig udtryk for et balanceret marked – der er lige netop nok tilgængelighed til at give lejere valgmuligheder, men ingen overflod. Branchen eksperter ser faktisk stigningen i tomgang som en sund normalisering efter de meget stramme markeder tidligere år: “Stigningen i tomgang er et naturligt resultat af det tidligere investeringsboom. Markedet er på vej tilbage mod ligevægt,” forklarer en analytiker fra Knight Frank polandinsight.com polandinsight.com. Højere tomgang har for første gang i årevis givet lidt mere forhandlingskraft til lejerne (de kan opnå lidt bedre vilkår eller incitamenter visse steder) cbre.pl cbre.pl. Udviklere har registreret dette og har trukket sig tilbage fra spekulativt byggeri, hvilket vil forhindre tomgangen i at stige for meget. Faktisk var der færre nye projektstarter i slutningen af ​​2024, og pipelinen under opførelse er skrumpet betydeligt sammenlignet med toppene i 2021–22. Markedet bevæger sig således mod en blød landing: efterspørgslen forbliver stærk og bredt funderet (3PL, detail, let industri, datacentre osv.), mens udbudsvæksten aftager, så tomt lagerareal kan blive absorberet i de kommende kvartaler.

Lejestabilitet og “bylogistik”-præmie: På trods af stigende omkostninger (materialer, arbejdskraft) og højere finansieringsomkostninger er lejeniveauerne for lagerlokaler forblevet ret stabile. Polens industrilejer er blandt de laveste i EU, hvilket tiltrækker lejere. Midt i 2025 ligger typiske big-box-logistiklejer på ca. €3,80 til €5,00 pr. m²/måned polandinsight.com for standardlokaler i de største knudepunkter (med laveste i det centrale Polen og Øvre Schlesien, de højeste omkring Warszawa eller mindre bymarkeder). Imens opnår “by”-last-mile-lagre (mindre enheder nær bygrænser eller inde i byområder) højere lejer, typisk €5,00 til €7,50 pr. m²/måned polandinsight.com, på grund af deres bekvemme beliggenhed. Disse lejerrater har ikke ændret sig væsentligt det seneste år – de har været ret flade, hvilket viser, at selvom tomgangen er steget, har udlejere ikke behøvet at sænke de oplyste lejeniveauer. I stedet kan de tilbyde flere incitamenter på længere lejeaftaler. De stabile lejer peger på en moden sektor, hvor både udlejere og lejere søger langsigtede partnerskaber frem for priskrige polandinsight.com.

Det er værd at bemærke, at nyere lejekontrakter ofte indeholder indeksering til inflation (typisk årlige pristalsreguleringer), så mange udlejere oplevede stigende lejeindtægter i 2022–23 på grund af høj inflation. Fremadrettet, i takt med at inflationen aftager, vil lejeindekseringen blive lavere, og derfor vil væksten i lejeindtægter afhænge af øget udlejning eller højere lejeniveau på nye lejemål i prime-lokationer.

Bæredygtighed (“grønne lagre”): En markant tendens inden for logistik er fokus på bæredygtige, energieffektive lagre. Mange nye projekter i Polen opføres efter BREEAM- eller LEED-miljøstandarder – med bl.a. solceller, LED-belysning, regnvandsopsamling og endda onsite-energikapacitet. Der er stor efterspørgsel blandt både brugere og investorer efter “grønne” certificeringer, da virksomhederne ønsker at reducere CO2-aftrykket. Poland Insight-artiklen antyder en “bølge af grønne lagre” (som titlen antyder) – og det er nu et reelt salgsargument. Vi ser solceller på store lagertage blive meget almindeligt, og nogle faciliteter får integreret infrastruktur til el-lastbiler. Denne udvikling vil gøre Polens allerede moderne bygningsmasse endnu mere fremtidssikret, men kræver også en vis investeringsindsats fra udviklerne (som de får igen via lidt højere lejer eller øget efterspørgsel).

Geografisk udbredelse: De centrale logistikregioner er fortsat Warszawa (Centralpolen), Øvre Schlesien (Katowice-regionen), Nedre Schlesien (Wrocław), Poznań, og i stigende grad Centralpolen (Łódź-regionen) og Vestpolen (Szczecin, målrettet det tyske marked). Disse regioner rummer størstedelen af de 35 mio. m² lagerbeholdning. Men væksten breder sig også til Østpolen og mindre byer, i takt med motorvejsnettet udbygges (fx Rzeszów, Lublin er ved at komme med). For eksempel er udenlandske investorer begyndt at se på udvikling nær den ukrainske grænse (Rzeszów) i forventning om fremtidig genopbygning i Ukraine og nuværende NATO-logistikbehov der.

Investeringsmarkedet: Logistikejendomme har været investorernes yndlingssektor, og Polen er ingen undtagelse. I 2024 udgjorde industriaktiver ca. 25 % af investeringsvolumen content.knightfrank.com. Selvom det ikke er så spektakulært som boomet i 2021, bliver der stadig indgået handler. Afkastet har gennemgået et markant skifte i 2022–23, hvor det er gået op fra historiske bunde (~4 % eller lavere) til mere attraktive niveauer omkring 6,25 % for prime-logistik ved udgangen af 2024 content.knightfrank.com. Denne korrektion, kombineret med sektorens stærke fundament, har fornyet interessen fra både nuværende og nye investorer. Mange globale fonde, der ikke kunne retfærdiggøre køb ved 4 % i afkast, finder nu polske logistikejendomme attraktive ved over 6 % content.knightfrank.com. Derudover tilbyder Polen et højt afkastspread i forhold til Vesteuropa (hvor prime-afkast er ca. 3,75–5 %), hvilket gør landet attraktivt for core-plus- og value-add-strategier content.knightfrank.com.

En markant tendens er også sale-leaseback, hvor ejere sælger deres industriejendomme til investorer og lejer dem tilbage. Polens “første del af 2025 oplevede rekordhøjt sale-leaseback-aktivitet” ifølge markedsrapporter polandinsight.com. Det indikerer, at polske virksomheder udnytter høje ejendomsværdier og investorer er ivrige efter at købe langtidsudlejede aktiver. Et andet punkt: polske investorer har for nylig øget deres andel i industriejendomshandler (polsk kapital udgjorde ca. 9 % af det samlede CRE-volumen i 2024 content.knightfrank.com, og noget af dette er industri gennem private fonde og udviklere). Stadig dominerer udenlandske investorer (fra Europa, USA, Mellemøsten, Sydafrika, Asien) de store handler. Med mange udviklere i Polen (Panattoni, GLP, Segro m.fl.) er der en stor pipeline af nye grade-A-projekter klar til investorer.

Udsigter: Det mellemlange perspektiv for Polens industri- og logistikejendomme er meget positivt, om end det skifter fra eksplosiv ekspansion til bæredygtig vækst. Efterspørgslen forventes at forblive høj: Polens økonomi (især inden for produktion, detailhandel og e-handelslogistik) bør vokse stabilt, hvilket skaber et vedvarende behov for lagerfaciliteter. Den geopolitiske situation, selvom den er anspændt, begunstiger faktisk Polen, da virksomheder omstrukturerer deres forsyningskæder for at komme tættere på de europæiske slutmarkeder (Polens stabile EU-medlemskab og store arbejdsstyrke giver en fordel frem for nogle lavere omkostningslande). Udbuddet vil aftage – udviklere er mere forsigtige nu, og bankerne er en smule strengere med finansiering af spekulativt byggeri. Men dette er en sund justering; det er sandsynligt, at det nye udbud i 2025 bliver lavere end 2024’s, hvilket hjælper ledigheden til at toppe og derefter måske falde igen inden 2026. Allerede i andet halvår af 2025 kan vi se ledigheden flade ud omkring 8–9 % og så forbedres, efterhånden som absorptionen fortsætter.

Lejepriser kan opleve en vis opadgående pres igen på attraktive beliggenheder, når det nuværende ledige udbud bliver udlejet. Mange logistiklejere har akutte behov (3PL’er underskriver kontrakter, detailhandlere har brug for distributionscentre) og vil betale en merpris for nærliggende, indflytningsklar plads – især omkring Warszawa og andre større byer. I yderregioner med større udbud vil lejepriserne forblive konkurrencedygtige.

En stor usikkerhedsfaktor er krigsafslutningen i Ukraine: Et genopbygningsboom i Ukraine kan markant øge efterspørgslen efter logistiklokaler i det østlige Polen (som opmarchområde), men på længere sigt potentielt også trække en del forretning ind i Ukraine. Lige nu nyder Polen godt af sin status som sikkert tilflugtssted for logistik- og produktionsaktiviteter, der tidligere kunne være havnet i Ukraine eller Rusland.

Når det gælder risici: En global eller europæisk recession ville dæmpe efterspørgslen (selvom produktionen i Polen hidtil er diversificeret og delvist støttet af nearshoring-trenden). Hvis renterne forbliver høje i længere tid, kan det også begrænse udvikling drevet af investorer og holde finansieringsomkostningerne oppe – men det betyder samtidig, at eksisterende aktiver stiger i værdi på grund af deres afkast. Byggeprisernes inflation var en udfordring, men er faldet noget siden 2022 – dog kan en genopblussen presse udviklernes marginer.

Sammenfattende er det polske marked for industriejendomme under modning. Markedet er gået fra underskud til en mere balanceret tilstand, hvor moderne faciliteter er let tilgængelige. Stabile lejepriser, høj udlejningsprocent (selv med 8 % ledighed er mange delmarkeder reelt fuldt booket for større enheder) og fortsatte efterspørgselsdrivere tegner et positivt billede. Vi forventer, at Polen vil forblive et af Europas tre førende logistikområder, og at den samlede lagerkapacitet frem mod 2028 kan nærme sig 40–50 mio. m², selvom udviklingshastigheden bliver mere kontrolleret. Fremover bliver der især fokus på mere ”spec-byggeri” med store bokse på korte udviklingscyklusser (for hurtigt at imødekomme lejernes behov) samt ”value-add”-ombygning af ældre lagre (med automation og ESG-tiltag). Givet disse tendenser og Polens konkurrencemæssige fordele, bør industrisegmentet fortsat give solide afkast til investorerne og understøtte væksten i den bredere økonomi.

Grundmarkedet: Forsigtig genopretning og planlægningsreformer

Investeringsgrundmarked – Fra boom til opbremsning: Markedet for udviklingsgrunde i Polen har oplevet en rutsjebanetur de senere år. En bølge af aktivitet i 2021–2022 (da udviklere skyndte sig at sikre grunde med billige lån og et stærkt boligsalg) blev i 2023 fulgt af en brat nedgang, efterhånden som forholdene ændredes polandinsight.com. I 2024 antog mange investorer og udviklere en “vent og se”-holdning på grund af fraværet af statslige boliginitiativer, eksplosivt stigende finansieringsomkostninger og generel usikkerhed polandinsight.com. Bankerne strammede også op for udlån til grundkøb og blev meget selektive polandinsight.com. Det førte til et dyk i transaktionerne – 2023 havde relativt få store grundhandler, da aktørerne satte ekspansionsplaner på pause.

Ind i 2025 skifter stemningen på grundmarkedet fra stilstand til forsigtig genaktivering. Første halvår 2025 har set flere aftaler blive lukket end året før, dog er køberne ekstremt grundige med deres due diligence og feasibility-analyser, før de forpligter sig polandinsight.com. Med andre ord er investorerne ved at vende tilbage, men de fokuserer udelukkende på muligheder med tydelig, ”verificeret” efterspørgsel og sunde fundamentaler polandinsight.com. Grunde, der kan understøtte projekter med høj efterspørgsel – boligprojekter (især mellemklassesegmentet), PRS-udlejningsboliger, bylagre/logistikprojekter samt blandede projekter i vækstbyer – tiltrækker nu interesse polandinsight.com. Omvendt bliver grunde uden en klar udviklingsvej eller med planlægningsmæssige udfordringer stadig overvejende undgået.

Transaktionsvolumener forventes at stige i 2025 sammenlignet med 2024, især i anden halvdel af 2025 polandinsight.com. Markedseksperter omtaler 2025 som et år, hvor ”potentialet genopbygges” snarere end et år med store overskrifter og rekordhandler polandinsight.com. Niveauet vil næppe nå det hektiske 2021-niveau, men aktiviteten vil være sundere. Vigtigt er det, at grundpriserne er ikke kollapset; ejere af attraktive grunde har for det meste holdt prisen oppe og vælger at vente frem for at sælge med stort tab. Der ses måske lidt prisfald i yderområderne, men hovedsageligt holder velplacerede byggegrunde i byerne et højt niveau. På CEE-niveau har Polen stadig konkurrencedygtige grundpriser, hvilket fortsat tiltrækker udenlandske udviklere til at overveje nye projekter marketoutlook.cbrepoland.pl.

Investorprofil og udenlandsk deltagelse: Sammensætningen af købere på grundmarkedet har ændret sig. I 2025 er lokale polske udviklere og investorer (især dem, der ikke er børsnoterede) meget aktive og udnytter deres lokalkendskab og hurtigere beslutningsprocesser polandinsight.com. Man ser også en tendens til ”nabohandler” – investorer fra nabolande (Tjekkiet, Tyskland, Baltikum) deltager i polske grundhandler polandinsight.com. Disse regionale aktører har ofte gode markedsforudsætninger og søger indimellem joint ventures med polske virksomheder. De store vesteuropæiske institutionelle investorer har været mere forsigtige og afventer klarere økonomiske signaler, før de kommer massivt tilbage polandinsight.com.

Samtidig dukker nye udenlandske aktører op: Nogle tyrkiske og middelhavs-investorer er begyndt at opkøbe mindre grundstykker og er villige til at betale konkurrencedygtigt for sikre projekter som adgangsbillet til markedet polandinsight.com. Også, som tidligere nævnt, har kinesiske virksomheder vist interesse for logistikejendomme på grund af globale handelsændringer polandinsight.com. Dette er i tråd med Polens stabile økonomi og strategiske placering, som gør landet attraktivt for produktion og logistik, der flyttes fra Asien polandinsight.com polandinsight.com. Samtidig har sydafrikanske og andre globale fonde, der investerer i færdigbyggede projekter, ikke typisk opkøbt rå jord direkte – de vælger ofte partnerskaber eller venter på at købe færdige aktiver. Dog finansierer nogle udviklere gennem forward-funding-aftaler på grunde som en indirekte måde at sikre deres pipeline.

En positiv udvikling: Polsk privat kapital samler sig i stigende grad for at investere i jord. For eksempel har rådgivningsfirmaet Walter Herz rejst over 50 mio. PLN fra private personer til investering i jordopkøb i Warszawa, Poznań og Tricity polandinsight.com. Dette indikerer øget sofistikering og interesse fra lokale investorer med høj formue for landbanking, hvor de træder til, mens de store institutioner er mindre aktive.

Anvendelse af jord og efterspurgte kategorier: Der er nogle få kategorier af jord, som er særligt efterspurgt:

• Boligbyggeri-jord: På grund af boligmanglen og forventet opsving i boligsalget er velbeliggende grunde til nybyggeri (især i forstæderne til større byer eller hurtigt voksende satellitbyer) meget eftertragtede polandinsight.com. Udviklere er opmærksomme på ikke at betale for meget, men ønsker stadig at fylde op i jordbankerne for at være klar, når markedet for alvor tager fart.
• PRS (byg-for-udlejning)-projekter: Institutionelle udlejere (både polske og udenlandske) leder efter grunde i de store byer, hvor de kan bygge lejlighedskomplekser til udlejning polandinsight.com. Dette inkluderer omdannelse af kontor- eller blandet-zonede arealer til bolig/PRS-projekter, da dette segment boomer.
• Bylogistik-jord: Med e-handel og udvidelsen af last-mile-levering er mindre lagre tæt på bymidten blevet efterspurgte. Investorer kigger på jord i udkanten af byerne eller i industriområder inden for byzoner til “urban logistics” faciliteter polandinsight.com. Sådan jord er ofte begrænset, så konkurrencen kan være hård.
• Blandet anvendelse og kontoromdannelse: I visse bycentre findes ældre industri- eller erhvervsarealer, der kan omdannes til blandede projekter (kombineret kontor, detail og boliger). Nogle investorer satser på disse og tror på, at byer som Kraków, Wrocław eller Łódź vil modernisere deres centrum.
• Landbrugsjord med omdannelsespotentiale: Interessant nok har landbrugsjord i Polen fået øget opmærksomhed fra investorer, der forventer at jorden bliver omzonet til byggeri. Områder med stærkt urbaniseringspres (omkring Warszawa, Kraków, Wrocław osv.) har landbrugsjord, som kan omklassificeres til bolig eller industri. Investorer, der er villige til at navigere processen, opkøber sådanne arealer som et langsigtet sats polandinsight.com. Priserne på polske landbrugsjorder er steget de seneste år, især efter 2016 hvor EU-borgere frit kunne købe jord (efter overgangsperioden ved EU-medlemskabet). Selv da er landbrugsjord stadig billigere end i Vesteuropa, så der er potentiale, hvis det kan omdannes.

Største udfordring – Planlægning og reguleringer: Det største benspænd på Polens jordmarked er måske plansystemet. Kun omkring 30-40% af Polens areal er omfattet af bindende lokale arealplaner (MPZP) polandinsight.com. Resten af jorden kræver individuel zoneafgørelse (WZ – vilkår for udvikling), hvilket kan være en langsommelig, uforudsigelig og skønsmæssig proces polandinsight.com. Investorer oplever ofte lange ventetider på zonegodkendelser, og nogle gange afgiver myndighederne slet ikke en afgørelse, hvilket forsinker projekterne polandinsight.com. Regeringen arbejder på en reform – med indførelse af “Generelle planer” for kommunerne – men den er blevet forsinket og har indtil videre skabt forvirring med skiftende tidsfrister polandinsight.com. Resultatet er et vist lovgivningsmæssigt kaos i planlægningen polandinsight.com, hvilket nævnes som en væsentlig hæmsko for gennemsigtig og effektiv arealudvikling.

Det er der politisk opmærksomhed på, og der foreslås reformer. En idé er deregulering og forenkling af processerne – fx indførelse af enkle, digitale procedurer for planlægningsgodkendelser polandinsight.com. Et eksempel: at afskaffe kravet om fulde miljøgodkendelser for visse mindre projekter (f.eks. små servicebygninger eller lagre), som i øjeblikket lægger mange måneders forsinkelse til, selv om miljøpåvirkningen er minimal polandinsight.com. Forslaget er at oprette en liste over “lavpåvirknings” investeringer, der kan slippe uden om eller få en forenklet miljøgodkendelse polandinsight.com. Også digitalisering af jord- og pantebøger på landsplan er på dagsordenen, hvilket vil fremskynde due diligence og transaktioner polandinsight.com.

En anden specifik reguleringsudfordring er omdannelse af landbrugsjord. Polen klassificerer landbrugsjord i kvalitetsklasser, og omdannelse af høj-kvalitetsjord til byggeri kræver ofte ministergodkendelse, som er svær at få. Der er tale om at indføre klare kriterier, så lavere kvalitetsklasser (klasse IV eller V) automatisk kan undtages fra landbrugsdrift uden ministeriets samtykke polandinsight.com. Dette ville frigive mere jord omkring byerne, da meget forstadsjord formelt set er “landbrug”, men ikke særlig produktiv.

Opsummeret er planlægningsreform afgørende: Investorer siger entydigt, at de har brug for mere forudsigelig og hurtigere zoning for at øge jordhandlerne markant polandinsight.com. Regeringen arbejder i den retning, men fremskridtene er langsomme. Indtil forbedringer træder i kraft, vil jordhandler koncentrere sig om grunde, der allerede er lokalplanlagt, eller som har meget stor sandsynlighed for at få det.

Outlook: Investeringsjordmarkedet i Polen for 2025–2027 ser ud til at være på vej opad – men på en afdæmpet måde. Hvis renterne gradvist falder, bliver det lettere at finansiere jordkøb og udvikling, hvilket bør bringe flere købere tilbage. Jordpriser i prime-områder (f.eks. centrale Warszawa-grunde, betydningsfulde boligområder) vil sandsynligvis holde sig eller stige pga. knaphed. Omvendt kan sekundære placeringer få stagnerende priser, indtil efterspørgslen tydeligt vender tilbage. Vi forventer, at konkurrencen om kvalitetsjord tilspidses i slutningen af 2025 og ind i 2026, når udviklere forbereder næste byggecyklus, hvilket kan presse priserne op på topbeliggenheder.

Udenlandske investorers interesse for polsk jord bør også stige, når de makroøkonomiske forhold stabiliserer sig. Nogle større institutionelle aktører, som holdt pause med opkøb i 2023–24, kan vende tilbage—særligt hvis de ser Polens økonomi fortsætte med at vokse ca. 3% årligt og ejendomscyklussen blive positiv. Indstrømningen af EU-midler til infrastruktur og andre investeringer (Polen er stor modtager af EU-budgetter) vil også gøre flere områder attraktive for udvikling (bedre infrastruktur kan pludselig gøre en logistikejendom rentabel osv.).

Vigtigste risici og variable: Den primære risiko forbliver reguleringsmiljøet – hvis planlægningsreformer går i stå, eller hvis der opstår politisk ustabilitet med betydning for ejendomslovgivningen, kan det skræmme investorer væk. Hvis regeringen skulle lægge store begrænsninger på udenlandsk ejerskab (usandsynligt, da Polen allerede har lettet de fleste restriktioner), kan det påvirke udenlandsk deltagelse. En anden faktor er byggeomkostninger – et hop i byggepriser kan reducere, hvad udviklere kan betale for jord (da projektets samlede rentabilitet påvirkes). Lige nu er byggeomkostningerne stabiliseret, hvilket er positivt for jordpriserne.

Afslutningsvis er Polens jordmarked i 2025 karakteriseret ved indsigt og selektivitet. Tiden, hvor enhver grund blev købt spekulativt, er forbi; nu handler det om omhyggeligt udvalgte steder med klart potentiale. Året tegner som et af “genopbygning af potentiale”, som én analyse udtrykte det polandinsight.com, og baner vejen for mere livlig aktivitet i de kommende år. Med bedre planlægningspolitikker og økonomisk medvind kunne Polen frigøre en masse i øjeblikket ubrugt jord til udvikling, hvilket ville hjælpe med at imødekomme behov som boligmangel og udvidelse af logistiknetværket. Investorer ser jord som en sikker havn for kapital på lang sigt (et håndgribeligt aktiv i et voksende land) polandinsight.com, og mange positionerer sig nu for at høste fordelene, når udviklingscyklussen tager fart.

Udenlandske investorer og regulatoriske faktorer

Udenlandsk kapital spiller en dominerende rolle på tværs af Polens ejendomssektorer og bringer både muligheder og overvejelser med sig. På den kommercielle investeringsside har internationale fonde været drivkraften bag store transaktioner. Som nævnt tegnede udenlandske investorer sig i 2024 for cirka 90 % af den kommercielle ejendomsinvesteringsvolumen på over €5 mia. europaproperty.com. Det omfatter globale kapitalfonde, forsikringsfonde, pensionskasser og specialiserede ejendomsinvestorer fra Europa, Nordamerika, Asien og Sydafrika. Attraktiviteten er tydelig: Polen tilbyder skala (en stor økonomi med 38 mio. mennesker), vækst (højere BNP- og forbrugervækst end Vesteuropa) og markant højere afkast. Kerneejendomme inden for kontor, detail og logistik i Polen giver 6–7 % afkast (som tidligere beskrevet) mod 3–4 % i mange vestlige markeder content.knightfrank.com. Denne afkastforskel kompenserer for de opfattede emerging-markedrisici og valutarisici (selvom Polens valuta, zloty, er relativt stabil, og landet er EU-integreret).

Ser man på oprindelsesland har tyske, amerikanske, britiske og sydafrikanske investorer i de senere år været blandt de største købere content.knightfrank.com. Sydafrikanske REITs (som NEPI Rockcastle og Redefine) har været særligt aktive inden for detail og kontor. Amerikanske og canadiske investorer vendte også stærkt tilbage i 2024 content.knightfrank.com. Kapitalens oprindelsesfordeling i 2024 viser en mangfoldighed: f.eks. Sydafrika (19 % af volumen), USA (11 %), UK (13 %), Vesteuropa (9 % ekskl. Tyskland/UK), CEE-naboer (18 %) og polske indenlandske investeringer ~9 % content.knightfrank.com. Denne diversitet viser, at Polen er på radaren hos investorer verden over. Desuden fortsætter nye deltagere med at komme til – f.eks. trådte britiske Sona Asset Management ind i 2024 via et stort kontorporteføljekøb content.knightfrank.com, og mellemøstlig kapital rygtes at undersøge logistikporteføljer.

Hvorfor er der få lokale investorer? Den relativt lave andel af indenlandsk kapital (kun cirka 9 % i 2024 content.knightfrank.com) skyldes primært strukturelle forhold. Polen mangler et udviklet REIT- eller tilsvarende investeringsfondssystem, så lokale institutionelle midler (pensioner mv.) har ikke traditionelt strømmet til ejendom. Kun få større polske ejendomsinvestorer (som statsstøttede PFR eller visse forsikringsselskaber) har kapacitet til store handler. Dette er ved at ændre sig langsomt, idet flere polske høj-nettoværdi-personer og kapitalfonde kigger på ejendom, men indtil videre udfylder udenlandsk kapital tomrummet. Som nævnt kan indførelsen af REIT-lovgivning – der har været undervejs i årevis – blive en game-changer, som tillader mindre, indenlandske investorer indirekte at investere i ejendom og dermed øge lokal deltagelse europaproperty.com. Brancheeksperter efterspørger ofte dette og henviser til succesen med REITs i nabolandet Tjekkiet, eksempelvis europaproperty.com.

Regulatorisk miljø for udenlandske investorer: Generelt er Polen ret åben for udenlandsk ejerskab af fast ejendom. Siden EU-medlemskabet kan EU-borgere og selskaber købe polsk ejendom (herunder jord) uden restriktioner (få undtagelser som landbrugsejendom under en overgangsordning, der sluttede i 2016). Ikke-EU-borgere kan også købe, dog kræver visse ejendomskategorier (især landbrugs- og skovarealer) en tilladelse fra Indenrigsministeriet. I mange tilfælde er denne tilladelse en formalitet men skal undgå strategiske opkøb. For byejendom (kontor, lejligheder, lager) er der normalt ingen hindringer for anerkendte udenlandske købere. Polen tilbyder klar identitetsregistrering (systemet Land and Mortgage Register) og retlig beskyttelse af ejere, hvilket udenlandske investorer sætter pris på.

En regulatorisk udfordring kan være beskatning: Polens skatter på fast ejendom inkluderer en 1 % stempelafgift (ved aktivoverdragelse) og løbende ejendomsskatter (som er relativt lave faste satser pr. m²). Der er ikke nogen årlig formueskat på ejendom som i nogle lande. Dog har regeringen luftet idéer som en ekstra skat for udlejere, der ejer flere boligenheder (for at dæmpe spekulation) globalpropertyguide.com. Intet konkret er dog indført pr. 2025, men investorer følger sådanne forslag tæt. En anden udvikling er øget fokus på ESG-overholdelse – EU-reguleringer (som energieffektivitetsdirektiver) betyder, at bygninger der ikke lever op til standarder kan miste værdi. Udenlandske investorer, som ofte prioriterer ESG, foretrækker aktiver med grønne certifikater. Dette regulerer indirekte, hvilke ejendomstyper der får investeringer; ejendomme med dårlig effektivitet kræver måske opgraderinger, ellers bliver de forbigået.

Udlændinge på boligmarkedet: Ud over institutionelle aktører har Polen også oplevet individuelle udenlandske købere i segmenter som luksusboliger og sekundære hjem (fx nogle ukrainere, som tidligere nævnt, og også expats, der køber i Kraków eller kystområder). Regeringen har på et tidspunkt overvejet restriktioner (som nogle lande har indført for at dæmpe priserne), men Polen har ikke gennemført sådanne foranstaltninger, da udlændinge stadig udgør en relativt lille andel af det samlede antal bolighandler (spidsen på 30 % i udvalgte projekter er bemærkelsesværdig, men det er ofte særlige sager, f.eks. tæt på internationale organisationer eller populære blandt migrantgrupper) globalpropertyguide.com.

Udgående investering: Det er også værd at bemærke, at polske investorer i stigende grad er aktive i udlandet (fx opkøb af lagre i Vesteuropa via fonde), men det ligger uden for denne rapports ramme. Hvis REIT’er indføres, kan det også fremme polsk kapital til ejendomsinvesteringer i udlandet.

Sammenfattende er udenlandsk investor-deltagelse afgørende for Polens ejendomsmarked og tilfører ekspertise og likviditet. Det regulatoriske miljø er generelt gunstigt, med stærke ejendomsrettigheder og få ejerskabsbarrierer. De vigtigste forbedringer, som branchen ønsker – såsom forenkling af planlægningsprocessen polandinsight.com og indførsel af REITs – vil gavne både udenlandske og lokale aktører ved at øge gennemsigtigheden og kapitalflowet. Medmindre et uventet protektionistisk skifte (hvilket ikke forventes med den nuværende erhvervsvenlige regering), bør Polen forblive et attraktivt, åbent marked for globale ejendomsinvesteringer.

3–5 års prognose og udsigter (2025–2030)

Fremadrettet er Polens ejendomsmarked positioneret til stabil og bæredygtig vækst i de kommende år, understøttet af solide økonomiske fundamenter og de sektorspecifikke tendenser beskrevet ovenfor. Her opsummeres udsigterne på de centrale faktorer og ejendomstyper:

Makroøkonomiske & finansielle udsigter: Økonomer forventer, at Polens BNP-vækst vil ligge på 3–4 % årligt i 2025–2027 og dermed overgå det bredere EU cbre.pl. Privatforbruget vil fortsat drive væksten, hjulpet af stigende lønninger og indfasning af betydelige EU-midler i økonomien. Inflation, der i 2022 var tocifret, forventes at normalisere sig til ~4 % i 2025 og ~3 % i 2026 reuters.com – nær overkanten af NBP’s målsætningsinterval. Faktisk ser en NBP-undersøgelse gennemsnitlig inflation i 2025 på 4,1 %, faldende til 3,2 % i 2026 reuters.com. Denne afdæmpede inflation bør give NBP mulighed for yderligere rentenedsættelser. Prognoserne indikerer, at referencerenten kan sænkes yderligere med ~75–125 basispunkter inden udgangen af 2025 (til omkring 4,0–4,5 %), og muligvis til ~3,5–4,0 % ved udgangen af 2026 focus-economics.com think.ing.com, forudsat ingen nye inflationschok. Lavere renter vil gavne ejendomsmarkedet: lavere realkreditomkostninger, bedre finansiering af erhvervsprojekter og sandsynligvis lavere ejendomsafkast (dvs. højere kapitalværdier). Arbejdsløsheden forventes at forblive meget lav (3–5 %), og Polen kan fortsætte med at tiltrække arbejdskraft fra nabolande og dermed udvide arbejdsstyrken. En risiko i horisonten er verdensøkonomien – hvis væsentlige EU-handelspartnere stagnerer, kan Polens eksportindustrier bremse op, men konsensus forventer moderat vækst i EU, hvilket bør understøtte de polske udsigter.

Boligprognose: Vi forventer, at boligpriserne i Polen vil stige moderat over de næste 3-5 år og følge indkomstvækst samt inflation. Årlige prisstigninger i det lave til mellemste encifrede interval (f.eks. 3-6% årligt) er sandsynlige, snarere end de tocifrede spring fra de seneste år. Det betyder, at boligpriserne i reale (inflationskorrigerede) termer vil være nogenlunde stabile eller opleve en let realværditilvækst. Vigtige drivkræfter: det store boligunderskud vil bestå – selv med rekordstor nybyggeri de senere år, har Polen fortsat en af de laveste bolig-enheds-rater pr. 1.000 borgere i Europa cbre.pl. Demografien er faktisk begyndt at støtte markedet takket være immigration (befolkningstallet kan være stigende igen efter år med stilstand, delvist på grund af ukrainske tilflyttere). Derudover kan den nuværende nedgang i igangsættelse af byggerier (flere projekter blev sat på pause i 2023-24) fra 2026–2027 føre til lavere ny udbud på markedet – ironisk nok vil det give en strammere balance mellem udbud og efterspørgsel og forhindre et prisfald.

Adgangen til boliglån bør forbedres med rentenedsættelser – forvent en gradvis opblødning af kreditgivningen efter chokket fra rentestigningerne i 2022. Statens programmer (f.eks. “First Keys”) vil hjælpe visse købergrupper (førstegangskøbere af ældre lejligheder) fra formentligt 2025 og give markedet et moderat løft uden at skabe overophedning. Efterspørgslen efter lejeboliger vil forblive stærk, og lejen forventes langsomt at fortsætte med at stige (måske ~2–5% årligt), efterhånden som urbanisering og livsstilsændringer øger andelen af lejere. Det polske PRS-segment vil vokse markant – fra ca. 21.000 enheder i dag til måske >50.000 i 2030 – hvilket vil professionalisere udlejningen og tilføre udbud, men givet det aktuelle underskud vil det ikke udløse lejefald; snarere vil det dække ny efterspørgsel.

En forbehold: Hvis renterne nedsættes for hurtigt, eller en for generøs støtteordning genindføres, kan der komme endnu en skarp prisstigning. Men beslutningstagerne virker fast besluttet på at undgå den slags udsving globalpropertyguide.com. Basisforventningen er en stabiliseret vækstbane: Som en udvikler forudser: “vi forventer ikke, at priserne vender tilbage til de lave niveauer i starten af 2023; snarere en moderat vækst i takt med inflationen” globalpropertyguide.com. I 2028 vil Polens boligmasse sandsynligvis se nye innovationer – flere energieffektive, grønne boliger (efter krav fra EU’s klimapolitik), mere modulbyggeri for at reducere omkostninger og måske de første tegn på institutionelle boligbyggere (build-to-rent-firmaer, der bygger hele villaområder til udlejning, en model der nu ses i Europa). Overordnet bør boligsektoren forblive en hjørnesten på markedet med ingen udsigt til større krak, understøttet af demografisk behov og forbedret betalingsdygtighed.

Kontorprognose: De kommende år for kontorer vil handle om kvalitet frem for kvantitet. Nybyggeriet vil forblive begrænset indtil mindst 2026 polandoffices.com, hvilket gradvist vil reducere tomgangen i prime-segmentet. I 2025–2027 forventer vi, at tomgangen på prime CBD-kontorer i Warszawa kan falde til ca. 5% eller lavere, hvilket reelt svarer til fuld udlejning og kan presse nogle lejere til ikke-centrale beliggenheder – dog vil tomgangen i disse stadig være forhøjet, indtil forældede bygninger fjernes. I regionale byer vil tomgangen divergere: førende markeder som Kraków og Tricity kan falde til ~10% eller lavere, hvis efterspørgslen holder, mens svagere markeder kan ligge i de høje procenter.

Udviklere forventes at genstarte flere projekter fra 2026, især i Warszawa, hvor der nærmest står stille nu. En ny bølge af kontortårne kan lanceres i slutningen af 2025 for at imødekomme forventet efterspørgsel i 2027–2028, specielt hvis finansieringsomkostninger falder. Nogle ombygningsprojekter vil også opstå: ældre kontorer konverteres til boliger eller hoteller osv., hvilket reducerer kontorudbuddet i sekundære områder, men samtidig opfylder andre behov (for eksempel kan ældre kontorer i Warszawas Jerozolimskie-korridor blive til lejligheder eller studieboliger).

Kontorlejepriser på primebeliggenheder kan stige med måske 5–15% samlet over de næste 3 år, især for de øverste etager i moderne grønne bygninger – disse er i begrænset udbud og høj efterspørgsel. Lejere har vist sig villige til at betale ekstra for kvalitet, der hjælper med medarbejdertilfredshed og ESG-mål. Imens kan lejepriser i ældre bygninger stagnere eller endda falde, medmindre de opgraderes. Så lejegabet mellem Klasse A+ og Klasse B vil udvide sig. Incitamenter (som leje-fri perioder) i prime-bygninger vil blive kortere, efterhånden som udlejere får mere forhandlingsstyrke, hvilket forbedrer nettoreturneringerne.

Tendenser som hybridarbejde vil fortsat påvirke udnyttelsen af kontorer – vi forventer, at virksomheder allokerer mere plads pr. skrivebord (til samarbejdsområder mv.) og accepterer lavere gennemsnitligt fremmøde, men stadig bevarer kontorarealerne af hensyn til kultur og kundebehov. De har derfor ikke brug for nær så meget ekstra plads pr. medarbejder som før, men væksten i erhvervssektorer (IT, BPO, R&D-centre) i Polen bør stadig give nettopositiv absorption hvert år. Polens dygtige arbejdsstyrke og omkostningsfordel vil fortsat tiltrække multinationale virksomheder til at etablere kontorer (især i Kraków, Wrocław osv., som nu er veletablerede servicehubs).

Kontorinvesteringer bør også tage fart. Hvis renterne falder som forudsagt, kan prime-kontorafkast – aktuelt ca. 6,0% content.knightfrank.com – presses ned mod lave 5% i 2026 og styrke kapitalværdierne. Vi ser også nye aktører (måske asiatiske statslige fonde eller mellemøstlige investorer) indtræde på det polske kontormarked, tiltrukket af værditilbuddet. En risikofaktor er det globale syn på kontorer – internationalt er kontormarkedet under pres pga. hjemmearbejde. Men Polens situation er gunstigere, da kontorbestanden er nyere og koncentreret i eftertragtede tech- og serviceregioner. Så længe udlejere tilpasser sig (fleksible kontorløsninger, faciliteter, ESG), bør polske kontorer forblive attraktive.

Detailprognose: Detailsektoren i Polen er relativt moden, så der forventes ingen massiv udvidelse af shoppingcentre. I stedet vil næste årrække handle om optimering og fornyelse af eksisterende ejendomme. Mange indkøbscentre vil blive renoveret, og vi forventer, at nogle ældre eller dårligt performende centre omdannes (delvist konverteres til kontorer, boliger eller logistikknudepunkter). Retailparker og convenience-centre vil fortsætte væksten, især i mindre byer – der er stadig plads til nye dagligvare-ankrede projekter i byer med mangel på moderne detailhandel.

Forbrugerforbruget bør, som nævnt, styrkes, når inflationen falder til ro. I 2025-2026, hvis inflationen er ~3-4% og lønvæksten forbliver på 7–10%, vil polakkerne opleve reallønsstigning, hvilket vil øge detailforbruget. Det kan løfte omsætningen pr. butiksareal i centrene, hvilket muliggør mindre lejeforhøjelser i prime-centre via omsætningsbetingede lejer eller genforhandlinger. E-handel vil dog sandsynligvis også stige til ~15% af detailsalget i 2030, hvilket betyder, at fysiske butikker skal tilpasse sig for at forblive relevante. Forvent mere integration mellem online og offline (click-and-collect i centre, showroom-butikker osv.).

Polen kan også endelig implementere REITs i denne periode, hvilket kan skabe detailfokuserede REITs, der opkøber sekundære aktiver og investerer i dem. Hvis det sker, giver det exitmulighed for nogle udenlandske ejere og tilfører lokal ejerskab.

Detailafkast (aktuelt ca. 6,25% for prime content.knightfrank.com) kan falde en smule, hvis investor-tilliden vender tilbage, måske ned til ca. 5,5-6,0% i prime-segmentet i 2027, hvis renterne falder. Sekundær detailhandel vil divergere – de bedste kvartercentre og outlets vil finde købere, mens nogle tertiære centre kan få svært ved at finde investorer og blive på høje afkast eller omdannes.

Industri-/logistikprognose: Polens logistiske sektor bør fastholde sit momentum. Vi forudser, at efterspørgsel på 5–6 millioner m² udlejning årligt vil fortsætte på kort sigt, understøttet af e-handel (der stadig har plads til vækst i Polens retail-mix) samt producenter fra auto, elektronik mv., der investerer i lokal produktion. Tomgangen kan ligge i de høje en-cifrede procenter i 2025, men forventes at begynde at falde igen fra 2026, da byggeriet bremsede i 2024-25. Således kan tomgangen i 2027 normalisere til ca. 5% eller lavere, hvilket reelt svarer til fuld udlejning (kun friktionstomgang). Dette vil igen lægge opadgående pres på lejeniveauerne; vi kan se yderligere lejestigninger især i by-nær last mile-logistik, hvor der er mangel på arealer og efterspørgslen er umættelig (for eksempel kan varehuse rundt om Warszawa stige til over €5–6 og måske op til €7–8 pr. m² mod slutningen af årtiet). Storkasselogistik på centrale placeringer kan også opleve lejestigninger, hvis jord- og byggepriser stiger.

Polen vil sandsynligvis også få fordel af enhver genopbygning af Ukraine (selvom tidshorisonten er usikker) – landets grænseregioner vil fungere som logistikbaser og kan kræve nye lagerbygninger. Derudover, i takt med at forsyningskæder regionaliseres, kan Polen tiltrække industrier som batterifabrikker, komponentproduktion osv., der vil have behov for industriejendomme.

Udviklingen inden for logistik vil være mere afdæmpet – fra den spekulative bølge i 2020-2022 til en mere byg-til-behov og trinvis tilgang. Mange udviklere vil nu sikre delvise forhåndslejere, før større parker bygges. Miljøhensyn vil også spille ind: strengere EU-klimapolitik kan presse på for solcelledrevne lagre, CO2-neutral byggeri og endda begrænse greenfield-udviklinger i visse beskyttede områder. Men Polen har masser af plads til logistik (brune og tidligere industriområder kan også genanvendes).

Industrielle investeringer forventes fortsat at være det varmeste segment. Vi forudser, at afkastet for prime-logistik vil falde fra ca. 6,25 % til måske 5,5 % eller endda 5 % i 2027, efterhånden som konkurrencen om stabile aktiver igen tiltager (svarende til trenden før 2022). Hvis renterne falder og økonomien er stabil, kan globale investorer komme i budkrig om førsteklasses porteføljer. Polens position som et centralt logistikmarked i Europa vil da være yderligere forankret, og det kan endda opnå ”kerneportefølje”-status hos flere paneuropæiske fonde (nogle betragter det allerede sådan).

Grunde og udvikling: Grundpriserne i vigtige byzoner vil stige, når udviklere vender tilbage til markedet. Vi forventer, at boligudviklere igen vil øge antallet af byggestarter omkring 2026, forudsat renteniveauer omkring 4 % og en stabil økonomi, for at imødekomme den fornyede efterspørgsel. Det betyder, at de aktivt vil opsøge grunde i 2025–2026, hvilket skærper konkurrencen om gode grunde. Ligeledes vil logistikudviklere fortsætte med at opkøbe jord langs motorveje og tæt ved byerne, dog på en mere disciplineret måde. Landbrugsjordens værdier kan også stige, både grundet udviklingen i råvarepriser og potentiale for omdannelse nær voksende bygrænser.

Den polske regerings tiltag for at forenkle planlægningen (hvis fuldt implementeret) kan markant frigøre udviklingspotentiale. Hvis en stor del af kommunerne indfører de nye generelle planer og digitaliseret godkendelse i 2025–26, kan projekternes gennemløbstid blive hurtigere og mere gennemsigtig (mindre usikkerhed værdiansætter grunden højere). Ethvert initiativ som hurtigsporing af lavpåvirkningsprojekter eller lempelse af regler for konvertering af landbrugsjord polandinsight.com polandinsight.com vil give landmarkedet et yderligere løft ved at gøre flere grunde realiserbare. Omvendt, hvis bureaukratiske udfordringer fortsætter, vil det dæmpe udviklingstempoet og holde priserne høje for de få udviklingsparate grunde (ikke ideelt, da det koncentrerer væksten).

Risici for udsigterne: Selvom prognosen generelt er positiv, findes der risici, der kan ændre udviklingen:

• Økonomisk nedtur: Hvis en global recession rammer (eller et kraftigt tilbageslag i Tyskland, Polens vigtigste samhandelspartner), kan efterspørgslen efter erhvervslokaler svækkes og arbejdsløsheden stige, hvilket går ud over efterspørgslen efter boliger. Polen har dog vist modstandsdygtighed og starter fra en styrkeposition, så en mild recession bør kunne håndteres.
• Renteoverraskelse: Hvis inflationen bider sig fast, og centralbankerne vender kursen og hæver renterne igen, vil det svække finansiering og investoraktiviteten. Dette synes i øjeblikket usandsynligt, da inflationen aftager og den polske nationalbank (NBP) er i en lempelsescyklus globalpropertyguide.com, men det er en faktor at holde øje med (energi- eller andre chok kan ændre inflationsbilledet).
• Geopolitiske spændinger: Den igangværende krig i Ukraine er en risikofaktor – enhver optrapning eller spredning kan alvorligt påvirke tillid og økonomisk stabilitet (dog har Polen også haft økonomiske fordele af at modtage flygtninge og virksomheder, der flytter ud af Rusland/Hviderusland). Desuden kan den indenrigspolitiske situation (med ny regering fra slutningen af 2023) føre til ændringer; men den nuværende koalition er EU-venlig og investeringspositiv, så dramatiske kursskifter forventes ikke.
• Sektorspecifikke ændringer: For kontorer er en risiko, at hjemmearbejde breder sig yderligere, eller virksomheder kraftigt reducerer areal – hvis f.eks. AI og automatisering minimerer behovet for kontoransatte, vil det på langt sigt dæmpe markedet. For detail er en risiko ændret forbrugeradfærd ud over det forventede (f.eks. hvis e-handel stiger til 30 % af salget usædvanligt hurtigt, dog synes dette usandsynligt pga. kulturelle faktorer). For industri er en risiko overopførelse, hvis alle udviklere bliver meget optimistiske samtidigt – men erfaringer fra den aktuelle stigning i tomgang vil formentlig undgå dette.

På trods af disse risici forbliver ekspertprognoserne overvejende positive. Eksempelvis indikerede en nylig NBP-undersøgelse blandt ejendomsprofessionelle forventninger om prisstabilitet og gradvis vækst på boligmarkedet og en dynamisk genopretning på investeringsmarkederne i takt med rentefald lexology.com etalon-estate.pl. Den generelle stemning er, at Polens ejendomsmarked ikke vil gentage ustabiliteten fra begyndelsen af 2020’erne, men i stedet bevæge sig mod en mere moderat vækstbane med færre udsving.

Konklusion: I 2028 forestiller vi os et polsk ejendomsmarked præget af moderne, bæredygtige bygninger; højere andel af institutionelle investorer (herunder polske); samt balancerede betingelser mellem udbud og efterspørgsel i de fleste segmenter. Boligmarkedet vil sandsynligvis have leveret flere hundrede tusinde nye boligenheder, men stadig ikke til fulde have dækket efterspørgslen (hvilket holder udviklerne beskæftigede). Kontormarkedet vil være klogere og grønnere, hvor ældre ejendomme omdannes, og nye skyskrabere pryder bybilledet (især Warszawas skyline vil blive forvandlet yderligere af projekter som den 350 meter høje Varso Tower, der nu er færdig, samt flere andre projekter). Detail vil blive mere oplevelsesbaseret, og måske vil Polen se sine første amerikansk-inspirerede REITs med porteføljer af indkøbscentre eller supermarkeder, hvis lovgivningen tillader det. Logistik vil fastholde Polens rolle som kritisk europæisk distributionsknudepunkt og muligvis udvide ind i nye sektorer som datacenter-campusser (der også kræver industrigrunde og som allerede er begyndt at vinde indpas i Polen).

Sammenfattende står Polens ejendomsmarked over for vækst med modenhed. Det tilbyder en overbevisende kombination af stærke økonomiske fundamenter, forbedret lovgivningsmiljø og attraktive afkast, som fortsat bør tiltrække investeringer og udvikling. Som én markedsanalyse præcist udtrykte det: ”Det polske ejendomsmarked forbliver robust, bekræftet af stabil efterspørgsel fra lejere samt dynamisk genopretning i investeringsmarkedet…med stærke markedsfundamenter og optimisme, efterhånden som 2025 skrider frem” content.knightfrank.com. Medmindre der indtræffer større chok, bør de næste 3–5 år bringe stabil fremgang i alle polske ejendomssegmenter – med nye muligheder for investorer og dækning af erhvervslivets og befolkningens udviklende behov.

Kilder:

• CBRE Poland Market Outlook 2025 (feb. 2025) cbre.pl cbre.pl
• Global Property Guide – Poland Residential Property Analysis 2025 (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• NBP (Polsk Nationalbank) data via GPG globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Strefa Inwestorow – kommentarer fra Dom Development VP (apr. 2024) globalpropertyguide.com
• Polsk Økonomisk Institut – boligrapport (2024) globalpropertyguide.com
• PKO BP analyse (2024) globalpropertyguide.com
• JLL og Otodom/Polityka Insight boligrapporter (2024–25) globalpropertyguide.com
• Polen Finansministerium / gov.pl – Info om ”Bezpieczny Kredyt 2%” og planlagt ”Pierwsze Klucze” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Knight Frank – Investment Market in Poland 2024 (Q4 2024) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Knight Frank – prime-yields (Q4 2024) content.knightfrank.com
• Knight Frank – største investeringshandler 2024 content.knightfrank.com
• Newmark Polska – 2024 Office Market Summary & 2025 Outlook polandoffices.com polandoffices.com polandoffices.com
• EuropaProperty/Walter Herz – Regional office space requirements growing (maj 2025) europaproperty.com europaproperty.com
• EuropaProperty/BNP Paribas – Retail sector strong start 2025 (maj 2025) europaproperty.com europaproperty.com europaproperty.com
• Property Forum/BNP Paribas – detail-tomgang og trafik (2024) europaproperty.com europaproperty.com
• Poland Insight – Warehouse Market Stable, Slower Growth (juni 2025) polandinsight.com polandinsight.com
• Poland Insight – Land Market in 2025 (maj 2025) polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com polandinsight.com
• Reuters – Polens inflationsundersøgelse (jan. 2025) reuters.com
• Knight Frank Research – Review 2024 & Outlook 2025 (citater via Bing cache) content.knightfrank.com
• EuropaProperty – Poland’s retail vacancy (2024) europaproperty.com
• Erste Group – NBP-forventning (mar. 2025) erstegroup.com
• ING/think.ing – forventning om rentenedsættelse (maj 2025) think.ing.com
• Cushman & Wakefield – forskellige markedsrapporter (2024) cushmanwakefield.com property-forum.eu.